Donnery, le 26 septembre 2015

!!!!Objet : Recours en annulation pour excès

de pouvoir de la délibération N° 2015-033 Tribunal Administratif d’Orléans

du 26 mars 2015 prise par le Conseil 28, rue de la Bretonnerie

Municipal de Donnery – 45450 450000 ORLEANS

!Dossier N° 1501828-5

M. Denis Bornhauser et autres

c/commune de Donnery

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!!!Pour les requérants suivants :

! 1°/ L’Association pour une Action Citoyenne ci-après dénommée

l’A.P.A.C.,dont le siège social est situé 174, avenue d’Orléans – 45450 Donnery – association déclarée sous le régime de la loi de 1901, représentée par son président en exercice Monsieur Jacques Cotteray, dûment habilité à cet effet et domicilié de même 174, avenue d’Orléans – 45450 Donnery ;

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!MEMOIRE INCIDENT

ET AMPLIATIF

2°/ Monsieur Jean-Louis Peyrani, vice-président de l’A.P.A.C., mais agissant en nom personnel en tant que citoyen, habitant la commune et résidant 1, allée des Faisans – Les Grands Billons – 45450 Donnery ;

!3°/ Madame Jacqueline Guerdoux agissant en qualité de citoyenne, habitante de la commune et résidant 22, rue Blanche – 45450 Donnery ;

!4°/ Monsieur Alain Nicolle agissant en qualité de citoyen, habitant de la commune et résidant 8, allée du Lac – Les Grands Billons – 45450 Donnery ;

!5°/ Monsieur Max Mamie agissant en qualité de citoyen, habitant de la commune et résidant 8, avenue des Grands Billons – Les Grands Billons – 45450 Donnery ;

! 6°/ Madame Brigitte Bornhauser agissant en qualité de citoyenne, habitante de

la commune et résidant 5, allée des Chevreuils – Les Grands Billons – 45450 Donnery ;

! 7°/ Monsieur Denis Bornhauser agissant en qualité de citoyen et de mandataire

procédural, habitant de la commune et résidant 5, allée des Chevreuils – Les Grands Billons – 45450 Donnery ;

!Représentés par : Monsieur Denis Bornhauser faisant élection de domicile pour la

notification des actes de procédure au lieu de sa résidence 5, allée des Chevreuils – Les Grands Billons 45450 Donnery.

!Contre : La commune de Donnery, représentée par son Maire en exercice et domiciliée en

Mairie 10, Place de l‘Eglise – 45450 Donnery.

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A Mesdames et Messieurs les Présidents et Conseillers

composant le Tribunal Administratif d’Orléans

!!I – Rappel procédural sommaire et demandes incidentes

! A – Requête sommaire du 26 mai 2015

! Par une requête sommaire datée du 25 mai 2015 et déposée le 26 mai 2015 devant le Tribunal Administratif d’Orléans, les requérants ont formé un recours en excès de pouvoir à l’encontre d’une délibération du Conseil Municipal de Donnery – 45450, prise le 26 mars 2015 sous le N° 2015-033.

! Par cette requête sommaire, les requérants ont déféré la délibération précitée à la censure du Tribunal Administratif d’Orléans en vue de son annulation pour excès de pouvoir, en regard de tous les chefs et moyens qui lui font grief, tant sur le plan de la légalité externe pour vices de forme, que sur celui de la légalité interne pour vices de fond et violations de la loi.

! Il a été spécifié que, dans un mémoire ampliatif qui sera ultérieurement déposé dans un délai de 4 mois, les requérants développeront les faits et les moyens de droit établissant, pièces à l’appui, le bien fondé de leur présent recours et, qu’en attendant, les requérants s’étaient limités à l’exposé sommaire des faits et des moyens relevés.

! Ainsi en regard des dispositions de l’article R. 611-1 du C.J.A., les requérants procéderont au dépôt le 28 septembre 2015 de leur mémoire ampliatif accompagné de toutes les pièces justificatives fondant leurs moyens d’annulation.

!B – Mémoire prématuré de la commune de Donnery établi en date du 17 juillet 2015 –

Communication de pièces intervenue en août 2015

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Il est constant que la commune de Donnery n’a pas considéré devoir attendre le délai de 4 mois requis par les requérants, délai nécessaire pour obtenir la communication administrative des pièces détenues, soit par la commune elle-même (car émises par ses soins), soit par le service de la Publicité Foncière.

! Ainsi, en date du 17 juillet 2015, la Commune a produit un mémoire en défense totalement prématuré, car fondé en grande partie sur une absence de production de certaines pièces justificatives par les requérants à l’appui de leur requête sommaire.

! Ainsi pour demander au Tribunal Administratif de rejeter d’emblée la requête sommaire, non encore développée et non encore justifiée sur la forme et sur le fond par les pièces à venir, la Commune a dénoncé l’absence des pièces justifiant les moyens sommaires d’annulation des requérants.

! Notamment, la Commune a relevé en page 4 de son mémoire prématuré « que les requérants n’apportent aucune preuve à l’appui de leurs allégations », puis en page 5 que le permis d’aménager du 10 décembre 2009 « n’est pas versé au débat » et, en page 6, que la révision simplifiée N° 9 du P.O.S. du 24 novembre 2011 « est non versée au débat ».

! Cette nature de contestation a conduit le Tribunal à requérir en date du 4 août 2015 la production dans un délai de 15 jours de 3 séries de documents, tous émis et détenus par la commune de Donnery.

! L’ampleur et le nombre de ces pièces ont justifié une intervention spécifique des requérants auprès de la Commune, nécessitant une prolongation de délai.

! Par courrier du 13 août 2015, le Maire de Donnery a acquiescé à cette demande et a transmis par remise directe le 28 août 2015 les 3 séries de pièces demandées par le greffe, ainsi qu’une 4ème série spécifiquement demandée en supplément par les requérants [Le bordereau de cette communication de 59 pièces est annexé en pièce N° 3 bis].

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Toutefois certaines pièces importantes ayant été omises, et les pièces obtenues ayant nécessité des demandes complémentaires, cette situation sera exposée ci-après dans le cadre des demandes incidentes.

! Cependant les pièces communiquées par la Mairie, de même que les pièces obtenues de la conservation de hypothèques, antérieurement à la requête ou pendant la période estivale, permettent aux requérants de déposer dans les délais le présent mémoire ampliatif.

!II – Faits justificatifs

! A – Point de départ de l’affaire

! La commune de Donnery, qui comptait environ 2020 habitants en 1987, a établi un P.O.S. approuvé le 26 mai 1987 et objet de plusieurs révisions partielles.

! Par délibération du 26 juin 2003, le Conseil Municipal de Donnery a décidé de remplacer son Plan d’Occupation des Sols (P.O.S.) approuvé le 26 mai 1987, par un Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.).

! La réalisation de ce P.L.U. s’étalera sur une période de plus de 4 années.

! Parallèlement, une famille d’agriculteurs, les Lecointe, a passé un accord de cession de plus de 2 hectares de terres de culture au lieu-dit Le Murger [contigu au parc de la mairie de Donnery], avec un promoteur immobilier Jean-Marie Coutant (gérant de la Sarl Les Jardins Fleury) dès le 30 septembre 2005.

!! Ce compromis de vente était conditionné par la modification du P.L.U. afin d’autoriser la construction d’une maison de retraite, d’une crèche et d’un lotissement de maisons individuelles [Cf. Pièce annexée N° 12 – Acte de vente du Murger du 6/09/2009 – Page 2]..

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31 août 2006 - Entrée au conseil municipal de M. Jean-Michel Lecointe, de M. Daniel Chaufton et de M. Michel Joliveau

! A la suite d’élections partielles les 18 et 25 juin 2006, le fils Lecointe (Jean-Michel, René, Georges) a été élu conseiller municipal, aux côtés notamment de M. Daniel Chaufton et de M Michel Joliveau, rejoignant ainsi l’équipe municipale dirigée par Mme Célina Grataroli (Maire, et M. Jean-Jacques Dabadie (premier adjoint et responsable de l’urbanisme).

! S’étant porté candidat avec M. Daniel Chaufton aux deux commissions d’urbanisme, ils ont été tous deux désignés lors de la séance du 31 août 2006 du Conseil Municipal membres de la commission de révision du P.L.U., ainsi que membres de la commission d’urbanisme.

! Ils le sont restés jusqu’au l’approbation du 2ème P.L.U. le 31 janvier 2013 [Cf. Pièce annexée N° 14 – Tableaux des élections 2001/2006/2014 et des commissions d’urbanisme/P.L.U.].

!22 novembre 2007 - Approbation du P.L.U. – Transformation de 2 zones agricoles de la famille Lecointe en zones à urbaniser

! Par délibération N° 07.11.001 du 22 novembre 2007 prise par le Conseil Municipal de Donnery à la majorité (15 voix pour, 3 contre), le Plan Local d’Urbanisme a été approuvé avec le vote favorable du conseiller Jean-Michel Lecointe [Cf. Pièce annexée N° 16 – Délibération annexée au jugement du 25/05/2010].

! Grâce à sa présence dans les 2 commissions d’urbanisme et d’élaboration du P.L.U., la famille Lecointe a obtenu que ses terres agricoles du Murger pour 2 ha 13 a 15 ca, ainsi que ses terres agricoles du Clos des Glazes pour 3 ha 50 a 50, soient modifiées en zones à urbaniser.

!12 janvier 2008 - Dévolution successorale de M. Claude Lecointe (le père) attribuant ses terres à ses enfants en indivision

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! Après le décès du père Lecointe (Claude, René, Lucien) survenu le 7 juin 2007, un acte notarié du 12/01/2008 a transmis aux 2 enfants Lecointe, c’est-à-dire Mme Marie-Claude Lecointe épouse Cordier et M. Jean-Michel Lecointe, la nue-propriété de tous ses biens immobiliers de façon indivise, sa veuve obtenant un usufruit général sur ceux-ci.

!31 janvier 2008 - Première connaissance du Conseil Municipal de Donnery des intérêts financiers du conseiller J.M. Lecointe dans les opérations d’urbanisme de la commune

! Les consorts Lecointe ont informé officiellement le Conseil Municipal de leur décision de céder la propriété de leurs terres du lieu-dit Le Murger, devenues urbanisables dans le P.L.U. 2007, à la Sarl Les Jardins Fleury, pour un montant de 15,24 € du m2 se rapportant à une superficie de 20.764 M2 (soit 316.443,36 €).

! En outre devait s’ajouter la dotation d’un terrain à bâtir devenant ou restant la propriété du vendeur, représentant un supplément de prix non mentionné.

! La déclaration d’aliéner précisait que Maître Brunet, notaire à Jargeau, était chargé de vendre la propriété des consorts Lecointe, et demandait au Conseil Municipal de se prononcer sur son droit de préemption.

! Le Conseil Municipal a décidé à l’unanimité de ne pas exercer son droit de préemption sur cette opération.

!9 et 16 mars 2008 - Réélection de Jean-Michel Lecointe – Maintien dans la commission d’urbanisme

! A la suite des élections municipales nationales des 9 et 16 mars 2008, M. J.M. Lecointe a été réélu conseiller municipal. Malgré la connaissance des intérêts financiers de ce dernier dans l’opération du Murger, sa place dans la commission d’urbanisme a été maintenue

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Cette commission a été établie ainsi et maintenue jusqu’en 2014 :

!- Coordonateur : M. Dabadie Jean-Jacques, premier adjoint.

- Mmes Charles Marie-Claude, Savary Carole, MM. Blanluet Christian, Leroux Patrice, Lecointe Jean-Michel et Chaufton Daniel.

- Mme Grataroli Célina, Maire, ainsi que M. Charbonnel, architecte, renforçant ponctuellement cette commission [Cf. Pièces N° 14].

!Janvier/mars 2009 – Association du promoteur Sarl Les Jardins Fleury – Groupe Coutant Finances avec le conseiller municipal Jean-Michel Lecointe pour l’aménagement du Murger

! L’examen de la demande de permis d’aménager le site du Murger, signée le 26 mars 2009 par M. Jean-Marie Coutant, gérant de la Sarl Les Jardins Fleury, conjointement avec M. Jean-Michel Lecointe, conseiller municipal en exercice et membre de la commission d’urbanisme de la commune de Donnery, a révélé l’association intéressée d’un élu bien introduit dans l’urbanisme municipal, avec un promoteur immobilier porteur de plusieurs projets sur la commune [Cf. Pièce annexée N° 18 – Demande de permis d’aménager le site du Murger].

!Janvier, mars et mai 2009 – Délibérations et convention favorisant les co-aménageurs Coutant-Lecointe

! Grâce à l’entremise du conseiller Lecointe auprès de l’équipe municipale dirigeant la commission d’urbanisme (Mme Grataroli et MM. Dabadie et Chaufton), les co-aménageurs obtinrent sans délai des délibérations du conseil municipal de janvier et mars 2009 approuvant une convention de mise à disposition d’une partie de la parcelle N° B 124 du parc de la Mairie pour réalisation d’une voirie d’accès principal au lotissement du Murger, et de cession pour 1 € symbolique de la parcelle N° B 123 de 900 m2 à la Sarl Les Jardins Fleury (pour complément de terrain d’assise du futur lotissement du Murger) :

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![Cf. Pièces annexées : 36.1 - Délibération initiale N° 09.01.008 du 29/01/2009.

36.2 - Délibération modificative N° 09.03.008 du 26/03/2009.

36.3 - Convention signée le 18/05/2009 avec plan identifiant les 2 parcelles concernées].

!6 mai 2009 - Acte notarié concernant la vente de parcelles en culture du Murger à la Sarl Les Jardins Fleury ainsi qu’un pacte de préférence pour une zone située au Clos des Glazes

! L’acte authentique établi par la S.C.P. Brunet-Debon, notaire à Jargeau, révèle la nature des accords immobiliers passés entre les consorts Lecointe (Mme Micheline Lemaire veuve Lecointe, son fils Jean-Michel Lecointe et sa fille Marie-Claude Lecointe épouse Cordier) et la Sarl Les Jardins Fleury.

! Cet acte mentionne l’existence et la nature du compromis de vente conclu le 30/09/2005 entre les parents Lecointe et la Sarl Les Jardins Fleury.

! L’acte détaille l’origine et la superficie des parcelles du lieu-dit Le Murger, cédées à la Sarl Les Jardins Fleury pour une superficie de 2 hectares 07 ares et 64 centiares.

! De plus, l’acte notarié établit les modalités d’un pacte de préférence consenti par les consorts Lecointe au bénéfice de l’acquéreur sur le site du Clos des Glazes, portant sur une superficie de 2 hectares 18 ares et 50 centiares, et ce pour une durée indéterminée.

! En outre cet acte réserve la propriété de 2 parcelles d’une superficie totale de 5 ares 51 centiares restant dans le patrimoine des consorts Lecointe, mais sur le site du lotissement à intervenir, et dont les travaux de viabilisation et de raccordement aux réseaux incombent financièrement et techniquement en sus du prix de cession, à l’aménageur-acquéreur [Cf. Pièce annexée N° 12 – Acte de vente].

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11 et 13 mai 2009 - Demande de permis d’aménager le site du Murger présentée conjointement par le conseiller Lecointe et la Sarl Les Jardins Fleury

Comme exposé ci-avant, au début de l’année 2009 ; le conseiller municipal Jean-Michel Lecointe s’est associé avec le promoteur immobilier Jean-Marie Coutant, co-gérant de la Sarl Les Jardins Fleury, afin de présenter conjointement une demande de permis d’aménager un lotissement principalement destiné à créer un équipement public sur l’îlot N° 1 constitué d’un bâtiment destiné à accueillir une crèche et un cabinet médical pour la commune, ainsi qu’une résidence pour personnes âgées sur l’îlot N° 2 comprenant un bâtiment de services et des locaux pour professions libérales, le reste étant destiné à des pavillons d’habitation [Cf. Pièces annexées N° 18 et 19 – Notice du lotissement, etc…]..

! Par cette demande, le conseiller municipal a pris la qualification d’aménageur au côté de la Sarl « Les Jardins Fleury », devenant ainsi intéressé tant sur le plan juridique que financier au résultat et à l’aboutissement de cette importante opération d’ensemble.

!!!!!22 août 2009 - Donation-partage anticipée attribuant au conseiller Lecointe la pleine propriété des 2 parcelles du Murger à viabiliser par la Sarl Les Jardins Fleury

! Par cette donation-partage, M. Jean-Michel Lecointe a reçu la pleine et entière propriété des 2 parcelles contigües N° 465 et 467 d’une superficie totale de 5 a 51 ca (551 M2) pour une valeur de terrain non viabilisé et non équipé, estimée en l’état à 8.400 € sur le site du lotissement à créer au Murger, ainsi que la moitié d’une somme de 70.000 € versée par Mme veuve Lecointe à ses 2 enfants [Cf. Pièce annexée N° 13].

!29 octobre 2009 - Décision municipale de renforcement du réseau électrique pour favoriser 2 opérations d’aménagement

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Par délibération du 29 octobre 2009, le Conseil Municipal de Donnery décide, principalement en regard de l’opération d’aménagement du Murger, de s’engager sur le coût des extensions électriques du réseau ERDF situé sur le domaine public. Cette décision favorable à la Sarl Les Jardins Fleury et à son associé Lecointe, est aussi accordée à Nexity Foncier Conseil pour l’opération de La Patellerie [Cf. Pièce annexée N° 37].

!10 décembre 2009 - Arrêté municipal accordant conjointement à la Sarl Les Jardins Fleury et à M. Jean-Michel Lecointe un permis d’aménager sur le site du Murger

! En réponse à la demande de permis d’aménager un terrain situé au lieu-dit Le Murger, présentée conjointement le 11 mai 2009 par la Sarl Les Jardins Fleury, représentée par M. Jean-Marie Coutant, et par M. Jean-Michel Lecointe, le Maire de Donnery, Madame Célina Grataroli a accordé aux pétitionnaires conjointement désignés sous le vocable l’aménageur ou le lotisseur, un permis d’aménager 8 lots et 3 ilots, ainsi qu’une voie de desserte et ses équipements.

! En outre, la validité du permis d’aménager étant de 3 ans à compter de sa notification, les travaux devaient être entrepris au plus tard en décembre 2012.

! Enfin et surtout, un tel permis d’aménager accordé conjointement à un promoteur immobilier et à un conseiller municipal en exercice, ne permettait plus légalement à ce conseiller intéressé personnellement, juridiquement et financièrement à sa réalisation, de participer aux travaux des commissions d’urbanisme afférentes au contrôle de son exécution, ainsi qu’aux votes des délibérations du Conseil Municipal concernant l’approbation des phases de sa réalisation [Cf. Pièce annexée N° 20 – Arrêté municipal du 10 septembre 2009].

!Nota – Il est extrêmement important de relever que la validité de ce permis est liée au P.L.U. 2007 de la commune, qui a classé cette zone agricole de pleine culture en zone AU, à l’instigation du conseiller Lecointe co-propriétaire indivis des terre du Murger.

! En outre, la connaissance d’un tel arrêté municipal débattu en commission et en conseil, puis soumis à publicité légale interdisait légalement au Maire, à ses adjoints et aux autres conseillers municipaux d’accepter la participation de M. J.M. Lecointe à tout débat

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concernant la zone du Murger, celle du Clos des Glazes, et enfin toutes les opérations d’aménagement sur la commune de Donnery présentées par la Sarl Les Jardins Fleury.

!!!! B – Situation d’urbanisme nouvelle en 2010

!25 mai 2010 - Annulation du P.L.U. 2007 de la commune de Donnery par jugement N° 0801005 rendu par le Tribunal Administratif d’Orléans – Conséquences légales

! C’est un véritable coup de tonnerre qui retentit à Donnery à la suite de la connaissance du jugement d’annulation du P.L.U. 2007, tel qu’il a été rendu et surtout en regard des motifs retenus par le jugement du 25 mai 2010.

! Du fait du renoncement de la commune à faire appel, ce jugement est devenu définitif.

! Il convient de relever que par cette décision, le Tribunal Administratif, outre la sanction de 6 moyens de forme, a aussi prononcé l’annulation du P.L.U. par 2 moyens de fond portant sur les irrégularités concernant la création de 2 sous-secteurs urbanisables dans le secteur ou au voisinage du Golf de Donnery concernant tous deux des projets de construction de la Sarl Les Jardins Fleury.

! L’examen des 2 moyens d’annulation sur le fond du P.L.U. 2007 retenus par le Tribunal Administratif est d’une certaine importance car il révèle la nature irrégulière des projets de construction et d’aménagement de la Sarl Les Jardins Fleury |Cf. Premier jugement rendu le 25/05/2010 par le Tribunal Administratif d’Orléans sous le N° 0801 005 – Pièce annexée N° 16].

