MEISTARAVELLIR 19-29- endurbætur fjölbýlishúsa 2010

Meistaravellir 19-23 og 25-29Kynning á endurbótaverkefni Félagsbústaða hf. að Meistaravöllum 19-29.Framkvæmdir hófust um mitt ár 2010 og er áætlað að síðustu íbúar flytji inn í endurbættar íbúðir sínar fyrir árslok 2011.Ljósmyndir í heftinu eru teknar af ýmsum aðstandendum verksins nema annað sé tekið fram.

Trésmiðir: Skjólverk ehf.Múrverk: GM EinarssonMálning: Málningarþjónusta Þorkels OlgeirssonarDúklögn: Dúkarinn Óli Már ehfLagnir: SÓS lagnir ehfRaflagnir: Rafsvið sf. Þórlindur HjörleifssonSmíði innréttinga: Trésmiðjan Jari ehfFrágangur lóðar: Allt fyrir garðinn ehf.Lagnahönnun: ICE-consultBurðarþol ofl. : Verkjónusta Hjalta slf.Eftirlitsmyndavélar: Sigurður HarðarsonBúslóðaflutningar: Matthías ÞorkelssonArkitekt: ASK arktektar ehfVerkefnisstjórnun: Félagsbústaðir hf.

Reykjavík eftir stríðÁrin eftir stríð einkenndust af baráttu fyrir bættum húsnæðiskosti Reykvíkinga. Þúsundir manna þyrptust að af landsbyggðinni til Reykjavíkur á þessum árum. Fyrsti viðkomustaður þeirra var oft hermannaskáli sem borgin hafði keypt af hernum við brottför hans og var eitt af stærri braggahverfum Reykjavíkur Camp Knox við Kaplaskjól. Í árslok 1947 bjuggu þar 307 manns og var tæplega helmingur þeirra aðkomufólk í Reykjavík. Ágreininur um húsnæðismál einkenndi alla umræðu í bæjarstjórn Reykjavíkur eftir stríð.Sjálfstæðismenn lögðu áherslu á sjálfseignarstefnuna og vinstri menn lögðu áherslu á að byggðar yrðu leiguíbúðir til að útrýma braggaíbúðunum. Á fimmta og sjötta áratugnum varð mikil breyting á eignarhaldi íbúða í Reykjavík. Árið 1940 hafði mikill meirihluti íbúða í bænum verið í leigu, árið 1950 taldist ríflega helmingur íbúðanna eignaríbúðir, eða 53,5%, en árið 1960 voru slíkar íbúðir 63,8%. Eignaríbúðum átti enn eftir að fjölga, en þær voru orðnar 83,2% árið 1983.

Bygging fjölbýlishúsa á sjöunda áratugnum var liður í nýrri áætlun borgaryfirvalda með það að markmiði að útrýma í eitt skipti fyrir öll herskálaíbúðum og öðru heilsuspillandi húsnæði í Reykjavík sem og endurnýja leiguhúsnæði á vegum borgarinnar. Mikil ásókn var í íbúðirnar og voru þeir sem hlutu fyrirgreiðslu yfirleitt hæstánægðir með sinn hlut. Þegar ein húsmóðirin í nýrri leiguíbúð í Meistaravallahúsunum var að því spurð hver henni þætti mesti munurinn þar á og fyrri stöðum svaraði hún: „Það er svo ótal margt eins og gefur að skilja. Mér dettur þó fyrst í hug baðið. Þvílíkur munur að geta komið krökkunum í almennilegt bað heima fyrir!“

(Heimildir: Undir bárujárnsboga (Eggert Þór bernharðsson, JPV 2000), Borgarskjalasafn Reykjavíkur, Ljósmyndasafn Reykjavíkur)

Yfirlitsmynd yfir Kaplaskjól og Meistaravelli. Leifar Camp Knox til hægri fyrir miðri mynd. (ljósm. Gunnar Rúnar Ólafsson ágúst 1961- Ljósmyndasafn Reykjavíkur)

Íslenskir aðalverktakar koma með nútíma byggingaraðferðir frá Keflavíkurflugvelli til Reykjavíkur. (ljósm. Ari Kárason ágúst 1962 - Ljósmyndasafn Reykjavíkur)

Fjölbýlishús við Meistaravelli “frágengin” að þess tíma mælikvarða. (ljósm. Jóhann Vilberg maí 1966 - Ljósmyndasafn Reykjavíkur)

