EKSPERTHINNANG Nr. 4408

18.06.2010

Eksperthinnangu andmisel on lähtutud hindamiskäigust ja arvestatud kinnisvaraturu hetke-seisuga, mille kohaselt hinnatava objekti: amortiseerunud hoonestusega kinnistu aadressiga,

Mustamäe tee 50c, Tallinn turuväärtus väärtuse kuupäeval 16.06.2010 on 920 000 EEK (üheksasada kakskümmend tuhat Eesti krooni). Märkus: Vt. ka märkus lk. 11.

Eksperthinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet Hindamise eesmärk: leida objekti turuväärtus enampakkumise alghinna määramiseks

Eksperthinnangu osad:

1. Hindamise alused ja eeldused 2. Kasutatud hindamismeetodid ja mõisted 3. Objekti iseloomustus 4. Objekti turuväärtuse leidmine 5. Vastavuskinnitus 6. Eksperthinnangu lisad: - kinnistusregistri väljatrükk Andres Lõo Herkki Suurman Denno Treimann hindaja atesteeritud hindaja hindamisgrupi juht Maa hindamise litsents 017 MA-mh Atestaat AKH 051207 55 617 247 52 728 15 50 82 001 andres@simus.ee simus@simus.ee denno@simus.ee

2

Tellija: Tallinna Linnavaraameti esindaja, Hr. Priit Pärtelpoeg

Tellimusleping: 08.06.2010, kirjalikult

Väärtuse kuupäev/ ülevaatuse kuupäev: 16.06.2010

Hindamise kuupäev: 18.06.2010

Hindamise eesmärk: leida objekti turuväärtus enampakkumise alghinna määramiseks

Väärtuse liik: turuväärtus

Ülevaatuse teostanud hindaja: Andres Lõo

Ülevaatuse juures viibinud isik: - Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas objekti tervikuna

I HINDAMISE ALUSED JA EELDUSED

1.1. Hindamise alused:

1.2. Hindamise lähtematerjalid:

Eesti Vabariigi seadusandlus Eesti hindamisstandardid EVS-875 1-10 EKHÜ eksperthinnangu tüüpstandard EKHÜ Heade tavade koodeks Käesolevas eksperthinnangus ja selle lisades on kasutatud: • AS Regio kaarti (Regio Eesti CD-atlas, versioon 3.6., seerianumber 1412436804), • Maa-ameti (www.maaamet.ee), • Kinnistusregistri (www.just.ee/kinnistusregister), • Ehitusregistri (www.ehr.ee) registriandmeid ning • Tallinna linna kodulehekülg (www.tallinn.ee) andmeid.

1.3. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused:

Objekt on omandatud vastavalt seadustele. Hindajale edastatud informatsioon on tõene ja täielik. Objektil ei lasu hindajale mitteteadaolevaid koormatisi, hüpoteeke ega muid kitsendusi. Kehtivat turusituatsiooni ja hindaja kasutada olnud andmete adekvaatsust arvestades võib saadud tulemuse täpsuseks pidada ± 15%, samas pole välistatud, et erihuvidest lähtuv ostja võib maksta hin-natava objekti eest suuremat hinda kui on leitud turuväärtus. Eksperthinnang on koostatud üksnes tellijapoolseks kasutamiseks. Kinnisvarafirma ja hindaja on ko-hustatud tagama Eksperthinnanguga seotud informatsiooni ja dokumentide konfidentsiaalsuse. Hin-daja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vaja-dus.

Eksperthinnang on kehtiv eeldusel, et hinnatava objekti kasuks on juurdepääsu tagamiseks seatud teeservituut.

Objektil ega objekti vahetus läheduses ei ole olulist keskkonnareostust, mille olemasolu ei ole objekti ülevaatuse käigus võimalik märgata.

1.4. Inspekteerimise ulatus:

Eksperdi poolt on teostatud ehitiste ja rajatiste konstruktsioonide väline vaatlus nende kasutuskõlb-likkuse määramiseks. Käesoleva eksperthinnangu mahus ei ole teostatud ehitiste ja rajatiste kan-devkonstruktsioonide põhjalikku ehitustehnilist ekspertiisi, samuti ei ole teostatud seadmete ja süs-teemide (kanalisatsiooni, veetrassi, elektrivõrkude, ventilatsiooni) töökorrasoleku kontrolli. Seadmete töökorrasolek on fikseeritud tellija suuliste ütluse põhjal ja eelnevast tööpraktikast tulenevatest koge-mustest.

