OPORTUNIDAD de INSERCIÓN de un MODELO de ARRIENDO de ...
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OPORTUNIDAD de INSERCIÓN de un MODELO de ARRIENDO de OFICINAS en CONCEPCIÓN:
El caso de las oficinas compartidas.
ACTIVIDAD FORMATIVA EQUIVALENTE A TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGISTER EN DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
Alumno: César Fulvio Matamala Astete, Arquitecto.
Profesor Guía: María Eugenia Pallares Torres, Doctor Arquitecto
Santiago de Chile Julio 2014
UNIVERSIDAD DE CHILE
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO
DEPARTAMENTO DE ARQUITECTURA
ESCUELA DE POSTGRADO
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Tabla de contenido
CAPITULO 1 – INTRODUCCIÓN 6
1.1. Introducción 7
1.2. Definición del problema 8
1.3. Pregunta de investigación 9
1.4. Objetivos de la investigación 9
1.5. Metodología 10
1.6. Estado del arte 11
1.7. Estado del arte en chile 22
CAPITULO 2 – DESCRIPCIÓN DEL MODELO 24
2.1. Contexto histórico 25
2.2. La evolución de la oficina 27
2.3. Clasificación tipológica 31 2.3.1. Clasificación por clase 32 2.3.2. Clasificación por localización 33 2.3.3. Clasificación por usos y tipos de propiedad 33 2.3.4. Clasificación por terminación y amenities 34 2.3.5. Clasificación por superficies 34
2.4. Análisis de referentes 35
2.5. Marco normativo 36
CAPITULO 3 – ESTUDIO DEL MERCADO LOCAL 38
3.1. La oferta en el mercado local 39 3.1.1. Situación actual de la oferta y la demanda 39 3.1.2. Localización 40 3.1.3. Evaluación de precios 41 3.1.4. Stock / en construcción 43
3.2. La demanda en el mercado local 45 3.2.1. Situación actual de la demanda 45 3.2.2. Indicadores de la demanda 45 3.2.3. Tendencias del mercado local 47
3.3. El mercado objetivo 48 3.3.1. El perfil del cliente 48 3.3.2. Origen del cliente 49 3.3.3. Profesiones u oficios 50
4
3.3.4. Características etáreas 50 3.3.5. Lugares de trabajo 51 3.3.6. Jornadas laborales 52 3.3.7. Ubicación y traslados 53 3.3.8. Valoración de servicios 54
CAPITULO 4 – EVALUACIÓN DE INSERCIÓN Y PUESTA EN MARCHA. 55
4.1. Definición del producto 56 4.1.1. Tamaño 56 4.1.2. Macro localización 56 4.1.3. Micro localización 57
4.2. Cuantificación de requerimientos e insumos 58 4.2.1. Requerimientos de habilitación 61 4.2.2. Requerimientos administración y atención a clientes. 62 4.2.3. Requerimiento para el uso directo de los clientes. 63
4.3. Carta gantt de puesta en marcha 64
4.4. Constitución de la empresa 64 4.4.1 Razón social 65 4.4.2. Características de las sociedades 65 4.4.3. Constitución de la sociedad 68 4.4.4. Inicio de actividades 69
CAPITULO 5 – EVALUACIÓN FINANCIERA 72
5.1. Alcances de la evaluación 73
5.2. Activos fijos 74 5.2.1. Activos fijos de habilitación 74 5.2.2. Activos fijos del área de administración 75 5.2.3. Activos fijos de operación 76
5.3. Activos intangibles 78
5.4. Depreciación de activos 79
5.5. Presupuesto de operación 80
5.6 Proyección de ingresos por arriendo 81
5.7. Estado de resultados del negocio 83
5.8. Análisis del flujo de caja 84
5.9. Periodo de retorno de la inversión 88
5.10. El punto de equilibrio del negocio 89
5.11. Análisis de escenarios 90
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CAPITULO 6 – REPLICABILIDAD DEL MODELO 92
6.1. Aspectos relevantes para la replicabilidad 93
6.2. Recomendaciones para impulsar el negocio 95
CAPITULO 7 – CONCLUSIONES 96
7.1 Conclusiones generales 97
7.2. Conclusiones específicas 97
7.3. Confirmación / refutación de la hipótesis 98
CAPITULO 8 – BIBLIOGRAFÍA 99
Bibliografía 100
6
CAPITULO 1 – INTRODUCCIÓN “Un estudiante deambuló durante meses por distintos cafés de Concepción con su
notebook bajo el brazo. Había terminado su carrera universitaria y comenzaba a
desarrollar diversos proyectos para iniciarse como profesional. Cualquier lugar con
internet le era útil. “Pero ninguno era adecuado””.
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1.1. Introducción
Hoy en día el profesional desea el desarrollo personal e independencia económica
dentro de su ámbito de trabajo. Esto conlleva a que muchos de ellos busquen
emprender negocios, la mayoría de las veces relacionado con su profesión.
Uno de los primeros obstáculos que debe resolver un trabajador al momento de optar
por ser independiente, es respecto del espacio físico para poder desarrollar sus
labores, donde principalmente debe conjugar factores como ubicación, superficie,
servicios anexos y costos asociados. Últimamente se ha sumado el atributo de la
flexibilidad como elemento relevante al momento de desarrollar una empresa, esta
puede hacer la diferencia y conducir al éxito o fracaso de un determinado negocio.
Según cifras de Instituto Nacional de Estadística a diciembre del 2010 el 22% de la
fuerza laboral era independiente, del cual el 45% desarrollaba su trabajo
principalmente en oficinas que podían ser compradas o arrendadas y existía un
número indeterminado de personas que trabajaban desde sus casas.
Si bien hasta hace algunos años el mercado inmobiliario de las oficinas se centraba
principalmente en dos focos negocio: la venta y el arriendo de estos inmuebles, hoy en
día está tomando fuerza el modelo de arriendo de oficinas compartidas que se basa en
el concepto del Coworking, es decir, oficinas que comparten ciertos espacios y
servicios.
La oportunidad de contar con un espacio físico para desarrollar sus labores bajo este
sistema (coworking) no solo brinda oportunidades de crecimiento empresarial, sino
también una disminución en los costos de operación e infraestructura ya que al no
incurrir en gastos de mantenimiento, ni inversión inicial en adquirir un inmueble,
mobiliario de oficina y servicios de comunicaciones, se logrará ser más competitivo en
el mercado.
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1.2. Definición del problema
Concepción es la segunda ciudad de Chile con más población, lo que la convierte en la
capital del sur del país, posee un importante desarrollo económico y demográfico, lo
que la ha llevado a ser considerada como uno de los núcleos urbanos, demográfico,
administrativo, financiero y comerciales más relevantes de Chile junto a Santiago y
Valparaíso.
A través de iniciativas público-privadas con participación estratégica del Servicio
Nacional de Turismo “Sernatur” y Gobierno Regional, desde hace unos años se está
trabajando en potenciar a Concepción como Capital del Turismo de Negocios de la
zona sur de Chile, lo que está significando un aumento de visitas de carácter
comercial.
Este desarrollo económico-laboral de Concepción mirado desde el enfoque de los
trabajadores independientes y/o las visitas de negocios, está constantemente
requiriendo más espacios físicos donde desarrollar sus labores, ya sea por lapsos de
horas, días o meses, lo que permite vislumbrar la oportunidad de inserción con éxito
del modelo de arriendo de oficinas compartidas, conocido mundialmente como
coworking.
El concepto que desarrolla este modelo de negocio se basa en el arriendo de oficinas
individuales las que comparten espacios y recursos de uso común como por ejemplo:
recepción y secretaría, sala de reuniones, servicio de aseo y de seguridad, de la misma
forma, el servicio de comunicaciones (internet y teléfono) es global y su costo
prorrateable.
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1.3. Pregunta de investigación
¿Es rentable desarrollar un negocio de arriendo de oficinas ejecutivas
compartidas en la ciudad de Concepción?
1.4. Objetivos de la investigación
OBJETIVO PRINCIPAL
Evaluar la oportunidad y rentabilidad de insertar el modelo de arriendo de oficinas
compartidas en la ciudad de Concepción.
OBJETIVO ESPECÍFICOS
Estudiar las bases que conforman este modelo de arriendo, desde sus orígenes
hasta la actualidad.
Identificar y cuantificar mediante un estudio de mercado los potenciales clientes
y sus necesidades de servicios.
Identificar y analizar la oferta de oficinas en Concepción.
Proponer una tipología de negocio que pueda ser replicable.
Identificar el modo de operación del negocio.
Estimar una cronología y financiamiento para el desarrollo del proyecto.
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1.5. Metodología
METODOLOGÍA GENERAL
Se estudiará la experiencia y desarrollo de este tipo de negocio en otras ciudades y
países
METODOLOGÍA PARTICULAR
Se realizará un levantamiento de la oferta de arriendo de oficinas, infraestructura,
servicios ofrecidos, costos y ubicación geográfica.
Se definirá la demanda estimada, el cliente objetivo, sus características y necesidades,
recopilando estadísticas y estudios publicados.
Se identificarán terrenos atractivos para el desarrollo del proyecto, considerando
ubicación, accesibilidad, equipamiento en el entorno inmediato, costo, constructibilidad.
Se evaluará la cobertura que se intentaría abordar.
Sé desarrollará un modelo de producto que busque destacar por sobre la oferta
existente y satisfacer parte de la demanda estimada.
Se trazarán los aspectos relevantes del modelo de negocio para que pueda ser
replicado.
Se generará un análisis de la rentabilidad del negocio, donde se conjuguen los
aspectos de costos, financiamiento y velocidad de retorno de la inversión y su ganancia
estimada.
Se desarrollará un Plan de Marketing y puesta en marcha del proyecto.
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1.6. Estado del arte
El negocio del arriendo de oficinas con espacios comunes compartidos nace como un
derivado del concepto “Coworking” (Co-trabajo) en que tiene su origen en Estados
Unidos en el 2008, pero que rápidamente se extendió a Europa y luego a
Latinoamérica. Hoy este concepto se ha masificado con cientos de espacios de trabajo
al alrededor del mundo. A modo de ejemplo se puede indicar que según datos
facilitados por la oficina federal de estadística de Estados Unidos, entre 2000 y 2005 se
registraron cuatro millones más de empresas compuestas por una sola persona.
Los países que lideran con mayor cantidad de espacios compartidos para trabajar son
Estados Unidos, Canadá, Francia, Alemania, España y Reino Unido, en Latinoamérica
destacan Brasil y Argentina.
Imagen N° 01
Mapa del Mundo con localización de espacios de Coworking
Fuente: http://techvenue.com/CoWorkingMap.htm
El negocio del arriendo de oficinas compartidas es cada vez más es más masivo, tanto
así que The Next Web blog considerado uno de los 10 Blogs más influyentes del
mundo según Technorati, publicó en septiembre del 2011 un ranking con los 11
espacios coworking latinoamericanos más relevantes y que se debían conocer, entre
ellos destacó:
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1.- URBAN STATION (Buenos Aires, Argentina)
Urban Station es el primer lugar diseñado especialmente
para los trabajadores móviles y para todos aquellos que
compartan la idea de que es posible trabajar o reunirse
de otra manera. Este proyecto fue concebido con el
objetivo de convertir a Urban Station en la primera red a
nivel mundial para los trabajadores móviles.
Ofrece espacios de trabajos individuales, mesas
comunitarias, salas de reuniones y auditorio combinados
con servicios doble wifi banda ancha 15mb con ups,
impresiones vía wi-fi, fotocopias / scanner / fax, salas de
reunión c/conf. call / proyector y lcd, salas de capacitación, auditorio, laptop locks,
lockers, cargadores de celulares, headphones para conference call, diarios y revistas,
artículos de librería, bicicletas para pasear y relajarse, oficina virtual, servicio de motos
y taxis, dhl, servicio de mensajería y correo, almuerzos y bebidas - delivery de sushi,
servicio de conserjería y seguridad privada.
Imagen N° 3 Imagen N° 4 Imagen N° 5
Imágenes N° 2, 3, 4 y 5
Imágenes del Local Urban Station, Buenos Aires Argentina
Fuente: http://argentina.enjoyurbanstation.com/es
Imagen N° 2
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2.- AREATRES (Buenos Aires, Argentina)
Areatres es un concepto de espacio flexible de
trabajo, su lema es “reinventando el espacio de
trabajo”, ubicado en el corazón de Palermo Soho.
Ofrece diferentes ambientes, salas privadas,
puestos de trabajo, además de áreas para
reuniones y capacitaciones, todos disponibles
para arrendar por hora, día, semana o mes.
Areatres nace del concepto del “tercer espacio”,
una tendencia global que se define por la
conjunción del confort y la informalidad del hogar
junto a la productividad y eficiencia de una oficina.
Este espacio de trabajo da a los nómades
digitales de Buenos Aires control y flexibilidad
absolutos sobre su ambiente laboral. De manera
que puedan agrandar o achicar su estructura de
trabajo de forma dinámica, inmediata y sencilla.
Además está la posibilidad de trabajar en un
entorno cómodo y variado.
Imágenes N° 6, 7, 8 y 9
Imágenes del Local Areatres, Buenos Aires Argentina
Link: http://www.areatresworkplace.com
Imagen N° 6
Imagen N° 7
Imagen N° 8 Imagen N° 9
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3.- CENTRO MOVISTAR INNOVA (Santiago, Chile)
El Centro Movistar Innova inaugurado
en agosto de 2011 es un lugar que
busca convertirse en el epicentro del
emprendimiento de Chile y
Latinoamérica, el primer espacio abierto
para todos los emprendedores que
trabajan para hacer realidad sus ideas.
Se trata de un lugar con características
únicas en Chile y Latinoamérica, que
busca fomentar la co-creación, el
networking y el surgimiento de nuevas
empresas con potencial global.
Centro Movistar Innova surge del
resultado de una alianza entre Movistar
y el Programa de Gobierno Start-Up
Chile de Corfo y se enmarca en la visión
estratégica que posee la Incubadora y
Aceleradora de Negocios, Movistar
Innova, que ha puesto énfasis no sólo en
promover el emprendimiento, sino
además fortalecer el ecosistema
emprendedor del país. El espacio
acogerá a los emprendedores de
Movistar Innova, también a los del
programa Start-Up Chile y estará abierto
a todo emprendedor que busque trabajo
colaborativo con profesionales globales.
Imágenes N° 10, 11 y 12
Imágenes del Local Centro Movistar Innova, Santiago Chile
Link: https://www.facebook.com/TelefonicaOpenFuture/photos_stream
Imagen N° 10
Imagen N° 11
Imagen N° 12
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4.- PUNTO DE CONTACTO (Sao Paulo, Brasil)
Dirigido a las pequeñas empresas,
empresarios, autónomos y profesionales
que buscan el crecimiento del negocio y
la mejora en el intercambio de trabajo y la
creación de una red de calidad, Punto de
contacto es un espacio de trabajo
colaborativo para la gente que no se
ajustan a los estándares corporativos
tradicionales.
Dispone de 53 espacios de trabajo, 2
salas de reuniones y una terraza que
permite trabajar al aire libre, ofrece
planes de uso desde 10 a 300 horas
mensuales, con disponibilidad de Sala de
reuniones, armarios y lockers, telefonía y
motoboy, recibo de correspondencia.
Imágenes N° 13, 14 y 15
Imágenes del Local Punto de Contacto, Sao Paulo Brasil
Link: http://www.ptodecontato.com.br
Imagen N° 13
Imagen N° 14
Imagen N° 15
16
5.- BEES OFFICE (Rio de Janeiro, Brasil)
BeesOffice Co-espacio de trabajo es
perfecto para cualquiera que necesite un
lugar para trabajar con alto nivel de
infraestructura, la tecnología, el
compromiso y los estándares ofrecidos
por las grandes empresas, en un feliz
ambiente informal.
