Årjängs kommun

Postadress

Samhällsbyggnadsavdelningen Box 906 672 29 Årjäng

Besöksadress

Storgatan 66

Telefon

0573-141 00 vx E-post

kommun@arjang.se Organisationsnr

212000-1835

Fax

0573-127 40 Webbplats

www.arjang.se Bankgiro

117-3244

Samhällsbyggnad Karin Manner Karin.manner@arjang.se

Sida

1(13)

Datum

2018-03-06 BOM 2017/70

Ändring av detaljplan (stadsplan) för

HÖGALID Töcksfors Årjängs kommun Värmlands län Upprättad februari 2017, reviderad inför granskning 2 2018-02-28

PLANBESKRIVNING GRANSKNINGSHANDLING 2 STANDARDFÖRFARANDE ENLIGT PBL 2010:900

Årjängs kommun

Sida

2(13)

HANDLINGAR Planens handlingar består av:

Denna planbeskrivning samt förslag till ändring av plankarta för del av

Högalid

Samrådsredogörelse

Granskningsutlåtande 1

Detaljplanen ska läsas tillsammans med underliggande, gällande detaljplan varför

dessa handlingar också finns tillgängliga

Planbeskrivning för stadsplan Högalid, laga kraft 1978-05-26.

Plankarta för stadsplan Högalid, laga kraft 1978-05-26.

Övriga handlingar av intresse är:

PM Geoteknik – Töcksfors Solängen, Sweco Civil AB, 2017-03-10

Bullerutredning gällande detaljplaneändring, Sweco Environment AB,

Töcksmarks Stom 6:18 – Töcksfors, 2017-03-08 samt kompletterande

utredning.

Riskbedömning, Brandskyddlaget, 2017-06-08

Behovsbedömning, Årjängs kommun, rev 2017-04-12

PLANPROCESSEN Planen bedöms vara av litet intresse för allmänheten då ändringen syftar till att

justera våningsantalet för en del av planområdet samt möjligheten till annan

placering av byggnader. Planen bedöms vara i linje med översiktsplanens

intentioner. Därför bedöms planen kunna handläggas med ett standardförfarande

enligt PBL 2010:900.

Planen antogs av Bygg och miljönämnden den 6 dec 2017 men antagande beslutet

upphävdes av Länsstyrelsen 2018-02-xx med hänvisning till att kommunen inte

styrt placering och utformning av husen med hänsyn till buller. Kommunen har

efter detta beslut justerat handlingarna och tydliggjort placering och utformning och

planen sänds därför ut på en granskning 2 innan den kan på nytt antas av Bygg och

miljönämnden.

BAKGRUND OCH MOTIV TILL PLANÄNDRING Det finns en gällande detaljplan (stadsplan) för området Högalid i Töcksfors.

Planen möjliggör bland annat ett område för bostadsändamål som berör

fastigheterna Töcksmarks-Stom 6:18 och 6:17. Den byggrätt som finns i denna plan

har utnyttjats maximalt.

Årjängs kommun

Sida

3(13)

Ovanstående karta visar de fastigheter som berörs av ändringarna, dvs Töcksmarks

Stom 6:17 och 6:18.

Fastighetsägaren till Töcksmarks-Stom 6:18 har inkommit med en förfrågan om

planbesked att ändra högsta tillåtna våningsantal för bostadsbebyggelsen från en

våning till tre våningar. Sökanden önskar även en flexiblare byggrätt som möjliggör

en friare placering av husen, vilket också bedöms vara gynnsamt sett ut

bullersynpunkt. De befintliga husen är i dåligt skick, bland annat angripna av mögel

och fukt, och det bedöms inte finnas ekonomi i att renovera husen. Det finns ett

behov av fler lägenheter centralt i Töcksfors och aktuellt område bedöms som

lämpligt med en högre bebyggelse som kan rymma fler lägenheter.

PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med planändringen är att öka våningsantal från en till tre våningar samt

möjligheterna till en friare placering av byggnadskroppar inom kvartersmarken.

Ändringarna bedöms vara i linje med gällande plans syfte samt att

markanvändningen inte ändras utan kvarstår som bostadsmark.

