PEMAHAMAN TERHADAP MALL - sinta.unud.ac.id II... · 2.1.1 Pengertian Mall ... Luas kotor adalah...
Transcript of PEMAHAMAN TERHADAP MALL - sinta.unud.ac.id II... · 2.1.1 Pengertian Mall ... Luas kotor adalah...
10
Beach Mall di Gianyar
2. Pemahaman Mall
PEMAHAMAN TERHADAP MALL
Pada Bab ini dijelaskan pemahaman yang lebih spesifik dari judul, yakni pemahaman
terhadap mall. Data bersumber dari pustaka cetak dan internet yang disajikan berupa tulisan,
tabel dan gambar yang memberikan pemahaman terhadap mall. Selain itu, untuk medukung
pemahaman terhadap literatur dilakukan observasi terhadap proyek sejenis untuk mendukung
pemahaman.
2.1 Pemahaman Terhadap Mall (Aspek Non-Teknis)
Berikut disajikan pemahaman mengenai aspek non teknis (non-perancangan) yang
digunakan untuk memperjelas spesifikasi mall yang dirancang.
2.1.1 Pengertian Mall
Beberapa Pengertian tentang mall yang dikutip dari berbagai sumber literatur
diantaranya sebagai berikut :
a. Menurut Rubenstein”...Traditionally the word ’Mall’ has mean an area usually lined
with shade trees and used as a public walk or promenade...” (Nurrachman, 2011:18).
Bila diterjemahkan dalam bahasa Indonesia menjadi ”...Secara tadisional kata mall
dapat diartikan sebagai suatu daerah berbentuk memanjang yang dinaungi oleh pohon-
pohon dan biasanya untuk jalan-jalan...”
11
Beach Mall di Gianyar
b. Mall Adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa departement store
besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi
bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang
merupakan unsur utama dari sebuah pusat perbelanjaan (mall), dengan fungsi sebagai
sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi antar pengunjung
dan pedagang (Maitland dalam Marlina, 2008:215).
Jadi Berdasarkan pemaparan sumber di atas dapat disimpulkan bahwa mall dapat
diartikan sebagai suatu fasilitas komersial dengan wujud arsitektural berupa ruang rekreasi
(jalan) yang ditata sedemikian rupa untuk menghubungkan dua titik keramaian atau lebih
dengan dikelilingi retail atau tempat penjualan berbagai kebutuhan. Dalam mall pengunjung
melakukan rekreasi dengan berjalan-jalan dan sesekali melihat barang yang dijual oleh retail
sebelum memutuskan untuk memasuki retail tersebut.
Sehingga dengan demikian esensi dari mall bukan sebagai pertokoan padat barang,
namun lebih kepada sebuah tempat penjualan dengan menonjolkan rekreasi dan kenyamanan
berbelanja. Hal inilah yang mengakibatkan harga barang di mall relatif lebih tinggi.
2.1.2 Klasifikasi Mall
Mall dalam berbagai topik sering disamakan dengan shopping centre, sehingga dalam
berbagai sumber literatur, klasifikasi mall hampir sama dengan klasifikasi shopping center.
Berdasarkan beberapa sumber, maka klasifikasi mall dalam ruang lingkup shopping center
adalah sebagai berikut :
a. Dilihat Dari Jenis Barang Yang Dijual
Beddington (1982) mengemukakan empat (4) jenis pusat perbelanjaan berdasarkan
barang yang di jual, yaitu :
1) Demand (permintaan), yaitu yang menjual kebutuhan sehari-hari yang juga
merupakan kebutuhan pokok.
2) Semi Demand (setengah permintaan), yaitu yang menjual barang-barang untuk
kebutuhan tertentu dalam kehidupan sehari-hari.
3) Impuls (barang yang menarik), yaitu yang menjual barang-barang mewah yang
menggerakkan hati konsumen pada waktu tertentu untuk membelinya.
4) Drugery, yaitu yang menjual barang-barang higienis seperti sabun, parfum dan lain-
lain.
12
Beach Mall di Gianyar
b. Dilihat dari Luas Areal Pelayanan
Marlina (2008) menyebutkan bahwa berdasarkan jangkauan pelayanannya, dalam hal
ini adalah luas wilayah, maka mall dapat dikelompokkan menjadi beberapa jenis sebagai
berikut :
1) Regional Shopping Centers dengan luas areal antara 27.870 – 92.900 m2 dengan
skala pelayanan antara 150.000 – 400.000 penduduk.
2) Community Shopping Centre dengan luas areal antara 9.290 – 23.225 m2
dengan jangkauan pelayanan antara 40.000 – 150.000 penduduk.
3) Neigbourhood Shopping Centre dengan luas areal antara 2.720 – 9.290 m2.
Jangkauan pelayanan antara 5.000 – 40.000 penduduk.
c. Berdasarkan Sistem Transaksi dan Penjualan
Menurut Marlina (2008:217) dijelaskan bahwa berdasarkan sistem transaksinya, sebuah
pusat perbelanjaan dapat dibedakan sebagai berikut:
1) Toko Grosir, yaitu toko yang menjual barang dalam partai besar. barang-barang
tersebut biasanya disimpan digudang atau ditempat lain, sedangkan yang ada
dipajang hanya contohnya.
2) Toko Eceran, yaitu toko yang menjual barang dalam partai kecil atau per satuan
barang. Toko eceran lebih banyak menarik pembeli karena tingkat variasi barangnya
yang tinggi.
Berdasarkan sumber ini, maka toko eceran membutuhkan display area yang besar dan
dropping area yang kecil, sementara toko grosir sebaliknya. Untuk mall akan lebih baik
menggunakan sistem eceran apabila pengunjung yang ditargekan adalah konsumen
langsung dari barang yang dijual.
d. Berdasarkan Unsur Lokasi
Menurut Marlina (2008:217) berdasarkan unsur lokasinya, pusat perbelanjaan terbagi
menjadi beberapa jenis yaitu :
1) Pasar (market)
2) Shopping street
3) Shopping precint
4) Shoping center
5) Departement store
6) Supermarket
7) Superstore
8) Hypermarket
9) Shopping mall
10) Town Square
Berdasarkan pemaparan sumber di atas mall merupakan salah satu jenis pusat
perbelanjaan yang berkembang hingga saat ini. Shopping mall memiliki ciri khas yang
13
Beach Mall di Gianyar
membedakannya dengan pusat perbelanjaan lain yaitu tersedianya jalur mall dan plaza
yang menghubungkan dua (2) atau lebih pusat keramaian (generator).
2.1.3 Unsur dalam Kegiatan Mall (Shopping Center)
Prastika (2011:11) Unsur-unsur dalam kegiatan pusat perbelanjaan dapat
dikelompokkan menjadi tiga yaitu pengunjung, barang dan pengelola. Penjelasan selanjutnya
sebagai berikut :
a. Pengunjung
Dwijendra dalalm Bhumi (2012) menyebutkan bahwa pengunjung/pembeli adalah suatu
lembaga atau individu yang melakukan pembelian untuk memenuhi kebutuhan pribadinya
atau konsumsi rumah tangganya. Sementara Menurut Beddington (1989:2) aktivitas
berbelanja pengunjung dapat dibedakan menjadi dua, antara lain :
1) Convenience Shopping merupakan kegiatan berbelanja keperluan sehari-hari. Hal
yang dibutuhkan pembeli disini adalah kemudahan dan pelayanan yang cepat.
2) Comparison Shopping merupakan kegiatan berbelanja yang dilakukan dengan
membandingkan harga, jenis, kualitas, pelayanan, dan sebagainya walaupun belum
tentu membeli. Kegiatan ini juga dalam istilah lain disebut dengan window shopping.
Berdasarkan kedua jenis aktivitas berbelanja tersebut, dapat dibedakan pengertiannya
antara berbelanja dengan membeli. Membeli (to buy) adalah hasil sesuatu yang telah
ditentukan sebelumnya dan mempunyai tujuan pasti. Penentuan barang yang hendak dibeli
akan mengarahkan pembeli pada toko tertentu. Pembeli biasanya membawa dana yang
cukup untuk barang yang diinginkannya.
Sedangkan kata berbelanja (shopping), dalam hal ini tidak mempunyai tujuan khusus
dan biasanya disertai dengan waktu yang berlebihan dan dana yang cukup. Orang
berbelanja tidak hanya untuk membeli barang tertentu yang dibutuhkan dengan segera,
namun juga untuk membandingkan harga, gaya, dan kualitas. Berbelanja juga dipengaruhi
oleh keinginan menghabiskan waktu untuk kegiatan sosial serta meneruskan kebiasaan.
b. Barang
Barang merupakan obyek yang diperjual belikan dalam dunia perdagangan, sehingga
kemudian muncul pusat-pusat perbelanjaan (Nusadarifa, 1989). Dalam Nusadarifa
(1989:21) disebutkan bahwa jika dilihat dari karakteristiknya, jenis barang yang dijual
pada pusat perbelanjaan dapat dibedakan menjadi empat (4) yaitu :
1) Convenience Goods, merupakan barang kebutuhan sehari-hari.
2) Specialty Goods, merupakan jenis barang tertentu seperti benda-benda antik dan
koleksi.
14
Beach Mall di Gianyar
3) Shopping Goods, merupakan barang yang dibutuhkan bulanan atau musiman.
4) Impulse Goods, merupakan barang yang tidak terlalu dibutuhkan atau dicari oleh
pengunjung.
Berdasarkan sumber ini maka jenis barang yang dominan dijual dalam mall adalah
convenience goods yang merupakan kebutuhan sehari-hari seperti pakaian, makanan dan
minuman dan shopping goods yang merupakan kebutuhan musiman seperti gadget,
elektronik dan peralatan olahraga.
c. Pedagang dan Pengelola
Menurut Swasta dan Sukotjo (1988) diesbutkan bahwa pedagang adalah suatu lembaga
atau individu yang melakukan usaha kegiatan menjual barang kepada konsumen akhir
untuk keperluan pribadi yang bersifat non bisnis.
Sehubungan dengan sumber di atas, maka pedagang dalam mall merupakan penyewa
dari sebuah tempat/kios yang dikelola oleh pengelola mall. Secara terperinci, fungsi-fungsi
dan kegiatan yang dilakukan pedagang dalam mall ini adalah sebagai berikut :
pengangkutan, penyimpanan, pembelanjaan, mencari konsumen, menjalankan kegiatan
promosi, memberikan promosi dan informasi, melakukan pengepakan dan pembungkusan
dan mengadakan penyortiran.
