Mietrecht in den Niederlanden
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MIETRECHT in den NLMIETRECHT in den NL
Ben van MeursAdvocaat
Vondenhoff Sijben Advocaten
Akerstraat 104NL - 6417BN HEERLEN
T +31 - 45 - 560 22 00E [email protected]
Was wird vermietet?
• Beweglichen Sachen (z.B. Kfz) & unbebaute Grundstücke (z.B. Weideland)
• Gewerberaum: 2 Kategorien
• Wohnraum (= woonruimte)
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Gewerberaum:
• Gewerberaum für Einzelhandel / Mittelstandsunternehmen(= middenstandsbedrijfsruimte)
• Gewerberaum im Übrigen(= overige bedrijfsruimte)
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§§ 7:290 ff. NL-BGB
Gewerberaum für Einzelhandel:• Kleinhandel• Handwerksbetriebe• Hotel- und Gaststättengewerbe, usw.:
Gewerberaum, wo unmittelbar ans Publikum Produkte geliefert werden: z.B. Apotheke, Friseur, Kiosk, Galerie, Restaurant, Tankstelle
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Gewerberaum für Einzelhandel
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Meistens „ROZ“ Mustervertrag: www.roz.nl
Mieterhöhung:• Nur bei Vertraglichem Vereinbarung (jährliche
Indexierung möglich)• Aber: Richter kann neue Miete anordnen
(nur 1 Mal pro 5 Jahre)
Gewerberaum für Einzelhandel
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Mietverträge sind gesetzlich befristet:• Zuerst: 5 Jahren• Nachher: wieder 5 Jahren (oder Kündigung)• Erst danach: unbefristeter Mietvertrag
Ausnahme: Mietverträge < 2 Jahre
Gewerberaum für Einzelhandel
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Ende des Mietvertrages:• Aufhebungsvertrag• Auflösung durch Richter (z.B. Mietrückstand)• Kündigung durch Mieter oder Vermieter:
- Kündigungsfrist: mindestens 1 Jahr- Kündigung durch Vermieter nur wegen gesetzlicher Kündigungsgründe
Gewerberaum für Einzelhandel
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Gesetzliche Kündigungsgründe:• Kein „guter Mieter“• Zwingend notwendiger Eigenbedarf• Interessenabwägung (erst nach 10 Jahren)• Wenn Mieter ein faires Angebot für einen
neuen Mietvertrag abschlagt (erst nach 10 Jahren)
§§ 7:230a ff. NL-BGB
Gewerberaum im Übrigen:
Voraussetzungen:• bebautes Grundstück; und• kein Gewerberaum für Einzelhandel; und• kein Wohnraum;
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Gewerberaum im Übrigen:
z.B.: Anwaltskanzlei, Bankfiliale, Bürogebäude, Fahrschule, Garage, Kasino, Kino, Lager, Praxis (Arzt, Krankengymnast, Psychologe usw.), Schwimmbad
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Gewerberaum im Übrigen
Meistens „ROZ“ Mustervertrag: www.roz.nl
Mieterhöhung:• Vertragsfreiheit• Praxis: Indexierungsklauseln• Kaum Mieterschutz
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Gewerberaum im Übrigen
Mietvertrag nach Wahl (un)befristet
Ende des Mietvertrags:• Befristet: beim Vertragsende (vertragliche
Verlängerung möglich)• Unbefristet: Kündigung (nur K.Frist beachten)• Kaum Mieterschutz. Wohl Räumungsschutz
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§§ 7:232 ff. NL-BGB
Wohnraum:
• Selbstständige Wohnung => eigene Haustür, Küche, Bad und Toilette
• Unselbstständige Wohnung (Zimmer)• Wohnwagen
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Wohnraum
Zwingendes Recht: Mieterschutz!
• Ende des Mietvertrags
• Miete (sog. nicht liberalisierte Wohnräume)• Mieterhöhung (sog. nicht liberalisierte
Wohnräume)
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Wohnraum
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Liberalisierte Wohnräume (= geliberaliseerde woonruimte / “vrije sector”)• Nur selbständige Wohnungen• Kaltmiete > 664,66 EUR (Stand: 1.1.2012) • Miete nicht gesetzlich eingeschränkt
(aber Mieter kann Miete prüfen lassen)• Mieterhöhung nicht gesetzlich eingeschränkt
(aber nur 1 Mal pro Jahr. Indexierung möglich)
Wohnraum
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Nicht liberalisierte Wohnräume => Huurprijzenrecht (UHW, BHPW & WWS)
• Kaltmiete < 664,66 EUR (Stand: 1.1.2012) • Miete gesetzlich eingeschränkt• Mieterhöhung gesetzlich eingeschränkt:
- Am 1.7.2012: +2,3% (am 1.7.2011: +1,3%)• Manchmal braucht Mieter Genehmigung der
Gemeinde (Huisvestingsvergunning, so wie WBS)
Wohnraum
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Miete bei nicht liberalisierte Wohnräume:
• Woningwaarderingsstelsel (WWS)• Miete hängt von Zahl der Qualitätspunkte ab• Mieterhöhung bedarf Schriftform: mindestens
2 Monate bevor (meistens bevor 1. Mai)• Prüfung durch Huurcommissie und Richter
Wohnraum
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Ende des Mietvertrages: nicht automatisch• Aufhebungsvertrag• Auflösung durch Richter (z.B. 3 Monate
Mietrückstand oder kein „guter Mieter“)• Kündigung durch Mieter oder Vermieter:
- Kündigungsfrist- Kündigung durch Vermieter nur wegen gesetzlicher Kündigungsgründe
Wohnraum
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Gesetzliche Kündigungsgründe:• Kein „guter Mieter“• Zwingend notwendiger Eigenbedarf• Wenn Mieter ein faires Angebot für einen
neuen Mietvertrag abschlagt• Verwirklichung eines Bebauungsplans• „Zwischen Vermietung“ (= tussenhuur)
Wohnraum
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Zwingend notwendiger Eigenbedarf:• Zwingend notwendig (!)• Interessenabwägung• Mieter in der Lage geeigneter Wohnraum
anderswo zu finden• Erst wenn Vermieter 3 Jahre Eigentümer ist• Schadensersatz möglich (z.B. Kosten Umzug
und Einrichtung) => 5.081 EUR ??
