Những DựĐoán Táo Bạo - CBRE Vietnam · 2011-08-10 · • Thay đổi trong nhu cầu...

Trình bày bởi:Ông Marc TownsendGiám Đốc Điều HànhCông ty CB Richard Ellis Việt Nam

Những Dự Đoán Táo BạoTháng 1 năm 2009

TP Hố Chì Minh

CB Richard Ellis |

SỰ KIỆN:Lạm phát gia tăng đáng kểGiá vật liệu xây dựng tăng chóng mặtSự giảm sút của thị trường chứng khoánTài chính toàn cầu bắt đầu có dấu hiệu khủng hoảngGiá dầu bắt đầu tăng nhanh

KẾT QUẢ:Lãi suất cơ bản chính thức tăng lên tới 14%Lãi suất cho vay (VND) tăng tới 21%Các nhà đầu tư thứ cấp biến mất trên thị trườngCác nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu mất niềm tinNhu cầu về nhà căn hộ và văn phòng cho thuê giảm trên toàn cầu

PHẢN ỨNG CỦA THỊ TRƯỜNGGiá bán và sự quan tâm của người mua giảm cho thị trường căn hộ so với hồi cao điểm củanăm 2007Sự ổn định của giá thuê văn phòng hạng A ở mức $60- $70Các công trình xây dựng bị ngưng trệCác nhà đầu tư nước ngoài rút vốn trong các dự án

NHỮNG GÌ ĐÃ XẢY RA? Q1 – Q2 2008 Hiện trạng Kinh Tế

CB Richard Ellis Dự đoán Táo Bạo 2009

CB Richard Ellis |

SỰ KIỆN:Sự suy giảm về nhu cầu hàng hóa trên toàn cầu (mất niềm tin)Sự suy giảm về nhu cầu cho sắt thép, xi-măng, và dầu thôLãi suất giảm mạnh trên toàn thế giới theo sau sự khủng hoảng của thị trường tín dụngLãi suất chính thức tại Việt Nam giảm xuống còn 12% để chống chọi với sự suy thoái

KẾT QUẢ:Lạm phát giảmGiá vật liệu xây dựng giảmLãi suất cho vay giảm

PHẢN ỨNG CỦA THỊ TRƯỜNGGiá bán của các căn hộ trong thị trường bán lại mềm hơnÁp lực lên giá đất cũng đi xuốngCác tập đoàn/công ty Đa quốc gia rút lại ý định mở rộng văn phòng và xem xét tới việcgiảm số lượng nhân sựSố lượng các nhà đầu tư mới giảmCác khu công nghiệp chứng kiến sự sa thải hàng loại nhân viên và đóng cửa của một sốdoanh nghiệp

NHỮNG GÌ ĐÃ XẢY RA? Q3 – Q4 2008 Hiện trạng Kinh Tế


CB Richard Ellis |

TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ VIỆT NAM

Source: 1GSO 2BMI January 2009 Report 3Vietnam Government 4MPI Forecast January 2009

US$64 tỷ

16,977 - 17,40031/12/2008

VND17.80 triệu31/12/2008

US$17.5 tỷ

22.97%

12.75%Giảm từ 21% trong Q3

6.23%1

2008Đánh giá ban đầu

US$20 tỷ4US$21.3 tỷUS$12.0 tỷĐầu tư FDI hàng năm

18,000 Q4 20092

15,948 -16,02615,628 -16,000US$/VND Giá quy đổichính thức

US$16.09 tỷUS$12.5 tỷUS$4.8 tỷThâm hụtthương mạihàng năm

2006 2007 2009 Dự báo

Tốc độ tăngtrưởng

hàng năm

8.2% 8.5% 5%2 - 6.5%3

Lãi suất chovay

9 -12% 14 -16% n/a

Lạm pháthàng năm

7.5% 8.3% 15.0%2

Giá vàngmỗi lạng

VND12.24 triệu(12. 06)

VND16.10 triệu(12. 07)

n/a


CB Richard Ellis |

Thuế thu nhập cá nhân (PIT) – luật thuế thay đổi làm thay đổitoàn bộ nghĩa vụ thuế của người lao động (trường học củacon, mức cho phép về nhà ở, xe hơi, v.v..) và tỷ lệ đóng thuếthay đổi

Thuế đánh vào lợi nhuận thu từ việc bán các khoản đầu tưhoặc tài sản– một lần nữa lại có ít tác động tới doanh sốbán hàng

Luật thuế giá trị gia tăng (VAT) mớiLuật sở hữu trong thị trường Bán lẻ và Nhà ở cho người nướcngoài thay đổi từ tháng 1/2009 – sẽ có ít tác động lên thịtrườngSàn Giao dịch Bất động sảnTăng lệ phí trước bạ cho ô-tô và chuyển nhượng bất động sảnTăng mức lương tối thiểu

Các bộ luật chính phủ có hiệu lực từ năm 2009


CB Richard Ellis |

Hiện trạng các khu đất vàng ra sao???