Dalam melaksanakan transaksi jual beli, ada tiga macam pelayanan yang diberikan dari
pedagang kepada pembeli, diterjemahkan dari Beddington (1982:6), yaitu :
1) Self Service (swalayan) yaitu pengunjung memilih dan mengambil sendiri barang-
barang yang hendak di beli dari rak-rak yang tersedia, lalu membawanya ke kasir
untuk dibayar.
2) Self Selection (swapilih) dimana pembeli dapat memilih langsung barang yang dibeli
lalu menyerahkannya kepada pramuniaga untuk dibuatkan bukti pembelian.
3) Personal Service (pelayanan pribadi) dimana pembeli akan mendapatkan pelayanan
sepenuhnya dari pramuniaga dalam arti juga dapat berkonsultasi, misalnya pada toko
pakaian.
Berdasarkan sumber ini, maka jenis pelayanan yang digunakan dalam mall dapat
disesuaikan menurut sistem penjualan, akan tetapi sistem yang paling tepat dari aktivitas
mall adalah self service (swalayan). Hal ini dikarenakan sistem ini memberikan
keleluasaan penuh kepada pelanggan untuk menentukan sendiri barang yang dikehendaki
maupun untuk aktivitas window shopping serta lebih efisien dalam penyediaan tenaga
pelayan.
15
Beach Mall di Gianyar
2.1.4 Faktor yang Pengembangan Mall (Shopping Center)
Terdapat beberapa variable yang menentukan tingkat kesuksesan sebuah pusat
perbelanjaan. Franssiscus (2010).menjelaskan bahwa kesuskesan tidak ditentukan oleh salah
satu dari faktor-faktor ini namun semuanya merupakan satu rangkaian yang saling
mempengaruhi. Berikut adalah faktor-faktornya :
a. Lokasi
Lokasi adalah faktor pertama dan kunci untuk pembangunan mall atau shopping center.
Lokasi yang baik harus dekat dengan wilayah populasi tangkapan yang terdiri dari
kawasan pemukiman, kawasan perkantoran atau industry, hotel, objek wisata, sarana
transportasi publik serta kelompok jenis usaha yang sesuai.
b. Visibilitas
Visibilitas, yang berarti posisi shopping center harus dengan mudah dapat dilihat oleh
siapa saja. Idealnya, shopping center harus tampak jelas dari arus lalu lintas kendaraan dan
pejalan kaki.
c. Kemudahan Akses
Shopping center yang terakses dengan jalan raya utama akan mendapatkan manfaat
yang lebih tinggi karena volume arus lalu lintas yang berimplikasi positif pada
pengunjung.
d. Luas
Luas sebuah pusat perbelanjaan biasanya berpatokan pada luas kotor seluruh area lantai
(gross floor area). Luas kotor adalah jumlah total dari seluruh area lantai yang dibangun di
dalam bangunan.
e. Perencanaan dan Desain Ruang
Perencanaan tata ruang dan desain penting diperhatikan karena menyangkut
optimalisasi imbal hasil investasi serta memenuhi kebutuhan operasional penyewa.
f. Penyewa Utama
Penyewa utama merupakan ritel besar, punya nama besar dan menjadi magnet untuk
shopping mall ini. Kehadirannya bisa menjadi daya tarik untuk peritel kecil agar mau
menyewa ruangan di mall.
g. Keseimbangan Penyewa
Perlu diperhatikan keseimbangan penyewa dengan tujuan untuk menciptakan
kemudahan berbelanja, menciptakan efek sinergi dan menyediakan pengalaman berbelanja
yang beragam bagi pengunjung.
16
Beach Mall di Gianyar
h. Citra, Pemasaran dan Manajemen
Strategi pembinaan citra sangat membantu diferensiasi pusat perbelanjaan dan
membedakan pusat perbelanjaan yang sukses dengan para pesaingnya.
i. Berorientasi Layanan Pelanggan
Dalam mall harus dipahami siapa pelanggannya, dari mana asal pelanggan, apa yang
diinginkan pelanggan dan yang menarik minatnya.
Berdasarkan penjelasan-penjelasan ini dapat disimpulkan bahwa pemilihan lokasi harus
menjadi pertimbangan yang vital dalam pengembangan mall. Sementara dalam pemilihan
lokasi yang strategis biasanya memiliki kekurangan dalam hal luas lahan yang tersedia
sehingga dari lokasi dapat diperkirakan jenis mall yang akan terbangun.
2.1.5 Mall dan Wisata Pantai
Berdasarkan klasifikasi Leiper dalam Pitana (2009:45) terdapat tujuh sektor utama
dalam industri pariwisata yaitu : sektor pemasaran, perhubungan, akomodasi, daya tarik
wisata, tour operator, pendukung/rupa-rupa dan regulator.
Sektor daya tarik wisata bisa berupa keindahan alam atau atraksi wisata yang unik dan
menarik. Pantai dapat menjadi contoh daya tarik keindahan alam yang dapat mendatangkan
pengunjung. Sementara pada sektor pendukung dapat berupa toko, restoran, travel cek dan
bank yang membantu menunjang berbagai kebutuhan wisatawan.
Dari penjelasan di atas dapat diketahui bahwa mall dapat menjadi salah satu sektor
pendukung pariwisata pantai yang melayani kebutuhan belanja para wisatawan. Kebutuhan
tersebut diantaranya kebutuhan belanja kuliner, fashion, peralatan renang, selancar hingga
kebutuhan lain seperti elektronik dan gadget.
2.2 Studi Perancangan Mall (Aspek Teknis)
Berikut dijelaskan mengenai aspek teknis tentang mall yang mengarah langsung pada
perancangan mall sebagai sebuah produk arsitektur yang berupa bangunan.
2.2.1 Elemen-elemen Esensial Mall
Sebagai landasan dasar, perlu diketahui apa saja yang menjadi elemen dalam ruang
mall. Aji Bangun dan Harvey M. Rubenstein dalam Nurrachman (2011:10-12) menyebutkan
bahwa elemen-elemen yang terdapat dalam mall dapat dijabarkan sebagai berikut:
a. Atrium
Atrium merupakan ruang kosong (void) yang secara horisontal diapit oleh lapisan-
lapisan lantai di lantai kedua atau lebih sisi-sisinya, dengan ketinggian dua lapis lantai
atau lebih yang mendapat terang alami siang hari dan menjadi pusat orientasi bangunan.
17
Beach Mall di Gianyar
b. Magnet primer
Magnet merupakan transformasi dari ‟node‟ kota, yang berfungsi sebagai titik
konsentrasi, dapat juga sebagai landmark. Perwujudannya dapat berupa crowd atau
plaza. Penempatan magnet primer atau anchor mall terletak pada setiap pengakhiran
koridor sedangkan pada plaza ditekankan di lantai atas dan basement dalam hubungan
vertikal. Magnet mall dalam istilah lain juga disebut generator.
c. Magnet Sekunder
Toko merupakan salah satu bagian terpenting dari Mall yang dapat dianggap sebagai
‟distrik‟ pada pusat perbelanjaan. Penempatan toko erat kaitannya dengan magnet primer
(crowd dan ruang publik terbuka) sebagai daya tarik utama dalam pusat perbelanjaan
tersebut.
d. Koridor
Merupakan ruang yang digunakan untuk berjalan kaki. Koridor terbagi menjadi dua
macam, antara lain :
1) Koridor Utama yang merupakan orientasi dari toko-toko yang ada di sepanjang toko-
toko tersebut dengan lebar sekitar 15 meter untuk koridor oudor.
2) Koridor Tambahan (Sekunder) yang merupakan koridor yang terletak pada sepanjang
koridor utama dengan lebar minimal untuk koridor sekunder adalah 6 meter untuk
koridor outdoor.
e. Street Furniture
Merupakan elemen desain yang melengkapi keberadaan suatu jalan, yang berintegrasi
dengan pohon, antara lain berupa lampu jalan, patung, desain grafik, kolam, tempat duduk,
pot taman, tempat sampah dan lain-lain.
2.2.2 Lokasi Mall
Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa lokasi merupakan kunci sukses suatu
pusat perbelanjaan termasuk mall sehingga dengan demikian pemilihan lokasi harus benar-
benar diperhatikan.
a. Pemilihan Lokasi
Dwijendra dalalm Bhumi (2012:17) menyatakan bahwa pilihan tujuan berbelanja akan
tergantung pada nilai keuntungan yang didapat konsumen bila berbelanja ke tempat yang
ditujunya. Dalam sumber yang sama juga dijelaskan teori tentang berbelanja tersebut.
Berikut rangkuman dari teori tersebut :
18
Beach Mall di Gianyar
1) Spatial Interaction Theory (Teori Interaksi Ruang)
Jarak pengunjung ke lokasi mall merupakan faktor penghambat sementara daya tarik
mall merupakan faktor pendorong sehingga dapat dianalisa ketentuan antara jarak dan
daya tarik.
2) Behaviour Theory (Teori Perilaku Individu)
Keputusan konsumen dalam memilih dipengaruhi oleh keadaan konsumen tersebut
terhadap fasilitas yang ada. Setiap konsumen memiliki karakter yang berbeda sehingga
perlu dianalisa karakter-karakter konsumen yang akan berkunjung.
Berdasarkan sumber ini, maka dapat dikatakan bahwa semakin jauh jarak mall dengan
pusat keramaian maka semakin banyak pula hal/fasilitas menarik yang harus disediakan
untuk menarik pengunjung atau dengan menyediakan potongan harga yang cukup
menjanjikan. Namun bukan berarti karena jaraknya dekat menjadikan mall minim fasilitas
dan fitur menarik lainnya.
b. Pemilihan Tapak
Marlina (2008:208) menjelaskan pertimbangan pemiilihan tapak untuk sebuah pusat
perbelanjaan dapat dilakukan berdasarkan kriteria sebagai berikut :
1) Tapak yang dipilih memungkinkan untuk dibangun dan terletak di dalam kawasan
perdagangan yang direkomendasikan dalam analisis pasar.
2) Tapak yang dipilih mempunyai ukuran yang cukup luas dan bentuk yang sesuai
untuk rancangan area perdagangan dengan segala kelengkapannya, termasuk ruang
parkir yang cukup.
3) Aturan-aturan pemanfaatan ruang pada lahan yang dipilih tidak menghambat
pembangunan yang akan dilakukan.
