Privatizacija je sistemski proces koji ima za cilj pretvorbu društvenog-državnog vlasništva u privatno. Proces privatizacije se počeo dešavati 1997 godine donošenjem Zakona o privatizaciji preduzeća . Zakonu o privatizaciji preduzeća nije prethodilo donošenje i dr. temeljnih propisa kao što je Zakon o restituciji , Zakon o stvarnim pravima Zakon o zemljišnim knjigama i niz drugih podzakonskih akata čijom bi se primjenom omogućili kvalitetniji uslovi za obezbijeđenje dokaza o vlasništvu.

  Nakon II svj.rata zanimanje za uređenje zemljišnoknjižne evidencije je bilo znatno smanjeno , što je uzrokovalo pasivan odnos prema uspostavi zemljišne knjige i upisu prava. Zemljišne knjige su bile uništene a tamo gdje su postojale bile su neažurne. U primjeni je bio Zakon o zemljišnim knjigama iz 1931 godine. Zakon o premjeru i katastru nekretnina iz 1984 godine , je predviđao prestanak rada zemljišnoknjižnih ureda. Posljedica opisanog stanja su neažurne zemljišne knjige te neusaglašena zemljišnoknjižna i katastarska evidencija. Ovo su bili razlozi što se većina preduzeća u procesu privatizacije našla u situaciji da nisu posjedovala dokaze o vlasništvu na nekretninama.

 

 Privatizacija državnih preduzeća se vrši prodajom dionica i imovine. Kupci u privatizaciji mogu biti sva domaća i strana fizička i pravna lica. Osnovni uslov za privatizaciju je posjedovanje dokaza o vlasništvu na nekretninama prijavljenim Programom privatizacije. Kod obezbijeđenja uslova za privatizaciju a kasnije i uknjižbu privatiziranog preduzeća neophodno je praviti razliku između privatizacije metodom TENDERA I privatizacije metodom JUDA (Javni upis dionica).

 Privatizacija metodom tendera

 Agencija za privatizaciju (prodavaoc) u ime i za račun države ,titulara državne imovine, vrši prodaju određenog dijela državnog kapitala. Prodavaoc i kupac zaključivanjem ugovora o kupoprodaji stupaju u klasičan obligaciono pravni odnos. Ugovor mora biti zaključen u pismenoj formi Ugovor o kupoprodaji dijela državnog kapitala obavezno sadrži Clausulu intabulandi. 

 Ukoliko se kupac obavezao na ispunjenje određenih obaveza ugovorom će se utvrditi zabrana prometa predmetom kupoprodaje do ispunjavanja obaveza . Agencija za privatizaciju nakon potisivanja ugovora o kupoprodaji donosi Rješenje o dozvoli upisa izvršene privatizacije u sudski registar. Na osnovu Rješenja Agencije o dozvoli upisa izvršene privatizacije u sudski registar vrši se registracija promjene statusa , oblika i kapitala kod nadležnog suda.

 Za upis –uknjižbu privatiziranog državnog preduzeća neophodno je priložiti zemljišnoknjižnom uredu: -         Zahtjev za uknjižbu.-         Ugovor o kupoprodaji određenog dijela državnog kapitala.-         Rješenje o dozvoli upisa izvršene privatizacije u sudski registar. (član 38 Zakona) Rješenje o izvršenoj registraciji kod nadležnog suda- Potvrdu Agencije za privatizaciju o ispunjavanju obaveza iz Ugovora o - kupoprodaji

 Privatizacija metodom JUD-a

  S jedne strane pojavljuje se Agencija za privatizaciju kao prodavaoc a s druge strane imamo upisničare buduće dioničare odnosno buduće vlasnike određenog dijela državnog kapitala koje se privatizira.  Ne zaključuje se ugovor o kupoprodaji.  Agencija donosi Rješenje o dozvoli upisa izvršene privatizacije u sudski registar. Rješenje je konstitutivni akt i ono obavezno sadrži: -   potpunu zemljišnoknjižnu i katastarsko knjižnu oznaku nekretnina koje su predmet privatizacije i Clausulu intabulandi

  Zakon o početnom bilansu stanja preduzeća i banaka («Službene novine FBIH» broj: 12/98 i 40/99 ) riješio je situaciju transformacije prava na raspolaganje nekretninama sa izgrađenim građevinskim zemljištem koje je uknjiženo u zemljišnu knjigu u korist preduzeća i banaka koji podliježu procesu privatizacije, tako što na dan stupanja zakona na snagu to pretvaraju na osnovu zahtjeva preduzeća odnosno banke i odobrenja upisa u sudski registar promjena izvršenih u sudski registar, u vlasništvo.  Ovo zakonska odredba je omogućila preduzeću da na jednostavan naćin obezbijedi dokaz o pravu raspolaganja .  Ispunjavanjem ove zakonske odredbe obezbijeđen je osnovni preduslov za kasniju uknjižbu prava vlasništva u korist privatiziranog preduzeća. Na ovaj način je obezbijeđena saglasnost pravne osobe koja je u vrijeme podnošenja zahtjeva upisana u zemljišnu knjigu kao nosilac prava raspolaganja.