Một khu đất vàng đangđược xây dựng

Hiện trạng của các khuđất vàng này thế nào? Tam Giác Trần HưngĐạo, khu Ba Son, và bãiđậu xe nhiều tầng hầm


CB Richard Ellis |

Hình ảnh tại 2 khu đất vàng trên đường Đồng Khởi và Nguyễn Thị Minh Khai


Vincom tại Sở GDĐTngày 14/01/2009

Số 25bis Nguyễn Thị Minh Khai

ngày 14/01/2009

CB Richard Ellis |

Những dự án khôi phục lại hình dạng tại trung tâm -Financial Tower, M&C, SJC, A&B Tower, Times Square

Những Dự án lớn bắt đầu tới Việt Nam


Những Dự ánlớn kháccũng đangđược tiếnhành-Saigon Centre, ThủThiêm, Gemadepts, VFC – Dựkiến bắt đầuvào nửa saucủa 2009

CB Richard Ellis |

Các dự án lớn đang xây tại TP HCM


Tòa nhà A&B ngày 14/01/2009

Tòa nhà M&C ngày 14/01/2009

Quảng trường Thời Gianngày 14/01/2009

Tháp Tài Chính Bitexco

ngày 14/01/2009

CB Richard Ellis |

42 quỹ – có vấn đề với giá trị tài sản hiện tại và những cổđông thiểu số đặc biệt là các quỹ đầu tư mạo hiểm

Rất nhiều quỹ là quỹ đầu tư bất động sản hoặc có một phầnđầu tư bất động sản

Tiếp tục suy giảm trên thị trường chứng khoán – kéo theosự ảnh hưởng tới các quỹ đầu tư có niêm yết trên sàn

Thị trường vốn toàn cầu suy yếu

Tất cả mọi người đều đang tìm kiếm một thỏa thuận tốt

Vấn đề minh bạch

Xu hướng & Những dự đoán táo bạo – trong Đầu tư


CB Richard Ellis |

Đầu Tư thay đổi hình thức• Nước ngoài thành Trong nước• Trong nước thành Nước ngoài• Bán cổ phiếu của công ty chỉ sở hữu một tài sản• Bán sỉ một phẩn hoặc toàn bộ một khối nhà (của một dự

án) trong giai đoạn xây dựng• Bán toàn bộ phần trung tâm thương mại của một dự án

phức hợp• Bán một tòa nhà (trong nhiều tòa nhà của cùng 1 dự án)

Nhiều tài sản đã được trao tay một cách lặng lẽvà không được ghi nhận

Đầu Tư – Những cách chơi mới


CB Richard Ellis |

Vốn cấp hạn chế từ ngân hàngCác nhà đầu tư nước ngoài muốn các con số có cơ sởđược cập nhật trước khi họ đầu tư – cần phải xây dựngnhiềm tin một lần nữaCác người cho vay và các cổ đông đòi hỏi các định giáđược cập nhật theo từng quýCần phải lưu ý tới sự công khai trong các khoản tín dụngtrong thị trường bất động sảnTiếp tục gặp khó khăn trong việc thu thập thông tinVai trò của người định giá trong thị trường này rất thử tháchvì sự minh bạch trong các giao dịch chính thức

Định giá? Chưa bao giờ như thời điểm hiện tại


CB Richard Ellis |

Các công ty/tập đoàn đa quốc gia bắt đầu sa thảingười lao động nước ngoài

Các công ty/tập đoàn đa quốc gia cũng thay đổichiến lược của lao động nước ngoài – người độcthân thay vì là người có gia đình

Tác động…• Thay đổi trong nhu cầu thuê nhà ở - ngân sách, diện tích

căn hộ, địa điểm, tiêu chuẩn nhà ở• Căn hộ cho thuê• Thị trường người mua căn hộ để cho thuê• Nhu cầu giảm

Bộ mặt Việt Nam thay đổi


CB Richard Ellis |

Thị trường căn hộ bán lại – giá trị bất động sản rơi xuống thấp với mốiquan tâm hàng đầu của các Chủ Đầu Tư – dòng vốn luân chuyển

Chủ Đầu Tư đưa ra các “thỏa thuận đặc biệt” (giảm giá) để duy trìdoanh số bán hàng

Khách hàng có lựa chọn và các cách khác nhau để tìm hiểu thông tin –• Trên websites - Renow.com.vn, metvuong.com, diaoconline.com.vn,

nhadat.com, tango.vn, nhaban.com, timnhadat.com, nhipcaunhadat.com, muabanthue.com, muaban.net

