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Apresentação

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Interação

Nacional

Educação

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_____________________________________________________________________________________ TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

1.6 ECONOMIA E ESTRUTURA DE MERCADO 182

Reprodução proibida conforme Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

Registro do Direito Autoral nº 478.295 Livro 902 Folha 142 de 13.11.2009

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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

16.0 3

MÓDULO I Parte 2

Operações Imobiliárias

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16.0 4

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16.0 5

Índice

Título Página


01 – O exercício da Profissão 09 02 – Avaliação do Imóvel 17 03 – Registro de Imóveis 21 04 – Capacidade para comprar e vender 23 05 – Procuração ou Mandato 27 06 – Aquisição de Imóveis 31 07 – A Propriedade: Direitos Reais de Gozo ou Fruição 33 08 – A Propriedade: Direito Reais de Garantia 37 09 – A Propriedade: Direito Real de Aquisição 40 10 – A Posse 41 11 – Impostos, Taxas e Certidões 42 12 – Loteamentos Rurais e Urbanos / Parcelamento do Solo 45 13 – Contratos 61 14 – Termos Técnicos da Legislação Imobiliária / Glossário e Expressões Jurídicas 65 15 – Condomínios em Edificações 89 16 – Incorporações Imobiliárias 94 17 – Financiamento para compra de um imóvel 118 18 – Minutas 121 18.1 – Contrato de intermediação imobiliária para fins de locação (17) 121 18.2 – Contrato de intermediação imobiliária para fins de compra (14) 122 18.3 – Contrato de intermediação imobiliária para fins de venda (19) 123 18.4 – Contrato de intermediação imobiliária para fins de administração (12) 125 18.5 – Contrato de locação para fins comerciais (22) 126 18.6 – Contrato de locação para fins residenciais (26) 128 18.7 – Contrato de sublocação de imóvel residencial (42) 131 18.8 – Distrato-rescisão contratual consensual (44) 132 18.9 – Recibo de sinal em venda de imóvel a prazo (46) 132 18.10 – Recibo de sinal em venda de imóvel à vista (48) 133 18.11 – Contrato de permuta de imóveis (36) 135 18.12 – Contrato de permuta de terreno por área construída (38) 136 18.13 – Contrato de permuta de área por participação em loteamento (33) 138 18.14 – Contrato de compra e venda a prazo (03) 140 18.15 – Contrato de compra e venda à vista (06) 142 18.16 – Contrato de comodato (01) 143 18.17 – Contrato de locação para fins de temporada (31) 144 18.18 – Contrato de constituição de empresa imobiliária (09) 145 Marginália – COAF – Resolução N.º 14, de 23 de outubro de 2006 147 Marginália – IE N.º 5ª - 06/06/1973 150 Marginália – LEI DO INQUILINATO 8.245/91 152 Marginália – LEI DO INQUILINATO 12.112/09 173 Marginália – LEI DO INQUILINATO 12.122/10 177 Marginália – RESOLUÇÃO COFECI Nº 1.127/2009 178

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16.0 6

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16.0 8

Reprodução proibida conforme Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

Registro do Direito Autoral nº 350.785 Livro 646 Folha 445 de 19.08.2005

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16.0 9

OBJETIVO GERAL: Proporcionar ao aluno a conscientização de que o Corretor de Imóveis é um profissional responsável por sua própria atividade e, portanto, um profissional liberal, autônomo, capaz de controlar o seu tempo e dedicação ao trabalho.

FINALIDADE: Desenvolver a capacidade do aluno de identificar as atribuições e competências de um Corretor de Imóveis. OBJETIVOS: Identificar e empregar de forma consciente as atribuições e competências do Corretor de Imóveis; Promover a utilização dos mecanismos de divulgação de tabelas de comissões e de prestação de serviços; Desenvolver no futuro Corretor o hábito da consulta e do reconhecimento das leis que regem a profissão.

1 - O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO

Atribuições do Corretor de Imóveis

De acordo com o Decreto n.º 81.871, de 29/06/78, Art. 2º, “compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária.”

O Corretor de Imóveis, no exercício de suas funções, presta assessoramento às partes interessadas de forma que a transação seja livre e desembaraçada de ônus, encargos, litígios e impostos ou taxa atrasados.

Além de intervir nos contratos de compra e venda de imóveis, permutas, promessas de venda, cessões de direitos, quando se trata de administração de imóveis, seus serviços se estendem a incorporações, hipotecas e financiamentos, loteamentos, locações e administração de bens.

Compete ao Corretor

proceder a avaliação do imóvel a ser vendido;

combinar o preço e as condições de venda;

firmar contrato relativo à sua prestação de serviço;

examinar toda a documentação do imóvel, bem como apresentá-la aos possíveis adquirentes; encaminhar ao vendedor as propostas oferecidas pelos candidatos à compra; emitir recibo de sinal ou de princípio de pagamento; fornecer toda a documentação do imóvel ao adquirente para que este a examine antes de ser lavrada a escritura.

O Corretor de Imóveis está habilitado também para exercer funções como gestão empresarial de imobiliárias e incorporadoras, controle e recebimento de aluguéis e condomínios, avaliação mercadológica de imóveis, despachante documental, planejamento de empreendimentos, consultor de financiamentos, gestor de consórcio imobiliário, marketing imobiliário, estatística do mercado imobiliário, assessor técnico para implantação e gestão de plantas genéricas de valores e assessor imobiliário para órgãos públicos.

Aula 01 – O Exercício da Profissão

SUMÁRIO Atribuições e Competências do Corretor de Imóveis

Mediação e Prestação de Serviços

Tabela de Comissões e Serviços

Decreto nº 81.871

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16.0 10

A Mediação

Para vender um imóvel, o proprietário pode adotar diversos meios, como por exemplo: anunciar o que quer vender e esperar que o interessado o procure; encarregar um intermediário, corretor ou empresa imobiliária de fazer essa venda.

A intervenção de um Corretor de Imóveis apresenta inúmeras vantagens. Ele sabe quais são os melhores dias para anunciar um imóvel em determinado bairro, em qual jornal e em que página e coluna deve sair o anúncio; tem experiência para fazer a redação com economia e dizendo tudo o que é preciso dizer de modo a atrair a atenção dos possíveis compradores.

Prestação de Serviços

Contrato de Mediação

É o documento em que o dono do imóvel autoriza o corretor a promover a venda. Este documento deve ser feito em duas vias e assinado por ambos, com todos os campos preenchidos. Ao assinar, o vendedor deve ser alertado, de maneira muito especial, quanto ao valor e condições da venda, além da percentagem ajustada ao estabelecimento do prazo para que o corretor complete a mediação.

Publicidade

Os corretores sindicalizados têm direito a um preço especial na colocação de anúncios de publicidade de imóveis e para negócios de seus serviços, devendo constar, nesses anúncios, o nome por extenso do corretor e seu endereço, além do número do CRECI.

Honorários: Dizemos que a corretagem é devida quando da conclusão da intermediação. Essa retribuição é devida ao Corretor de Imóveis com percentual ajustado com o proprietário sobre o preço da transação.

Tabela de Comissões e Serviços

O corretor deve contratar, previamente, por escrito e com exclusividade, a prestação de seus serviços profissionais conforme Lei n.º 6.530/78 e resolução Cofeci 458/95.

A presente tabela deve ser observada nos contratos celebrados, especialmente quanto aos limites mínimos nela estabelecidos, sendo vedado ao corretor contratar e trabalhar com índice abaixo dos aqui estabelecidos.

Venda

1- Imóveis urbanos................................................................................06 a 08%

2- Imóveis rurais....................................................................................06 a 10%

3- Imóveis industriais............................................................................06 a 08%

4- Venda Judicial................................................................................. 05%

Notas:

1- A mesma comissão será devida quando a proposta e a contraproposta forem de igual valor e devidamente assinadas ou se as partes realizarem a transação sem a presença do corretor, tendo feito a aproximação útil das partes.

2- Nos casos de vendas com transferência de financiamento a comissão será devida sobre o total da transação realizada.

Compra

Autorização expressa da procura de imóveis......................................................06%

Permuta e dação em pagamentos

Nas permutas e ou dações em pagamento, a Comissão será devida pelos respectivos proprietários, sobre o valor de cada propriedade envolvida na transação, observando-se a mesma porcentagem da venda, seja total ou parcial.

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16.0 11

Hipotecas

Sobre o valor do empréstimo................................................................................. 05%

Incorporação de área edificada (Horizontal ou Vertical)

Vendas de empreendimentos imobiliários, incluindo-se Organização e Planejamento de Vendas.........................................................................................................06 a 08%

Vendas de imóveis com financiamento –SHF- carteira hipotecária e outras, incluindo-se Organização e Planejamento de Vendas e acompanhamento dos processos dos mutuários finais, até à escritura................................................07 a 09%

Nota: Não estão incluídas nestas taxas as despesas de promoção e publicidade geral.

Loteamentos

Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e registradas:.................................................................................................. 10 a 12%

Idem, rural ou fora da sede..........................................................................15 a 20%

Administração, controle e recebimento de prestações.............................05 a 10%

Nota: As despesas de promoção e outros atos de administração não estão incluídas na Tabela acima.

Fundos Imobiliários

Intermediação de coisas, sobre o valor da transação.......................................10%

Locação

De qualquer espécie e sempre equivalente ao valor do 1º aluguel.

Nota: As despesas com reconhecimento de firmas e com registro do contrato não estão inclusas na comissão pela locação.

Administração de condomínios Sobre o arrecadamento pelo condomínio mensalmente............................05 a 10%. Pareceres Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor apresentado, até:................ 01%. Parecer verbal quanto a operações imobiliárias - por hora técnica, a partir de 10% do valor da anuidade vigente do CRECI - 2ª região. Divisão de Comissão entre Corretores e Participantes da Central de Operações Imobiliárias – COI Corretor e ou empresa imobiliária do vendedor.............................................50% Corretor e ou empresa imobiliária do comprador...........................................50% Corretor em regime de co-participação com Empresa Imobiliária na Venda de Imóveis de terceiros, somadas as comissões de captação e venda.................................................30% Corretores de plantão de incorporação mínimo.............................................25% Corretagem de participação entre imobiliárias ...............................................50% Esta tabela foi aprovada na 27ª Reunião da Diretoria do SCIESP em 16/10/1996 e homologada pelo CRECI 2ª Região na 354ª Reunião Plenária de 17/10/1996.

DECRETO N.º 81.871 DE 29 DE JUNHO DE 1978 A LEI E SUA REGULAMENTAÇÃO

Regulamenta a Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, Tendo em vista o artigo da lei 6.530

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16.0 12

DECRETA: Art. 1º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional, somente será permitido: I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição, ou II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei 4.116 de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação de sua inscrição. Art. 2º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária. Art. 3º - As atribuições constantes do artigo anterior poderão também ser exercidas por pessoas jurídicas, devidamente inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição. Parágrafo único - O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição. Art. 4º - O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional. Art. 5º - Somente poderá anunciar publicamente a Corretor de Imóveis pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado. Art. 6º - O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquias, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculado ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira. Art. 7º - O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional. Art. 8º - O Conselho Federal terá sede e foro na capital da República e jurisdição em todo território nacional. Art. 9º - O Conselho Federal será composto de 2 (dois) representantes efetivos e suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros. Parágrafo Único - O mandato dos membros a que se refere este artigo será de 3(três) anos. Art. 10 - Compete ao Conselho Federal: I - eleger sua diretoria; II - elaborar e alterar seu regimento; III - exercer função normativa, baixar resoluções e adotar providências à realização dos objetivos institucionais; IV - instituir o modelo das Carteiras de Identidade Profissional e dos certificados de inscrição; V - autorizar a sua diretoria a adquirir e onerar bens imóveis; VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte; VII - criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-Regiões, fixando-lhes sede e jurisdição. VIII - baixar normas de ética profissional; IX - elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos; X - fixar multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais; XI - decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais; XII - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais; XIII - elaborar o Regimento padrão dos Conselhos Regionais; XIV - homologar o Regimento dos Conselhos Regionais; XV - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais; XVI - credenciar representantes junto aos Conselhos Regionais, para verificação de irregularidade e pendências acaso existentes; XVII - intervir, temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando Diretoria provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato: se comprovada irregularidade na administração; se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das contribuições. XVIII - destituir Diretor do Conselho Regional, por ato de improbidade no exercício de suas funções;

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16.0 13

XIX - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos Conselhos Regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade; XX - deliberar sobre casos omissos; XXI - representar em juízo ou fora dele, em todo território nacional, os legítimos interessados da categoria profissional. Art. 11 - O Conselho Federal se reunirá com a presença mínima de metade mais um de seus membros. Art.12 - Constituem receitas do Conselho Federal I - a porcentagem de 20% (vinte por cento) sobre anuidades e emolumentos pelos Conselhos Regionais; II - a renda patrimonial; III - as contribuições voluntárias; IV - as subvenções e dotações orçamentárias. Art. 13 - Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis têm por finalidade fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição, sob supervisão do Conselho Federal. Art. 14 - Os Conselhos Regionais terão sede e foro na Capital ou de um dos Estados a critério do Conselho Federal. Art. 15 - Os Conselhos Regionais serão compostos por 27(vinte e sete) membros, efetivos e suplentes, eleitos 2/3 (dois terços) por votação secreta em Assembleia Geral, especialmente convocada para esse fim, e 1/3 (um terço) integrado por representantes dos Sindicatos dos Corretores de Imóveis, que funcionarem regularmente junto ao Conselho Regional. Parágrafo único - O mandato dos membros a que se refere este artigo será de 3 (três) anos. Art. 16 - Compete ao Conselho Regional: I - eleger sua Diretoria; II - aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento padrão elaborado pelo Conselho Federal; III - fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição; IV - cumprir e fazer cumprir as resoluções do Conselho Federal; V - arrecadar anuidades, multas, e emolumentos e adotar as medidas destinadas à efetivação da sua receita e a do Conselho Federal; VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal; VII - propor a criação de sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis fixado pelo Conselho Federal; VIII - homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos; IX - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de pessoas Jurídicas; X - organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas; XI - expedir carteiras de Identidade Profissional e Certificado de Inscrição; XII - impor as sanções previstas pelo regulamento; XIII - baixar resoluções, no âmbito de sua competência; XIV - representar em juízo ou fora dele, na área de sua jurisdição, os legítimos interesses da categoria profissional; XV - eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que comporão o Conselho Federal; XVI - promover, perante juízo competente, cobrança das importâncias correspondentes a anuidades, multas e emolumentos, esgotados os meios de cobrança amigável. Art. 17 - O Conselho Regional se reunirá com a presença mínima de metade mais um de seus membros. Art. 18 - Constituem receitas de cada Conselho Regional: I - 80% (oitenta por cento) das anuidades e emolumentos; II - as multas; III - a renda patrimonial; IV - as contribuições voluntárias; V - as subvenções e dotações orçamentárias.

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16.0 14

Art. 19 - 2/3 (dois terços) dos membros dos Conselhos Regionais, efetivos e respectivos suplentes, serão eleitos pelo sistema de voto pessoal, secreto e obrigatório dos profissionais inscritos, nos termos em que dispuser o Regimento dos Conselhos Regionais, considerando-se eleitos efetivos os 18 (dezoito) mais votados e suplentes os seguintes. Parágrafo único - Aplicar-se ao profissional inscrito que deixar de votar sem causa justificada, multa em importância correspondente ao valor da anuidade. Art. 20 - 1/3 (um terço) dos membros dos Conselhos Regionais efetivos e respectivos suplentes serão indicados pelos Sindicatos de Corretores de Imóveis, dentre seus associados diretores ou não. §1º - Caso haja mais de um Sindicato com base territorial na jurisdição de cada Conselho Regional, o número de representantes de cada Sindicato será fixado pelo Conselho Federal. §2º - Caso não haja Sindicato com base territorial na jurisdição do Conselho Regional, 1/3(um terço) dos membros que seria destinado à indicação pelo Sindicato, será eleito na forma do artigo anterior. §3º - Caso o Sindicato ou os Sindicatos da Categoria com base territorial da jurisdição de cada Conselho Regional, não indiquem seus representantes, no prazo estabelecido em Resolução do Conselho Federal, o terço destinado à indicação pelo Sindicato será eleito na forma do artigo anterior. Art. 21 - O exercício do mandato de membro do Conselho Federal e Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, assim como a respectiva eleição, mesmo na condição de suplente, ficarão subordinados ao preenchimento dos seguintes requisitos mínimos: I - inscrição na jurisdição do Conselho Regional respectivo há mais de 2 (dois) anos: II - pleno gozo dos direitos profissionais, civis e políticos; III - inexistência de condenação à pena superior de 2 (dois) anos, em virtude de sentença transitada e julgada. Art. 22 - A extinção ou perda do mandato de membro do Conselho Regional ocorrerá: I - por renúncia; II - por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição; III - por condenação à pena superior a 2 (dois) anos, em virtude de sentença transitada e julgada; IV - por destituição de cargo, função ou emprego, relacionada à prática de ato de improbidade na administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em julgado; V - por ausência, sem motivo justificado, a 3 (três) sessões consecutivas ou 6 (seis) intercaladas em cada ano. Art. 23 - Os membros dos Conselhos Federal e Regionais poderão ser licenciados, por deliberação do plenário. Parágrafo único - Concedida a licença de que trata este artigo caberá ao Presidente do Conselho convocar o respectivo suplente. Art. 24 - Os Conselhos Federal e Regionais terão cada um, como órgão deliberativo o Plenário constituído pelos seus membros, e como órgão administrativo a Diretoria e os que forem criados para a execução dos serviços técnicos ou especializados, indispensáveis ao cumprimento de suas obrigações . Art. 25 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais serão compostas de um Presidente, dois vice-presidentes, dois secretários e dois tesoureiros, eleitos pelo plenário, dentre os seus membros, na primeira reunião ordinária. Art. 26 - A estrutura dos Conselhos Federal e Regionais e atribuições da Diretoria e dos demais órgãos, serão fixados no Regimento de cada Conselho. Art. 27 - Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho Fiscal composto de três membros, efetivos e suplentes eleitos dentre os seus membros. Art. 28 - A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada no Conselho Regional da jurisdição, de acordo com Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Art. 29 - As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas. Parágrafo único - As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor, um Corretor de Imóveis individualmente escrito. Art. 30 - O exercício simultâneo, temporário ou definitivo de profissão em área de jurisdição diversa do Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição originária do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condicionada à inscrição e averbação profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicionarem as áreas em que exercem as atividades. Art. 31 - Ao Corretor de Imóveis inscrito será fornecido a Carteira de Identidade Profissional, numerada em cada Conselho Regional, contendo, no mínimo, os seguintes elementos:

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I - nome por extenso do profissional; II - filiação; III - nacionalidade e naturalidade; IV - data de nascimento; V - número e data de inscrição; VI - natureza da habilitação; VII - natureza da inscrição; VIII - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição; IX - fotografia e impressão datiloscópica; X - assinatura do profissional inscrito, do Presidente e do Secretário do Conselho Regional. Art. 32 - À pessoa jurídica inscrita será fornecido Certificado de Inscrição, numerado em cada Conselho Regional, contendo, no mínimo, os seguintes elementos: I - denominação da pessoa jurídica; II - número e data de inscrição; III - natureza da inscrição; IV - nome do sócio-gerente ou diretor, inscrito no Conselho Regional; V - número e data da inscrição do sócio-gerente ou diretor no Conselho Regional; VI - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição; VII - assinatura do sócio - gerente ou diretor, do Presidente e do Secretário do Conselho Regional. Art. 33 - As inscrições do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica, o fornecimento da Carteira de Identidade Profissional e do Certificado de Inscrição e certidões, bem como o recebimento de petições, estão sujeitos ao pagamento da anuidade e emolumentos fixados pelo Conselho Federal. Art. 34 - O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condição para o exercício da profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica. Art. 35 - A anuidade será paga até o último dia útil do primeiro trimestre de cada ano, salvo a primeira, que será devida no ato da inscrição do Corretor de Imóveis, ou da pessoa jurídica. Art. 36 - O pagamento da anuidade fora do prazo sujeitará o devedor à multa fixada pelo Conselho Federal. Art. 37 - A multa aplicada ao Corretor de Imóveis ou pessoa jurídica, como sanção disciplinar, será igualmente fixada pelo Conselho Federal. Art. 38 - Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis; I - transgredir normas de ética profissional; II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos; IV - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; V - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem mencionar o número de inscrição; VI - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis; VII - violar o sigilo profissional; VIII - negar aos interessados, prestação de contas ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título; IX - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;// X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime de contravenção; XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional; XII - recusar ou facilitar a terceiros, transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros; XIII - recusar a apresentação da Carteira de Identidade Profissional, quando couber. Art. 39 - As sanções disciplinares consistem em: I - advertência verbal; II - censura; III - multa; IV - suspensão da inscrição até 90 (noventa) dias; V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.

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16.0 16

§1º - Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta. §2º - a reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade. §3º - A multa poderá ser acumulada com outra penalidade, e na hipótese de reincidência, aplicar-se-á em dobro. §4º - A pena de suspensão será anotada na Carteira Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento de registro. §5º - As penas de advertência, censura e multa serão comunicadas pelo Conselho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar dos assentamentos do profissional punido, senão em caso de reincidência. Art. 40 - Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeito suspensivo, ao Conselho Federal: I - voluntário, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da ciência da decisão; II -ex-oficio, nas hipóteses dos itens IV e V do artigo anterior. Art. 41 - As denúncias somente serão recebidas quando assinadas, declinada a qualificação do denunciante e acompanhada da indicação dos elementos comprobatórios do alegado. Art. 42 - A suspensão, por falta de pagamento de anuidades, emolumentos ou multas só cessará com a satisfação da dívida, podendo ser cancelada a inscrição, de acordo com critérios a serem fixados pelo Conselho Federal. Art. 43 - As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas próprias decisões. Art. 44 - O Conselho Federal será a última e definitiva instância nos assuntos relacionados com a profissão e seu exercício. Art. 45 - Aos servidores do Conselho Federal e Regionais de Corretores de Imóveis aplica-se o regime jurídico da Consolidação das Leis do Trabalho. Art. 46 - Em caso de intervenção em Conselho Regional, cabe ao Conselho baixar instruções sobre cessação da intervenção ou realização de eleições, na hipótese de término de mandato. Art. 47 - O disposto no artigo 15 somente será observado nas eleições para constituição dos Conselhos Regionais, após o término dos mandatos vigentes em 15 de maio de 1978. Art. 48 - Este Decreto entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas as disposições em contrário. Brasília, DF, em 29 de junho de 1978; 157º da Independência e 90º da República. ERNESTO GEISEL Arnaldo Prieto

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16.0 17

FINALIDADE: Desenvolver a habilidade do aluno de reconhecer os fatores que, de fato, devem ser observados para a avaliação de um imóvel. OBJETIVOS: Identificar e empregar de forma consciente as atribuições e competências do Corretor de Imóveis; Promover a utilização dos mecanismos de divulgação de tabelas de comissões e de prestação de serviços. Desenvolver no futuro Corretor o hábito da consulta e do reconhecimento das leis que regem a profissão.

2 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

A lei da Oferta e da Procura influencia, em especial, o valor de um imóvel.

Deve se preponderar a comparação de valores de imóveis do mesmo local, verificando entre outros fatores:

suas proporções: a largura ou a frente do terreno em relação à sua extensão ou fundos;

seu aproveitamento: o número de metros quadrados de construção que as leis vigentes permitem no terreno em apreço;

sua localização: a posição do terreno no logradouro, lado da sombra ou do sol, frente sul e norte, distância das ruas ou logradouros que limitam a quadra, meio comum de condução ou aproximação destes, vizinhança como fatores de valorização ou desvalorização, largura e pavimentação do logradouro, serviços urbanos como luz, água, gás, esgoto, telefones, etc..

Finalidade da Avaliação de um Imóvel

A avaliação tem como finalidade precípua a determinação do valor de um bem ou de um direito sobre o mesmo, vindo daí a necessidade de se definir um valor. A ideia de valor está intimamente ligada à de utilidade. A utilidade é a capacidade que possuem certos entes para satisfazer uma necessidade e para que uma coisa seja considerada útil, faz-se necessária a ocorrência de 03 (três) condições:

existência de relação entre as qualidades dessa coisa e a necessidade ou desejos;

conhecimento da relação;

possibilidade de ser utilizada.

Destacamos, em seguida, alguns sentidos mais utilizados em avaliação:

VALOR: é a expressão de uma necessidade, de um desejo ou de um capricho de possuir um bem.

VALOR DE MERCADO: é o preço pelo qual um vendedor propenso venderia e um comprador propenso compraria um bem ou coisa, nenhum deles estando sob pressão anormal.

Aula 02 – Avaliação do Imóvel

SUMÁRIO

Fatores de Avaliação

Finalidade da Avaliação de um Imóvel

Tipos de valor

Resumo

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16.0 18

VALOR DE REPOSIÇÃO: refere-se àquele valor de propriedade determinado na base, que custaria para ser substituído por outro igualmente satisfatório.

VALOR ECONÔMICO: é o valor que o bem ou coisa tem em função de sua capacidade geradora de rendimento.

VALOR RENTÁVEL: é aquele que se obtém de uma propriedade, em função das suas receitas líquidas presentes e futuras, segundo prognóstico feito com base nas receitas de despesas recentes e na tendência dos negócios. No caso de imóvel, quanto ele produziu e quanto poderá produzir, por exemplo, em um regime de locação.

VALOR VENAL: é o valor fixado pelas autoridades ou agentes para fins de exação (aplicável na determinação dos impostos a serem pagos) e não serve de base para o estabelecimento do valor de mercado.

VALOR CONTÁBIL: é o valor constante dos livros contábeis da empresa, atualizado com aplicação das deduções para depreciação e acréscimos permitidos pela Lei para a reavaliação consequente da influência inflacionária.

VALOR DE TROCA: é o valor atribuível ao bem ou coisa quando é dado em pagamento parcial ou total por ocasião de troca por outro bem ou coisa.

VALOR DEPRECIADO: é o valor do bem ou coisa após a dedução de todas as parcelas atribuíveis à depreciação física, de uso e de obsolescência.

VALOR À VISTA: é o preço efetivamente pago em moeda corrente por um item específico de propriedade e é aplicável em avaliações somente em casos específicos.

VALOR DO INVESTIMENTO: é o valor atribuído ao bem ou coisa quando oferecido para integralizar um investimento.

VALOR DE LOCAÇÃO: é o valor atribuído ao bem ou coisa para fins de estabelecimento da instituição devido a título de taxa de locação ou utilização (aluguel).

VALOR EFETIVO ou SENTIMENTAL: é o valor ligado à propriedade na posse das famílias antigas os quais, em razão de laços pessoais, não desejam partilhar sua posse. Não serve de base para a determinação de valor de mercado.

VALOR DE MERCADO: é o valor de um imóvel em função de inúmeros fatores, como:

suas proporções;

seu aproveitamento;

sua localização.

O valor do imóvel costuma ser estabelecido de acordo com 03 (três) critérios básicos:

custo;

mercado;

rentabilidade.

Valor do Imóvel conforme o custo: é o critério que considera o custo do terreno e da construção à época de sua realização ou quanto custaria no momento.

Valor do imóvel conforme o mercado: é o critério que engloba todos os fatores que, direta ou indiretamente, interferem na valorização do imóvel. Tratando-se de concorrência pública, verifica-se a oscilação que sofre o preço do imóvel.

Valor do imóvel conforme a rentabilidade: é o critério que considera a renda que o imóvel poderia proporcionar ao seu proprietário. É feito à base da Matemática Financeira e leva em conta o fato de que se considera o aluguel de um imóvel como renda perpétua.

RESUMO

Quanto à AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (levantamento sistemático do imóvel pela análise de mercado), o Corretor deverá observar os seguintes itens:

1 – obter autorização ou contrato de prestação de serviços para avaliação de imóvel;

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16.0 19

2 – analisar a situação legal do imóvel:

se a documentação do imóvel está em ordem;

se não consta nenhum tipo de ônus sobre o imóvel (certidão do cartório de registro de imóveis) ou sobre os proprietários;

solicitar uma Certidão junto à Prefeitura para verificar se não existem débitos de IPTU e outras taxas municipais. Em caso de edifícios, solicitar a declaração de débitos condominiais, que deverá ser assinada pelo síndico.

Realizar a supervisão jurídica completa na compra do imóvel:

- exame técnico do Título de Propriedade do Vendedor antes do pagamento do Sinal;

- obtenção de certidão atualizada do Imóvel junto ao Registro de Imóveis; - Exame Técnico da situação legal do Imóvel antes do pagamento do Sinal;

- Elaboração do Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento por advogado especializado com a estipulação de todas as obrigações do Vendedor e garantindo todos os direitos do Comprador;

- acompanhamento pessoal de Advogado junto ao Comprador no ato do pagamento do Sinal;

- obtenção junto aos Cartórios Municipais, Estaduais e Federais das Certidões Negativas do Vendedor;

- Exame Técnico de toda a Documentação Pessoal e das Certidões Negativas do Vendedor;

- obtenção junto aos Cartórios e Repartições Públicas de toda a Documentação do Imóvel;

- Exame Técnico de toda a Documentação do Imóvel a ser adquirido; - levantamento da situação física do Imóvel junto ao Departamento de Projetos da Prefeitura Municipal;

- processamento do Imposto de Transmissão para assinatura da Escritura Pública; - levantamento da situação fiscal do Imóvel quanto ao pagamento das despesas de Condomínio, do Imposto Predial ou Territorial e da Taxa de Incêndio, em nível extrajudicial e judicial;

- pagamento do Imposto de Transmissão junto à Prefeitura Municipal; - acompanhamento pessoal de advogado junto ao Comprador na assinatura da Escritura Pública;

- assinatura da Escritura Pública na presença de Escrevente Juramentado do Cartório de Notas;

- processamento do registro da Escritura Pública no Registro de Imóveis;

- entrega ao Comprador da Escritura Pública de compra do Imóvel totalmente legalizada;

- alteração para o nome do Comprador no carnê do IPTU.

3 – conferir plantas e áreas do imóvel;

4 – analisar localização e posição do imóvel:

A localização é o fator mais importante em termos de avaliação do imóvel. É por meio da localização que se classifica um terreno em urbano ou rural, assim como outras características que venham valorizar ou desvalorizar o imóvel.

Se o terreno for urbano: verificar o zoneamento de uso do solo a que pertence e o que se pode construir nele. A extensão da área urbana é fornecida pela Prefeitura Municipal. A área urbana poderá englobar não só a sede da municipalidade, mas também distritos.

Se o terreno for rural: verificar se está localizado em região metropolitana e, em caso afirmativo, a subdivisão mínima do terreno é de 02 Hectares. Fora da região metropolitana a subdivisão do terreno é de 03 Hectares.

Garantias de um Negócio

Como garantia de um negócio seguro e perfeito, deve-se exigir que o vendedor apresente os seguintes documentos:

1. Título de propriedade devidamente registrado e regularizado;

2. Certidão de filiação de domínio pelo prazo de 20 (vinte) anos;

3. Certidão negativa de ônus pelo prazo de 20 (vinte) anos, repetindo os nomes dos proprietários, da mesma forma que na certidão de filiação de domínio;

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16.0 20

4. Certidão negativa de ações reais e pessoais reipersecutórias pelo prazo de 10 (dez) anos, em nome do proprietário atual e de seus antecessores compreendidos neste período;

5. Certidão negativa de protestos de títulos pelo prazo de 5 (cinco) anos, em nome do atual proprietário ou de seus antecessores dentro deste período;

6. Certidão negativa de ações fiscais pelo prazo de 5 (cinco) anos em nome do atual proprietário ou de seus antecessores dentro deste período;

7. Certidão negativa de registro de títulos e documentos pelo prazo de 10 (dez) anos, sob a responsabilidade do atual proprietário e/ou dos antecessores neste mesmo período;

8. Certidões negativas de impostos e taxas expedidas pelas repartições Federal, Estadual e Municipal, em nome do atual proprietário;

9. Certidão negativa expedida pela Secretaria Municipal de Obras e Serviços Públicos, atestando se o imóvel está ou não sujeito à área de recuo ou investidura ou se está sujeito à zona de influência do metrô;

10. Certidão de ações penais referentes ao crime contra o Patrimônio e contra a Administração Pública, pelo prazo de 10 (dez) anos;

11. Certidão de quitação expedida pela repartição previdenciária, para os casos a que se obrigam as pessoas físicas e jurídicas;

12. Certidão comprovando que a associação ou sociedade civil se acha formalizada diante do Cartório de Registro Civil das pessoas Jurídicas;

13. Certidão comprovando e regularizando a firma comercial ou sociedade anônima perante o Registro do Comércio;

14. Documento legal se o imóvel estiver alugado, provando a desistência do inquilino quanto à preferência de aquisição;

15. Antes de se lavrar o instrumento, quem o fizer deve verificar da necessidade ou não, de algumas providências, tais como:

averbação da construção

averbação da demolição;

averbação da alteração do nome de rua, do número e demolição do imóvel;

averbação da reconstrução;

averbação de desmembramento;

averbação de alteração do nome do vendedor e ou de seu cônjuge;

averbação do estado civil do vendedor e/ou de seu cônjuge;

reconhecer as firmas dos vendedores e testemunha em títulos de instrumento particular.

Transcrição

Estão sujeitos à transcrição, no respectivo Registro, os títulos translativos da propriedade imóvel, por ato entre vivos.

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16.0 21

FINALIDADE: Proporcionar ao futuro corretor a conscientização de que é por intermédio do conhecimento registral que será verificada a legitimidade das partes interessadas em negócios imobiliários. OBJETIVOS: Identificar a importância do registro de imóveis e os princípios básicos que o envolvem; Promover a familiarização do corretor aos livros utilizados para o registro de imóveis; Esclarecer que a inobservância aos princípios fundamentais do Registro Imobiliário pode dar origem à nulidade de sua instrumentalização.

3 - REGISTRO DE IMÓVEIS

Os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por ato entre vivos só são adquiridos depois da transcrição ou da inscrição dos respectivos títulos no Registro de Imóveis. Além disso a legislação determina que se averbem à margem das respectivas transcrições as modificações que possam, de qualquer modo, repercutir em estabilidade.

O Registro de Imóveis constitui repositório de informações e centro para onde converge todos os elementos referentes à propriedade imobiliária.

O Código Civil determina que sejam registrados, não só os títulos em que diretamente se processa a transmissão “inter vivos” ou transmissão de direitos reais sobre imóveis: no mesmo Registro deverão ser transcritos os papéis constitutivos de ônus reais sobre coisas alheias e inscritas as hipotecas. Portanto, todas as alterações no regime imobiliário devem constar do Registro de Imóveis.

No regime anterior à nova lei de registros públicos, praticavam-se nos Cartórios três espécies de atos:

a transcrição;

a inscrição;

a averbação.

A transcrição: envolvia a trasladação, palavra por palavra, do documento para o livro do oficial público.

A inscrição: implicava a trasladação apenas do extrato, isto é, de um resumo do negócio jurídico.

Na prática começou-se a proceder à transcrição também por extrato e, desta maneira, transcrição e inscrição passaram a significar a mesma coisa, sendo um procedimento utilizado indiscriminadamente.

A averbação: é, teoricamente, um ato decorrente de sentença judicial, por meio do qual se adita, a uma transcrição, notícia de uma circunstância posterior, em relação ao imóvel.

Principais atos sujeitos a registro

O Artigo 167 da Lei de Registros Públicos enumera 34 espécies de atos sujeitos a registro. Além dos casos de registro de título de aquisição de propriedade imóvel, de títulos constitutivos de outros direitos reais ou de sentenças que reconhecem o usucapião, a lei consigna a necessidade de se transcreverem os títulos declaratórios e não atributivos do domínio ou atos em que a aquisição se faz, não por negócio jurídico, mas por meio autônomo, como na hipótese de sucessão “causa mortis”.

Aula 03 – Registro de Imóveis

SUMÁRIO

Introdução

Atos sujeitos a registro

Casos de averbação

Livros do Registro de Imóveis

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16.0 22

A aquisição da propriedade pelo direito hereditário é meio autônomo de aquisição de domínio, e, mesmo neste caso, a lei preconiza que se transcrevam os atos de entrega de legado de imóveis, os formais de partilha, como também ordena que se transcrevam as sentenças que, nos inventários e partilhas, adjudiquem bens de raiz em pagamento das dívidas de herança. Tal procedimento tem por objetivo estabelecer a continuidade do registro.

A lei dos Registros Públicos determina que se procederá ao registro, além dos já apontados e de outros que parecem de menor relevo, dos seguintes atos:

de instituição de bem de família;

das hipotecas legais, judiciais e convencionais;

do penhor de máquinas e aparelhos usados na indústria em funcionamento, com ou sem seus respectivos pertences;

dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;

das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis;

das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;

do contrato de locação de prédio no qual tenham sido consignadas cláusulas de vigência, no caso de alienação de coisa locada;

dos loteamentos urbanos e rurais;

das servidões em geral;

do usufruto e de uso sobre imóveis e da habitação quando não resultarem do direito de família;

dos contratos de penhor rural;

das rendas constituídas ou vinculadas a imóveis por disposição de última vontade;

da promessa de compra e venda de imóvel não loteado cujo preço deva se pagar a prazo, em uma ou mais prestações, bem como das escrituras de promessa de venda de imóveis em geral;

das incorporações, instituições e convenções de condomínio.

Principais casos de averbação

A relação dos casos de averbação é encontrada no Artigo 167 da Lei de Registros Públicos.

A averbação que é feita na ficha ou folha de matrícula constitui um aditivo no intuito de advertir terceiros de determinada circunstância que afeta o registro. Por exemplo:

a alteração de nome por casamento ou separação judicial;

pactos antenupciais quando convencionarem regime de bens diversos do legal;

restabelecimento da sociedade conjugal;

cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade imposta a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso.

Livros do Registro de Imóveis

São 05 (cinco) os livros de registro:

Livro nº. 1 – Protocolo

Livro nº. 2 – Registro Geral

Livro nº. 3 – Registro Auxiliar

Livro nº. 4 – Indicador Real

Livro nº. 5 – Indicador Pessoal

Livro nº. 1 – Protocolo: serve para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente.

Livro nº. 2 – Registro Geral: é destinado à matrícula e ao registro ou averbação dos atos relacionados no Art. 167 e não atribuídos ao Livro nº. 3.

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16.0 23

Livro nº. 3 – Registro Auxiliar: é destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado.

Livro nº. 4 – Indicador Real: é o repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros e anotações necessárias.

Livro nº. 5 – Indicador Pessoal: é dividido alfabeticamente e é o repositório dos nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros, fazendo-se referência aos respectivos números de ordem.

Cancelamento de Matrícula

A matrícula será cancelada:

1 – por decisão judicial;

2 – quando o imóvel for inteiramente transferido para outro proprietário;

3 - pela fusão, quando dois ou mais imóveis contínuos pertencerem ao mesmo proprietário;

Cancelamento de Averbação

O cancelamento da averbação poderá ser total ou parcial e será feito pelo oficial qualificado. O motivo que originar o cancelamento deverá ser declarado, bem como o título em virtude do qual foi realizado.

O cancelamento da averbação será feito:

1 – em virtude de decisão judicial transitada em julgado;

2 – em atenção ao requerimento unânime das partes que participarem do ato registrado, com firmas reconhecidas;

3 – atendendo ao requerimento do interessado, instruído com documento hábil.

FINALIDADE: Apresentar as possíveis proibições de venda e a real necessidade de observá-las para a realização de um negócio seguro e confiável. OBJETIVOS: Identificar a importância da observação da legalidade e capacidade de venda por parte do vendedor; Identificar as diversas formas de aquisição de bens imóveis.

4 - CAPACIDADE PARA COMPRAR E VENDER

O Código Civil, a partir do Art. 481 até o Art. 532, preconiza sobre a compra e suas modalidades, inclusive em hasta pública. Verificamos que o Art. 497 dispõe sobre o que não pode ser comprado, sob pena de nulidade, ainda que em hasta pública:

“ I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;

II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

SUMÁRIO

Introdução

Proibições de venda

Formas de aquisição de imóveis

Tipos de acessão

Aula 04 – Capacidade para Comprar e Vender

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16.0 24

III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em Tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.”

A capacidade do vendedor deve ser objeto de análise, além de provar a posse do imóvel, isto é, se realmente está apto para vender e, para isso, citamos algumas exigências:

se o vendedor tiver idade superior a 16 anos e inferior a 18 deverá:

- apresentar documento de emancipação por escritura pública averbada, ou

- comprovação do exercício de função pública, ou

- certidão de casamento; ou

- diploma de curso superior ( 3º grau) , se tiver 16 anos;

- se tiver menos de 18 anos e não estiver incluído nos exemplos acima, apresentará alvará judicial expedido pelo juiz competente.

- se o vendedor for casado em regime de comunhão, deverá apresentar autorização do cônjuge:

- Certidão de óbito do cônjuge, se o vendedor for viúvo;

- Certidão de desquite ou de anulação do casamento, se for desquitado;

- Certidão de divórcio, se for divorciado;

- Certidão por instrumento público com as formalidades legais de tradução, se for casado no exterior;

- Título de naturalização, se for naturalizado;

- Alvará judicial comprovador, se o cônjuge estiver ausente em lugar incerto e não sabido;

- Procuração com poderes legais, se o cônjuge estiver ausente temporariamente;

- Procuração por instrumento público, submetido ao consulado do país de outorga, se for residente no exterior;

- Impressão digital, por defeito físico que o impossibilite de assinar, ou analfabeto;

- Alvará expedido pelo juízo do inventário ou da falência, se o imóvel for um bem de espólio ou de massa falida.

Notas

1) Código Civil, Artigo 1.647 – Nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime de separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis.

2) Código Civil, Artigo 1.687 – Estipulado o regime de separação de bens, estes permanecerão sob a administração exclusiva de cada um dos cônjuges, que os poderá livremente alienar ou gravar de ônus real.

Proibições de Venda

Existem ainda outras proibições de venda, como as abaixo citadas:

os pais não poderão hipotecar, alienar ou gravar de ônus os imóveis dos filhos que estejam sobre seu pátrio poder, a não ser no caso em que demonstre a necessidade ou conveniência e, dessa forma, só com autorização judicial;

também não poderão vender, os menores de 18 anos, os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos, e os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade;

os declarados com relativa incapacidade, ou seja os maiores de 16 anos e menores de 18 anos, os ébrios habituais, os viciados em tóxicos, e os que, por deficiência mental, tenham o discernimento reduzido, os excepcionais, sem desenvolvimento completo, os pródigos; sendo que a capacidade dos índios será regulada por legislação especial;

os ascendentes não podem vender aos descendentes, sem que haja o consentimento dos outros descendentes;

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16.0 25

o falido disporá de seus bens, a partir do “ momento da abertura “, da falência, ou ainda, da decretação do sequestro;

o condomínio não poderá vender a sua parte em coisa individual a terceiros ou a estranhos, a menos que atenda a preceitos legais do Código Civil, art. 504.

Não podem ser alienados os bens inalienáveis, a menos que tenham autorização judicial em atenção em casos como:

- falta de recursos para a subsistência da família, ou seja, extrema necessidade;

- pagamento de dívida;

- necessidade de reparos indispensáveis em outro imóvel dotal;

- os imóveis adquiridos pelo Sistema Financeiro da Habitação sem o assentimento da entidade financiadora.

