MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN - Portal GOV.SI · nese iz aktivne baze v zgodovino sprememb,...
Transcript of MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN - Portal GOV.SI · nese iz aktivne baze v zgodovino sprememb,...
POSEBNE OKOLIŠČINE V SISTEMU MNOŽIČNEGA
VREDNOTENJA NEPREMIČNIN
Ministrstvo za financeMinistrstvo za okolje in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije, junij 2018
MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN
1. OPREDELITEV POSEBNIH OKOLIŠČIN
1.1. Uveljavljanje posebnih okoliščin
Lastnik nepremičnine mora v postopku uveljav-ljanja posebnih okoliščin aktivno sodelovati in navesti ter dokazati, zakaj se njegova nepremični-na bistveno razlikuje od vseh ostalih primerljivih nepremičnin v neposredni okolici. Lastniku se omogoča, da se njegova nepremičnina v sistemu množičnega ocenjevanja obravnava individualno z vidika obstoja posebnih okoliščin.
Množično vrednotenje (MVN) ni posamično vrednotenje nepremičnin.
MVN lahko pri vrednotenju upošteva le tiste lastnosti nepremičnin, ki se sistematično vodijo in vzdržujejo v javnih evidencah.
MVN lahko upošteva samo lastnosti, ki so običajne za posamezno vrsto nepremičnin, ne more pa upoštevati posebnih lastnosti, ki so značilne samo za posamezno nepremičnino.
Predmet posebnih okoliščin (PO) so tiste neobičajne in ekstremne lastnosti, ki pomembno vplivajo na vrednost, in niso upoštevane v modelih vrednotenja.
1.2. Kaj so posebne okoliščine
Modeli množičnega vrednotenja nepremičnin imajo zakonsko (ZMVN-1) opredeljena meri-la natančnosti in sicer, da je odstopanje med vrednostnimi ravnmi med 10 – 20% v višjih vrednostnih ravneh in med 15 – 30% v nižjih vrednostnih ravneh. Za uveljavljanje posebnih okoliščin je zato določen pogoj vsaj 20 % vpliv na posplošeno vrednost oziroma 200.000 EUR.
Pri vseh modelih množičnega vrednotenja (razen za vrednotenje posebnih enot vrednotenja) so na podlagi obdelav podatkov realiziranih kupoprodaj in najemnin (samo za vrednotenje poslovnih nepremičnin) vključene naslednje ključne lastnosti nepremičnin, ki vplivajo na vrednost nepremičnin:LokacijaVrsta nepremičnineVelikost (neto površina, uporabna površina)Starost/vzdrževanje inKakovost
MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 1
Kaj so značilnosti posebnih okoliščin:
• Ugotavljamo jih v individualnem postopku• Imajo omejen čas trajanja, vendar najmanj 1 leto• Posplošeno vrednost lahko zvišujejo ali znižujejo• Bistveno vplivajo na vrednost, najmanj pa 20%
oziroma 200.000 EUR• Vpliv upoštevamo na enoto vrednotenja (npr.:
stanovanjska hiša, poslovna stavba, ...) glede na pripadajoči model vrednotenja
• Lahko so tudi lastnosti, ki so že vključene v model vrednotenja, če se izkaže, da vpliv te lastnosti na vrednost posamezne nepremičnine bistveno odstopa od običajnega vpliva te last-nosti na vrednost.
Podobnost oziroma primerljivost nepremičnin je za dele stavb definirana z enako dejansko rabo (npr.: lokal, pisarna, bivanje, ...), vrednostno cono, pri- merljivo velikostjo, starostjo, stopnjo investicijskega vzdrževanja in primerljivimi kazalniki kakovost.Podobnost oziroma primerljivost nepremičnin je za parcele definirana z enako namensko oziroma de-jansko rabo, vrednostno cono, primerljivimi kazalni-ki kakovost in primerljive produkcijske sposobnost.
V sistemu množičnega vrednotenja se vrednosti ocenjujejo množično na podlagi podatkov uradnih evidenc – pri izračunu posplošene vrednosti nepremičnin z modeli vrednotenja se upoštevajo samo podatki, ki se enotno in sistematično zbirajo za vse istovrstne nepremičnine v državi. Se pa v sistemu MVN upoštevajo tudi nekatere »posamične ekstremne lastnosti posameznih nepremičnin«, ki lahko bistveno povečujejo ali zmanjšujejo vrednost nepremičnine. Take lastnosti imenujemo posebne okoliščine.
Posp
loše
ne v
redn
osti
Vrednostne ravni
Ekstremne vrednosti – navzgor (pogledi, vile, bazeni,…)
Ekstremne vrednosti – navzdol (poškodbe, mikrolokacija,..)
VREDNOSTNE RAVNI10 – 20% - višje VR15 – 30% - nižje VR
MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 2
1.3. Skupine posebnih okoliščin
Posebne okoliščine razdelimo na naslednje skupine: • poškodbe • kakovost • mikrolokacija
Poškodbe ki se na stavbah in delih stavb odražajo v slabši stabilnosti, nosilnosti in posledično zmanjšani ali onemogočeni uporabnosti.
Kakovost ki se na stavbah, delih stavb ali zemljiščih odraža-jo v podpovrečni ali nadpovprečni vzdrževanosti strehe, fasade, oken, zunanje ureditve pripada-jočih zemljišč, in podobno, ter obenem bistveno odstopajo od primerljivih nepremičnin v vred-nostni coni, kjer se nahaja nepremičnina.
