Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010
-
Upload
gueste50beb3 -
Category
Real Estate
-
view
1.819 -
download
2
description
Transcript of Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010
![Page 1: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/1.jpg)
Herzlich willkommen zum 27. Schweizer Immobiliengespräch
![Page 2: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/2.jpg)
Moderation: Dr. Samuel Gerber samuel-gerber.ch AG, Zürich
![Page 3: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/3.jpg)
Heutiges Thema: Finanzierungsstrategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld
![Page 4: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/4.jpg)
Felix Blaser Teamleiter Spezialfinanzierungen Zürcher Kantonalbank, Zürich
![Page 5: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/5.jpg)
Schweizer Immobilien Gespräch 11. Mai 2010
Einführung in ausgewählte Finanzierungsthemen + Finanzierungsprüfung
Zürich, 11.05.2010 Autor: Felix Blaser Email-Adresse: [email protected]
![Page 6: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/6.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 6
Agenda: Einführung in ausgewählte Finanzierungsthemen + Finanzierungsprüfung
Übersicht Finanzierungsbegriffe Eigenkapital versus Fremdkapital Eigenfinanzierung - Instrumente Fremdfinanzierung – Instrumente Was liegt dazwischen ? Stichwort Debt Capacity Kreditprüfung bei einer Bank Sicherheiten
![Page 7: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/7.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 7
Zielsetzungen
• Entwickeln des grundlegenden Verständnisses für die Logik der Finanzierungsbegriffe
• Verstehen der häufigsten Eigen- und Fremdfinanzierungs-instrumente
• Verständnis entwickeln für die grundlegenden Abläufe in einer Kreditprüfung
![Page 8: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/8.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 8
![Page 9: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/9.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 9
Systematisierung
![Page 10: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/10.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 10
Grundsatz: EKap-Rendite (ROE) wird beeinflusst durch das Finanzierungsverhältnis
(Verhältnis EKap zu FKap)
Unternehmens-Gewinn Eigenkapital
Leverage - Hintergrund
Rendite versus Risiko
![Page 11: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/11.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 11
![Page 12: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/12.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 12
Gründung einer AG – Arten
Gründungsformen
qualifiziert ordentlich
Sacheinlagen
Sachübernahmen
Gründervorteile
Verrechnung
Liberierung durch Cash
![Page 13: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/13.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 13
Kapitalerhöhung
![Page 14: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/14.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 14
![Page 15: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/15.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 15
Schulden aus Lieferungen +
Leistungen (Bank)-Kredite
(Bank)-Darlehen
Anleihen
Rechnungs-abgrenzungen
Rückstellungen
Komponenten des FK
![Page 16: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/16.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 16
Darlehen
CHF
t
![Page 17: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/17.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 17
Kredite
![Page 18: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/18.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 18
Fest-Kredite / Darlehen
CHF
t
![Page 19: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/19.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 19
Objekt-/nicht objektbezogen
Finanzierung
Nicht objektbezogen objektbezogen
![Page 20: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/20.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 20
Anleihen
Anleihen
Obligation
"Straight"
Wandel-
Anleihe
"Convertible"
Options-Anleihe
"Option Bond"
OR 1156 - 1186
![Page 21: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/21.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 21
Dazwischen ??
