NGUYỄN VĂN A - huynhthanhdien.comhuynhthanhdien.com/sourcenew/upload/files/De cuong mau...

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH

--------------------------------------

NGUYỄN VĂN A

ĐÓNG GÓP CỦA VỐN XÃ HỘI VÀO CÁC HOẠT ĐỘNG

CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

ĐỀ CƯƠNG LUẬN VĂN THẠC

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2012

2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH

--------------------------------------

NGUYỄN VĂN A

ĐÓNG GÓP CỦA VỐN XÃ HỘI VÀO CÁC HOẠT ĐỘNG

CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh

Mã số:

ĐỀ CƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. Nguyễn Văn B

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2012

3

MỤC LỤC

Trang phụ bìa

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt ................................................................

Danh mục các bảng ...............................................................................................

Danh mục các hình vẽ ..........................................................................................

1. BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU .............................................................................

1.1. Bối cảnh thực tiễn .........................................................................................

1.2. Bối cảnh lý thuyết ........................................................................................

2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .........................................................................

3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ..............................................................................

4. PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ...............................................

5. LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH LIÊN QUAN ...............................

5.1 TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XÃ HỘI ...............................................

5.1.1. Qúa trình hình thành khái niệm vốn xã hội ...............................................

5.1.2. Tổng kết các đặc trưng của khái niệm vốn xã hội .....................................

5.1.3. Vốn xã hội trong các lý thuyết kinh tế học ................................................

5.2. CÁC CHỦ THỂ TRONG MẠNG LƯỚI KINH DOANH VÀ CÁC HOẠT

ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP ..................................................................

5.2.1. Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp ...........

5.2.2. Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài .....

5.2.3. Các chủ thể của mạng lưới bên trong doanh nghiệp .................................

5.3. CẤU TRÚC VỐN XÃ HỘI CỦA DOANH NGHIỆP .................................

5.3.1. Vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp .....................................................

5.3.2. Vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp .........................................................

5.3.3. Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp ..........................................................

5.4. CÁC ĐẶC TRƯNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN ...........

5.4.1. Lịch sử hình thành ngành bất động sản .....................................................

5.4.2. Các đặc trưng của quá trình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản ..

5.5. KHUNG PHÂN TÍCH CỦA NGHIÊN CỨU ............................................

6. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................

7. Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU ...................................................................

4

7.1. Ý nghĩa khoa học ...........................................................................................

7.2. Ý nghĩa thực tiễn ...........................................................................................

8. BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN .........................................................................

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ .................

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................

CÁC PHỤ LỤC:

Phụ lục 1: Dàn bài thảo luận tay đôi lần thứ nhất (xây dựng thang đo sơ bộ).

Phụ lục 2: Phiếu khảo sát nghiên cứu định lượng.

5

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt, ký hiệu Giải thích từ viết tắt, ký hiệu BOT Xây dựng – kinh doanh – chuyển giao.

BT Xây dựng – chuyển giao.

BĐS Bất động sản.

CFA Phân tích nhân tố khẳng định

(Confirmatory Factor Analysis).

CFI Chỉ số so sánh phù hợp (comparative fit index ).

CMIN/df Giá trị Chi – bình phương chia cho bậc tự do ( ).

Cronbach’s alpha Hệ số tin cậy Cronbach’s alpha.

Df Bậc tự do (degrees of freedom).

EFA Phân tích nhân tố khám phá

(Exploratary Factor Analysis).

RMSEA Xấp xỉ của sai số bình phương trung bình

(Root mean square error of approximation).

SEM Mô hình cấu trúc tuyến tính

(Structural Equation Modeling).

WTO Tổ chức thương mại thế giới (Word Trade Organization).

Giá trị Chi-bình phương (chi-square).

6

DANH MỤC CÁC BẢNG

Tên bảng ................................................ Trang

Bảng 1.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam .......

Bảng 2.1: Tổng kết các đặc trưng của vốn xã hội từ lược khảo lý thuyết .........

Bảng 2.2: Đặc trưng của doanh nghiệp bất động sản qua các giai đoạn ...........

Bảng 3.1: Tóm tắt các phương pháp nghiên cứu ...............................................

Bảng 4.1: Phân nhóm các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp ........

Bảng 4.2: Thang đo vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp ..............................

Bảng 4.3: Thang đo vốn xã hội bên ngoài của doanh nghiệp ............................

Bảng 4.4: Thang đo vốn xã hội bên trong doanh nghiệp ...................................

Bảng 4.5: Thang đo các hoạt động trong doanh nghiệp bất động sản ...............

7

DANH MỤC CÁC HÌNH

Tên hình Trang

Hình 1.1: Số doanh nghiệp bất động sản theo quy mô nguồn vốn ....................

Hình 1.2: Số doanh nghiệp bất động sản theo quy mô lao động .......................

Hình 1.3: Giá bán và cho thuê căn hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm

2010 ...................................................................................................

Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ ..........................................................................

Hình 1.5: Giá cho thuê mặt bằng TTTM ...........................................................

Hình 2.1: Phân loại các chủ thể trong mạng lưới quan hệ bên ngoài doanh

nghiệp ................................................................................................

Hình 2.2: Các mối quan hệ bên trong doanh nghiệp .........................................

Hình 2.3: Cấu trúc vốn xã hội của doanh nghiệp trong luận văn ......................

Hình 2.4: Năm nguồn lực của tổ chức ...............................................................

Hình 2.5: Qui trình hoạt động của doanh nghiệp bất động sản đề nghị cho

nghiên cứu của luận văn ....................................................................

Hình 2.6: Khung phân tích mối liên hệ giữa vốn xã hội với các hoạt động của

doanh nghiệp bất động sản ................................................................

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu của luận văn ....................................................

8

1 BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU

1.1 Bối cảnh thực tiễn

Trong giai đoạn từ năm 2000 đến 2008, bất động sản (BĐS) là một trong những

ngành kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao qua hầu hết các chỉ tiêu thể hiện quy mô cũng như

hiệu quả. Theo Tổng cục Thống kê (2010a), trong giai này tốc độ tăng trưởng bình quân

về số lượng doanh nghiệp là 41,4%/năm, vốn kinh doanh là 36%/năm. Hầu hết các chỉ

tiêu căn bản thể hiện quy mô và hiệu quả của doanh nghiệp ngành BĐS đều tăng với tốc

độ cao hơn mức trung bình của các ngành kinh tế khác, chẳng hạn như tốc độ phát triển

bình quân giai đoạn 2000-2008 của ngành BĐS cao hơn mức trung bình của các ngành

kinh tế trong cả nước về số lượng doanh nghiệp là 20%, số lao động là 11%, nguồn vốn

đầu tư là 15%, tài sản cố định là 6%, doanh thu thuần là 14%, lợi nhuận trước thuế là

182%, thuế và các khoản nộp ngân sách là 29% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Các chỉ tiêu

đo lường hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngành BĐS có tốc độ tăng trưởng cao hơn so

với mức trung bình của cả nước, đặc biệt là chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh

và tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu cao hơn mức chung của cả nước lần lượt là 150% và

82% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Tốc độ tăng trưởng cao là động lực thu hút đầu tư trực

tiếp nước ngoài vào ngành lớn nhất cả nước, theo Tổng cục Thống kê (2010b) ngành BĐS

thu hút 33,8% tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam trong năm 2009.

Cũng giống như các ngành kinh tế khác ở Việt Nam, các giai đoạn phát triển của

ngành BĐS phụ thuộc nhiều vào các giai đoạn cải cách thể chế của quốc gia. Xem xét các

văn bản pháp luật hướng dẫn có liên quan, Đào Anh Kiệt (2010) chia quá trình phát triển

thị trường BĐS Việt Nam làm ba giai đoạn là trước năm 1993, từ 1993-2003, và từ năm

2003 đến nay. Các đặc điểm và bối cảnh nền kinh tế của các giai đoạn trong quá trình phát

triển thị trường BĐS Việt Nam được tóm tắt ở Bảng 1.1.

9

Bảng 1.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Giai đoạn Bối cảnh và khung pháp lý Đặc điểm

Trước

năm 1993

Hiến pháp năm 1980; luật đất đai

năm 1987: Người sử dụng đất

chỉ có quyền sử dụng, không có

quyền chuyển nhượng và các

quyền khác

- Chủ yếu là các giao dịch phi chính

thức.

- Rất ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

- Sản phẩm BĐS rất thô sơ, chủ yếu là

quyền sử dụng đất.

- Giao dịch chủ yếu bằng vàng.

Từ năm

1993 đến

2003

Luật đất đai năm 1993: người sử

dụng đất có 5 quyền là chuyển

nhượng, thừa kế, cho thuê, thế

chấp và góp vốn; Pháp lệnh

1994: tất cả các tổ chức sử dụng

đất vào mục đích kinh doanh

chuyển sang hình thức thuê đất;

Khủng hoảng kinh tế khu vực

châu Á 1997; thí điểm chính

sách giao đất tại TP.HCM vào

năm 2000.

- Chính thức xuất hiện ngành kinh

doanh BĐS tại Việt Nam.

- BĐS chủ yếu là các giao dịch thứ cấp.

- Ngoài sản phẩm đất thô, còn có thêm

hình thức phân lô bán nền rất phát

triển.

- Khu vực nước ngoài bắt đầu quan tâm

đến thị trường BĐS Việt Nam với các

hình thức BOT, BT và liên doanh với

trong nước để phát triển sản phẩm ở

trình độ cao như cao ốc căn hộ, văn

phòng cho thuê, hạ tầng khu công

nghiệp, bến bãi.

Giai đoạn

2003 đến

nay

Nhiều văn bản pháp luật ra đời

để điều chỉnh thị trường: Luật

đất đai 2003, luật xây dựng, luật

nhà ở, luật kinh doanh BĐS;

Việt Nam gia nhập WTO; thị

trường chứng khoán phát triển.

Từ năm 2008 đến nay, Chính

phủ áp dụng chính sách tiền tệ

thắt chặt để kiềm chế lạm phát.

- Sàn giao dịch BĐS ra đời.

- Sản phẩm BĐS đa dạng từ thô sơ đến

cao cấp.

- Có mối liên hệ khắn khít với thị

trường tài chính, chính sách tài chính

ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS.

- Với chính sách tiền tệ thắt chặt của

Chính phủ từ năm 2008 làm hạn chế

giao dịch trên thị trường BĐS.

Nguồn: Tổng kết từ tham khảo Đào Anh Kiệt (2010).

Trải qua các giai đoạn hình thành và phát triển, đến nay ngành BĐS Việt Nam hình

thành các sản phẩm kinh doanh đa dạng và thị trường đã hình thành nhiều dịch vụ hỗ trợ

cho hoạt động của ngành như dịch vụ tư vấn pháp lý, quỹ đầu tư, thẩm định giá trị BĐS.

10

Tuy nhiên, ngành BĐS Việt Nam còn một số tồn tại xuất phát từ chính sách điều tiết của

Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp BĐS như sau:

Đối với chính sách điều tiết thị trường BĐS của Chính phủ:

Bảng 1.1 cho thấy các chính sách điều tiết của Chính phủ có tác động rất lớn đối

với đặc trưng và sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Với tốc độ phát triển nhanh

của thị trường BĐS đòi hỏi Chính phủ phải ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị

trường. Từ năm 2008 đến 2010, Chính phủ Việt Nam đã ban hành tổng số 49 văn bản luật

và dưới luật để điều tiết thị trường BĐS1. Tuy nhiên, các chính sách ban hành (nói chung

cho cả nền kinh tế, trong đó có ngành BĐS) ít dựa trên cơ sở liên kết giữa các chủ thể

tham gia thị trường như doanh nghiệp, người tiêu dùng, các định chế tài chính và các cơ

quan quản lý nhà nước lẫn nhau (Ohno, 2009; Porter & các cộng sự, 2010). Điều này hàm

ý Chính phủ chưa nhận thức đầy đủ tầm quan trọng của các mạng lưới liên kết trong vấn

đề hoạch định chính sách. Hệ quả là nhiều văn bản pháp luật ban hành còn rườm rà và

chồng chéo (Porter & các cộng sự, 2010).

Mặc dù Chính phủ khá nhạy bén trong ban hành các chính sách điều tiết thị trường

BĐS, nhưng vẫn còn thiếu các chính sách tạo ra các công cụ hỗ trợ vốn cho thị trường,

đặc biệt là các kênh huy động vốn dựa trên sự liên kết giữa các chủ thể trên thị trường.

Trong bối cảnh lạm phát, Chính phủ đang ngày càng ban hành nhiều chính sách thắt chặt

các kênh huy động vốn từ khách hàng (Vũ Đình Ánh, 2010). Trong khi đó, kênh huy động

vốn dưới hình thức các hình thức liên kết các chủ thể tham gia thị trường thì chưa có ở

Việt Nam. Chẳng hạn như quỹ tín thác BĐS (Real Estate Investment Trust – REIT) chỉ

bắt đầu nhận thức ở mức độ khái niệm tại Việt Nam, chủ yếu là các quỹ ở nước ngoài đầu

tư vào thị trường trong nước nhưng không đáng kể (Trần Kim Chung, 2010); chưa có hệ

thống tín dụng nhà ở như Thái Lan (là hệ thống nhận tiền đặt cọc để cung cấp vốn vay xây

dựng nhà ở); chưa có hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc như ở Singapore (Bộ Xây dựng,

2010).

Bởi vì các cộng cụ huy động vốn còn hạn chế, nên thị trường BĐS Việt Nam phụ

thuộc rất nhiều vào thị trường tín dụng, khi lạm phát xảy ra (từ năm 2008 đến nay) Chính

phủ áp đặt chính sách tiền tệ thắt chặt làm đe dọa sự tồn tại của nhiều doanh nghiệp BĐS.

Do vậy, vấn đề cấp bách hiện nay đối với Chính phủ là cần phải đa dạng các kênh huy

động vốn ngoài ngân hàng với các hình thức dựa trên sự liên kết các chủ thể tham gia thị

1 Thống kê của tác giả luận văn trên website: www.luatvietnam.vn (truy cập ngày 12/03/2011).

11

trường có thể là một lựa chọn thay thế. Muốn làm được điều này cần phải có một khung lý

thuyết về sự liên kết xã hội để làm nền tảng.

Đối với hành vi của doanh nghiệp bất động sản:

Thứ nhất, trong công tác tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án ưu thế nghiêng về các

doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước (Porter & các cộng sự, 2010). Điều này được nhiều

chuyên gia (danh sách đính kèm phụ lục 2) giải thích một phần là do yếu tố lịch sử để lại

vì nguồn gốc đất đai trong nền kinh tế phần lớn thuộc sở hữu quốc dân trước đây, hoặc là

do các doanh nghiệp nhà nước được sự hỗ trợ từ các cơ quan quản lý nhà nước. Mặt khác,

tính minh bạch của các thông tin trên các loại thị trường (trong đó có thị trường BĐS) ở

Việt Nam hiện nay còn rất kém (Porter & các cộng sự, 2010), trong khi đó quỹ đất phát

triển dự án chủ yếu được thực hiện theo quyết định giao đất của cơ quan quản lý nhà nước

được phân công (Đào Anh Kiệt, 2010). Do vậy, việc lựa chọn doanh nghiệp để giao đất

phát triển dự án phụ thuộc rất nhiều vào các mối quan hệ cá nhân của chủ doanh nghiệp

với cá nhân lãnh đạo của cơ quan quản lý nhà nước.

Bởi vì lợi ích mang lại từ các mối quan hệ với chính quyền được nhận thấy rõ ràng,

nên phần lớn các doanh nghiệp chủ yếu quan tâm đến việc thiết lập các mối quan hệ với

chính quyền, mà đánh đổi thời gian để quan tâm đến các lợi ích mang lại từ mạng lưới bên

trong và các chủ thể bên ngoài khác. Các doanh nghiệp đầu tư thời gian, thậm chí tiền bạc

vào việc tìm cách móc nối với chính quyền để trục lợi, điều này làm các mối quan hệ trở

thành nguồn lực có tác động tiêu cực đối với nền kinh tế (theo kết quả phỏng vấn chuyên

gia của luận văn năm 2010, danh sách có đính kèm ở phụ lục 2). Với nhận thức như vậy

thì doanh nghiệp rất khó có thể khai thác hết các lợi ích từ các mối quan hệ để phục vụ

cho hoạt động kinh doanh.

Thứ hai, Doanh nghiệp BĐS Việt Nam phần lớn là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Trong thời gần đây, quy mô vốn của doanh nghiệp BĐS có xu hướng tăng, nhưng tính đến

năm 2007 có đến 88% các doanh nghiệp BĐS có quy mô dưới 50 tỷ đồng (con số này tính

chung cho các ngành kinh tế cả nước là 95%, xem Hình 1.1), khoảng 72% doanh nghiệp

có quy mô lao động dưới 9 người (con số này tính chung cho các ngành kinh tế cả nước là

55%, xem Hình 1.2). Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ rất khó tham gia tạo sản phẩm vì

đặc trưng của ngành BĐS là ngành thâm dụng vốn, nếu các doanh nghiệp này sử dụng các

mối quan hệ cá nhân để dành quyền sử dụng quỹ đất thì cũng không có khả năng triển

khai. Lúc đó tất yếu sẽ dẫn đến hiện tượng chuyển nhượng dự án trên giấy tờ, làm đẩy giá

12

thành và giá bán BĐS ở thị trường Việt Nam lên cao tương đối so với một số nước Châu

Á (xem Hình 1.3).

Hình 1.1: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô vốn

Hình 1.2: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô lao động

Nguồn: Tính toán từ dữ liệu điều tra doanh nghiệp năm 2007 của Tổng cục Thống kê (2010a).

0%5%

10%15%20%25%30%35%40%45%50%

Dưới0,5 tỷđồng

Từ 0,5đến

dưới 1tỷ đồng

Từ 1đến


Từ 5đến


Từ 10đến


Từ 50đếndưới

200 tỷđồng

Từ 200đếndưới

500 tỷđồng

Từ 500tỷ đồngtrở lên

Tỷ

tron

g do

anh

nghiệp

theo

quy

mô

vốn

Cả nước Bất động sản

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Dưới5

người

5-9người

10-49người

50-199

người

200-299

người

300-499

người

500-999

người

1000-4999người

5000ngườitrở lên

Tỷ lệ

số

doan

h ng

hiệp

theo

quy

mô

lao độ

ng

Cả nước Bất động sản

13

Hình 1.3: Giá bán và cho thuê căn hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm 2010

Nguồn: Townsend (2011), trang 8.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ có thể phát triển dự án bằng cách

huy động vốn từ bên ngoài. Nhưng trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay các kênh huy

động vốn rất hạn chế, các doanh nghiệp chủ yếu vay vốn từ ngân hàng thương mại và sử

dụng vốn ứng trước của khách hàng để phát triển dự án. Điều này thể hiện rất rõ trong

thời gian từ năm 2007 đến nay, khi Chính phủ kiềm chế lạm phát bằng chính sách tiền tệ

thắt chặt đã tạo áp lực chi phí lãi vay lên các doanh BĐS. Trước bối cảnh đó, buộc các

doanh nghiệp tập trung huy động vốn từ khách hàng bằng cách hạ giá các sản phẩm bất

động sản trên giấy tờ (xem Hình 1.4 và Hình 1.5) để có vốn hoàn thiện dự án, nhằm giảm

áp lực lãi vay.

Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ

Hình 1.5: Giá cho thuê mặt bằng TTTM

Nguồn: Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011)

Thứ ba, các hoạt động phân phối sản phẩm trên thị trường BĐS Việt Nam diễn

biến phức tạp và nhiều cấp độ. Theo ước tính của Vũ Đình Ánh (2010) thì có khoảng 80%

các giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính thức. Trước năm 2007, thị trường BĐS

cùng với chứng khoán là một trong những kênh đầu tư phổ biến của người dân (Vũ Đình

Ánh, 2010), người mua BĐS cũng đồng thời đóng vài trò là nhà đầu tư BĐS nên đẩy giá

BĐS lên cao (xem Hình 1.3).

14

Mặt khác, theo thống kê của Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011) trước

năm 2007, trung bình mỗi dự án có đến 95% khách hàng của CBRE ở thành phố Hồ Chí

Minh mua nhà ở bằng nguồn vốn vay. Do vậy, từ năm 2007 đến nay, chính sách tiền tệ

thắt chặt được Chính phủ sử dụng để kiềm chế lạm phát, làm cho cầu BĐS giảm đi đáng

kể (Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền, 2011).

Tóm lại, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS là chính sách điều tiết của

Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp có liên quan đến việc nhận thức chưa đầy đủ về

lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên chưa

hoạch định được chính sách sử dụng các mối quan hệ tối ưu. Đối với chính sách điều tiết

vĩ mô, Chính phủ chưa quan tâm đúng mức đến sự liên kết giữa các chủ thể trên thị

trường nên dẫn đến hiệu ứng của chính sách không cao; mặc dù các chính sách điều tiết

thị trường được ban hành nhiều nhưng chưa tạo ra sự đa dạng về các công cụ hỗ trợ thị

trường, đặc biệt là các công cụ huy động vốn cho doanh nghiệp BĐS. Đối với doanh

nghiệp BĐS thì chịu sự chi phối nhiều bởi mối quan hệ cá nhân của lãnh đạo doanh

nghiệp với các cá nhân cơ quan quản lý nhà nước trong việc tiếp cận quỹ đất, nên doanh

nghiệp nhận thức về vai trò của các mối quan hệ bị lệch lạc và chưa khai thác tối ưu và

chưa sử dụng các mối quan hệ để phục vụ cho các họat động kinh doanh.

Bởi vì hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam có liên quan đến mối

quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên rất cần một khung lý thuyết giúp doanh

nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực tồn tại

trong các mối quan hệ của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng góp của chúng trong các

hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, làm căn cứ khoa học và thực tiễn giúp doanh nghiệp

BĐS nhận diện và hoạch định các chương trình phát triển và sử dụng các mối quan hệ

phục vụ hoạt động kinh doanh; đồng thời qua đó cũng xác định được luận cứ khoa học và

thực tiễn về mối liên kết giữa các chủ thể tham gia thị trường, nhằm giúp Chính phủ

hoạch định các chính sách điều tiết thị trường BĐS.

1.2. Bối cảnh lý thuyết

Nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ là một dạng nguồn lực vô hình được đề

cập đến với tên gọi là vốn xã hội. Vốn xã hội được nhiều nhà nghiên cứu như Coleman

(1988, 1990), Putnam (1995, 2000), và Nahapiet & Ghosal (1998) định nghĩa là một dạng

nguồn lực tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng (như sự tín nhiệm, chia sẻ,

hỗ trợ) giữa các chủ thể tham gia. Các lý thuyết kinh tế thừa nhận vốn xã hội là nền tảng

ra quyết định của các chủ thể trong nền kinh tế, chúng chi phối hành vi của doanh nghiệp,

15

người tiêu dùng và các chính sách vĩ mô của Chính phủ, và các quy luật kinh tế (Wilson,

2000; Wills & các cộng sự, 2004). Do vậy, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ

khác nhau như quốc gia, cộng đồng, doanh nghiệp (Woolcock & Narayan, 2000).

Ở cấp độ doanh nghiệp, vốn xã hội của doanh nghiệp được đề cập đến như là chất

lượng các mối quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp; mối quan hệ của doanh nghiệp với các

chủ thể bên ngoài; chất lượng mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận chức năng bên trong

doanh nghiệp. Các nghiên cứu vốn xã hội trong doanh nghiệp đề cập đến từng khía cạnh

riêng biệt kể trên, có thể tổng kết một vài nghiên cứu tiêu biểu như sau:

Đối với vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp: Các nghiên cứu gần đây như

McCallum & O'Connell (2009), Truss & Gill (2009), Paré & các cộng sự (2008), Wharton

& Brunetto (2009), Cialdini & các cộng sự (2001), Tushman & O’Reilly III (1997),

Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp như là chất lượng

của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo: tình hữu nghị, hỗ trợ lẫn nhau, quyền lực, sự

công nhận của xã hội và sự cam kết. Tuy nhiên, các nghiên cứu này chưa xây dựng được

thang đo chất lượng cho từng mạng lưới quan hệ của lãnh đạo, nên không tạo ra được các

gợi ý xây dựng, phát triển và đánh giá vốn xã hội.

Đối với vốn xã hội bên ngoài: Các nghiên cứu của Jansen & các cộng sự (2011),

Yang & các cộng sự (2011), Landry & các cộng sự (2000) đề cập đến vốn xã hội bên

ngoài doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể

trong mạng lưới chiều ngang (khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, các doanh nghiệp

trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành)

và mạng lưới chiều dọc (chính quyền các cấp và các công ty mẹ - con trong cùng tập

đoàn). Các nghiên cứu này không xây dựng thang đo chất lượng mối quan hệ cho từng

chủ thể trong mạng lưới, mà thay vào đó là đề cập đến chất lượng của mối quan hệ giữa

doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài nói chung. Với các thang đo được xây dựng như

vậy thì rất khó có thể giúp doanh nghiệp phát triển và đánh giá vốn xã hội bên ngoài.