To so:• za stavbe/dele stavb: stavba brez izolacije z
odpadajočim ometom, stara neizolativna in nevzdrževana okna, razpadajoča streha, ...., nadpovprečno kakovostni materiali gradnje stavbe, okna, senčila,....
• za zemljišča: zmanjšana stabilnost tal zemljišča zaradi geomorfoloških značilnost tal, omejena uporaba zaradi onesnaženja, zelo pogoste poplavnosti, ...., izredno kakovostna sestava tal za kmetijsko, gozdno ali drugo poslovno dejavnosti, .... in ima za posledico manjšo/onemogočeno izrabo glede na primerljiva zem-ljišča v obravnavani vrednostni coni.
MikrolokacijaPosebne okoliščine zaradi mikrolokacije so značil-nosti nepremičnine, ki zaradi svoje mikrolokacije lahko pomembno vpliva na vrednost nepremičnin in bistveno odstopa od primerljivih nepremičnin na območju iste vrednostne cone.
Bistveno odstopanje je lahko :• da stavba ali del stavbe stoji na lokaciji, ki je
ogrožena zaradi zemeljskega plazu ali udora, • da stanovanjska stavba ali del stavbe stoji na
lokacij, ki je izredno senčna, ki ima izjemen po-gled na morje, hribovje, pokrajino, stoji v nepo- sredni bližini jezera ali morja ipd.
• da stanovanjska stavba ali del stavbe stoji na lokaciji s prekomernim vplivom okolja (hrup, smrad, prah, onesnaženje, ....)
MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 3
1.4. Učinkovanje posebnih okoliščin
Dokončno ugotovljene posebne okoliščine se evidentira v evidenci vrednotenja pri delu stavbe ali parceli z višino vpliva, datumom začetka in datumom konca učinkovanja. Ob vsaki spremembi (začetek ali konec učinkovanja posebne okoliščine) se enotam vrednotenja pripiše posplošena vredn-ost z upoštevanjem vpliva v tistem trenutku veljavnih posebnih okoliščin. Vpliv posebnih oko-liščin se določi kot faktor (množitelj), s katerim pomnožimo vrednost enote vrednotenja, izraču-nano na podlagi modela vrednotenja.
V primeru, ko je vplivov posebnih okoliščin na enoto vrednotenja več, se vplivi, ki znižujejo in vplivi, ki zvišujejo vrednost med seboj izravnajo. Več istosmernih vplivov posebnih okoliščin v skladu s teorijo vrednotenja in empiričnimi ana-lizami ne seštevamo, saj se njihov vpliv z njihovim številom manjša.
Najpogostejše posebne okoliščine so navedene in določene v Pravilniku o posebnih okoliščinah, skupaj z opisi posameznih posebnih okoliščin, velikostjo njihovega vpliva in čas trajanja.
Ni pa seznam posebnih okoliščin iz pravilnika zaključen, zato lahko lastnik nepremičnine uve-ljavlja tudi take posebne okoliščine, ki v pravilniku niso navedene.
1.5. Predčasno prenehanje posebne okoliščine
Če posebna okoliščina v naravi preneha pred ro-kom, ki ji je bil odločen z odločbo, je lastnik dolžan to pisno sporočiti Geodetski upravi, ki takšni poseb- ni okoliščini popravi datum zaključka.
1.6. Prenehanje posebne okoliščine
Ko se izteče z odločbo določen rok trajanja posebne okoliščine, se posebna okoliščina pre-nese iz aktivne baze v zgodovino sprememb, posplošena vrednost pa se ponovno izračuna brez upoštevanja posebne okoliščine.
1.7. Podaljšanje trajanja posebne okoliščine
Če posebna okoliščina dejansko v naravi še traja, ko ji je z odločbo določen rok potekel, lahko last-nik ponovno vloži predlog za uveljavitev posebne okoliščine. V predlogu navede, na kateri postopek se podaljšanje navezuje. Postopek podaljšanja je enak postopku vzpostavitve nove posebne oko-liščine. Predlagatelj mora priložiti nove dokaze o podaljšanem trajanju posebne okoliščine.
MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 4
1.8. Primeri posebnih okoliščin
PRIMER 1: IZREDNO SLABA MIKROLOKACIJA stanovanjske hiše
Stanovanjska hiša leži na plazovitem terenu, kjer se je v preteklosti že sprožil zemeljski plaz in le to lastnik nepremičnine lahko dokazuje z različnimi strokovnimi in upravnimi dokumenti.
Stanovanjska hiša stoji na lokaciji, kjer sosed izvaja proizvodnjo, ki povzroča VSAKODNEVNO (ne samo občasno) VELIK HRUP/PRAH/SMRAD, le to lastnik nepremičnine lahko dokazuje z različnimi strokovnimi dokumenti.
PRIMER 2: IZREDNO SLABA KAKOVOST stanovanjske hiše
Stanovanjska hiša ima konstrukcijske napake kot posledico slabe gradnje, potresa, …., in prenova zahteva VELIKE STROŠKE. Lastnik nepremičnine lahko dokazuje stanje z različnimi strokovnimi in upravnimi dokumenti.