Cumpre ainda ressaltar que alguns bens estão excluídos da comunhão, ou seja:

- os bens de herança, os bens legados ou bens doados que tenham cláusula de incomunicabilidade;

- os bens que estejam gravados de fideicomisso, ou seja, com disposição testamentária impondo obrigação a um dos herdeiros de, por sua morte, transmitir a outro a herança e o direito do herdeiro, antes da realização da condição suspensiva;

- os bens reservados;

- as dívidas anteriores ao casamento, executando-se as contraídas com os preparativos deste ato ou em benefício comum;

-se um dos cônjuges fizer doação antenupcial que tenha cláusula de incomunicabilidade;

- os frutos civis do trabalho em comum dos cônjuges ou de cada um;

- a fiança que for prestada pelo marido sem o consentimento expresso de sua mulher;

- o dote que tenha sido prometido ou expressamente constituído isoladamente por um dos cônjuges a um filho comum ou a um filho de outro leito;

- as obrigações advindas de práticas ilícitas.

Aquisição de Imóveis – Arts. 1.238 a 1.259

O Código Civil Brasileiro, distingue em seus Artigos 1.238 a 1.259 os modos de aquisição dos bens imóveis, respectivamente:

1 - pela usucapião ( do Art. 1.238 até o Art. 1.244 )

2 - pelo registro do título ( do Art. 1.245 até Art. 1.247 )

3 - por acessão ( do Art. 1.248 até Art. 1.259 )

1 - Pelo Usucapião

Usucapião é o modo de adquirir propriedade móvel ou imóvel pela posse pacífica e ininterrupta da coisa durante certo tempo.

A usucapião é comumente invocada como modo de adquirir o domínio, ou seja, é a posse prolongada da coisa sem qualquer oposição ou interrupção, por um período mínimo previsto em lei.

O usucapião possui fases: aquisitiva e executiva. A primeira é o modo de adquirir a propriedade pela posse prolongada e a segunda, o meio pelo qual alguém se libera de uma obrigação pelo decurso de tempo.

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16.0 26

Não são suscetíveis de usucapião os bens de qualquer natureza, patrimoniais ou dominais, bem como os terrenos da Marinha e terras devolutas. Salvo a hipótese de usucapião ‘’pro-labore’’, só podem ser usucapiados, os bens de domínio particular.

A nossa legislação reconhece as seguintes formas de usucapião:

Usucapião após 15 ( quinze ) anos. (Art. 1.238 – CC)

Usucapião após 05 ( cinco ) anos – área rural até 50 ( cinquenta ) hectares.

Usucapião após 05 ( cinco ) anos – área urbana até 250 ( duzentos e cinquenta ) metros quadrado.

Usucapião após 10 ( dez ) anos ( Parágrafo único do Art. 1.238 - CC)

2 – Pelo Registro do Título

Não basta um simples acordo de vontades entre o transmitente e o comprador, para a aquisição de propriedade imóvel. Da mesma forma, para transferir o domínio, não basta por si só, o contrato de compra e venda. Assim sendo, somente se opera essa transferência com a transcrição do título no registro imobiliário. A transcrição no nosso direito é uma tradição solene que gera o direito real para o comprador, transferindo-lhe, então, o domínio.

Os dois requisitos para aquisição de um imóvel são:

- acordo de vontades entre o transmitente e o adquirente, o qual deve constar obrigatoriamente de escritura pública.

- registro do título translativo na circunscrição competente.

3- Por Acessão

Aquisição por acessão é o modo originário de adquirir uma propriedade, em virtude do qual ao proprietário fica pertencendo tudo quanto se une ao seu bem. Os casos previstos no Art. 1.248 do Código Civil dependem do concurso de dois pontos importantes:

- a conjunção entre duas coisas que até então estavam separadas;

- caráter o acessório de uma dessas coisas, confrontando com a outra.

O Código Civil explica a acessão de cinco formas em relação à propriedade imóvel, em seu Art. 1.248:

I - por formação de ilhas.

II - por aluvião.

III - por avulsão.

IV - por abandono de álveo.

V - por plantações ou construções.

Acessão por Formação de Ilhas.

Uma ilha pode surgir no mar, num rio navegável ou público e no curso de rio não navegável e particular. O surgimento da ilha pode ser determinado por diversas formas, como: acumulação de areia, cascalho, fragmentos de terra e outros materiais, movimentos sísmicos, rebaixamento permanente do nível da água, deixando em seco uma parte funda do seu leito e avulsão numa das propriedades marginais (vide, também como ampliação de conhecimentos, o Código das águas.)

Acessão pela Aluvião

A acessão pela aluvião é o acréscimo insensável que o rio mui vagarosamente às margens, que a um dado momento, é impossível apreciar a quantidade acrescida. Esse acréscimo marginal produzido pela natureza pertence aos donos dos terrenos marginais, como preceitua o art. 1.250 do Código Civil.

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Acessão pela Avulsão

É a desagregação repentina de um trecho de terra por força natural violenta. A avulsão ocorre quando uma porção considerável e reconhecível de determinada propriedade imóvel se desprende e é transportada pela correnteza para outra propriedade. O art. 1.251 do Código Civil combinado com o Art. 19 a 22 do Código das Águas (Dec. 24.643/1.934), dispõe que o proprietário do fundo contemplado com a porção acrescida é quem tem direito de concordar com a remoção ou de pagar o respectivo valor ao proprietário reclamante e sem direito a outras indenizações. O proprietário que sofrer avulsão deve reclamar no prazo de um ano, caso contrário, perderá o direito de reivindicar e o direito de indenização.

Acessão por Abandono de Álveo

Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto (Art. 9, 10, 26 e 27 do Código de Águas), ou ainda: a depressão de terreno que servia anteriormente de leito de um rio. O Álveo será considerado público e de uso comum, conforme a propriedade das águas, e será particular quando das águas comuns ou das águas particulares. O Álveo definitivamente abandonado, quer o rio seja público, quer seja particular, pertencerá aos proprietários ribeirinhos das duas margens Art. 1.252 do Código Civil.

Acessão por Construção e Plantações

Nem todas as obras efetuadas em uma coisa entram na classe das benfeitorias, não se enquadram entre as benfeitorias propriamente ditas, como, por exemplo, as construções e as plantações. O Art. 1.253 do Código Civil diz que o princípio geral é de que toda construção ou plantação existente em um terreno, até prova em contrário, se presume feita pelo proprietário e à sua custa. Assim, sendo, o proprietário de um determinado imóvel adquire pela acessão, as coisas móveis que a esse se incorporem. O solo, caracterizado como principal pertencente a certa pessoa, por presunção legal; a esta pertencerão as plantações e construções por acaso existentes bem como seus acessórios.

FINALIDADE: Apresentar as possíveis proibições de venda e a real necessidade de observá-las para a realização de um negócio seguro e confiável. OBJETIVOS: Identificar a importância da observação da legalidade e capacidade de venda por parte do vendedor; Identificar as diversas formas de aquisição de bens imóveis.

5 – PROCURAÇÃO OU MANDATO

O mandato é o contrato estabelecido ou firmado entre o mandante (que confere poderes) e o mandatário (que recebe os poderes para praticar atos em nome daquele) - Art. 653 ao Código Civil.

A procuração é o instrumento do mandato. Pode ser:

a) por instrumento particular quando feita ou escrita pelo próprio mandante com o reconhecimento de firma, se ad negotia;

SUMÁRIO

Conceitos

Elementos; obrigações e formas de extinção

Modelos de Procuração

Aula 05 – Procuração ou Mandato

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16.0 28

b) por instrumento público quando lavrada em cartório, recebendo-se o traslado, havendo necessidades de outras cópias, o cartório fornecerá certidão;

c) extra judicial (ad negotia): quando confere um deles para um mandatário praticar negócios comuns, de cunho civil ou comercial, fora dos tribunais;

d) judicial (ad juditia): quando confere poderes ao bacharel em Direito, devidamente habilitado para representar, nos tribunais, o mandante na qualidade de autor ou réu.

Obs.1: a palavra Procuração deve vir no centro da folha;

Obs.2: a partitura silábica deve ser gramatical;

Obs.3: não se separam os números dos documentos pessoais;

Obs.4: verbos “residir” e “domiciliar” exigem regência com preposição "em".

- verbos com valor de movimento usam-se preposição "a". Ex.: cheguei à casa; domiciliado na rua..., etc.

Obs.5: a expressão "bastante" significa suficiente (para o que basta). O procurador não pode ir além, nem ficar aquém dos poderes a ele conferidos.

Obs.6: os poderes especiais são estipulados de acordo com a natureza do negócio e a extensão dos poderes.

Obs.7: é obrigatória a presença do verbo nomear (indicar) e constituir (tornar o indicado procurador).

Obs.8: o mandante pode ser pessoa física (natural) ou jurídica.

Obs.9: os maiores e emancipados no gozo de sua capacidade civil assinam o documento sem restrições.

Obs.10: os relativamente incapazes são assistidos, assinam juntos com os seus representantes legais.

Obs.11: os absolutamente incapazes são representados, não assinam.

Obs.12: no mundo negocial admite-se um mandatário menor, entre 16 e 18 anos (extra judicial).

Obs.13: na procuração ad judicia somente bacharel em direito devidamente escrito na OAB pode ser procurador.

Elementos da Procuração

a) Partes

nº 1 - mandante, outorgante, constituinte;

nº 2 - mandatário, outorgado, constituído, procurador (qualificar, ex.: RG, CPF, endereço, estado civil ...)

b) Objetivo

a finalidade da procuração

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16.0 29

c) Poderes conferidos

a forma como deve ser desempenhado o mandato

d) Local, data e assinatura ao final

Obrigações do Mandatário

a) Aplicar toda a sua diligência na execução do mandato (Art. 667 CC).

b) Pagar juros (Art. 670 CC).

c) Prestar contas (Art. 668 CC).

d) Apresentar o instrumento do mandato.

e) Concluir um negócio já começado (Art. 674 CC).

Obrigações do Mandante

a)Satisfazer todas as obrigações contraídas pelo mandatário (Art. 675 do CC)

b)Adiantar a importância das despesas necessárias à execução do mandato (art. 675 do CC)

c)Pagar ao mandatário a remuneração ajustada e as despesas de execução do mandato (Art. 676 do CC )

d)Ressarcir ao mandatário as perdas que sofrer com a execução do mandato sempre que não resultam de culpa sua ou excesso de poderes (Art. 678 do CC)

e)Obrigação para com aqueles com quem o procurador contratou (Art. 679 do CC)

Extinção do Mandato (Art. 682 do C.C.)

I – pela revogação ou pela renúncia; II - pela morte ou interdição de uma das partes; III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.

Substabelecer - é o ato pelo qual o mandatário transfere a terceiros os poderes recebidos em uma determinada procuração. Poderá ser parcial ou total, isto é, com ou sem reserva de poderes.

Tratando-se de mandato judicial, substabelecido e substabelecente poderão funcionar simultaneamente no mesmo processo.

O substabelecimento deve ser feito com a anuência do mandante.

Na procuração “ADJUDITIA” não precisa reconhecer firma.

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16.0 30

Modelos de Procuração

PROCURAÇÃO (Modelo 1)

Pelo presente instrumento particular de Procuração, João da Silva, brasileiro casado, comerciário, RG n.º x, CPF n.º x, residente e domiciliado nesta cidade, na rua Afonso Pena, n.º 30, São Paulo, constitui e nomeia seu bastante procurador Manuel Souza, brasileiro, solteiro, advogado, OAB n.º xxxxx, residente e domiciliado nesta cidade, conferindo-lhe os poderes da cláusula "AD JUDICIA" e para substabelecer.

São Paulo, 31 de Agosto de 2004.

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João da Silva


Pelo presente instrumento particular de procuração, Manoel Souza, brasileiro, casado, motorista, RG nº x, CPF nº x, residente e domiciliado nesta cidade, na rua Afonso Pena, nº 30, São Paulo, nomeia e constitui seus bastantes procuradores José Carlos Lima, brasileiro, casado, advogado, OAB nº xxxxx, residente e domiciliado nesta cidade e José Silva, brasileiro, solteiro, advogado, OAB nº xxxxx, residente e domiciliado nesta cidade, conferindo-lhes os poderes da cláusula "ad judicia" e especiais para acordar, discordar, transigir, desistir, dar e receber quitação e substabelecer com ou sem reserva de poderes, podendo agir conjunta ou separadamente independentemente da ordem de nomeação.

São Paulo, 31 de agosto de 2004.

Manoel Santos


Pelo presente instrumento particular de procuração, Marieta do Rosário Silva, brasileira, casada, professora, RG nº x, CPF nº x, residente e domiciliada nesta cidade, na rua Afonso Pena, nº 30, São Paulo, na qualidade de representante legal da sua filha menor impúbere, Paula Rosário Silva, nomeia e constitui sua bastante procuradora Marcela Souza, brasileira, solteira, advogada, OAB nº xxxxxx, residente e domiciliada nesta cidade, conferindo-lhe poderes da cláusula "ad judicia", para especificamente propor ação de alimentos contra José Silva, podendo a citada procuradora praticar todos os atos necessários para o fiel desempenho do presente mandato, inclusive acordar, discordar, transigir, desistir, dar e receber quitação e substabelecer com ou sem reserva de poderes.

São Paulo, 31 de agosto de 2004.

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Maria do Rosário Silva

Observação:

Ad. Judicia – Para fins judiciais

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16.0 31

FINALIDADE: Proporcionar ao futuro corretor o conhecimento básico necessário para a aquisição de imóveis, bem como a documentação e as precauções a serem tomadas. OBJETIVOS: Reconhecer e identificar a documentação, os órgãos competentes e os cuidados básicos necessários para a aquisição de um imóvel; Identificar as diferentes formas e cuidados necessários quando o imóvel ainda está em construção.

6 – AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS

Cuidados Básicos na Aquisição de Imóveis

Na aquisição de um imóvel deve-se tomar alguns cuidados, como por exemplo:

- providenciar e verificar a Certidão Negativa de Ônus do imóvel; - providenciar e verificar a Certidão Negativa de Ônus dos proprietários; - verificar a situação do imóvel no que tange a impostos: Certidão Negativa de Débitos, Baixa da Construção e Habite-se, emitidas pela Prefeitura Municipal; - sendo apartamento, lojas ou salas, deve-se verificar junto ao condomínio se a situação está regular, sendo recomendável até mesmo uma conversa com o síndico; - verificar a convenção de condomínios, que deve estar registrada em Cartório; - certificar-se sobre vagas na garagem (se a informação sobre as vagas e sua quantidade constam na escritura); - sendo compra através de financiamento, total ou parcial, deve-se recorrer ao agente financeiro para confirmar a renda exigida, valor das prestações, etc. Na dúvida, o recomendável é recorrer aos órgãos competentes: Cartórios, Prefeituras, Agentes Financeiros, etc.

Quem paga as despesas

Não havendo acordo expresso em contrário, as despesas correrão por conta do comprador, conforme determina o artigo 490 do Código Civil Brasileiro. É oportuno lembrar que existem despesas com escritura e registro. No mínimo, a previsão de gastos é estimada em 3%. Para se ter uma ideia, somente com ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) a taxa é de 2 e ½ sobre o valor do imóvel adquirido.

Aquisição de imóveis na planta

Cuidados complementares

- Deve-se conferir a idoneidade e a pontualidade do Construtor-Incorporador no cumprimento de suas obrigações em geral. Uma consulta junto ao CREA (licença da obra e do projeto aprovado) e mesmo uma pesquisa a outros empreendimentos já concluídos são de substancial importância.

SUMÁRIO

Cuidados básicos na aquisição de imóvel

Aquisição de imóveis na planta ou em construção

Documentos necessários para a realização do negócio

Aula 06 – Aquisição de Imóveis

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16.0 32

- Verificar se a incorporadora registrou o Memorial de Incorporação. Obter informações sobre o responsável pela execução da obra (ART); - Solicitar Cópia da certidão de registro da Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis e da Convenção de Condomínio; - Verificar o projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovado pela Prefeitura e a licença (alvará) da construção; - Verificar a qualidade do material e mão-de-obra que foram ou serão utilizados, o padrão de acabamento, o regime de construção adotado e o prazo previsto de construção; - Verificar se consta o direito à vaga de garagem do edifício, qual a quantidade de veículos prevista, forma de utilização dessas vagas e suas localizações; - Sendo construção em regime de condomínio, recomenda-se a contratação de um profissional da área para fazer vistorias, verificando material empregado, normas técnicas e até mesmo as planilhas de custos; - Além de habite-se, pode-se exigir o "aceite" da obra de todas as concessionárias (água, esgoto, energia e corpo de bombeiros); - Verificar no contrato se existem cobranças de juros antes de entrega do imóvel e recusar contrato com esse tipo de cláusula.

O que pode e deve ser levado em conta na escolha de um imóvel Além de conferir toda a documentação, é importante uma vistoria no imóvel para se saber sobre suas reais condições. Verificar as áreas de ventilação, edificações vizinhas, se o comércio que está próximo é bom e atende às necessidades (supermercado, drogarias, etc.). Importante verificar, por exemplo, se o fluxo de trânsito é bom, se existe ponto de ônibus próximo e ponto de táxi, se existe uma ronda normal feita pela Polícia e qual a Delegacia mais próxima. Uma boa conversa com moradores próximos e uma circulação pelo bairro certamente lhe darão a certeza de adquir um imóvel que atenda a todas as suas necessidades. Assinatura de Documentos Antes de assinar qualquer documento ou mesmo de efetuar pagamento de qualquer título, leia com bastante atenção todas as cláusulas. Não entendendo, deve-se procurar auxílio de um profissional ou, pelo menos, de uma pessoa de confiança e bem esclarecida. Aquisição de imóveis na planta ou em construção Verifique quem são os incorporadores e o construtor. É importante obter informações junto ao Procon (ou em outro órgão público) a respeito da idoneidade do vendedor e se existem queixas contra ele, e de que natureza são elas. Visite os imóveis já erguidos pela construtora. Informe-se na prefeitura a respeito do tipo de zoneamento da área em que será ou está sendo construído o imóvel. O memorial descritivo do conjunto de cada uma das unidades de um condomínio vertical (edifício de apartamento) ou horizontal (casas) deve ser muito claro e detalhado. Dedique-se a uma análise exaustiva da planta. A planta deve estar assinada pelo engenheiro responsável, aprovada pela prefeitura e corresponder exatamente ao que foi construído. Na hora de assinar o contrato, veja se ele está de acordo com as normas. Se houver financiamento pelo próprio construtor ou instituição financeira, o comprador deverá averiguar a questão dos juros de mora e da taxa efetiva anual empregados no financiamento, e das multas por atraso de pagamento nunca superiores a dois por cento do valor da prestação. É fundamental participar das assembleias e reuniões de condôminos, na fase de construção, e acompanhar o cronograma de custos das obras. Não deixe de visitar periodicamente a construção para avaliar a qualidade e adequação das obras. Guarde zelosamente todos os documentos inclusive os anúncios impressos que o levaram a se interessar pelo negócio.

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16.0 33

Cautelas a tomar na aquisição de imóveis e documentos necessários para realização do negócio

Para aquisição da propriedade imóvel que se reveste de ato jurídico, como já dito e não é demais ressaltar, são essenciais os seguintes elementos: agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei.

Documentos relativos ao imóvel

a) certidão de propriedade em nome do vendedor Esta certidão é um documento fornecido pelo serviço registral de imóveis competente, que revela a certeza do direito de propriedade do vendedor. A importância dele não se restringe à prova da propriedade. Através dela é possível se resguardar das hipóteses de fraude contra credores (art. 158 do CC) e de fraude de execução (art.593 do CPC), analisando as aquisições anteriores à última. Para tanto o instrumento indispensável é a certidão vintenária do imóvel e as certidões pessoais do atual e dos antigos, bem como dos seus respectivos cônjugues, recomendando-se que sejam atualizados. Nas certidões imobiliárias poderão ser verificados, ainda, outros elementos que contenham indicação de possíveis riscos ou restrições para eficácia da aquisição do bem. b) certidão negativa de tributos municipais Não basta o último carnê quitado porque as prefeituras recebem o valor do imposto, mesmo havendo débitos anteriores. Nesse caso a falta de pagamento que responde pelo imposto é o imóvel, cuja propriedade gerou o ônus. Não importa quem seja o dono do imóvel; se o imposto não for pago, o imóvel será levado a leilão. c) certidão negativa de débitos condominiais Esta certidão negativa de débitos condominiais deve estar assinada pelo síndico com firma reconhecida. O síndico deve estar no exercício do seu mandato. Por último, não se admite que a certidão seja assinada pelo administrador do condomínio. d) certidão negativa de foro e laudêmio, para imóveis sujeitos à enfiteuse O enfiteuta paga ao senhorio uma quantia anual em dinheiro denominada foro e, também, um valor por ocasião da alienação do imóvel denominado de laudêmio.

FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento legal básico necessário para a regularização da propriedade, bem como sua utilização. OBJETIVOS: Reconhecer e identificar os conceitos e a diferenciação de propriedade e posse, bem como os direitos que cercam esta relação; Identificar as diferentes formas de servidões e de usufrutos, seus respectivos surgimentos e extinções.

7 - A PROPRIEDADE: DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO

A propriedade

É comum confundir-se ‘’propriedade’’ com ‘’posse’’.

A propriedade distingue-se da posse porque:

propriedade é a relação entre a pessoa e a coisa, e que assenta na vontade objetiva da lei, implicando um poder jurídico, e criando uma relação de direito;

SUMÁRIO

A propriedade

Direitos Reais

Servidões e Usufrutos

Aula 07 – A Propriedade: Direitos Reais de Gozo ou Fruição

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16.0 34

a posse consiste numa relação de pessoa e coisa fundada do possuidor, criando mera relação de fato.

Direitos Reais

Os direitos reais classificam-se, genericamente, em duas categorias:

‘’coisa própria’’;

“coisa alheia”.

Na coisa própria está a propriedade, direito real por excelência ou direito real pleno.

Na coisa alheia estão:

direitos reais de gozo ou fruição: enfiteuse, servidões, usufruto, uso, habitação, renda constituída sobre imóveis;

direitos reais de garantia: penhor, anticrese, hipoteca e alienação fiduciária em garantia;

direitos reais de aquisição: promessa irrevogável de venda.

O direito real pleno, ou seja, a propriedade, tem por objeto coisa móvel ou imóvel, corpórea ou incorpórea, do próprio titular.

Os direitos reais limitados, incidentes sobre coisa alheia, têm por objeto a propriedade limitada: são direitos que implicam em restrições à propriedade alheia em beneficio do titular.

Direitos Reais de Gozo ou Fruição

É o direito de utilização de coisa alheia e pode se apresentar nas seguintes modalidades:

Superfície : o proprietário do terreno pode conceder a outra pessoa (a superficiária), o direito de construir ou plantar em seu terreno por tempo determinado.

Servidões : servidões prediais, ou apenas servidões, são os direitos reais mais antigos, que se definem como restrições impostas a um prédio, pertencendo a proprietários diferentes. É a restrição que um imóvel sofre em favor de outro.

Vários são os princípios clássicos que norteiam a teoria das servidões:

1. não há servidão sobre a própria coisa;

2. em todas as servidões, apenas serve a coisa, não o dono;

3. não se pode, de uma servidão, constituir outra;

4. geralmente, os prédios serviente e dominante são vizinhos;

5. a servidão não se presume. Na dúvida não existe;

6. prevalece o princípio da indivisibilidade (art. 1.386, do Código Civil).

Na servidão existem duas partes envolvidas:

1. o imóvel serviente, que é aquele que sofre o ônus da servidão;

2. o imóvel dominante, que é o beneficiário da relação.

Do Princípio da Indivisibilidade, resultam como consequências:

a servidão não pode ser instituída em favor de parte ideal do prédio dominante, nem pode incidir sobre parte ideal do prédio serviente;

se o proprietário do imóvel dominante se torna condomínio do serviente, ou vice-versa, mantém-se a servidão;

defendida a servidão por um dos condomínios do prédio dominante, a todos aproveita a ação (revisão dos tribunais, 163/345).

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16.0 35

As servidões podem ser rústicas e urbanas. As primeiras recaem sobre prédios rústicos ou rurais, e a segunda sobre prédios urbanos.

Podem ainda classificar as servidões, fundadas na natureza dos prédios sobre os quais se institui o direito real:

pelas condições de sua exteriorização;

quanto à sua situação nos prédios.

As servidões prediais podem nascer:

de contrato;

de ato de última vontade;

de sentença;

por destinação do proprietário;

pela usucapião.

Extinção das Servidões

Inicialmente, pelo cancelamento de sua transcrição no Registro de Imóveis. Servidões não aparentes só são estabelecidas por meio de transcrição. Enquanto permanecer transcrita no registro imobiliário a servidão subsistirá em favor do dono do prédio dominante.

O cancelamento da servidão deve ser deferido por ato judicial e a pedido do dono do prédio serviente, mesmo com impugnação do dono do prédio dominante:

quando o titular houver renunciado a sua servidão;

quando a servidão for de passagem, que tenha cessado pela abertura de estrada pública acessível ao prédio dominante;

quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.

Extinguem-se as servidões:

pela reunião de dois prédios no domínio da mesma pessoa;

pela sucessão das respectivas obras por efeito do contrato, ou de outro título expresso;

pelo não-uso, durante dez anos contínuos.

Obs.: No Código das Águas e no Código de Minas, encontramos numerosas disposições referentes às servidões.

Usufruto

É o direito de usar e gozar de bens alheios.

Ao usufrutuário conferem-se o uso e o gozo da coisa e ao nu-proprietário pertence a sua substância, ou melhor, faz jus à substância da coisa.

Classifica-se o usufruto, quanto à sua causa, quanto ao seu objeto, quanto à sua duração. De acordo com a nossa legislação, existe o usufruto legal em casos como:

pai e em sua falta, o da mãe dos filhos menores;

do marido sobre os bens da mulher, quando lhe competir esse direito;

da brasileira casada com estrangeiro sob regime que exclua a comunhão por morte do marido, sobre a quarta parte dos bens deste se houver filhos do casal, e de metade, se não os houver.

Salvo as disposições em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos (Extensão).

O usufruto só se pode transferir por alienação, ao proprietário da coisa. Mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.

Incluem ao usufrutuário:

as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;

os foros, as pensões e os impostos reais devidos pela posse, ou rendimento da coisa usufruída.

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16.0 36

Extinção do Usufruto

O mais frequente é por morte do usufrutuário, que é aquele que desfruta do bem. Neste caso, o nu-proprietário, que é o verdadeiro dono do imóvel objeto da relação, assume a propriedade absoluta sobre o bem.

Notas

Usufruto: o usuário reterá todas as utilidades que a coisa produzir, mesmo que excedam suas necessidades.

Uso: o usuário utiliza-se de necessidades da família do usuário.

Habitação: É um direito real temporário de ocupar gratuitamente casa alheia, para morada do titular e sua família. É o mesmo direito de uso, só que restrito à casa de moradia, não podendo servir-se para estabelecimento de fundo de comércio ou indústria, não podendo alugá-la ou emprestá-la. Ou serve para a própria residência do titular e sua família, ou desaparece o direito real gratuito.

Nota:

O Atual Código Civil proibe a Enfiteuse que era uma das formas de direito real. As já existentes são regidas até sua extinção pelo antigo Código Civil, porém, fica proibido cobrar laudêmio sobre valor das construções e plantações.

Sumário

São considerados credores e devedores respectivamente, para fins de escrituração:

1 – nas servidões, o dono do prédio dominante e o dono do prédio serviente;

2 – no uso, o usuário e o proprietário;

3 – na habitação, o habitante e o proprietário;

4 – na anticrese, o mutuante e o mutuário (consiste na entrega de um bem imóvel ao credor de uma dívida até que esta seja paga);

5 – no usufruto, o usufrutuário e o nu-proprietário;

6 – na enfiteuse, o senhorio e o enfiteuta (antigo Código Civil)

7 – na constituição de renda, o beneficiário e o rendeiro censuário;

8 – na locação, o locatário e o locador;

9 – nas promessas de compra e venda, o promitente comprador e o promitente vendedor;

10 – nas penhoras e ações, o autor e o réu;

11 – nas cessões de direitos, o cessionário e o cedente;

12- nas promessas de cessão de direitos, o promitente;

13- nas superfícies: o proprietário e o seu peticiário.

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16.0 37

Aula 08 – A Propriedade: Direitos Reais de Garantia

FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento básico necessário relacionado a vinculação de certo bem do devedor ao pagamento de uma obrigação e que esse bem assegura ao credor o poder de obter o pagamento da dívida inadimplente com o valor ou a renda de um bem gravado em garantia. OBJETIVO: Reconhecer e identificar a diferenciação entre as formas de alienação de bens e suas especificidades.

8 - A PROPRIEDADE- DIREITOS REAIS DE GARANTIA

1- Penhor: direito real que submete coisa móvel ou mobilizável ao pagamento de uma dívida.

O penhor apresenta os seguintes caracteres:

é de natureza indivisível;

é de natureza acessória (pressupõe a existência da dívida, como garantia de pagamento de uma dívida);

deve pertencer ao próprio devedor, a coisa oferecida em garantia;

é nula cláusula comissária (não pode o credor, sem mais formalidades, ficar com o objeto da garantia, em razão de cláusula comissária ser condenada por lei);

é um direito de certa duração e não pode exceder a um certo prazo;

a tradição efetiva entrega da coisa ao credor, que também é inerente ao penhor.

Requisitos do Penhor

Como requisitos, deve o instrumento do penhor, público ou particular, conter:

identificação das partes contratantes (nome, filiação, nacionalidade, estado civil, profissão e domicíilio);

valor do débito ou estimativa;

especificações do objeto empenhado (individualizando-o, discriminando-o dos congêneres);

taxa de juros, se houver;

no penhor rural ou no penhor industrial, mencionar a propriedade em que se Validade do Penhor encontram os efeitos empenhados.

Preceitua o art. da Lei nº 2.666, de 06/12/1955 que: “A validade do penhor celebrado pelo arrendatário, comodatário, parceiro agricultor, condomínio, usufrutuário ou fiduciário, independe da anuência do proprietário, consorte nu-proprietário ou fideicomissário do imóvel de situação dos bens dados em garantia”.

SUMÁRIO

Penhor

Anticrese

Hipoteca

Alienação Fiduciária em garantia

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16.0 38

Extinção do Penhor

com a extinção da obrigação;

perecendo a coisa;

com a renúncia do credor;

com a adjudicação judicial, com a remissão, ou venda do penhor, devidamente autorizada pelo credor.

quando se confundir, na mesma pessoa, as qualidades do credor;

quando houver adjucação judicial, remissão, ou venda do penhor, devidamente autorizada pelo credor.

2- Anticrese (do Artigo 1.506 ao Artigo 1.510 do C. Civil): significa uso contrário, uso recíproco, uso da soma que tem o devedor, contra o uso dos frutos ou dos rendimentos, que tem o credor anticrético. É a entrega ao credor de coisa fungível*, que fica autorizado a retê-la consigo e auferindo frutos enquanto a dívida não for resgatada.

Somente imóveis são suscetíveis de anticrese. O imóvel deve ser alienável e achar-se no comércio e só quem tem domínio pode constituir anticrese. Pelo novo Código de Processo Civil (art. 585, n.º III), a anticrese vem a ser título executivo extrajudicial.

Para que a anticrese seja constituída depende-se:

da escritura pública;

de inscrição no registro imobiliário.

Qualquer que seja o regime matrimonial de bens, o marido não poderá convencionar a anticrese sem anuência da mulher, e vice-versa.

Extinção da Anticrese

Pode ser extinta pelo pagamento ou outra forma, quando desaparece o direito real de garantia.

Se o prédio anticrético for desapropriado ou destruído e estando coberto pelo seguro, transforma-se em crédito pessoal o direito do credor anticrético não lhe cabendo nenhuma preferência quanto à sua solução.

3- Hipoteca (do Art. 1.473 ao Art. 1.505 do C. Civil) é um direito real e também indivisível. É uma garantia acessória de uma dívida, estabelecida para assegurar o pagamento e fortalecer o crédito.

Só pode constituir hipoteca o próprio dono da coisa, pessoalmente ou por intermédio de procurador especial, tornando-se nula a constituição do direito real, se representando o devedor por falso procurador ou se o mandatário não apresentar poderes especiais e devidamente expressos. Se for casado, dependerá de autorização expressa do outro cônjuge.

Bens que podem ser objeto de hipoteca, conforme art. 1.473, do Código Civil

I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

II - o domínio direito;

III - o domínio útil;

IV - as estradas de ferro;

V – os recursos naturais;

VI - os navios (lei especial);

VII – as aeronaves (lei especial).

* Diz-se das coisas móveis que, por convenção das partes, podem ser substituídas por outras da mesma espécie.

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16.0 39

Quanto à classificação, a hipoteca pode ser:

convencional: quando se origina de um contrato. Aquele que deriva do livre consentimento das partes, em que o devedor, ou alguém por ele, oferece bens em garantia, assegurando desta forma, a execução de uma obrigação. Da escritura devem constar o total da dívida, o prazo fixado para pagamento, a taxa de juros, se houver, e a descrição pormenorizada da coisa dada em garantia, seguindo determinação do art. 1.424, do Código Civil;

legal: quando emana da lei. É a que não se origina de um contrato, mas a que é imposta pela lei;

Judicial: quando decorre de sentença.

Remissão da Hipoteca

A remissão de hipoteca é a liberação do imóvel hipotecado mediante o pagamento feito ao credor, da totalidade da dívida ou do valor do imóvel.

Tem direito de remir o imóvel hipotecado:

o próprio devedor: a este se concede a prerrogativa de remí-la dentro do processo de execução, depois da primeira praça e antes da assinatura do auto de arrematação, depositando o montante da dívida ou o valor oferecido naquela praça;

o credor da segunda hipoteca: se houver mais de uma hipoteca onerando o imóvel, o credor da segunda hipoteca só terá como garantia daquilo que sobrar, após o pagamento do primeiro credor;

o adquirente do Imóvel hipotecado: a lei confere ao adquirente do imóvel o direito de remi-lo. Segundo o Art. 1.481 do Código Civil, dentro de 30 dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu.

Extinção da Hipoteca

O Art. 1.499, do Código Civil, cita os casos da extinção da hipoteca:

I - pela extinção da obrigação principal;

II - pelo perecimento da coisa;

III - pela resolução da propriedade;

IV – pela renúncia do credor;

V – pela remissão;

VI – pela arrematação ou adjudicação.

4-Alienação Fiduciária em Garantia:

É a transferência, ao credor, do domínio e posse indireta de uma coisa, independentemente de sua tradição efetiva, em garantia do pagamento de obrigação a que acede, resolvendo-se o direito do adquirente com a solução da dívida garantida. É um negócio jurídico de disposição condicional.

O alienante que transferiu fiduciariamente a propriedade, só a readquire pelo pagamento da dívida. Distingue-se dos outros direitos reais que se constituem em coisa alheia, pois o credor tem o direito de garantia, mas não tem a propriedade.

A alienação Fiduciária em Garantia é um contrato que tem como características básicas:

ser bilateral: porque gera obrigações para o alienante e o adquirente;

ser oneroso: porque beneficia a ambos, proporcionando instrumento creditício ao alienante, e assecuratório ao adquirente;

ser acessório: porque a sua existência jurídica subordina-se à da obrigação garantida, cuja sorte segue;

ter forma: porque há de constar sempre de instrumento escrito, público ou particular.

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16.0 40

Atentando para a circunstância especial de sua destinação econômica e de sua finalidade assecutória, vejamos os seguintes requisitos:

Subjetivos: qualquer pessoa, física ou jurídica, dotada de capacidade genérica para os atos da vida civil, pode alienar em garantia. Sendo ato translícito, pressupõe a capacidade de disposição, no seu duplo aspecto, de ter alienante o domínio da coisa e de poder dela dispor livremente.

Objetivos: os critérios instituídos para alienação fiduciária em garantia, e o processo de execução previsto no diploma específico, só têm cabimento em relação à ‘’resmobilis’’, e, mais limitadamente, aos bens móveis duráveis. Daí concluírem alguns que, só pode ser objeto de alienação fiduciária a coisa móvel.

Após a transferência da propriedade da coisa, a conservará em seu poder com as obrigações de depositário, cuidando de sua manutenção e conservação. Deve permitir que o credor fiscalize o seu estado em qualquer tempo. Cumpre ao credor, respeitar o alienante quanto ao direito de uso da coisa, não molestando a sua posse direta e não se apropriando da coisa alienada, isto porque a cláusula comissária é defesa.

O inadimplemento ou mora, que autorizam o credor a promover a execução da garantia, decorrem de protesto do título ou da intimação ao devedor, por carta registrada ou expedida por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos.

FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento da diferenciação entre os direitos reais de aquisição das demais formas de direito real. OBJETIVOS: Reconhecer e identificar as formas necessárias para que a promessa da venda inicie de fato um direito real; Identificar o Direito de Sequela como forma de direito instituído para a promessa de venda.

9 - A PROPRIEDADE- DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO

Direito real de aquisição:

É a promessa irrevogável de venda.

Na promessa de compra e venda, o titular não tem os atributos do domínio sobre a coisa. Tanto por suas características como por suas finalidades, consideramos como um direito real novo. Distingue-se dos direitos reais do gozo e diferencia-se dos direitos reais de garantia.

Não devemos confundir o Contrato Preliminar de compra e venda com o Direito Real respectivo; o primeiro é o ato causal do segundo.

O Contrato Preliminar de Compra e Venda pode tornar-se a causa geradora do Direito Real.

A promessa de compra e venda é um Pré-Contrato que tem por objetivo a celebração de outro, que será o Contrato Definitivo.

SUMÁRIO

Introdução

Irretratabilidade do contrato

Direito de Sequela

Aula 09 – A Propriedade: Direito Real de Aquisição

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16.0 41

Vejamos alguns requisitos da Lei 649, de 11/03/49, sobre direito real de ‘’promessa de venda’’:

1- Irretratabilidade do contrato: Para que a promessa da venda inicie um direito real, é necessário que não se tenha cláusula de arrependimento. A Irretratabilidade é resultante da manifestação unilateral de vontade.

2-Imóvel: Não existe o direito real na promessa de venda de coisa móvel. Somente imóvel e qualquer imóvel (loteado e não loteado).

3-Preço: seja este pago à vista ou dividido em prestações.

4-Inscrição: O ponto de importante desse direito real é a inscrição no registro imobiliário. Antes do registro existem apenas direitos meramente obrigacionais.

5-Não se pode dispensar a outorga uxória*: Qualquer que seja o regime de comunhão de bens, o marido não pode gravar nem alienar de ônus reais as coisas imóveis, sem o consentimento da mulher.

Direito de Sequela

Pela mesma lei, foi instituído para a promessa de venda o Direito de Sequela. Acha-se gravado no direito real de promessa de venda do imóvel, em poder de quem quer que se encontre. Consequentemente, o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor a escritura definitiva. Porém, se o imóvel for alienado a terceiros após a inscrição da promessa, o adquirente irá recebê-lo onerado, sendo-lhe oponível o direito de receber a escritura, independentemente de outras condições além das que constem do instrumento transcrito.

* Uxória: diz-se das coisas relativas à mulher casada. FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento básico necessário relacionado ao exercício dos poderes inerentes à propriedade. OBJETIVOS: Reconhecer o conceito de posse como situação de fato em que uma pessoa exerce poderes ostensivos sobre certa coisa independente de ser ou não proprietária; Reconhecer e identificar os casos de composse (posse compartilhada).

10 - A POSSE

Posse é uma situação de fato, em que uma pessoa, independente ou não de ser proprietária, exerce sobre esta coisa poderes ostensivos, conservando-a e defendendo-a. É o exercício dos poderes inerentes à propriedade.

Segundo o Artigo 1.205 do C. Civil a posse pode ser adquirida:

I – pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante;

II – por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.

Os efeitos da Posse são:

I – o direito ao uso dos interditos;

II – a percepção dos frutos;

III – o direito da retenção por benfeitorias;

IV – a responsabilidade pelas deteriorizações;

SUMÁRIO

Introdução

Composse ou Posse Comum

Aula 10 – A Posse

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16.0 42

V – a posse conduz ao usucapião;

VI - se o direito do possuidor é contestado, o ônus da prova compete ao adversário, pois a posse estabelece-se pelo fato;

VII – o possuidor goza da posição mais favorável em atenção à propriedade, cuja defesa se completa pela posse.

O Artigo 1.223 do Código Civil preceitua que se perde a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem.

Composse ou Posse Comum

O Artigo 1.199 do Código Civil dispõe que “se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores”.

Caso de Composse:

entre cônjuges, consorciados pelo regime de comunhão de bens;

entre herdeiros, antes da partilha do acervo;

entre consórcios, nas coisas comuns, salvo tratar-se de pessoa jurídica;

em todos os casos em que couber a ação “comuni dividundo”. FINALIDADE: Proporcionar ao aluno a conscientização da importância da constatação de que o objeto de transação trabalhado está realmente livre de ônus ou gravames. OBJETIVOS: Reconhecer e identificar as principais formas de ônus a que os imóveis possam estar vinculados; Reconhecer e identificar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, bem como a legislação que o cerca; Reconhecer e identificar as principais formas de contribuição e aqueles que, legalmente, se obrigam a tais contribuições;

11 – IMPOSTOS, TAXAS E CERTIDÕES

11.1 Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU

A Constituição Federal determina que é de competência do Município a arrecadação dos impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana.

Utilizando-se os elementos da relação tributária, o imposto sobre propriedade predial e territorial urbana pode ser estudado sob os seguintes aspectos:

Elementos: Propriedade, posse, domínio útil.

a) Bem imóvel por natureza ou por acessão física:

SUMÁRIO

Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural

Taxas

Notas

Aula 11 – Impostos, Taxas e Certidões

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16.0 43

é o solo com a superfície, os seus acessórios e adjacentes naturais, compreendendo as árvores e os frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo. Tudo quanto o homem incorporar ao solo como a semente lançada à terra, os edifícios e as construções, de modo que não possa retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano (Código Civil, Art. 79).

b) Zona Urbana:

é definida em Lei Municipal, observando o requisito mínimo da existência de dois dos seguintes melhoramentos, construídos ou mantidos pelo Poder Público, a saber: meio fio com canalização de águas pluviais; abastecimento de água, sistema de esgotos sanitários, rede de iluminação pública com ou sem loteamento para distribuição domiciliar, escola primária ou posto de saúde a uma distância mínima de três quilômetros do imóvel considerado.

Obs.: Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

C.T.B – Código Tributário Brasileiro, Artigo 32:

§ 1º Para efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana e definida em lei municipal, observando o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 dos incisos seguintes, constituídos ou mantidos pelo Poder Público:

I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

II – abastecimento de água;

III – sistema de esgotos sanitários;

IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

V – escola primária ou posto de saúde, a uma distância máxima de 3 km do imóvel considerado.

§ 2º. A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.

c) Área Urbanizável ou Área de Expansão Urbana:

É a constante de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas, como tal definidas em Lei.

d) Zona Urbana por equiparação: é o caso de “sítio de recreio” e no qual a eventual produção não se destina ao comércio (Art. 14 do Decreto Lei nº. 57 de 18/12/66).

Imunidade: É decorrente da imunidade tributária do patrimônio da União, dos Estados, Distrito Federal, Municípios e suas Autarquias, templos de qualquer culto, partidos políticos, instituições de educação e assistência social.

Não Incidência: Por Lei Ordinária – é o complemento da incidência, ou explicitamente casos como o do imóvel comprovadamente utilizado em exploração vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial (Art. 15 do Decreto Lei nº 57/66).

