Panique Sur Immobilier Empruntis
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Economy & Finance
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Transcript of Panique Sur Immobilier Empruntis
Conférence de presse
Panique sur l’immobilier ?
Les indicateurs uniques
Contact presse: Maël Resch: 06.32.86.92.98 / 01.55.80.58.66 [email protected]
2
Les mécanismes de la crise : des subprimesaméricains aux ménages français
Le crédit : un produit de luxe ?
Une accélération de la baisse de prix
Sommaire
3
Prêts à taux variables à des ménages pauvres, en gageant le prêt sur la valeur du bien acheté. Les taux d’intérêt sont bas, les prix de l’immobilier montent au ciel…
Etape1Etape1
Ces prêts sont mis en paquet et revendus à des investisseurs tiers en recherche de rendements (dont des européens). C’est la porte ouverte à un laxisme dans la distribution de crédit aux ménages, puisque le distributeur revend la créance ensuite.
Etape 2Etape 2
Les taux de la politique monétaire remontent. Les ménages sont en difficultés pour rembourser alors que les prix de l’immobilier baissent. Les banques / investisseurs réalisent qu’ils détiennent des créances douteuses, avec des taux de défaut en hausse. Et la valeur des logements saisis plonge…
Etape 3Etape 3
Comment un prêt immobilier Texan a fini par impacter un crédit habitat dans les Deux-Sévres ?
Taux
la défiance s’installe. Ne sachant quelle est l’exposition de leurs consœurs aux subprimes, les banques ne veulent plus se prêter entre elles. Les marchés du crédit se grippent sérieusement, renforçant la spirale baissière de l’immobilier.
Etape 4Etape 4
Lehmann Brothers, banque sans dépôts, dépend des financements de marchés. Elle fait faillite. La défiance entre les banques monte d’un cran. Les marchés du crédit interbancaires sont en crise majeure.
Etape 5Etape 5
La crise de liquidités affecte sérieusement les banques européennes, et donc le crédit habitat en France.
Etape 6Etape 6
4
Les mécanismes de la crise : des subprimesaméricains aux ménages français
Le crédit : un produit de luxe ?
Une accélération de la baisse de prix
Sommaire
5
Une courbe des taux inversée.
Taux
Evolution des taux long et court terme
4,09
Dernier point
Le 13/10/08
Sour
ce : D
atastr
eam
5,32
3,75
France : taux d’intérêt en %
L’inversion de la courbe de taux est peu favorable à la transformation.
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
5,50
août-
04
sept.
-04
oct
.-04
nov.-
04
déc.
-04
janv.-
05
févr.
-05
mars
-05
avr.
-05
mai-
05
juin
-05
juil.
-05
août-
05
sept.
-05
oct
.-05
nov.-
05
déc.
-05
janv.-
06
févr.
-06
mars
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avr.
-06
mai-
06
juin
-06
juil.
-06
août-
06
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-06
oct
.-06
nov.-
06
déc.
-06
janv.-
07
févr.
-07
mars
-07
avr.
-07
mai-
07
juin
-07
juil.
-07
août-
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-07
oct
.-07
nov.-
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déc.
-07
janv.-
08
févr.
-08
mars
-08
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-08
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08
juin
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juil.
-08
août-
08
sept.
-08
oct
.-08
Taux de la BCE OAT 10 ans Euribor 3M
6
Trappe à liquidités = Envolée des coûts de financement pour les banques
Détérioration des risques sous-jacents (montée du chômage, baisse des prix immobiliers,…)
Les déficits publics vont-ils peser sur les taux d’emprunt d’état ?
Facteurs haussiers
Désinflation, baisse du prix des matières premières
Réponses massives des autorités monétaires et budgétaires
Fin progressive de la trappe àliquidités ?
Baisses des taux des OAT
Crédit habitat reste un produit d’appel pour capter les dépôts
Concurrence de la Banque Postale
Facteurs baissiers
Quel avenir pour les taux de crédit habitat ?
