Platform PV - Under Construction | Vastgoed Belang ...
Transcript of Platform PV - Under Construction | Vastgoed Belang ...
OSCAR 2010 -
Nederlandse benchmark voor
servicekosten van kantoren
De gemiddelde servicekosten van Nederlandse
kantoorgebouwen lagen in 2010 op ongeveer € 35,-per m² vvo.
Deze servicekosten bestaan voor bijna de helft uit energiekosten
(47%).
De gemiddelde servicekosten zijn de afgelopen vijf jaar
nauwelijks gestegen. Wel zijn de kosten van energieverbruik,
installaties en schoonmaak sterk toegenomen.
Gebouwen met een beter energielabel blijken geen lagere
energie- en servicekosten te hebben. Dit komt onder meer door
een hoger serviceniveau en intensiever gebruik per m² vvo van
deze (nieuwere) gebouwen.
In een greenlease contract kunnen huurder en verhuurder
afspraken maken over duurzaam gebruik van het gebouw om de
energiepotentie van het gebouw beter te benutten.
2 On Point • OSCAR 2012
Voorwoord
De Office Service Charge Analysis Report (OSCAR) is een van de meest populaire onderzoeksrapporten van Jones Lang LaSalle.
Dit weerspiegelt het belang van servicekosten in de bedrijfsvoering van zowel eigenaren als gebruikers. Eindgebruikers kijken
momenteel kritischer dan ooit naar hun totale huisvestingskosten. Deze kostenpost is, na personeel en IT, de grootste op de winst-
en verliesrekening van organisaties. Binnen die totale huisvestingskosten vormen de servicekosten, naast de directe huurlasten, de
grootste post . Inzicht in de opbouw ervan is dus zeer gewenst om mogelijke besparingen te kunnen bepalen. Met behulp van
kengetallen over de servicekosten kunnen eigenaren de performance van hun eigen objecten afzetten tegen de gemiddelde
performance van objecten met dezelfde kenmerken. Hierdoor kunnen zowel eigenaren als gebruikers beter en bewuster sturen op
kosten. Naast de kengetallen zelf, geven wij in dit rapport ook onze visie op de toekomstige ontwikkeling van de servicekosten.
In het Verenigd Koninkrijk geeft Jones Lang LaSalle de OSCAR al 25 jaar uit. Dit is de derde keer dat de OSCAR in Nederland
wordt uitgebracht. Deze OSCAR geeft een beeld van de servicekosten in de jaren 2006 tot en met 2010. De afrekening van 2010
bevat de meest recente cijfers omdat de servicekostenafrekening over een bepaald jaar meestal pas definitief rond is in juli van het
daarop volgende jaar .
Dit onderzoek geeft een analyse van de servicekosten over de afgelopen jaren naar kostencomponent en naar gebouwkenmerken
zoals bouwjaar, grootte, aantal verdiepingen en locatie. Voor het eerst hebben wij ook een vergelijking gemaakt tussen
energielabels. Ook andere variabelen beïnvloeden de kosten in belangrijke mate zoals de openingstijden, het niveau van
beveiliging en receptiediensten, het aantal liften en niet onbelangrijk, de kwaliteit van het management. Dit zijn belangrijke factoren
om rekening mee te houden bij vergelijking van de eigen kosten met deze benchmark. Dit jaar konden we bovendien gebruikmaken
van een grotere database doordat ook CBRE Global Investors en MVGM hun servicekostengegevens beschikbaar hebben gesteld
voor de productie van deze OSCAR.
Wij zijn van mening dat besparing op energie in de toekomst steeds belangrijker wordt, zowel vanuit kostenperspectief als vanuit
maatschappelijk bewustzijn. Eigenaren en gebruikers kunnen hier beter op sturen door in een ‘greenlease’ prestatieafspraken te
maken. Een greenlease is een overeenkomst tussen huurder en verhuurder waarin concrete afspraken en financiële prikkels
worden vastgelegd over energiegebruik en –besparingen en over duurzaamheid. Een toelichting hierop geven wij in het laatste
hoofdstuk.
Wij zijn er van overtuigd dat deze derde Nederlandse OSCAR-publicatie, die door de samenwerking met CBRE Global Investors en
MVGM een nog breder beeld geeft, bijdraagt aan meer duidelijkheid over de opbouw van de servicekosten.
Jac Bressers Michael Hesp Director Investor Property Management Head of Research
On Point • OSCAR 2012 3
OSCAR
Dit Office Service Charge Analysis Report (OSCAR) geeft inzicht
in de hoogte en de samenstelling van servicekosten van
kantoorgebouwen. OSCAR biedt een benchmark van
kostenkengetallen waarmee het mogelijk wordt de performance
van een bepaald gebouw af te zetten tegen de performance van
de markt.
Gebruikerskosten
Als het om gebruikerskosten voor vastgoed gaat, ligt de focus
vaak op de directe huurlasten die circa 55% van de totale
huisvestingskosten vormen. Men had vaak weinig aandacht voor
de overige gebruikerskosten van het vastgoed, zoals de
servicekosten. Niet geheel terecht, want deze maken circa 20 à
25% van de totale gebruikerskosten uit. Tegenwoordig zien we
dat de aandacht bij gebruikers voor servicekosten toeneemt.