Bees Office es parte del programa de Visa
de Trabajo Co-: Lo que significa que los
clientes pueden utilizar otros espacios de
trabajo co-participantes cuando viajan.
Bees Office dispone de 20 espacios de
trabajo, Sala de reuniones para 6, 8 y 16
personas, Auditorio para 25 personas.
Ofrece planes de uso de 10 a 360 horas
mensuales, con servicios adicionales
como:
Internet inalámbrico
Impresora láser multifunción
Proyector Multimedia
Materiales de oficina gratis
Sala de estar, mini biblioteca
Mesa portátil para Notebook.
Máquina de café / Agua Mineral
Mini Bar y Vendomática
Cocina Imágenes N° 16, 17 y 18
Imágenes del Local “Bees Office”, Rio de Janeiro, Brasil
Link: http://www.beesoffice.com
Imagen N° 16
Imagen N° 17
Imagen N° 18
17
Imagen N° 21 Imagen N° 22
6.- THE CASCO STATION (Ciudad de Panamá, Panamá)
The Casco Station es un espacio de
oficinas creado para profesionales
independientes, emprendedores y artistas
que requieran de la infraestructura de una
oficina y deseen trabajar dentro de una
comunidad de profesionales.
CascoStation es un lugar donde se puede
trabajar, sostener reuniones con clientes,
colaborar con colegas o ampliar la red de
contactos, y además de proveer
elementos básicos como escritorios, sillas
e internet inalámbrico, los usuarios tienen
acceso a un salón de reuniones, una sala
de estar para descansar. El costo va de
acuerdo al uso, y se adapta a cada estilo
de trabajo: se ofrecer planes mensuales,
sabatinos y pases de un día.
Imágenes N° 19, 20, 21 y 22
Imágenes del Local “The Casco Station”, Ciudad de Panamá, Panamá
Link: http://cascostation.com
Imagen N° 19
Imagen N° 20
18
7.- USINA INTERATIVA (Porto Alegre, Brasil)
Inaugurado en febrero de 2011, Usina Interativa da la
bienvenida a autónomos y pequeñas empresas
interesadas en co-trabajo. La Usina actual es en
realidad el resultado de una fusión entre la antigua
Usina Interativa y CWPOA (Co-Trabajo Porto Alegre).
Las dos iniciativas anunciadas hace unas semanas que
iban a unir sus fuerzas para la gestión de un espacio
único, por el momento bajo la marca Usina de
Interativa. es un espacio de 500 metros cuadrados
ubicado en un centro comercial, que también acoge
otras actividades, además de co-trabajo.
s
Imágenes N° 23, 24, 25 y 26
Imágenes del Local “Usina Interativa”, Porto Alegre, Brasil Link: http://www.usinainterativa.com.br
Imagen N° 23
Imagen N° 24 Imagen N° 25 Imagen N° 26
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8.- EL 3ER ESPACIO (Ciudad de México, México)
Este local es una alternativa de oficinas
para profesionistas independientes y
emprendedores, que ofrece múltiples
servicios y flexibilidad de horarios. Con
la posibilidad de desarrollar la
creatividad y ampliar la red de
contactos para que cada negocio se
fortalezca.
Posee estaciones de trabajo
individuales y Sala de reuniones, su
horario de funcionamiento es de lunes
a viernes de 9 a 20 hrs y ofrece el
servicio de dirección Comercial y Fiscal
y presta asesoría en:
- Emprendimiento
- Administrativas y Financieras
- Contables
- Legal y Propiedad Intelectual
- Administración de Redes Sociales
- Tecnologías de la Información
Imagen N° 29
Imágenes N° 27, 28 y 29
Imágenes del Local “El 3er Espacio”, Ciudad de México, México Link: http://el3erespacio.blogspot.com
Imagen N° 27
Imagen N° 28
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9.- HUBBOG (Bogotá, Colombia)
La empresa HubBOG se presenta
como el primer co-espacio de
trabajo en Colombia, donde el Co-
trabajo es una de sus tres
actividades principales junto con la
educación y el espíritu empresarial.
En términos de co-trabajo, esta
empresa ofrece una variedad de
opciones, desde los escritorios de
trabajo hasta salas para
conferencias. Su objetivo es
capacitar a los empresarios con la
ayuda de mentores seleccionados.
Dispone de puestos de trabajo, fijo
(por exclusividad) y móvil (por
disponibilidad).Sala de Reuniones y
Auditorio con excelente iluminación
natural, totalmente equipados:
pantalla de cincuenta pulgadas,
tablero y estación de café.
Imágenes N° 30, 31 y 32
Imágenes del Local “Hubbog”, Bogotá, Colombia Link: http://hubbog.com
Imagen N° 30
Imagen N° 31
Imagen N° 32
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10.- ALDEIA COWORKING (Curitiba, Brasil).
Aldeia significa "pueblo" en portugués.
De hecho, además de traer el concepto
de co-trabajo a Curitiba, Aldeia
Coworking también está tratando de
desarrollar una comunidad.
Antes de seguir adelante con su idea,
Ricardo Doria se aseguró de que había
suficiente demanda para un espacio de
co-trabajo en la ciudad. Cuando 300
personas respondieron a su encuesta
inicial, se decidió seguir adelante, y
Aldeia ahora ocupa 250 metros
cuadrados en el centro de Curitiba. En
cuanto a los compañeros de trabajo, sus
perfiles son muy diversos,
programadores y diseñadores, abogados,
economistas, arquitectos e incluso un
oceanógrafo.
Dispone de recepción, espacios de
trabajos compartidos e individuales, sala
de reuniones y auditorio, biblioteca
corporativa y cocina.
Imágenes N° 33, 34 y 35
Imágenes del Local “Aldeia Coworking”, Curitiba, Brasil Link: http://www.aldeiaco.com.br
Imagen N° 33
Imagen N° 34
Imagen N° 35
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1.7. Estado del arte en chile
En los alrededores del año 1990, muy pocas personas entendían que era una oficina
virtual y/o temporal, pero desde esos años a la fecha su demanda ha registrado un
progresivo crecimiento debido a que se ajusta perfecto a las necesidades de
profesionales independientes, emprendedores que trabajaban desde su casa o pymes,
que pasan gran parte del día visitando clientes y requieren de alguien que atienda el
teléfono, reciba su correspondencia y contar con un espacio de trabajo solo por
algunas horas.
En los últimos años este mercado se ha masificado principalmente en Santiago, el
2011 triplicó la demanda de oficinas en comparación al año anterior, donde la oferta
abarca desde arrendar un escritorio o una oficina compartida hasta ocupar una
exclusiva oficina de alto estándar. Los servicios anexos que ofrecen estos centros de
trabajo están cada vez más profesionalizados, ofreciendo a sus clientes, dirección
comercial y tributaria, número de teléfono exclusivo con saludo corporativo, asesoría
comercial, asesoría legal y hasta diseño web de su empresa.
Es posible que el aumento de la demanda por estos servicios esté asociado al
crecimiento de trabajadores independientes y de empresas que permitan o fomenten el
trabajo flexible. En Chile, existen empresas que ofrecen esta posibilidad a su personal,
aun cuando se trate fundamentalmente de gerentes de alto rango. El trabajo flexible es
menos costoso que el trabajo en una oficina fija, proporciona un mejor equilibrio entre
el trabajo y la vida personal y mejora tanto el estado de ánimo como la productividad.
Una de las primeras empresas en establecer esta modalidad de arriendo de oficinas
temporales fue “Serof” en el año 1992, con una franquicia de H.Q. Business Center.
USA, el operador más grande del mundo en servicios temporales de oficinas, está
ubicada en el Edificio Opera en Santiago Centro y cuenta con 700m2 de infraestructura.
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En el año 2012, se daban a conocer
nuevas empresas de oficinas temporales:
El club Origen en Providencia, Co-work en
Las Condes y Regus, siguiendo la
modalidad se servicios de los casos
expuestos anteriormente, ofreciendo
espacios compartidos e individuales, salas
de reuniones, auditorios con planes que
van por hora, día o mes.
Actualmente, es posible encontrar una
amplia gama de empresas ya no solo en
Santiago sino también en regiones,
incluyendo franquicias extranjeras como
Urban Station que arribó en el 2013 a
Providencia, luego en el sector el Golf de
las Condes y a principios del 2014 a
Concepción.
Imagen N° 38 Imagen N° 39
Imágenes N° 38 y 39
Imágenes del Local “Urban Station”, Concepción, Chile
Link: http://chile.enjoyurbanstation.com/es/sucursales
Imagen N° 36
Imagen N° 37
Imágenes N° 36 y 37
Imágenes del Local “Serof”, Santiago, Chile
Link: http://www.serof.cl
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CAPITULO 2 – DESCRIPCIÓN DEL MODELO
“Uno de los grandes beneficios que tiene esta modalidad de Oficinas es la posibilidad
de compartir con otros profesionales, que no sólo pueden aportar en tu trabajo, sino
que además te permiten crear una red de contactos más grande, las que cada vez son
más importantes en el mercado laboral actual”,
Álvaro Vargas
Gerente Gral. Trabajando.com
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2.1. Contexto histórico
Las oficinas y sus características son consecuencia del trabajo que allí se desarrolle,
por tanto para entender la evolución de la Oficina es necesario comprender la
evolución del trabajo. Esta es una de las actividades más antiguas de la historia del
hombre y que ha estado en constante cambio, para intentar entender la evolución de
esta actividad es posible analizarla en tres etapas, la primera antes de la revolución
industrial y la segunda a partir de esta, la tercera comprende los actuales cambios que
ha significado la globalización de los mercados.
PRIMERA ETAPA – Subsistencia
En los comienzos de la humanidad, el trabajo se enfocaba en subsistencia procurando
obtener solamente lo necesario para satisfacer las necesidades propias. La
organización social estaba compuesta por clanes y tribus la caza, la pesca, y la
recolección de frutos que espontáneamente se producían constituían la forma de
trabajar. Con el avance de la civilización y la aparición de organizaciones sociales
caracterizadas por el asentamiento de las familias, impuso la realización de tareas
agrícolas y ganaderas.
Paulatinamente y como consecuencia del desarrollo de las ciudades se van formando
grupos de personas que pertenecían a un mismo gremio: herrero, talabartero, platero,
etc. Constituyéndose así las corporaciones, instituciones características del medioevo
originadas en el siglo once y doce, en las cuales se establecían condiciones de trabajo
minuciosas y obligatorias para todo el gremio.
SEGUNDA ETAPA – La revolución industrial
La revolución comercial generó transformaciones que permitieron la sustitución
progresiva de paradigmas económicos y sociales medievales. En tanto que la
revolución industrial presentó como signo distintivo la introducción de modificaciones
de fondo al sistema económico y consecuentemente al sistema social de la época.
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A finales del siglo XIX y hasta comienzos del siglo XX, la sociedad funcionaba de
manera completamente diferente. Las organizaciones eran pocas y pequeñas,
predominaban los pequeños talleres, los artesanos independientes, las pequeñas
escuelas, los profesionales independientes (médicos y abogados, que trabajaban por
cuenta propia), las tiendas y negocios de barrio, etc.
TERCERA ETAPA
A partir del siglo XX el mundo sufre trascendentes cambios estructurales en los últimos
años en lo geopolítico, económico, social y financiero.
Los descubrimientos científicos en el siglo XX y a comienzos del actual son
significativos, el sostenido desarrollo nuclear, la aventura de los viajes espaciales, la
era de la computación, el notable desarrollo de internet, la televisión y la telefonía
celular, son algunos de los hechos que forman los hitos de la llamada revolución
tecnológica.
El modelo económico definido como globalización de los mercados impone que cada
país o región trate de explotar y optimizar sus ventajas competitivas.
El proceso de cambio que experimenta actualmente el mundo del trabajo produce
nuevos modelos y figuras a ritmo vertiginoso. El trabajo virtual, el teletrabajo, el trabajo
electrónico, la robotización, la informatización integral, las oficinas electrónicas, son
algunos de los términos que ya no resultan extraños a las organizaciones bancarias, a
las cadenas de comercialización masivas, las industrias o a las empresas de tarjetas
de crédito. Ni a empleados, clientes, proveedores ni público en general.
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2.2. La evolución de la oficina
Desde el origen de las oficinas, la constante ha sido que esta cumpla con las
necesidades de sus usuarios y actividades que allí se realicen, a través del tiempo se
va modificando el diseño de estos espacios evaluando amplitud v/s privacidad o bien
interacción v/s autonomía.
Las oficinas comerciales aparecieron por
primera vez en las ciudades industriales del
norte de los Estados Unidos en el siglo XIX.
Con la invención del telégrafo y el teléfono, las
oficinas podrían estar situadas lejos de la
fábrica y se podría mantener el control de la
producción y distribución a mercados distantes.
El arquitecto estadounidense Louis Sullivan fue
un pionero en su estudio de la articulación
formal del alto edificio comercial.
El Taylorism (1904)
El ingeniero americano Frederick Taylor estaba
obsesionado con la eficacia y la supervisión, se le
reconoce como una de las primeras personas que
diseño una oficina. Taylor colocó a los trabajadores
juntos en un ambiente abierto mientras los jefes los
vigilaban desde sus oficinas privadas.
Estos espacios permitían un flujo ininterrumpido de
trabajo y una estrecha vigilancia visual por los
gerentes.
Imagen N° 40
Planta Tipo / Edificio Wainwright Arq. L. Sullivan
Link: http://www.studyblue.com/notes/note/n/lecture-
6/deck/2708903
Imagen N° 41
Edificio Larkin, Buffalo, Nueva York, 1903-05
Link: http://www.carusostjohn.com/media/artscouncil/artwork/history_larkin-plan.gif
28
Bürolandschaft (1960)
El diseño alemán trajo los valores socialistas
de 1950 a la oficina: Los gerentes ya no
trabajaban desde oficinas elegantes. La
configuración de los puestos variaba según las
funciones que allí se realizaran.
Por primera vez, la naturaleza muy diversa de
los tipos de trabajo de la oficina fue reconocida
y el equipo de Quickborner establecido
criterios para el montaje de un tipo particular
de oficina para un tipo específico de diseño
Oficina de Acción (Action Office 1968)
Herman Miller inspirado en Bürolandschaft creó un producto basado en la filosofía de la
nueva Europa. Era el primer sistema de mueble modular de trabajo, con bajos muros
divisores y superficies flexibles de trabajo. En el lado positivo de la mesa cubículo
ofrece opciones de personalización por parte de sus usuarios. Se pueden transformar
todas las paredes que rodean el trabajador en
las superficies de trabajo productivos. Debido
a que las paredes están a su alcance, y
porque muchos de ellos ofrecen los agujeros y
los ganchos para colgar estantes pequeños,
tablones de anuncios u otros accesorios,
elementos que fueron colocados por una sola
vez en la superficie horizontal del escritorio se
pueden mover a las superficies verticales.
Imagen N° 42
Oficina diagrama de tipo organizativo
Link: http://www.carusostjohn.com/media/artscouncil/artwork/hist_buro_primer-diagram.gif
Imagen N° 43
Estación modular de trabajo – Herman Miller
Link: http://www.nydof.com/furniture/workstations/herman-miller-action-office-workstations
29
Granja de Cubículos (Cube Farm 1980)
El concepto de cubículo llevado al extremo.
Mientras se perdía la figura de gerentes
medios, una nueva clase de empleados
surgía: los que eran muy importantes para un
simple escritorio pero muy novatos para un
siento gerencial. A los gerentes los colocaban
en los puestos de la forma sencilla con muros
modulares. El mar de cubículos nacía.
Granjas del cubo se encuentra a menudo en
empresas de alta tecnología, pero también
aparecen en el sector de los seguros y otros
campos relacionados con el servicio. Muchas
granjas del cubo fueron construidos durante el
boom de las puntocom .
