Právní úprava metodiky oceňování nemovitostí
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Transcript of Právní úprava metodiky oceňování nemovitostí
-
institut
Autor:
Praha Leden, 2011
-
.
dne 14. ledna 2011 _____________________________
-
Anotace
Annotation The objective of the bachelor thesis is to describe current methods of real estate valuation,
determining of the elementary terms within realestate valuation and price comparison
according to 151/1997 act and consecutive price regulations, so caled administrative price
and usual price determined in accordance with market valuation methods. Than the
analytical comparation both of these aproaches.
-
Obsah
................................................................................................................................... 5
........................................................................................................ 6
1.
MAJETKU ....................................................................................................................... 6
1.1 .............................................................................................. 6
1.1.1 ........................................................ 6
1.1.2 Pozemek .................................................................................................... 7
1.1.3 Stavba ........................................................................................................ 8
1.1.4 .......................................................................................... 9
1.2 Cena a hodnota ................................................................................................ 9
1.2.1 Cena ......................................................................................................... 10
1.2.2 Hodnota ................................................................................................... 11
1.3 ........................................................................................ 12
1.3.1 .................................................. 12
1.3.2 ................................................................... 12
1.3.3 ................................... 12
1.3.4 ...................................................... 13
2. .................................................. 15
2.1.1 Oc ........................................ 15
2.1.2 ............................................... 16
2.1.3 .................................................................................... 16
2.2 ...................................................................................... 17
2.2.1 ........................................................................... 17
2.2.2 ................................ 17
2.2.3 ..................... 18
2.3 ................................................................ 18
2.3.1 ............................................ 18
2.3.2 ................................................ 19
2.3.3 ............................................... 19
3. ................................................................... 21
3.1 Meto ......................................................................................... 21
3.1.1 ........................................... 21
3.1.2 ........................................ 22
3.1.3 ................................................................ 23
3.1.4 .................................................................... 23
3.2 ........................................................................................... 24
3.2.1 ......................................................... 24
3.2.2 .............. 25
3.2.3 ..................................................................................... 26
3.3 ...................................................................................... 26
3.4 Fakto ................................................. 27
......................................................................................................... 31
4. .......................... 31
4.1 ................................................................................ 31
-
4.2 Obsah posudku .............................................................................................. 32
4.3 .............................................................................. 33
4.3.1 ........................................................................................... 33
4.3.2 ............................................... 36
4.3.3 ..................................................................................... 37
4.3.4 .......................... 45
4.3.5 ................................... 45
4.3.6 ...................... 46
4.3.7 Pozemky .................................................................................................. 47
4.3.8 Rekapitulace cen nemovitosti .................................................................. 48
5. ................ 49
5.1 Pop ................................................................................ 49
5.2 ....................................................................... 50
5.2.1 ............................... 51
5.2.2 ................................... 52
5.2.3 ................................. 53
5.2.4 .......................................................... 58
6. ........................... 59
............................................................................................................................... 64
ATURY ............................................................................. 66
-
5
kvalif
adce.
od.
V
-
6
1.
.
-
1
v
.
. Vy
2
1.1
1.1.1
Nemovitost je vymeze
1 2
-
7
a
1.1.1.1
1.1.1.2
V
tomu, aby byly s
tomu, aby byly
s byte3
1.1.2 Pozemek
katas
druhu
parcelou.
pro
3
-
8
v
skute
1)
a)
ny k
b)
v
c)
v
2)
3)
4) katastru nemov
5)
jako je roklina, mez s 4
1.1.3 Stavba
v
Z
- -li po
4
-
9
k
5
1)
2)
3)
4) j
6
1.1.4
7
1.2 Cena a hodnota
enou v
5 6 7
-
10
1.2.1 Cena
V odle
1)
2) prodeji
- -li se strany jinak.
8
9
10tejnou nebo porovnatelnou novou
Je to cena, za kter
8 sti 9 10
-
11
V
takto:
z nim11
Stopcena
v 12
1.2.2 Hodnota
nic
13
11 12 ztahy, Linde Praha, 2007, s. 81 13
-
12
apod.