3

II KASUTATUD HINDAMISMEETODID JA MÕISTED 2.1. Kinnisvara mõiste

Siin ja ka edaspidi kasutatakse terminit kinnisvara kui üldmõistet, selle all käsitletakse nii tegelikku kinnisvara, s.o. asjaõigusseaduse tähenduses kinnisasja koos selle oluliste osadega, kui ka vallas-vara, s.o. kinnistamata maatükil, maakasutusõiguse alusel kasutataval maal asuvaid ehitisi ja rajati-si.

2.4. Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)

Hindamisel kasutatakse analoogsete objektidega võrreldavates piirkondades viimase poole aasta jooksul toimunud tehinguid. Eeldusel, et võrreldavatel objektidel on sarnane:

1. sihtotstarve; 2. asukoht; 3. omandiosa; 4. majanduslikud näitajad. Analoogsete objektide näitajatest koostatud võrdlustabelist leiame hinnatava objekti positiivsed ja negatiivsed erisused, milledele vastavalt korrigeerime võrreldavate objektide turuhinda. Kasutame OÜ Simus Kinnisvara ja Maa-ameti andmebaasi.

2.2. Turuväärtuse mõiste (Market Value)

Turuväärtus vastavalt IVSC standardile on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hinda-mispäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltu-matus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kus-juures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta.

2.3. Parima kasutuse printsiip (highest and best use)

Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

2.5. Diskonteeritud rahavoogude meetod (Discounted Cash Flow Method)

Diskonteeritud rahavoogude alusel hindamine põhineb kinnisvara kasutusea jooksul laekuvate raha-voogude praeguse väärtuse kindlaksmääramises ning see arvutatakse alljärgneva valemi alusel:

V = CF1/(1+i) + CF 2/(1+i)2 + CF n/(1+i)n+ CF müük/(1+i)n,

kus CF - rahavoog (puhas tegevustulu) 1…n aastal CF müük – rahavoog kinnisvara müügist i – diskonteerimismäär

2.6. Arendusmeetod (Subdivision development)

Meetod lähtub eeldusest, et potentsiaalne ostja/investor ei ole nõus maksma maatüki eest rohkem kui on võimalik arendusprojekti käivitamisel tulu teenida investori poolt nõutava tulunormi alusel. Lähtub maatüki vääristamisest saadavast tulust, millest on maha arvestatud vääristamiseks vajalikud kulutused.

4

3.1. Õiguslik staatus

Hinnatav objekt: hinnatavaks objektiks on kinnistu aadressiga Mustamäe tee 50c, Tallinn

Omanik: Tallinna linn

Registriosa nr: 25045501 Katastriüksuse nr-d: 78407:701:0548 Sihtotstarve: ärimaa 100% Piiratud asjaõigus: -

Hüpoteek: kinnistusregistriosa IV jaos kanded puuduvad

Koormatised/Kitsendused: kinnistusregistriosa III jaos kanded puuduvad

Maakatastrist tulenevad kitsendu-sed:

vastavalt maa-ameti kitsenduste registrile on kinnistul järgmised kitsendused: 1) elektripaigaldise kaitsevöönd Nimetatud kitsendus hinnatava objekti turuväärtusele mõju ei oma.

Üürilepingud: hindajale teadaolevalt puuduvad

Üldplaneering: Kristiine linnaosas kehtestatud üldplaneering puudub, Tallinna üld-planeering sätestab antud asukoha kui ettevõtete segahoonestus-ala (alal võib paikneda igasugune ettevõtlus, välja arvatud ulatus-likku sanitaartsooni vajav tootmine). Samas jääb kinnistu ka ma-gistraaltänavate ärivööndi (tsooni võib rajada põhiliselt kaubandus-teenindusettevõtteid).

Detailplaneering: hinnataval kinnistul kehtestatud detailplaneering puudub

Ehitusõigus: Kinnistu sihtotstarbeks on 100% ärimaa. Täpse ehitusõiguse ko-hane info ei ole teada, kuid amortiseerunud hoonestuse mahus on võimalus sisuliselt rajada uut hoonestust olemasolevat tervikuna renoveerides (s.o. ehitusalune pind 270,9 m²).

