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État des lieux
Des pratiques à contrecarrerg
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N° 1
65 /
Juin
2004
Tirage:
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Poste
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Protection de
l’environnement
et taxe sur le CO2
COMMENT
CONCILIER LES
INTÉRÊTS DES
LOCATAIRES ET
PROPRIÉTAIRES?
Droit du bail enFrance
Une législationplus sociale,mais...
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Pages
4-5
Juin 2004
2Droit au logement n° 165
Editorial
e 16 mai 2004, tous les can-
tons et 69% de la population
ont rejeté le paquet fiscal.
Dans son dernier journal,
l’ASLOCA a appelé ses
membres à glisser un non dans l’urne.
Son volet «modification du système
d’imposition de la propriété» était éhon-
tément favorable aux propriétaires habi-
tant leur propre logement et bénéficiant
de revenus élevés. Les recettes fiscales
de la Confédération et des cantons
auraient été réduites d’au moins 1,6
milliards. Ces pertes auraient dû être
compensées par des coupes budgétaires,
ce au détriment de la majorité de la popu-
lation, dont les locataires.
Après le fiasco du paquet fiscal, le
monde politique a réagi en insistant sur
la nécessité de remettre sur le tapis la
question de l’imposition de la famille et
en renvoyant à plus tard l’épineux dos-
sier de l’imposition de la propriété du
logement. Nous sommes d’avis qu’il ne
faut pas repousser aux calendes grecques
une nouvelle réflexion sur ce thème car
nous admettons que le système actuel est
imparfait. Il est difficile d’accepter que
celles et ceux qui ont amorti leur dette
hypothécaire soient encore imposés sur
la valeur locative d’autant que ce sont
souvent les rentières et rentiers AVS aux
revenus modestes qui se trouvent dans
une telle situation. A l’inverse, il n’est
pas tolérable de continuer de favoriser
l’endettement hypothécaire car cela
signifierait admettre une exonération
totale de plus de la moitié des propriétai-
res vivant dans leur logement. Fina-
lement, en rester au statu quo, signifierait
encourager le lobby immobilier à multi-
plier, dans les cantons, les tentatives
d’obtenir une réduction du taux d’impo-
sition de la valeur locative.
Sur la base des critiques émises concer-
nant le volet «logement» du paquet fis-
cal, la voie la plus simple consisterait à
supprimer l’imposition de la valeur loca-
tive tout en interdisant – à l’inverse de ce
qui a été soumis en votation le 16 mai
2004 – toutes déductions des intérêts pas-
sifs et des frais d’entretien. Une telle pro-
position comporte cependant plusieurs
défauts. Si les nouveaux propriétaires qui
sont débiteurs de lourdes hypothèques
auprès de leurs banquiers ne peuvent plus
déduire les intérêts, ils seront dans une
situation difficile. On peut en outre ima-
giner que, après quelques années, les
milieux immobiliers reviennent à la char-
ge, soit au Parlement, soit par le biais
d’une initiative populaire, pour exiger ce
qui a été refusé le 16 mai 2004: la sup-
pression de l’imposition de la valeur
locative et, à nouveau, la possibilité de
déduire les intérêts passifs et les frais
d’entretien.
Pour aboutir rapidement à une révision
susceptible d’être soutenue tant par les
milieux de défense des locataires que par
ceux immobiliers, il serait peut-être plus
judicieux de se contenter de corriger ses
imperfections plutôt que de supprimer
l’imposition de la valeur locative.
Pour les retraité-e-s qui ont payé leur
dette hypothécaire, il serait envisageable
de limiter le taux d’imposition de la va-
leur locative en fonction de leurs revenus.
Pour les autres propriétaires de leur
logement, on pourrait imaginer limiter la
déduction autorisée des intérêts passifs et
des frais d’entretien à hauteur de la
valeur locative, afin que cette dernière
soit effectivement imposée. Et ce, éven-
tuellement, en prévoyant des exceptions
pour les nouveaux propriétaires, souvent
de jeunes ménages.
Valérie Garbani
FIASCO DU
PAQUET FISCAL
ET MAINTENANT?
L
BRAVO!
Valérie Garbani a été
brillamment élue à
l’exécutif de la ville
de Neuchâtel.
Nous lui adressons
toutes nos félicitations.
Rédaction de DAL
Juin 2004
Droit au logement n° 165
3
Suis
se
TRAVAUX DE RÉNOVATION
Devoirs, droits
et conseilsL’article 257 h du Code des
Obligations fixe les règles en
matière de travaux. Selon ce
dernier:
> Le locataire doit tolérer les
travaux nécessaires à l’entretien
des locaux.
> Le locataire ne peut pas
s’opposer à l’inspection, avant
travaux, de l’appartement.
> Le bailleur à l’obligation
d’avertir les locataires de sa
visite et du début des travaux.
La loi ne prévoit aucun délai
précis, mais il est admis que
plus les travaux sont impor-
tants, plus l’annonce doit être
faite à l’avance. En cas de tra-
vaux urgents, le délai peut être
réduit.
> Le bailleur doit tenir comp-
te des intérêts du locataire : exé-
cution rapide et respect du plan-
ning. Pas de travaux tôt le
matin, à midi et le soir. On évi-
tera le changement des fenêtres
ou de la chaudière en hiver.
> Dans la mesure du possible,
les travaux impliquant l’utilisa-
tion de produits toxiques sont à
éviter dans un appartement
occupé.
> Le bailleur est responsable
des agissements des entrepri-
ses qu’il mandate, donc des
ouvriers.
> L’appartement est un espa-
ce privé. Sauf cas de force
majeure (dégât d’eau, incendie,
etc.), personne ne peut pénétrer
dans l’appartement sans la pré-
sence ou l’accord express du
locataire. Ce dernier n’a donc
aucune obligation de laisser sa
clé au concierge, contremaître
ou autre.
> De fait, le locataire qui
s’oppose aux travaux, peut
interdire l’entrée de son appar-
tement à tout ouvrier qui se pré-
senterait. Dans ce cas, il faut
être certain que l’on a des
motifs justes et objectifs à faire
valoir. Cela n’est possible que
pour les travaux dans son
appartement. Pour les autres,
dans et/ou à l’extérieur de l’im-
meuble, le seul moyen est de
saisir le Tribunal compétent qui
décidera de leur arrêt ou inter-
diction. Si vous êtes dans cette
situation, prenez très rapide-
ment contact avec l’ASLOCA
de votre région.
> De manière générale, le
locataire peut plus facilement
s’opposer à des modifications
dans son appartement. Cepen-
dant, il est difficile d’échapper
aux conséquences de travaux
concernant tout l’immeuble.
Par exemple, en cas de change-
ment des conduites sanitaires, il
sera ardu de conserver le même
carrelage de la salle de bain et
éventuellement les mêmes
appareils. Par contre, une modi-
fication de la distribution des
pièces ou un nouvel agence-
ment de cuisine ne peuvent pas
être imposés au locataire.
> L’exécution de travaux
donne en principe droit à une
réduction de loyer en compen-
sation des nuisances subies.
Elle se calcule de cas en cas
(art. 259 a CO). Pour cette rai-
son il vaut toujours la peine de
tenir un journal des travaux, où
l’on notera leur évolution et sur-
tout les événements/éléments
particulièrement dérangeants.
> Ce n’est qu’une fois que
tout est terminé, que l’on pour-
ra se déterminer sur les nuisan-
ces subies. Attention à ne pas
accepter une offre forfaitaire
avant la fin des travaux.
> Bien que la loi ne le prévoie
pas, il est fort apprécié, lors de
gros travaux, que le bailleur
organise une séance d’informa-
tion commune pour tous les
locataires. A cette occasion, il
est important de poser toutes les
questions qui vous préoccu-
pent. En l’absence d’une telle
séance, réunissez-vous avec des
voisins et demandez qu’elle soit
organisée.
> Dans certains cantons,
notamment Vaud et Genève, les
gros travaux sont soumis à
autorisation. Les locataires ne
sont généralement pas avertis,
mais soyez attentifs et, le cas
échéant, prenez contact avec
l’ASLOCA, un recours est peut-
être possible (alors payant).
En résumé, le locataire dispo-
se de cerains droits en cas de
travaux et ne doit pas hésiter à
les exercer. Le bailleur a ten-
dance à dire que c’est son droit
de rénover. Pas toujours...