Taux
7
3,20%
3,70%
4,20%
4,70%
5,20%
5,70%
janv-04 avr-04 juil-04 oct-04 janv-05 avr-05 juil-05 oct-05 janv-06 avr-06 juil-06 oct-06 janv-07 avr-07 juil-07 oct-07 janv-08 avr-08 juil-08 oct-08
Des taux de crédit toujours tendus.
Taux
les taux de crédit sont décorrélés des OAT, à cause de l’explosion des primes de risque de refinancement, … et des marges ?
Sour
ce : E
mpru
ntis.c
om, S
eeds
Finca
nce Evolution des taux fixe 15 ans et OAT
Baromètre Empruntistaux des crédits habitat
fixe 15 ans
OAT 15 ans
5,30
4,59
Dernier point
Le 13/10/08
8
Durcissement des critères d’octroi à venir et chute de la demande de crédit.
Critères d’octroi de créditsdes institutions financières
Sour
ce : E
nquê
te Ba
nque
de F
ranc
e
Jusque là, hormis la hausse des taux d’intérêt et les conditions sur le relais, les conditions d’octroi de crédit étaient restées relativement stables.Avec une solvalbilité dégradée, la demande des ménages s’est massivement infléchie.En attendant les effets potentiels de mesures annoncées par les pays européens, nous nous dirigeons bien vers un durcissement des conditions d’octroi de crédit.
L’état du crédit aux particuliers
Solde pondéré des réponses en %
-60
-40
-20
0
20
40
60
- Assouplissement
Réalisé
Attendu
+ Durcissement
Evolution de la demandede crédit habitat
-100
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
100
Réalisé
Attendu
Baisse
Hausse
Solde pondéré des réponses en %
9
Enquête auprès des partenaires d’Empruntis.com : 5 questions.
Avez-vous déjà restreint vos critères d’octroi (hors prêt relais) depuis le 1er janvier 2008 ?La réponse unanime est « non », mais certaines banques mentionnent une application plus stricte des règles en vigueur
Avez-vous l’intention de le faire, ou au contraire de les élargir ?Paradoxalement, certaines banques vont assouplir les règles (endettement jusqu’à 38, voire 40%), même si la majorité des banquiers disent ne rien vouloir changer. Il y aura un contrôle accru sur le reste à vivre et une plus grande exigence sur l’apport.
Quelle est votre position sur les durées longues ?Avec une belle unité, les banquiers disent être déjà plus prudents sur les durées longues, ou bien vouloir l’être à l’avenir. Deux stratégies : des taux dissuasifs, ou un apport minimal exigé (10 à 20%).
En cas de baisse des taux sur le marché, quelle serait votre position ?La majorité des partenaires disent vouloir suivre une éventuelle baisse, la plupart du temps de façon tout àfait homothétique. Il sont en revanche plus nombreux qu’auparavant à nous signaler qu’ils ne vendront plus à perte.
Quelle est la place du crédit immobilier dans la stratégie globale de la banque ?La place du crédit habitat aux ménages reste centrale, et principal vecteur de prospection. Si la« conquête » reste le maître mot, nos partenaires assurent encore, à l’occasion de cette question, être plus vigilants sur les risques.
L’état du crédit aux particuliers
Le crédit immobilier reste au cœur de la stratégie des banques pour conquérir de nouveaux clients. Une analyse plus fine des risques, et des aménagements sur la durée et l’apport devraient contribuer à rendre ce produit rentable, mais toujours attractifs pour la majorité des particuliers.
Enquête d’Empruntis.com auprès de ses partenaires. Extraits.
10
40
60
80
100
120
140
160
180
La production bancaire toujours en recul.
Cumul sur 12 mois de la production de crédit à l’habitat (mises en force), en milliards d’euros
L’état du crédit aux particuliers
Sour
ce : B
anqu
e de F
ranc
e
Depuis le pic de novembre 2006, la production bancaire a refluéde 20%.
-15,8% en glissement annuel(juillet 08 /juillet 07)
11
La seule hausse des taux a très fortement pénalisé les éligibles à l’acquisition.