4) Lokasi tapak mudah dicapai, terutama dari fasilitas umum seperti bandara dan
stasiun.
5) Harga tanah harus disesuaikan dengan jumlah modal dan uang sewa yang mungkin
diperoleh.
6) Ketersediaan jaringan utilitas yang memadai sesuai jenis pusat perbelanjaan yang
direncanakan.
7) Kondisi geologi dan hidrologi tanah untuk analisis jenis pondasi yang digunakan.
Berdasarkan sumber ini maka dapat disimpulkan bahwa persyaratan lokasi yang terbaik
adalah kedekatan dengan pemukiman yang juga berimbas pada akses, hal ini juga senada
dengan teori yang dijelaskan Dwijendra sebelumnya.
19
Beach Mall di Gianyar
2.2.3 Aspek Arsitektural
Berikut ini akan dijelaskan kriteria-kriteria perancangan mall berdasarkan aspek
arsitekturalnya yang terdiri dari bentuk, pola penataan dimensi dan komposisi ruang
penjualannya.
a. Bentuk Mall
Menurut Maithland dalam Yempormase (2013:11) dijelaskan bahwa terdapat tiga (3)
bentuk umum mall dengan keuntungan dan kerugiannya masing-masing, berikut
merupakan rangkuman dari sumber tersebut :
1) Open Mall (mall terbuka), adalah mall tanpa pelingkup. Keuntunganya adalah kesan
luas dan perencanaan teknis yang mudah sehingga biaya lebih murah. Kerugianya
berupa kendala iklim dan cuaca (climatic control) (berpengaruh terhadap
kenyamanan) dan kesan pewadahan kurang.
2) Enclosed Mall (mall tertutup), adalah mall dengan pelingkup. Keuntunganya berupa
kenyamanan (climatic control). Kerugiannya adalah biaya mahal dan kesan ruang
kurang jelas.
3) Integrated Mall (mall terpadu), adalah penggabungan mall terbuka dan tertutup.
Biasany berupa mall tertutup dengan akhiran mall terbuka. Hal ini juga merupakan
salah satu solusi climatic control.
Berdasarkan keterangan sumber ini maka bentuk yang paling menjawab solusi ruang
mall adalah semi open mall, karena dapat memberikan pilihan ruang yang lebih dinamis
antara ruang dalam dan ruang luar, namun akan memerlukan luasan tapak yang lebih besar
daripada closed mall.
b. Pola Pusat Perbelanjaan (Shopping Center)
Maithland dalam Bhumi (2012:21) menyebutkan bahwa pada dasarnya pola mall
berpola linier. Tatanan mall yang sering dijumpai adalah mall berkoridor tunggal dengan
lebar koridor standar antara 8-16 m. Untuk memudahkan akses pengunjung, pintu masuk
sebaiknya dapat dicapai dari segala arah. San Interior (2014) menyebutkan ada tiga pola
penataan retail dalam pusat perbelanjaan sebagai berikut :
1) Sistem Banyak Koridor
Dalam sistem banyak koridor memanfaatkan ruang sebanyak mungkin untuk dapat
menaruh barang sehingga tidak ada ruang yang terbuang (lihat gambar 2.1).
20
Beach Mall di Gianyar
Gambar 2.1 Sistem retail dengan banyak koridor
Sumber: San Interior (2014). Diakses pada 1 November 2015
2) Sistem Plaza
Sistem plaza memanfaatkan adanya ruang kosong (void) sebagai ruang bagi
pengunjung untuk melihat semua barang yang dijual (lihat gambar 2.2).
Gambar 2.2 Sistem retail Plaza
Sumber: San Interior (2014). Diakses pada 1 November 2015
3) Sistem Mall
Sistem mall menggunakan pedestrian yang disisinya berderet retail tempat berjualan
barang (lihat gambar 2.3).
Gambar 2.3 Sistem mall
Sumber: San Interior (2014). Diakses pada 1 November 2015.
Sehingga dengan demikian, pola mall memiliki visual ruang yang lebih baik dan
menghindari kesan padat barang yang sering membosankan konsumen. Sementara dalam
hubungannya dengan generator mall, Darlow (1972) menyebutkan beberapa pola yang
digunakan untuk menata mall sebagai berikut (lihat Gambar 2.4) :
21
Beach Mall di Gianyar
Gambar 2.4 Pola Peletakan Generator Mall
Sumber : Darlow (1972 :16)
“M” berarti magnet atau generator mall yang menurut sumber ini dapat berupa anchor
tenant dari berbagai brand yang terkenal. Hal tersebut dikarenakan brand yang terkenal
dapat menarik minat pengunjung dan seringkali menjadi pusat perhatian dibanding dengan
retail yang lain sehingga brand tersebut diberikan ruang lebih sebagai anchor tenant.
c. Dimensi Mall
Diterjemahkan dari Beddington (1982:16) dijelaskan hal yang perlu diperhatikan bahwa
mall jangan terlalu panjang karena dapat melelahkan pengunjung.panjang ideal sebuah
pedestrian mall berkisar antara 200-250 meter, setelah itu harus ada suatu ruang untuk
istirahat dan pause point dan suatu fokal poin yang menarik agar pengunjung tidak
kehilangan seleranya.
d. Penataan Retail
Masih mengacu pada sumber di atas jika penataan sirkulasi mal hanya memiiki satu
koridor, diharapkan semua retail dapat dilewati pengunjung sehingga semua retail
memiliki nilai nilai komersial yang sama. Berdasarkan Pickard (2002) dijelaskan
kompleksitas kegiatan yang terjadi pada suatu retail sebagai berikut (lihat Gambar 2.5):
Gambar 2.5 Pola aktivitas dalam sebuah retail
Sumber : Pickard (2002)
22
Beach Mall di Gianyar
Berdasarkan gambar di atas dapat disimpulkan bahwa display area atau ruang pajang
merupakan fokal poin yang menjadi daya tarik terhadap konsumen dan dituntut juga akses
untuk barang dan pengelolaan yang tidak mengganggu aktivitas utama. Sementara untuk
detail shop front atau fasad depan toko menurut Beddington (1982:25) ada beberapa tipe
(lihat gambar 2.1).
Gambar 2.6 Contoh bentuk shop front
Sumber : Beddingtin (1982:47)
e. Komposisi Ruang Penjualan
Lanus dalam Bhumi (2012:21-23) menjelaskan bahwa pada umumnya sebuah
pertokoan/perbelanjaan dapat dibagi menjadi dua area berdasarkan pemakaiannya yang
terdiri dari :
1) Ruang non penjualan (nonselling area), meliputi : ruang-ruang yang berhubungan
dengan pelayanan konsumen (coustemer service), proses memasukkan dan
menukarkan barang dagangan dan aktivitas pengelola dan karyawan.
2) Ruang pajang barang dagangan (display), tempat terjadinya interaksi antara
konsumen dengan penjual. Ruang ini juga disebut selling area.
Sementara untuk orientasi ruang-ruang dalam mall, berdasarkan kepuasan pelanggan
dan produktivitas karyawan, ada empat pendekatan umum menempatkan ruang-ruang
penjualan :
1) Sandwich Approach, keterbatasan sistem ini adalah tidak efisiennya bagi pelanggan
dan karyawan ke lantai tertentu dalam hubungannya untuk melakukan kegiatan non
selling area.
2) Core Approach, dengan menempatkan non selling area ke pusat core, arus
kedatangan barang bercampur dengan kegiatan penunjang dalam selling area.
23
Beach Mall di Gianyar
3) Peripheral Approach, pada metode ini telah dilakukan penanganan barang-barang
dagangan tanpa mengganggu kegiatan penunjang. Area non selling diletakkan
mengelilingi area penjualan.
4) Annex Approach, pada metode ini semua kegiatan non-penjualan dikelompokkan
menjadi satu dan diletakkan terpisah dengan daerah penjualan.
Sementara Jean Lambert (2010:3) menjelaskan ada beberapa tipe tenant sesuai
ukurannya (lihat tabel 2.1).
Tabel 2.1 Ukuran Tenant
No. Jenis Tenant Ukuran Minimal (m2) Ukuran Maksimal (m2)
1 Anchor Tenant 2.336 -
2 Mini-Anchor Tenant 935 2.335
3 Large Speciality Tenant 374 934
4 Speciality Tenant - 373 Sumber : Diterjemahkan dari Jean Lambert (2010:3)
f. Sistem Sirkulasi Mall
Sementara Beddington (1982:32) menjelaskan beberapa pola sirkulasi untuk loading
dan unloading dock seperti gambar berikut :
1) Sistem servis satu lajur
Sistem servis satu lajur memanfaatkan satu lajur (kiri/kanan) untuk digunakan
sebagai loading dan unloading barang (lihat gambar 2.7).
Gambar 2.7 One Way Service Road
Sumber: Beddington (1982:32)
2) Sistem servis dua lajur
Sistem servis dua lajur memanfaatkan 2 sisi lajur untuk loading dan unloading
(lihat gambar 2.8).
Gambar 2.8 One Way Service Road to shops
Sumber: Beddington (1982:32)
3) Sistem T
24
Beach Mall di Gianyar
Sistem T merupakan alternatif di tempat sempit dan untuk kelancaran sirkulasi
sehingga truk barang tidak memerlukan ruang untuk putar balik lagi (lihat gambar
2.9)
Gambar 2.9 Sistem T
Sumber: Beddington (1982:32)
4) Pola Loading Deck
Dalam loading dan unloading barang seringkali truk harus parkir dan menunggu
giliran, berikut pola yang dijelaskan dalam Beddington (1982:32) (lihat gambar
2.10).
Gambar 2.10 Pola loading deck
Sumber: Beddington (1982:32)
2.2.4 Aspek Struktural
Berikut ini akan dijelaskan kriteria perancangan mall berdasarkan aspek struktural yang
juga meliputi konstruksi dalam pembangunan mall. Sesuai dengan Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 Tentang Persyaratan Teknis Bangunan dan
Gedung, dijelaskan bahwa mall termasuk bangunan klas 6 dan ada beberapa persyaratan
mengenai struktur bangunan komersial sebagai berikut :
a. Jarak struktur utama dari tapak sekurang-kurangnya 10 m ke dalam tapak
b. Bangunan dengan bentuk dasar T, L dan U hendaknya menggunakan dilatasi pada 25 m
untuk mencegah kerusakan akibat gempa
c. Saat terjadi gempa, struktur bangunan harus dapat bertahan dalam waktu yang cukup
bagi pengguna untuk melarikan diri.
