MASTER IMMOB TRANSCRIPTION DU MODULE SUR LA … · avec quelques astuces, vous n’avez pas...

Master Immob : www.olivierseban.com Transcription formation Location saisonnière. Exemplaire n° : MI2z52 p 1

MASTER IMMOB

TRANSCRIPTION DU MODULE

SUR LA LOCATION SAISONNIERE

Bonjour à vous. Dans ce document, vous trouverez la transcription complète des vidéos qui composent le module sur la location saisonnière.

Ce document est à vous. Vous pouvez le relire autant de fois que vous le souhaiterez, même après la durée de visualisation de la formation.

Quelques précisions :

1) lorsque je parle (Olivier Seban) le texte est en italique.

2) ce document vous appartient et il ne peut être cédé à d’autres personnes. Celui-ci a le numéro : MI2z52

Bonne (re)lecture, et à bientôt.

Olivier Seban - L’Expert Immobilier - Auteur du best seller « Tout le monde mérite d’être riche ».


MODULE 1 : XAVIER

Découverte de la location saisonnière

Lorsqu'on achète un appartement pour faire un investissement, la première chose à laquelle on pense c'est de le mettre en location. Le problème, c'est que c’est souvent difficile à rentabiliser, pour deux raisons: parce que les prix de l'immobilier peuvent être élevés là où vous avez acheté; et le prix des loyers ne suit pas, parce qu’il n'est pas complètement corrélé à l'augmentation des prix du mètre carré.

Donc vous allez peut-être avoir du mal à rentabiliser votre location. En tout cas, l’équation loyer = crédit (en réalité c'est plutôt la totalité des charges mensuelles que vous auriez à payer) est difficile a résoudre.

La solution c’est de faire ce que j'appelle de la Multi location.

Qu’est ce que c’est la « Multi-location» ?

Au lieu de mettre un locataire dans votre appartement, vous allez en mettre plusieurs. Cela se présente sous deux formes.

La première c’est la colocation, c'est-à-dire que vous avez un appartement de deux, trois, quatre chambres selon les cas, et vous allez mettre plusieurs colocataires dans ce seul appartement. Chacun va payer sa part, et au final vous aurez beaucoup plus que si vous ne le louiez qu’a un seul locataire.

Vous aurez donc une meilleure rentabilité.

L’autre possibilité, qui nous intéresse plus particulièrement aujourd’hui, c’est la location saisonnière. A la différence de la colocation, vous allez avoir plusieurs locataires que vous allez loger dans le même appartement mais à des moments différents : il y en a qui vont louer


pour la 1ere semaine de janvier, d’autres la 2eme semaine, la 3eme semaine, etc.

Au final, vous allez aussi augmenter votre rentabilité parce que vous allez avoir beaucoup plus de loyers tout en sachant que, sur une courte période, vous louerez beaucoup plus cher à la nuit que si vous louiez pour une grande période.

Qu’est ce que c’est la location saisonnière ? Vous avez un bien qui ne vous appartient pas toujours (nous en reparlerons à la fin de la formation) que vous allez mettre à disposition de différents locataires mais pour des courtes durées.

Il faut savoir aussi qu’il y a deux types de locations saisonnières : il y a ce qu’on appelle la location ‘’touristique’’ qui s’adresse essentiellement aux touristes, et la location sous forme d’appart-hôtel. C'est-à-dire que vous allez louer à tout le monde.

Par exemple dans un hôtel il y a aussi bien des touristes que des personnes qui en ont besoin toute l’année parce qu’ils se déplacent. Cela peut-être des commerciaux, des personnes qui suivent un stage ou qui vont voir des proches, etc. C’est l’autre possibilité de la location saisonnière en exploitant sous forme d’appart-hôtel.

Quels sont les avantages de la location saisonnière ?

Ils sont multiples : Premièrement, votre risque d’impayés est très faible, voir réduit a zéro puisque les personnes qui vont utiliser votre appartement ne vont rester la que pour une courte durée, et en plus, ils vous paient à l’avance. Donc vous savez déjà qu’au moment où vous allez leur donner les clés, vous avez déjà reçu l’argent.

Ensuite, vous allez avoir une rentabilité beaucoup plus importante, parce que vous allez louer votre appartement en à la journée (ce qu’on


appelle plutôt la nuitée puisqu’un appartement cela sert plutôt a dormir et pas à y vivre pendant la journée).

Il n’est pas rare d’avoir des rentabilités de l’ordre de 15, 20, 25% en location saisonnière. Ce qui veut dire que si vous avez 20% de rentabilité, et que vous utilisez tous vos revenus locatifs a rembourser l’appartement, au bout de six ans, vous aurez remboursé la totalité. Si, en plus, vous faites un effort d’épargne, vous allez rembourser encore plus vite.

Qu’est ce qu’il se passe au bout de cette période relativement courte pour acquérir un appartement ? Et bien vous allez avoir des revenus pleins puisque vous ne paierez plus le crédit qui est la plus grosse charge, et tout va rentrer dans votre poche. Il y aura quelques impôts a payer, mais nous aurons l’occasion d’y revenir.

Autre intérêt : vous avez la disposition du bien lorsque vous le voulez. Ca veut dire que si vous en avez besoin pour loger des amis, des parents, des enfants qui viennent vous visiter, vous avez le bien a disposition et vous pouvez l’utiliser pour vous-même. Alors que si vous mettez un locataire pour l’année, vous ne pouvez pas lui dire « est ce que tu peux aller faire un tour pendant une semaine ou deux, parce que mes enfants viennent me visiter et j’ai besoin de les loger ».

C’est un avantage non négligeable.

Bien sur, il y a une contrepartie : comme vous allez avoir plusieurs locataires, vous aurez plus de travail en comparaison a une location que vous feriez a l’année. Mais cela ne veut pas dire que vous travaillerez énormément. Vous allez voir, avec Xavier et les autres entrevue comme celle de David, qu’en s’organisant correctement, et avec quelques astuces, vous n’avez pas beaucoup de travail à fournir :


cela va vous prendre peut être une demi-heure ou une heure, mais pas tous les jours.

Je voudrais revenir sur les deux types de location saisonnière.

Comme je vous l’ai dit tout a l’heure, il y a les résidences touristiques : a mon avis, et cela tombe sous le sens, ce sont les locations saisonnières les plus risquées, parce que vous allez avoir affaire a des touristes. Si vous avez une maison dans le sud de la France par exemple, et que l’été est très pluvieux , vous aurez moins de monde, donc peu de locations et peu de rentrées. Vous devrez donc financer de votre poche le loyer que vous n’allez pas percevoir.

A mon sens, et cela se vérifie avec toutes les personnes que j’ai rencontrées, les locations saisonnières qui sont le plus intéressantes sont celles où vous louez toute l’année : c’est encore une fois le concept des appart-hôtels. Ce sera la même clientèle que dans une location touristique, sauf que dans les hôtels, il y a du monde globalement toute l’année.

C’est beaucoup moins risqué puisque même si vous aurez des mois faibles, vous en aurez d’autres qui seront bien meilleurs, et l’un va compenser l’autre.

Maintenant je vous propose de rentrer dans le vif du sujet avec Xavier. Pour la petite histoire, Xavier a commencé avec zéro, et au bout de dix-huit mois il a réussi a acheter trois appartements qu’il exploite en location saisonnière. J’ai fait une vidéo/interview/formation qui dure deux heures, vous aurez donc beaucoup d’informations, notamment sur la manière dont il procède, les problèmes qu’il a rencontré, les astuces et solutions qu’il a mis en place, et vous verrez qu’il ne travaille pas tant que cela.


Il va nous expliquer pourquoi et comment il fait. Il ne vous reste qu’a copier le principe et croyez moi, c’est très rentable au final.

L’IDEE DE DEPART

Je suis donc avec Xavier qui va vous expliquer son business, comment il procède, comment il a acheté, comment il a financé, comment il exploite ses appartements. Il vous dévoilera les pièges, et les erreurs à éviter. L’objectif de cette formation c’est que vous découvriez comment faire pour aller plus vite, ne pas perdre de temps.

Pour refaire la petite histoire de Xavier, il a démarré il y a 5 ans. Son couple gagnait à peu prés 1200€. Aujourd’hui, au bout de 5 ans il est propriétaire de trois appartements qu’il exploite en location saisonnière sous le concept des appart-hôtels. Xavier, est-ce que tu peux nous dire, d’où t’es venue l’idée ?