1.3
1.3.1
nich je
majetk
14
1.3.2
hodnoty
1.3.3
s
14
-
13
touto je pak
k
k
jejich cenou
metoda ren
dy
metoda zbytku
f
15
1.3.4
tomu
15
-
14
Podkladem k
odp
datu odhadu
dani z
ovitosti,
16
nemovitostem.
katastru.
16
-
15
2.
2.1.1
V
koeficientem prodejnosti:
p ady na
koeficienty pro
-
16
2.1.2 ceny
17
v
,
da
k
pozemky,
z
2.1.3
nebo analytickou.
-
18
17 18
-
17
staveb apod.
2.2
Byla vyvi
odhadnout.19
2.2.1
a,
V
tento charakter jsou pak v 2
2.2.2
19
-
18
2.2.3
V
2,
20
2.3
Admi
.
kapitole
Stavba.
2.3.1
-
koefic
-li
cena -
20
-
19
ZCU = ZC x I
ZCU
ZC
I
b.
2.3.2
budoucnu.
:
CV = ( N/ p) x 100
CV
N
p
2.3.3
stavby, z
Cen
-
20
ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp
ZCU
ZC
-
21
3. METODIKY
V
3.1
z
stanovujeme k datu pos datu
21
pracnosti),
-
3.1.1
21
-
22
pr
3.1.2
u
22
indivi
pohledu
dodavatele a investora. Dle zvyk
rezerva
22
-
23
3.1.3
jsou v
konst
3.1.4
katalogu
Vzhledem k objektem
23
(koeficient K4
4,
(koeficient K3
23
-
24
m3
(koeficient K2
3
(koeficient K5
obci.
Doba stavby jin
Z
3.2
K
3.2.1
-
25
24
3.2.2
hledem k
24 Br
-
26
staveb).
3.2.3
-
etalon -
3.3
25
25
-
27
-
26
3.4
z v
26
-
28
K
ce
27
Druh a stav nemovitosti
28
., o katastru nemovitos
od
27 28
-
29
v tomto stavu
v
29
Poloha nemovitosti
Znalci s
Poloha nemovit
makropolohu polohu v Praze)
mezopolohu polohu v
mikr opolohu polohu v
S
souladu
s
Hodnotu nemov
29
-
30
a
nim).30
30
-
31
V
tomu,
LV, adresa provozovny a nejsou k
4.
4.1
nemovitosti podl
Informace o nemovitosti
Adresa nemovitosti:
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastr
94 936
800,-
-
32
Podklady pro v
se k
souladu s
Celk
souladu s
Nemovitost je n
4.2 Obsah posudku
nemovitost s
-
33
plot
Pozemky
4.3
3/
4.3.1
4.3.1.1 Nemovitost s
Dispozice
z
provedeno z
-
34
tomu,
z
deskami v kombinaci s
prode
Vzhledem k
Budova: H.budova pro obchod
CC: 123
24*16+24*17,20
1.NP 3,80 m
PVP = 3 028,60/797,00 = 3,80m
(24*16)*5,20+(24*17,20)*4,30 = 3 771,84m3
= 3 771,84m3
-
35
ntu K4:
standardu
[%]
[%]
Koeficient
S 6,10 100,00 1,00 6,10
S 15,30 100,00 1,00 15,30
3. Stropy: S 8,10 100,00 1,00 8,10
S 6,20 100,00 1,00 6,20
S 2,90 100,00 1,00 2,90
S 0,60 100,00 1,00 0,60
S 7,30 100,00 1,00 7,30
S 3,30 100,00 1,00 3,30
S 3,20 100,00 1,00 3,20
10. Schody: C 2,70 100,00 0,00 0,00
S 3,70 100,00 1,00 3,70
13. Okna: S 5,80 100,00 1,00 5,80
14. Povrchy podlah: S 3,30 100,00 1,00 3,30
S 4,80 100,00 1,00 4,80
16. Elektroinstalace: S 5,90 100,00 1,00 5,90
17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0,30
S 3,20 100,00 1,00 3,20
S 3,10 100,00 1,00 3,10
S 0,40 100,00 1,00 0,40
S 2,00 100,00 1,00 2,00
