SVEUČILIŠTE U RIJECI EKONOMSKI FAKULTET

Lucija Katić

POSLOVNI PLAN IZGRADNJE LUKSUZNIH APARTMANA U STARIGRADU

DIPLOMSKI RAD

Rijeka, 2013.

SVEUČILIŠTE U RIJECI EKONOMSKI FAKULTET

POSLOVNI PLAN IZGRADNJE LUKSUZNIH APARTMANA U

STARIGRADU

DIPLOMSKI RAD

Predmet: Vrednovanje poduzeća Mentor: Prof.dr.sc. Branka Crnković - Stumpf Student: Lucija Katić

Financije i bankarstvo 0066156255

Rijeka, lipanj 2013.

SADRŽAJ

1. UVOD ..................................................................................................................... 1

1.1. Problem i predmet istraživanja ............................................................................ 1

1.2. Svrha i cilj istraživanja ........................................................................................ 2

1.3. Hipoteza rada ....................................................................................................... 2

1.4. Struktura rada ....................................................................................................... 2

2. POSLOVNO PLANIRANJE .................................................................................. 3

2.1. Planiranje i poslovni plan .................................................................................... 3

2.2. Najvažnije planske aktivnosti .............................................................................. 4

2.3. Sadržaj poslovnog plana ...................................................................................... 5

2.3.1 Poduzeće ............................................................................................................ 7

2.3.2. Proizvod/usluga koju poduzeće nudi ................................................................ 7

2.3.3. Lokacijska analiza ............................................................................................ 8

2.3.4. Analiza tržišta ................................................................................................... 9

2.3.5. Tehnološko-tehnička analiza ............................................................................ 9

2.3.6. Financijski pokazatelji projekta ...................................................................... 10

3.POSLOVNI PLAN IZGRADNJE APARTMANA ............................................... 11

3.1. Opis poduzeća .................................................................................................... 11

3.2.Proizvod/usluga koju poduzeće nudi .................................................................. 11

3.3. Lokacija ............................................................................................................. 12

3.4. Opis zaštite i utjecaja na okoliš ......................................................................... 13

3.5.Analiza tržišta ..................................................................................................... 14

3.5.1. Tržište nabave ................................................................................................. 15

3.5.2. Tržište prodaje ................................................................................................ 16

3.6. Tehnološko – tehnički elementi ulaganja .......................................................... 17

3.6.1. Opis strukture ulaganja ................................................................................... 17

3.6.2. Struktura i broj zaposlenika ............................................................................ 18

3.6.3. Kapacitet projekta ........................................................................................... 19

3.6.4. Aktivizacijsko razdoblje projekta ................................................................... 19

3.7. FINANCIJSKI PODATCI ................................................................................. 21

3.7.1. Popis potrebne imovine .................................................................................. 21

3.7.2. Izvori i upotreba kapitala ................................................................................ 23

3.8. Ocjena učinkovitosti i osjetljivosti .................................................................... 38

3.8.1. Metoda neto sadašnje vrijednosti (NPV) ........................................................ 39

3.8.2. Metoda interne stope rentabilnosti (IRR) ....................................................... 41

3.8.3. Indeks profitabilnosti (PI) ............................................................................... 42

3.8.4. Metoda otplatnog perioda ............................................................................... 44

4. ZAKLJUČAK ....................................................................................................... 46

LITERATURA ......................................................................................................... 47

POPIS TABLICA ..................................................................................................... 48

1

1. UVOD

1.1. Problem i predmet istraživanja

Problem istraživanja ovog diplomskog rada proizlazi iz situacije u hrvatskom turizmu,

kojeg možemo okarakterizirati kao masovan turizam sa prekratkom sezonom. S povećanim

zahtjevima te promjenama u potražnji hrvatski turizam suočava se sa problemom

prilagodbe i zadovoljenja potreba sve zahtjevnijih turista. Hrvatski turistički subjekti ne

posvećuju dovoljnu pozornost izradi, provođenju i upravljanju projektima, te se može reći

da je praksa u turizmu ostvarivanje kratkoročnih rezultata, dok je dugoročna uspješna

eksploatacija projekta zanemarena. Navedeni problemi vidljivi su i na mikro razini stoga je

predmet istraživanja mogućnost rješenja navedenih problema u mjestu Starigrad.

Starigrad-Paklenica je relativno mlado mjesto u razvoju sa brojnim potencijalima za razvoj

turizma zbog svojeg geografskog položaja te brojnih kulturnih i prirodnih atrakcija. S

ozirom da postojeći turistički kapaciteti nisu adekvatno iskorišteni te ponuda ne

zadovoljava potrebe turista, donešena je odluka o ulaganjuu izgradnju luksuznih apartmana.

Činjenica da se u izgradnji sve manje uvažavaju tradicionalni stilovi, te se povodi za brzom

i jeftinom izgradnjom apartmana radi daljnje prodaje, procjenjeno je da bi se ulaganje u

ovakvu investiciju isplatilo budući da samo mjesto svojim golemim potencijalom nudi

mogućnost produžetka turističke sezone na cijelu godinu. Takvi zaključci su donešeni

analizirajući sam položaj te prirodna i kulturna bogatstva mjesta, naime u Starigradu se

nalazi Nacionalni park Paklenica koji se u posljednjih desetak godina ubrzano razvija i vrši

velike investicije što u samu ponudu sadržaja parka tako i u marketing i promociju parka a

ujedno i samog mjesta.

2

1.2. Svrha i cilj istraživanja

Povodeći se za izjavom da dobar poduzetnik stalno istražuje čega sve ima na tržištu, a još

više čega nema te u tome vidi odličnu prigodu, uočena je potreba i poslovna prigoda u

proširenju turističke ponude mjesta Starigrad- Paklenica. Ovaj rad također želi ukazati na

važnost i koristi dobre pripreme investicijskog projekta.

1.3. Hipoteza rada

Hipoteza rada glasi: spoznajom i dobrom pripremom poslovnog plana moguće je

predvidjeti isplativost projekta.

1.4. Struktura rada

Diplomski rad sastoji se od četiri tematskih, međusobno povezanih cjelina. Prvo poglavlje,

UVOD, u kojem se govori o svrsi i cilju istraživanja, donosi strukturu rada i hipotezu od

koje se polazi u istraživanju. Drugi dio, POSLOVNO PLANIRANJE polazi od teoretskih

smjernica i definicija poslovnog plana, općim obilježjima i značajkama. Treći

dio,POSLOVNI PLAN IZGRADNJE APARTMANA predstavlja konkretan primjer

poslovnog plana, sa uvodnim dijelom o budućem poduzeću. U pripremnoj fazi istraženo je

nabavno i prodajno tržište. Pod nabavnim tržištem u užem smislu podrazumijevamo tržište

roba i usluga poduzetničkog projekta, a pod prodajnim tržištem podrazumijevamo tržište

gotovih proizvoda, u ovom slučaju usluga. Korištenjem dobivenih podataka te metodom

procjene cijene turističkih usluga za buduća razdoblja, ispitana je isplativost financiranja

ovog projekta. Četvrti dio, ZAKLJUČAK, donosi zaključe do kojih se došlo istraživanjem.

3

2. POSLOVNO PLANIRANJE

2.1. Planiranje i poslovni plan

Čovjek je misaono biće koje nastoji predvidjeti posljedice svojih aktivnosti, stoga se može

reći da je svako ljudsko djelovanje unaprijed određeno promišljanjem budućih događaja.

Postupak kojim se postavljaju ciljevi i određuju budući zadatci, te aktivnosti za njihovo

ostvarivanje, naziva se planiranje, a rezultat planiranja jest plan. (Cingula, 2001:9)

Planiranjem odnosno poslovnim planom nastoje se minimizirati pogreške, odnosno smanjiti

njihov broj. Čovjek se planiranjem nastoji pripremiti za budućnost te predvidjeti ishod

događaja.Poslovni plan je dokument koji sadrži razrađeno obrazloženje o ulaganju u posao

s ocjenom očekivanih rezultata. Opća obilježja poslovnog plana jesu:

• poslovni je plan važan dokument koji pomaže uspjehu u poslu

• njegova izrada zahtijeva vrijeme i sredstva, ali ih i štedi

• pomaže poduzetniku pri potankom analiziranju njegovih ideja

• usmjerava izvedbene aktivnosti osobito važne za početak samostalnog poslovanja

• utvrđuje mjerljive učinke koji su osnovica za potvrdu opravdanosti ulaganja, te

uloženih napora vlasnika i menedžera

• dokumentira pregovaračku sposobnost pothvata, tj. privlači potencijalne partnere i

omogućuje bržu realizaciju kreditnih zahtjeva

• važan je ne samo zbog prezentacije partnerima i financijerima već i zbog provjere

opravdanosti pothvata sa stajališta poduzetnika. (Žanić, 1999:16)

Poslovni plan se izrađuje radi utvrđivanja konkretnih ciljeva te je kao takav temelj za

provjeru planiranih veličina te eventualne korekcije. Svaki pothvat, bez obzira na veličinu,

zahtijeva izradu poslovnog plana. Njegova kvaliteta ovisi o sposobnosti predviđanja na

temelju istraživanja odnosnog područja, kao i njegovoj razumljivosti manje stručnim

4

ljudima. Pothvat i investicijski projekt imaju obilježje skupa različitih aktivnosti koje su

usmjerene prema ostvarenju nekog cilja. Pothvat može imati čistu poslovnu oznaku,

primjerice, veće iskorištenje postojećeg kapaciteta ili racionalizaciju troškova bez bitnih

tržišnih, tehnološko-tehničkih i organizacijskih promjena. Znači bez bitno povećanih novih

ulaganja. Investicijski projekt redovito znači nova ulaganja, bilo da su početna, bilo da su

dodatna. Poslovni plan i investicijska studija su dokumenti koji potanko obrazlažu strukturu

i tijek izvedbenih aktivnosti. Rabe se kao temelj donošenja poslovnih i investicijskih

odluka. (Žanić, 1999:17) Budući da je za male i srednje poduzetnike poslovni plan vrlo

često i plan investiranja, ovdje se poduzetnički pothvat strukturno, analitički i praktično

razrađuje kao investicijski projekt.Odluka o ulaganju kapitala je investicijska odluka koja

nije jednokratan čin nego niz različitih odluka koje se ne donose istodobno pa tu odluku

treba promatrati zapravo kao slijed odluka. Investicijski projekt osmišljen je skup

vremenski raspoređenih radnji kojima se planira ostvarenje ciljeva razvoja investitora i u

okviru kojih se koristi kapital. Proces osmišljavanja tih radnji je proces planiranja

investicijskog projekta. (Bendeković,2008.)

