Posudek č. 4261-39/2010 · 2020. 6. 17. · Znalecký posudek č.6148-113/2018 - 2 - ÚVOD...

ZNALECKÝ POSUDEK

číslo: 6148-113/2018

o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. 1/288 na nemovité věci –

pozemky na LV č.44, LV č.1609, LV č.1610, LV č.1611, LV č.1639, LV č.2075,

katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, okres Písek

Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Strakonice

JUDr. Erik Smola, soudní exekutor

Palackého náměstí 106

386 01 Strakonice

Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci –

212 EX 8120/10-23

Oceňovací vyhláška: Ocenění je provedeno

s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.441/2013 Sb.,

k provedení zákona č.151/1997 Sb.,

o oceňování majetku a o změně některých zákonů,

v aktuálním znění zákona, (oceňovací vyhláška),

ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb.,

č.53/2016 Sb., č.443/2016 Sb. a č.457/2017 Sb. s

účinností od 1.1.2018.

Oceněno ke dni: 9. listopad 2018

Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš

znalec a odhadce

Bítovská 1227

140 00 Praha 4 - Michle

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních.

2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce.

Celkem posudek obsahuje 29 stran a přílohy.

V Praze, dne 10. prosince 2018

Znalecký posudek č.6148-113/2018

- 2 -

ÚVOD

Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona

č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování

majetku):

obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích

stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v

obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,

které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,

osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

(Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo

kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména

vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní

oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního

vztahu k nim.)

METODY URČENÍ HODNOTY

Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami:

- metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na

pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.

- metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z

výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace

tohoto výnosu.

- metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným

předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné

funkčně související věci.

Pro tento konkrétní případ, kdy předmětem ocenění jsou pozemky, je cena zjištěná určena na

základě koeficientů, podle platné oceňovací vyhlášky.

Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (v aktuálním znění

zákona) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou

zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška,

podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné v podstatě

porovnávací metodou na základě bonitních koeficientů. Tvůrce vyhlášky pro určení

porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů.

Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné,

vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací.


- 3 -

NÁLEZ

1. Bližší údaje o nemovité věci

Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Protivín (kód: 733857), obec

Protivín.

Nemovitou věc tvoří:

LV 44

p.č. druh pozemku způsob užití výměra (m2)

1722/2 trvalý travní porost 1556


1739 ostatní plocha ostatní komunikace 2119

1768 trvalý travní porost 4656


1852/1 ostatní plocha ostatní komunikace 1304






1910/5 orná půda 34


Celkem 159108

LV 1609



2165/211 orná půda 427

2206/10 orná půda 3431

Celkem 3917

LV 1610


2782/38 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 7



Celkem 139


- 4 -

LV 1611



1618/1 ostatní plocha jiná plocha 3073


1580/2 orná půda 5286

1599 orná půda 1914









Celkem 45490

LV 1639


1888 ostatní plocha manipulační plocha 176

Celkem 176

LV 2075


1910/3 orná půda 1237

2771/2 ostatní plocha manipulační plocha 6058

Celkem 7295

Pozemky evidované LV č.44 navazují severovýchodně na průmyslovou oblast, která se

nalézá na severní okraji obce.

Pozemky na LV č.1609 jsou u jižního břehu rybníka Rabyně přibližně 1 km

severovýchodně od sídelní části obce Protivín.

Pozemky na LV č.1610 se nalézají u vodního toku Blanice, přibližně 160 východně od

obce.

Pozemky evidované na LV č.1611 jsou severně nad průmyslovou oblastí.

Pozemek na LV č.1639 jsou se nalézá pod silniční komunikací I. třídy č.20 na severní kraji

obce.

Pozemky na LV č.2075 jsou západně od řeky Blanice a přibližně 110 m od obce.

Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace I. třídy č.20, která

spojuje obec se Pískem, Českými Budějovicemi, Prahou, aj. Písek se nalézá 15 km severně,

České Budějovice jsou 38 km jihovýchodním směrem, Praha je 110 km na sever. Hromadná

dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na

Písek, České Budějovice, Prahu a okolní obce.