C 1,90 100,00 0,00 0,00
S 4,20 100,00 1,00 4,20
C 1,30 100,00 0,00 0,00
25. Ost S 4,40 100,00 1,00 4,40
A 1,20 100,00 1,00 1,20
95,30
0,9530
-
36
4.3.2
OP
[%] [%]
K UP
[%]
PP
[%]
celku
S 6,10 100,0 1,00 6,10 6,40 3 150 2,00 0,1280
S 15,30 100,0 1,00 15,30 16,05 3 150 2,00 0,3210
3. Stropy: S 8,10 100,0 1,00 8,10 8,50 3 150 2,00 0,1700
S 6,20 100,0 1,00 6,20 6,51 3 150 2,00 0,1302
S 2,90 100,0 1,00 2,90 3,04 3 40 7,50 0,2280
S 0,60 100,0 1,00 0,60 0,63 3 40 7,50 0,0473
S 7,30 100,0 1,00 7,30 7,66 3 50 6,00 0,4596
S 3,30 100,0 1,00 3,30 3,46 3 40 7,50 0,2595
S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,36 3 40 7,50 0,2520
10. Schody: C 2,70 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000
S 3,70 100,0 1,00 3,70 3,88 3 60 5,00 0,1940
12. Vrata: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000
13. Okna: S 5,80 100,0 1,00 5,80 6,09 3 60 5,00 0,3045
14. Povrchy podlah: S 3,30 100,0 1,00 3,30 3,46 3 30 10,00 0,3460
S 4,80 100,0 1,00 4,80 5,04 3 30 10,00 0,5040
16. Elektroinstalace: S 5,90 100,0 1,00 5,90 6,19 3 40 7,50 0,4643
17. Bleskosvod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,31 3 40 7,50 0,0233
S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,36 3 40 7,50 0,2520
S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,25 3 50 6,00 0,1950
S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,42 3 50 6,00 0,0252
21. S 2,00 100,0 1,00 2,00 2,10 3 30 10,00 0,2100
C 1,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000
S 4,20 100,0 1,00 4,20 4,41 3 40 7,50 0,3308
C 1,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000
25. S 4,40 100,0 1,00 4,40 4,62 3 50 6,00 0,2772
X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000
A 1,20 100,0 1,00 1,20 1,26 3 50 6,00 0,0756
95,30 5,1975
Tabu
-
37
= 2 669,-
* 1,0320
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9282
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,8526
Koe * 0,9530
* 1,1250
* 2,1630
=
3 771,84 * 5 054,95 = 19 066 462,61
-
=
4.3.3
4.3.3.1 -
- CC: 2222
- =
5 - bce): * 1,1250
i * 2,2960
=
-
38
- =
4.3.3.2 -
3
- CC: 2222
3 * 3 500,-
3 = 3 500,-
5 - * 1,1250
i * 2,2960
=
metodou
- =
4.3.3.3 -
- CC: 2223
- - K
5 - * 1,1250
-
39
i * 2,2940
=
- =
4.3.3.4 -
- CC: 2223
- = 184 264,-
5 - * 1,1250
i * 2,2940
=
- =
b5 -
-
40
- hloubka 3.00 m
- CC: 2223
- = 56 700,-
5 - * 1,1250
i * 2,2940
na: =
- =
4.3.3.5 -
Typ stavby: -
Hodnotit: za 1 kus slou
- CC: 2224
3,00 ks
= 12 000,-
5 - * 1,1250
i * 2,2290
=
=
-
41
- =
4.3.3.6 -
2
- CC: 211
2 * 475,-
2 =
5 - * 1,1250
i * 2,2670
= 555 682,08
- =
4.3.3.7 -
2
-
- CC: 211
-
42
0 m2 * 515,-
2 =