!Premier moyen d’annulation retenu sur le fond

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Il porte sur le rejet de la création d’un sous-secteur hôtelier NA dans le P.L.U. 2007, implanté au milieu des espaces verts du golf, eux-mêmes classés en zone naturelle NG comprenant aussi des espaces boisés, l’ensemble étant situé à proximité d’une forêt humide d’intérêt écologique majeur, composée de chênaies et de charmaies.

!Il est important de relever que l’argumentaire du requérant de l’époque, la SEGOD

(exploitante du golf semi-municipal) se fondait sur la délivrance par la commune, le 18 janvier 2008, d’un permis de construire un hôtel restaurant accordé à la Sarl Les Jardins Fleury sur cette zone naturelle, déjà concédée et protégée.

!Un second jugement rendu ce même 25 mai 2010 mais sous le N° 0801 010 par le

Tribunal Administratif d’Orléans a procédé simultanément à l’annulation du permis de construire de la Sarl Les Jardins Fleury [Cf. Pièce annexée N° 15].

!Second moyen d’annulation retenu sur le fond

!Le Tribunal a aussi sanctionné la création d’un sous-secteur AUG de 5 hectares destiné

à recevoir un lotissement de 15 maisons sur les terres de La Mothe acquises par la Sarl Les Jardins Fleury auprès des consorts Coutant, eux-mêmes copropriétaires de l’important domaine de La Mothe Milleraye, partie constitutive d’une vaste forêt d’intérêt écologique majeur.

!Le Tribunal a très justement considéré que l’ouverture à l’urbanisation d’un sous-

secteur AUG situé dans une vaste zone non bâtie et éloignée du bourg, en bordure d’un vaste espace boisé et classé, ne répondait pas à des exigences fortes de la commune en termes d’accueil de nouveaux habitants, justifiant une sanction d’annulation.

!Nota – Le Tribunal Administratif d’Orléans sanctionnera à nouveau le P.L.U. 2013 qui avait rétabli intégralement la zone AUG, malgré l’autorité de la chose jugée.

!Très importantes conséquences de droit résultant de l’annulation du P.L.U. 2007

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Comme le mentionne l’article L. 121-8 du code de l’Urbanisme, l’annulation d’un P.L.U. a comme premier effet de remettre en vigueur le Plan d’Occupation des Sols antérieur, soit en l’occurrence le P.O.S. 1987 et des modifications intervenues jusqu’en 2005.

!Premièrement, tous les permis de construire accordés depuis 2007 et incompatibles

avec l’ancien P.O.S. remis en vigueur deviennent annulables.

!Deuxièmement, tous les permis de construire en cours d’instruction et incompatibles

avec le P.O.S. 1987 doivent être refusés.

!Troisièmement, aucun permis de lotir ou de construire ne peut être accordé ou validé

sur des zones antérieurement constructibles au P.L.U. 2007 annulé.

!Quatrièmement, les autorisations d’aménager ou de lotir délivrées sur la base du

P.L.U. 2007 annulé sont de fait frappées à leur tour de nullité et deviennent illégales et inapplicables. Aucune opération de construction ou d’aménagement ne pouvait plus être poursuivie à compter de la date de prise d’effet du jugement d’annulation.

!De ce fait, il en résultait la nullité et le blocage de toutes les opérations

d’aménagement et de construction sur les zones redevenues inconstructibles, telles qu’elles résultent du classement au P.O.S. 1987.

!Conséquences

! En droit, l’annulation d’un P.L.U. entraîne sa disparition de façon rétroactive, car ce document d’urbanisme est réputé ne jamais avoir existé. Les co-contractants des opérations immobilières conclues en regard de la constructibilité des zones et des terrains établies par le P.L.U. 2007 annulé, doivent remettre les choses dans l’état où elles se trouvaient avant le contrat de vente (règle du retour au statu quo ante), ou redéposer après révision un nouveau permis d’aménager.

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Les co-aménageurs Coutant/Lecointe ont pris la regrettable décision d’ignorer les conséquences légales du jugement N° 080 005 du 25 mai 2010 et de poursuivre l’aménagement, puis la réalisation des opérations prévues sur la base du permis d’aménagement du 10 septembre 2009 qu’ils savaient frappé de nullité, entraînant l’illégalité en chaîne de telles opérations.

! C’est bien leur refus de régulariser, de 2011 à 2013, la situation de l’aménagement du Murger compromise par la nullité du permis d’aménagement du lotissement intervenue en 2010 par l’effet d’annulation du P.L.U. qui a remis en vigueur le P.O.S. 1987, interdisant tout lotissement dans cette zone agricole NC, qui est le fondement initial de l’illégalité de la délibération attaquée du 26 mars 2015.

!! Les éléments, actes, actions et décisions illégales, voire illicites commis par les co-aménageurs agissant seuls ou de concert, en plein accord et avec l’appui du Maire en exercice et de son équipe restreinte d’urbanisme, seront en conséquence relevés ci-après et spécifiquement soulignés.

! C – Création d’une situation litigieuse illégale ou illicite de 2011 à 2015

!17 juin 2010 – Décision du Conseil Municipal de créer un nouveau P.L.U.

! Par sa délibération N° 10.06.002 du 17 juin /2010, le Conseil Municipal de Donnery a pris acte du jugement annulant son P.L.U. 2007 et a décidé de prescrire la révision générale du P.O.S. valant P.L.U., c’est-à-dire de lancer la procédure d’élaboration d’un nouveau P.L.U.

!Il est important pour la suite de relever que le Conseil Municipal a pris la décision de

« tenir compte des arguments du Tribunal et de soumettre à la concertation de la population et des associations locales, les études et les réflexions engagées pendant toute la durée d’élaboration du projet de P.L.U. », ce que le Maire et son équipe d’urbanisme se sont bien gardés de faire. Bafouant le jugement du 25 mai 2010, ils ont été à nouveau sanctionnés en 2014 par l’annulation de leur nouveau P.L.U. encore plus irrégulier que le précédent.

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17 juin 2010 – Décision du Conseil Municipal de modifier uniquement le règlement du P.O.S. 1987 afin de permettre la délivrance de certaines autorisations

! Par une surprenante délibération N° 10.06.004 destinée, comme on le verra par la suite, à permettre la poursuite de la seule opération du Murger, le Conseil Municipal a mandaté le Maire de Donnery afin de mettre en place la modification du seul règlement du P.O.S. 1987.

! Inspirée par la Sarl Les Jardins Fleury et le conseiller Lecointe co-aménageurs de cette opération, cette délibération irrégulière a été votée à l’unanimité avec la participation active du conseiller Lecointe.

!16 septembre 2010 – Création d’une commission de révision du P.L.U. comprenant la présence du conseiller Lecointe et maintien de ce dernier dans la commission d’urbanisme

! L’examen du compte rendu et du tableau des commissions municipales telles que modifiées lors de la séance du Conseil Municipal du 16 septembre /2010, révèle la nomination de M. Jean-Michel Lecointe dans la commission de révision du nouveau P.L.U., ainsi que son maintien dans la commission d’urbanisme qui comprend des membres communs pour la plupart.

! Or depuis la séance du Conseil Municipal du 31 janvier 2008 (renonciation à préemption sur les terres du Murger), et surtout depuis l’arrêté du 10 décembre 2009 reconnaissant au conseiller Lecointe la qualité de co-aménageur du Murger, le Conseil Municipal n’avait plus le droit d’admettre dans ses 2 commissions traitant de cette opération, un conseiller municipal intéressé juridiquement et financièrement à son rétablissement et à son aboutissement.

!! De même, le conseiller Lecointe n’était plus autorisé légalement à prendre part à un quelconque vote en Conseil Municipal concernant le rétablissement d’opérations le concernant.

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Il convient pourtant de relever la participation du conseiller Lecointe au vote concernant sa nomination et son maintien en commission [Cf. Pièce N° 14.4].

!16 septembre 2010 – Délibération de mise en révision simplifiée du P.O.S. 1987 – Point de départ de la démarche illégale du conseiller Lecointe

Ayant reconnu grâce à l’intervention de la D.D.T. d’Orléans l’irrégularité de la procédure de modification du règlement du P.O.S. pour permettre le redémarrage de certaines opérations d’urbanisme, le Conseil Municipal a décidé d’annuler sa délibération N° 10.06.004 du 17 juin 2010.

!Cette seule régularisation ne saurait être critiquée.

!Par contre, la participation active du conseiller Lecointe pour obtenir la prescription

d’une révision simplifiée du P.O.S. et son vote d’une délibération permettant en premier lieu la relance des opérations d’aménagement du secteur du Murger dont il est co-aménageur, a été et le point de départ d’une démarche illégale de sa part.

!La connaissance de ces éléments par le Maire, ses adjoints et les autres conseillers

pose le problème aussi de l’illégalité sur le plan administratif d’une telle délibération.

!En effet, en regard des dispositions de l’article L. 2131-11 du code des collectivités

territoriales (C.G.C.T.) « sont illégales les délibérations auxquelles ont pris part un ou plusieurs membres du Conseil, intéressés à l’affaire qui en fait l’objet, soit en leur nom personnel, soit comme mandataire » [Cf. Pièce N° 26.1].

!21 octobre 2011 - Arrêté municipal de vente par anticipation des lots du lotissement du Murger entaché de fraude [Pièce N° 23]

! 1 – Rappel et conséquences

!! 17

Comme cela a été relevé ci-avant, le jugement N° 0801 005 précité rendu le 25 mai 2010 par le Tribunal Administratif d’Orléans a annulé le P.L.U. 2007. Il en est résulté les conséquences légales suivantes :

!a. L’annulation d’un acte réglementaire par le juge administratif entraîne sa disparition

totale et de façon rétroactive (doctrine administrative).

b. Au visa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, « l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un P.L.U. a pour effet de remettre en vigueur le P.O.S. immédiatement antérieur ». Le Conseil d’Etat a considéré que cet article est d’application immédiate dès le rendu du jugement.

c. Tout permis d’aménager délivré sur le fondement du P.L.U. annulé, devient lui-même frappé de nullité et l’illégalité du P.L.U. consacrée par le juge administratif entraîne directement celle de l’autorisation de lotir [Cf. C.E. 28/07/2000 – Commune de Port Vendres – Req. N° 198318 – Lebon N° 306].

d. Tout terrain sur lequel étaient attachés des droits à construire, fondés sur une zone annulée par le juge administratif, doit être considéré comme inconstructible [Cf. Cass. 3ème Civ. 13/07/1999 – Bull. Civ. III – N° 178].

e. Depuis le prononcé du jugement d’annulation du P.L.U. le 25 mai 2010, c’est au regard du P.O.S. 1987 que le Maire de Donnery devait obligatoirement apprécier la légalité de toute décision individuelle créatrice de droits [Cf. C.E. 28/07/1995 – S.A. Platres Lambert – Req. N° 139725 – Lebon 336].

!2 – Acte réglementaire entaché de fraude

! Il est évident qu’en octroyant un arrêté municipal de vente par anticipation le 21 octobre 2011 de tous les terrains du site du Murger, redevenus agricoles et non constructibles, en qualité de terrains à bâtir, le Maire a favorisé des prises de bénéfices considérables aux co-aménageurs Coutant-Sarl Les Jardins Fleury et J.M. Lecointe (ce dernier étant demeuré propriétaire des parcelles B 465 et B 467 [Cf. Pièce N° 13], et entraîné la nullité de tous les actes authentiques de vente en cascade de ces terrains, comme des arrêtés de permis de construire afférents.

! Tous les actes obtenus par fraude délibérée à la loi sont frappés de nullité imprescriptible, et sont insusceptibles de créer le moindre droit.

! 18

! L’arrêté de vente par anticipation du 21 octobre 2011 est en conséquence entaché de ce type de nullité.

!Conseil Municipal du 27 octobre 2011 – Donation de parcelle municipale

!L’examen de cette délibération N° 11.10.005 révèle l’habileté et la continuité de la

démarche du conseiller Lecointe qui obtient, après la délibération du 26 mars 2009 autorisant la cession pour (un) 1 € symbolique d’une parcelle de 900 m2 du parc classé boisé et protégé de la commune, la transformation en donation de cette aliénation du domaine public à un particulier.

!Le caractère irrégulier de cette délibération de renonciation à percevoir cet euro

symbolique, est établi par la nature lésionnaire pour la commune d’une telle opération, conclue au bénéfice d’un aménageur associé à un conseiller municipal, lequel a pris part au vote favorable d’une telle délibération [Cf. Pièce N° 38 – Délibération du C.M. du 27/10/2011].

!24 novembre 2011 – Délibération d’approbation de la révision simplifiée du P.O.S. 1987 entachée d’illégalité et de fraude

!1 – Participation illégale du conseiller J.M. Lecointe à toutes les délibérations et réunions concernant cette procédure de révision

! Il a été rappelé ci-avant toutes les opérations du conseiller Lecointe mises en œuvre après le jugement d’annulation du P.L.U. 2007.

!!!!

! 19

Il a été aussi dénoncé l’irrégularité de la délibération N° 10.09.013 du 16 septembre 2010, par laquelle le Conseil Municipal, à l’instigation et avec le vote du conseiller Lecointe, a prescrit la révision simplifiée du P.O.S., en tout premier lieu pour faire retrouver au plus vite le caractère constructible des terrains agricoles du Murger, et permettre la reprise des opérations d’aménagement interdites depuis le jugement précité d’annulation du 25 mai 2010.

! Malgré l’accumulation de toutes ces irrégularités, le Conseil Municipal a approuvé à l’unanimité, avec le concours et le vote favorable du conseiller Lecointe, la révision simplifiée modifiant le P.O.S. 1987/2005 pour faire retrouver en tout premier lieu aux terres du Murger un classement en zone urbanisable NA.

! Par son jugement N° 1300 971 précité du 20 mai 2014, le Tribunal Administratif a sanctionné de nullité la participation du conseiller Jean-Michel Lecointe qualifié de « conseiller intéressé » au classement de ses terres agricoles du Murger en zone à urbaniser dans la procédure d’élaboration du P.L.U. de 2010 à 2013. La procédure de révision simplifiée ayant suivi les mêmes errements, elle doit être considérée comme entachée d’illégalité.

!Cf. Dossier d’approbation de la révision simplifiée :

Pièce N° 26.1 – Délibération de prescription du 16/09/2010

Pièce N° 26.8 – C.R. de réunion

Pièce n° 26.10 – Délibération d’approbation du 24/11/2011.

!2 – Nature frauduleuse de la révision simplifiée du 24 novembre 2011

!Comme cela est démontré par les pièces produites et les faits qui suivent, le but

d’intérêt public et le projet d’intérêt général n’étaient que des leurres destinés à abuser le population et à tromper la vigilance des personnes publiques associées et des autorités préfectorales exerçant le contrôle de légalité.

!a. La loi interdisant toute révision simplifiée d’un P.O.S. redevenu applicable après

l’annulation d’un P.L.U., celle-ci ne peut intervenir en dérogation qu’en cas « de réalisation d’une construction ou d’une opération à caractère public ou privé

! 20

présentant un intérêt général pour la commune » [Cf. Art. L. 123-13 et L. 123-19 du code de l’urbanisme].

b. Les fondements de cette révision simplifiée ont bien visé les 2 articles précités du code de l’urbanisme et le projet d’intérêt général, constitué d’un bâtiment pour un équipement public sur l’îlot N° 1 (cabinet médical et crèche) et de la construction d’une résidence pour les personnes âgées avec bâtiment multi-services [Cf. Pièces N° 26-2, 26-3 et 26-5 – Dossier d’approbation].

!Le Préfet du Loiret lui-même n’a accordé de dérogation le 29 juin 2011 qu’en regard

du respect de ce projet d’intérêt général.

!La communication des pièces intervenue en août 2015, comme les documents obtenus

ces derniers mois, ont révélé que dès 2012, le Maire de l’époque, avec l’accord de son équipe restreinte d’urbanisme (MM. Dabadie, Lecointe, Chaufton) a délibérément fait obstacle à la réalisation des équipements d’intérêt public et / ou collectif, vidant sciemment la révision simplifiée du 24 novembre 2011 de tout fondement légal.

!Les développements suivants en apportent la preuve : attribution illicite d’un permis

d’aménager modificatif en 2012 et d’un permis de construire dérogeant aux fondements de la révision simplifiée en toute connaissance de cause, etc…….

!26 avril 2012 - Arrêté municipal accordant un permis de construire 31 pavillons et 1 bâtiment à vocation d’activité et de services et entaché de fraude

! 1 – Demande de permis de construire illégale présentée le 3 janvier 2012

! Comme le révèle l’examen de la demande de permis de construire 31 pavillons et 1 bâtiment d’activité et de services présentée par la Sarl Les Jardins Fleury le 3 janvier 2012, cette demande était illégale et délibérément frauduleuse.

! En effet, le promoteur Coutant n’ignorait pas qu’à la suite de l’annulation du P.L.U. 2007 par le Tribunal Administratif en 2010, le permis d’aménager N° PA 045-126-09-00002

! 21

du 10 septembre 2009 avait été frappé de nullité de son fondement légal et était, de ce fait, devenu illégal.

! Dès l’approbation de la révision simplifiée le 24 novembre 2011, classant en zone NAmu (à aménager) le site du Murger, les co-lotisseurs avaient l’obligation de déposer une nouvelle demande de permis d’aménager, indépendante du premier permis.

! En effet, la révision simplifiée de 2011 n’a eu qu’un effet sur la classification de la zone en zone à aménager. Seul un nouveau permis d’aménagement fondé sur cette nouvelle classification de zone pouvait conférer au site du Murger, et notamment au terrain de l’îlot N 2°, le caractère légal de terrain à bâtir constructible.

!De même, en l’absence de tout permis d’aménagement, aucune division légale du

terrain à bâtir n’a pu être validée.

!En regard de l’article d’ordre public R. 431-24, le promoteur Coutant avait

l’obligation de déposer une demande de permis de construire valant division.

!L’examen de la demande et du bordereau des pièces justificatives révèle l’absence de

toute demande d’un tel permis valant division [Cf. Pièce annexée N° 29 – Texte de la demande].

!Une telle demande aussi frauduleuse qu’illégale ne pouvait être que rejetée. De façon

surprenante, il n’en sera rien.

!2 – Attribution frauduleuse d’un permis de construire

!Parfaitement informée, Mme Grataroli, Maire de Donnery depuis plus de 10 ans, va

favoriser illégalement le promoteur Coutant en lui accordant un permis de construire entaché de nullité de droit.

!! 22

Sachant l’illégalité de plein droit du permis d’aménagement N° PA 045-126-09-00002 du 10 septembre 2009, le Maire le désigne pourtant comme fondement légal de son arrêt pour pallier l’inconstructibilité des terrains de l’îlot N° 2, résultant de l’absence d’obtention d’un nouveau permis d’aménager.

! Connaissant la nature illégale, trompeuse et entachée de faux de son arrêté de vente par anticipation du 21 octobre 2011, le Maire de Donnery le désigne aussi comme fondement de droit de son arrêté de permis de construire, entachant de faux cet arrêté.

! Sur le plan administratif, la nullité et l’illégalité de ce permis de construire obtenu par fraude du demandeur et du Maire de Donnery, sont totalement avérées et imprescriptibles [Cf. Pièces N° 29 et N° 30].

!D – Mise en œuvre d’une démarche illicite afin de faire disparaître les fondements contraignants et onéreux de la révision simplifiée 2011

!9 octobre 2012 – Arrêté municipal modificatif du permis d’aménager du Murger entaché de fraude et d’illégalité

! A la suite de l’arrêté municipal du 10 décembre 2009 ayant accordé un permis d’aménager un lotissement sur le site du Murger» à Donnery, en regard du zonage AU retenu par le P.L.U. 2007, les co-aménageurs Coutant-Jardins Fleury et Lecointe avaient l’obligation de tirer les conséquences de droit de l’annulation par le Tribunal Administratif d’Orléans le 25 mai 2010 du P.L.U. 2007.

! En effet, l’annulation intégrale du P.L.U. 2007 entraînait de façon rétroactive sa disparition, et par voie de conséquence, rendait nuls tous les permis d’aménager accordés sur le fondement du zonage AU du P.L.U. 2007, dans la mesure où le rétablissement du P.O.S. 1987 rendait inconstructible la zone de ce lotissement, redevenue zone agricole N.C. au P.O.S. remis en vigueur.

!

! 23

Les co-aménageurs Coutant-Lecointe avaient l’obligation de constituer un nouveau dossier complet et de présenter une nouvelle demande de permis d’aménager indépendante de celle du 11 mai 2009.

! Au lieu de cette démarche régulière, les co-aménageurs présentèrent le 20 juillet 2012 une demande de modification du permis d’aménager initial du 10 décembre 2009 portant sur les possibilités d’aménagement de l’ilot N° 1.

! Une telle demande était frauduleuse puisqu’elle tendait à faire disparaître au gré des co-aménageurs Coutant-Les Jardins Fleury et le conseiller Lecointe, l’un des 2 fondamentaux légaux de la révision simplifiée du 24 novembre 2011, celui de la construction d’un bâtiment destiné à recevoir des équipements d’intérêt public, soit un cabinet médical et une crèche, dont le coût et la réalisation incombaient aux co-aménageurs exclusivement.

