서울시복합개발사업재원조달의합리적 · 2019-02-13 · 요약및정책건의...

울시 복합개발사업 재원 달 합리

평가방안에 한 연

A Study on Evaluation Criteria for the Financeability of

Mixed-Use Development Projects in Seoul

서울시정개발연구원SEOUL DEVELOPMENT INSTITUTE

연구진❙ ❙

연 책 김 진 진 도시경 연 실 연 원•

연 원 기획 본 장•

박 창 도시경 연 실 연 원•

보고 내용 연 진 견해로

울특별시 책과는 다를 수도 습니다.

요약 및 정책건의

연구개요.Ⅰ

연 배경 및 목1.

, .

,

.

,

.

규모 복합개발사업 가

역 복 개 업 단지 도심재생사업 등( , , )

복 개 사업 사 통 재원 달 장 단 악 잠재 험,⋅

검토 에, 책 언 및 계량 평가 마

복 개 사업 재원 달 규모 ,

본 험 다변,

재원 달

트 내지는 진 우( )

그림 복합개 사업 재원 달 험 해 평가 필< 1>

,

.

‘ (Financeable Project)’

, .

연 방법 및 효과2.

연1)

,

, ,

,

IM(Information Memorandum)

연 기 효과2)

,

.

연구의 내용.Ⅱ

복합개발사업 검토1.

복합개 사업 개1)

, , , ,

.

, , .

( )

복합개 사업 동향과공모 개 사업2) PF

1990

.

,

.

2000 ,

,

, -

PF .

복합개발사업 재원 달 방식2.

개 사업 금1)

,

( ).

, , .

PF(Project

Finance) ,

.

PF ‘

, , ’ .

(Cost Overrun Risk),

( ) , .

, , ,

(Hedge) .

(

),

( ), ( ).

.

,

.

, PF ,

.

2000 PF

.

,

, .

2008 ,

.

복합개 사업재원 달2)

.

,

.

,

. PF

, .

,

. .

,

,

.

( )

,

( ) .

,

.

, .

.

< 1> .

,

SOC(Social Overhead Capital: ) .

PF

, .

.

( ).

복합개발사업 재원 달 사3.

토지 차를통한장기운 식1)

, ‘ ’ 11 , ‘

’ 3 , ‘ ’ 1 15

.

사업 식토지 지 식

매

장 운

민 역사 식 건 단 건9 ( 1 )：

복 개 사업 건 동남 단지SOC 1 ( )：

토지 차 상업 동산 개 건1：

(SIFC)

공모 개 사업PF

건 용산 평 상암 랜드마크: 3 ( , , DMC )

양사업 원 는 가능 건 토지매각 건 뚝 특별계 역1 ( )：

재원 달 별 울시 복합개 사업 진행< 2>


매

공공운 민 역사 식 복 개, SOC 공모 사업PF

양 원 는 가능 건 찰매각

민간운 개 상업 동산 매 개 상업 동산

양 원 가능 지상 만 매매( ) 양 개 사업

개 사업 재원 달 해당 사업 식< 1>

민 역사사업(1)

3:1

,

, .

9 .

,

, , ,

, 5 .

, ,

.

2,135 (59 ),

(350 ), (1,574 ), (47 )

.

1,201 (267 ), PF

(440 ), (200

) . 20% .

3,684 (180 ), PF

(660 ), (2,008 ) (650 )

.

,

, PF

.

,

, .

.

복합개 사업(2) SOC

, 3,940

(670 ) (3,270 ) .

,

, (Master Lessee)

.

토지 차 상업 동산 개(3)

SIFC(Seoul International Finance Center, )

, 1 7,416 30%

70% , .

PF .

PF 1 2,000 General Syndication

, .

( ) ,

(Buffer) .

, 2

2,000

.

토지매 통한장기운 식 공모 개 사업2) PF：

PF , 3 PF

.

8 (

, )

( ) .

PF ,

, .

1 4,594 (2,000

), PF (5,130 ), (7,464 ) .

2010 , PF

, .

DMC 3 3,443 (3,500

), (1 5,000 2 ), (1

1,500 1 6,500 ) .

,

,

.

토지매 통한 양 식 뚝 특별계 역3) ：

4 1 ( )

6 . 3

.

안과고려사항4)

‘ ’ 10%~

45% , 50% .

.

,

.

,

, .

.

,

,

.

SH

,

.

(Phasing Strategy)

, .

,

(Master Plan)

, .

‘ ’ 3~15%

.

, .

,

,

.

, .

.

, .

, .

,

.

, .

복합개발사업 재원 달 평가방안4.

AHP(Analytic Hierarchy Process, ) .

계평가항목 상

검가

비

도 산

그림 차< 2>

계 1 재원 달 평가방안

계 2 시장 사업 상업사업주체

계약행

재 및채 보

계 3(4) (4) (3) (6) (3) (3)

그림 계 모< 3> AHP

, .

, 3 .

1

‘ ’ .

2 6 ,

, , , ,

.

3 2

.

(IB: Investment Banking) ,

, PM(Project Management)

, .

60 54 , 0.1

36 , 25

, 24 , 16 ,

40 , 43 .

기 통계 평가1) ( )

, ‘ ’ 5.87 ,

(5.75), (5.59), (5.58), (5.54),

(5.53) .

.

> > >

> > > >

> > >

> > > >

>

> >

> >

목 검토사 평가내용

시장

험

거시 경 거시경 지 격 경 변동 험 동산 책동향 지역개 여건, , ,

시장 실 리 근시 내 격 경 변동가능 등,

신 근 신 건 규모 리 취 료 신용보강, ,： ․

시장 시장 공 동향 망 가격 료 망,⋅ ⋅

사업

험

규모 시⋅ 도 시 내용 규모 용도 주거 상업 업(ex) , , , )⋅ ⋅

양 량 량 과 공 과 공, vs.⋅

사업 지공공택지 가격 토지 주변시 납(ex) / ),：

민간택지 토지 업 가능 지연 험：

허가 공사⋅ 허가 가능 지연 험 공사 지연 험,

사업 용 토지가격 공사 용 각 용⋅ ⋅

달본 후 본 양vs. vs. vs.：

지 본충실도 차 도 양 도 채 등, , ,：

상업

험

마 략 단계별 개 략 통 마 트 양 략, ,

양가능 양안 양 험헷지 상업 동산 매각, (ex) )

가능 또는 사 보 험헷지Master Lessee Key Tenant , (ex) )

운 안 산운 사 립 또는 리계 차 리계 상 경 리, , ( )商

사업

주체

안지 가 주주들 안 는 가?

지 지 산규모 지 규모FI , (i ×i ) ÷ (i × )社社社： ∑ ∑

신용가 지 감당 만 신용 갖 었는가?

지 사 신용등 가 평균 또는 지 신용(i ×i )社社： ∑

차 안차주가 차 액 안 상 는 가?

지 산규모(i ×i ) ÷ (i × )社社社：∑ ∑

신용액 책 질 만 신용 갖 었는가?

지 신용등 가 평균 또는 신용(i ×i )社社： ∑

시공사안 도 신용등 사업 등 지, ,

운 사안 산매 평가지 산 신용 경험Master Lessee ( , , , Ranking)⋅

재원 달 가능 평가항목 내용< 3>


계약실 1) 향 건 약 약 등 차별, ,

실 1) 향 건 약 약 등 차별, ,

계약신뢰 1) 매 향 약 건 약 등 차별/ , ,

재

험

채

보

재 타당2) 트 경상사업 담보가 담보가 사업, , / , /

양 보 등 지, ( + )/ , DSCR

신용보강들 공여 는 신용보강 담보 액

지 신용공여 액 타 본 달액i ÷社：∑

보 도등 신용 험 감 는 보험 보 도 등 용 여AVI ,


주 사 약 건 약 향1 =5 , =2 , =1：：

주 원리 상 계 업 감가상각2 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) =( + - )：： ÷ 원리

계 재원 달 가능 평가항목 내용< >

상 평가2) AHP ( )

AHP (0.231)

, (0.169), (0.154), (0.125),

(0.089), (0.081) .

.

> > >

> > > >

> > >

> > > >

>

> >

> >

정책제언.Ⅲ

, ‘

’ .

, ,

,

‘ ’

.

‘ - -

- ’

,

.

, ,

, ,

.

목 차

장 연 개1 ····································································································3

연 배경 및 목1 ················································································3

연 배경1. ····························································································3

연 목2. ····························································································4

연 방법 및 효과2 ··········································································5

연 방법1. ····························································································5

연 효과2. ·····················································································7

장 복합개발사업 론 검토2 ·········································································11

복합개발사업 개 및1 ·································································11

복합개발사업 개1. ·············································································11

복합개발사업2. ·············································································12

복합개발사업 변천과 및 근동향2 ····················································20

복합개발사업 변천과1. ······································································20

복합개발사업 근 동향 공모 복합개발사업2. ( PF ) ······················22

복합개발사업 진방식3. ······································································24

장 복합개발사업 재원 달 방식3 ······································································29

개발사업 반1 ·······························································29

재원 달1. ···················································································29

개발사업 반 재원 달2. ·······················································35

복합개발사업 재원 달2 ·····················································46

개별 동산개발사업 재원 달1. ·····················································46

복합개발사업 재원 달2. ·····················································50

장 복합개발사업 재원 달 사례4 ···································································59

울시 복합개발사업1 ······································································59

복합개발사업 재원 달 사2 ····························································60

토지 차를 통한 장 운 방식1. ·······························································60

토지매 통한 장 운 방식 공모 개발사업2. PF： ································85

토지매 통한 양방식 뚝 특별계 역3. ： ·····································101

안과 고 사항3 ··················································································102

토지가격 경쟁 찰 한 사업지연1. ·····················································102

단계 개발 략 필2. ····························································104

본 안 강3. ·······································································105

사업 지 내 사 지 포함4. ························································107

장 및 운 리 주체 고5. ·············································108

장 복합개발사업 재원 달 평가방안5 ·························································111

평가방안 개1 ·····················································································111

모 본 계1. ··················································································111

연 모2. ··················································································114

평가방안 실2 ···············································································119

본 특1. ························································································119

통계2. ·····················································································121

3. AHP ···························································································126

평가 및 상 평가 결과비3 ····························································134

항목 비1. ························································································134

항목 비2. ························································································134

장 결론 및 향후 추진과6 ···············································································139

약 및 결1 ·······················································································139

복합개발사업 검토1. ································································140

복합개발사업 재원 달 방식2. ·····························································140

복합개발사업 재원 달 사3. ·······················································141

안과 고 사항4. ··················································································142

재원 달 평가방안5. ·······································································143

책 언2 ·····························································································144

참고문헌···········································································································149

록···········································································································153

문 약···········································································································167

표 목 차

< 1-1> 연 내용과 ············································································6

< 2-1> 복합개 사업 ········································································12

< 2-2> 건 태별 ··············································································13

< 2-3> 지별 ·····················································································15

< 2-4> 코엑스 복합개 사업 시 개 ·························································16

< 2-5> 수용 능 류별 류 ····························································18

< 2-6> 능 비 에 른 류 ··························································19

< 2-7> 복합개 사업 변 과 ·································································21

< 3-1> 개 사업 재원 달 류 ································································31

< 3-2> 개 사업 재원 달 비 ·························································42

< 3-3> 개 사업 재원 달 해당 사업 식 ····································52

< 4-1> 재원 달 별 울시 복합개 사업 진행 ································59

< 4-2> 울시 내 민 역사 사업 진 ·····················································60

< 4-3> 울시 내 민 역사 사업 운 ··············································61

< 4-4> 십리 민 역사 복합개 사업 개 ···············································62

< 4-5> 십리 민 역사 복합개 사업 재원 달계 ·································65

< 4-6> 울역 민 역사 복합개 사업 개 ···············································66

< 4-7> 울역 민 역사 복합개 사업 재원 계 ·································69

< 4-8> 울역 민 역사 복합개 사업 재원 달계 ·································70

< 4-9> 청량리 민 역사 복합개 사업 개 ···············································71

< 4-10> 청량리 민 역사 복합개 사업 재원 계 ·································74

< 4-11> 청량리 민 역사 복합개 사업 재원 달계 ·································75

< 4-12> 동남 류단지 복합개 사업 개 ···············································77

< 4-13> 동남 류단지 복합개 사업 재원 계 ·································79

< 4-14> 동남 류단지 복합개 사업 재원 달계 ·································80

< 4-15> 복합개 사업 개SIFC ································································81

< 4-16> 복합개 사업 시 연SIFC ··········································82

< 4-17> 복합개 사업 진SIFC ·························································83

< 4-18> 복합개 사업 건 가 산SIFC (2014 ) ····························85

< 4-19> 용산 업 지 복합개 사업 개 ············································86

< 4-20> 용산 업 지 복합개 사업 진 ······································87

< 4-21> 용산 업 지 복합개 사업 토지 납 ··························90

< 4-22> 용산 업 지 복합개 사업 시행 행사 삼 산 지 ····90

< 4-23> 용산 업 지 복합개 사업 사업 ···················91

< 4-24> 용산 업 지 복합개 사업 사업단계별 재원 달 계 ············92

< 4-25> 평뉴타운 심상업지역 복합개 사업 사업개 ···························93

< 4-26> 평뉴타운 심상업지역 복합개 사업 진 ···························94

< 4-27> 평뉴타운 심상업지역 복합개 사업 주 계 ······················94

< 4-28> 평뉴타운 심상업지역 복합개 사업 사업 ········96

< 4-29> 평뉴타운 심상업지역 복합개 사업 재원 달계 ········96

< 4-30> 상암 랜드마크빌 복합개 사업 사업개DMC ·······························97

< 4-31> 상암 랜드마크빌 복합개 사업 사업DMC ··········99

< 4-32> 상암 랜드마크빌 복합개 사업 타 본 달계DMC ················100

< 4-33> ‘토지매 ’ 식 복합개 사업 사업비 비 토지 비 ·······103

< 4-34> ‘토지매 ’ 식 울시 복합개 사업 본비 ···················106

< 5-1> 비 척도 ·············································································113