Isenção: pode ser por Lei, Lei ordinária do sujeito ativo (o que é mais frequente), ou pela União por meio de Lei Complementar, atendendo a relevante interesse social ou econômico nacional: uma das limitações constitucionais do poder de tributar (Cap. 14, § 3º).

a) Base de cálculo: é o valor do imóvel (Art. 33 do Código Tributário Nacional). São excluídos os valores dos bens móveis mantidos em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade. Para o imposto territorial urbano a base é o valor venal, que depende de avaliação periódica e esse acréscimo não constitui majoração do tributo.

b) Alíquota: é fixada por Lei, conforme o princípio da legalidade, uma das limitações constitucionais do poder de tributação (§ 3º do Cap. 14 do Código Tributário Nacional).

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

Código Tributário Nacional – Artigo 35 – O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;

II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

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16.0 44

III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos Incisos I e II.

Parágrafo único – Nas Transações causa mortis ocorrem tantos fatos geradores distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários.

Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural

Como definição de Imóvel Rural, o Estatuto da Terra preconiza:

“Imóvel Rural é o prédio de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através da iniciativa privada”.

O Imposto Territorial Rural é de competência da União; o produto desta arrecadação pertence ao município onde esteja situado o imóvel.

Consideram-se imunes desse imposto os sítios com áreas que não excedam a 25 hectares, e quando o proprietário os cultive, só ou com a família, desde que não tenha outro imóvel.

Excluem-se do Imposto Territorial Rural todos os imóveis que não se enquadrem no Art. 32 do Código Tributário Nacional. A base de cálculo do imposto é o valor fundiário, isto é, o valor do solo nu, sem qualquer intervenção humana.

Código Tributário Nacional – Artigo 29: O imposto, de competência da União, sobre a propriedade territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do município.

11.2 TAXAS

Ônus e Gravames

Devemos ter um cuidado especial antes de se fazer qualquer operação imobiliária, verificando se o imóvel (objeto de transação) está realmente livre de qualquer ônus ou gravames. Em caso de ser dado sinal, poderá haver cláusula de devolução da respectiva importância, dentro de 48 horas, se comprovada a existência de tal.

Podemos citar como ônus mais comuns:

1. hipoteca;

2. penhoras;

3. enfiteuse;

4. servidão;

5. condomínio;

6. execução por dívidas e tributos referentes a impostos, taxas, contribuições de melhoria, etc..

Com o intuito de constatar a existência ou não de ônus, como os dos exemplos acima, as comprovações devem ser feitas aos órgãos respectivos:

- itens “1,2,3,4” – no Registro de Imóveis;

- item “5” – Declaração do Síndico;

- item “6” – Registro de Distribuição.

Despesas com a Extração de Documentos

Quem tem a obrigação de assegurar ao comprador a plena e total “propriedade da coisa”, com os respectivos títulos e regularização da situação é o proprietário, ficando a seu encargo todas e quaisquer despesas para se obter títulos e certidões necessárias. Esses serão apresentados ao comprador que verificará a regularidade do imóvel, que é o objeto da transação.

Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA

O INCRA, autarquia criada pelo Decreto Lei Nº 1.110, de 09/07/1970, subordinado ao Ministério da Agricultura, tem como finalidade promover a colonização, a reforma agrária, o desenvolvimento rural e a utilização racional da terra, procurando preservar sua função econômica e social. Tem autonomia administrativa e financeira, atuando em todo o território nacional com poderes para modificar a estrutura

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16.0 45

fundiária brasileira, além de estabelecer tributação sobre a terra, com a finalidade de melhor alcançar a distribuição da terra e sua renda.

NOTAS

1- Fato Gerador ou Pressuposto Jurídico

A propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel.

2- Sujeito Ativo

Municípios;

Estados não divididos em municípios;

Distrito Federal;

União, nos territórios não divididos em municípios.

3- Sujeito Passivo

Contribuinte: é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título (Código Tributário Nacional, Art. 34). É responsável quando, sem revestir a condição de contribuinte, sua obrigação decorra de disposição expressa em Lei (Código Tributário Nacional, Inciso II, Parágrafo único, Art. 121).

4 – Encargos Previdenciários

A Consolidação das Leis da Previdência Social estabelece que o proprietário, o dono da obra, o condômino de uma unidade imobiliária, seja qual for a forma de contrato de execução de obra de construção, acréscimo ou reforma do imóvel, são igualmente responsáveis (solidários) com o construtor para cumprimento das obrigações que nela constam, a menos que tenha havido, por parte deles, alguma retenção de importância para garantia dessas obras até a expedição de Certificação de Quitação.

Quando a prestação de serviços for feita por tarefa ou sob empreitada, estarão isentos proprietário e construtor dessas obrigações, desde que obriguem o subempreiteiro a recolher previamente, fixado pelo INSS como contribuição previdenciária, inclusive o seguro de acidentes de trabalho.

Não será devida a contribuição previdenciária, se a construção for feita em regime de mutirão, ou seja, sem mão-de-obra assalariada.

FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento básico do conceito de loteamento e sua diferenciação do conceito de parcelamento; os requisitos necessários para sua aprovação e a legislação específica sobre a matéria e seus principais artigos. OBJETIVOS: Reconhecer o conceito de loteamento, de parcelamento, seus impedimentos e legalidades; Reconhecer e identificar a legislação e os devidos artigos da legislação que determinam as possibilidades de loteamento e parcelamento do solo urbano;

SUMÁRIO

Conceito de Loteamento

Legislação

Parcelamento do solo

Artigos da Legislação sobre o Parcelamento do solo urbano

Graprohab

Aula 12 – Loteamentos Rurais e Urbanos – Parcelamento do Solo

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16.0 46

Reconhecer e identificar os projetos e o órgão público responsável pela aprovação de projetos referentes ao parcelamento do solo.

12 – LOTEAMENTOS RURAIS E URBANOS

Conceito de loteamento

Loteamento é a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Só é permitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expansão urbana, assim definida por lei municipal.

Legislação

O loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações ainda são regidas pelo Decreto Lei nº 58, de 10/12/1937.

A Instrução Normativa SRF nº 23, de 25/03/1983 alterou as normas para a apuração e tributação do lucro nas atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis, estabelecidas pela Instrução Normativa SRF Nº 84, de 20/12/1079.

A Lei Nº 6.766, de 19 de dezembro de 1.979 alterou a política de loteamento urbano do País, ampliando as diretrizes do Decreto Lei Nº 58/37, outorgando os seguintes poderes às prefeituras:

- A Lei Municipal definirá quais as zonas urbanas e de expansão urbana que poderão ser loteadas ou desmembradas.

- A legislação municipal estabelecerá o tamanho mínimo dos lotes, obedecida a área mínima de 125m² e frente de 5m.

- A prefeitura pode exigir, em cada loteamento, uma reserva de faixa não edificada, onde é proibido construir, além da percentagem de áreas destinadas a uso público: mínimo de 35%.

- A prefeitura definirá as Diretrizes para o Uso do Solo: traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres, etc..

- Cabe à prefeitura a aprovação do projeto do loteamento.

- A prefeitura tem poderes para aprovar um cronograma de obras a serem realizadas pelo loteador, no imóvel, no prazo máximo de dois anos, bem como o de verificar a execução das obras exigidas por legislação municipal.

- O município será informado, pelo Oficial do Registro de Imóveis, da entrada de pedido de registro de loteamento, bem como da existência de qualquer impugnação ao registro.

- Será imprescindível a anuência da prefeitura para o cancelamento do registro do loteamento, haja ou não lotes vendidos ressalvada a decisão judicial.

- Cabe à prefeitura aprovar qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado.

- Quando não atendida pelo loteador, após notificá-lo para regularizar o loteamento não autorizado ou irregular, cabe à prefeitura valer-se da legislação para obrigar a regularização do loteamento.

- Para ressarcir-se das despesas com a regularização do loteamento, a prefeitura pode requerer judicialmente o levantamento de prestações depositadas pelos adquirentes e receber diretamente destes o valor das prestações.

- O município pode ainda expropriar áreas urbanas ou de extensão urbana para loteamento, demolição, reconstrução e incorporação.

- Depende da aprovação da prefeitura qualquer alteração do solo rural para fins urbanos.

PARCELAMENTO DO SOLO

O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições da lei Nº 6.766, de 19/12/79, a legislação estadual e municipal pertinente.

Colocamos em destaque os artigos da mencionada Lei, que tratam do Parcelamento do Solo:

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16.0 47

Presidência da República

Subchefia para Assuntos Jurídicos

LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979.

Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA: Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1º - O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei. Parágrafo único. Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.

CAPÍTULO I Disposições Preliminares

Art. 2º - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2º - Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

§ 3º (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 4º Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 5º Consideram-se infraestrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 6º A infraestrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

I - vias de circulação; (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

II - escoamento das águas pluviais; (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

III - rede para o abastecimento de água potável; e (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definida pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Parágrafo único. Não será permitido o parcelamento do solo:

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16.0 48

I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III - em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

CAPÍTULO II Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento

Art. 4º - Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, à implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

II - os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar à urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;

III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica; (Redação dada pela Lei nº 10.932, de 2004)

IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

§ 1º A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

§ 3o Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes. (Incluído pela Lei nº 10.932, de 2004)

Art. 5º - O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa “non aedificandi” destinada a equipamentos urbanos.

Parágrafo único. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.

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16.0 49

CAPÍTULO III Do Projeto de Loteamento

Art. 6º - Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:

I - as divisas da gleba a ser loteada;

II - as curvas de nível a distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;

III - a localização dos cursos d'água, bosques e construções existentes;

IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários, existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;

V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.

Art. 7º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal:

I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compõem o sistema viário da cidade e do Município relacionadas com o loteamento pretendido a serem respeitadas;

II - o traçado básico do sistema viário principal;

III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público;

IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;

V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.

Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 8º Os Municípios com menos de cinquenta mil habitantes e aqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento poderão dispensar, por lei, a fase de fixação de diretrizes previstas nos Arts. 6º e 7º desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 9º Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4º do art. 18. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 1º Os desenhos conterão pelo menos:

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16.0 50

I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração;

II - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;

III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, ponto de tangência e ângulos centrais das vias;

IV - os perfis longitudinais, e transversais de todas as vias de circulação e praças;

V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;

VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.

§ 2º O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:

I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;

II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;

III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do Município no ato de registro do loteamento;

IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.

§ 3º Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das consequências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações conseqüentes. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

CAPÍTULO IV Do Projeto de Desmembramento

Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4º do art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado contendo: (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

I - a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos;

II - a indicação do tipo de uso predominante no local;

III - a indicação da divisão de lotes pretendida na área.

Art. 11. Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposições urbanísticas vigentes para as regiões em que se situem ou, na ausência destas, as disposições urbanísticas para os loteamentos. (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Parágrafo único. O Município, ou o Distrito Federal quando for o caso, fixará os requisitos exigíveis para a aprovação de desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja destinação da área pública tenha sido inferior à mínima prevista no § 1º do art. 4º desta Lei.

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16.0 51

CAPÍTULO V Da Aprovação do Projeto de Loteamento e Desmembramento

Art. 12 - O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os artigos 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.

Parágrafo único. O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de execução, sob pena de caducidade da aprovação. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de loteamentos e desmembramentos nas seguintes condições: (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

I - quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal;

II - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do Município, ou que pertença a mais de um Município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal;

III - quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m2 (um milhão de metros quadrados).

Parágrafo único. No caso de loteamento ou desmembramento localizado em área de Município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do projeto caberão à autoridade metropolitana.

Art. 14 - Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção especial, previstas no inciso I do artigo anterior.

Art. 15 - Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão submeter-se os projetos de loteamento e desmembramento nas áreas previstas no art. 13, observadas as disposições desta Lei.

Parágrafo único. Na regulamentação das normas previstas neste artigo, o Estado procurará atender às exigências urbanísticas do planejamento municipal.

Art. 16. A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 1º Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto será considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos derivados da omissão. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 2º Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de noventa dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização." (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 17 - Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do art. 23 desta Lei.

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16.0 52

CAPÍTULO VI Do Registro do Loteamento e Desmembramento

Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4º e 5º; (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos, acompanhado dos respectivos comprovantes;

III - certidões negativas:

a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;

b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública;

IV - certidões:

a) dos Cartórios de Protestos de Títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ônus reais relativos ao imóvel;

d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

VI - exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;

VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.

§ 1º Os períodos referidos nos incisos III, b e IV, a, b e d, tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas ser extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.

§ 2º A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.

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16.0 53

§ 3º A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.

§ 4º O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declaração de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 5º No caso de que trata o § 4º, o pedido de registro do parcelamento, além dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 19 - Examinada a documentação e encontrada em ordem, o oficial do registro de imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação.

§ 1º Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver impugnação de terceiros, o oficial do registro de imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão.

§ 2º Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.

§ 3º Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária. Nos demais Municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, se houver, ou, não havendo, em jornal da região.

§ 4º O oficial do registro de imóveis que efetuar o registro em desacordo com as exigências desta Lei ficará sujeito à multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das sanções penais e administrativas cabíveis.

§ 5º Registrado o loteamento, o oficial de registro comunicará, por certidão, o seu registro à Prefeitura.

Art. 20 - O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio.

Parágrafo único. No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos.

Art. 21 - Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o registro será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da área loteada. Procedido o registro nessa circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado na anterior, até que o loteamento seja registrado em todas. Denegado o registro em qualquer das circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo oficial do registro de imóveis, às demais para efeito de cancelamento dos registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese prevista no § 4º deste artigo.

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16.0 54

§ 1º Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição.

§ 2º É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscrições, pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta norma.

§ 3º Enquanto não procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se-á o loteamento como não registrado para os efeitos desta Lei.

§ 4º O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não determinará o cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela não se estender à área situada sob a competência desta, e desde que o interessado requeira a manutenção do registro obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.

Art. 22 - Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços, livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

Art. 23 - O registro do loteamento só poderá ser cancelado:

I - por decisão judicial;

II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;

III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.

§ 1º A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos II e III, o oficial do registro de imóveis fará publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última publicação. Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz competente para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público.

§ 3º A homologação de que trata o parágrafo anterior será precedida de vistoria judicial destinada a comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área loteada.

Art. 24 - O processo de loteamento e os contratos depositados em cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca.

CAPÍTULO VII Dos Contratos

Art. 25 - São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito à adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

Art. 26 - Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

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16.0 55

I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;

II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;

III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;

IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;

VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;

VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

§ 1º O contrato deverá ser firmado em três vias ou extraído em três traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.

§ 2º Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no Registro Imobiliário.

§ 3º Admite-se, nos parcelamentos populares, a cessão da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a União, Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas, o que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando a disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 4º A cessão da posse referida no § 3º, cumpridas as obrigações do cessionário, constitui crédito contra o expropriante, de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 5º Com o registro da sentença que, em processo de desapropriação, fixar o valor da indenização, a posse referida no § 3º converter-se-á em propriedade e a sua cessão, em compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme haja obrigações a cumprir ou estejam elas cumpridas, circunstância que, demonstradas ao Registro de Imóveis, serão averbadas na matrícula relativa ao lote. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 27 - Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro do pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.

§ 1º - Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer outro instrumento, do qual conste a manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar.

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16.0 56

§ 2º - O registro de que trata este artigo não será procedido se a parte que o requereu não comprovar haver cumprido a sua prestação, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda não exigível.

§ 3º - Havendo impugnação daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observar-se-á o disposto nos artigos 639 e 640 do Código de Processo Civil.

Art. 28 - Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original, com a devida averbação.

Art. 29 - Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter-vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.

Art. 30 - A sentença declaratória de falência ou da insolvência de qualquer das partes não rescindirá os contratos de compromisso de compra e venda ou de promessa de cessão que tenham por objeto a área loteada ou lotes da mesma. Se a falência ou insolvência for do proprietário da área loteada ou do titular de direito sobre ela, incumbirá ao síndico ou ao administrador dar cumprimento aos referidos contratos; se do adquirente do lote, seus direitos serão levados à praça.

Art. 31 - O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.

§ 1º - A cessão independe da anuência do loteador, mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.

§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o oficial do registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias.

Art. 32 - Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1º - Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo oficial do registro de imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

§ 2º - Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§ 3º - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao oficial do registro o cancelamento da averbação.

Art. 33 - Se o credor das prestações se recusar a recebê-las ou furtar-se ao seu recebimento, será constituído em mora mediante notificação do oficial do registro de imóveis para vir receber as importâncias depositadas pelo devedor no próprio Registro de Imóveis. Decorridos 15 (quinze) dias após o recebimento da intimação, considerar-se-á efetuado o pagamento, a menos que o credor impugne o depósito e, alegando inadimplemento do devedor, requeira a intimação deste para os fins do disposto no art. 32 desta Lei.

Art. 34 - Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

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16.0 57

Parágrafo único. Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

Art. 35 - Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de um terço do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis.

§ 1º - Ocorrendo o depósito a que se refere este artigo, o oficial do registro de imóveis intimará o interessado para vir recebê-lo no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ser devolvido ao depositante.

§ 2º - No caso de não ser encontrado o interessado, o oficial do registro de imóveis depositará a quantia em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária.

Art. 36 - O registro do compromisso, cessão ou promessa de cessão só poderá ser cancelado:

I - por decisão judicial;

II - a requerimento conjunto das partes contratantes;

III - quando houver rescisão comprovada do contrato.

CAPÍTULO VIII Disposições Gerais

Art. 37 - É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

Art. 38 - Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

§ 1º - Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na forma do caput deste artigo, o adquirente efetuará o depósito das prestações devidas junto ao Registro de Imóveis competente, que as depositará em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial.

§ 2º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou o Ministério Público, poderá promover a notificação ao loteador prevista no caput deste artigo.

§ 3º - Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a autorização para levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção monetária e juros, sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público.

§ 4º - Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificará os adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de Imóveis competente, para que passem a pagar diretamente as prestações restantes, a contar da data da notificação.

§ 5º - No caso de o loteador deixar de atender à notificação até o vencimento do prazo contratual, ou quando o loteamento ou desmembramento for regularizado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito

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Federal quando for o caso, nos termos do art. 40 desta Lei, o loteador não poderá, a qualquer título, exigir o recebimento das prestações depositadas.

Art. 39 - Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito.

Art. 40 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.

§ 1º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a regularização, na forma deste artigo, obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas, com os respectivos acréscimos de correção monetária e juros, nos termos do § 1º do art. 38 desta Lei, a título de ressarcimento das importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou desmembramento.

§ 2º - As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso não sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no parágrafo anterior, serão exigidas na parte faltante do loteador, aplicando-se o disposto no art. 47 desta Lei.

§ 3º - No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poderá receber as prestações dos adquirentes, até o valor devido.

§ 4º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a regularização do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de importâncias despendidas, ou a despender, poderá promover judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos fins colimados.

§ 5º - A regularização de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, não poderá contrariar o disposto nos arts. 3º e 4º desta Lei, ressalvado o disposto no § 1º desse último. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 41 - Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado.

Art. 42 - Nas desapropriações não serão considerados como loteados ou loteáveis, para fins de indenização, os terrenos ainda não vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou desmembramento não registrado.

Art. 43 - Ocorrendo a execução de loteamento não aprovado, a destinação de áreas públicas exigidas no inciso I do art. 4º desta Lei não se poderá alterar sem prejuízo da aplicação das sanções administrativas, civis e criminais previstas.

Parágrafo único. Neste caso, o loteador ressarcirá a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal quando for o caso, em pecúnia ou em área equivalente, no dobro da diferença entre o total das áreas públicas exigidas e as efetivamente destinadas. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 44 - O Município, o Distrito Federal e o Estado poderão expropriar áreas urbanas ou de expansão urbana para reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação, ressalvada a preferência dos expropriados para a aquisição de novas unidades.

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16.0 59

Art. 45 - O loteador, ainda que já tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos, são partes legítimas para promover ação destinada a impedir construção em desacordo com restrições legais ou contratuais.

Art. 46 - O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere.

Art. 47 - Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, será solidariamente responsável pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder Público.

Art. 48 - O foro competente para os procedimentos judiciais previstos nesta Lei será sempre o da comarca da situação do lote.

Art. 49 - As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las.

§ 1º - Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for desconhecido o seu paradeiro, o funcionário incumbido da diligência informará esta circunstância ao oficial competente que a certificará, sob sua responsabilidade.

§ 2º - Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no parágrafo anterior, a intimação ou notificação será feita por edital na forma desta Lei, começando o prazo a correr 10 (dez) dias após a última publicação.

CAPÍTULO IX Disposições Penais

Art. 50 - Constitui crime contra a Administração Pública:

I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;

II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;

III - fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Parágrafo único. O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido:

I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente;

II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4º e 5º, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

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Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Art. 51 - Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.

Parágrafo único. (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 52 - Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado.

Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.

CAPÍTULO X Disposições Finais

Art. 53 - Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.

Art. 53-A. São considerados de interesse público os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial as regularizações de parcelamentos e de assentamentos. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Parágrafo único. Às ações e intervenções de que trata este artigo não será exigível documentação que não seja a mínima necessária e indispensável aos registros no cartório competente, inclusive sob a forma de certidões, vedadas as exigências e as sanções pertinentes aos particulares, especialmente aquelas que visem garantir a realização de obras e serviços, ou que visem prevenir questões de domínio de glebas, que se presumirão asseguradas pelo Poder Público respectivo." (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 54 - Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.

Art. 55 - Revogam-se as disposições em contrário.

Brasília, 19 de dezembro de 1979; 158º da Independência e 91º da República. JOÃO BAPTISTA DE OLIVEIRA FIGUEIREDO Petrônio Portella Mário David Andreazza Angelo Amaury Stábile

GRAPROHAB Para implantação de empreendimentos de parcelamentos do solo para fins residenciais,

conjuntos e condomínios habitacionais, públicos ou privados, é necessário a prévia apresentação do projeto para a análise e aprovação dos órgãos públicos. Esta análise e aprovação de projetos no estado de São Paulo é feita pela GRAPROHAB (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo). Como instrumento de orientação e planejamento de projetos, a Secretaria da Habitação do Estado de São Paulo disponibiliza em seu site um manual completo, na qual você poderá consultar a legislação e exigências da Secretaria da Habitação para a aprovação de loteamentos e parcelamentos do solo urbano. (veja: www.habitacao.sp.gov.br)

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FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento básico necessário relacionado à elaboração e à finalidade dos contratos. OBJETIVOS: Reconhecer o conceito de contrato, suas principais divisões e algumas formas especiais relativas à compra e venda; Reconhecer e identificar os principais instrumentos que viabilizam uma operação de crédito, seus agentes e instituições.

13 – CONTRATOS

CONTRATO

O contrato faz lei entre partes.

CONTRATO é o acordo de vontades, expresso ou tácito, manifestado por duas ou mais pessoas, tendo como fim o mesmo objeto.

O Corretor tem como objetivo buscar o acordo de vontade das partes numa transação imobiliária.

Podem ser:

Públicos: quando o Estado é uma das partes contratantes.

Particulares: quando é feito por pessoas de direito privado.

Podem ser Civis ou Comerciais de acordo com as pessoas interessadas.

Dividem-se em:

Compra e venda, doação, troca, locação, empréstimo, depósito, gestão de negócios, de sociedade, da constituição de renda, de seguro, da fiança, de trabalho e outros.

Contrato de Compra e Venda

Quando um dos contratantes se obriga a transferir para outro o domínio de certa coisa e outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro por este domínio.

Dentre as causas especiais à compra e venda destacamos:

Retrovenda: permite ao vendedor reservar-se o direito de recobrar, em certo prazo, o imóvel que vendeu, restituindo o preço mais as despesas feitas pelo comprador. não se lhe tiver dado expressamente o caráter de condição resolutiva. As obrigações do

Da Venda a Contento: que se reputará feita sob condição suspensiva, se no contrato comprador, que recebeu, sob condição suspensiva a coisa comprada, são de mero comandatário, enquanto não manifeste aceitá-lo.

Preempção ou Referência: que impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender ou dar em pagamento para que este use de seu direito de prelação na compra.

Pacto de Melhor Comprador: que consiste no fato de que o contrato pode ser desfeito se, dentro de certo prazo, aparecer quem ofereça maiores vantagens.

SUMÁRIO

Introdução

Conceito e finalidades

Comodato, Mútuo e Empréstimo

Títulos e Agentes de Crédito

Aula 13 – Contratos

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Do Pacto Comissório que consiste em poder o vendedor exigir, caso não seja pago o preço até certo dia, a dissolução do contrato.

Comodato – Mútuo – Empréstimo

Comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis.

Perfaz-se com a tradição do objeto. Opera-se o comodato quando recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos, ou administrar interesses.

Mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisas do mesmo gênero, quantidade e qualidade. Pelo depósito voluntário, alguém recebe como depositário um objeto móvel, para guarda, até que o depositante o reclame.

Fiança é um contrato através do qual uma pessoa se obriga por outra a cumprir certa obrigação, perante o seu credor, caso o devedor não faça.

Títulos e Agentes de Crédito

Título de Crédito

São os instrumentos que viabilizam uma operação de crédito sem a circulação de numerário ou que concedem esse numerário, numa necessidade presente, contraída uma obrigação futura.

São, portanto, títulos especiais, representativos de direitos creditários e transmissíveis de pessoa para pessoa, constituindo certos e determinados, revestidos de garantias jurídicas.

Por intermédio desses instrumentos é que grande quantidade de riquezas futuras passam a circular, antecipadamente, sob a forma de títulos negociáveis.

Dentre os vários títulos de crédito, enumeramos alguns diretamente ligados à utilização pela pessoa física, na obtenção ou operação de crédito:

1-Duplicata de Fatura: funciona como instrumento de crédito na venda mercantil a prazo. Sua existência está vinculada à confiança depositada na pessoa do comprador, seu natural sacado.

2-Letra de Câmbio: é uma ordem de pagamento, à vista ou a prazo, que uma pessoa ou instituição dirige a outra para pagar a terceiro.

3-Nota Promissória: é uma promessa de pagamento emitida a favorecido certo. Como instrumento de crédito, vincula diretamente o devedor ao credor, constitui compromisso solene pelo qual alguém se obriga a pagar a outrem, certa soma em dinheiro.

4-Cheque: ordem de pagamento à vista de quem o emite a quem o porta (portador). Se nominal, restringe o pagamento à pessoa em favor da qual foi emitido. Pressupõe um depósito prévio de numerário disponível. Principais espécies de cheque: nominativo, ao portador, cruzado, visado e administrativo.

5-Debênture: é um título de crédito ao portador. Emitido em séries uniformes, por sociedades anônimas, contra garantia do seu ativo. Vencem juros e possuem prazo certo para resgate.

6-Letra de Hipotecária: representa os empréstimos hipotecários de longo prazo, cuja soma corresponde à soma nominal dos títulos.

7-Certificados de Depósitos Bancários: são títulos negociáveis representativos de um depósito a prazo fixo. Vence juros e correção monetária entre a compra e a venda. Emitidos tanto por bancos comerciais, como de investimentos. Como promessa de pagamento à ordem, podem ser transmitidos por endosso, datado e assinado pelo seu titular com indicação do nome e com a qualificação do endossário.

Muitos outros títulos, de utilização mais específica, como os Certificados de Depósito de Ações, Títulos de Crédito à Exportação, Cédula de Crédito Industrial, entre outros, figuram nas diversas modalidades de transações creditícias operadas em nosso país.

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16.0 63

Classificação Geral dos Títulos de Crédito

Em função dos vários critérios oferecidos pela doutrina para classificação dos títulos de crédito, pode ser apresentado o seguinte quadro geral quanto:

a) à Relação Fundamental: causais e abstratos;

b) ao Titular: ao portador, nominativos e à ordem;

c) à Prestação: contra dinheiro e contra mercadorias;

d) ao Prazo: à vista e a prazo (médio, longo e curto);

e) à Nacionalidade: nacional e estrangeiro;

f) ao Emitente: públicos e privados;

g) ao Campo de Atuação: mercado de capitais e extra- mercado;

h) à Ordem: principais e acessórios;

i) à Emissão: definitivos e provisórios;

j) ao Número: individuais e seriados.

Agentes ou Instituições de Crédito

Dentre vários agentes e instituições, destacamos;

a) Instituições Financeiras Públicas;

b) Instituições Financeiras Privadas Bancárias;

c) Instituições Financeiras Privadas não Bancárias;

d) Particulares (pessoas físicas e sociedades comerciais).

Endosso

É a forma particular de alienação de coisa móvel. Trata-se de forma específica de transferência dos títulos de crédito, feita pelo dono legítimo do crédito para outrem. Processa-se pela oposição da assinatura do endossante.

Quando o endosso menciona o nome da pessoa do novo credor (endossatário), chama-se endosso em preto, e, quando não o menciona, endosso em branco.

É uma declaração unilateral de vontade e tem como efeito transferir o título.

Aval

É a garantia de pagamento que uma pessoa assume, de solver o título, na falta de cumprimento por parte do devedor.

Avalista é aquele que garante o pagamento de um título, assinando-o também.

Avalizado é a pessoa em favor de quem foi dado o aval.

Aceitante é a pessoa que reconhece uma dívida por um título de sua responsabilidade.

Emitente é o que emite um documento e é sempre o credor, exceto na promissória.

Aceite

É uma declaração cambial do sacado de concordância com a ordem e a promessa que se contêm na letra de câmbio, proveniente do saque feito pelo sacador. É, assim, uma declaração do sacado. Só pode ser aceitante, lançada no próprio título, geralmente, no anverso da letra, consistente, apenas na sua assinatura ou antecedida de uma expressão significativa. As fórmulas usuais são expressas pelas palavras aceito, aceitamos, pagarei, honrarei, etc.

Obs.: Veja os Artigos da Lei Nº 6.766/79 que preconizam os Contratos na página 55 desta apostila.

Lembre-se que: são proibidos contratos com letras miúdas ou ilegíveis;

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são nulas as cláusulas que mencionem existência de escritura à qual o consumidor não possa ter acesso;

as limitações dos direitos do consumidor devem ser redigidas em destaque, permitindo sua fácil compreensão;

consumidor tem, a qualquer época, o direito de quitar integralmente as prestações.

Denúncias: havendo irregularidades praticadas por Corretor de Imóveis ou empresa imobiliária inscrita no CRECI as denúncias devem ser formuladas por escrito, para que as providências

sejam tomadas. Quem não registra não é dono É comum uma pessoa adquirir um imóvel, providenciar a Escritura Pública e acha se considerar dono, interrompendo a sequência. Uma pessoa só é considerada, realmente, proprietária de um imóvel quando o seu nome passa a constar nos assentos do Cartório de Registro de Imóveis. Ratificamos: a Escritura Pública só é completa a partir do instante em que for registrada. Oportuno informar que não existe vínculo da Escritura com a localização do imóvel. Portanto, ela pode ser lavrada em local diferente onde esteja situado o imóvel. Por outro lado, o registro tem de respeitar e só pode ser feito no Cartório da Comarca onde estiver localizado o imóvel.

Contrato de Prestação de Serviços

O Contrato de Prestação de Serviços com Exclusividade, obrigatório nos termos das Resoluções/COFECI 458 e 459/95, leva em conta a necessidade de oferecer aos interessados dados corretos sobre o imóvel. Os proprietários devem discutir e assinar o contrato com exclusividade, evitando, assim, o leilão depreciativo do bem e gerando uma prestação de serviços segura. Essa medida evita, ainda, a divulgação pública dos mesmos imóveis por diversos corretores de imóveis, gerando confusão no mercado, depreciação do imóvel e causando insegurança e desconfiança aos interessados. Oportuno registrar que a obrigação de estar autorizado, por escrito, consta no art. 20, III da Lei 6.530/78, nos arts. 5º e 38, IV do Decreto 81.871/78 e no Código de Ética da Categoria Profissional. Portanto, o Conselho Federal ratificou, apenas, a obrigatoriedade do documento, de acordo com as necessidades do mercado. O Contrato de Prestação de Serviços é a garantia para todas as partes envolvidas em uma transação imobiliária (proprietários, compradores e corretores de imóveis). Fonte: O CORRETOR DE IMÓVEIS NA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA CRECI/MG - CONSELHO REGIONAL DE CONSELHO DE IMÓVEIS DE MINAS GERAIS

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FINALIDADE: Proporcionar ao aluno uma familiarização com os termos técnicos e expressões jurídicas mais utilizadas na legislação imobiliária. OBJETIVO: Reconhecer e identificar os principais termos relacionados à Legislação Imobiliária.

14 – TERMOS TÉCNICOS DA LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA

A

Abecip: Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.

Abaixo da Avaliação:

É o preço que se estabelece inferiormente ou menor que o preço da avaliação, isto é, preço dado ou atribuído à coisa por valor inferior ou menor que o constante da avaliação anteriormente promovida.

Abaixo do Custo:

Assim se diz da venda que se faz por preço inferior ou menor que o de custo da avaliação da coisa.

Abandonatário:

Aquele que toma posse de imóvel que esteja abandonado.

Abandono da Posse:

Perda voluntária da posse de um imóvel. Ato de não mais zelar pela posse; uma das formas de perda da posse.

Abonação:

É usado como significado de reforço de fiança. Garantia prestada para reforço de outra garantia, exigível, quando falta o fiador ou garantia principal.

Abjudicar: Desapossar, em razão de sentença judicial, o possuidor ilegítimo daquilo que pertence a outra pessoa.

Acabamentos: Conjunto de trabalhos - englobando pinturas, revestimento, puxadores, etc. - que se seguem à fase de construção básica, em bruto.

Acessão imobiliária:

É o acréscimo a um bem imóvel resultante de um acontecimento natural ou de uma obra humana.

Agente financeiro:

Instituição financeira, pública ou privada, com a qual é feito o financiamento (autorizado, obrigatoriamente, pelo Banco Central).

Ágio: Diferença, a mais, entre o valor pago e o valor nominal. Adicional cobrado sobre um preço tabelado, quando a procura supera a oferta. Comissão paga ou recebida por banqueiro ou agente de câmbio pela troca de moeda estrangeira. Taxa de juros, cobrada em empréstimos feitos por bancos ou por particulares. Também é uma comissão cobrada pela transferência de financiamento.

SUMÁRIO

Termos Técnicos da Legislação Imobiliária

Glossário

Expressões Jurídicas

Aula 14 – Termos Técnicos da Legislação Imobiliária – Glossário e Expressões Jurídicas

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Alienação fiduciária:

É a transferência do devedor para o credor do domínio de um bem, em garantia de pagamento. O credor conserva o domínio do bem alienado (posse indireta) somente até a liquidação da dívida garantida. Após a quitação do pagamento, o comprador adquire o direito de propriedade do imóvel.

Aluguel por temporada:

Contrato verbal ou escrito, bilateral, perfeito, oneroso e consensual, pelo qual uma das partes (alugador ou locador) se compromete, mediante um preço pago pela outra parte (alugatário ou locatário) a ceder-lhe o uso e gozo de um imóvel por tempo determinado. Prazo máximo de três meses. É o único caso em que o locador pode exigir o pagamento antecipado.

Aluguel: Locação ou ato de tomar ou dar algo para ser utilizado por tempo determinado, mediante pagamento de um preço certo. A taxa de aluguel é a remuneração, em moeda nacional, paga, periodicamente, pelo locatário ao locador pela cessão do direito de uso do bem que foi alugado. O valor do aluguel é normalmente estabelecido de acordo com a vontade de ambas as partes.

Amortização: Pagamento parcial e periódico de uma dívida. Pagamento de prestações. Quando a amortização é em forma pré-estabelecida, recebe o nome de prestação. Pagamento periódico das parcelas da obrigação para amortizar um débito, ou seja, fazendo amortizações da dívida.

ANM: Associação Nacional dos Mutuários. Entidade sem fins lucrativos que assegura os direitos dos mutuários através da análise jurídica de documentos.

Anticrese: É um contrato pelo qual o devedor entrega ao credor um imóvel, dando-lhe o direito de receber os frutos e rendimentos como compensação da dívida. É uma consignação de rendimentos. Esse contrato deve ser lavrado por escritura pública e transcrito no Registro Geral de Imóveis.

Apartamento cobertura:

Apartamento do último pavimento de um edifício, com direito à construção e utilização do nível imediatamente acima dele.

Apartamento conjugado:

Apartamento composto de sala e quarto reunidos em uma só peça.

Apartamento duplex:

Apartamento de dois pavimentos.

Apólice de seguro:

Contrato em que são definidas as cláusulas que regem a relação entre a companhia de seguros e o segurado.

Apropriação: Apossamento ou ocupação (tornando própria) de coisa abandonada pelo proprietário ou que não tenha dono. Forma de aquisição de propriedade.

Arbitramento: Estimativa, parecer, exame ou avaliação, feita por peritos para determinar o valor pecuniário.

A Rogo:

Usada na linguagem comercial e jurídica para indicar a assinatura feita por pessoa alheia a pedido de quem não pode assinar um documento.

Área de uso comum:

É a área que pode ser utilizada em comum por todos os proprietários do prédio ou condomínio, sendo livre o acesso e o uso, de forma comunitária. Por exemplo: portaria do prédio, áreas de lazer, corredores de circulação, escadas.

Área privativa:

É a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. É composta pela superfície limitada da linha que contorna externamente as paredes das dependências (cobertas ou descobertas) de uso privativo e exclusivo de proprietário.

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Área útil:

É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja, restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel, devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.

Arras: Sinal em dinheiro, ou algo que represente valor, que uma das partes contratantes dá à outra parte para firmar a conclusão de um contrato ou assegurar a execução do mesmo. Salvo estipulação em contrário, as arras em dinheiro consideram-se princípio de pagamento. Fora esse caso, devem ser restituídas quando o contrato for concluído ou ficar desfeito.

Arrematação: Venda judicial de bens penhorados, feita em local público, a quem fizer o maior lance, em dia, hora e local anunciados, com a presença do juiz e do escrivão, expostos, se possível, os objetos que deverão ser arrematados (em leilão). A arrematação será precedida de edital, que conterá: a descrição do bem penhorado com as suas características e, tratando-se de imóvel, a situação, as divisas e a transcrição aquisitiva ou a inscrição; o valor do bem; o lugar onde estiverem os móveis, veículos, entre outros, e, sendo direito e ação, os autos do processo em que foram penhorados; o dia, o lugar e a hora do leilão; a menção da existência de ônus, bem como de recurso pendente de julgamento; a comunicação de que, se o bem não alcançar lance superior à importância da avaliação, seguirá em dia e hora que forem desde logo designados entre os dez e os 20 seguintes, a sua venda a quem mais der.

Arrendamento: Aluguel ou contrato, bilateral, pelo qual alguém (arrendante, locador) cede à outra pessoa (arrendatário, locatário), por certo tempo e preço, o uso e gozo de um bem não fungível (coisa que não se gasta, não se consome com o primeiro uso - geralmente imóveis. Por exemplo: prédio urbano ou rural, veículos, etc).

Arrendatário:

Pessoa que toma um bem em arrendamento. É locatário, na locação.

Arresto:

Apreensão judicial de bens do devedor, ordenada pela justiça como meio acautelador de segurança ou para garantir o credor quanto à cobrança de seu débito, evitando o não pagamento.

Arrendar: Dar em arrendamento, alugar.

Ata: Registro fiel das deliberações tomadas por uma assembleia de condomínio, assinado por todos os condôminos presentes ou pelos que presidiram a reunião. Narração escrita dos fatos, ocorrências e deliberações tomadas durante uma reunião.

Aval: Garantia pessoal, plena e solidária, assegurando o pagamento de um título, nota promissória, cheque ou duplicata.

Avaliação: Processo banalizado no universo do crédito à habitação, de acordo com o qual um perito determina o valor do bem que vai ser dado de hipoteca.

B

Bem de Família:

Imóvel destinado unicamente para domicílio da família, instituído pelos chefes de família, sobre o qual não recaem ônus decorrentes de execução por dívida, regulado pelo Código Civil.

Benefícios fiscais:

São considerados benefícios fiscais as isenções, as reduções de taxas, deduções à matéria tributável e à coleta, amortizações e reintegrações aceleradas, e outras medidas fiscais de idêntica natureza.

Benfeitorias: São as obras ou despesas que se fazem num imóvel visando à conservação, à melhoria ou simplesmente, o embelezamento, tornando-o mais agradável. São qualidades que se acrescentam ao

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16.0 68

imóvel através de obra humana. São classificadas em: necessárias: as que têm por fim conservar o bem ou evitar a deterioração (por exemplo: reforço das fundações do prédio, desinfecção de um jardim, entre outros); úteis ou proveitosas: as que aumentam ou facilitam o uso da coisa (por exemplo: instalação de aparelhos hidráulicos modernos, construção de garagem, entre outros); voluptuárias: as que não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que se tornem mais agradáveis, sejam ou não de grande valor (por exemplo: revestimento do piso em mármore, construção de piscina, entre outros).

Bonificações: (Crédito à habitação) Reduções na taxa de juro do crédito à habitação, suportadas pelo Estado.

Bonificado (Crédito):

Sistema de crédito destinado a facilitar a aquisição, construção ou beneficiação de habitação, aos segmentos de menores rendimentos, especialmente aos jovens.

C

Cadastro: Registro público de imóveis de determinada região.

Cadastro de imóveis:

Registro público mantido pela Prefeitura, de bens imóveis existentes no município.

Cadastro imobiliário:

Registro feito por agentes do ofício público de todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles condizentes, promovendo a escrituração e assegurando aos requerentes a aquisição e o exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de garantia ou aquisição. (Crédito à habitação) Reduções na taxa de juro do crédito à habitação, suportadas pelo Estado.

Caderneta Predial:

Documento emitido pela Repartição de Finanças, que faz prova da inscrição matricial do prédio ou fração autônoma em causa.

Caixa Econômica Federal:

Instituição financeira que atua em todo território nacional, fiscalizada pelo Banco Central do Brasil. Integrando o Sistema Financeiro Nacional, auxilia na execução da política de crédito do governo federal.

Caixa Econômica:

Estabelecimento bancário governamental, inicialmente concebido com o objetivo de captar pequenas poupanças.

Capital seguro:

Montante pelo qual os bens ficam seguros, quando de uma apólice.

Capital: É certa soma em dinheiro que constitui parte de um patrimônio, isto é, o conjunto de bens que alguém possui.

Capitalização de juros:

Processo segundo o qual juros devidos e não liquidados são acrescidos ao capital inicial.

Carta de crédito:

Carta (documento) dirigida a um comerciante ou banqueiro, autorizando-o a pôr à disposição de uma outra pessoa a importância (dinheiro) de que o mesmo necessitar, até um certo limite e dentro do prazo estipulado.

Carta de Posse:

Ordem judicial que garante a manutenção ou reintegração na posse do imóvel turbado ou esbulhado.

Carta de Remissão:

Documento que traduz a remissão do imóvel penhorado, em favor do remidor.

Cartório de notas:

Local onde são arquivados documentos importantes e onde funcionam os registros públicos, ofícios de notas e tabelionatos.

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Cartório de registro de Imóveis:

Órgão público integrado ao Judiciário com a função especial de registrar o direito real de propriedade do imóvel e suas modificações.

Casa geminada:

São casas construídas duas a duas, normalmente com as mesmas divisões, porém invertidas. Têm uma das laterais unida à outra casa. Essa parede unida pertence, em comum, às duas casas.

Caminhos Vicinais:

Ruas particulares que se tornam de domínio público.

Carta de Adjudicação:

Ordem judicial que garante a aquisição do imóvel adjudicado que, quando registrada no registro de Imóveis, transfere o domínio ao adjudicante do mesmo.