Mezzanine-Kapital
Va.: - Parziarische Darlehen ("Equity Kicker")
- Wandelanleihen (va. auch "mandatorily convertible")
- Optionsanleihen
[ - Nachrangige Darlehen ?? ]
![Page 22: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/22.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 22
![Page 23: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/23.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 23
Kredit-Rating (Firmenkunden)
![Page 24: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/24.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 24
Bezeichnung Moody's Standard & Poors
K1 Top-Unternehmen Aaa, Aa1 AAA, AA+
K2 Ausgezeichnete Unternehmen Aa2, Aa3, A1 AA, AA-, A+
K3 Sehr gute Unternehmen A2, A3 A, A-
K4 Gute Unternehmen Baa1, Baa2 BBB+, BBB
K5 Unternehmen mit erkennbarem Risiko
Baa3, Ba1, Ba2 BBB-BB+, BB
K6 Unternehmen mit erhöhtem Risiko Ba3, B1 BB-, B+
K7 Unternehmen mit hohem Risiko B2, B3 B, B-
K8 Unternehmen mit überhöhtem Risiko
Caa und schlechter CCC+ und schlechter
Rating-Klassen: ein virtuelles Beispiel
![Page 25: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/25.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 25
Bewertung Immobilien durch Schätzungsexperten
Bonitätsprüfung mittels einheitlichem systemgestütztem Rating
Rating / Finanzierung von Immobilien
![Page 26: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/26.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 26
Sonderproblem: Verluste bei Betreiberliegenschaften
Feststellung: bei Betreiberliegenschaften muss darauf geachtet werden,
dass Verluste aus den Dienstleistungen / Produkten zu einer Wertminderung der Produktionsfaktoren führt
höhlt Belehnungsbasis aus
![Page 27: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/27.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 27
Stichwort: Debt Capacity I
Bandbreite, innerhalb derer sich die Nettoverschuldung eines Unternehmens bewegen sollte
Basis: Free Cash Flow
Pay-Back Annahme: 5 – 7 Jahre
Ergo: Fiktion der Entschuldung (ceteris paribus) über 5 – 7 Jahre
![Page 28: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/28.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 28
Stichwort: Debt Capacity II
Beispiel:
Betriebsergebnis (EBIT) - kalkulatorische Steuern + Abschreibungen operating CF +/- Rückstellungen / stille Reserven +/- NUV +/- Investitionen/Desinvestitionen
= Free Cash Flow
Free Cash Flow * Barwert-Faktor = Debt Capacity (verfügbar)
![Page 29: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/29.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 29
![Page 30: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/30.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 30
Darlehen mit / ohne Amo.
revolvierende Kredite
Festkredit
etc.
Grundpfand kurant
blanko
etc.
Bürgschaften
Verpfändungen
Sicherstellung
![Page 31: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/31.jpg)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 31
Fragen ??
Felix Blaser
Dipl. Wirtschaftsprüfer + CPA
Mitglied der Direktion
Zürcher Kantonalbank, Spezialfinanzierungen,
Stockerstrasse 33, 8001 Zürich
Telefon: 044/292-3975
Mail: [email protected]
![Page 32: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/32.jpg)
Claudio Müller Leiter Immobilien Business Development Zürcher Kantonalbank, Zürich
![Page 33: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/33.jpg)
Schweizer Immobiliengespräch 11. Mai 2010
«Finanzierungs-strategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld»
Claudio Müller Zürcher Kantonalbank
Dienstag, 11. Mai 2010
![Page 34: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/34.jpg)
34
Finanzierungsstrategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld: Agenda
Was zeichnet das gegenwärtige Wirtschaftsumfeld aus?
Nachhaltigkeit bei Finanzierungen: Was heisst das?
Konkrete Lösungen: - einige "alte" Finanzierungsgrundsätze - einige "neue" Finanzierungsgrundsätze und Lösungen
Einige Erkenntnisse zum Schluss
![Page 35: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/35.jpg)
35
Zielsetzungen
Begriff der "Nachhaltigkeit" bei der Finanzierung von Immobilieninvestment ist dargelegt.
Möglichkeiten und Grenzen der Prognosefähigkeit und der Folgen sind aufgezeigt.
"Alte" Regeln der Nachhaltigkeit in der Finanzierung von Immobilieninvestments in Erinnerung gerufen und "neue" Möglichkeiten vorgestellt.
![Page 36: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/36.jpg)
36
Finanzierung
Finanzierung Fremdmittel Eigenmittel
Mehrere Möglichkeiten Mehrere Möglichkeiten
Finanzierung umfasst immer die gesamten Mittel zum Bau, Erwerb oder Halten einer Immobilie, also Eigenmittel (=Equity) und Fremdmittel (=Fremdkapital/Debt)
![Page 37: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/37.jpg)
37
Was zeichnet das aktuelle Wirtschaftsumfeld aus?
