UVOD

 

Finansijski aspekt upravljanja investicijom podrazumeva vrednovanje postignutih materijalnih

efekata u pojedinim fazama i upravljačke akcije da se održi vrednost investicije

 

Pod investicijom se podrazumevaju novčana ulaganja u osnovna sredstva koja su u formiranju

- npr. izgradnja nekog objekta, ali i u obrtna sredstva

 

GRAĐEVINSKA EKONOMIJA

 

Investicije se mogu deliti prema

 

nameni (kapitalni objekti, objekti infrastrukture, privredni objekti, neprivredni objekti, ...)

 

strukturi (građevinski objekti, oprema, ....)

 

vrsti izvođenja radova (nove investicije, proširenja / rekonstrukcije / adaptacije, zamena

dotrajalih delova objekta, investiciono održavanje/kapitalni remont)

 

Investiranje se vrši u cilju proširenja proizvodnje ili održavanja osnovnih sredstava.

 

Finansiranje se vrši iz posebnih sredstava - fondova, kredita, itd.

 

Investicije se mogu realizovati u sopstvenoj režiji, ili se njihovo izvođenje može poveriti

drugima, od čega zavisi konkretno planiranje i tok finansijskih sredstava

 

FINANSIJE

 

Finansije (latinski: finis - granica, novolatinski: financia; francuski: financier - onaj koji radi sa

novcem)

 

znači gazdovanje, prihodi i rashodi, novčano stanje, novčane prilike, budžet, izvori finansiranja,

odnosno izgradnju objekta.

 

U širem smislu ovaj termin označava finansiranje/investicije.

Finansirati znači praviti finansijske operacije.

 

Slično. engleski: financial znači novčana sredstva, novčani poslovi.

 

EKONOMIJA

 

Ekonomija (oikos – kuća, nomos – zakon) označava racionalnost korišćenja dobara, snage,

objekta, odnosno što veći uspeh sa što manje sredstava, odnosno što racionalniju upotrebu

objekta.

 

U širem smislu ovaj termin označava razumno i štedljivo poslovanje.

 

Slično, engleski: economy znači privreda, štednja

 

Kao grana opšte ekonomike, ekonomika građevinarstva se bavi proučavanjem građevinskih

preduzeća i građevinskih procesa

 

To je primenjena naučna disciplina koja proučava ekonomske procese i delovanje ekonomskih

zakona u oblasti građevinarstva

 

Sažeto rečeno, termin finansije u građevinarstvu označava novčane procedure, a ekonomija

podrazumeva da se te procedure obavljaju na razuman način.

 

Finansijski inženjering odnosno finansijski menadzment znači upravljanje finansijama, sticanje i

upravljanje finansijskim sredstvima (resursima) radi ostvarivanja osnovnog cilja poslovanja –

realizacije investicionih projekata

 

Investiranje i finansiranje označava prikupljanje i raspoređivanje finansijskih sredstava od

strane investitora, odnosno preduzeća

 

 FINANSIJSKI PROCESI I UPRAVLJANJE INVESTICIONIM PROJEKTOM

 

Za uspešno obavljanje aktivnosti predviđenih od strane izvođača u toku realizacije

investicionog poduhvata najvažnija je redovna i blagovremena naplata izvršenih aktivnosti

 

Ovo naročito važi za radove koji su ugovoreni pre ili u toku nestabilnih ekonomskih uslova

 

To može dovesti do poteškoća u toku realizacije investicije koje se tiču odnosa između

izvođača i investitora

 

Uspešno upravljanje projektom u građevinarstvu podrazumeva primenu procedura i aktivnosti

koje će omogućiti da se projekat završi u roku, kvalitetno i po ugovorenoj ceni

 

Rok, cena i kvalitet, kao osnovni parametri preko kojih se može vrednovati jedan investicioni

projekat podrazumevaju tehničko-tehnološku i informacionu spremnost izvođača, a finansijsku

kondiciju investitora, shodno vrsti objekta i spoljašnjim uslovima

 

Svaki od tri prethodno pobrojana parametra predstavlja ujedno i osnovne odredbe ugovora o

građenju i opremanju objekta zaključenog između investitora i izvođača

 

 Rok

 

može biti produžen usled subjektivne nemogućnosti da se izvođačka firma organizuje na način

koji pogoduje realizaciji projekta, ili usled ekstremnih uslova na tržištu

 

Od ovih uslova najčešća je nestašica materijala ili loše ekonomske prilike koje utiču na to da

investitor na vreme ne ispunjava svoje finansijske obaveze

 

Cena

 

Cena objekta je podložna promeni tokom realizacije projekta.