Pokazalo se u praksi da je mali broj preduzeća koji je na nekretninama prijavljenim Programom privatizacije u zemljišnim knjigama imao upisano pravo raspolaganja.

Uknjižba prava vlasništva u korist privatiziranog preduzeća u navedenom slučaju je jednostavna.

Preduzećima koja ne posjeduju dokaze o vlasništvu primjenom Zakona o početnom bilansu , su mogla obezbijediti dokaze o vlasništvu na osnovu Uredbe o upisu u javne knjige nekretnina i prava na nekretninama u postupku privatizacije.

   Uredbom o upisu u zemljišnim knjigama nekretnina kao dijelova preduzeća u postupku privatizacije preduzeća («Sl.novine FBIH»br: 45/98) i Uredbom o upisu u javne knjige nekretnina i prava na nekretninama u postupku privatizacije(«Sl.novine FBIH» br: 45/99) omogućilo se po hitnom postupku (30 dana od dana podnošenja zahtjeva) provođenje postupka utvrđivanja prava vlasništva, raspolaganja , korišćenja i drugih prava na nekretninama ili dijelu nekretnina u postupku privatizacije.    Naravno sve ovo se moglo provesti tamo gdje je preduzeće posjedovalo dokaz na osnovu kojeg se na nesumnjiv način moglo utvrditi pravo vlasništva, korištenja ili raspolaganja .  U praktičnoj primjeni ove Uredbe je bio veći broj preduzeća koja nisu posjedovala validne dokaze o vlasništvu te su putem suda utvrđivali pravo vlasništva.

 Rijeđi su slučajevi uknjižbe privatiziranih preduzeća koji su opisani u priručniku za zemljišnoknjižne referente , gdje su uz zahtjev zemljišnoknjižnom uredu prezentirana kompletna dokumentaciona osnova za uknjižbu. U praksi su češći slučajevi uknjižbe sa zabilježbom zabrane prometa nekretninama.

 Promet kapitala na tržištu i promjenljivost vlasničkih udjela u ukupnom kapitalu privatiziranog preduzeća nije uvjetovan promjenama upisa u zemljišnim knjigama.

Kod ovakvih promjena neophodan je ugovor o izvršenom prometu zaključen između dioničara zatim Rješenje Komisije za vrijednosne papire na osnovu čega se vrše promjene u sudskom registru.

 ZAKLJUČCI:

1. Pretvorba društvenog-državnog kapitala u privatni nije praćena prethodnim usvajanjem osnovnih zakona kao što je:     - Zakon o restituciji, Zakon o stvarnim pravima, Zakon o zemljišnim knjigama  i niza drugih zakonskih i podzakonskih akata . 2. Neažurne zemljišne knjige ,tamo gdje one postoje, i područja Bosne i Hercegovine gdje su zemljišne knjige uništene ili gdje ih uopće nema ,dopinijeli su neuređenosti imovinskopravne dokumentacije ,što je imalo za posljedicu da preduzeća nisu mogla obezbijedti validne dokaze o vlasništvu nad imovinom u procesu privatizacije.

3. Provođenje privatizacije državnih preduzeća bez potpunih dokaza o vlasništvu  4. Mali broj privatiziranih državnih preduzeća koji su u cijelosti izvršili uknjižbu . 5. Veliki broj sporova kod nadležnih sudova, zbog nemogućnosti uknjižbe privatiziranih preduzeća.

Zakon o privatizaciji preduzeća i banaka  Zakon o početnom bilansu stanja preduzeća i banaka («Sl.novine FBIH» br:12/98; 40/99; 47/06 Zakon o zemljišnim knjigama («Službene novine FBIH» broj:19/03 i «Službeni glasnik RS» br:67/03) Zakon o premjeru i katastru nekretnina («Sl.list SR BIH» br:22/84; 12/87; 29/90 i «Sl.list RBIH» br:4/93 i 13/94) Uredba o metodologiji za pripremu Programa i izradu početnog bilansa preduzeća za privatizaciju («Sl.novine FBIH» br:10/98 i 26/98)Uredba o upisu u zemljišnim knjigama nekretnina kao dijelova preduzeća u postuplu privatizacije preduzeća («Sl.novine FBIH» br:45/98) .Uredba o upisu u javne knjige nekretnina i prava na nekretninama u postupku privatizacije («Sl.novine FBIH» br: 45/99).