< 5-2> 취 사 평가하는 동산 신용 험PF ··········116

< 5-3> 재원 달 가능 평가항목 내용 ··················································118

< 5-4> 답 들 직업별 ···························································120

< 5-5> 답 항목별 효 본 ························································120

< 5-6> 항목 결과 ·····································································121

< 5-7> 시장 험 결과 ··································································122

< 5-8> 사업 험 결과 ··································································123

< 5-9> 상업 험 결과 ··································································124

< 5-10> 사업주체 험 결과 ···························································124

< 5-11> 계약 행 험 결과 ···························································125

< 5-12> 재 채 보 험 결과 ·············································126

< 5-13> 항목 도 결과 ·········································································127

< 5-14> 시장 험 도 결과 ·····································································127

< 5-15> 사업 험 도 결과 ·····································································128

< 5-16> 상업 험 도 결과 ·····································································129

< 5-17> 사업주체 험 도 결과 ·······························································130

< 5-18> 계약 행 험 도 결과 ·······························································130

< 5-19> 재 험 채 보 험 도 결과 ············································131

< 5-20> 도 합 ····················································································132

< 5-21> 평가항목별 도 복합가 도순, ·································133

< 5-22> 항목 비 결과 ············································································134

< 5-23> 항목 비 결과 ············································································135

그 림 목 차

그림< 1-1> 복합개 사업 재원 달 험 해 평가 필 ····················5

그림< 1-2> 연 름도 ·················································································8

그림< 2-1> 복합개 사업 변천 과 ································································21

그림< 2-2> 복합개 사업 진 식 ······························································25

그림< 3-1> 동산시스 공간시장 산시장 개 산업 상 용,： ···········30

그림< 3-2> 동산 개 사업에 달재원 ···········································34

그림< 3-3> 동산 개 사업에 본 순 ···············································36

그림< 3-4> 내 동산개 에 본 차 ·························39

그림< 3-5> 주택 양사업 PF ············································43

그림< 3-6> 주택개 사업 재원 달에 한 가 ·····························47

그림< 3-7> 매시 개 사업 재원 달에 한 가 ·····················48

그림< 3-8> 업 시 개 사업 재원 달에 한 가 ·····················49

그림< 3-9> 산업시 개 사업 재원 달에 한 가 ·····················50

그림< 4-1> 십리 민 역사 복합개 사업 공 후 실경 감도 ················63

그림< 4-2> 십리 민 역사 복합개 사업 사업 진 ······························63

그림< 4-3> 울역 민 역사 복합개 사업 공 후 실경 ·······························67

그림< 4-4> 울역 민 역사 복합개 사업 사업 진 ·····························68

그림< 4-5> 청량리 민 역사 복합개 사업 공 후 실경 감도 ···············72

그림< 4-6> 청량리 민 역사 복합개 사업 사업 진 ·····························73

그림< 4-7> 울역 역 복합개 사업 감도 ·······································76

그림< 4-8> 동남 류단지 복합개 사업 감도 ··········································78

그림< 4-9> 동남 류단지 복합개 사업 사업 진 ·····························79

그림< 4-10> 복합개 사업 감도 실경SIFC ················································81

그림< 4-11> 복합개 사업 사업 진SIFC ···············································84

그림< 4-12> 용산 업 지 복합개 사업 사업 지 ·································86

그림< 4-13> 용산 업 지 복합개 사업 감도 ·····································87

그림< 4-14> 용산 업 지 복합개 사업 사업 진 ···························88

그림< 4-15> 평뉴타운 심상업지역 복합개 사업 감도 ··························93

그림< 4-16> 평뉴타운 심상업지역 복합개 사업 사업 진 ·················95

그림< 4-17> 상암 랜드마크빌 복합개 사업 감도DMC ·····························97

그림< 4-18> 상암 랜드마크빌 복합개 사업 사업 진DMC ···················98

그림< 4-19> 뚝 특별계 역 역 갤러리아 포 감도 실경1 ···············102

그림< 5-1> 계 시AHP ·····················································112

그림< 5-2> 차 ················································································112

그림< 5-3> 계 모AHP ································································119

제1장 연구개요

1

2

1장

연

개

장 연 개1

제1장 연구개요

제 절 연구의 배경 및 목적1

연 배경1.

,

, .

, 3 ,

, ,

,

.

,

,

.

울시 복 개 사업 재원 달 리 평가 안에 연

연 목2.

,

,

.

IFRS(International Financial

Reporting Standards )

PF(Project Finance) , PF

, ‘ PF

’

.

‘ - -

- ’ ,

‘ - - - -

’ ,

.

, ,

.

, ‘ (Financeable Project)’

, .

장 연 개1

규모 복합개발사업 가

역 복 개 업 단지 도심재생사업 등( , , )

복 개 사업 사 통 달 장 단 악 잠재 험,⋅

검토 에, 책 언 및 계량 평가 마

복 개 사업 재원 달 규모 ,

본 험 다변,

재원 달

트 내지는 진 우( )

그림 복합개 사업 재원 달 험 해 평가 필< 1-1>

제 절 연구의 방법 및 기대효과2

연 방법1.

주 내용(1)

,

, ,

근(2)

,

IM(Information Memorandum)


,

, PM(Project Management)

AHP

,

연 내 용 연

복 개 사업 개 본개￭

과 도 검토

연 통 복 개 사업 개 진 식 재원 달, ,－

검토

복 개 사업 재원 달 ,￭

주 재원 달

복 개 사업 용도별 통 여 각각 재원 달－

검토 고 복 개 사업 주 재원 달 검토

사 사 재원 달계 평가￭

과

울시 공 업 포 가 참여 복 개 사업 사 사( )－

고 공모지 사업계 등 여 재원 달계

악

복 개 사업 재원 달 안 평가￭

주 목 도 각 목 도

상

재원 달 험 리 평가 고 별 는－

시 여 도 토 평가 목

도 시

연 내용과< 1-1>

헌 사①

료 집 사②

, IM .

장 연 개1

개별 사업계③

, PF

가 실 실시④

, , ,

, .

연 효과2.

,

.

, ,

.


복 개 사업 재원 달 식

본 재원 달

별 진 식 검토,

검토

복 개 사업 개 변천과,

진 차 검토

실태 사,

사업계 울시 내 료 검토

각 사업 사업 도, ,

진 사, ․

복 개 사업 가 견⋅

： 도안 검토

계 달안： 사후평가 안

사업 검토 재원 달 험 검토：

재원 달 평가 안 상

실효 검 견 시

진체계

지원

안 고 사 시

경 공 공Prototype

그림 연 도< 1-2>

제2장 복합개발사업의이론 검토

1

2

2장

복합개발사업

론

검토

장 복 개 사업 검토2

제2장 복합개발사업의 이론적 검토

제 절 복합개발사업의 개념 및 유형1

복합개발사업 개1.

, , , ,

.

3 .1)

3 (Income Producing Uses)

, (Entertainment), , ,

3 (Commercial Real

Estate)

,

,

. ,

, .

1) ULI(Urban Land Institue), 1989, “Mixed Use Development Handbook”, pp.3~5.


, (Master Plan)

, , , .

복합개발사업2.

, , < 2-1>

.

건 태 단독 스 단지

지도심 도심

내 역 업 단지 택지개 지

용도용 능 주거 업+ 주거 매+ 주거 업 매+ ( ) +

능 주거 심 직주등 주거보

복합개 사업< 2-1>

건 태별1)

, , .

.

.

(e.g. ) ,

DMC(Digital Media City) (Landmark Tower),

.


태 개

단독

각 시 간 직 리 간 에 주거시 공용공간 나－

용가능

상업시 과 주거 업 시 간 독립 동 과 어, ,－

처리에 어 움

계 규모 장 어 움－

월드 상암 랜드마크타워ex) 2 , DMC

스

동 리 각 시 라 시 양, ,－

개 상 매스 어 움 능 차－

고

등포ex) Time Square

단지

지 내에 장 나 지 장 등 심 개 시－

나눠지는 태

동 능 약 없 나 규모 지에 태, ,－

지 장 지 업ex) ( , , )

료 강 울 도심 복 주거 주거 에 연 울 경 원 사, 1987, “ ”, ,：

pp.37~38

건 태별< 2-2>

,

(core) ,

.

(Buffer) , .

, ,

.

(Complex)

,

.

,

(Privacy) .

.


(Time Square)

SIFC(Seoul International Finance Center) .

.

,

(Clustering) , .

,

.

( , ,

) ,

, .

PF (e.g. , ,

, ) .

지별2)

,

, , , , ,

.

.

.

, (Serviced

Residence) .

(Park Center) , (Marriot

Hotel) .


,

.

태 개

(ULI)

도심도심 나 역 주변에

다용도 복 용

주거 업 복,－

매 스 능 지원－

스 스 공공편 시,－

도심

지 심 간지

에 규모 상

가

주거 매 스 복 시,－

주거 지원시 공간 편 시 스 스 고( , )－

사드 공간 지 내 용,－

주거단지 주변 나 곽

지 에 규모 상가 심

근린

주거 매 스 복,－

업 능 복 리 검토 직주근 장 용( )－：

통 도심공간 매 식 락 장 게( , , ,－

시 공공업 시 시 복, , )

내

역역 주변 다용도 복

용

주거 업 복,－

매 스 능 지원－

스 스 공공편 시,－

업

단지

업 지 단지 주변

에 규모 복 용도 공업 산업 통 상업단지 등 리 개, , , , ,－

지양 고 능 간 연계가 강 시 들 근

택지개

지

택지개 지 내 특별계

역 등에 복 용 － 택지개 지 심상업시 복

료 내 취ULI, 1989, Mixed Use Development Handbook,：

지별< 2-3>

,

( + ), ( + ) ( + ) .

,

.

, (ASEM

2000) 190,347 (57,579 )

, , , ,

.


강남 삼 동 지159

시 업 체 주 엑스( )

지 평190,347 (57,579 )㎡

연 평1,316,231 (398,159 )㎡

시 상업 집,

사 업 간

차개1 (1985 ~ 1989.11)

역 그랜드 티 탈 공 미, , ,－

차개2 ( ~ 2000)

엑스 티 탈 엑스 엑스몰 크우드 컨벤 아 스 역, , , , ,－

신 도심공 타워(ASEM TOWER),

코엑스 복합개 사업 시 개< 2-4>

, , .

.

,

,

.

,

.

.

, , ,

,

.

, ,

, , .


.

,

, ,

, .

.

, , , ,

.

, , H , W , 4

.

, IT

.

, , , , ,

.

PF ,

, ( )

.

(PPP Public-Private Partnership) .

, ,

( KORAIL)

.


기능별3)

,

,

. ,

.

.

. ,

, .

,

. .

특 징 고

주거 업+

도심 내 커뮤니티－

경 에－

에 험 산 가능

직주 근－

건 계 상 동 처리－

고 지

질감－

-

주거 매+

주거에 근린생 시 공－

사 실 진 결－

심야공동 지－

건 계 상 동 처리 난－

매시 용 에－

주거 경

재개 지역에

주거 업 매+ +

다양 공－

도심 내 능 보 커뮤니,－

티 공

주차장 결 리－

동 도시집－

규모 개－

-

주거 매+ + 경 경 양 곳－ 주거 능 질－ 규모사업에

료 강 울도심복 주거 주거 에 연 울 경 원 사, 1987, “ ”, ,：

장 주상복 건 개 과 주거 특 주상복 건 계 시공사P36; , 1991, “ ”, ｢

미나 보컨, , P148.｣

수용 능 별< 2-5>


,

.

.

,

.

.

,

. ,

.

,

. .

태 특 징

주거 심 주 거 주거 지원 상업,

주거 큼◦

주거 가 큰 곳◦

도시 에 도 가능 큼◦

직주등 주 거 업 지 원

주거가 다 용도 같 차원에◦

다 짐

도심 연변 에 도 가능 큼◦

주거보 주 거 업 상업 락⋅ ⋅주거◦

도심재개 에 도 가능 큼◦

료 신 복 용도건 지별 계 특 에 연 충남 원 사, 1992, “ ”,：

, p 38.

능 비 에< 2-6>


제 절 복합개발사업의 변천과정 및 최근동향2

복합개발사업 변천과1.

,

, , ,

PF 5 .

(1960 1970 )

1 , 2

‘ ’ .

1967 ,

.

, ,

.

(1970 1980 )

.

.

(1980 1990 )

,

.

(1990 ~ 2000 )

, , , ,

PF .

PF (2000 ~ )

2000

PF .


사

말60 ~

70

복 공동주택

개 시

운상가 낙원상가,－

포상가 아 트－

말70 ~

80

도심재개 지 내

복 공동주택 개 시

도림지 미도 동아생( , , )－

마포지 우 지 고( , , )－

말80 ~

90

도심

복 공동주택

개 시

도심단독 주상복－

라 상가아 트 여 도 라 신동아( , , ,

타워)

보라매 주상복 단지 보라매 나산스 트 등( )－

신시가지 내 복 공동 주택－

당 양상가아 트 청 상가 아 트 아 트 등( , , )

90 ~

2000

고

공동주택단지

개 시

타워 리스 여 도 우 트럼 월드,－

2000

~

재

신도시 지역 내

심상업 업 시

개 시PF

죽 역사 동탄 타폴리스 창원 시티, , 7－

료 토지개 공사 주상복 건 용지계 계에 연, 1994, , p22：

복합개 사업 변 과< 2-7>

운상가(1960~1970) 마포 우 (1970~1980) 당 양상가아 트(1980~1990)

도곡 타워 리스I(1990~2005) 동탄 타폴리스 재(2005~ )

처 울시 지 각 사업 지 키 아, ,：

그림 복합개 사업 변천 과< 2-1>


복합개발사업 근 동향 공모 복합개발사업2. ( PF )

상업용지 과공 에 한 해 책 공 과 과(1) ( ) ( )功過

1990 5 ,

.

.

1994 50% ,

70% , 90% .