! Cette demande était aussi illégale que frauduleuse, car l’illégalité du permis d’aménager, et surtout sa nullité, avait fait disparaître ce permis d’aménager N° PA 045-126-09-00002 du 10 octobre 2009, considéré légalement comme n’ayant jamais existé.

! Enfin cette demande était aussi frauduleuse, car les co-aménageurs qui savaient qu’ils avaient l’obligation de constituer un dossier de demande d’un nouveau permis d’aménager, ont décidé d’éluder cette obligation en présentant une demande trompeuse et illégale.

!!! Pourtant, à nouveau et contre toute attente, Mme Grataroli, Maire de Donnery, va accorder un permis d’aménager modificatif d’un précédent permis annulé et disparu légalement en totalité et de façon rétroactive, et ce pour procurer des avantages financiers illégaux et illicites aux co-aménageurs Coutant-Les Jardins Fleury et le conseiller Lecointe, frappant ainsi de nullité d’ordre public ce permis d’aménager modificatif illicite [Cf. Pièces N° 27 et N° 28].

!31 janvier 2013 – Approbation illégale du second P.L.U. de la commune de Donnery

! 24

! C’est dans ces conditions que le Conseil Municipal de Donnery, dans sa séance du 31 janvier 2013, a approuvé à une très large majorité, mais de façon irrégulière, un Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.), remanié de façon significative par rapport au projet d’origine et affecté des vices de forme et de fond relevés ci-avant dans l’exposé des faits justificatifs.

!4 mars 2013 – Arrêté municipal frauduleux et entaché de faux accordant un permis de construire privé sur le site de l’îlot N° 1 réservé à un bâtiment d’intérêt public

! Dans la continuité de ses actes illégaux ou illicites, Mme Grataroli a accordé à M. et Mme Varquet un permis de construire une maison sur une parcelle de l’îlot N° 1 réservé au bâtiment prévu par la révision simplifiée pour accueillir un équipement public, soit un cabinet médical et une crèche et ce, par un arrêté municipal en date du 4 mars 2013.

! Par cet arrêté difficilement concevable, le Maire de Donnery a trompé la population en faisant concrètement disparaître une partie significative du terrain d’assise du bâtiment d’intérêt public prévu (cabinet médical et crèche). En outre, le Maire de Donnery a octroyé un avantage financier considérable au promoteur Coutant en le libérant de la charge de financier la construction et l’entretien d’un équipement public, compris dans ses frais généraux d’aménagement du lotissement [Cf. Pièce annexée N° 46.2 – Arrêté municipal accordant un permis de construire le 4/03/2013].

!3 avril 2013 – Requête en annulation du P.L.U. déposée au nom de l’A.Q.V.D. et de quelques citoyens de Donnery ayant désigné M. Denis Bornhauser comme mandataire procédural

! Sur le fondement de 17 moyens de forme et de fond, dont celui de la présence et de l’intervention du conseiller municipal Jean-Michel Lecointe, co-propriétaire du site du Murger et du Clos des Glazes, tout au long de l’élaboration du P.L.U. 2010-2013, et aussi d’un projet d’aménagement illégal du site forestier de La Mothe Milleraye appartement à la Sarl Les Jardins Fleury, les requérants ont sollicité l’annulation de plusieurs délibérations du Conseil Municipal de Donnery, dont la délibération finale du 31 janvier 2013 d’approbation du Plan Local d’Urbanisme présentée.

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19 décembre 2013 – Remise en cause complète de la résidence pour personnes âgées sur le site de l’îlot N° 2 du Murger

! Sur son site internet, la Mairie a communiqué à la fin du mois d’août 2015, une information de grande importance révélant que le projet actuel de la Sté Immobilière Val de Loire avait bien en réalité été présentée et validée antérieurement, et ce par le Conseil Municipal de Donnery lors d’une séance du 19 décembre 2013.

! Cette information avait été communiquée par le Maire de l’époque, Mme Grataroli, dans le bulletin municipal annuel 2013 en page 5, puis reprise par les bulletins mensuels « Donnery Info » de janvier à avril 2014 en page 2.

!CF. Pièces annexées N° 45

- N° 45.1 – Texte de l’information du 18/08/2015

- N° 45.2 – Convocation du C.M. pour séance du 19/12/2013

- N° 45.3 – C.R. de réunion du C.M. du 19/12/2013

- N° 45.4 – Information du Maire – Bulletin municipal 2013

- N° 45.5 – Donnery Info de janvier, février, mars, avril 2014 – Page 2.

!La communication du dossier 2013 de la Sté Immobilière Val de Loire est

indispensable pour révéler la réalité d’une rupture complète avec le projet d’intérêt général, qui avait fondé la révision simplifiée du 24 novembre 2011.

!29 janvier 2014 – Contrat préliminaire de vente en V.E.F.A. de 26 pavillons à la Sté d’H.L.M. Immobilière Val de Loire destinés à la location de logements sociaux

! Identification de ce contrat remettant en cause tout le projet initial de l’îlot N° 2 du Murger [Cf. Pièce N° 9 – Acte de cession du 23/12/2014 – Page 10 § Déclaration de l’acquéreur.

!! 26

Mars 2014 – Elections municipales

! Lors des deux tours des 23 et 30 mars 2014, la liste principale d’opposition emmenée par M. Daniel Chaufton, obtint une large majorité et remporta 19 sièges sur 23.

! Il est à noter qu’à l’exception de M. Daniel Chaufton, ancien adjoint, et de M. Jean-Michel Lecointe, qui suivirent directement les affaires d‘urbanisme et d’élaboration des 2 P.L.U. (2007 et 2013), 2 autres conseillers élus (M. Jean-Yves Thomas et Mme Claire Barbara) provenant de l’ancien conseil n’avaient jamais participé aux commissions d’urbanisme et de révision P.L.U., et enfin les 15 autres sont des nouveaux venus dans la connaissance des affaires d’urbanisme de Donnery.

! Par contre, concernant les 4 conseillers d’opposition, Mme Célina Grataroli ancien Maire, et M. Jean-Jacques Dabadie ancien premier adjoint en charge de l’urbanisme, ont été les instigateurs de la création des P.L.U. 2007 et 2013, et les auteurs des permis d’aménager des permis de construire et des autorisations concernant la réalisation des opérations du lotissement du Murger [Cf. Pièce N° 14.5 – Conseil Municipal 2014-2015].

!20 mai 2014 – Jugement du Tribunal Administratif d’Orléans prononçant l’annulation du P.L.U. 2013 de la commune de Donnery

! Pour la seconde fois en 4 ans, le Tribunal Administratif d’Orléans a été conduit à sanctionner les irrégularités de la commune de Donnery, concernant l’élaboration de son Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.).

!!! Pour la seconde fois, une opération du promoteur Coutant, gérant propriétaire de la Sarl Les Jardins Fleury, est sanctionnée sur le fond concernant l’urbanisation de la zone forestière protégée de La Mothe Milleraye, et constitue un important moyen d‘annulation.

!! 27

Simultanément, l’association de la Sarl Les Jardins Fleury du même promoteur avec un conseiller municipal en exercice, M. Jean-Michel Lecointe copropriétaire des terres agricoles du Murger, et devenu co-aménageur de ses anciennes terres, est sanctionné et constitue aussi l’un des principaux moyens d’annulation du P.L.U. 2013.

! Le conseiller Jean-Michel Lecointe a été expressément reconnu par le jugement rendu comme un « conseiller municipal intéressé » à la réalisation des opérations d’urbanisation du lotissement du Murger, situé sur ses anciennes terres de culture.

! Le nouveau Conseil Municipal se devait d’être extrêmement circonspect envers toutes les demandes présentées à l’initiative des co-aménageurs, ou des entités qui leur seraient substituées concernant l’aménagement et les constructions à venir sur le site [Cf. Pièce N° 17 Jugement N° 1300971 du mai 2015 – T.A. Orléans].

!20 juin 2014 – Arrêté municipal autorisant le transfert du permis de construire 31 pavillons et 1 bâtiment d’activité de services accordé le 26 avril 2012 à la S.C.C.V. Résidence senior de l’Ecluse

! Dès le 20 mai 2014, M. Jean-Marie Coutant, gérant de la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse, a demandé à bénéficier du transfert du permis de construire sur le lotissement du Murger 31 pavillons et 1 bâtiment à vocation d’activité de services, accordé le 26 avril 2012 à la Sarl Les Jardins Fleury, société appartenant et dirigée par lui-même – Permis N° PC 045-045-126-12-00001.

! Il était obligatoire et incontournable pour le promoteur Coutant de régulariser en préalable la situation juridique irrégulière du permis de construire initial du 26 avril 2012, en procédant au dépôt d’un nouveau permis d’aménager complet qui, fondé sur les nouveaux droits du sol établis en 2011, aurait redonné aux terrains du lotissement du Murger une situation légale de constructibilité.

! A la suite, il était obligatoire pour le promoteur Coutant, au titre de la Sarl Les Jardins Fleury, de procéder au retrait du permis de construire N° PC 045-126-1200001 accordé le 26 avril 2012, et d’établir une nouvelle demande de permis de construire fondée sur un nouveau

! 28

permis d’aménager, et sur les zonage et règlement de la révision simplifiée du 24 novembre 2011.

! Il est constant que les co-aménageurs Coutant-Sarl Les Jardins Fleury et M. Jean-Michel Lecointe se sont dérobés délibérément à toute procédure de retrait du permis d’aménager de base de 2009, et du permis de construire initial de 2012, et à toute procédure de dépôt de demandes nouvelles de permis d’aménager et de permis de construire qui auraient régularisé la situation en rétablissant la construction de l’îlot N° 2 du Murger, et celle du reste du lotissement.

!!! Par un tel refus des co-aménageurs associés Coutant-Sarl Les Jardins Fleury et J.M. Lecointe, le permis de construire du 26 avril 2012 est demeuré illégal et frappé de nullité permanente.

! M. Daniel Chaufton, en tant que nouveau Maire élu le 4 avril 2014 aurait dû, compte tenu des irrégularités du dossier de permis de construire initial et de l’arrêté municipal litigieux du 26 avril 2012, refuser un tel transfert de permis et obliger le promoteur Coutant à retirer un tel permis.

! Il n’en a rien été et sans tenir compte de l’irrégularité de la démarche, et des buts contestables d’une telle demande, le nouveau Maire accorda le 20 juin 2014 le transfert du permis demandé [Cf. Pièce N° 32 – Demande de transfert du P.C. du 12/05/2014 – Pièce N° 33 – Arrêté municipal de transfert de P.C. accordé le 20/06/2014].

!24 juin 2014 – Vente par la Sarl Les Jardins Fleury à la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse du terrain de l’îlot N° 2 compris dans le lotissement du Murger

! 1 – Révélation des sûretés conventionnelles 2009 à 2014

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Par acte notarié établi le 24 juin 2014 par la S.C.P. Brunet-Debon-Rabbe de Jargeau, la Sarl Les Jardins Fleury, représenté par M. A. Harvaux-Berla, a vendu à la S.C.C.V. Résidence Seniort de l’Ecluse (filiale de la Sarl Les Jardins Fleury), représentée par le même M. A. Harvaux-Berla, le terrain d’assise de l’îlot N° 2 d’une contenance de 79 a 24 ca, rectifiée par acte du 23 décembre 2014 à 80 a 12 ca (8.012 m2).

! Cet acte de cession a révélé l’existence d’un prêt de 1 million d’euros consenti à l’acquéreur, la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse, par la Caisse d’Epargne Loire-Centre, principalement pour régler le montant de cette acquisition fixé à 582.660 €.

! Cet acte de cession a également révélé que ce crédit était accompagné, au bénéfice de la Caisse d’Epargne Loire-Centre, des sûretés suivantes :

!- Privilège de prêteur de deniers d’un montant brut de 400.000 € - Date d’effet :

23/05/2017.

- Hypothèque conventionnelle de 600.000 € - Date d’effet : 23/05/2017.

!soit un montant de privilège et hypothèque de 1 million d’euros.

! En outre, l’acte de vente révèle que la Banque C.I.O. (Banque Industriel de l’Ouest) a accordé antérieurement des prêts à la Sarl Le Jardins Fleury garantis depuis 2009 par un privilège de prêteur de deniers pour 175.000 € en principal et, depuis 2012, par une hypothèque conventionnelle sur le lotissement du Murger pour 400.000 € en principal [Cf. Acte de vente précité pièce N° 10 – Page 24], soit un total partiel de 575.000 €.

! Ainsi en juin 2014, l’îlot N° 2 du lotissement du Murger se trouvait affecté par des privilèges et hypothèques d’un montant total brut (1.000.000 € + 575.000 €) de 1.575.000 €.

!!!!

! 30

2 – Illégalités de fond entachant la régularité de l’acte de vente de l’îlot N° 2 du lotissement du Murger

! Les irrégularités et illégalités affectant les fondements de droit du lotissement du Murger en général, et ceux de l’îlot N° 2 en particulier, ont été exposées ci-avant.

! Le promoteur Coutant-Sarl Les Jardins Fleury, agissant soit à ce titre ou comme co-lotisseur aux côtés de M. Jean-Michel Lecointe, conseiller municipal, a fait avec son associé le choix de refuser toute régularisation des actes illégaux, et a fait dresser de ce fait des actes authentiques réguliers sur la forme mais délibérément altérés et viciés sur le fond, en trompant la religion du notaire rédacteur, tenu soigneusement dans l’ignorance des illégalités commises.

! L’acte de cession de l’îlot N° 2 du lotissement du Murger s’est ainsi référé et fondé à tort sur la série d’actes municipaux réglementaires, tous frappés d’illégalité ou de nullité.

!En récapitulation

! L’acte notarié de vente du 24 juin 2014 a transmis à une filiale de la Sarl Les Jardins Fleury des terrains classés au P.O.S.1987 au mieux comme terrains situés en zone naturelle d’urbanisation future NA, en oubliant les irrégularités de la révision simplifiée du 24 novembre 2011, au pire ces terrains sont redevenus classés en zone NC agricole. Dans tous les cas, ces terrains sont actuellement inconstructibles.

! La vente de ceux-ci comme terrains à bâtir et rendus prétendument constructibles résulte d’une succession d’actes irréguliers, illégaux, voire illicites, dont le présent acte notarié est une manifestation regrettable, mais inacceptable en l’état.

!30 juin 2014 – Inscription de sûretés sur le site de l’îlot N° 2 au bénéfice de la Caisse d’Epargne Loire-Centre

!! 31

C’est par un acte notarié de la S.C.P. Brunet-Debon-Rabbe établi le 30 juin 2014, que la Caisse d’Epargne Loire-Centre a inscrit un privilège de prêteur de deniers d’un montant net de 480.000 €.

! Par ce même acte, la Caisse d’Epargne précitée a inscrit une hypothèque conventionnelle de 720.000 €n en garantie du prêt de 1.000.000 € consenti à la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse pour financier l’acquisition de l’îlot N° 2 et ses travaux d’aménagement.

! Au total, ce sont 1.200.000 € de sûretés qui grèveront en 2014 le site de l’îlot N° 2, et qui s’ajouteront aux sûretés (privilèges et hypothèques) déjà prises sur le site du lotissement par la Sarl Les Jardins Fleury en 2009 et 2012.

! Ainsi à ce jour, le site de l’îlot N° 2 est affecté de privilèges et hypothèques pour un montant de 575.000 € (inscriptions 2009 et 2012), augmenté de 1.200.000 € (inscriptions 2014), soit pour un total de 1.775.000 € [Cf. Pièce N° 11 – Acte d’inscription de sûretés du 30/06/2014].

!!Avril à juin 2004 – Etablissement des commissions municipales permanentes et du règlement intérieur du Conseil Municipal

!a. Délibération du Conseil Municipal du 24 avril 2014

!Etablissement de toutes les commissions municipales permanentes [Cf. Pièce N° 39].

!b. Délibération du Conseil Municipal du 12 juin 2014

!Adoption du règlement intérieur du Conseil Municipal [Cf. Pièce N° 40].

!! 32

c. Règlement intérieur du Conseil Municipal de Donnery

!Ce règlement intérieur adopté le 12 juin 2014 définit pour la mandature 2014-2020 les règles régissant :

- les réunions du Conseil Municipal

- la tenue des séances du Conseil

- les débats et le vote des délibérations

- les commissions municipales, etc… [Cf. Pièce N° 41].

!25 septembre 2014 – Délibération du Conseil Municipal d’abandon du projet d’intérêt public du Murger

! Cette délibération restera définitivement entachée d’illégalité et de tromperie, tant concernant les motifs allégués que la disparition du fondement principal de la révision simplifiée du 24 novembre 2011, justifiée à l’époque par la création, aux frais du promoteur Coutant-Les Jardins Fleury, d’un bâtiment destiné à un équipement d’intérêt public, constitué d’un cabinet médical et d’une crèche, qu’il avait l’obligation de mener à bonne fin.

! L’opération présentée comme l’acquisition d’une parcelle cadastrée section B 567 d’une superficie de 576 m2, moyennant le prix de 1 € symbolique, n’a été en réalité que la rétrocession à la commune d’une parcelle du terrain du parc de la Mairie, concédée les 26 mars 2009 et 18 mai 2009 pour 1 €, d’une superficie de 900 m2 (cadastrée parcelle B 123) à la Sarl Les Jardins Fleury, ceci afin d’augmenter la superficie initiale de l’îlot N° 1 et permettre ainsi la réalisation de l’équipement public prévu dans le permis d’aménager 2009, puis imposé par la révision simplifiée 2011.

! Cette acquisition met définitivement fin au projet d’équipement public, en soulageant le promoteur Coutant d’un engagement financier important, fondement légal de la révision simplifiée de 2011 [Cf. Pièces N° 36 :

36.1 – Délibération initiale du 29/01/2009

36.2 – Délibération modificative du 26/03/2009

! 33

36.3 – Convention du 18/05/2009

!3 décembre 2014 – Demande de modification du permis de construire 31 pavillons et 1 bâtiment de services accordé le 26 avril 2012

!!!! Par cette demande fondamentalement illégale, le pétitionnaire a considéré pouvoir obtenir de la Mairie la suppression du bâtiment de services de la résidence pour personnes âgées, afin de se libérer d’un engagement financier important, en le remplaçant par l’ajout de 3 pavillons sur la parcelle ainsi libérée, source de profits intéressants mais illégaux, voire illicites.

! Le Maire avait l’obligation de rejeter catégoriquement une telle demande inadmissible et illégale, car elle tendait à faire purement et simplement faire disparaître le second fondement de la révision simplifiée du 24 novembre 2011, celui d’un projet d’intérêt général concernant la construction d’une résidence pour personnes âgées, comprenant des services collectifs établis dans un large bâtiment prévu à cet effet.

! Par l’effet du temps écoulé, en l’absence de rejet exprès d’une telle demande, cette modification doit être considérée comme tacitement accordée [Cf. Pièce N° 35].

!19 décembre 2014 – Décisions d’agrément et de subvention Etat/Département/Région pour la construction de 26 logements locatifs sur le site de la Résidence Senior du Murger

! Ces documents établissent l’existence d’une opération de construction de logements locatifs sociaux de 21 logements P.L.U.S. et P.L.A.I. et de 5 logements P.L.S., menée par la S.A. d’H.L.M. Immobilière Val de Loire sur le site de la Résidence Senior du Murger, dont le projet complet est réglementairement agréé au nom de l’Etat par le Conseil Général du Loiret.

!! 34

La conformité du projet est confirmée par l’attribution de subventions Etat/Département/Région.

! Le 19 décembre 2014, les autorités étatiques entérinent la disparition d’une résidence intégrée pour personnes âgées avec services en copropriété, et son remplacement par une opération de logements sociaux menée par une société d’H.L.M. et destinée pour 26 de ces logements à des personnes sans critères aucun d’âge, mais aux revenus modestes ou très modestes, devant être cautionné par les collectivités territoriales concernées [Cf. Pièces N° 7.1 et 7.2].

!23 décembre 2014 – Acte de vente en l’état futur d’achèvement (V.E.F.A.) de 26 pavillons à construire sur l’îlot N° 2 du lotissement du Murger consenti par la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse à la S.A. d’H.L.M. Immobilière Val de Loire

! Cet acte notarié dressé par la même S.C.P. Brunet-Debon-Rabbe de Jargeau, qui avait antérieurement rédigé l’acte de cession de l’îlot N° 2 du lotissement du Murger à la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse le 24 juin 2014, a évidemment repris tous les éléments entachés d’illégalité et de fraude à la loi de l’acte de vente antérieure.

! D’autres éléments sont venus en outre modifier cet acte de vente.

! L’acquéreur ici n’est pas une société filiale du Groupe Coutant Finances, mais la S.A. d’H.L.M. Immobilière Val de Loire spécialisée dans la réalisation de bâtiments locatifs sociaux.