Oficina Virtual (1980)
La idea vino de la convergencia de la
innovación tecnológica y la era de la
información, las influencias de la tecnología y
la información han tenido el mayor efecto
sobre la evolución reciente de la oficina. El uso
generalizado de Internet, los ordenadores
portátiles y teléfonos móviles ha creado una
situación mucho más fluida. Los trabajos
podrían ser más móviles y se mueven de la
oficina a la cafetería o en el hogar.
Imagen N° 44 Ejemplo de Cubículos de trabajo
Link: http://reneebrack.com/images/cube_farm.jpg
Imagen N° 45 Imagen conceptual de Internet
Link: http://www.visualfusion.biz/wp-content/uploads/2011/10/virtual-office.jpg
30
El ahorro de costos de teletrabajo y outsourcings no podía ser ignorado por las
empresas que se enfrentan las nuevas exigencias para seguir siendo competitivos en
los mercados globalizados de la década de 1990.
Por un lado, las empresas tradicionales empiezan a flexibilizar las jornadas laborales,
comprendiendo que con las actuales herramientas tecnológicas de comunicación ya no
era imprescindible asistir diariamente a la oficina. Las labores podían ser comandadas
desde cualquier otro punto de la ciudad, país o continente siempre y cuando se contara
con los servicios mínimos de conexión.
Por otro lado, esta flexibilidad para desarrollar labores sustentada en la tecnología
comunicacional facilitó el desarrollo profesional de trabajadores independientes, donde
su oficina no era el espacio físico donde sentarse a trabajar sino que su “oficina” se
componía de un computador portátil, conexión a internet y en algunos casos un
teléfono móvil.
En respuesta a estos trabajadores móviles, ya sean dependientes o independientes es
que aparece en el mercado el negocio del arriendo de oficinas temporales, un servicio
extremadamente flexible en espacios, tiempos y facilities.
La primera aplicación
comercial de una oficina
virtual se produjo en 1994,
cuando Ralph Gregory fundó
“La Oficina Inteligente”, en
Boulder, Colorado. Esta
compañía se expandió en
toda América del Norte y
ahora se conoce como
“Oficina Inteligente”. .
Imagen N° 46 Sitio Web “La Oficina Inteligente”
Link: http://www.intelligentoffice.com
31
2.3. Clasificación tipológica
Las oficinas, como se ha mencionado antes datan de muchísimos años atrás, en la
antigüedad clásica eran parte de un palacio complejo o un templo grande. Existían
cuartos donde se guardaban los pergaminos y los individuos realizaban su trabajo.
En la actualidad, existen diferentes tipos de empresas y trabajos y cada una de ella
requiere de un espacio físico para poder ejercerla, entonces podemos definir la palabra
oficina como un espacio físico destinado al trabajo.
Existen variadas formas de clasificar las oficinas dependiendo del grado de detalle con
que se desee analizar, donde una primera aproximación sería clasificarlas entre
oficinas convencionales y oficinas panorámicas o ampliadas.
Oficinas Convencionales, donde existe el clásico pasillo dando acceso a
cubículos-oficinas alineados, algunos más herméticos que otros, pero siempre
bajo la misma modulación.
Oficinas Panorámicas, donde se minimiza el uso de oficinas privadas y se
potenció el uso del espacio comunitario, de esta forma el espacio se asigna en
función de la necesidad y no de la jerarquía.
Diversos actores Inmobiliarios tanto nacionales como internacionales, tales como
Colliers, Market Report, Market Review y Portal Inmobiliario entre otros, han coincidido
en los parámetros para identificar y clasificar las oficinas de una forma ya más
detallada, considerando:
Clase
Localización
Tamaño
Usos de Edificio
Terminación y Amenities (Los amenities son las comodidades o el valor
agregado que posee una oficina).
32
2.3.1. Clasificación por clase La clasificación por clase es el resultado de la combinación de diversas variables, tales
como: antigüedad, localización, calidad constructiva, amenities, precio y perfil del
cliente.
El mercado se encuentra dividido en 3 clases:
CLASE A y A+
Generalmente son los más deseados del mercado debido a su excelente localización,
alto nivel de diseño, amenities, sistemas tecnológicos y management. El mercado de
oficinas clase A y A+ lidera el mercado y atrae a clientes con gran poder económico. Si
bien antiguos edificios pueden ser reciclados y posicionados en el mercado de Clase A,
los edificios que entran en esta categoría son nuevos en su mayoría.
En algunos mercados existe lo que se denomina Edificio Inteligente. Se trata de
edificios que tienen un alto grado de tecnología y valor agregado en el management,
que lo diferencian del resto. La imagen corporativa es un elemento fundamental para
estos casos.
CLASE B
Edificios con buena ubicación, management y buen nivel constructivo cuya estructura
funcional es antigua.
Se trata de edificios de generaciones pasadas que han tenido un alto grado de
mantenimiento.
CLASE C
Generalmente son edificios más antiguos que los A y B y que no han sido
modernizados. Dada la diversidad existente de este tipo de edificios la información
sobre estos no siempre se encuentra disponible. Asimismo las clasificaciones o
diferencias de estos pueden variar sensiblemente de acuerdo al mercado.
33
2.3.2. Clasificación por localización
En el área metropolitana existen varias áreas para clasificar. Las localizaciones
dependen generalmente de los patrones de desarrollo imperantes.
El centro de la ciudad generalmente se caracteriza por una alta densidad y altos
alquileres. Los clientes que prefieren este tipo de localizaciones son corporativos e
institucionales.
En áreas suburbanas es más difícil clasificar el tipo de cliente, ya que las razones de la
localización en áreas suburbanas pueden obedecer a distintos factores.
POR TAMAÑO
El mercado de oficinas en cuanto al tamaño puede clasificarse en las siguientes
categorías:
Gran Altura 16 pisos o más
Mediana Altura 4 a 15 pisos
Baja Altura 1 a 3 pisos
En cuanto al tamaño de la oficina, varía de acuerdo con la localización, el tipo de
clientes, y las regulaciones urbanísticas.
Se denota una gran tendencia hacia la flexibilidad del espacio a fin de poder satisfacer
las variadas necesidades del mercado.
2.3.3. Clasificación por usos y tipos de propiedad
Los edificios pueden tener un propietario o varios. Al mismo tiempo pueden tener un
solo locador o varios. Asimismo se encuentran en el mercado edificios
muiltipropietarios y edificios corporativos.
34
2.3.4. Clasificación por terminación y amenities
En este sentido, se identifican los siguientes elementos que son considerados a los
efectos de clasificar a los edificios en:
Nivel de terminaciones
Nivel de tecnología
Parking (costo y capacidad)
Por sustentabilidad
Los edificios de última generación califican bajo los estándares LEED “Leadership in
Energy and Environmental Design” siglas en inglés para la denominación Liderazgo en
el Diseño Energético y Medioambiente. Estas normas aseguran la sustentabilidad del
edificio, con ahorro de energía y tratamiento ecológico de todos sus componentes.
2.3.5. Clasificación por superficies
Al momento de analizar el inmueble a tasar y al considerar los antecedentes deberá
prestarse suma atención a considerar las superficies. Dejando bien en claro cuál es la
superficie que se toma, que espacios incluye:
Superficie Total: incluye los m2 propios y de uso común.
Superficie Propia: incluye sólo los m2 disponibles para uso exclusivo de la
unidad a tasar, incluyendo pasillos y zonas de servicios (toilettes, office u otros).
Superficie de Alfombra: es la superficie destinada exclusivamente a oficinas,
excluyendo servicios.
35
2.4. Análisis de referentes
Se puede establecer que las variables que determinan la clasificación de las oficinas
son muchos, y que algunos parámetros son fácilmente medibles, como por ejemplo la
antigüedad del edificio, la superficie y su equipamiento estándar, sin embargo existen
otros parámetros como la ubicación, las terminaciones y el precio cuya valoración
dependerá de las particularidades del lugar de estudio, los usuarios y sus necesidades.
A modo de resumen se propone establecer una tabla de evaluación del servicio de
arriendo de Oficinas que permita comparar.
CIUDAD LOCAL Livi
ng
Mes
a In
div
idu
al
Mes
a C
om
un
itar
ia
Ofi
cin
a P
riva
da
Sala
de
Reu
nio
nes
Au
dit
ori
o
Ofi
cin
a V
irtu
al
imp
resi
on
es
Foto
cop
ias
Scan
ner
Lock
ers
Can
dad
o N
ote
bo
oks
Serv
icio
de
Mo
tob
oy
Co
cin
a
Esp
acio
ext
erio
r
Bs Aires Urban Station SI SI SI No 25 40 SI SI SI SI SI SI
Bs Aires Areatres SI SI SI SI 10 NO
SI
Sao Paulo Pto de Contato
SI SI SI SI 8 NO
SI SI SI SI SI SI
R. de Janeiro Bees Office
SI SI SI SI SI
SI
C. de Panamá Casco Station
SI SI SI SI SI NO
SI SI SI
C. de Mexico 3er Espacio
SI SI SI SI 6 NO
SI SI
Bogotá Hubbog SI SI 6 80
SI SI SI SI SI SI
Curitiba Aldeia Co SI SI 10 SI
SI
Santiago Club Origen
SI SI SI NO
Santiago Urban Station SI SI SI 10 SI SI SI SI SI
Tabla N° 01 Resumen características Oficinas Compartidas
Elaboración propia
36
2.5. Marco normativo
Las principales normativas que regulan las oficinas y su arriendo están enfocadas a la
a la actividad comercial y la edificación del inmueble.
Respecto de la actividad comercial de arrendar una oficina, el organismo que lo regula
es el Servicio de Impuestos Internos (SII) estableciendo que el Giro comercial es el
Código N° 701001 “ARRIENDO DE INMUEBLES AMOBLADOS O CON EQUIPOS Y
MAQUINARIAS”, esta afecto a IVA y tributariamente corresponde a 1° categoría.
Respecto de la edificación, el organismo que lo regula es el Ministerio de Urbanismo y
Construcción (MINVU) a través de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción
que establece los parámetros mínimos de los espacios y los aspectos de seguridad,
estableciendo:
DEFINICIÓN: “Edificio de oficinas”: el conformado por recintos destinados a la prestación de
servicios profesionales, administrativos, financieros, de seguros, intermediación de
intangibles y otros análogos.
Entre los artículos destacan:
Artículo 4.1.1. En las edificaciones o parte de ellas destinadas a oficinas se
considerarán:
1. Locales habitables: salas de estar, oficinas, salas de reunión y salas de venta.
2. Locales no habitables: los destinados al tránsito o estadía esporádica de personas,
tales como cuartos de baño, cocinas, vestíbulos, galerías o pasillos.
Los locales habitables tendrán una altura mínima de piso a cielo, medida en obra
terminada, de 2,30 m, salvo bajo pasadas de vigas, instalaciones horizontales, y áreas
menores de recintos ubicados directamente bajo techumbres inclinadas.
37
La medida vertical mínima de obra terminada en pasadas peatonales bajo vigas o
instalaciones horizontales será de 2 m.
Artículo 4.1.4. La ventilación de oficinas podrá efectuarse directamente hacia patios y
vías particulares o públicas, o bien, por escotillas o linternas de techumbres por las
cuales deberá el aire circular libremente sin perjudicar recintos colindantes. El área
mínima de estas aberturas no será inferior a la duodécima parte del área del piso del
local.
La ventilación de tales recintos puede efectuarse también por medios mecánicos que
funcionen sin interrupción y satisfactoriamente durante las horas de trabajo.
Artículo 4.1.5. Los locales según sus condiciones acústicas, se clasificarán en los
siguientes grupos:
Las Oficinas pueden recibir ondas sonoras del exterior, pero en los cuales interesa que
esta recepción sea limitada de modo que no tome forma inteligible, capaz de provocar
desviaciones de la atención.
Artículo 4.2.4. La superficie de la edificación o del sector de ella que señala la tabla
de éste artículo, se considerará ocupada por personas para la determinación de la
carga de ocupación, estableciendo 10m2 por persona.
38
CAPITULO 3 – ESTUDIO DEL MERCADO LOCAL
“Esta tendencia permite diferenciar el hogar de la oficina, entregando a sus usuarios
todas las comodidades. Sin embargo, hay que tener en cuenta que esta modalidad,
aunque se presenta muy atractiva, no se ajusta a todas las profesiones ni trabajos, ya
que está pensada para personas que pueden trabajar de manera más individual y que
pueden manejar sus propios horarios”,
Álvaro Vargas
Gerente Gral. Trabajando.com
39
3.1. La oferta en el mercado local
3.1.1. Situación actual de la oferta y la demanda
De acuerdo a cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadísticas INE, el
desarrollo económico en la ciudad de Concepción durante los últimos 20 años se ha
visto duplicado. El sector económico de servicios personales corresponde al 12,8% y
su participación ha sido estable a través del tiempo.
Por otro lado, en Concepción el turismo de negocios está constantemente
demandando espacios de oficinas, Salas de reuniones y auditorios para su desarrollo.
La oferta de arriendo de oficinas ejecutivas se está viendo incrementada debido a que
Concepción se está consolidando como ciudad de negocios, la incorporación de
nuevas profesiones que se pueden desarrollar de forma independiente y los programas
gubernamentales que están potenciando a los trabajadores independientes y la
creación de nuevas empresas han establecido la necesidad de espacios para albergar
a estos trabajadores, de igual forma Concepción se está fortaleciendo como la capital
del turismo de negocios y congresos del Sur de Chile.
Este empuje económico ha puesto en evidencia que existe un déficit de m2 de
Oficinas y los números lo demuestran. El stock, incluidos los tres edificios
incorporados el año 2011, supera levemente los 75.000 m², mientras que antes
del terremoto del año 2010, el stock superaba los 85.000 m².
En el año 2012 se observó la recepción de aproximadamente 40.000 m² adicionales,
equivalentes a más 50% del stock actual, lo que probablemente provocó un aumento
considerable en la vacancia. Estos nuevos ingresos se desglosan principalmente en 7
proyectos, de los cuales 4 serían clasificados como Clase A. El 2013 se incorporaron
32.000 m2 de oficinas y para este 2014-2015 se espera la inclusión de 50.000 m2.
40
70%
18%
6%6% C. Concepción
San Pedro de la Paz
El Trebol
Pedro de Valdivia
3.1.2. Localización
Si bien hasta hace algunos años el mercado de las oficinas se ubicaba entre las
principales avenidas Arturo Prat, Paicaví, Carreras y O´Higgins, estableciendo el centro
de Concepción, en la actualidad el escenario es diferente y han aparecido nuevos
sectores que están empezando a consolidarse como núcleos de servicios y que se ven
acompañados por la oferta de nuevos recintos para Oficinas.
En la actualidad es posible reconocer 4
sub mercados en el gran Concepción
que están predominando la oferta de
venta y arriendo de oficinas, estos son:
Centro de Concepción (Av. Prat, Paicaví, Los Carrera y O´Higgins) San Pedro de la Paz (Los Canelo, Michimalonco, P. Aguirre Cerda) El Trébol (Intersección J. Alessandri, R154, Paicaví) Pedro de Valdivia (Av. P. de Valdivia, Av. Inglesa, Arturo Junge)
Imagen N° 47 ”Mapa intercomunal Concepción” Elaboración Propia
Grafico N° 01 Participación Sub-Mercados de Oficinas Elaboración Propia Fuente: Realsource
41
3.1.3. Evaluación de precios
El déficit de oficinas junto con una creciente demanda incrementada por los
acontecimientos del terremoto del 2010 generó una continua alza de los valores de
arriendo. Con el ingreso en el 2011 de nuevos edificios con características técnicas y
espaciales sobre la media del mercado, empujaron aún más los valores al alza.
Grafico N° 02
Variación Anual de Valores de Arriendo de Oficinas en el Gran Concepción
Elaboración Propia
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción
Fue recién a partir del año 2012 donde se incorporan nuevos edificios, donde se
comienza a observar una estabilización en los valores y ya en el año 2013 se confirma
con el aumento de m2 disponibles.