5

3.2. Asukoht

Linnaosa/piirkond: Kristiine linnaosa/Laki äri– ja tootmispiirkond

Makroasukoht Kristiines: vastab A kvaliteediklassile

Mikroasukoht: vastab B kvaliteediklassile

Lähinaabrus: äri– ja tootmishooned, laod

Kaugus Tallinna kesklinnast: ca 4,8 km (Viru Väljak)

Kaugus transpordipeatusest: ca 150 m

Ümbruskonna teede seisukord: hea

Heakorrastatuse tase: rahuldav

Kõrghaljastus: hea

Müra- ja õhusaastatuse tase: keskmine

Parkimisvõimalus: omal kinnistul

6

3.3. Maatüki kirjeldus:

Pindala: 680 m²

Geomeetria: korrapärane ristkülik

Funktsionaalsus: kinnistu on kõrge funktsionaalsusega

Juurdepääsuteed: Mustamäe teelt läbi naaberkinnistu ja Kadaka teelt läbi naaberkin-nistu

Kõrghaljastus: hea

Hoonestus: kinnistu on hoonestatud amortiseerunud endisaegne laborihoone, ehitusaluse pinnaga 270,9 m² ning suletud netopinnaga 221,3 m²

Rajatised: -

Piirded, väravad: kinnistut läbib puidust piirdeaed, teises küljes terasvõrkpiire

Topograafia: tasane

Tehnovõrgud: tsentraalsed

7

Kinnistu pildid:

8

IV OBJEKTI TURUVÄÄRTUSE LEIDMINE 4.1. Parima kasutuse analüüs Parima kasutuse printsiip (highest and best use) Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875 2005). Hindaja arvamuse kohaselt on hinnatava objekti juures põhilisteks väärtusteguriteks kinnistu asukoht ja olemasolev ehitusõigus, mitte niivõrd olemasolev hoone, kui selline. Sellest lähtuvalt on hindaja vaadelnud hinnatavat objekti kui analoogset hoonestamata ärimaad. Parima kasutuse analüüsis on hindaja arvestanud parimat kasutust mõjutavaid järgnevaid aspekte: Õiguslik lubatavus Kristiine linnaosas kehtestatud üldplaneering puudub, Tallinna üldplaneering sätestab antud asukoha kui ettevõtete segahoonestusala (alal võib paikneda igasugune ettevõtlus, välja arvatud ulatuslikku sanitaartsooni vajav tootmine). Samas jääb kinnistu ka magistraaltänavate ärivööndi (tsooni võib ra-jada põhiliselt kaubandus-teenindusettevõtteid). Hinnataval kinnistul kehtestatud detailplaneering puudub. Kinnistu sihtotstarbeks on 100% ärimaa. Täpse ehitusõiguse kohane info ei ole teada, kuid amor-tiseerunud hoonestuse mahus on võimalus sisuliselt rajada uut hoonestust olemasolevat tervikuna renoveerides (ehitusalune pind 270,9 m², s.o. täisehituse protsent ca 40%). Selline maht on hindaja arvamuse kohaselt piisav lähtudes kinnistu suurusest. On olemas ka suur tõenäosus, et kinnistul olevale hoonele saab peale ehitada veel ühe korruse, mis kahekordistaks ehi-tusmahu, sest vahetus naabruses asuvad valdavalt kahekorruselised hooned. Kuid täna sellekohane teadmine puudub. Analoogsete äri– ja tootmismaade juures ei ole aga ka võimalikult suur ehi-tusõigus põhiliseks väärtusteguriks. Asukoht Hinnatav objekt asub Kristiine linnaosas Laki äri– ja tootmispiirkonnas Mustamäe tee ääres. Objekt paikneb tänavafrondil asuva ärihoone taga. Nii makroasukoht kui ka mikroasukoht on sobilikud eel-kõige äriotstarbeliseks ning teiseselt tootmis– ja laootstarbeliseks kasutuseks.

Füüsiline võimalikkus Füüsilisi piiranguid nimetatud kasutusteks kinnistul hindaja ei täheldanud. Finantsmajanduslik otstarbekus Kuigi hoonestamata äri– ja tootmismaade turg on madalseisus, puuduvad hinnataval objektil alterna-tiivsed, tulusamad kasutused. Parim kasutus Lähtudes eeltoodust on hinnatava objekti parimaks kasutuseks hindaja arvamuse kohaselt kinnistu kasutus ärimaana.