Sementara diterjemahkan dari Kevin Ducharme dan Matthew Paladino (2012:99)
disimpulkan bahwa untuk bangunan komersial, struktur yang paling direkomendasikan adalah
25
Beach Mall di Gianyar
struktur beton bertulang dengan atap kubah lingkaran. Hal ini didasari dari segi ekonomi yang
relatif murah dan efisien serta efektif untuk menunjang fungsi bangunan.
Dalam sumber juga dijelaskan ada tiga bagian struktur yang digunakan dalam bangunan
komersial yaitu :
a. Sub Struktur berupa pondasi
b. Supper struktur berupa kolom
c. Upper struktur berupa struktur penutup atap
Joseph De Chiara dan John Callender (1983:1297) dalam buku Time Saver Standard
menjelaskan beberapa kriteria desain yang menyangkut struktur diantaranya :
a. Jarak kolom dalam modul sebaiknya 6 m; 7,5 m; atau 9 m
b. Tinggi ceiling bersing berkisar antara 3 – 4 m untuk pandangan yang baik
c. Terdapat pilihan antara single level dan multi level, mall dengan multi level memiliki
void untuk pandangan secara vertikal.
2.2.5 Aspek Utilitas
Berikut ini akan dijelaskan kriteria-kriteria perancangan mall berdasarkan aspek
utilitasnya.
a. Sistem Pencahayaan
Sistem pencahayaan yang digunakan dalam mall terbagi menjadi 2 yaitu pencahayaan
alami dan buatan. Untuk pencahayaan alami yang terbaik adalah cahaya langit (bukan sinar
langsung) namun intensitasnya tidak bisa ditebak karena tergantung kondisi alam. Menurut
Manurung (2012) pencahayaan alami dalam pusat perbelanjaan (mall) mengikuti kriteria
sebagai berikut :
1) Pencahayaan alami pada pusat perbelanjaan sebaiknya diterapkan terutama pada pagi
hingga sore hari untuk menekan biaya konsumsi energi lampu.
2) Pencahayaan alami yang paling sering digunakan dalam pusat perbelanjaan adalah
pencahayaan alami pada atrium (void) dengan menggunakan skylight sehingga juga
memberi kesan luas dengan pencayhayaan yang optimal di siang hari.
3) Massa memanjang Timur-Barat lebih efektif untuk memasukkan cahaya alami,
sementara massa berbentuk lingkaran digunakan untuk memasukan cahaya secara
lebih merata.
4) Adaptasi bentuk bangunan terhadap pencahayaan alami seperti bentuk yang ramping,
void, fasad yang miring, fasad yang ditonjolkan atau bentuk segitiga yang
memungkinkan cahaya masuk dari kedua sisi bangunan.
26
Beach Mall di Gianyar
Sehubungan dengan sumber di atas berikut merupakan gambaran desain atrium dengan
pencahayaan alami sesuai dengan kondisi yang diinginkan menurut Watson dkk (1999)
(lihat gambar 2.11) :
Gambar 2.11 Variasi Atrium sesuai kondisi pencahayaan yang diinginkan
Sumber : Watson dkk (1999)
Sementara untuk pencahayaan buatan menggunakan lampu. Lampu dipilih sesuai
kegiatan. Masing-masing kegiatan memiliki kebutuhan cahaya yang berbeda seperti
berikut (lihat tabel 2.2) :
Tabel 2.2 Kebutuhan Pencahayaan untuk Berbagai Kegiatan
Jenis Pencahayaan Tingkat
Penerangan
(lux)
Contoh-contoh Area Kegiatan
Pencahayaan Umum untuk
ruangan dan area yang
jarang digunakan dan/atau
tugas-tugas atau visual
sederhana
20 Layanan penerangan yang minimum dalam area sirkulasi
luar ruangan, pertokoan di daerah terbuka, halaman tempat
penyimpanan
50 Tempat pejalan kaki & panggung
70 Ruang Boiler
100 Halaman Trafo, ruang tungku, dll.
150 area sirkulasi di industri, pertokoan dan ruang
penyimpanan
Pencahayaan umum untuk
interior
200 Layanan penerangan yang minimum dalam tugas
300 Meja & mesin kerja ukuran sedang, proses umum dalam
industri kimia dan makanan, kegiatan membaca dan
membuat arsip
450 Gantungan baju, pemeriksaan, kantor untuk menggambar,
perakitan mesin dan bagian yang halus, pekerjaan warna,
pekerjaan menggambar kritis.
1500 Pekerjaan mesin dan di atas meja yang sangat halus,
perakitan mesin presisi kecil dan instrumen; komponen
elektronik, pengukuran dan pemeriksaan bagian kecil yang
rumit (sebagian mungkin diberikan oleh tugas pencahayaan
setempat) Sumber : UNEP. 2015
Berdasarkan data tabel di atas dapat diketahui bahwa pencahayaan di pertokoan
membutuhkan intensitas sedang, namun untuk retail tertentu seperti bookstore dan barang
27
Beach Mall di Gianyar
kesenian memerlukan pencahayaan yang lebih terang. Sementara untuk lampu memiliki
intensitas yang beragam dan terukur sesuai kebutuhan (lihat tabel 2.3).
Tabel 2.3 Pencahayaan sesuai jenis lampu
Jenis Lampu
Lum/Watt Indeks
Perubahan
Warna
Penerapan Umur
(Jam) Kisaran Rata-
rata
Lampu Pijar 8-18 14 Baik sekali Rumah, restoran, penerangan
umum, penerangan darurat 1000
Lampu Neon 46-60 50 Lapisan w,r,t
yang baik
Kantor, pertokoan, rumah sakit,
rumah 5000
Lampu Neon
Kompak (CFL) 40-70 60 Sangat Baik Hotel, pertokoan, rumah, kantor
8000-
10000
Merkuri tekanan
tinggi (HPMV) 44-57 50 Cukup
Penerangan umum di pabrik, garasi,
tempat parkir mobil, penerangan
berlebihan/sangat terang
2000-
4000
Lampu Halogen 18-24 20 Baik Sekali Peraga, penerangan berlebihan,
arena pameran, area konstruksi
2000-
4000
Sodium tekanan
tinggi (HPSV) SON 67-121 90 Cukup
Penerangan umum di pabrik,
gudang, penerangan jalan
6000-
12000
Sodium tekanan
rendah (LPSV)
SOX
101-
175 150 Buruk
Jalan Raya, terowongan, kanal,
penerangan jalan
6000-
12000
Sumber : UNEP. 2015
Namun terjemahan dari Levine dan Vorsatz (2007:401) yang menjelaskan bahwa
bangunan dapat berfungsi sebagai kolektor dan transformer dari energi matahari sehingga
dapat mengurangi ketergantungan dari konsumsi energi listrik.
Energi surya juga dapat digunakan untuk pencahayaan, untuk pemanasan pasif dan
sebagai salah satu ventilasi alami, yang dapat memberikan banyak penghawaan yang
diperlukan. Sehingga dalam hal ini pemanfaatan lokasi dengan intensitas penyinaran yang
tinggi dapat dioptimalkan.
b. Sistem Penghawaan
Bhumi (2012:24) menjelaskan bahwa sistem penghawaan pada Mall (Pusat
Perbelanjaan) dapat digolongkan menjadi dua yaitu alami dan buatan, lebih jelasnya
sebagai berikut :
1) Sistem Penghawaan Alami
Sistem penghawaan alami adalah suatu sistem penghawaan yang memanfaatkan
hembusan angin dan iklim sekitar untuk penghawaannya atau tanpa bantuan alat.
2) Sistem Penghawaan Buatan
Penghawaan pada suatu Mall (Pusat Perbelanjaan) dapat diatur oleh Air Conditioner
atau biasa disebut dengan AC. Suhu yang biasanya digunakan 18-20 derajat celcius.
Penggunaan AC biasanya digunakan pada Mall dan Plaza yang biasanya cenderung
terdiri dari bangunan tunggal.
28
Beach Mall di Gianyar
2.3 Arsitektur Hijau (Green Architecture)
Pemahaman terhadap arsitektur mall selama ini lebih cenderung kepada pertokoan
tertutup yang kurang ramah lingkungan. Hal ini tidak lepas dari banyaknya desain mall yang
berkembang di Indonesia yang relatif hanya mengutamakan keuntungan tanpa memperhatikan
dampak terhadap lingkungan dan pemanasan global. Berdasarkan hal ini, seorang perancang
perlu memperhatikan konteks lingkungan dalam mengambil keputusan desain. Banyak
muncul nama langgam/style arsitektur yang mengklaim ekologis dan ramah lingkungan.
Namun dari sekian banyak nama itu, green architecture merupakan suatu label yang sudah di
akui dunia dan memiliki lembaga resmi. Selain itu, saat ini telah berkembang tend go-green di
berbagai bidang termasuk bidang pemerintahan di Indonesia.
Di Indonesia terdapat asosiasi yang menangani masalah Green Architecture yaitu GBCI.
Berdasarkan GBCI (2016) disebutkan bahwa Lembaga Konsil Bangunan Hijau Indonesia atau
Green Building Council Indonesia (GBCI) adalah lembaga mandiri (non-government) dan
nirlaba (non-for profit) yang berkomitmen penuh terhadap pendidikan masyarakat dalam
mengaplikasikan praktik-praktik terbaik lingkungan dan memfasilitasi transformasi industri
bangunan global yang berkelanjutan. GBCI merupakan Emerging Member dari World Green
Building Council (WGBC) yang berpusat di Toronto, Kanada. WGBC saat ini beranggotakan
97 negara dan hanya memiliki satu GBC di setiap negara.
Selain aktif mengkampanyekan trend go-green, GBCI juga menangani masalah
sertifikasi terhadap bangunan sebagai green building dan sudah menilai beberapa bangunan di
Indonesia baik dalam skala besar maupun sekala kecil seperti rumah tinggal. Seperti yang
dikutip langsung dari GBCI, ada beberapa ringkasan kriteria yang menjadi penilaian utama
sebagai berikut :
a. Tepat Guna Lahan
1) Adanya area lansekap berupa vegetasi (softscape) yang bebas dari struktur bangunan
dan struktur sederhana bangunan taman (hardscape) di atas permukaan tanah atau di
bawah tanah dengan kriteria sebagai berikut :
a) Untuk konstruksi baru, luas areanya adalah minimal 10% dari luas total lahan.
b) Untuk renovasi utama (major renovation), luas areanya adalah minimal 50% dari
ruang terbuka yang bebas basement dalam tapak.