• Quảng cáo - M2, Metvuong.com, Renow, Deluxe Properties• Xuất Bản - Quảng cáo trên tất cả các báo, tạp chí trên máy bay, bảng áp

phích• Nói chuyện với các công ty môi giới - Quan hệ cá nhân; các mối quan hệ sẵn

có của các nhà môi giới bất động sản, của các nhân viên bán hàng của chủđầu tư

Thị trường nhà ở – Thị trường chín muồi cho Người mua/Nhà Đầu Tư khôn ngoan


CB Richard Ellis |

Giá trị Căn Hộ Cao Cấp tại Tp.HCM – Xu hướng

GÍA TRỊ CĂN HỘ CAO CẤP TẠITP. HỒ CHÍ MINH

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

Q1/07 Q2/07 Q3/07 Q4/07 Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08

US$/m2

4,6001,8042,4093,0682,27717,31620,5954,240

Hồ Chí MinhJakartaManilaBangkokKuala Lumpur Singapore Hong Kong Bắc Kinh

So sánh với các thành phố khác tại các nước Châu Á

Dollar/mỗi m2 Source: CB Richard Ellis


CB Richard Ellis |

Rất ít các dự án công bố bán tại SàiGòn – liên tục trì hoãn, mối quan tâmvề sức mua các căn hộ

Chỉ có ít các Chủ Đầu Tư có thể tungsản phẩm ra bán liên tục dựa trên giábán, chất lượng, các dự án đã từnglàm và các kênh phân phối.

Chủ Đầu Tư có thể thiết kế lại cáccăn hộ để đón đầu thị trường với ít khảnăng mua được và niềm tin sụt giảm –căn hộ nhỏ hơn, giao thô và ít tiện íchhơn, kết thúc loại căn hộ cao cấp?

Một số dự án được tung ra bán tại HàNội: Vincom Park Place và Keangnamtrong năm 2008, Sky City và Hyundai trong năm 2009….những người nàybiết điều gì mà chúng ta không biết?

Nhà ở – Các dự án công bố bán: Tên tuổi, Danh tiếng, Chất lượng

HCMC'S NUMBER OF UNITS AND PROJECTS LAUNCHED IN 2008 AND EXPECTEDLY 2009

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

2008 Expected 2009

Uni ts

0

10

20

30

40

Projects


CB Richard Ellis |

Danh sách các dự án có vốn đầu tư nước ngoài lớn, đặc biệt, và nằm ngoài Tp.HCM và Hà Nội bị ngưng trệ

Chính phủ tạm ngừng việc cấp phép cho các dự ánsân Golf

Nhu cầu về nhà ở thứ hai liên tục giảm sau khi có sựthắt chặt về tín dụng (trong nước) và khủng hoảng kinhtế toàn cầu (toàn thế giới) – Đà Lạt, Nha Trang, Phan Thiết/Mũi Né, Hồ Tràm/Vũng Tàu và Đà Nẵng.

Nhà ở – Các Dự án phát triển phù hợp với lối sống


CB Richard Ellis |

Xung đột trong quản lý – Chủ đầu tư và chủ nhà cố gắnggiữ quyền quản lý, kiểm soát nhà ở và khu vực chungcủa họ thông qua Ban đại diện dân cư.

Chia sẻ quyền lợi – Thế nào là khu vực chung? – khuthương mại, chỗ đậu xe? Ranh giới phân chia giữa Chủđầu tư và dân cư trong dự án ở đâu?

Tính minh bạch – Ban đại diện dân cư thường hỏi-Chúng tôi mua cái gì và chúng tôi phải trả tiền cho cái gì? Ai sẽ thanh toán chi phí quản lý khu vực chung?

Quản lý bất động sản – Ban đại diện dân cư đối đầu với chủ đầu tư


CB Richard Ellis |

Các cửa hàng kinh doanh trên mặt phốđang được nâng cấp, sửa sang lại vàgom lại thành cụm vì nguyên nhân chínhlà thiếu mặt bằng kinh doanh

Sự trở về của các cửa hàng mặt phố

Versace, Miss Sixty, Levi’s, Faconnable,OPI, Calvin Klien, Kipling – TẤT CẢđều được đặttại các cửahàng mặt phố


CB Richard Ellis |

Các thương hiệu Việt Nam có thế mạnh cạnhtranh – Ipa-Nima, NinoMaxx, NEM, N&MSự tập hợp của các thương hiệu mỹ phẩm & thời trang trên đường Nguyễn Trãi Q.1 và Q.5