Le plus sage est sans doute de
demander conseil auprès de
l’ASLOCA de votre région.
Sébastien Theisen
4Droit au logement n° 165
Suis
se
Afin de réduire les
émissions de CO2, la
Suisse envisage d’in-
troduire, en 2005, une
taxe d’incitation sur
les énergies fossiles.
Quelles solutions per-
mettraient d’unir sur
un front commun
locataires et proprié-
taires dans l’intérêt de
la protection de l’envi-
ronnement? Pistes
explorées…
Dans le prolongement du
Protocole de Kyoto, la Suisse
a décidé de réduire de 10%
ses émissions de CO2
d’ici
2010 dans trois domaines: les
transports, l’activité écono-
mique et le bâtiment. 80% des
émissions de gaz à effet de
serre et de CO2
sont impu-
tables à la consommation
d’énergies fossiles (pétrole,
mazout, charbon, gaz).
Selon la loi fédérale sur le
CO2, si les instruments décou-
lant de la politique énergé-
tique actuelle (notamment une
utilisation rationnelle de l’é-
nergie et le recours aux éner-
gies renouvelables) apparais-
sent être insuffisants pour
atteindre cet objectif, la
Confédération pourra perce-
voir une taxe d’incitation sur
les énergies fossiles. Celle-ci
pourrait être introduite en
2005 car le but fixé sera, sans
cela, difficile à atteindre.
Le produit de la taxe serait
réparti entre la population et
les milieux économiques. Une
exemption du paiement de
cette taxe – en réalité un rem-
boursement – est prévue pour
celles et ceux qui s’engagent,
par conventions, à limiter
leurs émissions de CO2.
Réduire les émis-
sions d’énergies
fossiles
60% de l’utilisation de
l’énergie dans les bâtiments
résulte du chauffage et de la
production d’eau chaude. Si la
taxe entre en vigueur, on peut
Taxe sur le CO2
Comment concilier les
intérêts des locataires
et des propriétaires?
(photo: OFEFP/Docuphot)
Juin 2004
Juin 2004
Droit au logement n° 165
5
Suis
se
craindre que les bailleurs ten-
teront de la facturer aux loca-
taires dans le cadre des frais
accessoires. Pour être exemp-
tés du paiement de la taxe, les
propriétaires devront installer,
par exemple, des compteurs
individuels de chauffage, des
isolations thermiques, et
assainir les anciens bâtiments.
Au mois de décembre
2002, le conseiller national
Hegetschweiler, directeur de
la Fédération alémanique des
propriétaires immobiliers
(HEV) a déposé une initiative
parlementaire. Il entend per-
mettre aux propriétaires qui
prennent des mesures en vue
de limiter la consommation
d’énergies fossiles d’être non
seulement libérés du paiement
de la taxe, mais également
d’être dispensés de la rem-
bourser à leurs locataires. Ce,
pour autant que la preuve soit
apportée que cette dernière a
été investie dans des mesures
d’économie d’énergie. Il est
d’avis que la loi sur le CO2
n’est pas propre à favoriser les
économies d’énergie fossiles
dans les bâtiments car les pro-
priétaires sont lésés et les
locataires doublement favori-
sés. Si des travaux sont effec-
tués pour réduire la consom-
mation, leurs coûts ne peu-
vent, selon le droit du bail,
être répercutés qu’à raison de
50 à 70% sur les loyers. En
revanche, les locataires béné-
ficieront d’une réduction de
leurs frais accessoires puisque
les frais de chauffage seront
moins élevés et qu’ils n’auront
pas à payer la taxe sur le CO2
car les propriétaires, par leurs
travaux d’assainissement, au-
ront rempli les conditions pour
en être exemptés.
Différentes varian-
tes à l’étude
La Commission de l’envi-
ronnement, de l’aménagement
du territoire et de l’énergie
du Conseil national partage
l’analyse du peu d’effet in-
citatif de la loi sur le CO2.
En revanche, elle n’est pas
convaincue par la solution
proposée par M. Hegetsch-
weiler. Son principal défaut:
contrôler que la taxe a bel et
bien été investie par les pro-
priétaires dans des mesures
d’économies d’énergie engen-
drera d’énormes coûts admi-
nistratifs qui réduiront la part
du produit de la taxe à redistri-
buer à la population. La Com-
mission a ainsi décidé d’étu-
dier deux autres variantes.
La première, une modifica-
tion du droit du bail pour aug-
menter le pourcentage (actuel-
lement 50 à 70%) de report
sur les loyers des travaux
nécessaires aux économies
d’énergies fossiles. Cette voie
n’est cependant pas idéale.
D’une part parce qu’un
consensus entre locataires et
propriétaires est improbable
et, d’autre part, parce qu’ap-
pliquer un taux unique
conduirait à une inégalité de
traitement entre les locataires.
Appliquer un taux différent
pour chaque mesure d’écono-
mie d’énergie occasionnerait
également un coût administra-
tif élevé et rendrait le droit du
bail complexe.
La deuxième variante : créer
un fonds qui serait alimenté,
annuellement jusqu’en 2012,
de 100 millions de francs pré-
levés sur la part de la taxe sur
le CO2
revenant à la popula-
tion. Ces recettes seraient uti-
lisées pour encourager les
assainissements améliorant
l’efficacité énergétique des
bâtiments résidentiels exis-
tants.
L’avantage du fonds est qu’il
n’engendre que de faibles
frais administratifs tout en
encourageant de manière
directe et ciblée les écono-
mies d’énergies fossiles dans
les bâtiments. La solution
«fonds» est celle qui présente
le moins d’inconvénients et
qui est donc la plus suscepti-
ble de réunir locataires et pro-
priétaires dans une politique
commune de protection de
l’environnement.
Valérie Garbani
L’ASLOCA romande cherche
UN-E SECRÉTAIRE GÉNÉRAL-E
en collaboration avec le comité, représente et anime
la Fédération romande de l’Association suisse des locataires.
Mandat indépendant. Travail à temps partiel.
Entrée en fonction: 3 septembre 2004.
Qualités requises:Expérience de la vie associative et bonne connaissance
de la vie politique suisse
Bonne connaissance du droit du bail et
de la défense des locataires
Bonnes connaissances de l’allemand.
Les candidatures avec la documentation usuelle doivent
être adressées jusqu’au 10 juillet 2004 à:
Michel Bise, président de l’ASLOCA romande
passage Max-Meuron 1, case postale, 2001 Neuchâtel
tél. 032 727 37 47; fax: 032 725 44 29
Le cahier des charges et les conditions financières
actuellement en vigueur peuvent être demandés à la
même adresse.
6Droit au logement n° 165
Suis
se
Si la Constitution fédérale
préconise une consommation
économe et rationnelle de
l’énergie, le droit du bail n’est
pas du tout incitatif. Il favorise
le bailleur qui fait supporter les
frais de chauffage et d’eau
chaude au locataire.
Les milieux immobiliers pré-
tendent pourtant que ce système
incite le locataire à ne pas
gaspiller chauffage et eau chau-
de. Dans la pratique, rares sont
les logements équipés de vannes
thermostatiques ou d’un autre
moyen de réglage efficace.
Souvent, l’installation ne per-
met pas de gérer la température
à l’intérieur d’une pièce. S’y
ajoutent des déséquilibres: cer-
tains logements sont surchauf-
fés par rapport à d’autres. La
famille X se plaint-elle d’avoir
trop froid? Le gérant ne peut
qu’augmenter la température et
la consommation dans tout
l’immeuble. X est satisfaite
mais bon nombre de ses voisins
sont dès lors surchauffés. Leurs
plaintes n’y changent rien: il ne
leur reste plus qu’à ouvrir les
fenêtres. Ce n’est guère que sur
sa consommation d’eau chaude
que le comportement du locatai-
re a une influence significative.
La plupart des locataires sont
prêts à adapter leur mode de vie
et attitude pour diminuer la con-
sommation d’énergie sous réser-
ve: qu’ils disposent d’une instal-
lation permettant des réglages
efficaces, qu’ils soient correcte-
ment informés des moyens sus-
ceptibles de générer des éco-
nomies, qu’ils soient traités
comme des partenaires et non
comme du bétail. On en est loin.