, ,

, .

,

, .

,

, , , ,

.

2000

, 500% .

공모 개 사업(2) PF(Project Finance)

,

.

.

.

,

(One-Stop Service)

.


,

.

PF ‘ ’, ‘ ’ ‘PF’ (

, 2008: 65).

, , , , , , 3

,

,

.

, ,

.

SH , LH ,

,

,

.

,

, PF

.

(CI: Construction Investor)

,

(FI: Financial Investor) ,

,

, (Key Tenant)

(SI: Strategic Investor) .

, .

,

, .


, .

, ,

, .

, .

, CI

PF ,

.

2008 ,

, PF

, .

복합개발사업 진방식3.

PF .

SOC(Social Overhead Capital: )

.

,

,

.

.

, .

,


,

, .

SH ,

SOC .

사업계컨 시엄공 모

사업 약 체결립SPC

사업계 평가

우 상 상

약체결 보약 보

지

그림 복합개 사업 진 식< 2-2>

.

SIFC(Seoul International Finance Center)

,

.

, , , ,

4 , SH

.

.

제3장 복합개발사업의재원조달 방식

1

2

3장

복합개발사업

재원

달

방식

장 복 개 사업 재원 달 식3

제3장 복합개발사업의 재원조달 방식

제 절 개발사업의 일반적인 금융구조1

재원 달1.

(Real Estate Development)

(Built Environment)

(

, 2006: 2-5).

(Developer ), , ,

, , , .

,

.

(Real Estate System)(Geltner et. al., 2001: 25-7)

,

,

( ) .

.


공간시장

공 ( ) 수 차( )

료 &

개 사업

토지 건 등 포,

체 용

개 는가?

If Yes

본시장

공간재고량

공지시장

가경

장래

원 는 보 취 용

산시장

산

시장가

시장

하는

본

원

공

주 매각( )

수

매( )

흐

처 Geltner, D. and Miller, N.G., 2001, Commerical Real Estate Analysis and Investments , Upper：｢｣

그림Saddle River, NJ; Prentice Hall, P25 < 2-2> .

그림 동산시스 공간시장 산시장 개 산업 상 용< 3-1> ,：

,

, (Capitalization Rate) .

(Market Value) .

(Opportunity Cost of Capital)

, (Risk Premium) .

, (Replacement

Cost) ,

, .

,

, ( )

.


(Real Estate Development Finance)

(Equity or Shareholder's Money)

(Debt or Liability) ,

( , 1998: 397).

, ,

(Investment) ,

(Finance) .

(Geltner et. al., 2001: 12-20)

.

,

.

(Public Market)

(Private

Market) .

< 3-1> ‘ ’

, ‘ ’ , ‘ ’

, ‘ ’ .

달 공모시장(Public Market) 사모시장(Private Market)

본 주식 리 동산 드, (REITs), 동산거래 지 사모 드, , PFV,

타 본 채 단 상, ABS, ABCP, MBS, 직 동산 담보 차, PF, ,

료 Geltner, D. and Miller, N.G., 2001, Commerical Real Estate Analysis and Investments , Upper：｢｣

내 실 에 맞게Saddle River, NJ; Prentice Hall, P13 .

개 사업 재원 달< 3-1>

(REITs: Real Estate

Investment Trusts, ) ,

.2)


ABS(Asset Backed Security

) ABCP(Asset Backed Commercial Paper:

) .3)

, PF(Project Finance)

PFV(Project Finance Vehicle: )

.4)

, .

, ( (Maturity)) .

,

,

.

2) 3

,

. 2011 1 52 7.9 (

, 2011.4.30: 18).

3) , (Underlying

Asset) .

4) PFV SPC(Special Purpose Company: ) , SOC ,

, ,

PF , (2 )

(Paper Company) ( 2 , 2007: 61).

,

,

(AMC: Asset Management Company) ,

( ) . PFV

50 , 1

, 5% .

( , 2008: 61).


, , .

,

.

(Mezzanine)

(Participation Loan) .

CB(Convertible Bond: ), BW(Bond with Warrant:

) ,

,

.

.

GP(General Partner), LP(Limited Partner)

. GP

, LP

.5)

, (Limited

Partnership) IB .

, ,

.

‘ - ’, ‘ - ’ .

(Capital Structure)

.

5) GP , ,

.


(ROIC: Return On Invested Capital)

, ,

(ROE: Return On Equity) .

, 5~6 , (

) 10% ,

ROE (Leverage Effect) .

(Credit Risk)

, (Moral

Hazard) .

료 진 지규 계신용등 건 사 실 에 연 동산, 2010.12.16, “ PF ”,： ⋅

계 료, P3.

그림 동산 개 사업에 달재원< 3-2>


개발사업 반 재원 달2.

사업비 달 본 순 수원칙1) ,

( , 2006: 279-92)

, , , ,

, .

, ,

, .

( , )

(

, , ,

, , ) .

‘ ’

, ( )

.

,

, , .

, , ,

, , , ,

, .

, , ,

, .

,

.


료 진 지규 계신용등 건 사 실 에 연 동산, 2010.12.16, “ PF ”,： ⋅

계 료, P5.

그림 동산 개 사업에 본 순< 3-3>

, (Construction Loan)

.

(Buffer)

,

(Tranche) .

( )

,

(Hedge) .

,

PF(Project Finance: )

, SOC(Social Overhead Capital: ),

(Object Finance: , ) .

,

.

(Permanent Loan)

, (Refinance) .


(Mortgage) .

(Lease-up Period)

,

(Mini-Perm) .

,

(Debt Service) ,

.

, PF (Cash Flow)

,

.

, PF ‘ - - ’ . ,

(Pro Rata) .

, , SOC

,

.6)

,

.

SOC

.

6) , 500 , 200 ,

500 , 200 .

고 Tr.A 변동Tr.A원

상

변동Tr.B 변동Tr.B원

상

건 간 운 간


개 사업 한 특수 과기 동산 금2) PF

(Presale System)

,

, .

,

.

.

, ,

,

.

,

, .7)

,

,

( , 2006: 44-6).

,

.

IMF

PF

, .

7) 20 3,000 , ,

‘ ’

, ( , 2010: 144).


료 진 사공 창 동산 실 에 연 토계, 2009.10, “ PF(Project Finance) ”, , 44(5),： ⋅ ｢｣

그림P178 1 .

그림 내 동산개 에 본 차< 3-4>

,

< 3-4>

. ,

.

,

,

(ETC: Equity-To-Cost) 4.5 9.0% .8)

(2009: 178-9) PF ETC

5.99%, (2010: 139) PF

ETC 4.19% .

ETC (= ÷ ) , 1,569%,

2,287% .

8) 30 60%, 15% , 4.5 9.0% .


(ex) ,

) ,

.

.

, .

, ,

,

,

,

.9)

IMF(International Monetary Fund)

. , ,

, .

,

.

1998 , .

9) ( )

. ,

. ,

,

. , PF

. PF , , ,

, (

3 2 2 ), (

3 3 ) ( , 2010: 144-5).


,

.

,

.

,

( , ) .

,

. , .

, (LH , SH

) , ,

, .

, ( )

, .

2000 ,

, .

PF

PF (Cash Flow)

, .

, PF

, ‘ 3 ’ .

SPC(Special Purpose

Company: ) , PF

(Sponsor)

(Off-Balance Sheet Finance) .


트 낸스

사업 에 맞( ) 상

취 야 동산 공, SOC, , , M&A 사업

차주 특 목 (SPC)

담보 트 산 리, , 당 업 신용도 담보

도 트 내 없( ) 신용도 담보 감안 달,

간 개월 상1 단 간

리 주 공동 리( ) 업 단독 리

또는 사 사

리 보다 편 보다 낮 편PF

용 주 등 용 생, 주 등 용 없,

료 트 동산 내 료, 2009.3.2, PF , .：○○ ｢｣

개 사업 재원 달 비< 3-2>

PF . , ‘

, SPC’ , SPC ,

, .

, PF

,

.

(Syndicate) .

PF ,

, .

(Cost Overrun Risk)

.

,

.

2000 IB Banker SOC

, PF ,

.


특수목 법시 주체

시행사

(Sponsor)

Syndicated Loan

당 보상/

사업/

원리P F

건 사책 공 지 보/

신용

보강

공사

도

한주택보양 보( )

토 지

주

공사LH /

지 체

토지

토지매도

채

토지

신용평가

감 평가

법 법

주택수 양

주택 매

사업 평가

담보가 /

토지담보

양보

후

리

E/A

양계약

양

료 진 충원 주택 사업에 양 과 신용 험에 미 는 향에 연, 2010.4, “ PF ”,： ⋅

토계 그림, 45(2), P132 1 .｢｣

그림 주택 양사업< 3-5> PF

PF

PF ( SPC)

, .

, (Escrow

Account) .

,

,

, ,

, ( ) .

1 . LH SH

.

, ,

.


, .

PF

PF PF ‘

SPC ’ .

. ,

( ) .

,

, , .

.

,

, .

,

.

,

, .

, , PF .

, .

, PF PF

.

,

, .

PF

.

( ),


( ),

( , ).10)

, PF

, ,

,

‘ ’ .

PF

PF ,

.

,

.

120 PF

, .

, , ,

,

.

, ,

.

, PF

, (

10) . PF

,

. 1)

; 2)

; 3)

; 4) ( )

; 5)

; 6)

( , 2009: 180 190 8).


) .

2011 3 PF 3% ,

18.35% , 1 PF

.

, 2010 18.9% PF , 25.14%

.

2 ‘ PF

’ .

제 절 복합개발사업 재원조달구조의 유형화2

개별 동산개발사업 재원 달1.

주거시 재원 달1)

.

PF .

.

.

, ( 10~20%), 3~5

( 10~20%) .

( 30% ) ,

, , .

,

, .


(Exit Strategy)

PF , .

그림 주택개 사업 재원 달에 한 가< 3-6>

매시 재원 달2)

PF

, .

, PF

.11)

, ,

, ( + PF ) .

,

, .

11) 4 PF 669 , , ,

PF 462 ,

(= / ) (21%), (18%, )

, (31%), (21%), (35%), (33%)

( , 2010.12.16, “

PF ”, , P16).


, ,

, (10%), (90%) .

,

, .

그림 매시 개 사업 재원 달에 한 가< 3-7>

업 시 재원 달3)

PF

,

,

, PF .

, ,

.

2 (Bridge Loan)

.

,

, PF .


, (10%),

(90%) . , .

PF , ,

PF

( ).

그림 업 시 개 사업 재원 달에 한 가< 3-8>

산업시 재원 달4)

PF ,

PF .

.

PF

, , .

.

.

,

.


PF ,

.

PF ,

.

, PF .

그림 산업시 개 사업 재원 달에 한 가< 3-9>

복합개발사업 재원 달2.

기1)

vs.

. .

. SH

.


PF

. .

( ) vs.

,

.

FI ,

,

.12)

,

.

,

, .

,

.

.

vs.

,

(Synergy)

12) , PF ,

.

, ,

. SOC ,

18~19 ,

. , (Tranche) 2 ,

, , ( + )

, .


.

( ),

PF .

, ,

,

.

8 .

< 3-3> 6 .


매

공공운 민 역사 복 개, SOC 공모 사업PF

양 원 는 가능 건 찰매각

민간운 개 상업 동산 매 개 상업 동산

양 원 가능 지상 만 매매( ) 양 개 사업

개 사업 재원 달 해당 사업 식< 3-3>

재원 달 식 에 른사업 식 류2)

< 3-3> ,

1) - - , 2) - - , 3) - - , 4) -

- , 5) - - , 6) - - 6 .

( )

, . ,

4) .

( )


. (

) .

1)

,

, SOC .

,

, .

,

, .

, ,

PF .

, , SIFC .

.

2) 3) ,

, .

PF

.

,

, .

, PF , (

) , .


PF ,

.

,

.

, , (Master Lessee),

(Anchor Tenant) SI .

, ,

PFV .

.

, .

2000 PF ( 120 )

(ex) )

.

,

.

, ,

.

4) ,

, .

.

,

, .


,

.

99 , .

, ,

,

.

5) , ,

.

.

, .13)

5) , 2) 3) ,

.

,

.

, , .

13) PFV , ‘ ’

, .

제4장 복합개발사업재원조달 사례분석

1

2

3

4장

복합개발사업

재원

달

사례

장 복 개 사업 재원 달 사4

제4장 복합개발사업 재원조달 사례분석

제 절 서울시 복합개발사업 현황1

,

‘ ’ .

, ‘ ’

,

.

, ‘ - ’,

‘ - ’ ‘ - ’

, ‘ - ’ .


매

장 운

민 역사 식 건 단 건9 ( 1 )：

복 개 사업 건 동남 단지SOC 1 ( )：

토지 차 상업 동산 개 건1：

(SIFC)

공모 개 사업PF

건 용산 평 상암 랜드마크: 3 ( , , DMC )

양사업 원 는 가능 건 토지매각 건 뚝 상업용지1 ( )：

재원 달 별 울시 복합개 사업 진행< 4-1>


제 절 복합개발사업 재원조달 사례분석2

토지 차를 통한 장 운 방식1.

민 역사사업1)

.

1984

, 1995

.

.

3:1

, 30

.

9 .