Caução: Garantia real ou pessoal para o cumprimento de obrigações assumidas.

Certidão de Registro de Imóveis:

Documento expedido pelo oficial ou servidor do cartório de registro de imóveis, a requerimento de qualquer pessoa, relativo ao que contar nos assentos feitos.

Certidão de teor:

Documento emitido pela Conservatória do Registro Predial, para atestar a situação em que o imóvel se encontra (quem é o proprietário, se está hipotecado, etc.)

Certidão negativa:

É a certidão que atesta a não existência de alguma ação civil, criminal ou na Justiça Federal, ou se a pessoa está impedida de realizar qualquer ato. É um comprovante de estar o contribuinte em dia com o Fisco. Na compra de venda de imóveis, são solicitadas as certidões do vendedor para verificar se o mesmo pode vender o imóvel de sua propriedade. Deve ser solicitada, também, a Certidão de Registro de Imóveis correspondente ao endereço do imóvel a ser vendido para atestar se o mesmo está livre de qualquer ônus ou outro agravante.

Cessão: Ato pelo qual uma pessoa transfere para outra (gratuitamente ou não) um ou mais direitos, deveres ou bens de que é titular. Para a cessão ser válida, deve preencher os requisitos da lei, como: existência de capacidade das partes para contratar, preparação e assinatura do contrato.

Cessionário: Pessoa a quem se transfere, por meio de cessão, um direito, contrato ou uma obrigação. Pessoa a quem se faz uma cessão.

Cobertura: Tipo de acidente pelo qual é possível receber uma indenização, no âmbito do seguro contratado.

Código de Defesa do Consumidor:

É a Lei nº 8.078, de 1990. Estabelece direitos e obrigações de consumidores e fornecedores para evitar qualquer tipo de prejuízo por parte do consumidor. Como é uma lei de ordem pública, não pode ser contrariada, nem por acordo entre as partes.

Coleta: Quantia que se paga de imposto.

Comissão de abertura de crédito:

Grupo de pessoas com funções de facilitar a obtenção de empréstimos ou compras a prazo.

Comissão: No direito comercial, é uma porcentagem remunerada sobre o valor de um negócio efetuado. É uma corretagem, ou seja, quantia paga àquele que serve como intermediário em negócio, aproximando as partes interessadas.

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Comisso:

Sanção imposta à pessoa que não cumpre obrigações de um contrato; consistente da perda da coisa. Dá-se comisso em Contrato de Enfiteuse pela falta de pagamento por três anos consecutivos (Código Civil).

Comodato: É um contrato unilateral, pelo qual, alguém (comodante) entrega a outra pessoa (comodatário) coisa infungível para ser usada temporariamente e depois restituída.

Compra: Aquisição onerosa de uma coisa ou de um direito, pelo qual se paga determinado preço.

Comprovação de renda:

Todo documento que serve para comprovar a renda.

Condomínio: Conjunto de proprietários em propriedade que gerem em simultâneo o bem imobiliário.

Condôminos (Assembleia de):

Reunião onde se tomam, entre outras, as decisões que tenham em vista assegurar a conservação e utilização das partes comuns do edifício.

Confisco de bens:

É a apropriação (apreensão) punitiva que o Estado faz de bens particulares, sem que seja paga qualquer indenização ao proprietário.

D

Denúncia vazia:

Direito concedido ao locador de propor o despejo do locatário sem qualquer justificativa.

Depósito caução:

Depósito de valores aceitos para tornar efetiva a responsabilidade de um encargo. É um depósito que serve de garantia ao adimplemento contratual ou ao cumprimento de um dever legal. É muito comum em caso de financiamento com repasse de capital emprestado no exterior.

Deságio: Diferença, a menos, entre o valor nominal, ou o preço tabelado, e o valor da compra e venda (o valor efetivamente pago). Desvalorização, depreciação monetária.

Devoluto: Prédio destinado a arrendamento que, no momento, não se encontra arrenda.

Direito de preferência:

Opção de compra (sobre um imóvel) que assiste ao inquilino, quando o senhorio põe a casa à venda.

Distrate: Dissolução ou rescisão de um contrato que, no caso do crédito à habitação, se refere à rescisão da hipoteca por extinção da dívida.

Dívida (capital em):

Valor que o comprador deve à instituição bancária, a cada momento, ao longo da vida do seu empréstimo.

Domicílio civil:

Local onde a pessoa estabelece, com ânimo definitivo, sua residência e responde por suas atividades sociais e negócios jurídicos.

Domicílio comercial:

Lugar onde o comerciante responde pelos atos de comércio (tem seu comércio), por constituir a sede da administração central do negócio ou por ter sido eleito nos estatutos da pessoa jurídica.

Dossiê: Coleção de documentos ou um pequeno arquivo que contém papéis relativos a determinado assunto, processo, negócio, fato ou pessoa.

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E

Elementos matriciais:

Característica de um prédio (localização, etc.) que permitem a sua identificação.

Emitente ou Emissor:

Banco ou estabelecimento de crédito que emite papel-moeda. Aquele que coloca em circulação títulos de crédito. Aquele que emite cheque, nota promissória, duplicata.

Empreitada: Também chamada de locação de obra. Consiste no contrato pelo qual um dos contraentes (empreiteiro) obriga-se, sem subordinação ou dependência, a realizar, pessoalmente ou por meio de terceiro, certa obra para o outro (dono da obra), com material próprio ou por este fornecido, mediante remuneração determinada ou proporcional ao trabalho executado.

Empresário: Pessoa responsável pela criação e direção de uma empresa, assumindo os riscos inerentes à execução da atividade econômico-empresarial que tem por fim a produção, a circulação, ou a troca de bens ou serviços. Pessoa que dirige ou administra uma empresa.

Encargo do condomínio:

Despesa condominial que deve ser paga por cada condômino proporcionalmente a sua quota. Também conhecido como taxa de condomínio.

Encargo fiscal:

Dissolução ou rescisão de um contrato que, no caso do crédito à habitação, se refere à rescisão da hipoteca por extinção da dívida.

Enfiteuse: Direito real alienável e transmissível aos herdeiros, e que confere a alguém o pleno gozo do imóvel, mediante a obrigação de não deteriorá-lo e de pagar um foro anual, em numerário ou em frutos.

F

Favorecido: Aquele a quem se destina o pagamento da prestação assumida numa obrigação. Quem foi beneficiado por um ato de outra pessoa, quem é protegido ou recebeu algum auxílio.

Fiador: Aquele que presta uma fiança. Quem se responsabiliza pelo pagamento de uma dívida contraída por outra pessoa. O credor não é obrigado a aceitar o fiador escolhido se este não for pessoa idônea domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para desempenhar a obrigação. Se o fiador se tornar insolvente, ou incapaz, o credor pode exigir que seja substituído.

Fiança: É o ato ou contrato que dá ao credor uma segurança de pagamento, que se efetiva mediante promessa de terceiro (fiador, estranho à relação jurídica) de assumir ou assegurar, no todo ou em parte, o cumprimento da obrigação do devedor. A fiança completa a insuficiência patrimonial do devedor com o patrimônio do fiador. Se o devedor não pagar o débito ou se seus haveres forem insuficientes para cumprir a obrigação assumida, o credor poderá voltar-se contra o fiador, reclamando o pagamento da dívida

Financiamento imobiliário:

Custeamento das despesas de construção ou aquisição de um imóvel. Contrato pelo qual uma pessoa, ou entidade autárquica fornece o dinheiro necessário para a aquisição ou construção de um imóvel, geralmente sob garantia hipotecária deste, para posterior pagamento sob a forma de prestações que compreendem a amortização do capital e respectivos juros, bem como taxas de administração de seguro.

Financiamento: Operação bancária pela qual o banco antecipa numerário sobre créditos que o cliente (pessoa física ou jurídica) possa ter, com o objetivo de emprestar-lhe certa soma e proporcionar-lhe recursos necessários para a realização de certo negócio ou empreendimento. O banco reserva-se o direito de receber de

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devedores do financiado os créditos em seu nome ou na condição de seu representante, sem prejuízo das ações que contra ele conserva até a liquidação final. O financiamento da compra contratada diretamente com o consumidor terá como garantia principal a alienação fiduciária do bem objeto da transação. Se for um financiamento imobiliário, a Caixa Econômica Federal é responsável pela alienação.

Fiscalidade: (ver Impostos)

Fornecedores: Empresas ou pessoas que produzem, montam, criam, constroem, transformam, importam, exportam, distribuem ou comercializam produtos e serviços.

Foro contratual:

Aquele estipulado no contrato para decidir controvérsias que surgirem entre os contratantes. Também é conhecido como foro do contrato.

Fração autônoma:

São as diversas partes em que o edifício foi dividido, através da propriedade horizontal (podem ser casas, garagens, lojas, etc.).

Franquia: Valor a pagar pelo segurado, em caso de acidente.

Fundo de amortização:

Reserva de valores utilizada para amortizar débitos e juros ou para cobrir prejuízos que recaiam sobre bens imóveis e móveis. Capital formado de quantias depositadas a intervalos fixos, com o objetivo de liquidar a dívida e os juros.

Fundo de Investimento Imobiliário:

O Fundo de Investimento Imobiliário é um investimento fiscalizado e regulamentado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A legislação proíbe que os fundos imobiliários tenham qualquer tipo de dívida ou ônus. A renda proporcional é distribuída diretamente na conta bancária do cotista. Você pode se desfazer de todo ou parte do investimento realizado, o que não é possível no caso de imóvel tradicional. A administração do imóvel é feita por profissionais especializados. Ele permite a pequenos e médios investidores participar da renda líquida de grandes e rentáveis empreendimentos, como shoppings, pavilhões, e prédios comerciais. Une a segurança do mercado imobiliário com a rentabilidade do mercado financeiro. Nos últimos 30 anos, nos EUA os REITS têm movimentado US$ 150 bilhões*. No Brasil há apenas oito anos, o FII já tem patrimônio líquido superior a R$ 1,6 bilhão**). * Fonte: NAREIT - National Association of Real State Investiment Trust **Fonte: CVM - Comissão de Valores Mobiliários.

G

Garantia:

É a obrigação assumida por alguém de assegurar a uma pessoa o gozo de uma coisa ou de um direito, ou a de a proteger contra um dano ao qual esteja exposta, ou a de a indenizar quando sofreu efetivamente o dano. Cláusula contratual que assegura ao credor, pela concessão, por exemplo, de um financiamento, que o devedor cumprirá o assumido. Com isso, obriga-se o devedor a cumprir a prestação devida ao credor.

Garantia pessoal:

Quando prestada por uma ou mais pessoas abonadas ou possuidoras de bens de valor equivalente ou superior ao da dívida, pessoas que expressamente se obrigam a pagar esta ou a suprir o que faltar, depois de executados os bens do devedor principal. Fiança.

H

Habite-se:

Autorização emitida pela Prefeitura para que um imóvel recém-construído ou reformado possa ser ocupado. Para que o documento possa ser emitido, é preciso uma vistoria de regularidade para ver se a

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16.0 73

obra foi executada conforme o projeto inicial e é necessário preencher diversos requisitos legais (parecer da companhia de luz, do corpo de bombeiros, da companhia de gás, entre outros). O imóvel só pode ser ocupado depois da concessão do Habite-se.

Hectare:

Unidade de medida agrária equivalente a 10 mil metros quadrados (m²).

Herança:

É o patrimônio (conjunto de bens, direitos e deveres) que alguém deixa por ocasião de sua morte (pessoa falecida), e que os herdeiros adquirem.

Hipoteca:

Direito real de garantia de natureza civil, que grava coisa imóvel pertencente ao devedor ou a terceiro, sem transmissão de posse ao credor. O devedor tem o direito de promover a venda judicial do imóvel para pagamento, preferentemente em caso de inadimplência.

I

IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado: Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados diversos índices, entre eles o IGP-M (um índice de preço que pode ser pactuado tanto na fase de construção como após a entrega das chaves utilizado no período da construção).

J

Juro:

Taxa percentual que incide sobre um valor ou quantia em dinheiro. É o rendimento (ganho, lucro ou renda proporcionada) do capital empregado (depositado) em bancos e estabelecimentos conexos.

Juro bancário:

Juro que o banco cobra do tomador de dinheiro por empréstimo.

Juros de mora:

São os juros que constituem a indenização pelo retardamento no pagamento da dívida.

L

Laudêmio: Pagamento devido ao senhorio direto, quando da alienação de propriedade imobiliária usufruída em regime de enfiteuse.

Leilão: Venda pública, de bens móveis ou imóveis, a quem maior lance oferecer, feita por leiloeiros públicos devidamente matriculados na junta comercial.

Licença de construção:

Licença atribuída pela Câmara Municipal, mediante a qual se autoriza a construção de um prédio urbano.

Licença de utilização:

Documento emitido pela Câmara Municipal, após a Construção do prédio, com base numa vistoria realizada pelos seus serviços, tendo em vista averiguar se foram cumpridas as condições de construção aprovadas para a concessão da licença de construção. A licença de utilização estipula qual o uso a dar ao imóvel (Licença de habitação, por exemplo) mas este pode eventualmente ser alterado, mediante requisição na Câmara Municipal.

Licitação:

No direito administrativo: é um processo administrativo unilateral destinado a selecionar um contratante com a Administração Pública para a aquisição ou a alienação de bens, a prestação de serviços e a execução de obras, mediante escolha da melhor proposta apresentada. No direito civil: é a proposta ou oferta de preço, que precede a arrematação no leilão.

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16.0 74

Liminar: Providência tomada pelo órgão judiciante antes de discutir o feito (a decisão final) com o objetivo de resguardar o direito alegado, evitando que ocorra dano irreparável.

Liquidação antecipada:

Pagamento de um crédito antes do fim do prazo inicialmente acordado. Esta operação pode implicar o pagamento de uma taxa suplementar.

Lisbor: Taxa de referência do mercado, por determinado prazo, resultante de uma fixação negociada entre os oito principais bancos.

Locação de imóveis urbanos:

É o contrato pelo qual alguém cede à outra pessoa, mediante remuneração (pagamento de aluguel), o uso do imóvel (terreno, casa, apartamento ou sala), destinado à moradia ou ao comércio e indústria, não importando a localização do imóvel.

Locador: É quem cede o uso e gozo de bem móvel ou imóvel ao locatário, mediante pagamento de aluguel. Também é conhecido como senhorio.

Locatário: É quem paga o aluguel. Aquele que recebe a posse da coisa móvel ou imóvel para utilizar e, ao término do prazo de locação, restituir ao proprietário. Também conhecido como inquilino.

M

Mediadores imobiliários:

Empresas ou entidades que preenchem no mercado imobiliário a função de aproximar compradores e vendedores.

Memorial de incorporação:

É o documento descritivo da obra projetada, especificando os acabamentos da edificação, segundo modelo confeccionado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas. Antes de negociar as unidades autônomas, o incorporador deve arquivar o Memorial no cartório competente de Registro de Imóveis.

Metro quadrado (m²):

Unidade fundamental das medidas de superfície, unidade de área. É uma unidade padrão do Sistema Internacional (SI). 1 m² = 1.550 polegadas (in²).

Mora: É o retardamento na execução da obrigação. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento, e o credor que não o quiser receber no tempo, lugar e forma convencionados.

Multa:

É uma multa estabelecida no contrato no qual fica estipulada a pena ou a soma em dinheiro a ser paga por aquele que não cumpre, no todo ou em parte, uma obrigação assumida.

Multa contratual:

Providência tomada pelo órgão judiciante antes de discutir o feito (a decisão final) com o objetivo de resguardar o direito alegado, evitando que ocorra dano irreparável.

Mutuante: Pessoa que empresta o capital e recebe o juro (devedor).

Mutuário: Aquele que, no contrato mútuo, recebe um bem por empréstimo. O mutuário que pagar juros não estipulados no contrato não poderá receber de volta o dinheiro e não poderá descontar do valor final da dívida.

Mútuo: Contrato pelo qual uma das partes empresta à outra dinheiro, ficando a segunda obrigada a restituir outro tanto no mesmo gênero e qualidade.

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16.0 75

N

Nota promissória:

É um compromisso escrito e solene, pelo qual alguém se compromete a pagar certa quantia, em determinada data, à uma pessoa física ou jurídica (beneficiário).

A nota promissória é uma promessa de pagamento e deve conter requisitos essenciais, lançados por extenso, no contexto: a denominação de "Nota Promissória" ou termo correspondente na língua em que for emitida; a soma de dinheiro a pagar; o nome da pessoa a quem deve ser paga; a assinatura do próprio punho do emitente.

Notário: Entidade que, em cada conselho, dá consistência legal aos direitos de propriedade e usufruto, entre outros, através de escritura pública. Tem, também, um papel essencial em nível de elaboração de documentação que valide os direitos dos cidadãos (procurações, autenticação de documentos, etc.).

O

Ordem de despejo:

Mandado judicial intimando o locatário a desocupar o imóvel alugado.

Ordem de pagamento:

Autorização dada por alguém para que certa importância seja paga a quem de direito.

Outorgante: Interveniente como interessado com escritura pública, contrato-promessa, ou qualquer outro contrato.

P

Partilha: É a divisão dos bens da herança.

Penhor: Direito real de garantia, quando o devedor entrega uma coisa móvel ou mobilizável ao credor, com a finalidade de garantir o pagamento da dívida. Por exemplo: quando uma pessoa compra um imóvel e não tem condições de arcar com o pagamento e, para saldar a dívida, entrega um bem ao credor (não necessariamente o bem que está sendo comprado).

Penhora: Se o devedor não pagar a sua dívida, a tempo e horas, o credor pode desencadear um processo judicial para conseguir, por meios coercivos, o pagamento que lhe é devido. O juiz emite então um mandato, através do qual o devedor perde o direito de dispor dos seus bens, para garantir o pagamento, a penhora é executada, ou seja, o tribunal vende os bens e, com o produto da venda, paga ao credor.

Permilagem: Proporção de cada fração autônoma, em relação ao valor ou área de um imóvel.

Poupança-Condomínio (conta):

Conta bancária que tem como objetivo a criação de um fundo de reserva do condomínio. É uma conta especial, com prazo mínimo de um ano, renovável por iguais períodos de tempo. Pode ser mobilizada para realização de obras de conservação ordinária, conservação extraordinária e de beneficiação das partes comuns dos prédios em regime de propriedade horizontal.

Poupança-Habitação (conta):

É semelhante a um depósito a prazo, com capitalização de juros, renovável automaticamente e mobilizável apenas para:

Prazo de financiamento:

Espaço de tempo convencionado para a realização de um financiamento. Intervalo entre a prestação presente e a futura, ou entre empréstimo e pagamento do financiamento.

Prazo do empréstimo:

Período que decorre entre a constituição e a extinção da dívida.

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16.0 76

Prédio: aquisição, construção, recuperação, beneficiação ou ampliação de prédio ou frações de prédio para habitação própria e permanente,ou para arrendamento;

Prêmio de seguro:

Custo a pagar, periodicamente, pelo segurado.

Prestação: É o ato pelo qual alguém cumpre uma obrigação na forma previamente estabelecida (por exemplo: pagamento do financiamento). Pagamento feito a prazos periódicos e sucessivos.

Procuração: Documento reconhecido no notário, através do qual uma pessoa concede a outra poder para tratar de negócios em seu nome. Na procuração são definidas, exatamente, quais as funções a desempenhar pelo procurador.

Produto: Qualquer bem móvel (carro, eletrodoméstico) ou imóvel (casa, terreno, apartamento).

Projeto imobiliário:

Empreendimento imobiliário a ser realizado dentro de determinado esquema.

Projeto: Plano para realizar certo ato, planejamento. Representação gráfica e escrita contendo orçamento da construção de um prédio, de uma estrada, etc, Plano geral reunindo plantas, cortes, elevações e detalhamento de cada uma das áreas de atuação na construção (arquitetura, elétrica, hidráulica, paisagismo, etc). Planta de uma edificação.

Promotores imobiliários:

Pessoas que promovem a venda de imóveis. Antigamente os Advogados. Atualmente os Corretores de Imóveis.

Propriedade horizontal:

É o ato pelo qual o edifício fica constituído numa pluralidade de unidades jurídicas individualizadas, chamadas frações autônomas. São também determinadas quais as partes comuns do edifício que ficam afetadas ao conjunto. A constituição da propriedade horizontal deve ser feita através de escritura pública.

Proteção contratual:

O Código de Defesa do Consumidor garante a igualdade nas contratações, possibilitando a modificação ou a supressão de cláusulas contratuais que provoquem desequilíbrio entre o consumidor e o fornecedor, ou que prejudiquem uma das partes.

Q

Quitação: Prova de pagamento da dívida mediante recibo ou devolução do título, recibo de pagamento, liberação de um débito. Ato escrito pelo qual o credor declara ter recebido o pagamento do devedor, liberando-o da obrigação.

Quorum:

Número de pessoas necessárias para que possa funcionar legalmente uma assembleia deliberativa. No caso da assembleia de condôminos, devem estar representados, pelos menos, dois terços do total do prédio. Ou seja, se o prédio tiver nove condôminos, é necessário que estejam presentes seis, para que possam ser tomadas decisões.

R

Reajuste: Resultado de um processo de modificações, estabelecimento de novas condições sobre certos fatos e valores, equilibrando-os. Composição de uma nova ordem econômica ou social. Efetivação de um novo ajuste.

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16.0 77

Recebível: O que pode aceitar ou receber.

Reforma do contrato:

Alteração, parcial ou total, de cláusulas contratuais.

Reforma do edifício:

Conjunto de obras feitas em um prédio visando à reparação ou à melhoria.

Reforma: Ato ou efeito de alterar, reformar, reparar, restaurar, melhorar, modificar.

Registro de Imóveis:

Poder legal de agentes do ofício público para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles referentes, promovendo escrituras, assegurando aos requerentes a aquisição e o exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de garantia ou de aquisição. O registro de imóveis é um documento na qual estão as informações do imóvel, contendo todos os dados referentes à propriedade imobiliária. É o ato primordial da aquisição da propriedade imobiliária entre pessoas vivas, já que o contrato apenas produz efeitos pessoais. Somente a intervenção do Estado, realizada pelo oficial do Cartório Imobiliário conferirá direitos reais, a partir da data em que fizer o assentamento (registro) do imóvel.

Rescisão contratual:

Extinção do vínculo contratual existente.

Rescisão: É a descontinuidade do negócio jurídico (ato, contrato ou sentença), com a consequente perda da sua eficácia.

Reserva de propriedade:

Nos contratos de compra e venda, o vendedor tem o direito de reservar para si a propriedade do bem alienado, até ao cumprimento total ou parcial das obrigações da outra parte.

Responsabilidade civil:

Aplicação de medidas que obriguem alguém a reparar dano moral ou patrimonial causado à outra pessoa. A vítima pode pedir reparação do dano ou quantia em dinheiro equivalente.

Retrovenda: É a cláusula especial no contrato de compra e venda segundo a qual o vendedor pode reaver, em prazo certo, o imóvel que vendeu, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador (como, por exemplo, as despesas visando à melhoria do imóvel).

S

Sacador: Aquele que emite um título de crédito. É o credor do sacado.

Saldo devedor:

Saldo negativo, ou seja, a diferença existente entre o débito e o crédito, quando o débito excede o crédito. É a quantia a ser paga pelo devedor.

Saque: Título de crédito emitido contra alguém, emissão de ordem de pagamento.

SBPE: Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

Seguro de Incêndio:

Contrato através do qual a seguradora garante que, em caso de incêndio, raio ou explosão no imóvel que se pretende segurar, o segurado receberá uma indenização. Trata-se de um seguro obrigatório, a que podem ser adicionadas coberturas complementares.

Seguro de Vida e Invalidez permanente:

Contrato através do qual a seguradora garante que, em caso de morte ou invalidez permanente da pessoa cuja vida se segura, esta, ou seus herdeiros, receberão uma indenização. Trata-se de um

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16.0 78

seguro normalmente exigido pelas instituições financeiras, quando da contratação de empréstimo para habitação.

Seguro fiança:

É uma forma de garantia nos contratos de locação. Dessa forma, o locador não precisa exigir do locatário um fiador.

Servidão: Passagem, para uso do público, por um terreno que é propriedade particular.

SFI: Sistema de Financiamento Imobiliário.

Sociedade Anônima:

Sociedade que tem o capital dividido em ações e onde os sócios ou acionistas têm responsabilidades e respondem sobre o valor das ações subscritas ou adquiridas, podendo ter por objeto qualquer empresa de fim lucrativo.

T

Tabela Price:

Tabela que mostra as prestações referentes à amortização e aos juros de uma dívida, calculada de forma a ter um valor constante ao longo do período de pagamento.

Taxa de câmbio:

Valor de uma moeda estrangeira com a finalidade de compra e venda.

Taxa: Tributo ou imposto cobrado como remuneração de serviços específicos prestados ao contribuinte, ou postos à disposição deste.

Terreno: Área de terra sobre a qual vai se assentar a construção. É um bem imóvel. No direito agrário, é a terra própria para cultivo ou pecuária.

Título caucionado:

Título de crédito dado em garantia que serve de objeto a um penhor.

Título de Propriedade:

Documento que formaliza um negócio jurídico cujo objeto é a aquisição da propriedade de um bem e a sua transferência em favor do comprador, desde que devidamente registrada. É um direito de propriedade sobre determinado bem.

TR: Taxa referencial de juros. Taxa divulgada mensalmente pelo Banco Central, a partir de fevereiro de 1991, calculada com base na remuneração mensal média dos depósitos ou aplicações em instituições financeiras, e que é utilizada como indexador de débitos fiscais, contratos privados, etc. É um índice muito aplicado para reajustes das prestações dos contratos de financiamento imobiliário.

Transmissão de propriedade:

Transferência e aquisição de propriedade. Pode ser entre pessoas vivas ou por causa do falecimento de uma pessoa.

Transmissão: Transferência de uma coisa, direito ou obrigação à outra pessoa. Cessão de crédito, débito ou contrato.

Terreno edificado:

Terreno com construção.

U

Usucapião de imóvel:

Aquisição de imóvel pela posse pacífica e ininterrupta pelo prazo de 15 anos, independentemente de justo título e boa-fé; pelo decurso do tempo de dez anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia; 05 anos, imóvel rural, se não for proprietário de imóvel algum ( nem rural e nem urbano ).

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Usucapião: Modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais relacionados à propriedade, através da posse prolongada e observando os requisitos legais.

Usufruto: É o direito real, conferido a uma pessoa, durante certo tempo, que a autoriza a retirar e usufruir, de coisa alheia, frutos e utilidades que ela produz. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades. O proprietário não perde o direito de propriedade do bem para o usufrutuário. O usufruto de imóveis, quando não resulta de direito de família, depende da inscrição no registro imobiliário.

V

Valor do contrato:

Valor das prestações a serem pagas pelo devedor, assumidas no contrato.

Valor nominal:

Valor que está expresso em um título, cuja fixação está certa e determinada. Em matéria de títulos de crédito, o valor nominal do título está na quantia que deve ser paga, que vem a ser um dos requisitos essenciais de que se deve revestir todo título de crédito, sob pena de invalidade.

Valor real:

É valor da coisa em si, independente de convenção ou arbítrio.

Valor venal do imóvel:

É o valor de venda de um bem (que leva em consideração a metragem, a localização, a destinação e o tipo de imóvel). Valor de venda estimado. Preço que o bem pode alcançar no mercado.

Vistoria:

Inspeção feita pela Câmara Municipal, para verificar se o prédio urbano está conforme o projeto aprovado. Este termo é também utilizado para designar as inspeções que os peritos designados pelos bancos efetuam às obras por eles financiadas.

Z

Zonas protegidas:

Zonas definidas pelo Plano Diretor Municipal, nas quais não podem existir construções, ou em que a construção tem de obedecer a determinadas regras, destinadas a assegurar o enquadramento harmonioso do prédio no local, são exemplos de zonas protegidas o Centro Histórico de Évora, o Parque Natural da Arrábida, o Parque Natural da Peneda Gerês, etc.

GLOSSÁRIO E EXPRESSÕES JURÍDICAS

I - Glossário

A

Ação de despejo: Pedido à Justiça feito por um proprietário, locador ou comprador de um imóvel para obrigar o inquilino a desocupá-lo.

Ação revisional: Pedido que tramita na Justiça para que o valor do aluguel seja igualado ao valor de mercado, para cima ou para baixo. A revisão do aluguel não pode ser pedida quando já existe um prazo acertado de desocupação do imóvel.

Agente fiduciário: Criado pela lei n.º 6.404/76 (a "Lei das S/A"), é qualquer empresa credenciada pelo Banco Central para, entre outras funções, promover a execução extrajudicial de empréstimos hipotecários vinculados ao SFH.

Agente financeiro: Instituição pública ou privada que faz parte do Sistema Financeiro Nacional. Sua função é coletar, intermediar e aplicar recursos financeiros seus ou de outros, com autorização do Banco Central do Brasil.

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16.0 80

Alienação fiduciária: Ato de transferência de um bem móvel ou imóvel do devedor para o credor, em garantia do pagamento da dívida. O devedor detém a posse direta do bem, para seu uso, e o credor detém a posse indireta do bem, que fica em seu domínio. Depois de quitar o empréstimo, o comprador adquire a propriedade definitiva do bem.

Aluguel: Cessão ou empréstimo de um bem em troca do pagamento de uma taxa periódica por extensão, chamada pelo mesmo nome, aluguel. O mesmo que locação.

Aluguel por temporada: Aluguel de imóvel com prazo máximo de 90 dias. A lei n.º 8.245, de 1991, admite a cobrança adiantada do valor acertado em contrato escrito.

Amortização: Pagamento periódico realizado para abater (reduzir) uma dívida. Nos financiamentos em geral, a amortização é feita por uma das parcelas que compõem as prestações.

Amortização extraordinária: Pagamento extraordinário (antes do prazo previsto) que deve corresponder a pelo menos 10% do valor do saldo devedor.

Apólice: Documento emitido pela companhia de seguro com os dados da cobertura de risco do segurado.

Área comum: Área de um condomínio que pode ser utilizada por todos os moradores, como os corredores, o saguão, o salão de festas e os locais de lazer. Também chamada área de uso comum.

Área privativa: Área de um imóvel sobre a qual o proprietário tem domínio total, delimitada pela superfície externa das paredes.

Área urbana: Região de um município que conta com melhoramentos mantidos pela prefeitura.

Área útil: Soma das áreas internas de cada cômodo do imóvel, de parede a parede, sem contar sua espessura. Antigamente tinha o sugestivo nome "área de vassoura".

Arrendamento mercantil: Aluguel de um bem móvel ou imóvel (veículo, máquina, casa, apartamento) mediante o pagamento de contraprestações periódicas e com a opção de compra ao final.

Ata: Registro das discussões e decisões tomadas por uma assembleia, como a de condomínio.

Averbação: Anotação feita pelo Cartório de Registro de Imóveis de qualquer alteração que diga respeito ao proprietário (chamada subjetiva) ou ao imóvel (objetiva), como a mudança no estado civil do dono ou no nome da rua do imóvel.

B Banco Central do Brasil (BC ou Bacen): Autarquia federal criada em 1964 que formula, executa e acompanha a política monetária, emite o dinheiro brasileiro, organiza e disciplina o Sistema Financeiro Nacional e fiscaliza as atividades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Banco Nacional de Habitação (BNH): Órgão, extinto em 1986, responsável pela fiscalização das atividades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e substituído nessa função pelo Banco Central.

Benfeitorias: Obras ou reparos realizados num imóvel para melhorar seu estado, embelezá-lo ou solucionar um problema.

BNH: Sigla de Banco Nacional de Habitação.

C Cadastro: Documento com informações sobre a idoneidade do inquilino obtidas de serviços de proteção do crédito, como o Serasa, o Cadastro de Proteção ao Inquilinato e cartórios de protesto de títulos.

Caixa Econômica Federal (CEF): Fundada em 1861 pelo imperador D. Pedro II, a Caixa, além de banco comercial, é a instituição que mais financia a construção e compra de imóveis. Ela também administra desde 1990 o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e patrocina o esporte e a cultura.

Capital: Soma de dinheiro que faz parte dos bens de uma pessoa ou uma empresa, e também a quantia de dinheiro financiada a alguém.

Capitalização de juros: Acréscimo dos juros cobrados ao capital inicial e ao saldo devedor, provocando o cálculo de juro sobre juro, chamado juro composto ou capitalizado.

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16.0 81

Carta de crédito: Documento que concede a alguém o empréstimo de certa quantia. Costuma valer por 30 dias, às vezes prorrogáveis.

Carteira Hipotecária (CH): Linha de crédito habitacional criada pelo presidente Getúlio Vargas em 1936, hoje possui regras de financiamento, prazo de pagamento e taxas de juro definidas pelas instituições financeiras.

Cartório de Registro de Imóveis: Órgão em que são cadastrados todos os imóveis de determinada região. Lá se encontram as informações a respeito de cada imóvel sua matrícula, sua localização, seu dono, sua situação jurídica, seu histórico, todas as modificações por que passou.

Cartório de Títulos e Notas: Entidade privada com reconhecimento público que guarda títulos e documentos, faz registros públicos e lavra (redige) contratos.

Caução: Garantia dada com títulos ou coisas de valor (inclusive dinheiro) de que determinada dívida contratual será paga (financiamento imobiliário, aluguel etc.).

Certidão: Documento expedido por um cartório que garante ser correto determinado registro, como o de um imóvel. As certidões podem ser pedidas por qualquer pessoa, mediante o pagamento de uma taxa.

Certidão negativa: Documento que comprova a existência ou não de ação civil, criminal ou federal contra uma pessoa.

Comissão: Honorários (remuneração em dinheiro) pagos à imobiliária ou ao corretor de imóveis por serviços de negociação e negócios de compra e venda ou administração.

Comprometimento de renda: Percentual máximo de sua renda que o pretendente a um financiamento pode comprometer mensalmente na prestação.

Compromisso de compra e venda: É o contrato entre duas partes em que o vendedor se compromete a vender seu bem (imóvel ou móvel) e o comprador se compromete a comprá-lo nas condições acertadas. É também chamado contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda.

Comprovação de renda: Exigência da instituição financeira de que o pretendente a financiamento comprove com documentos (contracheque, carteira de trabalho, declaração do Imposto de Renda) que ganha o suficiente para arcar com as prestações.

Condomínio: Edifício ou conjunto de casas que forma um todo e divide as despesas comuns. Condomínio é também a maneira usual de se referir à taxa ou encargo de condomínio. A taxa de condomínio resulta do rateio das despesas comuns uma divisão de acordo com as proporções, ou cota, de cada imóvel, como a água e a energia elétrica utilizada nas áreas comuns, o salário dos funcionários e a manutenção de elevadores.

Contrato: Acordo feito por escrito entre pessoas, entre empresas ou entre empresas e pessoas. Cada lado se obriga a cumprir o que está escrito no documento. Um contrato entre partes adquire força de lei, a não ser que contrarie uma lei maior.

Contrato de adesão: Documento impresso com normas (necessariamente em linguagem fácil e letras legíveis) que deve ser assinado pela pessoa interessada em aderir a um negócio ou iniciativa estabelecidos, como um consórcio, por exemplo.

Contrato de locação: Contrato verbal ou escrito, com prazo determinado ou não, entre o locador e o locatário, que em troca da cessão se compromete a pagar a taxa de aluguel acertada e cumprir outras determinações. Também chamado contrato de locação ou locatício.

Contrato de mútuo: O mesmo que mútuo.

Cooperativa: Sociedade com pelo menos 20 membros que colaboram por um objetivo comum - serviço, produção, poupança. As cooperativas habitacionais são formadas para construir casas para os cooperados, que contribuem com cotas-partes.

CREA: Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

CRECI: Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Crédito habitacional: Empréstimo concedido pelas instituições financeiras para comprar, construir, reformar ou financiar casa própria.

Credor: Aquele que concede a alguém um crédito, um empréstimo.

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16.0 82

D Dação: Entregar ao credor uma coisa em pagamento de outra, como um imóvel em lugar de dinheiro, para saldar uma dívida.

Denúncia vazia: Rompimento de um contrato de locação feito pelo locador e despejo do inquilino sem necessidade de apresentar motivos para retomar o imóvel alugado. Aplica-se a contratos residenciais de 30 meses já vencidos ou descumpridos e também a locações que tenham mais de cinco anos consecutivos. Obriga o inquilino a desocupar o imóvel em até 30 dias.

DFI: Sigla de Seguro de danos físicos ao imóvel.

Direito de preferência: Direito concedido por lei ao inquilino de que seja oferecida primeiro a ele a compra do imóvel que ocupa.

Dívida: Quantia que uma pessoa deve devolver a outra ou a uma instituição. Nos contratos de financiamento imobiliário, a dívida atualizada chama-se saldo devedor.

E Encargo mensal: O que é obrigatório pagar mensalmente. Nos financiamentos imobiliários, o encargo é a parcela de amortização e os juros mensais pagos nas prestações somados às parcelas dos seguros MIP e DFI.

Escritura: Documento autêntico de um contrato, como o de compra e venda, escrito por um tabelião ou oficial público e testemunhado por duas pessoas. O mesmo que instrumento público.

Execução: Cumprimento de penalidades e sanções ou cobrança do que está previsto em contrato.

Execução extrajudicial: Processo de aplicação das penalidades previstas em contratos sem recorrer à Justiça. A execução fica sob a responsabilidade de um agente fiduciário.

Execução judicial: Processo que tramita na Justiça para aplicação das penalidades previstas em contratos.

F FCVS (Fundo de Compensação das Variações Salariais): Fundo que pagava o saldo residual de contratos imobiliários assinados até 1993.

FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço): Conta de poupança aberta pelo empregador em nome do empregado. Todo mês, o empregador deposita nela 8% do salário de seu funcionário. Essa conta rende 3% ao ano, mais a variação mensal da TR. O saldo poderá ser resgatado pelo empregado se for demitido ou quiser financiar a casa própria pelo SFH.

Fiador: Pessoa que assume as obrigações (aluguéis, taxas, multas e correção) de outro, quando este deixa de cumpri-las.

Financiamento imobiliário: Empréstimo concedido por instituições financeiras para custear a construção, a reforma ou a compra de um imóvel.

H Habite-se: Autorização dada pela prefeitura para que se possa ocupar e utilizar um imóvel recém-construído ou reformado. A autorização só é emitida depois de o imóvel ter sido vistoriado por fiscais de obras (que comparam a construção com o projeto aprovado) e de serviços públicos (corpo de bombeiros, companhias de luz, gás, água e esgotos).

Hipoteca: Colocação de bens imóveis e móveis (como aviões e navios) como garantia de pagamento de uma dívida. O devedor detém a propriedade e a posse do imóvel, que poderá ser tomado pelo credor por meio de execução judicial ou execução extrajudicial.

I Imposto de transmissão: Chamado em uns municípios de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e em outros de Imposto de Transmissão Intervivos, é uma taxa proporcional ao valor de um imóvel, ou direitos reais sobre bens imóveis, cobrada pela prefeitura toda vez que há alteração na propriedade.

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16.0 83

IPTU: Com nomes diferentes conforme o município do país, Imposto Predial e Territorial Urbano, Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana e outras variações, é uma taxa baseada no valor venal do imóvel cobrada dos proprietários pela prefeitura.

Inadimplência ou inadimplemento: Descumprimento de uma obrigação, como o pagamento de dívidas e prestações imobiliárias.

Incorporador(a): Pessoa/empresa que contrata a construção de imóveis (apartamentos ou casas) em sistema de condomínio e os vende em prestações antes mesmo de estarem prontos, comprometendo-se por contrato a entregá-los dentro de prazo e condições determinados.

Indexação: Ajuste de um valor de acordo com certo índice econômico - porcentagem que se aplica periodicamente ao valor para corrigir a moeda, garantindo seu poder aquisitivo.

J Juro: Taxa percentual que é cobrada periodicamente sobre um valor e constitui o lucro do capital empregado (como em empréstimos) ou é paga sobre um valor depositado (como em investimentos bancários).

Juro composto: Juro acrescentado a uma parcela que já contém outros juros, determinando novo patamar para o cálculo da parcela seguinte. Os juros compostos ou capitalizados são usados em praticamente todos os empréstimos, financiamentos e compras a prazo.

Juro simples: Juro que é aplicado integralmente a uma quantia devida em determinado tempo. Veja taxa nominal e taxa efetiva.

Juro de mora: Juro cobrado como multa por causa da mora (demora, atraso) no pagamento de uma dívida. São cobrados por dia de retardamento, às vezes independentemente da aplicação de outro percentual fixo de multa. Por exemplo: 10% após o vencimento mais juro de mora de 0,3% ao dia.

L Laudêmio: Pagamento que o proprietário de um imóvel à venda deve fazer ao proprietário com direito real. É feito, por exemplo, na venda de imóveis que originariamente pertencem à União, como todos os que se localizam na orla marítima.

Lei do Inquilinato: Nome popular da lei que regula as locações urbanas. A lei em vigor é a n.º 8.245, de 1991.

Liquidação antecipada: Pagamento total de uma dívida antes do prazo fixado em contrato.

Locação imobiliária: O mesmo que aluguel.

Locador: Proprietário de um imóvel ou seu representante que aluga um imóvel a outra pessoa, o locatário. Locador é sinônimo de senhorio.

Locatário: Pessoa que aluga um imóvel e paga o aluguel e outras taxas. Também chamado de inquilino.

M Matrícula do imóvel: Número de registro do imóvel no cartório, o mesmo desde sua construção.

Metro quadrado: Principal unidade (m2) de medida de área (superfície) e unidade-padrão do Sistema Internacional de Unidades.

MIP: O mesmo que seguro de morte e invalidez permanente.

Mora: Demora, atraso, retardamento na execução de uma obrigação. Quem não efetua um pagamento na data marcada está em mora. Também está em mora quem se recusa a receber um pagamento no prazo e da maneira estipulada.

Multa: Penalidade imposta aos que não cumprem leis, regulamentos, contratos.

Mutuante: Pessoa ou instituição que assina um mútuo emprestando a outra um bem fungível (que pode ser substituído por outro da mesma espécie e quantidade), como dinheiro, por exemplo.

Mutuário: Aquele que recebe um bem fungível num contrato de mútuo.

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16.0 84

Mútuo: Contrato de reciprocidade pelo qual o proprietário (mutuante) transfere um bem fungível a outro (mutuário), que deve restituir o que foi emprestado em gênero, qualidade e quantidade. Os contratos de financiamento imobiliário são um exemplo de mútuo.

O Ordem de despejo: Mandado da Justiça que obriga o inquilino a desocupar o imóvel em determinado prazo.

P PCR (Plano de Comprometimento de Renda): Plano utilizado em financiamentos imobiliários que limita a no máximo 30% o emprego da renda familiar nas prestações.

PES/CP (Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional): Plano que estabelecia o reajuste de prestações de financiamentos imobiliários do SFH de acordo com o reajuste salarial concedido à categoria profissional do mutuário. Foi adotado de 1984 a 1993.

Prestação: Pagamento a prazo para liquidar uma dívida. É também a própria quantia em dinheiro paga periodicamente. No caso dos financiamentos imobiliários, as prestações são compostas de uma parcela de amortização e outra de juros, mais as parcelas do seguro pessoal e do imóvel.

Procuração: Documento registrado em cartório pelo qual uma pessoa concede a outra o poder de agir em seu nome em determinadas situações, como administrar um imóvel ou cobrar aluguéis.