Bailleur négligeant
Avec le système actuel, le
bailleur n’a pas d’intérêt direct
à faire des économies. S’il en-
treprend des travaux d’isolation
de l’immeuble ou de trans-
formation de l’installation de
chauffage, il ne pourra pas ré-
percuter l’entier du coût engen-
dré sur les loyers. Les mesures
efficaces qu’il prend, investisse-
ments, frais d’entretien, exploi-
tation plus rationnelle, ne pro-
fiteront qu’aux seuls locataires.
C’est la porte ouverte aux
négligences et aux gaspillages.
Il est fréquent qu’un gérant
conclut des contrats luxueux ou
inutiles: télégestion, contrats
d’entretien, appareils de traite-
ment de l’eau, détartrage du
boiler trop fréquent ou à un
coût prohibitif, etc. Le locataire
est à la merci de la conscience
professionnelle et de la bonne
volonté du bailleur, existante
certes, mais loin d’être la règle.
Le locataire n’a guère d’autres
moyens que de payer.
Décompte individuel
Pour les immeubles récents
équipés de compteurs indi-
viduels de la consommation
d’énergie (DIFC), le droit fédé-
ral prescrit un modèle basé sur
le principe du consommateur-
payeur. Les compteurs permet-
tent de ne facturer au locataire
que ce qu’il a consommé. Mais
ce système, pour éviter injusti-
ces et aberrations, est très com-
pliqué. Les frais d’admini-
stration mangent les économies
d’énergie théoriques. Souvent,
le décompte ne respecte pas les
règles en vigueur et sa présenta-
tion est telle que le destinataire
n’y comprend rien. En théorie,
le système est juste et transpa-
rent. Dans la pratique, c’est à
peu près l’inverse qui se produit.
Chauffage des immeubles
Gaspillagegaranti !
Dans la plupart des
baux, le locataire doit
payer un acompte
mensuel pour les frais
de chauffage et d’eau
chaude. A la fin de
l’exercice, sur la base
d’un décompte, soit il
reçoit une ristourne,
soit il s’acquitte d’un
supplément. Ce sys-
tème provoque un
gaspillage d’énergie
gigantesque.
Juin 2004
Dossier sur les ramoneurs
«Le tirage gagnant»
Un lecteur vaudois a réagi
auprès de la rédaction pour cri-
tiquer le monopole exercé par
les ramoneurs vaudois.
Le ramoneur remplit une
double activité: il nettoie les
cheminées et autres canaux
d’évacuation des gaz de com-
bustion. Il doit aussi contrôler
que l’installation réponde aux
normes de sécurité et de pro-
tection de l’air contre la pollu-
tion. Il doit dénoncer, si néces-
saire, les fautifs à l’autorité.
Le canton de Vaud a institué
depuis longtemps un monopole
aux ramoneurs. Les municipa-
lités donnent à tel ou tel ramo-
neur le mandat d’exercer son
activité sur tout ou partie du
territoire communal. Le canton
prescrit le nombre de ramona-
ges qui doivent être effectués
par année, en fonction de l’im-
portance et du type d’installa-
tion, et il fixe les tarifs maxi-
maux que le ramoneur peut
facturer. Comme il est en
mesure de rationaliser son tra-
vail sans changer de quartier au
cours d’une journée, le tarif ne
comprend quasi pas de frais de
déplacements.
Si ce monopole était suppri-
mé, un ramoneur devrait cons-
tamment se déplacer et, à l’ins-
tar des autres artisans, facturer
des frais dépassant souvent
cent francs pour un seul dépla-
cement. Les prix de ramonage
augmenteraient et il faudrait
mettre en place une administra-
tion coûteuse chargée de véri-
fier que tel propriétaire a bien
fait ramoner son installation.
Le monopole des ramoneurs
est donc justifié pour des rai-
sons économiques et de sécuri-
té. Celui qui est victime d’un
abus d’un ramoneur peut et doit
se plaindre à l’autorité commu-
nale, qui rappellera le fautif à
l’ordre, voire confiera le mono-
pole à un confrère correct.
Jacques-André MAYOR
Article sur la sous-location
«Mythes et réalité»
Suite à la parution de ce
texte, Monsieur Jacques
Ansermet, responsable du
Service juridique de la
Chambre vaudoise immobi-
lière, nous prie de préciser
que l’art. 22 des Règles et
usages locatifs vaudois
(RULV) prévoit que: «Le lo-
cataire ne peut pas sous-louer
l’entier de la chose pour une
durée indéterminée. Il est
possible de déroger à ce prin-
cipe, moyennant l’accord
écrit du bailleur principal».
Les RULV constituent un
contrat-cadre de bail à loyer,
déclaré de force obligatoire à
partir du 1er
décembre 2001,
c’est-à-dire qu’ils s’imposent
à tout contrat de bail portant
sur une chose située dans le
canton de Vaud.
On précisera tout de même
que ces RULV ont été signés
en date du 24 décembre 1998,
soit avant l’Arrêt du Tribunal
fédéral du 30 août 2000,
mentionné dans notre précé-
dent article.
L’art. 262 CO étant de natu-
re impérative, on peut se poser
la question de la validité d’une
clause d’un contrat-cadre dé-
rogeant à l’interprétation du
Tribunal fédéral d’une dispo-
sition impérative.
François Zutter
Loyer tout compris
Cette méthode, la plus simple,
consiste à prévoir un loyer
comprenant toutes les charges,
y compris celles relatives au
chauffage et à l’eau chaude. Le
bailleur est alors fortement
incité à prendre des mesures
efficaces pour supprimer excès
et gaspillage. Il n’est plus
nécessaire d’établir un décomp-
te annuel, ce qui simplifie le
travail du gérant, évite au loca-
taire consciencieux de perdre
du temps pour comprendre le
bien-fondé du décompte et
finalement élimine tout risque
de litige. Seul inconvénient du
système: il n’incite pas le loca-
taire à faire des efforts, d’où
risques de négligence. Mais
entre le décompte traditionnel et
le loyer tout compris, la der-
nière option est la meilleure, car
le bailleur est beaucoup mieux
placé que le locataire pour exer-
cer une action efficace.
Taxe sur le CO2
C’est une épée de Damoclès
qui guette tout gaspilleur. Elle
devrait provoquer une prise de
conscience des bailleurs, les
incitant à prendre de réelles
mesures d’économie. Ils sont
en fait bien plus intéressés à
trouver le bon moyen pour met-
tre cette taxe à la charge des
locataires, le moment venu!
De nouvelles voies
Pour économiser efficace-
ment l’énergie dans un immeu-
ble, il faut que propriétaire et
locataires y soient incités et y
trouvent leur intérêt. Une solu-
tion consisterait à limiter la part
des frais de chauffage et d’eau
chaude pouvant être facturée
séparément au locataire, par
exemple la moitié. Malheureu-
sement, par inertie et par inté-
rêt, les bailleurs préfèrent le
statu quo. Et comme ce sont
eux qui rédigent les baux…
Jacques-André MayorJuin 2004
Droit au logement n° 165
7
Dernier journal
Mises au point
Réactions d
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8Droit au logement n° 165
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AL
12 lois, 15 décrets : depuis les
années 90, la France s’est dotée
d’une série de règlements
définissant dans le détail sa
politique du logement. Une
politique plutôt favorable aux
locataires représentant un peu
plus d’un tiers de la population.
«Dans l’ensemble, ceux-ci
bénéficient d’une législation
plus sociale et sont mieux pro-
tégés qu’en Suisse» constate
Béatrice Métraux, juriste char-
gée du droit français et
d’Afrique francophone à
l’Institut suisse de droit compa-
ré. «Qu’il s’agisse de la durée
du bail, de la fixation des loyers
ou encore des modalités d’ex-
pulsion, les propriétaires sont
soumis à différents contrôles
propres à offrir des garanties
aux locataires.» Sans être une
spécialiste de la question,
Béatrice Métraux fonde son
affirmation sur une analyse
fouillée des droits et devoirs des
deux parties.
Liberté de prix
Parmi les 38% de locataires
que compte la France (contre
69% en Suisse), 17% vivent
dans des habitations à loyer
modéré (HLM). Contrôlés et
financés par la collectivité
publique, ces logements sont
soumis à un régime juridique
particulier liant le bailleur à une
convention avec l’Etat en
contrepartie de l’aide obtenue.