0,25
0,3
0,35
0,4
0,45
0,5
0,55
2009 2010 2011 2012 2013 1°T 2014
Uf / m2 Promedio 0,37 Uf/m2
42
Con la aparición de nuevos edificios o antiguas construcciones adaptadas para el uso
de oficinas es que se están empezando a consolidar nuevos sub-mercados: El Trébol,
Pedro de Valdivia y San Pedro de la Paz y con distintas tendencias de valores.
Las mayores diferencias de precios uf/m2 están en las oficinas ubicadas en el centro de
Concepción, seguido por San Pedro de la Paz.
Grafico N° 03
Variación Anual de Valores de Arriendo de Oficinas en el Gran Concepción por sectores
Elaboración Propia
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción
1,22
0,89
0,35
0,600,53
0,61
0,300,36
0,170,21
0,250,19
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
1,40
C. Concepción San Pedro de la Paz El Trebol Pedro de Valdivia
Maximo Promedio Minimo
43
3.1.4. Stock / en construcción
Hasta inicios del 2010 el stock de superficie para oficinas en el Gran Concepción se
estimaba en 85.000 m2 distribuidos en su gran mayoría en el centro de la ciudad de
Concepción. De acuerdo a cifras publicada por el Retail Financiero, posterior al
terremoto del 2010 este stock se vió fuertemente disminuido llegando a cifras cercanas
a 60.000 m2 reflejándose principalmente en la escases de m2 disponibles para
arrendar.
Grafico N° 04
Variación Anual del Stock de m2 de oficinas
Elaboración Propia
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción
Durante el 2011 y con la entrada de 4.376 m2 en el mercado de las oficinas se llegó a
un stock total de 75.000 m2, aun distante de los 85.000 que existían antes del 2010. El
2012, el mercado se vió enormemente incrementado debido a la construcción más de
104.000 m² y al menos 45.000 m2 más en el 2013, distribuidos en diez proyectos. De
estos, 2 proyectos están en el sector El Trébol y el resto en el Centro de Concepción.
85.84860.269
75.764
179.764
224.764
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
2009 2010 2011 2012 2013
Stock m2
Stock m2
44
Grafico N° 05
Principales Edificios de Oficinas y su ubicación
Elaboración Propia
Fuente propia
Esta baja disponibilidad, además, motivó un mercado paralelo: el de habilitación de
casas y departamentos habitaciones como oficinas, lo que en algunos casos derivó a la
oferta de Oficinas compartidas o Coworking, esquema de arriendo que día a día está
ganando más adeptos.
Centro Concepcion
, 129.696 m2
El Trebol, 19.300 m2
PROYECTOS
CC Centro Plaza
CC Centro Costanera
CC Sinergia
CC Latín Capital
CC Independencia
CC Futuro Office
CC Studio Sur
CC Neo Centro
ET San Andres
ET Biobío Centro
45
3.2. La demanda en el mercado local
3.2.1. Situación actual de la demanda
La demanda sigue la tendencia creciente de los últimos años reflejada en las
extremadamente bajas tasas de vacancia. El aumento del valor m2 no ha sido motivo
para disminuir la demanda de espacio de oficinas.
De acuerdo a cifras del informe Inmobiliario Realsource, la absorción de espacios de
oficinas fue liderada por el sub-mercado de Centro Concepción con más de un 88%,
alcanzando 952 m² aproximados. Esta absorción generó una disminución de más de
un 60% de la vacancia de este sub-mercado, la cual alcanzó solo 1%, mientras, los
otros lograron una disminución promedio de 30% aproximadamente.
La pronta entrada al mercado de nuevos proyectos debería estabilizar el valor en
aproximadamente 0,45 uf/m2 y equilibrar la vacancia a un 5 a 8%.
3.2.2. Indicadores de la demanda
Desde hace algunos años viene siendo común escuchar sobre la baja disponibilidad de
oficinas en el gran Concepción, lo que se ve reflejado con las cifras de vacancia de los
últimos cuatro años que promedian un bajo 1,69%.
Durante el año 2011 la tasa de vacancia de oficinas alcanzó un promedio de 2,29%
equivalentes a 1.735 m2 disponibles para arriendo o venta. El último trimestre se
observa un aumento del porcentaje debido al ingreso de nuevos edificios al mercado.
46
Grafico N° 06
Vacancia del año 2011
Elaboración Propia
Fuente: Real Source
Una tasa razonable de vacancia es en torno al 5%, explica Diego Marcenaro, socio de
Real Source. Agrega que, sin embargo, los niveles de vacancia bajos se mantuvieron
hasta fines del 2012, cuando con la incorporación de nuevos m2 los precios se
comenzaron a estabilizar o incluso disminuir.
Grafico N° 07
Vacancia de Oficinas en el Gran Concepción, periodo 2009 - 2012
Elaboración Propia
Fuente: Real Source
2,60%
1,70%1,90%
2,94%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
3,00%
3,50%
1°T 2011 2°T 2011 3°T 2011 4°T 2011
VACANCIA PERIODO 2011
1,62%
1,34%
2,29%
1,51%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
2009 2010 2011 1°S 2012
47
El levantamiento de la oferta de arriendo del primer semestre del 2012 reflejó que gran
parte de las oficinas disponibles son espacios antiguos o refaccionados que concentran
principalmente en el centro de Concepción y San Pedro de la Paz.
3.2.3. Tendencias del mercado local
Si bien durante estos últimos años (2010 – 2014), se ha visto la aparición de
innumerables nuevos m2 de oficinas en la intercomuna de Concepción, estos en su
mayoría son para la venta, dejando sin respuesta a un segmento importante de
profesionales y empresas que no desean, no pueden o no necesitan adquirir un
espacio fijo para uso a tiempo completo.
Por otra parte, desde hace un tiempo está siendo común escuchar el término
“outsourcing” que se basa en la externalización de las tareas segundarias de una
empresa. Buscando orientar todos los esfuerzos en lo medular de su trabajo, logrando
concentrarse en el negocio, mejorar sus servicios, aumentar y mejorar las capacidades
de respuestas, reducción y control de costos y liberar recursos humanos.
El servicio de arriendo temporal de oficinas es reflejo de la manera de simplificar el
trabajo mediante la externalización, donde el cliente contrata por un periodo de tiempo
acotado todo lo necesario para desarrollar su trabajo de oficina, obteniendo desde lo
más básico, es decir un escritorio y silla, cuyo servicio puede ser complementado con
una infinidad de adicionales, como por ejemplo, impresiones, fotocopias, despacho de
correspondencia, secretaria, asesorías, etc. Si bien hasta hace algunos años quien
trabajaba con una oficina se veía amarrado físicamente, por el computador de
escritorio, internet y el fax, hoy lo fundamental de la oficina es el notebook y una
conexión de internet inalámbrica lo que facilita enormemente la movilidad.
En el mercado local Concepción tímidamente están apareciendo centros que ofrecen
arriendos de oficinas temporales, pero aun de forma improvisada y con acotadas
potencialidades ya sea por su tamaño, imagen corporativa o ubicación.
48
3.3. El mercado objetivo
Dentro del mercado local es posible reconocer grupos de profesionales que ejercen de
forma independiente, ya sea profesionales jóvenes cuyo lugar de trabajo en el casa o
departamento, pequeños emprendimientos que están en su etapa de conformación, y
trabajadores viajeros que están de paso por Concepción y que vienen a labores
puntuales que en promedio se extienden por no más de 2 días.
Estos sectores de trabajadores, no desean, no están interesados o bien no están en
condiciones de hacer grandes inversiones para establecer una oficina tradicional donde
realizar sus negocios, y requieren de soluciones que permitan orientar todos o gran
parte de sus esfuerzos a la parte fundamental del negocio sin tener que preocuparse
por incurrir en gastos de oficinas, equipamiento y personal.
Por la naturaleza del problema de decisión, se hace necesario ahondar en las
características de este usuario, buscando identificar sus preferencias, necesidades y
requerimientos de servicios, sus características etáreas, ocupación, nivel de ingresos,
frecuencia de la necesidad de un espacio de trabajo y canales de información de cómo
llegar a este cliente objetivo.
3.3.1. El perfil del cliente
Para identificar el perfil de los clientes, se optó por realizar una encuesta online entre
los trabajadores independientes dentro del Gran Concepción, que incluye las comunas
de Concepción, Chiguayante, San Pedro de la Paz, Coronel, Talcahuano y Penco.
El universo encuestado fue de 69 personas, las cuales respondieron 9 preguntas
orientadas a identificar su ubicación geográfica, edad, lugar donde desarrolla su
trabajo, interés en arrendar un espacio de tiempo compartido y por cuanto tiempo a la
semana, tiempos de traslado, preferencias de ubicación, interés en contar con
estacionamiento y preferencias por servicios complementarios.
49
3.3.2. Origen del cliente
Por un lado están los visitantes, que están en Concepción por motivos de trabajo, son
profesionales, empresarios y consultores y que provienen en su gran mayoría desde la
ciudad de Santiago. Por otro lado están los profesionales locales que en su gran
mayoría son jóvenes y sus lugares de residencia están dentro del Gran Concepción.
Dentro de la encuesta aplicada, fue posible determinar la procedencia, con los
siguientes porcentajes de incidencia:
Grafico N° 08
Lugar de origen de los encuestados
Elaboración Propia
Fuente: Encuesta propia
61,11%
5,56%8,33%
2,78%
8,33%5,56%
8,33%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
Concepcion Penco San Pedrode la Paz
Hualpen Talcahuano Chiguayante Otras
50
3.3.3. Profesiones u oficios
Entre los encuestados, se identificó que las principales ocupaciones de estos tipos de
clientes son:
Grafico N° 09
Profesión u Oficio de los encuestados
Elaboración Propia
Fuente: Encuesta propia
3.3.4. Características etáreas
Los profesionales que utilizarían este tipo de espacios de trabajo se caracterizan por
ser adultos jóvenes:
Grafico N° 10
Edad de los encuestados
Elaboración Propia
Fuente: Encuesta propia
51,9%
5,8%
15,4%
3,8% 3,8% 3,8%5,8%
9,6%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
Arquitecto Abogado Diseñador Traductor Dibujante Ilustrador Publicista Otros
32%
48%
20%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Menor a 25 Años 25 a 35 Años Mas de 35 Años
51
3.3.5. Lugares de trabajo
Este tipo de profesionales (independiente y/o freelance) han desarrollado una
flexibilidad para poder trabajar casi desde cualquier lugar, donde lo importante es tener
un una mesa y una conexión a internet.
Trabajan mayoritariamente desde sus casas u oficinas, pero también desde
servicentros, Bibliotecas, Cafés, etc.
Entre los encuestados, se pudo observar la siguiente tendencia:
Grafico N° 11
Ubicación actual donde desarrollan el trabajo los encuestados
Elaboración Propia
Fuente: Encuesta propia
54%
33%
1%
12%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Casa Oficina Cibercafé Otro
52
3.3.6. Jornadas laborales
Al consultar por los días efectivos que se destinaban al trabajo de escritorio, se pudo
observar una clara tendencia, siendo 3 y 5 días las respuestas del 73% de los
encuestados.
Grafico N° 12
Cantidad de días de trabajo de escritorio
Elaboración Propia
Fuente: Encuesta propia
Los periodos de trabajo también demuestran una tendencia a enmarcarse dentro de las
jornadas laborales pre-definidas, pero hay un 10% de los encuestados que indicó estar
interesados en contratar servicios solo menos de 2 horas, lo que lleva a pensar que es
solo para atender clientes.
Grafico N° 13
Cantidad de horas diarias destinadas al trabajo de oficina
Elaboración Propia
Fuente: Encuesta propia
6% 7%
32%
3%
42%
10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
1 Día 2 Días 3 Días 4 Días 5 Días 6 Días
16%
35%
39%
10%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
Menos de 2 Horas 2 a 4 Horas 4 a 8 Horas Más de 8 Horas
53
Impor
tante
29%Muy Impor
tante
71%
PROXIMO A TRANSPORTE PUBLICO
Poco Importante
3%
Importante47%
Muy Importante50%
UBICACIÓN CENTRICA
30 Min.53%
45 Min.37%
60 Min.10%
TIEMPO DE TRASLADO
3.3.7. Ubicación y traslados
Tras consultar por sus intereses y valoración sobre la ubicación de un Servicio de
Oficinas compartidas, se puede destacar que el 53% no estaría dispuesto a destinar
más de 30 minutos en traslado desde su hogar hasta estas oficinas compartidas.
Por otra parte, gran parte de los encuestados valoró altamente que estuviese en el
área céntrica de Concepción y próximo al transporte. Sumado a que el 83% indicó no
estar dispuesto a desembolsar un costo adicional por un estacionamiento.
Grafico N° 14 – Preferencia de tiempo máximo para destinar a traslado
Grafico N° 15 – Preferencia respecto de la ubicación de la Oficina propuesta
Grafico N° 16 – Preferencia respecto proximidad al trasporte publico
Elaboración Propia
Fuente: Encuesta propia
Gráfico N° 14 Gráfico N° 15 Gráfico N° 16
54
3.3.8. Valoración de servicios
En la última parte de la encuesta se les consultó cuanto valorarían ciertos servicios en
una hipotética Oficina compartida.
Grafico N° 17
Valoración de servicios complementarios de la oficina compartida
Elaboración Propia
Fuente: Encuesta propia
39%
10%
55%
10%
69%
38%
59%
70%
61%
90%
45%
90%
31%
62%
41%
30%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Servicio deSecretaria
Sala deReuniones
Casilleros Impreso &escanner
Sala deestar
Cocina -Comedor
Servicio deDHL
Servicio deBodega
Indiferente Importante
55
CAPITULO 4 – EVALUACIÓN DE INSERCIÓN Y PUESTA EN MARCHA.
“Los negocios deben estar donde están sus clientes”,
Agencia Piensa Digital
56
4.1. Definición del producto
4.1.1. Tamaño
De acuerdo a los resultados del estudio de mercado local y los indicadores obtenidos
de la encuesta, es posible establecer ciertos parámetros de tamaños de negocio.
4.1.2. Macro localización
Considerando que gran parte del éxito de un negocio es estar cerca de los potenciales
clientes y de acuerdo los resultados de la encuesta donde el 71% de los encuestados
considera importante estar próximo al trasporte público y el 97% respondió como que
prefería el centro de la ciudad es que el emplazamiento de las “Oficinas Compartidas”
deberá ubicarse en el considerado radio céntrico de la ciudad de Concepción
establecido por las Avenidas Víctor Lamas, Avenida Arturo Prat, Avenida Los Carrera y
Lientur.
Imagen N° 48
Mapa del radio céntrico de la ciudad
Elaboración Propia
Fuente: Encuesta propia
57
Al estar ubicado dentro del peri centro de la ciudad la accesibilidad a través de los
distintos medios de trasponte está asegurado y existe una amplia gama de servicios y
clientes.
4.1.3. Micro localización
Considerando las preferencias de los encuestados, las posibles ubicaciones para
establecer el negocio de Oficinas Compartidas deberán evaluarse de acuerdo a la
siguiente matriz.
MATRIZ DE EVALUACIÓN PUNTOS PESO
Proximidad a la Plaza de Armas 30%
A 05 minutos caminando 5
A 10 minutos caminando 3
A 20 minutos caminando 2
A 30 minutos caminando 1
Proximidad a Transporte publico 30%
A menos de 2 cuadras 5
De 3 a 4 cuadras 3
De 5 o más cuadras 1
Antigüedad de la Edificación 20%
Menos de 5 años 5
Más de 5 años 3
Estacionamientos 20%
3 o más Estacionamientos 5
2 Estacionamientos 3
1 Estacionamientos 1
0 Estacionamientos 0
Tabla N° 02 Matriz de Evaluación de ubicación
Elaboración Propia
58
4.2. Cuantificación de requerimientos e insumos
Una vez identificada la ubicación y determinada la capacidad en superficie, es
fundamental desarrollar el layout del local y determinar y cuantificar los requerimientos
para poder operar en negocio.