Stanovanjska hiša, ki je v IZREDNO SLABEM STANJU, (v kateri LASTNIK PREBIVA), in je praktično primer-na za rušenje, saj bi prenova zahtevala višje stroške, kot gradnja nove hiše. Se pa hiša nahaja na lokaciji z relativno visoko vrednostno ravnjo (vrednostna ra-ven 10 in več). Lastnik nepremičnine lahko dokazu-je z različnimi strokovnimi in upravnimi dokumenti.
PRIMER 3: NEZASEDENOST hotela
Hotel ima praktično zasedenost do 30 % kot posle-dica različnih “ZUNANJIH” VPLIVOV, na katere hotel in management hotela ne more vplivati, na primer zapiranje smučišča Kanin ima kratkoročno (do nekaj let, dokler se ne najde druga turistična priložnost) VPLIV na zasedenost hotela Kanin.
PRIMER 4: NEDOKONČANA stanovanjska hiša
Nedokončana stanovanjska stavba je zgrajena do tretje gradbene faze (brez vgrajenih oken in vrat). V stavbi ni nobenega dokončanega dela stavbe. Posebna okoliščina je uvedena na seznam zaradi spremembe načina evidentiranja tega podatka v registru nepremičnin.
Predvideno trajanje vpliva je omejeno do nadalje- vanja gradbenih del.Dokazovanje: Slika in izjava lastnika, ki jo lahko pristojni organ preveri. Zaželeno je mnenje občine.
MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 5
2. POSTOPEK UGOTAVLJANJA POSEBNIH OKOLIŠČIN (PO)
Obstoj vsake posebne okoliščine je za dololočeno nepremičnino potrebno dokazati v individual-nem ugotovitvenem postopku, ki ga predpisuje- ta Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin in Zakon o splošnem upravnem postopku.
2.1. Predlog za ugotavljanje posebnih okoliščin
POGOJ ZA VLOŽITEV
Predpogoj, da lastnik uveljavlja posebne okoliš- čine je, da so podatki o nepremičnini, za katero se vlaga PO, v uradnih evidencah pravilni in izkazujejo dejansko stanje (zemljiški kataster, kataster stavb, register nepremičnin, zemljiška knjiga, prostorski plan občine, dejanska raba zemljišč, zbirni kataster gospodarske javne infra-strukture, evidenca vrednotenja).
KDO LAHKO VLOŽI PREDLOG?
Lastnik nepremičnine vloži predlog za ugotav-ljanje posebnih okoliščin. Če je nepremičnina v solastnini, se zaradi skrajšanja postopka pripo-roča, da vsi solastniki pooblastijo predlagatelja za vsa dejanja postopka Če je vlagateljev več in ne sporočijo drugače, se prvi navedeni šteje za skupnega predstavnika. Postopek lahko začne po uradni dolžnosti Geodetska uprava, a le v prim-eru, ko drug državni ali občinski organ z aktom ugotovi okoliščine, ki predstavljajo posebno okoliščino iz seznama, ki je priloga pravilnika o posebnih okoliščinah, ki vplivajo na vrednost ne-premičnin.
Vlogo za uveljavljanje PO lahko vloži lastnik brez poročila, ki ga izdela cenilec, če je PO navedena v pravilniku in če se strinja z višino vpliva PO na pripisane posplošene vrednosti in časom trajanja vpliva PO na posamezno nepremičnino, kot je določeno v pravilniku.UMVN o takšni vlogi odloča sam.
Vlogi za uveljavljanje PO, ki ni navedena v pra-vilniku, mora lastnik priložiti poročilo s cenilnim elaboratom, v katerem cenilec obrazloži, katera PO nastopa na posamezni nepremičnini, kolikšen je njen vpliv na vrednost in kolikšen je predvideni čas trajanja PO.
UMVN poročilo s cenilnim elaboratom posreduje strokovni komisiji v mnenje, na podlagi katerega sprejme odločitev.
Način uveljavljanja PO, kjer je PO navedena v pravilniku
Način uveljavljanja PO, kjer PO ni navedena v pravilniku
VLOGA STROKOVNE KOMISIJE
Naloge strokovne komisije:
- Pregled strokovnosti izdelave cenitve nepremič-nine oziroma izdelave poročila v skladu s pravil-nikom in pojasnitve obstoja PO, višine vpliva PO in časa trajanja PO, ki ni navedena v pravilniku, in
- Izdelava strokovnega mnenja v skladu s pravil-nikom.
MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 6
KAKO PRIPRAVIMO PREDLOG?
Predlog mora biti napisan na posebnem obrazcu.Obrazec bo objavljen na internetnih straneh or-gana vrednotenja, lastnik pa ga lahko prevzame tudi na območnih geodetskih pisarnah. Obrazec vodi predlagatelja skozi postopek, da ne pozabi izpolniti kakšnega bistvenega elementa predloga. Predlogu je potrebno priložiti dokaze o obstoju posebne okoliščine in pooblastila, če obstajajo.
KJE PREDLOG VLOŽIMO?
Predlog se lahko vloži na območnih geodetskih upravah osebno ali pošlje po klasični ali elek-tronski pošti z digitalnim podpisom na krajevno pristojno območno geodetsko upravo.
KDAJ VLOŽIMO PREDLOG?
Priporoča se, da lastnik vloži predlog za upošte-vanje posebne okoliščine čimprej po nastanku posebne okoliščine, saj vrednosti nepremičnine ni mogoče popravljati za nazaj. Sicer uveljavljanje posebnih okoliščin ni časovno omejeno, razen v primeru prenehanja učinkovanja posebne oko-liščine.