Đối với vốn xã hội bên trong: Có những nghiên cứu đề cập đến vốn xã hội bên

trong của doanh nghiệp thể hiện qua mối quan hệ giữa các cá nhân và bộ phận chức năng,

chẳng hạn như nghiên cứu của Schenkel & Garrison (2009), Nisbet (2007), Goyal &

Akhilesh (2007), Cheng & các cộng sự (2006). Các nghiên cứu này tiếp cận vốn xã hội

bên trong doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa nhân viên và giữa các bộ phận

chức năng với nhau. Nhưng các nghiên cứu này chưa xây dựng thang đo và đánh giá tác

16

động của chúng đến kết quả các hoạt động của doanh nghiệp, nên chưa gợi ý được cách

thức xây dựng và sử dụng vốn xã hội cho doanh nghiệp.

Các nghiên cứu kể trên chỉ đề cập đến từng khía cạnh về vốn xã hội của doanh

nghiệp, chứ không đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp bao hàm cả ba khía cạnh mạng

lưới lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp. Điều này dẫn đến kết quả nghiên cứu

rất khó có thể xây dựng các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã hội một cách toàn diện.

Do vậy, rất cần thiết phải có một nghiên cứu xây dựng các thang đo vốn xã hội bao hàm

cả ba khía cạnh bên ngoài, bên trong và lãnh đạo doanh nghiệp, để từ đó gợi ý các chỉ tiêu

đo lường và đánh giá vốn xã hội của doanh nghiệp một cách toàn diện. Hơn nữa, các

nghiên cứu kể trên được thực hiện không phải thực hiện đối với ngành BĐS.

Như vậy, với các lý thuyết hiện tại thì chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn đặt ra

đối với doanh nghiệp BĐS Việt Nam là cần một khung lý thuyết giúp doanh nghiệp và các

nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực tồn tại trong các mối

quan hệ (vốn xã hội) của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng góp của vốn xã hội trong

các hoạt động của doanh nghiệp để thông qua đó giúp doanh nghiệp nhận diện và hoạch

định các chương trình nhằm phát triển vốn xã hội phục vụ hoạt động kinh doanh. Do vậy,

rất cần phải nghiên cứu về vốn xã hội đóng góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS

Việt Nam.

2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Như đã giới thiệu, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam là chính

sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp liên quan đến việc chưa nhận

thức đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường,

hay nói cách khác là liên quan đến vốn xã hội. Trong khi đó, các lý thuyết về vốn xã hội

trong doanh nghiệp chỉ được nghiên cứu riêng lẻ từng khía cạnh vốn xã hội bên ngoài, bên

trong và lãnh đạo, và chúng được thực hiện không phải đối với ngành BĐS Việt Nam, nên

chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn đặt ra. Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các

hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện nhằm góp phần đáp ứng yêu

cầu từ thực tiễn, với các mục tiêu nghiên cứu của luận văn như sau:

1. Khám phá và đo lường cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt động trong quá trình

kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam.

2. Xây dựng mô hình lý thuyết về đóng góp vốn xã hội vào các hoạt động của doanh

nghiệp BĐS Việt Nam.

17

3. Kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho trường hợp điển hình: các doanh

nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh.

4. Đề xuất những gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí Minh

nâng cao kết quả các hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội. Đồng thời gợi ý

chính sách giúp các nhà hoạch định chính sách và Chính phủ hỗ trợ doanh nghiệp

BĐS Việt Nam phát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình

thức liên kết xã hội tiêu cực.

3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

Các mục tiêu nghiên cứu nêu trên nhằm giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng cấu

trúc vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, cũng như chỉ ra đóng góp của

chúng vào các hoạt động của doanh nghiệp. Qua đó giúp doanh nghiệp nhận thức và

hoạch định chiến lược sử dụng vốn xã hội phục vụ cho các hoạt động kinh doanh, cũng

như thông qua đó làm cở sỡ để Chính phủ hoạch định các chính sách vĩ mô nhằm hạn chế

các hình thức liên kết các hội tiêu cực và hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát triển vốn xã hội.

Luận văn nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS

Việt Nam được thực hiện với các mục tiêu trên, nhằm trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:

1. Vốn xã hội và các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam được nhận diện và

đo lường như thế nào?

2. Vốn xã hội đóng góp vào các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam như

thế nào?

3. Nếu vốn xã hội có đóng góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, thì những

gợi ý chính sách nào nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho doanh nghiệp BĐS

thông qua sử dụng vốn xã hội; cũng như gợi ý chính sách nào giúp Chính phủ điều

tiết thị trường BĐS theo hướng hỗ trợ doanh nghiệp phát triển các hình thức liên

kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực?

4. PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu là phân tích vai trò của vốn xã hội đối với kết quả hoạt động

các doanh nghiệp BĐS có đồng thời hai chức năng kinh doanh: tạo sản phẩm và phân phối

sản phẩm BĐS. Đối tượng để xây dựng thang đo và các giả thuyết nghiên cứu là các

doanh nghiệp BĐS Việt Nam. Các thang đo và mô hình nghiên cứu được kiểm định cho

trường hợp điển hình là các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh.

18

Phạm vi nghiên cứu:

Như đã nêu trên, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ như quốc gia, cộng

đồng dân sự và doanh nghiệp. Trong luận văn này chủ yếu nghiên cứu vốn xã hội dưới

cấp độ doanh nghiệp trong một ngành cụ thể là ngành BĐS.

5. LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH

5.1. TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XÃ HỘI

5.1.1 Quá trình hình thành khái niệm vốn xã hội

° Giai đoạn từ năm 2000 trở về trước:

Woolcock & Narayan (2000, trang 229) cho rằng:

“Cụm từ vốn xã hội được sử dụng lần đầu tiên bởi Hanifan (1916), sau đó chúng

biến mất đi trong vài thập kỷ và tái hiện trở lại vào những năm của thập kỷ năm mươi bởi

các nhà xã hội học Seeley, Sim và Loosely (1956), những năm của thập kỷ sáu mươi bởi

nghiên cứu của Homans (1961), Jacobs (1961), và những năm của thập kỷ bảy mươi bởi

nhà kinh tế Loury (1977). Không ai trong số các tác giả đó trích dẫn các nghiên cứu

trước đó, nhưng tất cả đều đề cập đến đóng góp quan trọng của các mối liên kết, ràng

buộc trong cộng đồng. Các nghiên cứu của Coleman (1988) về giáo dục và Putnam

(1993) về sự tham gia của cộng đồng và thể chế đã cung cấp nguồn cảm hứng cho nghiên

cứu xung quanh các lĩnh vực: cộng đồng; giáo dục; quản trị; y tế và môi trường; và kinh

tế phát triển.”

Mặc dù vậy, các nhà nghiên cứu gần đây phát triển khái niệm vốn xã hội dựa trên

các khái niệm được đề xuất chủ yếu bởi các nghiên cứu của Bourdieu (1986), Coleman

(1988, 1990), Putnam (1993, 1995, 2000), Fukuyama (1995, 1997), và Nahapiet & Ghosal

(1998).

Theo quan điểm Bourdieu (1986), vốn xã hội là các nguồn lực tồn tại trong các mối

liên hệ giữa các cá nhân hoặc tổ chức (gọi chung là chủ thể) trong bối cảnh xã hội, thông

qua đó các chủ thể nhận được lợi ích từ mạng lưới quan hệ như dễ dàng huy động các

nguồn lực khác và tạo ra nguồn vốn con người. Tuy nhiên, Bourdieu chưa phân loại được

cấu trúc của mạng lưới quan hệ của các cá nhân và chưa đề cập đến các yếu tố chất lượng

các mối quan hệ đó nên rất khó có thể xây dựng các tiêu chí đo lường vốn xã hội dựa trên

định nghĩa này.

Cũng tương tự như Bourdieu (1986), Coleman (1988, 1990) cho rằng vốn xã hội

được thành hình qua những thay đổi trong liên hệ giữa người với người, cụ thể là những

19

liên hệ dễ dàng hoá hành động. Điểm tiến bộ hơn so với Bourdieu là Coleman đã chỉ ra

được ba khía cạnh biểu hiện chất lượng của vốn xã hội, bao gồm: nghĩa vụ, sự kỳ vọng,

thông tin lẫn nhau và chuẩn mực tồn tại giữa các quan hệ xã hội. Ba khía cạnh trên về sau

đã được nhiều nghiên cứu kế thừa để phát triển thang đo về chất lượng của các mạng lưới

xã hội như nghiên cứu của Cohen & Field (1998), Chou (2003). Tuy nhiên, hạn chế

Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986) vẫn chưa chỉ ra được cấu trúc của các mạng

lưới quan hệ.

Nahapiet và Ghosal (1998) cũng có quan điểm về vốn xã hội tương tự như

Bourdieu và Coleman khi cho rằng vốn xã hội bao gồm các nguồn lực thực tế và tiềm ẩn

bên trong mạng lưới các mối quan hệ được sở hữu bởi một tổ chức hoặc cá nhân trong xã

hội (gọi chung là chủ thể), thông qua mạng lưới đó các chủ thể trong xã hội huy động

được các nguồn lực khác. Nahapiet & Ghosal (1998) còn chỉ ra ba khía cạnh của vốn xã

hội là (1) khía cạnh cấu trúc mạng lưới: chỉ ra những ai trong hệ thống phân cấp mạng

lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, kết cấu trong mạng lưới; (2) là khía cạnh quan hệ:

biểu hiện chất lượng của các mối quan hệ như sự tín cẩn, kỳ vọng và chia sẻ lẫn nhau

giữa các chủ thể trong mạng lưới; và (3) là khía cạnh nhận thức: là những quy định về sự

chia sẻ, ngôn ngữ, ký hiệu…để giao tiếp và hành xử với nhau trong mạng lưới. Thực ra ba

khía cạnh đề cập đến vốn xã hội của Nahapiet & Ghosal là cách lý giải khác về ba khía

cạnh được đề cập bởi Coleman (1988, 1990). Thực chất ba khía cạnh của vốn xã hội của

Nahapiet & Ghosal (1998) thì khía cạnh cấu trúc đề cập đến sự cấu thành mạng lưới, khía

cạnh quan hệ và nhận thức đề cập đến yếu tố chất lượng của mạng lưới. Về sau được

nhóm nghiên cứu Landry & các cộng sự (2000) sử dụng cho phân tích vốn xã hội trong

doanh nghiệp. Tuy nhiên, cũng giống như Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986),

Nahapiet & Ghosal (1998) vẫn chưa phân loại rõ các loại mạng lưới quan hệ.

Trong các nghiên cứu của Fukuyama (1995, 1997) đã khẳng định tầm quan trọng

của thuộc tính chất lượng mạng lưới quan hệ là sự tín cẩn ảnh hưởng đến sự thành công

trong các hoạt động kinh tế. Do vậy năm 1997, Ông đã chỉ rõ rằng vốn xã hội có thể được

định nghĩa đơn giản như sự tồn tại của các giá trị, chuẩn mực xã hội giúp các thành viên

vận dụng để hợp tác lẫn nhau (Fukuyama, 1997). Trong các nghiên cứu của Fukuyama đã

nhấn mạnh đến tầm quan trọng của thuộc tính chất lượng của các mạng lưới quan hệ,

nhưng cũng có những hạn chế giống các nhà nghiên cứu trước đó như Coleman (1988,

1990) và Bourdieu (1986), Nahapiet & Ghosal (1998) là chưa phân loại được cấu trúc của

mạng lưới quan hệ.

20

Putnam (1993) tiếp tục khẳng định tầm quan trọng của chất lượng mạng lưới quan

hệ là sự tín cẩn, các chuẩn mực xã hội. Vài năm sau đó, ông (Putnam,1995) bổ sung thêm

một luận điểm nữa về chất lượng của mối quan hệ là sự kỳ vọng của những người tham

gia mạng lưới. Đến năm 2000, Ông (Putnam, 2000) đã phân biệt các hình thức liên kết xã

hội là co cụm vào nhau (bonding social capital), loại vươn ra bên ngoài (bridging social

capital). Loại co cụm vào nhau gây tác động tiêu cực cho xã hội; loại vươn ra ngoài có tác

động tích cực cho xã hội. Putnam (2000) đã phân loại được cấu trúc của các mạng lưới xã

hội thành hai nhóm là nhóm quan hệ diễn ra theo chiều ngang và quan hệ diễn ra theo

chiều dọc. Cấu trúc liên kết theo chiều ngang một cách tình nguyện dựa trên lòng tin sẽ

gia tăng năng suất cho xã hội. Trong những xã hội mà sự tín cẩn không cao, sự tương tác

hàng ngang bị thay thế bởi các mối quan hệ theo chiều dọc thì không có vốn xã hội tích

cực (Putnam, 2000).

Như vậy, điểm tiến bộ hơn của Putnam (2000) so với Bourdieu (1986), Coleman

(1988, 1980), Nahapiet & Ghosal (1998) và Fukuyama (1995, 1997) về vốn xã hội là phân

loại được các loại mạng lưới quan hệ theo chiều ngang và chiều dọc. Thêm vào đó

Putnam (2000) cũng đã chỉ ra được cấu trúc của mối quan hệ có tác động tiêu cực (co cụm

vào nhau) và tích cực (vươn ra bên ngoài) cho xã hội.

Khái niệm nghiên cứu về vốn xã hội được hình thành hoàn thiện kể từ khi có

nghiên cứu của Putnam (2000). Vốn xã hội có thể tổng kết bởi hai đặc trưng là (1) chất

lượng của các mạng lưới quan hệ (hay gọi là khía cạnh nhận thức) như sự tín cẩn, hỗ trợ,

kỳ vọng lẫn nhau và các chuẩn mực, quy tắc hành xử, và các hình thức liên kết co cụm

vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết nối; (2) cấu trúc của mạng lưới bao gồm cơ cấu trong

mạng lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, nhận diện chủ thể tham gia mạng lưới, và cấu

trúc quan hệ chiều ngang và chiều dọc.

° Giai đoạn sau năm 2000:

Các nghiên cứu về vốn xã hội sau năm 2000 vẫn chưa thấy bổ sung thêm đặc trưng

nào về khái niệm vốn xã hội. Các nghiên cứu chủ yếu sử dụng các đặc trưng của chất

lượng mạng lưới quan hệ trong các mạng lưới khác nhau để xác định vốn xã hội. Từ sau

năm 2000, các nghiên cứu về vốn xã hội được đo lường dưới nhiều cấp độ khác nhau như

cấp độ quốc gia, cộng đồng, giữa các công ty và trong nội bộ công ty.

Ở cấp độ quốc gia và cộng đồng thì có nhiều nghiên cứu xây dựng hệ thống đo

lường vốn xã hội cho quốc gia. Chẳng hạn như Sabatini (2005) đã xây dựng hệ thống đo

lường vốn xã hội ở Ý; ABS (2004) đo lường vốn xã hội ở Úc; Harper và Kelly (2003) đo

21

lường vốn xã hội ở Anh, và Lisakka (2006) đo lường vốn xã hội ở Phần Lan. Hầu hết các

nghiên cứu đo lường vốn xã hội ở cấp độ quốc gia đều phát triển các chỉ số đo lường dựa

trên hai yếu tố là chất lượng quan hệ và cấu trúc mạng lưới.

Cũng tương tự, ở cấp độ doanh nghiệp các nhà nghiên cứu phát triển vốn xã hội dựa

trên hai đặc trưng chất lượng mạng lưới và cấu trúc mạng lưới. Dựa vào cấu trúc các mạng

lưới quan hệ mà các nghiên cứu đề cập đến ba nhóm mạng lưới xã hội của doanh nghiệp là

mạng lưới quan hệ của lãnh đạo, mạng lưới bên ngoài (giữa doanh nghiệp với các đơn vị

bên ngoài) và mạng lưới bên trong (nội bộ doanh nghiệp)

+ Ở khía cạnh lãnh đạo doanh nghiệp có nghiên cứu của Tushman & O’Reilly III

(1997) và Yli-Renko & các cộng sự (2001). Các nghiên cứu này đề cập đến vốn xã hội

của lãnh đạo dựa trên sức mạnh của mối quan hệ của lãnh đạo với các chủ thể như bạn bè,

bạn bè, nhà tư vấn, chính quyền và các cơ quan truyền thông.

+ Ở khía cạnh bên ngoài doanh nghiệp có nghiên cứu của Landry & cộng sự

(2000), Yang & các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp dựa trên các

đặc trưng của chất lượng mối quan hệ với các chủ thể bên ngoài doanh nghiệp. Nghiên

cứu của Scupola & các cộng sự (2009) đo lường vốn xã hội trong các mối quan hệ với

các chủ thể trong cùng một khu vực nhằm kỳ vọng có được cơ hội phát triển kinh doanh,

tiếp cận được các đối tác và các thông tin có liên quan đến công ty và các mối quan hệ cá

nhân giúp tiếp nhận được sự tư vấn giải quyết vấn đề kinh doanh, tài chính. Kết quả

nghiên cứu cho thấy vốn xã hội tác động có ý nghĩa đến hiệu suất và khả năng tiếp cận thị

trường.

+ Ở khía cạnh bên trong có nghiên cứu của Brookes & các cộng sự (2006), Yang &

các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội bên trong của doanh nghiệp dựa trên mối quan hệ

giữa các bộ phận chức năng và các cá nhân. Nghiên cứu của Lee & các cộng sự (2001) đo

lượng vốn xã hội bằng sự tương tác giữa các thành viên trong cùng nhóm làm việc biểu

hiện qua sự chia sẻ thông tin, kiến thức và kỹ năng; Sự tương tác này có vai trò nâng cao

năng suất hoạt động nhóm.

5.1.2 Tổng kết các đặc trưng của khái niệm vốn xã hội

Các định nghĩa về vốn xã hội như lược khảo trên tuy khác nhau nhưng lại bổ sung

cho nhau. Tổng kết các quan điểm này có thể định nghĩa vốn xã hội là tổng hợp các nguồn

lực của chủ thể tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng. Định nghĩa này bao

gồm hai nhóm đặc trưng là cấu trúc của mạng lưới, chất lượng mạng lưới quan hệ được

khái quát như Bảng 2.1.

22

Bảng 2.1: Tổng kết các đặc trưng của vốn xã hội từ lược khảo lý thuyết

Tác giả và năm

Chất lượng mạng lưới Cấu trúc mạng lưới

Nhận thức mối

quan hệ: Tín cẩn,

chia sẻ, hỗ trợ,

chuẩn mực, nghĩa

vụ và sự kỳ vọng

lẫn nhau.

Sự liên kết:

Co cụm

vào nhau,

vươn ra bên

ngoài và

kết nối.

Sự tham gia vào

các tổ chức xã

hội: tần suất,

mức độ kết nối,

nhận được sự hỗ

trợ từ mạng lưới

Các

kênh

tương

tác.

Cơ

cấu tổ

chức

mạng

lưới.

Mối

quan hệ

chiều

ngang,

chiều

dọc.

Buordieu (1986) X X

Coleman (1988) X X

Putnam (1993) X X

Putnam (1995) X X

Fukuyama (1995, 1997) X X

Nahapiet & Ghosal (1998) X X X

Putnam (2000) X X X X X X

Harper & Kelly, 2003);

ABS, (2004); Sabatini

(2005); Lisakka (2006).

X X X X X X

Landry và cộng sự (2000);

Brookes & cộng sự

(2006); Yang, Alejandro

& Boles (2011); Lee &

Pennings (2001).

X X X X

Yli-Renko, Autio, &

Sapienza (2001); Scupola

& cộng sự (2009);

Tushman & O’Reily III

(1997).

X X

Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết.

23

Thứ nhất, cấu trúc mạng lưới quan hệ của chủ thể (tổ chức hoặc cá nhân) biểu hiện

qua ba khía cạnh: (1) Cơ cấu tổ chức mạng lưới cho biết những ai tham gia mạng lưới và

vị trí của họ trong mạng lưới như thế nào; (2) Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ với

nhau chiều ngang hay chiều dọc; (3) Các kênh tương tác (phương tiện tương tác) của các

thành viên trong mạng lưới liên hệ với nhau.

Thứ hai, chất lượng của các mạng lưới quan hệ biểu hiện qua ba khía cạnh là (1)

nhận thức về mối quan hệ như sự tín cẩn, kỳ vọng và chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm lẫn

nhau giữa các chủ thể trong mạng lưới và các chuẩn mực trong các mối quan hệ; (2) sự

tham gia thể hiện qua tần suất tham gia vào các mạng lưới, mức độ kết nối (phụ thuộc lẫn

nhau giữa các thành viên trong mạng lưới) và mức độ nhận được hỗ trợ từ mạng lưới; (3)

sự liên kết thể hiện qua các hình thức liên kết co cụm vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết

nối.

5.1.3 Vốn xã hội trong các lý thuyết kinh tế học

Các nhà kinh tế học ít chú trọng đến việc xây dựng thang đo lường vốn xã hội, mà

chủ yếu tập trung vào việc so sánh vốn xã hội với các loại vốn cổ điển khác và sử dụng

vốn xã hội như là một nguồn lực giải thích các hiện tượng, quy luật kinh tế.

Hans & Bolton (2003) cho rằng “vốn” là một điều kiện tiên quyết trong hoạt động

kinh doanh và cần thiết phải có một quan điểm về vốn xã hội để có thể so sánh với vốn vật

thể. Khi so sánh vốn xã hội với các loại vốn cổ điển khác, Hans & Bolton (2003) cho thấy

có những tương đồng rõ ràng, cũng như là những sự khác biệt dễ nhận thấy giữa vốn xã

hội và những loại vốn khác. Vốn xã hội có nhiều điểm suy luận tương đồng như vốn vật

chất (bao gồm máy móc, công cụ và thiết bị) và vốn nhân lực. Vốn vật chất được tạo ra

bởi sự thay đổi trong vật liệu để mang lại những công cụ phục vụ sản xuất; vốn nhân lực

được tạo ra bởi sự thay đổi trong con người mang lại những kỹ năng và khả năng trong

các hoạt động; còn vốn xã hội có được thông qua những sự thay đổi trong mối liên hệ giữa

con người để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động. Nếu vốn vật chất hoàn toàn hữu hình,

được thể hiện trong hình thức vật liệu có thể quan sát thì vốn nhân lực ít hữu hình, được

thể hiện trong những kỹ năng và kiến thức được cung cấp bởi một cá nhân, còn vốn xã hội

ít hữu hình nhất vì nó tồn tại trong những mối liên hệ giữa cá nhân với nhau. Giống như

cả hai vốn vật chất và vốn nhân lực tạo điều kiện để hoạt động có năng suất, vốn xã hội

cũng vậy (Hans & Bolton, 2003).

Khi thảo luận về vai trò của vốn xã hội trong các quy luật, hiện tượng kinh tế,

Wilson (2000) cho rằng vốn xã hội và lòng tin là hai đặc trưng căn bản của nền tảng ra

24

quyết định của con người, chúng chi phối hầu hết các chủ thể, các chính sách và các hoạt

động trong nền kinh tế. Vốn xã hội tác động đến tăng trưởng kinh tế của quốc gia thông

qua chi phối đến tính khả thi của chính sách vĩ mô, môi trường kinh doanh, chi phí giao

dịch, các rào cản gia nhập ngành (Daut, 2006). Vốn xã hội quyết định đến các chính sách

của Chính phủ trong việc tạo ra các tính chắc chắn hoặc không chắc chắn đối với các loại

thị trường, từ đây quyết định khối lượng giao dịch hàng hoá trên thị trường (Carey &

Lawson, 2011). Còn Wills & các cộng sự (2004) thì cho rằng vốn xã hội giúp giải quyết

tốt các bài toán hợp tác, là một trong những nhân tố quan trọng đóng góp vào tăng năng

suất của vốn đầu tư và lao động.

Các luận điểm về vai trò của vốn xã hội trong các quy luật, hiện tường của nền

kinh tế đã được Wallis & các cộng sự (2004) giải thích dựa vào hàm năng suất của Hall &

Jones (1999) như phương trình 2.1, trong đó yi là sản lượng bình quân đầu người của quốc

gia i, Yi là tổng sản lượng của quốc gia i, Ki là vốn vật thể, Hi là vốn con người, Li là số

lượng lao động, Ai dùng để đo lường trình độ công nghệ:

1i i

i ii i

K Hy AY L

αα−⎛ ⎞ ⎛ ⎞

= ⎜ ⎟ ⎜ ⎟⎝ ⎠ ⎝ ⎠

(2.1)

Wallis & các cộng sự (2004) đưa ra kịch bản là có hai quốc gia tương tự nhau về

vốn vật thể, con người và trình độ công nghệ, sự khác biệt về năng suất có thể giải thích

bằng sự khác nhau về hiệu quả của thể chế và các chuẩn mực xã hội. Vốn xã hội (Si) tham

gia vào giải thích năng suất biểu hiện ở phương trình 2.2.