In figuur 1 is een gemiddelde opbouw van de gebruikerskosten
weergegeven1. In deze OSCAR heeft de analyse betrekking op
de servicekosten om zo meer inzicht te krijgen in de ontwikkeling
van deze kosten voor huurders en eigenaren/verhuurders.
Figuur 1: Opbouw gebruikerskosten huurders
55%
22%
17%
6%
Huur en belasting Servicekosten Facilitaire kosten Overige kosten
Opbouw analyse
Deze publicatie belicht de servicekosten over de periode 2006-
2010. Het jaar 2010 is er specifiek uitgelicht omdat dit het meest
recente jaar is waarvan de servicekosten zijn afgerekend. Voor
de ontwikkeling van de verschillende kostencomponenten in de
servicekosten over de jaren en over gebouwcategorieën worden
daarbij verklaringen gegeven.
1 Facilitaire kosten zijn bijvoorbeeld kosten van de werkplekinrichting, ICT-voorzieningen en facilitaire organisatie. 2 Momenteel wordt er gewerkt aan de Europese norm EN 15221-4, waarin facilitaire voorzieningen worden gestandaardiseerd. Wij hebben er in deze
OSCAR
Binnen de servicekostenanalyse is een onderverdeling gemaakt
in verschillende kostencomponenten op basis van de NL-SfB-
codering2. Voor het overzicht is een aantal kostengroepen
samengevoegd. De begrippenlijst achter in deze publicatie geeft
een toelichting op deze kostencomponenten. De volgende
kostencomponenten zijn uitgelicht:
Elektra
Verwarming
Water
ICT
Onderhoud
Installaties
Schoonmaak
Vuilafvoer
Onderhoud terrein
Huismeester
Beveiliging
Verzekeringen
Gemeentelijke heffingen
Naast een specificatie naar kostencomponent, zijn de
servicekosten op basis van vijf verschillende aspecten
geanalyseerd:
Het bouwjaar van het gebouw
De grootte van het gebouw
De hoogte van het gebouw
De geografische ligging van het gebouw
Het energielabel van het gebouw
Alle bedragen zoals opgenomen in deze publicatie zijn exclusief
BTW en hebben betrekking op het verhuurbaar vloeroppervlak
(vvo). Daarnaast zijn de servicekosten inclusief
administratiekosten.
2 Momenteel wordt er gewerkt aan de Europese norm EN 15221-4, waarin facilitaire voorzieningen worden gestandaardiseerd. Wij hebben er in deze publicatie voor gekozen om aan te sluiten bij de NL-SfB-codering.
4 On Point • OSCAR 2012
OSCAR
Database
In het verleden is de kantorenportefeuille die Jones Lang LaSalle
Nederland in beheer heeft en de kantorenportefeuille van CBRE
GI als uitgangspunt genomen voor de OSCAR. Dit jaar is voor
het eerst ook de kantorenportefeuille van MVGM meegenomen in
deze analyse. Hierdoor is de database gegroeid tot 272 objecten
met een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bijna 2,15 miljoen
m² over het boekjaar 2010. De toevoeging van deze objecten
verhoogt de betrouwbaarheid van deze benchmark. Resultaten
uit deze OSCAR zijn door de verandering in de database niet te
vergelijken met de resultaten uit eerdere OSCAR-publicaties.
In deze OSCAR is een servicekostencomponent van een object
alleen meegenomen in de analyse als deze dienst in het
desbetreffende jaar ook is afgenomen. Welke diensten een
verhuurder levert, kunnen namelijk variëren en deze staan
vermeld in het huurcontract. Het pakket aan services kan ook
worden gewijzigd tijdens de looptijd van een contract. Bij een
single-tenant gebouw gebeurt dat direct in overleg met de
huurder. Bij een multi-tenant gebouw kan dat tijdens een
huurdersoverleg worden besproken en na goedkeuring van de
verhuurder worden aangepast. In tabel 1 is de omvang van de
database weergegeven per kostencomponent.
Bepaalde operationele aspecten zoals leegstand, openingstijden,
beveiligingsniveau, dienstverlening van de centrale receptie en
de kwaliteit van het beheer, kunnen een grote invloed hebben op
de hoogte van de servicekosten. Afhankelijk van deze aspecten
kunnen servicekosten in specifieke gevallen hoger of lager
uitvallen.
OSCAR
Tabel 1: omvang database per kostencomponent
Kostencomponent Aantal objecten in database (2010)
TOTAAL 272
Elektra 184
Verwarming 176
Water 166
ICT 144
Onderhoud 204
Installaties 224
Schoonmaak 197
Vuilafvoer 130
Onderhoud terrein 164
Huismeester 44
Beveiliging 110
Verzekeringen 76
Gemeentelijke heffingen 118
De portefeuilles van Jones Lang LaSalle, CBRE GI en MVGM
zijn door de jaren heen niet constant. Door het afstoten en
toevoegen van objecten verandert de omvang en samenstelling
van de portefeuille jaarlijks. De portefeuilles kennen echter
weinig dynamiek en daarbij is de totale omvang van de
benchmark groot. Toch is het niet uit te sluiten dat uitkomsten
niet worden veroorzaakt door marktmechanismen, maar door
veranderingen in de portefeuilles.