Útrýming heilsuspillandi húsnæðis8. júní 1962 skrifar Halldór H. Jónsson arkitekt fyrir hönd Íslenskra aðalverktaka undir umsókn til Reykjavíkurborgar um heimild til að reisa tvö fjölbýlishús við Meistaravelli 19-23 og 25-29. Svæðið við Kaplaskjól og Meistaravelli var nýbyggingasvæði í Reykjavík sem varð til við rif hermannaskálanna í Camp Knox. 8. maí 1964 heimilaði borgaráð kaup á þessum fjölbýlishúsum. „Borgarráð ákveður að íbúðirnar skulu notaðar sem leiguhúsnæði borgarsjóðs og skal leiguréttur að íbúðunum bundinn við útrýmingu heilsuspillandi húsnæðis“ eins og segir í fundargerð.6. júlí 1964 er undirritaður kaupsamningur milli Íslenskra aðalverktaka og borgarsjóðs. Kaupverð var kr. 29.100.000.-

Reykjavíkurborg átti og rak íbúðirnar við Meistaravelli allar götur þar til Félagsbústaðir tóku við rekstri þeirra árið 1997. Á 46 árum hafa að sjálfsögðu margar fjölskyldur búið í íbúðunum síðustu árin hefur mönnum orðið ljóst að kominn var tími á heildarendurbætur húsanna. Þeim hefur verið haldið við eftir föngum gegnum árin, en aðallega hvað varðar búnað og innréttingar sem þurft hafa endurbóta við, aðallega í tengslum við íbúaskipti.

Á Norðurlöndunum hafa verið reyndar ýmsar lausnir til endurbóta aðgengis í eldri hús (myndir frá Danmörku, Noregi og Finnlandi)

Ýmsar lausnirFélagsbústaðir hf standa fyrir átaki til að bæta aðgengi aldraðra, fatlaðra og í raun allra í eldra húsnæði í eigu félagsins. Þessar aðgerðir fela í sér bæði endurbætur og lagfæringar innan íbúða og í sameignum en ekki síður bætt aðgengi að íbúðum (lyftur). Hér er um að ræða mjög umfangsmiklar og kostnaðarsamar aðgerðir. Fyrsta stóra verkefnið sem Félagsbústaðir ráðast í til að bæta aðgengi í húsum félagsins er að setja lyftur í stigahúsin að Meistaravöllum 19 og 25. Í þeirri framkvæmd sem hér um ræðir er gert ráð fyrir að í hvoru stigahúsi verði komið fyrir smályftu 1.0 x 1.6 metra að utanmáli og 0.8 x 1.4 metra að innanmáli með því að skorið er úr tröppum og þær þrengdar í 75 cm. Til mótvægis við skerðingu flóttaleiðar eru gerðar ýmsar ráðstafanir mtt. eldvarna. Þær eru helstar að komið er fyrir stigröri og viðvörunarkerfi í stigahúsunum auk þess sem öryggissvæði fyrir slökkvibíla gert á lóð.Þetta er leið sem farin hefur verið víða á Norðurlöndunum og í Noregi er miðað við að tröppubreidd geti farið niður í 70 cm og hefur það ekki, að sögn, valdið erfiðleikum eða óánægju þar. Hér er um að ræða frávik frá gildandi stærðarreglum í þessum löndum en náðst hefur samstaða um slík frávik enda sé öryggis notenda og þjónustuaðila fasteignanna gætt í hvívetna.Þess má geta að í Danmörku er sérstakt ákvæði í byggingareglugerð varðandi frávik frá vissum ákvæðum hennar þegar um er að ræða aðgerðir til að bæta aðgengi í eldra húsnæði.Frekari upplýsingar um stöðu endurbóta íbúðarhúsa vegna aðgengismála á Norðurlöndunum má fá í skýrslunni “Staða aðgengismála á Norðurlöndunum” (2006) eftir Þórarinn Magnússon verkfræðing, forstöðumann framkvæmdadeildar Félagsbústaða hf.