!!! Cette société a été contactée en 2013 par le Groupe Coutant Finances, désireux de sa libérer des coûts financiers importants liés à la réalisation d’un équipement d’intérêt public (cabinet médical et crèche) sur l’îlot N° 1, ainsi qu’à la réalisation d’un bâtiment multiservices (gardiennage, restauration, espace de réunion, de rencontre) indissociable de toute résidence pour les personnes âgées, qualifiées de seniors, et propriétaires de leur habitation sur l’îlot N° 2.

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! Cet acte représente une vente groupée de 26 pavillons en état futur d’achèvement (V.E.F.A.), destinés exclusivement à la location de logements sociaux, sans aucun critère d’âge légal ou réglementaire, dont le financement est assuré par des subventions et des prêts P.L.U.S., P.L.S. et P.L.A.I. accordés par la Caisse des Dépôts et Consignations (C.D.C.).

! Cet acte révèle les mêmes éléments litigieux irréguliers et illicites que ceux relevés lors de la vente précédente du 24 juin 2014, ainsi que d’autres plus spécifiques.

!En résumé

! Cet acte de vente a retransmis à la S.A. Immobilière Val de Loire des droits fonciers frappés de nullité, car illégalement déclarés comme portant sur des terrains constructibles, alors que la disparition rétroactive du permis d’aménager 2009 a fait disparaître tous les règlements et pièces légales établissant une telle qualification.

! Les refus délibérés du promoteur Coutant et de son co-aménageur le conseiller Lecointe de redéposer un nouveau permis d’aménager, ont entraîné en chaîne une succession de nullités imprescriptibles car découlant d’une démarche délibérée de fraude à la loi depuis le prononcé du premier jugement d’annulation du P.L.U. 2007 intervenu le 25 mai 2010 [Cf. Pièce N° 9 – Acte de vente du 23/12/2014 en V.E.F.A. de 26 pavillons à la S.A. Immobilière Val de Loire].

!9 janvier 2015 – Arrêté municipal accordant un permis de construire sur la parcelle centrale de l’îlot N° 1 du lotissement du Murger

! Par cet arrêté litigieux, la Mairie a accordé le 9 janvier 2015 un permis de construire une maison individuelle sur le lot N° 18 du lotissement du Murger. Or ce lot N° 18 est situé au milieu de l’îlot N° 1 du lotissement précité.

! Accordé sous le N° PC 045-12-14-00027 à Mme Martine Etien qui a fait procéder à l’élévation du gros œuvre, ce permis de construire rend définitivement irréalisable la

! 36

réalisation de l’équipement public (cabinet médical et crèche) prévu sur cet îlot, et fondement premier du la révision simplifiée du 24 novembre 2011 [Cf. Pièce N° 46.2].

!Février 2015 – Contrat de prêt établi entre la Ste d’H.L.M. Immobilière Val de Loire et la Caisse des Dépôts et Consignations

! En date des 23 et 27 février 2015, un contrat de prêt a été régularisé entre la S.A. d’H.L.M. Immobilière Val de Loire du groupe immobilier 3F et la Caisse des Dépôts et Consignations.

!!! Ce prêt est destiné au financement de l’acquisition en V.E.F.A. de 26 logements à construire sur le site de l’ilot N° 2 du lotissement du « Murger » et ce, pour un montant de 2.468.913 €, constitué de 7 lignes de prêt pour des logements sociaux de différents types (C.P.L.S. – P.L.A.I. – P.L.S. – P.L.U.S.).

! La durée de ce prêt s’étale sur 40 à 50 années, et ce dernier est à taux variable.

! L’emprunteur garantit l’absence de recours de quelque nature que ce soit à l’encontre de l’opération financée.

! Le contrat mentionne la possibilité pour les garants de prendre des garanties sur le foncier et sur les immeubles financés.

! Enfin le contrat mentionne que le remboursement du capital et le paiement des intérêts du présent prêt sont déjà garantis à hauteur de 50% par le Département du Loiret et à hauteur de 50% par la commune de Donnery [Cf. Pièce N° 2].

!2 mars 2015 – Lettre et dossier adressés par la S.A. d’H.L.M. Immobilière Val de Loiret à la Mairie de Donnery

! 37

! Par ce courrier en date du 2 mars 2015, la Sté. Immobilière Val de Loire a informé la Mairie de Donnery de son intervention, du contrat de prêt obtenu de la part de la C.D.C., et a présenté une demande de garantie de prêt pour un montant de 1.234.456,50 € représentant 50% de la garantie du prêt total de 2.468.913 €.

! Ce courrier précité communiquait à la Mairie la convention de garantie d’emprunt déjà signée en date du 2 mars 2015 par le Directeur Général de la Sté Immobilière Val de Loire. Seuls étaient laissés en blanc la date de la délibération du Conseil Municipal, ainsi qu’un certain nombre de documents descriptifs de l’opération déjà lancée, de ses modes de financement et des justificatifs du contrat conclu avec la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse, ainsi que des titres de propriété de l’assise foncière des terrains et des bâtiments en voie de construction future ou en cours.

! Enfin le contrat de prêt de la C.D.C., déjà signé les 23 et 27 février 2015, était aussi annexé à cet envoi [Cf. Pièces N° 4, 6, 7 et 8].

!19 mars 2015 – Réunion clandestine d’une prétendue commission générale du Conseil Municipal de Donnery

! Selon une motion d’information litigieuse votée par le Conseil Municipal le 25 juin 2015, les conseillers municipaux auraient tenu une réunion confidentielle et clandestine le 19 mars 2015 pour examiner toutes les pièces du dossier de la Sté Immobilière Val de Loire, et en auraient débattu au sein d’une commission permanente dite « générale », inexistante légalement et réglementairement.

[Cf. Pièce N° 39 – Délibération C.M. du 24/04/2014 établissant la liste des commissions municipales

Pièces N° 40 et 41 – Règlement intérieur du C.M.

Pièce N° 44 – Motion litigieuse identifiant une réunion de commission générale].

!!

! 38

20 mars 2015 – Convocation du Conseil Municipal pour une séance ordinaire le jeudi 26 mars 2015

! Par convocation du 20 mars 2015, le Maire de Donnery a convoqué son Conseil Municipal aux fins de délibérer notamment sur le titre :

!• Finances

° Vote des taux de fiscalité pour 2015

° Garantie d’emprunt de 7 prêts pour la construction de 26 logements individuels sur la commune de Donnery au lotissement le Murger (Annexe n° 3 : Contrat de prêt de la Caisse des Dépôts et Consignations, Annexe n° 4 : Convention de garantie d’emprunt)

[Cf. Pièce N° 1 bis].

!26 mars 2015 – Séance du Conseil Municipal – Délibération N° 2015-033

! Au cours d’une séance ordinaire, la délibération concernant la garantie d’emprunt accordée à l’Immobilière Val de Loiret pour la construction de 26 logements individuels sur le site du lotissement du Murger, a été traitée dans un temps fort réduit et ainsi votée en moins d’un quart d’heure.

! Aucun rapport n’a été présenté pour expliquer les raisons du changement d’orientation de la Résidence Senior et les motifs qui conduisaient la commune à s’engager dans une opération immobilière privée, et pour des montants considérables en raison des difficultés financières du budget communal.

! Les risques encourus n’ont pas été mentionnés.

! Les garanties possibles n’ont pas été examinées, ni même évoquées.

!! 39

Aucun fondement de fait ou de droit n’a été présenté au Conseil pour justifier un engagement financier d’une telle importance, d’un tel risque et d’une telle durée de 50 ans pour les prêts principaux.

! Le conseiller Lecointe intéressé par cette délibération s’est simplement éclipsé au moment du vote qui a eu lieu quasiment sans débat et sans opposition, conduisant à une approbation à l’unanimité d’engagements financiers contestables et fort discutables.

! Il convient de relever que ce n’est qu’après la clôture de la séance, lors des questions du public, que M. Denis Bornhauser a interrogé le Maire sur l’existence ou non d’avenants ayant pu changer la destination de la Résidence Senior telle que prévue par la révision simplifiée du P.O.S. en novembre 2011 et le permis d’aménager initial de 2009, qu’un commencement de débat est intervenu en regard de la réponse du Maire sur l’absence de novation, à sa connaissance, de l’opération initiale [Cf. Pièce N° 1].

!25 juin 2015 – Séance du Conseil Municipal adoptant une motion litigieuse d’information destinée à fausser l’appréciation du Tribunal Administratif d’Orléans

!!! L’examen de la délibération N° 2015-049 prise par le Conseil Municipal lors de la séance du 25 juin 2015, révèle que le Maire a proposé au vote de son Conseil « Une motion d’obligation d’information du Conseil Municipal accomplie par le Maire pour la délibération N° 2015-033 relative à la garantie d’emprunt…. ».

! L’approbation à l’unanimité du Conseil (le Maire, M. D. Chaufton, ainsi que le conseiller J.M. Lecointe n’ont pas pris part au vote) de cette délibération attestant avoir été suffisamment informé sur l’ensemble des points inscrits à l’ordre du jour et abordés en séance, y compris le point relatif à la garantie d’emprunt accordée à l’Immobilière Val de Loire, est aussi critiquable que litigieuse, étant entachée d’une démarche de tromperie administrative et judiciaire [Cf. Pièces N° 44.1, 44.2 et 44.3].

! Telle se présente en fait cette affaire.

! 40

!III – Incidents d’instruction

!3.1 - Demandes répétitives et injustifiées de production de pièces et de mémoires en

9 exemplaires

!Lors de la communication du mémoire en défense de la Commune le 24 juillet 2015,

le Greffe du Tribunal Administratif a requis une production en réponse de la part des requérants de 9 exemplaires (en nombre égal à celui des autres parties en cause augmenté de 2) – [Cf. Lettre du Greffe du 24/07/2015].

!Or une telle demande pouvait traduire, soit l’intervention volontaire ou requise de 6

parties supplémentaires, soit ne représenter qu’une simple erreur du Greffe, voire une faute de frappe.

!Pourtant à nouveau, lors de la demande de communication de pièces par le Greffe en

date du 4 août 2015, il a été demandé aux requérants la production de 3 séries de pièces précitées « en 9 exemplaires (en nombre égal à celui des autres parties en cause, augmenté de deux) » - [Cf. Lettre du Greffe du 4/08/2015].

!Enfin, le 3 septembre courant, le Greffe du Tribunal Administratif d’Orléans, en

communiquant une nouvelle pièce de la commune de Donnery, a à nouveau réclamé la production en 9 exemplaires (en nombre égal à celui des autres parties en cause, augmenté de deux des éventuelles observations des requérants.

!Or à ce jour et à la connaissance des requérants, seule la commune de Donnery est

partie en cause. Cet état procédural ne justifie ainsi que la production des mémoires en réponse et des pièces annexées qu’en 3 exemplaires et non en 9, comme demandé de façon répétitive par le Greffe.

!A cet effet, les requérants ont soulevé un incident en date du 19 août, qui n’a connu

qu’une solution partielle laissant subsister l’étonnante demande répétitive du Greffe. ! 41

!!!!!Les requérants sollicitent de M. ou Mme le Conseiller Rapporteur désigné qu’il veuille

bien préciser le nombre des autres parties éventuellement appelées à la cause par M. le Président de la présente Chambre, ou dans le cas contraire, confirmer que la Commune reste seule partie en cause et que la production requise sera limitée ainsi limitée à 3 exemplaires, augmenté de 1 destiné à M. le Préfet du Loiret susceptible d’intervenir dans la cause au titre du contrôle de légalité.

!3.2 – Communication complémentaire de pièces nécessaires à l’instruction de l’affaire

!Si la Commune a bien produit la plupart des pièces demandées par les requérants, par

remise directe en Mairie de 58 pièces le 28 août 2015, les pièces suivantes n’ont pas été communiquées et / ou sont nécessaires à l’instruction complète de cette affaire, à savoir :

!1. Le P.V. de la délibération du conseil d’administration de la S.A. Immobilière

Val de Loire du 20 juin 2014, habilitant M. Fourniguet, Directeur Général, à agir vis-à-vis de la commune de Donnery et des autres parties intéressées (Département et C.D.C.).

2. Les plans parcellaires et de masse de l’ilot N° 2 du Murger concernant l’assise foncière des 31 pavillons et du bâtiment multiservices de la résidence pour seniors du Murger [Cf. Pièce N° 29].

3. Le dossier des pièces annexées à la demande de permis de construire modificatif présentée le 3 décembre 2014 par la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse, et destinée à faire disparaître le bâtiment multiservices d’intérêt général pour le remplacer par la construction de 3 pavillons d’habitation.

Ce dossier est spécialement listé dans l’acte notarié de vente en V.E.F.A. du 23 décembre 2014 en page 18.

! 42

La production demandée est toutefois limitée aux pièces annexées à cette demande et énumérées comme suit :

- Plan de masse + plan de situation

- Notice

- Règlement de lotissement

- Projet d’association syndicale

- Notice descriptive – Type A.M. 10/05/1968

- Délibération de la S.C.C.V. Résidence Senior du 20/11/2014

- Délibération de la Sarl Les Jardins Fleury du 11/12/2014

[Cf. Pièce N° 35].

4. La demande de permis de construire et les pièces annexées du dossier présenté le 20 décembre 2012 par M. et Mme Varquet pour construire une maison sur le lot N° 17 situé sur l’îlot N° 1 du lotissement du Murger, en lieu et place de l’équipement d’intérêt public prévu par la révision simplifiée du 24 novembre 2011, soit concrètement :

- Le plan de situation du terrain

- Le plan de division de l’îlot N° 1

- Le plan-masse des constructions à édifier et la notice descriptive

[Cf. Pièce N° 46.1].

5. Enfin le dossier complet présenté par la Sté Immobilière Val de Loire au Conseil Municipal de Donnery lors de la séance du 19 décembre 2013 [Cf. Pièce N° 45.1].

!Les requérants demandent, qu’en cas de carence de production de ces éléments

fondamentaux, il soit fait injonction à la Commune de les communiquer, au besoin sous astreinte.

!3. - Appel en cause du Préfet du Loiret

!! 43

En regard de la gravité des faits relevés au chapitre II – Faits justificatifs – les requérants considèrent utile à l’appréciation de ces faits, voire aux suites administratives pouvant être données au titre du contrôle de légalité, que M. le Préfet du Loiret soit invité à présenter ses observations et commentaires.

!En outre, la gravité de certains actes portant atteinte à l’ordre public est de nature à

conduire M. le Préfet du Loiret à requérir les observations du Procureur de la République.

!En conséquence, les requérants demandent qu’il plaise à M. le Conseiller Rapporteur,

voire à M. le Président de la présente Chambre de communiquer une copie du présent mémoire ampliatif et du dossier de pièces annexées à M. le Préfet du Loiret.

!Un exemplaire supplémentaire est donc fourni à cet effet, portant ainsi à 4 exemplaires

les éléments et pièces produits ce jour.

!IV – Sur la légalité externe

! La communication de 59 pièces par la Mairie en août 2015, et l’obtention de pièces supplémentaires par les requérants, ont permis de restructurer, de compléter et de mieux préciser les moyens de forme qui se présentent maintenant comme suit.

!4.1. – Méconnaissance par le Conseil Municipal de Donnery de sa compétence légale

L’examen du texte de la délibération N° 2015-033 précitée révèle qu’aucun rapport préalable du Maire n’a été présenté au Conseil Municipal sur la nature réelle de l’opération, sur l’importance et la gravité des enjeux financiers liés à une opération étrangère à la connaissance de ce nouveau Conseil, majoritairement renouvelé en mars 2014.

!Or en privant le Conseil Municipal d’une information régulière, précise et sincère en

regard des risques encourus d’une grande ampleur sur le plan des finances de la commune, le Maire a privé le Conseil des informations et des connaissances lui permettant de délibérer d’une manière appropriée, en préservant les intérêts de la commune.

! 44

!Dans l’ignorance des points fondamentaux à débattre, le Conseil Municipal a été dans

l’impossibilité ou dans l’incapacité de définir et de statuer sur les points suivants :

!a) Absence de toute justification et de tout intérêt pour la commune de s’engager

dans une opération de garantie d’emprunt qui n’a jamais été évoquée, ni étudiée antérieurement, et dont le caractère strictement privé lui est étranger, car ayant été uniquement conçu par les co-aménageurs du lotissement du « Murger », le constructeur et le destinataire principal de cette opération.

!!!

b) Absence de toute explication sur l’antériorité, les intervenants et les fondements juridiques qui auraient pu justifier la soudaineté et l’urgence de débattre et de régler en une seule séance du Conseil, un problème aussi important qui n’a jamais été porté auparavant à la connaissance du Conseil Municipal depuis son élection en mars 2014.

c) Absence de toute explication sur le rôle, la mission, les implications et les responsabilités qui seront assumées par l’emprunteur, en regard de celles du constructeur.

d) Absence d’indication des caractéristiques propres des 7 emprunts accordés par la C.D.C., tous liés à des natures distinctes d’occupation et de location, tant concernant les montants financiers de chaque prêt, leur durée propre (40 ou 50 ans) et les risques inhérents à chaque type de prêt.

e) Absence d’indications et de précisions sur les conditions de mise en œuvre des garanties financières de la commune, tant concernant la défaillance globale de l’emprunteur, que celle des preneurs à bail, que sur la nature et le coût des pénalités applicables et des conséquences liées aux déchéances de terme.

f) Absence fondamentale d’exposé et d’explications du Maire concernant le droit contractuellement offert par le contrat de prêt N° 20310 à la commune d’exiger en préalable à tout engagement de garantie d’emprunt l’octroi de toutes hypothèques, sûretés et privilèges sur le foncier et sur les bâtiments qui y seront édifiés.

! 45

g) Absence toute aussi fondamentale d’exposé et d’explications du Maire sur l’existence de clauses contractuelles et négociables que le Conseil se devait de rejeter catégoriquement, et qui devaient être modifiées pour préserver les droits et intérêts de la commune.

! La législation permettant au garant d’exercer un droit de discussion et d’opposition pour défaut de ressources financières, il était fondamental que le Conseil Municipal refuse de renoncer à de telles garanties légales, pour complaire à un emprunteur avec lequel la commune n’avait aucun lien de droit.

! Sur la forme, les requérants relèvent que, dans l’ignorance réelle de l’importance et de la gravité des engagements financiers à terme que le Maire lui demandait de souscrire, en l’absence de toute urgence et de tout délai prescrit, le Conseil se devait de remettre l’examen d’un tel engagement à une réunion ultérieure, lui permettant ainsi d’appréhender concrètement les tenants et aboutissants de cette affaire.

! Enfin les requérants ont établi que le Conseil a fait le choix de transférer au Maire ses propres pouvoirs, en lui accordant un véritable blanc-seing, inconcevable en regard de l’importance considérable des risques financiers encours, lequel « Autorise Monsieur le Maire à signer tous documents relatifs à ce dossier », sans conditions, ni restrictions, ni préalables.

! Le Conseil d’Etat a sanctionné d’annulation une telle pratique. CF. Arrêt C.E. du 28/10/2002 – Commune de Moisselles – Req. N° 232060 – Rec. Lebon.

! En agissant ainsi, le Conseil Municipal de Donnery a violé les dispositions de l’article L. 2121-29 du C.G.C.T. en méconnaissant l’étendue de sa compétence propre et exposé de ce fait à l’annulation sa délibération N° 2015-033 du 26 mars 2015.

!! En conséquence, le Tribunal Administratif accueillera et fera droit à ce premier moyen et prononcera l’annulation de la délibération N° 2015-033 précitée, à ce titre.

!! 46

4.2. – Deuxième méconnaissance de la compétence légale du Conseil Municipal

! L’examen du courrier adressé le 2 mars 2015 par la Sté Immobilière Val de Loire à la Mairie de Donnery confirme l’existence d’un accord déjà donné par le Maire avant cette date, concernant l’engagement de garantie d’emprunt de la commune de Donnery, contractuellement acté à l’article 16 du contrat de prêt N° 20310.

! La délibération à intervenir le 26 mars 2015 n’était donc pas une décision d’engagement de garantie d’emprunt, dont l’opportunité devait être débattue, voire rejetée, mais une délibération de ratification d’un accord ferme déjà donné antérieurement par le Maire et acté par le contrat de prêt N° 20310 des 23 et 27 février 2015.

! En effet, c’est bien la Sté Immobilière Val de Loire qui, à l’avance et par anticipation, a établi le compte rendu de la future délibération N° 2015-033 en accord avec le Maire, à qui ce document complet a été transmis le 2 mars 2015 avec les pièces d’accompagnement.

! De ce fait, l’on comprend mieux l’absence de mention dans le compte rendu de la délibération N° 2015-033 de tout débat de fond, le suivisme du Conseil Municipal qui s’est manifestement incliné devant la volonté de son Maire de traiter sommairement et superficiellement cette affaire, et de conclure dans une hâte suspecte la conclusion d’un aussi grave engagement.