역사 사 립 본 운 상

1 등포 역사㈜ 1986.09.15 18,000 운

2 울 역사㈜ 1987.09.14 23,572 운

3 용산 아 크몰㈜ 1999.01.16 22,400 운

4 십리 트 스㈜ 1992.04.09 13,915 운

5 신 신 역사㈜ 1997.01.08 5,100 운

6 창동 창동역사㈜ 2001.03.13 4,800 건

7 청량리 청량리역사㈜ 2004.05.07 18,000 운

8 역사㈜ 1996.09.24 2,000 미착공 계,

9 량진 량진역사㈜ 2003.03.25 2,000 사업 단

울시 내 민 역사 사업 진< 4-2>


역사 사 채 계 산 계 채 업 당

등포 역사㈜ 243,176 948,170 34.49 108,617 75,541

울 역사㈜ 74,571 128,970 137.08 10,181 6,543

청량리 청량리역사㈜ 381,170 398,790 2,163.17 1,352 - 32

용산 아 크몰㈜ 605,071 538,992 본잠식 - 11,762 - 23,818

십리 트 스㈜ 219,418 212,713 본잠식 5,564 3,087

신 신 역사㈜ 74,412 63,112 본잠식 902 1,307

창동 창동역사㈜1)

124,541 67,161본잠식

- 10,507 - 19,011

량진 량진역사㈜ 23,421 5,705본잠식

- 1,451 - 8,202

주 창동역사 주 는 감보고 가 공시 지 않아 감보고 사용1 ( ) 2010 2009 .：

료 각 사 감보고 감독원 공시시스, (dart.fss.or.kr).：

울시 내 민 역사 사업 운< 4-3>

단 만원( , %)：

< 4-3>

.

, , , ,

, 6 .

.

(6,916 ),

(319 ), (88 ), (1,156

), (2,292 ) 5 , (67

) .

,

, , 4 .


, .

.

,

.

십리 민 역사 복합개 사업(1)

사업개①

165-1 44,162 (13,359 )

99,022 (29,954 ), 3 17

.

(Dome) , CGV IMAX, ,

, , , , Anycall Service .

2000 KORAIL ,

2004 2008 9 19 , , , ,

.

동 당동 지165-1 6

지 평 토 양44,162 (13,359 ),㎡

건 연 평99,022 (29,954 )㎡

시 사 트 스㈜

도 시 매 업시 업 시 잡 시 운동시 근린생 시, , , ,

지 지 29%：

사업 공사( ) 억원 억원2,135 (1,685 )

십리 민 역사 복합개 사업 개< 4-4>


처 사업 지 스랜드 사：

그림 십리 민 역사 복합개 사업 공 후 실경 감도< 4-1>

사업 진 식②

KORAIL , KORAIL 28.74%

1 . .

KORAIL ,

(22.81%), 2 (26.91%), (21.54%) .

, .

PF K N , K

( ).

.

사업시행법주 트 스( )

트컴퓨 등

개K 1外

원리 P F

건 사삼 업 등

책공

공사도

업 행주 십리역사개( )

주 청KORAIL

동 청/

사업 진

약

신용평가감 평가법 법

차

마트, CGV, CJ CQ,

도어골 장 드 트,

사업 평가

담보가 /

리

E/A

계약

보

리

KORAIL허가

당 상/

/CB

탁계약

료 신용평가 사업 검토 보고 사업 도OOOOOO, 2005,：

그림 십리 민 역사 복합개 사업 사업 진< 4-2>


재원 달 신용평가 사업 검토 월말( , , 2005 6 )③ ○○○○○○

2,135 .

2005 2 291 , 2005 3 2007

5 1,844 .

1,685 , 164 , 58 ,

228 .

, ,

, (K ) (Stand-By Facility) .14)

59 .

PF 350 , 39 105

, 52 128

. (Stabilized

Income) .15)

1,465 ,16) 2008 1,574

( ), .

218 ,

100 ,

80 ( ).

14) Stand-By Facility , ‘ ’ .

,

,

. , .

, .

, .

15) . PF

, 3 .

16) , 20 480

220 .

B 30 , C 30 , D 18 , E 25 .

F 300 , G 40 , .


계∼

2005.0620053/4 4/4

20061/4 2/4 3/4 4/4

20071/4

∼2007.05

본 5,900 1,900 0 4,000 0 0 0 0 0 0

료 등1) 146,543 19,785 1,192 3,317 16,818 9,031 16,410 21,248 24,500 34,242

차 61,047 8,500 1,000 0 15,009 15,625 4,417 4,417 4,417 7,664

장 차1. 35,000 8,500 0 0 4,417 4,417 4,417 4,417 4,417 4,417

주주차2. 4,247 0 1,000 0 0 0 0 0 0 3,247

신용공여3. 21,800 0 0 0 10,592 11,208 0 0 0 0

등 61 133 -73 1 0 0 0 0 0 0

달합계 213,551 30,318 2,119 7,317 31,827 24,656 20,826 25,665 28,917 41,905

주 료 등 에 포 는 목 장 료 보1 ‘ ’ .：

료 신용평가 사업 검토 보고OOOOOO, 2005, .：

십리 민 역사 복합개 사업 재원 달계< 4-5>단 만원 월말( , 2005 6 )：

. , 10.6 ,

(2011.1.16)

( 5%, ).

101 (= 59 + 42 )

, PF K

.

울역 민 역사 복합개 사업(2)

사업개①

405 67,659 (20,467 )

37,558 (11,361 ), 95,171 (28,789 ), 2

5 .


, 2000

2004 5 27 .

2010

( , www.hwsd.co.kr).

( , KORAIL ) 5,000

( : CONCOS), , ,

, ( ) .

( ) ,

, ,

.

1987 7 ( ) ‘

’ ,

1987 9 14 ( ).

- 1995 8 28 .

( ) 2004 5 7

,

, , (

).

용산 강 405

지 평67,659 (20,467 )㎡

건 연 연 평95,171 (28,789 )㎡

시 사 역사㈜

도 시 매 업시 도 매업, , ․

지 앤드리 트 등(30.07%), (41.07%), L&C(26.18%)

사업 공사( ) 억원 억원1,201 (1,013 )

울역 민 역사 복합개 사업 개< 4-6>


처 키 아 지KORAIL：

그림 울역 민 역사 복합개 사업 공 후 실경< 4-3>

사업 진 식 과 도 감보고(2010 )②

KORAIL , KORAIL 30.07% 2

( KORAIL 1.97% , 32.04%

). .

KORAIL (41.07%), L&C (26.18%),

(0.71%) (2010 ).

2000 (29.81%) (6.12%) 35.93%

, (34.95%), (21.85%),

(2.90%) (2.19%) .

, .

PF W , N , D , B , S , L 6

, 440 .

, PF

(Tranche, ) 33.8

.


사업시행법주 역사( )주( ) , ,

철도청 등,

PF개W 5外

원리 P F

건 사건

책공

공사도

리 행주 통( )

주 청KORAIL

용산 청/

사업 진

약

신용평가

감 평가

법 법

Anchor Tenant

쇼 ㈜

사업 평가

담보가 /

리

E/A

계약

리

KORAIL

허가

당

탁계약

료 역사 과 도 감보고 에 근거 여, ,：㈜

그림 울역 민 역사 복합개 사업 사업 진< 4-4>

( ).

2003 4 1

, .

30 , 20

10 .

200 ,

.

(Percentage Rent) .

,

1.3% .

1,000 2%

.

(

) ,

( ).


계 2000 2001 2002 2003 2004

공사

건 공사 88,529 2,446 41,927 42,106 2,050

공사 2,977 843 804 1,330

계 감리용역⋅ 3,787 1,892 433 825 637

재 6,000 2,000 4,000

계 101,293 1,892 3,722 43,556 46,073 6,050

용

개 용료 5,507 903 2,901 1,703

건 1,670 1,670

계 7,177 903 2,901 3,373

공과 8,875 8,875

타 용 2,780 910 1,670 200

비 120,125 1,892 4,625 47,367 59,991 6,250

료 신용평가 사업 검토 보고OOOOOO, 2000,：

울역 민 역사 복합개 사업 재원 계< 4-7>단 만원 말( , 2000 )：

재원 달③

2000 ,

1,201 .

1,013 , 72 , 89

28 .

1,320 ,

10% ( ).

19 , 2001 46 , 2002 474 ,

2003 600 , 2004 63 .

, PF

, .


계 2000 2001 2002 2003 2004

여 월 2,575 1,892 683

본 28,000 500 22,653 4,847

보 액 30,763 9,408 10,975 10,380

장 료 20,000 　　 5,000 10,000 5,000

차 건 포( ) 38,788 2,773 34,764 1,250

달 액 120,125 1,892 10,591 41,401 59,991 6,250


울역 민 역사 복합개 사업 재원 달계< 4-8>단 만원 월말( , 2000 6 )：

2001 2003 280 ,

2001 2003 267

.

PF 387 , 440 (

34 ) W, N, D, B 4 2

.

PF (Facility)

, W .

PF 2007 K

( ).

PF

,

200 .

, (PF ) ,

308

, 290

( ).


267 1,320 20%

,

, .

청량리 민 역사 복합개 사업(3)

사업개①

588-1 128,417 (38,846 )

173,686 (52,540 ), 3 9 , 3 ( ,

, ) .

, , , ,

, , , .

2004 KORAIL ,

2005 12 2010 8 18 , , , ,

.

2004 5 7

, ,

, ( ).

동 동 588-1

지 평128,417 (38,846 )㎡

건 연 평173,686 (52,540 )㎡

시 사 청량리역사㈜

도 시 매 업시 시 근린생 시, , ,

지통 앤드리 트KORAIL(30.07%), KORAIL (1.97%), (67.25%),㈜㈜

특 계 1 (0.71%)

사업 공사( ) 억원 억원3,743 (2,888 )

청량리 민 역사 복합개 사업 개< 4-9>


처 사업 지 리 사：

그림 청량리 민 역사 복합개 사업 공 후 실경 감도< 4-5>

사업 진 식 감보고(2009 2010 )②

KORAIL , KORAIL 30.07% 2

.17) .

KORAIL , KORAIL (1.97%),

(67.25%), 1 (0.71%) .

,

.

PF W , N , D , B 4

.

, PF

, W .

.

2004 1 28 30

, 2004 5 7

.

2,008

, 650 .

17) KORAIL 1.97% , 32.04% .


사업시행법청량리역사 주( )토개 ,㈜

철도청 등,

PF개W 3外

원리P F

건 사건 건,

책

공

공사

도

주 청KORAIL

동 청/

사업 진

약

신용평가

감 평가

법 법

Anchor Tenant

쇼 ㈜

사업 평가

담보가 /

리

E/A

계약

KORAIL

허가

당

장 여

장 상

책 지원처

에 지 리공단 취W

집 원리

상

지원신청

지원결

료 청량리역사 감보고 에 근거 여, 2009 2010,：㈜

그림 청량리 민 역사 복합개 사업 사업 진< 4-6>

.

,

1.2% , 1.3% .

, 5,000 5% ,

1,100 2% .

재원 달 신용평가 사업 검토 말( , , 2005 )③ ○○○○○○

3,684 .

2005 267 , 2006 2010

3,417 .

2,888 , 643 , 153

.

, PF ,

, .

180 ,

( ).


계 2006 2007 2008 2,009 2010

공 사 288,783 16,172 9,594 29,344 65,978 87,615 80,080

타경 64,336 8,472 3,054 14,830 4,651 4,542 28,787

건 15,274 2,049 118 439 1,985 4,150 6,533

368,392 26,693 12,766 44,613 72,614 96,307 115,400


청량리 민 역사 복합개 사업 재원 계< 4-10>단 만원 말( , 2005 )：

PF 660 ( 60 ) , W, N, D, B 4

. PF K

( ).18)

550 ,

110 .

PF ,

(

) . ,

PF .

, 3.25%

.

PF . , PF W

( ).

(1,500 ), (404

), (104 ) 2,008 . 209 ,

1,599 ( 2 ), 200

.

18) PF 4 6 , 1.5

5 .


1 ,

,

,

1 ( ).

180 4.9%

, ,

, .

계 2006 2007 2008 2009 2010

재원 374,293 26,693 18,667 44,613 72,614 96,307 115,400

1. 368,392 26,693 12,766 44,613 72,614 96,307 115,400

단 차 상2. 5,901 5,901

재원 달 375,418 26,901 28,097 35,178 72,614 96,307 116,321

월 여1. 5 9,435

본2. 18,000 18,000

료3. 200,762 3,000 28,097 18,287 41,303 50,037 60,037

여4. 65,000 11,597 16,788 20,338 16,277

보5. 25,755 7,722 7,722 10,311

책6. 5,000 5,000

차7.PF 55,000 5,294 6,801 18,210 24,695

단 차 달8. 5,901 5,901

여9. 5 9,435 921


청량리 민 역사 복합개 사업 재원 달계< 4-11>단 만원 말( , 2005 )：

향후 민 역사개 사업 재원 달 변 망(4)

,

.

,

.


, 55,443 (16,772 ), 1

.19)

1 ,

( , 2011.5.31 ).

, (REITs: Real Estate Investment

Trusts) , CR-REITs

(Corporate Restructuring REITs: )

.

, ,

.

처 철도공사 산개 사업 진 계 간담, 2011.3, , CM , P7.：

그림 울역 역 복합개 사업 감도< 4-7>

19) ,

71.74%, 726.58% . (40 ),

(9 ), 1 (21 ) ( , 2011.3, P6)


복합개 사업 동남 류단지2) SOC ：

사업개(1)

(4-2 )

.

261,038 (78,964 ) 147,112 (44,501 )

, , , , .

.

진(2)

2009 SH ,

, 2011 4 ,

.

송 장지동 지674

사 업 체 평 평261,038 (789,648 ) 147,112 (44,501 )㎡㎡

건 연 평396,136 (119,831 )㎡

시 사 가 아시스( )

사업 토지/ 억원 토지 식3,940 /

재 원 달 본 억원 타 본 억원500 / 3,690

도 시 미 집 송 창고 차고지 등, , ,

CI 15%：

건 동 건 씨 건 보람건(7.5%), (4.5%), (1.5%), (1.5%)

FI 5%：

산업 나 업(2.5%), (1.5%), (1.0%)

SI 61%：

지엠 주 진(30.5%), ( ) (30.05%)

공사SH 19.9%：

료 동남 단지 사업 사업 능 운 계PF：

동남 단지 복합개 사업 개< 4-12>


처 울경 뉴스 사：

그림 동남 단지 복합개 사업 감도< 4-8>

2011 6

2012 2013

30 .

사업 진 식(3)

- (PF)

SPC (SH )

SPC .

30 SH 20

( ) SH

.

( ) SH 19.9%,

15.0%, 5.0%, 60.1% .