L’idée m’est venue d’une personne qui louait en saisonnier. En Corse.

Ta sœur je crois.

Oui. Elle louait ses appartements uniquement en été. Et je me suis dit que j’aimerai bien le faire, mais le problème c’est que je vis dans une ville de province de 130 000 habitants, et je ne pourrais jamais louer en été puisque ce n’est pas une région touristique. Alors l’idée m’est venue de louer, non pas deux ou trois mois dans l’année, mais toute l’année, et qui plus est à la journée. Et je me suis dit, si je loue tel prix la journée, multiplié par trente … cela fait beaucoup !

Si tes clients ne sont pas des touristes, quel type de clients as tu ?

Ce sont surtout des gens qui vont à l’hôtel. Des gens qui ont besoin d’une location rapide, de courte durée. Bien sur j’ai des


touristes mais ils sont assez rares. J’ai surtout des gens qui travaillent.

Entrons dans les détails. Comment as-tu trouvé ton premier appartement ?

J’avais déjà été dans ton séminaire

Ok ça c’est pour la pub !

Je me suis dit qu’il faudrait que j’achète un appartement qui soit plus grand qu’une chambre d’hôtel, mais pas trop grand non plus pour ne pas le payer trop cher. Maintenant il faut aussi que je choisisse la situation, en centre ville plutôt qu’en périphérie, à proximité du centre économique, de l’hopital pour les naissances, et de la gare.

D’accord, comment as-tu procédé ?

Je suis allé voir plusieurs agences immobilières. J’ai visité une dizaine d’appartements entre 30 et 40 000 €. Et puis il y en a un qui m’a plu, il ne coutait que 30 000€, et il n’y avait pas de travaux. Le hasard en fait. Mais plus on cherche, plus on a de chances de tomber sur une aubaine.

C’est exactement ça : un des secrets de l’immobilier c’est de trouver la bonne affaire, aussi bien pour pouvoir rentabiliser avec la location que pour pouvoir faire de l’achat-revente. Il faut que vous ayez conscience que 90% des biens ne sont pas des bonnes affaires. Mais cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas les transformer en bonnes affaires. Par exemple ce qu’a fait Xavier, ce n’était pas spécialement une bonne affaire au départ puisqu’il l’aurait loué à peu prés 250€ par mois si je me souviens bien, alors qu’avec la location saisonnière on arrive entre


800€ et 1200€. C’est donc devenu une bonne affaire par la façon dont il exploite l’appartement.

Est-ce que tu as négocié le prix ?

Non, je n’ai pas négocié. Parce que ce n’était pas cher. Beaucoup me disent que j’ai eu du bol de tomber sur un appartement comme ca, non ! La chance cela se provoque ! Plus tu cherches, plus tu as de chances de tomber sur un bien pas cher. Les bonnes affaires existent toujours ! Là, le vendeur était une personnalité politique de la région, donc pour se faire élire il ne pouvait pas vendre trop cher, mais ca, je ne l’ai su qu’après. Evidemment j’ai quand même essayé de négocier, j’ai proposé un prix mais l’agent m’a fait comprendre que ce n’était pas la peine de négocier, d’autant plus qu’il risquait de partir très vite.

Comment cela s’est il passé avec l’agence ? Tu lui as dit dés le départ que tu voulais faire de la location saisonnière ?

Oui, tout de suite, parce qu’il commençait a me demander quels sont mes revenus, je lui dit 1 100€ par mois, il m’a dit que cela fait un peu juste. D’autre part, je n’ai pas d’argent d’avance, puisqu’il me demandait 10% pour le notaire.

Oui, et c’est négociable.

Oui, c’est ce que j’ai compris. De toute façon l’agent immobilier veut vendre, donc quand il tombe sur un client, il va tout faire pour arranger les choses.

En gros ce que tu es entrain de me dire c’est que tu as acheté le premier appartement, et tu n’avais pas un centime de coté. Rien pour faire de l’apport, rien pour payer les frais de notaire : tu as démarré avec zéro.


Pas tout à fait. J’avais de l’argent mais je le cachais. Je ne l’ai pas mis dans l’affaire. Donc, il m’a dit que c’était un petit peu juste. Alors je lui ai expliqué ce que je voulais faire et aussitôt, il a été estomaqué. Il a dit « c’est génial ce truc là! ». C’est tout simple en fait, tout le monde peut le faire !

Il y a tellement de choses que tout le monde peut faire, mais la plupart des gens ont peur de le faire. Ils disent « si c’était si facile, tout le monde le ferait. » La réalité c’est que c’est tellement facile qu’il y a peu de gens qui le font.

Cela dit, moi aussi j’avais quand même un peu peur au départ. Je me disais « je vais trouver l’appartement, on va me dire oui, mais le banquier va me dire non ». Et puis je me suis dit « j’essaie quand même et on verra ».

Mais tu avais peur de quoi ?

J’avais peur de m’engager, c’est naturel, mais j’avais peur aussi que le banquier n’accepte pas le prêt.

Combien tu as payé au final ?

Frais d’agence et de notaire compris : 32 600€.

D’accord. Quand tu as cherché ton appartement, est-ce que tu avais des critères de sélection ? C’est pour aider les gens qui veulent faire le même business que toi, qu’est ce que tu leur conseille de faire ? Au niveau surface, nombre de pièces, étage, emplacement ? Est-ce qu’il y a des appartements à éviter ?

Déjà, je donne les conseils en fonction de mon expérience avec mes trois appartements. Parce qu’au début j’ai eu un peu de chance, j’ai tâtonné. Ma priorité ce n’est pas la surface en réalité, c’est d’abord le prix, pour savoir si je peux le rentabiliser en


fonction du nombre de nuits que je peux louer. Et la surface ne vient qu’après. Cela dit, j’ai quand même un minimum de surface qui est entre 25 et 40m². Pourquoi ? D’abord parce que c’est moins cher, et c’est plus facile à entretenir. Et aussi s’il y a des travaux à faire : c’est moins cher. C’est plus facile de restaurer une pièce que quatre.

Je suis entièrement d’accord avec toi, tu arrives avec le type de surface, ce que tu as acheté, ce que tu recommandes d’acheter, tu as combien de pièces au final ? Est-ce que c’est des deux pièces, des studios ?

Ce sont des studios. Ils ont toujours la même disposition, ils ont été faits dans les années 70 : il y a une pièce principale, une cuisine indépendante, des toilettes indépendantes et une salle de bain.

Et au final, c’est plus grand qu’une chambre d’hôtel ?

C’est beaucoup plus grand ! Parce que dans une chambre d’hôtel on ne peut pas se tourner, même dans les grandes, elles sont toujours moins spacieuses que mes 25, 30 ou 40m².

Etage ?

Si c’est haut c’est mieux. Parce que les gens aiment bien qu’il y ait de la hauteur.

Il faut qu’il y ait un ascenseur aussi dans ce cas la. Mais à partir de quel étage ? Si demain tu tombes sur une très bonne affaire, à quel étage minimum est ce que tu veux que ce soit ?

Tu me poses un peu une colle là. J’en ai un qui est au rez de chaussée, un autre au 1er étage, et un autre au huitième. Celui qui est au huitième se loue tout seul. Mais il n’y a pas que l’étage, il


faut en même temps qu’il y ait une belle vue, c’est important ca ! On va dire 5eme ou 6eme, c’est bien.

Et le rez-de-chaussée tu déconseilles ?

Oui je déconseille !

Mais tu en as acheté un.

Oui, j’ai fait une bêtises ! Mais je le loue quand même. Cela fait partie des « erreurs » à éviter.

Mais ton appartement au rez-de-chaussée il est peut être sur rue c’est ca ?

Non, il y a un petit jardin devant, des petits espaces verts.

Donc, est-ce qu’il y a des appartements à éviter ? Peut-être les deux pièces ?

Quand je choisis un appartement, en réalité c’est un peu par sensibilité, Je n’achète pas uniquement pour louer, je me demande : si éventuellement j’avais besoin d’y habiter, est ce que j’y habiterai ? Est-ce qu’il me plait ? Et je n’y vais pas tout seul, je suis accompagné de ma femme, de mes enfants ou de mes amis, et s’ils me disent « moi je le prendrai bien celui-là » alors là je le prends. Il faut que l’appartement me plaise. Après, il faut bien entendu qu’il soit bien situé, comme on a dit, à coté de zones d’activité.