Les 21% restants louent leur
habitation à des sociétés civiles
immobilières (6%) ou à des par-
ticuliers. Dans le secteur social,
les loyers sont en moyenne
inférieurs de 30% à ceux du
secteur libre, ce qui représente
environ 135 euros de moins par
mois. Le prix de logements
neufs ou ayant été entièrement
rénovés relevant du parc privé
est fixé librement. Pour les au-
tres objets locatifs du secteur
libre, le principe des loyers
comparatifs prévaut: le bailleur
doit citer un certain nombre de
loyers équivalents exigés pour
des logements similaires, situés
dans le voisinage. La durée de
bail s’étend généralement à
trois années. Le loyer peut être
révisé une fois par an mais
uniquement si une clause du
contrat le prévoit. «Les aug-
mentations éventuelles ne peu-
vent, quant à elles, être supé-
rieures à l’indice du coût de la
construction fixé par l’Institut
national de la statistique et des
études économiques (INSEE).»
Les hausses éventuelles doivent
être échelonnées dans le temps:
inférieures à 10% de l’ancien
loyer, sur trois ans; excédant ce
taux, sur six ans.
Risques
d’expulsion limités
Preuves de solvabilité et dépôt
de garantie précèdent la prise de
bail. Les cessations sont, pour
leur part, soumises aux règles
suivantes. Le locataire qui
donne son congé doit le faire
par lettre recommandée avec un
préavis de trois mois, sauf cir-
constances professionnelles ou
sociales particulières. De son
côté, le bailleur ne peut se
défaire d’un locataire avant
l’expiration du bail. A cette
échéance et sous réserve de
l’avoir informé six mois au
préalable, il pourra agir dans les
situations suivantes: il souhaite
vendre son logis (la priorité doit
alors être donnée à son locatai-
re), y habiter ou le céder à quel-
qu’un de sa famille. Autre cas
de figure: le bailleur fait valoir
des motifs légitimes et sérieux
liés aux non-paiement du loyer
et/ou des charges du locataire
ou à un défaut d’assurance. Si
des menaces d’expulsion pèsent
sur les locataires violant leurs
obligations, des gardes-fous les
limitent. «Cette finalité existe
mais seulement au terme de
toute une procédure judiciaire.
Elle n’interviendra en outre que
deux mois après réception d’un
commandement de quitter les
lieux et jamais, sans relogement
effectif, entre le 1er
novembre et
le 15 mars» précise Béatrice
Métraux. Les personnes âgées
ou en situation de détresse
financière peuvent prétendre à
des protections. Différents
organismes comme le Fonds
de solidarité logement sont
susceptibles de les aider.
Chaque département dispose
d’une Commission de suren-
A quelle sauce sont
mangés les locataires
français? Regard sur
la question avec l’aide
de l’Institut suisse de
droit comparé.
Droit du bail en France
Une législation plussociale, mais...
Des accès au logement facilités
Destiné à faciliter l’accès à un logement locatif, le «loca-pass» consiste à aider certains locataires en:
> contribuant à la constitution du dépôt de garantie. Il s’agit d’une avance accordée au preneur de bail sous
forme de prêt remboursable sans intérêt;
> offrant une garantie en cas d’impayés pour une période de location de trois ans d’un montant maximum
de 18 mois de loyers et de charges.
En bénéficient notamment et sous certaines réserves les personnes de moins de 30 ans en recherche ou
en situation de premier emploi, en formation, au chômage, aux études et certaines catégories de salariés.
(photo: S
ony
a M
erm
oud)
Juin 2004
Droit au logement n° 165
9
Juin 2004
9
dettement. Sans proposer des
prêts ou donner des fonds,
cette dernière est toutefois
autorisée à accorder des facili-
tés financières. Le juge peut
octroyer des délais de paie-
ment jusqu’à deux ans pour
apurer la dette. Revers de la
médaille: certains propriétai-
res hésitent à louer leurs biens
par crainte des impayés et de
la longueur des procédures.
Non sans conséquences au
regard de la pénurie de loge-
ments tout particulièrement
sensible dans les villes de plus
de 100 000 habitants et dra-
matique à Paris.
Pas vraiment rose
En dépit de l’important
dispositif mis en place par
l’Etat français pour assurer un
toit à chacun, assorti de diffé-
rentes aides au logement, la
situation sur le terrain n’est de
loin pas toute rose. Dans son
rapport 2004 sur l’état du
mal-logement, la Fondation de
l’Abbé Pierre estime à
600 000 le nombre de loge-
ments manquants. Selon cette
dernière, plus de 3 millions de
personnes vivent dans des
habitations inconfortables ou
insalubres, occupent des
hébergements provisoires qui
s’éternisent ou font partie des
sans-abri. Sont principalement
touchés par cette crise des
ménages pauvres résidant en
milieu urbain mais aussi des
salariés au revenu modeste,
des jeunes contraints à la
cohabitation familiale ainsi
que des immigrés. Les habita-
tions bon marché, en recul ne
couvriraient plus que la moitié
des besoins estimés. Listes
d’attente et délais d’attribu-
tions s’allongent. La pénurie
génère dans le secteur privé
une flambée des loyers
contraignant un nombre crois-
sant de ménages à se tourner
vers le logement HLM. La
proportion d’appartements
vacants dans l’ensemble du
parc, estime pour sa part
l’INSEE dans un rapport 03,
n’a jamais été aussi faible
depuis les années soixante:
moins de 7% dont plus d’une
moitié de logements, cons-
truits avant la seconde guerre
mondiale, vétustes et inadap-
tés aux besoins.
Sonya Mermoud
Contre les
discriminations
Selon la législation française,
l’accès à un logement décent
est un droit fondamental. Un
droit qui doit être garanti à
toute personne, indistincte-
ment de son origine, de son
sexe, de son âge, de son
apparence physique, de son
état de santé, de sa situation
familiale, de son appartenan-
ce politique… Pour lutter
contre toutes formes de dis-
criminations, une nouvelle loi
(no 2002-73 du 17 janvier
2002) est venue renforcer le
dispositif existant. Celle-ci a
introduit dans le droit régis-
sant les rapports entre loca-
taires et bailleurs des dispo-
sitions qui réaffirment l’inter-
diction des inégalités de trai-
tement.
Selon une étude de l’INSEE
parue en 2003, 7% de ménages à
bas revenus ne bénéficient pas
d’un confort sanitaire minimum:
eau courante, WC intérieur et
douche ou baignoire.
Si la population dans l’Hexagone
reste stable, le nombre de ména-
ges s’accroît (228 000 de plus
chaque an). Un facteur lié à l’ex-
plosion des familles recomposées
et au vieillissement de la popula-
tion.
A Paris, les prix locatifs au m2
sont deux fois plus élevés qu’en
proche banlieue ou en province.
Brèves
Sources: site du gouvernement
français, Code des Loyers, Insee,
Fondation Abbé Pierre, magazine
«60 millions de consommateurs».
(photo: Bertrand Cottet)
10Droit au logement n° 165
Tribunaux
Depuis la révision du droit de
bail de 1990, le locataire qui
veut faire pression sur son
bailleur pour qu’il exécute des
travaux d’entretien dispose
d’un moyen de pression légal:
la consignation du loyer. Cela
signifie que le locataire paie
son loyer auprès d’un Office,
désigné par chaque canton, au
lieu de le verser à son bailleur.
Pour ce faire, le locataire doit
respecter une procédure relati-
vement stricte: il doit d’abord
fixer à son bailleur, par écrit, un
délai raisonnable pour la répa-
ration du défaut et lui indiquer
qu’en l’absence de remise en
état dans le temps imparti, les
loyers futurs seront consignés.
Si le locataire respecte cette
procédure, les loyers consignés
sont réputés payés et le bailleur
ne peut pas résilier le contrat
pour défaut de paiement.
Notons encore que la consi-
gnation est le début d’une pro-
cédure judiciaire, puisque le
locataire doit saisir l’Autorité
de conciliation d’une demande
en exécution de travaux, voire
en réduction de loyer, dans les
30 jours qui suivent l’échéance
du premier loyer consigné.
Selon notre expérience, la
consignation du loyer, voire
même la menace de consigna-
tion, est une mesure très effica-
ce pour obtenir l’exécution de
travaux.