Einige Stichworte: Wachstum der (Welt)wirtschaft Verschuldung (öffentliche – private) Zinsentwicklung Inflationsgefahr Währungen
viele Meinungen viele Vermutungen viele Gerüchte viele Zahlen und Statistiken viele Tendenzen viele "Experten" viele Modelle/Theorien
aber: in volatilen Zeiten wenig konkret Greifbares
![Page 38: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/38.jpg)
38
Trends, Vermutungen,Gerüchte, Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (1)
Staatliche Verschuldung Griechenlands: zur Zeit Hauptthema Ausblenden ähnlicher Probleme in den USA, Japan und auch England Währungsschwankungen: in den letzten Jahren gewaltige Schwankungen bei einzelnen Währungen teilweise überraschende Entwicklungen
Inflationserwartungen: viele Expertenmeinungen, viele Prognosen, aber sehr viele Szenarien denkbar.
![Page 39: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/39.jpg)
39
Trends, Vermutungen, Gerüchte, Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (2)
Staatliche Verschuldung:
.
Land In % BIP 2009 Pro Kopf der Bevölkerung Griechenland 115,1 Euro 26'000 CHF 37'180 (1.43) USA 82,9** US$ 41'220 CHF 45'750 (1.11)
Japan 189,8 US$ 81'000 CHF 89'900 (1.11)
Deutschland 73,2 Euro 20'700 CHF 29'600 (1.43)
Grossbritannien* 68,1** £ 15'600 CHF 26'100 (1.63)
Schweiz 41,3 CHF 28'600 CHF 28'600
* derzeit steigt die monatliche Verschuldung stärker als jene von Griechenland ** zusätzlich hohe private Verschuldung
![Page 40: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/40.jpg)
40
Trends, Vermutungen,Gerüchte, Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (3)
Währungsschwankungen gegenüber CHF Währung US$ Euro £ Real Chart
Δ 3 Jahre 1.25 - 0.97 29%
1.68 – 1.42 18%
2.49 – 1.51 65%
2.29 - 1.48 55%
Trend ? ? ? ?
![Page 41: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/41.jpg)
41
Trends, Vermutungen,Gerüchte, Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (4)
Inflationserwartung, Inflations-Angst: Viele Theorien: Notenbanken halten Inflation unter Kontrolle Adaptive Inflationstheorie Sprunghafte Inflation Schuldenabbau via Inflation lang anhaltende Inflation
Was wird am ehesten zutreffen?
![Page 42: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/42.jpg)
42
Trends, Vermutungen,Gerüchte: Einige aktuelle Beispiele: Fazit (1)
![Page 43: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/43.jpg)
43
Trends, Vermutungen,Gerüchte: Einige aktuelle Beispiele: Fazit (2)
Was die Zukunft bringt, wissen wir nicht! trotz wissenschaftlichen Anstrengungen trotz mathematischen Modellen trotz viel Information, grosse Datenfülle trotz vielen Experten
Was für Konsequenzen hat das für eine nachhaltige Finanzierung von Immobilieninvestments?
Orakel von Delphi
![Page 44: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/44.jpg)
44
Nachhaltigkeit (= ein strapazierter Begriff!) aber: Zentrale Forderung in unserer Welt generell Nachhaltigkeit bei Immobilien auf verschiedenen Ebenen
gefordert: • Objektebene, technische Aspekte • Investitionsebene:
- Einzelobjektebene - Immobilienportfolios
• Finanzierungsebene => Risiken eingrenzen
Nachhaltigkeit bei Finanzierungen
![Page 45: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/45.jpg)
45
Nachhaltigkeit bei der finanziellen Lösung von Immobilieninvestments:
Kein Schönwettermodell!
Konkrete Lösungsansätze: Optik Finanzierung
![Page 46: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/46.jpg)
46
Was heisst nachhaltige Finanzierung?
Sich nicht nur vom aktuellen Geschehen leiten lassen Überlegungen in Szenarien anstellen "Schlechtwetter"-Varianten mit einbeziehen Eigene Risikofähigkeit mitberücksichtigen Umsetzen einer angepassten Finanzierungsstrategie Strategie vor Preis Gute Beziehungen zu den Kapitalgebern pflegen, u.a.
Transparenz, Miteinbezug in Entscheide Neues probieren, aber nur das, was man versteht usw.
![Page 47: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/47.jpg)
47
Einige "alte" Finanzierungsregeln: Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung:
Lohnt sich das?
