Một số vấn đề về hoạt động định giá một bất động sản riêng biệt

8/16/2019 Một số vấn đề về hoạt động định giá một bất động sản riêng biệt

1/41


2/41


3/41

Đồ án chuyên ngành GVHD: Nguyễn Mạnh Hà

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

!TT Tb ; K- -F- N? c d e ? :1 BĐU Bất động sản

BĐU SI Bất động sản Qục tiêu3 BĐU UU Bất động sản s( sánh4 NĐ Nghị địnhP WĐ Wuy$t định

R ĐXc ĐiFu chYnh* ZI II Z+# t,ị hi thị t,-Ongf ZIII Ziá t,ị thị t,-Ongg II IhHng t-1a I[


4/41


Bất động sản hi!n n#y )uHn ) vấn đF n0ng c@# nFn 'inh t$. t4ng đ;c bi!t 'hiđ#ng t,(ng gi#i đ(>n hội nh8 I cộng đGng 'inh t$ lUmlN

Ihị t,-Ong BĐU hát t,i n sL g0 h4n hát t,i n các thị t,-Ong c`n)>i. Iuy nhiên đ thị t,-Ong n y hát t,i n h n nC# thK vi!c gi#( dịch BĐU hải difn ,# ng y c ng he bi$n v t,= nên df d ng h n. ]( đ0 h(>t độngđịnh giá hải t,= nên ch+nh aác h n h6 h* vTi yêu c4u th&c t$ h n sátvTi ZIII c@# BĐU nhất. t động định giá ng y c ng t,= nên c4n thi$t v "u#n t,ong đ;c bi!t ) t,(ng điFu 'i!n nFn 'inh t$ c`nnhiFu bi$n động v đ#ng t,(ng "uá t,Knh hội nh8 sDu ,ộng. hHng th h@nh8n tiFQ n ng hát t,i n BĐU v h(>t động định giá BĐU t,(ng t- ng )#i

SVTH: Vũ Thị Nguyên $ Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


5/41


th hi!n = vi!c Nh n-Tc đ#ng th#y đei be sung v h( n thi!n các v n bản há )u8t h6 h* vTi định h-Tng hát t,i n thị t,-Ong n y t,(ng thOi 'Khội nh8 .

Ip th&c t$ t,ên '$t h* vTi Q(ng Quốn tKQ hi u ,q h n vF BĐUh(>t động định giá BĐU hi!n n#y đGng thOi c6ng vTi s& h-Tng drn nhi!ttKnh c@# ZEM] 3 Ih4y Nguyfn S>nh M JQ đ chon đF t i“Một số vấnđề về hoạt động định giá một bất động sản riêng biệt”) Q đF t i ch( đGán chuyên ng nh c@# QKnh.

+ Mi7 - E ? E 7j

Nghiên cAu đF t i n y nh Q đ>t đ-*c nhCng Qục tiêu c bản s#uM! thống h0# nhCng vấn đF )+ )u8n c bản vF BĐU v định giá BĐU.Định giá Qột BĐU ,iêng bi!t t>i đị# h- ng b ng Qột số h- ng

há định giá cụ th .ĐF auất h- ng h-Tng v Qột số giải há 'i$n nghị đ h( n thi!n

v nDng c#( chất )-*ng h(>t động định giá BĐU hi!n n#y.

3+ Đ/ - k ? ;@ O6 ; ? E 7j +Đối t-*ng Qột BĐU t>i đị# h- ng.

h>Q vi định giá Qột BĐU cụ th t>i đị# h- ng = thOi đi Q hi!n t>i.4+ \ 8 ? 2 ? E 7j +

I,(ng đF t i đ sử dụng Qột số h- ng há nghiên cAu ) điFu t,#thu th8 số )i!u v thống 'ê hDn t+ch s( sánhP+ `K- 7= 7 >< -@ +

ĐG án chuyên ng nh n y ng( i h4n Q= đ4u v '$t )u8n thK nội dungc`n đ-*c '$t cấu thJ( b# chng nh- s#u

Chương 1: < s= )j )u8n vF h(>t động định giá bất động sản.Chương : Ih&c t,>ng h(>t động định giá bất động sản ,iêng bi!t "u#

Qột v+ dụ.Chương ! h- ng h-Tng v giải há h( n thi!n h(>t động định

giá bất động sản.

SVTH: Vũ Thị Nguyên Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


6/41


Wu# đF t i n y JQ Q(ng Quốn c@ng cố thêQ 'i$n thAc c s= )+ )u8nc@# bản thDn vF BĐU v h(>t động định giá BĐU đGng thOi thHng "u# viđịnh giá Qột BĐU ,iêng bi!t c0 th đ-# ,# Qột số h- ng h-Tng v giải

há nh Q h( n thi!n h(>t động định giá BĐU g0 h4n nDng c#( chất)-*ng h(>t động định giá BĐU hi!n n#y.

Đ h( n th nh đG án chuyên ng nh n y JQ ain t )`ng bi$t n sDu sắctTi Ih.U Nguyfn S>nh M Ih4y đ t8n tKnh h-Tng drn t,(ng suốt "uát,Knh JQ th&c hi!n đG án n y.

Iuy nhiên d( thOi gi#n th&c hi!n cwng nh- t,Knh độ v n ng )&c c@#

bản thDn c`n h>n ch$ nên b i đG án n y 'hHng th t,ánh 'h i nhCng thi$us0t v 'huy$t đi Q. EK v8y JQ ,ất Q(ng nh8n đ-*c nhCng đ0ng g0 j'i$n c@# các Ih4y


7/41


8/41


Th'( )ách *h(+ ,(àn ,h- ./ 0 2*2p' 2+4 )ĐS ch2+ 5à. 3 5(ạ2:B: ? 1+1 \ l m O BĐ! - n B27 0 - @ - 6Q

C27 m O N d ?1. BĐU 'hHng đ4u t-

aDy d&ngĐất nHng nghi! z đất nuHi t,Gng th@y sảnz đất ) QQuối đất hi$Qz đất ch-# sử dụng.

2. BĐU c0 đ4u t- aDyd&ng

BĐU nh đấtz BĐU nh a-=ng v cHng t,Knhth- ng Q>i 3 dịch vụz BĐU h> t4ng BĐU t,ụ s= ) Q vi!c.

%. BĐU đ;c bi!t

< 1*4o B m p- Dl . aaPC27 m O N d ?

1. Đất đ#i Đ0 ) đất đ#i t& nhiên đất t,ống v đ#ng sử dụng

2. cHng t,Knh 'i$n t,xcv t i sản gắn )iFn vTicHng t,Knh 'i$n t,xc

Nh cử# aDy d&ng cố định 'hHng th di dOi t4ng ' thu8t h! thống đi!n )-Ti

đi!n th(>i #ngtJn cá t,uyFn hKnh h! thống )octh(át n-Tc cá 'h+ g# h! thống cAu h #

r6 7 9=- > ? .:Bất động sản c0 Qột số đ;c đi Q ch@ y$u nh- s#u

SVTH: Vũ Thị Nguyên F Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


9/41


Cố định về vị tr":Ziá t,ị c@# BĐU gắn )iFn vTi tpng vị t,+ cụ th . EK v8y c4n aJQ a{t đ$n

ảnh h-=ng c@# n0 tTi giá t,ị BĐU nh- 'h(ảng cách tp BĐU tTi các t,ung

tDQ v n h0# ch+nh t,ị a hội. hi nhCng y$u tố n y th#y đei thK |t+nh vt,+} c@# BĐU sL th#y đei d( v8y c4n hải d& bá( t,-Tc các th#y đei n yt,(ng vi!c đ4u t- v định giá BĐU.

Ziá t,ị v 'hả n ng sinh )Oi c@# BĐU cwng chịu tác động c@# y$u tốQHi t,-Ong y$u tố t& nhiên điFu 'i!n 'inh t$ t+nh chất a hội nên 'hi địnhgiá BĐU hải t+nh đ$n các y$u tố n y cwng nh- s& th#y đei c@# chxng s

tác động tTi BĐU nh- th$ n (.#"nh bền v$ng:

I+nh bFn vCng c@# BĐU = đDy đ-*c aJQ a{t t,ên cả g0c độ '~ thu8tv 'inh t$ tp đ0 c4n chx t,ong tTi các vấn đF s#u

Th nh , 'hi đ4u t- aDy d&ng hải d& t+nh tuei tho 'inh t$ đ "uy$tđịnh tuei tho v8t )+ t,ánh đ4u t- ) ng h+ h(;c đ4u t- nhiFu )4n.

Th h+24 c4n t+nh đ$n 2 y$u tố tuei tho 'inh t$ v tuei tho v8t )j 'hiđịnh giá đ "uy$t định s& tGn t>i c@# BĐU sản đ0.

Th I+ đ$n cuối chu '• 'inh t$ các chi h+ duy t,K t ng nh-ng thunh8 c0 au h-Tng giảQ d( đ0 )*i +ch 'inh t$ Q#ng )>i tp h(>t động c@#BĐU c0 au h-Tng giảQ. EK v8y c4n s( sánh h#i h+# đ "uy$t định s& tGnt>i c@# chu '• v8t )+.

Th ,- 'hi đ4u t- v thi$t '$ hải t+nh t(án v d& bá( các cHng n ngcwng nh- nhu c4u th#y đei c0 th hát sinh.