Sour
ce : E
mpru
ntis.c
om 100 dossiers finançablesavec les taux de janvier 2007
L’échantillon des finançables s’est réduit de 21% à cause de la seule hausse des taux entre janvier 2007 et aujourd’hui.
L’état du crédit aux particuliers
79 dossiers finançablesavec les taux d’octobre 2008(1)
21 dossiers devenusnon finançables
(1) : hypothèse hausse des taux = 5,30% en moyenne
TAUX : + 1,15%
12
-10%
0%
10%
20%
Part d’apport
Bien de150 K€
3 000€
2 770€
2 500€
2 220€
Bien de250 K€
4 980€
4 630€
4 250€
3 700€
Bien de350 K€
6 950€
6 480€
5 830€
5 180€
Bien de500 K€
9 940€
9 250€
8 330€
7 404€
Bien de850 K€
16 800€
15 735€
14 160€
12 588€
Qui peut encore emprunter ?
Quel salaire net mensuel minimum pour emprunter ? sur 25 ans à 5.55%
Le revenu médian (2 263 €) ne permet, dans les conditions actuelles, d’acquérir qu’un bien de 150 000 €, et ceci, avec 20% d’apport !
L’état du crédit aux particuliers
CHIFFRE(2006)
• Revenu moyen
• Revenu médian
Le revenu disponible d'un ménage comprend les revenus d'activité, les revenus du patrimoine, les transferts en provenance d'autres ménages et les prestations sociales (y compris les pensions de retraite et les indemnités de chômage), nets des impôts directs. Quatre impôts directs sont généralement pris en compte : l'impôt sur le revenu, la taxe d'habitation et les contributions sociales généralisées (CSG) et contribution à la réduction de la dette sociale (CRDS).
2 713 €
2 263 €
Sour
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x 200
6.
13
Exemple concret : cas n° 1
Emprunt de 150 000 € sur 20 ans
Octobre 2005
Juin 2006
Juin 2007
Avril 2008
Juin 2008
Depuis la situation la plus favorable en octobre 2005, pour un emprunt de 150 000 €, la mensualité a progressé de 17,5 % quand le coût total du crédit a bondi de 62 % !
L’état du crédit aux particuliers
Taux moyen Mensualité
3,50% 870 €
4,05% 914 €
4,50% 949 €
4,80% 973 €
5,00% 990 €
Coût du crédit
58 785 €
69 102 €
77 754 €
83 624 €
87 584 €
Octobre 2008 5,40% 1 023 € 95 610 €
14
Exemple concret : cas n° 2
Pour une mensualité de 1 000 € sur 20 ans.
L’état du crédit aux particuliers
Octobre 2005
Juin 2006
Juin 2007
Avril 2008
Juin 2008
La seule hausse des taux depuis 2005 a amputé la capacité d’achat de 14%.
Taux moyen Capacité d’emprunt
3,50% 172 426 €
4,05% 164 307 €
4,50% 158 065 €
4,80% 154 093 €
5,00% 151 525 €
Octobre 2008 5,40% 146 573 €
15
Exemple concret : cas n° 3
Pour un emprunt sur 20 ans
En prenant en compte à la fois la hausse des taux et les variations de prix, la mensualité a bondi de 34% entre 2005 et 2008 et le coût du crédit de 84% pour le même bien!
L’état du crédit aux particuliers
Montant Taux
123 770 3,50%
136 012 4,05%
146 250 4,50%
5,40%
Mens. Coûtdu crédit
718 € 48 506
827 € 62 658
925 € 75 809
958 € 89 491
Année Evol prix
2005 9%
2006 7%
2007 2,5%
2008 -4% 140 400
16
La baisse des prix en équivalent taux.Pour un une baisse des prix de 10%.