LAYOUT DEL LOCAL
El diseño del layout ha permitido definir los espacios y la distribución de estos,
estableciendo el siguiente programa arquitectónico:
Área de Recepción
Oficina Administrativa
6 Oficinas individuales
Espacio comunitario con 16 escritorios de trabajo
2 Cabinas telefónicas con mini escritorio a libre disposición de quienes
arriendan los escritorios abiertos, permitiéndoles sostener conversaciones
privadas.
2 Salas de reuniones con capacidad para 6 personas cada una, con la
flexibilidad de transformarse en un solo espacio mayor.
Cafetería
Servicios higiénicos
Bodega.
59
Imagen N° 49
Plano de distribución “Oficina Flexible”
Elaboración Propia
60
CUANTIFICACIÓN DE REQUERIMIENTOS
Una vez que se cuenta con el plano de distribución de los espacios, la individualización
del mobiliario y especificación del equipamiento es necesario cuantificar los
requerimientos para llevar a cabo el proyecto.
El primer paso es cuantificar los costos de Habilitación, compuesto por todos los
materiales y mano de obra necesaria para habilitar el recinto a arrendar: Revestimiento
de pisos, muros, tabiques, instalaciones sanitarias, eléctricas y corrientes débiles,
seguridad, calefacción, etc.
Por otro lado se deberán identificar la cantidad de mobiliario necesario para poder
operar el negocio: escritorios, sillas y sillones, estantes, cajoneras, pizarras, mesas de
reuniones, etc.
De forma complementaria, se deberán considerar todos los equipos necesarios para
operar, como por ejemplo: Computadores, fotocopiadoras, impresoras, scanner,
pantallas – proyectores, teléfonos, lámparas, etc. Para el área de servicios, se
requerida de refrigerador, cafetera, hervidores.
Se deberán cuantificar los materiales e insumos básicos de renovación periódica, tales
como: papelería, tinta, archivadores. Para el área de servicios, café, Té, azúcar,
galletas. Para el área de limpieza: Líquidos de limpieza, papel higiénico, jabón, paños.
Finalmente, se deberán considerar los costos fijos como por ejemplo: el arriendo del
local donde se desarrollará el negocio, servicios básicos eléctricos y sanitarios,
telefonía e internet, mantenimiento página web, seguro, y los honorarios del
administrador, secretaría y auxiliar de aseo.
61
4.2.1. Requerimientos de habilitación
REQUERIMIENTOS HABILITACIÓN Cant Precio Unit Total
PAVIMENTOS
Alfombra 218 $ 5.290 $ 1.153.220
Porcelanatos 183 $ 10.066 $ 1.842.078
MUROS
Tabiques 68 $ 40.000 $ 2.720.000
Divisiones Baños 6 $ 25.000 $ 150.000
Ventanas interiores 5 $ 40.000 $ 200.000
Puertas 22 $ 58.000 $ 1.276.000
CIELOS
Cielos falsos 207 $ 8.000 $ 1.656.000 ARTEFACTOS
Lavamanos 4 $ 27.490 $ 109.960
Wc 4 $ 65.990 $ 263.960
Lavaplatos 1 $ 102.980 $ 102.980
Encimera eléctrica 1 $ 134.990 $ 134.990
INST. ELÉCTRICA
centros de luz 25 $ 25.990 $ 649.750
luz fluorescente 9 $ 17.990 $ 161.910
INST CCDD
Teléfono + Datos 1 $ 2.000.000 $ 2.000.000
INST SANITARIA
Redes de instalación 1 $ 1.000.000 $ 1.000.000 SEGURIDAD
Sistema de Seguridad 1 $ 1.300.000 $ 1.300.000
CALEFACCIÓN
Aire acondicionado 2 $ 489.900 $ 979.800
TERMINACIONES
Pintura 2 $ 87.960 $ 175.920
Cornisas 130 $ 2.990 $ 388.700
Guardapolvo 130 $ 3.990 $ 518.700
ACCESORIOS
Persianas 21 $ 25.450 $ 534.450
Espejos 4 $ 22.990 $ 91.960
porta papel 4 $ 11.060 $ 44.240
ganchos 8 $ 4.760 $ 38.080
papelero 6 $ 9.690 $ 58.140
dispensador jabón 2 $ 29.990 $ 59.980
dispensador toalla 2 $ 31.990 $ 63.980
MANO DE OBRA 30% $ 5.302.439
TOTAL $ 22.977.237
Tabla N° 03
Tabla de requerimientos de habilitación
Elaboración y Cubicación Propia
62
4.2.2. Requerimientos administración y atención a clientes.
DETALLE DE MOBILIARIO Y EQUIPOS
REQUERIMIENTOS ADMINISTRACIÓN Y ATENCIÓN Cant Precio Unit Total
MOBILIARIO ÁREA RECEPCIÓN Escritorio Recepción 1 $ 250.000 $ 250.000 Sillas Clásica PC 2 $ 35.000 $ 70.000 Sofá Recepción 1 $ 180.000 $ 180.000 Mesa apoyo Sala Espera 1 $ 50.000 $ 50.000 Set Artículos de escritorio 1 $ 20.000 $ 20.000 OFICINA ADMINISTRACIÓN Escritorios en L con Cajonera 1 $ 80.000 $ 80.000 Sillón Ejecutivo 2 $ 45.000 $ 90.000 Estantes 1 $ 50.000 $ 50.000 Pizarra Acrílica 1 $ 25.000 $ 25.000 Set Artículos de escritorio 1 $ 20.000 $ 20.000 ÁREA CAFETERÍA Mobiliario Cafetería 1 $ 500.000 $ 500.000 ÁREA BODEGA Y ASEO Repisas Bodega 1 $ 120.000 $ 120.000 Closet Aseo 1 $ 120.000 $ 120.000
TOTAL $ 1.575.000 EQUIPAMIENTO
ÁREA RECEPCIÓN PC de Escritorio 1 $ 500.000 $ 500.000 Teléfono 2 $ 10.000 $ 20.000 Multifuncional (secretaria) 1 $ 60.000 $ 60.000 Lámpara de Escritorio 1 $ 10.000 $ 10.000 OFICINA ADMINISTRACIÓN PC de Escritorio 1 $ 500.000 $ 500.000 Teléfono 1 $ 10.000 $ 10.000 Lámpara de Escritorio 1 $ 10.000 $ 10.000 ÁREA COMÚN Router 1 $ 25.000 $ 25.000 Equipo Música 1 $ 45.000 $ 45.000 Pantalla Colgante 50" 1 $ 250.000 $ 250.000 ÁREA CAFETERÍA Cafetera 1 $ 25.000 $ 25.000 Hervidor 1 $ 19.000 $ 19.000 Refrigerador 1 $ 89.000 $ 89.000 Portavasos 36 $ 500 $ 18.000 Vasos Vidrio 36 $ 680 $ 24.480 Set Tazas de café 36 $ 1.200 $ 43.200 ÁREA BODEGA Y ASEO Contenedor Basura 120 Lts 2 $ 20.000 $ 40.000 Aspiradora 2 $ 120.000 $ 240.000 Balde + Mopa 2 $ 12.990 $ 25.980 Escoba + Pala 3 $ 2.780 $ 8.340 Señal de piso mojado 3 $ 3.990 $ 11.970
TOTAL $ 1.974.970
Tabla N° 04
Tabla de requerimientos de Mobiliario y Equipos
Elaboración y Cubicación Propia
63
4.2.3. Requerimiento para el uso directo de los clientes.
REQUERIMIENTOS OPERACIÓN DIRECTA Cant Precio Unit Total
MOBILIARIO - AÑO 0 SALA DE REUNIONES 2 Mesa de Reuniones Cap 6p 2 $ 250.000 $ 500.000 Sillón Ejecutivo - Sala Reuniones 12 $ 45.000 $ 540.000 OFICINAS CERRADAS 6 Escritorios en L con Cajonera 6 $ 80.000 $ 480.000 Sillón Ejecutivo 6 $ 45.000 $ 270.000 Sillas de Visita 12 $ 30.000 $ 360.000 Estantes 6 $ 50.000 $ 300.000 Pizarra Acrílica 6 $ 25.000 $ 150.000 ESCRITORIOS ABIERTOS 8 Escritorios rectos con Cajonera 8 $ 60.000 $ 480.000 Sillas Clásica PC 8 $ 35.000 $ 280.000 Biombos de escritorios 8 $ 30.000 $ 240.000 CABINAS TELEFÓNICAS Escritorios recto 2 $ 60.000 $ 120.000 Sillas Clásica PC 2 $ 35.000 $ 70.000 ÁREA COMÚN Y OTROS Repisero Sala Común 1 $ 50.000 $ 50.000
TOTAL $ 3.840.000 EQUIPAMIENTO - AÑO 0
SALA DE REUNIONES Proyector 1 $ 320.000 $ 320.000 Teléfono 1 $ 10.000 $ 10.000 OFICINAS CERRADAS Lámpara de Escritorio 6 $ 10.000 $ 60.000 Teléfono 6 $ 10.000 $ 60.000 Set Artículos de escritorio 6 $ 20.000 $ 120.000 ESCRITORIOS ABIERTOS Lámpara de Escritorio 8 $ 10.000 $ 80.000 Set Artículos de escritorio 8 $ 20.000 $ 160.000 CABINAS TELEFÓNICAS Lámpara de Escritorio 2 $ 10.000 $ 20.000 Teléfono 2 $ 10.000 $ 20.000 ÁREA COMÚN Y OTROS Centro impresión y escáner 1 $ 450.000 $ 450.000 Notebooks (arriendo) 2 $ 600.000 $ 1.200.000
TOTAL $ 2.500.000 MOBILIARIO - AÑO 1
ESCRITORIOS ABIERTOS 8 Escritorios rectos c/ Cajonera 8 $ 60.000 $ 480.000 Sillas Clásica PC 8 $ 35.000 $ 280.000 Biombos de escritorios 8 $ 30.000 $ 240.000
TOTAL $ 1.000.000 EQUIPAMIENTO - AÑO 1
ESCRITORIOS ABIERTOS Lámpara de escritorio 8 $ 10.000 $ 80.000 Notebooks (arriendo) 2 $ 600.000 $ 1.200.000 Set Artículos de escritorio 8 $ 20.000 $ 160.000
TOTAL $ 1.440.000
Tabla N° 05
Tabla de requerimientos para uso de clientes
Elaboración y Cubicación Propia
64
4.3. Carta gantt de puesta en marcha
Carta Gantt de puesta en Marcha MES 1 MES 2 MES 3 MES 4
S1
S2
S3
S4
S1
S2
S3
S4
S1
S2
S3
S4
S1
S2
S3
S4
Constitución de Sociedad
Diseño marketing + Web
Contratación Internet y Telefonía
Instalación Internet, Telefonía
Arrendamiento del Recinto
Selección de personal
Contratación de personal
Inducción de Personal
Habilitación del Recinto
Instalación de Mobiliario
Instalación Gráfica
Inicio de atención Publico
Grafico N° 18
Gantt de Puesta en marcha del negocio de oficinas
Elaboración Propia
4.4. Constitución de la empresa
A traves de la ley chilena N° 20.659 promulgada el 31 de Enero de 2013, se ha puesto
en marcha la simplicación del Regimen de Constitución , Modificación y Disolución de
las Sociedades Comerciales, lo que en la practica permitirá en un tiempo muy acotado
poder constituir una empresa, evitando las escrituras en Notarias, registro de comercio,
publicaciones en el diario oficial y solicitud de Rut en el Servicio de Impuestos Internos
SII.
Para prestar el servicios de arriendo de espacios de oficinas bajo el amparo legal, se
deberá constituir la empresa registrandose al amparo de la ley antes mencionada.
El Negocio estará enfocado a brindar espacios y servicios para que las personas
puedan individual o colectivamente desarrollar sus actividades laborales.
65
4.4.1 Razón social
El primer paso será definir la denominación por la cual se conocerá colectivamente la
empresa, comúnmente definido como razón social, en este caso la empresa se
presentará bajo el nombre “Oficina Flexible”, cuyo eslogan será “Espacios a tu
medida”.
El primer paso para constituir la empresa bajo la cual se desarrollará el negocio
“Oficina Flexible”, será definir la constitución legal, los parámetros legales, la forma de
administración y la manera en que tributará.
4.4.2. Características de las sociedades
Existen tres tipos de sociedades que son las más utilizadas en el país: la Sociedad
Anónima, la Sociedad de Responsabilidad Limitada y la Empresa Individual de
Responsabilidad Limitada.
Estas tres tipologías se caracterizan por ser de responsabilidad limitada, que en la
práctica significa que ante cualquier eventualidad deben responder con el patrimonio
de la empresa sin poner en riego el patrimonio personal.
Las sociedades anónimas y las sociedades de Responsabilidad Limitada son alianzas
entre dos o más personas que se reúnen para realizar un negocio, en cambio la
Empresa Individual de Responsabilidad limitada está compuesta por una sola persona.
Imagen N° 50
Logo “Oficina Flexible”
Elaboración Propia
66
El caso de la empresa “Oficina Flexible”, considerando que estará compuesta por una
sola persona, se conformará como una Empresa Individual de Responsabilidad
limitada cuya sigla es “EIRL”.
El Servicio de Impuestos Internos (SII) define a las EIRLs como personas jurídicas,
formadas exclusivamente por una persona natural, con patrimonio propio y distinto al
del titular, que realizan actividades de carácter netamente comercial (no de actividades
de segunda categoría). Las EIRL están sometidas a las normas del Código de
Comercio, cualquiera sea su objeto, pudiendo realizar toda clase de operaciones civiles
y comerciales, excepto las reservadas por la ley a las Sociedades Anónimas (S.A.).
Las particularidades o características propias de los contribuyentes EIRL son las
siguientes:
1.- Para los fines de identificación, debe consignar, al menos, su nombre y apellido,
pudiendo tener también un nombre de fantasía, sumado al de las actividades
económicas o giro. Esta denominación deberá cerrarse con la frase “Empresa
Individual de Responsabilidad Limitada”, o bien utilizar la abreviatura “EIRL”.
2.- Estas empresas deberán constituirse por escritura pública, cuyo extracto se inscribe
en el Registro de Comercio y se publica en el Diario Oficial.
3.- La duración de la empresa puede ser determinada o indefinida.
4.- La generación de una EIRL permite dar vida a una persona jurídica, siempre de tipo
comercial.
5.- El propietario de la empresa individual responde con su patrimonio y sólo con los
aportes efectuados o que se haya comprometido a incorporar. Por su parte, la empresa
responde por sus obligaciones generadas en el ejercicio de su actividad con todos sus
bienes.
6.- Debe darse formalidad y publicidad especial a los contratos que celebre la empresa
individual con su propietario, cuando éste actúa dentro de su patrimonio personal.
7.- La administración corresponde a su propietario; sin embargo, éste puede dar
poderes generales o especiales a un gerente o mandatario(s).
67
8.- Para poner término a la empresa, destacan la voluntad del empresario, el término
de su duración o muerte del titular.
9.- En caso de fallecimiento del empresario, sus herederos pueden continuar con la
empresa.
10.- La empresa individual se puede transformar en sociedad y una sociedad limitada
puede constituirse en una empresa individual. En este último caso, los derechos de la
sociedad que desaparece deben reunirse en las manos de una sola persona natural.
11.- Todo el régimen jurídico aplicable a la empresa, incluso en materia tributaria, es el
Estatuto Jurídico de las Sociedades de Responsabilidad Limitada.
Tabla N° 06
Tabla resumen diferencias entre Persona Natural y Jurídica
Elaboración: Servicio de Impuestos Internos
Fuente: www.sii.cl
68
4.4.3. Constitución de la sociedad
ESCRITURA PÚBLICA
El primer paso para constituir una sociedad consiste en legalizar ante notario un
borrador de la escritura, que puede ser redactado por un abogado o solicitado en la
misma notaría.