#"nh %há& biệt:hHng c0 h#i BĐU h( n t( n giống nh#u chxng c0 th 'hác nh#u vF

vị t,+ '$t cấu v 'i$n t,xcz 'hác nh#u vF "uyFn vTi BĐU h#y "u#ng cảnhQHi t,-Ong. ]( đ0 n$u bi$t 'h#i thác sL t,= th nh y$u tố thu8n )*i nh-ngcwng t,= th nh y$u tố bất )*i n$u 'hHng bi$t 'h#i thác.

SVTH: Vũ Thị Nguyên J Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


10/41


I,(ng đ4u t- hát t,i n c4n chx j 'h#i thác t+nh 'hác bi!t đ ) Q t nggiá t,ị c@# BĐU đGng thOi đá Ang nhu c4u vF t+nh 'hác bi!t c@# ng-Otiêu d6ng.

#"nh %h'n hi(m:U& 'h#n hi$Q c@# BĐU ch@ y$u ) d( di!n t+ch đất đ#i t& nhiên c0 giTi

h>n v BĐU c0 t+nh 'hác bi!t cố định vF vị t,+. ]( đ;c đi Q n y Q "u#nh! cung c4u vF BĐU th-Ong Qất cDn đối thJ( h-Tng cung nh h n c4u.

C) giá trị *+n:Đ;c đi Q n y auất hát tp giá t,ị c@# đất đ#i v chi h+ aDy d&ng các

cHng t,Knh t,ên đất ) )Tn.#"nh ảnh hư,ng *-n nh'.:t động 'hác.

T nh ph ,hu c à( n ng 5>c 6u n 5 M ng h(á BĐU đ`i h i 'hả n ngv chi h+ "uản )j c#( h n s( vTi các h ng h(á thHng th-Ong 'hác. Ei!cđ4u t- aDy d&ng BĐU ,ất hAc t> chi h+ )Tn thOi gi#n d i. ]( đ0 BĐđ`i h i c4n c0 'hả n ng "uản )j th+ch h* v t- ng aAng.

SVTH: Vũ Thị Nguyên 1E Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


11/41


M+ng nOng yPu ,Q ,;p 6uán4 ,hị h2Pu à ,nh h n các h ng h(á thHng th-Ong'hác. Nhu c4u vF BĐU c@# Q€i v6ng Q€i 'hu v&c Q€i "uốc gi# ) ,ất

'hác nh#u hụ thuộc v ( thị hi$u t8 "uán c@# ng-Oi dDn sinh sống t>i đ0$u tố tDQ )j a hội th8Q ch+ cả các vấn đF t+n ng-‚ng tHn giá( tDQ )in

v.v.. chi hối nhu c4u v hKnh thAc c@# BĐU.1+1+ Đ ? 2 9=- > ? .:

+ ` 2 56 > ? 2 -@ .: +Định giá vp# ) Qột 'h(# hoc vp# đ-*c nhKn nh8n nh- Qột ngh!

thu8t. I+nh chất 'h(# hoc c@# định giá th hi!n "u# vi!c hDn t+ch dC )i!uv t+nh t(án giá t,ị thHng "u# )u8n cA )+ thuy$t v th&c tifn các h{ t+nht(án hoc. I+nh ngh! thu8t n Q = 'hả n ng "uy$t định Qột c(n số d t,ên'inh nghi!Q v s& nh>y cảQ nghF nghi! c@# ng-Oi định giá. ]-Ti đDy )Qột số 'hái ni!Q vF định giá

Định giá ) s& -Tc t+nh vF giá t,ị c@# các "uyFn s= hCu t i sản cụ th

b ng hKnh thái tiFn t! ch( Qột Qục đ+ch đ đ-*c aác định 9ZU.ƒ.UJ#),(('J vi!n đ>i hoc (,tsQ(uth 3 E- ng "uốc lnh:.

Định giá ) Qột 'h(# hoc vF -Tc t+nh giá t,ị ch( Qột Qục đ+ch cụ thc@# Qột t i sản cụ th t>i Qột thOi đi Q aác định c0 cDn nhắc đ$n tất các đ;c đi Q c@# t i sản cwng nh- aJQ a{t tất cả các y$u tố 'inh t$ c n bảnc@# thị t,-Ong b#( gGQ các )(>i đ4u t- ) chon.9ZU. [iQ [#n u#n 3 'h(# aDy d&ng v bất động sản đ>i hoc "uốc gi# Uing# (,J:.

Wuản )j Nh n-Tc vF định giá Định giá ) vi!c )8 t,Knh thRQ định h- ng án giá "uy$t định giá 'hung giá t,ên c s= chi h+ sản auất chi h+ )-u thHngz "u#n h! cung c4uz sAc Qu# c@# đGng tiFn Ei!t N#Qz giá thịt,-Ong t,(ng n-Tc v th$ giTi '$t h* vTi ch+nh sách hát t,i n 'inh t$ ahội t,(ng tpng thOi '• c@# c "u#n nh n-Tc c0 thRQ "uyFn aác các QAcgiá chuRn 'hung giá giá giTi h>n á đ;t ch( )(>i t i sản h ng h(á dịch

vụ đ đ-*c aác định.SVTH: Vũ Thị Nguyên 11 Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


12/41


I0Q )>i định giá c0 th đ-*c hi u ) vi!c đánh giá giá t,ị c@# t i sản h6 h* vTi thị t,-Ong t>i Qột đị# đi Q thOi đi Q nhất định.9+ ` 2 E6 > ? 2 9=- > ? .:

IhJ( 'h(ản V điFu / [u8t inh d(#nh bất động sản n Q 2__5 "uyđịnh |Định giá bất động sản ) h(>t động t- vấn aác định giá c@# Qột bấtđộng sản cụ th t>i Qột thOi đi Q aác định}.

N0i cụ th h n định giá BĐU ) vi!c định giá đất v các t i sản t,ênđất gắn )iFn vTi đất đ#i n$u c0.1+ C27 ? E -F7 > ? 2 9=- > ? .:


13/41


14/41


1+3+ \ 8 ? 2 - p w>J - x+ N 2 ung: h- ng há n y d t,ên c s= thu nh8 ,`ng t,ung bKnh

h ng n Q t,(ng t- ng )#i tp Qột BĐU t- ng Ang vTi Qột t )! 9 : thu hGi

vốn nhất định đối vTi BĐU đ0 9t )! vốn h0#: đ t+nh ,# giá t,ị c@# BĐU đ0. Nguyên , c áp ng ch9 yPu:nguyên tắc d& bá( )*i +ch t- ng )#i. Đ28u *2Cn áp ng:các BĐU Q#ng )>i các 'h(ản thu nh8 en định v

c0 th d& bá( t,-Tc Qột cách h* )+. Uhạ. 2 áp ng t- vấn ch( các "uy$t định ) chon đ4u t-.

1+3+3 \ 8 ? 2 7 h+

N 2 ung ) h- ng há định giá b ng cách c(i giá t,ị BĐU SIt- ng đ- ng vTi chi h+ đ t>( ,# Qột BĐU t- ng đ- ng.

Nguyên , c áp ng: nguyên tắc th#y th$. Đ28u *2Cn áp ng: BĐU đ-*c hát t,i n c0 tiFQ n ng "uy h(>ch )>iz

h#y t,-Ong h* chi h+ ) y$u tố ch+nh t>( ,# giá t,ị BĐU. Uhạ. 2 áp ng: định giá BĐU c0 Qục đ+ch sử dụng ,iêng bi!t nh

thO b!nh vi!n t,-Ong hoc z aác định QAc bGi th-Ong 'hi aDy d&ng h*đGng bả( hi Q d>ng bGi th-Ong 'hácz ) h- ng há thHng dụng c@#ng-Oi th#Q gi# đấu th4u h#y 'i Q t,# đấu th4u.1+3+4 \ 8 ? 2 - q ? d +

N 2 ung: ) h- ng há -Tc t+nh giá t,ị BĐU thJ( Qục đ+ch sLđ-*c sử dụng chxng t,(ng t- ng )#i thJ( "uy h(>ch sL đ-*c cấ c0 thRQ"uyFn hê duy!t. Ziá t,ị th;ng d- c@# đất đ-*c aác định t,ên c s= giá t,ịc`n )>i s#u 'hi )ấy giá t,ị cHng t,Knh BĐU t,p đi teng số chi h+ v )*inhu8n.

Nguyên , c áp ng ch9 yPu: U]INEMWN v d& bá( )*i +ch t- ng)#i.

Đ28u *2Cn áp ng:BĐU c0 tiFQ n ng hát t,i n 'hHng hAc t> .


15/41


Uhạ. 2 áp ng:các nh th4u cHng ty 'inh d(#nh BĐU sử dụngth-Ong auyên 'hi đánh giá 'hả n ng hát t,i n v c hội đ4u t- v ( BĐU

1+4 ! 7J - K- 7 O- > ? > ? 2 9=- > ? .: +

BĐU hi!n n#y )uHn ) vấn đF n0ng c@# nFn 'inh t$. t động nh- đ4u t- d& ánch( thuê Qu# bán nh đất ce h4n h0# d(#nh nghi! h#y Qục đ+ch c@#

cấ "uản )+.I,(ng nFn 'inh t$ thị t,-Ong giá cả c@# h ng h(á n0i chung c@# BĐU

n0i ,iêng đ-*c hKnh th nh v v8n động d-Ti s& chi hối c@# các "ui )u8t'hách "u#n v chịu s& tác động c@# nhiFu nhDn tố. Bên c>nh đ0 BĐU c`nc0 các đ;c t+nh '~ thu8t aDy d&ng 'i$n t,xc hAc t> v ,ất 'hác nh#u. t động 'hác Q#ng t+nh há )+ bả( hi Q... Wu# đ0 đảQ bả( t+nh Qinh b>ch v cHng b ng ch( thị t,-OngBĐU.