![Page 48: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/48.jpg)
48
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Ein konkretes Beispiel:
Zinssatz
Laufzeit
1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre
1
2
3
4
5
6
7
8
Wie entwickeln sich die Zinsen?
sie steigen
seitwärts sie sinken
Wie entwickeln sich die Zinsen?
sie steigen
seitwärts sie sinken
![Page 49: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/49.jpg)
49
1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre
1
2
3
4
5
6
7
8
- Festh. - ev. Libor-H.
Festhypotheken
eher variable Hypotheken
eher variable Hypotheken ev. Libor-Hypotheken eher Fest-
Hypotheken
Zinssatz
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Ein konkretes Beispiel:
![Page 50: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/50.jpg)
50
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Ein konkretes Beispiel:
1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre
1
2
3
4
5
6
7
8
Festhypothek 3 Jahre
LIBOR
Fest
Variabel
Individuelle Zinsbandbreite ist kleiner als jene des Marktes dank Kombination der Hypothekenprodukte
... eine Kombination von neuen Hypothekenformen! Zinssatz
oder am besten...
![Page 51: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/51.jpg)
51
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Strategie der Fremdmittelaufnahme
Einige wichtige Grundsätze
bei grösserer Hypothekarverschuldung
wenn Tragbarkeit knapp ist (Mietrechtsproblematik!)
In Zeiten sinkender Zinsen
In Zeiten steigender Zinsen
In Zeiten mit sehr unsicherer Zinsentwicklung
mehrere Produkte mit unter- schiedlichen Laufzeiten
eher feste Ausleihungen
eher variabel
zuerst fest, dann variabel
Portfolio-Ansatz
![Page 52: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/52.jpg)
52
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Historische Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit 1990 bis 2009
![Page 53: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/53.jpg)
53
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Historische Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit 1990 bis 2009
Variante 1: gemischte Finanzierung Fest 40% Libor 30% Variabel 30%
Variante 2: gemischte Finanzierung Fest 10% Libor 90%
![Page 54: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/54.jpg)
54
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Szenario: Zukünftige Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit ab 2010
![Page 55: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/55.jpg)
55
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Szenario: Zukünftige Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit ab 2010
Variante 1: gemischte Finanzierung Fest: 40% Libor: 30% Variabel: 30%
Variante 2: gemischte Finanzierung
Fest: 10% Libor: 90%
![Page 56: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/56.jpg)
56
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation
Zusammenfassung
Σ Bezahlte Zinsen 1990 - 2009
Σ Simulierte Zinsen 2010 - 2029
Libor 6 Mt. CHF 9,5 Mio. CHF 9,6 Mio. Variable Hypothek CHF 13,5 Mio. CHF 12,4 Mio. Festhypothek, 5 J. CHF 15,7 Mio. CHF 13,1 Mio. Portfolio 1 CHF 13,2 Mio. CHF 10,5 Mio. Portfolio 2 CHF 11,1 Mio. CHF 10,0 Mio.
Simulation und Wirklichkeit ........ ?
![Page 57: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/57.jpg)
57
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation
..... Chancen und Risiken von Libor-Ausleihungen
Zur Erinnerung!
![Page 58: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/58.jpg)
58
Einige "alte" Finanzierungsregeln: Leverage: Chancen und Risiken
tiefer Leverage hoher Leverage
FK 20 80
EK 80 20
Zinssatz FK 6% 6% Gewinn vor FK-Zins 8 8
./. FK-Zins 1.2 4.8
Reingewinn 6.8 3.2
Gesamtkapitalrendite 8% 8%
EK-Rendite 8.5% 16%
Veränderung: + ca. 100%
![Page 59: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/59.jpg)
59
Leverage: Chancen und Risiken
![Page 60: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/60.jpg)
60
Leverage: Chancen und Risiken
![Page 61: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/61.jpg)
61
Leverage: Chancen und Risiken
![Page 62: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/62.jpg)
62
Einige "neuere/neue" Finanzierungsregeln: Absicherungslösungen
• Cap • Floors • Swaps, z.B. Payer-Swaps • Termingeschäfte • Immobilienderivate • usw.