Sự trở về của các cửa hàng mặt phố


CB Richard Ellis |

Thị trường siêu thị nội địa mở rộng 2008– Citimart, Coopmart, Fivimart.Các nhà đâu tư nước ngoài chậm hơn do phải xin giấyphép và tìm địa điểm thích hợpCác nhà bán lẻ nước ngoài chưa tạo được tác động rõ rệt• Parkson mở hai trung tâm trong năm 2008; CT Plaza và ViệtTower,

và sẽ mở vào năm 2009?• Metro và Big C (sẽ mở tại Huế) • Lotte Mart ở Q.7 ở 2008 và The Everich Q.11 ở 2009 • Best Caring tại Lotte Mart ở Q.7 ở 2008• Mặt bằng mua sắm mới tại ks Rex 2008• NowZone ở Royal Centre 2008• The Flemington Q.11 ở 2009

Viễn cảnh của thị trường bán lẻ thay đổi


CB Richard Ellis |

Ngân sách giảm khiến các công ty cắt giảm chi phí và nhânviên.

Các dự án mới không đạt được đỉnh của thị trường do cókhoảng 40 dự án văn phòng mới được đưa ra thị trường trongQ1/2009.

Ít dần các công ty nước ngoài vào Việt Nam.

Nhu cầu cần văn phòng giảm sút.

Giá thuê chỉ là một phần của việc tính hiệu quả thuê.

Phí dựa trên tổng giá trị tiền thuê.

Linh hoạt trong thương thảo là quan trọng- Chi phí hoàn thiện, thời gian miễn tiền thuê, chỡ đậu xe, điều kiện chấm dứt hợpđồng, thu hẹp diện tích và giá thuê tối đa.

Khách thuê văn phòng giảm sau 4 năm…


CB Richard Ellis |

KHUYNH HƯỚNG GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG

KHUYNH HƯỚNG GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG

$0.0

$10.0

$20.0

$30.0

$40.0

$50.0

$60.0

$70.0

$80.0

Q1.07 Q2.07 Q3.07 Q4.07 Q1.08 Q2.08 Q3.08 Q4.08

US

$/m

2/th

áng

(khô

ng b

ao gồm

phí

dịc

h vụ

và

VA

T

Hạng A Hạng B Hạng C

Source: CB Richard EllisCB Richard Ellis Dự đoán Táo Bạo 2009

CB Richard Ellis |

Nhiều nhà máy trong các khu công nghiệp cao cấpbị bỏ trống

Nhân công bị xa thải (do giảm sút xuất khẩu sang Mỹ, tương tự như miền Nam Trung Quốc)

Hiện tại có nhiều nhu cầu do các công ty vẫn quantâm đến thị trường Việt Nam

Nhiều cơ hội trong lĩnh vực công nghiệp


CB Richard Ellis |

Khách sạn Rex được mở rộng nâng cấp năm 2008 Khách sạn 5 sao InterCon dự kiến khai trương Q2/3 2009 Các khách sạn nội địa 1- 3 sao tăng nhanh trong cả nướcvới các thương hiệu: A & EM, Liberty…Du khách giảm sút – giảm tỷ lệ cho thuê phòng và giáphòng đặc biệt trong phân khúc cao cấp

Dịch vụ Khách sạn –Du lịch

Thủ tục nhập cảnh đơn giản, nhanh chóng và chi phí thấphơn


CB Richard Ellis |

Các nhà đầu tư nội địa chiếm ưu thế với các sản phẩmphục vụ khách hàng nội địa.

TÍnh minh bạch tăng cao hơn

Chi phí được điều chỉnh lại

Vấn đề nhân sự dễ dàng hơn

Sự mất giá của tiền Đồng Việt Nam

Giảm tiêu dùng các mặt hàng cao cấp nhập khẩu, xe hơi

Thuế thu nhập các nhân PIT – Tăng chi phí

Năm 2009 sẽ là năm “ NO BULL”

Tổng quan 2009


CB Richard Ellis |

Tổng hợp tình hìnhkinh tế trong thànhphố và cả nướcVăn phòngKhu thương mạiKhách sạnCăn hộ bánĐầu tưCăn hộ dịch vụ chothuêChi phí xây dựng

Báo cáo hàng Qúy cho Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội

[email protected]ông tin cho mỗi thành phố bằng tiếng

Việt và tiếng Anh


CB Richard Ellis |

Có trên 300 văn phòng trên tổng số 50 nước

Cám Ơn

49

33

www.cbrevietnam.com

Những DựĐoán Táo Bạo - CBRE Vietnam · 2011-08-10 · • Thay đổi trong nhu cầu...

Documents

Transcript of Những DựĐoán Táo Bạo - CBRE Vietnam · 2011-08-10 · • Thay đổi trong nhu cầu...