Đ;c bi!t ) đối vTi nh n-Tc vTi t- cách ) ch@ s= hCu c@# Qột 'hối)-*ng ,ất )Tn các )(>i BĐU sL bị ảnh h-=ng ,ất )Tn n$u định giá 'hHngch+nh aác giá t,ị các )(>i BĐU Q nh n-Tc s= hCu. tđộng định giá cwng vH c6ng "u#n t,ong đối vTi nh n-Tc. $t "uả c@# vi!cSVTH: Vũ Thị Nguyên 1 Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


16/41


định giá BĐU sL hản ánh đxng nhất giá t,ị thị t,-Ong tp đ0 sL c0 tác dụng)Tn t,(ng vi!c đảQ bả( nguGn thu ch( nh n-Tc đảQ bả( t+nh cHng b nga hội. ĐGng thOi định giá đxng giá t,ị BĐU t,(ng đ0 đ;c bi!t ) đất đ#i sL

t>( động )&c ch( vi!c hDn bố đất đ#i 3 nh- ) Qột nguGn )&c a hội 3 Qộtcách h* )j v hi!u "uả.1+P C27 K -/ : Q ? >K ? 2 9=- > ? .: ;@ O- > ? > ? 2+1+P+1 C27 K -/ : Q ? >K ? 2 9=- > ? .: +

+ C27 K -/ 7 _ + M c 7 ch c9+ 2Cc =R ng )ĐS Qục đ+ch sử dụng BĐU sL ) c s=

) chon các h- ng há định giá n0 hản ánh nhCng đ`i h i vF Q;t )*i+ch Q BĐU c4n hải t>( ,# ch( ch@ th t,(ng Q€i cHng vi!c h#y gi#( dịchđ đ-*c aác định ng-Oi định giá )uHn cố gắng 'h#i thác tốt nhất các y$u tốthu8n )*i c@# BĐU đ ) Q nei b8t v t ng giá t,ị ch( BĐU c4n định giá. EKv8y n0 Q#ng t+nh ch@ "u#n v c0 t+nh "uy$t định tTi vi!c aDy d&ng các tiêuchuRn vF giá t,ị đối vTi BĐU đ-*c định giá.

S> nhạy c . ngh8 ngh2Cp c9+ ng- 2 7ịnh g2á: định giá ) cHng vi!cc0 t+nh ngh! thu8t th hi!n = s& nh>y cảQ c@# ng-Oi định giá đối vTi cácđộng thái thị t,-Ong tác động tTi giá t,ị BĐU. Iuy nhiên điFu 'i!n thịt,-Ong đHi 'hi 'hHng cung cấ đ@ thHng tin c4n thi$t đ -Tc t+nh ZIII.I,(ng t,-Ong h* n y ho hải d nhiFu v ( 'hả n ng cá nhDn 3 |s& nh>ycảQ nghF nghi! } 3 chịu s& chi hối c@# y$u tố cảQ t+nh đ -Tc t+nh giá t,c@# BĐU.9+ C27 K -/ 0 27 _ +

"ác yPu ,Q .+ng , nh ;, ch ,:[ các y$u tố th hi!n các thuộc t+nh hCu dụng t& nhiên vốn c0 c@#

BĐU c0 th Q#ng )>i ch( ng-Oi sử dụng vị t,+ '+ch th-Tc di!n t+ch 'hản ng cải t>( sử# chC#


17/41


định giá hải aJQ a{t cả cHng dụng c@# BĐU Qục tiêu cwng nh- "u#nđi Q c@# 'hách h ng đ ti$n h nh t- vấn v ) chon )(>i giá t,ị định giách( h6 h* .

"ác yPu ,Q 8 , nh ,Wạng pháp 5 :IKnh t,>ng há )+ c@# BĐU "uy định "uyFn c@# c(n ng-Oi đối vTi

vi!c 'h#i thác các thuộc t+nh c@# BĐU t,(ng "uá t,Knh sử dụng v điFu n yảnh h-=ng )Tn tTi giá t,ị c@# BĐU. IhHng th-Ong "uyFn 'h#i thác cácthuộc t+nh c@# BĐU c ng ,ộng thK giá t,ị c@# BĐU c ng c#( v ng-*c )>nh-ng "uyFn n y hải đ;t d-Ti s& bả( hộ c@# há )u8t. ]( đ0 ng-Oi định

giá c4n hải nắQ đ-*c các "uy định c0 t+nh há )+ vF "uyFn c@# các ch@th đối vTi tpng gi#( dịch b ng cách d v ( các v n bản há )+ hi!nh nh aJQ a{t các )(>i giấy tO ) Q b ng chAng '„Q thJ( BĐU

"ác yPu ,Q .+ng , nh *2nh ,P:… đDy Quốn n0i tTi h#i y$u tố 'hách "u#n c@# giá t,ị đ0 ) cung v

c4u BĐU. N$u t>i Qột thOi đi Q các y$u tố 'hác ) cố định thK BĐU đ-*c

Qu# bán t,ên thị t,-Ong hụ thuộc v ( "u#n h! cung c4u. Ih&c t$ QộtBĐU đ-*c đánh giá c#( 'hi cung t,= nên 'h#n hi$Q nhu c4u v sAc Qu#ng y c ng c#( v ng-*c )>i. ]( đ0 ng-Oi định giá ng( i vi!c hải ti$nh nh thu th8 )-u t,C thHng tin c0 )iên "u#n đ$n gi#( Qu# bán BĐU g4nvTi BĐU c4n định giá nhất c`n hải t,#ng bị các 'i$n thAc vF ' thu8t aử )+ hDn t+ch v d& bá( vF s& bi$n động c@# giá cả thị t,-Ong đ th&c hi!n tốv#i t,` v giảQ thi u ,@i ,( t,(ng h(>t động định giá c@# QKnh.

"ác yPu ,Q *hác:BĐU ) Qột h ng h0# đ;c bi!t cố định vF vị t,+ Q#ng t+nh )Du bFn

thOi gi#n aDy d&ng )Du d i EK v8y giá t,ị c@# BĐU c`n hụ thuộc v ( vt,+ đ;c đi Q đị# hKnh aung "u#nh t8 "uán dDn c- h#y tDQ )+ tiêu d6ngĐ;c bi!t ) vF QHi t,-Ong #n ninh c s= h> t4ng gi#( thHng h#y y$u tố vFcảnh "u#n ảnh h-=ng ,ất )Tn tTi giá t,ị c@# BĐU. ĐiFu n y đ`i h i ng-Oiđịnh giá hải c0 s& hi u bi$t ,q vF BĐU t8 "uán dDn c- cwng nh- c0 s&SVTH: Vũ Thị Nguyên 1& Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


18/41


hDn t+ch vF y$u tố tDQ )+ đ g0 h4n đ-# ,# "uy$t định t- vấn aácQinh giá cả c@# các gi#( dịch chAng cA c0 th đ-*c c(i ) ZIII h#yZI II.

1+P+ C27 K -/ : Q ? >K O- > ? > ? 2 9=- > ? .: + Ng-Oi định giá d( định giá Q#ng t+nh ngh! thu8t nên đDy ) nhDn tố

"u#n t,ong ho ) ng-Oi t,&c ti$ v8n dụng các )+ )u8n định giá v ( vi!cđịnh giá cụ th . Định giá BĐU ) h(>t đH †ng hAc t> 'h0 'h n h n các)(>i t i sản 'hác vK bất động sản ) t i sản c0 giá t,ị )Tn. Ihị t,-Ong BĐU = Ei!t N#Q ) thị t,-Ong 'hHng h( n hả( thHng tin 'hHng ,q , ng c0 nhiFu

bi$n động. Ng( i ,# nhiFu t,-Ong h* nguGn thHng tin 'hách h ng cungcấ ch-# th8t s& ch+nh aác v đ4y đ@. M n nC# h(>t động định giá cwnQ#ng t+nh ch@ "u#n vK v8y ng-Oi định giá hải c0 chuyên QHn nghi! vụ#Q hi u vF há )u8t aDy d&ng 'inh t$ t i ch+nh ) Q vi!c hải c0 tinth4n t,ách nhi!Q c#( c0 'hả n ng hDn t+ch d& đ(án các 'hả n ng hi!n t>iv t- ng )#i c@# t i sản.