2.2. Najvažnije planske aktivnosti

Poduzetnik u malim i srednjim poduzećima, kao i menadžer u velikoj tvrtki podjednako se

moraju brinuti o najvažnijim planskim aktivnostima:

1. Prognoziranje svih poslovnih aktivnosti koje se moraju provesti, njihov opseg,

odgovorne osobe i do kada moraju biti završene.

2. Organiziranje poslovnih aktivnosti, određivanje njihova trajanja, redoslijeda i

definiranje poslovnih događaja koji nastaju kao početak ili završetak utvrđenih

aktivnosti.

3. Odabir ljudi za ispunjenje planskih zadataka, njihov broj i potrebna znanja,

donošenje odluke o novom zapošljavanju ili o dopunskoj naobrazbi sadašnjih

zaposlenika.

5

4. Postavljanje neposrednih zadataka i mjerila za njihovo vrednovanje. Sve planske

veličine moraju se izraziti numerički, bilo količinski ili vrijednosno jer se samo tako

mogu kasniji stvarni rezultati usporediti s planskim veličinama. Tijekom poslovanja

ostvaruje se nadzor nad svim aktivnostima te se i prije njegova završetka mogu

poduzimati potrebne korektivne mjere, ako uočena odstupanja pokazuju da nastaju

nepovoljni događaji. Nakon završetka poslovnih aktivnosti, uspoređivanje planskih

veličina i stvarno postignutih rezultata pokazuje uspješnost poslovanja.

5. Planiranje aktivnosti pokazuje kako se pojedini poslovi moraju obavljati te tko će

biti odgovoran za postupanje po zadanim standardima.

6. Planiranje materijala pokazuje koji će se materijali, sirovine ili poluproizvodi

iskoristiti u proizvodnom procesu, a cilj je postići punu opskrbljenost u pravom

trenutku, bez zastoja i nepotrebnih zaliha.

7. Planiranje osnovnih sredstava pokazuje koji će se trajni potencijali iskoristiti u

planiranom poslovanju.

8. Izrada proračuna je konačan postupak u poslovnom planiranju koji pokazuje utrošak

svih resursa potrebnih za odvijanje pojedine poslovne funkcije ili njezinih dijelova.

Istodobno, proračuni pokazuju i očekivane prihode od realizacije ostvarenih učinaka

u poslovnom procesu. Povezivanje svih pojedinačnih proračuna rezultira izradom

privremenih planskih financijskih izvješća. (Cingula, 2001.)

2.3. Sadržaj poslovnog plana

Poslovni plan oblikuje se različito u pojedinim poduzećima pa su zato moguće i velike

razlike u njegovu sadržaju. Poslovni je plan dokument sa zavidnim stažom u teoriji i praksi,

te je potreban prepoznatljiv sadržaj u praktičnom radu i susretima s domaćim i stranim

partnerima. Riječ je o potrebnom minimumu razvidnih podataka koji su sadržajno

usmjereni prema dokumentiranoj provjeri očekivanih učinaka, neovisno o izradi,

6

provjeravanju ili donošenju odluke na temelju takvog dokumenta. Stoga se i naglašava

važnost razumijevanja temeljne strukture sadržaja, a ne posebnosti, koje svaki poslovni

plan po naravi ima. Još bi veća pogreška bila utvrđivati sadržaj takvog dokumenta kao

„neizbježni“ propis i normirani obrazac za popunjavanje. Iskustvo pokazuje da je posljedica

„propisivanja“ birokratizacija i mogućnost izgovora za neučinkovitost. Tumačenje propisa

može biti i biva varijantno. Pravo je rješenje pribjegavanje temeljnom standardu. Standardu

prepoznatljivom i domaćim i stranim partnerima i financijerima, standardu kao okviru s

mogućnošću kreativnog doprinosa u pripremi i izradi poslovnih planova za dijelove koji

imaju specifična obilježja jednog pothvata. Temeljni sadržaj poslovnog plana sadrži

uobičajeno ove standardne dijelove:

• sažetak poslovnog plana

• informacija o poduzetniku-investitoru

• analiza tržišta

• tehnološko-tehnička analiza

• lokacijska analiza

• financijska priprema

• ocjena učinkovitosti i osjetljivosti

Ambiciozan po svom sadržaju, poslovni plan zahtijeva dobru pripremljenost te

informiranost i znanje o pothvatu. To znanje ne mora biti izvedbeno, ali mora biti svakako

poduzetničko znanje i sposobnost. (Žanić, 1999.)

7

2.3.1 Poduzeće

Prvo poglavlje poslovnog plana, opis poduzeća ima za cilj objasniti:

Čime se bavi poduzeće (osnovna djelatnost – misija sadašnja i/ili buduća)

Koje proizvode i/ili usluge namjerava nuditi

Na kojim tržištima namjerava djelovati

Zašto je izabrana sadašnja lokacija za poslovanje

Koje zaposlenike i poslovodstvo ima poduzeće

Ove točke zajedno čine poslovnu politiku poduzeća, pravila od kojih ne treba odstupati bez

jakih razloga. Poslovna politika daje smjer i pruža stabilnost poslu. U opisu poslovnog

plana važno je jasno i jednostavno opisivanje, kako bi plan bio razumljiv i stručnjacima i

laicima.

Važno je odrediti glavnu djelatnost (ili glavne djelatnosti) poduzeća. Cjelokupno daljnje

planiranje se temelji na toj odluci. (Bangs, 2008.)

2.3.2. Proizvod/usluga koju poduzeće nudi

Većina poduzeća radi proizvode i/ili usluge koje već postoje. Ukoliko se radi o

proizvodima koji su po nečemu jedinstveni, zadnja riječ tehnike, ili se na neki način

razlikuju od konkurentskih, to treba iskoristiti čim prije. Diferencijacija je dragocjena, ali

ne traje dugo jer privlači imitatore.

Ključna pitanja u ovom dijelu poslovnog plana su:

1. Što prodaje poduzeće?

2. Kakve su koristi od onoga što prodaje?

3. U čemu se proizvod i /ili usluge razlikuju od konkurentskih?

4. Ukoliko se radi o novom proizvodu, što je to što ga čini različitim od drugih?

8

Do poslovnog uspjeha dolazi se zadovoljavanjem potreba i želja tržišta. Tek u malom broju

slučajeva poslovni uspjeh je rezultat vrhunskog proizvoda ili visoke tehnologije. Ono na što

se treba usredotočiti je zadovoljavanje potreba odabranog tržišta. (Bangs, 2008.)

2.3.3. Lokacijska analiza

Pravi položaj (lokacija) pomaže dobrom poslovanju. U ovom dijelu poslovnog plana treba

odgovoriti na sljedeća pitanja:

1. Koja je adresa poduzeća?

2. Koliko je velik poslovni prostor?

3. Da li je unajmljen ili u vlasništvu investitora?

4. Da li je potrebno preuređenje?

5. Da li urbanistički uvjeti dozvoljavaju odabranu djelatnost na toj lokaciji?

6. Koja se još poduzeća nalaze u blizini?

7. Zašto je odabrana baš ta lokacija?

8. Zašto je to prava lokacija za posao?

9. Kako će izbor lokacije utjecati na troškove poslovanja?

Jednom kad se poduzeće nalazi na dobroj lokaciji, ili je već duže vremena tamo, treba

pratiti promjene. Grade se ceste, ljudi se sele, mijenja se struktura stanovništva, posao se

treba prilagođavati i pratiti promjene. (Bangs, 2008.)

9

2.3.4. Analiza tržišta

Kod tržišne opravdanosti radi se o više elemenata koje bi trebalo obuhvatiti investicijskim

planom od koji su glavni tržište nabave i tržište prodaje. Investitor u ovom dijelu plana

očekuje popis dobavljača, s kojim će poduzetnik surađivati. Također, potrebno je dati neke

osnovne informacije o dobavljačima, uz kratak opis zašto su izabrani.

Tržište prodaje je najvažniji dio plana jer treba pružiti informaciju o tome što će se

proizvoditi i po kojim cijenama, na kojem tržištu, te tko su ciljni kupci. Za poslovni uspjeh

vrlo je važno dobro poznavanje kupaca:

Tko su naši kupci

Kakve su njihove potrebe i želje

Kakve su im navike i što sebi zapravo mogu priuštiti?

Prikupiti što više informacija o kupcima i njihovim stvarnim mogućnostima, prije početka

poslovnog pothvata, uvijek je jeftinije nego platiti kaznu za pogrešnu procjenu o

mogućnostima prodaje. (Cingula, 2001:52)

2.3.5. Tehnološko-tehnička analiza

Temeljita razrada tehnološko-tehničkih i organizacijskih uvjeta temelj je za proračun

potrebitih ulaganja i očekivanih troškova poslovanja. U ovoj fazi poduzetnik specificira

strukturu ulaganja, opis ulaganja, potrebite zaposlenike te dinamiku provođenja planiranih

aktivnosti. Dinamika provođenja planiranih aktivnosti je od velike koristi za razumijevanje

dugoročnih i kratkoročnih planova. Još jedan bitan segment ovog dijela poslovnog plana je

struktura i broj zaposlenih. U ovom dijelu potrebno je opisati kako će se obavljati

djelatnost. Ponekad poduzetnik nema namjeru zapošljavati djelatnike, ali ukoliko ima mora

unaprijed odrediti koju stručnu spremu trebaju posjedovati, koje će poslove obavljati, hoće

li biti uposleni na određeno ili neodređeno vrijeme, te koliku će plaću imati.