Une affaire de
bonne foi
Qu’en est-il maintenant si le
Juge décide, au bout de la pro-
cédure, que les travaux deman-
dés par le locataire n’étaient pas
à la charge du bailleur? Peut-on
considérer que les loyers consi-
gnés l’étaient à tort? Cette pro-
cédure permet-elle au bailleur
de résilier le contrat ou de vali-
der une résiliation, si celle-ci a
déjà été donnée? Le Tribunal
fédéral a répondu par la né-
gative (ATF 4C.264/2003 du
3 dé-cembre 2003).
En effet, lorsqu’un locataire a
consigné son loyer en croyant
de bonne foi que la chose louée
présentait un défaut dont la
réparation incombait au bail-
leur, il mérite que sa bonne foi
soit reconnue et protégée. Un
éventuel congé donné par le
bailleur pour défaut de paie-
ment sera considéré comme
nul.
Disproportionné
Dans le même contexte, le
Tribunal fédéral a récemment
eu à juger un cas où une locatai-
re avait consigné tardivement
son loyer et s’était vu notifier
une résiliation de bail pour
défaut de paiement (ATF
4C.65/2003 du 23 septembre
2003). La locataire demandait
la réparation d’un défaut, soit
des dégâts causés par une inon-
dation provenant d’un jacuzzi
situé dans l’appartement du
dessus. Elle réclamait égale-
ment une réduction du loyer.
Si le bailleur avait réagi rapi-
dement pour réparer les
défauts, la Régie, en revanche,
se faisait «tirer l’oreille» pour
accorder une réduction du
loyer, se contentant de ren-
voyer la locataire à l’indemnité
offerte par l’Assurance du bâti-
ment.
Le Tribunal fédéral a estimé
que le congé qui avait été donné
pour défaut de paiement du
loyer était contraire à la bonne
foi et devait être annulé, en rai-
son du fait que le montant réel-
lement dû était nettement moins
élevé que celui réclamé au mo-
ment de l’avis comminatoire,
tenant compte de la réduction
de loyer due à la locataire.
Concrètement, la Régie avait
réclamé le paiement de 2 mois
de loyer, alors qu’en réalité la
locataire, même dans l’hypo-
thèse la plus défavorable pour
elle, n’en devait qu’un quart.
Résultat aléatoire
C’est le lieu de rappeler que
même les congés donnés pour
défaut de paiement (art.
257 d CO) peuvent être annu-
lés lorsqu’ils contreviennent
aux règles de la bonne foi,
selon l’art. 271 CO, qui s’ap-
plique généralement aux
congés ordinaires donnés pour
l’échéance du contrat.
Selon le Tribunal fédéral et à
titre d’exemples, un tel congé
doit être annulé dans les cas
suivants:
> lors de la fixation du délai
comminatoire, le bailleur récla-
me au locataire une somme lar-
gement supérieure à celle en
souffrance, sans être certain du
montant effectivement dû;
> le montant impayé est insi-
gnifiant;
> l’arriéré a été réglé très peu
de temps après l’expiration
du délai alors que le locataire
s’était toujours, jusqu’ici,
acquitté à temps du loyer;
> le bailleur résilie le contrat
longtemps après l’expiration du
délai comminatoire.
Cela étant, le résultat de telles
contestations est aléatoire. On
ne peut dès lors que recom-
mander au locataire de régler
l’intégralité de l’arriéré de
loyer, lorsqu’il fait l’objet d’un
avis comminatoire, avec mena-
ce de résiliation du bail.
François Zutter
Consignation du loyer
Quels sont les
risques de congé?
Le locataire qui veut
faire pression sur son
bailleur pour qu’il
exécute des travaux
d’entretien dispose
d’un moyen
de pression légal:
la consignation
du loyer.
Eclairages.
Juin 2004
Juin 2004
Droit au logement n° 165
11
Tribunaux
Mme
A. a loué un apparte-
ment de cinq pièces à Pully en
1984. Dès la fin du mois de juin
1994, elle s’est plainte auprès
de sa gérance de l’état dégradé
de la moquette posée dans le
hall et les escaliers de l’immeu-
ble par des locataires, avec l’ac-
cord de la précédente proprié-
taire. Le tapis était taché, usé et
déchiré par endroit, et plusieurs
personnes s’étaient «encou-
blées». Malgré des courriers
répétés de Mme
A., ce n’est qu’à
fin décembre 1999 que la
moquette défectueuse a été
remplacée par la gérance. Mme
A. a alors demandé une réduc-
tion de son loyer depuis le mois
de juin 1994 jusqu’à celui de
décembre 1999. Déboutée par
le Tribunal des baux et le
Tribunal cantonal vaudois, elle
a obtenu gain de cause devant
le Tribunal fédéral (TF). Ce
dernier, dans un arrêt du
28octobre 2003 (4C.97/2003),
lui a accordé une réduction de
loyer de 2% par mois pendant
cinq ans et demi.
Un défaut d’impor-
tance moyenne
Les juges fédéraux ont rappe-
lé la notion de défaut: il y a
défaut lorsque la chose louée ne
présente pas une qualité que le
bailleur avait promise ou sur la-
quelle le locataire pouvait légi-
timement compter. La chose
louée comprend également les
parties communes de l’immeu-
ble. Comme la moquette liti-
gieuse était posée lorsque Mme
A. a conclu son bail en 1984,
elle pouvait normalement s’at-
tendre à ce que le bailleur l’en-
tretienne.
Notre Haute Cour précise que
la loi distingue, d’une part, les
petits travaux qui sont à la char-
ge du locataire (comme par
exemple remplacer un flexible
de douche) et, d’autre part, les
défauts de moyenne importance
ou les défauts graves auxquels
le bailleur est tenu de remédier.
Pour qu’une réduction de loyer
soit accordée, l’objet loué doit
être affecté d’un défaut de
moyenne importance au moins
et remplir l’une des deux condi-
tions suivantes : soit l’usage de
la chose louée est restreint dans
une mesure de l’ordre de 5% au
moins, soit un défaut mineur se
prolonge sur une longue pério-
de sans que le bailleur, informé,
ne prenne les mesures nécessai-
res. En l’espèce, la situation a
duré pendant cinq ans et demi
avant que la gérance ne se déci-
de à remplacer le tapis usagé.
L’état déplorable de la mo-
quette pendant une si longue
période a restreint l’usage de la
chose et doit être qualifié de
défaut d’importance moyenne,
justifiant ainsi une diminution
de loyer.
2% de loyer de
moins
S’agissant de la quotité de la
réduction, les juges fédéraux
rappellent qu’elle doit être pro-
portionnelle au défaut. Dans un
arrêt du 29 mai 1997
(4C.527/1996), le TF a réduit
un loyer de 15% en raison d’un
environnement et d’accès dé-
goûtants: la cour intérieure, le
hall d’entrée de l’immeuble et
le parking souterrain étaient
excessivement sales, des im-
mondices jonchant la cour inté-
rieure et les murs étant aussi
souillés.
Dans l’affaire touchant
Mme
A., l’usage de la chose n’a
été que peu restreint, puisqu’il
n’a affecté qu’un lieu de passa-
ge, et non l’endroit où vit la
locataire. Ce cas est beaucoup
moins grave que celui décrit
dans l’arrêt du 29 mai 1997 –
qui concernait trois lieux dis-
tincts atteignant un degré de
saleté très élevé – de sorte que
la réduction de loyer s’est limi-
tée à 2% par mois.
Le TF a alloué la diminution
de loyer depuis le 1er
juillet
1994, à savoir dès le moment
où la gérance a été informée du
défaut par Mme
A., jusqu’au
remplacement de la moquette
usagée, soit jusqu’au 31 décem-
bre 1999.
Nicole Tille
Un locataire peut
obtenir une baisse de
loyer parce que l’en-
trée de son immeuble
est mal entretenue par
le propriétaire. C’est ce
qu’a décidé le Tribunal
fédéral dans un arrêt
du 28octobre 2003.
Histoire d’une
moquette
usagée…
BAILLEUR AU TAPIS
Entrée d’un immeuble
négligée, loyer baissé !
12Droit au logement n° 165
Neuchâte
l
Les permanences juridiques
de Neuchâtel et de La Chaux-
de-Fonds enregistrent un nom-
bre croissant de plaintes relati-
ves à la mise en œuvre, par
certaines gérances du canton,
de stratégies agressives visant à
extorquer une reconnaissance
de responsabilité, voire une
reconnaissance de dette pour
des montants parfois farami-
neux, aux locataires quittant
leur logement.