30.05%

.

.

장 복합개발사업 재원 달 사례4

사업시행법 (SPC)Special Purpose Company

가 로아시스( )

시

료건 투

현 건 동 건, ,

건 보람건CJ ,

재무투행 행 등K , I

주무 청공사SH

책배려 비물 업체 등

운 투현 택배 주한진, ( )

배 당

배 당

공사비

상 환

배 당

시 공사

시 차( )

및

행 지원

배 당

기 채납시 료

료 동남 물 단지 사업 사업수행능력 및 운 계획 참고 재PF：

그림 동남 물류단지 복합개발사업 사업추진< 4-9>

재원 달(4)

3,940 4,127

.

347 , 140 , 46 ,

130 , 5 .

금액 비 비고

사비 - - -

계비 8,628 2.2% -

공사비 347,514 88.2% 건 공사비,

비 14,328 3.6% 감리비 기타용역비 금 문 및 주 수수료, ,

운 비비 4,695 1.2% -

공과금 13,545 3.4% 취등록 과밀 담금 등,

업 비금 5,260 1.3% 운 비 주식발행비용,

총사업비계 393,970 100.0% -

료 동남 물 단지 사업 사업수행능력 및 운 계획PF：

표 동남 물류단지 복합개발사업 재원 계획< 4-13>단 백만원( )：


2010 250 2011 , 2012

670 3,270 .

500 SH

250 , 250 .

PF 3.690 2011 420 2012 3,270

2016

(5 14 ).

계 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

본 500 - 250 250 - - - - -

타 본 3,690 - - 420 3,270 - - - -

계 4,190 - 250 670 3,270 - - - -

료 동남 단지 사업 사업 능 운 계PF：

동남 단지 복합개 사업 재원 달계< 4-14>단 억원( )：

토지 차상업 동산개3) SIFC(Seoul International Finance：

울 금Center, )

사업 개(1) 20)

SIFC (

) (AIG GRE American International Group Global Real

Estate) , .

33,058 (10,000 ) (3 ), , (Retail Mall)

.

1 7,416

.

20) , 2010, ‘ ’


64% (2011 5 ) 2011

.

.

SIFC AIG

.

AIG SIFC

AIG ,

.

울특별시 등포 여 도동 23, 23-1

지 평33,058 (10,000 )㎡

건 평15,946 (4,823 )㎡

사 업 억원1 7,416

시 격 업 시 시 매 업시, ,

개 주 체 AIG Global Real Estate Investment Corp.

시 사

SIFC Tower One Development YH

SIFC Tower Two Development YH

SIFC Tower Three Development YH

SIFC Retail Mall Development YH

SIFC Hotel Development YH

료 사 리 신용평가 사업 검토 보고 취 재OOOOOO, 2006,：

복합개 사업 개< 4-15> SIFC

처 지IFC Seoul (www.ifcseoul.co.kr)：

그림 복합개 사업 감도 실경< 4-10> SIFC


SIFC 3 , , .

3

.

446 (Conrad Hotel)

.

, .

CJ CGV ,

(Deloitte), , ING(Internationale Nederlanden Groep)

, , H&M(Henes & Mauritz), (The

Bank of New York Mellon) , 1 2011 6

70% .

‘ 연 ( )㎡ 시

스 1 88,160 32 리 스,

스 2 78,997 29 리 스,

스 3 160,776 55 리 스,

89,791 38 객실446

리 몰 89,351 - 리

계 507,075 - -

료 지IFC Seoul (www.ifcseoul.co.kr)：

복합개 사업 시 연< 4-16> SIFC단( , )：㎡

사업 진(2)

SIFC AIG 2003

, 2004 6 BCA

(Basic Cooperative Agreement )

.

2005 8 PLA(Project Lease

Agreement ) 2006 4 .


2007 2 1 2011 6

64% , 2, 3 2012 .

양 각 체결’03.06 (MOU: Memorandum Of Understanding)

본 계약 체결’04.06 (BCA: Basic Cooperative Agreement)

토지 계약 체결’05.03 (ILA: Industrial Lease Agreement)

개별 계약 체결’05.08 (PLA: Project Lease Agreement)

건 허가 승 공식’06.04

지 공공보도시 개 계약 체결’06.10

공사착공’07.02

지 공공보도시 착공’09.01

공’11.06 64%

료 울시 내 료：

복합개 사업 진< 4-17> SIFC

사업 진 식(3)

, ( )

(

).

,

AIGGRE .

2004 6

31 50 ,

31 99 .

5%

.

5


AIGGRE 25%

AIGGRE .

,

.

1 GS .

개별 사업 시행법SIFC Tower Dev. YHⅠ

SIFC Tower Dev. YHⅡ

SIFC Tower Ⅲ Dev. YH

SIFC Retail Mall Dev. YH

SIFC Hotel Dev. YH

울 시

사모 드

AIG RE Opportunity

토지 (99 )

시

주 단억원(70% 1 2,000 )：

시공사단계별 찰

료

시공

공사 보

공사

원리

각 별 차Component

료

GP(General Partner) LP(Limited Partner)

모 드

Parent Fund

억원(30% 5,500 )：

료 신용평가 사업 검토 보고 내 료 참고OOOOOO, 2006,： ○○

그림 복합개 사업 사업 진< 4-11> SIFC

재원 달(4)

5 99

. 1 7,416

70% AIG

30% .

,

.


(Parent Fund) .

AIG

(10 ), .

,

.

, 2014 2 2,000 ,

PF 1 2,000 .

건 가 산 건 가 산 악 건 가 산

스 1 4,241 3,873 3,505

스 2 10,037 9,159 8,282

스 3 4,820 4,401 3,981

3,167 2,900 2,634

리 몰 3,635 3,635 3,635

지 공공보도 196 196 196

계 26,096 24,164 22,232

료 내 료：○○

복합개 사업 건 가 산< 4-18> SIFC (2014 )단 억원( )：

토지매 통한 장 운 방식 공모 개발사업2. PF：

용산 업 지 복합개 사업1)

사업개(1)

3 40-1

.


566,800 (171,458 ) KORAIL 356,492

(107,839 ), 116,800 (35,332 ), 30,337

(9,177 ), 63,171 (19,109 )

, , , .

, , , 152

, 20~70 12 , 40~50 7 ,

1 , , .

처 울시 지(www.seoul.go.kr)：

그림 용산 업 지 복합개 사업 사업 지< 4-12>

용산 강 가3 40-1

사 업 평566,800 (171,456 )㎡

건 연 평3,173,554 (960,000 )㎡

시 사 드림허 트 ㈜

사업 토지/ 원 상 원 사업 지만31 / 8 ( )

재 원 달본 원 타 본 원1 / 4.8：：

차 토지 납(4 )

도 시 업 시 상업시 쇼 몰 등 시 주거시, ( , , ), ,

특 징 토지 납 연장 토지 납 납,

료 사업 지 사업계：

용산 업 지 복합개 사업 개< 4-19>


처 사업 지(www.dreamhub21.com)：

그림 용산 업 지 복합개 사업 감도< 4-13>

진(2)

2006

1 ,

, .

, 2007 8

.

용산역 업 지 개2006.08：

차 사업 공모 후 공고취2006.12 KORAIL 1：

동 통 안 사업 재공모2007.08：

삼 산 민연 컨 시엄 사업후보2007.11 -：

시 사 시 사 립 사업 약 체결2007.12 (PFV) (AMC)：

드림허 트 주 용산역 개 주( ( ), ( ))

드림허 토지 도 납 체납2009.03 ,：

드림허 차 계약 등 억원 체납2010.03 , 3 7,010：

도 억원 납 연 용 상향2010.06 4 6,000 800%：

삼 산 등 건 략 들 재안 거2010.08 ,：

료 용산역 업 지 사업계 신 사 리：

용산 업 지 복합개 사업 진< 4-20>

울시 복합개발사업 재원 달 합리 평가방안에 한 연

2010

.

사업 추진 방식(3)

(PFV) ,

( )

.

PFV ,

.

(AMC)

, .

사업시행법인(SPC)드림허브 주PFV( )

건 투자자

재무투자자펀드 생 등K , S

주무관청KORAIL

략 투자자배 당

배 당

공사비

출

출

상

배 당

출

시 공사

출

토지매도

배 당

토지매지 출

료 용산역 업무지 사업계 재：

그림 용산국제업무지구 복합개발사업 사업추진구조< 4-14>


재원 달(4)

50 , 1 .

2009 5 7,207 , 4 8,042

9,165 .

.

2009 11 8,500 .

2010 12 6,555 .

KORAIL

5,000 2

, .

1) 2010 12 2 2

3,835 , 2) 3 1 1,205

(427 ) 5,467 KORAIL .

2011 5 3,000 ~5,000

4 .

,

4 KORAIL .

KORAIL .

25%,

20.8%, 23.65%, 23.45%

.


차 1 2 3 4 계

시 2007 2008 2009 2010

계약체결 상토지 4,150 20,000 24,000 32,000 80,150

납

계약 4,150 4,000 2,400 3,200 13,750

도 16,000 21,600 37,600

계 4,150 20,000 24,000 3,200 51,350

료 신용평가 보OOOO：

용산 업 지 복합개 사업 토지 납< 4-21>단 억원( )：

,

2010 8

45.1% .

주주 주식 주(1 ) 주별 지 주주 계 사 계

삼 산 주( ) 270,600 보통주 45.10 주주 계열 사


용산 업 지 복합개 사업 시행 행사 삼 산 지< 4-22>


계 액 지

PI

공공( )

KORAIL 2,500 25.0

공사SH 490 4.9

계 2,990 29.9

CI

삼 산 640 6.4

건GS 200 2.0

산업 200 2.0

산업 200 2.0

포스 200 2.0

120 1.2

SK 120 1.2

타 400 4.0

계 2080 20.8

FI

사모 드KB 1,000 10

ASPF II Meguro TK Gmbh 770 7.7

삼 생 300 3.0

우리 200 2.0

삼 재 95 0.95

계 2,365 23.65

SI

개 1,510 15.1

미래에 사모 드 490 4.9

삼 SDS 300 3.0

KT&G 150 1.5

CJ 100 1.0

신라 95 0.95

계 2,345 23.45

계 10,000 100.00


용산 업 지 복합개 사업 사업< 4-23>단 억원( , %)：


단계 업 재원 달 상 식

사

사업계

용역

도시계 통 건 계( , , ,

사업 진 안 타당

검토)

직 내 공사채 신용, ,：개 양 토지매( ,

각 )

허

가

지 단 계 변경

역 개 역 지

사업시 철도공사 지( )

직 내 공사채 신용, ,：개 양 토지매( ,

각 )

지철도시 철거

사 지 보상

시 공사

직 내 공사채 신용, ,：

간 시공사 , Bridge Loan：

주상복 상업 양/ ,：

토지매각

업 리운/ ：

토지매각,

건사업 지

도 시 건

주상

복직 양 양, ABS： 양 토지매각,

상업

직 공사채 토지담보 신용, ,：

개 재,

간 동산 드, REITs,Syndicated：

Loan

양 토지매각,

업


개 재,

간 동산 드, REITs,：

Syndicated Loan

운 상


개 재,

간 동산 드, REITs,：

Syndicated,Loan, Bridge Loan

운 상

료 내 료KORAIL：

용산 업 지 복합개 사업 사업단계별 재원 달 계< 4-24>

평뉴타운 심상업지역복합개 사업2)

사업개(1)

SH ,

, ,

.


50,385 (15,241 ) 40% ,

10% , 40% .

평 진 동 원

사 업 평50,383 (15,241 )㎡

건 연 평423,140 (128,000 )㎡

시 사 평뉴타운㈜

사업 토지/ 억원 억원1 3,217 / 4,735

도 시 주상복 스 쇼 몰 스포 시시 송 벤처타운, , , , , ,

CI 32.45% ( (12.98%), (9.89%), GS(9.58%))：

건 공 산업 민 나FI 47.65% ( (25%), (7.55%), (7.55%),：

(7.55%))

공사SH 19.9%：

특 징 컨 시엄당 상 개사 내 본CI 2 ,

료 평뉴타운 심상업지 통 개 공모지 참OO IM：

평뉴타운 심상업지역 복합개 사업 사업개< 4-25>

처 연 뉴스 공사SH：

그림 평뉴타운 심상업지역 복합개 사업 감도< 4-15>

진(2)

2005 2007 10

( ) , 2008 6 ,

, .


2010 , PF

.

평뉴타운 도시개 역 지2004. 02：

심상업지 개 상 진 략 립2004. 09 ~ 2005. 12：

심상업지 개 계 변경 승2007. 10：

심상업지 실시계 변경 가2008. 01：

사업신청 우 상 상2008. 06 ,：

약체결2008. 08：

특 목 사 립2008. 10：

토지매각 공사 본2008. 12 SH：

료 평뉴타운 심상업지 통 개 공모지：

평뉴타운 심상업지역 복합개 사업 진< 4-26>

사업 진 식(3)

SH PFV

, AMC .

사업 계 주 역

알 스 에 ㈜ 차주 겸 사업시

알 스복 개 ㈜ 산 리

공사SH 사업주 허가 토지보상 업 지원, ,

건 사 책 공 등 시공책

주 리, ,

평뉴타운 심상업지역 복합개 사업 주 계< 4-27>

장 복합개발사업 재원 달 사례4

시행주체(PFV)알파로스주( )

략 투자자

재무 투자자행 등(C )

주무관청공사SH

건설 투자자건 등(H )

배 당

공사비

배 당

출

출상 환

배 당

지 출

토지출

토지 금

배 당출

시 공사

금보충

그림 평뉴타운 중심상업지역 복합개발사업 사업추진구< 4-16>

PFV SH 19.90%,

32.45%, 47.65% .

.

SH .

.

PF

.

재원 달구(4)

, , .

PF ,

. .