10

2.3.6. Financijski pokazatelji projekta

Financijsku pripremu i ocjenu učinkovitosti valja razumjeti kao postupak preračunavanja

fizičkih veličina u financijske veličine. Za primjenu odgovarajućih analitičkih postupaka

potrebni su određeni podaci. Oni su već prikupljeni u prethodnim fazama rada. Riječ je o

podacima iz tržišne, tehnološko-tehničke i lokacijske analize. (Žanić, 1999.) Financijski dio

projekta svim potencijalnim investitorima mora ponuditi dostatan broj i kvalitetu pouzdanih

informacija. U ovom dijelu poslovnog plana prvo se prikazuje popis potrebne imovine, te

načini financiranja. Ukoliko se radi o kreditiranju potrebno je i napraviti plan otplate

kredita. Bilanca, izvješće o dobiti, planirano izvješće o dobiti kao temeljna financijska

izvješća također spada u ovaj dio poslovnog plana. Slijedi ocjena učinkovitosti poslovnog

plana gdje se pomoću određenih metoda ispituje profitabilnost odnosno uspješnost projekta.

Neke od najčešće korištenih metoda su: metoda neto sadašnje vrijednosti, metoda interne

stope profitabilnosti i rok povrata. Ove metode korištene su i opisane u nastavku, u dijelu

koji se odnosi na konkretan poslovni plan.

11

3.POSLOVNI PLAN IZGRADNJE APARTMANA

3.1. Opis poduzeća

Poduzeće „Grattacielo“ je novoosnovano poduzeće obitelji Katić koje će se prvenstveno

baviti turističkim djelatnostima. Obitelj Katić posjeduje i ugostiteljski obrt „Roli“ koji se

bavi davanjem smještaja i organiziranjem izleta. Djed, Jerolim Katić, vodi restoran i

pansion sa svojom obitelji preko 60 godina. Sada mu se pridružila i unuka Lucija koja

završava Ekonomski fakultet u Rijeci. S obzirom da se radi o obiteljskom poduzeću za

početak se ne misli o zapošljavanju novih djelatnika, eventualno jedne čistačice.

Obrazovanje, dugogodišnja tradicija i iskustvo te stečena poznanstva su garancija za

uspješno poslovanje.

3.2.Proizvod/usluga koju poduzeće nudi

Obitelj Katić dobila je u nasljedstvo teren površine 900 m2 u mjestu Starigrad-Paklenica. S

obzirom na dosadašnje iskustvo i analizirajući trenutnu ponudu u mjestu, Rudolf Katić,

voditelj projekta, uvidio je da se uz tri hotela koji posluju u Starigradu, u privatnom

smještaju uglavnom nudi smještaj niske kategorije koji ne mogu pratiti i zadovoljavati

trend tržišta i razvoja turizma u Starigradu i općenito u Hrvatskoj. Donoseći ovu odluku o

investiciji, odlučio se za ulaganje u visoko elitni turizam koji još uvijek nedostaje u

Starigradu te za sada predstavlja veliki hendikep za razvoj visoko elitnog turizma na ovome

području. Stoga će glavna djelatnost ovog projekta biti iznajmljivanje luksuzno opremljenih

apartmana koji će zadovoljavati sve visoko europske standarde. U suradnji sa ostalim

poduzetnicima sa ovog područja u sklopu ponude biti će organizirano razgledavanje

Nacionalnog parka Paklenica sa stručnim vodičem, te omogućen odlazak na jednodnevne

izlete brodom u kanjon Zrmanje i organizirani rafting na Zrmanji kao i tzv. safari izleti

brdskim stazama parka prirode Velebita, bavljenje alpinizmom uz mogućnost edukacije o

samom sportu za koji postoji ogroman interes. Uz klasično ljetovanje ponuda će se bazirati

i na produženju turističke sezone i omogućavanju aktivnog odmora van ljetnih mjeseci uz

razne aktivnosti poput brdskog biciklizma, alpinizma, planinarenja, raftinga.

12

3.3. Lokacija

Pri odabiru same lokacije projekta pažnja je početno usmjerena na makro lokaciju na način

da je istražen zemljopisni položaj, klimatski uvjeti, te urbani položaj tj. gustoća

naseljenosti. Posebna pozornost je usmjerena na mikro lokaciju promatrajući udaljenosti

samog položaja objekta do poslovnog i turističkog središta mjesta, prezentacijskog centra

NP Paklenice, blizine samog parka, te blizine plaže.Proučavajući makro lokaciju projekta

utvrđeno je da se Starigrad Paklenica nalazi na idealnom zemljopisnom položaju. Naime,

Starigrad je smješten u sjevernoj Dalmaciji, 10 km od izlaza Maslenica. Autocesta je

omogućila bolju povezanost s većim gradovima te pridonijela razvitku mjesta. Iz

navedenog možemo zaključiti da je makro lokacija ovog projekta odlična jer je samo

mjesto izgradnje jednako udaljeno od većih gradova kao npr. Rijeke, Zagreba, Splita, što

omogućava brz i jednostavan pristup navedenim gradovima kao i nacionalnim parkovima:

Krke, Kornati i Plitvičkih jezera. Što se tiče mikrolokacije, ona ima više prednosti od

samog geografskog položaja. Sami položaj objekta omogućava blizinu plaže (plaža je

udaljena cca 10m), blizinu ulaza u NP Paklenicu (cca 1000 m), a time što je odmaknuta od

jadranske magistrale 50m može se na miru odmarati i nema utjecaja buke prometa na mir i

odmor gostiju. Važna činjenica pri odabiru lokacije je i ta da u široj okolici Starigrada nema

razvijene industrije pošto se ljudi u ovome kraju bave pretežno turizmom i ribarstvom, a to

omogućava čisti zrak te bistro i čisto more. Općina Starigrad je tijekom 2006. godine

donijela prostorni plan koji omogućava lakšu i bržu izgradnju što također treba uzeti u

obzir, kao da je za navedenu lokaciju riješena sva infrastruktura pa je objektu omogućen

priključak na vodu, struju, telefon.

13

3.4. Opis zaštite i utjecaja na okoliš

Globalni trendovi, kao što je problem rasta stanovništva, nedostatak hrane i vode,

smanjenje obradivog zemljišta, onečišćenje zraka, vode i tla te povećanje opće potrošnje

resursa po glavi stanovnika, ukazuju da je ekonomsko-ekološka budućnost našeg planeta

neizvjesna. U globalnom ekonomskom rastu zaboravilo se na utjecaj moderne tehnologije

na zdravlje ljudi i okoliša. Ekonomski rast se temeljio na sve većem iscrpljivanju prirodnih

resursa i na sve većem onečišćenju okoliša.(Črnjar,2009.) Imajući na umu činjenice o

stanju okoliša projekt će slijediti elemente koncepcije održivog razvoja. Održivi razvoj

treba shvatiti kao rezultat individualne akcije potrošača, poduzetnika, zaštitara i država koji

teže ostvarivanju individualnih ciljeva s namjerom da zajednički razmatraju i dočekaju

bolju budućnost. Održivi razvoj zahtijeva jedinstven sustav povezanosti između ljudi i

njihovih resursa i poslova u dinamičnoj ravnoteži prirodnog i društvenog sustava. Ovaj rad

će se stoga gledati kao razvojni projekt koji će zadovoljiti potrebe sadašnjeg naraštaja,

uvažavajući isto tako potrebe budućih naraštaja. Pri projektiranju i izgradnji ovog objekta

posebna pozornost će se posvetiti zaštiti okoliša pošto je objekat smješten na samom rubu

Nacionalnog parka Paklenica i Parka prirode Velebit. Stoga će se pri samom projektiranju

obratiti posebna pozornost da se objekt i svojom estetikom uklapa u postojeći okoliš, da se

pri izgradnji što više koristi autohtoni kamen, te da se u skladu sa postojećim prirodnim

okolišem uredi i okoliš samog objekta.

14

3.5.Analiza tržišta

U ovome dijelu poslovnog plana istražit će se tržište nabave i to prvenstveno tržište nabave

za izgradnju samog objekta te opremanje objekta.Nakon početka poslovanja potreba za

nabavom i korištenjem tržišta nabave znatno će se smanjit. Za uspjeh projekta veliku

važnost ima tržište prodaje koje se u nastavku detaljnije analizira.

Starigrad - Paklenica je relativno mlado mjesto sa brojnim potencijalima za razvoj turizma

zbog svojeg geografskog položaja te brojnih kulturnih i prirodnih atrakcija. S obzirom na

činjenicu da se u zadnje vrijeme ne uvažavaju tradicionalni stilovi gradnje već se teži brzoj

i jeftinoj izgradnji apartmana procijenjeno je da bi se ulaganje u ovakvu investiciju

isplatilo. Isplativost proizlazi iz potencijala samog mjesta i mogućnosti produženja

turističke sezone. U Starigradu se nalazi Nacionalni park Paklenica koji vrši velike

investicije u ponudu sadržaja, marketing i promociju parka, a ujedno i samog mjesta.

Nastankom neovisne države i privatizacijom, privatiziran je hotel Alan koji je u vlasništvu

konzorcija Bluesun hotels & resorts koji vrši velika ulaganja u podizanje kvalitete ponude

(izgradnja bazena, proširenje sportskih aktivnosti te izgradnja wellness centra). Sam hotel

je kroz grupu hotela kojoj pripada sve prisutniji na europskim tržištima i turističkim

sajmovima čime u Starigrad dolazi sve više gostiju iz zapadnoeuropskih zemalja koji traže

upravo takvu vrstu ponude i usluge. Analizirajući trenutnu ponudu zaključeno je da se uz tri

hotela koji posluju u Starigradu u privatnom smještaju uglavnom nudi smještaj u

apartmanima niske kategorije koji ne mogu pratiti i zadovoljiti trend tržišta i razvoja

turizma u Starigradu i općenito u Hrvatskoj. Iz svih gore navedenih činjenica kao i iz

činjenice da je Republika Hrvatska sve bliže ulaska u Europsku uniju, čime će i cijene

nekretnina duž cijele obale porasti procijenjeno je da je sada trenutak za pokretanje ovog

projekta koji bi se realizirao nakon ulaska Hrvatske u EU i u tom trenutku bio spremam za

početak rada i ostvarivanje prihoda jer će se tada i cjelokupno hrvatsko tržište spojiti sa

europskim.