La Escritura Pública de la EIRL establecerá:
Nombre, apellidos, nacionalidad, estado civil, edad y domicilio del constituyente.
Nombre de la empresa que contendrá, al menos, el nombre y apellido del
contribuyente, pudiendo tener también un nombre de fantasía, sumado al de las
actividades económicas que constituirán el objeto o giro de la empresa y deberá
concluir con las palabras “empresa individual de responsabilidad limitada” o
E.I.R.L.
El monto del capital que se transfiere a la empresa, la indicación de si se aporta
en dinero o en especies y, en este último caso, el valor que les asigna.
La actividad económica que constituirá el objeto o giro de la empresa y el ramo
o rubro específico en que dentro de ella se desempeñará.
El domicilio de la empresa.
El plazo de duración, sin perjuicio de su prórroga. Si nada dice se entenderá
que su duración es indefinida.
PUBLICACIÓN EN EL DIARIO OFICIAL
El Extracto de la Escritura Pública debe ser publicado en el Diario Oficial. El
representante legal, el apoderado o los socios de la empresa tienen un plazo de 60
días desde la fecha de la Escritura Pública para publicar el extracto en el Diario Oficial.
El costo es 1 UTM o cero para las empresas cuyo capital es inferior a UF 5.000.
69
INSCRIPCIÓN EN REGISTRO DE COMERCIO DEL CONSERVADOR DE BIENES
RAÍCES
Para acreditar la existencia de la sociedad o de la E.I.R.L., El costo total de este trámite
es de $ 70.000 aproximadamente.
PROTOCOLIZACIÓN
Este proceso no es obligatorio pero sí muy útil. Consiste en llevar a la notaría todos los
documentos hasta ahora obtenidos para que se genere un archivo que dé cuenta de
los trámites efectuados y para mayor seguridad se guarda una copia en la misma
notaría.
4.4.4. Inicio de actividades
Este primer paso denominado “Inicio de Actividades” se realiza en las unidades del
Servicio de Impuesto Internos correspondiente al domicilio del contribuyente o bien a
través de la página www.sii.cl.
La declaración de iniciación de actividades es una declaración jurada formalizada ante
el Servicio de Impuestos Internos sobre el comienzo de cualquier tipo de negocios o
labores susceptibles de producir rentas gravadas en la primera o segunda categoría de
la Ley de la Renta, en este caso de primera categoría.
La solicitud inscripción en el Rol Único Tributario es un trámite que se realiza en
cumplimiento a lo señalado en el artículo 66 del Código Tributario y se solicita
simultáneamente con el aviso de Inicio de Actividades.
Una vez completados los pasos de registro y verificación, se dispondrá del Rol Único
Tributario “Rut” y se podrá solicitar la emisión electrónica de documentos tributarios o
solicitar timbrar documentos.
70
El jueves 2 de mayo de 2013, el Presidente de la República, Sebastián Piñera, junto al
ministro de Economía, Fomento y Turismo (S), Tomas Flores, lanzaron la plataforma
www.tuempresaenundia.cl, que permite iniciar una empresa en un día, con un trámite y
a costo cero.
Esta plataforma se puso en marcha de forma paulatina, programando que a partir de
Octubre de 2013 se pudieran constituir empresas individuales de responsabilidad
limitadas “EIRL”.
OTROS ORGANISMOS A LOS QUE SE DEBE CONSIDERAR
Municipalidad : Para obtener la patente comercial que permitirá operar el negocio.
DECLARACIONES DE IMPUESTOS
Se deberá tener presente las siguientes declaraciones de impuestos, que se deberán
presentar en el cumplimiento de sus obligaciones tributarias:
Impuestos mensuales:
Declarar IVA, PPM, y retenciones a través del Formulario 29
El Formulario 29 corresponde a las declaraciones de carácter mensual de impuestos
que, legalmente, deben ser retenidos y enterados en arcas fiscales, por ejemplo, el
Impuesto al Valor Agregado (IVA) y los Pagos Provisionales Mensuales (PPM), entre
otros.
Existen cuatro alternativas de declaración: Formulario en pantalla, Software, Sin
Movimiento o Formulario Propuesto para 14 TER.
Este trámite se puede realizar directamente en las oficinas SII o bien a través de su
página web según el calendario de declaraciones Formulario 29 (IVA, PPM,
Retenciones).
71
Para cumplir con la normativa del Artículo 1° del Decreto Ley N° 824, de 1974 que
establece el texto de la Ley sobre Impuesto a la Renta, relacionada con la declaración
de rentas anuales, que debe ser presentada por empresas y personas para cumplir con
sus obligaciones tributarias.
Dependiendo de la diferencia entre las provisiones pagadas durante el año y el monto
a pagar en impuestos por dichas rentas, el contribuyente pagará al Fisco u obtendrá
una devolución por la diferencia.
En el siguiente diagrama resumen, podrá ver los principales trámites asociados a la
formación de una empresa, así como sus costos, los plazos legales y el lugar donde
debe realizarlo.
Imagen N° 51
Cuadro resumen del proceso para constituir una empresa
Elaboración: Servicio de Impuestos Internos
Fuente: www.sii.cl
72
CAPITULO 5 – EVALUACIÓN FINANCIERA
“De acuerdo a la segunda encuesta Mundial de Deskmag, el 72% de los espacios de
arriendo temporal alcanzan la rentabilidad después de dos años en funcionamiento”.
Revista Online Deskmag
73
5.1. Alcances de la evaluación
La Evaluación Financiera es el proceso mediante el cual una vez definida la inversión
inicial, los beneficios futuros y los costos durante la etapa de operación, permite
determinar la rentabilidad de un proyecto.
El estudio consiste en la investigación profunda de las variables económicas que
componen el negocio del arriendo de espacios de trabajo temporal, con el objeto de
determinar el eventual rendimiento de la inversión realizada en el proyecto.
Esta evaluación está destinada a observar los factores involucrados en la concreción
del negocio. Sin ella, la empresa no tendría la información necesaria para tomar una
decisión fundada sobre los alcances y riesgos del emprendimiento.
La evaluación podría desglosarse en 3 etapas de desarrollo:
Etapa de análisis de los factores que inciden en la rentabilidad del negocio,
tales como: costos de inversión inicial y los costos de operación ya sean fijos
y/o variables.
Etapa de externalidades directas, que incorporar las variables de financiamiento
y estimación de ingresos.
Etapa de consolidación de la información, desarrollando el flujo de caja,
definiendo el punto de equilibrio y desarrollando distintos escenarios que
podría afectar al negocio durante su operación.
En consecuencia, el proceso de evaluación financiera consiste en determinar cuál es el
punto inflexión que define si el negocio será o no rentable, y los alcances mínimos para
obtener los resultados que se esperan, esto significa finalmente que la evaluación se
orienta a determinar la rentabilidad de la inversión.
74
5.2. Activos fijos
En términos normales, el activo fijo es aquel elemento que no está destinado para ser
vendido, sino para ser utilizado en el funcionamiento de una empresa.
Se definirán como activos fijos todos aquellos elementos materiales de una empresa
que son necesarios para llevar a cabo el negocio, estos se caracterizan por ser poco
líquidos, es decir, no se pueden vender fácilmente. Por otro lado, deben ser
perdurables en el tiempo, al menos su duración debe ser de un año.
Para la evaluación económica los activos fijos de han subdividido en:
Activos Fijos de Habilitación
Activos Fijos de Área Administración
Activos Fijos de Operación
5.2.1. Activos fijos de habilitación
Estos se componen por todos los materiales y costos de habilitación del local donde se
desarrollará el negocio. El local se encuentra en obra gruesa habitable, por lo tanto
deben considerarse todos los ítems de divisiones interiores, terminaciones e
instalaciones.
Tabla N° 07
Listado de activos fijos para la habilitación
Elaboración y Cubicación propia
TABLA ACTIVOS FIJOS – HABILITACIÓN
TOTAL
PARTIDAS
Pavimentos $ 2.995.298
Muros $ 4.346.000
Cielos $ 1.656.000
Artefactos $ 611.890
Inst Eléctrica $ 811.660
Inst CCDD $ 2.000.000
Inst Sanitaria $ 1.000.000
Seguridad $ 1.300.000
Calefacción $ 979.800
Terminaciones $ 1.083.320
Accesorios $ 890.830
Mano de Obra $ 5.302.439
TOTAL $ 22.977.237
75
5.2.2. Activos fijos del área de administración
Estos activos los componen todos los equipos y mobiliarios necesarios para la
actividad de administrar el negocio.
TABLA ACTIVOS FIJOS – ADMINISTRACIÓN Y VENTA
Total Año 1 Año 2
MOBILIARIO
Área Recepción $ 570.000 $ 570.000 $ -
Oficina Administración $ 265.000 $ 265.000 $ -
Área Cafetería $ 500.000 $ 500.000 $ -
Área Bodega y Aseo $ 240.000 $ 240.000 $ -
TOTAL $ 1.575.000 $ 1.575.000 $ -
EQUIPAMIENTO
Área Recepción $ 590.000 $ 590.000 $ -
Oficina Administración $ 520.000 $ 520.000 $ -
Área Común $ 320.000 $ 320.000 $ -
Área Cafetería $ 218.680 $ 218.680 $ -
Área Bodega y Aseo $ 326.290 $ 326.290 $ -
TOTAL $ 1.974.970 $ 1.974.970 $ -
Tabla N° 08
Cuadro de Activos Fijos – Administración y Ventas
Elaboración propia
76
5.2.3. Activos fijos de operación
Estos activos están constituidos por los elementos materiales destinados para el uso
de los clientes. La cantidad, el uso y la depreciación irán en directa relación con la
venta e ingresos del negocio.
TABLA ACTIVOS FIJOS – OPERACIÓN
Total Año 1 Año 2
MOBILIARIO
Sala de Reunión $ 1.040.000 $ 1.040.000 $ -
Oficinas Cerradas $ 1.560.000 $ 1.560.000 $ -
Escritorios Abiertos $ 2.000.000 $ 1.000.000 $ 1.000.000
Cabinas Telefónicas $ 190.000 $ 190.000 $ -
Área Común y otros $ 50.000 $ 50.000 $ -
TOTAL $ 4.840.000 $ 3.840.000 $ 1.000.000
EQUIPAMIENTO
Sala de Reunión $ 330.000 $ 330.000 $ -
Oficinas Cerradas $ 240.000 $ 240.000 $ -
Escritorios Abiertos $ 1.680.000 $ 240.000 $ 1.440.000
Cabinas Telefónicas $ 40.000 $ 40.000 $ -
Área Común y otros $ 1.650.000 $ 1.650.000 $ -
TOTAL $ 3.940.000 $ 2.500.000 $ 1.440.000
Tabla N° 09
Cuadro de Activos Fijos – Actividades de Operación
Elaboración propia
77
Si bien se ha subdividido la clasificación de los activos fijos en las sub-etapas antes mencionadas, estos finalmente se han conjugado como solo un ítem.
Tabla N° 10
Cuadro resumen de activos fijos
Elaboración propia
En resumen, la inversión inicial en activos fijos para montar el negocio será de
$32.867.207, y al final del primer año se estima invertir en activos fijos adicionales un
monto de $2.440.000, haciendo un total de Activos fijos la suma de $35.307.207.
RESUMEN ACTIVO FIJOS
Total Año 1 Año 2
ÁREA ADMINISTRATIVA
HABILITACIÓN $ 22.977.237 $ 22.977.237 $ -
MOBILIARIO $ 1.575.000 $ 1.575.000 $ -
EQUIPAMIENTO $ 1.974.970 $ 1.974.970 $ -
ÁREA OPERATIVA
MOBILIARIO $ 4.840.000 $ 3.840.000 $ 1.000.000
EQUIPAMIENTO $ 3.940.000 $ 2.500.000 $ 1.440.000
TOTAL $ 35.307.207 $ 32.867.207 $ 2.440.000
78
5.3. Activos intangibles
Se clasificarán como activos intangibles todos aquellos costos en elementos
inmateriales que se deban considerar en el negocio, tales como, derechos, impuestos,
compra de software, etc.
ACTIVOS INTANGIBLES Cant Precio Unit Total
Constitución de Sociedad 1 $ 500.000 $ 500.000
Tramitación Patente Comercial 1 $ 60.000 $ 60.000
Registro de Marca 1 $ 500.000 $ 500.000
Marketing y Publicidad 1 $ 2.500.000 $ 2.500.000
Nombre Web + Web 1 $ 700.000 $ 700.000
Compra de Software de Administración 1 $ 1.800.000 $ 1.800.000
TOTAL $ 6.060.000
Tabla N° 11
Cuadro de Activos intangibles
Elaboración propia
79
5.4. Depreciación de activos
La depreciación es el mecanismo mediante el cual se reconoce el desgaste que sufre
un bien por el uso que se haga de el. Cuando un activo es utilizado para generar
ingresos, este sufre un desgaste normal durante su vida útil que el final lo lleva a ser
inutilizable.
Para hacer una evaluación economica detallada, es fundamental considerar la
devaluación de los activos, la cual se produce principalmente por desgaste. Por otro
lado, el sistema contable del negocio debe reconocer esta depresiación como un gasto
y se utiliza como procedimiento para reducir el valor de dichas inversiones haciendo
cargos que afectan al estado de resultados a través del tiempo.
En diciembre del año 2002 el Servicio de Impuestos Internos presentó la Resolución
Exenta N°43, presentó la nueva tabla de vida util de los activos fijos, donde se indicaba
la vida util normal de los activos, donde ademas se incluyó la denominada
“Depreciación acelerada”.
TABLA DE DEPRECIACIÓN DE ACTIVOS
% Inversión Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Habilitación 5% $ 22.977.237 -$ 1.148.862 -$ 1.148.862 -$ 1.148.862 -$ 1.148.862 -$ 1.148.862
Mobiliario 1 10% $ 5.415.000 -$ 541.500 -$ 541.500 -$ 541.500 -$ 541.500 -$ 541.500
Mobiliario 2 10% $ 1.000.000 -$ 100.000 -$ 100.000 -$ 100.000 -$ 100.000
Equipos 1 25% $ 4.474.970 -$ 1.118.743 -$ 1.118.743 -$ 1.118.743 -$ 1.118.743 -$ 1.118.743
Equipos 2 25% $ 1.440.000 -$ 360.000 -$ 360.000 -$ 360.000 -$ 360.000
Act Intangib 3% $ 6.060.000 -$ 181.800 $ 181.800 $ 181.800 $ 181.800 $ 181.800
TOTAL $ 41.367.207 -$ 2.990.904 -$ 3.087.304 -$ 3.087.304 -$ 3.087.304 -$ 3.087.304
Tabla N° 12
Tabla de depreciación de activos
Elaboración propia
80
5.5. Presupuesto de operación
El presupuesto de operación es fundamentalmente la determinación de los gastos que
tendrá que asumir el negocio para poder operar. El desarrollo de este presupuesto
debe elaborarse de la manera mas detallada y organizada posible.
Este presupuesto de operación es una proyección de las expectativas de gastos, por lo
tanto debe considerarse como un instrumento de planificación en cual se incluyan los
Gastos Fijos necesarios para que la empresa pueda funcionar continuamente y los
Costos Variables los que dependeran de los arriendo de espacios de trabajo.
Por otro lado, tener desglosados los costos fijos y variables permitirá analizarlos en
profundidas, detectar errores, determinar oportunidades de disminución de costos e
identificar los items donde se deba incrementar el gasto para mejorar el negocio.