Proponente: Pessoa que apresenta na instituição financeira um pedido para obter financiamento.

Q Quitação: O ato de quitar, pagar integralmente, uma dívida. É também a declaração de que a dívida foi inteiramente paga (recibo de pagamento, termo de quitação).

Quórum: Número mínimo de pessoas necessário para realizar uma assembleia deliberativa, como numa assembleia de condôminos.

R Reajuste: Aplicação de juro e correção monetária ao saldo devedor e ao encargo mensal, de acordo com o índice estipulado em contrato.

Recebível: Certificados de recebíveis imobiliários. Securitização.

Rescisão: Rompimento ou anulação de um contrato.

Reserva de propriedade: Direito dado ao vendedor, em compromissos de compra e venda, de se manter proprietário do bem que está sendo vendido, até que o comprador cumpra as obrigações previstas no contrato.

Revisional: O mesmo que ação revisional.

S SAC: Sigla de Sistema de Amortização Constante.

Sacre: Sigla de Sistema de Amortização Crescente.

Saldo devedor: O que resta pagar de uma dívida. Nos financiamentos imobiliários, é reajustado mensalmente de acordo com o índice e a taxa de juro estipulados em contrato.

Saldo residual: É o que resta a mais ou a menos de uma dívida quando vencido o prazo contratado. Se o saldo é negativo (por exemplo, -R$ 847), o mutuário pagou a mais e deve receber a quantia de volta. Se positivo, o mutuário pagou a menos (por erros de cálculo) e ainda deve ao credor.

SAM (Sistema de Amortização Misto): Modo de cálculo de prestações de financiamentos que utiliza a média aritmética da prestação calculada pela Tabela Price e pelo Sistema de Amortização Constante.

Securitização: Conversão de empréstimos bancários e outros ativos em títulos (securities, em inglês) para vendê-los a investidores. A instituição que fez o empréstimo vende-o a uma empresa securitizadora. Com lastro nesse crédito, a securitizadora emite "certificados de recebíveis imobiliários", ou simplesmente recebíveis, postos à venda para investidores. A securitização do crédito imobiliário

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16.0 85

pode ser feita quando a instituição financeira o concedeu de acordo com a lei n.º 9.514, que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Seguro de danos físicos ao imóvel (DFI): Apólice obrigatória, junto com a de morte e invalidez permanente (MIP), quando se contrai financiamento com uma instituição financeira. O DFI, que cobre danos causados por incêndio, inundação etc., é pago em parcelas ao longo de todo o financiamento.

Seguro de morte e invalidez permanente (MIP): Apólice obrigatória, como a de danos físicos ao imóvel (DFI), ao se contrair financiamento com uma instituição financeira. Se duas pessoas contraíram um financiamento imobiliário e uma delas morre, a companhia seguradora paga o saldo devedor proporcionalmente.

Seguro-fiança: Seguro que substitui o fiador nos contratos de locação e garante o pagamento do aluguel e dos encargos.

SFH: Sigla de Sistema Financeiro da Habitação.

SFI: Sigla de Sistema Financeiro Imobiliário.

Sinal: Quantia ou valor que o comprador entrega ao vendedor para assegurar a conclusão do negócio e com a função de primeira parcela. Sinônimo de entrada e arras.

Sistema de Amortização Constante (SAC): Método de pagamento de uma dívida em que a parcela de amortização (um dos componentes da prestação) é constante e a parcela de juros, que incide sobre o saldo devedor, é decrescente ao longo do prazo de financiamento.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre): Método de cálculo e reajuste de prestações de financiamento, o Sacre é muito parecido com o Sistema de Amortização Constante. A diferença está no modo de aplicar a taxa referencial (TR) à fórmula que define a prestação, provocando a variação da amortização.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): Criado em 1997 pela lei n.º 9.514 (20/11/1997) como alternativa ao Sistema Financeiro da Habitação e à Carteira Hipotecária, o sistema autoriza a securitização dos créditos imobiliários e introduz a alienação fiduciária no mercado imobiliário.

Sistema Financeiro da Habitação (SFH): Sistema criado em 21/8/1964 pela lei n.º 4.320, a fim de captar recursos para a área habitacional e financiar a construção e a compra da casa própria.

Sistema Financeiro Nacional: Conjunto formado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), pelo Banco Central do Brasil, pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), pelo Banco do Brasil e pelas instituições financeiras públicas e privadas.

Sistema Francês de Amortização: O mesmo que Tabela Price.

T Tabela Price (TP): Método de cálculo das prestações de financiamentos que tem, como os outros sistemas, duas parcelas: uma de amortização e outra de juros. Ao longo do prazo de financiamento, a primeira aumenta, e a segunda decresce. A Tabela Price é também chamada Sistema Francês de Amortização.

Taxa efetiva: É a taxa resultante da aplicação periódica do juro previsto na taxa nominal. Por exemplo, a uma taxa nominal de 12% ao ano, a taxa efetiva será de 1% ao mês. Como a aplicação desse percentual é feita mês a mês, juro sobre juro, a taxa total, no final de um ano, não será mais os 12% contratados, e sim 12,68%.

Taxa nominal: É a taxa de juro firmada em contrato que se acrescentará às prestações. Nos contratos de financiamento imobiliário pelo SFH, por exemplo, a taxa nominal máxima é de 12%. Veja taxa efetiva.

Terreno: Área onde serão construídas edificações ou que servirá para a agricultura ou a pecuária. É um bem imóvel, como as casas e os apartamentos.

TP: Sigla de Tabela Price.

TR: Taxa referencial, definida todo mês pelo Banco Central de acordo com a remuneração média das aplicações bancárias. É a referência para reajustes da caderneta de poupança e de diversos tipos de contrato e dívida, inclusive financiamentos imobiliários.

Transmissão: Cada uma das transferências de propriedade, de direitos ou de obrigações entre pessoas ou por herança.

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16.0 86

U Usufruto: Direito dado a uma pessoa de usar um bem que não é seu e usufruir os frutos (aquilo que esse bem produz). Caso se trate de imóvel, o usufruto deve ser inscrito no Cartório de Registro de Imóveis.

V Valor de mercado: Valor de compra e venda que um imóvel atinge na prática e que é atribuído por especialistas no setor.

Valor venal: Valor atribuído pela prefeitura a cada imóvel, levando em conta sua metragem, localização, destinação e características. Literalmente, valor venal significa valor de venda.

Vintenária: É a certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis contendo o histórico do imóvel nos 20 anos anteriores.

Z Zoneamento: Divisão de um município em zonas com características urbanísticas (destinação, tipo de construção e de atividade) específicas: residencial, comercial, mista (comercial e residencial), industrial, área de preservação cultural, de preservação de mananciais etc.

Fonte: Folha de São Paulo

II -Expressões jurídicas

A

A non domino = De um não proprietário. Estar de posse da propriedade sem ser o legítimo titular. Deter a posse sem haver o título de domínio.

A vero domino = Pelo verdadeiro dono. Pelo titular do direito abandonado.

Actio conducti = Ação de arrendamento

Actio depensi = Ação de cobrança de gastos

Actio depositi = Ação de depósito

Actio ex empti = Ação de coisa comprada e não entregue

Actio finium regundorum = Ação de demarcação

Actus legitimus = Ato legítimo

Ad cautelam = Por precaução

Ad Diem = Dia final do prazo

Ad negotia = Para negócios

Ad retro = Diz-se do pacto de retrovenda

Ad valorem = Segundo o valor

B

Bona fide = De boa fé

Bonorum possessor = Possuidor de bens

Bonorum vendito = Venda dos bens

C

Causa debendi = Causa da dívida

Clandestina possessio = Posse clandestina

Coram lege = Perante a lei

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16.0 87

D

Dare in solutum est vendere = Dar em pagamento é vender

De jure = De direito

De meritis = Do mérito

Dominus soli = Dono do solo

Dura lex, sed lex = Lei dura, mas lei

E

Ex lege = Por lei

Ex proprio jure = Por direito próprio

Extra tempora = Fora do tempo

F

Fides scripturae est indivisibilis = A fé da escritura é indivisível

Frau legis = Fraude à lei

Furtum non committitur in rebus immobillibus = Não se comete furto de imóveis

G

Grammatica falsa non vitiat instrumentum = Os erros de gramática não viciam o instrumento

Gratis = De graça (gratuito)

Gratuitum enim debet esse commodatum = O comodato deve ser gratuito

H

Habetur pro veritate = Tem-se por verdade

Homo forensis = O advogado

Hyphoteca = Hipoteca

I

In acto = No ato

In bona fide = De boa fé

In fine = No fim

J

Jure et de facto = Por direito e de fato

Juris et de jure = De direito por direito

Jus Domini = Direito de domínio ou de propriedade

Justa causa = Por justa causa

Juxta legem = Segundo a lei, conforme a lei

L

Lato sensu = Em sentido amplo

Legem habemus = Temos lei

Lex domicillii = Lei do domicílio

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16.0 88

M

Mare liberum = Mar livre

Munus publicum = Encargo público

N

Negotiorum gestio = Gestão de negócios

Nomem juris = Denominação legal

Nulla emptio sine praetio = é nula a compra sem preço

O

Ope legis = por força da lei

Origo emendi vendendique a permutatione coepit = A origem da compra e venda começa da permutação

P

Per capita = Por cabeça

Pleno jure = De pleno direito

Pro forma = por finalidade

Pro labore = Pelo trabalho

Q

Quaestio voluntatis = Questão de vontade

Quantum = Quantia. Quantidade indeterminada

R

Ratione contractus = Em razão do contrato

Ratione domicilli = Em razão do domicílio

Res extra patrimonium = Coisa fora do patrimônio

S

Sic = Assim (tal)

Sine die = Sem data marcada (indeterminada)

Sine jure = Sem direito

Soluto = pagamento

Status = Posição

Suum cuique = A cada um o que é seu

T

Tutor personae, curator certae rei datur = Dá-se tutor à pessoa; à coisa dá-se curador

Tutores testamento dato satisdare non coguntur = Os tutores dados por testamento não são obrigados a prestar caução

U

Urbi = Na cidade

Ut possidetis = Como possuis

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16.0 89

V

Velle est posse = Querer é poder

Verba legis = As palavras da lei

Veto = Eu veto. Eu proíbo

Viventis nulla est hereditas = Nenhuma herança existe de pessoa viva.

FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento básico necessário relacionado à legislação sobre o condomínio em edificações. OBJETIVO: Reconhecer o conceito e as formas de condomínio bem como a legislação que define sua utilização e administração;

15 – CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES

Transcrevemos os Artigos da Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964 que versam sobre o Condomínio em Edificações: do Artigo 1º ao Artigo 27

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Arts 1º a 27 (Vide do Artigo 1331 ao Artigo 1358 da Lei nº 10.406, de 10/1/2002)

Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA:

Faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

TÍTULO I

DO CONDOMÍNIO

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

SUMÁRIO

Introdução

Transcrição dos Artigos da Lei nº 4.591

Aula 15 – Condomínio em Edificações

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16.0 90

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).

Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos, (VETADO).

Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984)

Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.

Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

CAPÍTULO II

Da Convenção de Condomínio

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

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16.0 91

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

k) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

l) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

Il - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III - destinar a unidade à utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV - embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

CAPÍTULO III

Das Despesas do Condomínio

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.

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16.0 92

§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

CAPÍTULO IV

Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.

Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.

§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembleia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.

§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatòriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.

§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.

Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.

§ 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.

§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.

§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a contestação, VETADO.

§ 4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.

§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.

§ 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora a prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual Iiminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a contar da citação.

§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.

§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.

Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.

Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)

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16.0 93

§ 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15.

§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.

§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção."

Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pelo Decreto-Lei nº 981, de 21.10.1969)

CAPÍTULO V

Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Parágrafo único. VETADO.

Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.

Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.

CAPÍTULO VI

Da Administração do Condomínio Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1º Compete ao síndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembleia;

f) prestar contas à assembleia dos condôminos.

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)

§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral dos condôminos.

§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembleia, convocada pelo interessado.

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§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia-geral especialmente convocada.

§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

CAPÍTULO VII Da Assembleia Geral

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 1º As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.

§ 2º O síndico, nos oito dias subsequentes à assembleia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.

§ 3º Nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.

§ 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996)

Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.

Parágrafo único - Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembleia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.

Art. 26. VETADO.

Art. 27. Se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.

FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento básico necessário relacionado à legislação dirigidas às incorporações imobiliárias.

SUMÁRIO

Introdução

Patrimônio de Afetação

Transcrição dos Artigos de Lei relacionados às incorporações

Aula 16 – Das Incorporações Imobiliárias

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OBJETIVO: Reconhecer o conceito e as formas de incorporações bem como a legislação que define as Obrigações e Direitos do Incorporador e de suas possíveis construções;

16 – DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Os Artigos a seguir transcritos da Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964 não se aplicam às incorporações iniciadas antes de 10 de março de 1.965:

TÍTULO II

DAS INCORPORAÇÕES

CAPÍTULO I

Disposições Gerais Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, VETADO.

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, VETADO em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. (Ver Instrução Normativa SRF nº 458)

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;

b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou Corretor de Imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).

§ 1º No caso da alínea “b”, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.

§ 3º Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34.

“CAPÍTULO I - A.”

DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a

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ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

§ 2o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6o. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 5o As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6o do art. 35. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 7o O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão somente os valores efetivamente recebidos pela alienação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o Excluem-se do patrimônio de afetação: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 9o No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8o, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o, alínea "a"); e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alínea "b"). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9o deverá estar declarada no memorial de incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua

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aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1º A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2º A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3º A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2o deste artigo. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III - liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, § 1o. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

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§ 1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembleia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2º O disposto no § 1o aplica-se também à hipótese de paralisação das obras previstas no art. 43, inciso VI. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3º Na hipótese de que tratam os §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4º O mandato a que se refere o § 3o será válido mesmo depois de concluída a obra. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 5º O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 6º Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou à instituição financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 7º Ainda na hipótese dos §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da assembleia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8º Na hipótese do § 7o, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da transmissão. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 9º A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites estabelecidos pela deliberação da assembleia geral e prestará contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 10 Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser depositados em Juízo pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 11 Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 12 Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembleia geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

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II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os Artigos 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV - compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 13 Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 14 Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembleia geral de que trata o § 1o, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 15 Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 16 Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6o) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (Artigos 40 e 41). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 17 No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em assembleia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 18 Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III - reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV - entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6o do art. 35 e § 5o do art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

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V - entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VI - entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 19 O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante das obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 20 Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

CAPÍTULO II

Das Obrigações e Direitos do Incorporador

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

k) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

l) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

m) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

b) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.

o) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.

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16.0 101

§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito à adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados".

§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.

§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.

§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão ... VETADO ... sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.

§ 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos previstos no § 6º ficará sujeito à penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro de que trata este artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles prazos. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p deste artigo, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 10º As plantas do projeto aprovado (alínea d deste artigo) poderão ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de construção. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 11º Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o registro provisório. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 12º O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro definitivo. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação)

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea "n", do art. 32 na qual se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.

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16.0 102

§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.

§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.

§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis ... VETADO ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.

§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.

§ 6º O prazo de carência é improrrogável.

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)

§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.

§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento.

§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subsequentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidariamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput deste artigo.

§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.

§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham.

Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos termos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido.

Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.

Art. 38. Também constará, obrigatoriamente, dos documentos de ajuste, se for o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais as condições de desocupação.

Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

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16.0 103

I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;

Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.

Parágrafo único - Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.

Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.

§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente.

§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.

§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.

§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo.

Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção.

§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa à construção, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da parte construída, mas, também, sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.

§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também, sobre a parte construída, ainda que totalmente paga.

Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação à construção.

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra;

II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;

III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;

IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;

V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas;

VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de trinta dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de trinta dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o

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16.0 104

incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).

VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembleia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 44. Após a concessão do "Habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação (VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.

§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.

Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o imposto do selo devido, mediante apresentação dos contratos preliminares, até dez dias a contar do vencimento do prazo de carência a que se refere o Art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, for denunciada a incorporação.

Art. 46. Quando o pagamento do imposto sobre lucro imobiliário e respectivos acréscimos e adicionais for de responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito ao adquirente reter o pagamento das últimas prestações anteriores à data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste, o referido imposto e os adicionais, caso o vendedor não apresente a quitação até 10 dias antes do vencimento das prestações cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga até a referida data-limite.

Parágrafo único - No caso de retenção pelo adquirente, esse ficará responsável para todos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal, (VETADO).

Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento do imposto sobre lucro imobiliário acréscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao adquirente, dever-se-á explicitar o montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se desse na data da escritura.

§ 1º Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como responsável perante o Fisco.

§ 2º Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao adquirente e, se for o caso, em nome deste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da Lei nº 4.357 de 16.7.64.

§ 3º Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de aquisição a circunstância de obrigar-se o adquirente ao pagamento do imposto sobre lucro mobiliário, seus acréscimos e adicionais.

CAPÍTULO III

Da Construção de Edificação em Condomínio Seção I

Da Construção em Geral

Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

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16.0 105

§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato;

§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.

Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembleia, cujas deIiberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

§ 1º As assembleias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um terço) dos votos dos contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.

§ 2º A convocação da assembleia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais três dias para a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.

§ 3º A assembleia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.

§ 4º Na assembleia, os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.

Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos Arts. 31-A a 31-F. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)

§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito, investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.

§ 2º A assembleia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)

§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se este não o aceitar.

§ 4º Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades for igual ou inferior a três, a totalidade deles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.

Art. 51. Nos contratos de construção, seja qual for seu regime deverá constar expressamente a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio.

Parágrafo único. Quando o serviço público for explorado mediante concessão, os contratos de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.

Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio até

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16.0 106

então, o direito de retenção sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será exercido pelo incorporador.

Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:

I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos, na forma do Art. 54;

Il - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção, para fins de disposto no Artigo 59;

III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea “h”, do Art. 32;

IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no Art. 32;

V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto no § 2º do Art. 48.

§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente:

a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc.);

b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto;

c) as áreas de construção.

§ 2º Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação, vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.

§ 3º No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á a atualização periódica das normas previstas neste artigo, mediante remuneração razoável.

Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia cinco de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.

§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.

§ 2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua.

§ 3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere este artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.

Seção II

Da Construção por Empreitada

Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados.

§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.

§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.

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§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.

§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.

§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado for inferior ao mesmo.

§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo.

Art. 56. Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.

§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.

Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art. 43.

Seção III

Da Construção por Administração

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;

II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.

Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a obra.

§ 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, esse montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.

§ 2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, esse montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.

§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.

Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações.

Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o novo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.

Art. 61. A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:

a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva;

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16.0 108

b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;

c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor;

d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;

e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.

Art. 62. Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de administração em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.

§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.

CAPÍTULO IV Das Infrações

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de três prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

§ 2º Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente para a quota do terreno e a construção, para despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte, será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total, VETADO.

§ 3º No prazo de vinte e quatro horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembleia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.

§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do imposto do selo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos poderes “ad juditia”, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;

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16.0 109

§ 6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.

§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes dando ciência do fato à entidade credora.

§ 8º Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos, e como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.

§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.

§ 10º O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.

Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicamente sem os requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importância correspondente ao dobro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva Municipalidade.

Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

§ 1º lncorrem na mesma pena:

I - o incorporador, o corretor e o construtor individuais bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações;

II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados à incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.

§ 2º O julgamento destes crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.

§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisão do indicado dependerá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:

I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;

lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;

III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio;

IV - VETADO.

V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei;

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16.0 110

VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.

PENA - Multa de cinco a vinte vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.

CAPÍTULO V

Das Disposições Finais e Transitórias

Art. 67. Os contratos poderão consignar exclusivamente às cláusulas, termo ou condições variáveis ou específicas.

§ 1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão figurar expressamente nos respectivos contratos.

§ 2º Os contratos, no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes contratantes, adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas, termos e condições contratuais a que se refere o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbo "ad verbum” no respectivo cartório ou ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e das folhas do competente registro.

§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será obrigatoriamente entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padrão, contendo as cláusuIas, termos e condições referidas no § 1º deste artigo.

§ 4º Os cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos efeitos, receberão dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo anterior.

Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável.

Art. 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias, regulamento sobre a inscrição no Registro de Imóveis VETADO.

Art. 70. A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposições em contrário.

Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência e 76º da República.

H. CASTELLO BRANCO Milton Soares Campos

INSTRUÇÃO NORMATIVA SRF Nº 458

Data: 18/10/2004

D.O.U.: 5/11/2004

Dispõe sobre a incidência não-cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) sobre as receitas decorrentes das atividades de revenda de imóveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e construção de prédio destinado à venda.

O SECRETÁRIO DA RECEITA FEDERAL, no uso da atribuição que lhe confere o inciso III do art. 209 do Regimento Interno da Secretaria da Receita Federal, aprovado pela Portaria MF nº 259, de 24 de agosto de 2001, e tendo em vista o disposto nos arts. 1º ao 5º, 10 e 11, da Lei nº 10.637, de 30 de dezembro de 2002, nos arts. 1º ao 6º, 10 a 13, 15 e 16, da Lei nº 10.833, de 29 de dezembro de 2003, nos arts. 1º e 15, da Lei nº 10.865, de 30 de abril de 2004, na Medida Provisória nº 219, de 30 de setembro de 2004, e no Decreto nº 5.164, de 30 de julho de 2004, resolve:

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16.0 111

Do Âmbito de Aplicação

Art. 1º As pessoas jurídicas ou a elas equiparadas nos termos do inciso III do art. 150, do Decreto no 3.000, de 26 de março de 1999, que adquirir imóvel para venda ou promover empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda, apurarão a Contribuição para o PIS/Pasep e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS), nas modalidades não-cumulativas, conforme o disposto na presente Instrução Normativa.

Do Fato Gerador

Art. 2º O fato gerador das mencionadas contribuições é o aferimento de receita, independentemente de sua denominação ou classificação contábil.

Da Base de Cálculo

Art. 3º A base de cálculo das contribuições é o faturamento mensal, que compreende a receita bruta da venda de unidades imobiliárias e todas as demais receitas auferidas pela pessoa jurídica.

§ 1º A apuração da receita bruta da venda de unidades imobiliárias seguirá o mesmo regime de reconhecimento de receitas previsto na legislação do Imposto de Renda.

§ 2º Não integram a base de cálculo a que se refere este artigo as receitas:

I - não-operacionais, decorrente da venda de ativo permanente;

II - referentes a:

a) vendas canceladas e aos descontos incondicionais concedidos; b) reversões de provisões e recuperações de créditos baixados como perda que não representem ingresso de novas receitas, o resultado positivo da avaliação de investimentos pelo valor do patrimônio líquido e os lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição que tenham sido computados como receita.

Das Alíquotas

Art. 4º Para determinação do valor da Contribuição para o PIS/Pasep e da COFINS, aplicar-se-ão, sobre a base de cálculo apurada conforme o disposto no art. 3º, as alíquotas de 1,65% (um inteiro e sessenta e cinco centésimos por cento) e 7,6% (sete inteiros e seis décimos por cento), respectivamente. Parágrafo único. Estão reduzidas a zero, a partir de 2 de agosto de 2004, as alíquotas da Contribuição para o PIS/Pasep e da COFINS, incidentes sobre as receitas financeiras auferidas pela pessoa jurídica sujeita à incidência não-cumulativa das contribuições, exceto as decorrentes de juros sobre capital próprio e de operações de hedge.

Dos Créditos a Descontar

Dos custos das unidades imobiliárias vendidas

Art. 5º A pessoa jurídica utilizará créditos referentes aos custos vinculados à unidade imobiliária, construída ou em construção, a serem descontados na forma dos Artigos 6º, 7º, 8º e 9º, somente a partir da data da efetivação da venda. § 1º Considera-se efetivada ou realizada a venda de unidade imobiliária quando contratada a operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda.

§ 2º Considera-se unidade imobiliária:

I - o terreno adquirido para venda, com ou sem construção;

II - cada lote oriundo de desmembramento de terreno;

III - cada terreno decorrente de loteamento;

IV - cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e

V - o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma. § 3º As despesas com vendas, as despesas financeiras, as despesas gerais e administrativas e quaisquer outras, operacionais e não operacionais, não integram o custo dos imóveis vendidos.

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16.0 112

§ 4º A pessoa jurídica poderá descontar créditos, calculados em relação aos custos de bens e serviços vinculados às demais receitas auferidas, nos termos desta Instrução Normativa.

Art. 6º A pessoa jurídica poderá ainda descontar créditos calculados em relação: I - à energia elétrica consumida em seus estabelecimentos;

II - aos aluguéis de prédios, máquinas e equipamentos, pagos a pessoa jurídica, utilizados nas atividades da empresa;

III - às despesas financeiras decorrentes de empréstimos e financiamentos até o mês de julho de 2004;

IV - ao valor das contraprestações de operações de arrendamento mercantil de pessoa jurídica;

V - aos encargos de depreciação e amortização, incorridos no mês, de: a) bens incorporados ao ativo imobilizado, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep, para fatos geradores ocorridos até 31 de janeiro de 2004;

b) máquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao ativo imobilizado, adquiridos para utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de serviços, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à COFINS, a partir de 1º de fevereiro de 2004 até 31 de julho de 2004, para os bens adquiridos até 30 de abril de 2004;

c) máquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao ativo imobilizado, adquiridos para utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de serviços, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à COFINS, a partir de 1º de maio de 2004, para os bens adquiridos a partir desta data; d) edificações e benfeitorias em imóveis de terceiros quando o custo, inclusive de mão-de-obra, tenha sido suportado pela locatária, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep, para fatos geradores ocorridos até 31 de janeiro de 2004; e) edificações e benfeitorias em imóveis próprios ou de terceiros, realizadas até 30 de abril de 2004, utilizados nas atividades da empresa, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à COFINS, a partir de 1º de fevereiro de 2004 até 31 de julho de 2004;

f) edificações e benfeitorias em imóveis próprios ou de terceiros, realizadas a partir de 1º de maio de 2004, utilizados nas atividades da empresa, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à COFINS.

VI - bens recebidos em devolução cuja receita de venda tenha integrado faturamento do mês ou de mês anterior, e tributada conforme o regime de não-cumulatividade das contribuições.

Parágrafo único. Opcionalmente, o contribuinte poderá descontar o crédito de que trata o inciso V deste artigo, em relação à aquisição de:

I - máquinas e equipamentos, destinados ao ativo imobilizado, no prazo de 4 (quatro) anos, mediante à aplicação, a cada mês, das alíquotas referidas no art. 4º sobre o valor correspondente a 1/48 (um quarenta e oito avos) do valor de aquisição do bem; e II - máquinas, aparelhos, instrumentos e equipamentos, novos, relacionados nos Decretos nº 4.955, de 15 de janeiro de 2004, e nº 5.173, de 6 de agosto de 2004, conforme determina o Decreto nº 5.222, de 30 de setembro de 2004, adquiridos a partir de 1º de outubro de 2004, destinados ao ativo imobilizado e empregados em processo industrial do adquirente, no prazo de 2 (dois) anos, mediante à aplicação, a cada mês, das alíquotas referidas no art. 4º sobre o valor correspondente a 1/24 (um vinte e quatro avos) do custo de aquisição do bem.

Art. 7º Os créditos de que tratam os Artigos 5º e 6º serão determinados mediante à aplicação das alíquotas previstas no art. 4º desta Instrução Normativa, sobre os custos e despesas incorridos no mês e sobre os bens mencionados no inciso VI do art. 6º, devolvidos no mês.

§ 1º O direito ao crédito aplica-se, ressalvadas as hipóteses previstas nesta Instrução Normativa, em relação aos bens e serviços adquiridos e aos custos e despesas incorridos a partir do mês em que se iniciar a sujeição da pessoa jurídica ao regime não-cumulativo das contribuições.

§ 2º Não dará direito a crédito o valor:

I - de mão-de-obra paga a pessoa física, bem assim dos encargos trabalhistas, sociais e previdenciários, e dos bens e serviços, acrescidos dos tributos incidentes na importação, adquiridos de pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior, ressalvado o disposto no art. 18; II - da aquisição de bens ou serviços não sujeitos ao pagamento das contribuições, inclusive no caso de isenção, esse último quando revendidos ou utilizados como insumo em produto ou serviços sujeitos à alíquota 0 (zero), isentos ou não alcançados pelas contribuições.

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16.0 113

§ 3º O direito a crédito aplica-se exclusivamente em relação aos bens e serviços adquiridos de pessoa jurídica domiciliada no País, ressalvado o disposto no art. 18. § 4º O crédito não aproveitado em determinado mês poderá sê-lo nos meses subsequentes.

§ 5º O valor dos créditos apurados de acordo com este artigo não constitui receita bruta da pessoa jurídica, servindo somente para dedução do valor devido da contribuição.

Dos custos orçados

Art. 8º Na hipótese de venda de unidade imobiliária não concluída, a pessoa jurídica poderá optar pela utilização de crédito presumido em relação ao custo orçado de que trata a legislação do imposto de renda, observado, no que couber, o disposto na Instrução Normativa SRF nº 84, de 20 de dezembro de 1979, e alterações posteriores.

§ 1º No cálculo do crédito presumido, o custo orçado para conclusão da obra ou melhoramento, de que trata o caput, deverá ser ajustado pela adição dos custos contratados até a data da efetivação da venda da unidade imobiliária, ou até a data de que trata o § 8º do art. 9º desta Instrução Normativa, e pela exclusão dos valores a serem pagos a pessoa física, encargos trabalhistas, sociais e previdenciários, e dos bens e serviços, acrescidos dos tributos incidentes na importação, adquiridos de pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior, ressalvado o disposto no art. 18.

§ 2º Para efeito do disposto no caput e § 1º deste artigo, considera-se custo orçado aquele baseado nos custos usuais para cada tipo de empreendimento imobiliário, a preços correntes de mercado na data em que a pessoa jurídica optar por ele, e corresponde à diferença entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados até a mencionada data.

§ 3º A opção de que trata o caput deve ser feita:

I - para cada empreendimento, separadamente, produzindo efeitos para todas as unidades desse empreendimento, observado o disposto no inciso III deste parágrafo;

II - até a data em que se efetivar a venda de unidade isolada ou da primeira unidade de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades distintas, ou ainda na data de que trata o § 8º do art. 9º desta Instrução Normativa; e III - para todas as unidades do empreendimento que restarem para vender ou que tenham receitas a receber na data de mudança de regime cumulativo para não-cumulativo. § 4º Os custos pagos, incorridos, contratados, e orçados, referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, na data da efetivação de suas vendas ou na data de que trata o § 8º do art. 9º desta Instrução Normativa, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário.

§ 5º É facultado ao contribuinte apurar e reconhecer a receita e o custo de venda e os créditos por empreendimento, mediante o registro englobado dos mesmos, observado o disposto na legislação do imposto de renda.

§ 6º Para efeitos do disposto nesta Instrução Normativa, entende-se por empreendimento o conjunto de unidades, objeto do mesmo projeto, cuja execução física seja realizada como um todo, a um só tempo.

Art. 9º O crédito presumido deve ser calculado mediante à aplicação da alíquota de 1,65% (um inteiro e sessenta e cinco centésimos por cento) para a Contribuição para o PIS/Pasep e 7,6% (sete inteiros e seis décimos por cento) para a COFINS, sobre o valor do custo orçado para conclusão da obra ou melhoramento ajustado pela adição e exclusões constantes no § 1º do art. 8º.

§ 1º O crédito sobre os custos incorridos (art. 5º) e o crédito presumido sobre os custos orçados (art. 8º) deverão ser utilizados na proporção da receita relativa à venda da unidade imobiliária, à medida do recebimento.

§ 2º Ocorrendo modificação do valor do custo orçado, antes do término da obra ou melhoramento, nas hipóteses previstas na legislação do imposto de renda, o novo valor do custo orçado deverá ser considerado a partir do mês da modificação, no cálculo dos créditos presumidos.

§ 3º Tratando-se de modificação do valor do custo orçado para mais, antes do término da obra ou melhoramento, as diferenças do custo orçado correspondentes à parte do preço de venda já recebida da unidade imobiliária poderão ser computadas como custo adicional do período em que se verificar a modificação do custo orçado, sem direito a qualquer atualização monetária ou juros.

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16.0 114

§ 4º A pessoa jurídica que utilizar o crédito presumido de que trata este artigo determinará, na data da conclusão da obra ou melhoramento, a diferença entre o custo orçado e o efetivamente realizado, apurados na forma da legislação do imposto de renda, com os ajustes previstos no § 1º do art. 8º, observado que se o custo realizado for:

I - inferior ao custo orçado, em mais de 15% (quinze por cento) deste, considerar-se-á como postergada a contribuição incidente sobre a diferença; II - inferior ao custo orçado, em até 15% (quinze por cento) deste, a contribuição incidente sobre a diferença será devida a partir da conclusão, sem acréscimos legais; III - superior ao custo orçado, a pessoa jurídica terá direito ao crédito correspondente à diferença, no período de apuração em que ocorrer a conclusão, sem acréscimos legais.

§ 5º Na ocorrência de alteração do valor do custo orçado durante a execução da obra, para fins da verificação do disposto no § 4º, a diferença entre o custo realizado e o orçado deverá ser apurada ao término da obra, calculando-se o valor da diferença para cada mês em que houver ocorrido reconhecimento de receita de venda da unidade imobiliária, conforme o procedimento constante dos incisos I a IV do § 7º deste artigo.

§ 6º As diferenças entre o custo orçado e o realizado serão, no período de apuração em que ocorrer a conclusão da obra ou melhoramento, adicionada ou subtraída, conforme o caso, no cálculo do crédito a ser descontado neste período de apuração, devendo ainda, em relação à contribuição considerada postergada, de acordo com o inciso I, do § 4º deste artigo, ser recolhidos os acréscimos referentes a juros de mora e multa, de mora ou de ofício, calculados na forma da legislação que rege a cobrança das contribuições não pagas.

§ 7º Para fins do disposto nos §§ 5º e 6º, as diferenças entre o custo orçado e o realizado serão apuradas, extracontabilmente, ao término da obra, mediante a aplicação, a todos os períodos de apuração em que houver ocorrido reconhecimento, sob o regime não cumulativo, de receita de venda da unidade imobiliária, do seguinte procedimento:

I - será calculado o custo que deveria ter sido utilizado em cada mês, tendo por base o custo realizado e as receitas recebidas da unidade imobiliária em cada período;

II - do valor do custo orçado efetivamente utilizado em cada mês será deduzido o custo apurado conforme o inciso I, encontrando-se no resultado de cada subtração, quando positivo, os valores a serem subtraídos dos custos a apropriar no período da conclusão da obra;

III - para o cálculo dos juros de mora e da multa de mora, ou de ofício, da contribuição considerada postergada, considerar-se-á a contribuição incidente sobre valores positivos apurados conforme o inciso II, e o vencimento da obrigação relativa a cada período;

IV - os eventuais resultados negativos encontrados na operação, efetuada em cada mês conforme o inciso II, serão subtraídos do valor do custo orçado efetivamente utilizado no período subsequente, a ser considerado no cálculo da diferença de custo deste último período (inciso II);

V - o excesso de custo realizado (diferenças negativas do inciso IV) não poderá ser totalmente imputado no período da conclusão do imóvel vendido enquanto houver prestações da venda a receber, devendo ser distribuído a partir do período da conclusão da obra, para fins de cálculo de créditos a descontar, na proporção das receitas a receber da venda da unidade imobiliária;

VI - ocorrendo a conclusão da obra enquanto houver prestações da venda da unidade imobiliária a receber, e tendo havido insuficiência de custo realizado, os créditos nos períodos subsequentes em que houver reconhecimento destas receitas deverão ser calculados com base no custo realizado, sem prejuízo do ajuste feito ao término da obra conforme §§ 4º, 5º, 6º e 7º, incisos I ao III.

§ 8º Se a venda de unidade imobiliária não concluída ocorrer antes de iniciada a apuração das contribuições, na forma do art. 1º, o custo orçado poderá ser calculado na data de início dessa apuração, para efeito do disposto neste artigo, observado, quanto aos custos incorridos até esta data, o disposto nos Artigos 13 ao 17.

§ 9º O disposto neste artigo não se aplica às vendas anteriores a 04 de dezembro de 2001, data da entrada em vigor do art. 2º da Medida Provisória no 2.221, de 04 de setembro de 2001.

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16.0 115

§ 10º Os créditos referentes a unidades imobiliárias recebidas em devolução, calculados com observância do disposto neste artigo, serão estornados na data do desfazimento do negócio.

Art. 10. A atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, integra a base de cálculo das contribuições à medida do efetivo recebimento. Dos estoques existentes em 1º de dezembro de 2002 (Contribuição para o PIS/Pasep) Art. 11. A pessoa jurídica sujeita ao regime não-cumulativo da Contribuição para o PIS/Pasep no mês de dezembro de 2002 terá direito a desconto correspondente ao estoque de abertura dos bens em almoxarifado e dos imóveis destinados à venda, concluídos ou não, existentes em 1º de dezembro de 2002.

§ 1º O montante do crédito presumido será igual ao resultado da aplicação do percentual de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento), sobre o valor do estoque, no que se refere aos bens e insumos adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País.

§ 2º O crédito presumido calculado de acordo com o § 1º será utilizado em 12 (doze) parcelas mensais e sucessivas, a partir da data a que se refere o caput deste artigo.

Dos custos incorridos até 30 de novembro de 2002 (Contribuição para o PIS/Pasep)

Art. 12. A partir de 1º de janeiro de 2003, a pessoa jurídica sujeita à incidência não-cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep, em relação às unidades imobiliárias vendidas a partir de 1º de dezembro de 2002 até 31 de janeiro de 2004, poderá utilizar-se quanto aos custos incorridos até 30 de novembro de 2002, de créditos apurados na forma do art. 11, ou opcionalmente, na forma seguinte: I - no cálculo do crédito será aplicado o percentual de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive combustíveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até 30 de novembro de 2002;

II - se o contribuinte utilizou em dezembro de 2002 créditos calculados sobre os estoques (art. 11), terá um saldo de crédito em relação aos custos incorridos até 30 de novembro de 2002 desta unidade, para aproveitar a partir de 1º de janeiro de 2003, correspondente a 11/12 (onze doze avos) do valor apurado conforme o inciso I;

III - o saldo de crédito apurado conforme o inciso II será utilizado na proporção da receita da unidade imobiliária recebida em cada mês, a partir de 1º de janeiro de 2003, em relação ao saldo credor do preço em 31 de dezembro de 2002;

IV - a parcela do crédito apurada na forma do art. 11 e utilizada no mês de dezembro de 2002 deverá ser integralmente deduzida dos créditos a serem apurados na forma deste artigo sobre os custos incorridos das unidades que estavam nos estoques em 30 de novembro de 2002.

Parágrafo único. Para vendas realizadas a partir de 1º de fevereiro de 2004, em relação aos custos incorridos até 30 de novembro de 2002, a pessoa jurídica utilizará créditos apurados na forma seguinte:

I - no cálculo do crédito será aplicado 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive combustíveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção até 30 de novembro de 2002;

II - se o contribuinte utilizou créditos calculados sobre os estoques existentes em 30 de novembro de 2002, deduzirá do crédito calculado conforme o inciso I a parcela dos créditos sobre os estoques utilizada, referente à unidade vendida a partir de 1º de fevereiro de 2004;

III - o saldo do crédito presumido apurado conforme os incisos I e II deverá ser utilizado na proporção das receitas da unidade efetivamente recebidas em relação ao preço total.

Art. 13. A partir de 1º de janeiro de 2003, a pessoa jurídica sujeita à incidência não cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep em relação às unidades imobiliárias vendidas até 30 de novembro de 2002, que tenha incorrido em custos com estas unidades imobiliárias até esta data, poderá calcular crédito presumido observado o seguinte:

I - no cálculo do crédito será aplicado o percentual de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive combustíveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até 30 de novembro de 2002;

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16.0 116

II - o valor do crédito presumido a ser utilizado está limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço em 31 de dezembro de 2002 e o preço total de venda da unidade, e deverá ser utilizado na proporção das receitas recebidas em relação ao referido saldo credor do preço.

Da mudança de lucro presumido para lucro real (Contribuição para o PIS/Pasep)

Art. 14. A pessoa jurídica que, tributada com base no lucro presumido em 2002, passar a ser tributada com base no lucro real em 2003, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep não-cumulativa, terá direito a desconto correspondente ao estoque de abertura dos bens em almoxarifado e dos imóveis destinados à venda, concluídos ou não, existentes em 1º de janeiro de 2003, na seguinte forma:

I - O montante do crédito presumido será igual ao resultado da aplicação do percentual de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento), sobre o valor do estoque, no que se refere aos bens e insumos adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País.

II - O crédito presumido calculado de acordo com o § 1º será utilizado em 12 (doze) parcelas mensais e sucessivas, a partir da data a que se refere o caput deste artigo.

§ 1º Opcionalmente à forma prevista nos incisos do caput, a pessoa jurídica, em relação às unidades imobiliárias vendidas a partir de 1º de janeiro de 2003 até 31 de dezembro de 2003, poderá utilizar-se quanto aos custos incorridos até 31 de dezembro de 2002, créditos apurados na forma seguinte:

I - O montante do crédito presumido será igual ao resultado da aplicação do percentual de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive combustíveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até 31 de dezembro de 2002;

II - o crédito apurado conforme o inciso I será utilizado na proporção da receita da unidade imobiliária recebida em cada mês, a partir de 1º de janeiro de 2003; § 2º A pessoa jurídica sujeita à incidência não cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep, em decorrência alteração do regime de tributação disposto no caput, em relação às unidades imobiliárias vendidas até 31 de dezembro de 2002, que tenha incorrido em custos com estas unidades imobiliárias até esta data, poderá calcular crédito presumido observado o seguinte:

I - no cálculo do crédito será aplicado o percentual de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive combustíveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até 31 de dezembro de 2002;

II - o valor do crédito presumido a ser utilizado está limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço em 31 de dezembro de 2002 e o preço total de venda da unidade, e deverá ser utilizado na proporção das receitas recebidas em relação ao referido saldo credor do preço.

§ 3º A partir de 1º de janeiro de 2004, a pessoa jurídica e que tenha incorrido em custos com unidade imobiliária, vendida ou não, até a data da mudança do regime de tributação adotado para fins do imposto de renda, poderá calcular crédito presumido sobre os custos incorridos com estas unidades imobiliárias até esta data, na seguinte forma:

I - no cálculo do crédito presumido será aplicado o percentual de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive combustíveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime;

II - a partir de 1º de julho de 2004, ocorrendo a hipótese de que trata o caput, poderá também calcular crédito presumido mediante a aplicação do percentual de 1,65% (um inteiro e sessenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor dos bens e serviços importados a partir de 1º de maio de 2004, efetivamente sujeitos ao pagamento da contribuição de que trata o art. 1º da Lei nº 10.865, de 2004, e utilizados como insumos na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime;

III - o valor do crédito presumido a ser utilizado está limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço no último dia do período anterior ao da mudança do regime e o preço total de venda da unidade, e deverá ser utilizado na proporção das receitas recebidas em relação ao referido saldo credor do preço.