Bitno je spomenuti činjenicu da je Starigrad Paklenica jedinstvena destinacija na obali u

kojoj gosti mogu istovremeno uživati sve blagodati mediterana, prednosti svježeg i čistog

15

planinskog zraka u Nacionalnom parku Paklenica koji je bogat brojnim planinskim stazama

za planinarenje te ima razvijen alpinizam u kanjonu Velike paklenice. Stoga je i cjelokupni

turizam u Starigradu vezan uz slogan: „Tamo gdje planina dotiče more“ i po tome je

jedinstven u Hrvatskoj. Samo mjesto je izvrsno povezano sa ostatkom Hrvatske jer se

nalazi samo 10-tak kilometara od novoizgrađene auto-ceste Dalmatine koja omogućuje

jednostavan i brz dolazak iz unutrašnjosti Hrvatske kao i mnogobrojne jednodnevne izlete

iz Starigrada u nacionalne parkove pošto je Starigrad na tromeđi NP Plitvice, NP Kornati i

NP Krka.

3.5.1. Tržište nabave

Tržište nabave se prvenstveno odnosi na dobavljače potrebne za projektiranje i nadzor

izgradnje objekta te najznačajnijeg dobavljača koji će biti izvoditelj građevinskih radova, a

nakon toga slijedi izbor dobavljača za opremanje interijera objekta. Za dobavljača koji će

biti glavni projektant i provoditi nadzor za vrijeme izgradnje objekta odabrana je tvrtka

MAJCEN d.o.o. Trg M. Gupca 6, 42207 Vinica. Ova tvrtka je odabrana iz razloga što je

već upoznata sa prostornim planom općine Starigrad i ima sve podatke o lokaciji. Lokacija

budućeg projekta se nalazi odmah do postojećeg objekta kojeg su projektirali i već

raspolažu mnoštvom informacija koje će moći iskoristiti, kao što su komunalna

infrastruktura, visina terena i nagiba te su dobro upoznati sa prirodnim okolišem u koji se

objekat treba uklopiti. Također je važno napomenuti da ta tvrtka ima dobre reference jer

posluje već 15 godina i sudjelovala je na mnogim projektima izgradnje i uređenja objekata

na obali.Tvrtka projektant usko surađuje sa tvrtkom koja je odabrana za izvođača radova, a

to je GT ING d.o.o. Varaždin. GT ING d.o.o. je tvrtka za koju se pouzdano može reći da je

sposobna i opremeljna, i tehnički i kadrovski da izvrši sve potrebne radove u zadanim

rokovima. Naime, prije donošenja odluke o investitoru razgledani su neki objekti poput

apartmana koje su gradili u Biogradu i na otoku Pagu. Time je potvrđena njihova kvaliteta

izgradnje i poštivanje rokova. Dogovoreno je da se radovi plaćaju tek po preuzimanju

objekta i izvršenom tehničkom pregledu objekta, što omogućava lakše financiranje i kraći

16

rok za otplatu potrebnih kredita. Ostale potrebe na tržištu nabave odnose se na nabavu

namještaja za opremanje apartmana.Namještaj će se dati izrađivati po mjeri direktno kod

proizvođača i za to je odabrana tvrtka „Stolarija Jerešić“, koja izrađuje kvalitetni namještaj

po mjeri iz punog drveta. Po završetku građevinskih radova i opremanja objekta

namještajem, tj. prije samog početka rada i kasnije u tijeku poslovanja objekta, ostaje još

riješiti dobavljača potrošnog materijala za sanitarne čvorove i daljnje održavanje i čišćenje

objekta. Za to je odabrana tvrtka Tardi d.o.o. koja posluje na ovome području sa pretežnim

dijelom ugostiteljskih objekata na način da daje besplatno na korištenje razne držače

sapuna, toaletnog papira, ručnike i sl. a ona prati poslovanje dobavljanjem potrošnog

materijala. Ova tvrtka je odabrana zbog njene veličine na ovome tržištu i pouzdanosti

poslovanja pošto ima dobro organiziranu distribucijsku mrežu.

3.5.2. Tržište prodaje

Pod tržištem prodaje misli se tržišta na kojima će se prodavati kapaciteti za smještaj gostiju.

Prodajno tržište će se podijeliti na dva dijela, tj. na domaće tržište i inozemno tržište.

Razlog tome je što će se za svako tržište na drugi način i putem drugih kanala vršiti prodaja

smještajnih kapaciteta. Zajedničko za oba tržišta je da će glavninu posla na tržištu prodaje

odraditi turistička agencija sa kojom će se sklopiti ugovor za prodaju smještajnih

kapaciteta. Budući da će novoosnovano poduzeće biti premaleno da samo izlazi na

turističke sajmove i slične manifestacije, to će činiti uz pomoć turističke agencije koja izlazi

na domaće i međunarodne turističke sajmove, te uz pomoć lokalne turističke zajednice.

Turistička zajednica Starigrad svake godine izdaje svoje prospekte u kojima nudi lokalnu

ponudu smještaja, brošure i različite časopise, prezentira se na međunarodnim sajmovima i

daje ih turistima koji potraže informacije u turističko informativnim centrima. Izrada

vlastitih web stranica putem kojih će se prezentirati cjelokupna ponuda novoosnovanog

poduzeća i sve prednosti koje ima u odnosu na konkurenciju, biti će jedan od glavnih

marketinški i prodajnih kanala. Web stranice će se ujedno koristiti za primanje rezervacija

kao i za primanje komentara tj. pohvala i pritužbi na uslugu. Na taj način će se konstantno

17

osluškivati želje i komentari, u skladu s njima ispravljati nedostaci i prilagođavati se

njihovim potrebama kako bi se pružila što kvalitetnija usluga. Prve godine raditi će se na

pojačanoj promidžbi na domaćem tržištu. Na domaćem tržištu uz gore navedene aktivnosti

misli se i na konkretnu prisutnost voditelja projekta na turističkim sajmovima te jače

predstavljanje kroz objave u nekim nacionalnim dnevnim listovima. Najvažnija je prva

godina rada i zadovoljan gost. Gost koji će biti zadovoljan pruženom uslugom te ostati

vjeran istoj najbolja je promidžba. On će sigurno dati preporuku koja će dovesti nove

turiste.

3.6. Tehnološko – tehnički elementi ulaganja

3.6.1. Opis strukture ulaganja

Investitor, Rudolf Katić posjeduje građevinsko zemljište u Starigradu Paklenici, Stjepana

Bušljete bb. Sa željom proširenja trenutnog poslovanja ugostiteljskog obrta i ulaganja viška

kapitala koji se ostvaruje u ugostiteljskom obrtu njegova oca, Jerolima Katića odlučio se za

ulaganje u izgradnju apartmana, budući da ima u vlasništvu građevinsko zemljište pogodno

za takvu izgradnju. Za izgradnju planiranog objekta investitor će imati potrebu za sljedećim

radovima:

izrada projektne dokumentacije

ishođenje lokacijske i građevinske dozvole

građevinski radovi na izgradnji objekta koji se sastoje od:

a) betonski i armirano-betonski radovi

b) zidarski radovi

c) vodo-instalacijski radovi

18

d) kanalizacija

e) elektroinstalacijski radovi

f) keramičarski radovi

g) sobo-slikarski radovi

opremanje objekta potrebnim namještajem

opremanje objekta sitnim inventarom

uređenje okoliša i prilaznog puta

ishođenje uporabne dozvole

Svi navedeni radovi izvodit će se prema priloženom projektu i troškovniku radova za

planirani projekt koji se nalazi kao prilog ovog rada i sastavni je dio ovog rada.

3.6.2. Struktura i broj zaposlenika

Budući da se radi o specifičnoj djelatnosti koja ne zahtijeva velik broj zaposlenika, planira

se da će Lucija Katić kao buduća diplomirana ekonomistica biti jedini zaposlenik. Ona će

biti zadužena za rezervaciju smještaja, kontakt sa turističkim zajednicama i agencijama,

doček gostiju i obavljanje ostalih zadataka vezanih za goste, kao i za vođenje

knjigovodstva. Trenutno se ne vidi potreba za zapošljavanjem novih radinka, ali će se

razmišljati o tome ako proširenje posla to bude zahtijevalo.

19

3.6.3. Kapacitet projekta

Objekt će se sastojati od prizemlja, kata i potkrovlja. Na svakoj etaži nalazit će se dva

luksuzna apartmana što ukupno čini šest apartmana. Svaki od apartmana sastojat će se od:

dnevni boravak sa blagovaonicom i kuhinjom…....................................…..cca40 m2

spavaća soba 1………..………………………......................………….…..cca11 m2

spavaća soba 2……………..…………………..........................….………..cca 11 m2

kupaonica……………………………………..........................….…............cca 5 m2

terasa…………………………………………............................……..........cca 11 m2

UKUPNO……………………………………………………………....……….78 m2

Prema navedenim karakteristikama apartmana, u jednom apartmanu biti će omogućen

smještaj za 4 do 6 soba. Ukupni kapacitet objekta će biti šest apartmana koji će sveukupno

moći primiti od 24 do 36 osoba. U daljnjem tekstu kapaciteti će se računati po broju

apartmana jer će se cjenik formirati i nuditi na tržište po cijeni apartmana, bez obzira na

broj osoba koje će boraviti u njemu.

3.6.4. Aktivizacijsko razdoblje projekta

Predviđeno aktivizacijsko razdoblje obuhvaća sve aktivnosti potrebne od početka

projektiranja pa sve do tehničkog pregleda objekta i ishođenja uporabne dozvole, tj. do

trenutka stavljanja objekta u funkciju i početka poslovanja.Predviđene aktivnosti planiraju

se provesti u roku od 18mjeseci, prema sljedećem rasporedu:

A) Izrada projektne dokumentacije

B) Ishođenje lokacijske i građevinske dozvole

20

C) Građevinski radovi

D) Priključivanje objekta na komunalnu infrastrukturu

E) Uređenje okoliša objekta

F) Promocijske aktivnosti

G) Opremanje objekta namještajem i sitnim inventarom

H) Zapošljavanje i obuka radnika

I) Tehnički pregled i ishođenje uporabne dozvole, početak rada

Tablica 1. : Dinamika provođenja planiranih aktivnosti

Izvor: Izrada studenta

Kao što je vidljivo u tablici 1. predviđeni početak rada je travanj 2015. Uzimajući u obzir

popis, opis i trajanje aktivnosti to je vrijeme potrebno za realizaciju projekta.

Mj.

Akt.

2013. 2014. 2015.