FÖRENLIGT MED 3, 4, 5 KAP MB Ändringen av detaljplanen bedöms vara förenligt med 3, 4 och 5 kap MB.

PLANDATA MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN

Ingående fastigheter är Töcksmarks-Stom 6:18 som ägs av Årjängs bostadsbolag

AB.

TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDE ÖVERSIKTLIGA PLANER

Området är inte utpekat i översiktsplan 2050 men ligger i linje med

översiktsplanens intentioner.

Strandskydd gäller inte inom planområdet.

DETALJPLANER, OMRÅDESBESTÄMMELSER OCH FÖRORDNANDEN

För området gäller detaljplan (stadsplan) Högalid, laga kraft 1978-05-26. Delar av

denna detaljplan har upphävts och ersatts av andra detaljplaner (se plankartan).

6:17

6:18

E18

Årjängs kommun

Sida

4(13)

Ovanstående bild visar gällande detaljplan.

KOMMUNALA BESLUT

Kommunstyrelsen beslutade 2016-12-06 § 211 att ge uppdrag om att gällande

detaljplan skulle ändras avseende byggnadshöjden.

BEHOVSBEDÖMNINGEN

Kommunen bedömer att genomförandet av planändringen inte kan anses innebära

sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 § PBL.

FÖRESLAGNA ÄNDRINGAR Den gällande detaljplanen föreslås ändras i enlighet med nedanstående beskrivning.

Ändringarnas geografiska avgränsning

Ändringarna avser enbart området avsatt för bostadsändamål och fastigheten

Töcksmarks Stom 6:18, se nedanstående karta där rödstreckad linje markerar den

geografiska avgränsningen.

Årjängs kommun

Sida

5(13)

Övriga delar av planen kvarstår utan ändringar.

Föreslagna ändringar

För Töcksmarks-Stom 6:18 så ökas våningsantalet från en (I) våning till tre (III)

våningar. Delar av prickmarken (::::) justeras för att möjliggöra en större flexibilitet

vid placering av de nya husen. Planbestämmelser har införts för att säkerställa

lämpligheten för bostadsändamål med hänsyn till närheten till E18.

FÖRUTSÄTTNINGAR

Befintlig bebyggelse

Bebyggelsen inom Töcksmarks Stom 6:18 utgörs av nio enplanshus uppförda med

vit och brun fasad samt svart tak. Bebyggelsen bedöms inte hysa några

kulturhistoriska värden.

Flygfotot visar området som det ser ut idag.

Årjängs kommun

Sida

6(13)

Bebyggelsen inom Töcksmarks Stom 6:17 utgörs av en huvudbyggnad i två

våningar och ett uthus placerat vid älven. Båda byggnaderna är uppförda med

faluröda träpaneler, vita fönsterkarmar och nockar samt rött tegeltak.

I väster finns ett av kommunens vårdboende, Solgården, som utgörs av ett antal

sammanbyggda tegelbyggnader i två till tre våningar.

Kulturmiljö

Området är utpekat i länsstyrelsens Kulturmiljöprogram (Töcksfors) och beskrivs

som bebyggelsemiljöer med kyrka och kyrkogård med medeltida ursprung,

bruksherrgård, verksbyggnader samt övrig tidstypisk och välbevarad bebyggelse

från 1800- och 1900-talen. Det kulturhistoriska värdet ligger dels i sammanhållna

miljöbilder dels i de enskilda byggnadernas utformning, utförande, materialval och

färgsättning. Planområdets belägenhet i förhållande till värdekärnan i ovanstående

kulturmiljö bedöms dock inte inverka negativt på upplevelsen av densamma.

Geotekniska förhållanden

I samband med upprättande av detaljplan för Övre Slussen, som vann laga kraft

2005-05-20, och ligger norr om aktuellt planområde, gjordes en geoteknisk

undersökning av det området. Denna plan möjliggör för bebyggelse i upp till 12

meter i byggnadshöjd och geotekniken bedömdes inte utgöra något hinder för denna

typ av bebyggelse. Enligt jordartskartan (SGU) så utgörs både området Övre

Slussen och aktuellt planområde av lera och silt, markerat med gult på kartan på

nästkommande sida.