Je reviens sur les appartements à éviter : il faut qu’il soit au calme. Si c’est dans une résidence à grand standing c’est quand même mieux. Alors que s’il y a un bord.. pas possible autour, si tu es sur la voix de chemin de fer ou qu’il y a des tags partout, ce n’est pas la peine de le prendre : les gens ne viendront pas.


Justement j’allais te poser la question : l’emplacement dans la ville.

Le mieux c’est à proximité de la gare, parce que beaucoup de gens me demandent « est-ce que c’est loin de la gare ? »

C’est celui qui marche le mieux ?

Non, ils marchent tous bien en fait, mais il y en a un qui est toujours loué : lui il est situé un tout petit peu à la périphérie du centre-ville, c’est le beau quartier de la ville. Il y a toujours des quartiers qui sont mieux cotés.

Est-ce qu’il y a un parking ?

Alors quand il y a une place de parking c’est nickel, cela se loue très très bien. Sur les miens il n’y en a qu’un où il n’y en à pas, mais il se loue très bien aussi, seulement il est en centre-ville, et le parking en bas de la rue est gratuit. Les locataires ont des facilités pour venir, cela c’est très important.

Est-ce que tu as acheté des appartements où il y avait des travaux à faire ?

Aucun en réalité. Quand je les achète, il faut qu’ils soient habitables tout de suite. Mais après, au fur et à mesure, je fais des travaux pour leur donner une plus-value et améliorer l’accueil des gens.

Est-ce que tu as des conseils sur la recherche ? Toi tu es passé essentiellement par des agences, mais tu as cherché chez des particuliers aussi ?

J’ai cherché aussi sur internet en passant par des particuliers, mais le problème c’est qu’ils s’imaginent toujours que leur bien vaut


plus que les autres. C’est très difficile de baisser. Ils ont besoin de tant d’argent, donc ils veulent vendre telle somme.

Les bonnes affaires se trouvent d’abord chez les agences, ça c’est un dénominateur commun. Moi je peux dire que pour 9 biens sur 10 que j’ai acheté, je suis passé par des agences. J’ai rarement trouvé chez des particuliers pour plusieurs raisons. D’abord il y a un coté affectif donc ils sur-valorisent leur bien, ils veulent le vendre plus cher : « c’est mon appartement, ma maison ! ». D’autant plus dans ton cas, tu es complètement dénué d’affectif, ce que tu veux c’est un business : « J’achète un appartement, il faut qu’il me rapporte tant ».

Donc pas de conseil particulier sur la recherche ?

Juste une petite chose : je choisis l’appartement dans le but d’une éventuelle revente. C’est pour ça qu’il est important qu’il me plaise à moi, et aussi éventuellement aux autres, donc je me mets dans la peau d’autres clients.

Là, je vais faire intervenir mon « expertise » d’investisseur. Il faut savoir une chose, c’est qu’il y a certains biens que vous allez rentabiliser en faisant de l’achat-revente mais qui ne se prêtent absolument pas à la location parce qu’ils ne sont pas rentables, alors qu’il y a des biens que vous aurez beaucoup de mal à revendre mais qui sont extrêmement rentables. Par exemple, la location pour un rez-de-chaussée, tu me dis que tu as plus de mal, mais en réalité, un rez-de-chaussée ça dépend du prix que vous le payez. Un rez-de-chaussée c’est vrai que c’est beaucoup plus difficile à vendre. Mais dites vous que si c’est difficile pour vous, c’est aussi difficile pour celui qui essaie de revendre, donc c’est beaucoup plus facile de négocier. Donc si vous arrivez à négocier, mettons 20 ou 30% de moins, ces 20% vous les retrouvez au niveau du rendement locatif. Cela permet de transformer une affaire


moyenne en très bonne affaire, mais vous aurez aussi du mal à le revendre. Il faut que vous en ayez conscience. Par contre au niveau de l’exploitation, vous pouvez avoir quelque-chose de très très rentable.

Ca, c’est une astuce que je vous donne : si vous tombez sur un rez-de-chaussée, ce n’est pas obligatoirement une mauvaise affaire. Evitez les rez-de-chaussée sur rue, préférez sur cour, et n’hésitez pas à négocier.

Conseils, toujours sur la recherche : Comment est-ce que tu détermines le prix d’achat ? Ou plutôt, pourquoi est-ce que tu vas acheter un bien plutôt qu’un autre ?

Alors moi pour le prix d’achat, je fais d’abord comme si j’allais le louer à l’année. Je donne un exemple parce que c’est un peu difficile à expliquer : si je fais un crédit sur 20 ans, mon crédit monte à 300€, donc il faut que je puisse le louer 300€ par mois.

C’est vraiment la meilleure chose à faire, c'est-à-dire qu’il faut que le bien s’autofinance, comme si vous le mettiez en location «normale », à l’année,,, et il faut que le loyer que vous touchez paie la mensualité du crédit. A partir de là, vous avez ce filet de sécurité, et vous pouvez faire ce que vous voulez. Tout le reste, c’est du bénéfice. Après il est clair que si vous le mettez en location à l’année, vous ne pouvez pas faire du saisonnier.

Dans le pire des cas on ne perd pas d’argent, on fait une opération blanche, c’est déjà pas mal, c’est une sécurité. Mais une petite chose aussi, c’est qu’il faut être sûr du prix pour la location à l’année, donc il faut comparer, faire une enquête. Ce que je fais moi, c’est que je contacte les locataires du coin, de l’immeuble même.


Si je peux me permettre, ne demandez pas à l’agence combien vous pouvez le louer ! Ils vont vous dire que vous pouvez le louer 300€. Enlevez 10%. les agences vous disent 300€ pour pouvoir le vendre, et le jour où vous leur reposez la question, ils vous disent « ben non, je marché a baissé ». J’ai vu cela des dizaines de fois.

Cela dit je demande quand même à l’agence, cela me donne une idée générale, mais je vérifie toujours : je me mets en bas de l’immeuble, j’attends les gens qui passent et je les interpelle.

Très bien, tu as acheté ton appartement, maintenant il faut aller voir la banque. Ce sera l’autre vidéo.

COMMENT FINANCER

Xavier vous a expliqué comment il cherche ses appartements, regardons maintenant comment il les finance et allons voir la banque. Xavier, est-ce que cela a été difficile de trouver un financement pour le premier appartement ?

J’ai commencé par contacter un courtier en ligne, puis trois banques. J’ai contacté ma banque en dernier. Je n’osai pas, pourtant je suis client chez eux depuis 30 ans. Les deux courtiers ont accepté. Les deux premières banques m’ont pris la tête avec des calculs compliqués alors que je voulais seulement savoir combien cela allait me couter. Cela dit, à chaque fois que je suis allé voir les banques, c’était très facile : ils ont toujours accepté parce que je leur parlais de ce concept d’appart-hôtel, ils étaient scotchés. J’en suis encore étonné !

C’est comme cela que cela fonctionne avec les banquiers. On dit beaucoup que les banquiers refusent de prêter selon les périodes, et ils restreignent les crédits pendant la crise. C’est vrai et ce n’est pas vrai.


Je reprends le cas de Xavier : il gagnais 1200€, ce qui n’est pas une fortune, et il n’est pas propriétaire de son logement, mais les banquiers lui ont prêté. Mais pour obtenir un prêt je ne vous cache pas qu’il faut leur forcer la main : il faut argumenter et leur expliquer comment vous allez exploiter votre business. Xavier est allé les voir et leur a dit : « voilà, je vais faire de la location saisonnière sur forme d’appart-hôtel, mon prix de référence c’est le prix de l’hôtel le moins cher et je vais vendre ma nuitée à ce prix, en l’occurrence 40€ (on reviendra sur les prix plus tard). Mon crédit est de 200€, donc il faut cinq nuits pour rembourser le crédit. Si, au pire, je le mets en location à l’année je vais quand même rentabiliser, donc le risque est nul». Il faut montrer patte blanche ! Sachant que quand il s’agit d’un petit montant, 30 000€, 40 000€, les banquiers prêtent beaucoup plus facilement que pour des prêts à 300 000€, même quand le salaire est plus élevé. Donc Xavier, en fin de compte, tu n’as pas eu beaucoup d’obstacles, parce que tu as su argumenter.

Bien sur, le banquier c’est un commerçant. Il gagne de l’argent avec le crédit qu’il accorde. Donc si je lui dis « vous voyez, tout sera remboursé facilement », il accepte. S’il ne me l’accorde pas, il n’accordera à personne. Le prix total à payer est de 32 600€, il m’a prêté la totalité, pour que je ne sorte rien.