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16.0 117

Dos custos incorridos até 31 de janeiro de 2004 (COFINS)

Art. 15. A pessoa jurídica que, antes da data de início da incidência não-cumulativa da COFINS, tenha incorrido em custos com unidade imobiliária, vendida ou não até esta data, poderá calcular crédito presumido sobre estes custos, observado:

I - no cálculo do crédito será aplicado o percentual de 3% (três por cento) sobre o valor dos bens e serviços, inclusive combustíveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção até aquela data;

II - o valor do crédito presumido apurado na forma deste artigo deverá ser utilizado na seguinte forma: a) unidade imobiliária em relação ao preço dessa venda, efetivada a partir de 1º de fevereiro de 2004;

b) parcialmente, limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço em 31 de janeiro de 2004 e o preço de venda da unidade imobiliária, no caso de venda efetuada até esta data, e utilizado à medida da receita recebida da unidade em relação ao referido saldo credor.

Da mudança de lucro presumido para lucro real (COFINS)

Art. 16. A partir de 1º de julho de 2004, a pessoa jurídica que, tributada com base no lucro presumido, passar a ser tributada com base no lucro real e que tenha incorrido em custos com unidade imobiliária, vendida ou não, até a data da mudança do regime de tributação adotado para fins do imposto de renda, poderá calcular crédito presumido sobre os custos incorridos com estas unidades imobiliárias até esta data, na seguinte forma:

I - no cálculo do crédito presumido será aplicado o percentual de 3% (três por cento) sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive combustíveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime;

II - a pessoa jurídica poderá ainda calcular crédito presumido mediante à aplicação do percentual de 7,6% (sete inteiros e seis décimos por cento) sobre os bens e serviços importados a partir de 1º de maio de 2004, efetivamente sujeitos ao pagamento da contribuição de que trata o art. 1º da Lei nº 10.865, de 2004, utilizados como insumos na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime;

III - o valor do crédito presumido apurado na forma dos incisos I e II, a ser utilizado, está limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço no último dia do período anterior ao da mudança do regime e o preço de venda da unidade, e deverá ser utilizado na proporção da receita recebida da unidade em relação ao referido saldo credor do preço.

Dos bens recebidos em devolução tributados antes do início da incidência não-cumulativa

Art. 17. Os bens recebidos em devolução tributados antes do início da incidência não-cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da COFINS, ou da mudança de regime de que tratam os Artigos 14 e 16, serão considerados como integrantes do estoque de abertura ou dos custos incorridos, referidos nos Artigos 11 ao 16, devendo o crédito ser utilizado na forma prevista nestes dispositivos, mediante a aplicação das alíquotas de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) e 3,0% (três por cento), respectivamente, sobre os valores dos bens devolvidos, a partir da data da devolução.

Dos créditos referentes às importações de bens e serviços

Art. 18. A pessoa jurídica poderá ainda descontar crédito em relação às importações sujeitas ao pagamento da Contribuição para o PIS/Pasep - Importação e da COFINS - Importação de que tratam o art. 1º da Lei nº 10.865, de 2004, nas seguintes hipóteses:

I - bens e serviços utilizados como insumo na prestação de serviços e na produção ou fabricação de bens ou produtos destinados à venda, inclusive combustível e lubrificante;

II - aluguéis e contraprestações de arrendamento mercantil de prédios, máquinas e equipamentos, embarcações e aeronaves, utilizados na atividade da empresa; III - máquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao ativo imobilizado, adquiridos para utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de serviços.

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16.0 118

SUMÁRIO

Sistema Financeiro da Habitação

Sistemas de Reajuste

Fontes de recursos

§ 1º O direito ao crédito de que trata este artigo aplica-se em relação às contribuições efetivamente pagas na importação de bens e serviços, a partir de 1º de maio de 2004.

§ 2º O crédito não aproveitado em determinado mês poderá sê-lo nos meses subsequentes.

§ 3º O crédito de que trata o caput deste artigo será apurado mediante aplicação das alíquotas de 1,65% (um inteiro e sessenta e cinco centésimos por cento) e de 7,6% (sete inteiros e seis décimos por cento), em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e da COFINS, respectivamente sobre o valor que serviu de base de cálculo das contribuições incidentes na importação, acrescido do valor do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) vinculado à importação, quando integrante do custo de aquisição, observado o disposto na Instrução Normativa SRF nº 436, de 27 de julho de 2004.

§ 4º Na hipótese do inciso III do caput deste artigo, o crédito será determinado mediante à aplicação das alíquotas referidas no § 3º deste artigo sobre o valor da depreciação ou amortização apurado a cada mês.

§ 5º Opcionalmente, o contribuinte poderá descontar o crédito de que trata o § 4º deste artigo, em relação à importação de:

I - máquinas e equipamentos destinados ao ativo imobilizado, no prazo de 4 (quatro) anos, mediante a aplicação, a cada mês, das alíquotas referidas no § 3º deste artigo sobre o valor correspondente a 1/48 (um quarenta e oito avos) do valor de aquisição do bem; e

II - máquinas, aparelhos, instrumentos e equipamentos, novos, relacionados nos Decretos nº 4.955, de 15 de janeiro de 2004, e nº 5.173, de 6 de agosto de 2004, conforme determina o Decreto nº 5.222, de 30 de setembro de 2004, adquiridos a partir de 1º de outubro de 2004, destinados ao ativo imobilizado e empregados em processo industrial do adquirente, no prazo de 2 (dois) anos, mediante à aplicação, a cada mês, das alíquotas referidas no § 3º deste artigo sobre o valor correspondente a 1/24 (um vinte e quatro avos) do custo de aquisição do bem.

Da não incidência de atualização monetária e juros no aproveitamento dos créditos

Art. 19. O aproveitamento de crédito na forma dos Artigos 5º ao 9º e 11 ao 18 não ensejará atualização monetária ou incidência de juros sobre os respectivos valores.

Do Prazo para o Pagamento

Art. 20. As contribuições de que trata esta Instrução Normativa deverão ser pagas até o último dia útil da primeira quinzena do mês subsequente ao da ocorrência do fato gerador.

Das Disposições Finais

Art. 21. Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos, quanto à incidência não-cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep, a partir de 1º de dezembro de 2002, e quanto à incidência não-cumulativa da COFINS, a partir de 1º de fevereiro de 2004, ressalvadas as vigências específicas tratadas em dispositivos desta Instrução Normativa.

JORGE ANTONIO DEHER RACHID

FINALIDADE: Proporcionar ao aluno o conhecimento básico necessário relacionado às principais formas de financiamento imobiliário, suas formas de reajuste e suas fontes de recursos. OBJETIVO: Reconhecer e identificar os principais mecanismos de financiamento para a aquisição de imóveis;

Aula 17 – Financiamento para Compra de Imóvel

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16.0 119

17 – FINANCIAMENTO PARA A COMPRA DE UM IMÓVEL

Sistema Financeiro da Habitação

O Governo Federal, criando o Sistema Financeiro da Habitação em 1.964, com a Lei nº 4.380, estabeleceu instrumento que propiciou a todos a aquisição de moradia própria.

Com a extinção do BNH, a Caixa Econômica Federal passou a ser executora, coordenadora e controladora do Plano Nacional de Habitação, porém, não constrói ou financia diretamente a construção, venda e aquisição de imóveis, tudo dentro de normas fixadas pelo governo e especialmente pela própria Caixa Econômica Federal.

As Caixas Econômicas Estaduais, as Sociedades de Crédito Imobiliário, as Cooperativas e as CENABs, estão entre estes agentes, atendendo cada qual a uma faixa da população, objetivando a aquisição da casa própria.

Com o advento do Sistema Financeiro da Habitação, a venda de imóveis financiados por particulares ou entidades vinculadas ao SFH tornou-se muito restrita. São raros os casos em que ocorrem estes financiamentos e o prazo geralmente não ultrapassa cinco anos, além de serem cobrados juros superiores e serem efetuados reajustes a título de correção de moeda.

A compra de um imóvel, ressalvando o pagamento à vista ou recursos próprios, tem vínculo direto com o SFH. Varia em condições, prazos e taxas de juros, permitidas e cobradas pela CEF – Caixa Econômica Federal. Variam pouco de agente para agente. É deixado aos agentes financeiros sua fixação e os limites.

Foram criadas normas rígidas pelo antigo BNH e conservadas pela CEF, para os financiamentos concedidos pelo SFH, isto porque se exige um mínimo de garantias para um retorno dos empréstimos concedidos.

O montante do financiamento a ser concedido é sempre vinculado a um percentual da renda familiar ou pessoal. Isto porque o pagamento da amortização do empréstimo, em regra, não deve comprometer as condições de sobrevivência normais do comprador e de sua família.

Buscando um aperfeiçoamento quanto às condições de financiamento, o SFH vem introduzindo modificações contínuas quanto aos contratos novos mas, também, quanto aos financiamentos em curso, alterando os respectivos contratos.

Como parte desse aperfeiçoamento, foi criado o Fundo de Compensação das Variações Salariais, absorvendo o saldo devedor do imóvel, em nome do mutuário final, devido à correção monetária trimestral sobre este saldo. Fixando o número de prestações devidas pelo mutuário, foi criado o Plano de Equivalência Salarial. Antes, mesmo após o pagamento da última prestação, conforme contrato, existia um desdobramento do saldo devedor.

Sistemas de Reajuste

Sistema de Amortização Constante (SAC): é o pioneiro do SFH e rege a maior parte dos contratos de financiamento para a compra da casa própria. Sua prestação mensal é a mais alta entre os sistemas de amortização, daí a exigência, pelos agentes financeiros, da comprovação de renda familiar mais elevada. No entanto, as prestações são decrescentes, em termos reais, até o final do contrato, o que faz com que antes da metade do prazo de pagamento, seu valor seja o mais baixo de todo. No SAC a parcela de amortização, calculada em UPC, mantém-se a mesma durante todo o financiamento e os juros são declinantes, incidindo sempre sobre o saldo devedor já amortizado por ocasião do pagamento da prestação anterior. A variação mensal dos juros reduz as prestações a cada mês, e o saldo devedor é abatido de forma mais rápida do que ocorre em outros sistemas de amortização.

Sistema Price (TP): caracteriza-se pelo fato de as prestações serem constantes, em termos reais, ou seja, o comprador paga durante todo o financiamento a mesma prestação em Unidade Padrão de Capital – UPC. Os juros são decrescentes ao longo do financiamento, pois incidem sobre saldos devedores menores. Por sua vez, as quotas de amortização evoluem sob a forma de uma curva crescente: começam com um valor baixo e vão aumentando progressivamente. A Tabela Price, também conhecida como Sistema Francês de Amortização, foi regulamentada em 1.978.

Sistema de Amortização Misto (SAM): criado em 1.978, é uma composição entre o SAC e a Tabela Price. As prestações são iguais à média aritmética das prestações calculadas pelos outros dois

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16.0 120

sistemas. Também denominado Sistema de Amortização com Prestações em Progressão Aritmética Decrescente, o SAM tem a amortização inicial com um valor menor que aquela obtida no caso do SAC e superior à da Tabela Price. Os juros são decrescentes.

Sistema Misto de Amortizações com Prestações Crescentes (SIMC): foi criado em 1.984, com o objetivo de ajudar na comercialização do elevado estoque de imóveis do mercado. Isto porque, entre os quatro sistemas de amortização, é o SIMC que permite a prestação inicial mais baixa. Se comparada com a Tabela Price, a prestação calculada pelo SIMC é inferior em 15% nos primeiros 24 (vinte e quatro) meses de contrato de financiamento. A partir daí o percentual de reajuste passa a ser o maior e, por volta do sexto ano, dependendo do prazo de pagamento, o valor da prestação se iguala ao da Tabela Price.

FONTES DE RECURSOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO

As duas fontes básicas de recursos do Sistema Financeiro da Habitação – SFH são:

de natureza compulsória: Fundo de Garantia por Tempo e Serviço – FGTS – criado em 1.967, foi a grande fonte de recursos do SFH. Os recursos desse fundo são a principal fonte de empréstimos de natureza habitacional, obras de saneamento, desenvolvimento urbano, além de equipamento comunitário.

de natureza voluntária: o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo é integrado pelas Caixas Econômicas, Associações de Poupança e Empréstimo e as Sociedades de Crédito Imobiliário. Constitui-se na captação de poupanças voluntárias que são apresentadas pelos Depósitos de Poupança e Letras Imobiliárias.

Seguro Especial

O Seguro Compreensivo Especial foi criado com duplo objetivo:

primeiro - assegurar ao adquirente de moradia pelo SFH a continuidade na amortização dos empréstimos na hipótese de sinistros pessoais, que eventualmente possam determinar a impossibilidade do mutuário de prosseguir nos pagamentos das prestações;

segundo – assegurar a continuidade do próprio sistema que não pode ficar à mercê de fatos aleatórios.

O seguro destina-se a cobrir os sinistros decorrentes:

da invalidez ou da morte do mutuário: o seguro liquida a dívida restante do imóvel diretamente com o agente financeiro, garantindo a posse do imóvel ao próprio mutuário, na hipótese de invalidez, ou aos herdeiros, na hipótese de morte.

danos físicos na unidade habitacional: na hipótese de incêndio ou qualquer outra circunstância, alheia à vontade do adquirente, a seguradora, além de repor a unidade habitacional, efetiva o pagamento das prestações de amortização do empréstimo, enquanto durar a reconstrução do imóvel sinistrado.

responsabilidade do construtor: assegura-se ao adquirente o reembolso de toda e qualquer importância despendida no pagamento de indenização a terceiros, impostas por decisões judiciais.

No conhecimento dos sinistros de morte ou invalidez, a cobertura do seguro será proporcional à participação dos cônjuges na formação da renda considerada para a concessão do financiamento. A cobertura do financiamento será total quando apenas um dos cônjuges apresentar renda. A adoção do seguro é obrigatória em todos os financiamentos concedidos pelo SFH.

Utilização do FGTS na Amortização do SFH

A Lei nº 5.107/66 prevê circustâncias em que, na vigência do contrato de trabalho do empregado, este possa lançar mão dos valores existentes em sua conta de FGTS, entre eles a amortização extraordinária de empréstimos concedidos pelo SFH. Os depósitos do Fundo de Garantia também

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16.0 121

poderão ser movimentados para a construção de moradia, inclusive por intermédio de agente financeiro credenciado pelo BNH.

Financiamento fora do Sistema Financeiro da Habitação

Dentro do Sistema Financeiro é possível obter-se financiamento para a aquisição da casa própria, se bem que tais financiamentos obedecem aos princípios daqueles oferecidos pelo SFH, principalmente em relação à correção monetária das prestações ou do saldo devedor. São muito mais restritos e, geralmente, de prazo curto, no máximo cinco anos, o que impede sua utilização por grande parte da população.

Esses financiamentos voltam-se para os imóveis de mais de 180 (cento e oitenta) dias de HABITE-SE ou imóveis usados. Neste caso são representados por recursos próprios das construtoras ou entidades que realizam operações nesta faixa, como as Caixas Econômicas, Grêmios Beneficentes ou de Aposentadoria e Pecúlio.

Também é possível, por meio de operações garantidas por hipotecas, obterem-se os recursos da rede bancária destinados a financiamentos habitacionais, muito embora a quase totalidade dos bancos operem conglomerados financeiros que incluem Sociedades de Crédito Imobiliário, integrantes do Sistema Financeiro de Habitação.

FINALIDADE: Proporcionar ao aluno maior familiarização com modelos de contratos. OBJETIVO: Reconhecer e identificar os principais itens e dados legais e obrigatórios constantes em contratos imobiliários.

Atenção.: Estes modelos de contratos você poderá encontrar, também, na “Central do Aluno”, utilize seu RM e senha.

18 – MINUTAS

18.1 Contrato de intermediação imobiliária para fins de locação Por este instrumento particular, de um lado (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física proprietária) ....................., (nacionalidade da pessoa física)......................, (estado civil da pessoa física) ....................., (profissão da pessoa física) .................., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa) .................., com sede / domicílio na Rua ......................, nº..........., na cidade de..............., Estado de................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., doravante denominado simplesmente de PROPRIETÁRIO, e (razão social da empresa imobiliária ou nome completo do Corretor de Imóveis pessoa física) .......................,(nacionalidade da pessoa física) ...................., (estado civil da pessoa física) ....................... , (profissão da pessoa física – Corretor de Imóveis).................., (identidade, CPF e inscrição no CRECI da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual, inscrição municipal e inscrição no CRECI da empresa) ..............., com sede / domicílio na Rua......................, nº ........... , na cidade de..............., Estado de................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., de ora

SUMÁRIO

Modelos de Contratos de Intermediação Imobiliária

Minutas de Rescisão Contratual

Modelos de Recibos

Aula 18 – Minutas

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16.0 122

em diante denominado simplesmente de ADMINISTRADORA, têm entre si justo e acertado o que segue: Cláusula 1ª - O PROPRIETÁRIO autoriza a ADMINISTRADORA, em caráter de exclusividade, a alugar o imóvel de sua propriedade, a seguir descrito: .....................(descrever o imóvel conforme a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis). Cláusula 2ª - A locação de que trata a Cláusula 1ª será realizada pelo período de............ Cláusula 3ª - A ADMINISTRADORA deverá locar o imóvel com a característica contratual de locação (residencial, não residencial, etc.) e , assim, seguir as normas legais pertinentes a ela. Cláusula 4ª - A locação de que trata este contrato deverá se realizada pelo aluguel mensal de........... Cláusula 5ª - Pelo serviço ora contratado, o PROPRIETÁRIO se compromete a pagar à ADMINISTRADORA, a título de honorários, a importância equivalente ao valor do primeiro aluguel. Cláusula 6ª - O PROPRIETÁRIO entrega neste ato à ADMINISTRADORA as chaves do referido imóvel, a fim de que a mesma possa promover a locação. Parágrafo único – O imóvel objeto deste contrato encontra-se de acordo com o Laudo de Vistoria, que passa a fazer parte integrante deste instrumento. Cláusula 7ª - Fica desde já acertado que esta contratação tem por objetivo exclusivo encontrar um locatário para o imóvel referido na Cláusula Primeira deste contrato, ficando a administração da locação por conta do PROPRIETÁRIO. Cláusula 8ª - Fica eleito o Foro da Comarca de ............. para dirimir qualquer dúvida proveniente deste instrumento. E por estarem assim justas e acertadas, as partes assinam o presente instrumento em (nº de vias) vias, de igual teor e forma, na presença de Testemunhas, que também assinam.

...........................................,.........................., de 20..........

................................................................................ PROPRIETÁRIO

................................................................................ ADMINISTRADORA

TESTEMUNHAS: 1ª.............................. 2ª........................ 18.2 Contrato de intermediação imobiliária para fins de compra Por este instrumento particular, de um lado (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física proprietária) ....................., (nacionalidade da pessoa física)......................, (estado civil da pessoa física) ....................., (profissão da pessoa física) .................., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa) .................., com sede / domicílio na Rua ......................, nº..........., na cidade de..............., Estado de................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., doravante denominado simplesmente de CONTRATANTE , e (razão social da empresa imobiliária ou nome completo do Corretor de Imóveis pessoa física) ......................., (nacionalidade da pessoa física) ...................., (estado civil da pessoa física) ....................... , (profissão da pessoa física – Corretor de Imóveis).................., (identidade, CPF e inscrição no CRECI da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual, inscrição municipal e inscrição no CRECI da empresa) ..............., com sede / domicílio na Rua......................, nº ........... , na cidade de..............., Estado de................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., de ora em diante denominado simplesmente de CONTRATADO, têm entre si justo e acertado o que segue: Cláusula 1ª - O presente instrumento tem por finalidade a localização e a consequente intermediação, por parte do CONTRATADO, de um imóvel contendo as seguintes características: (Descrever detalhadamente o tipo de imóvel que o contratante está interessado em comprar).

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16.0 123

Cláusula 2ª - O CONTRATANTE está disposto a pagar, pela transação referida na Cláusula 1ª, um valor de até ................, preferencialmente nas seguintes condições: ....................... § 1º - O CONTRATANTE não poderá fechar nenhuma transação, bem como prometer que a fechará, nem tampouco oferecer sinal de negócio, sendo essas situações de responsabilidade exclusiva do CONTRATANTE. § 2º - Ficando o CONTRATANTE interessado em algum imóvel encontrado e apresentado pelo CONTRATADO, ele, então, decidirá as bases a serem propostas ao respectivo proprietário ou seu representante legal, bem como a ele caberá considerar fechada a transação. Cláusula 3ª - Caso o CONTRATANTE venha a concretizar a compra de imóvel apresentado pelo CONTRATADO, deverá, então, pagar, a título de honorários, ........ % ( ..................) sobre o valor total pelo qual a transação for fechada. § 1º - O pagamento de que trata o caput desta Cláusula será efetuado no exato momento em que o CONTRATANTE entregar o sinal de negócio ao respectivo proprietário ou seu representante legal. § 2º - Caso a compra seja efetuada à vista, o pagamento referido nesta Cláusula deverá ser realizado no mesmo instante, ou seja, quando o CONTRATANTE pagar o preço. § 3º - Fica a cargo do CONTRATADO possíveis acertos de honorários com representante legal do proprietário do imóvel transacionado. § 4º - Caso o CONTRATANTE não pague os honorários de que trata o caput desta Cláusula, poderá o CONTRATADO promover a respectiva cobrança através dos meios que dispuser, sejam eles judiciais ou extrajudiciais, ficando o CONTRATANTE responsável pelo pagamento de todas as custas que se fizerem necessárias para esse fim, inclusive honorários advocatícios, se existirem. § 5º - O CONTRATANTE estará desobrigado de pagar os honorários ora estipulados, para todos os fins legais, caso o CONTRATADO não consiga encontrar um imóvel que satisfaça os interesses do CONTRATANTE, resguardado o caso previsto na Cláusula 4ª deste instrumento. § 6º - O CONTRATADO não se responsabiliza pelo inadimplemento do CONTRATANTE para com o respectivo proprietário do imóvel transacionado, inclusive com relação a possíveis desistências ou arrependimentos do negócio, ficando o CONTRATANTE responsável por todas as consequências que advirem desse ato. Cláusula 4ª - Nos termos do art. 727 do Código Civil, qualquer negócio realizado como fruto ou decorrência da mediação do Corretor implica no pagamento de honorários. Cláusula 5ª - Este contrato é válido por....... dias, contados a partir da data de sua assinatura, a terminar no dia........... Parágrafo único – Ao final do prazo estabelecido no caput desta Cláusula as partes acertarão se o mesmo será renovado ou não. Cláusula 6ª - O CONTRATADO poderá substabelecer os direitos conferidos neste contrato, desde que tenha justo motivo para tanto e, ainda, que comunique o fato antecipadamente ao CONTRATANTE. Cláusula 7ª - Fica eleito o Foro da Comarca de ............. para dirimir qualquer dúvida proveniente deste instrumento. E por estarem assim justas e acertadas, as partes assinam o presente instrumento em (números de vias) vias, de igual teor e forma, na presença das Testemunhas.

..............................................,..................... de 20.............

............................................................................... PROPRIETÁRIO

.............................................................................. ADMINISTRADORA

TESTEMUNAS: 1ª...................... 2ª ...................... 18.3 Contrato de intermediação imobiliária para fins de venda Por este instrumento particular, de um lado (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física proprietária) ....................., (nacionalidade da pessoa física)......................, (estado civil da pessoa física) ....................., (profissão da pessoa física) .................., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa) .................., com sede / domicílio na Rua ......................, nº..........., na cidade de..............., Estado de................., Brasil, (se for

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16.0 124

empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., doravante denominado simplesmente de CONTRATANTE, e (razão social da empresa imobiliária ou nome completo do Corretor de Imóveis pessoa física) .......................,(nacionalidade da pessoa física) ...................., (estado civil da pessoa física) ....................... , (profissão da pessoa física – Corretor de Imóveis).................., (identidade, CPF e inscrição no CRECI da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual, inscrição municipal e inscrição no CRECI da empresa) ..............., com sede / domicílio na Rua......................, nº ........... , na cidade de..............., Estado de................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., de ora em diante denominado simplesmente de CONTRATADO, têm entre si justo e acertado o que segue: Cláusula 1ª - O presente instrumento tem por finalidade a intermediação na comercialização do imóvel de propriedade do CONTRATANTE, situado nesta cidade à Rua ......................., nº.........., matriculado no Cartório de Registro de Imóveis sob o nº........................, que o CONTRATANTE declara estar desembaraçado de qualquer ônus ou gravame, inclusive de natureza tributária. (Descrever o imóvel conforme a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis). § 1º - O imóvel referido no caput desta Cláusula possui as seguintes características: (Descrever tudo que for possível sobre o imóvel em termos práticos). § 2º - Para realização do serviço ora acertado, o CONTRATANTE autoriza que o CONTRATADO realize divulgação no próprio imóvel, que poderá ser por meio de placa, faixa, ou por qualquer outra forma a critério do CONTRATADO. § 3º - O CONTRATANTE autoriza o CONTRATADO a promover visitas ao imóvel. § 4º - A intermediação ora contratada é realizada em caráter de exclusividade, obrigando-se o CONTRATANTE a não tratar sobre a venda, direta ou indiretamente, com mais ninguém, sob pena de pagar os honorários ao CONTRATADO, como se fosse ele que tivesse concretizado o negócio. Cláusula 2ª - A transação objeto desta intermediação deverá ser concretizada pelo valor de.................., que poderá ser pago da seguinte forma: (descrever as condições de pagamento). § 1º - O CONTRATADO não poderá fechar negócio por valor ou condição diferente do que estipulado no caput desta Cláusula, devendo solicitar aceite expresso do CONTRATANTE no caso de proposta diferente do ora estabelecido. § 2º - Sendo a proposta de valor e condições rigorosamente iguais ao estipulado neste contrato, o CONTRATADO está autorizado a fechar o negócio, não precisando, para isso, do aceite do CONTRATANTE, muito embora o CONTRATADO deva deixar o CONTRATANTE devidamente informado sobre a referida situação. Cláusula 3ª - O CONTRATADO fica autorizado a receber sinal de negócio em nome do CONTRATANTE, desde que a respectiva negociação tenha sido fechada dentro dos valores e condições estabelecidos neste instrumento. § 1º - A parte que couber ao CONTRATANTE, do respectivo sinal de negócio, será depositada imediatamente pelo CONTRATADO no Banco..........., conta............, em favor de .................................. § 2º - Caso o CONTRATADO receba sinal de negócio em dia que não houver expediente bancário, o respectivo depósito será efetuado no primeiro dia útil após o recebimento, então, o CONTRATADO entrará em contato com o CONTRATANTE para efetuar o pagamento pessoalmente. § 3º - Caso o CONTRATANTE desista do sinal de negócio recebido pelo CONTRATADO, ficará responsável pelas punições porventura existentes, em especial pelo que determina o artigo 420 do Código Civil, isto é, pela devolução em dobro do valor recebido, salvo se a desistência for motivada em função de a negociação ter sido fechada por valor e/ou condição diferentes do estabelecido neste contrato. § 4º - Não há uma determinação exata do valor do sinal de negócio, ficando essa decisão ao critério do CONTRATADO, que, julgando insuficiente, entrará em contato com o CONTRATANTE para, juntos, decidirem a questão. Cláusula 4ª - Pela intermediação ora acertada, o CONTRATANTE pagará ao CONTRATADO, a título de honorários, o percentual de ............%, calculados sobre o valor total pelo qual a transação for fechada.

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16.0 125

§ 1º - Os honorários de que trata o caput desta Cláusula serão pagos no momento do recebimento do sinal de negócio, sendo deduzido do mesmo. § 2º - Caso o pagamento da venda seja efetuado de uma só vez, os honorários referidos nesta Cláusula serão pagos no mesmo instante, ou seja, quando o respectivo comprador pagar o preço. § 3º - Caso o sinal de negócio não seja suficiente para cobrir os honorários do CONTRATADO, o CONTRATANTE se compromete a pagar a diferença no exato momento em que o comprador efetuar o próximo pagamento, seja ele total ou parcial. § 4º - Caso o CONTRATANTE não pague os honorários de que trata o caput desta Cláusula, poderá o CONTRATADO promover a respectiva cobrança através dos meios de que dispuser, sejam eles judiciais ou extrajudiciais, ficando o CONTRATANTE responsável pelo pagamento de todas as custas que se fizerem necessárias para esse fim, inclusive por honorários advocatícios, se existirem. § 5º - O CONTRANTANTE estará desobrigado de pagar os honorários ora estipulados, caso o CONTRATADO não promova a intermediação dentro do prazo de vigência deste contrato, resguardado o caso previsto na Cláusula 5ª. Cláusula 5ª - Nos termos do art. 727 do Código Civil, qualquer negócio realizado como fruto ou decorrência da mediação do Corretor implica no pagamento integral dos honorários, mesmo que concretizado após a vigência do presente instrumento. Cláusula 6ª - Este contrato é válido por............... dias, contados a partir da data de sua assinatura, terminando no dia............... Parágrafo único – Ao final do prazo estabelecido no caput desta Cláusula, as partes acertarão se o mesmo será renovado ou não. Cláusula 7ª - O CONTRATADO poderá substabelecer os direitos conferidos neste contrato, desde que tenha justo motivo para tanto e, ainda, que comunique o fato antecipadamente ao CONTRATANTE. Cláusula 8ª - As partes elegem o Foro da Comarca de .................. para dirimir qualquer dúvida relacionada a este instrumento, renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja. E por estarem, assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente contrato em (nº de vias ) vias, de igual teor e forma, na presença de Testemunhas.

............................, .................... de ..................... de 20..........

................................................................................... CONTRATADO

................................................................................... CONTRATANTE

TESTEMUNHAS : 1ª.......................... 2ª............................ 18.4 Contrato de intermediação imobiliária para fins de administração Por este instrumento particular, de um lado (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física proprietária) ....................., (nacionalidade da pessoa física)......................, (estado civil da pessoa física) ....................., (profissão da pessoa física) .................., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa) .................., com sede / domicílio na Rua ......................, nº..........., na cidade de..............., Estado de................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., doravante denominado simplesmente de PROPRIETÁRIO , e (razão social da empresa imobiliária ou nome completo do Corretor de Imóveis pessoa física) ......................., (nacionalidade da pessoa física) ...................., (estado civil da pessoa física) ....................... , (profissão da pessoa física – Corretor de Imóveis)..............., (identidade, CPF e inscrição no CRECI da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual, inscrição municipal e inscrição no CRECI da empresa) ..............., com sede / domicílio na Rua......................, nº ........... , na cidade de..............., Estado de................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., de ora em diante denominado simplesmente de ADMINISTRADORA, têm entre si justo e acertado o que segue:

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16.0 126

Cláusula 1ª - O PROPRIETÁRIO entrega à ADMINISTRADORA o(s) imóvel(eis) apresentado(s) a seguir, para geri-lo(s) e administrá-lo(s) segundo os preceitos ético e legais: (descrever o imóvel em questão conforme a Certidão do Registro de Imóveis). Cláusula 2ª - A ADMINISTRADORA fica investida em todos os poderes necessários para contratar locações, receber aluguéis e encargos locatícios, passando os respectivos recibos. Cláusula 3ª - O PROPRIETÁRIO pagará à ADMINISTRADORA, pelos serviços ora contratados, a taxa de administração mensal de .......% (............), calculada sobre o valor total do aluguel. § 1º - Fica desde já acertado que a ADMINISTRADORA cobrará do PROPRIETÁRIO o valor de 50% ou 100% do primeiro aluguel, a título de honorários pela intermediação da locação. § 2º - Fica claro que o pagamento mensal da ADMINISTRADORA, previsto no caput desta Cláusula, acompanhará todo e qualquer aumento do valor do aluguel, seja pelo motivo que for. Cláusula 4ª - A ADMINISTRADORA prestará contas mensais ao PROPRIETÁRIO, depositando a sua parte, até o dia....... de cada mês, na seguinte conta bancária: ............... . Cláusula 5ª - A ADMINISTRADORA deverá escolher os futuros locatários com a mais absoluta cautela, devendo, para isso, utilizar todas as formas possíveis para verificar a idoneidade dos mesmos e de seus fiadores, não podendo, porém, ser responsabilizada por eventuais prejuízos, em especial à falta de pagamento dos aluguéis e encargos, danos provocados ao(s) imóvel(eis) e, ainda, insolvência dos fiadores. Cláusula 6ª - O PROPRIETÁRIO outorgará, através de instrumento particular, procuração específica para que o Departamento Jurídico da ADMINISTRADORA possa representá-lo judicial ou extrajudicialmente. Parágrafo único – Caso seja necessária abertura de demanda judicial, todas as suas custas, inclusive com a contratação de Advogado, correrão por conta do PROPRIETÁRIO. Cláusula 7ª - O presente contrato é celebrado por prazo indeterminado, podendo ser denunciado por qualquer das partes, desde que o faça por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. Cláusula 8ª - Fica eleito o Foro da Comarca de .................. para dirimir qualquer dúvida proveniente deste instrumento. E por estarem assim justas e acertadas, as partes assinam o presente instrumento em (nº de vias) vias, de igual teor e forma, na presença das Testemunhas.

.............................................., ............................ de 20.........

....................................................................................... PROPRIETÁRIO

....................................................................................... ADMINISTRADORA TESTEMUNHAS:

1ª..............................................................

2ª.............................................................. 18.5 Contrato de locação para fins comerciais Pelo presente instrumento particular de locação, de um lado (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física locadora) ....................., (nacionalidade da pessoa física)......................, (estado civil da pessoa física) ....................., (profissão da pessoa física) .................., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa) .................., com sede / domicílio na Rua ......................, nº..........., na cidade de..............., Estado de................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., doravante chamado simplesmente de LOCADOR , e de outro lado, (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física locatária) .......................,(nacionalidade da pessoa física) ...................., (estado civil da pessoa física) ....................... , (profissão da pessoa física).................., (identidade, CPF ou CNPJ, inscrição estadual, inscrição municipal da empresa) ..............., com sede / domicílio na

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16.0 127

Rua......................, nº ........... , na cidade de..............., Estado de................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., de ora em diante chamado simplesmente de LOCATÁRIO, acertam a presente locação comercial, nas cláusulas e condições que seguem: Cláusula 1ª - O LOCADOR coloca à disposição do LOCATÁRIO um imóvel comercial situado na Rua......................, nº.............. , na cidade................., Estado de....................., para uso exclusivamente comercial. (Descrever o imóvel conforme a Certidão do Cartório de Registro de Imóvel). Cláusula 2ª - O prazo de locação é de .............. ( ............. ), tendo o seu início em ............................................., sendo que o presente contrato encerra a termo, prazo esse improrrogável, independente de aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial. Cláusula 3ª - Pela locação ora acertada o LOCATÁRIO se compromete a pagar o aluguel mensal de R$................... , com vencimento até o ............... dia útil do mês subsequente ao vencimento. § 1º - Havendo alterações governamentais, a periodicidade do reajuste acompanhará, automática e independentemente de qualquer autorização, a permitida em lei. § 2º - Todo e qualquer pagamento proveniente deste contrato deverá ser efetuado ao representante do LOCADOR, situado na Rua............, nº.........., nesta cidade, ou em outro local por ele previamente determinado. § 3º - Se o LOCATÁRIO não efetuar o pagamento do aluguel, mais os encargos pertinentes à locação até o ...........dia do mês subsequente ao vencido pagará uma multa de 10% (dez por cento) ao mês, sobre o valor total do débito, ficando responsável por todo e qualquer pagamento de custas processuais, inclusive honorários advocatícios que se fizerem necessários para o fiel comprimento deste contrato. Cláusula 4ª - O LOCATÁRIO será responsável pela vigilância do imóvel com relação a incêndio, respondendo civil e criminalmente pelo evento, exceto os casos fortuitos e de força maior, ficando autorizado o LOCATÁRIO a contratar, com Companhia Seguradora, prêmio de seguro contra incêndio do imóvel ora locado, e renová-lo anualmente, enquanto perdurar a locação. § 1º - Fica sob a responsabilidade do LOCATÁRIO o pagamento do IPTU e todos os demais tributos incidentes sobre o imóvel locado, devendo ser pagos diretamente no órgão arrecadador. § 2º - São de responsabilidade do LOCATÁRIO, as despesas de água e esgoto, energia elétrica, taxa de condomínio e/ou outras taxas que venham a incidir sobre o imóvel, enquanto durar esta locação, que serão pagas diretamente pelo LOCATÁRIO no órgão arrecadador competente. Cláusula 5ª - Para garantir o fiel e total cumprimento deste contrato, o LOCATÁRIO nomeia como fiador o Sr. ...........(nome completo), (nacionalidade) ......., (estado civil) ................, (se casado, qualificar também o cônjuge, apresentando o regime de bens), (profissão) ................., (Identidade e CPF) ............., residente e domiciliado na Rua ................., nº ........., na cidade de ..........., Estado de .............. Brasil, que também assina, como devedor solidário, cuja responsabilidade perdurará até a resolução definitiva deste instrumento. § 1º - O fiador qualificado no caput desta Cláusula, apresenta como garantia jurídica ao presente contrato o seguinte imóvel: ................. (Descrever o imóvel apresentado como garantia pelo fiador, conforme dados contidos na Certidão do Cartório de Registro de Imóveis). § 2º - Em caso de morte ou insolvência dos fiadores ou extinção da fiança, o LOCATÁRIO será obrigado a apresentar substitutos idôneos, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de rescisão deste instrumento. Cláusula 6ª - O LOCATÁRIO destinará o uso do imóvel locado para fins exclusivamente comerciais, devendo fazê-lo de modo a não prejudicar o imóvel e seus vizinhos especificamente para o ramo de atividade de............. Cláusula 7ª - O LOCATÁRIO declara ter recebido, juntamente com este instrumento, relação escrita do estado do imóvel hora locado (Laudo de Vistoria), obrigando–se a manter tudo conforme recebeu, à sua própria custa, de forma a tudo restituir no mesmo estado. Cláusula 8ª - O LOCATÁRIO desde já faculta ao LOCADOR, ou seu representante, examinar ou vistoriar o imóvel locado, sempre com visita marcada antecipadamente. Parágrafo Único – A possibilidade de visita ao imóvel, prevista no caput desta cláusula, estende-se, também, para o caso de demonstração do imóvel para possíveis interessados em comprá-lo.

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16.0 128

Cláusula 9ª - O LOCATÁRIO não poderá sublocar, ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, sem o prévio consentimento, por escrito, do LOCADOR, devendo, em caso afirmativo cuidar para que o imóvel esteja desocupado ao término deste contrato. Cláusula 10 - No caso de desapropriação do imóvel ora locado, ficará o LOCADOR desobrigado de todas as cláusulas deste contrato, ressalvado ao LOCATÁRIO o direito de receber a indenização que por ventura existir. Cláusula 11 - Este contrato será rescindido nos casos de desapropriação, incêndio ou dano que sujeite o imóvel a obras que importem na sua reconstrução total ou parcial, que, de alguma maneira, impeçam o seu uso normal por mais de 30 (trinta) dias, ou, ainda, no caso de falência, ausência ou concordata do (s) FIADOR (ES). Parágrafo único – Ocorrerá rescisão, também, se o LOCATÁRIO infringir obrigação legal ou contratual desde que, para o último caso considerado grave. Cláusula 12 - O LOCATÁRIO não pode fazer modificações ou transformações no imóvel ora locado, nem introduzir quaisquer benfeitorias, no mesmo sem o prévio consentimento, por escrito do LOCADOR, ou de seu representante, que poderá, ou não, concordar com as mesmas. Cláusula 13 - Fica estipulada a multa de 3 (três) aluguéis vigentes, a ser paga pela parte que infringir qualquer Cláusula deste instrumento, inclusive no caso de despejo por falta de pagamento de aluguéis. Cláusula 14 - Fica estipulado que, 30 (trinta) dias, antes do término de vigência deste contrato, será realizada uma vistoria no imóvel para constatar o seu estado de conservação. § 1º - Caso seja constatado, na vistoria de que trata o caput desta Cláusula, necessidade de alguma obra ou reparo, o mesmo deverá ser promovido pelo LOCATÁRIO no prazo a ser estipulado na época pelo LOCADOR ou seu representante, preferencialmente até a data de encerramento. § 2º - O LOCATÁRIO fica responsável pelo pagamento do aluguel e de mais encargos enquanto durar a obra de que trata esta Cláusula perdurando essa obrigação até que o LOCADOR ou seu representante considere aceitas as chaves, como demonstração do consentimento do estado do imóvel. § 3º - No momento da entrega definitiva das chaves o LOCATÁRIO fica obrigado a apresentar o comprovante de quitação das despesas com consumo de energia elétrica, água e esgoto, IPTU e outros impostos ou taxas que venham a incidir sobre o referido imóvel. Cláusula 15 - O FIADOR, qualificado na Cláusula 5ª deste Contrato, receberá, conjunta ou separadamente, citações iniciais em Ações de Despejo, bem como todas e quaisquer intimações ou notificações judiciais pertinentes à locação ora acertada. Cláusula 16 - O LOCADOR obriga-se, em caso de venda do imóvel locado, a denunciar ao comprador a existência deste instrumento, obrigando o novo proprietário ao cumprimento do mesmo em todas as suas condições cabendo, ao LOCATÁRIO, antes de qualquer coisa, o direito de preferência. Cláusula 17 - Fica eleito o Foro da Comarca de ............. para dirimir qualquer dúvida proveniente deste contrato, renunciando as partes a qualquer outro, por mais privilegiado que seja. E por estarem, assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente contrato em (nº de vias) vias, de igual teor e forma, na presença de Testemunhas.

............................, .................... de ..................... de 20..........

