Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015. Sessie D, Carlo Sturm
-
Upload
praktijkleerstoel -
Category
Education
-
view
122 -
download
2
Transcript of Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015. Sessie D, Carlo Sturm
Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling, 05-03-2015
Over de grens en terug
Lessen van privaat-gestuurde
gebiedsontwikkeling in de VS
© 2015 Deloitte The Netherlands
Lessen van privaat-gestuurde gebiedsontwikkeling in de VS
Onderzoek TU Delft
- Ontwikkelende beleggers: Vulcan Real Estate & CIM Group
- Binnenstedelijke herontwikkelingsproblematiek
- South Lake Union in Seattle & Hollywood in Los Angeles
Drijfveren
- Verschuivende rollen publiek en privaat in Nederland
- Beperktere publieke financieringscapaciteit – nadruk op faciliterende rol publieke sector
- “organische gebiedsontwikkeling”
Centrale vraagstelling
- Hoe weet de Amerikaanse belegger zich voor lange termijn aan binnenstedelijke herontwikkeling weet te
committeren.
Nu
- Deloitte Real Estate, Area Development & Partnerships
Introductie
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling1
© 2015 Deloitte The Netherlands
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling2
Situatie 1985© www.SLU10.com
© 2015 Deloitte The Netherlands
Casus introductie
South Lake Union
140 ha. herontwikkeling binnenstedelijk gebied in Seattle
Vervallen industrieel gebied
Onderdeel Seattle Commons Park Plan
Burgerinitiatief ontwikkeling tot ‘Central Park’-achtig plan
Gepaard gaande met belastingheffing
Paul G. Allen – medeoprichter Microsoft – benaderd voor steun
o $ 30 mln. investering in grond > gift bij instemming met Commons Plan.
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling3
© 2015 Deloitte The NetherlandsOver de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling4
© www.SLU10.com
© 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
1996 – plan afgewezen
Bevolking wijst plan tweemaal nipt af
Paul Allen – 5 ha. grondpositie in South Lake Union
Vulcan Real Estate
Tot 2002 uitbreiding grondpositie tot 25 ha.
2002 oprichting Vulcan Real Estate – dochteronderneming investeringsmaatschappij Vulcan Inc.
Private ontwikkelaar – ontwikkeling vastgoed voor eigen beleggingsportefeuille
Doelstelling:
o Herontwikkeling South Lake Union – multifunctionele wijk
o Tech-hub
$ 3,0 mrd. geïnvesteerd in South Lake Union
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling5
© 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling6
© Vulcan RE
© 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling7
© SDPD
© 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling8
© SDPD
© 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling9
© www.theurbanist.org
Rood: nog ontwikkelbaar
Groen: ontwerp/in planning
Blauw: in ontwikkeling
© 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
Vulcan Real Estate – private sturing herontwikkeling
Initiatief herontwikkeling tot duurzaam multifunctioneel gebied – vanuit eigen grondpositie
Sterk lokaal netwerk
o Genereren draagkracht voor herontwikkeling
o Creëren van eigen markt
o Gebiedsmarketing
Multisectorale aanpak
o Faciliteren marktvraag
Genereren kritieke massa leidend tot waardestijging gebied
o Ontwikkelaar gebaat bij toevoegen kwaliteit aan openbare ruimte & infrastructuur
o Betrokkenheid bij planningsproces tot ontwikkeling nieuw bestemmingsplan
o Initiatief tot aanleg Street-Car – tramverbinding met Central Business District
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling10
© 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling11
© Robert Scheuerman© www.thetransportpolitic.com
© 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling12
© studio/216
© 2015 Deloitte The Netherlands
Financiering van binnenstedelijke herontwikkeling
Geen publiek-private grondexploitatie
Grondposities in privaat bezit
Beperkte publieke financieringsruimte
Ontkoppelde bekostiging openbare ruimte en infrastructuur
Bekostiging openbare ruimte en infrastructuur
Private initiatieven bij uitblijven publieke investeringen
o Local Improvement District ter ontwikkeling street-car – belastingheffing vastgoedeigenaren
Onderhandeling op niveau bestemmingsplan
o Verruiming bestemmingsplan in ruil voor bijdragen aan openbare ruimte (parken) en sociale woningbouw
[vergelijkbaar met planning obligations]
o Vulcan RE > o.a. sociale woningbouw in SLU
Rezone – “incentive zoning”
o Onderhandelingsruimte vastgesteld in additioneel bestemmingsplan
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling13
© 2015 Deloitte The Netherlands
Financiering van binnenstedelijke herontwikkeling
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling14
© 2015 Deloitte The Netherlands
Lessen van privaat-gestuurde gebiedsontwikkeling in de VS
Ruimte bieden aan marktvraag en ontwikkelaar
Beperkt publiek wensdenken!