Donc tu as acheté ton premier appartement, tu l’as mis en location (on reviendra sur la partie location, logistique etc.), et six mois après tu as acheté ton deuxième appartement que tu as payé 41 000€ tout compris. Est-ce que tu es passé par une agence ?

D’abord je suis allé dans la même, et ils ont commencé à me proposer des biens pas croyables, toujours sans comprendre mon concept. Ca, c’est très énervant car je veux quelque chose de précis et s’ils prenaient le temps de m’écouter, ils me


proposeraient l’appartement qu’il me faut et je dirais oui tout de suite. Mais certains en sont incapables…

Négociation ?

Là, c’est un peu différent. La location du premier marchait très bien, donc j’ai conseillé a un ami de le faire aussi, puisque tout le monde peut le faire. Il a démarché les agences, il a trouvé un bon appartement, comme moi, et je l’ai aidé à négocier. Il avait peur, alors sans stratégie particulière je lui ai dit « Ecoute, il est à 45 000€, propose 38 000€, de toute façon tu ne l’auras pas », et plus tard il est venu me voir et m’a dit « écoute je suis embêté : m’ont dit oui… » donc il a signé un compromis d’achat, avec 7 jours de réflexion, et au dernier moment il s’est dégonflé, il a eu peur et il ne l’a pas pris. Du coup, j’ai décidé de l’acheter : je suis allé voir l’agence immobilière, la négociation était faite, tout était prêt, j’ai signé et c’est là que je l’ai acheté. Il m’est revenu à 41 000€ en tout avec les frais de notaire etc. C’est celui-là qui est au rez-de-chaussée, mais je ne savais pas encore que c’était déconseillé. Et maintenant on me dit encore « tu as eu de la chance », mais c’est simplement parce que j’avais un objectif précis que j’ai eu de la chance !

Il y a une phrase que j’aime bien : « ceux qui réussissent ont souvent trop de chance, alors que ceux qui ne font rien n’en ont pas souvent. » Donc il est clair que ce n’est pas parce que vous faites quelque chose que vous réussirez obligatoirement, mais si vous ne faites rien je peux vous assurer que vous ne réussirez jamais. Surtout dans ce cas de figure : allez négocier un prix sans que cela vous oblige à acheter, vous ne prenez pas beaucoup de risques.


Cette histoire de chance c’est quand même très important, c’est un peu comme quand tu cherches des champignons, si tu en cherches, tu risques de tomber dessus, mais si tu n’en cherches pas tu n’en trouveras jamais. Des aubaines il y en a partout, il suffit de tomber dessus !

Sur mon site on me dit « mais Olivier, je ne trouve pas de bonne affaire, quand j’arrive elle est déjà vendue », mais si elle est vendue, cela veut dire qu’elle existait. Et je l’ai déjà dit, mais une bonne affaire n’est pas obligatoirement apparente : vous avez un prix qui est affiché, mettons 45 000€ que vous descendez a 38 000€, ça fait 7 000€ de réduction.

S’ils avaient dit non, ce n’était pas grave, j’étais prêt à monter un peu !

Donc, pas d’obstacle particulier pour le financement ?

Non, d’autant plus pour le deuxième puisque j’avais déjà des chèques qui arrivaient, donc le banquier voyait que le business tournait. Ensuite j’ai fait une demande pour un troisième appartement, j’étais lancé et j’ai tendance à foncer, mais la banque m’a dit de me calmer, d’attendre un peu. J’aurais pu demander à un autre banquier, mais je me suis dit qu’il était plus sage d’attendre. Ca a très bien marché, donc j’ai attendu un an et je suis retourné voir le même banquier, et c’était bon.

Et tu l’as acheté à quel prix ton appartement ?

41 000€ aussi, et celui-là je n’ai pas négocié non plus. Enfin j’ai essayé, mais j’ai vu que mon business était très rentable, j’avais beaucoup d’appels mais c’était plein donc j’ai trouvé dommage de ne pas en avoir un troisième. Tout était très facile. Et maintenant


je pourrais en acheter un quatrième, un cinquième… Mais je trouve que trois ce n’est pas mal : ca me permets de gagner ma vie correctement, de me constituer un patrimoine immobilier, un capital, et puis je ne veux pas non plus devenir esclave de mon travail, parce que pour l’instant je suis relativement libre. On peut continuer comme ca à l’infini, mais maintenant j’ai plutôt l’ambition d’acheter les appartements au comptant.

Il y a beaucoup de cas de figure. On va revenir sur la rentabilité plus tard mais je vais juste en parler rapidement : dans ton cas tu as pratiquement 25% de rentabilité mensuelle, ce qui veut dire que si tu mets tous les revenus que tu touches dans le remboursement du crédit, tu rembourses grosso modo en cinq ans. C’est vrai qu’après, tu es débarrassé du crédit, mais pendant ce temps là tu n’as pas de revenus, alors que toi, dans ton optique, tu cherchais aussi du revenu.

Pour revenir au troisième appartement, il n’y a pas eu de problème. Mais tu as contacté plusieurs banques et courtiers, tu as négocié ?

Non et mes crédits sont aux alentours de 4 ou 5%

Oui, mais c’est toujours mieux dans ta poche que dans la leur !

On est d’accord, mais je gagne plus en négociant le pris d’achat que le crédit. Je ne sais plus combien font 1% sur 30 000€, mais c’est ridicule. Pour moi en une nuit c’est payé. Mais si je veux être rigoureux, oui, il faut essayer de gagner sur tous les tableaux.

En fin de compte ton objectif c’est de payer cash, on était partis là dessus mais on n’a pas terminé. Ce que tu m’as dit c’est qu’aujourd’hui tu peux pratiquement le faire avec tout ce que tu as accumulé sur ces cinq dernières années. D’un autre coté tu as un taux de rentabilité de 20%, 14% net si on enlève les impôts, et 14% ça rapporte beaucoup,


beaucoup plus qu’un livret de caisse d’épargne ou une assurance vie. Donc c’est une forme de placement qui est intéressant, sans compter que ca te fais un patrimoine immobilier concret.

Petite parenthèse concernant les impôts : on ne passe pas de 20% a 14% puisqu’on est imposé que sur une partie des rentrées. Mais si tu payes cash, tu paieras sur la totalité, tu ne défiscaliseras rien, hormis les frais de copropriété etc.

Regardons maintenant comment Xavier gagne de l’argent avec ses appartements.

COMMENT TROUVER DES LOCATAIRES

Xavier va maintenant nous expliquer comment il exploite ses appartements, comment il trouve des locataires, quel prix il leur fait payer, bref, comment il gagne de l’argent.

Xavier, ta première problématique c’est de trouver des clients. Comment as tu fait pour trouver tes locataires ?

Au début j’avais un peu peur, j’ai commencé par faire un site internet et mettre le plus de petites annonces possibles, dans les journaux locaux (payants), puis sur le net (gratuits) sur tous les sites immobilier possibles et imaginables. Là j’ai eu des clients mais il fallait que je les trie. Par exemple avec les petites annonces que je mettais dans les journaux c’étaient surtout des recherches de logements à l’année. J’ai tout essayé ! J’ai fait des essais, demandé où les clients avaient vu l’annonce, et dans 90% des cas, c’est Le Bon Coin, puis Vivastreet. Ce sont les sites immobiliers les plus en vogue actuellement. Ça c’est pour aujourd’hui, mais demain ça va évoluer.


D’autant plus que c’est gratuit. Mais au début tu en as posté beaucoup?

Au début j’en avais posté une trentaine sur internet, je voulais avoir des clients ! Et c’est là que j’ai fait le tri.

Donc le conseil qu’on peut donner, au début, si vous avez besoin de vous rassurer, c’est peut être de mettre de annonces partout, évitez les annonces payantes parce que ça ne sert pas à grand-chose.

Une astuce : on a remarqué que lorsque je mettais une annonce le vendredi, j’avais des appels immédiats. Parce que les gens préparent leur semaine à partir de vendredi c'est-à-dire après leur travail. Donc il faut mettre l’annonce le vendredi en fin d’après-midi, vers 16-17h (en calculant le temps de validation) pour se retrouver tout en haut des annonces, et c’est là qu’on est vu.

C’est une astuce intéressante qui rapporte de l’argent, parce que si tu es en bas, on va voir d’abord les autres et c’est eux qu’on va appeler. Qu’est ce qu’il faut mettre dans l’annonce ?