11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4

A X X

B X X X

C X X X X X X X X

D X X

E X

F X X X X

G X X

H X X

I X X

21

3.7. FINANCIJSKI PODATCI

3.7.1. Popis potrebne imovine

Ulaganje za pokretanje ovog poduzetničkog projekta se sastoji od sljedećih stalnih

sredstava (dugotrajne imovine) i to materijalne i nematerijalne, te od obrtnih (trajnih)

sredstava tj. kratkotrajne materijalne i nematerijalne imovine.

Stalna sredstva (dugotrajna imovina)

Nematerijalna dugotrajna imovina

Nematerijalna imovina, ovog poslovnog plana se sastoji od izdataka za izradu poslovnog

plana te izdaci za plaćanje komunalnih doprinosa pri ishođenju građevinske dozvole.

Materijalna dugotrajna imovina

Materijalna dugotrajna imovina projekta je građevinsko zemljište koje je u 100%-tnom

vlasništvu investitora, namještaj i opremanje apartmana klima uređajima.

Nematerijalna kratkotrajna imovina

Nematerijalna kratkotrajna imovina obuhvaća troškove za zaposlenike za prva tri mjeseca.

Također će biti potrebno još za vrijeme izvedbe početi sa marketingom i radom na tržištu

prodaje kako bi se u trenutku ishođenja uporabne dozvole mogli početi primati gosti.

Materijalna kratkotrajna imovina

Materijalna kratkotrajna imovina potrebna za provedbu projekta sastoji se od različitih

kućanskih aparata za opremanje kuhinja te od potrebitog suđa i ostalih sitnih potrepština

poput telefonskih aparata, televizora i drugih kućanskih aparata. Također, treba uzeti u

obzir prvu opskrbu kupaona i sanitarnih čvorova za sanitarnim materijalom (ručnici,

toaletni papir, sapuni, šamponi i sl.).

22

Tablica 2.: Predračunska vrijednost projekta

Izvor: Izrada studenta

OPIS TROŠKA IZNOS

GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE

Građevinsko zemljište 500.000,00

Ukupno nematerijalni izdaci 500.000,00

NEMATERIJALNI IZDACI

Izrada poduzetničkog elaborata 3.000,00

Izrada projektne dokumentacije 20.000,00

Troškovi nadzora 35.000,00

Komunalni doprinos 90.000,00

Ukupno nematerijalni izdaci 148.000,00

GRAĐEVINSKI RADOVI

Zemljani radovi 53.510,54

Betonski i armirano betonski radovi 363.303,70

Izolaterski radovi 55.383,33

Zidarski radovi 331.809,07

Tesarski radovi 99.001,65

Ukupno građevinski radovi 903.008,29

OBRTNIČKI RADOVI

Krovopokrivački radovi 61.365,92

Limarski radovi 62.525,66

Bravarski radovi 9.900,00

Stolarski radovi-drvena 72.096,00

Vodoinstalaterski radovi 45.000,00

Elektroinstalaterski radovi 50.000,00

Ukupno obrtnički radovi 300.887,58

OPREMANJE OBJEKTA

Namještaj 180.000,00

Potrebni kućanski aparati 20.000,00

Suđe i ostali sitni inventar 12.000,00

Potrošni materijal 6.000,00

Klima uređaji 24.000,00

Ukupno opremanje objekta 242.000,00

OSTALI TROŠKOVI

Plaće za prva dva mjeseca 10.000,00

Izdaci za marketing 22.000,00

Uređenje unutrašnjosti zgrade 75.000,00

Uređenje okoliša 120.000,00

Ukupno ostali troškovi 227.000,00

NETO TROŠKOVI ULAGANJA 2.320.895,87

455.223,97

UKUPNO BRUTO TROŠKOVI 2.776.119,84

PDV

23

U tablici 2. predočeni su iznosi potrebitih ulaganja koji se sastoje od nematerijalnih

izdataka, izdataka za građevinske radove i opremanje objekta te od ostalih troškova. U

ostale troškove spadaju plaće za čistačice koje se namjeravaju zaposliti prije stavljanja

objekta u funkciju, te od izdataka za marketing i uređenje okoliša. Neto troškovi ulaganja

stoga iznose 2 320 895,87 kn.

3.7.2. Izvori i upotreba kapitala

Prema navedenoj predračunskoj vrijednosti projekta, uz početno zemljište koje je u

vlasništvu investitora, vidljiva je potreba za kreditiranjem. Investitor posjeduje također i

vlastita sredstva, odnosno novac na žiro računu, dok će ostatak potrebnih sredstava namiriti

bankarskim kreditom.

Tablica 3.: Izvori financiranja

Red.br. Izvor Iznos

1 Vlastita sredstva (zemljište + gotovina) 820.895,87

2 Kredit Splitska banka d.d. Zadar 1.500.000,00

Ukupno: 2.320.895,87

Izvor: Izrada studenta

S obzirom na predviđenu vrijednost projekta iznos potrebnog kredita je 1 500 000,00 kn.

Zahtjev za kredit investitor namjerava podnijeti u Splitskoj banci budući da je njihov

dugogodišnji klijent.

24

Interkalarna kamata se obračunava u periodu između odobravanja kredita do momenta kada

počne otplata prve rate. S obzirom na visinu kredita i kamatnu stopu u tablicama su

prikazani izračuni interkalarne kamatne stope s obzirom na predviđeno vrijeme početka

otplate prve rate kredita.

Tablica 4. : Interkalarne kamate

Iznos kredita 1.500.000,00 kn

Kamatna stopa 7% god

Obračunsko razdoblje 12 mjesečno

Broj godina 10 god

Ukupno interkalarne

kamate 79.109,59 kn

Izvor: Izrada studenta

U tablici 4. vidljivo je da interkalarne kamate iznose 79.109,59 kn. Iznos je dobiven na

temelju predviđanja da će od trenutka odobravanja kredita do početka prve otplate proći 9

mjeseci.

S obzirom na iznos kredita, visinu kamate i rok otplate u tablici 5. prikazan je izračun

mjesečnog anuiteta.

Tablica 5.: Izračun anuiteta

Kredit 1.500.000,00 kn

Kamata 7% god

Broj godina 10 god

Broj rata 120,00 rata

Anuitet 17.416,27

Izvor: Izrada studenta

25

Tablica 6.: Plan otplate bankarskog kredita

Izvor: Izrada studenta

26

U tablici 6. vidljivo je da će se kredit vraćati kroz 10 godina. U 2015. godini prikazane su

mjesečne rate interkalarne kamate, koja ukupno iznosi 79 109,59 kn. Otplata anuiteta

predviđena je u prvom mjesecu 2016. godine. Mjesečni anuitet iznosi 17 416,27 kn dok su

u tablici prikazani anuiteti na godišnjoj razini.

Tablica 7.: Rekapitulacija obračuna po godinama

Red.br. Godina Anuitet Otplatna kvota Kamata

1 2015. 79.109,59 0,00 79.109,59

2 2016. 208.995,26 107.397,51 101.597,75

3 2017. 208.995,26 115.161,29 93.833,97

4 2018. 208.995,26 123.486,31 85.508,96

5 2019. 208.995,26 132.413,14 76.582,12

6 2020. 208.995,26 141.985,30 67.009,96

7 2021. 208.995,26 152.249,43 56.745,83

8 2022. 208.995,26 163.255,55 45.739,71

9 2023. 208.995,26 175.057,31 33.937,95

10 2024. 208.995,26 187.712,22 21.283,05

11 2025. 208.995,26 201.281,95 7.713,32

Ukupno: 2.169.062,21 1.500.000,00 669.062,21

Izvor: Izrada studenta

Tablica 7. prikazuje ukupan iznos kamate koja će biti plaćena banci. Iznos koji će biti

vraćen do kraja 2025. godine je 2 169 062,21 kn. Budući da je iznos kredita 1 500 000 kn

ukupna kamata stoga iznosi 669 062,21 kn.

.

27

Sukladno vrsti i strukturi ulaganja te izvorima sredstava u tablici 8. prikazana je početna

bilanca novoosnovanog poduzeća. Vrijednost zgrade dobivena je kao zbroj iznosa

građevinski radova, obrtničkih radova,izdataka za uređenje unutrašnjosti zgrade kao i

izdataka za uređenje okoliša. Stoga vrijednost zgrade iznosi 1 398 895,87kn. Nematerijalna

dugotrajna imovina sastoji se od izdataka za izradu projektne dokumentacije,

poduzetničkog elaborata, te komunalnog doprinosa.

Tablica 8.: Početna bilanca na dan 1.1.2015.

AKTIVA PASIVA

Opis stavke Stanje na

dan Opis stavke

Stanje na

dan

A) DUGOTRAJNA IM.

I. Nematerijalna imovina

II. Materijalna imovina

-građevinsko zemljište

-zgrada

-namještaj

-klima uređaji

148.000,00

500.000,00

1.398.895,87

180.000,00

24.000,00

A) KAPITAL I REZERVE

- Glavnica

B) DUGOROČNE OBV.

- Obveza za kredit

820.895,87

1.500.000,00

B) KRATKOTRAJNA IM.

I. NematerijalnaKI

II. Materijalna KI

32.000,00

38.000,00

UKUPNA AKTIVA 2.320.895,87 UKUPNA PASIVA 2.320.895,87

Izvor: Izrada studenta

28

Tablica 9.: Proračun amortizacije

Izvor: Izrada studenta

U procesu proizvodnje, trgovanja ili pružanja usluga stalna sredstva se troše i postupno svoju vrijednost prenose na proizvode,

robu ili usluge. Upravo iz tog razloga radi se amortizacija stalnih sredstava te se postupno umanjuje njihova vrijednost kao što je

prikazano u tablici 9. Zgrada ima najmanju stopu otpisa te stoga njena vrijednost na kraju 2025. godine iznosi 652.818,07kn.

Klima uređaji će biti otpisani već na kraju 2019. godine s obzirom na veću stopu otpisa, kao i na kraći vijek trajanja.

Red.