1

i ii i

i i

K Hy A SiY L

αα−

⎡ ⎤⎛ ⎞ ⎛ ⎞⎢ ⎥= ⎜ ⎟ ⎜ ⎟⎢ ⎥⎝ ⎠ ⎝ ⎠⎢ ⎥⎣ ⎦

(2.2)

Phương trình 2.2 cho thấy vốn xã hội tác động đến năng suất bình quân của quốc

gia thông qua tăng năng suất lao động và năng suất vốn.

5.2 CÁC CHỦ THỂ TRONG MẠNG LƯỚI KINH DOANH VÀ HOẠT ĐỘNG

CỦA DOANH NGHIỆP

5.2.1 Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp

Sự thành công của một doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào vai trò của người lãnh

đạo doanh nghiệp. Lãnh đạo là trung tâm của chiến lược và tạo dựng các giá trị vô hình

cho doanh nghiệp (Barney, 1991; Ou & các cộng sự, 2006; Ray & các cộng sự, 2004;

Roberts & Dowling, 2002), đặc biệt là văn hóa doanh nghiệp. Tinh thần doanh nhân của

25

lãnh đạo là động cơ thúc đẩy sự năng động của doanh nghiệp và là yếu tố ảnh hưởng lớn

đến kết quả kinh doanh (Wiklund & Shepherd, 2003). Tinh thần doanh nhân được thể hiện

qua năm yếu tố, đó là: sự tiên phong thực hiện, sự tự quản, sự nhiệt tình, giả định về rủi ro

(assumption of risk) và sự cải tiến (Lee & các cộng sự, 2001). Năm yếu tố này chịu ảnh

hưởng của các chủ thể trong các mạng lưới quan hệ bao gồm dòng họ, bạn bè, đối tác kinh

doanh, đồng nghiệp, cơ quan báo chí, quan chức/nhân viên thuộc các cơ quan quản lý nhà

nước, cơ quan nghiên cứu, các câu lạc bộ (Tushman & O’Reilly III, 1997).

5.2.2 Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài

Porter (1985) đề xuất mô hình “năm áp lực cạnh tranh” đề cập đến ba chủ thể có

mối liên hệ trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài theo chiều ngang là

khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh. Porter (1990) và Landry &

các cộng sự (2000) bổ sung thêm các chủ thể tham gia trong mạng lưới kinh doanh của

môi trường bên ngoài gồm các nhà tư vấn, cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan nghiên cứu

phát triển và các hiệp hội. Các chủ thể trong môi trường kinh doanh có thể phân loại theo

các mối quan hệ của doanh nghiệp theo cấu trúc chiều ngang và chiều dọc được tổng kết ở

Hình 2.1.

Hình 2.1: Phân loại các chủ thể trong mạng lưới quan hệ bên ngoài

Nguồn: Tổng kết lý thuyết của Porter (1985, 1990) và Landry & các cộng sự (2000)

Các chủ thể quan hệ theo chiều ngang bao gồm khách hàng, nhà phân phối, nhà

cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ

cạnh tranh trong cùng ngành; mối quan hệ theo chiều dọc bao gồm các mối quan hệ với

chính quyền các cấp, các công ty trong cùng tập đòan (công ty mẹ với công ty con và giữa

các công ty đồng cấp). Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh bên ngoài có vai trò tạo ra

cơ hội, thách thức và những lợi ích cho doanh nghiệp dưới nhiều khía cạnh khác nhau.

Các chủ thể theo mạng lưới bên ngoài doanh nghiệp

Các chủ thể theo mạng lưới quan hệ chiều ngang: Khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành.

Các chủ thể theo mạng lưới quan hệ chiều dọc: Chính quyền các cấp. Công ty mẹ - con.

26

Doanh nghiệp cần thiết lập các mối quan hệ phù hợp với từng chủ thể để phát huy những

lợi thế cũng như giảm bớt những yếu tố bất lợi.

Lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp phụ thuộc vào khu vực đặt trụ sở kinh doanh

(Porter, 1990). Doanh nghiệp được đặt trong cụm liên kết tốt nhận được nhiều cơ hội kinh

doanh, tuyển dụng nhân sự, giải quyết các khó khăn về thủ tục pháp lý, tiêu thụ sản phẩm

và tìm kiếm các nguồn cung cấp. Porter (1990) cho rằng yếu tố quyết định lợi thế quốc gia

(có thể suy luận tương tự cho một cụm/ địa phương) là các điều kiện về nhu cầu, các

ngành hỗ trợ, điều kiện đầu vào, cấu trúc và bối cảnh cạnh tranh, sự thay đổi của môi

trường kinh doanh và Chính quyền/ Chính phủ.

5.2.3 Các chủ thể của mạng lưới bên trong doanh nghiệp

Trong mô hình năm áp lực cạnh tranh của Porter (1985) và bảng điểm cân bằng

(balanced scorecard) của Kaplan & Norton (1996) có đề cập đến yếu tố nội tại trong quá

trình kinh doanh của doanh nghiệp. Các chủ thể tham gia trong môi trường nội bộ là các

cá nhân (các vị trí công việc) và các bộ phận chức năng trong doanh nghiệp. Các chủ thể

này là tác nhân quan trọng để đảm bảo cho các quá trình trong doanh nghiệp được liên tục

và đạt hiệu quả. Có nhiều nghiên cứu đề cập đến các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả công

việc của các chủ thể trong tổ chức. Chẳng hạn các nghiên cứu của Roberts (2006),

Schaufeli & Salanova (2007), Luthans & Youssef (2007a, 2007b), Lee & các cộng sự

(2001), Yli-Renko & các cộng sự (2001), Koonmee & các cộng sự (2010), Luthans & các

cộng sự (2008), và Ramström (2008) đề cập đến các mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ

phận bên trong tổ chức tác động đến hiệu quả công việc của từng cá nhân trong doanh

nghiệp nói riêng và của toàn bộ doanh nghiệp nói chung. Nhưng rất ít nghiên cứu đề cập

đến các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của các bộ phận chức năng trong cùng một doanh

nghiệp. Tuy nhiên, cá nhân luôn hoạt động tại một bộ phận chức năng cụ thể, các chủ thể

trong mạng lưới bên trong doanh nghiệp được xác định bao gồm nhân viên, lãnh đạo và

các bộ phận chức năng. Các chủ thể này được phân loại theo chiều ngang và chiều dọc

được tổng kết ở Hình 2.2 (phân chia theo cấu trúc mạng lưới quan hệ của Putnam, 2000).

Các mối quan hệ theo chiều ngang được đề cập đến quan hệ giữa nhân viên với nhau, giữa

các bộ phận chức năng với nhau; mối quan hệ theo chiều dọc thể hiện mối quan hệ cá

nhân cấp trên với cá nhân cấp dưới, giữa bộ phận chức năng cấp trên với bộ phận chức

năng cấp dưới.

27

Hình 2.2: Các mối quan hệ bên trong doanh nghiệp

Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết Roberts (2006), Porter (1985), Kaplan & Norton

(1996), Schaufeli & Salanova (2007), Luthans &Youssef (2007a, 2007b), Lee & các tác

giả (2001), Yli-Renko & các cộng sự (2001), Koonmee & các cộng sự (2010), và Luthans

& các cộng sự (2008).

5.3 CẤU TRÚC VỐN XÃ HỘI CỦA DOANH NGHIỆP

Như phân tích ở mục 2.2, cấu trúc mạng lưới của doanh nghiệp được tách thành ba

loại là mạng lưới của lãnh đạo, mạng lưới bên ngoài và bên trong doanh nghiệp. Trong khi

đó vốn xã hội có hai đặc trưng căn bản là chất lượng mạng lưới và cấu trúc của mạng lưới.

Do vậy, các nhà nghiên cứu về vốn xã hội trong doanh nghiệp thường đề cập đến vốn xã

hội của doanh nghiệp trên ba khía cạnh riêng lẻ là vốn xã hội của lãnh đạo, bên ngoài và

bên trong doanh nghiệp.

5.3.1. Vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp

Các nghiên cứu của McCallum & O'Connell (2009), Truss & Gill (2009), Paré &

các cộng sự (2008), Wharton & Brunetto (2009), Cialdini & các cộng sự (2001) và

Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp như là chất lượng

của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo như tình hữu nghị, hỗ trợ lẫn nhau, quyền lực, sự

công nhận của xã hội, sự cam kết. Còn Tushman & O’Reilly III (1997) thì chỉ ra các cấu

trúc của mạng lươi quan hệ của lãnh đạo như dòng họ, bạn bè, đối tác kinh doanh, đồng

nghiệp, cơ quan báo chí, quan chức/nhân viên thuộc các cơ quan quản lý nhà nước, cơ

quan nghiên cứu, các câu lạc bộ. Tuy nhiên, chưa thấy nghiên cứu nào tích hợp hai yếu tố

chất lượng và cấu trúc mạng lưới quan hệ nêu trên để hình thành thang đo vốn xã hội của

lãnh đạo doanh nghiệp BĐS. Nghiên cứu của luận văn sẽ tích hợp hai yếu tố chất lượng và

cấu trúc mạng lưới đó để xây dựng thang đo cho vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp

BĐS Việt Nam.

Các mối quan hệ bên trong doanh nghiệp

Mối quan hệ chiều ngang: - Mối quan hệ giữa nhân viên với

nhau - Mối quan hệ giữa các bộ phận

chức năng ngang cấp với nhau

Mối quan hệ chiều dọc: - Mối quan hệ giữa cá nhân cấp

trên với cá nhân cấp dưới, - Mối quan hệ giữa bộ phận

chức năng cấp trên với bộ phận chức năng cấp dưới.

28

5.3.2 Vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp

Nhiều nghiên cứu về vốn xã hội có đề cập đến vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp

như nghiên cứu của Jansen & các cộng sự (2011), Yang & các cộng sự (2011) và Landry

& các cộng sự (2000). Các nghiên cứu này đề cập đến vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp

là chất lượng các mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể trong mạng lưới chiều

ngang (khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn,

đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành) và mạng lưới chiều

dọc (chính quyền các cấp và các công ty mẹ - con trong cùng tập đoàn). Các nghiên cứu

này không xây dựng thang đo chất lượng mối quan hệ cho từng chủ thể trong mạng lưới,

mà thay vào đó là đặt ra những câu hỏi đo lường chung về chất lượng quan hệ của doanh

nghiệp với các chủ thể bên ngoài.

Đối với nghiên cứu của Landry & cộng sự (2000) về vốn xã hội tác động đến sự cải

tiến của doanh nghiệp ở Canada. Trong nghiên cứu này tiếp cận vốn xã hội dựa trên nhận

thức về tầm quan trọng và sự tín cẩn của các mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp tác

động đến động lực cải tiến sản phẩm. Kết quả nghiên cứu cho thấy doanh nghiệp có nhận

thức về tầm quan trọng của mạng lưới với khách hàng, nhà cung cấp, đơn vị tư vấn, công

ty trong cùng tập đoàn, hệ thống phân phối càng cao thì động lực cải tiến càng cao. Tuy

nhiên các thang đo trong nghiên cứu này không thể hiện các khía cạnh khác của chất

lượng mạng lưới như hỗ trợ và chia sẻ, cũng như chưa đề cập đến các mạng lưới bên trong

và lãnh đạo của doanh nghiệp. Đồng thời thang đo không được kiểm định thống kê về giá

trị hội tụ và phân biệt (chỉ kiểm định tính nhất quán). Do vậy, luận văn này không sử dụng

lại các thang đo vốn xã hội bên ngoài từ những nghiên cứu trên, mà xây dựng thang đo

dựa trên chất lượng của các mối quan hệ của doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài

doanh nghiệp BĐS.

5.3.3. Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp

Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp được đề cập đến trong các nghiên cứu gần đây

như Schenkel & Garrison (2009), Nisbet (2007), Goyal & Akhilesh (2007), và Cheng &

các cộng sự (2006). Các nghiên cứu này tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp là

chất lượng các mối quan hệ theo chiều ngang giữa nhân viên lẫn nhau và các bộ phận

chức năng lẫn nhau; và các mối quan hệ theo chiều dọc giữa cá nhân cấp trên với cá nhân

cấp dưới, giữa bộ phận chức năng cấp trên với bộ phận chức năng cấp dưới. Nhưng các

nghiên cứu này chưa xây dựng thang đo vốn xã hội bên trong và chưa đánh giá tác động

của chúng đến kết quả các hoạt động của doanh nghiệp. Mặc dù chưa xây dựng thang đo,

29

nhưng việc chỉ ra được cách thức tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp sẽ được

nghiên cứu này kế thừa để phát triển thang đo cho doanh nghiệp BĐS.

Như vậy, kết quả lược khảo lý thuyết cho thấy vốn xã hội trong doanh nghiệp được

tiếp cận trên từng khía cạnh riêng lẻ là vốn xã hội bên trong, bên ngoài và lãnh đạo doanh

nghiệp. Ba khía cạnh này được tiếp cận riêng lẻ trong từng nghiên cứu chứ chưa có nghiên

cứu nào trong số các nghiên cứu được lược khảo đề cập đến vốn xã hội của doanh nghiệp

bao gồm cả ba khía cạnh trên. Do vậy, vốn xã hội của doanh nghiệp đến nay vẫn còn

khiếm khuyết trong việc đo lường. Nghiên cứu này sẽ kết hợp ba khía cạnh vốn xã hội bên

ngoài, bên trong và lãnh đạo doanh nghiệp để xây dựng thang đo vốn xã hội cho doanh

nghiệp. Cấu trúc thang đo vốn xã hội của doanh nghiệp được minh họa ở Hình 2.3.

Hình 2.3: Cấu trúc vốn xã hội của doanh nghiệp trong luận văn

Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết.

5.4 CÁC ĐẶC TRƯNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

5.4.1. Lịch sử hình thành ngành BĐS

Joroff & cộng sự (1993) mô tả BĐS như là một trong năm nguồn lực của tổ chức

bên cạnh các nguồn lực khác là lao động, vốn, công nghệ và kiến thức như Hình 2.4.

Tương tự với quan điểm của Joroff & các cộng sự (1993), Krumm (2001) cho rằng đặc

trưng của các quá trình phát triển của ngành BĐS gắn liền với quá trình phát triển của các

công ty trong các nền kinh tế như Bảng 2.2.

Hình 2.4: Năm nguồn lực của tổ chức

Nguồn:Joroff và các cộng sự (2003)

BĐS

Kiến thức

Nhân

viên

Công

nghệ

Vốn

Các nguồn lực trong các quá trình của doanh nghiệp

Sự cấu thành và chất luợng mạng lưới

Vốn xã hội bên trong

Vốn xã hội bên ngoài

Vốn xã hội của lãnh đạo

30

Trong giai đoạn đầu, khi công ty ở các nền kinh tế chủ yếu định hướng sản xuất nội

địa, chưa thực hiện chiến lược quốc tế hoá, thì BĐS chỉ đóng vai trò hỗ trợ cho quá trình

mở rộng hoạt động của các doanh nghiệp. Trong giai đoạn này BĐS chủ yếu được quan

tâm ở khía cạnh kỹ thuật như thiết kế và xây dựng cho phù hợp với công năng sản xuất

kinh doanh của doanh nghiệp. Các công ty có bộ phận chuyên trách thực hiện công tác

thuê thiết kế, xây dựng văn phòng nhà xưởng cho các chi nhánh, trụ sở nội địa.

Đến các giai đoạn từ những năm 1980 trở lại đây, khi tiến trình quốc tế hoá,

chuyên môn hoá diễn ra nhanh và sâu sắc, tạo ra áp lực lớn đối với các doanh nghiệp về

cạnh tranh quốc tế và đổi mới công nghệ. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải tập

trung nguồn lực cho việc nghiên cứu phát triển công nghệ, phát triển phương thức phân

phối linh hoạt, lựa chọn địa điểm giao dịch thuận lợi. Do đó, doanh nghiệp không thể

phân tán nguồn lực để thực hiện các hoạt động xây dựng nhà xưởng, văn phòng đặt trụ sở

cho các công ty con địa phương và các địa điểm phân phối. Thay vào đó các công ty đi

thuê hoặc mua sản phẩm dịch vụ có liên quan đến BĐS. Trước cơ hội đó, nhiều doanh

nghiệp được thành lập để đáp ứng cho các nhu cầu đó của nhiều công ty trên thế giới, đặc

biệt là các công ty đa quốc gia, ngành BĐS được ra đời và phát triển từ đó.

Bảng 2.2: Đặc trưng của doanh nghiệp BĐS qua các giai đoạn phát triển Các tập đoàn đa quốc gia Các công ty BĐS

Từ 1900 đến

1940

Khu vực dịch vụ

Định hướng nội địa. Hoạt động bán lẻ chủ yếu là công ty bạn bè.

BĐS để hỗ trợ doanh nghiệp mở rộng. Vai trò quan trọng của các thành viên bạn bè trong các công ty bán lẻ.

Khu vực sản xuất

Mở rộng quốc tế hoá sớm. Thành lập các công ty con địa phương do những khó khăn kiểm soát.

Tham gia về kỹ thuật. Liên kết giữa nghiên cứu và kỹ thuật.

Từ 1940 đến

1980


Hoạt động nội địa. Chức năng tổ chức. Chiến lược tăng trưởng.

Tài chính cho BĐS. Công ty kiến trúc. Lựa chọn vị trí.


Hoạt động quốc tế hoá. Định hướng địa lý. Cơ cấu phân chia. Chiến lược phát triển. Mở rộng trụ sở chính.

BĐS như là phương tiện để sản xuất. BĐS trong phạm vi địa phương tổ chức các đơn vị kinh doanh.

Từ 1980 đến

2000


Mở rộng thông qua sáp nhập /mua lại. Mở rộng quốc tế. Đa dạng hóa sản phẩm. Địa lý / định hướng thị trường

Tập trung BĐS. Tái tập trung vào vai trò của các trung tâm ngành BĐS. Các hoạt động tập trung vào hòa giải và tư vấn.


Phân chia các nhóm với các đơn vị kinh doanh. Xem xét lại vai trò của trụ sở chính. Định hướng sản phẩm.

Sáng kiến phối hợp trong hoạt động BĐS. Các hoạt động tập trung vào tư vấn BĐS có tổ chức trong các đơn vị kinh doanh.

31

Phân chia theo vùng.

Nguồn: Krumm (2001).

Mặt khác, cũng trong giai đoạn từ 1980 trở lại đây, Chính phủ các nước quan tâm

nhiều hơn với công tác quy hoạch đất đai để tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững, đặc

biệt quy hoạch các khu/cụm công nghiệp, đô thị, trung tâm thương mại và giao cho doanh

nghiệp phát triển thành các dự án BĐS. Khi ngành BĐS phát triển, đã cho ra đời các tổ

chức tài chính trung gian phục vụ cho ngành, đặc biệt là ngân hàng cho vay BĐS, quỹ tín

thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS và ở Việt Nam thì ngòai các thể chế liên quan BĐS nêu trên

còn có khả năng hình thành quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở.

5.4.2. Các đặc trưng của quá trình kinh doanh của doanh nghiệp BĐS

Cũng như các ngành kinh tế khác, Krumm (2001) chia các doanh nghiệp BĐS

thành hai khu vực là sản xuất và dịch vụ. Khu vực dịch vụ tham gia vào các chuỗi hoạt

động tư vấn pháp lý, thiết kế, giám sát, phân phối và tư vấn tài chính; khu vực sản xuất

thực hiện các hoạt động xây dựng. Tương tự luận điểm của Krumm (2001), Nelen (2008)

đã chỉ ra sáu lĩnh vực kinh doanh trong doanh nghiệp BĐS là tìm kiếm quỹ đất; nghiên

cứu mô hình phát triển dự án trên khu đất và xin cấp phép để xây dựng dự án; huy động

vốn – tìm nguồn tài chính cho dự án; tìm kiếm công ty xây dựng (nhằm đảm bảo tiến độ,

chi phí và chất lượng); tìm kiếm khách hàng cho thuê/ bán sản phẩm; bán (cho thuê) dự án

cho các nhà đầu tư. Tích hợp sáu lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp BĐS với mô hình

chuỗi giá trị của Porter (1985), có thể phân quá trình kinh doanh của doanh nghiệp BĐS

thành 3 giai đoạn là: (1) hoạt động đầu vào là tìm kiếm quỹ đất, mua hoặc thuê để phát

triển dự án, xin cấp phép, huy động vốn; (2) hoạt động sản xuất: triển khai xây dựng và

các hoạt động nhằm đảm bảo tiến độ, chất lượng và chi phí; (3) hoạt động đầu ra: tìm

kiếm khách hàng cho thuê hoặc bán (xem Hình 2.5).

Hình 2.5: Qui trình hoạt động của doanh nghiệp BĐS đề nghị cho nghiên cứu của

luận văn

Nguồn: Tích hợp các luận điểm của Porter (1985), Krumm (2001) và Nelen (2008)

Hoạt động đầu vào

- Tiềm kiếm và mua quỹ đất;

- Xin phép; - Huy động vốn.

Hoạt động sản xuất

Xây dựng đảm bảo: tiến độ; chi phí, chất lượng.

Hoạt động đầu ra

Tìm khách hàng cho thuê/bán, kết quả bán hàng.

32

Các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS có quan hệ mắt xích chuỗi giá trị trong một

doanh nghiệp, vì thế để đánh giá toàn diện kết quả kinh doanh, doanh nghiệp cần đánh giá

kết quả của cả ba nhóm hoạt động. Đồng thời khi xem xét vai trò của vốn xã hội trong

doanh nghiệp BĐS, cần phải đề cập đến đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt nhóm hoạt

động này.

5.5 KHUNG PHÂN TÍCH CỦA NGHIÊN CỨU

Như phân tích ở mục 2.3 đã xây dựng được ba yếu tố cấu thành vốn xã hội là vốn

xã hội bên trong, vốn xã hội bên ngoài và vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp; và mục

2.4 đã tổng kết được các nhóm hoạt động trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp

BĐS là các hoạt động đầu vào, sản xuất và đầu ra. Mục tiêu tổng quát của luận văn là

nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam.

Để đạt được mục tiêu tổng quát này, trước hết phải xây dựng và kiểm định các thang đo

cho vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Sau đó là phân tích đóng góp của

vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp. Khung phân tích được trình bày như

Hình 2.6

Qua lược khảo lý thuyết về vốn xã hội trong doanh nghiệp, cho thấy vốn xã hội

được các nghiên cứu trước đây đề cập đến từng khía cạnh riêng lẻ như vốn xã hội bên

ngoài hoặc vốn xã hội bên trong hoặc vốn xã hội của lãnh đạo. Do vậy, các thang đo về

vốn xã hội bị khiếm khuyết, không đề cập đầy đủ các mạng lưới quan hệ có liên quan đến

tất cả các hoạt động của doanh nghiệp, nên chưa cung cấp được một luận chứng khoa học

giúp doanh nghiệp tạo lập, phát triển, sử dụng và đánh giá vốn xã hội trong doanh nghiệp.

Hơn nữa, các nghiên cứu đã lược khảo được thực hiện không phải với đối tượng là ngành

BĐS nên các thang đo khiếm khuyết đó cũng không phù hợp để gợi ý chính sách xây

dựng vốn xã hội cho doanh nghiệp BĐS. Nghiên cứu của luận văn sẽ cố gắng khắc phục

các khiếm khuyết nêu trên bằng cách xây dựng thang đo vốn xã hội của doanh nghiệp

BĐS tại Việt Nam bao hàm ba khía cạnh vốn xã hội bên trong, bên ngoài và lãnh đạo

doanh nghiệp.

Cũng tương tự đối với các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, nghiên cứu của luận

văn sẽ xây dựng các thang đo cho từng nhóm hoạt động. Thông qua các thang đo cho từng

nhóm hoạt động là cơ sở để giúp các doanh nghiệp đánh giá kết quả hoạt động.

Các thang đo vốn xã hội và các nhóm hoạt động trong doanh nghiệp BĐS được xây

dựng dựa trên cơ sở lý thuyết được lược khảo ở phần trên, kết hợp với nghiên cứu định

33

tính tại doanh nghiệp BĐS Việt Nam. Các thang đo này được kiểm định chặt chẽ trước

khi sử dụng để phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp.

Hình 2.6: Khung phân tích mối liên hệ giữa vốn xã hội với các hoạt động của doanh

nghiệp BĐS

Nguồn: Đề xuất của tác giả luận văn

Mục tiêu tổng quát của luận văn là phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt

động của doanh nghiệp BĐS. Mục tiêu này được thực hiện dựa trên các giả thuyết nghiên

cứu có nền tảng lý thuyết và thực tiễn ở Việt Nam. Nghĩa là các giả thuyết về đóng góp

của vốn xã hội vào các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS phải được xây dựng dựa trên

các lý thuyết có liên quan và được sự thừa nhận của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS ở

Việt Nam. Các giả thuyết nghiên cứu này được kiểm định về mặt định lượng để khẳng

định đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS.