Podle Malého lexikonu obcí žije v obci Protivín 4879 stálých obyvatel. V obci se nalézá

základní sortiment služeb občanské vybavenosti. Obce Protivín je ve správním obvodu obce

s rozšířenou působností obce Písek, pověřený obecní úřad je též v obci Písek.


- 5 -

2. Podklady pro vypracování posudku

Usnesení o ustanovení znalce ze dne 10.07.2018 č.j. 212 EX 8120/10-23.

Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín,

list vlastnictví č.44, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.12.2018.











Mapa geografického systému ČUZK – katastrální území Protivín (kód: 733857)

Platný územní plán obce Protivín.

Místní šetření dne 09.11.2018.

3. Vlastnictví

Podle údajů z katastru nemovitostí je jako spoluvlastník (spoluvlastnický podíl ve výši id.

1/288) nemovité věci na listů vlastnictví č.44, č.1609, č.1610, č.1611, č.1639 a č.2075, vše

katastrální území Protivín (kód: 733857), obec Protivín zapsán:

Ing. Bohumil Pexídr

identifikátor: 360811/025

Jiráskova 149

398 11 Protivín

4. Přílohy posudku

Výpis z katastru nemovitostí

Mapa geografického systému

Mapa širších souvislostí

Mapa ortofoto

Inzerce srovnatelných nemovitých věcí

5. Předmětem ocenění jsou

1) Pozemky LV 44

2) Pozemky LV 2075

3) Pozemky LV 1609

4) Pozemky LV ZEM

5) Pozemky LV 1610

6) Pozemky LV 1611 VP3

7) Pozemek LV 1611 DS3

8) Pozemek LV 1639 DS3


- 6 -

* * *

Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné.

Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci

nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit,

nebo zpochybnit.

Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití

v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele.

* * *


- 7 -

POSUDEK A OCENĚNÍ

CENA ZJIŠTĚNÁ

1. Pozemky LV 44

Oceněno podle § 6 vyhlášky.

1.1 Popis

Pozemky evidované na LV č.44, celková výměra 159108 m2, katastrální území Protivín

(kód: 733857), obec Protivín, se nalézá dle členění územního plánu v území zemědělských

pozemků. Tak jsou i oceněny.

LV 44















Celkem 159108

1.2 Úprava ceny pozemku

Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb

v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž

kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti

od nejblíže položeného bodu na hranici území obce:

Obce s počtem 25-50 tis. obyvatel

- území sousedních obcí (80%) 80% _______________________________________________________________________________________________________________

Celkem přirážky a srážky 80%

1.3 Části pozemku dle BPEJ

BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+80%) Výměra m2 Celkem Kč

_______________________________________________________________________________________________________________

53201 6.61 11.90 2022.00 24057.76

55800 7.87 14.17 105237.00 1490787.34

55301 6.29 11.32 48350.00 547418.70

6.95 12.51 3499.00 43772.49 _______________________________________________________________________________________________________________

Celková výměra a cena pozemku 159108.00 2106036.29


- 8 -

1.4 Výpočet ceny zemědělského pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Cena za celou výměru 159108.00 m2 = Kč 2.106.036,29

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemky LV 44 Cena celkem Kč 2.106.036,- _______________________________________________________________________________________________________________

2. Pozemky LV 2075


2.1 Popis




LV 2075


1910/3 orná půda 1237


Celkem 7295











_______________________________________________________________________________________________________________

55800 7.87 14.17 1237.00 17523.34

6.95 12.51 6058.00 75785.58 _______________________________________________________________________________________________________________



Cena za celou výměru 7295.00 m2 = Kč 93.308,92

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemky LV 2075 Cena celkem Kč 93.309,- _______________________________________________________________________________________________________________


- 9 -

3. Pozemky LV 1609


3.1 Popis




LV 1609



2165/211 orná půda 427

2206/10 orná půda 3431

Celkem 3917











_______________________________________________________________________________________________________________

53201 6.61 11.90 1100.00 13087.80

56701 1.39 2.50 2817.00 7048.13 _______________________________________________________________________________________________________________




_______________________________________________________________________________________________________________


4. Pozemky LV ZEM


4.1 Popis

Pozemky evidované na LV č.1611 – část zemědělského užití, výměra 7735 m2, katastrální

území Protivín (kód: 733857), obec Protivín, se nalézá dle členění územního plánu v území

zemědělských pozemků. Tak jsou i oceněny.