PRESUPUESTO DE OPERACIÓN Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Gastos Fijos Generales $ 25.020.000 $ 26.403.060 $ 27.571.320 $ 28.382.100 $ 28.942.800
Costos Fijo Administración $ 1.462.920 $ 1.462.920 $ 1.462.920 $ 1.462.920 $ 1.462.920
Costos Variables según Ventas $ 10.281.480 $ 19.720.800 $ 20.988.000 $ 22.255.200 $ 23.047.200
TOTAL GASTOS FIJOS $ 26.482.920 $ 27.865.980 $ 29.034.240 $ 29.845.020 $ 30.405.720 TOTAL GASTOS VARIABLES $ 10.281.480 $ 19.720.800 $ 20.988.000 $ 22.255.200 $ 23.047.200
TOTAL ANUAL $ 36.764.400 $ 47.586.780 $ 50.022.240 $ 52.100.220 $ 53.452.920
CAPITAL DE TRABAJO DIARIO $ 102.123 $ 132.186 $ 138.951 $ 144.723 $ 148.480
Tabla N° 13
Cuadro Presupuesto de Operación del Negocio
Elaboración propia
Para el caso del arriendo de espacios de oficinas, el presupuesto de operación se ha
subdividido en: Costos fijos Generales, Costos Fijos de administración y Costos
81
variables según la venta, logrando determinar los costos anuales y el capital diario
necesario para cubrir los costos.
El aumento progresivo de los gastos fijos generales esta relacionado con la
variación teorica del IPC calculado en un 2,10% de acuerdo al promedio de los
ultimos 5 años.
5.6 Proyección de ingresos por arriendo
El presupuesto de ingresos es la estimación monetaria de las entradas que tendrá el
negocio en el periodo de análisis de 5 años. Si bien el negocio considera atender 10
horas diarias de (9:00am a 7:00pm), las horas efectivas de uso de arriendo se
considera en el 75% del tiempo, restando los tiempos de limpieza y preparacion del
espacio y los tiempos de ingreso y salida de los clientes.
Como parte de la estrategia de desarrollo del negocio, es que se ha optado por entrar
al mercado con el 100% de las oficinas habilitadas (6 unid) y con el 50% de los
escritorios (8 Unid) y al final del primer año habilitar los 8 escritorios restantes, el
motivo es que en el mercado local es mas comun que las personas busquen oficinas
en vez de escritorios y si bien la idea de este negocio es proponer una nueva opcion
de espacios de trabajo, debemos generar ingresos rapidamente.
INGRESOS
Hrs atención día 10
% Hrs de Arriendo 75%
Oficina (Valor Hora) $ 8.000
Escritorio (Valor Hora) $ 2.500
% Vacancia Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Oficina 35% 48% 54% 61% 65%
Escritorio 45% 68% 68% 68% 68%
Habilitación N°2 $ 46.734.000 $ 65.340.000 $ 71.100.000 $ 76.860.000 $ 80.460.000
Oficina 35% 48% 54% 61%
Escritorio 45% 68% 68% 68%
Habilitación N°2 $ 24.300.000 $ 24.300.000 $ 24.300.000 $ 24.300.000
TOTAL INGRESOS $ 46.734.000 $ 89.640.000 $ 95.400.000 $ 101.160.000 $ 104.760.000
82
De acuerdo a la proyección de ingresos, durante los 2 primeros años se puede
observar un incremento importante de ingresos, los que tienden a estabilizarse hacia
los años n° 4 y 5.
Gráfico N° 18
Cuadro de Activos Fijos – Administración y Ventas
Elaboración propia
40%
49%59%
63%65%
$ 46.734.000
$ 89.640.000 $ 95.400.000
$ 101.160.000 $ 104.760.000
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Ingresos
83
5.7. Estado de resultados del negocio
El Estado de Resultado es uno de los estados financieros básico, el cual muestra la
utilidad o pérdida obtenida en un período determinado por actividades ordinarias y
extraordinarias. Se habla de un período determinado, por cuanto una utilidad o pérdida
se obtiene por actividades de diversa naturaleza y realizadas a lo largo del tiempo.
Desde el punto de vista financiero, reviste una importancia fundamental el determinar
la correspondencia de ingresos, costos y gastos en diferentes períodos. El Estado de
Resultados esta compuesto por las cuentas de ingresos, gastos y costos.
ESTADO DE RESULTADOS Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Ventas Netas $ 46.734.000 $ 89.640.000 $ 95.400.000 $ 101.160.000 $ 104.760.000
Costo Directo de la Venta -$ 10.281.480 -$ 19.720.800 -$ 20.988.000 -$ 22.255.200 -$ 23.047.200
Utilidad $ 36.452.520 $ 69.919.200 $ 74.412.000 $ 78.904.800 $ 81.712.800
Gastos Fijos Generales -$ 25.020.000 -$ 26.403.060 -$ 27.571.320 -$ 28.382.100 -$ 28.942.800
Gastos de Administración -$ 1.462.920 -$ 1.462.920 -$ 1.462.920 -$ 1.462.920 -$ 1.462.920
Depreciación de Activos -$ 2.990.904 -$ 3.087.304 -$ 3.087.304 -$ 3.087.304 -$ 3.087.304
Utilidad Neta $ 6.978.696 $ 38.965.916 $ 42.290.456 $ 45.972.476 $ 48.219.776
Impuesto a la renta 20% -$ 1.395.739 -$ 7.793.183 -$ 8.458.091 -$ 9.194.495 -$ 9.643.955
Utilidad Neta del Periodo $ 5.582.957 $ 31.172.733 $ 33.832.365 $ 36.777.981 $ 38.575.821
Tabla N° 14
Cuadro de Activos Fijos – Administración y Ventas
Elaboración propia
84
De la tabla de estado de resultados se puede observar que el primer año primer año se
ve fuertemente afectado por la baja tasa de ocupación, por lo tanto gran parte de las
ventas se destinan a cubrir los gastos fijos, resultados que mejoran a partir del
segundo periodo,
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Ventas $ 46.734.000 $ 89.640.000 $ 95.400.000 $ 101.160.000 $ 104.760.000
Utilidad Neta $ 5.582.957 $ 31.172.733 $ 33.832.365 $ 36.777.981 $ 38.575.821
Relación porcentual 11,95% 34,78% 35,46% 36,36% 36,82%
Tabla N° 15
Cuadro de relación porcentual entre las Ventas y la Utilidad Neta
Elaboración propia
Al observar el cuadro de analisis de relación porcentual es posible concluir que a
partir del segundo periodo se comienza a establecer una tendencia hacia el 36%
de utilidad neta por sobre las ventas.
5.8. Análisis del flujo de caja
El flujo de caja es el informe financiero que muestra los flujos de ingresos y egresos de
efectivo que ha tenido una empresa durante un periodo de tiempo determinado. A
diferencia del Estado de Resultados, el flujo de caja muestra los que realmente ingresa
o sale de la empresa, permitiendo observar y analizar de forma global los movimientos
financieros, permitiendonos:
Anticiparnos a un futuro déficit (o falta) de efectivo, y así, por ejemplo, poder
tomar la decisión de buscar financiamiento oportunamente.
Prever un excedente de efectivo, y así, por ejemplo, poder tomar la decisión de
invertirlo en la adquisición de nuevo mobiliario, equipos, etc.
Establecer una base sólida para sustentar el requerimiento de un nuevo crédito,
por ejemplo, al presentar el flujo de caja proyectado dentro de un plan de
negocios.
85
FLUJO DE CAJA (SIN FINANCIAMIENTO)
El análisis de flujo de caja del negocio sin financiamiento grafica que en la etapa inicial
se deberá asumir un aporte de capital de $45.000.000, y que al igual como se ha
concluido en el estado de resultados, al final del segundo periodo comienza a haber
una tendencia estabilizada en el flujo de efectivo de cada periodo.
FLUJO DE CAJA ( SIN FINANCIAMIENTO)
Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Ventas Netas $ 46.734.000 $ 89.640.000 $ 95.400.000 $ 101.160.000 $ 104.760.000 Costo Variable de la Venta -$ 10.281.480 -$ 19.720.800 -$ 20.988.000 -$ 22.255.200 -$ 23.047.200
Utilidad Bruta $ 36.452.520 $ 69.919.200 $ 74.412.000 $ 78.904.800 $ 81.712.800 Gastos Fijos Generales -$ 25.020.000 -$ 26.403.060 -$ 27.571.320 -$ 28.382.100 -$ 28.942.800 Gastos de Administración -$ 1.462.920 -$ 1.462.920 -$ 1.462.920 -$ 1.462.920 -$ 1.462.920 Depreciación Activos -$ 3.268.904 -$ 3.365.304 -$ 3.365.304 -$ 3.365.304 -$ 3.365.304
Utilidad Neta $ 6.422.696 $ 38.409.916 $ 41.734.456 $ 45.416.476 $ 47.663.776 Impuesto a la renta 20% -$ 1.284.539 -$ 7.681.983 -$ 8.346.891 -$ 9.083.295 -$ 9.532.755
Utilidad
$ 5.138.157 $ 30.727.933 $ 33.387.565 $ 36.333.181 $ 38.131.021 Inversión Activos Fijos -$ 32.867.207 -$ 2.440.000 Inversión Activos Intang -$ 6.060.000
Aporte Capital $ 45.000.000
FLUJO EFECTIVO $ 6.072.793 $ 2.698.157 $ 30.727.933 $ 33.387.565 $ 36.333.181 $ 38.131.021 FLUJO ACUMULADO
$ 8.770.949 $ 39.498.882 $ 72.886.446 $ 109.219.627 $ 147.350.647
Tabla N° 16
Cuadro de Flujo de Caja (Sin Financiamiento)
Elaboración propia
86
FLUJO DE CAJA (CON FINANCIAMIENTO)
Se ha considerado evaluar el negocio con un apalancamiento bancario de $
20.000.000 correspondiente al 44% del capital inicial requerido. La tasa de interes será
del 10,56% elegida de acuerdo a la tabla publicada por la Superintendencia de Bancos
e Instituciones financieras SBIF publicada en el mes de Diciembre de 2013.
Evaluación Crédito Bancario Monto del Crédito $ 20.000.000 Periodos de Pago 36 Tasa Interés Anual 10,56% AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 TOTAL Tasa Interés Mensual 0,84% Interés $ 1.743.543 $ 1.108.919 $ 407.278 $ 3.259.740
Valor Cuota $ 646.104 Amorti $ 6.009.703 $ 6.644.328 $ 7.345.969 $ 20.000.000 Total del Crédito $ 23.259.740 Total Cuota $ 7.753.247 $ 7.753.247 $ 7.753.247 $ 23.259.740
Tabla N° 17
Cuadro de Evaluación de Crédito Bancario
Elaboración propia
87
FLUJO DE CAJA ( CON FINANCIAMIENTO)
Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Ventas Netas $ 46.734.000 $ 89.640.000 $ 95.400.000 $ 101.160.000 $ 104.760.000 Costo Variable Venta -$ 10.281.480 -$ 19.720.800 -$ 20.988.000 -$ 22.255.200 -$ 23.047.200
Utilidad Bruta
$ 36.452.520 $ 69.919.200 $ 74.412.000 $ 78.904.800 $ 81.712.800
Gastos Fijos Generales -$ 25.020.000 -$ 26.403.060 -$ 27.571.320 -$ 28.382.100 -$ 28.942.800 Gastos de Administración -$ 1.462.920 -$ 1.462.920 -$ 1.462.920 -$ 1.462.920 -$ 1.462.920 Depreciación Activos -$ 3.268.904 -$ 3.365.304 -$ 3.365.304 -$ 3.365.304 -$ 3.365.304 Intereses Préstamo Banco -$ 1.743.543 -$ 1.108.919 -$ 407.278
Utilidad Neta
$ 4.957.152 $ 37.578.997 $ 41.605.178 $ 45.694.476 $ 47.941.776
Impuesto a la renta 20% -$ 1.284.539 -$ 7.681.983 -$ 8.346.891 -$ 9.083.295 -$ 9.532.755
Utilidad $ 3.672.613 $ 29.897.014 $ 33.258.287 $ 36.611.181 $ 38.409.021 Inversión Activos Fijos -$ 32.867.207 -$ 2.440.000 Inversión Activos Intang -$ 6.060.000
Aporte Capital $ 25.000.000 Préstamo Banco $ 20.000.000 Amortización Crédito -$ 6.009.703 -$ 6.644.328 -$ 7.345.969
FLUJO DE EFECTIVO $ 6.072.793 -$ 4.777.090 $ 23.252.686 $ 25.912.318 $ 36.611.181 $ 38.409.021 FLUJO ACUMULADO $ 1.295.702 $ 24.548.388 $ 50.460.706 $ 87.071.887 $ 125.480.907
Tabla N° 18
Cuadro de Flujo de Caja (Con Financiamiento)
Elaboración propia
Al considerar un apalancamiento bancario, los resultados del primer periodo son
absolutamente negativos y toda la utilidad se orienta a amortizar el credito, el flujo
acumulado permite solventar y darle fluides al negocio y ya al concluir el segundo
periodo los resultados son positivos.
88
5.9. Periodo de retorno de la inversión
El calculo del periodo de retorno de la inversion (PRI) permite medir el plazo de tiempo
que se requiere para que los flujos netos de efectivo de una inversión recuperen su
costo o inversión inicial de capital. La orientación del negocio siempre será poder
recuperar sus costos rapidamente y luego empezar a recibir las ganancias o utilidades.
Se ha analizado el periodo de retorno tanto para el flujo sin financiamiento, como para
el flujo con financiamiento bancario.
TABLA DE PERIODO DE RETORNO DE LA INVERSION (SIN FINANCIAMIENTO)
Año Año Año Año Año
1 2 3 4 5 Aporte Capital Propio $ 45.000.000 Flujo de Efectivo $ 6.072.793 $ 2.698.157 $ 30.727.933 $ 33.387.565 $ 36.333.181 $ 38.131.021 Flujo Acumulado $ 8.770.949 $ 39.498.882 $ 72.886.446 $ 109.219.627 $ 147.350.647 Periodo de Retorno 2,16
TABLA DE PERIODO DE RETORNO DE LA INVERSION (CON FINANCIAMIENTO)
Año Año Año Año Año
1 2 3 4 5 Aporte Capital Propio $ 25.000.000 Flujo de Efectivo $ 6.072.793 -$ 4.777.090 $ 23.252.686 $ 25.912.318 $ 36.611.181 $ 38.409.021 Flujo Acumulado $ 1.295.702 $ 24.548.388 $ 50.460.706 $ 87.071.887 $ 125.480.907 Periodo de Retorno 2,02
Tabla N° 19
Cuadro de Evaluación del Periodo de retorno de la Inversión (Con y Sin financiamiento)
Elaboración propia
Se puede concluir entonces, que la diferencia entre ambos escenarios es de 0,14
periodos de tiempo, equivalentes a solo 51 dias. Por lo tanto, al no existir una gran
diferencia de tiempo para recuperar la inversion inicial ya sea fin financiamiento o con
financiamiento, y aun mas importante al no existir una gran brecha de tiempo para
comenzar a recibir las utilidades, es recomendable desarrollar el negocio con el credito
bancario.
89
5.10. El punto de equilibrio del negocio
El punto de equilibrio se puede definir como aquel nivel de actividad en que la empresa
ni gana ni pierde dinero, por lo tanto su beneficio es cero. La determinación del punto
de equilibrio es uno de los elementos centrales del negocio pues nos permite
determinar el nivel de ventas necesario para cubrir los costos totales o, en otras
palabras, el nivel de ingresos que cubre los costos fijos y los costos variables. Este
punto de equilibrio, es una herramienta estratégica clave a la hora de determinar la
solvencia del negocio y su nivel de rentabilidad.
La formula para calcular el punto de equilibrio contempla las ventas, costos fijos y los
costos variables:
Punto de Equilibrio = Costos fijos / ((venta – costo variable) / Ventas)
Punto de Equilibrio = $ 2.829.372
MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6
Ventas $ 294.000 $ 660.000 $ 2.040.000 $ 2.700.000 $ 3.360.000 $ 4.380.000
Costo Fijo $ 2.206.910 $ 2.206.910 $ 2.206.910 $ 2.206.910 $ 2.206.910 $ 2.206.910
Costo Variable $ 64.680 $ 145.200 $ 448.800 $ 594.000 $ 739.200 $ 963.600
Costos Totales $ 2.271.590 $ 2.352.110 $ 2.655.710 $ 2.800.910 $ 2.946.110 $ 3.170.510
De acuerdo a lo que se muestra tanto en el resultado de la formula como en el
anterior gráfico, se concluye que el volumen de Venta exacto para lograr el Punto
de Equilibrio del negocio es de $ 2.829.372 mensuales.