................................................................................... LOCADOR

................................................................................... LOCATÁRIO (CÔNJUGE DO LOCATÁRIO SE HOUVER)

................................................................................... FIADOR (CÔNJUGE DO FIADOR)

TESTEMUNHAS : 1ª.......................... 2ª............................ 18.6 Contrato de locação para fins residenciais Pelo presente instrumento particular de locação, de um lado (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física locadora) ....................., (nacionalidade da pessoa física)......................, (estado civil da pessoa física) ....................., (profissão da pessoa física)

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16.0 129

.................., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa) .................., com sede / domicílio na Rua ......................, nº..........., na cidade de..............., Estado de................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., de ora em diante chamado simplesmente de LOCADOR , neste ato representado por (qualificar o seu representante legal) e de outro lado,( razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física locatária) .......................,(nacionalidade da pessoa física) ...................., (estado civil da pessoa física) ....................... , (profissão da pessoa física).................., (identidade, CPF ou CNPJ, inscrição estadual, inscrição municipal da empresa) ..............., com sede / domicílio na Rua......................, nº ........... , na cidade de..............., Estado de................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., de ora em diante chamado de LOCATÁRIO, têm entre si, como justo e contratado, o que segue: Cláusula 1ª - O (s) LOCADOR(ES) coloca(m) à disposição do(s) LOCATÁRIO(S) um imóvel residencial situado à Rua......................, nº.............. , Apt. nº .....na cidade................., Estado de....................., para uso exclusivamente residencial. (Descrever o imóvel conforme a Certidão do Cartório de Registro de Imóvel). Cláusula 2ª - O prazo de locação é de .............. ( ............. ), meses tendo o seu início em ................... e término em .............sendo que o presente contrato encerra a termo, prazo esse improrrogável, independentemente de aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial, conforme a Lei nº 8.245/91. § 1º - Após o término do presente contrato, o(s) LOCATÁRIO(S) compromete(m)-se a devolver o imóvel ora locado nas mesmas condições em que recebeu(ram). § 2º - A permanência do(s) LOCATÁRIO(S) do imóvel, após o término do presente contrato, somente será possível por outro contrato completamente novo e totalmente desvinculado deste. § 3º - Quando do interesse do(s) LOCATÁRIO(S) na permanência do imóvel, deve(m) o(s) mesmo(s) se manifestar, por escrito no mínimo 60 (sessenta) dias antes do término do contrato, para que sejam negociadas as novas bases contratuais, análise de fiadores e sua efetiva elaboração e assinaturas. Cláusula 3ª - Em contraprestação o(s) LOCATÁRIO(S) se compromete(m) a pagar o preço de R$ ........................... (.........................) mensais, a título de aluguel, até o ............... dia útil do mês subsequente ao vencimento. § 1º - O aluguel sofrerá reajuste ....................., com base no .................., ou por outro índice que for determinado pela legislação pertinente. § 2º - Havendo alterações no cenário econômico nacional, a periodicidade do reajuste da locação acompanhará, automática e independentemente de qualquer autorização, as determinações legais. § 3º - Se o(s) LOCATÁRIO(S) não efetuar(em) o pagamento do aluguel, mais os encargos cabíveis, até o ...........dia do mês subsequente ao vencido, pagarão uma multa de 10% (dez por cento) ao mês, sobre o valor total do débito, e se esse prazo perdurar por mais de 15 (quinze) dias ao prazo estipulado, a cobrança será feita através de advogado e serão cobrados 20% (vinte por cento) de honorários advocatícios, mais encargos previstos na legislação pertinente. Cláusula 4ª - O(s) LOCATÁRIO(S) será(ão) responsável(eis) pela vigilância do imóvel com relação a incêndio, respondendo civil ou criminalmente pelo evento, exceto os casos fortuitos e de força maior. Para prevenir responsabilidade dela decorrente, fica(m) autorizado(s) o(s) LOCATÁRIO(S) a contratar seguro contra incêndio do imóvel ora locado, e renová-lo anualmente, enquanto perdurar a locação. § 1º - Conforme o inciso VII do art. 22 da Lei nº 8.245/91, fica sobre a responsabilidade do)s) LOCATÁRIO(S) o pagamento do IPTU, bem como todo e qualquer tributo que venha incidir sobre o imóvel, que serão cobrados juntamente com o aluguel mensal. § 2º - Também são de responsabilidade do(s) LOCATÁRIO(S), as despesas de água e esgoto, energia elétrica, taxa de condomínio e/ou outras taxas que venham a incidir sobre o imóvel, devendo as mesmas serem pagas diretamente ao órgão arrecadador, ficando o LOCATÁRIO obrigado a apresentar ao representante do LOCADOR os respectivos comprovantes de pagamento, quando solicitado. Cláusula 5ª - Para garantir o fiel e total cumprimento deste contrato, o LOCATÁRIO nomeia como fiador o Sr. ...........(nome completo), (nacionalidade) ......., (estado civil) ................, (se casado, qualificar também o cônjuge, apresentando o regime de bens), (profissão) ................., (Identidade e CPF)

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16.0 130

............., residente e domiciliado à Rua ................., nº ........., na cidade de ..........., Estado de .............., Brasil, que também assina, como devedor solidário, cuja responsabilidade perdurará até a resolução definitiva deste instrumento. § 1º - O fiador qualificado no caput desta Cláusula apresenta como garantia jurídica ao presente contrato o seguinte imóvel: ................. (Descrever o imóvel apresentado como garantia pelo fiador, conforme dados contidos na Certidão do Cartório de Registro de Imóveis). § 2º - Em caso de morte ou insolvência dos fiadores ou extinção da fiança, o LOCATÁRIO será obrigado a apresentar substitutos idôneos, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de rescisão deste instrumento. Cláusula 6ª - O(s) LOCATÁRIO(S) destinará(ão) o uso do imóvel ora locado para fins exclusivamente residenciais, devendo fazê-lo de modo a não prejudicar o imóvel e seus vizinhos, em tratando-se de edifício, para o que deverá(ão) tomar conhecimento do regulamento interno do condomínio para não alegar, desconhecimento, respeitando em seu todo, sob pena de rescisão do presente instrumento. Cláusula 7ª - O(s) LOCATÁRIO(S) declara(m) ter recebido, juntamente com o presente contrato, relação escrita do estado do imóvel ora locado (Laudo de Vistoria), obrigando–se a manter tudo conforme recebeu, à sua própria custa, de forma a tudo restituir no mesmo estado. Cláusula 8ª - O(s) LOCATÁRIO(S) faculta(m) ao(s) LOCADOR(ES) desde já, ou seu representante, vistoriar o imóvel locado, sempre com visita marcada antecipadamente. Parágrafo único – A possibilidade de visita ao imóvel, prevista no caput desta cláusula, estende-se, também, para o caso de demonstração do imóvel para possíveis interessados em comprá-lo. Cláusula 9ª - O(S) LOCATÁRIO(s) não poderá(ão) sublocar, ceder ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, sem o prévio consentimento, por escrito, do(s) LOCADOR(ES). Cláusula 10 - No caso de desapropriação do imóvel ora locado, ficará(ão) o(s) LOCADOR(ES) desobrigado(s) de todas as cláusulas deste contrato, ressalvado a(os) LOCATÁRIO(S) o direito de receber a indenização que por ventura existir. Cláusula 11 - Este contrato será rescindido nos casos de desapropriação, incêndio ou dano que sujeite o imóvel a obras que importem na sua reconstrução total ou parcial, que, de alguma maneira, impeçam o seu uso normal por mais de 30 (trinta) dias, ou, ainda, no caso de falência, ausência ou concordata do FIADOR. Parágrafo único – Ocorrerá rescisão, também, se o(s) LOCATÁRIO(S) infringir(em) obrigação legal ou contratual desde que, para o último caso considerada grave. Cláusula 12 - O(s) LOCATÁRIO(S) não pode(m) fazer modificações ou transformações no imóvel ora locado, nem introduzir quaisquer benfeitorias, no mesmo sem o prévio consentimento, por escrito do(s) LOCADOR(ES), que poderá(ão), ou não consenti-las. Cláusula 13 - Fica estipulada a multa de 3(três) aluguéis vigentes, a ser paga pela parte que infringir qualquer Cláusula deste instrumento, inclusive no caso de despejo por falta de pagamento de aluguéis. Cláusula 14 - Fica estipulado que, 30 (trinta) dias, antes do término de vigência deste contrato, será realizada uma vistoria no imóvel para constatar o seu estado de conservação. § 1º - Caso seja constatado, na vistoria de que trata o caput desta Cláusula, necessidade de alguma obra ou reparo, o mesmo deverá ser promovido pelo(s) LOCATÁRIO(S) no prazo a ser estipulado na época pelo(s) LOCADOR(ES), preferencialmente até a data de encerramento deste instrumento. § 2º - O(s) LOCATÁRIO(S) ficará(ão) responsável(eis) pelo pagamento do aluguel e de mais encargos enquanto durar a obra de que trata esta Cláusula perdurando essa obrigação até que o(s) LOCADOR(ES) ou seu representante considere(m) aceitas as chaves, como demonstração do consentimento do estado do imóvel. § 3º - No momento da entrega definitiva das chaves o(s) LOCATÁRIO(S) fica(m) obrigado(s) a apresentarem o comprovante de quitação das despesas com consumo de energia elétrica, água e esgoto, IPTU e outros impostos ou taxas que venham a incidir sobre o referido imóvel. Cláusula 15 - O FIADOR receberá citações iniciais em Ações de Despejo, bem como todas e quaisquer intimações ou notificações judiciais pertinentes à locação ora acertada. Cláusula 16 - O LOCADOR obriga-se, em caso de venda do presente imóvel, a denunciar ao comprador a existência deste instrumento, obrigando o novo proprietário ao cumprimento do mesmo em todas as suas condições cabendo, ao LOCATÁRIO, antes de qualquer coisa, o direito de preferência.

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16.0 131

Cláusula 17 - Fica eleito o Foro da Comarca de ............. para dirimir qualquer dúvida proveniente deste contrato, renunciando as partes a qualquer outro, por mais privilegiado que seja. E por estarem, assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente contrato em (nº de vias) vias, de igual teor e forma, na presença de Testemunhas.

............................, .................... de ..................... de 20..........

................................................................................... LOCADOR

................................................................................... LOCATÁRIO (CÔNJUGE DO LOCATÁRIO, SE HOUVER)

................................................................................... FIADOR (CÔNJUGE DO FIADOR)

TESTEMUNHAS : 1ª.......................... 2ª............................ 18.7 Contrato de sublocação de imóvel residencial Pelo presente instrumento particular, de um lado, como SUBLOCADOR (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física contratante) ............................, (nacionalidade da pessoa física)....................., (estado civil da pessoa física)...................., (se casado, qualificar também o cônjuge, apresentando o regime de bens), (profissão da pessoa física) ..............., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio na Rua................, nº......., na cidade de............., Estado de..........., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., e, de outro lado, como SUBLOCATÁRIO, (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física contratada)................., (nacionalidade da pessoa física)....................., (estado civil da pessoa física)...................., (se casado, qualificar também o cônjuge, apresentando o regime de bens), (profissão da pessoa física) ..............., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio na Rua................, nº......., na cidade de............., Estado de..........., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., têm entre si, como justo e contratado, a sublocação do Imóvel residencial situado à Rua .............................., nº ..... (Descrever o imóvel conforme a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis) que será regida pelas cláusulas a seguir: Cláusula 1ª - O prazo da SUBLOCAÇÃO é de ...................., a contar do dia ................ e a terminar no dia .............., data em que o SUBLOCATÁRIO se obriga a restituir o imóvel completamente desocupado e no mesmo estado que o recebeu. Cláusula 2ª - O valor da sublocação é de ................. mensais, que o SUBLOCATÁRIO se compromete a pagar, pontualmente até o dia .............. de cada mês. Cláusula 3ª - Aplica-se, no que couber, ao presente contrato todas as cláusulas do Contrato de Locação original, celebrando entre o SUBLOCADOR e......................, proprietário do imóvel. Parágrafo único – Uma cópia do Contrato de Locação, citado anteriormente, faz parte integrante do presente instrumento, em adendo ao mesmo. E por estarem as partes, assim, justas e acertadas, assinam o presente instrumento em (número de vias) vias, de igual teor e forma, na presença de Testemunhas.

............................, .................... de ..................... de 20..........

................................................................................... SUBLOCADOR

................................................................................... SUBLOCATÁRIO

TESTEMUNHAS: 1ª.......................... 2ª............................

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16.0 132

18.8 Distrato rescisão contratual consensual Pelo presente instrumento particular de distrato, de um lado, como SUBLOCADOR (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física contratante)............................, (nacionalidade da pessoa física)....................., (estado civil da pessoa física)...................., (se casado, qualificar também o cônjuge, apresentando o regime de bens), (profissão da pessoa física) ..............., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio na Rua................, nº......., na cidade de............., Estado de..........., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., doravante designado simplesmente (locador, arrendador, parceiro-proprietário, vendedor etc. – conforme o caso), e de outro lado, (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física contratada)................., (nacionalidade da pessoa física)....................., (estado civil da pessoa física)...................., (se casado, qualificar também o cônjuge, apresentando o regime de bens), (profissão da pessoa física) ..............., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio na Rua................, nº......., na cidade de............., Estado de..........., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., doravante designado simplesmente (locatário, arrendador, parceiro-agricultor, comprador etc. – conforme o caso), resolvem, de comum acordo, rescindir o Contrato de (Locação, Arrendamento Rural, Parceria Agrícola, Compra e Venda etc. – conforme o caso), firmado em ................................., pelos motivos adiante expostos. Cláusula 1ª - O (locatário etc. – conforme o caso) ...................(narrar o que constava, em resumo, no contrato ora rescindido, da maneira mais fiel possível), conforme contrato em anexo. Cláusula 2ª - Apesar disso, interessam-se (locador e locatário etc. – conforme o caso) em rescindir a aludida avença, por motivos de ordem pessoal (ou anotar os motivos da rescisão consensual). Cláusula 3ª - As condições para a presente rescisão são as seguintes: (enumerar os detalhes da rescisão, como por exemplo: prazo de restituição do imóvel locado, condições em que o imóvel em questão ora se encontra etc., isso no caso de locação, e assim por diante). Cláusula 4ª – Para fins de plena e irrevogável quitação (mencionar as últimas condições, detalhes ou regras, para sacramentar as últimas disposições do distrato em questão). E por estarem as partes, assim, justas e contratadas, assinam o presente instrumento em (número de vias) vias, de igual teor e forma, na presença de Testemunhas.

............................, .................... de ..................... de 20..........

................................................................................... SUBLOCADOR

................................................................................... SUBLOCATÁRIO

TESTEMUNHAS: 1ª.......................... 2ª............................ 18.9 Recibo de sinal em venda de imóvel a prazo Sinal de R$............................ (por extenso) Os abaixo assinados, (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física vendedora)...................... (nacionalidade da pessoa física)...................., (estado civil da pessoa física).............., (profissão da pessoa física)..................., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio na Rua....................., nº.........., na cidade de................., Estado de.................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representados pelo seu Representante Legal (nome completo do diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço)............................, (se casado, qualificar o cônjuge e apresentar o Regime de Bens), aqui

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16.0 133

chamados simplesmente de VENDEDORES, declaram, pelo presente instrumento, que receberam, nesta data, de (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física compradora)......................, (nacionalidade da pessoa física)................., (estado civil da pessoa física).............., (profissão da pessoa física)..................., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio à Rua....................., nº.........., na cidade de................., Estado de.................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representados pelo seu Representante Legal (nome completo do diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço).............................., (se casado, qualificar o cônjuge e apresentar o Regime de Bens), aqui chamados simplesmente de COMPRADORES, a quantia de ..............., em moeda corrente (se em cheque, discriminá-lo), a título de sinal e princípio de pagamento do preço de (valor total da negociação), a serem pagos da seguinte forma: a) (valor do sinal), neste ato, conforme apresentado anteriormente, que os vendedores dão plena

quitação; b) (valor) contra a entrega das chaves do imóvel vago, no prazo a que os VENDEDORES se obrigam a

entregar o imóvel, constante deste; c) (valor de parcela intermediária ) serão pagos em....... dias após a entrega das chaves do imóvel; d) .......... prestações mensais, consecutivas, no valor de ................... cada uma, já inclusos juros pela

Tabela Price a ..................... (percentagem) ao ano, com a primeira prestação a vencer....... dias após a entrega das chaves, todas representadas por Notas Promissórias.

Por este instrumento os VENDEDORES se comprometem a vender, livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive hipotecas e tributos, o imóvel sito nesta cidade à (endereço do imóvel). O imóvel objeto deste documento possui as seguintes características: (Descrever o imóvel conforme a Certidão de Registro de Imóvel). Os VENDEDORES se obrigam a outorgar aos COMPRADORES a respectiva Escritura Definitiva quando da quitação da última prestação, por custas dos COMPRADORES. Os VENDEDORES obrigam-se a apresentar, no momento oportuno, os documentos que se façam necessários para respectiva elaboração da Escritura. Os VENDEDORES obrigam-se, por este, a entregar o imóvel livre de pessoas e de coisas no prazo máximo de........ dias, contados desta data. Todos os impostos, taxas e despesas correlatas que incidem ou que venham a incidir sobre o imóvel objeto do presente instrumento correrão por conta dos VENDEDORES, até a data da entrega das chaves do imóvel aos COMPRADORES e, após essa data, serão de responsabilidade dos COMPRADORES. Este recibo de Sinal de Negócio é regido pelo que determinam os artigos 417 a 420 do Código Civil Brasileiro. E por estarem as partes, assim, justas e contratadas, assinam o presente instrumento em (número de vias) vias, de igual teor e forma, na presença de Testemunhas.

............................,.............. de ................... de 20.........

............................................................................. VENDEDOR

............................................................................. CÔNJUGE DO VENDEDOR, SE HOUVER

............................................................................. COMPRADOR TESTEMUNHAS:

1ª ...............................

2ª ...............................

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16.0 134

18.10 Recibo de sinal em venda de imóvel à vista Sinal de R$ ................................................................................. (por extenso) Os abaixo assinados, (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física vendedora)..................., (nacionalidade da pessoa física)...................., (estado civil da pessoa física).............., (profissão da pessoa física)..................., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio na Rua....................., nº.........., na cidade de................., Estado de.................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representados pelo seu Representante Legal (nome completo do diretor , nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço).............................., (se casado, qualificar o cônjuge e apresentar o Regime de Bens), aqui chamados simplesmente de VENDEDORES, declaram, pelo presente instrumento, que receberam, nesta data, de (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física compradora)......................, (nacionalidade da pessoa física)................., (estado civil da pessoa física).............., (profissão da pessoa física)..................., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio na Rua....................., nº.........., na cidade de................., Estado de.................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representados pelo se Representante Legal (nome completo do diretor , nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço).............................., (se casado, qualificar o cônjuge e apresentar o Regime de Bens), aqui chamados simplesmente de COMPRADORES, a quantia de ..............., em moeda corrente (se em cheque, discriminá-lo), a título de sinal e princípio de pagamento do preço de (valor total da negociação), a serem pagos da seguinte forma: Cláusula 1ª Os VENDEDORES são proprietários do imóvel sito nesta cidade à (Descrever o imóvel conforme a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis). Cláusula 2ª Os VENDEDORES, sendo legítimos proprietários do imóvel descrito anteriormente, declaram que o mesmo se encontra totalmente livre e desembaraçado de qualquer ônus judicial ou extrajudicial, inclusive hipoteca, foro, tributos, pensão, encargos e/ou despesas de qualquer natureza. Cláusula 3ª Por este instrumento particular, os VENDEDORES prometem vender o imóvel supracitado aos COMPRADORES, que prometem comprá-lo, pelo preço certo e ajustado de R$.................... (valor por extenso).

Parágrafo único: A importância apresentada no “caput” desta Cláusula será paga da seguinte forma:

a) neste ato, a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de R$................... (..................), representados por............... cheques do Banco números................... nos respectivos valores de: R$...................... (................), R$......................... (...................) e R$........................(...............), aos quais os COMPRADORES dão total quitação, para nada mais reclamar em qualquer tempo;

b) no momento da lavratura da respectiva Escritura Pública Definitiva de Compra-Venda, como quitação final do preço, a importância não reajustável de R$ ..................(...............).

Cláusula 4ª No ato da lavratura da Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda os VENDEDORES transmitirão aos COMPRADORES, automática e irremediavelmente, além da propriedade, a posse sobre o imóvel deste instrumento.

§ 1o No ato da transmissão de que trata o “caput” desta Cláusula, o imóvel deverá estar completamente livre de ocupação respondendo o VENDEDOR, inclusive, por qualquer eventual ação de evicção. § 2o A Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda será lavrada no prazo máximo de ................. dias, a contar da data de assinatura do presente instrumento, prazo esse que, se superado, poderá ensejar no cancelamento do negócio por parte dos COMPRADORES, com a conseqüente devolução de todos os valores pagos por eles até aquele momento, corrigidos monetariamente pelo IGPM. § 3o Correrão por conta dos VENDEDORES todas as despesas de manutenção do imóvel, inclusive tributárias, até a entrega da posse aos COMPRADORES.

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16.0 135

Cláusula 5ª Os VENDEDORES se obrigam a apresentar, sob seu ônus, todos os documentos e certidões, próprias e/ou do imóvel, necessários à elaboração da Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda. Cláusula 6ª Resguardado o previsto no “caput” da Cláusula 5ª deste instrumento, correrão por conta dos COMPRADORES todos os impostos, taxas e despesas que incidirem sobre a presente transação, em especial o ITBI e as despesas com a elaboração da Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda, registros futuros no Cartório de Registro de Imóveis e despachantes. Cláusula 7ª O presente instrumento é regido pelo disposto nos artigos 417 a 420 do Código Civil Brasileiro, instituído pela Lei nº 10.406, de 10/01/2002. Cláusula 8ª As partes elegem o Foro da Comarca de .................. para dirimir quaisquer dúvidas relativas ao instrumento ora celebrado.

Assim, as partes, que ora manifestam o seu total acordo com tudo o que contém e se declara no presente instrumento, tornando-o, dessa forma, em um compromisso firme e valioso para todos os efeitos de direito, por estarem justas e acertadas, assinam o mesmo em 3 ( três ) vias de igual teor e forma, na presença de testemunhas, abaixo assinadas.

...............................,.............. de ........................ de 20...........

................................................................................................. VENDEDOR

................................................................................................. CÔNJUGE DO VENDEDOR, SE HOUVER

................................................................................................. COMPRADOR, E, SE FOR CASADO, PODERÁ SER APENAS

ELE OU ELE SEGUIDO PELO CÔNJUGE

TESTEMUNHAS: 1ª......................... 2ª..........................

18.11 Contrato de permuta de imóveis Pelo presente instrumento particular, de um lado (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física contratante)............. ..............., (nacionalidade da pessoa física)....................., (estado civil da pessoa física)...................., (se casado, qualificar também o cônjuge, apresentando o regime de bens), (profissão da pessoa física) ..............., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio na Rua................, nº......., na cidade de............., Estado de..........., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., de ora em diante chamado simplesmente de PRIMEIRO PERMUTANTE, e de outro lado, (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física contratada)................., (nacionalidade da pessoa física)....................., (estado civil da pessoa física)...................., (se casado, qualificar também o cônjuge, apresentando o regime de bens), (profissão da pessoa física) ..............., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio na Rua................, nº......., na cidade de............., Estado de..........., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., de ora em diante chamado simplesmente de SEGUNDO PERMUTANTE, têm entre si, como justos e contratado o que se segue: Cláusula 1ª - O PRIMEIRO PERMUTANTE é o senhor e legítimo proprietário de (especificar se lote, casa, apartamento, etc.) situado à Rua ....................... na cidade de ...............Estado de ..................,

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16.0 136

matriculado no Cartório de Registro de Imóveis sob o nº ..................., de valor equivalente a R$ .....................(Descrever o imóvel conforme a Certidão de Registro de Imóveis). Cláusula 2ª - O SEGUNDO PERMUTANTE é o senhor e legítimo proprietário de (especificar se lote, casa, apartamento, etc.) situado na Rua ....................... na cidade de ...............Estado de .................., matriculado Cartório de Registro de Imóveis sob o nº ..................., de valor equivalente a R$ ....................(mesmo valor do imóvel do PRIMEIRO PERMUTANTE). (descrever o imóvel conforme a Certidão de Registro de Imóveis). Cláusula 3ª - Neste ato, o PRIMEIRO e o SEGUNDO PERMUTANTES promovem a troca, pura e simples, sem adicionais de quaisquer valores, dos imóveis descritos anteriormente, como de fato permutados estão, realizando tal ato com todas as condições e garantias que a sua natureza exige, tudo isso de boa, firme e valiosa fé, respondendo por eventual evicção, obrigando-se seus herdeiros e sucessores. Cláusula 4ª - As partes declaram que os imóveis objetos deste instrumento encontram-se totalmente livres e desimpedidos de quaisquer ônus, judiciais ou extrajudiciais, estando sua situação tributária absolutamente regular. E por estarem as partes, assim, justas e acertadas, assinam o presente instrumento em (nº de vias) vias, de igual teor e forma, na presença de Testemunhas.

............................, .................... de ..................... de 20..........

................................................................................... PRIMEIRO PERMUTANTE (CÔNJUGE, SE HOUVER)

................................................................................... SEGUNDO PERMUTANTE (CÔNJUGE, SE HOUVER)

TESTEMUNHAS: 1ª.......................... 2ª............................ 18.12 Contrato de permuta de terreno por área construída Pelo presente instrumento particular, de um lado, (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física contratante)............................, (nacionalidade da pessoa física)....................., (estado civil da pessoa física)...................., (se casado, qualificar também o cônjuge, apresentando o regime de bens), (profissão da pessoa física) ..............., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio na Rua................, nº......., na cidade de............., Estado de..........., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., de ora em diante chamado simplesmente de PRIMEIRO PERMUTANTE, e de outro lado, (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física contratada)................., (nacionalidade da pessoa física)....................., (estado civil da pessoa física)...................., (se casado, qualificar também o cônjuge, apresentando o regime de bens), (profissão da pessoa física) ..............., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio na Rua................, nº......., na cidade de............., Estado de..........., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., de ora em diante chamado simplesmente de SEGUNDO PERMUTANTE, têm entre si, como justos e contratado o que segue: Cláusula 1ª - O PRIMEIRO PERMUTANTE é o senhor e possuidor de um terreno, livre e desembaraçado de qualquer ônus, situado em ......................., com as seguintes características: (descrever o imóvel conforme a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis). Cláusula 2ª - O PRIMEIRO e o SEGUNDO PERMUTANTE ajustam entre si a permuta da fração ideal correspondente a ......m² (a ser apurada após a aprovação de projeto arquitetônico junto à Prefeitura Municipal), do imóvel de propriedade do PRIMEIRO PERMUTANTE, descrito e caracterizada na Cláusula 1ª, por área construída de edifício a ser construído pelo SEGUNDO PERMUTANTE.

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16.0 137

§ 1º - As partes contratantes declaram, expressamente, que a presente permuta é realizada pura e simplesmente com pagamento em área construída, já individualizada e descrita nesta Cláusula, sem reposição de ambas as partes quaisquer importâncias em dinheiro ou outros valores. § 2º - O SEGUNDO PERMUTANTE obriga-se a entregar o edifício construído, com o respectivo “Habite-se” expedido pela Prefeitura Municipal, e, ainda, Certidão Negativa de Débitos (CND) expedida pelo INSS, além de outras no prazo máximo de 30 (trinta) meses, a contar de ......................., quando deverá ser iniciada a obra, salvo por motivo de força maior, sob pena de, enquanto não entregar as respectivas unidades, pagar ao PRIMEIRO PERMUTANTE, uma multa contratual, estabelecida e aceita neste ato, correspondente a R$ ................... mensais, vencíveis mês a mês, em cada mês completo, valor este que será atualizado pelo índice oficial determinado pelo Governo Federal. § 3º - O PRIMEIRO PERMUTANTE declara neste ato que o imóvel de sua propriedade, descrito na Cláusula 1ª, encontra-se totalmente livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames. Cláusula 3ª - Para viabilização do negócio aqui proposto, as partes se comprometem, dentro de um prazo aproximado de 60 (sessenta) dias após a aprovação do anteprojeto à Prefeitura Municipal, a firmar, através de Escritura Pública, a fração ideal por unidades autônomas, a qual, a partir desta data, será celebrada em caráter irrevogável e irretratável, declarando cada parte reciprocamente a outra, na oportunidade, a transferir todo o domínio, obrigando as partes, por si, seus herdeiros e sucessores a responderem pela edificação, na forma prevista no Código Civil Brasileiro. Parágrafo único – Em consequência, o PRIMEIRO PERMUTANTE transfere a posse do imóvel descrito e caracterizado na Cláusula 1ª, imediatamente, ao SEGUNDO PERMUTANTE, para que nele possa executar as obras, pelo que está autorizado a requerer, em nome próprio, alvará de construção e as demais autorizações administrativas perante os órgãos públicos municipais, estaduais e federais, comprometendo-se o PRIMEIRO PERMUTANTE a outorgar procuração pública ao SEGUNDO PERMUTANTE, para representá-lo diante das repartições e órgãos públicos, municipais, estaduais e federais, Cartório de Registro de Imóveis e outros, até a completa execução da obra. Cláusula 4ª - Em decorrência do negócio ora realizado cujo pagamento será efetuado através de área construída, O SEGUNDO PERMUTANTE assume, perante o PRIMEIRO PERMUTANTE, as seguintes obrigações de fazer: I – elaborar, às suas próprias custas, expensas e total responsabilidade: a) os projetos arquitetônicos e de engenharia civil, hidrossanitário, prevenção de incêndio e elétrico-

telefônico, estrutural e sondagem; b) projeto integral de incorporação imobiliária, com a respectiva minuta de convenção de condomínio e

demais instrumentos na forma da lei nº 4.591/64, e suas alterações posteriores. II – executar a construção e a administração, às suas próprias custas expensas e total responsabilidade do Edifício ..............................., de acordo com as normas definidas e legais, devendo: a) empregar mão-de-obra e materiais de boa qualidade, com pessoal técnico qualificado e compatível

com o nível do projeto, conforme memorial descritivo (documento em anexo), o qual fica fazendo parte integrante do presente instrumento. O SEGUNDO PERMUTANTE faculta ao PRIMEIRO PERMUTANTE as alterações apenas quanto aos materiais consignados no memorial descritivo, sempre com a devida antecedência, após o devido ajuste de preço sobre a alteração pretendida;

b) todas as despesas referentes a serviços e obras de construção do aludido Edifício ................................., tais como elaboração de todos os projetos; compra de materiais necessários à obra; contratação de mão-de-obra geral e ou especializada; emolumentos; alvarás; Habite-se; registros; averbações; encargos fiscais, previdenciários e trabalhistas; indenizações a terceiros por danos causados no curso da construção; multas que venham a ser aplicadas por infrações de leis ou regulamentos e quaisquer outros custos ou despesas necessários à construção e seus acabamentos, inclusive calçadas, ajardinamentos, monumentos, muros e outros do gênero, correrão por conta exclusiva do SEGUNDO PERMUTANTE;

c) entregar o Edifício pronto e acabado no prazo determinado no § 2º da Cláusula 2ª deste instrumento.

III – Pagar todos os tributos que incidam ou venham a incidir sobre a construção a partir desta data. § 1º - O PRIMEIRO PERMUTANTE autoriza, neste ato, o SEGUNDO PERMUTANTE a registrar e arquivar no Cartório de Registro de Imóveis de ............................... o projeto de incorporação e a Minuta da Convenção de Condomínio, ficando o SEGUNDO PERMUTANTE autorizado a comercializar as

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16.0 138

unidades autônomas correspondentes à área construída, salvo as unidades escolhidas pelo PRIMEIRO PERMUTANTE. § 2º - O PRIMEIRO PERMUTANTE declara expressamente que renuncia ao direto de preferência na aquisição das demais unidades autônomas do edifício................... ..... Cláusula 5ª - O PRIMEIRO PERMUTANTE só se reputará integralmente pago após o cumprimento total das obrigações assumidas neste instrumento, inclusive com a entrega efetiva ao mesmo nas unidades autônomas, livres e desembaraçadas de despesas de qualquer natureza, tais como impostos, taxas, tarifas e emolumentos, que recaiam ou venham a recair sobre o empreendimento, exceto as despesas inerentes à outorga das escrituras definitivas das unidades acima mencionadas, inclusive imposto de transmissão (ITBI), certidões, Tabelionato, Registro de Imóveis e outras que se fizerem necessárias. Parágrafo único – O SEGUNDO PERMUTANTE transmitirá a posse das unidades descritas e caracterizadas na Cláusula 2ª ao PRIMEIRO PERMUTANTE somente após o “Habite-se”, sendo que o domínio será outorgado através da Escritura Pública de atribuição de propriedade, totalmente livre e desembaraçada de quaisquer ônus ou gravames, ao PRIMEIRO PERMUTANTE. Cláusula 6ª - O SEGUNDO PERMUTANTE pagará todas as despesas de transferência de domínio do terreno consignado na Cláusula 1ª, tais como Tabelionato, Certidões, Registro de Imóveis, assim como todos os impostos ou taxas que recaiam ou venham a recair sobre o mesmo, a partir do recebimento da posse dos imóveis consignados na Cláusula 1ª. Cláusula 7ª - Declara o SEGUNDO PERMUTANTE que não é devedor às Fazendas Federal, Estadual e Municipal, nem a Previdência Social, conforme certidões anexas. Cláusula 8ª -Fica eleito o Foro da Comarca de ..................., com renúncia de outro qualquer, por mais privilegiado que seja, a fim de serem dirimidas quaisquer dúvidas oriundas do presente instrumento. Cláusula 9ª - As partes contratantes declaram aceitar o presente contrato nos seus expressos termos em que foi redigido, obrigando herdeiros e sucessores, por tudo aqui declarado. Cláusula 10 - E para que surtam seus jurídicos e legais efeitos firmam o presente instrumento, em (nº de vias) vias, de igual teor e forma, diante de dois (duas)Testemunhas, rubricando as vias anteriores.

............................, .................... de ..................... de 20..........

................................................................................... PRIMEIRO PERMUTANTE

................................................................................... SEGUNDO PERMUTANTE

TESTEMUNHAS : 1ª.......................... 2ª............................

18.13 Contrato de permuta de área por participação em loteamento Pelo presente instrumento particular, de um lado, como CONTRATANTE, (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física contratante)............................, (nacionalidade da pessoa física)....................., (estado civil da pessoa física)...................., (se casado, qualificar também o cônjuge, apresentando o regime de bens), (profissão da pessoa física) ..............., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio na Rua................, nº......., na cidade de............., Estado de..........., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., e de outro lado, como CONTRATADA, (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física contratada)................., (nacionalidade da pessoa física)....................., (estado civil da pessoa física)...................., (se casado, qualificar também o cônjuge, apresentando o regime de bens), (profissão da pessoa física) ..............., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio na Rua................, nº......., na cidade de............., Estado de..........., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., resolvem implantar um Loteamento

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16.0 139

em parceria, de acordo com o que estabelecem o Código Civil Brasileiro e a legislação pertinente matéria e mediante as seguintes cláusulas: Cláusula 1ª - O CONTRATANTE é proprietário e legítimo possuidor de um terreno localizado em área urbana desta cidade, com área total de........ m², devidamente registrado sob nº......., no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de ................., cujas características, medidas e confrontações são as seguintes: (Descrever o imóvel conforme a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis). § 1º - No terreno acima descrito e caracterizado, de propriedade do CONTRATANTE, a CONTRATADA implantará, por força deste instrumento, um loteamento urbano, que, de comum acordo, denominar-se à ............., sendo de responsabilidade da CONTRATADA todas as despesas que se fizerem necessárias para a referida implantação, em especial as seguintes: (Descrever detalhadamente as despesas, por exemplo: levantamentos topográficos e outros; roçadas e derrubadas de árvores; anteprojeto; abertura das ruas; infraestrutura exigida no local do loteamento e, ainda, todas as despesas de correntes da regularização e aprovação junto aos órgãos públicos e registro no Cartório de Registro de Imóveis). § 2º - Compromete-se o CONTRATANTE a escriturar, em nome da CONTRATADA, o imóvel objeto da transação ora realizada, já descrito e caracterizado na Cláusula 1ª deste instrumento, declarando encontrar-se o mesmo totalmente livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais. Cláusula 2ª - Estabelecem as partes, em comum acordo, a base de R$ ..................., (por extenso), para a presente transação, sobre a qual será calculada as eventuais multas e/ou indenizações decorrentes de faltas graves ou descumprimento à Cláusula deste contrato. Cláusula 3ª - As partes contratantes dividirão os lotes resultantes da implantação do loteamento, previsto no § 1º da Cláusula 1ª, na base percentual de ...........% (.........) para cada uma delas. § 1º - As partes contratantes realizarão a comercialização das unidades loteadas em conjunto, reservando-se o direito de escolherem algumas unidades para uso próprio. § 2º - As Escrituras Definitivas serão encaminhadas e assinadas em conjunto por CONTRATANTE E CONTRATADA. § 3º - As determinações previstas nesta Cláusula obrigam os herdeiros e/ou sucessores das partes contratantes. Cláusula 4ª - Serão da inteira responsabilidade da CONTRATADA: a comercialização dos lotes, por equipe de profissionais Corretores de Imóveis, formada às suas expensas e da sua livre escolha; a confecção de tabelas de preços e condições de pagamento (submetidas à aprovação do CONTRATANTE); controle de pagamento de entradas na compra e prestações mensais; relatório das vendas realizadas e de cobranças de prestações em atraso (clientes inadimplentes); relatório para prestação de contas mensais e, ainda, documentação necessária para o encaminhamento das Escrituras Definitivas. Cláusula 5ª - Os honorários dos Corretores de Imóveis, pela venda dos lotes, serão deduzidos dos valores recebidos a título de entrada ou sinal de negócio, e de responsabilidade de ambas as partes contratantes, correndo por conta exclusiva da CONTRATADA todas as demais despesas relacionadas a salários e contribuições sociais e previdenciárias dos seus funcionários internos ou de retaguarda. Cláusula 6ª - Os contratantes, se entenderem necessário, poderão oferecer à Prefeitura Municipal lotes do empreendimento, a título de “CAUÇÃO DE OBRAS”, para garantia das obras de infraestrutura, hipótese legal prevista na Lei Federal nº 6766/79, a fim de agilizar as vendas, assumindo a responsabilidade pela execução das mencionadas obras, com o aval dos seus representantes legais ou diretores, sem prejuízo da doação obrigatória, que se fizer necessária, à Prefeitura Municipal, para fins de área comum (arruamento, praças etc.). Cláusula 7ª - A CONTRATADA reserva-se no direito de devolver e/ou negociar, por motivo de inadimplemento, quantias já pagas por clientes - compradores, seja a título de entrada, sinal de negócio e/ou prestações, valendo-se, para tanto, das disposições do Código de Defesa do Consumidor, Código Civil e outras matérias legais pertinentes. Parágrafo único – Após a realização do acordo amigável com o comprador - desistente, previsto no caput desta Cláusula, bem como da confecção e assinatura do respectivo Distrato, o(s) lote(s) devolvido(s) será(ão) recolocado(s) à venda. Cláusula 8ª - Todos os encargos tributários que incidem ou venham a incidir sobre o empreendimento, decorrentes de sua implantação, quer municipais, estaduais e/ou federais, serão da exclusiva responsabilidade da CONTRATADA, excetuando-se o Imposto de Renda sobre os lucros, que serão

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16.0 140

pagos sobre o que cada uma delas auferir e, ainda, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que incidirá sobre os lotes remanescentes de cada uma das partes. Cláusula 9ª - A parte que infringir qualquer Cláusula prevista neste contrato ficará sujeita à multa de .......(descrever a multa detalhadamente), calculada com base no valor estabelecido na Cláusula 2ª deste instrumento. Cláusula 10ª - Fica eleito o Foro desta Comarca de ................... para dirimir quaisquer dúvidas oriundas do presente contrato. E por estarem as partes, assim, justas e acertadas, assinam o presente instrumento em (nº de vias) vias, de igual teor e forma, na presença de Testemunhas.

............................, .................... de ..................... de 20..........

................................................................................... CONTRATANTE

...................................................................................

CONTRATADA

TESTEMUNHAS: 1ª.......................... 2ª............................ 18.14 Contrato de compra e venda a prazo Pelo presente instrumento particular de compromisso de compra e venda a prazo, de uma lado, (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física vendedora)................., (nacionalidade da pessoa física) ..........................., (estado civil da pessoa física)................................, (se casado, qualificar também o cônjuge, apresentando o regime de bens), (profissão da pessoa física)..........................., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa).........................., com sede / domicílio na Rua..............................................., nº.........., na cidade de......................., Estado de.........................., Brasil, (se for empresa, a necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu representante legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ............................, (se casado qualificar também o cônjuge), de hora em diante chamados simplesmente de VENDEDORES, e de outro lado, (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física compradora)......................, (nacionalidade da pessoa física)..............., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)........................., com sede / domicílio à Rua...................................., nº................, na cidade de.................., Estado de .................. , Brasil, (se for empresa, a necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu representante legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço)............................., (se casado qualificar também, o cônjuge), de hora em diante chamados simplesmente de COMPRADORES, têm, entre si, como justo e contratado, o que segue: Cláusula 1ª - Os VENDEDORES são os senhores e legítimos possuidores e proprietários do imóvel que assim se descreve e caracteriza: (descrição detalhada do imóvel, extraída do seu documento de propriedade, conforme Certidão do Cartório de Registro de Imóveis). Cláusula 2ª - Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, os VENDEDORES têm ajustado vender, conforme prometem aos COMPRADORES, e esses comprar-lhes o imóvel descrito e caracterizado na Cláusula 1ª, que possuem de forma livre e desembaraçada de quaisquer ônus, pessoal, fiscal ou extrajudicial, dívidas, arrestos ou sequestros, ou, ainda, de restrições de qualquer natureza, pelo preço e de conformidade com as Cláusulas ora estabelecidas (se, eventualmente o imóvel objeto do contrato não estiver livre e desembaraçado, adequar o teor desta cláusula, discriminando com precisão os ônus existentes) . Cláusula 3ª - O preço certo e ajustado da venda hora prometida é de ...................., por conta do qual os VENDEDORES confessam e declaram haver recebido dos COMPRADORES a quantia de................, a título de sinal de negócio e princípio de pagamento, conforme recibo assinado pelos VENDEDORES e

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16.0 141

que, na época do pagamento, foi entregue aos COMPRADORES e de cujo recebimento dão a mais ampla quitação. § 1º - O restante do preço, no valor de (valor do saldo a pagar), será pago pelos COMPRADORES da seguinte forma: (descrever e detalhar a forma de pagamento, as datas de vencimento e se vencem juros se os mesmos estão inclusos ou se não existirão). § 2º - Os COMPRADORES obrigam-se a pagar cada uma das prestações aos VENDEDORES, nos seus respectivos vencimentos, na (colocar o endereço onde serão efetuados os pagamentos), sob pena de, em não o fazendo e sem prejuízo das sanções decorrentes de seu inadimplemento, ficarem sujeitos ao pagamento de juros moratórios de................ ao mês, mais multa de.................. Cláusula 4ª - O não pagamento pelos COMPRADORES na data do vencimento de qualquer das prestações, todas representadas por notas promissórias, e dos encargos a que estão obrigados por força contratual e, interpelados judicialmente ou notificados através do Cartório de Títulos e Documentos, não pagarem a mora no prazo de 15 (quinze) dias. Contados do recebimento de interpelação ou notificação, acarretará, de pleno jure, a rescisão deste contrato, que se operará em favor dos VENDEDORES, independentemente de qualquer outro procedimento judicial ou extrajudicial e, como consequência, perderão os COMPRADORES, desde logo, a posse sobre o imóvel objeto deste instrumento, não lhes cabendo o direito de retenção e indenização por benfeitorias voluptuárias e/ou úteis que tenham realizado no citado imóvel, o qual deverá ser restituído incontinenti. Parágrafo único – Feita a interpelação ou notificação referidas no caput desta Cláusula, os COMPRADORES poderão purgar a mora, pagando: a) o valor da nota promissória vencida; b) os juros moratórios; c) as despesas que os VENDEDORES hajam feito com a notificação ou interpelação, inclusive

honorários advocatícios. Cláusula 5ª - A posse do imóvel objeto deste contrato é transmitida pelos VENDEDORES aos COMPRADORES, neste ato, com a entrega das chaves do citado imóvel, nessa posse permanecendo os COMPRADORES enquanto cumprirem com as suas obrigações contratuais, lavradas neste instrumento particular. Cláusula 6ª - Quando os COMPRADORES pagarem o preço total determinado neste contrato, obrigam-se os VENDEDORES, ou em nome de quem por eles for indicado, a outorgar a competente Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda do Imóvel descrito na Cláusula 1ª, totalmente livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames de qualquer natureza. Parágrafo único - A inadimplência dos VENDEDORES consiste na recusa à outorga da Escritura Definitiva de que trata esta Cláusula, o que dará aos COMPRADORES o direito de pedir a adjudicação compulsória do imóvel, além de outras medidas tendentes ao recebimento de indenização cabíveis. Cláusula 7ª - A partir da data de assinatura do presente contrato e da imissão na posse, correrão, por conta exclusiva dos COMPRADORES, todos os impostos, taxas ou contribuições fiscais de qualquer natureza incidente sobre o imóvel, ainda que lançados em nome dos VENDEDORES ou terceiros, assim como serão, desde já, de sua inteira responsabilidade as despesas com o registro deste contrato no Registro de Imóveis, emolumentos notariais e outros, inclusive o pagamento do ITBI. Cláusula 8ª - Os COMPRADORES poderão ceder e transferir os direitos que lhes decorrem deste contrato, independentemente de anuência dos VENDEDORES, porém cedentes cessionários ficarão solidários no cumprimento das obrigações ora ajustadas. Cláusula 9ª - O presente contrato é celebrado sob a condição expressa de sua irrevogabilidade e irretratabilidade, ressalvando o eventual inadimplemento dos COMPRADORES, renunciando os contratantes, expressamente, à faculdade de arrependimento concedida pelo art. 420 do Código Civil. Cláusula 10 - ara dirimir quaisquer questões que direta ou indiretamente decorram deste contrato, as partes elegem o Foro desta Comarca, com renúncia expressa de qualquer outro, por mais privilegiado que seja. Cláusula 11 - Para todos os fins e efeitos de direito, os contratantes declaram aceitar o presente contrato nos expressos termos em que foi lavrado, obrigando-se a si, seus herdeiros e sucessores a bem fielmente cumpri-los. Cláusula 12 - Fica o Registro de Imóveis autorizado, mediante solicitação, a promover o registro do presente instrumento, na forma legal.