- 10 -

LV 1611 - Zem





Celkem 7735











_______________________________________________________________________________________________________________

56701 1.39 2.50 2163.00 5411.83

55800 7.87 14.17 2499.00 35400.83

6.95 12.51 3073.00 38443.23 _______________________________________________________________________________________________________________




_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemky LV ZEM Cena celkem Kč 79.256,- _______________________________________________________________________________________________________________

5. Pozemky LV 1610


5.1 Popis


(kód: 733857), obec Protivín. Pozemky jsou součástí vodního toku, oceněny jsou jako

pozemky vodní plochy.

5.2 Výměra pozemku

p.č.2782/38 7 = 7.00 m2

p.č.2782/42 106 = 106.00 m2

p.č.2782/47 26 = 26.00 m2

_________________________________________

celkem = 139.00 m2


- 11 -

5.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui _______________________________________________________________________________________________________________

1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85

4879

2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.70

Ostatní obce

3. Poloha obce 6 0.80

V ostatních případech

4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00

Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn

5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00

Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava

6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00

Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení,

pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) _______________________________________________________________________________________________________________

Součin hodnot 0.4760

Iu = SOUČIN(Ui) = 0.4760

5.4 Výpočet ceny pozemku (§ 8 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku = Kč 573,-

ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x 0.476 = 573 Kč

Koeficient pozemku vodní plochy x 0.0600 _________________________________________

Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 34,38


_______________________________________________________________________________________________________________


6. Pozemky LV 1611 VP3


6.1 Popis

Pozemky evidované na LV č.1611 část VP3, výměra 36289 m2, katastrální území Protivín

(kód: 733857), obec Protivín. Dle územního plánu jsou pozemky v zóně VP3.

Podle platného územního plánu:

„VP – LEHKÁ PRŮMYSLOVÁ VÝROBA, POTRAVINÁŘSKÁ VÝROBA A SKLADY

VP(STAV) VP2-VP6 (NÁVRH)

A) Hlavní využití - stavby pro výrobu a skladování - 21 – B) Přípustné využití - stavby k zajištění podmínek pro užívaní staveb výroby a skladování v

souladu s jejich účelem - stavby administrativní, výzkumné, vývojové související s hlavním

využitím - stavby dopravní a technické infrastruktury - garáže, parkoviště - vodní plochy,

veřejná zeleň - obchody, sklady, služby, opravny

C) Podmíněně přípustné využití - pro plochy VP2, VP3, VP4, bude veškerá výstavba

zasahující částečně do záplavového území podmíněna vybudováním protipovodňového

opatření - služební a pohotovostní byty, ubytovací zařízení související s hlavním a přípustným

využitím - zemědělské provozy bez možnosti vyhlášení pásma hygienické ochrany


- 12 -

D) Nepřípustné využití - stavby a činnosti, které vyžadují ochranu před negativními vlivy

okolního prostředí (samostatné bydlení, školská a dětská zařízení)“.

6.2 Výměra pozemku

p.č.1569/11 2895 = 2895.00 m2

p.č.1580/2 5286 = 5286.00 m2

p.č.1599 1914 = 1914.00 m2

p.č.3056/36 68 = 68.00 m2

p.č.1607/2 109 = 109.00 m2

p.č.3056/34 8309 = 8309.00 m2

p.č.1607/1 2301 = 2301.00 m2

p.č.1612 13208 = 13208.00 m2

p.č.1620/6 951 = 951.00 m2

p.č.1616/1 1248 = 1248.00 m2

_________________________________________

celkem = 36289.00 m2

6.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui _______________________________________________________________________________________________________________

1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85

4879

2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.70

Ostatní obce

3. Poloha obce 6 0.80

V ostatních případech

4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00

Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn

5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00

Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava

6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00

Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení,

pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) _______________________________________________________________________________________________________________

Součin hodnot 0.4760

Iu = SOUČIN(Ui) = 0.4760

6.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi _______________________________________________________________________________________________________________