2) Memilih daerah pembangunan yang dilengkapi minimal delapan dari 12 prasarana
sarana kota.
1. Jaringan Jalan
2. Jaringan penerangan dan Listrik
3. Jaringan Drainase
29
Beach Mall di Gianyar
4. STP Kawasan
5. Sistem Pembuangan Sampah
6. Sistem Pemadam Kebakaran
7. Jaringan Fiber Optik
8. Danau Buatan (Minimal 1% luas area)
9. Jalur Pejalan Kaki Kawasan
10. Jalur Pemipaan Gas
11. Jaringan Telepon
12. Jaringan Air bersih
3) Terdapat minimal 7 (tujuh) jenis fasilitas umum dalam jarak pencapaian jalan utama
sejauh 1500 m dari tapak.
1. Bank
2. Taman Umum
3. Parkir Umum (di luar lahan)
4. Warung/Toko Kelontong
5. Gedung Serba Guna
6. Pos Keamanan/Polisi
7. Tempat Ibadah
8. Lapangan Olah Raga
9. Tempat Penitipan Anak
10. Apotek
11. Rumah Makan/Kantin
12. Foto Kopi Umum
13. Fasilitas Kesehatan
14. Kantor Pos
15. Kantor Pemadam Kebakaran
16. Terminal/Stasiun Transportasi Umum
17. Perpustakaan
18. Kantor Pemerintah
19. Pasar
4) Adanya tempat parkir sepeda yang aman sebanyak satu unit parkir per 20 pengguna
gedung hingga maksimal 100 unit parkir sepeda
5) Adanya area lansekap berupa vegetasi (softscape) yang bebas dari bangunan taman
(hardscape) yang terletak di atas permukaan tanah seluas minimal 40% luas total
30
Beach Mall di Gianyar
lahan. Luas area yang diperhitungkan adalah termasuk yang tersebut di Prasyarat 1,
taman di atas basement, roof garden, terrace garden, dan wall garden.
6) Menggunakan green roof sebesar 50% dari luas atap yang tidak digunakan untuk
mechanical electrical (ME), dihitung dari luas tajuk.
7) Desain lansekap berupa vegetasi (softscape) pada sirkulasi utama pejalan kaki
menunjukkan adanya pelindung dari panas akibat radiasi matahari.
8) Pengurangan beban volume limpasan air hujan ke jaringan drainase kota dari lokasi
bangunan hingga 50%, yang dihitung menggunakan nilai intensitas curah hujan
sebesar 50 mm/hari.
9) Menggunakan teknologi-teknologi yang dapat mengurangi debit limpasan air hujan
b. Efisiensi dan Konservasi Energi
1) Mendorong penghematan konsumsi energi melalui aplikasi langkah-langkah efisiensi
energi.
2) Menggunakan lampu dengan daya pencahayaan lebih hemat sebesar 15% daripada
daya pencahayaan yang tercantum dalam SNI 03 6197-2011 atau SNI edisi terbaru
tentang Konservasi Energi pada Sistem Pencahayaan.
3) Menggunakan fitur hemat energi pada lift, menggunakan sensor gerak, atau sleep
mode pada eskalator.
4) Penggunaaan cahaya alami secara optimal sehingga minimal 30% luas lantai yang
digunakan untuk bekerja mendapatkan intensitas cahaya alami minimal sebesar 300
lux. Perhitungan dapat dilakukan dengan cara manual atau dengan software.
5) Mendorong penggunaan ventilasi yang efisien di area publik (non nett lettable area)
untuk mengurangi konsumsi energi.
6) Tidak mengkondisikan (tidak memberi AC) ruang WC, tangga, koridor, dan lobi lift,
serta melengkapi ruangan tersebut dengan ventilasi alami ataupun mekanik.
7) Menggunakan sumber energi baru dan terbarukan. Setiap 0,5% daya listrik yang
dibutuhkan gedung yang dapat dipenuhi oleh sumber energi terbarukan
c. Konservasi Air
1) Pemasangan alat meteran air (volume meter) yang ditempatkan di lokasilokasi tertentu
pada sistem distribusi air, sebagai berikut:
Satu volume meter di setiap sistem keluaran sumber air bersih seperti sumber
PDAM atau air tanah.
Satu volume meter untuk memonitor keluaran sistem air daur ulang.
31
Beach Mall di Gianyar
Satu volume meter dipasang untuk mengukur tambahan keluaran air bersih apabila
dari sistem daur ulang tidak mencukupi.
2) Meningkatkan penghematan penggunaan air bersih yang akan mengurangi beban
konsumsi air bersih dan mengurangi keluaran air limbah
3) Menyediakan air dari sumber daur ulang yang bersumber dari air limbah gedung untuk
mengurangi kebutuhan air dari sumber utama.
4) Penggunaan seluruh air bekas pakai (grey water) yang telah di daur ulang untuk
kebutuhan sistem flushing atau cooling tower
5) Menyediakan instalasi tangki penampungan air hujan kapasitas 20% dari jumlah air
hujan yang jatuh di atas atap bangunan yang dihitung menggunakan nilai intensitas
curah hujan sebesar 50 mm/hari.
6) Seluruh air yang digunakan untuk irigasi gedung tidak berasal dari sumber air tanah
dan/atau PDAM.
d. Sumber dan Siklus Material
1) Menggunakan material yang memiliki sertifikat sistem manajemen lingkungan pada
proses produksinya minimal bernilai 30% dari total biaya material. Sertifikat dinilai
sah bila masih berlaku dalam rentang waktu proses pembelian dalam konstruksi
berjalan.
2) Tidak menggunakan bahan perusak ozon pada seluruh sistem pendingin gedung
3) Desain yang menggunakan material modular atau prafabrikasi (tidak termasuk
equipment) sebesar 30% dari total biaya material.
4) Menggunakan material yang lokasi asal bahan baku utama dan pabrikasinya berada di
dalam radius 1.000 km dari lokasi proyek minimal bernilai 50% dari total biaya
material.
e. Kesehatan dan Kenyamanan dalam Ruang
1) Menjaga dan meningkatkan kualitas udara di dalam ruangan dengan melakukan
introduksi udara luar ruang sesuai dengan kebutuhan laju ventilasi untuk kesehatan
pengguna gedung.
2) Memantau konsentrasi karbondioksida (CO 2) dalam mengatur masukan udara segar
sehingga menjaga kesehatan pengguna gedung
3) Memasang tanda “Dilarang Merokok di Seluruh Area Gedung” dan tidak
menyediakan bangunan/area khusus untuk merokok di dalam gedung. Apabila
tersedia, bangunan/area merokok di luar gedung, minimal berada pada jarak 5 m dari
pintu masuk, outdoor air intake, dan bukaan jendela.
32
Beach Mall di Gianyar
4) Mengurangi polusi udara ruang dari emisi material bangunan yang dapat mengganggu
kenyamanan dan kesehatan pekerja konstruksi dan pengguna gedung.
5) Mengurangi kelelahan mata dengan memberikan pemandangan jarak jauh dan
menyediakan koneksi visual ke luar gedung
6) Mencegah terjadinya gangguan visual akibat tingkat pencahayaan yang tidak sesuai
dengan daya akomodasi mata.
7) Menjaga kenyamanan suhu dan kelembaban udara ruangan yang dikondisikan stabil
untuk meningkatkan produktivitas pengguna gedung.
f. Manajemen Lingkungan Bangunan
1) Adanya instalasi atau fasilitas untuk memilah dan mengumpulkan sampah sejenis
sampah rumah tangga (UU No. 18 Tahun 2008) berdasarkan jenis organik, anorganik,
dan B3
2) Limbah cair, dengan menjaga kualitas seluruh buangan air yang timbul dari aktivitas
konstruksi agar tidak mencemari drainase kota
Dalam ruang lingkup studi ini kriteria di atas hanya digunakan sebagai pembanding
dalam menyusun landasan perancangan. Dengan berusaha mengikuti kaidah arsitektur hijau
diharapkan rancangan mall memiliki dampak yang lebih baik terhadap lingkungan di
sekitarnya.
33
Beach Mall di Gianyar
2.4 Studi Fasilitas Sejenis
Berikut disajikan hasil observasi fasilitas sejenis yang dilakukan pada Oktober 2015
dengan cara mengunjungi langsung objek observasi dan mengambil data yang diperlukan.
2.4.1 Beachwalk Kuta Bali
Beachwalk Kuta Bali merupakan jenis mall yang memiliki hubungan dengan pantai
yaitu Pantai Kuta. Mall ini dibuka sejak tahun 2012 dan kini menjadi salah satu mall paling
ramai di Bali. Mall ini berlokasi di Jalan Pantai Kuta, sekitar 25 menit dari Bandara Ngurah
Rai dan sangat dekat dengan Pantai Kuta (lihat gambar 2.12).
Gambar 2.12 Posisi Beach Walk Bali dari Bandara
Sumber : Google Map
Kompleks rekreasi dan hiburan ini berdiri diatas lahan seluas 3,7 hektar tepat di depan
pantai utama di ujung jalan Pantai Kuta. Beachwalk dalam gambar peta situasi sesungguhnya
merupakan satu komplek dengan Sheraton Resort sehingga dari citra satelit terlihat menyatu
(lihat gambar 2.13).
Gambar 2.13 Tapak Plan Beachwalk
Sumber: Google Earth – Beachwalk Kuta Bali
Di sebelah selatan Beachwalk terdapat hotel Seraton Ressort, yang juga masih dalam
satu kompleks dengan mall ini. Sementara terlihat dalam gambar pola penataan massa di
beachwalk menggunakan konsep semi open mall dan layout mall ini menonjolkan penataan
landscape untuk menghilangkan kesan toko dalam ruangan (lihat gambar 2.14).
34
Beach Mall di Gianyar
Gambar 2.14 Layout Beachwalk (ukuran penuh terlampir-1)
Sumber : Observasi 8 Oktober 2015
Mall ini mulai beroperasi jam 09.00 WITA hingga 22.00 WITA dan buka setiap hari.
Sementara untuk jam kerja kantor pengelola hanya pada hari senin sampai jumat mulai pukul
09.00 hingga pukul 18.00 WITA. Mall ini mengambil keuntungan dari pemandangan sunset
di Pantai Kuta yang menawan sehingga puncak kunjungan di mall ini terjadi pada sore hari.