I,#ng thi$t bị ' thu8t h€ t,* cHng tác định giá bất động sản.9+ yK -/ 0 27 _

H@ m ? 2 mh 7 O- > ? > ? 2 9=- > ? .:


19/41


‡ [u8t inh d(#nh BĐU 2__5 v các v n bản h-Tng.‡ [u8t nh = n Q 2__ 9sử# đei 2__V: v các v n bản h-Tng drn.‡ [u8t dDn s& 2__ v các v n bản h-Tng drn.‡ [u8t PDy d&ng n Q 2__% v các v n bản h-Tng drn.‡ nh tTi thịt,-Ong BĐU n-Tc t#.

nh t,#nh t,(ng 'hu v&c 'hi sử# )u8t ch( h{ cá nhDn n-Tc ng( i đ-*c s=

hCu nh đGng thOi Q= ,ộng c hội đ4u t- ch( 'hối ng(>i th#Q gi# thịt,-Ong n y. IhJ( Qột đ n vị t- vấn bất động sản vi!c sử# đei )u8t t>( điFu'i!n ch( nh đ4u t- n-Tc ng( i ) h-Tng ti$ c8n h6 h* vTi th&c t,>nghội nh8 'inh t$. ĐiFu n y sL gix thị t,-Ong bất động sản Ei!t N#Q t,= nên c>nh t,#nh h n t,(ng 'hu v&c. N0 cwng sL ch( h{ các nh đ4u t- đ@điFu 'i!n nh8 cảnh v ( Ei!t N#Q c0 c hội ti$ c8n vTi hDn 'hxc t i sản

hấ drn n y t,(ng Qột thị t,-Ong QTi nei vTi nhCng đ;c đi Q cấu t,xc hấdrn v nhCng tiFQ n ng hát t,i n Q>nh QL. Ip đ0 h(>t động định giácwng sL chịu 'hHng +t tác động t,(ng nFn 'inh t$ hội nh8 nh- hi!n n#y. ](đ0 c4n c0 nhCng b-Tc chuRn bị c4n thi$t h-Tng tTi định giá BĐU Qộtcách ch;t chL h6 h* v đá Ang vTi các yêu c4u t,(ng thOi 'K hội nh8h-Tng tTi aDy d&ng Qột thị t,-Ong BĐU hát t,i n ) nh Q>nh hi!u "uả v

t ng sAc c>nh t,#nh.SVTH: Vũ Thị Nguyên 1J Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


20/41


CHƯƠNG THSC T NG H T Đ&NG Đ(NH GI) B%T Đ&NG!ẢN IWNG BIXT YUA M&T V" DỤ CỤ THZ

+1 T 7 -[O ? O- > ? > ? 2 9=- > ? .: 5 ++1+1 C8 .Q 7 ; 57 > ? 2 9=- > ? .: +

ĐY 5à g2á ,Wị ,hị ,W- ng ) số tiFn t,#( đei -Tc t+nh vF t i sản v ( thOiđi Q thRQ định giá giC# Qột bên ) ng-Oi bán s n s ng bán vTi Qột bên )ng-Oi Qu# s n s ng Qu# s#u Qột "uá t,Knh ti$ thị cHng 'h#i Q t>i đ0các bên h nh động Qột cách 'hách "u#n hi u bi$t v 'hHng bị { buộc9IhJ( ^y b#n tiêu chuRn thRQ định giá Wuốc t$ kEU< tiêu chuRn thRQđịnh giá số 1:.

+1+ \ 8 ? - j7 - K @ > ? 2 9=- > ? .:SVTH: Vũ Thị Nguyên #E Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


21/41


+ G ^ - 5 ;< 7 .Q { ;@ 9=- > ? .: 7J > ? 2+"h9 )ĐS ˆng Ew E n Ihu.SQ 72Cn ,h(ạ2: _15%? ? 752.

Đị+ chZ hố I,ung ên Ihị t,ấn ên Ihịnh ên SH Ninh BKnh. M c 7 ch 7ịnh g2á: Pác định giá bán t>i thOi đi Q hi!n t>i.Tà2 = n 7ịnh g2á: Nh c@# Hng Ihu. BĐU n y b#( gGQ cả "uyFn sử dụngđất v cHng t,Knh aDy d&ng t,ên đất.Th>c ,Wạng )ĐS 7ịnh g2á cY các ,h[ng ,2n nh- =+u:

EF đ;c đi Q há )+ tốt đất t( n "uyFn. MG s há )+ ) giấy chA

nh8n "uyFn s= hCu đất v s= hCu nh đ-*c cấ t>i \BN] huy!n ên SH 3 tYnh Ninh BKnh.

EF đ;c đi Q 'inh t$ '~ thu8t đất = vTi di!n t+ch ) _Q2 đ đ-*c cấ h{ h( n t( nz đất hKnh d>ng chC nh8t vTi chiFu ,ộng ) /Q chiFu sDu )12 Q. h(ảng cách tp nh tTi đ-Ong ch+nh ) Q. BĐU SI n y aDyd&ng nh 2 t4ng Qái b ng vTi di!n t+ch 1__Q2 aDy d&ng n Q 2__5. Iueitho 'inh t$ ) _ n Q tuei tho th&c t$ t>i thOi đi Q định giá ) V n Q.


22/41


Ii!n +ch đ4y đ@ n Q = 'hu t,ung tDQ c@# Muy!n t # ,# các a t,(nghuy!n g4n vTi t,-Ong IM


23/41


) , 7 ng = n =( =ánh #: c t,ên t,ục đ-Ong ch+nh c@# huy!n ) "uốc )ộ 12B. Đ c0 đ4y đ@ giấytO há )+ ) "uyFn sử dụng đất v "uyFn s= hCu nh d( \BN] Muy!n cấ .

BĐU n y vp# đ-*c bán v ( tháng /X2_1 vTi giá bán t,ả ng#y ) 7_ t,i!uđGng. Nh b Nhung ) nh 2 t4ng '$t cấu bê tHng cốt th{ "u#y vF h-TngBắc. BĐU n y c0 di!n t+ch đất ) /7 Q2 di!n t+ch aDy d&ng ) V/ Q2 Q;ttiFn ) / 7Q. Nh aDy d&ng n Q 2__1 tuei tho th&c t$ t>i thOi đi Q địnhgiá ) 1/ n Q. BĐU n y c0 h! thống c s= h> t4ng đGng bộ cấ v th(átn-Tc tốt. E‰ t,+ BĐU n y to# )>c c0 )*i th$ vF 'inh d(#nh )Tn d( n Q t,ên

t,ục đ-Ong huy$t Q>ch c@# huy!n t8 t,ung dDn c- đHng đxc t>i đDy c0th Q= "uán n "uán c#Š{ ti!Q v ng Iuy nhiên QHi t,-Ong #n ninh t>i'hu v&c n y c0 nhiFu hAc t> v ( Q6# h„ th-Ong bụi nhiFu

) , 7Qng = n =( =ánh 3: c t,ên c6ng t,ục đ-Ong ch* B!nh vi!n huy!n. Đ c0 đ4y đ@ giấytO há )+ ) "uyFn sử dụng đất v "uy n s= hCu nh d( \BN] huy!n cấ .

Nh Hng Ninh đ đ-*c bán v ( tháng %X2_1 vTi giá ) 77 t,i!u đGngvTi điFu 'i!n ) t,ả ng#y 5_ teng số tiFn số c`n )>i t,ả s#u 1 tháng. NhaDy d&ng cách đDy ? n Q c0 đ4y đ@ ti!n nghi nh 2 t4ng "u#y h-Tng ID]i!n t+ch đất ) /7Q2 vTi Q;t tiFn ) / 7Q. ]( c(n đ-Ong n y QTi ) Q )>inên c#( h n t,-Tc 'i# d( đ0 v ( Q6# Q-# thK th-Ong th(át n-Tc ch8Q.Zi#( thHng cwng 'há thu8n ti!n cách đ-Ong "uốc )ộ ch+nh 12B ) V Q. N Q = giC# ch* v b!nh vi!n nên c0 nhiFu )*i th$ vF 'inh d(#nh d( đ0 giá= 'hu n y th-Ong đắt h n = Qột số vị t,+ 'hác.

I# c0 bảng s( sánh các thHng tin vF các BĐU UU nh- s#uB: ? +1 T } ? - 727 BĐ! !!

!TT T } ? - BĐ! !! 1 BĐ! !! BĐ! !! 31 ]i!n t+ch đất / Q2 /7 Q2 /7 Q2

]i!n t+ch aDy d&ng 1_? Q2 V/ Q2 V/ Q23 Ziá bán V1? t,i!u 7_ t,i!u 77 t,i!u4 Uố n Q sử dụng 2 1/ ?

SVTH: Vũ Thị Nguyên #3 Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


24/41


P IKnh t,>ng há )+ Đ cấ se đeĐ cấ se

đĐ cấ se

đR S;t tiFn 5 Q / 7Q / 7Q

*Đ;c đi Q vF đi!n

n-TcĐi!n n-Tc

tốtĐi!n n-Tc

tốtIh(át n-Tc

'{Qf M-Tng nh ĐHng Bắc IDy

gSHi t,-Ong #n

ninhIốt

{Q h n bụi nhiFu

Iốt

1a [*i th$ 'inh d(#nh hHng


25/41


Ng( i ,# "u# thu th8 v điFu t,# t,ên th&c t$ t,ên thị t,-Ong t>i n i c0nhCng BĐU t,ên to# )>c c0 các thHng tin s( sánh nh- s#u

Ziá đất c0 Q;t tiFn ‹ /Q đắt h n c0 Q;t tiFn Œ /Q ) .