계 액 지

공공 공사SH 477.60 19.90

CI

건 311.52 12.98

건 237.36 9.89

건GS 229.92 9.58

계 778.80 32.45

FI

건 공 600.00 25.00

산업 181.20 7.55

민 181.20 7.55

나 181.20 7.55

계 1,143.60 47.65

계 2,400.00 100.00

료 평뉴타운 심상업지역 개 사업 참OO IM：

평뉴타운 심상업지역 복합개 사업 사업< 4-28>

단 억원( , %)：

달 계

액 액

토지 5,786 본 2,000

공 사 5,612차 5,130

용 1,556

공과 등 1,640 양 등 7,464

합 계 14,594 합 계 14,594

료 평뉴타운 심상업지역 개 사업 참OO IM：

평뉴타운 심상업지역 복합개 사업 재원 달계< 4-29>

단 억원( )：

상암 랜드마크빌3) DMC

사업개(1)

DMC(Digital Media City)

57 (172,425 ) , ‘

’ .


마포 상암동 지 내DMC

사 업 평37,279 (11,277 )㎡

건 연 평724,674 (219,214 )㎡

시 사 울라 트㈜

사업 토지/ 억원 억원3 3,443 / 3,600

재 원 달본 억원 억원 원3,500 / (PF) 1 5,000 ~2 /：：

양 억원 억원1 1,500 ~1 6,500：⋅

도 시 주상복 스 쇼 몰 스포 시시 송 벤처타운, , , , , ,

특 징 주처 공사 토지매각 후 에 참SH

료 신용평가 상 가능 평가보고OOOOOO, 2010,：

상암 랜드마크빌 복합개 사업 사업개< 4-30> DMC

DMC DMC

133 (640m), 9 .

.

37,279 (11,277 ) , , , ,

, , , , .

처 울시 지(www.seoul.go.kr)：

그림 상암 랜드마크빌 복합개 사업 감도< 4-17> DMC

진(2)

2008 1 , 2009 4

‘ ’ .

울시 복합개발사업 재원 달 합리 평가방안에 한 연

, 2009 3 SPC

, 10

.

.

사업추진 방식(3)

PF

,

.

3,500

.

3,500 (20%) ,

CI, FI SI 32%, 30% 18% .

시행주체(PFV)Project Financing Vehicle

울라 트타워 주( )

략 투자자한 직원공 회( )

재무 투자자행 등(H )

주무관청공사SH

건설 투자자건 등(D )

배 당

공사비

배 당

출

출

상 환

배 당

출

토지매도

토지매 출

시 공사

금보충 지 한도 보,

그림 상암 랜드마크빌 복합개발사업의 사업추진구조< 4-18> DMC


사 본 주식

직원공 700 20.00

건

주 우건( ) 350 10.00

림산업 주( ) 175 5.00

산건 주( ) 105 3.00

주 진 공업( ) 70 2.00

용건 주( ) 70 2.00

삼 업 주( ) 70 2.00

동 건 주( ) 70 2.00

주 태 건( ) 70 2.00

건 주( ) 35 1.00

진 업 주( ) 70 2.00

건 주( ) 35 1.00

계 1,120 32.00

재

산업 214.9 6.14

주 나( ) 214.9 6.14

업 동 앙 210 6.00

업 210 6.00

주 우리( ) 200.2 5.72

계 1,050 30.00

략

주 토지신탁( ) 175 5.00

아 티 라 주( ) 17.5 0.50

주 암 내( ) 17.5 0.50

주 니엄( ) 105 3.00

주CJ( ) 52.5 1.50

우 보시스 주( ) 105 3.00

주 앤랜드( ) 17.5 0.50

주LG ( ) 140 4.00

계 630 18.00


상암 랜드마크빌 복합개 사업 사업< 4-31> DMC

단 억원( , %)：

재원 달(4)

3 3,443 3,500 , 1 5,000

2 , 1 1,500 1 6,500

.

10% ,

3,600 , (B/L)


.

PF

, TR. 1 1,300 ,

TR. 2 1,500 .

, PF ,

.

2011 ,

900 , 880 .

880 3, 4 (897 )

.

,

(ABCP) (ABS) ,

.

Tranche 1 Tranche 2 본 PF

액 토지 약 억원1,300： 사업 억원1,500： 도 가

간약 개월18

만 월( 2011 10 )：

약 개월24

만 월( 2012 4 )：

월2011 9

월 지2015 6

상 만 시 상 도 도 가

신용보강

토지 도 청 (

울시 상 만)

억원 가 약 미1,960 (

)

시공사 시공지 별

보충 또는 채 단( ,

시공사 신용보강 미

시 시공사에

시공지 별 가)

시공사 만 시 지

보충 지

도 지 보 책,

공 약 공

차 주 울라 트타워(PFV)：

용도 토지 공사 사업 등, ,：


상암 랜드마크빌 복합개 사업 타 본 달계< 4-32> DMC


,

.

, .

토지매 통한 양방식 뚝 특별계 역3. ：

사업개(1)

1 685 ‘ ’ 35

( ) 25,000 4

.

1 (5,700 ) , ,

, .

2 (2,400 ) , ,

, .

3 (6,200 ) 4 (6,400 )

. 3 900

, 4 (600 ) (900 ) .

진(2)

4 1 ( )

2011 6 3 .

1 17,490 (5,290 ) 7

, 45 230 .

2

.


3

.

4 4,440

,

2007 .

.

처 사업 지 다 드뷰 스(www.galleriaforet.co.kr)：

그림 뚝 특별계 역 역 갤러리아 포 감도 실경< 4-19> 1

제 절 현안과 고려사항3

토지가격 경쟁 찰 한 사업지연1.

,

.

,

.


.

,

.

10%~45% , 50% .

, 107,839 8

, 44,509 19,109 63,618

.

15 ,

50% .

사업토지

25.81%

10.76%

43.78%

48.89%

0.00%

10.00%

20.00%

30.00%

40.00%

50.00%

60.00%

용산국제업무지구 상암DMC 랜드마크 은평뉴타운

중심상업지역

뚝섬

특별계획구역(1구역)

용산 업 지25.81%

지만( )

평뉴타운

심상업지43.78%

상암 DMC

랜드마크10.76%

뚝

특별계 역 역(1 )상50% ( )

료 각 사업 공모지 사업계 참고 여 재：

< 4-33> ‘토지매 ’ 식 복합개 사업 사업비 비 토지 비

, .

,

, PF

,

.

,


, .

, ,

,

.

.

,

.

.

,

.

, ,

, .

단계 개발 략 필2.

.

, ,

,

.

, ,

, .

,

2008 ,


.

.

,

,

.

,

.

, .

.

본 안 강3.

, .

,

.

, .

,

,

.

‘ ’

3 ~ 15% .


DMC 97.22% .

12.5%, 34.57% ,

.

,

.

사업본

사업타 본

토지가격본

용산 업 지 3.23% 15.48%12.50%

지만( )

상암 랜드마크DMC 10.47% 43.54% 97.22%

평뉴타운 심상업지 15.13% 38.81% 34.57%

료 각 사업 공모지 사업계 참고 여 재：

< 4-34> ‘토지매 ’ 식 울시 복합개 사업 본비

,

.

,

.

, ‘ + ’

,

.

200

, 308

.

2,008


650 ,

PF .

1,574

.

,

.

, ‘ + / ’

,

,

.

사업 지 내 사 지 포함4.

.

,

.

,

,

.

‘ ’ ,

.

,

.


장 및 운 리 주체 고5.

,

(Track Record)

.

.

, ,

.

( / / ), ,

.

제5장 복합개발사업의재원조달구조 평가방안

1

2

3

5장

복합개발사업

재원

달

평가방안

장 복 개 사업 재원 달 평가 안5

제5장복합개발사업의 재원조달구조

평가방안

제 절 평가방안 개요1

모 본 계1.

1)

AHP(Analytic Hierarchy

Process) .

AHP ,

.

AHP

, .

AHP

, , .


계 (Level) 1 목 목( )

계 (Level) 2 목 목

계 (Level) 3 목 목 목 목

그림 계 시< 5-1> AHP

차2)

,

.

,

.

계평가 목 상

검가 도 산

그림 차< 5-2>

평가항목 상(1)

,

.


계(2)

.

(3)

.

비(4)

.

.

2 , 1~7

.

척도 내용

1 가 동등 게 (equal)

3 가 다 보다 약간 (weak)

5 다 에 여 훨씬 (strong)

7 가 다 보다 단 거나 가 가 (very strong)

9 다 에 여 없 도 (absolute)

2, 4, 6, 8 경우에 사용 근 간 도( )

타 역가 다 보다 시 는 경우 후 도는 도,

여 그 역 값 갖는다

료 용 에 사결 과 실 리 여 재, 2005, AHP , p92：

비 척도< 5-1>

도 산(5)

(Priority

Vector) .


검(6)

(CR Consistency Rate)

.

0.1 ‘ ’ , 0.1 0.2 ‘

’, 0.2 ‘ ’ .

(CI Consistency Index)

(RI Random Index)

.21)

CI =

max당 검(CI < 0.1 )

CR =

당 검(CR < 0.1 )

연 모2.

평가모1)

(Syndicated Loan)

.

.

21) RI Saaty(1980) 100

CI

n 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

난 지 0 0 0.58 0.90 1.12 1.24 1.32 1.41 1.45 1.49


.

PF ,

( , 2009: 180-1;

, 2010: 133-4).

,

, , .

,

.

PF .

,

. ,

, ,

.

.

, , , ,

, , , ,

.

, (

)

.

.


, ,

, ,

.

목 검토사 검토내용

시 장

험

동향 망⋅ 사 공 공 망 가격동향 재고, , , ,

경 시 동 리 달 편 등, ,

지 건 주변 경 근 경 가능 등, , , ,

시장 상 경쟁 상 가격 계, , , ,

사 업

험

사업내용 사업내용 규모 시 용도, ,

토지 보 토지 보 계약체결 동 보계( , , )

허가 허가 진상 향후 허가 가능 검토

재원 달 달계 후 본( )⋅ ⋅

사업 양 공사 허가, , PF⋅ ⋅

사 업

주 체

시 사 신용도 시 경 재 지원가능 가담보능, , ,

시공사 시공능 신용등 사업 산 도 우 채 규모, , ,

타 산매 차 신용도 양 사 등,⋅

재

타당

상 가능 재 사업 지 단 누 원리 상 계, , ⋅

가능 양 등 실 산 매도계약 차보 등, ,⋅

스트 스 주 변 변 에 민감도 사업특 별 시나리,

채

보

담보 보 담보 리신탁 용 양 등 략, ,

신용보강 연 보 채 보충 신용도 보 약 강도( , )

보 건 공사보험 공보 보험 양보 보험 등 가, ,

통 양 료 등 리 통 여⋅

료 특 신용평가 평가 목 진 에 재 용. (2008), p.70 4 .：○○ ⋅

취 사 평가하는 동산 신용 험< 5-2> PF

‘

’

‘ , ’

. , ,

.


평가항목 도2)

3 .

1

‘ ’ .

2 6 , ,

, , , .

3 2

.

, , , ,

.

, ,

, , .

,

, .

. ,

, .

,

(Intent) , (Commitment) ,

(Conditional Commitment) .

, ,

, ,

.

, , ,

< 5-3> .



시장

험



신 근 신 건 규모 리 취 료 신용보강, ,： ⋅


사업

험









상업

험

마 략 단계별 개 략 통 마 트 양 략, , ⋅




사업

주체






지 산규모(i ×i ) ÷ (i × )社社社：∑ ∑





계약실

1)향 건 약 약 등 차별, ,

실1)

향 건 약 약 등 차별, ,

계약신뢰1)

매 향 약 건 약 등 차별/ , ,

재

험

채

보

재 타당 2) 트 경상사업 담보가 담보가 사업, , / , / , (

양 보 등 지+ )/ , DSCR





주 사 약 건 약 향1 =5 , =2 , =1：：

주 원리 상 계 업 감가상각 원리2 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) =( + - )÷：：

재원 달 가능 평가항목 내용< 5-3>


계층 모3) AHP

.

AHP < 5-3> .

계 1 재원 달 평가방안

계 2 시장 사업 상업사업

주체

계약

행

재 및

채 보

계 3(4) (4) (3) (6) (3) (3)

그림 계 모< 5-3> AHP

제 절 평가방안 실증분석2

본 특1.

평가1)

‘ ’ ,

.

(IB: Investment

Banking) .

,

PM(Project Management) ,


(AMC) .

LH

, .

60 54 0.1

36 ,

25 , 24 , 16 ,

40 , 43 .

원

23

7 6 711

54

0

10

20

30

40

50

60

금융 시공·시행 학계·연구 신용평가기관 기타 계

23

시공 시⋅ 7

계 연⋅ 6

신용평가 7

타 11

계 54

답 들 직업별< 5-4>

　 효 답 효 답 계

시장 험 36 18 54

사업 험 25 29 54

상업 험 24 30 54

사업주체 험 16 38 54

계약 험 40 14 54

재 채 보 험 43 11 54

답 항목별 효 본< 5-5>


통계2.

(AHP )

.

54 .

( ) AHP( )

.

항목기 결과1)

5.87 , 5.75,

5.59, 5.58, 5.54,

5.53 .

, , ,

.

,

.

5.54

5.75

5.59

5.53

5.58

5.87

5.30

5.40

5.50

5.60

5.70

5.80

5.90

6.00

시장위험 사업위험 상업위험 사업주체위험 계약이행위험 재무및채권보전위험

결 과

시장 험 5.54

사업 험 5.75

상업 험 5.59

사업주체 험 5.53

계약 험 5.58

재

채 보 험5.87

항목 결과< 5-6>


,

,

,

.

항목기 결과2)

시장 험(1)

(5.89)

, (5.68), (5.49), (5.11)

.

.

,

.

5.49

5.68

5.11

5.89

4.60

4.80

5.00

5.20

5.40

5.60

5.80

6.00

거시환경 금융여건 신디케이션 하부시장

결 과

거시 경 5.49

여건 5.68

신 5.11

시장 5.89

시장 험 결과< 5-7>

사업 험(2)

(6.04)

, (5.94), (5.62),


(5.58), (5.57) .