Pred vložitvijo predloga je potrebno urediti vse podatke o nepremičnini v nepremičninskih evi-dencah, v kolikor to še ni bilo storjeno.
S predlogom za ugotavljanje posebnih okoliščin lastnik nepremičnine ne more popravljati podat-kov o nepremičnini, ki so vpisani v uradnih evi-dencah. Lastnik nepremičnine tako preko post-opka ugotavljanja posebnih okoliščin ne more popravljati npr.: podatka o površini stavbe, uve- ljavljati dejstvo nedokončane gradnje (možno je evidentiranje nedokončanih prostorov)...
2.2. Popolnost predloga
Popoln predlog mora vsebovati:
• Podatke o predlagatelju (ime, priimek, naslov, EMŠO ali naziv in MŠ)• Identifikacijske podatke o nepremičninah, na
katere se nanaša posebna okoliščina• Vrsto, datum začetka, predviden rok trajanja in
ostale podatke o posebni okoliščini• Datum in podpis vlagatelja
Na istem predlogu je lahko navedenih več parcel in več delov stavb, katerih lastnik ali solastnik je predlagatelj, če se uveljavlja ena sama posebna okoliščina.
Če je vloga nepopolna, organ pozove predlagate- lja, da jo v zakonskem roku dopolni. V kolikor vloga ne bo pravočasno dopolnjena, jo bo organ zavrgel.
Če želimo, da bo posebna okoliščina upoštevana pri odmeri davka za tekoče leto, je potrebno vlogo oddati v predhodnem letu.
Prvič bo možno vložiti predlog za ugotavljanje PO po prejemu prvega potrdila o posplošeni vred-nosti, predvidoma avgusta 2019.
MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 7
2.3. Ugotovitveni postopek in dokazovanje - splošno
ORGAN MORA VSEM STRANKAM OMOGOČITI, DA SE IZJAVIJO O PREDLOGU
Če solastniki niso imenovali skupnega predstav- nika ali pooblastili predlagatelja, da jih zastopa v celotnem postopku, jih bo organ pred izdajo odločbe pozval, da se izjasnijo o predlogu pred-lagatelja.
ORGAN MORA TUDI SAM PRIDOBITI DOKAZE in POTRDILA DRUGIH ORGANOV
Za popolne predloge bo organ tehtal priložene do-kaze in tudi sam po svojih močeh poskušal prido-biti manjkajoče dokaze zlasti z uporabo vpogleda v druge državne evidence, ki so mu na voljo.
TERENSKI OGLEDI
V nekaterih primerih bo organ izvedel terenski ogled nepremičnine in vodil zapisnik ogleda.
IZVEDENCI
V postopku posebnih okoliščin je izvedenec Strokovna komisija vrednotenja, ki v postopkih, ko lastnik uveljavlja posebno okoliščino, ki ni na-vedena v pravilniku, ali pa se s predlaganim vpli-vom iz pravilnika ne strinja, obvezno poda svoje mnenje.
Mnenja se zaradi zagotavljanja enotne in trans-parentne prakse lahko javno objavijo.
SLIKE ZA DOKAZOVANJE
Če je posebno okoliščino mogoče dokazati s sli-kami, se po možnosti izbere ena sama ali največ tri slike, ki najbolje dokažejo obstoj posebne oko-liščine.
DOKUMENTI
Dokumenti, ki jih stranka priloži kot dokaz, so lah-ko kopije, original pa se mora nahajati pri stranki, da ga le ta po potrebi lahko dostavi na vpogled. Večjo dokazno moč imajo dokumenti, ki so izdani od pooblaščenih organizacij, glede na vsebino, ki
Poenostavitev postopka za lastnike nepremičnin
Zaradi poenostavitve postopka in zniža-nja stroškov predlagatelja GURS pripra-vi v pomoč seznam najpogostejših posebnih okoliščin skupaj z obveznim ali priporočenim načinom dokazovanja (npr.: slike, strokovno mnenje)
MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 8
2.4. Dokazovanje posebne okoliščine s cenitvijo
Predlagatelj mora kot dokaz dostaviti cenitev po- oblaščenega ocenjevalca vrednosti, če uveljavlja posebno okoliščino, ki je ni na seznamu iz pravilni-ka ali če želi za posebno okoliščino, ki je na seznami iz pravilnika, uveljaviti drugačen vpliv od predvide- nega.
Cenitev mora izpolnjevati naslednje zahteve:• cenitev mora izdelati ocenjevalec vrednosti ne-
premičnin• cenilec mora z izjavo potrditi pravilnost podat-
kov o nepremičnini, evidentranih v evidenci vrednotenja na datum cenitve, oziroma podati izjavo o nepravilnosti podatkov
• elaborat ocenjevanja vrednosti mora vsebova-ti vse elemente iz MSOV (mednardni standardi ocenjevanja vrednosti)
• podlaga vrednosti je tržna vrednost• cenitev mora vsebovati primerjavo vrednosti
nepremičnine z in brez posebne okoliščine, pri čemer mora biti za obe primerjalni oceni upo- rabljen enak način vrednotenja in enaki podatki o nepremičnini
• cenitev mora vsebovati: - faktor vpliva posebne okoliščine - datum začetka vpliva posebne okoliščine - predvideno trajanja vpliva posebne okoliščine
2.5. Dokazovanje posebne okoliščine iz seznama
ZMVN-1 določa, da se s pravilnikom predpiše seznam najpogostejših posebnih okoliščin z naslednjimi podatki:• faktor vpliva posebne okoliščine,• predvideno trajanje.