 

U subjektivne razloge spada nemogućnost izvođača da ostvari ugovorene odredbe ugovora

usled nedostatka radne snage, nestručnosti neposrednih organizatora proizvodnje, odnosno

niskog nivoa organizacije, slabe tehnološke ili mehanoopremljenosti, i slično; ili nemogućnost

investitora da ispunjava obaveze prema izvođaču na vreme.

 

Objektivni faktori su spoljašnji uslovi (vremenski, ekonomski i drugi)

 

Kvalitet

 

Kvalitet predstavlja u širem smislu zadovoljstvo investitora rezultatom posla

 

U užem smislu, to je kvalitet elemenata ugrađenih u objekat i kvalitet rada i procedura na

njihovoj ugradnji

 

U poslednje vreme on dobija i sociološki značaj - čuvanje od oštećenja radova koje su izveli

prethodnici, odnosno poštovanje tehnološkog redosleda i tuđeg rada

 

ORGANIZOVANJE FIRME I USPEŠNOST POSLOVANJA

 

Organizaciona struktura izvođačke firme i način organizovanja realizacije projekta imaju

presudan uticaj na uspešnost poslovanja

 

Na finansijski uspeh pojedinih projekata utiče struktura objekata koje firma uobičajeno izvodi,

način izvođenja konstrukcije, broj izvršilaca koji rade na realizaciji projekata, kvalifikaciona

struktura proizvodne radne snage, da li firma ima kvalifikovanu radnu snagu za sve vrste

radova, da li firma izvodi radove po sopstvenoj projektnoj dokumentaciji

 

Na uspešnost ugovaranja poslova najznačajniju ulogu ima stanje na tržištu i sposobnost

odgovarajućih stručnjaka u fazi izrade ponude i ugovaranja

 

Finansijska uspešnost realizovanog projekta zavisi od uspešnosti (načina i brzine) naplate od

investitora, nivoa obrade projektne dokumentacije u vreme ugovaranja i u toku realizacije,

poštovanja ugovorenih rokova, razloga eventualnih zakašnjenja i razloga za poremećaje u toku

gradnje

 

CENA OBJEKTA

 

Cenom objekta su obuhvaćeni svi troškovi koje treba realizovati da bi se investicija završila

 

Uobičajeno se cena u ugovoru izražava kroz jedinicu mere ili po m2 neto površine objekta koji

se gradi

 

Za aktivno i efikasnu kontrolu realizacije investicije, neophodno je u određenom vremenskom

preseku znati sve aktuelne troškove

 

U toku investicije dolazi do poremećaja različite prirode koji prouzrokuju promenu cene

investicije, i to iz dva razloga:

 

podbačaj ili prebačaj cene usled netačnih ulaznih podataka koji na nju utiču

 

promena na tržištu u toku trajanja investicije.

 

POKAZATELJI PROIZVODNJE

 

Produktivnost P- količnik količine ostvarenog proizvoda Q i utroška radne snage L:

 

P = Q : L

 

To je čist tehnički pokazatelj

 

Ekonomičnost E – količnik ostvarene vrednosti proizvodnje V i troškova T:

 

E = V : T

 

To je odnos vrednosti obima troškova za predmetnu proizvodnju (a ne troškova u celom

preduzeću)

 

Rentabilnost R – količnik dohotka D i sredstava angažovanih u proizvodnji S:

 

R = D : S

 

To je čisto finansijski pokazatelj

 

To je mera koliko dobiti je ostvareno na uloženi kapital

 

Procena troškova građevinske proizvodnje

 

U formiranju i prikazivanju informacija o troškovima treba poznavati i pratiti troškove na

samom izvoru podataka - mestu nastajanja troška.

 

Ovo je omogućeno korišćenjem savremene računarske tehnologije u prikupljanju i obradi

podataka

 

Na investiciju deluju mnogi uticaji prouzrokovani od strane različitih privrednih i državnih

subjekata.