Au début on a mis plein de choses : « location saisonnière à la journée », « mieux et moins cher qu’à l’hôtel », « pour court séjour », mais maintenant on met « 40€ la nuit, pour une ou deux personnes ». Comme ca, ils savent. Pas besoin de tourner autour du pot. Sinon, si on met « location pour courts séjours » ils essaient de discuter : « et si on le prend pour une semaine, combien ça nous fait ? ».

Tu as dit que tu as un site ? Qu’est ce qu’il y a dessus ?

Oui alors il faut que le site soit extrêmement simple et surtout lisible. En haut de la page principale : « appart-hôtel » et le nom


de votre ville , et en dessous, très important, le prix « 40€ la nuit ». Parce que pour le référencement, il ne faut pas que ce soit trop long, le prix doit apparaitre tout de suite, que ça flashe. Ensuite, je mets les dates de disponibilités pour que les gens n’appellent pas si c’est occupé. Puis une vidéo et une description très courte de l’appartement avec confort et surface. Et en cliquant dessus il y a tout le détail, avec les conditions générales. Et surtout le numéro de téléphone en gros sur la page principale : Il ne faut pas que le client ait à chercher !

Il faut indiquer le lieu, le prix et le numéro de téléphone en gros, parce que si vous mettez une adresse email, il va se dire « je vais envoyer un mail mais je ne sais pas quand je vais avoir la réponse alors que j’en ai besoin tout de suite » alors que par téléphone, il appelle : « c’est libre ? Ok je prends, vous me le gardez ».

Et les vidéos, tu crois que c’est important ? Elles sont beaucoup vues ?

Oui oui, je pense que chaque client les regarde, mais je ne peux pas vérifier.

Autant les faire, aujourd’hui vous prenez le moindre appareil photo et il vous fait une petite vidéo. Pas besoin de raconter votre vie : vous passez en revue l’appartement, vous vous baladez dedans et c’est réglé.

Mais pendant quatre ans, je n’avais pas de vidéo. J’avais mis juste quelques images pour montrer l’appartement tel qu’il est, il ne faut pas l’enjoliver. La vidéo c’est tout récent.

Une astuce pour aider votre site internet à exister. Vous savez que maintenant sur Google Maps il y a Google Adresse, et vous pouvez vous référencer dessus : quand vous tapez par exemple le nom d’un


hôtel dans Google, tout en haut de la page de résultats, vous allez avoir la liste des hôtels avec un plan sur le coté, bien avant le référencement payant des sites qui concernent les hôtels. Vous pouvez vous référencer dessus, c’est gratuit, et vous allez automatiquement sortir en tête de page. Regardez sur Google Maps pour vous enregistrer, c’est très facile à faire et, au même titre que les annonces sur Le Bon Coin ou Vivastreet, ça ne coute rien.

Sinon, tu as un autre mode de promotion ?

Oui, pour le référencement du site, je fais des échanges de liens avec des entreprises qui ont un rapport avec l’immobilier, ça me permets de monter dans le référencement.

Mais tu avais fait une erreur la dessus, parce que tu voulais t’entraider avec d’autres qui faisaient de la location saisonnière …

Oui, parce qu’on est trois a faire de la location saisonnière dans ma ville, alors je leur ai dit : on va se mettre tous sur le même site, on va faire chacun notre publicité de notre coté, et on va tous se ramener vers le site, mais le problème c’est qu’ils ne faisaient pas de pub pour moi, ce n’était pas réciproque donc j’ai laissé tomber.

Donc c’est essentiellement par internet que tu trouves des locataires, tu as essayé de passer par les agences immobilières ?

Non, mais j’ai essayé de mettre des affiches dans les supermarchés, les centres de formations etc, mais ça ne marche pas.

Parce que c’est local, une fois que le client est là, il n’a plus besoin d’un logement. Le locataire a besoin quand il est à Paris et qu’il cherche en province, donc c’est trop tard.


Mais il y a cinq ans, quand j’ai commencé, le terme appart-hôtel était pas encore très connu, alors que maintenant tout le monde sait ce que c’est, il y a des publicités partout, il y a même des chaines immobilières qui se sont spécialisées la dedans récemment.

Un autre point important, c’est la fixation du prix. On va y consacrer un chapitre avec une nouvelle vidéo.

COMMENT FIXER LE PRIX DE VENTE

Maintenant que nous savons comment chercher, financer, trouver des clients, nous allons aborder un chapitre très important : le prix.

Comment as tu fixé tes prix ?

Au début j’ai eu un peu peur, je me suis dit que j’allais faire 35€ la nuit mais que je ferais des prix sur une semaine ou quinze jours. Mon deuxième ou troisième client avait loué pour un mois complet, on a négocié à 25€ la nuit, mais après la négociation il a décidé de venir deux jours la première semaine, puis trois jours la semaine suivante : c’était un bon négociateur, il a eu l’appartement pour 25€ la nuit, c’était donné. Je me suis fait avoir mais je n’ai pas voulu revenir sur mes prix… Il a gardé ce prix pendant deux semaines et puis j’ai rétabli à 35€. J’ai aussi eu une dame qui l’a pris pendant 3 mois, elle je lui ai loué à 450€ au lieu de 1 200€, ce qui est ridicule... Et pendant ce temps là, j’avais des appels de personnes qui voulaient louer donc je perdais de l’argent, mais en même temps j’étais rassuré parce qu’il uy avait des clients.

Si vous vous lancez dans ce business, c’est vrai qu’au départ vous allez avoir des craintes. La première crainte c’est « est ce que je vais


rentabiliser ? » C’est là que vous allez faire des concessions, parce que cela vous rassure d’avoir des rentrées d’argent ce qui est parfaitement compréhensible. Il va falloir que vous preniez confiance, que vous découvriez votre business, que vous soyez un peu plus sûr de vous, et après, les choses vont évoluer. D’ailleurs, je voulais revenir sur ton premier appartement, combien de temps tu as mis entre le moment où tu as eu les clés, et le moment où tu as eu ton premier client ?

J’ai mis quinze jours. Tout était prêt, j’avais juste à le meubler. Mais j’ai fait une erreur parce qu’en réalité il fallait que je demande au propriétaire les clés avant la signature du contrat chez le notaire pour le meubler. Comme ça le jour où j’ai les clés, je le loue et ça me permets de commencer à rembourser mon crédit.

Exact, vous pouvez demander au propriétaire de vous donner les clés avant, afin d’aménager l’appartement pour qu’il soit prêt le premier jour. Rien ne vous empêche d’en profiter pour faire votre promotion : si vous signez le compromis le 1er juillet, il vous faut à peu près trois mois avant la signature finale, vous pouvez commencer à faire votre site internet en disant que c’est ouvert à partir du premier octobre. Une autre astuce au niveau du site internet, vous pouvez mettre que juillet, août et septembre sont très occupés : les gens se disent que ca doit bien marcher et ils sont plus attirés. C’est l’histoire du restaurant : vous passez devant un restaurant vide, vous n’y rentrez pas. Vous vous dites que s’il n’y a personne c’est que ça ne doit pas être terrible. C’est exactement la même chose. Donc vous pouvez remplir de manière artificielle le temps d’avoir les clés et puis vous allez commencer à collecter les coordonnées des gens qui vont vous appeler pour louer l’appartement.


Encore une astuce, qui n’est pas forcément liée mais que tu pourras utiliser pour la prochaine fois, et que vous pourriez utiliser pour la négociation : quand vous voulez acheter un appartement, en plus de négocier le prix d’achat, vous pouvez demander « est ce que vous pouvez me laisser le canapé, est ce que vous pouvez me laisser le lit etc ». Parce que ce qui est très important dans la démarche des gens c’est de céder sur le prix, c’est plus difficile de donner de l’argent que de donner des objets, un canapé, un lit. C’est aussi valable pour les placards et les différents meubles. En plus, vous n’avez pas d’argent à dépenser, c'est-à-dire que si on vous livre un appartement vide, vous devez aller acheter un lit, une tv, une table etc, alors que si vous arrivez a négocier au moment de l’achat, il est tout meublé, vous n’avez plus qu’a récupérer les clés, faire le ménage et le louer. Et ça c’est très intéressant, c’est plus facile d’obtenir des cadeaux que d’avoir un meilleur prix.