Ziá đất 'hu v&c th(át n-Tc h n 'hu v&c th(át n-Tc '{Q ) 1_ .BĐU c0 )*i th$ vF 'inh d(#nh c0 giá c#( h n BĐU 'hác ) 1_ .Ziá đất nhKn ,# h-Tng ĐHng đắt h n h-Tng h n Bắc đắt h n

h-Tng IDy 1_ .Ziá c@# BĐU c0 QHi t,-Ong #n ninh tốt c#( h n QHi t,-Ong #n ninh

'{Q ) .Eị t,+ BĐU = g4n b!nh vi!n ch* c0 giá c#( h n s( vTi BĐU

'hác.[ i suất v#y ngDn h ng ) 1 Xtháng.ZI


26/41


BĐU SI BĐU UU1 UU2 th(át n-Tc tốt nên c0 tY )! ) 1__ BĐUUU % th(át n-Tc tốt h n nên tY )! ) V_ . E8y tY )! điFu chYnh c@# BĐU UU) 91__ V_ :X V_ ‡ 11 11 .

BĐU UU 1 = h-Tng ĐHng nên c0 tY )! ) 1__ BĐU UU 2 = h-TngBắc c0 tY )! ) V BĐU SI v BĐU UU% = h-Tng IDy c0 tY )! V_ .

IY )! điFu chYnh BĐU UU1 ) 9V_ 1__ : X1__ 1_IY )! điFu chYnh c@# BĐU UU 2 ) 9V_ V :XV 25 .

EF điFu 'i!n th#nh t(án Wuy số tiFn t,ả = t- ng )#i vF hi!n t>i thJ() i suất ngDn h ng ,Gi t+nh chênh )!ch vTi số tiFn bán đ t+nh tY )!. I# c0 tY điFu chYnh ch( BĐU UU 1 UU % )4n )-*t ) _ VV v _ / .

SHi t,-Ong #n ninh = BĐU SI BĐU UU 1 UU % tốt h n t# c0 tY) 1__ BĐU UU 2 '{Q h n sL c0 tY )! ) V . E8y tY )! điFu chYnh c@BĐU UU 2 ) 91__ V :XV ‡ 25 .

Eị t,+ BĐU UU % = g4n b!nh vi!n v ch* h n nên c0 tY )! ) 1__BĐU SI BĐU UU 1 UU 2 sL c0 tY )! ) V . E8y tY )! điFu chYnh c@# BUU % ) 9V 1__ :X1__ .

BĐU UU 2 UU % c0 )*i th$ 'inh d(#nh h n nên c0 tY )! ) 1__ BĐUSI v BĐU UU 1'{Q h n nên tY )! ) V_ . ]( đ0 tY )! điFu chYnh c@# BĐU% ) 9V_ 1__ :X 1__ 1_ .

SVTH: Vũ Thị Nguyên #% Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


27/41


B: ? + B: ? . .2 ;@ > < 7 • ./ m 5 ? { 727 BĐ!TT yK -/ . .2 BĐ! MT BĐ! !! 1 BĐ! !! BĐ! !! 3l Ziá bán 9t,i!u: r6 ;< > 5 ,^7

Đ 5 , ^7-/-

T/- T/- T 2-^7 0 6

IY )! 1__ 1__ 1__ V_IY )! điFu chYnh _ _ ‡11 11

M c g2á 728u chZnh E E ^F14 #Ziá s#u điFu chYnh ?5% /5 55V 7 ?1 %_4 H ^ ? Tl Đ} ? BF7 Tl

IY )! V_ 1__ V V_IY )! điFu chYnh 1_ 25 _

M c g2á 728u chZnh 0F%43 03 4#3 EZiá s#u điFu chYnh 777 11 5%/ 2 ?1 %_

P M} -[ z ?, T/- T/- ` 6 8 T/-

IY )! 1__ 1__ V 1__IY )! điFu chYnh _ ‡ 25 _ M c g2á 728u chZnh E ^334&F EZiá s#u điFu chYnh 777 11 55? %_ ?1 %_

R Lk - K 0d

` } ? ` } ? Ct Ct

IY )! V_ V_ 1__ 1__IY )! điFu chYnh _ 1_ 1_

M c g2á 728u chZnh E 0%%4F3 0F14 3Ziá s#u điFu chYnh 777 11 5_1 /7 7%% 77

SVTH: Vũ Thị Nguyên #& Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


28/41


29/41


‚27 > ? 2 >=-

IhJ( '$t "uả hDn t+ch s#u điFu chYnh s( vTi BĐU SI t# thấy BĐUUU 1 c0 số )4n điFu chYnh +t nhất số )4n điFu chYnh thu4n ) 1/_ ?V t,số điFu chYnh gộ ) 1/_ ?V t,i!u. E8y chon BĐU UU 2 ) Q QAc giá chY drch( BĐU SI c4n aác định giá

E8y giá đất t>i 'hu v&c BĐU SI to# )>c ) 5 / t,i!uXQ2.G 2 >=- -O BĐ! MT R,4 ƒ Pa „ 3 a,a w-[ 5 >… ?x+• ‚27 > ? 2 -[ 7} ? -[~ -[E >=-

T nh ,(án >+ ,h'( h+( .?n ,h>c ,P:]i!n t+ch s n _ Q2.

i$n t,xc Nh _2 t4ng '$t cấu bê tHng cốt th{ .]i!n t+ch aDy d&ng 1__ Q2

Iuei tho 'inh t$ _ n Q.Iuei tho th&c V n Q.

Vp T• m5 7† mO -O6 -h wwPao gx€Pax|1aa „ f ‡+T nh ,(án ch2 ph ,h'( ph-_ng pháp ,h'( 7_n ị c u ,hành:

Bộ h8n ch+nh cấu th nh nên giá t,ị cHng t,Knh t,ên BĐU SI b#( gGQh! thống Q0ng 'hung cột t-Ong nFn Qái nh .

hả( sát hi!n t,>ng c@# tpng bộ h8n cấu th nh t# c0 các thHng tins#u

‡ S0ng 'hung cột B ng bê cHng cốt th{ h! thống c`n tốt.‡ I-Ong PDy g>ch tuy nJn c`n tốt n-Tc s n h i c`n tốt.‡ NFn nh )át g>ch QJn %_ cQ Ž %_ cQ đá cw.‡ Sái Bê tHng cốt th{ c`n tốt.Wu# thHng tin 'hả( sát t,ên th&c t$ t# c0 bảng tY )! giá t,ị c@# các '$t

cấu ch+nh t,(ng teng th giá t,ị cHng t,Knh aDy d&ng t,ên BĐU SI nh- s#u

SVTH: Vũ Thị Nguyên #J Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


30/41


B: ? +3 B: ? -h 7 - K- ? 2 -[ 7† mO 7 7} ? -[~

!TT`K- 7=7 h

TLCL 7†mO

T• m5 727 0K-7= 7 h

TLCL 7† mO-[ ? 7} ? -[~

1 S0ng V2 1_ V 2I-Ong ?V 1? 15 2

3 U n ?7 15 1% V24 I,ụ cột V1 1_ V 1P Sái V_ 5 /

Ieng 5_ % ?2

E8y I[i c@# cHng t,Knh d thJ( h#( Q`n '$t cấu ch+nh )P3,f ‡ € Ra‡ „ fg,*‡

E8y TLCL 7† mO 7 7} ? -[~ d - n 6† - 7 -K ;@ 6† 0K- 7= 7 h m@

wf ‡ ˆ fg,*‡x € „ fP,R ‡Đ-*c bi$t BĐU SI thuộc 'i u nh số d>ng nh cấ kE h! thống

đi!n n-Tc v! sinh tốt. IhJ( th#Q 'hả( WĐ số _2X2_1 XWĐ \NN] tYnh Ninh BKnh vF vi!c b#n h nh đ n giá aDy QTi nh cử# v8t 'i$n t,xc v nộithất cDy t,Gng v8t nuHi t,ên đị# bản tYnh Ninh BKnh cwng nh- đ n giá ad&ng nh vTi cHng n ng v thRQ Q t- ng t& nh- BĐU SI đF auất giá aDyd&ng ch( BĐU SI ) / 2 t,i!uXQ2.

Vp , ? 2 -[ 7} ? -[~ -[E ‰l d ? BĐ! MT m@fP,R‡ ƒ 1aa ƒ 4, „ 3Pg,P w-[ 5 >… ?x

Vp , ? 2 -[ BĐ! MT 6@ } ? T 7J > ? 2, -h - n 8 ?2 . .2 -[ 7 - K 0K- k ;^ 8 ? 2 7 h m@

G 2 BĐ! MT „ ? 2 -[ >=- ˆ ? 2 -[ 7} ? -[~ ‰l d ? -[E >=- „ 3 a,a ˆ 3Pg,P „ R*g,P w-[ 5 >… ?x+

SVTH: Vũ Thị Nguyên 3E Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


31/41


+ Đ2 ? 2 - 7 -[O ? O- > ? > ? 2 9=- > ? .: ++ +1 `K- _ : >O- > k7

Uh-_ng ,h c ,2Pn hành 7ịnh g2á: Ih&c hi!n đxng "uy t,Knh định giá

BĐU. h- ng há thu th8 v điFu t,# thHng tin 'h(# hoc nh#nh ch0ng"u# đ0 cHng vi!c định giá đ-*c ti$n h nh Qột cách df d ng v thu8n )*i.I,(ng "uá t,Knh th&c hi!n h(>t động định giá )uHn c8 nh8t 'ị thOi nhCngv n bản há )u8t tKQ hi u nhCng thHng tin ảnh h-=ng tTi BĐU thị t,-OnBĐU n0i chung cwng nh- nhCng tác động tTi h(>t động định giá n0i ,iêng.