mehrere Möglichkeiten
![Page 63: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/63.jpg)
63
Einige "neuere/neue" Finanzierungsregeln: Immobilienderivate: Eine neue Alternative
Eigenheiten des Immobilienmarktes Heterogenität (Objekt, Lage, Nutzung)
Intransparenz (Bewertung, Indizes)
Hohe Transaktionskosten
Meist Buy-and-Hold-Strategien
Beschränkte Teilbarkeit der Anlagen
Illiquidität
![Page 64: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/64.jpg)
64
Immobilienderivate: Der ökonomische Case
![Page 65: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/65.jpg)
65
Immobilienderivate: Eine neue Alternative
Zahl von Immobilienderivat-Produkten nimmt laufend zu: • Strukturierte Produkte • Swaps / OTC-Transaktionen • Hypotharprodukte mit Derivate => z.B. Index-Hypothek der ZKB • Anlagemöglichkeiten auf Immobilien • IPD-, ZWEX- und andere Indexprodukte • usw.
![Page 66: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/66.jpg)
66
Erster Schluss
Die Nachhaltigkeit bei Immobilienanlagen und deren Finanzierung zu leben, ist nicht einfach. Es erfordert nebst gutem strategischen Denken auch eine kraftvolle Umsetzung, die sich nicht nur vom aktuellen Geschehen leiten lässt und auf seine persönlichen Bedürfnisse ausgerichtet ist ...
![Page 67: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/67.jpg)
67
Erster Schluss
... aber trotzdem: Durchaus Mut zum Risiko, aber überlegt
Risiko-Aversion kann durchaus das grössere Risiko sein (Beispiel Obligationenengagements)
aber obige Grundsätze beachten und insbesondere
... Und: Die Sache fertig denken!
![Page 68: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/68.jpg)
68
Einige Grundsätze zum Schluss (1/2)
1. Schaffen von finanziellem Spielraum (u.a. via Eigenkapital) 2. Leverage ja, aber mit Mass
3. Nutzen sinnvoller Absicherungsmassnahmen
4. Alternativszenarien bzw. -lösungen im Sinne von vorbehaltenen Entschlüssen bereithalten
5. Nicht immer den billigsten Weg wählen, er kann ev. der teuerste sein
![Page 69: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/69.jpg)
69
Einige Grundsätze zum Schluss (2/2)
6. Renditebetrachtung nicht nur aus kurzer Sicht 7. Risikogerechte Rendite sowohl für Eigenkapital- als auch
Fremdkapitalgeber
8. Saubere, durchdachte Verträge (Formeln, welche diverse Stressszenarien aushalten)
9. Immer auch an den Exit denken. Keine Finanzierung, wo nicht zumindest ein Exit-Szenario angedacht wurde
10. Langfristige Optik einnehmen, ausser man hat einen sehr kurzfristigen Anlagehorizont (bei Direktanlagen kaum machbar, eher bei indirekten Anlagen)
![Page 70: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/70.jpg)
70
Vielen Dank für die Aufmerksamkeit
![Page 71: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/71.jpg)
71
![Page 72: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/72.jpg)
Lorenz Heim Geschaftsführer HypothekenZentrum AG, Zürich
![Page 73: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/73.jpg)
Aarau Basel
Bern
Frankfurt Genève
Lausanne
Luzern
München St. Gallen
Thun
Winterthur Zug
Zürich
Pensionierungsplanung
Steuerberatung Hypothekarberatung Nachlassplanung
Vermögensverwaltung
VZ VermögensZentrum Beethovenstrasse 24
CH-8002 Zürich Telefon 044 207 27 27 Fax 044 207 27 28
vermoegenszentrum.ch
vzonline.ch
Zürich, 11. Mai 2010
Immobilienporteuille Erbengemeinschaft
Schweizer Immobiliengespräch
![Page 74: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/74.jpg)
Herzlich willkommen
Lorenz Heim (42)
Mitglied der VZ Gruppengeschäftsleitung,
Geschäftsleiter der HypothekenZentrum AG
![Page 75: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/75.jpg)
Inhaltsverzeichnis
1. Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum
2. Fallbeispiel Auflösung Erbengemeinschaft
3. Fazit
![Page 76: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/76.jpg)
Echte Unabhängigkeit • Kein Verkauf von eigenen Finanzprodukten
• Keine Vertrieb von Finanzprodukten
• Keine Provisionen von Finanzprodukten oder
Management Fees auf eigenen Produkten
• Die Consultants und Wealth Manager sind zum Fixlohn angestellt, es gibt keine Vermittlungs- oder Bestandesprovisionen
%
• Wir verrechnen unsere Beratungstätigkeiten
auf Stundenlohnbasis
• Die Kunden zahlen uns marktübliche Gebühren für
die Vermögens-, Versicherungs oder Hypothekarverwaltung.