Ástand húsannaAlmennt má segja um fjölbýlishúsin að Meistaravöllum 19-29 að tími var kominn á alhliða endurbætur. Að utan voru gluggar ónýtir, steypuskemmdir í útveggjum, svalahandrið ófullnægjandi ofl. Skipta þurfti um þakklæðningu og bæta þakkanta. Innanhúss voru innréttingar úreltar, lagnakerfi úr sér gengin og eldvörnum ábótavant. Það var ljóst að til að geta náð markmiðum endurbótanna þurfti að tæma íbúðirnar á meðan á framkvæmdum stóð. Þeir íbúar sem vildu fengu íbúðir til bráðabrigða í Breiðholti gegn lækkaðri leigu og aðstoð við flutninga.

Íbúðir voru allar tæmdar, ónýtum innréttingum fargað en nothæfar innréttingar settar í geymslu til að nota aftur eða í viðhaldsverkefni annars staðar. Öll hreinlætistæki voru fjarlægð sem og allar lagnir. Allir léttir veggir voru teknir niður, innihurðir og gólfefni fjarlægt.

AðgerðirÍ stigagöngum nr. 19 og 25 (þar sem komið er fyrir lyftum) eru innihurðir breikkaðar til að uppfylla lágmarkskröfur fyrir hjólastóla. Eldhúsum íbúða þessara stiganga má einnig auðveldlega breyta til að þau henti frekar íbúum í hjólastól. Taka verður þó fram, að ekki var hægt að uppfylla öll ströngustu skilyrði hvað varðar aðgengi, en þó gengið eins langt og hægt var.Forstofur á 1. hæð eru allar stækkaðar og inngangar fluttir. Sorprenna í stigahúsum er fjarlægð og einungis sorplúga á 1. hæð. Til að stuðla að flokkun sorps er komið fyrir rúmgóðu sorpgerði vestan við hús, en það er eitt af markmiðum Félagsbústaða að skapa aðstöðu til flokkunar sorps við hús sín.Suðurhlið húsanna er endurbætt að fullu með nýju gluggum og klæðningum, en norðurhliðar að hluta. Á gafla voru settir gluggar til að bæta gæði endaíbúða. Gaflarnir eru einangraðir og klæddir sléttri álklæðningu til að koma í veg fyrir lekavandamál.

Grunnmynd íbúðahæðar. Lyfta í stigahúsi sýnd rauð.

KostnaðurSvona umfangsmiklar framkvæmdir eru mjög kostnaðarsamar. Að sjálfsögðu hafa menn reynt að halda kostnaði í lágmarki með góðu skipulagi og undirbúningi. Til að sem minnst röskun yrði á högum íbúa voru íbúðir sem losnuðu ekki endurleigðar í nokkurn tíma áður en vinna hófst og flutningar þeirra sem á því þurftu að halda framkvæmdir á sem hagfelldastan máta. Vinna er síðan unnin í áföngum þannig að byrjað var í stigahúsi nr. 19, og síðan er hvert stigahús unnið smám saman. Þegar þessi orð eru skrifuð stendur yfir rif og hreinsun í stigahúsi nr. 25 og 27, en gert er ráð fyrir innflutningi í stigahús nr. 19 í desember 2010.Í kostnaðarætlun sem sýnd er hér er ekki reiknað með tapaðri leigu á meðan á vinnu stendur og ekki tekið tillit til lækkunar leigu í bráðbrigðaíbúðum. Nýleg lög um Íbúðalánsjóð um lánshæfni endurbóta af þessu tagi hafa gert Félagsíbúðum kleift að ráðst í þessar framkvæmdir. Stefnt er að því að breytingar þessar hafi ekki áhrif á leiguverð.

MEISTARAVELLIR 19-23 (eitt fjölbýlishús)Fjöldi íbúða 24Stærð 1.883 m²Lóðarstærð 3.543 m²

Verkþættir Heild kr. Kr./íbúð Kr./m²Trésmíði 26.071.000 1.086.292 13.845Lagnir 57.425.000 2.392.708 30.497Múrverk 17.512.000 729.667 9.300Rafmagn 13.242.000 551.750 7.032Málning 11.635.000 484.792 6.179Innréttingar 15.620.000 650.833 8.295Annað 24.336.000 1.014.000 12.924Utanhúss 88.017.000 3.667.375 46.743

253.858.000 10.577.417 134.816

Heildarkostnaður 253.858.000Kostnaður á íbúð 10.577.417Kostnaður á m² 134.816

ATH! Kostnaðartölur áætlaðar þar sem verkinu er ekki lokið enn.