 

Neki od njih su:

 

proizvođači i dobavljači građevinskog materijala i opreme,

 

banke i finansijske organizacije,

 

inspekcije i ostali subjekti državne kontrole,

 

projektantske firme,

 

firme koje pružaju različite usluge iz oblasti građevinarstva,

 

komunalna preduzeća i, naravno,

 

investitor i njegov konsultant i

 

osnovni izvođač ili nosilac posla na realizaciji objekta

 

Mada su ciljevi subjekata koji utiču na investiciju isti - izgradnja objekta, interesi su im

uglavnom suprotstavljeni

 

POSLOVNI ODNOSI INVESTITOR – IZVOĐAČ U TOKU REALIZACIJE INVESTICIONOG

PODUHVATA

 

Poslovni odnosi između investitora i izvođača se odvijaju sve vreme trajanja investicije

 

Na kvalitet izvedenih radova utiču aktivnosti koje se dešavaju još u toku pripreme investicije,

bilo da su inicirane od strane investitora ili izvođača

 

Početak i suštinu ovih odnosa kreira investitor još u fazi pripreme licitacije

 

Kvalitet objekta, materijala i opreme se definiše projektnom dokumentacijom.

 

U toku vremena, bilo da se objekat gradi ili ne, dolazi do promene uslova, koji značajno utiču

na kvalitet. Oni se, pre svega odnose na:

 

a) mogućnost izvođača da svojom stručnošću i tehnološkom opremljenošću obezbedi definisani

kvalitet

 

b) mogućnost obezbeđenja projektom definisanog materijala i opreme na tržištu

 

c) mogućnost da investitor održi ugovorenu finansijsku dinamiku

 

Sa stanovišta izvođenja nepovoljno je realizovati objekte za koje je potrebno primeniti različite

tehnologije i opremu

 

To znači da npr. za objekte koji sadrže nekoliko delova, za stambene zgrade koje se sastoje iz

više lamela, ili za stambene blokove sa više objekata nije celishodno projektovati različite

konstruktivne sisteme ili tipove fasada

 

RIZIK DISKONTINUITETA FINANSIRANJA

 

Tokom izvođenja radova se ugovorena cena sve vreme proverava u odnosu na tržišnu cenu u

aktuelnom vremenskom preseku

 

Tačnije rečeno, izvođač proverava stvarnu aktuelnu vrednost preostalih radova u odnosu na

vrednost koja mu za njih pripada po ugovoru, odnosno procenjuje da li mu se isplati da ove

radove izvede po ugovorenoj ceni

 

Ugovorena cena preostalih radova može da bude niža od aktuelne iz više razloga:

 

a) zbog inflatornih kretanja na tržištu,

 

b) zbog na licitaciji ponuđene niže cene za ukupne radove od realne,

 

c) zbog nerealno raspoređene cene po pozicijama radova u licitacionoj ponudi koja je sastavni

deo ugovora,

 

d) zbog nerealno nisko ponuđene i ugovorene cene zanatskih i instalaterskih radova ako ih

izvođač ustupa kooperantima, da bi ukupna cena na licitaciji bila niža

 

Zahtev izvođača za povećanje cene, bez obzira iz kog je od prethodno navedenih razloga

proistekao, predstavlja potencijalnu opasnost za obezbeđenje projektovanog kvaliteta objekta

 

Ova situacija može da se razreši na više načina

 

Najnepovoljnije rešenje sa stanovišta kvaliteta je kada se investitor i izvođač saglase da je

povećanje cene realno i nužno, ali zbog nemogućnosti investitora da obezbedi dodatna

sredstva, projektovani materijal i sklopovi se zamenjuju za jeftinije i nižeg kvaliteta

 

POSLOVANJE U GRAĐEVINARSTVU

 

Finansije i finansijski tokovi su u svakom poslovnom procesu neraskidivo povezani sa

procedurama, odnosno poslovanjem.

 

Poslovanje u građevinasrtvu, koje se odnosi na finansije ima svoj prepoznatljiv tok.

 

Neke od ovih poslovnih procedura su rezultat uhodanih procesa, koji se, u duhu dobre prakse,

uspešno primenjuju dugi niz godina.

 

Neke su posledica obavezne primene zakonskih propisa.