Wohnraum
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Wie kann man einen Mieter kündigen?• Kündigung per Einschreiben oder Zustellung
durch einen Gerichtsvollzieher• Jeder (Mit)Mieter muss gekündigt werden• Kündigungsgründe melden, sonst nichtig! • Kündigungsfrist: 3-6 Monate + Datum nennen• Erkundigung ob Mieter innerhalb von 6
Wochen die Kündigung zustimmt
Wohnraum
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Wieso Zustimmung der Mieter?• Kündigung unwirksam, wenn Mieter nicht
innerhalb von 6 Wochen zustimmt (§ 7:272 NL-BGB)
• Vermieter muss sich dann ans Gericht wenden, damit den Richter das Datum feststellt, an welches der Mietvertrag endet
• Richter überprüft nur Kündigungsgründe im Einschreiben (bzw. Gerichtsvollzieher)
Wohnraum
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Bei Zuweisung der Klage:• Mieter muss an einem bestimmten Datum die
Wohnung geräumt haben
Bei Zurückweisung der Klage:• Mietvertrag wird (un)befristet verlängert;• Vermieter kann erst wieder nach 3 Jahren
(unbefristet) bzw. 3 Monate bevor Ende der neuen Frist (befristet) kündigen
Wohnraum
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Wie kann der Mieter kündigen?• Kündigung per Einschreiben oder Zustellung
durch einen Gerichtsvollzieher• Ohne Kündigungsgrund • Kündigungsfrist: 1-3 Monate + Datum nennen
Wohnraum
Vorübergehend vermieten:
Gesetz zur Regelung der Rechtslage leer stehender Wohnungen in den Niederlanden (= Leegstandswet)
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Wohnraum
Vorübergehend vermieten:• Nur wenn „Leegstandswet“ es erlaubt• Wohnraum ist zu verkaufen und steht leer:
- Neubau - Eigentümer hat Wohnung letztes Jahr selbst benutzt - Letzte 10 Jahren nicht länger als 3 Jahren vermietet
• Mietwohnung: Renovierung oder Abriss
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Wohnraum
Vorübergehend vermieten:• Kein Mieterschutz (einfache Kündigung)• Vermieter braucht Genehmigung (Gemeinde)• Mietvertrag (schriftlich!) mindestens 6 Monate• Mietvertrag muss Genehmigung erwähnen und
von der Gemeinde bestimmte Miete (WWS)
• ...
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Wohnraum
Vorübergehend vermieten:• Mieterhöhung gesetzlich eingeschränkt• Kündigungsfrist Vermieter mindestens 3
Monate• Kündigungsfrist Mieter höchstens 1 Monat• Mietvertrag endet, wenn Genehmigung endet• Verlängerung Genehmigung bis insgesamt 5
Jahren möglich (In Zukunft sogar 7 Jahren)28
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Wohnraum
Gesetzänderung in Vorbereitung:• Mieter nicht liberalisierte Wohnräume die
mehr als 43.000 EURO pro Jahr verdienen• Gilt nicht pro Kopf sondern per Familie
(Ausnahme: Kindern < 13.200 EUR Einkommen)• Nicht nur gesetzliche Mieterhöhung (+2,3%
per 1.7.2012)• …
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Wohnraum
Gesetzänderung in Vorbereitung:• Sondern zusätzliche Mieterhöhung von 5% pro
Jahr (insgesamt +6 bis 8% pro Jahr)• Vermieter erkundigt beim Finanzamt nach
Einkommen der Mieter und bekommt Auskunft• Richter hat am 13.4.2012 diese Auskünfte aber
vorübergehend verboten• Gesetz gilt ab 1.7.2012 ??? (Sonst ab 1.7.2013)
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Fragenkatalog
F:Müssten wir uns grundsätzlich die Genehmigung zur Vermietung nachweisen lassen?
A:Nein, zum Glück nicht. In Prinzip darf jeder Eigentümer ohne Genehmigung vermieten. Aber, bei Vermietung von Zimmer an z.B. Studenten können zusätzliche Regeln gelten.
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