Le scénario mis au point pour
y parvenir est réglé comme du
papier à musique, à tel point
qu’on est en droit de se deman-
der s’il n’est pas le résultat d’un
cours ad hoc, concocté par des
«psycho-spécialistes» à l’inten-
tion des milieux immobiliers.
Traque au moindre
grain de poussière
Premier acte: il consiste im-
manquablement dans une mise
en scène dont le seul but est de
déstabiliser le locataire sortant.
Le préposé de la gérance (sou-
vent une préposée…) traque
avec zèle le moindre grain de
poussière dans les recoins les
plus inattendus du logement,
tout en se permettant des appré-
ciations méprisantes («C’est de
l’huile de coude qui manque ici,
Madame»), voire carrément
insultantes («Quelle porche-
rie!»). Toute trace d’usure nor-
male, telle, par exemple, la
marque sur un mur d’un meuble
laissé cinq ans à la même place,
est relevée.
Deuxième acte: le locataire,
après cette culpabilisante mise
en train, est invité à signer l’état
des lieux de sortie, voire, de
plus en plus souvent, une
«convention de sortie». Il re-
connaît ainsi prendre à sa char-
ge un certain nombre de remi-
ses en état jusqu’à concurrence
de montants précisément indi-
qués.
Coûts artificielle-
ment gonflés
Par ce biais la gérance tente le
plus souvent de faire endosser
au locataire sortant la responsa-
bilité de réparations qui ne lui
incombent pas. Tel est notam-
ment le cas si les prétendus
dégâts ne sont en réalité que le
résultat d’un usage normal de la
chose louée, voire de défauts
déjà existant à l’entrée dans le
logement (mais «oubliés» dans
le procès-verbal établi à cette
occasion). De plus, fréquem-
ment, les coûts des réparations
envisagées sont artificiellement
gonflés et ne tiennent absolu-
ment pas compte de l’amortis-
sement de l’installation concer-
née, dans tous les cas à la
charge du bailleur.
Signée, une telle «convention
de sortie» équivaut à une recon-
naissance de dette. Autrement
dit, le cas échéant, elle permet-
tra au bailleur d’obtenir, par la
voie des poursuites, le paiement
des sommes qui y ont été inscri-
Certains préposés
aux gérances
n’hésitent pas à user
de stratagèmes pour
amener les locataires
quittant leur logement
à signer
des «conventions de
sortie» équivalentes à
des reconnaissances
de dette. Ne tombez
pas dans le piège.
Résistez!
État des lieux de sortie
DES PRATIQUES À
CONTRECARRER
(photo: Interfoto)
Juin 2004
Juin 2004
Droit au logement n° 165
13
Neuchâte
l
tes (sans forcément effectuer
les travaux de remise en état!).
Et ce quand bien même son
contenu ne serait pas conforme
à la réalité.
L’éventail
des stratagèmes
La signature de ce papier ne
va bien sûr pas de soi. Quelques
locataires, toutefois soulagés de
constater que, parmi l’avalan-
che des reproches formulés à
leur encontre dans la première
phase de l’entretien, seule une
partie d’entre eux a en défini-
tive été retenue à leur charge,
succombent sans autre forme de
combat.
D’autres, bien qu’assommés
par le procès qu’ils viennent de
subir et les propos arrogants
dont ils ont fait l’objet, ne
cèdent pas (encore).
Aussi, lors du troisième et
dernier acte, le préposé de la
gérance mettra en œuvre toutes
sortes de stratagèmes, afin de
venir à bout des dernières résis-
tances de son interlocuteur. A ce
stade, les stratégies peuvent
diverger en fonction des cir-
constances. Toutes néanmoins
se fondent sur des arguments
trompeurs auxquels, pourtant,
plusieurs locataires succom-
bent. En voici un bref aperçu.
> La menace de faire interve-
nir un notaire (dont les coûts
annoncés à titre d’honoraires
sont exorbitants et sans com-
mune mesure avec la réalité)
aux frais du locataire récalci-
trant. En réalité, la gérance
pourrait utilement faire appel à
un notaire seulement si le loca-
taire refuse de manière totale-
ment injustifiée de signer un
procès-verbal de sortie correc-
tement établi, afin de faire
constater dans un document
officiel l’état réel de l’apparte-
ment au moment de sa sortie.
> L’affirmation selon laquelle
le logement ne pourra pas être
remis au locataire entrant tant et
aussi longtemps que le sortant
n’aura pas signé le document
soumis par la gérance. En réa-
lité, en refusant de permettre au
locataire entrant de prendre
possession des lieux à la date
contractuellement prévue, la
gérance s’expose à devoir payer
un dédommagement à ce même
locataire.
> L’affirmation selon laquelle
la signature du document en
question est indispensable à la
libération de la garantie de
loyer en faveur (sic!) du loca-
taire. En réalité, un tel docu-
ment vise à en faciliter le déblo-
cage en faveur… du bailleur, du
moins jusqu’à concurrence du
montant reconnu.
> L’affirmation selon laquelle
le montant inscrit dans la
«convention de sortie» ne sera
vraisemblablement jamais ré-
clamé puisqu’il s’agit d’une
estimation «maximale», «au cas
où…» En réalité, un tel docu-
ment a valeur de reconnaissan-
ce de dette et sa signature ex-
pose le locataire à une poursui-
te à laquelle il ne pourra que
très difficilement s’opposer.
> L’affirmation selon laquel-
le, à défaut de signature, l’assu-
rance RC refusera toute prise en
charge des dommages provo-
qués. Cette affirmation est
manifestement fallacieuse.
Signature: pruden-
ce de rigueur
Qu’ils soient menaçants ou
rassurants, ces arguments sont
mensongers! Ne tombez donc
pas dans le piège: ne signez sous
aucun prétexte une «convention
de sortie» mettant à votre charge
la remise en état de telle ou telle
installation pour un montant
«estimatif» donné.
Il en va différemment pour ce
qui est du «procès-verbal de
sortie» (état des lieux de sortie),
même si, dans ce cas égale-
ment, la prudence s’impose. Ce
document est une «photogra-
phie» du logement au moment
de la remise des clés. Comparé
à celui établi au début du
contrat, il permet au bailleur de
vérifier si le locataire en a usé
avec soin et de lui réclamer, le
cas échéant, un dédommage-
ment pour les dégâts provoqués
par un usage qui dépasse l’usure
normale de la chose louée (ex.
brûlure de cigarette sur le
tapis), une fois l’amortissement
déduit.
Dans la mesure où ce docu-
ment correspond à la réalité, le
locataire a tout intérêt à le
signer. Si, en revanche, tel n’est
pas le cas, le locataire doit
demander à ce que son contenu
soit corrigé. En cas de refus, il
est impératif d’ajouter la men-
tion «contesté» à côté des
remarques que l’on estime faus-
ses ou inexactes.
En agissant de la sorte, le
locataire est parfaitement dans
son droit.
Beatrice Sorgesa Miéville(photo: Interfoto)
ENFIN!
La Banque Cantonale
Neuchâteloise a enfin
annoncé, le 30 avril
2004, une baisse du
taux hypothécaire de
référence de 3½ à
3 ¼% dès le 1er juin
2004.
Elle s’aligne ainsi sur
les autres cantons
romands qui ont baissé
leur taux en 2003 déjà.
Valérie Garbani
14Droit au logement n° 165
Vaud
BCV et taux
hypothécaire
Bruit ou moisissures:
des locataires
contraints de choisir
Broye: hausses de
loyer abusives
Vous l’avez lu dans la presse, la Commission
d’enquête parlementaire du Grand Conseil (CEP) a
rendu son rapport ces derniers jours sur la BCV. La
CEP était notamment chargée d’étudier les rela-
tions de l’Etat et de la Banque. En parcourant ses
conclusions, on peut lire qu’elle estime en particu-
lier que la BCV a, de part la loi, un certain nombre
de missions et que l’Etat doit faire en sorte qu’elle
les remplisse. Une de ses missions est la pratique
d’une politique modératrice des taux hypothécaires
dans la mesure permise par les conditions du mar-
ché et par les exigences économiques de la banque.
La commission estime que cette disposition légale
relève du truisme et qu’elle devrait être modifiée.
Il ne sert à rien d’avoir dans une loi des disposi-
tions de ce type si, de son côté, l’Etat ne fait rien
pour s’assurer que la banque pratique bel et bien
une politique modératrice en matière de taux hypo-
thécaire.