 

Neke se logična posledica primene novih poslovnih procedura, kao što je, npr., elektronsko

poslovanje i drugi oblici poslovne komunikacije

 

Sa druge strane, poslovanje u građevinasrtvu je povezano sa odnosima/relacijama između

učesnika u investicionom procesu

 

To su, osim investitora i izvođača radova i izvođačevih podizvođača/kooperanata, projektanti,

banke i finansijske institucije, ustanove koje u upravnom postupku sprovode pravnu proceduru,

ustanove za poslove veštačenja, konsultanti, itd

 

unutar svake od ovih ustanova/preduzeća postoji određeni proceduralni tok koji, sa svog

aspekta, upotpunjuje proceduru realizacije jedne investicije

 

U firmama koje se bave investicijama potrebno je doneti odluku o početku investiranja,

obezbediti materijalna sredstva, sprovesti proceduru ugovaranja projektantskuh usluga,

sprovesti licitaciju za izbor najpovoljnijeg izvođača, obezbediti svu potrebnu dokumenatciju,

sprovesti stručni nadzor, i slično

 

U firmama koje se bave izvođenjem radova potrebno je pripremiti tendersku dokumentaciju,

nabaviti građevinski materijal i opremu za ugradnju u objekat, obezbediti radnu snagu i

mehanizaciju, organizovati tehnološke procese, naplatiti realizovane radove, itd

 

U inženjering preduzećima, u državnim institucijama i javnim preduzećima se sprovodi pravna i

tehnička procedura obezbeđivanja dokumentacione osnove – uslova i saglasnosti za

projektovanje, odobrenja za izvođenje radova, inspekcijkog nadzora

 

VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA  

 

PROIZVODNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

 

Osim cene izvođenja radova, u cenu izgrađenog objekta ulaze i troškovi:

 

naknade za uređenje gradskog građevinskog zemljišta,

 

naknade za obezbeđenje električne energije, daljinskog grejanja i telefonskog saobraćaja,

 

troškovi pripremanja lokacije,

 

troškovi opremanja lokacije,

 

troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije, i

 

ostali prateći troškovi.

 

Investicioni program

 

Analizira i sračunava cena jednog projekta

 

Ne mora biti sastavni deo investiciono-tehničke dokumentacije

 

Ključni dokument za upravljanje investicijom u finansijskom pogledu

 

Struktura investicionog programa zavisi od:

 

tehničko-tehnoloških karakteristika objekta,

 

lokacije na kojoj se gradi

 

propisa koji obavezuju na regulisanje naknade za: gradsko građevinsko zemljište, obezbeđenje

električne energije, daljinskog grejanja i telefonskog priključka

 

Osim formiranja ukupne cene koštanja, korisno je da se vrednost projekta izrazi i preko jedinice

mere izgrađenog objekta.

 

U našim uslovima uobičajeno je da se kao reprezent usvoji m2 korisnog prostora izgrađenog

objekta.

 

PODACI POTREBNI ZA FORMIRANJE CENE

 

jedinična cena participacije za priključenje na elektro-mrežu i uvođenje telefonskih priključaka

ugovara se prema korisničkoj jedinici

 

cena stanova za raseljavanje je iskazana po m2 stana koji se raseljava

 

radovi na infrastrukturnim objektima se obračunavaju po jedinici mere tih radova

 

cena nadzora nad izvođenjem radova se formira prema vrednosti radova nad kojima se vrši

nadzor

 

Strukturu cene jednog objekta čine:

A.Participacije/naknade javnim preduzećima za uređenje građevinskog zemljišta

 

B.Troškovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta na lokaciji na kojoj se gradi objekat

 

C.Troškovi izgradnje infrastrukturnih objekata na lokaciji

 

D.Troškovi pripreme i izgradnje objekta

 

E.Ostali (prateći) troškovi

 

A. Participacije/naknade javnim preduzećima za uređenje građevinskog zemljišta

Troškovi po ugovorima sa gradskim javnim preduzećima obuhvataju troškove po programu

uređivanja građevinskog zemljišta

 

zemljište na kojem su izgrađeni ili se planira izgradnja objekata, kao i zemljište koje služi

redovnoj upotrebi tih objekata

 

Može biti javno građevinsko zemljište i ostalo građevinsko zemljište

 

Javno građevinsko zemljište je ono na kojem su izgrađeni ili se planira izgradnja javnih

objekata od opšteg interesa i javnih površina i koje je u državnoj svojini

 

Ostalo građevinsko zemljište je izgrađeno zemljište i zemljište namenjeno za izgradnju

objekata, a koje nije određeno kao javno građevinsko zemljište. Ono može biti u svim oblicima

svojine i u prometu je

 