Br. Stavka

Nabavna

vrijednost

Stopa

otpisa 2015. 2016.-2018. 2019. 2020-2024 2025

Ostatak

vrijednosti

1 Zgrada 1.398.895,87 5 46.629,86 69.944,79 69.944,79 69.944,79 69.944,79 652.818,07

2 Namještaj 180.000,00 10 12.000,00 18.000,00 18.000,00 18.000,00 6.000,00 0,00

3 Klima uređaji 24.000,00 25 4.000,00 6.000,00 2.000,00 0,00

4 Nemat.imovina 148.000,00 10 9.866,67 14.800,00 14.800,00 14.800,00 4.933,33 0,00

5 Građ. zemljište 500.000,00 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 500.000,00

6 OSNOVNA

SREDSTVA 2.250.895,87 xx 72.496,53 108.744,79 104.744,79 102.744,79 80.878,12 1.152.818,07

7 OBRTNA

SREDSTVA 70.000,00 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 70.000,00

Ukupno: 2.320.895,87 xx 72.496,53 108.744,79 104.744,79 102.744,79 80.878,12 1.222.818,07

29

Slijedeća tablica prikazuje cjenik iznajmljivanja apartmana s obzirom na mjesece. U

glavnoj sezoni koja traje od 1.6. do kraja 8. mjeseca cijena će biti najveća budući da se u

tom periodu predviđa i najveća potražnja za smještajem.

Tablica 10.: Cjenik iznajmljivanja apartmana

R.B. Razdoblje Cijena u kn

1 Van sezone 01.11.-31.03. 600,00

2 Predsezona 01.04.-31.05. 700,00

3 Glavna sezona 01.06.-31.08. 800,00

4 Posezona 01.09.-31.10. 700,00

Izvor: Izrada studenta

Tablica 11.: Godišnji kapacitet objekta

Opis Razdoblje

Kapacitet

(dani)

Broj

apartmana

Max.

Kapacitet

Max.

prihod (kn)

Van

sezone 01.11.-31.03. 151 6 906 543.600,00

Predsezona 01.04.-31.05. 61 6 366 256.200,00

Glavna

sezona 01.06.-31.08. 92 6 552 441.600,00

Posezona 01.09.-31.10. 61 6 366 256.200,00

365 2190 1.497.600,00

Izvor: Izrada studenta

Tablica 11. prikazuje kapacitet objekta na godišnjoj razini kao i po sezonama. S obzirom na

broj apartmana, kapacitet i cijenu apartmana u tablici je vidljiv maksimalni godišnji prihod

koji se može ostvariti.

30

Predviđajući rast noćenja od 7% godišnje u tablici koja slijedi prikazan je plan iskoristivosti

kapaciteta. Može se zaključiti da je maksimalna iskorištenost kapaciteta u glavnoj sezoni te

da će godišnji prosjek 2025. godine iznositi 49%. Predviđanja su temeljena na produženju

sezone kao i na marketingu koji bi trebao doprinijeti popunjenosti kapaciteta.

Tablica 12.: Plan iskoristivosti kapaciteta, stopa rasta noćenja 7%

Izvor: Izrada studenta

Izračun prihoda se temelji na predviđanjima iskoristivosti kapaciteta, a iznosi po

razdobljima su prikazani u tablici koja slijedi.

Tablica 13.: Plan prihoda po razdobljima

OPIS

GODINA

Van

sezone Predsezona

Glavna

sezona Posezona PRIHOD

2015 27 180,00 51 240,00 220 800,00 64 050,00 363 270,00

2016 29 082,60 54 826,80 236 256,00 68 553,50 388 698,90

2017 31 118,38 58 664,68 252 793,92 73 330,85 415 907,82

2018 33 296,67 62 771,20 270 489,49 78 464,00 445 021,37

2019 35 627,44 67 165,19 289 423,76 83 956, 48 476 172,87

2020 38 121,36 71 866,75 309 683,42 89 833,44 509 504,97

2021 40 789,85 76 897,42 331 361,26 96 121,78 545 170,31

2022 43 645,14 82 280,24 354 556,55 102 850,30 583 332,24

2023 46 700,30 88 039,86 379 375,51 110 049,82 624 165,49

2024 49 969,32 94 202,65 405 931,79 117 753,31 667 857,08

2025 53 467,17 100 796, 84 434 347,02 125 996,04 714 607,07

Izvor: Izrada studenta

Opis 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Van

sezone 5% 5% 6% 6% 7% 7% 8% 8% 9% 9% 10%

Predsezona 20% 21% 23% 25% 26% 28% 30% 32% 34% 37% 39%

Glavna

sezona 50% 54% 57% 61% 66% 70% 75% 80% 86% 92% 98%

Posezona 25% 27% 29% 31% 33% 35% 38% 40% 43% 46% 49%

God.

prosjek 25% 27% 29% 31% 33% 36% 38% 41% 44% 47% 49%

31

Tablica 14.: Projekcija rashoda 2015.-2025. god., u kn

OPIS

GOD

Energija Potrošni

materijal

Plaće Amortizacija Ostali

troškovi

Financijski

rashodi

UKUPNI

RASHODI

2015. 30 000,00 15 000,00 40 000,00 72 496,53 20 000,00 79 109,59 256 606,12

2016. 31 500,00 15 750,00 80 000,00 108 744,79 21 000,00 101 597,75 358 592,54

2017. 33 075,00 16 537,50 84 000,00 108 744,79 22 050,00 93 833,97 358 241,27

2018. 34 728,75 17 364,38 88 200,00 108 744,79 23 152,50 85 508,96 357 699,37

2019. 36 465,19 18 232,59 92 610,00 104 744,79 24 310,13 76 582,12 352 944,82

2020. 38 288,45 19 144,22 97 240,50 102 744,79 25 525,63 67 009,96 349 953,56

2021. 40 202,87 20 101,43 102 102,53 102 744,79 26 801,91 56 745,83 348 699,37

2022. 42 213,01 21 106,51 107 207,65 102 744,79 28 142,01 45 739,71 347 153,68

2023. 44 323,66 22 161,83 112 568,03 102 744,79 29 549,11 33 937,95 345 285,39

2024. 46 539,85 23 269,92 118 196,44 102 744,79 31 026,56 21 283,05 343 060,61

2025. 48 866,84 24 433,42 124 106,26 80 878,12 32 577,89 7 713,32 318 575,85

Izvor: Izrada studenta

U tablici 14. prikazana je projekcija rashoda za 10 godina. U obzir su uzeti troškovi za energiju, potrošni materijal , plaće,

amortizaciju, ostali troškovi te financijski troškovi, odnosno kamate na zajam.

S obzirom na tablicu projekcije prihoda i tablicu projekcije rashoda u nastavku slijedi tablica koja ih objedinjuje te time predviđa

rezultat poslovanja poduzeća u narednim godinama.

32

Tablica 15. : Projekcija računa dobiti i gubitka, u kunama

Izvor: Izrada studenta

Iz tablice 15. vidljivo je da već u prvoj godini poslovanja poduzeće ostvaruje pozitivan rezultat. S obzirom na plan povećanja

iskoristivosti kapaciteta vidljiv je porast dobiti u narednim godinama, tako da je predviđena neto dobit za 2021. godinu

157 176,76 kn.

R.b. Opis 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

1 Ukupan prihod 363.270,00 388.698,90 415.907,82 445.021,37 476.172,87 509.504,97 545.170,31

2 Ukupni rashod 256.606,12

358.592,54

358.241,27

357.699,37

352.944,82

349.953,56

348.699,37

3 Ukupna dobit 106.663,88

30.106,36

57.666,56

87.322,00

123.228,05

159.551,41

196.470,95

4 Porez na dobit 21.332,78

6.021,27

11.533,31

17.464,40

24.645,61

31.910,28

39.294,19

Neto dobit 85.331,11

24.085,09

46.133,24

69.857,60

98.582,44

127.641,13

157.176,76

33

Tablica 16.: Projekcija ekonomskih tijekova projekta, u kn (nastavak na sljed. str.)

R.b. Opis 0 2015 2016 2017 2018 2019

1 Ukupni primici 0,00 363.270,00 388.698,90 415.907,82 445.021,37 476.172,87

2 Ukupan prihod 0 363.270,00 388.698,90 415.907,82 445.021,37 476.172,87

3 Ostatak staln.sredst. 0 0 0 0 0 0

4 Ostatak TOS-a 0 0 0 0 0 0

5 Ukupni izdaci 2.320.895,87 126.332,78 154.271,27 167.195,81 180.910,02 196.263,52

6

Ulaganja u stalna

sred. 2.250.895,87 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

7 Ulaganja u TOS 70.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

8 Rashodi 0 65.000,00 68.250,00 71.662,50 75.245,63 79.007,91

9 Ukupne plaće 0 40.000,00 80.000,00 84.000,00 88.200,00 92.610,00

10 Porez na dobit 0 21.332,78 6.021,27 11.533,31 17.464,40 24.645,61

11 Čisti primici -2.320.895,87 236.937,22 234.427,63 248.712,01 264.111,35 279.909,35

xx Kum.čist.primitaka -2.320.895,87 -2.083.958,65 -1.849.531,02 -1.600.819,01 -1.336.707,66 -1.056.798,31

34

Tablica 16.: Projekcija ekonomskih tijekova projekta ( nastavak sa 33. str.)

Izvor: Izrada studenta

R.b. Opis 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Ukupno:

1 Ukupni primici 509.504,97 545.170,31 583.332,24 624.165,49 667.857,08 1.937.425,15 6.956.526,20

2 Ukupan prihod 509.504,97 545.170,31 583.332,24 624.165,49 667.857,08 714.607,07 5.733.708,12

3 Ostatak stalna

sredstva 0 0 0 0 0 1.152.818,08 1.152.818,08

4 Ostatak TOS-a 0 0 0 0 0 70.000,00 70.000,00

5 Ukupni izdaci 212.109,08 228.502,93 245.904,89 264.378,66 283.992,06 309.190,65 4.689.947,55

6 Ulaganja u

stalna sredstva 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.250.895,87

7 Ulaganja u TOS 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 70.000,00

8 Rashodi 82.958,30 87.106,22 91.461,53 96.034,60 100.836,33 105.878,15 923.441,17

9 Ukupne plaće 97.240,50 102.102,53 107.207,65 112.568,03 118.196,44 124.106,26 1.046.231,40

10 Porez na dobit 31.910,28 39.294,19 47.235,71 55.776,02 64.959,29 79.206,25 399.379,11

11 Čisti primici 297.395,88 316.667,38 337.427,35 359.786,83 383.865,01 1.628.234,30 2.266.578,65

Kum.