On Point • OSCAR 2012 5
Servicekosten per
kostencomponent
In 2010 waren de gemiddelde servicekosten in de benchmark
€ 34,57 per vierkante meter vvo per jaar. Tijdens de onderzochte
periode zijn de totale servicekosten jaarlijks, met uitzondering
van het jaar 2008 vrij stabiel gebleven.
Servicekosten per
kostencomponent
In tabel 2 is een gedetailleerd overzicht opgenomen van de
diverse servicekostencomponenten gediversifieerd naar
boekjaar. Onder de tabel zijn de kosten ook grafisch
weergegeven in figuur 2.
Tabel 2: Gemiddelde servicekosten per component naar jaar van afrekening
Servicekosten per m² vvo 2006 2007 2008 2009 2010 Verandering 2006 – 2010
Elektra 9,52 10,07 9,06 10,42 9,99 5,0%
Verwarming 5,68 5,41 5,60 6,08 6,20 9,1%
Water 0,40 0,48 0,40 0,39 0,43 6,6%
ICT 0,19 0,15 0,16 0,17 0,19 1,1%
Onderhoud 0,69 0,86 0,55 0,60 0,63 -9,3%
Installaties 4,45 4,48 4,39 5,35 5,51 23,9%
Schoonmaak 3,04 2,88 3,19 3,26 3,61 18,8%
Vuilafvoer 1,27 1,26 1,14 1,22 1,09 -13,8%
Onderhoud terrein 0,76 0,75 0,75 0,93 0,97 27,6%
Huismeester 4,79 3,74 2,57 2,60 2,65 -44,7%
Beveiliging 2,59 3,04 2,81 2,45 2,22 -14,3%
Verzekeringen 0,41 0,42 0,41 0,36 0,39 -5,2%
Gemeentelijke heffingen 0,63 0,47 0,71 0,69 0,72 14,4%
Totale kosten 34,42 34,03 31,73 34,50 34,57
Verandering Y-o-Y (€) - -0,38 -2,30 2,77 0,07 0,15
Verandering Y-o-Y (%) - -1,1% -6,8% 8,7% 0,2% 0,4%
Figuur 2: Servicekosten 2006 - 2010 naar kostencomponent
6 On Point • OSCAR 2012
Servicekosten per
kostencomponent
Over de gehele periode zijn de servicekosten met circa 0,4%
gestegen. Dit komt overeen met een stijging van €0,15 per vierkante
meter vvo. De stijging van de servicekosten blijft hiermee achter bij
de inflatie. Die bedroeg in dezelfde periode 6,7%. Over de
afgelopen jaren zijn de servicekosten dus relatief goedkoper
geworden. Dit komt doordat contracten voor de verschillende
componenten regelmatig aanbesteed worden en het economisch
klimaat daarmee tot uitdrukking komt in de prijzen.
Per kostencomponent bestaan grote verschillen. De kosten voor
energie zijn over de betreffende periode voor elektra en verwarming
respectievelijk 5,0% en 9,1% gestegen. Grotendeels wordt dit
veroorzaakt door de ontwikkeling van de energieprijzen. In figuur 3
zijn de gemiddelde tarieven voor elektriciteit en aardgas afgezet
tegen de ontwikkeling van de energiekosten in de benchmark.
Figuur 3: Ontwikkeling energietarieven versus energiekosten
benchmark
Bron: CBS en Jones Lang LaSalle
Uit bovenstaande figuur is af te lezen dat de kosten van elektra de
trend volgen van de elektriciteitsprijs. De kosten van verwarming
volgen grotendeels de trend van de aardgasprijs, met uitzondering
van het jaar 2010. Dat jaar had een relatief koude winter waardoor
er meer moest worden verwarmd.
Servicekosten per
kostencomponent
Figuur 4: Servicekosten 2010 naar omvang
Wanneer we de componenten rangschikken naar omvang (figuur 4)
zien we dat het grootste deel van de servicekosten bestaat uit
energiekosten, oftewel de kosten voor verwarming en elektra. In
2010 vertegenwoordigden deze kosten circa 47% van de totale
servicekosten. Andere grote kostencomponenten zijn (mechanische
en elektrische) installaties en schoonmaakkosten. Figuur 5 geeft de
procentuele omvang van de kostencomponenten weer.
Figuur 5: Servicekosten 2010 naar kostencomponent
On Point • OSCAR 2012 7
Servicekosten in relatie tot
bouwjaar
Binnen OSCAR is onderzocht in hoeverre de hoogte van de
servicekosten afhankelijk is van het bouwjaar van een gebouw.
De objecten zijn onderverdeeld in vijf perioden:
gebouwen ontwikkeld voor de jaren ‘70
gebouwen uit de jaren 1970 – 1979
gebouwen uit de jaren 1980 – 1989
gebouwen uit de jaren 1990 – 1999
gebouwen die ontwikkeld zijn vanaf het jaar 2000
In figuur 6 is de onderverdeling van servicekosten per periode
weergegeven.