Flexibele bestemmingsplannen om ontwikkelaar ruimte te bieden te anticiperen op marktvraag
Geen grootschalige planning – kleinschalig naar marktvraag
Duidelijke prioritering van gebiedsontwikkelingen
Biedt lange termijn zekerheid voor ontwikkelaar/belegger
Ontkoppelen van kosten infrastructuur/ publieke ruimte
Voorfinanciering vaak niet mogelijk
Private investeringen in infrastructuur noodzakelijk voor ontwikkeling gebied
Kostenverhaal op ontwikkelaar waar mogelijk > maar juiste instrumenten?
Ontwikkelen vanuit lokaal netwerk
Genereren draagvlak onder lokale organisaties, bedrijven en bewoners
Creëren van een eigen markt
Private gebiedsmarketing
Do’s
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling15
© 2015 Deloitte The Netherlands
Lessen van privaat-gestuurde gebiedsontwikkeling in de VS
“Trage” Stedenbouw – Bloemendaler Polder
Ontwikkeling max. 2.750 woningen in polder tussen Weesp & Muiden
Veranderde randvoorwaarden: afgezien van publiek-private grondexploitatie
Geen blauwdruk > globaal flexibel bindend kader met heldere doelstellingen
Marktpartijen grote mate van vrijheid binnen kaders > inspelen op marktvraag
Publieke financierbaarheid voor ‘grijs’ beperkt
70% privaat grondeigendom > urgentie
Criterium noodzakelijkheid infrastructuur voor ontwikkeling gebied
Marktpartijen ontwikkelen ook blauwe, groene en grijze plandelen
Do’s
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling16
Illustraties:
Bloemendalerpolder
© 2015 Deloitte The Netherlands
Lessen van privaat-gestuurde gebiedsontwikkeling in de VS
Vermijdt inconsistente publieke besluitvorming
Creëer een “level playing field” voor ontwikkelaars
Bv. Herziening erfpachtregelingen kan lange termijn zekerheid voor ontwikkelaar/belegger beperken
Free-riderprobleem
In NL free-riderprobleem drempel voor starten ontwikkeling
VS ontwikkelaars lijken juist gebaat bij groeiende interesse in gebied
Cultuurverschillen als barrière
Verantwoordelijkheidsgevoel voor ruimtelijke opgaven in NL (nog) niet bij private sector
Acceptatie van privaat rendement door publiek sector beperkt in NL – ‘hoog rendement gaat ten koste van
maatschappij’
Wijze van kostenverhaal publieke voorzieningen/infrastructuur in VS toepasbaar?
Tax Increment Financing niet toepasbaar (OZB onvergelijkbaar)
Beperkte toepassing LID’s/BID’s – voornamelijk nog in onderhoud
Onvoldoende slagkracht Baatbelasting > Biedt Wro (gemeentelijk exploitatieplan) soelaas?
Don’ts
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling17
© 2015 Deloitte The Netherlands
Vragen
18 Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling
© 2015 Deloitte The Netherlands19 Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network
of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed
description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.
Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries.
With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep
local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte's approximately 170,000 professionals are committed to
becoming the standard of excellence.
This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their
related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services.
Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified
professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person
who relies on this publication.
Carlo SturmDeloitte Real Estate Advisory | Deloitte Financial Advisory Services B.V.
Direct: +31 88 288 6443 | Mobiel: +31 6 83330289
Deloitte | Orteliuslaan 1041 | Postbus 85104 | 3508 AC Utrecht | Nederland
[email protected], http://www.deloitte.nl/realestate