kein Interessens- konflikt
unabhängige Beratung
![Page 77: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/77.jpg)
Inhaltsverzeichnis
1. Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum
2. Fallbeispiel Auflösung
Erbengemeinschaft
3. Fazit
![Page 78: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/78.jpg)
Ausgangslage
• Erbengemeinschaft bestehend aus einer Tochter und zwei Söhnen, alle verheiratet, je 2 - 3 Kinder
• Der verstorbene Vater war Architekt und zwischen 1950 und 1970 ein Immobilienportefeuille in der Stadt Zürich aufgebaut
• Heute sind die Mitglieder der Erbengemeinschaft um die 60 Jahre alt. Ohne Erbteilung wächst die Erbengemeinschaft mit der nächsten Generation von 3 auf 7 Mitglieder an.
![Page 79: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/79.jpg)
Klassische Lösung
• Das Immobilienportefeuille wird (oft mehrfach) bewertet
• Die Liegenschaften werden auf die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft aufgeteilt oder
• einzelne Mitglieder werden ausbezahlt
Häufigste Diskussionspunkte:
• Was ist der faire Wert der Liegenschaften?
• Wie wird mit einer (meistens) latenten Grundstückgewinnsteuer umgegangen?
![Page 80: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/80.jpg)
Lösungsansätz Potentialbeurteilung
• Das Immobilienportefeuille wird bewertet, gleichzeitig erfolgt eine Potentialanalyse damit alle Mitglieder wissen, was sich aus den Objekten machen lässt
• Erst jetzt beginnt die Diskussion, wer welche Liegenschaften übernimmt (die Karten liegen offen)
• Falls sich eine Partei auszahlen lassen möchte, erfolgt dies über eine Hypothekaraufstockung, denkbar ist auch ein Stehbetrag.
• Abgerundet wird die Transaktion durch ein Gewinnanteilsrecht.
![Page 81: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/81.jpg)
Einbezug steuerliche Aspekte (situativ)
• Falls die Grundstückgewinnsteuer infolge (zu) kurzer Haltedauer sehr hoch ausfällt, kann sich unter Umständen die Einräumung eines Baurechts lohnen.
• Sofern das Potential realisiert wird, kann der werterhaltende Anteil vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden (= Renovationen verteilen)
• Steuern sparen kann man nur, wenn auch in der Umbauzeit Mieterträge erzielt werden können.
![Page 82: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/82.jpg)
Beispielrechnung
![Page 83: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/83.jpg)
Inhaltsverzeichnis
1. Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum
2. Fallbeispiel Auflösung Erbengemeinschaft
3. Fazit
![Page 84: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/84.jpg)
Fazite
• Eine Bewertung plus Potentialbeurteilung schafft bessere Voraussetzungen, dass sich die Erben über eine Aufteilung/Auszahlung der Liegenschaften einigen.
• Ein Gewinnanteilsrecht schafft Vertrauen, dass man nicht kurzfristig ausgebootet wird.
• Entscheidend ist, dass man einen einmal begonnen Aufteilungsprozess auch zu Ende führt.
![Page 85: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/85.jpg)
VermögensZentrum Hier sind Sie gut beraten.
![Page 86: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/86.jpg)
Die Präsentation finden Sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/
BestenDankfürIhreAufmerksamkeit!
![Page 87: Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010](https://reader031.fdocument.pub/reader031/viewer/2022012322/5488c938b47959dd0c8b5826/html5/thumbnails/87.jpg)
Datum: 10. Juni 2010 um 17.30 Uhr Ort: Kongresshaus, Zürich
DasnächsteImmobiliengesprächThema: SchweizerHotelinves55onen–
Gewusstwie?