Je voudrais revenir sur l’aspect prix. Il y a beaucoup de personnes qui m’ont demandé « Est-ce que c’est dupliquable chez moi ? Parce que j’habite à Lyon et ce ne sont pas les même prix, on ne peut pas trouver de studio à 30 ou 40 000€ (ce qui est complètement vrai) ce qui veut dire que si je loue à 40€ la nuit je ne peux absolument pas rentabiliser » Premièrement, n’oubliez pas que si vous faites cette activité dans une grande ville, les prix des hôtels ne sont pas du tout les même. Ce qui veut dire que vous allez louer plus cher. Donc si vous payez le double, mettons 70 000€, vous pouvez doubler le prix, de toute façon vous serez toujours moins chers qu’un appartement, et vous aurez les mêmes niveaux de rentabilité. C’est pour ça que le système de Xavier est dupliquable dans votre ville. Je vais quand même mettre un bémol, c’est que suivant les villes, vous pouvez avoir des problèmes pour faire de la location saisonnière. Exemple : Paris. Paris restreint de plus en plus la location saisonnière. Il y a des problèmes,


les lois sont entrain d’être revues mais c’est spécifique à Paris, et ce n’est absolument pas vrai pour la province. Donc il faut que vous vérifiiez au préalable si vous pouvez faire de la location saisonnière dans votre ville. C’est important parce que si vous ne pouvez pas le faire, vous ne pouvez pas avoir votre rentabilité.

Continuons sur la fixation du prix : tu loues à la nuit, tu ne fais plus de prix (tu en as fait mais tu ne veux plus en faire). Est-ce que tu as testé d’autres prix aussi ?

Oui, c’est a l’époque ou je n’avais que les deux premiers : j’en faisais un a 35€ et l’autre a 50€, et je louai les deux.

Alors pourquoi tu n’es pas resté à 50€ ?

Parce que c’était compliqué. Maintenant quand on m’appelle, c’est 40€. Je n’ai pas à me fatiguer, parce qu’on m’appelait pour celui a 50€ et on me disait « oui mais vous en faites un a 35€ ». Bref, ca me prenais la tête. C’est pour ça aussi que je ne fais plus de prix : c’est toujours 40€ la nuit, c’est plus simple. Mais on peut le faire, c’est gérable.

Si je peux vous donner un petit conseil a ce sujet : vous pouvez effectivement tester différents prix. Gardons les prix de Xavier, mais cela ne veut pas dire que ce sont les mêmes dans votre ville. C’est-à-dire un appartement a 40€ et l’autre a 50€. Si ça fonctionne, si vous êtes prêts à gérer, pourquoi vous casser la tête ! Si celui à 40€ est plein, vous pourrez toujours dire aux autres personnes qui vous appellent que vous leur louez celui à 50€ pour 40€.

Cela me fait penser à une chose : as tu remarqué s’il y avait des cycles dans l’année ?


Oui, au début je le pensais, mais finalement sur les cinq ans, c’est assez curieux mais il n’y en a pas vraimen. Ca se loue toute l’année comme les hôtels. Attention parce que la location des appart-hôtels ce n’est pas pour les touristes, c’est pour les gens qui travaillent. Mais en juillet-aout par exemple, il y a moins de personnes qui travaillent, donc c’est rempli par des touristes. Donc finalement ca se remplit tout le temps. Et même quand mes trois appartements sont loués, des appels.

Et comment tu fais ? Tu prends leurs coordonnées ?

Non, mais c’est une bonne idée ! Mais ce qu’ils veulent c’est un appartement tout de suite, ce sont des gens de passage. Et les gens qui reviennent en réalité ce sont des personnes qui connaissent déjà. Et puis quelqu’un qui a eu un refus parce que c’est occupé, je ne pense pas qu’il revienne, il va voir ailleurs.

Il y a une chose que tu m’as dévoilé, c’est que même si tu fais de la location à la journée, tu ne loue pas à la journée.

Oui, je loue un minimum de trois nuits. Ca m’évite beaucoup de travail, parce que j’essaie d’en faire le moins possible. Et puis il y a une question de rentabilité aussi : il y a le problème des draps, il faut se déplacer, remettre les clés … Pour les personnes qui ne veulent que deux nuits, je leur loue l’équivalant de trois nuits et ca me permet finalement de sur-louer. Parfois même des gens ne viennent qu’une nuit, mais ils en paient trois. Cela m’est arrivé. Ou bien une personne qui me le loue pour trois semaines mais ne vient qu’une semaine. Ca, c’est intéressant.

Ce sont des particuliers ou des entreprises ?

C’est l’entreprise qui paie. De grosses entreprises.


Je loue aussi 40€ pour une ou deux personnes, mais pour trois personnes je passe à 60€.

Donc, pour résumer : tu fais une location minimum de trois jours, même si le client ne reste qu’un seul jour. Tu ne négocies pas, je pense que ca c’est très important : si vous êtes bien placés, au prix de l’hôtel le moins cher, avec plus de confort, une chambre plus grande … Vous n’avez aucune raison de négocier. Sinon, on peut tester des prix, essayer de louer un petit peu plus cher, et au pire des cas si cela ne marche pas, que vous avez l’impression qu’il y a moins de demande, vous pouvez toujours descendre votre prix.

Tu m’as dit qu’il n’y avait pas vraiment de cycles dans l’année, mais dans la semaine ? Est-ce qu’il y a plus de monde le weekend ?

En fait il y a très peu de monde le weekend, donc ce sont bien des gens qui travaillent. C’est plus facile de louer en semaine.

C’est intéressant, cela veut dire, mais ce n’est qu’une suggestion, que le weekend tu pourrais casser les prix pour inciter les gens. Comme dans les hôtels : c’est un peu plus cher en semaine. Il faudrait regarder les prix. Vous pouvez mixer : garder 40€ pour le weekend et monter à 43€ la semaine.

Et donc pour rentabiliser encore, tu dis que tu rajoutes 20€ pour la troisième personne, donc 60€ en tout.

Moi ca ne me coute rien de plus ! Mais la plupart du temps c’est une ou deux personnes. Par contre quatre personnes, je ne prends pas, j’ai peur qu’ils fassent la fête et je ne veux pas me fatiguer.


Ce n’est pas directement lié à la fixation du prix, mais pour les personnes qui veulent se lancer dans cette activité, est-ce que tu leur recommande d’avoir un peu de trésorerie d’avance ?

Moi je n’en avais pas, mais ce que j’ai fait dés le départ, c’est que j’ai mis le plus d’argent possible de coté afin d’avoir quelques mois d’avance, pour être tranquille. Au départ je prenais un peu n’importe qui et à n’importe quel prix. Mais maintenant que je vois que ca marche très bien, j’ai un peu de trésorerie d’avance, si je ne loue pas c’est pas grave, je peux payer !

On est beaucoup plus relax quand on a de l’argent sur le compte que quand on n’en a pas !

Ce qui est incroyable c’est que quand on a de l’argent d’avance, on loue encore mieux !

Mais tout est comme ca ! Quand on a de l’argent de coté, on s’en moque à la limite, même si le but est quand même de rentabiliser. On se pose moins de questions et tout se fait beaucoup plus facilement.

QUEL TYPE DE LOCATAIRE (ceux que vous devez fuir)

Xavier, est ce qu’il existe des locataires plus intéressants que d’autres, et certains qu’il est préférable d’éviter ? Lorsque des personnes t’appellent, tu ne les connais pas. Comment les sélectionnes tu ?

Pour chaque appel, je note les informations absolument nécessaires : nom, prénom, numéro de téléphone portable, jour d’arrivée et de départ, et le nom de l’appartement demandé. Ma première cliente (une très très belle femme) me dit qu’habituellement elle paie 70€ la nuit, que chez moi ce n’est


vraiment pas cher, donc elle prends une semaine. Le problème c’est qu’elle n’était pas propre, l’appartement sentait le parfum. En faite c’était une prostituée. Je me suis fait avoir. Maintenant je les reconnais au téléphone, quand elles ont un accent étranger et qu’elles veulent l’appartement « tout de suite ». Généralement, les clients classiques s’y prennent deux ou trois jours en avance, ils disent qu’ils viennent pour un stage, une formation, ou pour chercher un logement, et dans ce cas la il n’y a pas de problème. Sinon je n’ai pas de sélection précise.

Il faut faire extrêmement attention, parce qu’à partir du moment où on loue une fois à une prostituée, elles se passent le mot et débarquent toutes, et on ne peut plus s’en débarrasser. Il faut vraiment être rigoureux : aucune prostituée ne doit être acceptée. D’autant plus que c’est interdit par la loi.