De nieuwste gebouwen, gebouwd na 2000, kennen de hoogste
gemiddelde servicekosten. Een reden hiervoor is dat nieuwere
gebouwen over het algemeen een hoger serviceniveau hebben
en vaker gebruikmaken van hoogwaardige voorzieningen. Te
denken valt aan beveiliging en receptiediensten maar ook
geavanceerde klimaatsystemen waardoor de hier aan
gerelateerde servicekosten hoger uitvallen. De kosten voor
installaties bedragen bij gebouwen na 2000 bijvoorbeeld € 7,27
per m² vvo, terwijl deze kosten € 3,68 per m² vvo bedragen bij
gebouwen van voor 1970.
De kosten voor energie laten een gevarieerd beeld zien over de
categorieën. Hier zijn twee tegengestelde bewegingen zichtbaar.
Ten eerste zijn nieuwe gebouwen in de regel energiezuiniger
gebouwd dan oudere gebouwen. Door een steeds strenger
wordend bouwbesluit nemen de isolatiewaarde van gebouwen
toe. Ook zijn bij nieuwe gebouwen vaker energiebesparende
technische innovaties toegepast zoals verlichting met
aanwezigheidsdetectie. Daartegenover staat dat in nieuwe
gebouwen vaker “Het Nieuwe Werken” (HNW) wordt toegepast.
Een belangrijk kenmerk van HNW is dat niet iedereen een eigen
werkplek heeft, maar dat deze gedeeld worden met collega’s.
Dat betekent een hogere productiviteit per m² vvo omdat
werkplekken vaker bezet zijn en dus intensiever gebruikt worden.
Dit drukt de kosten voor huisvesting per fte, maar heeft
consequenties voor het energieverbruik per m² vvo.
Servicekosten in relatie tot
bouwjaar van gebouw
Figuur 6: Servicekosten naar bouwjaar van gebouw 2010
Wat verder opvalt is dat de kosten voor gemeentelijke heffingen
bij nieuwere gebouwen gemiddeld hoger zijn. Dat hangt
voornamelijk samen met de gemiddeld hogere WOZ-waarden
van nieuwe gebouwen waardoor de onroerendezaakbelasting
hoger uitvalt.
De kosten voor verzekeringen zijn het hoogst voor de oudste
gebouwen. Dit wordt onder meer veroorzaakt doordat in deze
categorie een aantal monumenten zijn die hoge
verzekeringskosten kennen.
Bij de kosten voor water, ICT, schoonmaak en vuilafvoer bestaat
weinig verschil tussen de verschillende categorieën.
8 On Point • OSCAR 2012
Servicekosten in relatie tot
gebouwgrootte
In de OSCAR-benchmark is een onderverdeling gemaakt in vijf
verschillende oppervlaktecategorieën waarvoor de servicekosten
zijn geanalyseerd:
tot 2.500m²
van 2.500 tot 4.999m²
van 5.000 tot 9.999m²
van 10.000 tot 14.999m²
vanaf 15.000m²
In figuur 7 zijn de servicekosten per categorie weergegeven.
De hoogte van de servicekosten in relatie tot de gebouwgrootte
geeft een diffuus beeld. In 2010 hadden de relatief kleine
(< 2.500 m² vvo) en middelgrote gebouwen (5.000 tot 9.999 m²
vvo) de hoogste servicekosten. Over het algemeen kan wel
gesteld worden dat de servicekosten voor grote gebouwen iets
onder het gemiddelde liggen.
Schaalvoordelen zijn de voornaamste oorzaak van relatief lagere
servicekosten bij grote gebouwen. Bij grote gebouwen zijn
schaalvoordelen te behalen op posten zoals installaties,
schoonmaak, vuilafvoer en ICT. De kosten voor installaties liggen
bij de kleinste gebouwen op gemiddeld € 6,50 per m² vvo, terwijl
dit bij grote gebouwen ligt op € 5,62 per m² vvo. Bij grotere
gebouwen worden de kosten van één installatie over meerdere
meters verdeeld. De kosten voor schoonmaak liggen bij kleine
gebouwen op € 4,41 per m² vvo en bij grote gebouwen op € 3,36
per m² vvo. De kosten voor vuilafvoer bedragen € 1,24 per m²
vvo bij kleine gebouwen tegen € 0,59 per m² vvo bij grote
gebouwen. Ook bij de kosten van ICT zijn schaalvoordelen te
behalen. Deze kostenpost is in alle gevallen echter zeer klein.
Servicekosten in relatie tot
gebouwgrootte
Figuur 7: Servicekosten naar gebouwgrootte 2010
De kosten van verwarming, water, onderhoud, verzekeringen en
gemeentelijke heffingen zijn voor alle groottecategorieën vrijwel
gelijk.
De kosten voor beveiliging nemen bij grote gebouwen toe. Grote
gebouwen hebben gemiddeld € 3,77 per m² aan
beveiligingskosten, terwijl kleine gebouwen niet meer dan € 1,33
aan beveiliging besteden. Dit wordt onder andere veroorzaakt
doordat beveiliging in kleine gebouwen vaak door de huurder zelf
wordt geregeld. Grotere gebouwen hebben vaak meerdere
huurders zodat beveiliging wordt georganiseerd door de
eigenaar.