! Il est de même établi que le Conseil n’a pas débattu de la nature et de la gravité des enjeux financiers considérables en cause, ni des risques encourus, et surtout de l’existence d’un droit contractuel d’obtenir toutes garanties d’hypothèques et de négocier les clauses légales de discussion et d’opposition, ce qui aurait réduit de façon déterminante les risques financiers à terme.

! C’est donc un compte rendu irrégulièrement établi par la Sté Immobilière Val de Loire qui a été voté et approuvé à l’unanimité par le Conseil Municipal, et non le compte rendu sincère et véritable de la séance tenue effectivement.

!

! 47

Une telle pratique a violé les dispositions des articles L. 2121-17 et suivants, ainsi que celles de l’article L. 2121-29 du C.G.C.T., exposant à l’annulation, pour ce deuxième moyen, la délibération précitée N° 2015-033 du Conseil Municipal de Donnery.

! Le Tribunal accueillera ce deuxième moyen et prononcera, à ce titre, l’annulation de cette délibération.

! 4.3. – Troisième méconnaissance de la compétence du Conseil Municipal

! L’examen du texte de la délibération N° 2015-033 du 26 mars 2015 révèle l’absence de toute précision sur :

!!!

1. L’objet de l’opération, sa nature, son intérêt pour la commune en regard du projet initial arrêté le 24 novembre 2011 par la révision simplifiée du P.O.S. 1987.

2. Le montant financier des emprunts à garantir et la durée des engagements de garantie ne sont pas exposés.

3. Les conditions de la mise en œuvre de la garantie communale ne sont pas explicites, en regard de l’existence de 7 emprunts dont les échéances et la périodicité ne sont pas renseignées.

! Le renvoi au contrat de prêt de la Caisse des Dépôts, comme au texte de la convention de garantie à signer, ne saurait pallier les lacunes importantes du texte même de la délibération.

! En effet, seule la délibération du Conseil Municipal constitue l’engagement de garantie de la commune, qui est autonome et n’est pas subordonné à sa reprise dans une convention ultérieure [Cf. Cass. 1° Civ. 9/01/2007 – Département de la Gironde – Bull. Civ. I N° 2].

! 48

! La garantie de la commune n’étant pas un acte administratif, les règles de l’article 1326 du code civil s’appliquent, justifiant l’identification dans le texte même de la délibération du ou des montants financiers garantis.

! En omettant dans la délibération attaquée de définir et de préciser les 3 points énoncés ci-avant, le Conseil Municipal n’a pas défini l’objet des emprunts en cause, ni précisé les montants garantis et la mise en œuvre des garanties, exposant ainsi cette délibération à l’annulation.

! 4.4. – Méconnaissance par le Maire de ses obligations légales et réglementaires – Défaut d’établissement d’une note de synthèse ou d’un rapport au Conseil Municipal

! Le Conseil Municipal ayant décidé de se référer au régime de l’article L. 2121-8 du code général des collectivités territoriales (C.G.C.T.), il a procédé à l’établissement, puis à l’approbation par délibération N° 2014-58 du 12 juin 2014 d’un règlement intérieur régissant son fonctionnement pour la mandature 2014-2020.

! Aux termes de ce règlement, toute convocation à une réunion du Conseil Municipal doit comporter l’ordre du jour et être accompagnée d’une note de synthèse explicative, présentant les questions soumises à l’approbation du Conseil. A cette note de synthèse sont joints, le cas échéant, des documents annexes.

! L’examen de la convocation du Conseil pour la séance du 26 mars 2015 révèle l’absence totale de communication de la moindre note de synthèse.

! L’examen du texte de la délibération du 26 mars 2015 révèle bien l’inexistence de cette note de synthèse, et l’absence de toute autre pièce que celle de la lettre de demande de garantie formulée par l’Immobilière Val de Loire, et celles mentionnées comme annexe N° 3 et annexe N° 4, dont l’identification était déjà mentionnée sur la convocation datée du 20 mars 2015.

!! 49

! L’examen du compte rendu de la séance précitée révèle aussi l’absence de tout rapport verbal expliquant le sens, la validité, la portée et les conséquences pour la commune de l’engagement de garantie d’emprunt sollicité, qui aurait dû à défaut être présenté par le Maire, ou l’adjoint en charge de la commission concernée.

! En agissant ainsi, le Maire a méconnu délibérément les dispositions du règlement intérieur du Conseil Municipal, celles de l’article L. 2121-12 du C.G.C.T. devenu applicable réglementairement, et enfin celles de l’article L. 2121-13 de ce même C.G.C.T., exposant de ce fait la délibération attaquée à l’annulation sur ce moyen.

![Cf. Pièce N° 40 – Délibération du 12/06/2014

Pièce N° 41 – Règlement intérieur

Pièce N° 1 – Délibération du 26/03/2015

Pièce N° 1 bis – Convocation du 20/03/2015]

! 4.5. – Dissimulation au Conseil Municipal d’une grande partie des pièces envoyées par la Sté Immobilière Val de Loire au Maire de Donnery au cours du premier trimestre 2015 et communiquées en août 2015

! Il est établi par la communication de pièces du 28 août 2015 que la Sté Immobilière Val de Loire a adressé au Maire de Donnery les pièces et documents suivants :

!a. Modèle de délibération du Conseil Municipal pré-remplie concernant les mentions

de fond de la délibération [Cf. Pièce N° 6].

b. Décisions d’agrément et de subventions Etat/Département/Région du 19 décembre 2014 identifiant et décrivant la nature de l’opération et ses caractéristiques [Cf. Pièces N° 7.1 et N° 7.2].

c. Documents descriptifs du financement de l’opération

- Fiche de description

- Plan de financement ! 50

- Bilan d’investissement [Cf. Pièces N° 8].

La convocation du 20 mars 2015, de même que le compte rendu de séance du Conseil Municipal du 26 mars 2015 ont exclu ces documents des annexes communiquées en préalable ou débattues en séance [Cf. Texte de la convocation et de la délibération précités – Pièces N° 1 et N° 1 bis].

d. P.V. de la délibération du conseil d’administration du 20 juin 2014 habilitant le Directeur Général de la Sté Immobilière Val de Loire et décidant de la mise en œuvre de l’opération de 26 logements locatifs sur le site de l’îlot N° 2 du Murger [Nota – Document non communiqué le 28/08/2015 et non régularisé].

! En dissimulant ces documents nécessaires pour apprécier le sens, la portée et la validité de ce projet, le Maire a violé l’article L. 2121-13 du C.G.C.T. et exposé la délibération attaquée à l’annulation, conformément à la jurisprudence du Conseil d’Etat [Cf. C.E. – 29/06/1990 – Commune de Guitrancourt – Req. N° 68743 – Rec. Lebon – T. 608, ainsi qu’en complément l’arrêt C.E. – 27/10/1989 – De Peretti c/commune de Sarlat – Req. N° 70549 – Rec. Lebon – T. 509].

!!!!! 4.6. – Méconnaissance par le Maire de sa compétence légale

! En regard des dispositions de l’article L. 2121-29 du code général des collectivités territoriales (C.G.C.T.), seul le Conseil Municipal est habilité à engager les finances de la commune, et il ne peut le faire en dehors de ses obligations budgétaires qu’en regard de l’intérêt public communal.

! De son côté, le Maire ne peut agir de sa propre initiative en engageant lui-même financièrement la commune, sans avoir au préalable reçu un mandat précis de son Conseil Municipal l’habilitant à agir en ses lieu et place, dans son domaine exclusif de compétence.

!! 51

Pourtant au chapitre précédent II – Faits justificatifs – il a été relevé que le contrat de prêt N° 20310 établi et signé le 23 février 2015 par la Caisse des Dépôts et Consignations (C.D.C.), puis en date du 27 février 2015 par l’emprunteur la S.A. d’H.L.M. Immobilière Val de Loire, faisait état qu’à cette époque de la signature du contrat de prêt en février 2015, la commune de Donnery avait déjà donné son accord ferme de garantie financière de 50% des capitaux empruntés.

! L’examen des clauses de ce contrat de prêt signé en février 2015 montre bien à l’évidence, à l’article 16 – Garanties – que « le remboursement du capital et le paiement des intérêts, ainsi que toutes les sommes contractuellement dues ou devenues exigibles au titre du présent contrat sont garanties comme suit :

! Type de garantie Dénomination du garant Quotité garantie

Collectivités locales Commune de Donnery (45) 50% »

! En outre, ce même article 16 mentionne que :

! « Les garants du prêt s’engagent, pendant toute la durée du prêt, au cas où l’emprunteur, pour quelque motif que ce soit, ne s’acquitterait pas de toutes sommes contractuellement dues ou devenues exigibles, à en effectuer le paiement en ses lieu et place sur simple demande du prêteur, sans pouvoir exiger que celui-ci discute au préalable les biens de l’emprunteur défaillant. »

! « Les engagements de ces derniers sont réputés conjoints, de telle sorte que la garantie de chaque garant est due pour la totalité du prêt à hauteur de sa quote-part expressément fixée aux termes de l’acte portant garantie au prêt. »

!Ainsi, non seulement l’existence d’un tel accord préalable est dûment établie par les

mentions mêmes du contrat de prêt C.D.C. N° 20310 précité, mais l’existence de cet accord préalable est authentifiée par l’acte notarié du 23 décembre 2014 qui stipule que le prêt C.D.C. est déjà réalisé à la date d’établissement du contrat d‘acquisition des 36 maisons [Cf. Pièce N° 9 - § Mode de financement – Recours à un prêt – Page 8], soit avant le 23 décembre 2014.

! 52

!Les requérants sont en conséquence bien fondés à relever que le Maire de Donnery

n’était pas habilité à engager de sa propre initiative les finances de la commune, sans l’accord préalable et régulier du Conseil Municipal.

!!En réalité, il semble que plusieurs accords aient été donnés successivement depuis

2013 par le Maire de l’époque, Mme Célina Grataroli, puis après les élections de mars 2014, par le nouveau Maire, M. Daniel Chaufton, qui avait à l’époque suivi et accepté les dérives de l’ancien Maire et du conseiller « intéressé » Jean-Michel Lecointe.

!L’examen des bulletins d’information municipale, celui de l’année 2013, ainsi que les

bulletins mensuels de janvier à avril 2014 compris, révèle qu’au cours d’une séance du Conseil Municipal du 19 décembre 2013, la Sté Immobilière Val de Loire est venue présenter et débattre de son projet conçu en partenariat avec le Groupe Coutant Finances et la commune de Donnery.

!Ce projet abouti a donné lieu à débats et à accord du Conseil Municipal, lequel a

missionné le Maire de l’époque pour régulariser sa mise en œuvre.

!La liste des conseillers présents lors de la séance du 19 décembre 2013 révèle que

Mme Célina Grataroli (Maire), M. Jean-Jacques Dabadie (1er adjoint urbanisme), M. Daniel Chaufton (5ème adjoint), M. Jean-Michel Lecointe notamment, étaient présents.

!La dissimulation des délibérations et accords antérieurs donnés en 2013 et 2014 par

l’ancien Maire, mais avec la connaissance et l’accord du Maire actuel, ainsi que la dissimulation du dossier présenté le 19 décembre 2013 et toujours conservé discrètement à la Mairie de Donnery, a privé les nouveaux conseillers municipaux, laissés dans l’ignorance de l’antériorité de cette affaire, des informations qu’ils étaient en droit de connaître.

!Les pièces suivantes attestent de ce partenariat, de l’accord conclu et de la

collaboration de la commune à sa commercialisation, la Mairie se chargeant de gérer les

! 53

dossiers locatifs en communiquant son numéro de téléphone, laissant au Groupe Coutant Finances les dossiers des acquisitions des 5 pavillons en accession à la propriété.

!L’ordre du jour et le P.V. de la séance du Conseil Municipal révèlent le caractère

occulte des débats et de la délibération prise à cette occasion.

!Les pièces N° 45 établissent la réalité de cette situation et qui étaient de nature à

remettre en question leur vote favorable du 26 mars 2015.

![Cf. 45. Révélation de l’existence et de la tenue d’une séance illégale du conseil

municipal statuant sur le nouveau projet de construction d’une Résidence Senior, en marge de la séance régulière du conseil municipal du 19/12/2013.

45.1 - Texte de l’information publiée depuis le 18/08/2015 sur le site internet de la Mairie de Donnery accompagnant la communication de la convention de garantie d’emprunt du 2/03/2015.

45.2 - Convocation et ordre du jour de la séance du 19/12/2013.

45.3 - C.R. intégral de la séance du conseil municipal du 19/12/2013 excluant tout débat et toute délibération sur l’acceptation du projet de la Sté Immobilière Val de Loire.

45.4 - Information de Mme Grataroli, maire de Donnery, lors de sa présentation des vœux pour l’année 2014, d’un nouveau projet concernant la Résidence Senior porté par la Sté Immobilière Val de Loire et présenté au dernier conseil municipal de 2013 [Cf. Extrait du bulletin municipal 2013 – Pages 4, 5 et 47].

!45.5 - Confirmation et précisions sur ce nouveau projet présenté comme accepté par

la Mairie et mis en œuvre avec sa participation.

Cf. Documents annexés :

Donnery Info – Janvier 2014 (p. 2)

Donnery Info – Février 2014 (p. 2)

Donnery Info – Mars 2014 (p. 2)

Donnery Info - Avril 2014 (p. 2)].

! 54

! En regard des preuves apportées, ainsi qu’en regard de l’article L. 2121-13 du C.G.C.T., le Maire, par son comportement, a exposé la délibération attaquée à l’annulation au titre de ce moyen.

!!

4.7. – Dissimulation illégale et déterminante par le Maire de l’acte d’acquisition en V.E.F.A. par la Sté Immobilière Val de Loire le 23 décembre 2014 concernant 26 maisons à usage locatif .

! La S.A. d’H.L.M. Immobilière Val de Loire avait l’obligation de justifier auprès de la commune de Donnery de sa nouvelle qualité de propriétaire de 26 maisons en cours de construction, et des 26 parcelles constituant leur terrain d’assise, avant de pouvoir prétendre à obtenir un quelconque accord de garantie.

! Elle a donc adressé, au début de l’année 2015, au Maire de Donnery une copie de l’acte notarié de V.E.F.A. établi par la S.C.P. de notaires Brunet, Debon, Rabbe en date du 23 décembre 2014.

! Le Maire de Donnery, M. Daniel Chaufton, s’est bien évidemment rendu compte à l’examen de cet acte authentique, de la gravité des problèmes et conséquences qui pouvaient découler de la divulgation d’un tel document auprès de la majorité des nouveaux conseillers élus en mars 2014.

! En effet, le simple examen de cet acte ne pouvait qu’entraîner une décision très majoritaire de rejet de tout accord de garantie au bénéfice de la Sté Immobilière Val de Loire.

! Comme cela a été exposé et détaillé ci-avant au chapitre II – Faits justificatifs – ce contrat de V.E.F.A. récapitule et détaille tous les actes irréguliers, illégaux ou illicites initiés par le promoteur Coutant, co-aménageur avec le conseiller municipal J.M. Lecointe, du lotissement du Murger, actes commis seul ou en partenariat.

!! 55

De plus, cet acte révélait la gravité des actes illégaux pris par l’ancien Maire de 2011 à mars 2014, et ceux que l’actuel Maire avait couverts à partir d’avril 2014.

! Ainsi cet acte de V.E.F.A. révèle ce qui suit :

!- Que le fondement légal du lotissement est constitué par le permis d’aménager du

10 décembre 2009, fondé lui-même sur le règlement et le zonage du P.L.U. 2007 [Cf. Pages 10 à 15], malgré l’existence du jugement d’annulation du P.L.U. 2007 rendu le 25 mai 2010 par le Tribunal Administratif d’Orléans, qui a fait disparaître rétroactivement ces 2 actes réglementaires.

!- Que malgré le jugement d’annulation du P.L.U. 2007 précité ayant entraîné

l’annulation conséquente du permis d’aménager et celle, subséquente, des règlements, plans et cahiers des charges et servitudes administratives, aucun autre permis d’aménager de base n’avait été établi pour rétablir l’existence légale et réglementaire de ce lotissement.

- Que l’acte notarié du 23 décembre 2014 omettait l’existence de ce jugement et les conséquences des annulations en chaîne des actes réglementaires s’y rattachant directement.

- Qu’ainsi l’acte notarié omettait de mentionner que le rétablissement du P.O.S. 1987 avait entraîné immédiatement le retour au classement en zone agricole inconstructible du site du Murger de mai 2010 à novembre 2011.

- Que la révision simplifiée du 24 novembre 2011 n’avait pas non plus rétabli le caractère constructible du site, mais son simple classement en zone naturelle d’urbanisation future NA mu.

- Qu’en regard de l’absence d’octroi d’un nouveau permis d’aménager de base, le lotissement du Murger avait perdu depuis mai 2010 son caractère légal et réglementaire, et qu’aucune opération d’aménagement complémentaire, ou modificative, ne pouvait intervenir, de même qu’aucun arrêté de vente par anticipation.

- Qu’aucun permis de construire ne pouvait plus être délivré depuis mai 2010.

- Qu’aucune vente de terrain aménagé et constructible ne pouvait plus intervenir depuis 2010, sauf au prix de terrain de zone naturelle d’urbanisation future.

!! 56

Or l’examen du contrat de vente révèle en pages 2 à 6 :

!- La vente de 26 parcelles en construction.

- Un prix de 2.903.837,92 € concernant la cession de parcelles en cours de construction (page 7).

- L’existence d’un prêt de financement de la part de la C.D.C. entièrement réalisé, dont déjà garanti par la commune de Donnery (page 8).

- L’existence de permis de construire délivrés en 2012 et en cours de modification en 2014/2015.

- Enfin l’existence de privilèges et hypothèques pris sur le site du Murger et de l’îlot N° 2 pour un montant total de 1.775.000 € net.

!La révélation en séance du Conseil Municipal d’un tel document aurait inévitablement

entraîné un vote de rejet d’un tel accord et l’indignation des habitants de la commune.

!En outre, comme cela sera examiné sur le plan de la légalité interne, cet acte notarié

révélait une partie de l’entente illicite du promoteur Coutant avec les organes dirigeants de la commune de Donnery de 2011 à 2015. A ce titre, il ne pouvait pas non plus être communiqué par le Maire à la majorité des nouveaux conseillers élus en mars 2014 et totalement étrangers à de telles pratiques.

!La gravité de cette dissimulation de pièces au Conseil Municipal, document qui n’a pu

être obtenu qu’en août 2015 auprès de la publicité foncière, entraîne à elle seule l’annulation de la délibération entreprise, sur les fondements de l’article L. 2121-13 du C.G.C.T., au titre de ce moyen.

!!!4.8. – Organisation d’une délibération illégale en date du 25 juin 2015

!! 57

Afin de tenter de se constituer une preuve à son profit, le Maire n’a pas hésité à spéculer sur la naïveté et l’ignorance de la réalité des affaires d’urbanisme de la commune, de la nouvelle majorité de ses jeunes conseillers élus en 2014, pour leur faire adopter une motion aussi trompeuse que dérisoire.

!Aucune convocation avec ordre du jour n’a été communiquée concernant cette

prétendue réunion de commission générale, et aucun compte rendu n’a été produit de la réunion du 19 mars 2015, de même qu’aucune liste des pièces autres que les 2 visées n’a été établie pour attester de la réalité d’une information approfondie concernant la garantie d’emprunt.

!De plus, l’importance de certaines pièces, si elles avaient été communiquées aux

conseillers, auraient entraîné un rejet assuré d’une telle motion, et d’une telle garantie d’emprunt au bénéfice, en réalité, du Groupe Coutant Finances.

!Sur la forme, la délibération trompeuse du 25 juin 2015 sera en conséquence écartée

par le Tribunal de céans.

!V – Sur la légalité interne

! Ce chapitre présente les moyens d’annulation de la délibération litigieuse N° 2015-033 prise le 26 mars 2015 par le Conseil Municipal de Donnery, qui établissent sur le fond l’illégalité d’une telle délibération.

! L’exposé des faits justificatifs au chapitre III ci-avant a dénoncé, dans un ordre chronologique tous les éléments qui ont concouru à créer une situation irrégulière, entachant de nullité une succession d’actes commis dans le cadre d’une démarche frauduleuse mise en œuvre par le promoteur Coutant, associé à un conseiller municipal toujours en exercice.

! Quatre projets immobiliers ambitieux ont été prévus à l’origine, avec l’accord de l’ancienne équipe municipale de Donnery.

!! 58

C’est ainsi que M. Jean-Marie Coutant, gérant du Groupe Coutant Finances Sarl de holding, et notamment gérant d’une de ses filiales, la Sarl Les Jardins Fleury, ayant une activité de promotion immobilière, construction, ventes immobilières, marchand de biens, a conçu dans les années 2001/2002, en accord avec l’ancienne municipalité, 4 projets immobiliers importants sur la commune de Donnery (hôtel-restaurant sur le Golf, lotissement sur le site boisé protégé de la Mothe Milleraye, lotissement et maison de retraite sur le site agricole du Murger, et enfin lotissement sur le site agricole du Clos des Glazes).