5 - * 1,1250
i * 2,2670
=
- =
4.3.3.8 -
2
-
- CC: 211
2 * 340,-
2 =
t K5 - * 1,1250
i * 2,2670
=
- =
-
43
4.3.3.9 -
- CC: 211
- = 15 600,-
5 - * 1,1250
i * 2,2670
=
- zj =
4.3.3.10 Plot -
Plocha: 45,80 m2
- CC: 123 (46.21.14.2..) budovy pro obchod, prodejny
2 * 840,-
2 = 38 472,-
5 - * 1,1250
i * 2,1630
=
S): 3 roky
-
44
Plot - =
4.3.3.11 -
- CC: 123 (46.21.14.2..) budovy pro obchod, prodejny
- = 6 900,-
5 - * 1,1250
i * 2,1630
=
- =
-
45
4.3.4
198 85
Plot
- celkem
4.3.5
Plot
celkem
Cena
-
46
4.3.6
4.3.6.1
lze pronajmout. V
v - -
y. V
k -
Druh objektu: Nemovitosti pro obchod a administrativu
8,00 %
Skupina: B)
Plocha [m2]
2]
785,00 1 900,- 1 491 500,-
1 491 500,-
:
= 1 491 500,-
1 491 500,00 * 40 % = 596 600,00
- 596 600,- K
= 894 900,-
= 11 186 250,-
Skupina:B)
-
47
CN = 19 926 073,07
CV = 11 186 250,00
R = 8 739 823,00
ohy 17 tab. 2, skupiny B):
CV + 0.20 R =
4.3.7 Pozemky
4.3.7.1 - -
[m2]
Jedn. cena 2]
Cena
123/1 839,00 800,00 671 200,-
671 200,-
75 %
75 %
m 150 % + 1 006
800,-
1 678 000,-
plynu
10 %
10 % + 167 800,-
1 845 800,-
Koeficient prodejnosti Kp - * 0,7490
Koefici i - * 2,1630
- celkem 2 990 356,58
-
48
- /m2.
[m2]
Jedn.
cena 2]
Cena
123/2 1 019,00 800,00 815 200,-
123/3 106,00 800,00 84 800,-
900 000,-
-
tavby 75 %
75 %
150 % + 1 350 000,-
2 250 000,-
plynu
10 %
10 % + 225 000,-
2 475 000,-
* 0,4000
Koeficient prodejnosti Kp - * 0,7490
i - * 2,1630
- celkem 1 603 886,13
-
4.3.8 Rekapitulace cen nemovitosti
= 12 934 214,60
= 4 594 24
17.528.460,-
-
49
5. ITOSTI METODAMI
5.1
Typ nemovitosti:
Adresa nemovitosti: Ulice:
Obec:
Kraj:
Objednatel:
Zhotovitel:
15. prosince 2010
20. prosince 2010
-
50
5.2
:
z
-
51
5.2.1
jednotkovou cenou
24*16+24*17,20
1.NP 3,80 m
(24*16)*5,20+(24*17,20)*4,30 = 3 771,84m3
= 3 772 m3
-
3 772 m3
4 700,-
100%
17 728 840,-
3 roky
97 let
5%
16 841 980,-
-
52
Pozemek
V - 4 000,-
-
839 m2
123/2 1 019 m2
106 m2
1 964 m2
1 964 m2 * = 4 320 000,-
16 841 980 + 4 320 000 = 21 162 780 = 21 200 000,-
Vy -
5.2.2
out.
V
- -
tomto p
-
53
-
y
--------------------------------------
Plocha [m2]
2]
785,00 1 900,- 1 491 500,-
sy celkem 1 491 500,-
1 491 500
kapitalizace v %
Vh = 1 193 200 * 100 / 8 = 14 915 000
-
-
5.2.3
u v prodeji. Text
-
54
3.089 m2.
Lokalita
-
1 161 m2
Plocha pozemku 3 089 m2
Konstrukce budovy
Cena nemovitosti 20 000 000,-
Cena nemovitosti za 1m2
17 226,-
20 %
nemovitosti
16 000 000,-
13 800,-
-
55
Lokalita
-
708
Plocha pozemku 863
Konstrukce budovy
Cena nemovitosti 25 000 000,-
Cena nemovitosti za 1m2
35 310,-
Redukce 10 %
nemovitosti
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