5.6. PHÁT TRIỂN THANG ĐO VỐN XÃ HỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA

DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

5.6.1. Phát triển thang đo vốn xã hội

5.6.1.1 Vốn xã hội lãnh đạo doanh nghiệp

Vốn xã hội bên trong

Vốn xã hội

của lãnh đạo

Vốn xã hội bên ngoài

Sự cấu thành và chất

lượng mạng lưới


Hoạt động đầu ra

Hoạt động sản xuất

Các hoạt động của doanh

nghiệp

Vốn xã hội của doanh nghiệp Các nhóm hoạt động của doanh nghiệp

Quan hệ nhân quả

Biểu hiện/đề cập đến

34

Từ lược khảo lý thuyết ở Chương 2 đã chỉ ra được chất lượng của các mạng lưới

quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp. Chất lượng của các mạng lưới quan hệ bao gồm: (1)

nhận thức về mối quan hệ bao gồm sự tín cẩn, chia sẻ, hỗ trợ, chuẩn mực, kỳ vọng lẫn

nhau và thực hiện nghĩa vụ; (2) Sự liên kết với hình thức co cụm vào nhau, vươn ra bên

ngoài; (3) Sự tham gia vào các tổ chức xã hội như tần suất, mức độ kết nối, nhận được sự

hỗ trợ từ mạng lưới. Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ với lãnh đạo bạn bè, bạn bè, đối

tác kinh doanh, đồng nghiệp, cơ quan báo chí, quan chức/nhân viên thuộc các cơ quan

quản lý nhà nước, cơ quan nghiên cứu, các câu lạc bộ.

Đối với các nhà lãnh đạo doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam thì mạng lưới xã hội của

họ được cấu thành giống như lý thuyết hay không? Để trả lời câu hỏi này, trong các cuộc

thảo luận với chuyên gia, tác giả nêu ra câu hỏi mở là: “Với tư cách là lãnh đạo doanh

nghiệp, Ông/ bà thường xuyên tìm đến ai để giúp đỡ khi doanh nghiệp gặp phải những

vấn đề cần tư vấn?”; câu hỏi thứ hai là: “đối tượng nào được lãnh đạo doanh nghiệp

thường xuyên nhờ giúp đỡ cho các hoạt động kinh doanh?”.

Hai câu hỏi trên được phỏng vấn với 10 lãnh đạo doanh nghiệp, tuy nhiên khi hỏi

đến người thứ 6 trở đi là không còn thêm nội dung mới. Kết quả khám phá các chủ thể cấu

thành mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp bao gồm dòng họ, bạn bè, đối tác

kinh doanh, chính quyền và đồng nghiệp, tóm tắt trong Bảng 4.1.

Bảng 4.1: Phân nhóm các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp

Mạng lưới Diễn giải mạng lưới

Mạng lưới dòng họ Mối quan hệ với bà con trong dòng họ.

Mạng lưới bạn bè Mối quan hệ với những người bạn thông qua hoạt động cá

nhân của người lãnh đạo.

Mạng lưới kinh doanh Khách hàng, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh, nhà phân phối,

hiệp hội, đơn vị tư vấn…

Mạng lưới chính quyền Mối quan hệ của lãnh đạo với cá nhân thuộc cơ quan chính

quyền.

Mạng lưới đồng nghiệp Mối quan hệ của lãnh đạo với các đồng nghiệp.

Nguồn: Tổng kết từ liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ nhất. Sau đó là xem xét các mối quan hệ này được hình thành như thế nào và cách thức

chúng mang lại lợi ích cho doanh nghiệp. Các câu hỏi nhằm vào mục đích này được thiết

kế dựa vào các yếu tố thể hiện chất lượng của mạng lưới quan hệ là nhận thức về mối

quan hệ, sự liên kết và tham gia. Câu hỏi mở như sau: “Ông/bà làm thế nào có thể duy trì

và khai thác các mối quan hệ xã hội để đạt được sự hỗ trợ cho bản thân? Câu hỏi trên sử

35

dụng để thảo luận với 10 giám đốc doanh nghiệp BĐS, nhưng đến người thứ 6 không còn

phát hiện nội dung mới. Kết quả thảo luận cho thấy có bốn yếu tố cấu thành của chất

lượng các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo là sự tham gia thường xuyên vào các sự kiện

của mạng lưới để duy trì và thiết lập các mối quan hệ, tin tưởng, chia sẻ và giúp đỡ. Theo

Putnam (1995, 2000) bốn yếu tố này không tách rời nhau mà có mối tương quan chặt chẽ

với nhau vì vốn xã hội cần được duy trì để tạo lòng tin hay sự tín cẩn để từ đó nhận được

sự giúp đỡ và chia sẻ. Hầu hết các nhà lãnh đạo cho rằng muốn nhận được sự giúp đỡ từ

các mạng lưới xã hội, điều quan trọng nhất là phải biết cách tạo lập các mối quan hệ thông

qua việc tham gia thường xuyên vào các sự kiện để duy trì mối quan hệ, phải tạo được

lòng tin, thông qua đó nhận được sự chia sẻ và giúp đỡ (tổng kết ở Hình 4.1).

Hình 4.1: Chất lượng các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp

Nguồn: Tổng kết từ liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ nhất.

Kế thừa ý tưởng về vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp từ các nghiên cứu

McCallum & O'Connell (2009), Truss & Gill (2009), Paré & các cộng sự (2008), Wharton

& Brunetto (2009), Cialdini & các cộng sự (2001), Tushman & O’Reilly III (1997),

Acquaah (2007) về tích hợp hai nội dung của chất lượng mạng lưới với cấu trúc các mạng

lưới vừa khám phá ở trên, các thang đo thành phần của vốn xã hội lãnh đạo được hình

thành với các thành phần biểu hiện chất lượng quan hệ của lãnh đạo trong các mạng lưới

dòng họ, bạn bè, đối tác kinh doanh, chính quyền và đồng nghiệp được trình bày ở Bảng

4.2.

Tạo lập và duy

trì

Tin tưởng

Chia sẻ

Nhận được giúp đỡ

36

Bảng 4.2: Thang đo vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp Thành phần Ký hiệu và nội dung thang đo

Mạng lưới

dòng họ

Với tư cách là lãnh đạo doanh nghiệp,

L1: Tôi đã thiết lập và duy trì mối quan hệ tốt với những người trong dòng họ

L2: Tôi luôn nhận được sự tin tưởng từ những người trong dòng họ

L3: Tôi luôn nhận được sự chia sẻ từ những người trong dòng họ

L4: Tôi thường nhận được sự giúp đỡ từ những người trong dòng họ

Mạng lưới

Bạn bè

L5: Tôi đã thiết lập và duy trì tốt mối quan hệ với bạn bè của tôi

L6: Tôi luôn nhận được sự tin tưởng từ bạn bè của tôi

L7: Tôi luôn nhận được sự chia sẻ từ bạn bè của tôi

L8: Tôi thường nhận được sự giúp đỡ từ bạn bè của tôi

Mạng lưới

đối tác kinh

doanh

L9: Tôi đã thiết lập và duy trì mối quan hệ tốt với các đối tác kinh doanh

L10: Tôi luôn nhận được sự tin tưởng từ các đối tác kinh doanh

L11: Tôi luôn nhận được sự chia sẻ thông tin từ đối tác kinh doanh

L12: Tôi thường nhận được sự giúp đỡ từ đối tác kinh doanh

Mạng lưới

chính quyền

L13: Tôi đã thiết lập và duy trì mối quan hệ tốt với các cấp chính quyền

L14: Tôi luôn nhận được sự tin tưởng từ các cấp chính quyền

L15: Tôi luôn nhận được sự chia sẻ thông tin từ các cấp chính quyền

L16: Tôi thường nhận được sự giúp đỡ từ các cấp chính quyền

Mạng lưới

đồng nghiệp

L17: Tôi đã thiết lập và duy trì mối quan hệ tốt với các đồng nghiệp

L18: Tôi luôn nhận được sự tin tưởng từ các đồng nghiệp

L19: Tôi luôn nhận được sự chia sẻ kiến thức từ các đồng nghiệp

L20: Tôi thường nhận được sự giúp đỡ từ các đồng nghiệp

Nguồn: Đề xuất của tác giả từ liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ nhất.

5.6.1.2 Vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp

Chương 2 đã chỉ ra ý tưởng xây dựng vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp từ các

nghiên cứu của Jansen & các cộng sự (2011), Yang & các cộng sự (2011), Landry & các

cộng sự (2000), trên cở sở tích hợp chất lượng và cấu trúc mạng lưới quan hệ của doanh

nghiệp với các chủ thể bên ngoài. Vốn xã hội bên ngoài thể hiện chất lượng các mối quan

hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể trong mạng lưới chiều ngang: khách hàng, nhà phân

phối, nhà cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các

đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành; và mạng lưới chiều dọc: chính quyền các cấp và các

công ty mẹ-con trong cùng tập đoàn.

Để phát triển thang đo vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp cho phù hợp với các

công ty BĐS Việt Nam, nghiên cứu thiết kế câu hỏi thảo luận tay đôi phục vụ cho nghiên

cứu định tính là: “doanh nghiệp Ông/ bà nhận được lợi ích từ việc tham gia/thiết lập quan

37

hệ với các đơn vị nào? và lợi ích nhận được là gì?”; Hai câu hỏi trên được thực hiện trên

10 lãnh đạo doanh nghiệp, tuy nhiên phỏng vấn đến người thứ 8 thì nội dung các câu trả

lời không phát hiện thêm những điểm mới. Kết quả cho thấy các chủ thể trong mạng lưới

của doanh nghiệp gồm hai nhóm: nhóm thứ nhất là các chủ thể theo quan hệ chiều ngang

bao gồm khách hàng, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh, hiệp hội và hội chợ/triển lãm;

nhóm thứ hai là các chủ thể có mối quan hệ theo chiều dọc giữa doanh nghiệp với các cơ

quan quản lý nhà nước các cấp và các công ty trong cùng tập đòan. Các mạng lưới này

được trình bày Hình 4.2.

Hình 4.2: Phân nhóm mạng lưới quan hệ bên ngoài của doanh nghiệp


Để thiết lập vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp, trước hết là xuất phát từ việc lựa

chọn khu vực kinh doanh (cụm kinh doanh), bởi vì khu vực kinh doanh là không gian

chứa đựng các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp. Doanh nghiệp thường

có xu hướng lựa chọn khu vực kinh doanh có nhiều cơ hội tiếp cận khách hàng, lựa chọn

nhà cung cấp, nhà phân phối, đơn vị tư vấn, hiệp hội và ảnh hưởng của chính sách phát

triển địa phương (Porter, 1990; Landry và các cộng sự, 2000). Lựa chọn khu vực kinh

doanh tốt là điều kiện cần để giúp doanh nghiệp thuận lợi trong các hoạt động nhưng chưa

đủ, mà cần biết cách tạo lập và duy trì các mối quan hệ thông qua chiến lược, chính sách

đối ngoại với sự cam kết thực hiện. Làm như vậy sẽ tạo ra được uy tín và sự tin tưởng để

nhận được lợi ích phản hồi từ đối tác. Kết nối các nội dung này lại, có thể khái quát các

thuộc tính chất lượng quan hệ bên ngoài doanh nghiệp như Hình 4.3.

Hình 4.3: Chất lượng của các mạng lưới quan hệ bên ngoài doanh nghiệp

Lựa chọn cụm

kinh doanh Tạo lập

Duy trì

Tin tưởng

Giúp đỡ

Mạng lưới quan hệ bên ngoài

Chiều ngang Khách hàng Nhà phân phối Nhà cung cấp Đơn vị tư vấn Hiệp hội

Chiều dọc Chính quyền các cấp; Các công ty mẹ/con trong cùng tập đoàn

38


Các thang đo thành phần của vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp biểu hiện chất

lượng của các mạng lưới quan hệ bên ngoài như khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp,

đơn vị tư vấn, hiệp hội, chính quyền các cấp, các công ty trong cùng tập đoàn. Các thang

đo được trình bày ở Bảng 4.3.

39

Bảng 4.3: Thang đo vốn xã hội bên ngoài của doanh nghiệp

Mạng lưới Ký hiệu và nội dung thang đo

Khách hàng EX21: Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội phát triển khách hàng mới EX22: Doanh nghiệp chúng tôi luôn có chính sách thu hút thêm khách hàng EX23: Doanh nghiệp chúng tôi có chính sách chăm sóc khách hàng tốt EX24: Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với khách hàng EX25: Khách hàng của doanh nghiệp chúng tôi tăng như mong muốn

Nhà phân phối

EX26: Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội liên kết với nhà phân phối EX27: Chúng tôi luôn có chính sách trong việc phát triển thêm nhà phân phối EX28: Chúng tôi luôn có chính sách duy trì sự hợp tác với nhà phân phối EX29: Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với nhà phân phối EX30: Nhà phân phối cho doanh nghiệp chúng tôi tăng như mong muốn

Nhà cung cấp EX31: Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội lựa chọn nhà cung cấp tốt EX32: Chúng tôi luôn có chính sách tốt trong việc phát triển thêm nhà cung cấp EX33: Chúng tôi luôn có chính sách tốt để duy trì sự hợp tác với nhà cung cấp EX34: Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin đối với nhà cung cấp EX35: Nhà cung cấp cho doanh nghiệp chúng tôi đạt chất lượng như mong muốn

Đơn vị tư vấn EX36: Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội tiếp cận đơn vị tư vấn tốt EX37: Doanh nghiệp chúng tôi có chính sách phát triển thêm các đơn vị tư vấn EX38: Doanh nghiệp chúng tôi luôn có chính sách duy trì sự hợp tác với đơn vị tư vấn EX39: Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với các đơn vị tư vấn EX40: Nhà tư vấn của doanh nghiệp chúng tôi đạt chất lượng mong muốn

Chính quyền các cấp

EX41: Trong khu vực này chúng tôi được hưởng lợi từ chính sách địa phương EX42: Chúng tôi có chiến lược tranh thủ sự hỗ trợ các chính sách của nhà nước EX43: Doanh nghiệp chúng tôi thường xuyên tham gia hỗ trợ cộng đồng EX44: Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với chính quyền các cấp EX45: Chính quyền các cấp hỗ trợ cho doanh nghiệp của chúng tôi như mong muốn

Các công ty trong cùng tập đoàn

EX46: Trong khu vực này chúng tôi dễ dàng hợp tác với các đơn vị cùng tập đoàn EX47: Doanh nghiệp chúng tôi thực hiện tốt chiến lược của cả tập đoàn EX48: Chúng tôi có chính sách duy trì mối quan hệ tốt với các công ty cùng tập đoàn EX49: Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin với các công ty cùng tập đoàn EX50: Chúng tôi nhận được sự hỗ trợ của các công ty cùng tập đoàn như mong muốn

Hiệp hội EX51: Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội tham gia các hiệp hội EX52: Doanh nghiệp chúng tôi có chủ trương tham gia tất cả các hiệp hội có liên quan EX53: Doanh nghiệp chúng tôi chính sách duy trì tham gia các hiệp hội thường xuyên EX54: Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với thành viên các hiệp hội EX55: Hiệp hội cung cấp thông tin cho chúng tôi đầy đủ và chính xác như mong muốn


5.6.1.3 Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp

Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp thể hiện chất lượng các mối quan hệ giữa các

chủ thể trong mạng lưới chiều ngang: mối quan hệ giữa nhân viên với nhau, giữa các bộ

phận chức năng với nhau; và chiều dọc: mối quan hệ giữa cá nhân cấp trên với cá nhân

40

cấp dưới, giữa bộ phận chức năng cấp trến với bộ phận chức năng cấp dưới (Porter,1985;

Kaplan và Norton, 1996; Schaufeli & Salanova, 2007; Luthans &Youssef (2007a, 2007b);

Lee & các tác giả , 2001; Yli-Renko & các cộng sự, 2001; Koonmee & các cộng sự,

2010; Luthans & các cộng sự, 2008). Chất lượng mối quan hệ biểu hiện qua sự hợp tác

giữa các cá nhân/ bộ phận chức năng trong tổ chức như sự tin tưởng, sự chia sẻ kiến thức,

sự hỗ trợ, đòan kết lẫn nhau để hoàn thành các mục tiêu của tổ chức (Nahapiet & Ghosal,

1998).

Để xem xét sự phù hợp các yếu tố trên với việc đo lường vốn xã hội bên trong của

doanh nghiệp BĐS Việt Nam, nghiên cứu định tính bằng phương pháp thảo luận tay đôi

với câu hỏi: “Ông/bà vui lòng cho biết điều gì nâng cao kết quả hợp tác trong công việc

của các nhân viên/bộ phận chức năng trong công ty?”. Câu hỏi này được thực hiện trên 10

giám đốc doanh nghiệp BĐS, nhưng hỏi đến người thứ 8 thì không còn phát hiện nội dung

mới. Kết quả thu được từ ý kiến các nhà lãnh đạo doanh nghiệp BĐS cho rằng để các cá

nhân/ bộ phận chức năng trong doanh nghiệp hợp tác hiệu quả, trước hết cần có cơ chế

khuyến khích nhân viên hợp tác như quy trình hướng dẫn công việc, hệ thống giao tiếp,

văn hóa công ty để từ đó làm cơ sở cho mọi người sự tin tưởng, chia sẻ kiến thức và kinh

nghiệm, hỗ trợ lẫn nhau. Tuy nhiên, cơ chế chỉ là điều kiện cần nhưng chưa đủ, điều kiện

đủ là lãnh đạo cần phải có nghệ thuật kết nối mọi người/ bộ phận chức năng hợp tác lẫn

nhau, chẳng hạn như phương pháp giao việc theo mục tiêu, kiểm soát hành vi, giải quyết

xung đột. Chất lượng vốn xã hội bên trong được tổng kết như Hình 4.4.

Hình 4.4: Chất lượng quan hệ giữa nhân viên/bộ phận chức năng


Các yếu tố biểu hiện chất lượng của mối quan hệ được ghi nhận từ các chuyên gia

bao gồm sự nỗ lực tạo lập, duy trì và cải tiến cơ chế hợp tác. Cơ chế này được đảm bảo

thực thi bằng các nghệ thuật giao việc theo mục tiêu từ lãnh đạo cho nhân viên và các bộ

phận chức năng, đồng thời phải có hành động giám sát và giải quyết xung đột hợp lý. Biểu

hiện chất lượng của sự hợp tác được đánh giá thông qua mức độ tin tưởng, chia sẻ kiến

thức và kinh nghiệm, hỗ trợ lẫn nhau giữa các nhân viên/ bộ phận chức năng trong tổ

chức. Các thang đo thành phần của vốn xã hội bên trong doanh nghiệp biểu hiện chất

lượng của các mạng lưới quan hệ chiều dọc và chiều ngang giữa cá nhân và bộ phận chức

năng trong doanh nghiệp được trình bày ở Bảng 4.4.

Tạo cơ chế hợp tác

Nghệ thuật triển khai cơ chế hợp tác

Duy trì và cải tiến cơ chế hợp tác

Biểu hiện của sự hợp tác

41

Bảng 4.4: Thang đo vốn xã hội bên trong doanh nghiệp

Thành phần Ký hiệu và nội dung thang đo

Hợp tác giữa

các cá nhân

I56: Chúng tôi luôn chú trọng tạo ra cơ chế hợp tác giữa các cá nhân.

I57: Chúng tôi luôn giám sát sự hợp tác giữa các cá nhân.

I58: Cấp trên giao việc cho cấp dưới chú trọng đến sự hợp tác giữa các cá nhân

trong quá trình thực hiện nhiệm vụ.

I59: Hầu hết mọi người trong công ty tin tưởng lẫn nhau.

I60: Hầu hết mọi người trong công ty rất sẵn sàng chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm

cho nhau trong giải quyết các công việc.

I61: Sự hợp tác giữa các cá nhân ở doanh nghiệp chúng tôi đạt kết quả tốt.

Hợp tác các

bộ phận chức

năng

I62: Chúng tôi luôn chú trọng tạo ra cơ chế hợp tác giữa các bộ phận chức năng.

I63: Chúng tôi có cơ chế giám sát sự hợp tác giữa các bộ phận chức năng.

I64: Cấp trên giao việc cho cấp dưới chú trọng đến sự hợp tác giữa các bộ phận

chức năng trong quá trình thực hiện nhiệm vụ.

I65: Hầu hết các bộ phận chức năng trong công ty rất thiện chí hỗ trợ lẫn nhau

trong công việc để hoàn thành mục tiêu chung của công ty.

I66: Các công việc đạt hiệu quả cao của doanh nghiệp chúng tôi dựa trên sự hợp tác giữa các bộ phận chức năng.


Như vậy, kết quả nghiên cứu định tính cho thấy vốn xã hội của doanh nghiệp là

thang đo đa hướng bậc ba. Thang đo này gồm ba thành phần bậc hai là vốn xã hội của

lãnh đạo, vốn xã hội bên trong và bên ngoài doanh nghiệp. Thành phần của vốn xã hội

lãnh đạo bao gồm 5 thành phần bậc ba là mạng lưới dòng họ, bạn bè, đối tác kinh doanh,

chính quyền các cấp và đồng nghiệp. Thành phần của vốn xã hội bên ngoài của doanh

nghiệp gồm 7 thành phần bậc ba là mạng lưới khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp,

đơn vị tư vấn, chính quyền, các công ty trong cùng tập đoàn và các hiệp hội. Thành phần

của vốn xã hội bên trong doanh nghiệp gồm 2 thành phần bậc ba là sự hợp tác các bộ phận

chức năng và sự hợp tác giữa các cá nhân trong doanh nghiệp. Kết quả phát triển thang đo

được tổng kết ở Hình 4.5.

42

Hình 4.5: Cấu trúc vốn xã hội của doanh nghiệp trước khi đánh giá sơ bộ

Nguồn: Tổng kết từ liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ nhất của luận văn.

5.6.2. Phát triển thang đo về các hoạt động trong quá trình kinh doanh của doanh

nghiệp bất động sản

Tổng kết quá trình kinh doanh của doanh nghiệp BĐS bao gồm 3 giai đoạn là (1)

hoạt động đầu vào: tìm kiếm quỹ đất mua để phát triển dự án, xin cấp phép, huy động

vốn; (2) hoạt động sản xuất: các hoạt động triển khai dự án nhằm đảm bảo tiến độ, chất

lượng và chi phí; (3) hoạt động đầu ra: tìm kiếm khách hàng cho thuê hoặc bán.

Để kiểm chứng lại sự hợp lý của kết quả tích hợp này, nghiên cứu định tính với

phương pháp thảo luận tay đôi bởi câu hỏi mở: “Ông/bà vui lòng cho biết các hoạt động

trong quá trình kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam hiện nay?”. Câu hỏi này

được thảo luận đối với 10 giám đốc doanh nghiệp BĐS, nhưng khi thảo luận đến người

thứ 8 không phát hiện thêm nội dung mới. Ý kiến chuyên gia được tổng kết cũng tương tự

Vốn xã hội của doanh nghiệp

Mạng lưới của lãnh đạo

Mạng lưới bên trong

Mạng lưới bên ngoài

Dòng họ

Bạn bè

Đối tác

Chính quyền

Đồng nghiệp

Chính quyền

Đơn vị tư vấn

Nhà cung cấp

Nhà phân phối

Khách hàng

Công ty cùng tập đoàn

Các hiệp hội

Hợp tác phòng ban

Hợp tác cá nhân

43

với phương pháp tích hợp các luận điểm trên, bao gồm các nhóm hoạt động trong quá

trình đầu vào, sản xuất và đầu ra.

Thứ nhất là nhóm hoạt động đầu vào: chủ yếu là tìm kiếm quỹ đất phát triển dự

án. Doanh nghiệp tìm kiếm quỹ đất bởi hai cách là thoả thuận nhận chuyển nhượng lại

quỹ đất của dân hoặc thuê đất của nhà nước. Việc nhận chuyển nhượng quỹ đất từ người

dân rất khó thực hiện bởi diện tích không đủ lớn để phát triển dự án. Do vậy, các doanh

nghiệp thường chọn giải pháp tiếp cận thông qua thuê lại đất nhà nước, nhà nước giữ vai

trò là người thu hồi đất rồi cho doanh nghiệp thuê lại. Để đạt mục tiêu có được quỹ đất,

doanh nghiệp phải thực hiện hàng loạt các hoạt động như nghiên cứu thị trường, nghiên

cứu tiềm năng của khu vực có quỹ đất, phương án phát triển khu đất, phương cách quản lý

dự án, phương án vốn, hoạt động thiết kế quy hoạch, xin cấp phép. Như vậy, kết quả của

hoạt động đầu vào trong quá trình kinh doanh BĐS là sự thuận lợi trong việc xin cấp phép

phát triển dự án, tìm kiếm được nhà tư vấn thiết kế dự án như mong muốn, huy động được

vốn tài trợ cho dự án như mong muốn.