Za določene posebne okoliščine že njihov opis določa tudi način dokazovanja le te, zaradi poe-nostavitve postopka in znižanja stroškov pred-lagatelja pa GURS objavi za vse posebne okoliščine iz pravilnika tudi priporočen način dokazovanja.
V kolikor predlagatelj predlaga upoštevanje pose-bne okoliščine iz seznama, ne potrebuje cenitve pooblaščenega ocenjevalca. Obstoj lahko dokaže s predložitvijo priporočenih ali drugih dokazov.
2.6. Odločanje o posebni okoliščini
Na podlagi dokazov organ zavrne ali ugodi pred-logu z odločbo. Določi se datum začetka in datum konca učinkovanja ter velikost vpliva. Odločba se vroči vsem strankam v postopku. Če ni pritožbe, v roku 15 dni odločba postane pravnomočna.
2.7. Pritožba na odločitev o posebni okoliščini
V kolikor se stranka v postopku ugotavljanja posebne okoliščine ne strinja z odločbo na prvi stopnji, se lahko pritoži na drugo stopenjski organ: Ministrstvo za okolje in prostor.
MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 9
PRIL
OG
A: O
snut
ek s
ezna
ma
najp
ogos
tejš
ih p
oseb
nih
okol
išči
n, k
i vp
livaj
o na
vre
dnos
t
MN
OŽI
ČNO
VRE
DN
OTE
NJE
NEP
REM
IČN
IN
1
0
ŠIFR
ANA
ZIV
OPI
SČA
S TR
AJAN
JA
(let)
STA
HIS
GAR
PPP
PPL
SDP
IND
INP
KDS
TUR
DRZ
KME
GOZ
STZ
PNB
PNE
PNP
101
Ener
gets
ko
potr
aten
Velja
vna
ener
gets
ka iz
kazn
ica R
AZRE
D G
5-2
0%-2
0%
-20%
-20%
-20%
-2
0%
102
Mat
eria
l ško
dljiv
Mat
eria
li no
silne
kons
truk
cije
, ki s
o po
mne
nju
stro
kovn
ega
izved
enca
ali
prist
ojne
insti
tuci
je
škod
ljivi
za zd
ravj
e
5-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%
103
Slaba
kako
vost
in
slabo
vzdr
ževa
nje
Zel
o sla
bo vz
drže
vanj
e (v
saj 4
pos
tavk
e od
naš
tetih
izp
olnj
ene)
, vel
ja sa
mo
za d
okon
čane
del
e st
avb
oziro
ma
pros
tore
- stre
ha d
otra
jana
(dot
raja
no o
stre
šje, p
ušča
na
več m
estih
)- b
rez h
idro
izola
cije
(tem
eljn
e pl
ošče
in k
letn
ih p
rost
orov
)- b
rez t
oplo
tne
izola
cije
(zun
anji
ovoj
stav
be)
- izg
led
zuna
njos
ti po
dpov
preč
en (p
rete
žni d
el zu
nanj
ega
ovoj
a po
škod
ovan
ali g
a ni
)- d
otra
jana
inšt
alac
ije vo
de (j
e ni
ali n
i več
upo
rabn
a)- d
otra
jana
inšt
alac
ije e
lekt
rike
(je n
i ali n
i več
upo
rabn
a)- v
stan
ovan
ju n
i kop
alni
ce n
iti st
rani
šča
4-3
0%-3
0%
-30%
-3
0%
104
Dobr
a ka
kovo
st in
vz
drže
vanj
eVz
drže
vanj
e st
avbe
odl
ično
(vsa
j 2 p
osta
vki o
d na
šteti
h izp
olnj
eni)
- nad
stan
dard
ni - i
zjem
ni g
radb
eni m
ater
iali
- nad
stan
dard
ni - i
zjem
en zu
nanj
i vid
ez - a
rhite
ktur
a- o
kolic
a ur
ejen
a (z
asad
itev,
dovo
z ...)