1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00

Tvar bez vlivu na využití

2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00

Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace

3. Ztížené základové podmínky 3 0.00

Neztížené základové podmínky

4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00

Mimo chráněné území a ochranné pásmo

5. Omezení užívání pozemku 1 0.00

Bez omezení užívání


- 13 -

6. Ostatní neuvedené 2 0.00

Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________

Celkem 0.00

Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000

6.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti _______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00

Nabídka odpovídá poptávce

2. Vlastnické vztahy 5 0.00

Nezastavěný pozemek

3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00

Bez vlivu nebo stabilizovaná území

4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1 -0.04

Negativní - spoluvlastnictví


Bez dalších vlivů

6. Povodňové riziko 2 0.80

Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)

7. Význam obce - 1.00

Znak není posuzován

8. Poloha obce - 1.00


9. Občanská vybavenost obce - 1.00

Znak není posuzován _______________________________________________________________________________________________________________

Celkem 1. až 5. znak -0.04

It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + -0.04) x 0.8 = 0.768

6.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, výroba) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi _______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby 1 0.40

Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku

2. Převažující zástavba v okolí pozemku 4 0.00

Výrobní objekty

3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce 1 0.00

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci

4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku 2 0.00

Příjezd po zpevněné komunikaci

5. Parkovací možnosti 3 0.02

Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných)

6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00

Poloha bez vlivu na komerční využití


- 14 -

7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00


Celkem * 0.02

* hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává

Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.02) x 0.4 = 0.408



ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x 0.476 = 573 Kč

Index cenového porovnání x 0.3130

I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.768 x 0.408

Koeficient pozemku určeného k zastavění x 0.3000 _________________________________________


Cena za celou výměru 36289.00 m2 = Kč 1.952.518,76

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemky LV 1611 VP3 Cena celkem Kč 1.952.519,- _______________________________________________________________________________________________________________

7. Pozemek LV 1611 DS3


7.1 Popis

Pozemek p.č.1628 evidovaný na LV č.1611, výměra 1466 m2, katastrální území Protivín

(kód: 733857), obec Protivín. Dle územního plánu je pozemek v zóně DS3.


„ÚP navrhuje plochy DS1 a DS3 pro úpravu křižovatek se silnicí I/20, plochu DS4 pro

přeložku silnice III/1404 Protivín – Skály jižně od železniční trati Protivín“.















Celkem 0.00

Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000


- 15 -














Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)








It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + -0.04) x 0.8 = 0.768

7.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, skl.,dopr.,spoje) _______________________________________________________________________________________________________________





Výrobní objekty











Celkem * 0.05


Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.05) x 0.45 = 0.473


- 16 -



ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x 0.476 = 573 Kč


I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.768 x 0.473




_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek LV 1611 DS3 Cena celkem Kč 91.478,- _______________________________________________________________________________________________________________

8. Pozemek LV 1639


8.1 Popis

Pozemek p.č.1888 evidovaný na LV č.1639, výměra 176 m2, katastrální území Protivín

(kód: 733857), obec Protivín. Dle územního plánu je pozemek v zóně DS3.


„ÚP navrhuje plochy DS1 a DS3 pro úpravu křižovatek se silnicí I/20, plochu DS4 pro

přeložku silnice III/1404 Protivín – Skály jižně od železniční trati Protivín“.















Celkem 0.00

Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000








- 17 -








Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav








It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + -0.04) x 1 = 0.960

8.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, skl.,dopr.,spoje) _______________________________________________________________________________________________________________





Výrobní objekty











Celkem * 0.05


Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.05) x 0.45 = 0.473



ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x 0.476 = 573 Kč


I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.960 x 0.473




- 18 -



_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek LV 1639 DS3 Cena celkem Kč 13.736,- _______________________________________________________________________________________________________________

CENA ZJIŠTĚNÁ – REKAPITULACE

1) Pozemky LV 44 Kč 2.106.036,-

2) Pozemky LV 2075 Kč 93.309,-

3) Pozemky LV 1609 Kč 20.136,-

4) Pozemky LV ZEM Kč 79.256,-

5) Pozemky LV 1610 Kč 4.779,-

6) Pozemky LV 1611 VP3 Kč 1.952.519,-

7) Pozemek LV 1611 DS3 Kč 91.478,-

8) Pozemek LV 1639 DS3 Kč 13.736,- _______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Kč 4.361.249,-

Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky Kč 4.361.250,- _______________________________________________________________________________________________________________


- 19 -

METODA SROVNÁVACÍ

1. Pozemky zemědělské

1.1 Popis

K ocenění nemovité věci v katastrálním území Protivín (kód:733857), obec Protivín:

LV 44















Celkem 159108

LV 2075


1910/3 orná půda 1237


Celkem 7295

LV 1609



2165/211 orná půda 427

2206/10 orná půda 3431

Celkem 3917

LV 1611 - Zem





Celkem 7735


- 20 -

LV 1610





Celkem 139

Pozemky jsou dle územního plánu zemědělského využití.

Pro ocenění je použita metoda nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci

je srovnávána s hodnotou obdobných pozemků. Základní podmínkou pro použití této metody

je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou

charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu.

Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi.

Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích

nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané

nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs).

Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru

oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na

základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí

(SJTC) a indexu oceňované nemovité věci.

Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou

jednotlivé srovnávací nemovité věci.

Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné

odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí.

Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp.

přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích

nemovitých věcí.

Za standardní nemovité věci jsou považovány pozemky, které jsou lokalizovány v obci

Protivín a okolí, dobře dostupné, rovinné, s nezpevněnou přístupovou cestou, a bez dalších

vlivů na cenu.

Jednotkou je zde metr čtvereční plochy.

Srovnávací pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek

realitních kanceláří.

Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, dopravní

obslužnost, svažitost, přístupovou cestu, a další vlivy.

Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění.

Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 zemědělských pozemků, u nichž jsou

známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient

redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany

inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.


- 21 -

1.2 Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou i

Nab

ídko

vá

cen

a [

Kč]

KR

C

Cen

a p

o

KR

C [

Kč]

Plo

ch

a [

m2]

Jed

no

tko

vá

cen

a [

Kč/m

2]