Thứ hai là nhóm hoạt động sản xuất: chủ yếu là các hoạt động triển khai dự án để

đạt được kết quả tốt. Ở Việt Nam tồn tại dưới ba hình thức phát triển dự án, (1) uỷ thác

cho doanh nghiệp triển khai dự án, (2) tự thuê nhà thầu xây dựng dự án, (3) doanh nghiệp

tự xây dựng dự án. Kết quả của các hoạt động này là nhằm mục tiêu về tiến độ, chi phí và

chất lượng của các sản phẩm BĐS theo mô hình thiết kế từ nhóm hoạt động đầu vào.

Thứ ba là nhóm hoạt động đầu ra: chủ yếu là phân phối sản phẩm của doanh

nghiệp. Các hoạt động của nhóm này dưới nhiều hình thức như ký thác sản phẩm cho sàn

giao dịch, giới thiệu sản phẩm, chăm sóc khách hàng. Ở Việt Nam hình thức phân phối

cũng đa dạng tùy thuộc vào sản phẩm bán hoặc cho thuê. Đối với sản phẩm bán, các hình

thức phân phối bao gồm: (1) bán sỉ cho các sàn giao dịch, (2) bán sỉ cho các nhà đầu tư

thứ cấp, (3) tự doanh nghiệp lập sàn giao dịch phân phối sản phẩm. Đối với sản phẩm cho

thuê, các hình thức phân phối bao gồm: (1) doanh nghiệp tự điều hành khai thác kinh

doanh sản phẩm, (2) ủy thác doanh nghiệp khác sản xuất cho thuê sản phẩm. Tổng kết các

hoạt động và phát triển thang đo trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp BĐS Việt

Nam ở Bảng 4.5.

Bảng 4.5: Thang đo các hoạt động trong doanh nghiệp bất động sản Nhóm

hoạt động Mục tiêu Ký hiệu và nội dung thang đo

Hoạt động

đầu vào

Xin cấp phép IP67: Doanh nghiệp chúng tôi dễ dàng trong việc xin cấp phép các dự án.

Thiết kế dự án IP68: Doanh nghiệp chúng tôi tìm được tư vấn dự án như mong muốn.

44

Huy động vốn IP69: Doanh nghiệp chúng tôi huy động được vốn như mong muốn.

Hoạt động

sản xuất

Tiến độ IP70: Tiến độ xây dựng các công trình của chúng tôi đúng với kế hoạch.

Chi phí IP71: Chi phí thực tế xây dựng công trình đúng với kế hoạch.

Chất lượng IP72: Các công trình của chúng tôi đạt được chất lượng như mong muốn.

Hoạt động

đầu ra

Marketing IP73: Doanh nghiệp chúng tôi thuận lợi trong hoạt động bán hàng.

phân phối IP74: Chúng tôi tìm kiếm được phân phối sản phẩm như mong muốn.

Doanh thu IP75: Doanh nghiệp chúng tôi đạt được doanh thu như mong muốn.

Thị phần IP76: Doanh nghiệp chúng tôi đạt được thị phần như mong muốn.

Nguồn: Tổng kết từ liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ nhất của luận văn.

5.7 XÂY DỰNG CÁC GIẢ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Đánh giá sơ bộ thang đo đã định hình lại cấu trúc của các khái niệm nghiên cứu.

Tiếp theo là dựa vào cấu trúc thang đo để định nghĩa lại các khái niệm nghiên cứu về vốn

xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp để xây dựng các giả thuyết nghiên cứu. Các giả

thuyết nghiên cứu được xây dựng bằng liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính với công

cụ thảo luận tay đôi, dàn bài phỏng vấn sâu bao gồm các nội dung như sau:

(1) Giới thiệu về mục đích nghiên cứu.

(2) Định nghĩa các khái niệm nghiên cứu vốn xã hội của lãnh đạo, bên ngoài và bên

trong doanh nghiệp; và các khái niệm về hoạt động đầu vào, sản xuất và đầu ra của doanh

nghiệp BĐS. Phần này được xây dựng dựa trên kết quả đánh giá sơ bộ thang đo.

(3) Thảo luận về mối liên hệ giữa các thành phần của vốn xã hội với các hoạt động

của doanh nghiệp.

Thảo luận thực hiện chủ yếu đối với các giám đốc doanh nghiệp BĐS Việt Nam

vào tháng 11 năm 2010 (danh sách chuyên gia được trình bày ở Phụ lục 7). Số lượng

chuyên gia thảo luận theo dự kiến ban đầu là không giới hạn, nhưng thảo luận đến khoảng

8 người thì không còn phát hiện thêm điều gì mới nữa nên cỡ mẫu dừng lại ở 10 người

tham gia thảo luận. Các giả thuyết được đề xuất trên cơ sở kết hợp kết quả của các nghiên

cứu có liên quan với ý kiến chuyên gia trong nghiên cứu định tính để khám phá các giả

thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS.

5.7.1 Giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp

bất động sản

Vốn xã hội của doanh nghiệp được cấu thành từ ba khía cạnh là vốn xã hội của

lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp. Để xem xét tác động của vốn xã hội đóng

45

góp vào các hoạt động của doanh nghiệp thì phải xem xét tác động của từng khía cạnh vốn

xã hội.

Đối với khía cạnh vốn xã hội của lãnh đao:

Theo Tushman & O’Reilly (1997) cho rằng mạng lưới lãnh đạo doanh nghiệp trong

mối liên hệ với các chính quyền các cấp, báo chí, công chúng; các mối quan hệ trong nghề

nghiệp; khách hàng, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh; cấp dưới; đồng nghiệp có ý nghĩa

quan trọng đối với khả năng tiếp cận thông tin, các nguồn tài nguyên, cơ hội và sự ủng hộ.

Các thuộc tính tiếp cận thông tin, nguồn tài nguyên và cơ hội là những thuộc tính tương

đồng với các hoạt động đầu vào của doanh nghiệp BĐS, chẳng hạn như tìm kiếm quỹ đất,

thuận lợi xin cấp phép.

Hơn nữa, Acquaah (2007) cũng khẳng định các mối quan hệ của lãnh đạo với đóng

vai trò quan trọng đến sự thành công của tổ chức. Còn Cialdini (2001) cho rằng lãnh đạo

gây ảnh hưởng đến người khác dựa trên tình hữu nghị, hỗ trợ lẫn nhau, quyền lực, sự công

nhận của xã hội và lời cam kết. Các luận điểm này hàm ý rằng lãnh đạo của doanh nghiệp

giữ vai trò quyết định kết quả các hoạt động của doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp

BĐS thì kết quả các hoạt động được phân thành ba nhóm là hoạt động đầu vào như tìm

kiếm quỹ đất, xin cấp phép và huy động vốn; hoạt động sản xuất được đo lường bằng kết

quả thực hiện các dự án đúng tiến độ, chất lượng và chi phí; hoạt động đầu ra liên quan

đến việc phân phối sản phẩm. Điều này hàm ý rằng vốn xã hội của lãnh đạo ảnh hưởng

đến các hoạt động của doanh nghiệp.

Lãnh đạo doanh nghiệp đóng vai trò tạo ra môi trường văn hóa làm việc và có chức

năng hoạch định và động viên các nhân viên thực hiện nhiệm vụ mục tiêu của doanh

nghiệp (Wharton & Brunetto, 2009). Khi công việc được hoạch định tốt và nhân viên

được động viên làm việc tích cực sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ và tiết kiệm chi phí thực

hiện các dự án (Ireland, 2006). Hơn nữa thông qua các mối quan hệ với các đối tác kinh

doanh mà lãnh đạo doanh nghiệp lựa chọn được các nhà tư vấn, nhà thầu tốt đảm bảo các

dự án hoàn thành đúng tiến độ, chi phí và chất lượng kế hoạch (Stevens, 2002). Kết quả

nghiên cứu định tính lần thứ hai nhiều chuyên gia cho rằng vốn xã hội của lãnh đạo doanh

nghiệp có ảnh hưởng dương đến kết quả của các hoạt động sản xuất.

Mối quan hệ của lãnh đạo với các đối tác kinh doanh sẽ tạo ra khách hàng tiềm

năng cho các doanh nghiệp (Tansley & Newell, 2007). Ngoài ra lãnh đạo còn đóng vai trò

động viên quan trọng đối với hệ thống các nhà phân phối, khách hàng chiến lược, chính

quyền các cấp để thông qua đó nâng cao hiệu quả phân phối (Lee & các cộng sự, 2001;

46

Yang & các cộng sự, 2011). Trong nghiên cứu định tính lần thứ hai cho thấy nhiều chuyên

gia cho rằng mạng lưới của lãnh đạo doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng giúp doanh

nghiệp phát triển hệ thống phấn phối, phát triển thêm khách hàng và mở rộng thị phần.

Kết quả nghiên cứu định tính lần thứ hai cũng ủng hộ luận điểm trên, đa số các

chuyên gia tham gia thảo luận cho rằng vốn xã hội của lãnh đạo có vai trò quan trong đối

với các hoạt động đầu vào: tìm kiếm quỹ đất, xin cấp phép và huy động vốn; lãnh đạo

doanh nghiệp cũng đóng góp quan trọng vào sự thành bại của hoạt động sản xuất và đầu

ra. Vai trò của lãnh đạo là quan trọng bởi vì đa số các doanh nghiệp BĐS Việt Nam mới

được thành lập không lâu, hệ thống quản lý chưa được chuẩn hóa nên sức mạnh vô hình

của tổ chức chủ yếu là dựa vào lãnh đạo chứ không phải là hệ thống quản lý như các quốc

gia khác. Hơn nữa, Việt Nam là một quốc gia bị chi phối bởi nền văn hóa Phương Đông

nên quan hệ cá nhân để dễ dàng giải quyết công việc mới là điều quan trọng hàng đầu.

Như vậy, kết quả liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ hai cho thấy vốn

xã hội của lãnh đạo có tác động tích cực đến các hoạt động của doanh nghiệp. Tuy nhiên,

trong các mạng lưới quan hệ xã hội của lãnh đạo được phân thành hai loại mạng lưới quan

hệ gây hiệu ứng đối với thị trường BĐS trái ngược nhau. Các mạng lưới quan hệ của lãnh

đạo doanh nghiệp với dòng họ, bạn bè, đối tác kinh doanh và đồng nghiệp là những mạng

lưới được giả thuyết đóng góp tích cực vào việc tăng kết quả của các hoạt động của doanh

nghiệp, thông qua đó chúng cũng góp phần tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường BĐS như

thúc đẩy sự hiệu quả hợp tác, giảm chi phí giao dịch và thông tin bất cân xứng (Putnam,

2000; Webb, 2008; Waheduzzaman, 2010). Tuy nhiên, mạng lưới quan hệ của lãnh đạo

doanh nghiệp với chính quyền cũng được giả thuyết là đóng góp tích cực vào các hoạt

động của doanh nghiệp (nhất là đối với công tác tiếp cận đất đai và huy động vốn), nhưng

mạng lưới quan hệ này gây hiệu ứng tiêu cực đối với thị trường BĐS (Putnam, 2000), bởi

vì chúng biểu hiện sự bất bình đẳng trong ứng xử của chính quyền đối với các doanh

nghiệp trên thị trường BĐS (Bueno & các cộng sự, 2004; Carey & Lawson, 2011).

Đối với vốn xã hội bên ngoài:

Nhiều nghiên cứu cho rằng chất lượng các mối quan hệ của doanh nghiệp với các

chủ thể trong môi trường kinh doanh có tác động đến kết quả kinh doanh của doanh

nghiệp. Chẳng hạn như (Grant, 2002) cho rằng chất lượng mối quan hệ tốt với khách

hàng, nhà cung cấp, ngân hàng, chính quyền giúp doanh nghiệp đạt được kết quả kinh

doanh tốt. Nghiên cứu của Landry & các cộng sự (2000) thì cho rằng nhận thức về tầm

quan trọng trong các mạng lưới khách hàng, nhà cung cấp, chính quyền, đơn vị tư vấn,

47

hiệp hội sẽ giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong các hoạt động đầu vào và đầu ra.

Acquaah (2007) thì kết luận rằng sự phát triển của vốn xã hội từ các mạng lưới liên kết

với những nhà quản lý cấp cao của các doanh nghiệp khác, các nhân viên thuộc cơ quan

quản lý nhà nước và các nhà lãnh đạo quần chúng có tác động đáng kể tới thành tích của

tổ chức. Nghĩa là các nghiên cứu trước đây cho rằng chất lượng quan hệ của doanh nghiệp

trong môi trường kinh doanh (vốn xã hội bên ngoài) tác động đến kết quả của họat động

đầu vào, sản xuất và đầu ra.

Kết quả nghiên cứu định tính để khám phá các giả thuyết về đóng góp của vốn xã

hội bên ngoài vào các hoạt động doanh nghiệp BĐS Việt Nam cho thấy doanh nghiệp

BĐS kinh doanh có uy tín (lòng tin) đối với các chủ thể trong môi trường kinh doanh (vốn

xã hội bên ngoài) sẽ dễ dàng nhận quỹ đất phát triển dự án và cơ hội tiếp cận với các

nguồn tín dụng. Thêm vào đó vốn xã hội bên ngoài của doanh nghiệp tiếp nhận được

thông tin từ nhà cung cấp, nhà thầu, tư vấn; khi doanh nghiệp hành xử đúng mực với các

tổ chức này thì sẽ dẫn đến tổ chức đó hành xử ngược lại tương tự. Bên cạnh đó khi doanh

nghiệp tạo dựng được lòng tin đối với khách hàng sẽ thu hút được nhiều khách hàng trung

thành, tạo lòng tin đối với nhà phân phối sẽ thuận lợi phát triển mạng lưới bán hàng.

Nghĩa là vốn xã hội bên ngoài tác động trực tiếp đến hoạt động đầu vào, sản xuất và đầu

ra. Như vậy, kết quả nghiên cứu định tính cũng ủng hộ các kết luận của các nghiên cứu có

liên quan về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp.

Trong cấu trúc các mạng lưới quan hệ bên ngoài doanh nghiệp BĐS, các mạng lưới

quan hệ của doanh nghiệp với khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp và các công ty

trong cùng tập đoàn sẽ là các mạng lưới quan hệ gây hiệu ứng tích cực cho thị trường

BĐS, bởi vì chúng góp phần tạo ra kênh huy động vốn, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu

quả hợp tác, tiếp cận thông tin và chuyển giao tri thức (Yang & các cộng sự, 2011).

Nhưng mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp với chính quyền sẽ tạo ra hiệu ứng tiêu cực

đối với thị trường BĐS, bởi vì chúng biểu hiện sự bất cập trong các chính sách điều tiết thị

trường của Chính phủ không đảm đương được vai trò tạo “luật chơi” bình đẳng cho các

chủ thể tham gia thị trường (Bueno & các cộng sự, 2004).

Đối với vốn xã hội bên trong:

Vốn xã hội giúp giải quyết các bài toán hợp tác và sự hợp tác giữa các chủ thể bên

trong doanh nghiệp làm tăng kết quả các hoạt động của doanh nghiệp (Cheng & các cộng

sự, 2006; Kurt, 2000; Emmerik & các cộng sự, 2011). Nghĩa là sự hợp tác của các chủ thể

bên trong doanh nghiệp có tác động đến kết quả các hoạt động doanh nghiệp. Kết quả

48

nghiên cứu định tính lần thứ nhất và đánh giá sơ bộ thang đo cho thấy vốn xã hội bên

trong của doanh nghiệp thể hiện sự hợp tác giữa các cá nhân/bộ phận chức năng với nhau,

để tạo được điều này doanh nghiệp cần có chính sách duy trì mối quan hệ hợp tác bên

trong doanh nghiệp. Nghiên cứu định tính lần thứ hai về khám phá đóng góp của vốn xã

hội bên trong đến các hoạt động doanh nghiệp BĐS cho thấy sức mạnh của sự đoàn kết sẽ

giúp doanh nghiệp thực hiện tốt hoạt động đầu vào như chuẩn bị tốt hồ sơ xin cấp phép;

tác động tăng kết quả của hoạt động sản xuất như tổ chức quản lý dự án đạt chất lượng,

chi phí và tiến độ; và tác động đến kết quả phát triển hệ thống phân phối, mở rộng thêm

khách hàng, tăng doanh thu, thị phần (hoạt động đầu ra). Như vậy, vốn xã hội bên trong

doanh nghiệp đóng góp tích cực đến cả ba nhóm hoạt động trong quá trình kinh doanh,

thông qua đó cũng tạo ra hiệu ứng tích cực cho thị trường BĐS như tăng năng suất lao

động, cải thiện chất lượng nguồn nhân lực và chuyển giao tri thức (Ramström, 2008).

Tóm lại, từ việc liên hệ lý thuyết và kết hợp nghiên cứu định tính cho thấy vốn xã

hội bên ngoài, bên trong và lãnh đạo là các khía cạnh của vốn xã hội có tác động dương

đến kết quả các nhóm hoạt động đầu vào, sản xuất và đầu ra của doanh nghiệp BĐS. Như

vậy giả thuyết đặt ra như sau:

H1: Tăng cường vốn xã hội tác động đồng biến với việc gia tăng kết quả họat động đầu vào.

H2: Tăng cường vốn xã hội tác động đồng biến với việc gia tăng kết quả hoạt động sản xuất.

H3: Tăng cường vốn xã hội tác động đồng biến với việc gia tăng kết quả hoạt động đầu ra.

5.7.2 Giả thuyết về mối quan hệ giữa các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS

Các hoạt động trong quá trình kinh doanh là một mắt xích giá trị của doanh nghiệp

có mối liên hệ chặt chẽ lẫn nhau (Porter, 1985). Cũng tương đồng với lý thuyết của Porter

(1985), nhiều chuyên gia cho rằng hoạt động đầu vào có tác động dương đến hoạt động

sản xuất; hoạt động sản xuất có tác động dương đến hoạt động đầu ra. Với các giả thuyết:

H4: Tăng kết quả hoạt động đầu vào tác động đồng biến với việc tăng kết quả hoạt động sản xuất.

H5: Tăng kết quả hoạt động sản xuất tác động đồng biến với việc tăng kết quả hoạt động đầu ra.

Mô hình lý thuyết đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động trong quá trình kinh

doanh của doanh nghiệp BĐS được tổng kết ở Hình 4.8.

49

H1+ H2+ H3+

H4+ H5+

Hình 4.8: Mô hình lý thuyết đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh

nghiệp bất động sản Việt Nam

Nguồn: Đề xuất của tác giả từ lược khảo lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ hai.

Vốn xã hội của doanh

nghiệp

Mạng lưới của lãnh đạo

Mạng lưới bên trong

Mạng lưới bên ngoài

Dòng họ

Bạn bè

Đối tác

Chính quyền

Đồng nghiệp

Chính quyền

Đơn vị tư vấn

Nhà cung cấp

Nhà phân phối

Khách hàng

Công ty cùng tập đoàn

Hợp tác giữa các phòng ban

Hợp tác giữa các cá nhân


Hoạt động sản xuất Hoạt động

đầu ra

IP67

:Xin

cấp

phé

p

IP68

:Tìm

kiế

m tư

vấn

IP69

: Huy

độn

g vố

n

IP73

: Mar

ketin

g

IP74

: Phâ

n phối

sản

phẩm

IP75

: Doa

nh th

u

IP72

: Chi

phí

dự

án

IP70

: Chấ

t lượ

ng dự

án

IP71

: Tiế

n độ

dự

án

IP76

: Thị

phầ

n

50

6. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

6.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU

Để giải quyết vấn đề nêu ra trong khung phân tích ở Chương 2 về đóng góp của

vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam. Quy trình nghiên cứu

được chia thành hai giai đoạn: Giai đoạn một, xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu

với các giả thuyết đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt

Nam; Giai đoạn hai, kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu đề xuất ở giai đoạn một

cho trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh. Quy trình thực hiện hai giai đoạn

nghiên cứu được trình bày cụ thể như sau:

Giai đoạn một: Xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu với các giả thuyết về

đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam, trong giai

đoạn này được thực hiện gồm hai bước.

Bước 1 là xây dựng các thang đo: Từ khung phân tích đã hình thành được các khái

niệm về biến nghiên cứu làm căn cứ để soạn thảo dàn bài thảo luận tay đôi dùng cho

nghiên cứu định tính lần thứ nhất nhằm xây dựng các thang đo sơ bộ. Sau đó là khảo sát

thử (khoảng 10 người) để hiệu chỉnh tính nhất quán về cách hiểu của đối tượng phỏng vấn

về thang đo, để từ đó hình thành bản câu hỏi dùng cho nghiên cứu định lượng sơ bộ (đánh

giá thang đo sơ bộ). Nghiên cứu định lượng sơ bộ được tiến hành trên 150 giám đốc (hoặc

là phó giám đốc) để đánh giá thang đo bằng công cụ hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha) và

phân tích nhân tố khám phá (EFA) nhằm sàng lọc thang đo sử dụng cho nghiên cứu giai

đoạn hai loại. .

Bước 2 là xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu: sau khi nghiên cứu sơ bộ

giúp hoàn chỉnh các khái niệm nghiên cứu, làm cơ sở cho thiết kế dàn bài thảo luận tay

đôi lần thứ hai nhằm khám phá mối quan hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động của doanh

nghiệp BĐS, để hình thành mô hình nghiên cứu với các giả thuyết đóng góp của vốn xã

hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam.

Giai đoạn hai: Kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp điển

hình. Giai đoạn hai được thực hiện với các bước sau:

Bước 3 là xác định đối tượng và phạm vi kiểm định thang đo và các giả thuyết

nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí Minh. Sau khi xác định được đối

tượng và phạm vi nghiên cứu sẽ tiến hành soạn thảo bản phỏng vấn thể hiện các nội dung

của các biến quan sát chính trong mô hình nghiên cứu và tổ chức huấn luyện nhóm điều

tra để thu thập và làm sạch dữ liệu.

51

Bước 4 là kiểm định thang đo bằng công cụ hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha) và

phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định (CFA) để đánh giá độ

thích hợp, tính đơn hướng, giá trị phân biệt, giá trị hội tụ. Sau khi kiểm định thang đo, mô

hình nghiên cứu sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với dữ liệu.

Bước 5 là kiểm định mô hình lý thuyết bằng công cụ mô hình cấu trúc tuyến tính

(SEM) nhằm rút ra kết luận về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh

nghiệp BĐS. Từ đó thảo luận các chính sách nhằm nâng cao kết quả các hoạt động của

doanh nghiệp thông qua sử dụng vốn xã hội cho ngành BĐS tại Việt Nam nói chung và tại

thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Đồng thời qua đó cũng đề xuất các chính sách vĩ mô

nhằm hạn chế các hình thức liên kết xã hội tích cực và hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát

triển vốn xã hội.

Quy trình thực hiện nghiên cứu được tổng kết ở Hình 3.1

52

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu của luận văn

Giai đoạn Các bước thực hiện nghiên cứu

Giai đoạn

một:

Xây dựng

thang đo và mô

hình nghiên

cứu.

Bước 1: Xây dựng các thang đo

Bước 2: Xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu

Giai đoạn hai:

Kiểm định

thang đo và mô

hình nghiên

cứu cho một

trường hợp

điển hình.

Bước 3: Xác định đối tượng và phạm vi nghiên cứu điển hình

Bước 4: Kiểm định thang đo và hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu

Bước 5: Kiểm định giả thuyết và mô hình nghiên cứu

Nguồn: Đề xuất của tác giả luận văn.

Ghi chú: n là ký hiệu cỡ mẫu.

Cơ sở lý thuyết về vốn xã hội và các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS

Khung phân tích

Nghiên cứu định tính lần thứ nhất Thang đo sơ bộ

Hoàn chỉnh thang đo và định hình các khái niệm nghiên cứu

Phỏng vấn thử (n=10) Hiệu chỉnh thang đo

Đánh giá sơ bộ thang đo (n=150)

Nghiên cứu định tính lần thứ hai (n=10) Mô hình nghiên cứu

Xác định đối tượng và phạm vi kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu

Thu thập dữ liệu

Kiểm định thang đo Hiệu chỉnh mô hình

Kiểm định mô hình nghiên cứu Kết luận và gợi ý chính sách

53

6.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

6.2.1. Phương pháp xây dựng thang đo

Các thang đo trong nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của

doanh nghiệp BĐS bao gồm thang đo vốn xã hội và các nhóm hoạt động của doanh

nghiệp. Các thang đo được xây dựng theo phương pháp như sau:

Từ lược khảo lý thuyết ở Chương 2 đã xác định được cấu trúc của vốn xã hội (bao

gồm chất lượng của mạng lưới quan hệ của lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh

nghiệp) và các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS (bao gồm hoạt động đầu vào, sản xuất

và đầu ra). Căn cứ vào đó để thiết kế dàn bài thảo luận tay đôi phục vụ cho nghiên cứu

định tính lần thứ nhất (xem phụ lục 1) với đối tượng và phương pháp chọn mẫu như sau:

(1) Mẫu được thực hiện trên các lãnh đạo doanh nghiệp thuộc các loại hình doanh nghiệp

nhà nước, doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài và ngoài nhà nước (xem danh sách chuyên

gia phụ lục 2); (2) Cỡ mẫu không giới hạn cho đến khi còn phát hiện các vấn đề mới.