Bilden visar Jordartskartan från SGU där det gulaområdet utgörs av lera och silt.

I området har geotekniska undersökningar tidigare utförts.

Töcksfors 2:14. Översiktlig geoteknisk undersökning, utförd av GEO-

gruppen AB. Ärende nummer 01032, daterad 2001-02-15.

Översiktlig kartering av stablitetsförhållanden i Värmlands län, Årjängs

kommun, utförd av Sweco Civil AB, daterad 2015-11-30.

I och med att den nu planerade ändringarna innebär att tyngre byggnader kan

anläggas än dagens byggnader i en våning, har en ny geoteknisk undersökning (PM

Årjängs kommun

Sida

7(13)

Geoteknik – Töcksfors Solängen, Sweco Civil AB, 2017-03-10) genomförts i syfte

att klaragöra jordlager- och grundvattenförhållanden i området.

I nu utförd undersökning från mars 2017 har följande framkommit avseende

jordlager- och grundvattenförhållanden, sättningar, stabilitet och grundläggning.

Överst har fyllning påträffats, innehållande organiskt material, sand, silt och grus,

med en mäktighet mellan ca 0,5 - 1,3 m. Därefter följer en torrskorpelera/

torrskorpesilt på djup mellan ca 1 - 2,6 m under markytan. Under torrskorpeleran/

torrskorpesilt, påträffas en siltig lera/ lerig silt vars mäktighet varierar med mellan

ca 0-2 m. På djupet följer sedan en friktionsjord med moränkaraktär, som i sint ur

vilar på berg.

I en undersökningspunkt påträffades oljelukt ca 1,2 m under markytan. Provtagning

och analys redovisas i separat rapport, avseende förorenad mark. Då analys av

påträffade massor påvisade förhöjda föroreningshalter fick Sweco Environment AB

i uppdrag av ÅBAB att undersöka detta närmare. Enligt ansvarig miljökonsult Sara

Häller genomfördes grävning på platsen, där fynd av svarta massor uppdagades

bestående av bränt material (plast, brädor, isolering etc). Resterna av materialet

omhändertogs och provtagning genomfördes i schaktväggar och schaktbotten. Alla

prover visade låga halter, och inget fynd av olja påträffades utan lukten uppkom av

brandresterna. Påträffade brandrester såg ut att ha uppkommit från att grävning,

eldning och utfyllnad har genomförts varför det inte finns anledning att misstänka

ytterligare föroreningar inom området.

Stopp vid sondering har skett mot block eller förmodat berg på mellan ca 3,7 – 4,4

meter under markytan.

Fri grundvattenyta har påträffats i två undersökningspunkter på ca 2,3 och 2,9 meter

under markytan.

Jorden utgörs av finkorniga sediment med varierande lagringstäthet. Sättningar ska

förväntas kunna uppkomma vid belastningsökningar. Totalstabiliteten för området

bedöms vara tillfredställande. Enligt samtal med Anders Nilsson, Sweco 2017-04-

05 framkom att förekomst av berg i dagen mellan byggrättens utbredning och

Dalslands kanal gör att skredrisken är försumbar.

Grundläggning av nya byggnader med upp till två plan bedöms möjligt att utföras

ytligt på helt styv bottenplatta. Större tyngre byggnader erfordrar

djupgrundläggning, alternativt urschaktning av lösa jordmassor. Alla schaktarbeten

ska bedrivas med hänsyn till aktuell jordart och rådande grundvattenyta.

Med nuvarande underlag bedömer Sweco Civil AB att inga hinder eller allvarliga

restriktioner med avseende på de geotekniska förutsättningarna finns för

detaljplanens genomförande.

Årjängs kommun

Sida

8(13)

Ovan: Undersökningsplan borrhål.

Buller

Då området är utsatt för buller från E18 har en bullerutredning1 utförts för att

avgöra om och i så fall vilka åtgärder som krävs för att uppnå gällande förordning

avseende trafikbuller (2016:216).

I rapporten har bullerpåverkan från E18, Sveavägen och Solängsvägen tagits med

för både nuläge (2017) och framtid (2040).