H(àn ,hành . c ,2êu 7O, W+: định giá BĐU SI d t,ên s& '$t h*

c@# h#i h- ng há h- ng há s( sánh t,&c ti$ v h- ng há chi h+. ETi s& v8n dụng Qột cách )inh h(>t h6 h* các h- ng há cHngvi!c định giá đ c0 '$t "uả định giá 'há ch+nh aác ti$t 'i!Q chi h+ v thOigi#n. ĐGng thOi giá t,ị c@# BĐU SI ) R*g,P -[ 5 >… ? đ-*c aác địnhcách ,q , ng vF cả giá t,ị c@# đất v c@# cHng t,Knh aDy d&ng t,ên đất vgiá t,ị c@# đất ) 3 a,a -[ 5 >… ? v 3Pg,P -[ 5 >… ? ) giá t,ị cHng

t,Knh aDy d&ng t,ên đất.+ + N { ? O 7 K ;@ ? E l

NguGn thHng tin các thHng tin thu th8 ch-# c0 h! thống đGng bộ t&tKQ 'i$Q thHng tin ch@ y$u ) d( h i giá c@# nhCng ng-Oi đ bán Bất độnsản giá Q;t b ng chung. Iuy nhiên QAc giá Q th&c chất ho bán th&c s&c0 th 'hHng đxng nh- th$. ]( đ0 các thHng tin tKQ hi u đ-*c ch-# th&cs& đ4y đ@ v h( n t( n ch+nh aác '$t "uả thRQ định chY Q#ng t+nh chất- ng đối. S;t 'hác thị t,-Ong BĐU QTi hKnh th nh v hát t,i n nên cácthHng tin thu th8 t,ên thị t,-Ong c0 nhiFu bi$n động nên s& teng h* vđ-# ,# '$t )u8n cwng g; nhCng 'h0 'h n nhất định. Ziá BĐU cwng c0 s& bi$n động )Tn v chịu ảnh h-=ng c@# nhiFu nhDn tố 'hi$n ch( h(>t độngđịnh giá g; nhiFu 'h0 'h n.

]( thOi gi#n bán c@# các BĐU UU cách thOi đi Q định giá BĐU SI'hHng nhiFu nên 'hi định giá đ b "u# y$u tố )>Q hát vF tiFn t!. ĐDySVTH: Vũ Thị Nguyên 31 Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


32/41


cwng ) Qột y$u tố tác động tTi '$t "uả định giá ) Q '$t "uả định giá +tnhiFu bị ảnh h-=ng.

$t "uả định giá Q#ng t+nh ch@ "u#n c@# ng-Oi định giá nhiFu vK th$

thi$u sAc thuy$t hục d( các thHng tin đ điFu chYnh chY Q#ng t+nh t- nđối "u# điFu t,# ch-# )8 )u8n Qột cách ch;t chL v chi ti$t đ tp đ0 suy ,#BĐU đất đ đ-*c điFu chYnh. EK th$ 'hi t+nh giá t,ị c@# BĐU SI sL 'hHngđ-*c sát vTi giá thị t,-Ong.

Định giá BĐU ) h(>t động hAc t> đ`i h i t,Knh độ 'i$n thAcchuyên sDu c0 s& #Q hi u nhiFu vF nhiFu ) nh v&c BĐU thị t,-Ong 'in

d(#nh BĐU hi!n n#y ) nh v&c aDy d&ng nội thất h#y các y$u tố h(ngth@y đ tp đ0 c0 cái nhKn ch+nh aác h n vF BĐU tp đ0 '$t "uả định giácwng sát th&c h n. Iuy nhiên ng-Oi định giá 'hHng c0 nhiFu hi u bi$tt,(ng nhCng ) nh v&c n y thi$u 'inh nghi!Q đ aử )+ nhCng y$u tố 'hác bi!t 'hi ti$n h nh h(>t động định giá nên g; hải nhCng h>n ch$ nhất địnht,(ng vi!c aác định giá c@# BĐU SI.

M! thống há )u8t điFu chYnh ch-# đGng bộ c`n chGng ch{( ch-#thống nhất giC# các )u8t ảnh h-=ng tTi h(>t động định giá nh- [u8t nh =)u8t đất đ#i )u8t 'inh d(#nh BĐU S;t 'hác các v n bản há )u8t c0 s&th#y đei be sung điFu chYnh nhiFu gDy 'h0 'h n ch( ng-Oi sử dụng. Ipđ0 gDy ,# nhiFu hi!n t-*ng tiêu c&c nh- đ4u c )ách )u8t nên cácthHng tin t,ên thị t,-Ong c ng hAc t> v 'h0 'i Q s(át thi$u ch+nh aác.ĐiFu n y tác động nhiFu tTi h(>t động định giá đ;c bi!t 'hi ng-Oi định giásử dụng h- ng há s( sánh đ ) Q h- ng há định giá.

SVTH: Vũ Thị Nguyên 3# Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


33/41


CHƯƠNG 3 \HƯƠNG HƯ]NG V' GIẢI \H)\ H 'NTHIXN H T Đ&NG Đ(NH GI) B%T Đ&NG !ẢN

3+1 \ 8 ? ^ ? O- > ? > ? 2 9=- > ? .: +

I,(ng bối cảnh giá BĐU bi$n động định giá sL ) h- ng ti!n aácđịnh giá t,ị th&c định h-Tng thị t,-Ong BĐU t,(ng t- ng )#i. I,ải "u# thOi'• |sốt n0ng} 2__? 3 2__V thị t,-Ong đi v ( t,4Q )ắng giá giảQ 2_ 3 %_ c0 'hu v&c giá đ giảQ _ thK đ$n n#y đ giC en định v ti$ cD †ng4n vTi giá t,ị th&c. Đ0 ) nhCng điFu ,ất t+ch c&c c@# QH †t thị t,-Ong BĐU bFn vCng. IhêQ v ( đ0 t+n dụng BĐU t ng nhu c4u v#y BĐU t ng ngD

h ng df d ng h n t,(ng viê †c ch( v#y Qu# BĐU. N Q 2_1 vTi đ đi )ên c@# h n QH †t n Q n#y cH †ng vTi nhCng t+ch

c&c tp [uD †t nh = [uD †t 'inh d(#nh BĐU sử# đei thHng "u# vp# ,Gi ch+nhthAc c0 hi!u )&c tp 1X7X2_1 Q= ,H †ng h n đối t-*ng ng-Oi n-Tc ng( ith#Q gi# v ( thị t,-Ong. Đối t-*ng c0 nhu c4u nh = t ng )ên. ( ,#nhCng t+n hi!u QTi ch( thị t,-Ong BĐU hát t,i n v 'h=i sắc h n. ]( đ0cHng tác định giá đ#ng đ-*c "u#n tDQ đxng QAc h n v chắc chắn BĐUn-Tc t# sL hải định giá ch;t chL h n chuyên nghi! h n hi!n đ>i h0#h n. Pác định giá t,ị BĐU ) điFu "u#n t,ong v c4n thi$t gix ch( thịt,-Ong BĐU hát t,i n en định v ) nh Q>nh đá Ang các nhu c4u đ# d>ngSVTH: Vũ Thị Nguyên 33 Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


34/41


v h(ng hx c@# 'hách h ng nh- t+nh thu$ vTi BĐU ch( h* )j th$ chấv#y vốn ngDn h ng chuy n "uyFn s= hCu thp# '$ t+nh giá đFn b6 'hHng bị s#i )!ch v 'hHng gDy ,# nhCng h! "uả aấu ch( nFn 'inh t$. .