Thông tin thu thập được mô tả, phân loại và kết nối các khái niệm để hình thành thang đo

theo cách thức sau:

Hình thành thang đo vốn xã hội: Các thông tin thu thập từ thảo luận tay đôi giúp

định hình cấu trúc của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh

nghiệp BĐS. Kết hợp các khái niệm trong cấu trúc được mô tả với các đặc trưng biểu hiện

chất lượng của mối quan hệ để hình thành các thang đo vốn xã hội của lãnh đạo, bên ngoài

và bên trong doanh nghiệp BĐS.

Hình thành thang đo các hoạt động của doanh nghiệp: Từ việc phân loại các

hoạt động của doanh nghiệp BĐS theo ba nhóm hoạt động đầu vào, sản xuất và đầu ra.

Kết hợp với sự ghi nhận về mong đợi của lãnh đạo doanh nghiệp BĐS trong các nhóm

hoạt động này để hình thành thang đo.

3.2.1 Phương pháp đánh giá sơ bộ thang đo

Các thang đo được xây dựng dựa trên liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính đã

đảm bảo giá trị nội dung, nhưng chưa khẳng định được độ tin cậy nên cần được đánh giá

sơ bộ trước khi thực hiện nghiên cứu chính thức. Việc đánh giá được thực hiện dựa trên

dữ liệu nghiên cứu 150 giám đốc doanh nghiệp BĐS được chọn theo phương pháp phân

tầng phi xác suất (phân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp) tại thành phố Hồ Chí Minh).

Mục tiêu của bước này là sàng lọc các biến nghiên cứu quan sát dùng để đo lường các

khái niệm nghiên cứu đã đề cập trong khung phân tích của luận văn. Các biến quan sát đạt

yêu cầu dùng để đưa vào bản câu hỏi sử dụng cho nghiên trường hợp điển hình. Mặt khác,

54

qua đánh giá sơ bộ cũng xác định lại cấu trúc của các khái niệm rõ ràng hơn, dùng làm

căn cứ để nghiên cứu định tính lần thứ hai, nhằm khám phá mối quan hệ giữa vốn xã hội

và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, từ đó hình thành các giả thuyết và mô hình

nghiên cứu.

Hai công cụ sử dụng trong nghiên cứu định lượng sơ bộ là hệ số tin cậy

(Cronbach’s alpha) và phân tích nhân tố khám phá (EFA). Hệ số Cronbach’s alpha được

sử dụng để loại các biến không phù hợp khi chúng có hệ số tương quan biến - tổng (Item –

total correlation) nhỏ hơn 0,35 và tiêu chuẩn chọn thang đo khi nó có hệ số tin cậy

(Cronbach’s alpha) lớn hơn 0,6 (Hair & các tác giả, 1998). Tuy nhiên, theo Nguyễn Đình

Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2008) thì nếu hệ số tin cậy Cronbach’s alpha >0,95 thì

cũng không tốt vì các biến đo lường hầu như là một.

Tiếp theo, phương pháp EFA được sử dụng để loại đi các biến quan sát có trọng số

tải (factor loading) nhỏ hơn 0,5. Phương sai trích hệ số sử dụng (princical components)

với phép quay vuông góc (varimax) và điểm dừng khi trích các yếu tố (eigenvalue) bằng

1. Thang đo được chấp nhận khi tổng phương sai trích bằng hoặc lớn hơn 50% và trọng số

nhân tố lớn nhất từ 0,5 trở lên (Gerbing & Anderson, 1988). Hệ số KMO nằm trong

khoảng 0,5≤KMO≤1 thì có thể xem phân tích nhân tố là thích hợp. Kiểm định Bartlett có

mức ý nghĩa nhỏ hơn 0,05 thì có thể xem các biến quan sát có tương quan với nhau trong

tổng thể (Gerbing & Anderson, 1988).

6.2.3 Phương pháp phát triển giả thuyết và mô hình nghiên cứu

Đánh giá sơ bộ thang đo đã định hình lại cấu trúc của các khái niệm nghiên cứu.

Tiếp theo là dựa vào cấu trúc thang đo để định nghĩa lại các khái niệm vốn xã hội và các

hoạt động của doanh nghiệp để khám phá giả thuyết nghiên cứu. Các giả thuyết nghiên

cứu được xây dựng bằng cách liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ hai với

công cụ thảo luận tay đôi, dàn bài thảo luận bao gồm các nội dung như sau:

(1) Giới thiệu về mục đích nghiên cứu.

(2) Định nghĩa các khái niệm vốn xã hội của lãnh đạo, bên trong, bên ngoài doanh

nghiệp; và khác khái niệm về hoạt động đầu vào, sản xuất và đầu ra của doanh nghiệp

BĐS. Phần này được xây dựng dựa trên kết quả của đánh giá sơ bộ thang đo.

(3) Thảo luận về mối liên hệ giữa các thành phần của vốn xã hội với từng nhóm

hoạt động của doanh nghiệp để hình thành mô hình nghiên cứu với các giả thuyết về đóng

góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp.

6.2.4. Phương pháp kiểm định thang đo cho nghiên cứu điển hình

55

Do các thang đo mới được xây dựng lần đầu nên hai phương pháp đánh giá thang

đo bằng hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha) và phân tích nhân tố khám phá (EFA) được thực

hiện lại một lần nữa giúp sàng lọc sơ bộ và nhận dạng cấu trúc thang đo (Hair và các tác

giả, 1998). Tuy nhiên, để có kết luận cuối cùng về giá trị của bộ thang đo cần sử dụng

phương pháp phân tích nhân tố khẳng định CFA (Hurley & các tác giả, 1998, trích trong

Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2008), vì CFA cho phép kiểm định cấu trúc

lý thuyết của các thang đo như mối quan hệ giữa một số khái niệm nghiên cứu với các

khái niệm khác mà không bị chệch do sai số đo lường (Steenkamp & Van Trijp, 1991,

trích trong Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2008). Các tiêu chí đánh giá

thang đo bằng công cụ CFA như sau:

Thứ nhất là tính đơn nguyên: Một thang đo đạt được tính đơn nguyên nếu mô

hình thang đo tương ứng đạt được độ thích hợp chung (phù hợp với dữ liệu). Mô hình

được gọi là tương thích khi phép kiểm định Chi-bình phương (χ2) có giá trị mức ý nghĩa

(p) lớn hơn 0,05 (Kline, 2010). Tuy nhiên vì Chi-bình phương có nhược điểm là phụ thuộc

vào kích thước mẫu. Do đó, có thể sử dụng đến các chỉ tiêu khác: nếu một mô hình có giá

trị CFI từ 0,9 đến 1, CMIN/df<2 (theo Kline (2010) thì giá trị CMIN/df vẫn có thể chấp

nhận ở mức nhỏ hơn 3) và RMSEA<0,8 thì mô hình được xem là thích hợp với dữ liệu

(Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2008).

Thứ hai là giá trị hội tụ: (1) hệ số hồi quy nhân tố (Factor loadings) có ý nghĩa

thống kê và có giá trị ≥ 0,5 (Hilderbrandt, 1987, trích trong Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn

Thị Mai Trang, 2008); (2) Mô hình thỏa mãn phù hợp với dữ liệu.

Thứ ba là giá trị phân biệt: (1) Tương quan giữa hai thành phần của một khái

niệm hay giữa hai khái niệm nhỏ hơn 1 và có ý nghĩa; (2) Mô hình thỏa mãn phù hợp với

dữ liệu;

Thứ tư là độ tin cậy tổng hợp (αc) và phương sai trích (ρvc):

Độ tin cậy tổng hợp (αc) và phương sai trích (ρvc) được tính theo công thức sau:

2

1

2 2

1 1

( )

( ) (1 )

p

ii

c p p

i ii i

λα

λ λ

=

= =

=+ −

∑

∑ ∑ và

2

1

2 2

1 1(1 )

p

ii

vc p p

i ii i

λρ

λ λ

=

= =

=+ −

∑

∑ ∑

Trong đó iλ là trọng số chuẩn hóa của biến quan sát thứ i, 1- iλ

2 là phương sai của

sai số đo lường biến quan sát thứ i và p là biến quan sát của thang đo (Nguyễn Đình Thọ

& Nguyễn Thị Mai Trang, 2009).

56

Theo Hair & các tác giả (1998) thang đo đảm bảo độ tin cậy khi độ tin cậy tổng

hợp phải lớn hơn 0,6 và phương sai trích phải lớn hơn 50%.

Việc kiểm định thang đo bằng công cụ CFA được tiến hành qua hai bước sau:

Bước 1: Phân tích CFA riêng cho từng thang đo để khẳng định tính đơn nguyên, độ

tin cậy tổng hợp, phương sai trích và giá trị hội tụ. Ngoài ra đối với các thang đo đa hướng

kiểm định thêm về giá trị phân biệt giữa các thành phần của thang đo.

Bước 2: Phân tích CFA chung cho tất cả các thang đo để kiểm định giá trị hội tụ và

giá trị phân biệt giữa các khái niệm nghiên cứu.

Sau khi kiểm định các thang đo bằng công cụ CFA, các biến quan sát không phù

hợp sẽ tiếp tục bị loại. Do vậy, mô hình nghiên cứu sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với

dữ liệu nghiên cứu trước khi thực hiện kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.

6.2.5. Phương pháp kiểm định giả thuyết và mô hình nghiên cứu cho trường hợp

điển hình

Phương pháp phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) được sử dụng để kiểm

định mô hình lý thuyết. Mô hình SEM ngoài việc có ưu điểm hơn so với các phương pháp

truyền thống như hồi quy đa biến do tính được sai số đo lường, còn cho phép kết hợp các

khái niệm tiềm ẩn với đo lường của chúng và có thể xem xét các đo lường độc lập hay kết

hợp chung với mô hình lý thuyết cùng một lúc (Hulland & các tác giả, 1996, trích trong

Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2008). Phương pháp hợp lý tối đa

(Maximum Likelihood) được sử dụng để ước lượng các tham số trong mô hình nghiên

cứu nếu dữ liệu có phân phối chuẩn.

Mô hình SEM trước hết được sử dụng để đánh giá sự thích hợp của mô hình tương

tự như CFA (mô hình được xem là thích hợp với dữ liệu khi các chỉ tiêu CFI từ 0,9 đến 1,

CMIN/df<2 và RMSEA<0,8). Kế đến là kiểm định các giả thuyết trong mô hình nghiên

cứu bằng các tham số giá trị ước lượng, giá trị tới hạn và mức ý nghĩa của giá trị ước

lượng (p).

6.3 THIẾT KẾ MẪU NGHIÊN CỨU

6.3.1. Thiết kế mẫu cho xây dựng thang đo sơ bộ

Việc xây dựng mô hình lý thuyết được thực hiện bằng phương pháp liên hệ lý

thuyết và nghiên cứu định tính với công cụ thảo luận tay đôi chủ yếu với các giám đốc

doanh nghiệp BĐS Việt Nam. Do vậy, phương pháp chọn mẫu theo mục tiêu (purposeful

sampling) được sử dụng trong giai đoạn này (Nguyễn Đình Thọ, 2010). Trước hết là tham

gia vào các hội thảo do hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh và Việt Nam tổ chức tại

57

thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội để nắm bắt thông tin tổng quan về thị trường BĐS Việt

Nam. Tiếp theo là tiếp cận với các giám đốc doanh nghiệp BĐS có khả năng cung cấp

thông tin sâu với kỹ thuật thảo luận tay đôi (phỏng vấn sâu – indepth interviews) nhằm thu

thập thông tin phục vụ cho quá trình xây dựng thang đo vốn xã hội và các hoạt động của

doanh nghiệp BĐS. Cỡ mẫu không giới hạn cho đến khi không còn phát hiện thêm vấn đề

mới.

6.3.2 Thiết kế mẫu cho đánh giá sơ bộ thang đo

Sau khi thang đo sơ bộ được hình thành, nghiên cứu định lượng được thực hiện đối

với các doanh nghiệp BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh để đánh giá sơ bộ thang đo nhằm

xác định thang đo chính thức cho nghiên cứu giai đoạn hai. Phương pháp lấy mẫu phân

tầng phi xác suất (phân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp) được thực hiện với cỡ mẫu là

150 quan sát. Đối tượng trả lời phỏng vấn là giám đốc hoặc phó giám đốc doanh nghiệp

BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh.

6.3.3 Thiết kế mẫu cho xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu

Sau khi đánh giá sơ bộ thang đo để hình thành thang đo chính thức và định hình rõ

ràng về cấu trúc của các khái niệm nghiên cứu. Nghiên cứu định tính lần thứ hai được

thực hiện bằng phương pháp thảo luận tay đôi nhằm xây dựng mô hình lý thuyết. Dàn bài

thảo luận tay đôi lần thứ hai được soạn thảo dựa trên kết quả nghiên cứu sơ bộ với những

câu hỏi về mối liên hệ giữa vốn xã xã hội với các hoạt động của doanh nghiêp BĐS.

Phương pháp chọn mẫu theo mục tiêu (purposeful sampling) được sử dụng trong giai

đoạn này (Nguyễn Đình Thọ, 2010). Đối tượng phỏng vấn là giám đốc các doanh nghiệp

BĐS, và cỡ mẫu không giới hạn cho đến khi không còn phát hiện thêm vấn đề mới về mối

liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam.

6.3.4 Phương pháp thiết kế mẫu cho kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho

nghiên cứu điển hình

Sau khi đã hình thành được thang đo chính thức và các giả thuyết cho mô hình

nghiên cứu, rất cần kiểm định các giả thuyết này trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên, điều

này không thể thực hiện bởi vì hạn chế về thời gian và kinh phí. Do vậy, mô hình nghiên

cứu được kiểm định trên mẫu được chọn theo phương pháp phân tầng phi xác suất (phân

theo loại hình sở hữu doanh nghiệp), đối tượng khảo sát là giám đốc hoặc phó giám đốc

của các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. Việc chọn mẫu này nhằm mục

đích là kiểm định mô hình cho trường hợp điển hình, không nhằm mục đích kiểm định đại

diện cho cả ngành BĐS Việt Nam.

58

Trong giai đoạn kiểm định mô hình lý thuyết, phương pháp phân tích dữ liệu chính

được sử dụng là mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM). Các nhà nghiên cứu trong lĩnh vực

này đều đồng ý là phương pháp này đòi hỏi phải có kích thước mẫu lớn vì nó dựa trên lý

thuyết phân phối mẫu lớn (Raykov & Widama, 1995, trích trong Nguyễn Đình Thọ &

Nguyễn Thị Mai Trang, 2008). Kích thước mẫu phụ thuộc vào phương pháp ước lượng,

có nhiều nhà nghiên cứu cho rằng nếu sử dụng phương pháp hợp lý tối đa (Maximun

Likelihood) thì kích thước mẫu tối thiểu phải 100 đến 150 (Hair & các tác giả, 1998).

Theo kinh nghiệm, kích thước mẫu 300 là tốt, 500 là rất tốt, và 1.000 là tuyệt vời (Comrey

& Lee, 1992; Tabachnick & Fidell, 2001 (trích trong Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị

Mai Trang, 2008)). Theo Bollen (1998), kích thước mẫu tối thiểu là 5 mẫu cho một tham

số cần ước lượng, trong luận văn này sẽ vận dụng nguyên lý này để xác định kích thước

mẫu cho kiểm định mô hình lý thuyết. Trong trường hợp không đủ bậc tự do để phân tích

cho từng biến quan sát riêng lẻ trong mô hình thì sẽ gộp các biến quan sát cùng đo lường

một thành phần bằng phép tính trung bình. Việc xác định kích thước mẫu cụ thể sẽ được

thực hiện sau khi xây dựng được mô hình lý thuyết và thang đo chính thức.

6.3. TÓM TẮT PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Quy trình thực hiện nghiên cứu gồm hai giai đoạn là (1) xây dựng thang đo và mô

hình lý thuyết; (2) kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho nghiên cứu điển hình.

Các phương pháp được sử dụng cho giai đoạn xây dựng thang đo là nghiên cứu

định tính lần thứ nhất với công cụ thu thập thông tin là thảo luận tay đôi và xử lý bằng

phương pháp mô tả, phân loại và kết nối để hình thành thang đo sơ bộ. Thang đo được

hình thành từ nghiên cứu định tính được đánh giá sơ bộ bằng công cụ Cronbach’s alpha và

EFA với cỡ mẫu 150 quan sát để hình thành thang đo chính thức và xác định lại cấu trúc

của các thang đo thành phần. Sau đó, thực hiện nghiên cứu định tính lần thứ hai để hình

thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu.

Trong giai đoạn kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp điển

hình tại thành phố Hồ Chí Minh với các công cụ được sử dụng là CFA dùng để đánh giá

thang đo và hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu cho phù hợp với bộ dữ liệu; phương pháp

phân tích SEM được sử dụng để kiểm định mô hình nghiên cứu. Tóm tắt quy trình,

phương pháp và chọn mẫu được sử dụng cho nghiên cứu ở Bảng 3.1.

Bảng 3.1: Tóm tắt phương pháp nghiên cứu

Giai đoạn Các bước trong giai đoạn

Phương pháp nghiên cứu

59

Giai đoạn một: Xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu.

Bước 1: Xây dựng thang đo

Thảo luận tay đôi lần thứ nhất: Đối tượng là Giám đốc doanh nghiệp BĐS, dàn bài thảo luận lần thứ nhất, kỹ thuật mô tả, phân loại và kết nối để hình thành thang đo sơ bộ. Đánh giá thang đo sơ bộ với cỡ mẫu 150 giám đốc doanh nghiệp BĐS: - Cronbach’s alpha: Loại bỏ biến nghiên cứu có hệ số

tương quan biến – tổng nhỏ (<0,35); Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha (>0,6).

- EFA: Kiểm tra nhân tố và phương sai trích được (>0,50); Loại các biến có trọng số EFA nhỏ (<0,60); hệ số 0,5≤KMO≤1; mức ý nghĩa của kiểm định Barlette <0,05

Bước 2: Xây dựng giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu

Thảo luận tay đôi lần thứ hai: Đối tượng là Giám đốc doanh nghiệp BĐS, dàn bài thảo luận lần thứ hai, kỹ thuật mô tả, phân loại và kết nối để hình thành mô hình nghiên cứu.

Giai đoạn hai: Kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp điển hình tại doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh.

Bước 3: Xác định đối tượng và phạm vi kiểm định

Đối tượng khảo sát là Giám đốc hoặc Phó giám đốc doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. Chọn mẫu theo phương pháp phân tầng phi xác suất; Cỡ mẫu phân bổ theo các loại hình sở hữu doanh nghiệp.

Bước 4: Kiểm định thang đo

- Cronbach’s alpha; EFA với tiêu chí lựa chọn như bước 1 của giai đoạn một. -CFA: Kiểm tra tính thích hợp của mô hình; loại các biến có trọng số CFA nhỏ (<0,5); Kiểm tra tính đơn nguyên, giá trị hội tụ và phân biệt.

Bước 5: Kiểm định giả thuyết nghiên cứu và mô hình

SEM: Đánh giá độ thích hợp (0,9<CFI; CMIN/df<2 và RMSEA<0,8).

Nguồn: Tổng kết của tác giả luận văn.

7. BỐ CỤC LUẬN VĂN

Kết cấu của luận văn được trình bày trong sáu chương. Nội dung của từng chương

như sau:

Chương 1, giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu bao gồm: vấn đề nghiên cứu

(bối cảnh thực tiễn và lý thuyết) để nhận dạng cơ hội nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu,

phạm vi và phương pháp nghiên cứu, và dự kiến những đóng góp về mặt khoa học và thực

tiễn của luận văn.

Chương 2, trình bày cơ sở lý thuyết và khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã

hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Trước hết là lược khảo các lý thuyết để xây

dựng định nghĩa vốn xã hội sử dụng cho luận văn. Kế đến là lược khảo các lý thuyết về

các hoạt động trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp nhằm xác định cấu trúc của

60

vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Từ đó chỉ ra khe hổng nghiên cứu và

khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS.

Chương 3, trình bày quy trình và phương pháp thực hiện nghiên cứu. Chương này

sẽ nêu ra quy trình thực nghiên cứu gồm hai giai đoạn: Giai đoạn một là xây dựng thang

đo và mô hình nghiên cứu; Giai đoạn 2 là kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu cho

trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh. Giai đoạn thứ nhất là từ nghiên cứu định

tính lần thứ nhất để xây dựng thang đo sơ bộ, kế đến là đánh giá sơ bộ thang đo để hình

thành thang đo chính thức, nghiên cứu định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết

và mô hình nghiên cứu. Giai đoạn thứ hai là trình bày các công cụ sử dụng cho nghiên cứu

định lượng nhằm kiểm định thang đo như hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha), phân tích nhân

tố khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định (CFA); kiểm định các giả thuyết nghiên

cứu bằng mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM). Bên cạnh đó, chương này cũng trình bày các

phương pháp chọn mẫu, tiêu chuẩn xác định cỡ mẫu trong từng giai đoạn nghiên cứu.

Chương 4, xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp ngành BĐS

Việt Nam. Trước hết là xây dựng thang đo bằng phương pháp liện hệ lý thuyết và kết hợp

với nghiên cứu định tính lần thứ nhất. Các thang đo được đánh giá sơ bộ bằng nghiên cứu

định lượng với công cụ sử dụng là Cronbach’s alpha và EFA trên 150 quan sát. Sau cùng

là nghiên cứu định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu.

Chương 5, trình bày kết quả kiểm định thang đo và các giả thuyết nghiên cứu đã

xây dựng ở chương 4 cho trường hợp điển hình là các doanh nghiệp BĐS tại thành phố

Hồ Chí Minh. Chương này xác định đối tượng và cỡ mẫu dùng để kiểm định thang đo.

Kết quả kiểm định thang đo bằng các công cụ Cronbach’s alpha, EFA, CFA để đánh mức

độ phù hợp của mô hình với dữ liệu, tính đơn nguyên, giá trị phân biệt, độ tin cậy tổng

hợp và phương sai trích. Sau đó là kiểm định các giả thuyết nghiên cứu và phân tích đóng

góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp bằng phương pháp mô hình cấu

trúc tuyến tính (SEM). Qua đó đánh giá mức độ phù hợp của mô hình lý thuyết được xây

dựng và xác định được các căn cứ để gợi ý những chính sách ở chương 6.

Chương 6, tóm tắt kết quả nghiên cứu về đóng góp của vốn xã hội vào các doanh

nghiệp BĐS. Qua đó gợi ý một số chính sách nhằm góp phần giúp doanh nghiệp nâng cao

kết quả các hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội của doanh nghiệp; đồng thời gợi ý

các chính sách vĩ mô nhằm hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát triển các hình thức liên kết xã

hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực trong thị trường BĐS. Cuối

61

cùng là trình bày những đóng góp về mặt khoa học và thực tiễn, cũng như những hạn chế

của luận văn và định hướng nghiên cứu tiếp theo.

Phần cuối cùng của luận văn là danh mục các công trình của tác giả có liên quan

đến luận văn, danh mục các tài liệu tham khảo và các phụ lục.