čist.primitaka -759.402,42 -442.735,04 -105.307,69 254.479,14 638.344,16 2.266.578,65

35

Tablica 16. prikazuje projekciju ekonomskih tijekova projekta. Ekonomski tok u svojim

primicima uključuje ukupan prihod od pružanja usluga i ostatak vrijednosti od osnovnih

sredstava, a ne uključuje izvore financiranja. Izvori financiranja, u ovom slučaju vlastita

sredstva i kredit Splitske banke, izostavljeni su jer se želi pokazati u kojoj mjeri i u kojem

vremenu projekt sam po sebi može otplatiti ulaganja. Kako je vidljivo u tablici razlika

između primitaka i izdataka negativna je sve do 2022. godine. U 2023. godini, 8 godina

nakon početka rada, poduzeće ima pozitivnu razliku između primitaka i izdataka. Ovime se

može zaključiti da je poduzeće samo po sebi može otplatiti ulaganja već u osmoj godini

poslovanja.

36

Tablica 17.: Projekcija financijskih tijekova projekta (nastavak na sljedećoj str.)

R.b. Opis 0 2015 2016 2017 2018 2019

1 Ukupni primici 2.320.895,87 363.270,00 388.698,90 415.907,82 445.021,37 476.172,87

2 Prihod od prodaje 0 363.270,00 388.698,90 415.907,82 445.021,37 476.172,87

3 Vlastita ulaganja 820.895,87 0 0 0 0 0

4 Kredit Splitska banka 1.500.000,00 0 0 0 0 0

5 Ostatak stalnih sredstava 0 0 0 0 0 0

6 Ostatak TOS-a 0 0 0 0 0 0

7 Ukupni izdaci 2.320.895,87 205.442,37 363.266,53 376.191,07 389.905,29 405.258,78

8 Ulaganja u stalna sred. 2.250.895,87 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

9 Ulaganja u TOS 70.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

10 Rashodi 0 65.000,00 68.250,00 71.662,50 75.245,63 79.007,91

11 Ukupne plaće 0 40.000,00 80.000,00 84.000,00 88.200,00 92.610,00

12 Porez na dobit 0 21.332,78 6.021,27 11.533,31 17.464,40 24.645,61

13 Anuiteti 0 79.109,59 208.995,26 208.995,26 208.995,26 208.995,26

14 Čisti primici 0,00 157.827,63 25.432,37 39.716,75 55.116,08 70.914,09

xx Kum.čist.primitaka 0,00 157.827,63 183.260,00 222.976,75 278.092,83 349.006,92

37

Tablica 17.: Projekcija financijskih tijekova projekta (nastavak sa 36. str.)

2020 2021 2022 2023 2023 2025 Ukupno:

509.504,97 545.170,31 583.332,24 624.165,49 667.857,08 1.937.425,15 9.277.422,07

509.504,97 545.170,31 583.332,24 624.165,49 667.857,08 714.607,07 5.733.708,12

0 0 0 0 0 0 820.895,87

0 0 0 0 0 0 1.500.000,00

0 0 0 0 0 1.152.818,08 1.152.818,08

0 0 0 0 0 70.000,00 70.000,00

421.104,35 437.498,19 454.900,15 473.373,92 492.987,33 518.185,92 6.859.009,76

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.250.895,87

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 70.000,00

82.958,30 87.106,22 91.461,53 96.034,60 100.836,33 105.878,15 923.441,17

97.240,50 102.102,53 107.207,65 112.568,03 118.196,44 124.106,26 1.046.231,40

31.910,28 39.294,19 47.235,71 55.776,02 64.959,29 79.206,25 399.379,11

208.995,26 208.995,26 208.995,26 208.995,26 208.995,26 208.995,26 2.169.062,21

88.400,62 107.672,12 128.432,08 150.791,57 174.869,75 1.419.239,23 2.418.412,31

437.407,54 545.079,66 673.511,75 824.303,32 999.173,07 2.418.412,31

Izvor: Izrada studenta

38

Financijski tok daje najkompletniju sliku o pothvatu. Iz njega je jasno vidljiva likvidnost ili

nelikvidnost svakog pojedinog razdoblja. Kao što je vidljivo u tablici 17. ukupnim

prihodima tijekom redovnog poslovanja podmiruju se sve obveze prema dobavljačima,

djelatnicima, financijerima i državi. Uz podmirenje svih obveza investitoru ostaje i

značajan iznos slobodnih novčanih sredstava, u 2018. godini 55 116,08kn. Može se

zaključiti da je sa stajališta likvidnosti poslovni plan prihvaćen za izvedbu.

3.8. Ocjena učinkovitosti i osjetljivosti

Projekti koji su propušteni u fazu detaljne financijske analize mogu se ocijeniti primjenom

jednostavnijih ili pak sofisticiranijih metoda – metoda koje respektiraju vremensku

vrijednost novca, te stoga teorijski imaju prioritet pred drugim metodama. U jednostavnije

metode ubrajaju se : metoda perioda povrata (PBP) i računovodstvena stopa povrata

(ARR). Vremenska vrijednost novca respektira se u metodi interne stope povrata (IRR),

metodi modificirane interne stope povrata (MIRR), indeksu profitabilnosti (PI), metodi

neto sadašnje vrijednosti (NPV), te metodi diskontiranog perioda povrata (DPBP) koja

predstavlja unapređenje metode perioda povrata. Tvrtka, naravno, može generalno dati

prednost nekoj od metoda ili je pak koristiti diferencirano u ovisnosti o obujmu i/ili vrsti

investicijskog ulaganja i/ili organizacijskom dijelu koji bi projekt trebao realizirati.

Metode za procjenu investicijskih ulaganja polaze od sljedećih pretpostavki:

jednakost kamatnih stopa na uzimanje i odobravanje zajmova,

jednakost kamatnih stopa za pojedince i tvrtke,

gotovinski tijekovi se javljaju na kraju perioda (godine),

gotovinski tijekovi su tijekovi nakon oporezivanja, korigirani za amortizaciju i

eventualnu rezidualnu vrijednost,

39

inicijalni izdatak- gotovinski tijek u prvom periodu-obuhvaća: fakturnu vrijednost,

prijevoz i montažu stalne imovine, te eventualno povećanje neto obrtnog

kapitala.(Vidučić, 2011:269)

S obzirom na vrstu projekta prednost će se dati sofisticiranijim metodama koje respektiraju

vremensku vrijednost novca. U nastavku će se objasniti i primijeniti odabrane metode na

konkretan projekt, kako bi se utvrdila njegova isplativost.

3.8.1. Metoda neto sadašnje vrijednosti (NPV)

Neto sadašnja vrijednost projekta definira se kao razlika između koristi i troškova projekta

koja povećava bogatstvo dioničara, odnosno kao višak sadašnje vrijednosti primitaka nad

sadašnjom vrijednošću izdataka. Pri tom se sadašnja vrijednost primitaka i izdataka računa

diskontiranjem procijenjenih tijekova uz trošak kapitala projekta.

Temeljna NPV jednadžba je:

∑

Gdje je:

= inicijalno ulaganje, gotovinski tijek u t=0,

= očekivani neto gotovinski tijek u razdoblju t,

= trošak kapitala (tražena stopa povrata),

n = zadnje razdoblje u kojem se očekuju tijekovi novca.

NPV pravilo odlučivanja glasi:

40

usvojiti projekt ako je NPV>0 kada se gotovinski tijekovi diskontiraju

odgovarajućom diskontnom stopom (potrebna stopa povrata, oportunitetni trošak

kapitala) na sadašnju vrijednost,

kod međusobno isključivih projekata (onih kod koji usvajanje jednog projekta znači

odbijanje drugog) usvojiti projekt s NPV>0 koji ima maksimalnu NPV,

Karakteristike NPV metode:

usklađenost s ciljem maksimiranja bogatstva ulagača,

respektiranje vremenske vrijednosti novca i dinamike gotovinskih tijekova,

pretpostavka reinvestiranja gotovinskih tijekova projekta po stopi troška kapitala te

respektiranje svih relevantnih informacija. ( Vidučić,2011.)

Tablica 18.: Izračun NSV projekta izgradnje apartmana

GODINA ČISTI (NETO) PRIMICI DISKONTNA STOPA 7% SADAŠNJA VRIJEDNOST

0 -2.320.895,8700 1,0000 -2.320.895,87 kn

1 236.937,2236 0,9346 221.441,53 kn

2 234.427,63 0,8734 204.749,09 kn

3 248.712,01 0,8163 203.023,62 kn

4 264.111,35 0,7629 201.490,55 kn

5 279.909,35 0,7130 199.575,37 kn

6 297.395,88 0,6663 198.154,88 kn

7 316.667,38 0,6227 197.188,78 kn

8 337.427,35 0,5820 196.382,72 kn

9 359.786,83 0,5439 195.688,06 kn

10 383.865,01 0,5083 195.118,59 kn

11 1.628.234,50 0,4751 773.574,21 kn

UKUPNO 465.491,51 kn

Izvor: Izrada studenta

Sukladno NPV pravilu odlučivanja projekt treba usvojiti. Neto sadašnja vrijednost projekta

je pozitivna odnosno veća od nule što znači da će projekt investitoru akumulirati zaradu.

41

3.8.2. Metoda interne stope rentabilnosti (IRR)

Interna stopa rentabilnosti je stopa koja izjednačava sadašnju vrijednost očekivanih

izdataka (troška investicije) sa sadašnjom vrijednošću očekivanih primitaka.

Temeljna IRR jednadžba je:

∑

gdje je:

r = interna stopa profitabilnosti, a ostali simboli su jednaki kao u NPV jednadžbi.

Može se uočiti da je IRR jednadžba zapravo NPV jednadžba za specifičnu diskontnu stopu-

IRR – koja NPV izjednačava s 0.

IRR pravilo odlučivanja:

za projekte investicijskog tipa- prvi negativni, pa potom pozitivni tijekovi-usvojiti

projekt ako je IRR>tražene, granične stope povrata,

kod međusobno isključivih projekata s uobičajenim gotovinskim tijekovima usvojiti

projekt s IRR>tražene stope povrata i s maksimalnom IRR,

kod zavisnih i međusobno isključivih projekata financijskog tipa- prvo pozitivni, pa

potom negativni gotovinski tijekovi-usvojiti projekt ako je IRR<tražene stope

povrata,

kod zavisnih i međusobno isključivih projekata s višestrukom promjenom

predznaka gotovinskih tijekova ne koristiti IRR metodu. (Vidučić, 2011.)