Konsep semi open dan pantai membuat mall ini memiliki banyak kolam yang juga berfungsi
sebagai penyejuk alami bangunan (lihat gambar 2.15)
Gambar 2.15 Kolam besar di Beachwalk
Sumber : Observasi 8 Oktober 2015
Desain Beachwalk mengadopsi konsep semi indoor yang lebih menekankan konsep
landscape. Hal ini menjadikan nuansa yang berbeda dari sebuah mall. Kolam besar dan
meneteskan air terletak langsung di depan retail menguatkan kesan ruang luar yang
terintegrasi dengan mall ini. Selain itu, desain yang berkelanjutan dan tindakan ramah
lingkungan seperti sistem penampungan air hujan juga tersedia di sini.
35
Beach Mall di Gianyar
Namun dalam retailnya masih mempertahankan nuansa modern dan mewah. Penyewa
tempat Beachwalk mencakup beberapa merek terkenal kelas dunia termasuk, Mango, Zara,
Gap dan Topshop. Barang-barang yang dijual oleh merek dagang tersebut sering menjadi
trend setter. (lihat gambar 2.16).
Gambar 2.16 Retail Pakaian di Beachwalk
Sumber : Observasi april 2015
Dalam menangani pengunjung yang memakai kendaraan pribadi, ada banyak pilihan
tempat parkir bagi pengunjung di mall ini. Di depan mall, yaitu di jalan pantai Kuta bisa
dimanfaatkan untuk parkir sepeda motor. Tempat parkir bawah tanah hingga seribu kendaraan
disediakan di lantai area parkir bawah tanah, dan ada juga area parkir multi-level yang
nyaman untuk sepeda motor dekat Harris Hotel jika tempat parkir di Jalan Pantai Kuta penuh
(lihat gambar 2.17).
Gambar 2.17 Parkir di depan jalan menuju pantai kuta (kiri); parkir bertingkat (kanan)
Sumber : Observasi 8 Oktober 2015
Mall ini merupakan bangunan 4 lantai dengan 1 basement sebagai tempat parkir dan
utilitias, setiap lantai seolah-olah memiliki bentuk yang berbeda dengan grid struktur yang
cukup rumit. Berikut layout tiap levelnya (lihat gambar 2.18).
36
Beach Mall di Gianyar
Gambar 2.18 Layout Tiap Lantai Beachwalk
Sumber : Observasi 8 Oktober 2015
Jadi, informasi yang dapat diperoleh dari hasil studi banding terhadap objek Beachwalk
Kuta Bali adalah :
a. Beachwalk bukan hanya sekedar pusat perbelanjaan, tetapi juga merupakan tempat
jalan-jalan dan hiburan yang rekreatif.
b. Daya tarik Beachwalk karena menggunakan konsep semi outdor mall dengan
memaksimalkan landscape sebagai bagian dari aktivitas mall
c. Selain itu, desain bangunan yang unik dan plastis menjadikan bangunan mall ini
terlihat lebih menarik dibandingkan bangunan lainnya.
d. Adapun fasilitas secara umum di mall ini adalah sebagai berikut :
e. Retail pakaian, buku makanan, peralatan rumah tangga, elektronik
f. Galeri batik
g. Pujasera : masakan lokal, internasional, junk food
h. Bioskop, kidzone, tempat penitipan anak
i. Taman Rekreasi, panggung, street furniture
j. Kantor Pengelola, Toilet, MEP
37
Beach Mall di Gianyar
2.4.2 Mall Bali Galeria
Mall Bali Galeria disebut juga MBG merupakan mall pertama di Bali yang memiliki
bioskop sebagai fasilitas penunjangnya. Mall ini terletak di depan persimpangan Rewa Ruci
dan sekitar 17 menit dari bandara Ngurah Rai Tuban (lihat gambar 2.19).
Gambar 2.19 Lokasi Mall Bali Galeria
Sumber : Google Earth Observasi 6 Oktober 2015
Data yang disajikan bersumber dari observasi langsung ke objek studi. (Observasi
Penulis, Oktober 2015). Mall Bali Galeria adalah sebuah pusat perbelanjaan yang terletak Jl.
By pass I Gusti Ngurah Rai, Simpang Dewa Ruci Kuta, Bali. Mall Bali Galeria merupakan
salah satu mall terbesar di Bali dengan luas bangunan 9.830 m² yang mengincar kalangan
masyarakat kaum menengah keatas. Di bagian Utara yang merupakan bagian depan mall ini
justru tidak terletak di depan jalan utama, hanya akses masuk/keluar yang terlihat dari jalan
utama (lihat gambar 2.20).
Gambar 2.20 Tapak Plan dan Peta Situasi Bali Galeria
Sumber : Google Earth – Mall Bali Galeria
Gambar di atas adalah pencitraan satelit google earth untuk Mall Bali Galeria karena
data site plan tidak tersedia saat observasi ke lapangan. Pada gambar di atas dapat dilihat
bahwa Mall Bali Galeria masih satu kompleks dengan Supermarket Hypermart yang ada di
sebelah timur dari Mall Bali Galeria (lihat gambar 2.21).
38
Beach Mall di Gianyar
Mall ini mengusung type duty free sehingga beberapa barang impor yang dijual bebas
dari pajak sehingga lebih murah. Adapun jenis barang yang dijual di kompleks ini meliputi :
a. Barang-barang yang bersifat kebutuhan primer, berupa makanan dan minuman, pakaian,
sepatu, dan sandal, pada bagian ini terdapat pada wilayah swalayan Hypermart yang
terletak pada lantai dua bangunan ini.
b. Barang-barang yang bersifat kebutuhan Sekunder, seperti buku bacaan, terletak pada
bagian timur bangunan pada Matahari Departement Store.
c. Barang- barang yang bersifat pelengkap kebutuhan dan bersifat hiburan seperti, CD,
Kaset, kosmetik terletak pada tengah-tengah bangunan utama.
Sementara Fasilitas-fasilitas yang ada di Mall Bali Galeria ini meliputi :
a. Fasilitas Pusat Perbelanjaan
Fasiltas pertokoan yang melayani kegiatan jual-beli, dengan penyewa besar (Anchor
Tenant) seperti Duty Free Shop, Hypermart, Matahari Departement Store, ACE Hardware,
Informa Furnishings, Gramedia Bookstores dan beberapa retail kecil yang terdapat dalam
mall ini (lihat gambar 2.22).
Gambar 2.22 Retail Hypermart dan Bilabong di Mall Bali Galeria
Sumber : Observasi 6 Oktober 2015
Gambar 2.21 Layout Mall Bali Galleria (ukuran penuh terlampir-2)
Sumber : Digambar ulang dari Mall Bali Galeria, 2015
39
Beach Mall di Gianyar
b. Fasilitas Food and Baverage (Khusus Makanan dan Minuman)
Yaitu berisi retail yang disewa oleh pengelola pujasera seperti Ryoshi Japanesse
Restaurant, Pizza Hut, Roti Boy, Hoka-Hoka Bento, Baskin and Robins Ice Cream, J.CO
Donuts and Coffee, BreadTalk, dan kios-kios lainnya
c. Fasilitas Entertainment (Hiburan)
Pada Mall Bali Galleria terdapat beberapa kawasan hiburan anatara lain : Galeria 21,
Planet Hollywood, Timezone. KidzStations, Disctarra dan kios-kios lainnya (lihat gambar
2.23).
Gambar 2.23 Bioskop (kiri) dan Disc Tarra (kanan) di Mall Bali Galeria
Sumber : Observasi 6 Oktober 2015
d. Fasilitas Pelengkap
Kantor pengelola, plaza-plaza terbuka dan main hall. Plaza terbuka bagian tengah dan
timur yang dimanfaatkan untuk area duduk dikelilingi oleh kebun. Plaza terbuka bagian
barat dimanfaatkan untuk area istirahat dan juga dimanfaatkan oleh fasilitas food and
beverage sebagai area makan dan area bermain anak. Pada main hall sering dimanfaatkan
sebagai area pameran produk serta dimanfaatkan sebagai area pertunjukan (lihat gambar
2.24).
Gambar 2.24 Plaza Terbuka di MBG sebagai panggung (kiri) dan RTH (kanan)
Sumber : Observasi 6 Oktober 2015
40
Beach Mall di Gianyar
2.4.3 Kartika Sari Mall, Dago, Bandung
Data yang disajikan bersumber dari observasi langsung ke lokasi objek studi.
(Observasi Penulis, 25 Oktober 2015). Kepergian penulis ke Bandung saat itu dalam rangka
mengikuti suatu sayembara di ITB. Kartika Sari Mall Dago merupakan suatu mall oleh-oleh
khas Bandung yang cukup terkenal di Dago, terbukti dengan ramainya kunjungan ke mall ini.
Lokasinya yang strategis di tengah kota dan memiliki akses ke Jalan Raya Haji Juanda (lihaat
gambar 2.25).
Gambar 2.25 Lokasi Kartika Sari Mall
Sumber : Observasi 25 Oktober 2015
Dari peta situasi, terlihat lingkungan di sekitar mall merupakan area pada terbangun.
Peta situasi di sekitar mall sebagai berikut (lihat gambar 2.26-2.27).
Gambar 2.26 Peta Situasi Kartika Sari Mall
Sumber : Observasi 25 Oktober 2015
Gambar 2.27 Suasana eksterior (kiri) dan void di dalam mall (kanan)
Sumber : Observasi 25 Oktober 2015
41
Beach Mall di Gianyar
Bentuk dasar mall ini adalah persegi panjang yang memanjang ke belakang dengan
pertimbangan efisiensi lahan yang tinggi. Gambar di bawah ini adalah layout dari Kartika Sari
Mall Dago Bandung (lihat gambar 2.28).
Gambar 2.28 Layout Kartika Sari Mall (ukuran penuh terlampir-3)
Sumber : Observasi 25 Oktober 2015 (redraw)
Mall ini buka setiap hari mulai pukul 09.00 – 22.00 waktu setempat. Sementara
fasilitas-fasilitas yang ada dalam mall ini diantaranya sebagai berikut :
a. Fasilitas Utama
Fasillitas utama di lantai dasar berupa plaza mall berupa taman (indoor) dan pusat
belanja oleh-oleh yang memegang andil besar dalam operasional mall. sementara di lantai
1 terdapat retail pakaian (lihat gambar 2.29).