- spr
emlja
joči
obje
kti (l
etna
kuhi
nja,
baz
en …
)
4+2
0%+2
0%
+20%
+20%
+20%
+2
0%
105
Ener
gets
ko
varč
en V
elja
vna
ener
gets
ka iz
kazn
ica R
AZRE
D A
5+2
0%+2
0%
+20%
+20%
+20%
106
Kate
gorij
a na
stan
itven
ih
zmog
ljivo
sti 1
(1
zvez
dica
)
Kate
gorij
a na
stan
itven
ega
obra
ta 1
(1 zv
ezdi
ca)
5
-40%
107
Kate
gorij
a na
stan
itven
ih
zmog
ljivo
sti 2
(2
zvez
dice
)
Kate
gorij
a na
stan
itven
ega
obra
ta 2
(2 zv
ezdi
ce)
5
-30%
MN
OŽI
ČNO
VRE
DN
OTE
NJE
NEP
REM
IČN
IN
1
1
ŠIFR
ANA
ZIV
OPI
SČA
S TR
AJAN
JA
(let)
STA
HIS
GAR
PPP
PPL
SDP
IND
INP
KDS
TUR
DRZ
KME
GOZ
STZ
PNB
PNE
PNP
108
Kate
gorij
a na
stan
itven
ih
zmog
ljivo
sti 5
(5
zvez
dic)
Kate
gorij
a na
stan
itven
ega
obra
ta 5
(5 zv
ezdi
c)
5
+30%
109
Gra
dnja
stav
be
ni m
ogoč
aN
a ne
prem
ični
ni (p
arce
li) n
i mog
oče
grad
iti
zara
di p
repo
vedi
gra
dnje
(pla
n/re
žim
/loka
cijs
ka
info
rmac
ija) z
a st
avbn
a ze
mlji
šča
na o
bmoč
jih
cent
raln
ih d
ejav
nosti
(pos
lovn
o go
spod
arsk
a ra
ba,
turiz
em, p
oseb
na ra
ba),
stan
ovan
jske
rabe
in p
roiz
-vo
dnih
obm
očjih
(ind
ustr
ijska
, pro
izvod
nja
raba
, po
vršin
e pr
idob
ivan
ja m
iner
alni
h su
rovi
n).
4
-30%
110
Gra
dnja
stav
be
je d
ovol
jena
in
mog
oča
Gra
dnja
stav
be je
mog
oča
in d
ovol
jena
na
podl
agi
izdan
ega
grad
bene
ga d
ovol
jenj
a oz
irom
a bo
mo-
goča
in d
ovol
jena
na
podl
agi d
okum
enta
pris
tojn
e ob
čine
.
4
+300
%
201
Deln
o ne
zase
den
poslo
vni c
ente
r
Del
no n
ezas
eden
pos
lovn
i cen
ter i
ma
vsaj
10
poslo
vnih
pro
stor
ov lo
kalo
v (v
eč k
ot 3
0 %
pov
ršin
lo
kalo
v v
stav
bi n
e ob
ratu
je za
dnja
3 le
ta)
3
-2
0%
202
Pret
ežno
nez
a-se
den
poslo
vni
cent
er
Pret
ežno
nez
ased
en p
oslo
vni c
ente
r im
a vs
aj 1
0 po
slovn
ih p
rost
orov
loka
lov
(več
kot
50%
pov
ršin
lo
kalo
v v
stav
bi n
e ob
ratu
je za
dnja
3 le
ta)
3
-4
0%
203
Slab
a iz
post
av-
ljeno
st lo
kala
Loka
l nim
a vh
oda
iz ul
ice,
oko
lica
ni fr
ekve
ntna
, m
alo
nakl
jučn
ih st
rank
5
-3
0%
204
Neti
pičn
o (m
anj
prim
erno
) oko
lje
za p
isarn
o al
i lo
kal
Pisa
rna
ali d
elav
ska
men
za s
e na
haja
v o
kviru
indu
strij
ske
stav
be (v
eč k
ot 8
0% p
rost
orov
v st
avbi
po
pov
ršin
i je
IND
ali I
NP)
5
-30%
-30%
205
Upo
raba
gos
tin-
skeg
a vr
taG
ostin
ski l
okal
upo
rabl
ja g
ostin
ski v
rt in
upo
rab-
na p
ovrš
ina
gosti
nske
ga lo
kala
je v
saj 5
0 %
net
o tlo
risne
pov
ršin
e
5
+2
0%
MN
OŽI
ČNO
VRE
DN
OTE
NJE
NEP
REM
IČN
IN
1
2
ŠIFR
ANA
ZIV
OPI
SČA
S TR
AJAN
JA
(let)
STA
HIS
GAR
PPP
PPL
SDP
IND
INP
KDS
TUR
DRZ
KME
GOZ
STZ
PNB
PNE
PNP
206
Izje
mno
nizk
a za
sede
nost
st
avbe
za tu
ri-
zem
na
leto
Trile
tni p
ovpr
ečni
ods
tote
k za
sede
nosti
leži
šč
(sta
lnih
in p
omož
nih)
je m
anjš
i od
30 o
dsto
tkov
, ka
r je
razv
idno
iz a
plik
acije
e-t
urize
m.
3
-40%
207
Niz
ka za
sede
- no
st st
avbe
za
turiz
em n
a le
to
Trile
tni p
ovpr
ečni
ods
tote
k za
sede
nosti
leži
šč
(sta
lnih
in p
omož
nih)
je o
d 31
do
50 o
dsto
tkov
kar
je
razv
idno
iz a
plik
acije
e-t
urize
m.
3
-20%
208
Nad
povp
rečn
a za
sede
nost
st
avbe
za tu
ri-
zem
na
leto
Trile
tni p
ovpr
ečni
ods
tote
k za
sede
nosti
ležiš
č (s
taln
ih in
pom
ožni
h) je
več
ji od
81
odst
otko
v, ka
r je
razv
idno
iz a
plik
acije
e-t
urize
m.