! Pour permettre leur réalisation, le premier plan local d’urbanisme, initié le 26 mars 2003 et approuvé le 22 novembre 2007, a classé en zone à urbaniser AU les 4 sites naturels et agricoles concernés par ces 4 projets.

! Malheureusement, par deux jugements rendus ce même 25 mai 2010, le Tribunal Administratif d’Orléans a annulé le permis de construire un hôtel sur le Golf de Donnery, ainsi que le P.L.U. 2007.

! Par voie de conséquence, tous les 4 terrains d’assise de ces 4 projets sont redevenus inconstructibles, car le P.O.S. 1987 remis immédiatement en vigueur avait classé ces 4 terrains en zones naturelles ou agricoles NC et ND.

! Toutefois, de tous les projets immobiliers du promoteur Coutant, seul celui du lotissement du Murger était le plus avancé en mai 2010.

! La démarche du promoteur Coutant a été de s’entendre avec l’équipe municipale en charge de l’urbanisme et le Maire de l’époque, afin de réaliser cet important projet dans les meilleurs délais, sans avoir à recommencer le processus d’établissement d’un nouveau permis d’aménager. De plus, aucun permis d’aménager ne pouvait intervenir tant qu’un nouveau P.L.U., ou à défaut une révision simplifiée du P.O.S. 1987 remis en vigueur, ne serait pas établi.

! Le choix regrettable du promoteur Coutant, co-aménageur du site du Murger avec le conseiller J.M. Lecointe, a été de maintenir de façon totalement irrégulière le permis d’aménager 2009, et sur ce fondement frappé de nullité, de continuer les opérations d’aménagement en cours du lotissement, et d’obtenir les permis de construire nécessaires

! 59

pour vendre en terrains constructions des terres redevenues agricoles en 2010, puis naturelles d’urbanisation future en novembre 2011.

!5.1. – Disparition définitive des fondements légaux et réglementaires qui établissaient jusqu’en 2010 le caractère constructible du site du Murger – Illégalité imprescriptible du permis d’aménager le lotissement du Murger accordé le 10 décembre 2009 Conséquences

! Il est constant que la délibération N° 2015-033 du Conseil Municipal n’a accordé une garantie d’emprunt à la Sté Immobilière Val de Loire qu’en regard d’une croyance erronée d’une supposée régularité des opérations d’urbanisme antérieures ayant conduit aux opérations de construction-vente à intervenir.

! Or toute la chaîne des opérations d’aménagement, puis de construction, a été réalisée sur la base de droits du sol annulés judiciairement.

! En effet, à la suite du jugement rendu le 25 mai 2010 par le Tribunal Administratif d’Orléans, le P.L.U. de la commune de Donnery établi en 2007 a été intégralement annulé.

! Or antérieurement à cette annulation, la commune avait délivré aux co-aménageurs la Sarl Les Jardins Fleury [dirigée par M. Jean-Marie Coutant] et le conseiller municipal toujours en exercice M. Jean-Michel Lecointe, appelés ici les co-aménageurs Coutant-Lecointe, le permis d’aménager le site du Murger portant le N° PA-045-126-09-00002 en date du 10 décembre 2009.

! L’annulation par le Tribunal Administratif le 25 mai 2010 du P.L.U. 2007 a entraîné l’annulation corrélative du permis d’aménager 2009, et de façon subséquente l’annulation de tous les plans, notices, règlements, cahier des charges, autorisations de vente par anticipation etc…., établissant la qualification de terrains à bâtir et autorisant l’obtention de permis de construire.

!En conséquence, le promoteur Coutant et son co-aménageur associé, le conseiller

municipal J.M. Lecointe, avaient l’obligation de recommencer tout le processus

! 60

d’aménagement, une fois obtenue une révision du P.O.S.. rétablissant le caractère aménageable de ce site agricole.

! En effet, dès le 25 mai 2010, le lotissement du Murger en voie d’aménagement avait retrouvé sa classification de zone agricole NC, telle qu’établie par le P.O.S. 1987 remis en vigueur.

! Les co-aménageurs Coutant/Lecointe avaient l’obligation légale de procéder au retrait de ce permis d’aménagement frappé de nullité. A défaut, la Mairie avait l’obligation de procéder d’autorité à un tel retrait.

! Pourtant les co-aménageurs Coutant/Lecointe prirent la décision litigieuse de laisser les choses en l’état, de s’abstenir de prendre acte de la nouvelle situation réglementaire du site du Murger, et de s’appuyer sur une Municipalité complaisante pour poursuivre l’aménagement et l’équipement du lotissement et de mener ensuite des opérations de construction interdites légalement.

! C’est donc en mettant en œuvre un processus de fraude délibérée à la loi en 2011, que le promoteur Coutant et son co-aménageur Lecointe ont décidé de poursuivre l’aménagement et l’équipement du lotissement du Murger.

En conséquence :

!- Considérant que l’annulation du P.L.U. 2007 avait remis en vigueur le classement

en zone agricole NC du P.O.S. 1987, rendant depuis le jugement de mai 2010 le site du Murger non aménageable,

- Considérant que la révision simplifiée du 24 novembre 2011, contestable sur le plan de sa légalité interne, avait toutefois rétabli un zonage NA sur le site du Murger, le rendant éligible au dépôt d’un nouveau permis d’aménager,

- Considérant le refus des co-aménageurs Coutant/Lecointe de déposer une nouvelle demande de permis d’aménager fondée sur le nouveau règlement et zonage NAmu du site du Murger,

! 61

- Considérant qu’à la suite de ce refus, le terrain simplement classé en zone NA d’urbanisation future, était resté inconstructible en l’état,

- Considérant la nullité en chaîne de toutes les opérations d’aménagement, d’équipement et de construction d’un site inconstructible légalement,

- Considérant la nullité de fond des actes transmissibles de droits du sol inconstructibles,

- Considérant que la Commune a couvert par des arrêtés illégaux, en pleine connaissance de cause, toute une succession d’actes frauduleux qui ont trompé la Sté Immobilière Val de Loire sur la validité et la régularité de ses droits fonciers, comme sur celle de la légalité de ses droits à acquérir en l’état futur d’achèvement des bâtiments en cours de réalisation, dont les permis de construire sont entachés d’illégalités de fond imprescriptibles en l’état,

!!!!

Pour tous ces motifs, les requérants sont bien fondés à soulever la présente exception d’illégalité imprescriptible à l’encontre du permis d’aménager précité du 10 décembre 2009, et de tous les actes établis sur son fondement devenu illégal en mai 2010, qui ont conduit à l’obtention d’une décision municipale entachée d’illégalité en regard du processus de fraude intervenu de 2010 à 2015.

!En conséquence, le Tribunal de céans fera droit à cette exception de nullité et

prononcera l’annulation de la délibération attaquée du 26 mars 2015 au titre de ce premier moyen.

!5.2. – Exception d’illégalité soulevée à l’encontre de la révision simplifiée du P.O.S. 1987 approuvée le 24 novembre 2011 – Conséquences de droit

! L’examen du dossier d’approbation de la révision simplifiée N° 9 du P.O.S.1987 de la commune de Donnery effectuée le 24 novembre 2011, révèle que cette révision simplifiée a eu pour objet principal, selon la notice explicative du dossier d’approbation, ce qui suit et qui concerne :

! 62

!« L’aménagement d’un projet d’intérêt général sur le secteur du Murger ; résidence senior de 31 logements + 25 lots libres nécessitant le déclassement de zones NC vers un zonage NA.

!Une demande de permis d’aménager a été déposée en mairie le 11 mai 2009, sur la base des règles établies par le Plan Local d’Urbanisme opposable à ce moment là ; le permis d’aménager a été accordé.

!Il apparaît aujourd’hui nécessaire d’adapter le POS redevenu opposable afin de permettre l’aménagement de ce secteur et l’implantation du projet initialement prévu, à savoir :

!- 8 lots destinés à l’habitation individuelle

- l’îlot 1 destiné à la construction de bâtiments pour un équipement d’intérêt public

- l’îlot 2 destiné à la construction d’une résidence senior

- l’îlot 3 destiné à l’habitat individuel (maisons groupées, lots libres), subdivisable en 17 lots maximum. »

!En raison de l’intérêt public allégué par ce projet, aucune procédure d’annulation n’a

été envisagée à l’époque à l’encontre de cette révision.

!Toutefois, deux faits fondamentaux sont intervenus depuis l’approbation de cette

révision simplifiée et justifient, pour chacun d’eux, une exception d’illégalité à l’encontre de celle-ci.

A – En premier lieu, en regard des fondements d’annulation du second P.L.U. de la commune de Donnery relevés par le jugement du 20 mai 2014 du Tribunal Administratif d’Orléans

!!!

! 63

Lors de l’étude du dossier d’approbation du P.L.U. 2013, le Tribunal Administratif d’Orléans a relevé les graves irrégularités commises par le conseiller municipal Jean-Michel Lecointe, concernant notamment la réalisation de l’opération du Murger en liaison avec la Sarl Les Jardins Fleury , son co-aménageur du site, qui a été le but principal de cette révision simplifiée.

!En conséquence, le Tribunal Administratif a sanctionné d’annulation le P.L.U. 2013,

au titre de la légalité externe, en considération du rôle illégal du conseiller Lecointe dans l’élaboration des documents d’urbanisme de la commune de Donnery, concernant principalement les opérations d’aménagement du Murger comme suit :

!« Considérant qu’aux termes des dispositions de l’article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales : « Sont illégales les délibérations auxquelles ont pris part un ou plusieurs membres du conseil intéressés à l’affaire qui en fait l’objet, soit en leur nom personnel, soit comme mandataire » ; qu’il ressort des pièces du dossier qu’un conseiller municipal, propriétaire de plusieurs parcelles en zone agricole, a conclu un contrat de vente d’une partie de ses terrains ; qu’il résulte des termes mêmes du contrat de vente conclu le 6 mai 2009 qu’une condition suspensive tenant à la modification du plan local d’urbanisme de la commune de façon à ce que celui-ci autorise la construction d’une maison de retraite, d’une crèche et d’un lotissement de maisons individuelles figurait dans la promesse de vente signée le 30 septembre 2005 ; que contrairement à ce que soutient la commune en défense, ce conseiller, élu depuis 2006, était déjà membre du conseil municipal lors de l’élaboration du plan local d’urbanisme adopté en 2013 ; que la commune ne peut utilement faire valoir que les grandes lignes du plan local d’urbanisme étaient déjà adoptées dès 2007, dès lors, que le précédent plan local d’urbanisme ayant été annulé, la procédure d’élaboration a été reprise intégralement ; qu’il ressort des pièces du dossier que ce conseiller municipal faisait partie de la commission « urbanisme » au sein du conseil municipal et était membre de la « commission extra-communale » associant aux élus des habitants de la commune, mise en place pour suivre l’élaboration du plan local d’urbanisme ; qu’il a participé aux délibérations au cours desquelles le conseil municipal a tiré le bilan de la concertation et a arrêté le projet de plan local d’urbanisme et à celle qui a approuvé le plan local d’urbanisme ; que dans ces circonstances, et alors même que ces délibérations ont été adoptées à de fortes majorités ou à l’unanimité, les requérants sont, dans les circonstances de l’espèce, fondés à soutenir que cet élu était un conseiller intéressé au sens des dispositions précitées du code général des collectivités territoriales. »

! Or cette révision simplifiée est aussi intervenue selon le même processus illégal, avec les mêmes participants, selon un vote identique du conseiller Lecointe, pour tenter de régulariser le permis d’aménagement du 10 décembre 2009 frappé de nullité définitive et de servir de fondement de substitution aux futurs permis de construire prévus au titre de cette opération d’ensemble, en restituant après-coup un caractère constructible à cette parcelle agricole.

! 64

! Il en résulte que sur ce premier motif, l’illégalité de la révision simplifiée précitée est ainsi parfaitement avérée.

!!

B – En second lieu, en regard de la nature frauduleuse de la révision simplifiée du 24 novembre 2011

!Comme cela est démontré par les pièces produites et les faits justificatifs, le but

d’intérêt public et le projet d’intérêt général n’étaient que des leurres destinés à abuser le population et à tromper la vigilance des personnes publiques associées et des autorités préfectorales exerçant le contrôle de légalité.

!a. La loi interdisant toute révision simplifiée d’un P.O.S. redevenu applicable après

l’annulation d’un P.L.U., celle-ci ne peut intervenir en dérogation qu’en cas « de réalisation d’une construction ou d’une opération à caractère public ou privé présentant un intérêt général pour la commune » [Cf. Art. L. 123-13 et L. 123-19 du code de l’urbanisme].

b. Les fondements de cette révision simplifiée ont bien visé les 2 articles précités du code de l’urbanisme et le projet d’intérêt général, constitué d’un bâtiment pour un équipement public sur l’îlot N° 1 (cabinet médical et crèche) et de la construction d’une résidence pour les personnes âgées avec bâtiment multi-services [Cf. Pièces N° 26-2, 26-3 et 26-5 – Dossier d’approbation].

!Le Préfet du Loiret lui-même n’a accordé de dérogation le 29 juin 2011 qu’en regard

du respect de ce projet d’intérêt général.

!La communication des pièces intervenue en août 2015, comme les documents obtenus

ces derniers mois, ont révélé que dès 2012, le Maire de l’époque, avec l’accord de son équipe restreinte d’urbanisme (MM. Dabadie, Lecointe, Chaufton) a délibérément fait obstacle à la réalisation des équipements d’intérêt public et / ou collectif, vidant sciemment la révision simplifiée du 24 novembre 2011 de tout fondement légal.

!! 65

Les faits justificatifs exposés au chapitre III ci-avant ont explicité les actes irrégulièrement intervenus pour faire disparaître successivement tous les projets d’intérêt public ou d’intérêt général justifiant l’approbation de cette révision simplifiée :

!- Arrêté municipal litigieux attribuant le 9 décembre 2012 un permis d’aménager modificatif permettant la disparition du bâtiment d’intérêt public prévu sur l’îlot N° 1 du Murger (cabinet médical et crèche).

- Arrêté municipal litigieux attribuant le 4 mars 2013 un permis de construire un pavillon d’habitation à l’emplacement du bâtiment d’intérêt public prévu sur l’îlot N° 1, puis un second pavillon le 9 janvier 2015.

- Remise en cause complète de la résidence pour personnes âgées avec disparition des services, gardiennage, bâtiment de convivialité et de restauration, concrétisée par l’acte de vente en V.E.F.A. du 23 décembre 2014 concernant 26 pavillons pour simple location sociale de tout âge, et annoncée dès le 19 décembre 2013 au Conseil Municipal de Donnery.

!Ces éléments établis par les faits du chapitre III, dûment commentés en regard des

pièces produites et référencées, ont révélé les points significatifs de la démarche générale de fraude 2010/2015.

!!!A ce titre, le Tribunal fera droit aussi à la présente exception de nullité de la révision

simplifiée de 2011 :

!- Considérant l’existence d’une démarche de fraude prouvée ci-avant, ainsi que les

motifs du jugement du Tribunal Administratif du 20 mai 2014 sanctionnant d’annulation la participation intéressée du conseiller municipal Lecointe aux opérations du Murger, effectuées sur ses anciennes terres agricoles dont il en a conservé à ce jour une partie ;

!Les requérants sont fondés en droit à soulever, par la présente exception d’illégalité :

!! 66

- la nullité de la révision simplifiée N° 9 du P.O.S. 1987 intervenue le 24 novembre 2011,

- par voie de conséquence la nullité des 31 permis de construire accordés à la Sarl Les Jardins Fleury le 26 avril 2012 sous le N° PC 045-126-12-00001, puis transférés le 20 juin 2014 à la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse,

- et par voie de dernière conséquence en chaîne, de requérir l’annulation de la délibération N° 2015-033 du 26 mars 2015 qui représente la garantie de financement par emprunt de ces opérations illégales de construction.

! En conséquence, au titre de ce deuxième moyen, les requérants demandent au Tribunal Administratif d’y faire droit et de prononcer, à ce titre, l’annulation de la délibération précitée qui constitue l’accessoire et l’aboutissement d’une chaîne d’opérations toutes frappées de nullité.

!5.3. – Exception d’illégalité soulevée à l’encontre de l’arrêté municipal accordant un permis de construire 31 pavillons et 1 bâtiment à vocation d’activité et de services pris le 26 avril 2012

! 1 – Demande de permis de construire illégale présentée le 3 janvier 2012

! Comme le révèle l’examen de la demande de permis de construire 31 pavillons et 1 bâtiment d’activité et de services présentée par la Sarl Les Jardins Flery le 3 janvier 2012, cette demande était illégale et délibérément frauduleuse.

! En effet, le promoteur Coutant n’ignorait pas qu’à la suite de l’annulation du P.L.U. 2007 par le Tribunal Administratif en 2010, le permis d’aménager N° PA 045-126-09-00002 du 10 septembre 2009 avait été frappé de nullité du fait de l’annulation de son fondement légal. Il était, de ce fait, devenu nul rétroactivement et illégal par voie de conséquence directe.

! Dès l’approbation de la révision simplifiée le 24 novembre 2011, classant en zone NAmu (à aménager) le site du Murger, les co-lotisseurs avaient l’obligation de déposer une nouvelle demande de permis d’aménager, indépendante du premier permis.

!! 67

En effet, la révision simplifiée de 2011 n’a eu qu’un effet sur la classification de la zone en zone à aménager. Seul un nouveau permis d’aménagement fondé sur cette nouvelle classification de zone pouvait conférer au site du Murger, et notamment au terrain de l’îlot N° 2, le caractère légal de terrain à bâtir constructible.

!!

a. A titre principal

!En refusant de se soumettre à ce processus légal d’ordre public, et en s’abstenant

délibérément d’obtenir un nouveau permis d’aménager, les co-lotisseurs ont laissé les terrains du site du Murger dans une situation d’inconstructibilité légale, et d’absence d’aménagement légal.

!L’illégalité de cette démarche était avérée, les connaissances approfondies des règles

d’urbanisme du promoteur Coutant révélant le caractère frauduleux de cette demande délibérément illégale.

!b. A titre subsidiaire

!!

De même, en l’absence de tout permis d’aménagement, aucune division légale du terrain à bâtir n’a pu être validée.

!En regard de l’article d’ordre public R. 431-24, le promoteur Coutant avait

l’obligation de déposer une demande de permis de construire valant division.

!L’examen de la demande et du bordereau des pièces justificatives révèle l’absence de

toute demande d’un tel permis valant division [Cf. Pièce annexée N° 29 – Texte de la demande].

!! 68

Une telle demande aussi frauduleuse qu’illégale ne pouvait être que rejetée. De façon surprenante, il n’en sera rien.

!2 – Attribution frauduleuse d’un permis de construire entaché de tromperies

!Parfaitement informée par le conseiller Lecointe de la stratégie du promoteur Coutant

son co-aménageur associé, Mme Grataroli, Maire de Donnery depuis plus de 10 ans, ne va pas hésiter à favoriser illégalement le promoteur Coutant en lui accordant un permis de construire entaché de tromperies et de nullité de droit.

! Sachant l’illégalité de plein droit du permis d’aménagement N° PA 045-126-09-00002 du 10 septembre 2009, le Maire le désigne pourtant comme fondement légal de son arrêt pour pallier l’inconstructibilité des terrains de l’îlot N° 2, résultant de l’absence d’obtention d’un nouveau permis d’aménager.

! Un tel fondement affiché constitue une première tromperie.

! Connaissant la nature illégale et trompeuse de son arrêté de vente par anticipation du 21 octobre 2011, le Maire de Donnery le désigne aussi comme fondement de droit de son arrêté de permis de construire, entachant cet arrêté d’une seconde tromperie.

! Enfin, accorder sciemment en toute connaissance de cause, un permis de construire sur un terrain légalement inconstructible pour favoriser, de façon illicite un promoteur privé au moyen d’un acte réglementaire entaché de tromperies, représente un cumul idéal des plus grandes infractions de nature administrative, voire pénale en matière d’urbanisme [Cf. Arrêté municipal accordant un permis de construire le 26/04/2012 – Pièce annexée N° 30].

! Sur le plan administratif, la nullité et l’illégalité de ce permis de construire obtenu par fraude du demandeur et du Maire de Donnery, sont totalement avérées et imprescriptibles.

!

! 69

En conséquence, le Tribunal fera droit à cette troisième exception d’illégalité, affectant le fondement des droits acquis par la Sté Immobilière Val de Loire, et remettant en cause la légalité de la délibération attaquée.