9

Allikas: Eesti Konjunktuuriinstituut

4.2. Turuülevaade Majandusindikaatorid Eesti majandus on tänaseks jõudnud viimaste aastate suurimasse kriisi. 2008 aasta sügisel Lehman Brothersi pankrotist alguse saanud ülemaailmne finantskriis on jätnud Eesti väiksele ja avatud ma-jandusele suure jälje. Eelkõige tingituna laenuraha sissevoolu lõppemisest ja eksporditurgude ära-kukkumisest. Kasvav ebakindlus, tööpuuduse suurenemine ja rahapakkumise vähenemine kahanda-vad ka jätkuvalt sisenõudlust. Selle tulemusel on nii laenumahud kui ka jooksevkonto puudujääk vä-henenud. Jahtunud majandus omakorda põhjustab inflatsioonitempo aeglustamist. 2009 aasta SKP langus jäi –14,1% juurde. Mõõdukat majanduskasvu prognoositakse 2010 aastaks, kuid palkade lan-gus ja kulude kärpimine arvatavasti jätkuvad. Suurt ekspordikasvu pole ette näha, kuna Eestiga sar-nane majanduslangus on olnud ka kõikidel Eesti jaoks olulistel eksporditurgudel. Kuigi tänaseks võib juba märgata olulisemate kaubanduspartnerite majanduste stabiliseerumist. Eesti palgatöötajatel on valdaval enamusel kärbitud palku, vaid avalikus sektoris on sissetulekute kasv kohati jätkunud. Töö-tus on tänaseks ületanud 100 000 inimese piiri ja mõõdukas tõus jätkub tõenäoliselt 2010 aasta jook-sul ka jätkub. Riigieelarvet on korduvalt kärbitud, tänaseks on täidetud Maastricht’i kriteeriumid ning 2011 aastal liitutakse eurotsooniga. Tootlikkuse ja majanduse kasvu jätkumiseks on vaja ebakindluse taandumist ja erasektori investee-ringuid eelkõige välisturule suunatud majandusharudesse. Selleks on võimalused olemas, sest lae-numahu kasv eksportivates sektorites ning välisinvesteeringute sissevool kinnitavad pankade ja fi-nantsturu jätkuvat valmisolekut heade äriprojektide rahastamiseks. Kinnisvaraturg Negatiivsed ilmingud meie kinnisvaraturul ilmnesid juba enne ülemaailmaset finantskriisi, viimane halvendas aga olukorda kinnisvaraturul veelgi. Ehitusturg on taastumas, kuid kinnisvaraturg jääb tõe-näoliselt veel kauaks kiratsema. Väiksemad mahud ehitusturul põhjustavad ehitushindade alanemist. Ebakindlus tuleviku suhtes on suur, kuid isegi 20%-lise tööpuuduse tekkimisel jääb igast kümnest Eesti töövõimelisest elanikust 8 tööle ning seega enamikel sissetulekud säilivad. Inimeste laenuvõi-me jääb samaks ja võib isegi suureneda kui inflatsioon ja kütusehinnad langevad ja elu tasapisi oda-vamaks muutub. Laenamine on läinud kallimaks, igakuised laenukäibed on langenud tippajal olnud kolmelt miljardilt praeguseks kahele miljardile kuus. Laenuintressid on jätkuvalt kasvanud, nende ala-nemist pole oodata. Kuna suur osa sisetarbimisest on seotud kinnisvaraturuga, tähendab kinnisvara-turu madalseis ka sisetarbimise vähenemist ning majandusseisu paranemise vähetõenäolisust. Praegusel ajal lisandub kinnisvaraturule järjest rohkem sundolukorras tehtavaid tehinguid, mis oma-korda hoogustab hinnalangust. Õnneks on nende hulk praegu veel suhteliselt väike, siiski domineerib jätkuvalt ootus hinnalangusele, mis tekitab kinnisvaraturu passiivsust.

10

Tootmis- ja laopindade turg hakkas kiiresti arenema peale Eesti ühinemist Euroopa Liiduga 2004.aasta kevadel, mil sai alguse ka kiire majanduskasv. Nõudlus uute pindade järgi kasvas, rajati esimesed tehnopargid Tänassilma ja Jürisse. Vanade, nõukogudeaegsete toomispindade populaar-sus kahanes nende halva ehituskvaliteedi ja asukoha tõttu, mis tihtipeale jäi kaugele peamagistraali-dest ning oli rohkem elamurajoonide läheduses. Kui vähenes kvantitatiivne nõudlus, suurenes kasva-va konkurentsi tingimustes jätkuvalt kvaliteedi- ja funktsionaalsusnõuded. Tallinnas on populaarsed renoveeritud pinnad Peterburi tee, Suur-Sõjamäe, Vana-Narva maantee, Lasnamäe ja Mustamäe Laki tänava piirkonnas, kus ühtse tegurina saab välja tuua head logistilist asukohta, head infrastruk-tuuri ning tööjõu lähedust.