A1. Naknade za uređivanje javnog građevinskog zemljišta, što obuhvata troškove pripremanja

i opremanja javnog građevinskog zemljišta

 

A2. Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta i izgradnju

objekata mreže infrastrukture

 

 A1. Naknade za uređivanje javnog građevinskog zemljišta

 

Po ugovoru sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda plaćaju se naknade za

uređivanje javnog građevinskog zemljišta, što obuhvata troškove pripremanja i opremanja

javnog građevinskog zemljišta

 

Pripremanje javnog građevinskog zemljišta obuhvata:

istražne radove,

 

izradu geodetskih i drugih podloga,

 

izradu planske i projektne dokumentacije,

 

obavljanje imovinsko-pravnih poslova,

 

raseljavanje,

 

rušenje objekata koji su za to planom predviđeni,

 

saniranje terena,

 

izradu programa za uređivanje zemljišta, i drugo

 

Opremanje javnog građevinskog zemljišta obuhvata izgradnju objekata:

mreže vodosnabdevanja,

 

mreže kanalizacije,

 

saobraćajnih površina sa kompletnom opremom,

 

parking površina,

 

pešačkih površina,

 

javnih zelenih površina, kao i njihovo uređivanje sa pratećim sadržajem, i drugo

 

A2. Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta

Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta i izgradnju objekata

mreže infrastrukture, koje nije obuhvaćeno ugovorom sa Direkcijom za građevinsko zemljište i

izgradnju Beograda:

 

elektroenergetskog sistema

 

telefonskog saobraćaja

 

toplifikacije

 

Investitor ugovara sa javnim komunalnim preduzećima:

 

"Elektrodistribucijom - Beograd" za priključenje objekta na elektro-energetski sistem

 

Preduzećem za telekomunikacije "Telekom - Srbija" za obezbeđenje potrebnog broja

telefonskih priključaka.

 

"Beogradskim elektranama" za snabdevanje objekta toplotnom energijom.

 

Naknade ugovorene sa "Elektrodistribucijom - Beograd" i Preduzećem "Telekom" obračunavaju

se i plaćaju po priključku stambene/poslovne jedinice, pa se u investicionom programu moraju

preračunati na vrednost po m2 objekta

 

Naknade ugovorene sa "Beogradskim elektranama" obračunavaju se i plaćaju po kvadratnom

metru objekta, sa različitom cenom za stambeni, odnosno za poslovni prostor

 

B. Troškovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta na lokaciji na kojoj se gradi

objekat

troškove izrade urbanističkih planova, geodetskih podloga i geotehničkog ispitivanja zemljišta

 

troškove izrade tehničke dokumentacije za infrastrukturu sa sinhron planom

 

troškove rešavanja imovinsko-pravnih odnosa u postupku raseljavanja;

 

troškove obezbeđenja stanova za potrebe raseljavanja, rušenje postojećih objekata; kao i

troškove iseljavanja korisnika iz objekata predviđenih za rušenje, i slično;

 

troškove rekonstrukcije podzemnih instalacija i sanacionih radova,

 

administrativne troškove, troškove nepredviđenih radova, prateće troškove, i drugo

 

C. Troškovi izgradnje infrastrukturnih objekata na lokaciji

troškove izgradnje internih saobraćajnica;

 

troškove uređenja slobodnih površina sa rasvetom i ozelenjavanjem;

 

troškove izgradnje lokalne vodovodne mreže u cilju povezivanja na gradsku mrežu;

 

troškove izgradnje lokalne fekalne i kišne kanalizacije u cilju povezivanja na gradsku mrežu;

 

troškove izgradnje lokalne telefonske kanalizacije u cilju povezivanja na gradsku mrežu;

 

troškove nadzora nad izvođenjem infrastrukturnih objekata;

 

administrativne troškove, troškove nepredviđenih radova, prateće troškove, i drugo.

 

D. Troškovi projektovanja i izgradnje objekta

D.1. Troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije objekta

D.2. Troškovi građenja objekta

D.3. Troškovi nadzora nad izvođenjem objekta

 

D.1. Troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije objekta

Projektovanje se, uobičajeno, ugovara po m2 površine objekta

 

Ovde spadaju arhitektonsko-građevinski projekti i projekti instalacija građevinskog objekta, dok

su troškovi planske dokumentacije i projekata infrastrukture svrstani u troškove u tački B.