Gambar 2.29 Retail pakaian (kiri) dan taman indoor (kanan)
Sumber : Observasi 25 Oktober 2015
b. Fasilitas Penunjang
Fasilitas penunjang di lantai dasar berupa ruang pembayaran, dan seating area.
Sementara di lantai 1 terdapat kidzone (lihat gambar 2.30).
42
Beach Mall di Gianyar
Gambar 2.30 kidzone (kiri) dan seating area (kanan)
Sumber : Observasi 25 Oktober 2015
c. Fasilitas Pelengkap
Fasilitas pelengkap di basement berupa parkir mobil, di lantai dasar terdapat parkir
ruang pengelola, dan ruang informasi (lihat gambar 2.31).
Gambar 2.31 information center (kiri) dan maket mall (kanan)
Sumber : Observasi 25 Oktober 2015
d. Fasilitas Servis
Di lantai dasar terdapat Toilet, sementara di lantai 1 terdapat toilet dan mushola karena
mayoritas pengunjung dan pengelola beragama islam (lihat gambar 2.32).
Gambar 2.32 toilet pengunjung
Sumber : Observasi 25 Oktober 2015
2.4.4 Komparasi Studi Banding
Berdasarkan data studi banding yang telah terkumpul selanjutnya dilakukan analisis
menggunakan metode perbandingan. Perbandingan ini ditinjau dari segi teknis dan non-teknis
untuk mendapatkan kriteria desain yang relevan terhadap proyek yang akan dibangun (lihat
tabel 2.5).
43
Beach Mall di Gianyar
Tabel 2.4 Komparasi Hasil Studi Banding :
Objek
Aspek Beachwalk Kuta Bali Mall Bali Galeria Kartika Sari Mall
Sumber data Observasi, 15 Oktober
2015, wawancara
Observasi, 18 Oktober
2015
Observasi, 25 Oktober
2015
Lokasi Jalan Pantai Kuta, Badung,
Bali
Jalan Kartika Plaza Kuta,
Kabupaten Badung
Jalan Haji Juanda, Dago,
Bandung
Daya tarik utama
pengunjung pada
mall
Pantai Kuta, visual mall
yang unik
Jalan By Pass Ngurah Rai,
Simpang Dewa Ruci,
cinema xxi
lokasi strategis, barang
yang dijual dalam mall
yaitu oleh-oleh khas
Bandung
Luas Bangunan 3,7 Ha 1,5 Ha 0,5 Ha
Pola Ruang Bentuk dasar massa elips,
plastis, ruang terbuka di
tengah sebagai plaza dan
stage
Bentuk dasar massa Persegi
panjang, ruang terbuka di
tengah sebagai plaza dan
stage
Bentuk massa persegi,
solid monolith, mall
tertutup, void indoor di
tengah
Arsitektur Mall Style kontemporer, atap
utama kerucut material
alang-alang sintetis, green
roof, finishing lantai utama
keramik granit, lantai luar
kayu
Style neo vernakular, atap
limasan dan pelana, ukiran
Bali, material bata merah
bali, finishing lantai
keramik
Style modern, atap pelana,
fiishing lantai keramik,
terdapat taman artifisial di
sela-sela interior
Struktur Bangunan 3 lantai + 2 basement,
struktur rangka, grid kolom
elips dinamis tak beraturan
2 lantai + basement +
mezanine, struktur rangka
grid kotak beraturan
2 lantai + 2 basement,
struktur rangka, grid
beraturan
Aspek utilitas pencahayaan alami-buatan,
AC sentral, genset, pompa,
STP
pencahayaan alami-buatan,
AC sentral, genset, pompa,
STP
pencahayaan buatan,
genset, pompa
Plaza Mall ruang terbuka dengan
taman, kolam, roof garden
ruang terbuka dengan
taman
void dan taman indoor
Fasilitas
Perbelanjaan
Kebutuhan Sehari-hari,
pakaian, makanan dan
minuman, elektronik,
keperluan rumah tangga,
Buku Hiburan
Kebutuhan Sehari-hari,
pakaian, makanan dan
minuman, elektronik,
keperluan rumah tangga,
Buku Hiburan
Oleh-oleh berupa makanan,
pakaian, elektronik
Fasilitas
Penunjang
Bioskop, Restoran,
kidzone, penitipan anak,
seating area, stage,
photobooth
Bioskop, Kidzone, Planet
Hollywood, Disc Tarra,
seating area, stage
Kidzone, seating area
Sistem Parkir Basement, Tepi jalan
Pantai Kuta, betingkat, VIP
Dalam Tapak (ground),
basement, bertingkat
Basement, ground
Jam Operasional 09.00 -10.00 WITA 09.00 -10.00 WITA 09.00 – 10.00 WIB
Jumlah Tenant 215 250 25
Jumlah Divisi dan
Pegawai
5 Devisi dan 80 Pegawai 90 Pegawai 40 Pegawai
Berdasarkan tabel di atas, maka disimpulkan objek studi banding yang paling
mendekati dengan Beach Mall adalah Beachwalk di Kuta, Bali. Namun beberapa kriteria
dari Mall Bali Galeria dan Kartika Sari masih tetap dijadikan pertimbangan seperti ciri
khas arsitektur lokal, taman indoor dan finishing material.
44
Beach Mall di Gianyar
2.5 Studi Fasilitas Penunjang (Tambahan)
Studi fasilitas penunjang merupakan studi lebih lanjut terhadap beberapa fasilitas
penunjang yang memiliki spesifikasi berbeda dari retail reguler sehingga perlu dilakukan studi
untuk mendapatkan kriteria desainnya.
2.5.1 Bioskop
Menurut Wikipedia (2015) Bioskop adalah tempat untuk menonton pertunjukan film
dengan menggunakan layar lebar. Gambar film diproyeksikan ke layar menggunakan
proyektor. Berdasarkan sumber di atas juga disebutkan klasifikasi bioskop sesuai jumlah
tempat duduk penontonnya sebagai berikut :
1) Kapasitas kecil : kapasitas 400 - 600 tempat duduk
2) Kapasitas sedang : kapasitas 600 - 800 tempat duduk
3) Kapasitas besar : kapasitas > 800 tempat duduk
Angka ini merupakan kapasitas untuk bioskop yang umum di luar negeri. Kenyataannya
di Indonesia kapasitas bioskop type Primere yang hanya 80 orang dalam satu studio. Hal ini
dikarenakan perbedaan merk dagang dari bioskop tersebut sehingga standar jumlah kursi yang
diterapkan juga berbeda. Dengan demikian dikatakan bahwa angka ini bukan merupakan
prasyarat yang mengikat. Untuk arsitektural ruang dan dimensinya menggunakan standar Neufert
Architect Data dalam Neufert (2000) Sebagai berikut :
Gambar 2.34 Ukuran Layar Bioskop
Sumber : Neufert, 2000
Gambar 2.33 Sistem Seat
Sumber : Neufert, 2000
Gambar 2.35 Jarak antar seat
Sumber : Neufert, 2000
45
Beach Mall di Gianyar
Galeria XXI Denpasar merupakan fasilitas sejenis yang menjadi fasilitas tambahan dari
Mall Bali Galeria dan masih merupakan satu kompleks dengan MBG. Bioskop ini
memiliki 2 studio reguler dengan kapasitas sekitar 210 tempat duduk. Berikut merupakan
fot observasinya :
2.5.2 Panggung Hiburan (Stage)
Panggung menurut Purwadarminta dalam Subagiyo (2010) ialah lantai yang bertiang
atau rumah yang tinggi atau lantai yang berbeda ketinggiannya untuk bermain sandiwara,
balkon atau podium. Dalam seni pertunjukan panggung dikenal dengan istilah Stage
melingkupi pengertian seluruh panggung. Syarat suatu panggung menurut sumber ini adalah :
1) Dapat memberi ruang kepada gerak-laku.
2) Dapat memberi pernyataan suasana lakon.
3) Dapat memberi pandangan yang menarik.
4) Dapat dilihat dan dimengerti oleh penonton.
5) Merupakan rancangan yang sederhana
Berdasarkan sumber yang sama juga dijelaskan beberapa jenis panggung yang
berkembang hingga saat ini :
Gambar 2.38 Ruang Tunggu
Sumber : Observasi, Januari 2016
Gambar 2.37 Front Office
Sumber : Observasi, Januari 2016
Gambar 2.36 Ruang Pemutaran Film
Sumber : Observasi , Januari 2016
46
Beach Mall di Gianyar
a. Panggung Prosenium atau Panggung Pigura
Panggung prosenium merupakan panggung konvensional yang memiliki ruang
prosenium atau suatu bingkai gambar melalui mana penonton menyaksikan pertunjukan.
b. Panggung Portable
Panggung portable yaitu panggung tanpa layar muka dan dapat dibuat di dalam maupun
di luar gedung dengan mempergunakan panggung (podium, platform) yang dipasang
dengan kokoh di atas kuda-kuda
c. Panggung Arena
Panggung ini dapat dibuat di dalam maupun di luar gedung asal dapat dipergunakan
secara memadai. Kursi-kursi penonton diatur sedemikian rupa sehingga tempat panggung
berada di tengah dan antara deretan kursi ada lorong untuk masuk dan keluar pemain atau
penari menurut kebutuhan pertunjukan tersebut
d. Panggung Terbuka
Panggung terbuka sebetulnya lahir dan dibuat di daerah atau tempat terbuka. Berbagai
variasi dapat digunakan untuk memproduksi pertunjukan di tempat terbuka. Berikut adalah
gambar keempat jenis panggung tersebut :
Gambar 2.39 Panggung Prosenium
Sumber : Subagiyo (2010)
Gambar 2.40 Panggung Portable
Sumber : Subagiyo (2010)
Gambar 2.42 Panggung Arena
Sumber : Subagiyo (2010) Gambar 2.41 Panggung Terbuka
Sumber : Subagiyo (2010)
47
Beach Mall di Gianyar
2.5.3 Area Permainan (Gamezone)
Area permainan dalam sebuah mall atau pusat perbelanjaan lainnya biasanya merupakan
suatu ruang yang berisikan wahana permainan bagi anak-anak. Ada banyak perbedaan nama
yang digunakan pada setiap mall seperti Timezone, Playtime, Kidzone dan lainnya sesuai
merk dagangnya. Masing-masing juga memiliki jenis wahana tersendiri serta cukup sulit
mencari referensi literatur yang relevan menjelaskan mengenai fasilitas ini sehingga dalam
studi kali ini lebih banyak disajikan data fasilitas sejenis. Berikut merupakan data
observasinya :
Berdasarkan keterangan gambar di atas dapat diketauhi bahwa gamezone maupun dalam
istilah laninya merupakan suatu ruang retail yang sengaja difungsikan untuk menyediakan
jasa permainan kepada anak-anak hingga remaja. Jenis permainan tersebut ada yang berbasis
elektronik maupun permainan fisik. Keuntukngan didapatkan dari sewa koin/tiket masuk dan
penjualan merchandise seperti boneka dan mainan.