k1

Lo

kalita

k2

Do

pra

vn

í

ob

slu

žn

ost

k3

Svažit

ost

teré

nu

1 260 000 0,95 247 000 8947 27,61 0,95 Krč, Protivín 1,00 dobře

dostupný 1,00 rovinný

2 2 100 000 0,95 1 995 000 76633 26,03 0,95

Albrechtice nad

Vltavou,

Jehnědno

1,00 dobře

dostupný 0,95

mírně

svažitý

3 238 680 0,95 226 746 9180 24,70 0,95 Ražice, Štětice 1,00 dobře


4 286 910 0,95 272 565 11035 24,70 0,95 Kestřany, Zátaví 1,00 dobře


5 699 000 0,95 664 050 27806 23,88 0,90 Albrechtice nad

Vltavou 1,00

dobře

dostupný 0,90 svažitý

i k4

Vyu

žit

í

po

zem

ku

k5

Op

locen

í

k6

Svažit

ost

teré

nu

k7

Pří

stu

po

vá

cest

a

k8

Dalš

í vlivy -

jin

de

nezah

rnu

té

I S

JTC

O

1 1,00 VD 1,00 neoplocený

/bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,00 332,50



3 1,00 skladování 1,00 neoplocený


4 1,00

skladování,

zemědělská výroba

1,00 neoplocený

/bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 0,90

stavba ve

špatném

technickém

stavu

0,90 341,20

5 1,00 výroba,

skladování 1,00

neoplocený


1.3 Jednotková cena pozemků

Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5

Minimum použitých hodnot 316,16 Kč

Maximum použitých hodnot 383,19 Kč

Průměr použitých hodnot [SJTC] 339,75 Kč

Směrodatná odchylka 23,22 Kč

Průměr minus směrodatná odchylka 316,53 Kč

Průměr plus směrodatná odchylka 362,97 Kč

Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 3/5


- 22 -

1.4 Cena oceňovaných pozemků

Plocha [m2] 36289,00 Koeficienty odlišnosti 339,75 Kč

Lokalita Protivín k1 1,00

Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v dosahu k2 1,03

Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace nebo plyn k3 1,05

Využitelnost pozemku VP3 k4 1,00

Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00

Svažitost terénu rovinný k6 1,00

Přístupová cesta zpevněná k7 1,05

Další vlivy - jinde nezahrnuté záplavová zóna k8 0,90

Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 1,02

Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 346,55

Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 VP 12 575 772,-





Využitelnost pozemku DS k4 0,30







Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 DS 154 399,-



Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v místě k2 1,05

Inženýrské sítě elektro, voda k3 1,00





Další vlivy - jinde nezahrnuté bez vlivu k8 1,00



Srovnávací cena pozemků LV č. 1639 164 367,92


- 23 -

2. Pozemky průmyslové

2.1 Popis

K ocenění nemovité věci v katastrálním území Protivín (kód:733857), obec Protivín:

LV 1611 - VP3



1580/2 orná půda 5286

1599 orná půda 1914








Celkem 36289

LV 1611 - DS3



Celkem 1466

LV 1639


1888 ostatní plocha manipulační plocha 176

Celkem 176

Pozemky jsou dle územního plánu průmyslového užití, případně užití jako komunikace.

Pro ocenění je použita metoda nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci

je srovnávána s hodnotou obdobných pozemků. Základní podmínkou pro použití této metody

je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou

charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu.

Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi.

Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích

nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané

nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs).

Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru

oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na

základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí

(SJTC) a indexu oceňované nemovité věci.

Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou

jednotlivé srovnávací nemovité věci.

Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné

odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí.


- 24 -

Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp.

přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích

nemovitých věcí.

Za standardní nemovité věci jsou považovány pozemky, které jsou lokalizovány v obci

Protivín a okolí, dobře dostupné, rovinné, s nezpevněnou přístupovou cestou, a bez dalších

vlivů na cenu.

Jednotkou je zde metr čtvereční plochy.

Srovnávací pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek

realitních kanceláří.

Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, dopravní

obslužnost, svažitost, přístupovou cestu, a další vlivy.

Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění.

Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 zemědělských pozemků, u nichž jsou

známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient

redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany

inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.

2.2 Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou

i Nab

ídko

vá

cen

a

[Kč]

KR

C

Cen

a p

o

KR

C [

Kč]

Plo

ch

a

[m2]

[K

č/m

2]