DỰ KIẾN CÁC ĐỀ MỤC LUẬN VĂN

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU

1.1. BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU

1.1.1. Bối cảnh thực tiễn

1.1.2. Bối cảnh lý thuyết

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

1.4. PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

1.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1.6. Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU

1.6.1 Ý nghĩa khoa học

1.6.2 Ý nghĩa thực tiễn

1.7. BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH VỀ MỐI LIÊN

HỆ GIỮA VỐN XÃ HỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP

BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XÃ HỘI

2.1.1 Qúa trình hình thành khái niệm vốn xã hội

2.1.2 Tổng kết các đặc trưng của khái niệm vốn xã hội

2.1.3 Vốn xã hội trong các lý thuyết kinh tế học

2.2 CÁC CHỦ THỂ TRONG MẠNG LƯỚI KINH DOANH VÀ CÁC

HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP

2.2.1 Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp

2.2.2 Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài

2.2.3 Các chủ thể của mạng lưới bên trong doanh nghiệp

2.3 CẤU TRÚC VỐN XÃ HỘI CỦA DOANH NGHIỆP

2.3.1 Vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp

2.3.2 Vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp

62

2.3.3 Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp

2.4 CÁC ĐẶC TRƯNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

2.4.1 Lịch sử hình thành ngành bất động sản

2.4.2 Các đặc trưng của quá trình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản

2.5 KHUNG PHÂN TÍCH CỦA NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU

3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.2.1 Phương pháp xây dựng thang đo

3.2.2 Phương pháp đánh giá sơ bộ thang đo

3.2.3 Phương pháp phát triển giả thuyết và mô hình nghiên cứu

3.2.4 Phương pháp kiểm định thang đo

3.2.5 Phương pháp kiểm định giả thuyết và mô hình nghiên cứu cho trường hợp

điển hình

3.3 THIẾT KẾ MẪU NGHIÊN CỨU

3.3.1 Thiết kế mẫu cho xây dựng thang đo sơ bộ

3.3.2 Thiết kế mẫu cho đánh giá sơ bộ thang đo

3.3.3 Thiết kế mẫu cho xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu

3.3.4 Phương pháp thiết kế mẫu để kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho

nghiên cứu điển hình

3.4 TÓM TẮT PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 4: XÂY DỰNG THANG ĐO VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

ĐÓNG GÓP CỦA VỐN XÃ HỘI VÀO CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH

NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

4.1 PHÁT TRIỂN THANG ĐO VỐN XÃ HỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA

DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

4.1.1 Phát triển thang đo vốn xã hội

4.1.2 Phát triển thang đo các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản

4.2 ĐÁNH GIÁ SƠ BỘ THANG ĐO

4.2.1 Hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha)

4.2.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA)

63

4.3 XÂY DỰNG CÁC GIẢ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

4.3.1 Giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh

nghiệp

4.3.2 Giả thuyết về mối liên hệ giữa các hoạt động của doanh nghiệp

CHƯƠNG 5: KIỂM ĐỊNH THANG ĐO VÀ MÔ HÌNH LÝ THUYẾT CHO

NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH: DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở THÀNH

PHỐ HỒ CHÍ MINH

5.1 ĐẶC ĐIỂM MẪU NGHIÊN CỨU

5.1.1 Đặc điểm chung của mẫu nghiên cứu

5.1.2 Đặc điểm của loại hình sở hữu theo thời gian hoạt động và quy mô doanh

nghiệp

5.2 KIỂM ĐỊNH THANG ĐO BẰNG HỆ SỐ TIN CẬY VÀ PHÂN TÍCH

NHÂN TỐ KHÁM PHÁ

5.3 KIỂM ĐỊNH THANG ĐO PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHẲNG ĐỊNH

5.3.1 Kiểm định thang đo bậc ba của khái niệm vốn xã hội

5.3.2 Kiểm định thang đo bậc hai của khái niệm vốn xã hội

5.3.3 Phân tích nhân tố khẳng định chung cho các thang đo vốn xã hội, hoạt

động đầu vào, hoạt động sản xuất và hoạt động đầu ra

5.4 KIỂM ĐỊNH ĐỘ TIN CẬY TỔNG HỢP VÀ PHƯƠNG SAI TRÍCH

5.5 MÔ TẢ ĐẶC TRƯNG CỦA CÁC NHÂN TỐ VÀ HIỆU CHỈNH MÔ

HÌNH NGHIÊN CỨU

5.5.1 Mô tả đặc trưng của vốn xã hội

5.5.2 Mô tả đặc trưng các nhóm hoạt động của doanh nghiệp

5.5.3 Hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu

5.6 KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

5.6.1 Ước lượng mô hình nghiên cứu

5.6.2 Kiểm định các giả thuyết

5.6.3 Phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp

5.6.4 Mối liên hệ giữa các hoạt động của doanh nghiệp

5.7 HIỆU ỨNG TÍCH CỰC VÀ TIÊU CỰC CỦA VỐN XÃ HỘI ĐỐI VỚI

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

5.7.1 Hiệu ứng tích cực của vốn xã hội đối với thị trường bất động sản

64

5.7.2 Hiệu ứng tiêu cực của vốn xã hội đối với thị trường bất động sản

CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH

6.1 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

6.1.1 Kết quả xây dựng và kiểm định thang đo vốn xã hội của doanh nghiệp bất

động sản

6.1.2 Kết quả xây dựng và kiểm định thang đo các hoạt động của doanh nghiệp

bất động sản

6.1.3 Kết quả ước lượng và kiểm định mô hình nghiên cứu

6.1.4 Vốn xã hội tạo hiệu ứng tích cực và tiêu cực cho thị trường bất động sản

6.2 MỘT SỐ GỢI Ý CHÍNH SÁCH TỪ NGHIÊN CỨU

6.2.1 Gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp bất động sản đánh giá kết quả hoạt

động

6.2.2 Gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp bất động sản nâng cao kết quả các

hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội

6.2.3 Gợi ý chính sách vĩ mô hỗ trợ doanh nghiệp phát triển vốn xã hội tạo hiệu

ứng tích cực, đồng thời hạn chế các hình thức liên kết xã hội tạo hiệu ứng

tiêu cực trên thị trường bất động sản

6.3 NHỮNG ĐÓNG GÓP CHÍNH CỦA LUẬN VĂN

6.3.1 Đóng góp về mặt khoa học

6.3.2 Đóng góp về mặt thực tiễn

6.4 HẠN CHẾ CỦA LUẬN Á VÀ GỢI Ý NGHIÊN CỨU TIẾP THEO

6.4.1 Hạn chế của luận văn

6.4.2 Gợi ý hướng nghiên cứu tiếp theo

KẾT LUẬN

8. Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU

8.1 Ý nghĩa khoa học

Nhiều nhà nghiên cứu đã hoài nghi việc sử dụng khái niệm vốn xã hội trong các

nghiên cứu kinh tế và quản trị bởi tính khó đo lường của nó. Đã có nhiều nghiên cứu nỗ

lực trong việc đo lường vốn xã hội trên từng khía cạnh riêng lẻ như mạng lưới của lãnh

đạo doanh nghiệp hoặc bên ngoài hoặc bên trong doanh nghiệp nên các thang đo vốn xã

hội của doanh nghiệp bị khiếm khuyết. Hơn nữa, các nghiên cứu trước đây được thực hiện

65

không phải thuộc ngành BĐS nên vẫn chưa chỉ ra được đóng góp của vốn xã hội vào các

hoạt động doanh nghiệp BĐS. Do vậy, nếu mục tiêu nghiên cứu của luận văn hoàn thành

dự kiến sẽ có những đóng góp như sau:

Thứ nhất, các nghiên cứu trước đây chỉ đề cập đến từng khía cạnh riêng lẻ về vốn

xã hội của doanh nghiệp nên việc nhận diện chúng còn khiếm khuyết. Với mục tiêu

nghiên cứu của luận văn là xây dựng thang đo vốn xã hội dựa trên nền tảng lý thuyết, kết

hợp với nghiên cứu định tính tại Việt Nam và nghiên cứu điển hình tại thành phố Hồ Chí

Minh, sẽ kỳ vọng đóng góp về mặt khoa học là xây dựng được thang đo vốn xã hội đầy đủ

hơn các nghiên cứu trước đó, đảm bảo giá trị nội dung và độ tin cậy để có thể kế thừa cho

các nghiên cứu tiếp theo có liên quan.

Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận văn là khám phá và đo lường các nhóm

hoạt động của doanh nghiệp BĐS dựa trên lý thuyết, kết hợp với nghiên cứu định tính tại

Việt Nam và kiểm định điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng xây dựng được

các thang đo hoạt động của doanh nghiệp BĐS đảm bảo giá trị nội dung và độ tin cậy để

khẳng định giá trị kế thừa cho các nghiên cứu có liên quan tại Việt Nam.

Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận văn là xây dựng mô hình lý thuyết về

đóng góp của vốn xã hội vào các doanh nghiệp BĐS Việt Nam và kiểm định cho trường

hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng chỉ ra những đóng góp trực tiếp,

gián tiếp của vốn xã hội vào các nhóm hoạt động của doanh nghiệp là bằng chứng khoa

học để khẳng định vốn xã hội là một trong những nguồn lực cần được bổ sung trong công

tác hoạch định và thực hiện chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp BĐS, cũng như

trong công tác hoạch định chính sách vĩ mô điều tiết thị trường BĐS. Hơn nữa, kết quả

nghiên cứu này sẽ góp phần kích thích những nghiên cứu tiếp theo về mối liên hệ giữa

vốn xã hội và các hoạt động trong quá trình kinh doanh không chỉ ở ngành BĐS mà còn

đối với các ngành kinh tế khác.

8.2. Ý nghĩa thực tiễn

Nếu đạt được các mục tiêu nghiên cứu và trả lời được câu hỏi nghiên cứu nên trên,

luận văn kỳ vọng có những đóng góp về mặt thực tiễn cho các doanh nghiệp BĐS và các

cơ quan quản lý nhà nước đối với ngành BĐS của Việt Nam nói chung, thành phố Hồ Chí

Minh nói riêng như sau:

Thứ nhất, với mục tiêu nghiên cứu của luận văn là xây dựng và kiểm định thang đo

vốn xã hội, sẽ dùng làm căn cứ để gợi ý các mục tiêu và tiêu chí đo lường vốn xã hội với

ba khía cạnh là chất lượng mạng lưới bên trong, bên ngoài và của lãnh đạo doanh nghiệp.

66

Qua đó, giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng được khuôn khổ tạo lập, duy trì và sử dụng

vốn xã hội trong doanh nghiệp BĐS. Từ đó, doanh nghiệp có thể hoạch định các chương

trình phát triển và sử dụng vốn xã hội để nâng cao kết quả các hoạt động.

Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận văn là xây dựng được các thang đo cho

các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS, đồng thời chỉ ra chỉ ra được mối liên hệ giữa

các hoạt động, sẽ là cơ sở để gợi ý các chỉ tiêu đo lường kết quả hoạt động đầu vào, sản

xuất và đầu ra cho doanh nghiệp BĐS. Đóng góp này sẽ giúp doanh nghiệp BĐS đánh giá

được kết quả của hoạt động trong doanh nghiệp của họ được hoàn thiện hơn.

Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận văn là xác định cấu trúc của vốn xã hội

và khẳng định sự đóng góp của chúng vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, kỳ vọng

chỉ ra được tác động tiêu cực và tích cực của các hình thức liên kết xã hội của doanh

nghiệp ngành BĐS của Việt Nam. Đó là luận cứ khoa học giúp cho các cơ quan lập pháp,

quản lý nhà nước cấp trung ương và địa phương liên quan đến thị trường BĐS nhận diện

sự vận động của nguồn lực vốn xã hội trên thị trường. Để từ đó kịp thời có những chính

sách phát huy các hình thức liên kết vốn xã hội tích cực, đồng thời hạn chế các hình thức

liên kết vốn xã hội tiêu cực trong thị trường BĐS quốc gia.

Cuối cùng là kết quả nghiên cứu của luận văn sẽ phục vụ cho các hiệp hội BĐS

Việt Nam, hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh nhận diện được sự quan tâm của các

thành viên khi tham gia hiệp hội, để ban chấp hành các hiệp hội tạo ra được các giá trị từ

mạng lưới liên kết phục vụ lợi ích của các thành viên tham gia.

9. KẾ HOẠCH NGHIÊN CỨU TT NỘI DUNG THỜI GIAN GHI CHÚ

1 Viết đề cương

2 Phỏng vấn sâu xây dựng thang đo

3 Khảo sát định lượng để kiểm định thang đo

4 Phỏng vấn sâu để xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu

5 Khảo sát định lượng để kiểm định giả thuyết nghiên cứu

7 Viết báo cáo nghiên cứu

8 Bảo vệ luận văn

67

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ

Tiếng việt: Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền (2011), “Đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt

động của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam: Kiểm định cho trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh”, Kỹ yếu hội thảo khoa học Ổn định Kinh tế Vĩ mô và Phát triển Kinh tế, tháng 10 năm 2011, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, trang 412-432.

Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền (2011), “Tái cấu trúc khu vực kinh tế nhà nước: tiếp cận khả năng điều tiết vĩ mô và tác động hỗ trợ”, Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 252, trang 22-30.

Huỳnh Thanh Điền (2011), “Ảnh hưởng vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp đến việc tiếp cận quỹ đất phát triển dự án bất động sản”, Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 251, trang 29-36.

Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền (2011), “Áp lực cạnh tranh đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ trong bối cảnh hội nhập và lạm phát: Phân tích tình huống ngành bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 246, trang 2-9.

Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền (2011), “Phát triển khu vực kinh tế tư nhân: tiếp cận các giải pháp giảm thiểu tác động lấn át và nâng cao tác động hỗ trợ”, Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 245, trang 2-7.

Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền (2011), “Vốn xã hội và sự năng động trong phát triển kinh tế địa phương tại Việt Nam”. Trong sách Những vấn đề kinh tế xã hội trong cương lĩnh (Bổ sung và phát triển năm 2011), chủ biên Trương Giang Long và Trần Hòang Ngân. Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, năm 2011, trang 207 – 223.

Huỳnh Thanh Điền (2008), “Đóng góp của Vốn xã hội vào sự cải tiến doanh nghiệp”, Tạp chí phát triển Kinh tế, số 214, trang 48-53.

Tiếng Anh: Nguyen Trong Hoai & Huynh Thanh Dien (2010), “Framework for Analyzing Social

Capital in Vietnamese Companies: An Overview of Literature and Empirical Researches”, The Economic Development Review, No. 191, pp. 14-19.

68

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng việt:

Vũ Đình Ánh (2010), Nhận dạng nguồn vốn “nóng” cho thị trường bất động sản, trình

bày tại Hội thảo do Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tổ chức ngày

14/5/2010.

Bộ Xây Dựng (2011), “Chiến lược phát triển nhà ở Việt Nam”, Báo cáo tại Hội thảo do

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tổ chức ngày 11/3/2011.

Trần Kim Chung (2010), Lựa chọn kênh huy động vốn nào cho doanh nghiệp bất động

sản, trình bày tại hội thảo “những giải pháp về vốn cho thị trường bất động sản

năm 2010”, do hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tổ chức ngày

14/05/2010.

Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền (2011), “Áp lực cạnh tranh đối với doanh

nghiệp vừa và nhỏ trong bối cảnh hội nhập và lạm phát: Phân tích tình huống

ngành bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 246, trang 2-9.

Đào Anh Kiệt (2010), Thị trường Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh: Cơ hội và Thách

thức, trình bày tại Hội thảo do Hiệp hội Bất động sản tổ chức ngày 12/05/2010,

thành phố Hồ Chí Minh.

Porter & Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2010), “Báo cáo đánh giá năng

lực cạnh tranh của quốc gia của Việt Nam”, Viện Kinh tế Quản lý Trung ương, Hà

Nội.

Nguyễn Đình Thọ (2010), Phương pháp nghiên cứu định tính, Bài giảng số 3, môn

phương pháp nghiên cứu khoa học, lớp nghiên cứu sinh khóa 2009, trường ĐH

Kinh tế TP.HCM.

Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang (2009), Nghiên cứu khoa học quản trị kinh

doanh, NXB Thống kê, thành phố Hồ Chí Minh.

Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang (2008), Nghiên cứu Khoa học Marketing:

Ứng dụng Mô hình Cấu trúc Tuyến tính SEM, NXB ĐH Quốc gia TPHCM, thành

phồ Hồ Chí Minh

Thornburn (2006), “An toàn tài sản và đảm bảo tăng trưởng kinh tế”, trình bày tại hội thảo

do Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tổ chức, ngày 25/09/2006.

Townsend (2011), “Dự báo táo bạo”, Hội thảo Dự báo táo bạo 2011 tại Hà Nội vào ngày

12/01/2011.

69

Tổng cục Thống kê (2010a), “Doanh nghiệp Việt Nam 9 năm đầu của thế kỷ 21”, NXB

Thống Kê, Hà Nội.

Tổng cục Thống kê (2010b), “Niên giám thống kê Việt Nam năm 2009”, Nhà xuất bản

Thống kê.

70

Tiếng Anh:

ABS (2004), Measuring Social Capital: An Australian Framework and Indicators

http://www.ausstats.abs.gov.au/Ausstats/free.nsf/Lookup/13C0688F6B98DD45CA

256E360077D526/$File/13780_2004.pdf (truy cập ngày 10/5/2009).

Acquaah M. (2007), “Business Strategy and Competitive Advantage in Family

Businesses in Ghana: The Role of Social Networking Relationships”. A

Presentation at “Entrepreneurship in Africa” conference, Syracuse, NY, April 1-2,

2010.

Barney J. B. (1991), “Firm resources and sustained competitive advantage”. Journal of

Management, 17(1), 99-120.

Bueno E., Salmador M.P., Rodríguez O. (2004), "The role of social capital in today's

economy: Empirical evidence and proposal of a new model of intellectual capital",

Journal of Intellectual Capital, Vol. 5 Iss: 4, pp.556 – 574.

Bollen K.A. (1989), Structural Equation with Latent Variables, New York: John Wiley &

Sons.

Bourdieu P. (1986). The Form of Capital, in Richardson, J. E. (ed.) Handbook of Theory

of Research for the Sociology of Education, 241-258, New York:Greenwood.

Brookes N.J., Morton S.C., Dainty, A.R.J. & Burns, N.D. (2006). “Social processes,

patterns and practices and project knowledge management: A theoretical

framework and an empirical investigation”. International Journal of Project

Management, Volume 24, Issue 6, August 2006, Pages 474-482

Carey S., Lawson B. (2011), "Governance and social capital formation in buyer-supplier

relationships", Journal of Manufacturing Technology Management, Vol. 22 Iss: 2,

pp.152 - 170

Cheng C.N., Tzeng L.C., Ou W-M., & TiChang K. (2006), “The Relationship among

Social Capital, Entrepreneurial Orientation, Organizational Resources and

Entrepreneurial Performance for New Ventures”

http://bai2006.atisr.org/CD/Papers/2006bai6030.doc (truy cập ngày 03/03/2010).

Chou Y.K. (2003), “Modelling the Impact of Network Social Capital on Business and

Technological Innovations”

http://www.economics.unimelb.edu.au/SITE/research/workingpapers/wp03/890.pd

f (truy cập ngày 20/01/2009).

Cialdini R. B., Wosinska W., Barrett D. W., Butner J., & Gornik-Durose, M. (2001), “The

differential impact of two social influence principles on individualists and

71

collectivists in Poland and the United States”. Website

http://mba.tuck.dartmouth.edu/pages/faculty/petia.petrova/Petrova%20Web%20site

%20material/Personality%20and%20Individual%20Differences%20-%20Final.pdf

Cohen S.S. & Fields G. (1999), “Social capital and capital gains in Silicon Valley”,

California Management Review, 41 (2): 108-130.

Coleman J. (1988), “Social capital in the creation of human capital”, American Journal of

Sociology, 94: s95-s120.

Coleman J. (1990), Foundations of Social Theory, Cambridge: Harvard University Press.

Daut S. (2006), “Social capital Macedonia and its impact on the economic growth”,

Center for Economic Analyses (CEA), http://www.cea.org.mk/

Documents/LGU_Project/Third_USAID_report_social_capita.pdf (truy cập ngày

12/21/2009).

De Soto H. (2000), The Mystery of Capital: Why Capitalism Triumphs in the West and

Fails Everywhere Else, Bantam Press – Black Swan edition, London.

Emmerik H.V., Jawahar I.M, Schreurs B & Cuyper N. D, (2011), "Social capital, team

efficacy and team potency: The mediating role of team learning behaviors", Career

Development International, Vol. 16 Iss: 1, pp.82 – 99.

Fernández O.M. (2011), The moderating role of trust in contractual choice, British Food

Journal, Vol. 113 Iss: 3, pp.374 – 390.

Fukuyama F. (1995), Trust: The Social Virtues and the Creation of Prosperity, London:

Penguin Books.

Fukuyama F. (1997), The End of Order, London: Centre for Post-collectivist Studies.

Gerbing W.D. & Anderson J.C. (1988), “An update paradigm for scale development

incorporating unidimensionality and its assessment”, Journal of Marketing

Research, 25(2): 186-192

Goyal. A. & Akhilesh K.B. (2007), "Interplay among innovativeness, cognitive

intelligence, emotional intelligence and social capital of work teams", Team

Performance Management, Vol. 13 Iss: 7/8, pp.206 – 226

Glosiene A. (2006), Social Capital and Information Technology, Journal of

Documentation, Vol. 62 Iss: 5, pp.640 - 642

Grant R. (2002), Contemporary Strategy Analysis: Conepts, Techniques Applications,

Oxford, Backwell.

Hammervoll T. (2011), "Honeymoons in Supply Chain Relationships: the effects of

financial capital, social capital and psychological commitment", International

72

Journal of Logistics Management, The, Vol. 22 Iss: 2

Hans W. & Bolton, R. (2003), ‘Local Social Capital and Entrepreneurship’. Small

Business Economics, Vol. 21.

Hair, Anderson, Tatham & Black (1998). Multivariate Data Analysis, Prentical-Hall

International, Inc.

Harper R. & Kelly M. (2003), “Measuring Social Capital in the United Kingdom”.

www.statistics.gov.uk/socialcapital (truy cập ngày 10/10/2008).

Ireland L.R. (2006), Project Management. McGraw-Hill Professional, 2006.

Jansen R J.G., Curseu D.P.L., Vermeulen P.A.M, Geurts J.L.A., & Gibcus P. (2011),

"Social capital as a decision aid in strategic decision-making in service

organizations", Management Decision, Vol. 49 Iss: 5.

Joroff M.L., Porter W.L., Feinberg B. & Kukla C. (2003), "The agile workplace", Journal

of Corporate Real Estate, Vol. 5 Iss: 4, pp.293 - 311

Kaplan R. & Norton D. (1996), The Balanced Scorecard. Harvard Business School

Kline, R.B. (2010), Principles and Practice of Structural Equation Modeling, The

Guilford Press, Third Edition.

Konstantinos J., Manolis S. C. & Harris G. P., (2011), A new evaluation procedure in real

estate projects, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29 Iss: 3, pp.280 –

296.

Koonmee K, Singhapakdi A, Virakul B. & Lee D.J. (2010), “Ethics institutionalization,

quality of work life, and employee job – related outcomes : A survey of human

resource managers in Thailand”; Journal of Business Research; 63 : 20-26.

Krumm P.J.M.M. (2001), "History of real estate management from a corporate

perspective", Facilities, Vol. 19 Iss: 7/8, pp.276 – 286.

Kurt A. (2000), "Social Capital within the Urban Small-Firm-Sector in Developing

Countries: A Form of Modern Organization or a Reason for Economic

Backwardness?" Presented at "Constituting the Commons: Crafting Sustainable

Commons in the New Millennium," the Eighth Conference of the International

Association for the Study of Common Property, Bloomington, Indiana, USA, May

31-June 4, 2000. http://dlc.dlib.indiana.edu/documents/dir0/00/00/10/06/index.html

(truy cập ngày 22/04/2009).

Landry R., Lamari M. & Amara N. (2000), “Does Social Capital Determine Innovation?

To What Extent?” http://kuuc.chair.ulaval.ca/francais/pdf/apropos/publication5.pdf

(truy cập ngày 02/02/2008).

73

Lee C., Lee K. & Pennings J. M.(2001), “Internal capabilities, external networks, and

performance: a study on technology-based ventures”. Strategic Management

Journal, vol 22, pp 615-640.

Lisakka L. (2006), “Social Capital in Finland”, Statistical Review,

http://www.pdfbe.com/e9/e9151b592754dcf3-download.pdf (truy cập ngày

10/7/2010).

Luthans F. & Youssef C. M. (2007a), “Positive organizational behavior in the workplace:

The impact of hope, optimism, and resiliency”, Journal of Management, Vol 33, pp

774–800.

Luthans F. & Youssef C. M. (2007b), “Emerging positive organizational behavior.

Journal of Management, Vol 33, pp 321–349.

Luthans F., Norman S.M., Avolio B.J. & Avey J.B. (2008), “The Mediating Role of

Psychological Capital in the Supportive Organization Climate – Employee

Performance Relationship”, Journal of Organizational Behavior; Vol 29, pp 219-

238.

Martha A.M., Howard E. A. (2011), Networking strategies for entrepreneurs: balancing

cohesion and diversity, International Journal of Entrepreneurial Behaviour &

Research, Vol. 17 Iss: 1, pp.7 - 38

McCallum S. & O'Connell D. (2009), "Social capital and leadership development:

Building stronger leadership through enhanced relational skills", Leadership &

Organization Development Journal, Vol. 30, pp.152 – 166

Nahapiet J. & Ghoshal S. (1998), “Social capital, intellectual capital, and organizational

advantage”, The Academy of Management Review, 23 (2): 242-266.

Nelen H. (2008), "Real estate and serious forms of crime", International Journal of Social

Economics, Vol. 35, pp.751 – 762

Nisbet P. (2007), "Human capital vs social capital: Employment security and self-

employment in the UK construction industry", International Journal of Social

Economics, Vol. 34, pp.525 – 537

Ohno K. (2009), “Avoiding the Middle – income Trap: Renovating Industrial Policy

Formulation in Vietnam”, ASEAN Economic Bulletin, Vol 26, No1, pp25-43.