Très bien, mais bon, je pense que tous ceux qui nous regardent ont ce bon sens. Ton seul problème c’est que tu ne savais pas.

A partir du moment où j’ai un appel un peu bizarre, je note le numéro sur mon téléphone, et quand ils rappellent je les identifie.

As tu des clients qui te contactent par sms ?

Non, toujours des appels. Quelques contacts par mail aussi, mais c’est assez rare. C’est pour ceux qui sont encore allergiques aux téléphones portables.

Est-ce que les locataires reviennent, est-ce qu’il y a une fidélisation ?

Ils reviennent assez régulièrement oui, et ils se passent même le mot entre collègues. On à plein de journalistes d’ailleurs, l’appartement est juste coté de France 3 donc on ne loue pratiquement qu’à eux.


C’est intéressant à savoir, dans ce cas cela vaut peut-être le coup de passer des annonces à cet endroit précis.

Dans ce cas là oui, j’ai remis des cartes de visite à l’accueil. De toute façon je mets des cartes de visite à disposition dans l’appartement. J’ai d’autres clients qui reviennent régulièrement : par exemple des personnes qui viennent passer des examens au CHU et qui viennent tous les six mois, ou des personnes qui viennent visiter des malades, puisque l’un de mes appartements est à coté du CHU. Donc cela arrive très souvent. Sinon énormément de stagiaires, des jeunes et des moins jeunes qui viennent deux ou trois semaines. J’ai aussi une personne qui est venue un mois pour les vacances.

Tu n’as pas de profil particulier en fin de compte ?

Non, ce sont les mêmes personnes qui vont à l’hôtel, sauf qu’ils veulent un appart-hôtel pour pouvoir faire leur cuisine. Ce sont des personnes en déplacement, mais qui ne veulent pas dépenser trop d’argent. Contrairement aux hôtels. Il y a beaucoup de gens qui font la foire internationale aussi. Eux ils sont réguliers. J’en ai un qui vient avec sa femme qui va se balader pendant ce temps là. J’ai aussi des chanteurs, des musiciens qui vont à l’opéra : eux aussi ils se passent le mot.

Tu m’as dit que tu avais un autre type de locataires : les personnes divorcées.

Oui, beaucoup. Il y a le père dont l’ex femme habite dans la ville : il n’a pas de logement donc pour recevoir ses enfants c’est difficile. Du coup il les reçoit dans l’appartement. Donc c’est génial pour lui : il a de la place, il est à proximité de ses enfants. C’est très important de pouvoir recevoir ! Il y a beaucoup de


personnes qui viennent rendre visite à leurs enfants aussi, mais ils ne veulent pas les embêter parce qu’ils n’ont pas assez de place pour les accueillir.

En faite le type de locataires est infini ! On a eu aussi une personne dont l’appartement a brulé, et entre temps il a eu besoin de se loger.

Il y a un truc qui m’interpelle, c’est que les clients sont les mêmes que ceux qui vont à l’hôtel, mais alors pourquoi est-ce qu’ils choisissent l’appart-hôtel ?

Pour l’indépendance, le fait de pouvoir entrer et sortir quand ils veulent. A l’hôtel il y a un gardien, alors que là, ils sont exactement comme chez eux : ils ont un accès internet, la télévision, une table, des chaises, de l’espace, ils peuvent faire la cuisine, recevoir etc.

Nous venons de parler des locataires, mais il y a un aspect qui est contraignant, c’est la logistique.

Ce n’est pas tellement contraignant, sauf pour celui qui ne veut vraiment rien faire.

LOGISTIQUE

Un nouveau chapitre sur l’aspect logistique. Je suis d’accord avec vous, ce n’est pas le plus agréable puisque cela va vous demander du travail au quotidien. Mais si vous voulez gagner un peu plus d’argent, rentabiliser plus rapidement votre bien, mais il va falloir travailler un petit peu.

D’un point de vue purement logistique, comment cela fonctionne-t-il ? Quelqu’un t’appelle : « Bonjour, je cherche un appartement du 15 juillet au 18, j’ai vu votre site, etc, etc … » Comment, ça se passe ?


Je prends leurs nom, prénom, numéro de téléphone, date d’entrée et de sortie, je leur demande un chèque d’arrhes 40€ (soit une nuit) qu’ils m’envoient le plus vite possible par courrier à mon domicile, et dés réception du chèque, je passe la date en rouge sur le site (vert = libre, orange = en cours de location, rouge = loué). Ils me téléphonent une heure avant d’arriver, je leur fait visiter l’appartement, leur explique comment fonctionnent les choses, puis je leur fait signer un contrat tout simple où sont notés : mon nom, le nom du locataire avec date d’entrée et de sortie, le montant. Je demande aussi un chèque de caution de 300€, mais en réalité je le barre, je leur dit « je vois que vous êtes sympas, vous êtes sérieux, on oublie ».

Tu n’as pas peur ?

Non, je n’ai pas peur parce que je le sens, et puis il n’y a rien à voler dans l’appartement. Donc ils me remercient, et cela crée un lien de sympathie entre nous. Je sais qu’ils ne vont pas me rendre l’appartement en mauvais état. D’autant plus que j’ajoute en rouge sur le contrat : « merci de laisser l’appartement dans l’état exact dans lequel vous l’avez trouvé ».

Je vais me faire l’avocat du diable : ce n’est pas parce que tu l’écris qu’ils le font vraiment. T’as jamais eu de problèmes ?

Si, quelques problèmes, mais ils me l’ont rendu comme s’ils étaient à l’hôtel. C'est-à-dire qu’ils ont vécu dedans. Mais je les préviens : « mon appart hôtel, je le loue 40€ par jour, ce n’est pas cher pour une raison simple, c’est que ce n’est pas comme un hôtel. Vous devez le rendre propre » et dans la majorité des cas, l’appartement est rendu dans un état impeccable. J’ai confiance en eux : je signe, ils signent.


C’est vrai que généralement quand tu fais confiance aux gens, il y a une relation qui s’établit et cela favorise les choses. Mais c’est vrai aussi, quand il s’agit de personnes que tu ne connais pas, tu peux avoir des craintes. Mais qu’est ce que tu dirais aux personnes qui nous regardent, est ce que tu as une recommandation ?

Mon principe c’est de toujours faire confiance aux gens parce qu’ils nous le rendent systématiquement. Ma femme au contraire est très anxieuse. Elle a peur de l’état dans lequel ils vont rendre l’appartement. Alors j’ouvre la porte et je lui dis « Regarde ! C’est nickel ! ». Il y en a même qui font du zèle. D’autre part, l’appartement est aménagé très simplement. C'est-à-dire qu’on ne peut rien abimer. Ensuite, si éventuellement il y avait quelque chose d’abimé, ça peut arriver, on a eu une nappe par exemple qui était tachée. Ca n’a pas d’importance. On la change. C’est l’occasion ou jamais ! De toute façon, on ne va pas garder éternellement le même dessus de lit, ni la même nappe.

Et puis cela fait aussi partie des risques du métier.

Non ! Ca fait partie DU métier. C’est comme dans les supermarchés, ils savent qu’il y a 1% de vol dans les rayons, alors ils l’incluent dans leur business. Là, c’est pareil : moi, je sais qu’il faut mettre tant d’argent pour renouveler le mobilier.

Je vais revenir au mode de paiement, tu as dit que tu te faisais payer par cheque, tu demandes aux clients de t’envoyer le chèque d’arrhes par courrier, mais quand ils arrivent, tu leur demandes le complément tout de suite ?

Oui, la totalité du paiement se fait toujours à la remise des clés. 60% des gens paient en chèque, et 40% en espèces.


Mais on peut imaginer un mode de paiement par carte de crédit, avec Paypal par exemple. C’est très facile et rapide à installer sur un site. Tu n’as jamais voulu faire cela ?

C’est vrai que je peux le faire. Mais ce qui est bien avec le chèque, c’est qu’on a l’adresse du client donc éventuellement, même si je ne le fais pas, je pourrais noter leur adresse pour les re-contacter plus tard … Je ne le fais pas, mais pourquoi pas. Mais c’est vrai que Paypal c’est bien parce que c’est immédiat.

C’est vrai que la démarche d’envoyer le chèque, d’aller a la poste … C’est fastidieux.

Certes, mais les gens le font. Ils téléphonent plusieurs semaines, parfois deux ou trois mois à l’avance.