De kosten voor elektra en de huismeester varieert sterk over de
categorieën. Het is onduidelijk welke factoren hieraan ten
grondslag liggen.
On Point • OSCAR 2012 9
Servicekosten in relatie tot
gebouwhoogte
Er is een duidelijk verband tussen de hoogte van een gebouw en
de hoogte van de servicekosten. In de OSCAR-benchmark is
onderscheid gemaakt in drie categorieën met betrekking tot het
aantal verdiepingen:
laagbouw (minder dan 5 verdiepingen)
middelhoogbouw (tussen 5 en 9 verdiepingen)
hoogbouw (vanaf 10 verdiepingen)
In figuur 8 zijn de servicekosten naar gebouwhoogte
weergegeven.
Het is belangrijk te vermelden dat gebouwhoogte niet direct in
relatie staat tot gebouwomvang. Binnen de categorie laagbouw
(tot 5 verdiepingen) vallen zowel gebouwen met een omvang van
minder dan 2.500 m² vvo, als gebouwen van meer dan 15.000 m²
vvo. Wel neemt de gemiddelde gebouwgrootte toe naarmate het
aantal verdiepingen toeneemt.
De servicekosten nemen duidelijk toe naarmate een gebouw
hoger is. Bij hogere gebouwen zijn vooral de kosten voor
verwarming, installaties en beveiliging hoger. De kosten voor
installaties zijn hoger, omdat er meer verticaal transport
noodzakelijk is in hoge gebouwen. In lage gebouwen bedragen
deze kosten € 5,44 per m² vvo. In hoge gebouwen is dat € 7,24
per m² vvo. De kosten voor beveiliging bedragen in lage
gebouwen € 1,27 per m² vvo, in hoge gebouwen € 6,61per m²
vvo. De hogere kosten voor beveiliging worden onder andere
veroorzaakt doordat dergelijke diensten in hoge gebouwen
minder vaak door de huurder zelf worden geregeld, omdat
gebouwen met meerdere verdiepingen vaak ook meerdere
huurders hebben.
Er zitten geen aantoonbare verschillen tussen de kosten van
elektra, water, ICT, onderhoud, schoonmaak, vuilafvoer,
verzekering en gemeentelijke heffingen.
Servicekosten in relatie tot
gebouwhoogte
Figuur 8: Servicekosten naar gebouwhoogte 2010
De kosten voor terreinonderhoud zijn bij hoge gebouwen
gemiddeld lager, namelijk € 0,48 per m² vvo tegen € 1,25 per m²
vvo bij lage gebouwen. Dit wordt veroorzaakt doordat de
verhouding van het terrein ten opzichte van het aantal m² vvo
doorgaans kleiner is bij hoge gebouwen dan bij lage.
10 On Point • OSCAR 2012
Servicekosten in relatie tot
geografische ligging
Binnen OSCAR is een verdeling gemaakt naar zes verschillende
geografische gebieden:
Amsterdam
Rotterdam
Den Haag
Utrecht
Randstad overig
Buiten Randstad
In figuur 9 is de onderverdeling van deze locaties in een grafiek
weergegeven.
De kosten van de meeste componenten in de
servicekostenrekening zijn min of meer stabiel over de
verschillende locaties. Dit toont aan dat de locatie niet van
wezenlijke invloed is op de hoogte van de servicekosten. Dat
klinkt logisch, immers in heel Nederland liggen de kosten van
energie, water en diverse dienstverlening op hetzelfde
prijsniveau. Verschil in de hoogte van servicekosten zal dan ook
geen belangrijke reden zijn voor de vestigingskeuze van een
huurder. De verschillen in huurniveau zijn vele malen groter
tussen de diverse locaties.
De kosten voor verwarming zijn in Amsterdam het hoogst met
€ 7,33 per m² vvo, maar ook Rotterdam en Utrecht kennen
relatief hoge kosten voor verwarming, respectievelijk € 6,80 en
€ 6,42 per m² vvo. Voor die laatste twee steden is dit
verklaarbaar door de vrij hoge kosten van stadsverwarming in
deze steden.
Verschillen in de servicekosten worden veroorzaakt door een
ander serviceniveau van de gebouwen. In Den Haag zien we
bijvoorbeeld vrij hoge kosten voor de huismeester, € 7,41 per m²
vvo tegen € 2,65 per m² vvo in de gehele benchmark. Dat komt
doordat relatief veel gebouwen in Den Haag een huismeester
hebben. Ook de kosten van beveiliging verschillen sterk per
locatie. Ook hier duidt dat op een verschil in het serviceniveau
van de beveiliging over de diverse locaties in de benchmark.
Servicekosten in relatie tot
geografische ligging
Figuur 9: Servicekosten naar locatie 2010
Het is interessant om te kijken naar de hoogte van de
gemeentelijke heffingen voor de verschillende locaties, omdat
een direct verband bestaat tussen de locatie en de heffing. De
kosten zijn per locatie als volgt:
Amsterdam € 0,64
Rotterdam € 0,76
Den Haag € 0,35
Utrecht € 1,09
Randstad overig € 0,83
Buiten Randstad € 0,59
De kosten in Utrecht zijn duidelijk hoger dan in andere
gemeenten. De kosten in Den Haag zijn het laagst.