Prix du bien Durée MensTaux
150 000
135 000
150 000
20 ans 1 023 €
20 ans 921 €
5,40%
5,40%
20 ans 921 €4,15%
-10%
~
Exemple 1150 000 €sur 20 ans
Si 2009 voit les prix baisser de 10%, en terme de financement immobilier, c’est la même chose que d’emprunter avec une décote de taux de 1,25% à1,60%
300 000
270 000
300 000
15 ans 2 419 €
15 ans 2 177 €
5,30%
5,30%
15 ans 2 177 €3,70%
-10%
~
Exemple 2300 000 €sur 15 ans
17
La durée des emprunts a déjà commencé à refluer.So
urce
: Emp
runti
s.com
Durée moyenne du prêt en années
21.6
2008T2
21.6
2008T1
21.0
2008T3
21.319.5 18.7Durée
2007T12006T12005T1Date
= =
L’état du crédit aux particuliers
Le renchérissement du crédit a déjà poussé les ménages àlimiter d’eux même leur endettement : jouer sur la durée est un des moyens.
Parallèlement, les banquiers commencent à délaisser les durées les plus longues
18
Les mécanismes de la crise : des subprimesaméricains aux ménages français
Le crédit : un produit de luxe ?
Une accélération de la baisse de prix
Sommaire
19
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
100 000
110 000
120 0002000T1
2000T2
2000T3
2000T4
2001T1
2001T2
2001T3
2001T4
2002T1
2002T2
2002T3
2002T4
2003T1
2003T2
2003T3
2003T4
2004T1
2004T2
2004T3
2004T4
2005T1
2005T2
2005T3
2005T4
2006T1
2006T2
2006T3
2006T4
2007T1
2007T2
2007T3
2007T4
2008T1
2008T2
0
2
4
6
8
10
12
14
16
Prix de l’immobilier résidentiel
Sour
ce : E
CLN,
See
dsFin
ance
, Emp
runti
sLes signaux venus du marché immobilier du neuf confirment le très net ralentissement.
Evolution des encours de logement neufs et délais d’écoulement
Un encours qui dépasse maintenant les 110 000 logements, avec un délai d’écoulement de plus d’1 an.
Nombre d’encours neufs Délais d’écoulement (mois)
Encours(échelle de gauche)
Délais d’écoulement(échelle de droite)
20
-10
-5
0
5
10
15
20
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
-2,7%
Les prix de l’immobilier résidentiel ancien en baisse.
Sour
ce : D
atastr
eam
-FNA
IM
Prix de l’immobilier résidentiel ancien (% en glissement annuel)
La baisse s’accélère et il ne s’agit plus d’une simple régression de la progression des prix, mais bien d’une déflation (-2,7% au T3 2008).
Prix de l’immobilier résidentiel
Nominaux
Déflatés des prix à la consommation
3ème
trimestre
-6,1%
21
Marchés de l’immobilier résidentiel : balance des risques.
Rachat public de 30 000 logements du parc privé neuf
Crédits d’impôt (TEPA) + élargissement de l’accès au prêt d’accession sociale + extension du nombre de bénéficiaires du Passfoncier
Démographie
Le crédit habitat reste un produit d’appel pour capter des dépôts
Regain de l’intérêt pour la location ?
Facteurs haussiers
La hausse passée des prix
Le durcissement des conditions d’octroi de crédit et la hausse des taux d’intérêt
Une contraction du crédit habitat et chute massive des transactions
L’encours important d’invendus
La montée du chômage, le ralentissement de l’augmentation du revenu des ménages, les pertes patrimoniales
Les vendeurs commencent à prendre conscience de la nécessité d’ajuster leur prix pour vendre
Afflux sur le marché des premiers Périssol
Facteurs baissiers
Marchés de l’immobilier résidentiel
22
-16%
-14%
-12%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
La baisse des prix s’accentuera en 2009.So
urce
: FNA
IM -
Prév
ision
s Emp
runti
s.com
, See
dsFin
ance
Prix de l’immobilier résidentiel
Évolution des prix de l'immobilier résidentiel ancien en France (glissement annuel en fin d'année %)
+2,5
Nous attendons entre 9% et 14% de baisse des prix en 2009.
-5
-9
-14
23
Contact presse:
Maël Resch: 01.55.80.58.66/06.32.86.92.98
Geoffroy BRAGADIRFondateur
Cyril BLESSONChief Economist