,

.

.

5.57

6.04

5.94

5.58 5.62

5.30

5.40

5.50

5.60

5.70

5.80

5.90

6.00

6.10

규모및시설 사업부지 인허가및공사 사업비용 조달구조

결 과

규모 시 5.57

사업 지 6.04

허가 공사 5.94

사업 용 5.58

달 5.62

사업 험 결과< 5-8>

상업 험(3)

(6.34)

, (5.96), (5.19), (4.87)

.

,

.

.


4.87

6.34 5.96

5.19

0.00

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

7.00

마케팅전략 분양가능성 임대가능성 운영안정성

결 과

마 략 4.87

양가능 6.34

가능 5.96

운 안 5.19

상업 험 결과< 5-9>

사업주체 험(4)

6.08

, (5.66), (5.57),

(5.47), (5.43), (4.96) .

,

,

.

5.47 5.57 5.66

4.96

6.08

5.43

0.00

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

7.00

투자안정성 투자자

신용

차입안정성 대출기관

신용

시공사

안정성

운영사

안정성

결 과

안 5.47

신용 5.57

차 안 5.66

신용 4.96

시공사안 6.08

운 사안 5.43

사업주체 험 결과< 5-10>


,

.

계약 행 험(5)

(5.71)

, (5.62), (5.40) .

/ ,

.

, , ,

.

, .

5.40

5.62

5.71

5.20

5.30

5.40

5.50

5.60

5.70

5.80

투자확실성 대출확실성 계약신뢰성

결 과

실 5.40

실 5.62

계약신뢰 5.71

계약 행 험 결과< 5-11>

재 채 보 험(6)

(6.11)

, (5.91) (5.60) .


.

, / , /

,

.

5.91

6.11

5.60

5.20

5.40

5.60

5.80

6.00

6.20

재무타당성 신용보강 보증제도

평균값

재 타당 5.91

신용보강 6.11

보 도 5.60

재 채 보 험 결과< 5-12>

3. AHP

항목 도1)

0.1

0.231 ,

0.169, 0.154, 0.125, 0.089,

0.081 .

6

PF .

3

, , , ,


.

0.069

0.154

0.081

0.169

0.125

0.231

0.000

0.050

0.100

0.150

0.200

0.250

0.300

시장위험 사업위험 상업위험 사업주체위험 계약이행위험 재무및채권보전위험

　도

(Weight)

시장 험 0.069

사업 험 0.154

상업 험 0.081

사업주체 험 0.169

계약 험 0.125

재

채 보 험0.231

항목 도 결과< 5-13>

항목 도2)

시장 험(1)

0.311

(0.230), (0.166), (0.146) .

0.146

0.230

0.166

0.311

0.000

0.050

0.100

0.150

0.200

0.250

0.300

0.350

거시 경 여건 신 시장

　도

(Weight)

거시 경 0.146

여건 0.230

신 0.166

시장 0.311

시장 험 도 결과< 5-14>

< 5-14>


.

PF

.

,

.

사업 험(2)

0.200

, (0.185), (0.184), (0.140),

(0.108) .

,

. PF

.

0.108

0.185 0.200

0.184

0.140

0.000

0.050

0.100

0.150

0.200

0.250

규모·시 사업 지 허가·공사 사업 용 달

　도

(Weight)

규모 시⋅ 0.108

사업 지 0.185

허가 공사⋅ 0.200

사업 용 0.184

달 0.140

사업 험 도 결과< 5-15>

, ,


.

상업 험(3)

0.406 ,

(0.243), (0.138), (0.099) .

.

0.099

0.406

0.243

0.138

0.000

0.050

0.100

0.150

0.200

0.250

0.300

0.350

0.400

0.450

마 략 양가능 가능 운 안

　도

(Weight)

마 략 0.099

양가능 0.406

가능 0.243

운 안 0.138

상업 험 도 결과< 5-16>

사업주체 험(4)

0.218 ,

(0.146), (0.132), (0.121),

(0.098), (0.080) .

PF

.


0.146

0.121 0.132

0.080

0.218

0.098

0.000

0.050

0.100

0.150

0.200

0.250

안 신용 차 안

신용

시공사

안

운 사

안

　도

(Weight)

안 0.146

신용 0.121

차 안 0.132

신용 0.080

시공사 안 0.218

운 사안 0.098

사업주체 험 도 결과< 5-17>

계약 행 험(5)

0.286

0.259, 0.251 .

.

/ ,

, .

0.286

0.251

0.259

0.230

0.240

0.250

0.260

0.270

0.280

0.290

실 실 계약신뢰

　도

(Weight)

실 0.286

실 0.251

계약신뢰 0.259

계약 행 험 도 결과< 5-18>


재 험 채 보 험(6)

(0.369)

(0.245), (0.223) .

.

,

.

0.223

0.369

0.245

0.000

0.050

0.100

0.150

0.200

0.250

0.300

0.350

0.400

재 타당 신용보강 보 도

　도

(Weight)

재 타당 0.223

신용보강 0.369

보 도 0.245

재 험 채 보 험 도 결과< 5-19>

.

0.279 .

0.406

.


　 도 도

목 재 채 보 0.279

목

시장 험 시장동향 0.311

사업 험 허가 공사․ 0.200

상업 험 양가능 0.406

사업주체 험 시공사 안 0.218

계약 험 실 0.286

재 채 보 험 신용보강 0.369

도 합< 5-20>

복합가 치3)

,

.

< 5-21> (0.085),

(0.057), (0.052), (0.037), (0.036),

(0.033) .

5 ,

3 ,

1 .

,

.


도 도복

가

재원 달

평가 안

시장 험 0.069

거시 경 0.146 0.010 1.0% 24

여건 0.230 0.016 1.6% 20

신 0.166 0.011 1.1% 22

시장 0.311 0.021 2.1% 15

사업 험 0.154

규모 시․ 0.108 0.017 1.7% 18

사업 지 0.185 0.028 2.8% 10

허가 공사․ 0.200 0.031 3.1% 8

사업 용 0.184 0.028 2.8% 10

달 0.140 0.022 2.2% 13

상업 험 0.081

마 략 0.099 0.008 0.8% 25

양가능 0.406 0.033 3.3% 6

가능 0.243 0.020 2.0% 16

운 안 0.138 0.011 1.1% 22

사업주체

험0.169

안 0.146 0.025 2.5% 12

신용 0.121 0.020 2.0% 16

차 안 0.132 0.022 2.2% 13

신용 0.080 0.014 1.4% 21

시공사안 0.218 0.037 3.7% 4

운 사안 0.098 0.017 1.7% 18

계약 험 0.125

실 0.286 0.036 3.6% 5

실 0.251 0.031 3.1% 8

계약신뢰 0.259 0.032 3.2% 7

재

채 보 험0.231

재 타당 0.223 0.052 5.2% 3

신용보강 0.369 0.085 8.5% 1

보 도 0.245 0.057 5.7% 2

평가항목별 도 복합가 도순< 5-21> ,


제 절 절대평가 및 상대평가 결과비교3

항목 비1.

( ) (AHP )

.

1 .

6 2

, .

,

.

평가 상 평가

평균값 목 도

5.54 5 시장 험 6 0.069

5.75 2 사업 험 3 0.154

5.59 3 상업 험 5 0.081

5.53 6 사업주체 험 2 0.169

5.58 4 계약 험 4 0.125

5.87 1 재 채 보 험 1 0.231

항목 비 결과< 5-22>

항목 비2.

.

AHP ( )

.

1 ,

2 .


, , .

, .

평가 상 평가

평균값 목 복 가

5.49 18 거시 경 24 0.010

5.68 10 여건 20 0.016

5.11 23 신 22 0.011

5.89 8 시장동향 15 0.021

5.57 16 규모 시․ 18 0.017

6.04 4 사업 지 10 0.028

5.94 6 허가 공사․ 8 0.031

5.58 15 사업 용 10 0.028

5.62 12 달 13 0.022

4.87 25 마 략 25 0.008

6.34 1 양가능 6 0.033

5.96 5 가능 16 0.020

5.19 22 운 안 22 0.011

5.47 19 안 12 0.025

5.57 16 신용 16 0.020

5.66 11 차 안 13 0.022

4.96 24 신용 21 0.014

6.08 3 시공사안 4 0.037

5.43 20 운 사안 18 0.017

5.40 21 실 5 0.036

5.62 12 실 8 0.031

5.71 9 계약신뢰 7 0.032

5.91 7 재 타당 3 0.052

6.11 2 신용보강 1 0.085

5.60 14 보 도 2 0.057

항목 비 결과< 5-23>

제6장 결론 및 향후추진과제

1

2

6장

결론

및

향후

추진과

장 결 향후 진과6

제6장 결론 및 향후 추진과제

제 절 요약 및 결론1

,

, .

,

.

, .

, ,

,

.

, ‘ (Financeable Project)’

.


.

,

,

.

복합개발사업 검토1.

, , , ,

.

1990

.

2000 ,

, -

PF .

복합개발사업 재원 달 방식2.

,

( ).

, , .

PF ‘

, , ’ .

, , ,

.


,

PF

, ,

.

2000 PF

.

,

, ( +PF )

, .

PF

,

.

.

1)

( ); 2)

( ); 3) ( )

, .

,

SOC PF

, .

복합개발사업 재원 달 사3.

, ‘ - ’ 11 , ‘ - ’ 3 , ‘ -

’ 1 15 , .


, , 3

,

,

PF .

,

.

,

.

SIFC , (30%)

(70%) ,

PF .

, .

PF 3 ,

PF .

, PF

. DMC

.

, 4

1 ( )

6 , 3 .

안과 고 사항4.

,


.

, ,

.

,

, .

,

.

, .

,

.

,

, ‘ + / ’

,

.

‘ ’ ,

,

.

,

.

재원 달 평가방안5.

.

,


, , ,

, , .

,

, ,

, ,

.

AHP ,

, ,

, , , .

,

, ,

, ,

.

제 절 정책제언2

, ‘

’ .

, ,

,

‘ ’

.

‘ - -


- ’

,

.

, ,

, ,

.

참 고 문 헌

참고문헌

참고 헌

참 고 문 헌

4 , 2010, Project Finance - ,

.

, 2007, “ - PF ”,

2007 .

, 2008, “ PFV

”, 14 3 .

, 2009, “ PF(Project Finance) ”,

, 44 5

, 2010, “ PF

”, 45 2

, 2010, - - , .

, 2010, 6 , .

, 2008, - - .

, 2009, , .

, 2008, , .

, 2008. .

, 2008, “ ”,

21 2 .

, 2008, “ PF

”, 21

2 .

, 1987, “ ”,

.


, 1991, “

”, .

, 2008, “ - PF ”,

.

, 1998, ,

- , .

, 1994, .

, 2008, , .

KORAIL, 2007,

.

SH , 2008, (DMC)

.

, 2008,

.

Geltner, D. and Miller, N.G., 2001, Commerical Real Estate Analysis and

Investments, Upper Saddle River, NJ; Prentice Hal.

Peter K Nevitt Frank Fabozzi, 2008, PROJECT FINANCING SIXTH EDITION

Saaty, T. L., 1980, The Analytical Hierarchy Process, McGraw Hill.

Stefano Gatti, 2008, Project Finance in Theory and Practice Designng, Structuring,

and Financing Private and Public Projects, ELSEVIER

ULI, 2001, Mixed-Use Development Handbook -Second Edition-.

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http://www.nabo.go.kr/( )

http://www.wikipedia.org/( )

부 록

록

설문조사 항목 및 구성.Ⅰ

각 항목 및 평가항목1. ( )


시장

험



신 근 신 건 규모 리 취 료 신용보강, ,： ⋅


사업

험









상업

험

마 략 단계별 개 략 통 마 트 양 략, , ⋅




사업

주체






지 산규모(i ×i ) ÷ (i × )社社社：∑ ∑





계약실

1)향 건 약 약 등 차별, ,

실1)

향 건 약 약 등 차별, ,

계약신뢰1)

매 향 약 건 약 등 차별/ , ,

재

험

채

보

재 타당2) 트 경상사업 담보가 담보가 사업 양, , / , / , (

보 등 지+ )/ , DSCR





주 사 약 건 약 향1 =5 , =2 , =1：：

주 원리 상 계 업 감가상각 원리2 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) =( + - )÷：：


항목별 도 평가 통계2. ( )

다 목에 도 시 여 주시 랍니다( ) .◦ ⋎

항목 항목 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦

지

않

지

않

지

않 편보통

편

매우

시장

험

거시 경

여건

신

시장동향

사업

험

규모 시⋅

사업 지

허가 공사⋅

사업 용

달

상업

험

마 략

양가능

가능

운 안

사업

주체

험

안

신용

차 안

신용

건 사

운 주체

계약

험

실

실

계약신뢰

재

채

보

험

재 타당

신용보강

보 도

항목별 도 상 평가 비3. ( )

아래 는 목 간에 어느 것 지 는 질 니다 쪽 목 다고.

단 약간 아주 에 택 여 시 시 니다 쪽 목, (3), (5), (7) .

다고 단 약간 아주 에 택 여 시 시 니다 양 가, (1/3), (1/5), (1/7) .

슷 다고 단 시 등 택 시 랍니다, .