42

Tablica 19.: Interna stopa prinosa

GODINA NETO NOVČANI TOK

-2.320.895,87

2015. 236.937,22

2016. 234.427,63

2017. 248.712,01

2018. 264.111,35

2019. 279.909,35

2020. 297.395,88

2021. 316.667,38

2022. 337.427,35

2023. 359.786,83

2024. 383.865,01

2025. 1.628.234,50

IRR 10%

Izvor: Izrada studenta

Interna stopa prinosa izračunana je uz pomoć programa excel, u suprotnom radilo bi se o

metodi pokušaja i greški kojom se traži stopa koja izjednačava jednadžbu s 0. Iz izračuna je

vidljivo da je interna stopa prinosa 10%, s obzirom da je tražena stopa prinosa 7% ( stopa

kamate na kredit) može se zaključiti da je projekt po ovoj metodi prihvatljiv.

3.8.3. Indeks profitabilnosti (PI)

Indeks profitabilnosti je omjer sadašnje vrijednosti neto budućih primitaka i inicijalnog

uloga.

Temeljna PI jednadžba glasi:

∑

43

Gdje je:

PI = indeks profitabilnosti, a ostali simboli kao u drugim jednadžbama.

PI pravilo odlučivanja:

usvojiti projekt ako je PI>1 kada se gotovinski tijekovi diskontiraju

odgovarajućom diskontnom stopom

odbaciti projekt ako je PI<1

ukoliko je PI=1 indiferentni smo prema projektu.

Karakteristike PI metode:

daje isti rezultat kao i NPV metoda,

respektira dinamiku gotovinskih tijekova i vremensku vrijednost novca,

ne vodi izravno računa o maksimizaciji bogatstva dioničara. (Vidučić, 2011.)

Izračun indeksa profitabilnosti za projekt izgradnje apartmana:

∑

PI =2.809.033,23/2.320.895,87

PI =1,21

S obzirom na dobiveni rezultat može se zaključiti da se financiranje, odnosno ulaganje u

projekt isplati.

44

3.8.4. Metoda otplatnog perioda

Otplatni period je razdoblje potrebno da se investicijsko ulaganje pokrije očekivanim

pozitivnim gotovinskim tijekovima. (Vidučić,2011:271)

Metoda otplatnog perioda u literaturi se često pojavljuje kao metoda roka povrata

investicijskog ulaganja. Može se tumačiti kao razdoblje tijekom kojeg je potrebno

prikupljati pozitivne neto primitke u razdoblju poslovanja, kako bi se zbroj negativnih neto

primitaka iz razdoblja izvedbe sveo na nulu.

Karakteristike metode otplatnog perioda:

ne respektira dinamiku gotovinskih tijekova i vremensku vrijednost novca tijekom

otplatnog perioda,

ne respektira iznos ni dinamiku gotovinskih tijekova nakon perioda otplate,

ne vodi računa o trošku kapitala projekta,

ne vodi računa o maksimizaciji bogatstva dioničara,

laka je za izračun i daje jasne rezultate,

daje određenu sliku o likvidnosti i rizičnosti projekta (Vidučić, 2011.)

Tablica 20.: Rok povrata investicijskog ulaganja

GODINE NNT OSTATAK VRIJEDNOSTI

0 -2.320.895,87

1 236.937,22 -2.083.958,65

2 234.427,63 -1.849.531,02

3 248.712,01 -1.600.819,01

4 264.111,35 -1.336.707,66

5 279.909,35 -1.056.798,31

6 297.395,88 -759.402,42

7 316.667,38 -442.735,04

8 337.427,35 -105.307,69

9 359.786,83 254.479,14

10 383.865,01 638.344,16

Izvor: Izrada studenta

45

Iz tablice je vidljivo da projekt izgradnje luksuznih apartmana počinje akumulirati

pozitivne neto novčane tijekove na prijelazu iz osme u devetu godinu. S obzirom da je

pretpostavljeni eksploatacijski vijek projekta deset godina, može se zaključiti da je s

obzirom na ovu metodu projekt isplativ. Sredstva uložena u projekt biti će vraćena krajem

osme godine, uzimajući u obzir činjenicu da će projekt generirati prihode i nakon

pretpostavljenog eksploatacijskog vijeka.

46

4. ZAKLJUČAK

Analizirajući tržište, osluškujući potrebe kupaca, poduzetnik nalazi ideje za proširenje ili

unapređenje svojeg poslovanja. Da bi uspješno realizirao tu ideju potrebno je napraviti

poslovni plan. Izrada plana potrebna je da bi se investitorima i bankama- davateljima

kredita pokazala isplativost projekta i ulaganja. No, poslovni plan se izrađuje i zbog samog

poduzetnika da točno odredi svoje ciljeve i strategiju kako će do njih stići.Da bi se upoznali

s idejom poduzetnika, potrebno je u kratkim crtama navesti opće podatke o poduzeću i

poduzetniku, stvarajući tako sliku o njihovoj prošlosti, a slika o budućnosti i kamo

poduzetnik želi stići kratko je opisana u viziji poduzetnika.Analiza tržišta, tehničko-

tehnološka analiza te financijska priprema projekta su dijelovi projekta koji nam

omogućuju uvid u budućnost poslovanja i uspjeha projekta.Znanja stečena proučavanjem

materije i teorije o izradi poslovnog plana, primijenjena su na vlastitu ideju kako bi se

uvjerili u njezinu uspješnost.

Dobivanjem zemljišta u nasljedstvo obitelj se odlučila za izgradnju luksuznih apartmana,

planirajući tako ostvariti dodatne prihode i udovoljiti novim trendovima u turizmu.Projekt

ukupne vrijednosti 2 320 895,87kn financirat će se sa 820 895,87kn vlastitih sredstava. U

vlastita sredstva investitora uključeno je i zemljište ukupne vrijednosti 500 000 kn dok se

ostatak vlastitih sredstava odnosi na novac na žiro računu investitora. Za izvođenje i

realizaciju projekta potrebna su i dodatna sredstva koja se planiraju pribaviti kreditom

vrijednosti 1 500 000 kn. Prognozirajući da će popunjenost kapaciteta u kasnijim

godinama iznositi oko 86% u glavnoj sezoni i oko 40% u posezoni i predsezoni, očekuje se

624165,49kn prihoda godišnje. Projekcija računa dobiti i gubitaka prikazuje pozitivan

financijski rezultat s početkom poslovanja. Da bi se predvidjela isplativost ulaganja projekt

je ocijenjen nekim od najkorištenijih metoda ocjene investicijskih projekata. Neto sadašnja

vrijednost projekta je pozitivna, a interna stopa prinosa veća od tražene, stoga možemo

zaključiti da projekt dobiva prolaznu ocjenu i da se može krenuti u njegovu realizaciju.

47

LITERATURA

Knjige:

Bangs D.: Kako napraviti poslovni plan s kojim će vaše poduzeće uspjeti, Jakubin i sin,

Osijek, 1998.

Cingula M.: Kako napraviti poslovni plan i investicijski elaborat, RRIF-plus, Zagreb,

2001.

Črnjar M., Črnjar K.: Menadžment održivog razvoja, Glosa, Rijeka 2009.

Ministarstvo gospodarstva Republike Hrvatske (urednik: Vladimir Žanić): Poslovni plan

poduzetnika, Zagreb, 1999.

Vidučić Lj.: Financijski menadžment, RRIF-plus, Zagreb, 2011.

Članci:

Bendeković J. : Analiza i struktura investicijskih projekata, Računovodstvo, revizija i

financije br. 4/2008

Internet i ostali izvori:

http://knjigovodstvo-racunovodstvo.blogspot.com/2009/11/dugotrajna-materijalna-

imovina.html (10.6.2013.)

http://www.trn-zg.hr/kreditni_kalkulator.aspx (10.6.2013.)

http://limun.hr/main.aspx?id=10605&Page= (10.06.2013.)

48

POPIS TABLICA

Broj tablice NAZIV TABLICE Stranica

1. Dinamika provođenja planiranih aktivnosti .................................................. 20

2. Predračunska vrijednost projekta .................................................................. 22

3. Izvori financiranja ......................................................................................... 23

4. Interkalarne kamate ....................................................................................... 24

5. Izračun anuiteta……………………………………………………………... 24

6. Plan otplate bankarskog kredita…………………………………………….. 25

7. Rekapitulacija obračuna po godinama .......................................................... 26

8. Početna bilanca na dan 1.1.2015……………………………………………. 27

9. Proračun amortizacije..................................................................................... 28

10. Cjenik iznajmljivanja apartmana .................................................................. 29

11. Godišnji kapacitet objekta ............................................................................. 29

12. Plan iskoristivosti kapaciteta ......................................................................... 30

13. Plan prihoda po razdobljima ......................................................................... 30

14. Projekcija rashoda 2012.-2020. god .............................................................. 31

15. Projekcija računa dobiti i gubitaka ............................................................... 32

16. Projekcija ekonomskih tijekova projekta ...................................................... 33

17. Projekcija financijskih tijekova projekta…………………………………… 36

18. Izračun NSV projekta izgradnje apartmana………………………………… 40

19. Interna stopa prinosa………………………………………………………... 42

20. Rok povrata investicijskog ulaganja………………………………………... 44

49

IZJAVA

kojom izjavljujem da sam diplomski rad s naslovom POSLOVNI PLAN IZGRADNJE

LUKSUZNIH APARTMANA U STARIGRADU izradila samostalno pod voditeljstvom

prof. dr. sc. Branke Crnković-Stumpf, a pri izradi diplomskog rada pomagala mi je i

asistentica Jana Katunar. U radu sam primijenila metodologiju znanstveno-istraživačkog

rada i koristila literaturu koja je navedena na kraju diplomskog rada. Tuđe spoznaje,

stavove, zaključke, teorije i zakonitosti koje sam izravno ili parafrazirajući navela u

diplomskom radu na uobičajen, standardan način citirala sam i povezala s korištenim

bibliografskim jedinicama. Rad je pisan u duhu hrvatskog jezika.

Također, izjavljujem da sam suglasna s objavom diplomskog rada na službenim stranicama

Fakulteta.

Studentica

Lucija Katić