!5.4. – Exception d’illégalité soulevée à l’encontre de l’arrêté municipal du 20 juin 2014 autorisant le transfert du permis de construire 31 pavillons et 1 bâtiment d’activité de services accordé le 26 avril 2012 à la S.C.C.V. Résidence senior de l’Ecluse

! Dès le 20 mai 2014, M. Jean-Marie Coutant, gérant de la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse, a demandé à bénéficier du transfert du permis de construire sur le lotissement du Murger 31 pavillons et 1 bâtiment à vocation d’activité de services, accordé le 26 avril 2012 à la Sarl Les Jardins Fleury, société appartenant et dirigée par lui-même – Permis N° PC 045-045-126-12-00001.

! Il était obligatoire et incontournable pour le promoteur Coutant de régulariser en préalable la situation juridique irrégulière du permis de construire initial du 26 avril 2012, en procédant au dépôt d’un nouveau permis d’aménager complet qui, fondé sur les nouveaux droits du sol établis en 2011, aurait redonné aux terrains du lotissement du Murger une situation légale de constructibilité.

! A la suite, il était obligatoire pour le promoteur Coutant, au titre de la Sarl Les Jardins Fleury, de procéder au retrait du permis de construire N° PC 045-126-1200001 accordé le 26 avril 2012, et d’établir une nouvelle demande de permis de construire fondée sur un nouveau permis d’aménager, et sur les zonage et règlement de la révision simplifiée du 24 novembre 2011.

! Il est constant que les co-aménageurs Coutant-Sarl Les Jardins Fleury et M. Jean-Michel Lecointe se sont dérobés délibérément à toute procédure de retrait du permis d’aménager de base de 2009, et du permis de construire initial de 2012, et à toute procédure de dépôt de demandes nouvelles de permis d’aménager et de permis de construire qui auraient régularisé la situation en rétablissant la construction de l’îlot N° 2 du Murger, et celle du reste du lotissement.

!! 70

Par un tel refus des co-aménageurs associés Coutant-Sarl Les Jardins Fleury et J.M. Lecointe, le permis de construire du 26 avril 2012 est demeuré illégal et frappé de nullité permanente.

! M. Daniel Chaufton, en tant que nouveau Maire élu le 4 avril 2014 aurait dû, compte tenu des illégalités du dossier de permis de construire initial et de l’arrêté municipal litigieux du 26 avril 2012, refuser un tel transfert de permis et obliger le promoteur Coutant à retirer un tel permis.

! Il n’en a rien été et sans tenir compte de l’irrégularité de la démarche, et des buts frauduleux d’une telle demande, le nouveau Maire accorda le 20 juin 2014 le transfert du permis demandé [Cf. Pièce N° 32 – Demande de transfert du P.C. du 12/05/2014 – Pièce N° 33 – Arrêté municipal de transfert de P.C. accordé le 20/06/2014].

! Il est regrettable de relever que M. Daniel Chaufton avait, à cette occasion, le moyen d’établir sa bonne foi en protégeant les intérêts de la commune, en préservant l’intérêt général et public, et en appliquant les règles d’urbanisme qu’il connaissait fort bien.

! Il lui suffisait de refuser une telle demande pour les motifs exposés ci-avant, ce qui aurait empêché la poursuite de la démarche frauduleuse du promoteur Coutant.

! En faisant le choix de couvrir irrégulièrement les actes illégaux, voire illicites de Mme Célina Grataroli, le nouveau Maire a engagé la responsabilité de la commune dans la suite des événements litigieux dénoncés par les requérants.

! En conséquence, ces derniers considèrent être en droit de soulever une exception de nullité à l’encontre de l’arrêté illégal du 20 juin 2014, compte tenu des conséquences induites sur l’illégalité des droits immobiliers de la Sté Immobilière Val de Loire, affectant directement la légalité de la délibération attaquée.

! Le Tribunal y fera droit de ce fait.

!! 71

5.5. – Exception d’illégalité soulevée à l’encontre de l’acte de vente par la Sarl Les Jardins Fleury à la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse du terrain de l’îlot N° 2 compris dans le lotissement du Murger, établi le 24 juin 2014

!1 – Révélation des sûretés conventionnelles 2009 à 2014 dissimulées lors de la délibération du 26 mars 2015

! Par acte notarié établi le 24 juin 2014 par la S.C.P. Brunet-Debon-Rabbe de Jargeau, la Sarl Les Jardins Fleury, représenté par M. A. Harvaux-Berla, a vendu à la S.C.C.V. Résidence Seniort de l’Ecluse (filiale de la Sarl Les Jardins Fleury), représentée par le même M. A. Harvaux-Berla, le terrain d’assise de l’îlot N° 2 d’une contenance de 79 a 24 ca, rectifiée par acte du 23 décembre 2014 à 80 a 12 ca (8.012 m2).

! Cet acte de cession a révélé l’existence d’un prêt de 1 million d’euros consenti à l’acquéreur, la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse, par la Caisse d’Epargne Loire-Centre, principalement pour régler le montant de cette acquisition fixé à 582.660 €.

! Cet acte de cession a également révélé que ce crédit était accompagné, au bénéfice de la Caisse d’Epargne Loire-Centre, des sûretés suivantes :

!- Privilège de prêteur de deniers d’un montant brut de 400.000 € - Date d’effet :

23/05/2017.

- Hypothèque conventionnelle de 600.000 € - Date d’effet : 23/05/2017.

!soit un montant de privilège et hypothèque de 1 million d’euros.

! En outre, l’acte de vente révèle que la Banque C.I.O. (Banque Industriel de l’Ouest) a accordé antérieurement des prêts à la Sarl Le Jardins Fleury garantis depuis 2009 par un privilège de prêteur de deniers pour 175.000 € en principal et, depuis 2012, par une hypothèque conventionnelle sur le lotissement du Murger pour 400.000 € en principal [Cf. Acte de vente précité pièce N° 10 – Page 24], soit un total partiel de 575.000 €.

!! 72

Ainsi en juin 2014, l’îlot N° 2 du lotissement du Murger se trouvait affecté par des privilèges et hypothèques d’un montant total brut (1.000.000 € + 575.000 €) de 1.575.000 €.

!2 – Illégalités de fond entachant la régularité de l’acte de vente de l’îlot N° 2 du lotissement du Murger

! Les irrégularités et illégalités affectant les fondements de droit du lotissement du Murger en général, et ceux de l’îlot N° 2 en particulier, ont été exposées ci-avant.

! Le promoteur Coutant-Sarl Les Jardins Fleury, agissant soit à ce titre ou comme co-lotisseur aux côtés de M. Jean-Michel Lecointe, conseiller municipal, a fait avec son associé le choix de refuser toute régularisation des actes illégaux, et a fait dresser de ce fait des actes authentiques réguliers sur la forme mais délibérément altérés et viciés sur le fond, en trompant la religion du notaire rédacteur, tenu soigneusement dans l’ignorance des illégalités commises.

! C’est donc par une démarche frauduleuse d’une grande habileté que le promoteur a fait le choix, en cédant les droits fonciers de la Sarl Les Jardins Fleury à l’une de ses filiales créée pour l’occasion, de légaliser tous les actes illégaux ou illicites commis antérieurement à son instigation, en les faisant porter et mentionner sciemment comme fondements de droits régulièrement transmissibles dans un acte authentique censé en confirmer ainsi la validité, malgré leur illégalité complète et imprescriptible.

! L’acte de cession de l’îlot N° 2 du lotissement du Murger s’est ainsi référé et fondé à tort sur la série d’actes municipaux réglementaires, tous frappés d’illégalité ou de nullité comme suit.

!1 – Permis d’aménager N° PA 045-126-09-00002 délivré le 10 décembre 2009

Il a été fondé légalement sur les droits du sol établis par le P.L.U. du 22 novembre 2007, qui a classé en zone AU les terres agricoles du site du Murger.

!! 73

Le jugement d’annulation du P.L.U. 2007, prononcé le 25 mai 2010 par le Tribunal Administratif d’Orléans (Pièce N° 16), a entrainé immédiatement et directement l’annulation du permis d’aménager 2009 précité et, de façon subséquente, l’annulation de tous les règlements, notices, plans et dispositions propres à ce lotissement.

!2 – Omission de toute mention dans l’acte de vente précité du 24 juin 2014 de l’existence du jugement d’annulation précité rendu le 25 mai 2010, et de ses conséquences directes sur la disparition rétroactive et subséquente du permis d’aménager 2009, et de tous les actes et dispositions réglementaires applicables à ce lotissement établis par ce même permis d’aménager, dont la notice, le plan parcellaire, les règlements, servitudes et cahier des charges, etc……

!3 – Mention irrégulière d’application du Titre I – Dispositions générales du règlement écrit du permis d’aménager 2009

!!! Un tel règlement étant directement établi par le permis d’aménager 2009, frappé de nullité subséquente par l’annulation du P.L.U. 2007, cette mention d’application est entachée d’illégalité conséquente [Cf. Pièce N° 10 – Acte de vente – Page 8].

!4 – Mention irrégulière d’application du Titre II – Dispositions particulières applicables au lotissement

!a. L’acte notarié se réfère toujours irrégulièrement au P.L.U. 2007 et à ses règles et

servitudes réglementaires dont le règlement écrit, documents considérés en 2014 comme toujours applicables malgré le jugement d’annulation 2010, en sus des règles et servitudes du permis d’aménager frappé de nullité subséquente [Cf. Pièce N° 10 – Acte de vente – Pages 8 et 9].

!b. Référence irrégulière à l’arrêté de vente par anticipation délivré par la Mairie de

Donnery le 21 octobre 2011

! 74

Omission de mention de l’annulation par voie de conséquence directe de cet arrêté municipal, en regard de l’annulation judiciaire du P.L.U. 2007, de celle du permis d’aménager subséquent, et des conséquences directes sur la qualification des terrains de la zone du Murger.

En effet, l’annulation du P.L.U. 2007 a remis en vigueur, dès le 25 mai 2010, le P.O.S. 1987, son règlement et son zonage classant en zone agricole NC les terres du Murger redevenues inconstructibles.

Cet arrêté municipal frappé de nullité ne pouvait servir de référence à l’acte authentique de cession de l’îlot N° 2, sans tromper par la suite la chaîne des acquéreurs à venir.

!c. Référence irrégulière à un permis d’aménager modificatif délivré le 25 mai 2010

Compte tenu de l’annulation judiciaire en 2010 du P.L.U. 2007, et de celle subséquente du permis d’aménager 2009, base et fondement de tous les documents, règlements écrits, notices, plans, etc…, les documents du lotissement établis et fondés par le permis d’aménager de base ont tous disparu rétroactivement.

Aucun permis modificatif d’aménagement, portant sur des modifications de l’article 2.1 du règlement écrit en 2009, ne pouvait être accordé plus de 2 ans après son annulation judiciaire du 25 mai 2010 l’ayant fait disparaître rétroactivement. En effet, l’on ne peut jamais modifier un acte réglementaire initial disparu définitivement, par un quelconque acte ultérieur prétendant le modifier des années après sa disparition.

Le notaire ne pouvait se référer légalement à un tel acte irrégulier et illégal [Cf. Pièce N° 10 – Page 10].

!5 – Référence irrégulière à l’existence d’un permis de construire attribué le 24 avril 2012 à la Sarl Les Jardins Fleury, puis transféré à la SCCV Résidence Senior de l’Ecluse. Les irrégularités et illégalités exposées ci-avant concernant le permis de construire N° PC 045-126-1200001 précité ne permettaient pas l’insertion de son existence dans un tel acte de transfert de droits fonciers.

!6 – Imposition irrégulière comme conditions particulières du lotissement des charges et règlements issus du permis d’aménager 2009 et du permis modificatif 2012

!!

! 75

! En imposant ces documents frappés de nullité par conséquence directe résultant du jugement d’annulation du P.L.U. 2007, l’acte notarié précité impose à l’acquéreur des obligations illégales, qui tromperont de même les acquéreurs qui suivront [Cf. Pièce N° 10 – Pages 15 et 16].

!En récapitulation

! L’acte notarié de vente du 24 juin 2014 a transmis à une filiale de la Sarl Les Jardins Fleury des terrains classés au P.O.S.1987 au mieux comme terrains situés en zone naturelle d’urbanisation future NA, en oubliant les irrégularités de la révision simplifiée du 24 novembre 2011, au pire ces terrains sont redevenus classés en zone NC agricole. Dans tous les cas, ces terrains sont actuellement inconstructibles.

! La vente de ceux-ci comme terrains à bâtir et rendus prétendument constructibles résulte d’une succession d’actes irréguliers, illégaux, voire illicites, dont le présent acte notarié est une manifestation regrettable et inacceptable en l’état.

! En conséquence :

!- En regard de la nature totalement frauduleuse de la démarche du promoteur Coutant,

destinée à tromper l’acquéreur définitif parfaitement connu depuis 2013, la S.A. d’H.L.M. Immobilière Val de Loire, sur la nature et l’étendue de ses droits du sol ainsi que de ses droits à construire,

- En regard des violations délibérées des principes d’ordre public régissant les actes notariés et affectant directement la démarche de la Sté Immobilière Val de Loire, tant auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, qu’auprès de la commune de Donnery,

!les requérants sont fondés à soulever une exception d’illégalité à l’encontre de l’acte notarié précité du 24 juin 2014.

!! 76

5.6. – Exception d’illégalité soulevée à l’encontre de l’acte en l’état futur d’achèvement (V.E.F.A.) de 26 pavillons à construire sur l’îlot N° 2 du lotissement du Murger consenti par la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse à la S.A. d’H.L.M. Immobilière Val de Loire

! Cet acte notarié dressé par la même S.C.P. Brunet-Debon-Rabbe de Jargeau, qui avait antérieurement rédigé l’acte de cession de l’îlot N° 2 du lotissement du Murger à la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse le 24 juin 2014, a évidemment repris tous les éléments entachés d’illégalité et de fraude à la loi de l’acte de vente antérieure.

! D’autres éléments sont venus en outre affecter la légalité de cet acte de vente.

! L’acquéreur ici n’est pas une société filiale du Groupe Coutant Finances, mais la S.A. d’H.L.M. Immobilière Val de Loire spécialisée dans la réalisation de bâtiments locatifs sociaux.

!!!! Cette société a été contactée en 2013 par le Groupe Coutant Finances, désireux de sa libérer des coûts financiers importants liés à la réalisation d’un équipement d’intérêt public (cabinet médical et crèche) sur l’îlot N° 1, ainsi qu’à la réalisation d’un bâtiment multiservices (gardiennage, restauration, espace de réunion, de rencontre) indissociable de toute résidence pour les personnes âgées, qualifiées de seniors, et propriétaires de leur habitation sur l’îlot N° 2.

! Cet acte représente une vente groupée de 26 pavillons en état futur d’achèvement (V.E.F.A.), destinés exclusivement à la location de logements sociaux, sans aucun critère d’âge légal ou réglementaire, dont le financement est assuré par des subventions et des prêts P.L.U.S., P.L.S. et P.L.A.I. accordés par la Caisse des Dépôts et Consignations (C.D.C.).

! Cet acte révèle les éléments litigieux irréguliers suivants :

! 77

! A – Division en parcelles nouvelles

! L’acte de V.E.F.A. fait état d’une division en 26 parcelles nouvelles du terrain d’assise de ces 26 maisons d’habitation, alors qu’aucun acte réglementaire antérieur n’y a procédé, ni par le permis d’aménagement 2009, ni par le permis de construire 2012 qui a exclu cette opération.

! Seul le géomètre Axis Conseil a réalisé irrégulièrement cette division réglementaire le 12 décembre 2014, probablement à l’occasion d’opérations de bornage.

! L’illégalité de cette division est avérée [Cf. Acte V.E.F.A. – Pièce N° 9 – Pages 5 à 7].

B – Mode de financement – Recours à un prêt

! Outre la mention d’un agrément et de subvention du Conseil Général, l’acte notarié certifie que l’obtention d’emprunts auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations pour financier cette acquisition est déjà réalisée [Cf. Acte de V.E.F.A. – Page 8].

! C – Fondements irréguliers des droits du sol de l’îlot N° 2

! L’illégalité de ces fondements a été détaillée ci-avant dans l’acte de vente de l’îlot N° 2 du 24 juin 2014 [Cf. Pièce N° 10]. L’exposé suivant n’en est qu’une simple récapitulation.

!1. Permis d’aménager N° PA 045-126-09-00002 du 10 décembre 2009 frappé de nullité

par le jugement d’annulation du P.L.U. 2007 rendu le 25 mai 2010 [Cf. Acte – Pages 10 à 13].

2. Absence de mention du jugement d’annulation du P.L.U. 2007 rendu le 25 mai 2010, ainsi que du P.L.U. 2013 rendu le 20 mai 2014.

! 78

3. Référence irrégulière au règlement écrit du lotissement institué par le permis d’aménager 2009 annulé : - Titre 1 – Titre 2 [Cf. Acte V.E.F.A. – Pages 13 à 15].

4. Référence irrégulière à l’arrêté de vente par anticipation du 21 octobre 2011 frappé de nullité [Cf. Acte – Page 15].

5. Référence irrégulière au permis d’aménager modificatif du 9 octobre 2012, insusceptible de modifier le permis d’aménager 2009 annulé par l’effet du jugement précité d’annulation du P.L.U. 2007 [Cf. Acte – Page 15].

!!

6. Permis de construire 2012 et 2014 – Référence irrégulière à ces deux permis de construire obtenus par fraude délibérée à la loi, sur des terrains redevenus inconstructibles suite aux deux jugements d’annulation des P.L.U. 2007 et 2013 [Cf. Acte de V.E.F.A. – Pages 16 à 19].

7. Identification de l’existence d’un contrat préliminaire de V.E.F.A. daté du 29 janvier 2014 [Cf. Acte – Page 19].

8. Identification des privilèges et hypothèques grevant les bâtiments et les terrains d’assise de l’îlot N° 2 [Cf. Acte de V.E.F.A. – Pages 33 et 34].

!En récapitulation

! Cet acte de vente a retransmis à la S.A. Immobilière Val de Loire des droits fonciers frappés de nullité, car illégalement déclarés comme portant sur des terrains constructibles, alors que la disparition rétroactive du permis d’aménager 2009 a fait disparaître tous les règlements et pièces légales établissant une telle qualification.

! Les refus délibérés du promoteur Coutant et de son co-aménageur le conseiller Lecointe de redéposer un nouveau permis d’aménager, ont entraîné en chaîne une succession de nullités imprescriptibles car découlant d’une démarche délibérée de fraude à la loi depuis le prononcé du premier jugement d’annulation du P.L.U. 2007 intervenu le 25 mai 2010 [Cf. Pièce N° 9 – Acte de vente du 23/12/2014 en V.E.F.A. de 26 pavillons à la S.A. Immobilière Val de Loire].

!! 79

! En conséquence, les requérants, en considération de l’importance et de la gravité de la démarche frauduleuse du promoteur Coutant qui entache de nullité toutes les opérations qui s’y rattachent directement, sont bien fondés à requérir du Tribunal de céans ;

!- Qu’il accueille et fasse droit à la présente exception d’illégalité,

- Qu’il procède à l’annulation, par voie conséquente, de la délibération attaquée du 26 mars 2015 qui s’y rattache directement.

!. 5.6. - Récapitulation des irrégularités, illégalités et actes frauduleux ayant vicié sur le

fond la délibération N° 2015.033 prise par le Conseil Municipal de Donnery le 26 mars 2015

! Les faits justificatifs exposés au chapitre III du présent mémoire ont établi la chronologie, l’enchaînement et la réalité d’une succession d’actes irréguliers, illégaux voire illicites, commis de 2010 à 2015 directement ou à l’instigation :

!- Soit de M. Jean-Marie Coutant agissant en ses qualités de gérant des sociétés du

Groupe Coutant Finances, notamment de la Sarl Les Jardins Fleury et de la S.C.C.V. Résidence Senior de l’Ecluse ;

- Soit de M. Jean-Marie Coutant agissant comme promoteur et aménageur associé au conseiller municipal Jean-Michel Lecointe ;

- Soit de M. Jean-Michel Lecointe, ancien copropriétaire du site du Murger, demeuré actuellement propriétaire d’une parcelle à construire du lotissement, et agissant comme aménageur associé et/ou conseiller municipal intéressé ;

!!!

- Soit de Mme Célina Grataroli, Maire de Donnery de 2001 à 2014, et de son premier adjoint à l’urbanisme, M. Jean-Jacques Dabadie ;

! 80

- Soit de M. Daniel Chaufton, ancien adjoint de Mme Grataroli, et Maire de Donnery depuis 2014.

!Les pièces annexées et référencées ont établi la vérité et la réalité des actes litigieux

énoncés et dénoncés.

!Les 5 exceptions d’illégalité soulevées au titre de la légalité interne ont établi les faits

majeurs constitutifs, pour chacune, d’illégalités délibérément commises pour violer la loi et tromper tant les Personnes Publiques Associées aux révisions d’urbanisme 2011 et 2013, que le Préfet du Loiret chargé du contrôle de légalité de tous les arrêtés octroyant des droits d’urbanisme et de construction (ainsi que de toutes les délibérations du Conseil Municipal), et enfin pour tromper les citoyens de la commune et léser leurs droits.