3
+20%
209
Zniža
na
mož
nost
pr
idel
ave
na
zem
ljišč
u
Za ze
mlji
šče
je s
potr
dilo
m p
risto
jneg
a or
gana
ali
izved
enca
km
etijsk
e / g
ozda
rske
stro
ke u
goto
vlje
na
dolg
otra
jna
zniža
na m
ožno
st p
ridel
ave
za v
eč ko
t 50
% p
rimer
ljive
ga ze
mlji
šča
enak
e ka
kovo
sti v
tej
vred
nost
ni c
oni
3
-50%
-50%
210
Prep
oved
bi
vanj
a,
obra
tova
nja,
ob
dela
ve
Za st
avbo
/del
stav
be a
li ze
mlji
šče
je iz
dan
akt o
pr
epov
edi o
brat
ovan
ja a
li bi
vanj
a al
i obd
elav
e za
radi
vz
roko
v, ki
izvi
rajo
iz o
kolja
ali
iz ne
prem
ični
ne
5-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%
211
Nel
egal
na
zase
dba
Za st
avbo
/del
stav
be a
li ze
mlji
šče
je b
ilo iz
dano
po
trdi
lo U
E, o
bčin
e al
i pol
icije
, da
je n
eleg
alno
za
sede
na (n
asiln
a vs
elite
v, za
sedb
a oz
emlja
)
2-7
0%-7
0%-7
0%-7
0%-7
0%-7
0%-7
0%-7
0%-7
0%-7
0%-7
0%-7
0%-7
0%-7
0%
212
Hrup
Za st
avbe
/del
e st
avb
ali z
emlji
šča,
raze
n za
loka
le,
je iz
vor h
rupa
odd
alje
n m
anj k
ot 2
00 m
in n
a po
dlag
i za
pisn
ika
o m
erje
nju
hrup
a pr
eseg
a do
pust
no v
redn
ost (
kam
nolo
m, s
trel
išče,
leta
lišče
, pr
istan
išče
ipd.
)
4-2
0%-2
0%
-2
0%
213
One
snaž
enos
tZ
zapi
snik
om o
mer
itvah
poo
blaš
čene
insti
tuci
je
ugot
ovlje
na o
nesn
ažen
ost n
ad d
opus
tno
stop
njo
4-2
0%-2
0%
-20%
-2
0%
214
Brez
os
onče
nosti
Grap
a, se
vern
a le
ga z
večj
im n
aklo
nom
, 6 m
esec
ev v
le
tu b
rez o
sonč
enja
, ki je
izka
zan
s štu
dijo
o o
sonč
enos
ti 5
-30%
-30%
215
Brez
dos
topa
S po
trdi
lom
pris
tojn
ega
orga
na z
vklju
čeni
m p
redv
i-de
nim
roko
m sa
naci
je u
goto
vlje
no, d
a ne
prem
ični
-na
nim
a do
stop
a za
radi
nes
reče
ali
je b
il ed
ini a
li gl
avni
dos
topo
m o
nem
ogoč
en za
radi
razli
čnih
vz
roko
v (n
pr. p
laz n
a ed
ini c
esti,
ned
elov
anje
žičn
ice,
ve
čja
in d
olgo
traj
na d
ela
pred
vho
dom
v lo
kal,
zara
-di
pot
reb
zašč
ite in
reše
vanj
a-+)
2-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%
-50%
-50%
-50%
-50%
-50%
-50%
MN
OŽI
ČNO
VRE
DN
OTE
NJE
NEP
REM
IČN
IN
1
3
ŠIFR
ANA
ZIV
OPI
SČA
S TR
AJAN
JA
(let)
STA
HIS
GAR
PPP
PPL
SDP
IND
INP
KDS
TUR
DRZ
KME
GOZ
STZ
PNB
PNE
PNP
216
Stal
na g
rožn
ja
popl
avZa
nep
rem
ični
no je
izda
no p
otrd
ilo o
bčin
e al
i AR
SO, d
a je
bila
na
nepr
emič
nini
pop
lava
dva
krat
v
zadn
jih p
etih
letih
z v
saj 2
0 cm
vod
e v
etaž
i
4-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%-3
0% -3
0%-3
0%
217
Stal
na g
rožn
ja
plaz
ovZa
nep
rem
ični
no je
izda
no p
otrd
ilo o
bčin
e al
i AR
SO, d
a se
pla
zovi
spr
ožaj
o ve
čkra
t na
leto
4
-40%
-40%
-40%
-40%
-40%
-40%
-40%
-40%
-30%
-40%
218
Odl
ičen
razg
led
Pogl
ed n
a m
orje
, jez
ero,
gor
e …
, lok
al n
a vr
hu
poslo
vne
stol
pnic
e 5
+20%
+20%
+20%
+20%
+2
0%
301
Stav
ba za
ru
šenj
e za
radi
po
škod
be
Z od
ločb
o pr
istoj
nega
org
ana
ugot
ovlje
ne p
oško
dbe
nosil
ne ko
nstr
ukci
je - v
ečje
, sta
vbo
je p
otre
bno
rušiti
5-9
0%-9
0%-9
0%-9
0%-9
0%-9
0%-9
0%-9
0%-9
0%-9
0%
302
Stav
ba za
časn
o ne
upor
abna
Z m
nenj
em iz
vede
nca
grad
bene
stro
ke z
vklju
čeni
m
pred
vide
nim
roko
m sa
naci
je u
goto
vlje
ne p
oško
dbe
nosil
ne ko
nstr
ukci
je - s
redn
ja, s
tavb
a se
daj n
i pri-
m
erna
za u
pora
bo, v
enda
r jo
je m
ogoč
e sa
nira
ti
5-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%-5
0%
303
Nos
ilna
kon-
stru
kcija
stav
be
pošk
odov
ana,
up
orab
a m
og-
oča
Z m
nenj
em iz
vede
nca
grad
bene
stro
ke z
vkl
juče
- ni
m p
redv
iden
im ro
kom
san
acije
ugo
tovl
jene
po
škod
be n
osiln
e ko
nstr
ukci
je - m
anjš
e, o
pazn
e so
ra
zpok
e al
i dru
ge p
oško
dbe,
stav
ba je
prim
erna
za
upor
abo
1-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%
304
Pošk
odbe
del
ov
stav
b za
radi