On Point • OSCAR 2012 11
Servicekosten in relatie tot
energielabels van gebouw
Slechts een beperkt aantal van de onderzochte objecten
beschikte in 2010 over een energielabel, namelijk 75 van de 272
(28%). Het is opvallend dat slechts een kwart van de gebouwen
een energielabel heeft, terwijl de vastgoedmarkt inmiddels een
sterke focus heeft op duurzaamheid. Het aantal onderzochte
objecten per energielabelcategorie ziet er als volgt uit:
A: 9 gebouwen
B: 5 gebouwen
C: 10 gebouwen
D: 12 gebouwen
E: 11 gebouwen
F: 8 gebouwen
G: 20 gebouwen
In figuur 10 zijn de resultaten per energielabelcategorie
weergegeven. De categorieën zijn geclusterd, omdat slechts een
beperkt deel van de gebouwen is gelabeld. Wij hebben een
onderscheid gemaakt in gebouwen met minimaal energielabel C
(Sinds 1 januari 2010 huurt de Rijksoverheid alleen kantoren met
minimaal energielabel C) en energielabel D t/m G.
Zeer opvallend is dat de energiekosten toenemen naarmate het
label beter is. Kosten voor elektra en verwarming zijn
respectievelijk € 10,85 en € 6,80 voor gebouwen met label A t/m
C en € 9,17 en € 6,36 voor gebouwen met label D t/m G. Dat is
tegenstrijdig met het idee dat gebouwen met een beter label
energiezuiniger zijn. Toch kan dit worden verklaard met hetzelfde
argument dat wij al gebruikten bij de analyse op basis van het
bouwjaar van de gebouwen. Gebouwen met een beter
energielabel zijn doorgaans nieuwere gebouwen op bereikbare
locaties. In deze gebouwen wordt vaker Het Nieuwe Werken
toegepast. De intensiteit waarmee de gebouwen worden gebruikt
ligt dan hoger, waardoor ook de energiekosten per m² vvo hoger
liggen. Om dezelfde reden liggen de huisvestingskosten per fte
echter aanzienlijk lager. Een andere verklaring is dat duurzaam
gebouwde gebouwen niet per definitie ook duurzaam worden
gebruikt. Het gebruik is veel bepalender voor het energieverbruik.
Vergelijk dit met een zuinige auto waarmee hard en sportief
wordt gereden. Het verbruik zal een stuk hoger liggen dan bij een
minder zuinige auto waar de chauffeur Het Nieuwe Rijden
toepast.
Servicekosten in relatie tot
energielabels van gebouw
Figuur 10: Servicekosten 2010 naar energielabel
Ook de kosten van de installaties liggen hoger bij gebouwen met
een beter energielabel. De kosten bedragen € 7,13 per m² vvo bij
label A t/m C en € 5,93 per m² vvo bij label D t/m G. Om een
goed label te verkrijgen zijn meer en innovatieve installaties
noodzakelijk die hogere servicekosten met zich meebrengen.
Waar milieuvriendelijke gebouwen goed scoren is op
watergebruik. De kosten bij label A t/m C gebouwen bedragen €
0,28 per m² vvo en bij label D t/m G gebouwen € 0,36. Dit kan
duiden op minder watergebruik, bijvoorbeeld door
waterbesparende toiletten.
12 On Point • OSCAR 2012
Greenlease
Uit onze analyse blijkt dat gebouwen met een energielabel uit
een hogere categorie geen lagere energiekosten hebben. Een
verklaring is dat in deze gebouwen vaker Het Nieuwe Werken
wordt toegepast. Dat betekent een hogere gebruiksintensiteit van
werkplekken en daarmee hogere energiekosten per m² vvo, maar
tegelijkertijd ook lagere huisvestingslasten per fte.
Wel kan de potentie van de gebouwen beter worden benut
wanneer ook intelligent wordt omgegaan met het gebruik van het
gebouw. Dat kan als eigenaar en gebruiker in een greenlease
afspraken vastleggen over het gebruik. Elke greenlease bevat
gezamenlijke prestatieafspraken zodat het gebouw niet alleen
duurzaam wordt gebouwd of gerenoveerd door de belegger,
maar ook duurzaam wordt gebruikt door de huurder. In ruil voor
een hoog opleveringsniveau conformeert de huurder zich aan
bepaalde gebruiksregels om de duurzaamheidspotentie
daadwerkelijk te gaan benutten.
Verduurzaming van de gebouwenvoorraad is een belangrijke
trend in de vastgoedsector. Eerder onderzoek van Jones Lang
LaSalle (Duurzaam Gebruikersonderzoek 2010) toont aan dat
kantoorgebruikers in toenemende mate gehuisvest willen zijn in
duurzame gebouwen omdat dit bijdraagt aan een positief imago.