Ou W.M., Abratt R., & Dion P.(2006), “The influence of retailer reputation on store

patronage”, Journal of Retailing and Consumer Services, Vol 13(3), pp 221-230.

74

Paré S., Menzies T. V., Filion L.J., & Brenner, G.A. (2008), "Social capital and co-

leadership in ethnic enterprises in Canada", Journal of Enterprising Communities:

People and Places in the Global Economy”, Vol. 2, pp.52 – 72

Putnam R.D. (1993), “The Prosperous Community. Social Capital and Public Life”, The

American Prospect, Vol. 13, pp. 35-42.

Putnam R.D. (1995), “Bowling alone: America’s declining social capital”, Journal of

Democracy, Vol. 6 No. 1, pp. 65-78.

Putnam R.D., (2000). Bowling Alone. The Collapse and Revival of American Community,

New York. NY: Simon & Schuster.

Porter M. E. (1985), Competitive Advantage, Free Press, New York.

Porter M.E. (1990), The Competitive Advantage of Nations, Free Press, New York.

Ramström J. (2008), “Inter-organizational meets inter-personal: An exploratory study of

social capital processes in relationships between Northern European and ethnic

Chinese firms”. Industrial Marketing Management, Volume 37, Issue 5, July 2008,

Pages 502-512

Ray G., Barney J. B. & Muhanna W. A.(2004), “Capabilities, business processes, and

competitive advantage: Choosing the dependent variable in empirical tests of the

resource-based view”. Strategic Management Journal, vol 25(1).

Roberts L. M. (2006), “Shifting the lens on organizational life: The added value of

positive scholarship”, Academy of Management Review, Vol 31, pp 292–305.

Roberts P. W., & Dowling, G. R.(2002), “Corporate reputation and sustained superior

financial performance”, Strategic Management Journal, vol 23(12), pp 1077-1093.

Ross A. (2011), Supply chain management in an uncertain economic climate: a UK

perspective, Construction Innovation: Information, Process, Management, Vol. 11

Iss: 1, pp.5 – 13.

Sabatini F. (2005), “Meauring Social Capoital in Italy: An Exploratory Analysis”,

Working Paper n. 12 Aprile 2005. website: www.ecofo.unibo.it (truy cập

25/9/2010)

Schaufeli W. B. & Salanova M. (2007), “Work engagement: An emerging psychological

concept and its implications for organizations”, In S. W. Gilliland, D. D. Steiner, &

D. P. Skarlicki (Eds.), Research in social issues in management: Managing social

and ethical issues in organizations (Vol. 5, pp. 135–177). Greenwich, CT:

Information Age Publishers.

75

Schenkel M.T., & Garrison G. (2009), "Exploring the roles of social capital and team-

efficacy in virtual entrepreneurial team performance", Management Research

News, Vol. 32 Iss: 6, pp.525 – 538

Scupola. A., López-Nicolás. C., & Steinfield. C. (2009), “Social Capital, ICT Use and

Company Performance: Findings from the Medicon Valley Biotech Cluster, For

presentation at the International Conference on Organizational Learning,

Knowledge and Capabilities (OLKC)”, Amsterdam, The Netherlands, April 26-28,

2009. https://www.msu.edu/~steinfie/OLKCpaper2009.pdf (truy cập ngày

12/11/2010).

Stevens M. (2002), Project Management Pathways. Association for Project Management.

APM Publishing Limited.

Tansley C. & Newell S. (2007), "Project social capital, leadership and trust: A study of

human resource information systems development", Journal of Managerial

Psychology, Vol. 22, pp.350 – 368

Tushman & O’Reilly III C. (1997), Winning through innovation, Havard Business Shool

Press.

Truss C. & Gill J. (2009), "Managing the HR function: the role of social capital",

Personnel Review, Vol. 38, pp.674 – 695

Waheduzzaman (2010), "Value of people's participation for good governance in

developing countries", Transforming Government: People, Process and Policy, Vol.

4 Iss: 4, pp.386 – 402.

Woolcock M. & Narayan. D. (2000), “Social Capital: Implications for Development

Theory, Research, and Policy”. Final version submitted to the World Bank

Research Observer. To be published in Vol. 15(2), pp.225-249.

http://www.oecd.org/dataoecd/5/13/1824913.pdf (truy cập ngày 25/5/2009)

Wallis J., Killerby, P., & Dollery B. (2004), "Social economics and social capital",

International Journal of Social Economics, Vol. 31 Iss: 3, pp.239 – 258.

Webb C. (2008), "Measuring social capital and knowledge networks", Journal of

Knowledge Management, Vol. 12, pp.65 – 78.

Wharton R.F. & BrunettoY. (2009), "Female entrepreneurs as managers: The role of

social capital in facilitating a learning culture, Gender in Management”, An

International Journal, Vol. 24, pp.14 – 31.

76

Wiklund J. & Shepherd D.(2003), “Knowledge-based resources, entrepreneurial

orientation, and the performance of small and medium-sized business”, Strategic

Management Journal, Vol 24, pp 1307-1314.

Wilson P.N. (2000), “Social capitap, Trust, and the agribusiness of economics”, Journal

of Agricultural and Resource Economics, Vol 35, pp 1-13.

Yang J., Alejandro T.G.B., & Boles J.S. (2011), "The role of social capital and knowledge

transfer in selling center performance", Journal of Business & Industrial

Marketing, Vol. 26, pp.152 – 161.

Yli-Renko H., Autio E. & Sapienza H. J.(2001), “Social capital, knowledge acquisition,

and knowledge exploitation in young technology-based firms”, Strategic

Management Journal, vol 22, pp 587-613.

Zhang Q. & Fung H.G. (2006), China's social capital and financial performance of private

enterprises, Journal of Small Business and Enterprise Development, Vol. 13 Iss: 2,

pp.198 – 207.

77

PHỤ LỤC 1

DÀN BÀI PHỎNG VẤN SÂU THỨ NHẤT

(Xây dựng thang đo sơ bộ)

Kính chào ông/bà!

Chúng tôi là nhóm nghiên cứu thuộc trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh. Hiện đang thực

hiện đề tài nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội trong các hoạt động của doanh nghiệp bất động

sản. Đề tài rất cần sự hỗ trợ của quý Doanh Nghiệp về những thông tin thể hiện trong bản câu hỏi

dưới đây.

Rất mong nhận được sự giúp đỡ của quý vị. Tôi xin cam kết những thông tin trong phiếu điều tra

này chỉ sử dụng cho mục đích nghiên cứu và đảm bảo không tiết lộ các thông tin mà quý doanh

nghiệp cung cấp.

1. Định nghĩa vốn xã hội

- Vốn xã hội chỉ tồn tại khi cá nhân hoặc tổ chức tham gia mạng lưới xã hội: quen biết

trực tiếp hay gián tiếp; mối liên hệ giữa người với người (mối quan hệ chiều ngang và

chiều dọc, co cụm lại hoặc vươn ra bên ngoài).

- Chất lượng của mạng lưới xã hội bao gồm nghĩa vụ và kỳ vọng dựa trên niềm tin, các

chuẩn mực được thừa nhận, sự hỗ trợ lẫn nhau.

- Những cá nhân hay tổ chức tham gia mạng lưới xã hội đều nhận được lợi ích từ mạng

lưới đó là sử dụng hiệu quả hoặc huy động được hoặc có nhiều cơ hội tiếp cận nguồn lực

khác nhau như vốn vật thể, tài chính, con người.

2. Vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp

Với tư cách là lãnh đạo doanh nghiệp, Ông/bà vui lòng cho biết đối tượng nào

thường xuyên hỗ trợ cho việc kinh doanh của doanh nghiệp của Ông/bà?

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

Đối tượng nào được Ông/bà thường xuyên nhờ hỗ trợ cho các hoạt động kinh

doanh?

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

Ông/bà làm thế nào có thể duy trì và khai thác các mối quan hệ xã hội để đạt được

sự hỗ trợ cho bản thân?

Hành xử đúng mực: ....................................................................................

Có đi có lại: .................................................................................................

Tin tưởng lẫn nhau: .....................................................................................

78

Tình nguyện hỗ trợ giúp đỡ lẫn nhau, chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm, thông tin cho

nhau: ............................................................................................................

Khác: ...........................................................................................................

3. Vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp

3.1 Doanh nghiệp Ông/bà nhận được lợi ích từ việc tham gia/thiết lập quan hệ với các đơn vị

nào?

Khách hàng, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh, hiệp hội và hội chợ/triển lãm

.......................................................................................................................

Cơ quan quản lý nhà nước các cấp:

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

3.2 Và lợi ích nhận được là gì?

Huy động vốn: ...............................................................................................

Thuận lợi giải quyết công việc: .....................................................................

Thông tin: .......................................................................................................

Hỗ trợ: ............................................................................................................

Kiến thức: .......................................................................................................

Khác: ..............................................................................................................

3.3.Ông/bà làm gì để tạo lập, duy trì và sử dụng vốn xã hội?

................................................................................................................................

................................................................................................................................

3.4.Vốn xã hội từ vị trí đặt trụ sở của doanh nghiệp

Theo Ông/bà vị trí đặt trụ sở kinh doanh của doanh nghiệp có ảnh hưởng như thế

nào đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp?

Tăng lượng khách hàng: ................................................................................

Hỗ trợ thông tin: .............................................................................................

Thủ tục pháp lý: .............................................................................................

Tuyển dụng nhân sự: ......................................................................................

Thuận lợi trong giải quyết các vấn đề khó khăn: ...........................................

Thuận lợi cho tiếp cận các tổ chức tài chính: ................................................

Tìm kiếm đối tác: ...........................................................................................

Khác: ..............................................................................................................

4. Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp

Ông/bà vui lòng cho biết điều gì làm hiệu quả hợp tác trong công việc của các nhân viên/

bộ phận chức năng trong công ty?

Công ty phải có cơ chế tạo nên sự hợp tác: ...................................................

79

Sự tin tưởng, chia sẻ, hỗ trợ lẫn nhau giữa các cá nhân: ...............................

Sự tin tưởng, chia sẻ, hỗ trợ lẫn nhau giữa các bộ phận chức năng: .............

Lý do khác: ....................................................................................................

5. Các hoạt động kinh doanh trong doanh nghiệp bất động sản

Ông/bà vui lòng cho biết các hoạt động trong quá trình kinh doanh của các doanh

nghiệp bất động sản Việt Nam hiện nay?”.

Hoạt động đầu vào: .........................................................................................................

Hoạt động sản xuất: .......................................................................................................

Hoạt động đầu ra: ............................................................................................................

Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của quý Ông/bà!

80

PHỤ LỤC 2 PHIẾU KHẢO SÁT NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG

Kính chào quí Ông/bà!

Chúng tôi thuộc nhóm nghiên của trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh. Hiện đang thực hiện đề tài nghiên cứu

đóng góp của vốn xã hội trong các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, không có mục đích kinh doanh. Đề tài

rất cần sự hỗ trợ của quý Công ty về những thông tin thể hiện trong bản câu hỏi dưới đây. Cũng xin lưu ý là không có

câu trả lời nào là đúng hay sai cả, chúng tôi mong nhận được sự trả lời trung thực của quý Ông/bà. Hơn nữa, tất cả

thông tin về công ty sẽ gộp chung với các công ty khác để xử lý thống kê. Vì vậy, thông tin cá nhân và công ty không

xuất hiện trong báo cáo kết quả nghiên cứu.

Họ tên người phỏng vấn: ................................................................................ Mã số: ................................ Ngày phỏng vấn: ......................................................................................................................................... Họ tên người trả lời phỏng vấn: .................................................................................................................. Chức vụ: ...................................................................................................................................................... Tên doanh nghiệp ........................................................................................................................................ Điện thoại cơ quan: ......................................................................................... Di động: ............................. Số Fax: ............................................................................................................ Emai: ..................................

Phần 1: Vui lòng cho biết một số thông tin về công ty.

1. Độ tuổi người trả lời phỏng vấn…………………………tuổi. 2. Loại hình sở hữu của doanh nghiệp:

Doanh nghiệp nhà nước (Có từ 50% vốn của nhà nước trở lên). Doanh nghiệp ngoài nhà nước (không có vốn nước ngoài và có

từ 49% vốn của nhà nước trở xuống).

Doanh nghiệp có vốn nước ngoài.

3. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản:

Đất nền dự án . Khu đô thị, chung cư. Văn phòng cho thuê. Tư vấn (pháp lý, thiết kế, uỷ thác kinh doanh bất động sản).

Thi công các công trình xây dựng. Hạ tầng khu công nghiệp. Môi giới bất động sản. Khác:………………

4. Ông/ Bà vui lòng cho biết thời gian hoạt động của doanh nghiệp được bao lâu? Ít hơn hai năm. Từ 2 – 5 năm.

Từ 6 -10 năm. Hơn 10 năm.

5. Ông/ Bà vui lòng cho biết số lượng nhân viên trong doanh nghiệp vào thời điểm hiện tại? Dưới 5 người. Từ 5 đến 9 người. Từ 10 đến 49 người. Từ 50 đến 199 người.

Từ 200 đến 299 người. Từ 300 đến 499 người. Trên 500 người.

6. Ông/ Bà vui lòng cho biết nguồn vốn của công ty đạt được trong năm qua? Dưới 1 tỷ đồng. Từ 1 đến dưới 5 tỷ đồng. Từ 5 đến dưới 10 tỷ đồng.

Từ 10 đến dưới 50 tỷ đồng. Từ 50 đến dưới 200 tỷ đồng. Trên 200 tỷ đồng.

Phần II: Vui lòng cho biết mức độ đồng ý của Ông/Bà với những phát biểu dưới đây theo thang điểm từ 1 đến 7, với

quy ước như sau:

1: HÒAN TOÀN KHÔNG ĐỒNG Ý đến 7: HOÀN TOÀN ĐỒNG Ý

(xin chỉ khoanh tròn một số thích hợp cho từng phát biểu)

Phát biểu sau dùng cho câu 1 đến 20: Với tư cách là lãnh đạo doanh nghiệp,

81

1. Tôi đã thiết lập quan hệ tốt với những người trong dòng họ của tôi .................................... 1 2 3 4 5 6 7

2. Tôi luôn nhận được sự tin tưởng từ những người trong dòng họ của tôi .............................. 1 2 3 4 5 6 7

3. Tôi luôn nhận được sự chia sẻ từ những người trong dòng họ của tôi ................................. 1 2 3 4 5 6 7

4. Tôi thường nhận được sự giúp đỡ từ những người trong dòng họ của tôi ............................ 1 2 3 4 5 6 7

5. Tôi đã thiết lập quan hệ tốt với bạn bè của tôi ...................................................................... 1 2 3 4 5 6 7

6. Tôi luôn nhận được sự tin tưởng từ bạn bè của tôi ............................................................... 1 2 3 4 5 6 7

7. Tôi luôn nhận được sự chia sẻ từ bạn bè của tôi ................................................................... 1 2 3 4 5 6 7

8. Tôi thường nhận được sự giúp đỡ từ bạn bè của tôi .............................................................. 1 2 3 4 5 6 7

9. Tôi đã thiết lập mối quan hệ tốt với đối tác kinh doanh ........................................................ 1 2 3 4 5 6 7

10. Tôi luôn nhận được sự tin tưởng từ các đối tác kinh doanh ............................................... 1 2 3 4 5 6 7

11. Tôi luôn nhận được sự chia sẻ thông tin từ đối tác kinh doanh .......................................... 1 2 3 4 5 6 7

12. Tôi thường nhận được sự giúp đỡ từ đối tác kinh doanh .................................................... 1 2 3 4 5 6 7

13. Tôi đã thiết lập và duy trì mối quan hệ tốt với các cấp chính quyền .................................. 1 2 3 4 5 6 7

14. Tôi luôn nhận được sự tin tưởng từ các cấp chính quyền ................................................... 1 2 3 4 5 6 7

15. Tôi luôn nhận được sự chia sẻ thông tin từ các cấp chính quyền ....................................... 1 2 3 4 5 6 7

16. Tôi thường nhận được sự giúp đỡ từ các cấp chính quyền ................................................. 1 2 3 4 5 6 7

17. Tôi đã thiết lập mối quan hệ tốt với các đồng nghiệp trong công ty ................................... 1 2 3 4 5 6 7

18. Tôi luôn nhận được sự tin tưởng từ các đồng nghiệp trong công ty ................................... 1 2 3 4 5 6 7

19. Tôi luôn nhận được sự chia sẻ kiến thức từ các đồng nghiệp trong công ty ....................... 1 2 3 4 5 6 7

20. Tôi thường nhận được sự giúp đỡ từ các đồng nghiệp trong công ty ................................. 1 2 3 4 5 6 7

21. Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội phát triển khách hàng mới .......................... 1 2 3 4 5 6 7

22. Doanh nghiệp chúng tôi luôn có chính sách thu hút thêm khách hàng .............................. 1 2 3 4 5 6 7

23. Doanh nghiệp chúng tôi có chính sách chăm sóc khách hàng tốt ....................................... 1 2 3 4 5 6 7

24. Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với khách hàng .................................... 1 2 3 4 5 6 7

25. Khách hàng của doanh nghiệp chúng tôi tăng như mong muốn ......................................... 1 2 3 4 5 6 7

26. Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội liên kết với nhà phân phối .......................... 1 2 3 4 5 6 7

27. Doanh nghiệp chúng tôi có chính sách trong việc phát triển thêm nhà phân phối .............. 1 2 3 4 5 6 7

28. Doanh nghiệp chúng tôi luôn có chính sách duy trì sự hợp tác với nhà phân phối ............ 1 2 3 4 5 6 7

29. Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với nhà phân phối ................................. 1 2 3 4 5 6 7

30. Nhà phân phối cho doanh nghiệp chúng tôi tăng như mong muốn .................................... 1 2 3 4 5 6 7

31. Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội lựa chọn nhà cung cấp tốt ........................... 1 2 3 4 5 6 7

32. Chúng tôi luôn có chính sách tốt trong việc phát triển thêm nhà cung cấp ........................ 1 2 3 4 5 6 7

33. Chúng tôi luôn có chính sách tốt để duy trì sự hợp tác với nhà cung cấp ........................... 1 2 3 4 5 6 7

34. Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin đối với nhà cung cấp ....................................... 1 2 3 4 5 6 7

35. Nhà cung cấp cho doanh nghiệp chúng tôi đạt chất lượng như mong muốn ...................... 1 2 3 4 5 6 7

36. Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội tiếp cận các đơn vị tư vấn tốt ..................... 1 2 3 4 5 6 7

37. Chúng tôi có chính sách tốt trong việc phát triển thêm các đơn vị tư vấn .......................... 1 2 3 4 5 6 7

38. Doanh nghiệp chúng tôi luôn có chính sách duy trì sự hợp tác với đơn vị tư vấn ............. 1 2 3 4 5 6 7

39. Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với các đơn vị tư vấn ............................ 1 2 3 4 5 6 7

40. Nhà tư vấn của doanh nghiệp chúng tôi đạt chất lượng mong muốn .................................. 1 2 3 4 5 6 7

41. Trong khu vực này chúng tôi được hưởng lợi từ chính sách địa phương .......................... 1 2 3 4 5 6 7

42. Chúng tôi có chiến lược tranh thủ sự hỗ trợ từ các chính sách của nhà nước ..................... 1 2 3 4 5 6 7

43. Doanh nghiệp chúng tôi thường xuyên tham gia hỗ trợ cộng đồng ................................... 1 2 3 4 5 6 7

82

44. Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với chính quyền các cấp ....................... 1 2 3 4 5 6 7

45. Chính quyền các cấp hỗ trợ cho doanh nghiệp của chúng tôi như mong muốn ................. 1 2 3 4 5 6 7

46. Trong khu vực này chúng tôi thuận lợi trong việc phối hợp với các công ty

trong cùng tập đoàn ............................................................................................................ 1 2 3 4 5 6 7

47. Doanh nghiệp chúng tôi thực hiện tốt chiến lược của cả tập đoàn ...................................... 1 2 3 4 5 6 7

48. Doanh nghiệp chúng tôi có chính sách duy trì mối quan hệ tốt với các công ty

trong cùng tập đoàn ............................................................................................................. 1 2 3 4 5 6 7

49. Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin với các công ty trong cùng tập đoàn ................ 1 2 3 4 5 6 7

50. Chúng tôi thường nhận được sự hỗ trợ của các công ty trong cùng tập đoàn .................... 1 2 3 4 5 6 7

51. Trong khu vực này doanh nghiệp chúng tôi có nhiều cơ hội tham gia các hiệp hội .......... 1 2 3 4 5 6 7

52. Doanh nghiệp chúng tôi có chủ trương tham gia tất cả các hiệp hội có liên quan .............. 1 2 3 4 5 6 7

53. Doanh nghiệp chúng tôi có chính sách duy trì tham gia các hiệp hội thường xuyên .......... 1 2 3 4 5 6 7

54. Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với thành viên trong các hiệp hội ......... 1 2 3 4 5 6 7

55. Thông tin cung cấp từ các hiệp hội cho chúng tôi đầy đủ như mong muốn ....................... 1 2 3 4 5 6 7

56. Doanh nghiệp chúng tôi luôn chú trọng tạo ra cơ chế hợp tác giữa các cá nhân ................ 1 2 3 4 5 6 7

57. Doanh nghiệp chúng tôi luôn giám sát sự hợp tác giữa các cá nhân .................................. 1 2 3 4 5 6 7

58. Cấp trên giao việc cho cấp dưới chú trọng đến sự hợp tác giữa các cá nhân trong

quá trình thực hiện nhiệm vụ ................................................................................................ 1 2 3 4 5 6 7

59. Hầu hết mọi người trong công ty tin tưởng lẫn nhau .......................................................... 1 2 3 4 5 6 7

60. Hầu hết mọi người trong công ty rất sẵn sàng chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm cho nhau

trong giải quyết các công việc ............................................................................................. 1 2 3 4 5 6 7

61. Sự hợp tác giữa các cá nhân trong doanh nghiệp chúng tôi đạt kết quả như mong muốn 1 2 3 4 5 6 7

62. Chúng tôi luôn chú trọng tạo ra cơ chế hợp tác giữa các bộ phận chức năng ..................... 1 2 3 4 5 6 7

63. Doanh nghiệp chúng tôi có cơ chế giám sát sự hợp tác giữa các bộ phận chức năng ....... 1 2 3 4 5 6 7

64. Cấp trên giao việc cho cấp dưới chú trọng đến sự hợp tác giữa các bộ phận

chức năng trong quá trình thực hiện nhiệm vụ .................................................................. 1 2 3 4 5 6 7

65. Hầu hết các bộ phận chức năng trong công ty rất thiện chí hỗ trợ lẫn nhau

trong công việc để hoàn thành mục tiêu chung của công ty .............................................. 1 2 3 4 5 6 7

66. Các công việc đạt hiệu quả cao của doanh nghiệp dựa trên sự hợp tác giữa

các bộ phận chức năng ....................................................................................................... 1 2 3 4 5 6 7

67. Doanh nghiệp chúng tôi thuận lợi trong việc xin cấp phép các dự án ................................ 1 2 3 4 5 6 7

68. Doanh nghiệp chúng tôi luôn tìm được nhà tư vấn dự án như mong muốn ........................ 1 2 3 4 5 6 7

69. Doanh nghiệp chúng tôi huy động được nguồn vốn như mong muốn ................................ 1 2 3 4 5 6 7

70. Các công trình xây dựng của chúng tôi đạt được chất lượng như mong muốn .................. 1 2 3 4 5 6 7

71. Tiến độ xây dựng các công trình của chúng tôi đúng với kế hoạch .................................... 1 2 3 4 5 6 7

72. Chi phí thực tế xây dựng công trình của doanh nghiệp chúng tôi đúng với kế hoạch ........ 1 2 3 4 5 6 7

73. Doanh nghiệp chúng tôi đạt được hiệu quả marketing như mong muốn ............................ 1 2 3 4 5 6 7

74. Doanh nghiệp chúng tôi tìm kiếm được nhà phân phối sản phẩm như mong muốn ........... 1 2 3 4 5 6 7

75. Doanh nghiệp chúng tôi đạt được doanh thu như mong muốn ........................................... 1 2 3 4 5 6 7

76. Doanh nghiệp chúng tôi đạt được thị phần như mong muốn .............................................. 1 2 3 4 5 6 7

83

Ông/ bà vui lòng cho biết các thông tin sau đây về doanh nghiệp

77. Tỷ suất lợi nhuận trên tổng nguồn vốn năm 2010 …………… %

78. Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu năm 2010 …………… %

79. Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản cố định và đầu tư dài hạn năm 2010 …………… %

CHÂN THÀNH CẢM ƠN SỰ HỢP TÁC CỦA QUÍ VỊ

NGUYỄN VĂN A - huynhthanhdien.comhuynhthanhdien.com/sourcenew/upload/files/De cuong mau...

Documents

Transcript of NGUYỄN VĂN A - huynhthanhdien.comhuynhthanhdien.com/sourcenew/upload/files/De cuong mau...