$ -
$ 1.000.000
$ 2.000.000
$ 3.000.000
$ 4.000.000
$ 5.000.000
MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6
Ventas
Costo Fijo
Costos Totales
Gráfico N°19
Punto de Equilibrio
Elaboración propia
90
5.11. Análisis de escenarios
Uno de los factores que más afecta la toma de decisiones, la definición de estrategias y
los planes de acción en cualquier negocio, es la incertidumbre. Para tratar de disminuir
el riesgo, es que se plantean los diferentes escenarios, tomando en cuenta los factores
del entorno más sobresalientes que pueden interactuar e influir sobre la empresa.
El primer escenario, plantea la variación de la demanda de arriendo de espacios de
trabajos, evaluando si la demanda aumenta o disminuye en un 15%.
Variación en la demanda de arriendo de espacios de oficina
Situación Actual
Demanda aumenta un 15%
Demanda disminuye un 15%
Ventas $ 437.694.000 $ 503.348.100 $ 328.270.500
Utilidad Bruta $ 341.401.320 $ 392.611.518 $ 256.050.990
Utilidad Neta $ 207.495.086 $ 258.705.284 $ 122.144.756
Utilidad Final $ 145.933.911 $ 186.902.070 $ 77.653.647
Periodo Retorno SF 1,88 1,63 2,69
Periodo Retorno CF 1,69 1,40 3,03
Tabla N° 20
Análisis de escenarios de variación
Elaboración propia
En el caso de aumentar la demanda en un 15%, del análisis se puede concluir que:
La utilidad al final del periodo aumenta en $ 40.968.158, correspondiente a un
28% adicional.
El periodo de retorno sin financiamiento disminuye en 0,25 periodos,
equivalente a 91 días menos.
El periodo de retorno con financiamiento disminuye en 0,29 periodos,
equivalente a 105 días menos.
En el caso de disminuir la demanda en un 15%, del análisis se puede concluir que:
La utilidad al final del periodo disminuye en $ 68.280.264, correspondiente a un
47% de perdida.
El periodo de retorno sin financiamiento aumenta en 0,81 periodos, equivalente
a 295 días adicionales.
El periodo de retorno con financiamiento aumenta en 1,34 periodos,
equivalentes a 485 días adicionales.
91
El segundo escenario, plantea la variación de la tasa de interés del crédito bancario de
apalancamiento del negocio, evaluando si la Tasa aumenta o disminuye en un 5%.
Variación en la Tasa de interés del Crédito Bancario
Situación Actual Tasa aumenta un 5% Tasa disminuye un 5%
Ventas $ 437.694.000 $ 437.694.000 $ 437.694.000 Utilidad Bruta $ 341.401.320 $ 341.401.320 $ 341.401.320 Utilidad Neta $ 207.495.086 $ 205.770.692 $ 209.226.643 Utilidad Final $ 145.933.911 $ 144.209.518 $ 147.665.468 Periodo Retorno SF 1,88 1,88 1,88 Periodo Retorno CF 1,69 1,72 1.65
Tabla N° 21
Análisis de escenarios de variación
Elaboración propia
En el caso de aumentar la Tasa de Interés en un 5%, del análisis se puede concluir
que:
La utilidad al final del periodo disminuye en $ 1.724.394, correspondiente a
1,2% de perdida.
El periodo de retorno con financiamiento aumenta en 0,03 periodos,
equivalentes a 10 días adicionales.
En el caso de disminuir la Tasa de Interés en un 5%, del análisis se puede concluir
que:
La utilidad al final del periodo aumenta en $ 1.731.557, correspondiente a un
1,2% adicional.
El periodo de retorno con financiamiento disminuye en 0,04 periodos,
equivalentes a 14 días menos.
Finalmente, del análisis de ambos escenarios se puede concluir que la variación
de la Tasa de interés ya sea positiva o negativa no es incidente en la evaluación
del negocio, en cambio la variación porcentual de la demanda afecta fuertemente
la utilidad final y el tiempo necesario para recuperar el aporte inicial de capital.
92
CAPITULO 6 – REPLICABILIDAD DEL MODELO
“Si bien muchos aspectos del negocio varían de un espacio a otro (como el ambiente o
los precios) el desarrollo de cualquier espacio de trabajo sigue un patrón parecido.”
Evona W. Niewiadomska
Desmag.com
93
6.1. Aspectos relevantes para la replicabilidad
Uno de los grandes retos empresariales es el ser capaz de replicar las historias de
éxito. Es difícil definir exactamente que es lo que hace que una historia de éxito se
repite, sin embargo, si es posible aislar ciertos factores y buscarlos.
IDENTIFICACIÓN DE LOS CLIENTES
El principal factor a buscar es el geográfico-etáreo, es importante que la ciudad donde
se decida desarrollar el negocio cuente con un número importante de jóvenes
profesionales que se estén iniciando en el mundo laboral y que estén comenzando sus
propios emprendimientos. Esta característica se da principalmente en las ciudades
denominadas “universitarias”.
Es sabido que en nuestro país existen tres núcleos urbanos que aglutinan la mayor
parte de la oferta universitaria del país, el Gran Santiago, Valparaíso-Viña del Mar y
Concepción-Talcahuano. De hecho, en el caso de la capital de la Región del Biobío,
el carácter de centro universitario es parte de su identidad, según el último estudio
‘Barómetro Marca Ciudad’.
Un ejemplo claro de esta concentración es que de las 76.168 vacantes que ofrecerán
las 25 universidades del Consejo de Rectores (CRUCH) y las 8 privadas adscritas al
sistema de admisión por Prueba de Selección Universitaria (PSU) para el 2012, el
74,7% son para casas de estudio ubicadas en las regiones Metropolitana, de
Valparaíso y del Biobío. El otro 26,3% se reparte en las 12 regiones restantes.
ASPECTOS DE LOCALIZACIÓN Es fundamental que la ubicación del negocio cumpla con las expectativas de los
futuros clientes, por lo tanto la elección del emplazamiento del negocio es una decisión
importantísima y que puede condicionar el éxito del negocio.
94
Como se expuso en el capítulo 3, la ubicación del negocio y tiempo de transporte
necesario para acceder a este, preferencialmente no debería exceder los 30 minutos,
debiese contar con accesibilidad al transporte público y preferentemente este
emplazado en un lugar céntrico para poder acceder con facilidad a otros servicios
como Bancos, comercio, etc.
ENVERGADURA DEL ESPACIO Es importante que las dimensiones del local puedan albergar los espacios necesarios
para hacer rentable el negocio. De acuerdo al análisis económico se pudo determinar
los costos fijos haciende a $1.300.000 + arriendo y que el punto de equilibrio bordea
los $2.800.000 mensuales.
Considerando una tasa de ocupación promedio del 60%, los espacios mínimos para
alcanzar el punto de equilibrio sería de 4 oficinas o 13 escritorios abiertos, o la
combinación de estos para lograr los ingresos mínimos de $2.800.000, considerando
que por cada oficina ingresan $720.000 y cada por cada escritorio $225.000. Todos los
ingresos por los espacios adicionales serán parte de las utilidades, descontando los
costos variables que estos espacios generan.
FLEXIBILIDAD DEL SERVICIO Es fundamental disponer de una amplia gama de servicios a ofrecer a los clientes,
estos deben ser capaces de adaptarse a las variadas necesidades de espacios, tiempo
y costo que tiene cada interesado.
De igual forma, se deberán ofrecer servicios complementarios como: llamados
telefónicos, servicio de mensajería, sala de reuniones y servicios de asesoría integral
para constituir y mantener cada micro empresa que desarrolle cada cliente.
95
6.2. Recomendaciones para impulsar el negocio
Una vez que se ha decidido replicar el negocio en una nueva localidad, los grandes
retos a los que se enfrentan son: correr la voz, atraer a los clientes y cómo hacer
crecer la cartera de clientes y los ingresos.
Existen variar estrategias para promocionar el negocio, ofrecer los servicios y cautivar
a los potenciales clientes:
Realización de Eventos
Organizar eventos es de lejos una de las mejores formas de atraer nuevos miembros –
los eventos pueden atraer a cientos de miembros potenciales. Los asistentes al evento
tendrán la oportunidad de ver el espacio, interactuar con la comunidad y conocer al
equipo, y tal vez incluso algunos de sus miembros actuales.
Establecer alianzas con Organizaciones
La creación de relaciones estratégicas con diversas organizaciones permite llegar a un
grupo demográfico más diverso que gracias al boca a boca, logrando que más gente
conozca el espacio, permitiendo: oportunidades de co-patrocinio, exposición de la
marca en los materiales promocionales (impresa y digital) y generando la oportunidad
de aprovechar las redes profesionales.
Programa de incentivos por recomendaciones
No hay mejor portavoz que un cliente. Si queremos que los clientes animen a otros a
inscribirse es importante crear un programa de recomendaciones. A modo de ejemplo
se puede incentivar a que cada vez que un cliente del espacio nos trae a otro a tiempo
completo se le puede hacer un 10% de descuento en los siguientes tres meses.
Días de espacios gratuitos
Los días de “escritorio gratis” son una excelente manera de dar a aquellos que aún no
son clientes la oportunidad de interactuar con el espacio, los miembros y experimentar
el servicio de primera mano.
96
CAPITULO 7 – CONCLUSIONES “La flexibilidad del espacio, el uso y el tiempo son la base para dar una respuesta
satisfactoria a los nuevos requerimientos de profesionales”.
César Matamala Astete
97
7.1 Conclusiones generales
A través de la investigación fue posible confirmar que hoy existe una nueva forma de
trabajar, y que existen trabajadores, principalmente independientes, que no requieren
ni desean pasar 8 horas encerrado en una oficina.
Por otro lado, se pudo corroborar que ha habido un explosivo aumento de
profesionales que una vez terminados sus estudios, emprenden sus propios negocios y
sus hábitos de trabajos escapan de los tradicionales.
Se ratifica la demanda de espacios de trabajos flexibles, donde los compromisos de
uso sean acotados a las necesidades de cada profesional, evitando tener que invertir
en un contrato de arriendo a tiempo completo e invertir altos costos en habilitación.
7.2. Conclusiones específicas
Considerando que el negocio se desarrolla con apoyo de un financiamiento bancario
de $20.000.000, el negocio se hace restable a partir del segundo año de
funcionamiento, obteniendo utilidades por sobre los $20.000.000 para el segundo y
tercer año, y utilidades por sobre los $35.000.000 para el cuarto y quinto año de
funcionamiento.
El análisis de escenarios demuestra que este es un negocio muy sensible a la tasa de
ocupación y que cualquier baja porcentual en los ingresos se ve reflejada fuertemente
en las utilidades que pueda arrojar el negocio, haciendo fundamental tener una actitud
activa en la captación constante de nuevos clientes a través de alianzas estratégicas
con instituciones y organizaciones profesionales, y por otro lado, haciendo un fuerte
trabajo de fidelización de los actuales clientes para proyectar ingresos constantes.
Del mismo análisis se puede concluir que la tasa de interés bancario no es relevante
en el resultado final del negocio, por lo tanto, los esfuerzo no deben enfocarse en este
sentido.
98
7.3. Confirmación / refutación de la hipótesis
Los antecedentes recopilados han permitido reconocer la existencia y evolución de una
nueva forma de hacer un negocio inmobiliario en base al arriendo de espacios de
trabajo, cuya principal característica es la flexibilidad de espacios, costos y servicios
adicionales.
El levantamiento de información, el estudio de la evolución de los trabajadores
independientes y las políticas para potenciar los nuevos emprendimientos han
permitido confirmar que en las principales ciudades universitarias y en especial en la
ciudad de Concepción existe una creciente demanda por parte de jóvenes
profesionales independientes que requieren un espacio para trabajar, pero que sea “a
su medida”
Por otro lado se ha podido identificar que en la ciudad de Concepción la oferta de
espacios de trabajo se reducen principalmente al arriendo de oficinas tradicionales
cuyo costo promedia los 0,53 UF x m2 en el centro de la ciudad, distanciando a los
jóvenes emprendedores que no disponen de los recursos o no están dispuestos a
invertir en arrendar y habilitar una oficina para trabajar, y por consiguiente buscan
alternativas de donde desarrollar su actividad laboral, ya sea en un café, algún espacio
público o simplemente desde su casa.
Que la evaluación económica de la inserción del modelo de negocio concluye que a
partir del segundo año de funcionamiento se podrían comenzar a obtener utilidades
que se ven incrementadas en la medida que se consolida en negocio y se alcanzan un
razonable porcentaje de tasa de ocupación.
Es por todo lo anteriormente analizado que es posible confirmar que existe una real y
rentable oportunidad de inserción del modelo de arriendo de oficinas en concepción.
99
CAPITULO 8 – BIBLIOGRAFÍA
100
Bibliografía
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“Informe Inmobiliario Gran Concepción N°06” Concepción – Chile, www.cchc.cl
- Real Source – Real Estate Appraisers and Consultants, 1° Semestre 2012,
“Informe Mercado de Oficinas”, Concepción – Chile, www.realsource.cl
- Real Source – Real Estate Appraisers and Consultants, 2° Semestre 2012,
“Informe Mercado de Oficinas”, Concepción – Chile, www.realsource.cl
- Real Source – Real Estate Appraisers and Consultants, 4° Trimestre 2011,
“Informe Mercado de Oficinas”, Concepción – Chile, www.realsource.cl
- Colliers Internacional, 1er trimestre 2011 Oficinas, Mercado de Oficinas.
- Cushman & Wakefield, Global Real Estate Solutions, 2011, “Marketbeat Chile
Oficinas”, Sao Paulo, Brasil. www.cushwake.com.br
- Cushman & Wakefield, Global Real Estate Solutions, 2011, “Office Space
across the world”, London, England. www.cushmanwakefield.com
- Alfredo Rivera Pizarro, “Repaso del auge inmobiliario Latinoamericano y
caribeño”. Consultor Inmobiliario Internacional y ex-gerente de Ventas CB
Richard Ellis Panamá. [email protected]
- CB Richard Ellis, 2011, “MarketView Santiago Oficinas”, Global Research and
Consulting, Las Condes – Santiago, www.cbre.cl
- Mackenzie Hill, 2010, “Informe de Mercado de Oficinas Santiago”,
www.mackenziehill.cl
101
- Anna Heim, The Next Web, 2011, “11 Espacios de Coworking latinoamericano
que debes conocer” http://thenextweb.com/la/2011/09/01/eleven-latin-american-
co-working-spaces-you-should-try-out/
- IDacción Business News, “La fiebre del coworking: compartir conocimientos y
espacios”, http://idnews.idaccion.com/la-fiebre-del-coworking/
- María-Christina Rus – Co fundadora de Coworkingon.es, “Porque trabajar en un
espacio coworking?, www.redactorfreelance.com/2013/02/por-que-trabajar-en-
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- Rosa Cuevas, 2008, “El Cotrabajo, una nueva forma de trabajar”,
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- Rafaél Moreno, 2013, “El Coworking y la cultura colaborativa”,
http://blogs.elpais.com/alterconsumismo/2013/11/el-coworking-y-la-cultura-
colaborativa.html
- Dario Turing, “Que es el coworking: ventajas y desventajas”,
http://www.eldiario.es/turing/coworking-ventajas-
desventajas_0_208929234.html
- Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, Diciembre 2013.
- Instituto Nacional de Estadística INE
- Ministerio de Educación, “Base de Datos del SIES (servicio de Información de la
Educación superior)” www.mineduc.cl