Dat helpt hen in de ‘War for Talent’ en bij hun streven naar
Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). Eigenaren
van vastgoed moeten aan deze veranderende vraag van
gebruikers invulling geven. Vaak hanteren ook eigenaren een
beleid dat erop is gericht hun portefeuilles te verduurzamen. Uit
de Dutch Capital Markets Outlook 2010 van Jones Lang LaSalle
bleek dat 85% van de institutionele vastgoedbeleggers en
vastgoedfondsen een doelstelling heeft op het gebied van MVO.
Treffend voorbeeld is de intentieverklaring tussen CBRE GI en
vijftien property managers om concrete stappen te zetten naar
duurzaam beheerde gebouwen.
Een greenlease is een belangrijke voorwaarde voor
verduurzaming. Bij een duurzame renovatie ontstaat namelijk
een ‘split-incentive dilemma’ omdat de eigenaar investeringen
doet in het gebouw die voor de gebruiker lagere energielasten
kan opleveren. Soms beslist de eigenaar dat de investering
noodzakelijk is om de huurder te behouden en leegstand te
voorkomen, maar liever zal hij de huur verhogen nadat
duurzaamheidsinvesteringen zijn doorgevoerd.
Greenlease
Vaak is een huurder alleen bereid om een hogere huur te betalen
als de verhuurder een besparing op de energiekosten kan
garanderen. Maar een verhuurder kan dat alleen garanderen als
de gebruiker zich conformeert aan bepaalde gebruiksregels.
Simpel gezegd moet er bijvoorbeeld worden voorkomen dat de
gebruiker het raam openzet als het te warm is in het gebouw in
plaats van de verwarming lager zetten. Om te zorgen dat
afspraken tussen eigenaar en gebruiker over de verduurzaming,
de gebruiksregels en de financiële verdeling van de split-
incentive duidelijk zijn vastgelegd, zal tussen beide partijen een
greenlease gesloten moeten worden.
Er zijn voorbeelden dat een gebruiker afspreekt dat overwerken
alleen mogelijk is op de begane grond van het gebouw zodat er
wordt bespaard op verwarming en verlichting van de andere
etages. Vaak wordt met een bonus-malusregeling ook financieel
gestimuleerd dat de huurder zich aan de gebruiksregels houdt.
Omdat elke situatie verschillend is wat betreft de verhuursituatie
(single- of multi-tenant), de gebouwsituatie (bestaande bouw of
nieuwbouw) en de duurzaamheidsambities in het beleid van
zowel eigenaar als gebruiker, bestaan er op dit moment vele
vormen van greenleases. De greenlease kan een allonge zijn op
het bestaande huurcontract of dit in zijn geheel vervangen. De
komende jaren zal veel worden geëxperimenteerd met
greenleases. Daardoor zal op termijn een nieuwe standaard
ontstaan die de huidige huurcontracten vervangt.
On Point • OSCAR 2012 13
Conclusie en vooruitblik
Servicekosten maken een belangrijk deel uit van de totale
huisvestingskosten van een kantoorgebruiker. De OSCAR-
benchmark biedt eigenaren en gebruikers de mogelijkheid om op
deze kosten te sturen. De gemiddelde servicekosten bedroegen
in 2010 € 34,57 per m² vvo. Energiekosten zijn met 47% de
belangrijkste kostencomponent.
Het bouwjaar, de grootte, het aantal verdiepingen en de locatie
zijn belangrijke factoren die de hoogte en samenstelling van de
servicekosten bepalen. Energielabels lijken vooralsnog geen
goede indicatie voor de te verwachten servicekosten. Dit heeft te
maken met het feit dat duurzame gebouwen niet per definitie ook
duurzaam worden gebruikt. Een tweede factor is dat in duurzame
kantoren vaker Het Nieuwe Werken wordt toegepast wat
gekenmerkt wordt door een intensiever gebruik van werkplekken
en daarmee een hoger energieverbruik. Om toch de potentie van
een duurzaam gebouw te benutten moeten huurder en
verhuurder in een greenlease afspraken maken over duurzaam
gebruik en daarmee sturen op een reductie van energieverbruik
en –kosten.
Ook een aantal andere factoren bepaalt in belangrijke mate de
servicekosten, zoals de openingstijden, het niveau van
beveiliging en receptiediensten, het aantal liften en met name de
kwaliteit van het management. Dit zijn belangrijke factoren om
rekening mee te houden bij vergelijking van de eigen kosten met
deze benchmark.
Vooruitblik
Wij verwachten dat de servicekosten de komende jaren een
lichte stijging zullen vertonen. Hieronder geven wij een toelichting
op de ontwikkeling van de grootste posten in de servicekosten op
de korte tot middellange termijn (2012 – 2014).
De verwachting is dat de prijs van elektriciteit in Nederland op
hetzelfde niveau blijft of wellicht lager uitvalt. Bovendien hebben
veel eigenaren en beheerders elektriciteit ingekocht voor de
komende jaren tegen vaste prijzen. Eigenaren, gebruikers
en vastgoedmanagers focussen zich steeds vaker op het
verkrijgen van inzicht in het energieverbruik om daar vervolgens
op te kunnen besparen. De focus op het besparen van verbruik
levert de grootste bijdrage in het op peil houden c.q. verlagen
van energiekosten.