Tootmis- ja laopindade turul eelistatakse pindu, kus üürileandjad on valmis tegema konkreetse üürni-ku vajaduste rahuldamiseks investeeringuid. Väljaspool Tallinna on lao- ja tootmispindade turg aktiivsem tähtsamate magistraalide ja Tallinna ringtee äärsetel kinnistutel. Aktiivseim piirkond on Rae vallas, Tartu maantee piirkonnas, Tallinna ringteel ja Jälgimäe tehnopargis. Tegevust on laiendatud kuni 25 km Tallinnast. Tallinnast eemal paiknevate asulate puhul peetakse lao– ja tootmispindade rajamisel väga oluliseks kohaliku tööjõu olemasolu. Põhimagistraalide äärsete alade esimesel frondil jääb kinnistute pinnaühiku maksumus 400 – 2 000 krooni vahele. Lao– ja tootmispindade üüritasemed on suhteliselt kaua püsinud stabiilsetena.

Üürihinnad sõltuvad suhteliselt vähe piirkonnast. Hind sõltub eelkõige hoone seisukorrast ja ümbrus-konna infrastruktuurist. Ari– ja tootmismaa kruntide puhul on oluline nende logistiline asukoht, kommunikatsioonide ole-masolu ja lubatud ehitusmaht. 2006 olid hoonestamata tootmismaa kinnistute hinnad kõrgeimal tase-mel. Hinnad küündisid logistiliselt paremates asukohtades 3 000 EEK/m²-ni. 2007 teisel poolel hak-kasid hinnad langema ning sama tendents jätkub siiani. Kõrghetkest tänaseni on kõne all olevate kinnistute hinnad langenud 20-30%. Toormaa kinnistute hinnad aga kohati üle 50%. Tootmistegevus on koondunud linnapiirile ja suurte magistraalide äärde. Uutes tehnoparkides on märke üüripindade vakantsuse suurenemisest ja pooleliolevate ehituste seiskumisest, mis seab surve alla üürihinnad. Hoonestamata äri– ja tootmismaa ning selle potentsiaaliga maatulundusmaa turg on olnud viimasel kahel aastal väheaktiivne. Pakkumisel on suhteliselt palju äri– ja tootmismaa krunte, müügihinna ootused kohati on väga kõrged, kuid tehinguhinnad jäävad pakkumishindadest oluliselt madalamaks. Kogu Tallinnas tehti 2009 aasta jooksul loetud arv hoonestamata äri– ja tootmismaa müügitehinguid. 2010 aasta jooksul praktiliselt analoogseid tehinguid Tallinnas tehtud ei ole.

11

Hoonestamata maa (s.h. koos amortiseerunud hoonestusega maa) juures on põhiliseks hindamis-meetodiks turutehingute võrdlusmeetod. Kuna võrdlusobjektid on hindajale kättesaadavad ongi hin-damismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Võrdlusühikuks on valitud ühikuhind, sest analoogsete hoo-nestamata maade turul lähtuvad turul osalejad eelkõige ühikuhinnast (EEK/m²).

Hinnatava objekti turuväärtuse leidmine võrdlusmeetodil Turutehingute võrdlusmeetodi juures kasutame võrdlusobjektidena Tallinnas analoogsete hoonesta-mata ärimaadega 2009 aasta II pooles tehtud müügitehinguid, kuna 2010 aastal selliseid tehinguid praktiliselt ei ole tehtud. Võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava objektiga kohandame võrdlusob-jekte iseloomustavaid parameetreid. Kohandamise eesmärgiks on anda hinnang, millised oleksid võrdluseks toodud objektide turuväärtused, kui nad oleksid hinnatava objektiga samade parameetri-tega. Kaalude jagamisel lähtume põhimõttest, et suurem kaal lõppväärtusest antakse võrdlusobjekti-dele, mida on kõige vähem kohandatud. Hindajale teadaolevalt on Tallinnas tehtud müügitehingud järgmiste võrreldavate objektidega: Märkus: Käibemaksu juures tähistab T, seda et müügihind sisaldas käibemaksu ning F, et müügihin-nas ei olnud käibemaks eristatav.

Võrdlusobjektideks on hindaja valinud müügitehingud 3 ja 5, sest need on hinnatava objektiga kõige enam sarnasemad kasutusotstarbe poolest. Kohandustabelis ei ole eristatud käibemaksu, vaid on lähtutud lõppmüügihindadest (vt. Järgnev ko-handustabel).