po
plav
S po
trdi
lom
obč
ine
ugot
ovlje
na p
opla
va v
obd
obju
1
leta
, vsa
j 40
cm v
ode
v et
aži
1-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%-3
0%-3
0% -3
0%-3
0%
305
Pošk
odbe
ze
mlji
ščS
potr
dilo
m o
bčin
e in
slik
ovne
ga g
radi
va u
go-
tovl
jene
poš
kodb
e ze
mlji
šč za
radi
pla
zu, n
anos
i, er
ozije
, pož
ar, p
opla
va, u
dor
5
-2
0%-3
0%-2
0%-3
0%
306
Nap
ad p
odlu
b-ni
kov
in d
rugi
h šk
odlji
vcev
in
bole
zni g
ozd-
nega
dre
vja,
ve
trol
om,
sneg
olom
, žle
- do
lom
, pož
ar
S po
trdi
lom
pris
tojn
ega
orga
na u
goto
vlje
ne p
oško
d-be
goz
da za
radi
nap
ada
podl
ubni
kov
in d
rugi
h šk
odlji
vcev
in b
olez
ni g
ozdn
ega
drev
ja, v
etro
lom
a,
sneg
olom
a, žl
edol
oma
ali p
ožar
a, č
e je
priz
adet
e ve
č ko
t 50
% le
sne
mas
e v
razv
ojni
h fa
zah
drog
ovnj
ak,
debe
ljak
in p
omla
jene
c te
r v p
anje
vcih
, ozir
oma
uniče
no m
ladj
e na
več
kot 5
0 %
pov
ršin
e za
razv
ojne
fa
ze m
ladj
e, g
ošča
in le
tven
jak.
5
-5
0%
Legenda – kratice modelov vrednotenja
Modeli za vrednotenje stavb in delov stavb skupaj z zemljišči pod stavbami:
• model za stanovanja (STA) se uporablja za vrednotenje stanovanj v stavbi, ki se v celoti uporablja za bivanje in ima več kot dve stanovanji, stanovanj v stavbi z mešano rabo, oskrbovanih stanovanj, bivalnih enot in podobnih enot, ki se uporabljajo za bivanje;
• model za hiše (HIS) se uporablja za vrednotenje stavb, ki se v celoti uporabljajo za bivanje, in imajo največ dve stanovanji;
• model za garaže (GAR) se uporablja za vrednotenje delov stavb, namenjenih za parkiranje vozil in podobnih enot;
• model za pisarne (PPP) se uporablja za vrednotenje poslovnih prostorov, ki so namenjeni poslovanju fizičnih, pravnih oseb in javne uprave in podobnih enot;
• model za lokale (PPL) se uporablja za vrednotenje trgovskih delov stavb, gostinskih obratov, delov stavb za opravljanje storitvenih dejavnosti in podobnih enot;
• model za stavbe splošnega družbenega pomena (SDP) se uporablja za vrednotenje stavb, namenjenih za kulturo, izobraževanje, zdravstvo, šport in podobnih enot;
• model za industrijo (IND) se uporablja za vrednotenje delov stavb z industrijsko rabo in podobnih enot;• model za posebno industrijo (INP) se uporablja za vrednotenje delov stavb z rabo za težko industrijo in
podobnih enot;• model za kmetijske in druge stavbe (KDS) se uporablja za vrednotenje kmetijskih stavb in drugih podobnih enot;• model za stavbe za turizem (TUR) se uporablja za vrednotenje bivalnih prostorov, namenjenih za začasno
bivanje ljudi (hoteli, zdravilišča in podobne enote).
Modeli za vrednotenje zemljišč:
• model druga zemljišča (DRZ) se uporablja za vrednotenje zemljišč, ki so po dejanski rabi javna cestna in javna železniška infrastruktura oziroma vodno zemljišče;
• model za kmetijska zemljišča (KME) se uporablja za vrednotenje zemljišč, ki so po namenski rabi kmetijska zemljišča;
• model za gozd (GOZ) se uporablja za vrednotenje zemljišč, ki so po namenski rabi gozd;• model za stavbna zemljišča (STZ) se uporablja za vrednotenje zemljišč, ki so po namenski rabi stavbna zemljišča
in ostala zemljišča, ki po namenski rabi niso kmetijska ali gozdna.
Modeli za posebne enote vrednotenja:
• model za bencinske servise (PNB) se uporablja za vrednotenje bencinskih servisov in spremljajočih objektov;• model za elektrarne (PNE) se uporablja za vrednotenje objektov za proizvodnjo električne energije z močjo nad
50 kW in spremljajočih objektov;• model za marine in pristanišča (PNP) se uporablja za vrednotenje marin, pristanišč in spremljajočih objektov.
Ministrstvo za financeMinistrstvo za okolje in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije, junij 2018