2.6 Spesifikasi Umum Beach Mall
Spesifikasi umum merupakan hasil kesimpulan dan sintesa data dari studi literatur dan
studi proyek sejenis.
2.6.1 Definisi Beach Mall
Berikut adalah pemaparan dan pemahaman terhadap Judul Proyek terpilih yaitu “Beach
Mall”. Penjelasan lebih rinci sebagai beikut :
Beach atau pantai menurut Yuwono dalam Kodoatie dan Sjarief (2010:319) merupakan
daerah yang berada di tepi laut yang terdiri atas daerah darat dan perairan sebatas antara surut
terendah dan pasang tertinggi..
Mall berarti sebagai suatu ruang rekreasi yang menghubungkan dua pusat keramaian
atau lebih dengan definisi yang berkembang ke arah pusat perbelanjaan yang terbentuk oleh
deretan pertokoan yang berorientasi ke arah mall.
Gambar 2.44 Amazing World di Beachwalk
Sumber : Observasi, Oktober 2015
Gambar 2.43 Kidzone di Kartika Sari Mall Bandung
Sumber : Observasi, Oktober 2015
48
Beach Mall di Gianyar
Jadi, Beach Mall dapat diartikan sebagai suatu mall yang terletak di Pantai,
menggunakan pantai sebagai salah satu generatornya dan pada ruang arsitektural mall
memiliki orientasi ke pantai.
2.6.2 Jenis dan Klasfikasi Beach Mall sebagai pusat perbelanjaan
a. Berdasarkan Jenis Barang yang Dijual
Beach Mall termasuk jenis perbelanjaan Semi Demand (setengah permintaan), yaitu
yang menjual barang-barang untuk kebutuhan tertentu dalam kehidupan sehari-hari.
Adapun barang-barangnya meliputi pakaian, makanan dan minuman, elektronik, buku,
mainan dan hiburan.
b. Berdasarkan Ruang Lingkup Pelayanan
Beach Mall termasuk dalam pusat perbelanjaan kelas distrik yang mempunyai
jangkauan pelayanan 40.000 sampai 150.000 penduduk (skala wilayah), dengan luas
bangunan berkisar antara 9.290-27.870 m2. Unit-unit unit-unit penjualannya terdiri atas
junior departement store, supermarket, dan toko-toko.
c. Berdasarkan Sistem Transaksi
Beach Mall Menjual barang dalam partai kecil atau per satuan barang. Beach Mall lebih
banyak menarik pembeli karena tingkat variasi barangnya yang tinggi. Area display barang
dagangan memerlukan ruang dengan dimensi yang relatif besar untuk mewadahi variasi
dagangan yang tinggi. Sebaliknya, gudang hanya memerlukan area dengan dimensi yang
lebih kecil. Area dropping barang bukan merupakan area vital pada mall jenis ini.
d. Berdasarkan Lokasi
Jika dilihat dari lokasi maka beach mall termasuk dalam kategori shopping precint yang
merupakan kompleks pertokoan terbuka yang menghadap pada suatu ruang terbuka yang
bebas. Perbelanjaan ini dibangun di dekat objek wisata pantai.
2.6.3 Tujuan
Tujuan utama dari Beach Mall adalah untuk menampung, menyediakan dan mewadahi
dari kebutuhan orang-orang di sekitar kawasan wisata Pantai dalam memenuhi kebutuhan
wisata maupun kebutuhan sekunder tertentu. Kebutuhan tersebut baik dalam rekreasi, dan
kebutuhan pokok seperti makanan, minuman, pakaian, dan lain sebagainya dengan
menggabungkan antara produk yang bersifat lokal dengan modern. Dan juga mampu
memberikan suasana pantai yang berbeda yang dilihat dari segi desain dan suasana ruang.
2.6.4 Fungsi-fungsi
Dengan dibangunnya Beach Mall ini tentunya tidak hanya menyinggung satu bidang
kegiatan. Adapun beberapa fungsi dengan berdirinya Beach Mall ini diantaranya :
49
Beach Mall di Gianyar
a. Fungsi Utama (Ekonomi)
Dengan adanya Beach Mall maka dapat menguntungkan beberapa pihak, diantaranya :
1) Pengelola Beach Mall yang mendapatkan keuntungan dari pajak sewa tenant, parkir,
penyewaan wahana dan jasa lainnya.
2) Investor (penyewa tenant) yang mendapatkan keuntungan dari penjualan barang dan
jasa yang ada di Beach Mall.
3) Masyarakat lokal yang mendapatkan keuntungan dengan tersedianya lapangan kerja
dan kesempatan bagi vendor lokal untuk ikut menjadi penyewa tenant.
4) Pemerintah setempat yang mendapatkan keuntungan dari pajak operasional mall.
b. Fungsi Utama (Rekreasi dan Pariwisata)
Beach Mall tidak hanya menjadi tempat penjualan barang dan jasa, namun juga
merupakan tempat rekreasi masyarakat lokal, wisatawan domesitik dan manca negara yang
berkunjung ke pantai. Hal ini juga didukung dengan penyediaan fasilitas penunjang yang
bersifat rekreatif dan dapat menarik lebih banyak pengunjung.
c. Fungsi Penunjang (Sosial-Budaya)
Dengan berdirinya Beach Mall maka dapat menjadi salah satu bukti yang menunjukkan
bahwa kawasan pantai telah berkembang. Selain itu pada Beach Mall dapat disediakan
panggung untuk pertunjukan daerah yang kegiatannya dapat diseleksi menurut
relevansinya dalam kegiatan mall.
d. Fungsi Pelengkap (Edukasi)
Dengan berdirinya Beach Mall dapat menjadi sara edukasi bagi pengembang pariwisata,
khususnya untuk magang siswa/i SMK atau Mahasiswa/i yang memiliki program studi
terkait. Selain itu juga dapat menjadi referensi bagi pengembang arsitektur lainnya dalam
membangun fasilitas komersial di pantai.
2.6.5 Fasilitas dalam Beach Mall
Seperti yang dijelaskan sebelumnya bahwa mall tidak hanya identik dengan fasilitas
perbelanjaan, namun juga didukung oleh fasilitas hiburan rekreatif untuk menarik
pengunjung. Tidak ada sumber baku yang menjelaskan batasan fasilitas dalam mall, namun
ada tiga jenis fasilitas yang harus ada. Berikut adalah rincian fasilitas yang ada dalam proyek
Beach Mall ini :
a. Fasilitas Utama
Fasilitas utama merupakan fasilitas inti tempat berlangsungnya kegiatan utama dalam
mall. Fasilitas utama merupakan fasilitas yang wajib sebagai syarat berdirinya sebuah mall.
50
Beach Mall di Gianyar
1) Ruang Mall
Merupakan ruang yang berupa atrium, plaza maupun koridor pedestrian yang
menghubungkan 2 atau lebih generator (titik keramaian).
2) Pusat Perbelanjaan/Retail (Shopping Retail)
Retail ada yang berukuran besar dan dapat menjadi generator, dan ada pula retail
kecil yang mengapit koridor mall.
b. Fasilitas Penunjang
Fasilitas penunjang merupakan tempat berlangsungnya kegiatan penunjang yang
meimiliki andil besar dalam menyukseskan berlangsungnya kegiatan utama.
1) Pujasera (Food Court)
Pujasera atau food court merupakan retail yang khusus menjual makanan dan
minuman. Fasilitas ini juga dapat menjadi penunjang keramaian mall.
2) Bioskop
Bioskop yang memiliki integrasi dengan mall dan dapat menjadi salah satu generator
yang potensial untuk menarik pengunjung. Pilihan kapasitas dan jenis bioskop
menyesuaikan dengan merk dagang yang akan mengoperasikannya.
3) Gamezone
Area bermain anak yang berisi permainan berbasis elektronik ataupun permainan
manual yang mengandalkan fisik.
4) Panggung
Panggung dalam mall menjadi fitur tersendiri untuk mementaskan pertunjukan atau
memamerkan produk yang dijual. Pilihan panggung di mall cenderung kepada
panggung terbuka dan panggung portable.
c. Fasilitas Pelengkap – Servis
Fasilitas pelengkap & servis merupakan kegiatan yang melengkapi aktivitas di mall dan
tidak memiliki hubungan yang spesifik dengan kegiatan utama.
1) Kantor Pengelola
2) Toilet Pengunjung
3) Parkir
4) MEP
2.6.6 Prinsip Desain
Berikut dijelaskan mengenai prinsip umum yang dijadikan pedoman dalam merancang
sebuah mall yang menyangkut besaran proyek, pengelolaan, dan unsur lokasi :
51
Beach Mall di Gianyar
a. Prinsip Umum Besaran Proyek
Besaran dalam proyek ini mencakup kepada bangunan masa jamak yang terintegrasi,
dengan fokus pada ruang rekreasi terbuka ke pantai dan pusat perbelanjaan serta
penambahan beberapa fasilitas penunjang mall. Pada desain juga memperhatikan nilai-nilai
arsitektur lokal kedalam bangunan.
b. Prinsip Umum Pembiayaan dan Pengelolaan Proyek
Prinsip umum pembiayaan untuk mall lebih cenderung dengan sistem murni dikelola
oleh pihak swasta ataupun perseorangan dengan memperhatikan pada peraturan dan
perizinan pemerintah khususnya berkaitan dengan bangunan komersial.
c. Persyaratan Lokasi
Berdasarkan studi literatur dan studi banding, disimpulkan kriteria lokasi secara umum
sebagai berikut :
1) Lokasi dekat dengan pemukiman atau objek wisata yang ramai dikunjungi
2) Memiliki akses jalan yang cukup lebar (sekitar 8 meter atau lebih)
3) Lokasi tapak terlihat dari jalan dan mudah dijangkau
4) Tersedia utilitas yang memadai dan berfungsi baik.