 

D.2. Troškovi građenja objekta

 

Gradnja i opremanje objekta su po finansijskoj vrednosti najznačajnija komponenta strukture

investicionog programa. To su sledeći troškovi:

 

Troškovi izvođenja grubih građevinskih radova

 

Troškovi izvođenja građevinsko- zanatskih radova

 

Troškovi izvođenja instalaterskih radova

 

Troškovi izgradnje skloništa

 

Troškovi izvođenja grubih građevinskih radova

zemljani radovi,

 

zidarski radovi,

 

betonski i armirano-betonski radovi,

 

armirački radovi,

 

tesarski radovi; itd.

 

Troškovi izvođenja građevinsko- zanatskih radova

izolaterski radovi,

 

stolarski radovi,

 

limarski radovi,

 

keramičarski radovi,

 

teracerski radovi,

 

kamenorezački radovi,

 

parketarski radovi,

 

molersko-farbarski radovi,

 

krovopokrivački radovi,

 

fasaderski radovi,

 

razni radovi; itd.

 

Troškovi izvođenja instalaterskih radova

instalacije vodovoda i kanalizacije,

 

elektro-instalacije,

 

termo-mašinske instalacije,

 

instalacija lifta; itd.

 

D.2. Troškovi građenja objekta

 

Ugovaranje cene građenja može se izvršiti na nekoliko načina.

 

U našoj praksi uglavnom se koriste modeli:

 

ugovaranje cene po jedinici mere ugrađenog materijala

 

ugovaranje cene po m2 izgrađene površine

 

D.3. Troškovi nadzora nad izvođenjem objekta

 

Nadzor nad izvođenjem se ugovara, uobičajeno, prema vrednosti građenja (u nekom % od

vrednosti građenja)

 

E. Ostali prateći troškovi

troškovi upravljanja projektom/troškovi poslovanja

 

administrativni troškovi po pojedinim komponentama (troškovi tehničkog pregleda,

pribavljanja upotrebne dozvole i saglasnosti na izvedeno stanje)

 

U investicionom programu se obračunavaju po kvadratnom metru objekta.

Predmer i predračun

 

Predmer i predračun je jedan od osnovnih dokumenata kojima se definišu tehničke

karakteristike, cena objekta, finansijski odnosi između investitora i izvođača radova

 

U predmeru su obračunate ukupne količine radova predviđenih tehničkom dokumentacijom –

glavnim projektom za određeni građevinski objekat

 

Predračunom radova određuje se predračunska vrednost građenja, odnosno proizvodna cena

građenja objekta, koja se sastoji od cene grubih građevinskih, građevinsko-zanatskih i

instalaterskih radova

 

TRŽIŠNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

Tržišna vrednost građevinskog objekta je određena odnosima na tržištu

 

Proizvodna vrednost objekta je vrednost objekta koji se gradi, gde je uračunata cena izvođenja

radova i ostali aktuelni troškovi

 

U praksi, kupoprodajna vrednost građevinskog objekta na tržištu, iako u mnogome zavisi od

proizvodne vrednosti, može biti jednaka, veća, ili manja od njegove proizvodne vrednosti

 

Lokacija, kvalitet izvedenih radova, kao i funkcionalnost objekta, mogu na tržištu da povećaju

ili umanje proizvodnu vrednost objekta

 

Kod objekata koji su već korišćeni (objekti u eksploataciji), pri određivanu tržišne vrednosti,

osim napred navedenih kriterijuma, uzima se u obzir i:

 

procenat amortizacije objekta

 

vrednost sanacije delova objekta, koji su tokom eksploatacije istrošeni i koje je potrebno

revitalizovati

 

U ovakvim slučajevima, očigledno je, da procenat amortizacije i troškovi revitalizacije umanjuju

vrednost objekta

 

Postoje metode kojima se računa tržišna vrednost građevinskog objekta.

 

Ove metode se uglavnom baziraju:

 

na proizvodnoj vrednosti objekta, na dan obračuna tržišne vrednosti,

 

na vrednosti lokacije na kojoj je objekat izgrađen, vezano za namenu objekta i infrastrukturnu

opremljenost lokacije, kao i

na kvalitetu izvedenih radova i postignutoj funkcionalnosti objekta za projektovanu namenu