Märkus. Käibemaksu lisandumise kohustus kinnisvara müügil on erinev ja sõltub nii sellest, kuidas on omaniku raamatupidamises kinnisvara arvele võetud kui ka kinnisvara soetamise ajast (käibemaks keh-tib alates 1. maist 2004 uusehitiste esmamüügil, mille ehitamist alustati peale 1.05.2004) ja hoonestama-ta kruntide võõrandamisel, mis soetati peale 1.05.2004) ning sellest kas on olulises mahus kinnisvara parendatud. Teatud juhtudel tuleb kinnisvara müügil käibemaks lisada ning teatud juhtudel ei tule. See-tõttu on turul olukord, et võrreldes sarnaseid objekte osad neist sisaldavad käibemaksu aga osad jällegi mitte. Olulisemaks peab hindaja siinjuures asjaolu, et kellelgi ei õnnestu üldjuhul müüa kinnisvara käibemak-su võrra kallimalt, kui seda tavaliselt turul müüakse. Ehk kõige tähtsam on ostja jaoks kinnisvara lõpp-hind. See kas kinnisvara sisaldab käibemaksu või mitte on oluline eelkõige müüja jaoks.

4.3. Hindamismeetodi valik ja turuväärtuse leidmine

Nr. Linnaosa Aadress Tehinguaeg Hind (EEK) km m² EEK/m² Sihtotstarve

1 Mustamäe Sõpruse pst aug.09 1 350 000 F 1403 962 100% ärimaa, ehitusõiguseta

2 Mustamäe Kadaka tee sept.09 1 250 000 F 2534 493 100% ärimaa

3 Lasnamäe Osmussaare tn sept.09 11 687 124 T 10943 1068 20% äri- ja 80% tootmismaa

4 Haabersti Printsu tee juuni.09 3 200 000 F 5836 548 95% äri- ja 5% tootmismaa

5 Lasnamäe Sarruse tn dets.09 2 970 000 F 2500 1188 20% äri- ja 80% tootmismaa

12

Lähtudes eeltoodust on hinnatava kinnistu turuväärtus võrdlusmeetodil ~920 000 EEK.

Objekti nr Hinnatav 3 5

Aadress Mustamäe tee 50c Osmussaare tee Sarruse tn

Tehingu hind (EEK) 11 687 124 2 970 000

Aeg juuni.10 sept.09 dets.09

Aja kohandus -10% -10%

Ajaldatud tehinguhind (EEK) 10518412 2673000

Pinnaühiku maksumus 961 1069

Asukoht Kristiine/Laki Lasnamäe/mõnevõrra kehvem Lasnamäe/kehvem

Asukoha kohandus 10% 15%

Kinnistu suurus (m²) 680 10943 2500

Suuruse kohandus 20% 10%

Tehnovõrgud: tsentraalsed tsentraalsed tsentraalsed

Tehnovõrkude kohandus: 0% 0%

Funktsionaalsus: hea hea hea

Funkts. kohandus: 0% 0%

Sihtotstarve: 100% ärimaa 20% äri + 80% tootmine 20% äri + 80% tootmine

Kohandus: 5% 5%

Kohandus kokku 35% 30%

Kohandatud hind (EEK) 1298 1390

Absoluutkohandus: 45% 40%

Kaalud 100% 40% 60%

Kaalutud väärtus (EEK/m²) 519 834

Turuväärtus (EEK) 1353

Objekti turuväärtus (EEK) 920056,3 ~920 000

13

V VASTAVUSKINNITUS Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealune pä-devus on piisav antud hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardisee-ria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus nõuab või kui see on vajalik kindlateks hin-damise kutsealaga seotud toiminguteks Hindaja kinnitab tema poolt koostatud eksperthinnangu objektiivsust, erapooletust ja sõltumatust mis-tahes töötasudest ja kompensatsioonidest. Hindaja kinnitab tema sõltumatust ja mitteseotust ühegi tegeliku või planeeritava finantstehingu osa-poolega. Hindaja kinnitab, et hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemu-sega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõe-sed ja korrektsed. Hindamisaruandes kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Andres Lõo Herkki Suurman Denno Treimann hindaja atesteeritud hindaja hindamisgrupi juht Maa hindamise litsents 017 MA-mh Atestaat AKH 051207 55 617 247 52 728 15 50 82 001 andres@simus.ee simus@simus.ee denno@simus.ee