Beräkningar har utförts för att se på påverkan vid olika placeringar av byggnader i

upp till tre våningar inom planområdet i enlighet med vad detaljplaneförslaget

möjliggör.

1 Bullerutredning gällande detaljplaneändring, Töcksmarks Stom 6:18 – Töcksfors, Sweco

Environment AB, 2017-03-08

Årjängs kommun

Sida

9(13)

Beräkningsresultatet visar på att båda alternativen är möjliga att genomföra ur

bullersynpunkt och att bullerförordningen kan klaras. Bullernivåerna vid fasad för

byggnaderna närmast E18 uppnår framför allt höga ekvivalentnivåer men kan klaras

genom att bygga genomgående lägenheter med hälften av bostadsrummen mot sida

där 55 dBA ekvivalent och 70 dBA maximal ljudnivå klaras. Man behöver också

anordna en gemensam uteplats orienterad mot tyst sida som samtliga lägenheter ska

ha tillgång till.

Ytterligare åtgärder för att dämpa bullerpåverkan som till exempel plank eller vall

mot E18 kan bidra till att sänka bullernivåerna inom området.

Se vidare rapporten för ytterligare information rörande buller.

Det är enligt bullerutredningen möjligt att klara de krav som finns i Förordning

(2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader. På minst två sätt kan nya

bostadshus uppföras som klarar gällande nivåer för trafikbuller och möjlighet till

genomgående lägenheter med hälften av respektive lägenhets bostadsrum mot tyst

sida.

Bestämmelser som säkerställer att den nya bebyggelsen kan uppfylla gällande

förordning har införts. Placering av bostadsbebyggelsen styrs så att långsidan

huvudsakligen vara parallell med E18 för att säkerställa att det går att få till hälften

av bostadsrummen åt ljuddämpad sida.

Årjängs kommun

Sida

10(13)

Ovan: Ekvivalentbullernivåer, placeringsalternativ 1.

Ovan: Ekvivalentbullernivåer, placeringsalternativ 2.

Årjängs kommun

Sida

11(13)

Risker

E18 utgör rekommenderad väg för farligt gods. I samband med upprättandet av

detaljplanen för Turistgården ca 500 meter västerut så gjordes en bedömning av

riskerna förenade med E18 och farligt gods. Sannolikheten för sträckan förbi

turistgården bedömdes ha lägre sannolikhet för att en olycka med farligt gods ska

ske än 0,000856 st per år, dvs mycket låg.

En kompletterande riskbedömning2 har utförts för denna detaljplan. Utredningen

visar på att det är möjligt att uppföra bostäder inom ändringsområdet under

förutsättningar att följande frågor beaktas och säkerställs genom planbestämmelser:

Avstånden nedan avser avstånd mellan E18:s närmaste vägkant och bebyggelse för

bostäder. På avstånd över 150 meter kan bebyggelse utföras utan särskilda krav på

säkerhetshöjande åtgärder. Nedanstående säkerställs genom planbestämmelser.

< 30 meter:

- Bebyggelsefritt.

- Obebyggda ytor ska utformas så att de inte uppmuntrar till stadigvarande

vistelse.

Exempel på lämplig markanvändning inom ytor som inte ska uppmuntra till

stadigvarande vistelse är gång- och cykelväg, lokalgata, markparkering, park- och

naturområden samt områden som skyddar mot störning, exempelvis bullervall och

plantering.

< 40 meter:

- Fasader som vetter direkt mot E18 utan framförliggande bebyggelse ska utföras

så att de begränsar risken för brandspridning in i byggnaden under den tid det tar att

utrymma (minst 30 minuter). Utformningen ska verifieras utifrån

strålningsberäkningar (dimensionerande scenario: olycka med brandfarlig vätska).

Hela planområdet:

- Minst en av utrymningsvägarna, för lokaler där personer vistas stadigvarande, ska

placeras och utformas så att utrymning kan ske till säker plats vid olycka på E18.

Åtgärden ska vidtas för ny bebyggelse som vetter direkt mot E18 utan

framförliggande bebyggelse.