La CEP semble dire qu’au contraire la loi ne
devrait plus contenir de telles dispositions décla-
matoires sans les associer avec d’autres mesures,
précisant comment l’Etat s’assure que la banque
fait bien ce qu’on lui demande.
Il y a belle lurette que l’ASLOCA réclame ce
changement mais, jusqu’à maintenant, elle a plutôt
l’impression de s’égosiller dans le désert.
Espérons que la Commission soit entendue aussi
bien par le Conseil d’Etat que par le Grand Conseil
et que cette recommandation soit suivie d’effets
concrets. Cela fait longtemps que les locataires de
ce canton les attendent.
Anne Baehler Bech
Suite à une apparition de moisissures dans un
logement humide et mal chauffé, une famille enta-
me une procédure pour défaut de la chose louée.
En guise de défense, la régie qui se dit la plus gran-
de de la Côte (mais pas la meilleure), reproche à
ses locataires de fermer les fenêtres la nuit, en
hiver. Outre le bruit important de la route, il faut
savoir que la température de ce logement descend
souvent durant cette saison au-dessous de 17 de-
grés. C’est aussi pour maintenir une atmosphère
supportable que cette famille doit dormir les fenê-
tres fermées.
Pire, les locataires ferment la nuit la bouche d’aé-
ration. Elle fait paraît-il un bruit de tambour
assourdissant. Les locataires veulent se protéger de
ce tintamarre et ils commettent là une grave erreur :
la gérance estime en effet que leur comportement
est la cause de la trop grande humidité de leur
appartement. Alors que, d’après nous, la cause de
cette humidité est due à un problème d’isolation
des murs extérieurs. Situation ubuesque qui ne fait
rire personne. La gérance n’assume pas ses res-
ponsabilités et oblige le la sorte les locataires à
entamer une procédure pour obtenir un entretien
minimal d’un logement. La plus grande régie de la
Côte n’en sort pas grandie.
Charles Schmid
Certains propriétaires ou gérances peu scrupu-
leux ont planché sur la manière d’appliquer de
nouvelles hausses de loyer injustifiées. Ne pouvant
le faire grâce ou à cause du taux hypothécaire et/ou
d’un IPC trop bas, ils ont pris en compte le rende-
ment à la surface des appartements, comme pour
les locaux commerciaux. Comment se fait le cal-
cul? Mystère! C’est tout nouveau. Cela prouve que
le droit du bail n’est pas encore assez restrictif en
matière de protection contre les abus. Tout est bon
pour gruger les locataires et contourner la loi.
Attention si vous recevez des hausses de ce type, il
faut impérativement les contester dans les 30 jours
auprès de la commission de conciliation de votre
district ou demander conseil à l’ASLOCA qui se
fera un plaisir de vous aider. Il est de notre devoir
d’association de protection des locataires de mettre
en garde la population contre ces pratiques intolé-
rables.
Albert Konrad Juin 2004
FRIBOURGASLOCA-Fribourg (canton)Adresse: Case 36, 1700 Fribourg
ASLOCA-FribourgAdresse: Case 36, 1700 Fribourg
Tél. 0848 818 800
Permanence téléphonique:
Lundi et jeudi de 8 h 30 à 11 h.
Lundi, mardi et jeudi de 13 h 15
à 16 h 15.
Consultations juridiques:
Uniquement sur rendez-vous.
Consultations sans rendez-vous:
Fribourg: Hôpital des Bourgeois,
mercredi de 19 h à 20 h.
Bulle: Centre médico-social, place de
la Gare 5, 3e
étage, 1er
et 3e
lundis du
mois dès 20 h.
Romont, Café de l’Ange, 1er
et
3e
jeudis du mois de 19 h à 20 h.
Consultations en langue allemande:
Fribourg chaque 1er jeudi du mois
de 19 h à 20 h.
GENEVEASLOCA-Genève12 Rue du Lac – 1207 Genève (Eaux-
Vives). Arrêt TPG «Rue du Lac»
Tél. 022 716 18 00 et 737 21 21
Fax 022 716 18 05
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permanence du lundi au vendredi,
entre 17 et 18 heures.
JURAASLOCA-JuraAdresse: Case 46, 2800 Delémont 1
Consultations en Ajoie:
Gilbert Rubin, 2900 Porrentruy,
tél. 032 466 47 09.
Consultations à Delémont: case pos-
tale 2, 2800 Delémont 1.
Consultations sur rendez-vous 032
422 74 58 (répondeur automatique).
Franches-Montagnes: p.a. M. Walker,
rue des Tilleuls, 2875 Montfaucon,
tél. 032 955 13 88 ou
J. Mouche 032 484 90 09.
JURA BERNOISET BIENNEASLOCA-Courtelary-MoutierSecrétariat case postale 8,
2740 Moutier. Tél. 032 493 42 27
Permanence téléphonique au 032
493 37 89, le mardi et le vendredi de
8 h 30 à 11 h 30, sur rendez-vous le
vendredi de 14 h à 16 h 30.
ASLOCA-Biennec/o ASLOCA du canton de Berne
Case postale, 3000 Berne 23.
Consultations: Bâtiment du SIB, 33,
route de Morat (3e
étage), Bienne,
tous les mardis et jeudis de 15 h à
18 h, sur rendez-vous 0848 844 844.
NEUCHATELASLOCA-NeuchâteloiseAdresse: 1, rue des Terreaux
2000 Neuchâtel
Neuchâtel:
1, rue des Terreaux
2000 Neuchâtel
Tél. 032 724 54 24 Fax 032 724 37
Consultations sur rendez-vous.
La Chaux-de-Fonds:
71, rue Jardinière
Case postale 35
2301 La Chaux-de-Fonds
Tél. 032 913 46 86
Fax 032 914 16 26
Consultations juridiques
uniquement sur rendez-vous.
VALAISASLOCA-ValaisSecrétariat: 27, av. des Mayennets
CP 15, 1951 Sion - Tél. 027 322 92 49.
Fixation des rendez-vous et contacts:
lundi de 9 h à 11 h et de 14 h à 17 h
et jeudi de 14 h à 11 h.
Sion: sur rendez-vous lundi de 14 h à
17 h. Tél. 027 322 92 49.
Martigny: consultations 14, rue de
l’Hôtel-de-Ville, mardi de 18 h 30 à
20 h. Tél. 027 322 92 49.
(Courrier et administration: à Sion)
Monthey: consultations au Café du
Valais, 63, av. de la Gare, mardi sur
rendez-vous de 19 h à 21 h.
Tél. 024 471 17 01 ou 024 471 37 48.
Sierre: consultations au Café-bar Le
Président, 1, route de Sion. Lundi de
18 h 30 à 20 h 30.
Brig: Rest. Diana, Kapuzinerstr. 23,
2e et 4e mercredi du mois de 18 h à
20 h. Tél. 027 923 36 91.
VAUDASLOCA-Broye vaudoiseAdresse: 10, route de Moudon
1522 Lucens
Tél. 021 906 60 45.
Fax 021 906 60 45.
Consultations à Lucens sur rendez-
vous. Permanence tél. mardi, mercre-
di et jeudi de 14 h à 17 h.
ASLOCA-LausanneAdresse: 8, rue Jean-Jacques-Cart
1006 Lausanne
Tél. 021 617 10 07.
Fax 021 617 11 48.
Consultations: lundi, mardi, jeudi
et vendredi. Permanence sans ren-
dez-vous: lundi de 16 h à 17 h 30
et vendredi de 10 h à 11 h 30.
ASLOCA-Montreux-Est vaudoisAdresse: Case 1024, 1820 Montreux,
Aigle: consultations à l’Hôtel de
Ville, jeudi matin de 8 h à 12 h sur
rendez-vous: 021 962 78 66.
Montreux: consultations uniquement
sur rendez-vous au 021 962 78 66:
lundi, mardi, mercredi matin et mardi
soir, 18, av. Alpes.
Fax 021 962 78 68.
ASLOCA-MorgesAdresse: Case 24, 1110 Morges 1
Tél. 021 802 23 40.
Consultations: 3, rue de la Gare, mer-
credi après-midi et vendredi sur ren-
dez-vous et tous les mardis de
18 h 30 à 20 h sans rendez-vous.
ASLOCA-Nord vaudoisAdresse: Case 92
1401 Yverdon-les-Bains
Yverdon: permanence téléphonique
024 423 69 74, fax 423 69 03.