!Chaque fait majeur trompeur et destiné à violer la loi et les règlements est un acte de

fraude.

!Toute série ou succession d’actes de fraude s’enchaînant les uns à la suite des autres,

impliquant depuis l’origine les mêmes personnes, représente un concert frauduleux ou une démarche frauduleuse constituée depuis son origine, jusqu’à son aboutissement.

!Les actes frauduleux successifs concourant à un résultat ou à un but illégal et/ou

illicite ne peuvent être dissociés les uns des autres.

!Il en résulte, en regard des faits exposés par les 5 exceptions d’illégalité soulevées ci-

avant au titre du présent chapitre V, que la commune de Donnery a engagé sa responsabilité au travers de la succession d’arrêtés municipaux entachés de nullité, d’illégalité, voire de fraude pour la plupart, pris dans un but d’intérêt privé illicite, comme au travers de délibérations du Conseil Municipal entachés de dissimulations et de tromperies, toutes destinées à couvrir, justifier ou faciliter les intérêts du promoteur Coutant.

!Par de tels actes, la commune a permis au promoteur Coutant de se défaire des

contraintes financières résultant des engagements de réalisation de bâtiment destinés à recevoir des équipements d’intérêt public (cabinet médical, crèche, etc…) et parallèlement,

! 81

des équipements d’intérêt général (bâtiment multiservices), tous associés à la résidence pour personnes âgées, ou pour l’intérêt des habitants de la commune

!A la suite de l’annulation du P.L.U. 2007 en mai 2010, le promoteur Coutant, privé des

bénéfices de ses 4 opérations prévues, a décidé de se concentrer sur la dernière, et de s’alléger des charges financières liées à la réalisation des équipements publics, à leur entretien et à leur gestion.

!Les dissimulations des Maires successifs ont empêché les conseillers non avertis de

réaliser que la commune avait été, en réalité, l’un des acteurs déterminants d’une fraude de grande ampleur commise au détriment de la Sté Immobilière Val de Loire, de la Caisse des Dépôts et Consignations et du Département du Loiret.

!!!En effet, ce sont les arrêtés illégaux pris par les Maires successifs qui ont créé une

apparence trompeuse de régularité des opérations d’urbanisme reprises par l’office notarial de Jargeau.

!Les 2 actes de vente notariés de juin et de décembre 2014 ont établi par erreur de

droits, la constructibilité de terrains pourtant redevenus légalement inconstructibles au titre du P.O.S. 1987, qui les a classés en zone naturelle NAmu, de simple urbanisation future.

!La vente de tels terrains naturels, non aménagés, non constructibles et dépourvus de

tout permis de construire valides, interdisait à la Sté Immobilière Val de Loire toute acquisition en V.E.F.A., toute demande d’agrément de l’Etat, toute demande de subvention Département/Région, et surtout toute demande de prêts C.D.C. réservée aux opérations régulières de construction de logements locatifs sociaux, réglementées par le code de la Construction et de l’Habitat.

!« Fraus omnia corrumpit ».

!! 82

Ce principe supérieur de droit français, issu de la jurisprudence du XIX° siècle, entraîne la nullité en chaîne et l’anéantissement de tous les actes réglementaires et légaux obtenus par fraude et collusion frauduleuse.

!La responsabilité de la commune de Donnery a été engagée à son insu par la

succession d’actes réglementaires illégaux initiés par l’ancien Maire de 2011 à mars 2014 et repris, confirmés et dissimulés par le nouveau Maire de Donnery, M. Daniel Chaufton, élu en mars 2014.

!Les risques financiers, au titre de la responsabilité de la commune, dépassent ses

capacités de court, moyen et long terme, en regard des recours et des actions en responsabilité susceptibles d’être intentés par tous les propriétaires des terrains du Murger, ainsi que par la Sté Immobilière Val de Loire, le Département du Loiret et la Caisse des Dépôts et Consignations.

!Il n’est pas discutable d’affirmer que, si les conseillers municipaux de la nouvelle

majorité avaient reçu les informations qu’ils étaient en droit d’attendre du Maire, jamais ils n’auraient procédé à un pareil vote unanime le 26 mars 2015 d’accord de garantie à une opération de construction frappée de nullité et entachée d’une fraude aussi considérable.

!Pour ces motifs accablants, le Tribunal de céans fera droit à ce présent moyen, et

prononcera l’annulation de la délibération N° 2015.033 du 26 mars 2015.

!5.7. – Motion d’information du 25 juin 2015 entachée de fraude

!En regard de ce qui précède, il est avéré que le Maire, M. D. Chaufton, après avoir

soigneusement dissimulé la vérité à la nouvelle majorité de son Conseil, a eu l’idée prétendument lumineuse d’imaginer le recours à une réunion clandestine de ce Conseil, qui aurait officiellement débattu de façon occulte, sans compte rendu, sans ordre du jour, et sans preuve aucune des sujets traités.

!!

! 83

!Sachant que le règlement intérieur 2014-2020 avait exclu toute notion de commission

générale et toute règle de fonctionnement officiel d’une telle commission, le Maire n’a pas hésité, pour surprendre la religion du Tribunal de céans, à altérer la réalité du sujet concerné et tromper la population en se référant « à des discussions échangées lors de la commission générale du 19 mars 2015 ».

!Ainsi, pour se constituer une preuve judiciaire de l’inexécution de ses obligations

légales d’information du Conseil Municipal, le Maire n’a pas hésité à tromper une partie de ce Conseil sur la réalité du concert frauduleux intervenu de 2011 à 2015, afin de bénéficier d’une délibération trompeuse, mensongère et frauduleuse.

!Le Tribunal de céans écartera cette regrettable délibération N° 2015.049 du 25 juin

2015.

!5.8. – Réserve générale de droit

!En regard de la gravité des actes irréguliers, illégaux, frauduleux et, pour certains,

illicites commis, les requérants se réservent le droit de compléter et de développer les moyens du présent mémoire, compte tenu de l’absence actuelle d’autres pièces à conviction en cours de recherche ou d’obtention.

!En outre, la gravité des actes constitutifs d’un concert frauduleux d’une telle

importance conduit aussi les requérants à faire toutes réserves de tout droit à saisir le Procureur de la République de toute action à l’encontre des actes de nature pénale, constituant des atteintes à la confiance publique, ainsi qu’à la régularité et la sincérité des écritures publiques.

!!!

PAR CES MOTIFS

!! 84

! Sous les plus expresses réserves de tous autres motifs et moyens à produire ultérieurement, déduire ou suppléer, au besoin même d’office, les requérants concluent à ce qu’il plaise au Tribunal Administratif de céans :

!Sur l’incident :

!- Faire droit aux demandes des requérants ;

- Préciser les intervenants appelés en cause ;

- Ordonner la communication des pièces requises, au besoin à peine d’astreinte.

!A titre principal :

!- D’annuler pour excès de pouvoir la délibération suivante prise par le Conseil

Municipal de Donnery, à savoir :

!!

- la délibération N° 2015.033 du 26 mars 2015 approuvant une garantie d’emprunt à hauteur de 50% accordée à la Société Immobilière Val de Loire pour la construction de 26 logements individuels ;

- de condamner la commune de Donnery à payer globalement aux requérants la somme de 1.500 € en application de l’article L. 761-1 du Code de Justice Administrative.

!Le tout avec les conséquences de droit.

!! SOUS TOUTES RESERVES

! 85

!!

Fait à Donnery, le 26 septembre 2015

!Pour les requérants,

Le mandataire procédural

!!Denis Bornhauser

!

!!!Production de pièces annexées à la requête sommaire du 26/05/2015

!1.Délibération du Conseil Municipal de Donnery N° 2015-033 du 26 mars 2015.

2.Contrat de prêt N° 20310 établi entre la Caisse des Dépôts et Consignations et la Sté Immobilière Val de Loire.

3.Convention de garantie d’emprunt entre la Sté Immobilière Val de Loire et la commune de Donnery.

!Production de pièces annexées au présent mémoire ampliatif du 26/09/2015

!1 bis. Convocation du conseil municipal comprenant l’ordre du jour de la séance du 26/03/2015.

! 86

3 bis. Bordereau de communication de 59 pièces effectuée par la commune de Donnery le 28/08/2015 auprès de MM. Jacques Cotteray et Denis Bornhauser, co-requérants.

4. Courriers de la Sté Immobilière Val de Loire datés du 2/03/2015 et adressés à la Mairie de Donnery (Cf. 4.1) ainsi qu’au Conseil Général du Loiret (Cf. 4.2).

5. P.V. de délibération du conseil d’administration de la Sté Immobilière Val de Loire du 30/10/2014.

6. Modèle de délibération de garantie d’emprunt du conseil municipal de Donnery, document établi par la Sté Immobilière Val de Loire.

7. Décisions d’agrément et de subventions Etat/Département/Région du 19/12/2014 :

7.1. concernant la construction de 21 logements locatifs sociaux

7.2. concernant la construction de 5 logements locatifs sociaux.

8. Documents descriptifs du financement de l’opération :

1/ Fiche de description de l’opération

2/ Plan de financement

3/ Bilan d’investissement.

9. Acte de vente en V.E.F.A. de 26 pavillons sur l’îlot N° 2 du Murger consenti le 23/12/2014 par la SCCV Résidence Senior de l’Ecluse à la Sté Immobilière Val de Loire.

10.Acte de vente du terrain de l’îlot N° 2 du lotissement du Murger consenti le 24/06/2014 par la Sarl Les Jardins Fleury à la SCCV Résidence Senior de l’Ecluse.

11. Acte notarié du 30/06/2014 d’inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle sur l’assise foncière et les bâtiments en construction de l’îlot N° 2 du site du Murger.

12.Acte Notarié de vente du 6/05/2009 des terrains du Murger consentie par les consorts Lecointe à la Sarl Les Jardins Fleury.

13.Acte notarié de donation du 21/08/2009 par Mme veuve Lecointe à son fils Jean-Michel des parcelles B 465 et B 467 conservées par ses soins sur le site du Murger.

14. Implication de Mme Grataroli (ancien maire), de M. Dabadie (ancien adjoint à l’urbanisme), et M. J.L. Lecointe (conseiller municipal) et M. D. Chaufton (maire actuel) dans le domaine de l’urbanisme de la commune de Donnery de 2001 à 2015.

! 87

P.A. 14.1 - Tableau des élections 2001 et 2006.

P.A. 14.2 - Commissions Urbanisme et P.L.U. 2006.

P.A. 14.3 - Conseil municipal 2008/2014.

P.A. 14.4 - Commission d’urbanisme et P.L.U. 2010.

P.A. 14.5 - Conseil municipal 2014/2015.

15.Jugement d’annulation du permis de construire un hôtel accordé à la Sarl Les Jardins Fleury.le 18/01/2008 rendu le 25/05/2010 sous le N° 0801010 par le Tribunal Administratif d’Orléans.

16. Jugement d’annulation du P.L.U. du 22/11/2007 rendu le 25/05/2010 sous le N° 0801005 par le Tribunal Administratif d’Orléans + délibération d’approbation.

17. Jugement d’annulation du P.L.U. 2013 rendu le 20/05/2014 par le Tribunal Administratif d’Orléans sous le N° 1300971.

18. Demande de permis d’aménager le site du Murger présentée le 26/03/2009 conjointement par la Sarl Les Jardins Fleury (Groupe Coutant Finances) et le conseiller municipal Jean-Michel Lecointe (Cf. Document de demande).

19. Dossier des pièces annexées à la demande de permis d’aménager précitée, utiles à la compréhension de l’opération :

19.1 - Plan de situation du terrain.

19.2 - Notice du projet d’aménagement.

19.3 - Hypothèses d’implantation.

19.4 - Schéma d’aménagement.

19.5 - Plan général du lotissement.

19.6 - Engagement des lotisseurs.

19.7 - Règlement écrit.

19.8 - Avis de la D.R.A.C.

19.9 - Avis du S.D.I.S.

19.10 Avis E.R.D.F.

20. Arrêté du 10/12/2009 accordant un permis d’aménager un terrain situé au lieu-dit Le Murger à Donnery à la Sarl Les Jardins Fleury et à M. Lecointe Jean-Michel.

! 88

21. Constat d’affichage du permis d’aménager accordé le 10/09/2009.

!22. Garantie bancaire d’achèvement total des V.R.D. du 22/07/2011.

23. Arrêté municipal de vente par anticipation accordé le 21/10/2011 à la Sarl Les Jardins Fleury.

24. Attestation d’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement du Murger déposée le 12/04/2013 par la Sarl Les Jardins Fleury.

25. Contestation de conformité des travaux d’aménagement du lotissement du Murger par mise en demeure de la Mairie adressée le 19/02/2015 à la Sarl Les Jardins Fleury de régulariser les travaux omis ou non conformes, et de déposer un nouveau permis d’aménager modificatif.

26. Révision simplifiée du 24/11/2011 – Dossier d’approbation de révision simplifiée et de modification N° 9 du P.O.S. de la commune de Donnery.

26.1 - Délibération du C.M. du 16/09/2010.

26.2 - Liste des pièces du dossier et notice explicative.

26.3 - Additif au rapport de présentation.

26.4 - Plan de zonage de l’ensemble modifié.

26.5 - Extrait du règlement modifié – Zone NA.

26.6 - Descriptif du projet – Notice.

26.7 - Dérogation préfectorale du 29/06/2011.

26.8 - C.R. de réunion d’examen conjoint d’examen du projet avec les personnes publiques associées.

26.9 - Dossier de l’enquête publique et bilan de la concertation (extrait).

26.10 - Délibération du C.M. du 24/11/2011 approuvant la révision simplifiée du P.O.S./P.L.U.

27. Demande de modification du permis d’aménager du site du Murger accordé en 2009 présentée par les co-aménageurs Coutant/Sarl Les Jardins Fleury et le conseiller municipal Lecointe.

27.1 - Demande conjointe du 18/07/2012.

! 89

27.2 - Règlement écrit du 7/06/2012.

28. Permis d’aménager modificatif accordé le 9/10/2012 aux co-aménageurs Coutant/Sarl Les Jardins Fleury/conseiller Lecointe, par le maire de l’époque, Mme Grataroli.

29. Demande de permis de construire 31 pavillons sur l’îlot N° 2 du lotissement du Murger – Texte de la demande datée du 2/01/2012, fondée sur le permis d’aménager P.A. N° 045 1260 90 0002 du 7/07/2009 et déposée par la Sarl Les Jardins Fleury représentée par M. J.M. Coutant.

Documents utiles annexés comme suit :

29.1 - Avis des Bâtiments de France du 24/01/2012.

29.2 - Avis commission d’accessibilité.

29.3 - Avis E.R.D.F. du 16/01/2012.

29.4 - Avis du S.D.I.S. du 29/03/2012.

29.5 - Notice de sécurité du 2/01/2012.

29.6 - Notice d’accessibilité – Engagement du demandeur.

29.7 - Notice d’insertion et plans des pavillons avec élévation. Pour mémoire.

29.8 - Engagement de création d’une copropriété pour gérer la Résidence Senior du 23/03/2012.

29.9 - Certificat attestant l’achèvement des équipements de l’îlot N° 2 du 22/03/2012.

Nota – Le plan de situation du terrain [Art. R. 431-7 - C. Urb.] ainsi que la notice explicative et descriptive du projet [Art. R. 431-8 – C. Urb.] n’ont pas été communiqués par la commune.

!30. Permis de construire N° PC 045 126 12 0000 1 accordé le 26/04/2012 [Cf. Texte de

l’arrêté municipal].

31. Déclaration d’ouverture de chantier des travaux de l’îlot N° 2 du 10/03/2014.

32. Demande de transfert du permis de construire N° PC 045 126 12 0000 1 accordé à la Sarl Les Jardins Fleury, présentée le 12/05/2014 par la SCCV Résidence Senior de l’Ecluse.

Nota – Document communiqué par la commune le 28/08/2015 sans pièces annexes.

! 90

33. Arrêté municipal du 20/06/2014 transférant à la SCCV Résidence Senior de l’Ecluse le permis de construire de la Sarl Les Jardins Fleury.

34. Arrêté portant retrait d’un permis de construire 31 pavillons et un bâtiment à vocation de services déposé le 7/03/2014 et accordé tacitement le 2/11/2014.

Texte de l’arrêté de retrait du 23/02/2015.

Aucun document annexe n’a pu être obtenu de la commune.

35. Demande de modification importante du PC N° 045 126 12 001-1 présentée par la SCCV Résidence Senior de l’Ecluse le 3/12/2014.

36. Délibérations du conseil municipal de janvier et mars 2009 approuvant une convention de mise à disposition d’une partie de la parcelle N° B 124 du parc de la Mairie et de cession pour 1 € symbolique de la parcelle N° B 123 de 900 m2 à la Sarl Les Jardins Fleury :

36.1 - Délibération initiale N° 09.01.008 du 29/01/2009.

36.2 - Délibération modificative N° 09.03.008 du 26/03/2009.

36.3 - Convention signée le 18/05/2009 avec plan identifiant les 2 parcelles concernées.

37. Délibération du C.M. du 29/10/2009 de prise en charge des coûts financiers de l’extension du réseau électrique destiné à alimenter le lotissement du Murger.

38. Délibération du C.M. du 27/10/2011 de cession pour 1 € symbolique à la Sarl Les Jardins Fleury d’une parcelle de 900 m2 section B N° 123.

39. Délibération du C.M. du 24/04/2014 établissant la liste des commissions municipales régulièrement constituées.

40. Délibération du C.M. du 12/06/2014 N°2014.58 adoptant un règlement intérieur définissant son organisation interne et son fonctionnement.

41. Règlement intérieur du conseil municipal de Donnery pour la mandature 2014/2020 tel qu’adopté par la délibération du 12/06/2014 ci-dessus.

42. Délibération du C.M. du 25/09/2014 d’acquisition pour 1 € symbolique d’une parcelle section B N° 567 à cadastrer d’une superficie de 576 m2, constituant une partie du terrain d’assise de l’îlot N° 1 et concédée antérieurement par la commune à la Sarl Les Jardins Fleury le 27/10/2011.

43. Découvertes archéologiques sur le site de l’îlot N° 2 du Murger Résidence Senior de l’Ecluse en 2015.

! 91

43.1 - Courrier D.R.A.C. du Centre adressé à M. J.M. Coutant (Groupe Coutant Finances) le 27/01/2015 et signalant la présence d’importants vestiges gallo-romains.

43.2 - Arrêté préfectoral du 3/02/2015 prescrivant une opération de fouilles nécessitée par l’urgence absolue.

43.3 - Arrêté préfectoral du 16/02/2015 autorisant une prospection au détecteur de métaux.

43.4 - Attestation d’achèvement des travaux de fouilles archéologiques du 24/03/2015 reçue en Mairie le 6/05/2015.

!!!44. Motion du conseil municipal N° 2015-049 du 25/06/2015 d’obligation d’informer.

44.1 - Convocation et ordre du jour de la séance du 25/06/2015.

44.2 - Texte intégral de la délibération N° 2015-049 constituant une motion d’obligation d’information par le maire du conseil municipal.

45. Révélation de l’existence et de la tenue d’une séance du conseil municipal statuant sur le nouveau projet de construction d’une Résidence Senior, en marge de la séance régulière du conseil municipal du 19/12/2013.

45.1 - Texte de l’information publiée depuis le 18/08/2015 sur le site internet de la Mairie de Donnery accompagnant la communication de la convention de garantie d’emprunt du 2/03/2015.

45.2 - Convocation et ordre du jour de la séance du 19/12/2013.

45.3 - C.R. intégral de la séance du conseil municipal du 19/12/2013.

45.4 - Information de Mme Grataroli, maire de Donnery, lors de sa présentation des vœux pour l’année 2014, d’un nouveau projet concernant la Résidence Senior porté par la Sté Immobilière Val de Loire [Cf. Extrait du bulletin municipal 2013 – Pages 4, 5 et 47].

45.5 - Confirmation et précisions sur ce nouveau projet présenté comme accepté par la Mairie et mis en œuvre avec sa participation.

Cf. Documents annexés :

! 92

Donnery Info – Janvier 2014 (p. 2)

Donnery Info – Février 2014 (p. 2)

Donnery Info – Mars 2014 (p. 2)

Donnery Info - Avril 2014 (p. 2).

46. Permis de construire accordés sur l’îlot N° 1 :

46.1 - PC N° 045-126-140027 du 9/01/2015 accordé à Mme Martine Etien sur le lot N° 18 de 639 m2.

46.2 - PC N° 045-126-12-00052 du 4/03/2013 accordé à M. et Mme Varquet sur le lot N° 17 de 613 m2.

47. Dépôt et enregistrement des pièces du lotissement Le Murger à Donnery en 2012 par actes notariés des 23/03/2012 et 6/08/2012 – SCP Brunet-Debon-Rabbe.

!

!!

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