k1

Lo

kalita

k2

Do

pra

vn

í

ob

slu

žn

ost

k3

Inžen

ýrs

ké

sítě

1 3 249 750 0,95 3 087 263 9285 333 0,95 Semice,

Písek 1,00

dobře dostupný,

HD v dosahu 1,00 elektro, voda

2 1 899 000 0,95 1 804 050 4902 368 1,10 Topělecká,

Písek 1,03

velmi dobře

dostupný, HD v

dosahu

0,95 elektro/dostu

pné

3 9 600 000 0,95 9 120 000 20000 456 1,05 Vrbenská,

Blatná 1,03

velmi dobře

dostupný, HD v

dosahu

1,05

elektro, voda,

kanalizace

nebo plyn

4 4 742 000 0,95 4 504 900 14670 307 0,95 Ševětín 1,00 dobře dostupný,

HD v dosahu 1,00 elektro, jímka

5 3 301 376 0,95 3 136 307 7936 395 1,10 Strakonice 1,03

velmi dobře

dostupný, HD v

dosahu

1,05

elektro, voda,

kanalizace

nebo plyn

i

k4

Vyu

žit

eln

ost

po

zem

ku

k5

Op

locen

í

k6

Svažit

ost

teré

nu

k7

Pří

stu

po

vá

cest

a

k8

Dalš

í vlivy -

jin

de

nezah

rnu

té

I S

JTC

O





3 1,00 skladování 1,00 neoplocený


4 1,00

skladování,

zemědělská

výroba

1,00 neoplocený

/bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 0,90

stavba ve

špatném

technickém

stavu

0,90 341,20

5 1,00 výroba,

skladování 1,00

neoplocený/bez vlivu

1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,25 316,16


- 25 -

2.3 Jednotková cena pozemků

Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5

Minimum použitých hodnot 316,16 Kč

Maximum použitých hodnot 383,19 Kč

Průměr použitých hodnot [SJTC] 339,75 Kč

Směrodatná odchylka 23,22 Kč

Průměr minus směrodatná odchylka 316,53 Kč

Průměr plus směrodatná odchylka 362,97 Kč

Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 3/5

2.4 Cena oceňovaných pozemků





Využitelnost pozemku VP3 k4 1,00







Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 VP 12 575 771,-












Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 DS 154 399,-


- 26 -



Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v místě k2 1,05

Inženýrské sítě elektro, voda k3 1,00





Další vlivy - jinde nezahrnuté bez vlivu k8 1,00




METODA SROVNÁVACÍ – REKAPITULACE Srovnávací cena pozemků LV č. 2075 4 997 582,28


Srovnávací cena části pozemků LV č.1609 113 906,36

Srovnávací cena části pozemků LV č. 1610 1 535,95

Srovnávací cena části pozemků LV č. 1611 ZEM 236 149,55

Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 VP 12 575 771,51

Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 DS 154 399,12


Celková srovnávací cena pozemků 18 455 851,29


- 27 -

REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA

Předmětem odhadu obvyklé ceny jsou pozemky v katastrální území Protivín (kód: 733857),

obec Protivín, okres Písek. Pozemky dle územního plánu se převážně nalézají v zónách pro

zemědělské a průmyslové užití. Pozemky se částečně nalézají v záplavové zóně.

Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci:

- Lokalita: v obci Protivín, - Dopravní dostupnost – silniční komunikace I. třídy č.20 – Praha – České Budějovice

Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci:

- Spoluvlastnictví - Z části záplavová oblast

Pro tento konkrétní případ je cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky.

Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (v aktuálním znění zákona)

jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou,

stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při

stanovení ceny v podstatě porovnávacím způsobem na základě koeficientů, přičemž tvůrce

vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází

ověřitelných údajů.

Porovnatelné nemovité věci

Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí

oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná

se o nemovité věci stejné charakteristiky – pozemky

Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k

jednání.

Z důvodů výše uvedených je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací.

1) Cena zjištěná nemovité věci Kč 4.361.250,-

2) Cena zjištěná nemovité věci (spoluvlastnický podíl 1/288) Kč 15.140,-

3) Cena nemovité věci stanovená metodou srovnávací Kč 18.455.851,-

4) Cena spoluvlastnického podílu id. 1/288 na nemovité věci stanovená metodou srovnávací

Kč 64.083,- _______________________________________________________________________________________________________________


- 28 -

Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje,

že obvyklá cena spoluvlastnického podílu id. 1/288 na nemovité věci –

pozemky na LV č.44, LV č.1609, LV č.1610, LV č.1611, LV č.1639, LV č.2075,

katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, okres Písek,

po zaokrouhlení je:

64 000,- Kč Slovy: šedesát čtyři Kč

Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí

předpokládá absenci neodstranitelných právních vad.

Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje - pozemky se částečně nachází v záplavové oblasti - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce,

zahájení exekuce, zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního

orgánu, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji

nemovitosti – k podílu 1/288).

Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení:

1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: a) Nemovité věci: 4.361.250,- Kč

b) Spoluvlastnického podílu id. 1/288: 15.140,- Kč

2. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva ani závady, které by dražbou

nezanikla.

3. Nemovitá věc není, ani její část, kulturní památkou ve smyslu zvláštního předpisu. 4. Cena obvyklá, za kterou je spoluvlastnický podíl id. 1/288 na nemovité věci prodejný,

po zaokrouhlení: 64.000,- Kč.

Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

V Praze, dne 10.prosince 2018

....................

vypracoval


- 29 -

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze

ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví.

Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 6148-113/2018.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Jan Melš

znalec a odhadce

Bítovská 1227

140 00 Praha 4 – Michle

tel. 603 25 39 38

e-mail: [email protected]

Posudek č. 4261-39/2010 · 2020. 6. 17. · Znalecký posudek č.6148-113/2018 - 2 - ÚVOD...

Documents

Transcript of Posudek č. 4261-39/2010 · 2020. 6. 17. · Znalecký posudek č.6148-113/2018 - 2 - ÚVOD...