- Friskluftsintag ska placeras mot en trygg sida, dvs. på byggnadernas tak eller bort

från E18. För byggnader med tilluft genom uteluftsventiler ska det finnas möjlighet

att manuellt stänga uteluftsventilerna. Åtgärden ska vidtas för ny bebyggelse som

vetter direkt mot E18 utan framförliggande bebyggelse.

- Mekanisk ventilation ska utföras med central nödavstängning (manuell). Åtgärden

ska vidtas för ny bebyggelse som vetter direkt mot E18 utan framförliggande

bebyggelse.

Vatten och avlopp

Det finns kommunala VA-ledningar (drickvatten, spillvatten och dagvatten) inom

planområdet. Dessa ledningar ska om möjligt fortsatt ha nuvarande dragning. Dock

läggs de inte fast med ett u-område för att inte begränsa möjligheterna att placera

bebyggelsen. Behöver ledningarna flyttas ska flytt samt eventuella servitut/

ledningsrätt bekostas av exploatören, se vidare under genomförandefrågor.

2 Riskbedömning – Töcksmarks-Stom 6:18 (del av Högalid), Töcksfors, Brandskyddslaget

2017-06-08.

Årjängs kommun

Sida

12(13)

Ändringen möjliggör fler bostäder än nuläget och detta skapar ett ökat tryck på

kommunens vatten och spillvatten.

Kapaciteten i Töcksfors vattenverk är dålig och behöver förstärkas. Det pågår ett

projekt som möjliggör för fler anslutningar till verket. Kapaciteten i avloppsverket

bedöms dock inte vara några problem.

KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE Ändringarna innebär att byggrätten i våningar inom Töcksmarks Stom 6:18 kan

höjas från dagens en våning till tre. Höjden på byggnaderna blir samma som för

vårdboendet Solgården. Bebyggelsen norr om Sveavägen utgörs av flerbostadshus i

två våningar. Ändringarna bedöms inte medföra några negativa konsekvenser för

kulturmiljön kring kyrkan utan den nya höjden samspelar med omgivande

bebyggelse. Ändringen innebär ingen skillnad i avstånd mellan bebyggelsen och

E18 utan avståndet blir det samma. Bullerutredningen som genomförts inom ramen

för planarbetet visar på möjliga lösningar av placering av byggnader så att gällande

bestämmelser om buller (”Bullerförordningen”) kan klaras.

BESKRIVNING AV PLANENS GENOMFÖRANDE ORGANISATORISKA FRÅGOR

Tidplan

Samråd bedöms kunna ske under april/maj 2017.

Granskning bedöms kunna ske under juni 2017.

Granskning 2 bedöms ske under mars 2018

Antagande bedöms kunna ske under maj 2018

Efter att planen vunnit laga kraft, vilket inträffar 3 veckor efter att planen antagits

om beslutet inte överklagas, kan bygglov sökas och medges med stöd av planen.

Genomförandetid

Gällande detaljplans (stadsplan för Högalid) genomförandetid har gått ut.

Planändringens genomförandetid är fem (5) år från det att ändringen vinner laga

kraft.

FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR

Fastighetsbildning, genomförandeanläggning m.m.

Planförslaget berör redan planlagd kvartersmark och inga fastighetsrättsliga frågor

är aktuella.

Servitut

För att säkra kommunens VA-ledningar kan servitut eller ledningsrätt behöva

upprättas. Detta initieras och bekostas av exploatören.

EKONOMISKA FRÅGOR

Planekonomi

Exploatören (Årjängs Bostadsbolag AB) står för samtliga kostander i samband med

upprättandet av planen enligt upprättat planavtal.

Behöver kommunens VA-ledningar (VSD) flyttas för att kunna genomföra planen

ska detta bekostas av exploatören.

Ingen planavgift ska utgå vid lovgivning enligt PBL.

Årjängs kommun

Sida

13(13)

Inlösen och ersättning

Ändringen utlöser inget behov av intrång eller ersättning.

MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN

Handlingarna har upprättas av kommunarkitekt Karin Manner (fram till mars 2017

och från och med granskning 2) och kommunarkitekt Daniel Nordholm (från och

med mars 2017 fram till granskning 2).

Samråd har skett med tjänstemän inom samhällsbyggnadsavdelningen.

Karin Manner

Kommunarkitekt

Årjängs kommun