3+ G : 2 @ - 5 O- > ? > ? 2 9=- > ? .: 5 3+ +1 V< ? … l m 7

( ch+nh "ui vF định giá t i sảnđ;c bi!t ) định giá bất động sản. Bên c>nh đ0 cwng c4n aDy d&ng Qột độingw đHng đả( các t,* )j ch( thRQ định viên vF giá ho c0 v#i t,` t,* gix"u#n t,ong ch( thRQ định viên t,(ng vi!c thu th8 số )i!u v nhCng cHngvi!c 'h=i đ4u h€ t,* ch( bá( cá( thRQ định. E t,(ng t- ng )#i ch+nh hocwng ) nhCng thRQ định viên ) nh nghF đ-*c cấ th . ( ch;t chL đGng bộ thJ( h-Tng chuRn h0# v nDng cấ t i )i!u bGi d-‚ngch( các cá nhDn th#Q gi# hoc t8 z đGng thOi te chAc c8 nh8t 'i$n thAcchuyên QHn vF định giá ch( nhCng thRQ định viên đ ho ti$ tục hát huyđ-*c v#i t,` đ;c bi!t c@# QKnh. ETi Qột đội ngw nhDn viên định giá ) nhnghF c0 t,Knh độ 'inh nghi!Q v đ>( đAc thK '$t "uả định giá sL sát vTiZIII t>( nên nhCng gi#( dịch Qinh b>ch ,q , ng g0 h4n hát t,i n các) nh v&c )iên "u#n.3+ + V< ? … - } ? - ;@ m -[{ - } ? - +SVTH: Vũ Thị Nguyên 3$ Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


35/41


IhHng tin ) Qột y$u tố ,ất "u#n t,ong t,(ng h(>t động định giá. EKth$ t+nh ch+nh aác h* )+ c@# các thHng tin sử dụng t,(ng "uá t,Knh địngiá BĐU ) ,ất c4n thi$t. M n nC# thu th8 thHng tin ) b-Tc đ4u c@# "u

t,Knh định giá d( đ0 c4n hải 'i Q t,# 'hắt 'hJ h n chất )-*ng các thHngtin thu th8 vF nguGn thHng tin cách thAc thu th8 Ng-Oi định giá 'hHngnên chY d v ( các thHng tin Q 'hách h ng cung cấ Q c4n hải ti$nh nh điFu t,# aác Qinh v ) Q ,q t,ánh sử dụng nhCng thHng tin thi$uch+nh aác h(;c Q#ng n;ng j 'i$n ch@ "u#n c@# 'hách h ng nh Q đ>t đ-*cQục đ+ch c@# ho đ;c bi!t ) t,(ng th$ chấ v#y vốn ngDn h ng. U#u 'hi thu

th8 thHng tin thK c4n c0 nhCng bi!n há h- ng há đ aử )+ thHng tiđ0 đGng thOi aDy d&ng h! thống )-u t,C thHng tin 'h(# hoc nh#nh ch0ngch+nh aác.3+ +3 T l - n _ -[~ > ? 2 9=- > ? .: 6 - 727 7 q- 7 Š+

EF c bản hi!n n#y đ c0 "uy t,Knh định giá chung 'h(# hoc. Sột "uyt,Knh chuRn sL gix ng-Oi định giá th&c hi!n cHng vi!c đ-*c nh#nh ch0ng

thu8n )*i v ch+nh aác h n. ? 2 - h7 k +

h- ng há định giá hải h6 h* vTi yêu c4u định giá. I6y thJ(tpng đối t-*ng định giá Qục đ+ch định giá "uy t,Knh định giá Q sử dụng h- ng há định giá ch( h6 h* . Mi!n n#y h- ng há s( sánh đ#ngđ-*c sử dụng he bi$n nhất. ĐDy ) h- ng há đ n giản nh-ng Q#ngSVTH: Vũ Thị Nguyên 3 Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


36/41


nhiFu t+nh ch@ "u#n á đ;t. EK v8y c4n đ# d>ng các h- ng há v8ndụng nhiFu t,-Ong h* hAc t> c4n sử dụng nhiFu h- ng há đ đ-# ,#'$t "uả ch+nh aác v 'hách "u#n nhất h(;c c0 th '$t h* vTi các đ n vị

chuyên QHn nh- thi$t '$ aDy d&ng 'i Q định đị# ch+nh đ c0 nhCngthHng tin chuyên QHn hCu +ch ) Q c s= ch( định giá.3+3 M - ./ 0 K ? ;^ 78 _ N @ ^7+3+3+1 H @ - 5 7} ? 7i 2 m p-, -O @ m ? 2 mh 7

-[ z ? 9=- > ? .: O- > ? - n _ > 7 2 m p-+Ihị t,-Ong BĐU )iên "u#n đ$n nhiFu ) nh v&c hAc t> vK th$ hát

t,i n BĐU v8n h nh thị t,-Ong n y đ`i h i hải c0 'hung há )+ đGng bộv ch;t chL. Sột 'hi thị t,-Ong BĐU v8n h nh thJ( h-Tng t+ch c&c đi đxngchiFu h-Tng hát t,i n thK thHng tin t,ên thị t,-Ong sL đ-*c Qinh b>ch cácgi#( dịch sL difn ,# Qột cách nh#nh ch0ng v thu8n )*i. [xc đ0 thHng tinđ-*c d6ng đ s( sánh sL ch+nh aác v đ4y đ@ h n. ĐiFu n y sL thxc đRyh(>t động định giá h( n thi!n '$t "uả định giá sL sát vTi ZIII h n.

Ng( i ,# 'hi điFu chYnh be sung h#y sử# đei các "uy định 'hHng c`n h6 h* h#y QDu thurn nh#u 'hi c0 s& hát sinh các )u8t QTi thK c4n c0nhCng v n bản h-Tng drn thi h nh cụ th ,q , ng đ ng-Oi th&c hi!n'hHng bị )xng txng h#y 'hHng hi u ,q drn tTi h>Q )u8t. Mi!n n#y nFn'inh t$ đ#ng t,(ng gi#i đ(>n hội nh8 sDu ,ộng điFu n y sL tác động tTi nFn'inh t$ n0i chung v thị t,-Ong BĐU n0i ,iêng d( đ0 các c "u#n thRQ"uyFn c4n c0 t4Q nhKn định h-Tng )Du d i gix thị t,-Ong n y en định hát t,i n ) nh Q>nh đGng bộ v c0 hi!u "uả c#(.

Bên c>nh đ0 c "u#n Nh n-Tc cwng c4n h( n thi!n ch+nh sách vF há )u8t giá đất thu$ đất c0 "uy h(>ch vF đất đ#i aDy d&ng gi#( thHnaDy d&ng '$t cấu h> t4ng nh = h#y gi#( dịch dDn s& Q#ng t+nh )Du d iv h* )+ đ cải thi!n QHi t,-Ong 'inh d(#nh BĐU v 'inh d(#nh dịch vụBĐU. S€i v n bản QTi h#y "uy$t định QTi đFu ảnh h-=ng tTi tDQ )+ tácđộng tTi h nh vi gi#( dịch BĐU. E+ dụ n Q 2__? 'hi Nh n-Tc c0 địnhSVTH: Vũ Thị Nguyên 3% Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


37/41


h-Tng Q= ,ộng Ih@ đH ,# B# EK h#y auất hi!n thHng tin hKnh th nh |t,ungtDQ h nh ch+nh "uốc gi# B# EK} thK giá đất = 'hu v&c n y đ t ng )ên Qcách đột bi$n nh-ng 'hi các thHng tin vF "uy h(>ch Ih@ đH đ-*c cHng

'h#i h0# thK chY s#u 2 tháng giá đất t>i đDy đ giảQ tTi 7_ '{( thJ( nhiFuh! )ụy s#u đ0. ]( đ0 Nh n-Tc hải c0 nhCng bi!n há nhất định "uyh(>ch Q#ng t+nh )Du d i bFn vCng c0 '$ h(>ch chi ti$t ,Gi ti$n h nh cHng'h#i thHng tin nh- th$ QTi 'hHng c0 c hội ch( nhCng đối t-*ng Quốn )*idụng thHng tin ch-# ,q , ng |) Q } đ chuộc )*i gDy aá( t,ộn thị t,-Ongảnh h-=ng tTi các gi#( dịch BĐU h(>t động ngDn h ng

Nh n-Tc cwng c4n ti$n h nh nghiên cAu aác định giá đất sát vTi giáthị t,-Ong h n. Mi!n n#y giá đất d( Nh n-Tc "uy định v giá thị t,-Ongđ#ng chênh )!ch "uá nhiFu. Ei!c aác định 'hung giá đất sát vTi thị t,-Ongh n sL t,ánh thi!t th`i ch( ng-Oi dDn 'hi ti$n h nh đFn b6 giải h0ng Q;t b ng nguyên nhDn ch+nh t,(ng vi!c ch8Q chf giải h0ng Q;t b ng QđiFu n y ảnh h-=ng )Tn tTi vi!c "uy h(>ch đất đ#i h#y aDy d&ng c s= h>

t4ng.3+3+ ‚l d ? - -[ z ? B=- > ? .: m@ 6O , 6 9O7 +

Ihị t,-Ong BĐU 'hi suy th(ái 'hHng giống nh- thất b>i c@# Qột nh'inh d(#nh BĐU n$u ch$t sL ảnh h-=ng tTi t( n bộ nFn 'inh t$. EK v8y Nh n-Tc 'hHng nên đ thị t,-Ong BĐU , i t& d( c4n c0 bi!n há c#nthi! nhất định vK BĐU c0 h! số )Hi cuốn 'há )Tn )Hi cuốn thị t,-Ong aDyd&ng v8t )i!u ]( đ0 hải ) Q ch( thị t,-Ong n y Qinh b>ch h n thHng"u# các bi!n há cHng 'h#i "uy h(>ch BĐU te chAc đấu th4u đấu giáBĐU te chAc các s n gi#( dịch th&c s& 'hHng dpng )>i = vi!c gi#( dịchhKnh thAc chO thu h+.