Consultations: 8, rue des Pêcheurs
(Centre social). Consultations sur
rendez-vous lundi de 8 h à 12 h et de
14 h à 18 h ainsi que de 19 h 30 à
21 h.
Orbe: tél. 024 441 35 19
de 19 h à 20 h.
ASLOCA-NyonAdresse: 13a, Les Plantaz
1260 Nyon.
Rendez-vous par téléphone les lun-
dis, mardis et jeudis de 8 h 15 à 10 h
15; mardis et jeudis de 15 h
à 17 h au 022 361 32 42. Consul-
tations: 13a, Les Plantaz (Gais-Logis).
ASLOCA-RenensAdresse: 31b, rue de Lausanne
1020 Renens
Tél. 021 635 29 52.
Consultations: lundi de 18 h à 20 h
sans rendez-vous, mardi et jeudi sur
rendez-vous.
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Rolle: Consultations lundi soir par
rendez-vous 022 361 32 42 les lun-
dis, mardis et jeudis de 8 h 15 à 10 h
15; mardis et jeudis de 15 h à 17 h.
Aubonne: M. Philippe Decrausaz,
tél. 021 808 54 17.
ASLOCA-Vevey-La Tour-de-PeilzAdresse: Case 38, 1800 Vevey
tél. 021 922 79 62.
fax 021 922 53 62.
Consultations: 40, rue du Simplon,
lundi de 18 h à 20 h, jeudi de 17 h
à 19 h ou sur rendez-vous.
ASLOCA-Vaud (canton)Adresse: 8, rue Jean-Jacques-Cart
1006 Lausanne
Tél. 021 617 50 36.
Fax 021 617 11 48.
SUISSE ASLOCA romandep.a. Valérie Garbani
2, rue du Concert
Case 2273, 2001 Neuchâtel
Tél. 032 724 63 23.
Fax 032 721 46 18.
Site Internetde l’ASLOCAwww.asloca.ch
ASLOCANos permanences
à votre service
L’ASLOCA-VAUD
recherche
des juges-assesseurs représentant les locataires au Tribunal
des baux domiciliés dans les districts respectivement d’Aigle,
d’Avenches, de Morges, de Nyon, de Rolle. Il s’agit d’une acti-
vité occasionnelle (environ 2 demi-jours/mois), indemnisée et
demandant une bonne connaissance du droit du bail.
des assesseurs représentant les locataires pour les
Commissions de conciliation en matière de baux à loyer, pré-
sidées par les Préfets, domiciliés respectivement dans les dis-
tricts d’Echallens, de Morges, de Rolle et d’Yverdon. Il s’agit
d’une activité occasionnelle, indemnisée et demandant là
aussi une connaissance du droit du bail.
Le secrétariat cantonal (021 617 50 36) est à votre disposition
pour tous renseignements supplémentaires.
Le Droit au logementparaît cinq fois par année
Editeur: ASLOCA8, rue Jean-Jacques-Cart1006 Lausanne 1
Diffusion:Membres des sectionsde l’ASLOCA romandeet abonnés.Abonnement simple:Fr. 13.— par année.
Rédactrice responsable: Sonya MermoudAv. de Rosemont 31006 LausanneE-mail:
ImprimerieAtar Roto Presse SA,Genève.
Impre
ssum
16Droit au logement n° 165
Genève
Vente d’immeubles de la BCG
CANTON ET COMMUNES
MANQUENT LE COCHE
Retour sur image… Au
moment de l’éclatement de la
bulle spéculative immobilière,
la Banque cantonale de Genève
(BCG), née de la fusion de
la Banque Hypothécaire de
Genève et de la Caisse d’épar-
gne, s’est retrouvée au bord de
la faillite. Les manœuvres de
tout genre, comme la constitu-
tion de sociétés de portage, n’y
firent rien. Plus de 5 milliards
de francs de créances douteuses
grevaient ses comptes. Les
autorités politiques décidèrent
d’éviter la débâcle qui se serait
transformée en une crise majeu-
re pour l’économie locale. Le
Grand Conseil créa une fonda-
tion de droit public – la
Fondation de valorisation des
actifs de la BCG – afin d’y
transférer les créances douteu-
ses et libérer la BCG du fardeau
issu d’acoquinements spécula-
tifs de la direction et du prési-
dent de la banque, avec les
sombres sbires du marché
immobilier local.
Les locataires, à
nouveau victimes
L’idée était bonne. Toutefois,
en centrant les objectifs de la
Fondation de valorisation des
actifs, donc sur la vente au plus
haut prix de centaines d’im-
meubles directement ou indi-
rectement en sa possession, le
risque était grand que les loca-
taires – qui avaient payé un
lourd tribu pendant la période
de spéculation suite à des majo-
rations abusives de loyer – fas-
sent à nouveau les frais de la
«valorisation» en raison de la
résiliation des baux ou de nou-
velles majorations après la
vente des immeubles. Cela n’a
pas manqué!
Les revendications émises à
l’époque en vue de protéger les
locataires avaient été écartées.
Elles restent donc aujourd’hui
d’actualité dès lors que
l’ASLOCA doit se battre contre
des dizaines de congé. Ainsi, il
faudrait favoriser la revente
des immeubles à des coopéra-
tives d’habitation constituées
par les locataires eux-mêmes,
lesquels seraient dirigés vers
des services de l’Etat pour
obtenir les conseils juridiques
et les éventuels crédits néces-
saires au rachat de leur
immeuble. Seul moyen: chan-
ger la loi.
Frilosité regrettable
Lors de l’adoption de la loi sur
la Fondation, le Grand Conseil
avait introduit un droit de
préemption de l’Etat de Genève
et des communes du lieu de
situation des immeubles. Celui-
ci leur permet de racheter tout
immeuble qui s’avérerait inté-
ressant. La Fondation va même
au-delà dès lors qu’elle propose,
avant toute vente à des tiers, les
objets au canton et aux commu-
nes. Malheureusement, ceux-ci
se sont montrés très frileux et
n’ont que peu acheté d’immeu-
bles. Leur maintien en main
publique permet pourtant d’évi-
ter l’explosion des loyers et les
problèmes financiers et sociaux
qui en découlent pour les ména-
ges, et si couteux aux pouvoirs
publics.
On ne peut que regretter cette
frilosité qui se retournera tôt ou
tard contre les locataires.
Plus de mille loge-
ments estudiantins
manquants
La vente de l’Hôtel Carlton,
son occupation et le référendum
contre la loi du Grand Conseil
autorisant sa vente à un inves-
tisseur étranger s’inscrivent
dans ce débat. La cristallisation
du mécontentement populaire
sur cet immeuble, qui s’est
exprimée par l’aboutissement
d’un référendum en deux
semaines sans appui logistique
d’une organisation de masse,
s’explique facilement.
Tout d’abord, l’Hôtel Carlton
n’est autre que la jonction de
deux allées de studios et non
pas un hôtel à proprement par-
ler.
Deuxièmement, cet immeuble
est resté longtemps vide.
Troisièmement, nombre de
jeunes en formation, comme les
étudiants, n’ont pas de quoi
se loger; il manque près de
1000 logements estudiantins.
Quatrièmement, la Fondation
est un acteur important dans le
marché qui profite des prix de
vente élevés résultant de la
crise du logement actuel.
Volonté populaire
à considérer
L’éventuelle acceptation du
référendum par le peuple ne
permettra pas automatiquement
de voir l’immeuble être affecté
à du logement social. Toutefois,
le canton devra tenir compte de
la volonté populaire. Et trouver
le moyen d’en faire du loge-
ment, en s’appuyant sur le fait
que, pendant l’occupation, il est
clairement apparu qu’il s’agis-
sait de studios idéalement
conçus pour le logement estu-
diantin. Cette réaffectation
légale permettra de réduire le
prix car un hôtel se vend plus
cher et ainsi favoriser l’achat
par une coopérative ou une fon-
dation.
Affaire à suivre.
Carlo Sommaruga
Le canton et les com-
munes ont joué
la carte de la frilosité,
n’achetant que très
peu d’immeubles à la
BCG. Une situation
regrettable, sachant
que le maintien de
locatifs en main
publique permet
d’éviter l’explosion
des loyers et les
problèmes financiers
et sociaux qui
en découlent pour
les ménages.
Juin 2004