Greenlease
De prijs voor aardgas is in het afgelopen jaar nog gestegen,
maar lijkt zich nu te stabiliseren. De kosten voor verwarming zijn
verder voor een groot deel afhankelijk van het aantal
graaddagen, met andere woorden de strengheid van de winter.
Hier zit een grotere onzekerheid in waardoor verbruik en dus
kosten moeilijk zijn te voorspellen. Ook hier geldt dat de
toegenomen focus op het inzichtelijk maken en besparen van
verbruik de energiekosten moet verlagen.
De kosten van installaties zullen de komende jaren stabiliseren.
De afgelopen jaren stegen de prijzen omdat de installaties in
gebouwen steeds geavanceerder worden en hoger
gekwalificeerd personeel nodig is om deze installaties te
onderhouden en beheren. Door toenemende concurrentie staan
prijzen onder druk en verwachten wij geen verdere
prijsstijgingen.
De kosten voor schoonmaak en beveiliging zullen de komende
jaren stijgen. Wij zien hier weinig mogelijkheden voor
performanceverbetering en prijzen zullen de gebruikelijke
indexen volgen.
De grootste besparingen op de servicekosten zijn mogelijk in de
energiekosten. Duurzame renovaties en afspraken over het
gebruik van gebouwen kunnen leiden tot significant lagere
energiekosten. Een greenlease is een voorwaarde om de
financiële afspraken vast te leggen tussen eigenaar en gebruiker.
14 On Point • OSCAR 2012
Begrippenlijst
Gebruikerskosten: de kosten voor de betreffende huurder, die
gepaard gaan met het in eigendom hebben of benutten van een
vastgoedobject. Onder de gebruikerskosten vallen de huurlasten,
de servicekosten die de verhuurder aan de huurder doorbelast
en de overige facilitaire kosten.
Facilitaire kosten: de aan de facilitaire organisatie toe te
rekenen kosten bij de uitvoering van het
facilitymanagementbeleid. Volgens de NEN 2748 vallen onder de
facilitaire kosten de volgende kostencategorieën: huisvesting,
diensten en middelen, ICT, externe voorzieningen en facilitair
management. Een deel van de facilitaire kosten wordt via de
servicekosten aan de huurder toegerekend.
Servicekosten: de kosten van de contractueel overeengekomen
te leveren diensten en producten of te verrichten inspanningen
door de verhuurder ten gunste van de huurder. Afhankelijk van
wat is afgesproken in het lopende contract, bevatten de
servicekosten de volgende kostencategorieën:
Elektra: zowel de individuele als de algemene kosten voor
het verbruik van elektriciteit.
Verwarming: zowel de individuele als de algemene kosten
voor het verbruik van gas of stadsverwarming.
Water: zowel de individuele als de algemene kosten voor
het verbruik van water.
ICT: de kosten voor telefoon, internet en de CAI-kosten.
Onderhoud: de kosten voor bovenbouw, afbouw en
afwerkingen.
Installaties: de kosten voor onderhoud van mechanische
en elektrische installaties. Onder installaties vallen ook de
vaste inrichtingen.
Schoonmaak: kosten voor schoonmaak algemene ruimte,
glasbewassing, gevelreiniging en schoonmaak buitenterrein,
maar ook de kosten voor ongediertebestrijding en sanitaire
schoonmaakartikelen.
Vuilafvoer: de kosten voor vuilafvoer van papier/karton en
restafval.
Onderhoud terrein: dit zijn de kosten voor onderhoud van
het terrein, zoals reparaties, slagboominstallatie en de
kosten voor groenvoorziening.
Huismeester: de kosten ten behoeve van de huismeester,
waaronder: salariskosten, vergoedingen, kantoorkosten,
telefoonkosten, parkmanagement en overige kosten.
Beveiliging: de aansluitkosten van de communicatie-
apparatuur, kosten voor alarmopvolging, keyholding, brand-
en sluitronde en portiersdiensten.
Verzekeringen: hieronder vallen onder meer de kosten voor
de glasverzekering.
Gemeentelijke heffingen: de kosten voor diverse
gemeentelijke heffingen en gebruikersvergunningen.
Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo): het voor verhuur bestemde
vloeroppervlak van een vastgoedobject, exclusief de
oppervlakten voor verticaal verkeer (liftschachten en
trappenhuizen) en sanitaire ruimten.
Randstad: ring van verstedelijking rondom het meer landelijke
gebied, het Groene Hart. De Randstad is het grootste stedelijke
gebied in Nederland, waarbinnen ook de vier grootste steden
Amsterdam, Utecht, Rotterdam en Den Haag liggen.
Jones Lang LaSalle Contacten
Business Contact
Jac Bressers
Investor Property Management
Jones Lang LaSalle
Rotterdam
+31 (0)10 411 04 40
Report Contact
Michael Hesp
Head of Research
Jones Lang LaSalle
Amsterdam
+31 (0)20 5 405 405
OSCAR 2012 – February 2012
On Point reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised
surveys and forecasts that uncover emerging trends.
www.joneslanglasalle.com
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.
Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.