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16.0 142

E por estarem assim justas e acertadas, as partes firmam o presente instrumento particular em .......... (número de vias) vias, de igual teor e forma, na presença de Testemunhas, que também o assinam.

....................................,............... de ........................ de 20...........

.......................................................................................................

VENDEDORES

...................................................................................................... CÔNJUGE DO VENDEDOR, SE HOUVER

....................................................................................................... COMPRADORES

TESTEMUNHAS : 1ª ................ 2ª ................. Nota: IBI é o imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, por ato “intensivos”. 18.15 Contrato de compra e venda à vista Pelo presente instrumento particular de compra e venda à vista, de um lado, (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física vendedora) ................................., (nacionalidade da pessoa física) .........................., (estado civil da pessoa física) ........................, (se casado, qualificar também o cônjuge, apresentando o regime de bens), (profissão da pessoa física) ......................, (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa).................., com sede / domicílio na Rua............................, nº............, na cidade de................., Estado de .................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço)................................, (se casado, qualificar também o cônjuge), de ora em diante chamados simplesmente de VENDEDORES, e de outro lado, (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física compradora) ............................., (nacionalidade da pessoa física)..................(estado civil da pessoa física) ......................., (profissão da pessoa física)..................., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa)....................., com sede / domicílio na Rua................... ,nº ..........., na cidade de .................., Estado de .................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço)................................, (se casado, apresentar o regime de bens) , de ora em diante chamados simplesmente de COMPRADORES, têm entre si, como justo contratado, o que se segue: Cláusula 1ª - Os VENDEDORES são senhores e legítimos possuidores do imóvel que assim se descreve e caracteriza: (descrição detalhada do imóvel, extraída do seu documento de propriedade e, também, da Certidão do Cartório de Registro de Imóveis). Cláusula 2ª - Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, os VENDEDORES têm ajustado vender, conforme prometem aos COMPRADORES, e esses lhes comprar o imóvel descrito e caracterizado na Cláusula 1ª, que possuem de forma livre e desembaraçada de quaisquer ônus reais, pessoais, fiscais ou extrajudiciais, dívidas, arrestos ou sequestros, ou, ainda, de restrições de qualquer natureza, pelo preço e de conformidade com as cláusulas e condições ora estabelecidas. Cláusula 3ª - O preço certo e ajustado da venda hora prometida é de ...................., por conta do qual os VENDEDORES confessam e declaram haver recebido dos COMPRADORES a quantia de................, a título de sinal de negócio e princípio de pagamento, conforme recibo assinado pelos VENDEDORES e que, na época do pagamento, foi entregue aos COMPRADORES e de cujo recebimento dão a mais ampla quitação.

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16.0 143

Parágrafo único - O restante do preço, no valor de................, anteriormente citado, será pago................... (neste ato ou no momento da lavratura da Escritura Definitiva), em .............(descrever a forma de pagamento: moeda corrente, cheque etc.). Cláusula 4ª - A posse do imóvel objeto deste contrato é transmitida pelos VENDEDORES aos COMPRADORES, neste ato, com a entrega das chaves do referido imóvel. Cláusula 5ª - Os VENDEDORES obrigam-se a outorgar e assinar em nome dos COMPRADORES, ou em nome de quem por eles for indicado ou que ainda legalmente os representantes, a competente Escritura Definitiva de Compra e Venda do Imóvel descrito na Cláusula 1ª, totalmente livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames de qualquer natureza, no prazo máximo de ............ dias, contados da data de assinatura deste contrato. Parágrafo único - A recusa dos VENDEDORES em outorgar a escritura Definitiva de que trata esta Cláusula dará aos COMPRADORES o direito de pedir adjudicação compulsória do imóvel, além de perdas e danos que venham a ser causados em razão da citada recusa. Cláusula 6ª - A partir da data de assinatura do presente contrato, correrão, por conta exclusiva dos COMPRADORES, todos os impostos, taxas ou contribuições fiscais de qualquer natureza incidentes sobre o imóvel objeto deste contrato e por esses deverão ser pagos nas épocas próprias e nas repartições competentes, ainda que lançados em nome dos VENDEDORES ou de terceiros, assim como serão, desde já, de sua inteira responsabilidade as despesas com o registro deste contrato e de Escritura de Compra e Venda no Registro de Imóveis, inclusive o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Cláusula 7ª - Os COMPRADORES poderão ceder e transferir os direitos que lhes decorrem deste contrato, independentemente de anuência dos VENDEDORES, porém cedentes cessionários ficarão solidários no cumprimento das obrigações ora ajustadas. Cláusula 8ª - O presente contrato é celebrado sob a condição expressa de sua irrevogabilidade e irretratabilidade, ressalvando o eventual inadimplemento dos COMPRADORES, renunciando os contratantes, expressamente, à faculdade de arrependimento concedida pelo art. 420 do Código Civil. Cláusula 9ª - Para dirimir quaisquer dúvidas sobre este contrato, as partes elegem o Foro desta Comarca. E por estarem assim justas e acertadas, as partes firmam o presente instrumento particular em (número de vias) vias, de igual teor e forma, na presença de Testemunhas, que também o assinam.

..........................................., .................... de ......................... de 20.........

................................................................................................. VENDEDOR

................................................................................................. CÔNJUGE DO VENDEDOR, SE HOUVER

................................................................................................. COMPRADOR

TESTEMUNHAS: 1ª ........................ 2ª.......................

18.16 Contrato de comodato Pelo presente instrumento particular, de um lado (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física comodante) ..............., (nacionalidade da pessoa física) .........................., (estado civil da pessoa física) ........................(profissão da pessoa física) .....................(identidade CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa) .................., com sede / domicílio na Rua ................, nº ........, na cidade de ..............Estado de .........................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu representante legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ................, doravante chamado simplesmente de COMODANTE, e de outro lado (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física comodatária) ....................., (nacionalidade da pessoa física) ................., (estado civil da pessoa física) ........................, (profissão da pessoa física) ........................, (identidade e CPF da pessoa física ou

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16.0 144

CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa).................., com sede / domicílio na Rua ..................., nº ........, na cidade de ........................., Estado de ................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu representante legal (nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ................................, doravante chamado simplesmente de COMODATÁRIA, têm entre si, como justo e contratado, o que segue: Cláusula 1ª - A COMODANTE é proprietária do imóvel ...... (descrever o imóvel conforme a certidão de Registro de Imóveis). Cláusula 2ª - A COMODATÁRIA poderá utilizar, sem ônus de aluguel, o imóvel de propriedade da COMODANTE, para a execução dos serviços inerentes ao seu ramo de negócios, não podendo cedê-lo a quem quer que seja, sob qualquer título, parcial ou totalmente. Cláusula 3ª - A COMODATÁRIA poderá manter, além do pessoal para a execução dos serviços de seu negócio, móveis, máquinas e instalações de sua propriedade. Cláusula 4ª - A COMODÁTÁRIA não poderá alterar, no todo ou em parte, o imóvel que ora lhe é cedido. Cláusula 5ª - Serão de responsabilidade da COMODATÁRIA todas as despesas decorrentes da utilização de luz e força, de água e, ainda, os tributos incidentes sobre o imóvel ora cedido em comodato, durante o prazo de vigência deste instrumento. Cláusula 6ª - Obriga-se a COMODATÁRIA a entregar o imóvel que ora lhe é cedido em condições de utilização imediata, tão logo termine a vigência deste instrumento. Cláusula 7ª - As partes elegem o Foro da Comarca de .................... para dirimir qualquer dúvida existente em relação a este contrato. E por estarem assim justas e acertadas, as partes assinam o presente instrumento em (nº de vias) vias, de igual teor e forma, na presença das Testemunhas.

.................................................., ............................ de 20 ...................

........................................................................................ Comodante

........................................................................................ Comodatária

TESTEMUNHAS: 1ª ................................. 2ª .............................. OBS: 1) Verificar sempre se quem assina pelo imóvel é a pessoa cujo nome consta na Certidão do Registro

de Imóveis. 2) Se o imóvel estiver em nome de pessoa jurídica, conferir com contrato social da empresa para se

certificar de que a pessoa que vai assinar o contrato está habilitada para isso. 18.17 Contrato de locação para fins de temporada Pelo presente instrumento particular de locação, de um lado (razão social e nome de fantasia da empresa ou nome completo da pessoa física locadora) ....................., (nacionalidade da pessoa física)......................, (estado civil da pessoa física) ....................., (profissão da pessoa física) .................., (identidade e CPF da pessoa física ou CNPJ, inscrição estadual e inscrição municipal da empresa) .................., com sede / domicílio na Rua ......................, nº..........., na cidade de..............., Estado de................., Brasil, (se for empresa, há necessidade de se qualificar o representante legal) neste ato representada pelo seu Representante Legal ( nome completo do Diretor, nacionalidade, estado civil, profissão, carteira de identidade, CPF e endereço) ........................., de ora em diante chamado simplesmente de LOCADOR , e de outro lado,(nome completo) ................................., (nacionalidade) ...................., (estado civil) ....................... , (profissão).................., (identidade, CPF) ..............., residente e domiciliado na Rua......................, nº ........... , na cidade de..............., Estado de................., Brasil, de ora em diante chamado simplesmente de LOCATÁRIO, têm entre si, como justo e contratado, o que se segue:

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16.0 145

Cláusula 1ª - A presente locação tem por objeto o imóvel situado na Rua......................, nº.............. , bairro ............na cidade................., Estado de....................., contendo móveis e utensílios, conforme relação anexa (Laudo de Vistoria). (Descrever o imóvel conforme a Certidão do Cartório de Registro de Imóvel). Cláusula 2ª - Pela locação ora acertada o LOCATÁRIO pagará ao LOCADOR, o valor de R$ ....................... por ....................(mês ou dia), a título de aluguel, perfazendo um total de R$ ............................ Cláusula 3ª - A presente locação terá um prazo total de .............. contados a partir de, e a terminar em ....................., momento em que o LOCATÁRIO é obrigado a devolver o imóvel independente de notificação ou aviso. Cláusula 4ª - O LOCATÁRIO deixa com o LOCADOR, como caução para cobertura de eventuais danos ou prejuízos, a quantia de R$ ....................................que será devolvida, finda a locação, após a vistoria do imóvel (em substituição à caução em dinheiro pode-se nomear um fiador. Nesse caso, vide a cláusula 5ª do Contrato de Locação para fins Residenciais). Cláusula 5ª - A permanência no imóvel, após o encerramento do prazo mencionado na Cláusula 3ª, implicará no pagamento do aluguel em dobro, por dia que exceder até a definitiva desocupação. Cláusula 6ª - Este contrato é regido pelo disposto nos artigos 48 ao 50 da Lei nº 8.245/91 e demais disposições legais pertinentes. Cláusula 7ª - São obrigações do LOCATÁRIO, além das outras previstas em lei: a) não ceder ou franquear o imóvel para terceiro, sem prévio e expresso consentimento por escrito, do

LOCADOR; b) restituir o imóvel nas mesmas condições que o recebeu, limpo, sem estragos, avarias ou danos,

inclusive os móveis e utensílios, guarnições e outros pertences; c) comunicar ao LOCADOR, imediatamente, quaisquer ocorrências imprevistas, havidas no imóvel e

seus utensílios. Cláusula 8ª - A vistoria dos móveis e utensílios existentes no imóvel integra este Contrato, para todos os fins de direito, cabendo ao locador reter, do valor caucionado, o indispensável para cobrir os prejuízos ocorridos no imóvel, quando da sua entrega definitiva. Cláusula 9ª - No ato da ocupação do imóvel o LOCATÁRIO recebe a lista dos móveis e utensílios (Laudo de Vistoria). Cláusula 10 - As partes elegem o Foro da Comarca de ............. para dirimir quaisquer dúvidas provenientes do presente instrumento. E por estarem, assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente instrumento em (nº de vias) vias, de igual teor e forma, na presença de Testemunhas.

............................, .................... de ..................... de 20..........

................................................................................... LOCADOR

................................................................................... LOCATÁRIO (CÔNJUGE DO LOCATÁRIO SE HOUVER)

................................................................................... FIADOR SE HOUVER (CÔNJUGE DO FIADOR, SE HOUVER)

TESTEMUNHAS: 1ª.......................... 2ª........................... 18.18 Contrato de constituição de empresa imobiliária Por este instrumento particular de contrato social, (nome completo do primeiro sócio) ......................................................., (nacionalidade) ..............................., (estado civil) .........................................., (profissão) ......................................(identidade e CPF) ..................................., residente e domiciliado à Rua .................., nº ..........., na cidade de ......................., Estado de ................., Brasil, e (nome completo do Segundo sócio) ................., (nacionalidade) ...................., (estado civil) ...................., (profissão) ...................., (identidade e CPF) ....................., residente e domiciliado na Rua ................., nº .........., na cidade de ..................... Estado de ............., Brasil, têm entre si justa e contratada a constituição de uma sociedade por cotas de responsabilidade limitada, que se regerá pelas cláusulas e condições apresentadas adiante, sendo que

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16.0 146

a mesma será de responsabilidade limitada, regida pelas normas estabelecidas no Código Civil Brasileiro e, ainda, pelas disposições aplicáveis à espécie, como segue: Cláusula 1ª - A sociedade girará sob a denominação social de ................., com sua sede e foro nesta cidade de .................., Estado de .................., estabelecida na Rua ........................, nº .......

Cláusula 2ª - O prazo de duração da sociedade é (determinado ou indeterminado) e o início de suas atividades se dará no dia ........ Cláusula 3ª - O capital social é de (valor por extenso), dividido em .............. cotas de (valor) cada uma, totalmente subscrito e integralizado no ato, da seguinte forma: a) O cotista .................... subscreve integraliza, neste ato e em moeda corrente nacional, ......... cotas

no valor de ..........; b) O cotista ................. subscreve e integraliza, neste ato e em moeda corrente nacional, ......... cotas

no valor de .................. Cláusula 4ª - A sociedade tem por objetivo a intermediação na compra, venda, permuta, locação e administração de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária (Lei nº 6.530, de 12.05.78).

Cláusula 5ª - A responsabilidade dos sócios é limitada à importância total do capital social, nos termos da legislação pertinente. Nos casos previstos em lei poderá ocorrer a despersonalização da personalidade jurídica da sociedade. Cláusula 6ª - As cotas da sociedade são indivisíveis e não poderão ser transferidas ou alienadas a terceiros sem o consentimento do outro sócio, cabendo a esse o direito de preferência na aquisição das mesmas. Cláusula 7ª - A sociedade será administrada por ambos os sócios, aos quais compete o uso da firma e a responsabilidade ativa e passiva, judicial e extrajudicial, sendo-lhes vedado o seu emprego, sob qualquer pretexto ou modalidade, em operações ou negócios estranhos ao objeto social, especialmente à prestação de avais, fianças, endossos ou cauções de favor.

Cláusula 8ª - Os sócios participam dos lucros e das perdas na proporção de suas respectivas cotas. Cláusula 9ª - Fica investido na função de sócio-gerente o cotista ........................, Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da ................. Região, sob nº ................., o qual responderá tecnicamente pela sociedade. Cláusula 10ª - Pelos serviços que prestar à sociedade o sócio-gerente, assim nomeado na Cláusula 9ª deste contrato, retirará mensalmente, a título de “PRO LABORE”, uma quantia que será fixada no início de cada exercício, obedecidos os limites fixados pela legislação do Imposto de Renda. Cláusula 11ª - O ano social coincidirá com o ano civil, devendo a 31 de dezembro de cada ano ser levantado um balanço geral da sociedade, obedecidas as prescrições legais e técnicas pertinentes, sendo que os seus resultados serão divididos entre os sócios proporcionalmente às suas cotas de capital, podendo os lucros, a critérios dos sócios, serem distribuídos ou ficarem em reserva na sociedade. Cláusula 12ª - O falecimento ou retirada de um dos sócios implicará na imediata dissolução da sociedade. (Essa Cláusula poderá ter outro sentido, conforme o caso vivido). Cláusula 13ª - A sociedade manterá uma contabilidade completa, devendo os seus livros fiscais e contábeis estarem sob a responsabilidade de um profissional devidamente habilitado, o qual assinará todas as peças contábeis acompanhado do sócio-gerente. Cláusula 14ª - A sociedade poderá admitir novos sócios, tantos quantos forem permitidos por lei, sendo que os valores percebidos poderão ser usados para aumentar o capital ou para compra das cotas possuídas pelos sócios existentes. Cláusula 15ª - As partes elegem o Foro da Comarca de .......................para dirimir qualquer dúvida existente em relação ao presente instrumento. E por estarem assim justas e acertadas, as partes assinam o presente instrumento em (número de vias) vias, de igual teor e forma, na presença de Testemunhas, que também assinam.

............................................, ............... de 20 ................

................................................. .............................................. Primeiro sócio Segundo sócio

TESTEMUNHAS: 1ª .................................... 2ª .....................................................

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16.0 147

COAF - Resolução Nº 14, de 23 de outubro de 2006

Dispõe sobre os procedimentos a serem observados pelas pessoas jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis.

O Presidente do Conselho de Controle de Atividades Financeiras – COAF, no uso da atribuição que lhe confere o inciso IV do art. 9º do Estatuto aprovado pelo Decreto nº 2.799, de 8 de outubro de 1998, torna público que o Plenário do Conselho, em sessão realizada em 29 de agosto de 2006, com base no § 1º do art. 14 da Lei nº 9.613, de 3 de março de 1998, resolveu:

Seção I

Das Disposições Preliminares Art. 1º Com o objetivo de prevenir e combater os crimes de “lavagem” ou ocultação de bens,

direitos e valores, conforme estabelecido na Lei nº 9.613, de 3 de março de 1998, regulamentada pelo Decreto nº 2.799, de 8 de outubro de 1998, as pessoas jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis deverão observar as disposições constantes da presente Resolução.

Parágrafo único. Enquadram-se nas disposições desta Resolução, dentre outras, as seguintes pessoas jurídicas que exerçam as atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis em caráter permanente ou eventual, de forma principal ou acessória, cumulativamente ou não: I. Construtoras; II. Incorporadoras; III. Imobiliárias; IV. Loteadoras; V. Leiloeiras de imóveis; VI. Administradoras de bens imóveis; e VII. Cooperativas habitacionais.

Seção II Da Identificação dos Clientes e Manutenção de Cadastros

Art. 2º As pessoas mencionadas no parágrafo único do artigo 1º deverão cadastrar-se e manter seu cadastro atualizado no COAF, fornecendo as seguintes informações:

I. nome empresarial e de fantasia (razão social); II. número de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas – CNPJ; III. endereço completo (logradouro, complemento, bairro, cidade, Unidade da Federação e CEP),

inclusive eletrônico e telefones; e IV. identificação do responsável pela observância das normas previstas na presente Resolução. Art. 3º As pessoas jurídicas mencionadas no parágrafo único do artigo 1º deverão identificar e

manter cadastro atualizado, nos termos desta Resolução, de seus clientes e de todos os intervenientes (compradores, vendedores, seus cônjuges ou companheiros, administradores ou controladores, quando se tratar de pessoa jurídica, procuradores, representantes legais, corretores, advogados ou qualquer outro participante no negócio, quando for o caso).

Art. 4º O cadastro dos clientes e dos intervenientes deverá conter, no mínimo, as seguintes

informações: I – se pessoa jurídica: a) nome empresarial e de fantasia (razão social); b) número de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ; c) endereço completo (logradouro, complemento, bairro, cidade, Unidade da Federação e CEP), inclusive eletrônico e telefone, se for o caso;

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16.0 148

d) atividade principal desenvolvida; e e) nome e CPF dos administradores, proprietários, controladores, procuradores e representantes legais. II – se pessoa física: a) nome, sexo, data de nascimento, filiação, naturalidade, nacionalidade, estado civil e nome do cônjuge ou companheiro, se for o caso; b) endereço completo (logradouro, complemento, bairro, cidade, Unidade da Federação e CEP), inclusive eletrônico e telefone, se for o caso; c) número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas – CPF; d) número de documento de identificação, nome do órgão expedidor e data de expedição ou dados do passaporte ou carteira civil, se estrangeira; e e) atividade principal desenvolvida.

Parágrafo único. Caso o controlador da empresa seja pessoa jurídica, as informações cadastrais deverão abranger as pessoas físicas que efetivamente a controlam e, se pessoa jurídica estrangeira, o mandatário residente no Brasil.

Seção III Dos Registros das Transações

Art. 5º As pessoas mencionadas no parágrafo único do artigo 1º deverão manter registro de toda transação imobiliária igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais).

Art. 6º Do registro da transação deverão constar, no mínimo, as seguintes informações: I – sobre a identificação do imóvel: a) descrição e endereço completo do imóvel; e b) número da matrícula e data do registro no cartório de imóveis. II – sobre a identificação da transação imobiliária: a) data da transação; b) valor da transação; c) condições de pagamento: registrar se o pagamento foi efetuado à vista, a prazo ou financiado; e d) forma de pagamento: consignar se a operação foi efetuada, dentre outras, em espécie, por meio de cheque, ou por transferência bancária. Nesses casos, as pessoas obrigadas deverão consignar o banco envolvido, a agência, a conta, o número do cheque, ou qualquer outro instrumento de pagamento utilizado com seus respectivos dados essenciais.

Parágrafo único. As pessoas mencionadas no parágrafo único do artigo 1º, deverão desenvolver e implementar procedimentos de controle interno para detectar operações que possam conter indícios dos crimes de que trata a Lei nº 9.613, de 1998.

Seção IV Das Operações

Art. 7º As pessoas mencionadas no parágrafo único do artigo 1º, dispensarão especial atenção às operações ou propostas que possam constituir-se em indícios dos crimes previstos na Lei nº 9.613, de 1998 ou com eles relacionarem-se.

Seção V Das Comunicações ao COAF

Art. 8º As pessoas mencionadas no parágrafo único do artigo 1º deverão comunicar ao COAF, no prazo de vinte e quatro horas, abstendo-se de dar ciência aos clientes de tal ato, a proposta ou a realização de transações: I. previstas no art. 7º, e/ou;

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16.0 149

II. previstas no anexo desta Resolução.

Parágrafo único. As pessoas mencionadas no parágrafo único do artigo 1º e que, durante o semestre civil, não tiverem efetuado comunicações na forma do caput deste artigo, deverão declarar ao COAF a inocorrência de tais transações ou propostas, em até 30 dias após o fim do respectivo semestre.

Art. 9º As comunicações feitas de boa-fé, conforme previsto no § 2º do art. 11 da Lei nº 9.613, de 1998, não acarretarão responsabilidade civil ou administrativa.

Art.10. As comunicações deverão ser encaminhadas por meio de formulário eletrônico disponível na página do COAF (http://www.fazenda.gov.br/coaf), ou, na eventual impossibilidade, por qualquer outro meio que preserve o sigilo da informação.

Seção VI Das Disposições Gerais e Finais

Art.11. Os cadastros e registros previstos nesta Resolução deverão ser conservados pelas pessoas mencionadas no parágrafo único do artigo 1º, durante o período mínimo de cinco anos a partir da data da efetivação da transação.

Art.12. As pessoas mencionadas no parágrafo único do artigo 1º deverão atender, a qualquer

tempo, às requisições de informações formuladas pelo COAF. Parágrafo único: As informações fornecidas ao COAF serão classificadas como confidenciais

nos termos do § 1º do art. 23 da Lei nº 8.159, de 8 de janeiro de 1991. Art.13. Às pessoas mencionadas no parágrafo único do artigo 1º, bem como aos seus

administradores, que deixarem de cumprir as obrigações desta Resolução, serão aplicadas, cumulativamente ou não, pelo COAF, as sanções previstas no art. 12 da Lei nº 9.613, de 1998, na forma do disposto no Decreto nº 2.799, de 1998, e na Portaria do Ministro de Estado da Fazenda nº 330, de 18 de dezembro de 1998.

Art.14. Fica o Presidente do COAF autorizado a baixar as instruções complementares a esta

Resolução, em especial no que se refere às disposições constantes da Seção V – Das Comunicações ao COAF.

Art.15. Esta Resolução entrará em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos a partir

de 30 (trinta) dias após a sua publicação. Art.16. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente a Resolução COAF nº 001, de

13 de abril de 1999. Brasília, 23 de outubro de 2006. Antonio Gustavo Rodrigues PRESIDENTE

Anexo

1. transação imobiliária cujo pagamento ou recebimento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) seja realizado por terceiros; 2. transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), seja realizado com recursos de origens diversas (cheques de várias praças e/ou de vários emitentes) ou de diversas naturezas; 3. transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) seja realizado em espécie;

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16.0 150

4. transação imobiliária ou proposta, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), cujo comprador tenha sido anteriormente dono do mesmo imóvel; 5. transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), em especial aqueles oriundos de paraíso fiscal, tenha sido realizado por meio de transferência de recursos do exterior. A lista de países considerados paraísos fiscais consta da Instrução Normativa SRF nº 188, de 6 de agosto de 2002 (http://www.receita.fazenda.gov.br); 6. transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), seja realizado por pessoas domiciliadas em cidades fronteiriças; 7. transações imobiliárias com valores inferiores aos limites estabelecidos nos itens 1 a 6 deste anexo que, por sua habitualidade e forma, possam configurar artifício para a burla dos referidos limites; 8. transações imobiliárias com aparente superfaturamento ou subfaturamento do valor do imóvel; 9. transações imobiliárias ou propostas que, por suas características, no que se refere às partes envolvidas, valores, forma de realização, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios de crime; 10. transação imobiliária incompatível com o patrimônio, a atividade econômica ou a capacidade financeira presumida dos adquirentes; 11. atuação no sentido de induzir os responsáveis pelo negócio a não manter em arquivo registros de transação realizada; e 12. resistência em facilitar as informações necessárias para a formalização da transação imobiliária ou do cadastro, oferecimento de informação falsa ou prestação de informação de difícil ou onerosa verificação. Publicada no D.O.U em 25/10/2006

IE N.º 5ª - 06/06/1973 Aprovada pela Portaria/MA 196/73; Publicada no DOU de 07/06/73, S. l; Alterada pela IE/N.º 16/79. Art.8°- Serão considerados minifúndios, nos termos do inciso II do Artigo 6° do Decreto n°55.891/65/ e do inciso IV do Artigo 4° da Lei n°4.504/64, e assim classificados nos respectivos Certificados de Cadastro, os imóveis rurais que tenham o número de módulos inferior a 1,00 (um vírgula zero, zero). Art.9°- O imóvel rural será classificado como Empresa Rural, na forma do inciso VI do Artigo 4° do Estatuto da Terra, quando preencher as seguintes condições:

a) Número de módulos igual ou superior a 1,00 (um vírgula zero, zero) e não superior a 600,00 (seiscentos vírgula zero, zero); b) Aproveitamento em qualquer dos tipos de exploração indicados na Tabela III desta Instrução Especial de mais de 70% (setenta por cento) da área aproveitável do imóvel; c) Coeficientes de condições sociais e de produtividade, calculados na forma dos Artigos 17 a 21 desta Instrução Especial, iguais ou inferior a 1,0 (um vírgula zero).

Art.10º- Os imóveis rurais, caracterizados como latifúndios nos termos do inciso V e parágrafo único do Artigo 4° do Estatuto da Terra, serão como tal classificados nos respectivos Certificados de Cadastro.

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16.0 151

Parágrafo primeiro - Serão considerados como latifúndios por dimensão os imóveis rurais que tenham o número de módulos superior a 600,00 (seiscentos vírgula zero, zero) sendo como tal classificados nos respectivos Certificados de Cadastro. Parágrafo segundo - Serão considerados latifúndios por exploração e como tal classificados nos respectivos Certificados de Cadastro, os imóveis rurais que tenham número de módulos igual ou superior a 1,00 (um vírgula zero, zero) e não superior a 600,00 (seiscentos vírgula zero, zero) e que não preencham as condições do Artigo 9° desta Instrução Especial para se classificarem como empresas rurais. Módulo rural é a quantidade de terra necessária para um trabalhador e sua família, de quatro pessoas poderem se sustentar. Assim, o módulo rural é variável de acordo com fatores naturais e socioeconômicos. Onde as condições de produção requerem pouco espaço o módulo rural é menor que nas outras áreas, nas quais se necessita de um espaço mais amplo.

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16.0 152

Presidência da República Casa Civil


LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991.

Mensagem de veto Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e osprocedimentos a elas pertinentes.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:

TÍTULO I

Da Locação

CAPÍTULO I

Disposições Gerais

SEÇÃO I

Da locação em geral

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

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16.0 153

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

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16.0 154

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

§ 3o (VETADO) (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

SEÇÃO II

Das sublocações

Art. 14. Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.

Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

SEÇÃO III

Do aluguel

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

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16.0 155

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.

SEÇÃO IV

Dos deveres do locador e do locatário

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

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16.0 156

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinado à prática de esportes e lazer;

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16.0 157

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.

1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.

2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.

3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

SEÇÃO V

Do direito de preferência

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

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16.0 158

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Medida Provisória nº 2.223, de 2001)

Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

SEÇÃO VI

Das benfeitorias

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

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16.0 159

SEÇÃO VII

Das garantias locatícias

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

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16.0 160

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

SEÇÃO VIII

Das penalidades criminais e civis

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

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16.0 161

SEÇÃO IX

Das nulidades

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

CAPÍTULO II

Das Disposições Especiais

SEÇÃO I

Da locação residencial

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

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16.0 162

SEÇÃO II

Da locação para temporada

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender às demais obrigações do contrato.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

SEÇÃO III

Da locação não residencial

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito à renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito à renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fins lucrativos, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

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16.0 163

I - por determinação do Poder Público, tiver de realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito à indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver de arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimento de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente poderá ser rescindido:

Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

I - nas hipóteses do art. 9º;

II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center:

a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do Habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

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16.0 164

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

TÍTULO II

Dos Procedimentos

CAPÍTULO I

Das Disposições Gerais

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

CAPÍTULO II

Das Ações de Despejo

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

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16.0 165

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar - se - á o seguinte:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

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16.0 166

III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

IV - não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:

Art. 63. Julgada procedente à ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1º O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46.

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3° Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9° ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto nos casos em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

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16.0 167

§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

1° Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.

2° O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

CAPÍTULO III

Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação

Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;

II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;

III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;

IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;

V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:

a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;

b) ter sido justa a recusa;

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16.0 168

c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;

d) não ter sido o depósito integral;

VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;

VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;

VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.

CAPÍTULO IV

Da Ação Revisional de Aluguel

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)

III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir que seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

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16.0 169

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

2° A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.

Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.

CAPÍTULO V

Da Ação Renovatória

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente à ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

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16.0 170

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

4° Na contestação, o locador ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1o (VETADO) (Incluído dada pela Lei nº 12.112, de 2009)



Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

TÍTULO III

Das Disposições Finais e Transitórias

Art. 76. Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso.

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16.0 171

Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.

Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.

Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei.

Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.

Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.

Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações:

"Art. 167. ..........................................................

II - .....................................................................

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência."

"Art. 169. .............................................................

..............................................................................

III - o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador."

Art. 82. O art. 3° da Lei n° 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:

"Art. 3° .................................................................

.............................................................................

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação."

Art. 83. Ao art. 24 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4°:

"Art. 24. ...............................................................

.............................................................................

4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça."

Art. 84. Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a data da vigência desta lei.

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16.0 172

Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:

I - dos imóveis novos, com Habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei;

II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta lei.

Art. 86. O art. 8° da Lei n° 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 8° O Sistema Financeiro da Habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado."

Art. 87. (Vetado).

Art. 88. (Vetado).

Art. 89. Esta lei entrará em vigor sessenta dias após a sua publicação.

Art. 90. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:

I - o Decreto n° 24.150, de 20 de abril de 1934;

II - a Lei n° 6.239, de 19 de setembro de 1975;

III - a Lei n° 6.649, de 16 de maio de 1979;

IV - a Lei n° 6.698, de 15 de outubro de 1979;

V - a Lei n° 7.355, de 31 de agosto de 1985;

VI - a Lei n° 7.538, de 24 de setembro de 1986;

VII - a Lei n° 7.612, de 9 de julho de 1987; e

VIII - a Lei n° 8.157, de 3 de janeiro de 1991.

Brasília, 18 de outubro de 1991; 170° da Independência e 103° da República.

FERNANDO COLLOR Jarbas Passarinho

Este texto não substitui o publicado no D.O.U. de 21.10.1991

(fonte) http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm

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16.0 173




Mensagem de veto Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1o Esta Lei introduz alteração na Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.

Art. 2o A Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

...................................................................................” (NR)

“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.” (NR)

“Art. 13. .......................................................................

.............................................................................................

§ 3º (VETADO)”

“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” (NR)

“Art. 40. ........................................................................

..............................................................................................

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

.............................................................................................

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

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16.0 174

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.” (NR)

“Art. 52. .......................................................................

.............................................................................................

§ 3o (VETADO)”

“Art. 59. ...........................................................................

§ 1o ................................................................................

..............................................................................................

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

.............................................................................................

§ 3º No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.” (NR)

“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

.............................................................................................

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

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16.0 175

.............................................................................................

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (NR)

“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1o ................................................................................

.............................................................................................

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

...................................................................................” (NR)

“Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

...................................................................................” (NR)

“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

.............................................................................................

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

.............................................................................................

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

...................................................................................” (NR)

“Art. 71. ........................................................................

.............................................................................................

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

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16.0 176

...................................................................................” (NR)

“Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

§ 1o (VETADO)

§ 2o (VETADO)

§ 3o (VETADO)” (NR)

“Art. 75. (VETADO).”

Art. 3o (VETADO)

Brasília, 9 de dezembro de 2009; 188o da Independência e 121o da República.

LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA Tarso Genro Guido Mantega Miguel Jorge

Este texto não substitui o publicado no DOU de 10.12.2009 ( fonte ) http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm

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16.0 177




Altera o art. 275 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil, incluindo como sujeitas ao procedimento sumário as causas relativas à revogação de doação.

O VICE–PRESIDENTE DA REPÚBLICA, no exercício do cargo de PRESIDENTE DA REPÚBLICA

Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei: Art. 1o Esta Lei inclui como sujeitas ao procedimento sumário as causas relativas à revogação de doação,

alterando o art. 275 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Art. 2o O inciso II do caput do art. 275 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil,

passa a vigorar acrescido da seguinte alínea g, reordenando-se a atual alínea g para alínea h com a seguinte redação:

“Art. 275. ......................................................................

..............................................................................................

II - ...................................................................................

.............................................................................................. g) que versem sobre revogação de doação; h) nos demais casos previstos em lei.

...................................................................................” (NR) Art. 3o Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação. Brasília, 15 de dezembro de 2009; 188o da Independência e 121o da República.

JOSÉ ALENCAR GOMES DA SILVA Tarso Genro Este texto não substitui o publicado no DOU de 16.12.2009 (fonte) http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12122.htm

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16.0 178

RESOLUÇÃO COFECI Nº 1.127/2009 (publicada em 08.05.09, D.O.U., fls. 174/175, seção 1) Dá nova regulamentação ao registro de estágio nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis. O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMOVEIS - COFECI no uso das atribuições que Ihe confere o artigo 16, inciso XVII, da Lei n° 6.530178, de 12 de maio de 1978, CONSIDERANDO a necessidade de complementação educacional e aperfeiçoamento dos conhecimentos de estudantes dos cursos de Técnico em Transações ou Serviços Imobiliários e superior de Ciências Imobiliárias ou Gestão de Negócios Imobi1iários por meio da pratica profissional, conforme estabelecido pela Lei n° 11.788/2008 e Resolução CNE/CE13 n° 01/2004; CONSIDERANDO que tais estudantes, ao interagirem com o mercado de trabalho, devem submeter-se igualmente aos mesmos regramentos estabelecidos para os profissionais militantes no mercado imobiliário. CONSIDERANDO a decisão adotada pelo E. Plenário do COFECI em Sessão realizada nos dias 24 e 25 de marco de 2009, RESOLVE: Art. 1° - Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis promoverão o registro de estagio obrigatório e de estagio profissionalizante opcional de estudantes regularmente matriculados e com frequência efetiva nos cursos de Técnico em Transações ou Serviços Imobiliários e superior de Ciências Imobiliárias ou de Gestão de Negócios Imobiliários, homologados pelo COFECI, desde que o concedente do estagio seja um Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, inscrito regularmente e sem débitos junto ao CRECI, e se responsabilize pelos atos praticados pelo estudante no exercício do estagio. § 1° - Estagio obrigatório e aquele definido no projeto do curso de formação profissional, cuja carga horaria e requisito para aprovação e obtenção do diploma, no qual o estudante apenas observa e acompanha a pratica dos atos profissionais realizados pelo concedente do estagio. § 2° - Estagio profissionalizante opcional e aquele desenvolvido com o objetivo de aperfeiçoar os conhecimentos do estudante e introduzi-lo no mercado de trabalho, no qual o estudante pode não apenas observar e acompanhar, como também colaborar no atendimento ao publico e na pratica de atos privativos da profissão, sempre sob a supervisão do concedente. Art. 2° - A duração do estagio, em qualquer dos casos previstos no artigo anterior, não poderá exceder a 2 (dois) anos, exceto quando se tratar de estagiário portador de deficiência. § 1° - Em nenhuma circunstância o estagio poderá subsistir apos a conclusão do curso ou se o estudante deixar de frequentá-lo. § 2° - O registro de estagio no CRECI tem validade limite de 01 (um) ano, podendo ser revalidado por menor ou igual período, em função do tempo de duração do curso, mediante pagamento, pelo concedente do estagio, de nova taxa de registro. Art. 3° - Para os efeitos desta Resolução o sócio-gerente ou diretor de que trata o Art. 6°, Paragrafo Único, da Lei n° 6.530/78, será denominado "Responsável Técnico". Art. 4° - O porte da cédula de identidade de estagiário e obrigatório ao estudante no exercício do estagio, a fim de apresenta-la ao fiscal do CRECI quando solicitada, sob pena de autuação: I - por exercício ilegal da profissão, contra o estudante; II - por acobertamento ao exercício profissional, contra o: a) concedente do estagio; b) responsável técnico do concedente, se pessoa jurídica; c) supervisor do estagio, se houver. Art. 5° - O registro de estagio será defendo mediante requerimento formado pelo concedente, dirigido ao Presidente do CRECI, contendo as seguintes informações: I - nome, número de inscrição no CRECI e endereço do concedente do estagio e do seu responsável técnico, se pessoa jurídica; II - nome, número de inscrição no CRECI e endereço do supervisor do estagio, se houver; III - local onde o estudante desenvolvera as atividades do estagio, IV - qualificação completa do estudante estagiário. § 1° - O requerimento será instruído com os seguintes documentos: I - certidão de regularidade expedida pelo CRECI do concedente e do seu responsável técnico, se pessoa jurídica, e do supervisor do estagio, se houver; II - prova de quitação da taxa de registro do estagio, paga pelo concedente, no valor correspondente a 30% (trinta por cento) do valor da anuidade da pessoa física na data do pagamento; III - prova de endereço ou declaração de próprio punho do estudante estagiário, sob as penas da lei; IV - declaração fornecida pela instituição de ensino de que o estudante se encontra matriculado e frequentando regularmente o curso, assim como a data prevista para sua conclusão; V - declaração de responsabilidade assinada pelo concedente e pelo supervisor do estagio, se houver, conforme modelo a ser instituído pela Presid8ncia do COFECI por meio de Instrução Normativa. § 2° - Os documentos exigidos para arquivo poderão ser fotocopias dos originais autenticadas pela Secretaria do CRECI.

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Art. 6 ° - Compete exclusivamente a diretoria do Conselho Regional a analise e aprovação do pedido de registro de estagio. Art. 7° - Deferido o registro do estagio, o estudante recebera uma cédula de identidade de estagiário, conforme modelo a ser instituído pela Presid8ncia do COFECI por meio de Instrução Normativa. Paragrafo Único - O numero de registro do estagio e imutável e será concedido pela ordem cronológica de deferimento, e será precedido da letra "E" e um traço separador. Ex.: E-123. Art. 8° - Ao estudante estagiário fica proibido anunciar, intermediar interesses ou abrir escritório em seu próprio nome, para realização de negócios imobiliários. Art. 9° - O concedente do estagio devera comunicar ao Conselho Regional: I - no prazo de ate 30 (trinta) dias, qualquer alteração nos dados a que se refere o art. 5° desta Resolução; II - Imediatamente, a interrupção do estagio ou da concessão, por qualquer que seja o motivo. Art. 10 - O não atendimento ao que dispõe o artigo anterior enseja autuação com fundamento no art. 20, inciso VIII, da Lei n° 6.530, de 12 de maio de 1978. Art. 11 - O registro do estagio no CRECI não desobriga o concedente ao cumprimento das disposições contidas na Lei n° 11.788/2008, no que lhe for aplicável. Art. 12 - O concedente do estagio, assim como seu responsável técnico, se pessoa jurídica, e o supervisor do estagio, se houver, respondem solidariamente, nos termos da lei e do Código de Ética dos Corretores de Imóveis, por qualquer infração praticada pelo estudante estagiário no exercício do estagio. § 1° - O concedente, se pessoa física, e naturalmente o supervisor do estagio, mas nada o impede de nomear supervisores para seus estudantes estagiários. § 2° - Cada supervisor de estagio poderá responsabilizar-se pela orientação de ate 10 (dez) estudantes. § 3° - O supervisor poderá ser substituído a qualquer momento, desde que o substituto atenda as exigências desta Resolução. Art. 13 - O registro do estagio poderá ser cancelado a requerimento do concedente ou ex officio pelo Presidente do Conselho Regional: I - na ocorr8ncia de impedimento do concedente para o exercício profissional, II - no termino do prazo de duração do estagio. Art. 14 - A manutenção de estagiários em desconformidade com esta Resolução ou com a Lei n° 11.788/2008 implica impedimento de registro de estagio pelo concedente pelo prazo de 03 (tr8s) anos, contados da constatação do fato. Art. 15 - Os concedentes de estagio, pessoas físicas ou jurídicas, fornecerão ao CRECI, quando solicitado, a relação dos estagiários sob sua supervisão e responsabilidade. Art. 16 - A emissão de segunda via, com esta designação, da cédula de identidade do estudante estagiário, será possível mediante pagamento dos correspondentes emolumentos. Art. 17 - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições contrarias, especialmente as Resoluções COFECI n°s 341192, 747/02 e 1.061/07. Brasília (DF), 25 de marco de 2009 JOAO TEODORO DA SILVA Presidente ++CURT ANTONIO BEIMS Diretor Secretario

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