ZiảQ Q>nh chi h+ chuRn bị d& án thHng "u# giảQ th@ tục h nh ch+nh"uy t,Knh hê duy!t d& án th@ tục đFn b6 giải h0ng Q;t b ng v các chi h+ bất h* )j 'hác )iên "u#n đ$n đFn b6 Q;t b ng. I ng số )-*ng nh = ahội thHng "u# ch+nh sách h€ t,* c@# Nh n-Tc nh Q t>( nguGn cung ch( thịSVTH: Vũ Thị Nguyên 3& Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


38/41


t,-Ong nh- ch+nh sách ti$ c8n "u~ đất ch+nh sách đFn b6 giải h0ng Q;t b ng ch+nh sách thu$ ) i suất

i Q s(át chống đ4u c BĐU thHng "u# các bi!n há vF thu$ h nh

ch+nh v 'inh t$ 'hác.Ie chAc bKnh en giá 'hHng đ giá các sản hRQ )iên"u#n đ$n đ4u t- v ( BĐU t ng c#( bất h* )j. hHng đ hKnh th nh thịt,-Ong ng4Q hi!n t-*ng |đ4u c } |c>nh t,#nh 'hHng ) nh Q>nh} vK n0gDy t6 Q6 t,(ng vi!c đánh giá vF cung c4u 'h0 đ ng-Oi Qu# ng-Oi bán c0 th aác định giá cả t,ên thị t,-Ong cwng nh- ) Q s#i )!ch '$t "uảđịnh giá c@# ng-Oi định giá.

3+3+3 Đ‹ _ < .s di ? >=- ;@ _ < .Q { @+< "u#n nh n-Tc c0 thRQ "uyFn c4n c0 nhCng bi!n há h>n ch$

các th@ tục ,-OQ , hAc t> t,(ng vi!c "uy định th@ tục thOi gi#n cHnchAng vi!c cấ giấy chAng nh8n "uyFn sử dụng đất "uyFn s= hCu nh vKđDy ) nhCng thHng tin há )+ c bản c4n thu th8 ) Q c s= s( sánh 'hiti$n h nh h(>t động định giá h#y n$u đi th$ chấ v#y vốn ngDn h ng thK

đDy ) nhCng giấy tO "u#n t,ong. ch v đRy nh#nh ti$n độ cấ các )(>i giấychAng nh8n c4n thi$t. Iuy nhiên cwng t,ánh nhCng t,-Ong h* ) Q vi!c'hHng Qinh b>ch 'h(# hoc drn tTi Qột )H đất c0 ,ất nhiFu th8Q ch+ tTi ?"uy n se đ chAng nh8n "uyFn s= hCu đất nh- = a I-*ng U n Ih>chM M I nh.3+3+4 ‚l d ? 78 .Q d{ m 5 ;< - } ? - ? 2 B=- > ? .:

I,ên thị t,-Ong hi!n n#y c0 nhiFu thHng tin s#i )!ch 'hHng ,q nguGngốc gDy ảnh h-=ng đ$n "uá t,Knh thu th8 v aử )+ số )i!u c@# ng-Oi địngiá. Đất đ#i ) t i sản c0 giá t,ị )Tn ,ất "u#n t,ong đối vTi Qột "uốc gi#. EKth$ c4n aDy d&ng c s= dC )i!u vF thHng tin giá BĐU ch( t( n "uốc cungcấ dịch vụ thHng tin vF giá đất đ#i BĐU ch( các te chAc v cá nhDn c0nhu c4u. ĐiFu n y ) ,ất c4n thi$t t>( thu8n )*i ch( nhCng ng-Oi định giágix ho c0 c n cA thị t,-Ong Qột cách 'hách "u#n 'há ch+nh aác v giảQSVTH: Vũ Thị Nguyên 3F Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


39/41


thi u thOi gi#n ch( "uá t,Knh thu th8 thHng tin. Ip đ0 '$t "uả định giá sLsát vTi ZIII h n. Ei!c aDy d&ng v v8n h nh h! thống thHng tin đất đ#ithJ( h-Tng tin hoc h0# sL g0 h4n đảQ bả( yêu c4u đ4y đ@ cHng 'h#i

Qinh b>ch ch( thị t,-Ong BĐU hát t,i n t>( điFu 'i!n thu8n )*i ch( cách(>t động gi#( dịch BĐU cwng nh- h(>t động định giá c@# các cá nhDn techAc.3+3+P M - ./ 0 K ? ;^ N?l @ ? N @ ^7 ;< BĐ! - K 7 = 0

- K @ O- > ? ; ;/ +ETi v#i t,` "uản )+ v điFu ti$t t( n bộ h! thống ngDn h ng t,ên cả

n-Tc vK v8y ngDn h ng nh n-Tc c4n c4n t>( ,# QHi t,-Ong h nh )#ng há )+ thHng th(áng đGng bộ v )inh h(>t nh#nh ch0ng h( n thi!n các v n bản d-Ti )u8t đ;c bi!t ) các v n bản h-Tng drn vF t i sản đảQ bả( c4Qcố th$ chấ gix ch( các ngDn h ng cấ d-Ti th&c hi!n đxng g0 h4nnDng c#( chất )-*ng h(>t động t+n dụng. I,(ng thOi gi#n tTi NgDn h ngnh n-Tc c0 th "uy$t định đ th nh )8 các b#n định giá độc )8 h(;c c0

"uy định cụ th h n nC# vF vấn đF định giá t>i các ngDn h ng đ đảQ bả(đ4y đ@ "uyFn )*i ch( 'hách h ng v#y. EK hi!n n#y các ngDn h ng vrn t&định giá v ch( v#y t,ên c s= định giá Q ngDn h ng sL định giá v ch(v#y = Qột QAc độ #n t( n giá t,ị th8t c@# bất động sản sL 'hHng đ-*c đánhgiá đxng gDy ảnh h-=ng tTi giá t,ị BĐU t,ên thị t,-Ong.

SVTH: Vũ Thị Nguyên 3J Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


40/41


`ẾT LU#Ni đị# h- ng JQ đ h( n th nh đF t i n y. ĐF t i n y đ đi v ( nghiên cAu c s='h(# hoc vF BĐU nh- 'hái ni!Q đ;c đi Q các h- ng há h#y nguyêntắc định giá nhDn tố ảnh h-=ng. Bên c>nh đ0 t,(ng đF t i cwng đi sDu hDn t+ch Qột BĐU cụ th t>i đị# h- ng b ng vi!c '$t h* h- ng há

chi h+ v s( sánh t,&c ti$ JQ đ h( n th nh vi!c định giá BĐU n y vđánh giá đ-*c nhCng '$t "uả đ đ>t đ-*c cwng nh- nhCng tGn t>i vnguyên nhDn. I,ên c s= đ0 đF t i cwng đ-# ,# Qột số giải há nhất địnhg0 h4n nDng c#( chất )-*ng định giá BĐU hi!n n#y.

Iuy nhiên định giá ) Qột h(>t động hAc t> đ`i h i yêu c4u c#('inh nghi!Q chuyên sDu cwng nh- s& nh>y cảQ c@# nghF nghi! vK v8y đGán chuyên ng nh c@# JQ 'hHng t,ánh 'h i nhCng thi$u s0t. mQ Q(ng nh8nđ-*c nhiFu j 'i$n đ0ng g0 đ JQ h( n thi!n đF t i c@# QKnh h n.SVTH: Vũ Thị Nguyên $E Lớp: K3 ! ĐHT"NH#


41/41


T'I LIXU THAM `HẢ1. IU. Nguyfn Sinh M( ng 9ch@ biên: giá( t,Knh Định giá t i sản.

Nh auất bản t i ch+nh hoc vi!n t i ch+nh.2. Bộ t i ch+nh 92__ : "uy$t định số 2/X2__ XWĐ BI< ng y 1? tháng

/ n Q 2__ c@# bộ t,-=ng bộ t i ch+nh vF vi!c b#n h nh % tiêu chuRn thRQđịnh giá Ei!t N#Q 9đ*t 1:.

%. Bộ t i ch+nh 92__ : "uy$t định số 77X2__ XWĐ BI< ng y 1 thán11 n Q 2__ c@# bộ t,-=ng bộ t i ch+nh vF vi!c b#n h nh % tiêu chuRn thRQđịnh giá Ei!t N#Q 9đ*t 2:.

/. Bộ t i ch+nh 92__?: "uy$t định số 12VX2__?XWĐ BI< ng y %tháng 12 n Q 2__? c@# bộ t,-=ng bộ t i ch+nh vF vi!c b#n h nh 5 tiêuchuRn thRQ định giá Ei!t N#Q 9đ*t %:.

. [u8t đất đ#i 2__ .5. [u8t 'inh d(#nh bất động sản 2_1/.7. ^y b#n nhDn dDn tYnh Ninh BKnh Wuy$t định số %7X2_1/XW

\BN] vF vi!c b#n h nh bản giá các )(>i đất gi#i đ(>n 2_1 3 2_1V t,ên đị# b n tYnh Ninh BKnh.

?. ^y b#n nhDn dDn tYnh Ninh BKnh "uy$t định số _2X2_1 XWĐ

\BN] vF vi!c đ n giá aDy d&ng QTi nh cử# v8t 'i$n t,xc v nội thất cDyt,Gng v8t nuHi t,ên đị# b n tYnh Ninh BKnh.

V. I> ch+ Bất động sản.1_. Sột số t,#ng ‘Jb 'hác thuviJn h# )u#t.vn c#ŠJŠ.vn EiJtn#QnJt

EnJa ,Jss 2/h.c(Q.vn
http://thuvienphapluat.vn/http://thuvienphapluat.vn/

Một số vấn đề về hoạt động định giá một bất động sản riêng biệt

Documents

Transcript of Một số vấn đề về hoạt động định giá một bất động sản riêng biệt