항목간 도비1)

다 목에 상 도 시 여 주시 랍니다( ) .◦ ⋎

항목

아주

(7)(5)

약간

(3)

등

(1)

약간

(1/3)(1/5)

아주

(1/7)

비 항목

시장 험 사업 험

시장 험 상업 험

시장 험 사업주체 험

시장 험 계약 행 험

시장 험재

채 보 험

사업 험 상업 험

사업 험 사업주체 험

사업 험 계약 행 험

사업 험재 채 보

험

상업 험 사업주체 험

상업 험 계약 행 험

상업 험재

채 보 험

사업주체 험 계약 행 험

사업주체 험재

채 보 험

계약 행 험재

채 보 험


시장 험내 항목비2)


항목

아주

(7)(5)

약간

(3)

등

(1)

약간

(1/3)(1/5)

아주

(1/7)

비 항목

거시 경 여건

거시 경 신 케

거시 경 시장동향

여건 신 케

여건 시장동향

신 케 시장동향

사업 험내 항목비3)


목

아주

(7)(5)

약간

(3)

등

(1)

약간

(1/3)(1/5)

아주

(1/7)

목

규모 시⋅ 사업 지

규모 시⋅ 허가 공사⋅

규모 시⋅ 사업 용

규모 시⋅ 달

사업 지 허가 공사⋅

사업 지 사업 용

사업 지 달

허가 공사⋅ 사업 용

허가 공사⋅ 달

사업 용 달

상업 험내 항목비4)


항목

아주

(7)(5)

약간

(3)

등

(1)

약간

(1/3)(1/5)

아주

(1/7)

비 항목

마케 략 양가능

마케 략 가능

마케 략 운 안

양가능 가능

양가능 운 안

가능 운 안

사업주체 험내 항목비5)


항목

아주

(7)(5)

약간

(3)

등

(1)

약간

(1/3)(1/5)

아주

(1/7)

비 항목

안 신용

안 차 안

안 신용

안 시공사안

안 운 사안

(5 )


항목

아주

(7)(5)

약간

(3)

등

(1)

약간

(1/3)(1/5)

아주

(1/7)

비 항목

신용 차 안

신용 신용

신용 시공사안

신용 운 사안

차 안 신용

차 안 시공사안

차 안 운 사안

신용 시공사안

신용 운 사안

시공사안 운 사안

계약 행 험내 항목간비6)


항목

아주

(7)(5)

약간

(3)

등

(1)

약간

(1/3)(1/5)

아주

(1/7)

비 항목

실 실

실 계약신뢰

실 계약신뢰

재 채 보 험내 항목간비7)


항목

아주

(7)(5)

약간

(3)

등

(1)

약간

(1/3)(1/5)

아주

(1/7)

비 항목

재 타당 신용보강수

재 타당 보 도

신용보강 보 도


공모배점 및 배율.Ⅱ

용산 업 지1.

평가 목 평가

사

업

계

평

가

사

업

계300

사업 사업1. (80)

사업 계 과 안 60 6%

시장 10 1%

양 계 10 1%

개 운2. , ,

Tenant (100)

계 우 개 운, ,⋅

계60 6%

우 계 보Tenant

략 사업신청 참여/ Tenant40 4%

재원 달3. ( ) (100)재원 달계 리스크 리( ) /

달 안100 10%

철도시4. (20) 철도시 차량 리단 등 지원계( ) 20 2%

개

/

건

계

300

개 상1.

마스 랜( )(150)

개 트 마/ / 45 5%

복 단지개 계 40 4%

마스 랜 건 계 45 5%

경 공원계 10 1%

계 통신 계, 10 1%

토지 용 도시계2. (60)

공간계 지 연계 포( ) 25 3%

토지 용계 20 2%

도시경 계 15 2%

공공 시 계3. (30) 공공 시 계 여계/ 30 3%

통 보 동 계4. (20)통계 10 1%

보 동 계 10 1%

시공계5. (30) 시공계 우 공 계 타당 30 3%

철도 시 지 계6. 10 1%

운

계100

사업 능1. (60)

컨 시엄 우( ) 20 2%

사업실 사업 능 우 20 2%

재 우 20 2%

트 사 리운2.

계 (40)

트 사 립 직 운 계 20 2%

사업신청 직 참여 20 2%

누계 700 　　 700 70%

토지가격

평가300 - 　 300 30%

1000 　　 1000 100%

동남 통단지2.

평가 목 평가

사

업

계

평

가

개

⋅

계

200

본 상1. (30)개 트 20 2%

도 시 용도 10 1%

본계 계2. (50)단지 계 20 2%

본 계 30 3%

통계3. (20)내 가 망 주차시 계 10 1%

주변 통에 미 는 통 향 감 안 10 1%

도시 가 는4.

시 계 (100)

공공 20 2%

경 30 3%

지 공간 용 안 40 4%

경 상징 10 1%

건

⋅

리

계

130

공사 등 건 용1. (40)건 용산 30 3%

원가 감 안 10 1%

공 공사 질 리계2. , (30)

공 리계 10 1%

공사 리계 10 1%

질 리계 10 1%

시공사 계3. (20)시공사 10 1%

계약 액 결 10 1%

건 공사 시 용4. (20)내 사 신 용계⋅ 10 1%

신재생에 지 사용계 10 1%

경 안 리계5. (20)경 리계 10 1%

안 리계 10 1%

사

업

능

320

1. (20)지 10 1%

간 역 담 10 1%

참여 사업 우2. (20)사업 시 운 경 실 10 1%

사업 사업참여도 역 10 1%

재 능3. (30)근 간 재 능3 10 1%

재 사업참여도 역 20 2%

본 달계4. (40)본 달 20 2%

본 달 20 2%

타 본 달계5. (30)타 본 달 10 1%

낸싱 건 용 20 2%

재원 달계6. (10) 가 담 10 1%

사업7. (100)

사업 운 용 20 2%

시 사용료 50 5%

사업 지 20 2%

재 10 1%

8. (50)동량 25 3%

시 규모 산 25 3%

사업리스크 리계9. (20)간 사업리스크 담계 10 1%

사업 공사 공 보 안 10 1%

운

계200

운 계1. (40)

시 직 계⋅ 20 2%

운 안3PL 10 1%

운 직 운용계 10 1%

시 용 계2. (20)시 용 계 10 1%

시 용 10 1%

업체 용 안3. (40)업체 시 용 용료 30 3%

업체 지원 안 10 1%

사 편 여도4. (30)시 용 지역주민 등에 편 공 10 1%

과 용 안 지역경 안 20 2%

시 지 리계5. (20)지보 계 10 1%

안 리계 10 1%

리 감계6. (50)

동 계 진계 10 1%

보 계 10 1%

감계 10 1%

도심 체계 개 안 20 2%

누계 850 　　 850 85%

토지가 평가 150 - 　 150 30%1,000 　　 1,000 95%


평뉴타운 심상업지3.

평가 목 평가

사

업

계

평

가

사

업

평

가

250

사업 개 사1.

원(50)

시장 20 2%

사업 결과 20 2%

개 사 원 규모 10 1%

재원 달계 사업리스크2.

리계 (40)

재원 달계 20 2%

사업리스크 리계 20 2%

마 계3. Tenant (60)Tenant 40 4%

마 보 략 20 2%

리운 계4. (100)

공공시 리운 계 20 2%

략시 리운 계 20 2%

직 시 리운 계 20 2%

상가 직 운 40 4%

업

평

가

150

사업 능1. (150)

재 20 2%

사업실 20 2%

우 30 3%

재 참여지 30 3%

트 사 립 운2. (50)

트 사 립계 10 1%

트 사 운 계 10 1%

본 30 3%

상

150

집객시 계1. (50)

략시 운 30 3%

랜드마크 용 10 1%

야간경 계 10 1%

상 보 용계2. (50)

상 보계 10 1%

상 략 30 3%

공간 용 10 1%

원 계3. (50)

계 30 3%

동 안내계 10 1%

보 안 10 1%

개

계200

개 상 개 컨1. ( )(90)

개 트 마 40 4%

략시 계 10 1%

랜드마크 상징 10 1%

공간계 장 지 등( , ) 30 3%

경 계2. (50)

경 계 스 라 가 경( , ) 10 1%

건 독창 장 용( , ), 30 3%

건 내 계 리어 등( ) 10 1%

통 천 계3. (30)통 보 동 계 랑 등( ) 20 2%

천변 공간 용 계 10 1%

건 계4. (30)건 계 복 승시 포( ) 20 2%

시공 리계 10 1%

경

능

50

경 에 지1. (30)

신재생에 지 용계 10 1%

경건 10 1%

건 에 지효 등 계 10 1%

주택 능 보통신2. (20)주택 능등 계 10 1%

고 보통신 건 계 10 1%

가 20 업체 참여 시 계업체 참여 시1. MD , 2. 　 0%

누계 800 800 80%

토지가

평가200

　200 20%

1000　

　1000 100%

상암 랜드마크빌4. DMC

평가 목 평가

사

업

계

평

가

업

평

가

300

직안

사업신청 격 역⋅

100 10%사업신청 규모 역량⋅

참여 격 역⋅

재 건재 건⋅

100 10%참여 재 건⋅

사업 능근 간 사시 개 경험5⋅

100 10%근 간 사시 운 경험5⋅

사

업

평

가

200

사업 리스크

리계

사업목 리⋅

50 5%사업내용⋅

사업리스크 리계⋅

재원 달계

사업 산⋅

50 5%재원 달계 우 실 가능⋅

참여 우⋅

사업실 가능심 사업계Tenant⋅

50 0.05내 업 사업계⋅

리운 계 보계

리운 주체⋅

50 5%양계⋅

보 마 략⋅

개

계

건

계

200

개 상 개 트( )개 트⋅

30 3%랜드마크 상징⋅

도 그램

토지 용 건 계⋅

70 7%복 용도개 계⋅

도 시 공공⋅

마스 랜 건

계

건 계 우⋅

70 7%건 우⋅

사업 용개 우DMC⋅

건 계 지안 건 계 실⋅

30 3%체 실 안 우⋅

DMC

계

300

사업계 과 타당사업계 과DMC⋅

100 10%참여 안DMC⋅

사업 여도DMC사업에 여도DMC⋅

100 10%주 업과 연계DMC⋅

계 연계DMC

건 과DMC⋅

100 10%시 도 연계 안⋅ ⋅

가 도⋅

누계 1000사업계 평가 나 산 여 토지 포 체 평가 가1,000 900 1,000

도 변

토지가

평가

찰가격평가

100 찰가격평가100

(10%)　

　 1000　

　1,000 　

문 요 약(Abstract)

문

약

약

A Study on Evaluation Criteria for the

Financeability of Mixed-Use Development Projects

in Seoul

Jin Kim Se-Koo Rhee Chang-Yoon Park⋅ ⋅

The number of mixed-use development(MXD) projects, housing three or

more uses, e.g. residence, retail mall, convention center, office, lodging, etc, in

a mega scale, has been dramatically increasing in Seoul for the last decade: as

the project forms of transit-oriented and/or station-area development,

international business district and urban redevelopment. Among the ambitious

challenges to transform some parts of the city into ‘edge cities’, some are

being progressed as initially planned while others are being buried in the sea

of oblivion. It is all because of the financeability of the project. Due to the

huge scale of project cost, the financing structure of a project seems to totally

decide its success or fail, specifically in the era of a rapidly changing

macroeconomic environment after the 2008 global financial crisis.

The purpose of this study is to categorize the financing schemes, applied

to several major MXD projects driven by the Seoul Metropolitan Government

(SMG) or government-related entities, analyze what made some cases

successful while others brought disappointing results then suggest significant

policy implication for SMG to propel the future strategic projects with a more

financeable perspective. Besides, the study surveyed 54 professionals in the

areas of investment banking, construction, project management as well as

academia and asked what kinds of risk factors are most influential to finance

a MXD project then analyzed the responses by AHP(Analytic Hierarchy

Process) technique to prepare an evaluation criterion for the financeability of

MXD projects.


By the types of land acquisition and income producing, we styled MXD projects,

which the SMG are involving, into three groups: ‘lease-development- operate

(LDO)’, ‘purchase-development-operate(PDO)’ and ‘purchase- development-

sale(PDS)’. Among 15 MXD projects, we allocated 11 cases into LDO, 3 into

PDO and 1 into PDS. LDO projects operating successfully so far show the

common characteristics of credible sponsors, relatively unrisky capital

structure with sufficient equity, low land rent and advance commitments to

finance projects and attract anchor and/or mater lessee. Nonetheless, most of

PDOs and PDS seem to have been procrastinated far behind the schedules,

mainly due to absolutely outrageous land costs with excessively huge lot sizes

which one project company has no other way then to face difficulty in

financing to say nothing of the total project costs.

PDOs and PDS proved heavily depending upon the presale system, a very

unique consumer financing method in Korea in which a developer can sell his

future property in advance once he buys project site and acquires building

permit, very unstable in capital structure and extremely leveraged(with lenders

and consumers’ money) therefore remarkably vulnerable to financial and/or

macroeconomic conditions. In the cases of delayed start or underperformance

of presale, project companies cannot finance the project(because of the lack of

consumers’ money into project): which, in turn, can haze the further progress

of projects. Unfortunately, most of PD projects lost the capital market's

confidence about their ability to repay the liability in a solvent manner thus

has been adrift in a pressing fear of bankruptcy in the near future.

We suggest that one lump sum MXD project be resized into financeable

mini projects and/or phased in a series of several prescheduled stages. On the

contrary to the current practice to choose the winning private consortium

focusing on highest bidding land price, which inevitably escalates the land cost

of project then entails risky financing structure and depends on the presale of

properties to minimize the financing cost, it is worth to consider collecting

land rent in a long-term period and drive a MXD to pursue an income-

producing investment tool.

약

1. Background and Purpose

2. Methodology and Contribution

1. Concept and Type of MXD Projects

2. Change Process and Latest Trend

1. General Structure of Development Projects

2. Typology of MXD Financing Structure

1. Current Condition of MXD Projects in Seoul

2. Case Studies of MXD projects

3. Issues and Consideration

1. Scheme of Evaluation Measures

2. Empirical Anaysis

3. Results Compare Absolute Rating with Relative Rating

1. Summary and Conclusion

2. Policy Suggestions

Table of Contents

시 연 2010-PR-69

서울시 복합개발사업 재원조달의

합리적 평가방안에 관한 연구

김 상 범

월2011 6 22

처 울시 개발연 원

울특별시 초 초동137-071 391

화 스(02)2149-1234 (02)2149-1025

값 원6,000 ISBN 978-89-8052-811-0 93320

본 출 물 울시 개발연 원에 합니다.

서울시복합개발사업재원조달의합리적 · 2019-02-13 · 요약및정책건의...

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