Oui mais même s’ils réservent un mois à l’ avance, ils ne t’envoient pas le chèque tout de suite, au moins une ou deux semaines plus tard…

Non, ce sont des gens qui travaillent, il ne faut pas l’oublier : ils sont organisés, cela fait partie de leur mode de fonctionnement, ce ne sont pas des vacanciers ! Bien que le vacancier aussi veuille l’appartement. ll m’est arrivé de ne pas recevoir le chèque, mais c’est très rare.

Une petite question, pourquoi tu ne prends pas les trois nuits directement, pourquoi seulement 40€ ? Puisque tu veux louer trois nuits minimum, ils pourraient t’envoyer directement un chèque de 120€.

Oui c’est vrai, mais j’ai peur qu’ils n’aient pas confiance.

D’accord. Le but c’est de montrer comment tu fonctionnes, donc si cela fonctionne de cette façon c’est très bien… Je sais comment tu tournes parce que cela fait un moment qu’on se connait, mais je me fais un


peu l’avocat du diable, et les questions que je te pose, il y a probablement pas mal de personnes qui se les posent également.

J’ai copié d’autres personnes, qui demandent par exemple 25%. Parce qu’il faut se mettre aussi à la place du client, il se dit « bon, je vais prendre le logement pour une semaine, je vais tout envoyer directement, c’est un peu bizarre… pour peu que je tombe sur un escroc, etc… ». Je demande 40€ c’est vraiment très peu.

Je suis assez d’accord avec toi dans ce sens : tu ne peux pas demander la totalité tout de suite. Et tu ne vas pas demander 20€, s’ils envoient 20 € ils s’en moquent, ils ne préviennent pas et tu as réservé pour rien.

En logistique interne alors, il y a aussi le linge. Notamment les draps et les serviettes de toilette. Comment fais tu ?

Les draps c’est le plus ennuyeux. Au début, on achetait des draps en coton, ensuite il fallait les laver, les étendre, les repasser, c’est beaucoup de travail… C’est ma femme qui le faisait… Finalement on a trouvé une solution très simple, c’est d’acheter des draps à usage unique : ce sont des draps à base de pousses de bambou, c’est plus confortable que la soie, ils sont très chauds, vraiment formidable. Ca ne coute pas très cher. Le kit de draps est à 10€ sur internet, et donc il n’y a pas besoin de les laver, ni de les repasser. Parce que même quand ils sont lavés, il faut encore vérifier qu’il n’y a pas de cheveux qui trainent. Et ils durent très longtemps, entre quinze jours et trois semaines.

Ca c’est important, parce que cela veut dire que quelqu’un qui loue pour trois nuits a un jeu de draps qui coute 10€, c'est-à-dire qu’à la nuit, ca coûte 3,33€ qui rentrent dans les charges, comme l’électricité.


D’autres petites combines : nous avons installé un lit double pour un couple, et un autre lit d’une personne sur lequel on a mis des coussins contre le mur et qui nous sert de canapé, ce qui nous permets de recevoir deux ou trois personnes, et en plus on rajoute un lit de bébé. Une autre astuce qui parait quelconque, pour le dessus de canapé : au début on mettait un truc en coton, mais il se salissait très rapidement. Maintenant on met un tissus en microfibres, et la saleté glisse. Ca ne se salit jamais. En réalité c’est une nappe anti tâche, c’est idéal.

Je ne suis pas un expert en la matière, je ne te contredis pas ! Il faut reconnaitre que les draps c’est une corvée, alors quand on parle de draps à usage unique c’est génial : le locataire a son jeu de draps, il les utilise, on les balance et on en parle plus. Mais en dehors des draps il y a autre chose : les serviettes de toilette : tu les fournis ?

Sur le site, je note exactement tout ce qui est fourni, et je dis qu’on ne fournit pas les serviettes de toilette. Au début on les fournissait, mais le problème c’est que les clients les salissaient, on doit les laver, et dés qu’il y a la moindre tache il faut les jeter. C’est le même problème que les draps. Cela dit, on en met quand même, et du coup comme on prévient qu’il n’y en a pas, les clients ne les utilisent pas.

Le savon, tu fournis ?

Oui, je fournis, cela ne coute rien, comme les serviettes de toilettes : on les achète à 1,50€. On fournit du produit vaisselle, tous les produits de nettoyage, d’entretien, pour les inciter à faire le ménage, et ça nous permet à nous aussi de les utiliser quand ils s’en vont. Parce que je répète, un appart hôtel ce n’est pas un hôtel : on ne le rend pas comme un hôtel.


Ca, c’est pour l’entrée. Autre chose à prévoir pour le moment où ils arrivent et quand ils sont dans l’appartement ? Ils peuvent t’appeler s’ils ont un problème ?

Oui, ils ont mon numéro de téléphone portable et de fixe. Et j’ai noté sur la porte un rappel sur les services de l’appartement.

Tu fournis internet, c’est du wifi, tu leur donnes le code d’accès ?

Oui, beaucoup m’ont conseillé de ne pas le faire, mais je le fais quand même.

Rien ne t’empêche de le changer après.

C’est vrai. Il y a aussi la télévision avec 130 chaines, c’est le bouquet complet avec internet, télévision et téléphone. Au début je fournissais le téléphone, mais maintenant tout le monde a un téléphone portable.

C’est ce que j’allais dire, et puis on ne sait jamais où ils appellent. Et quand bien même ils appelleraient un portable en France, sur une ligne fixe, ça coûte et tu pourrais avoir une note de téléphone un peu salée !

Avec mon fournisseur, ils peuvent appeler dans plein de pays, et aussi sur les portables, je n’ai jamais eu de problèmes. Mais maintenant j’ai arrêté. Je ne mets le téléphone que pour les gens que je connais, ceux qui sont venus plusieurs fois.

Et pour la sortie, comment procèdes tu?

Le fait de faire confiance aux gens, cela permet de gagner du temps. La preuve : au moment de signer le contrat je leur dis « on ne se voit plus, je vous fais confiance, en partant vous


remettez la clé dans la boite aux lettres. Par contre, je veux que vous partiez à midi. »

Ca c’est important. J’allais te demander si tu as des heures d’arrivée et des heures de sortie.

Au début, je leur disais de partir quand ils voulaient, que je comptais uniquement la nuit, mais le problème c’est qu’après, cela m’empêchait de louer. Donc maintenant il faut qu’ils partent à midi, comme dans les hôtels. C’est marqué dans le contrat : « vous arrivez tel jour, vous repartez tel jour à telle heure ».

Tu n’as jamais eu de problèmes, des gens qui ne voulaient pas partir, qui t’imposaient un jour de plus ?

Non. On a affaire à des gens corrects !

Je sais, mais j’essaie de te coincer ! Pour que tu racontes tout, que tu partages ton expérience, et que cela serve aux autres.

Au départ, je venais reprendre les clés, et en fait cela se passait mal parce que les gens n’étaient jamais prêts au moment où je voulais. Ils étaient entrain de nettoyer, donc je restais là à attendre et ça m’énervait. Je finissais par leur dire « laissez tomber, c’est pas grave, je vais m’en occuper… »

C’est vraiment une très bonne idée. Comme ça tu ne leur mets pas la pression, tu ne te mets pas la pression non plus, tu n’es pas agacé.

Et je gagne du temps aussi, parce que je ne suis pas obligé de revenir chercher les clés.

Donc tu ne fais pas d’état des lieux ?

Non, pourquoi faire un état des lieux ? L’appartement est meublé simplement, la seule chose qu’on puisse voler c’est la télé qui


coute 150€. Au pire je perdrai 150€. Cela m’arrivera bien une fois. Mais quelle tranquillité d’esprit à coté de ça !

Mais il y a une chose à laquelle tu ne peux pas échapper, c’est que tu es obligé de faire un peu le ménage.

Oui, évidemment, Une fois qu’ils ont remis les clés, nous, on revient une heure ou deux après en fonction des clients suivants, parce que les clients arrivent soit le matin soit le soir donc on le temps. On regarde l’état et de toute façon on refait le ménage : je veux que ce soit vraiment impeccable. Je fais comme si c’était moi qui allais l’habiter. Je fais ça avec ma femme, cela prend en moyenne une demi heure, peu importe ce qu’il y a à faire : il faut faire le lit, passer un coup de serpillère…

Une chose qu’il faut dire aussi, c’est que comme tu imposes une durée minimum de trois nuits, cela veut dire que tu ne fais le ménage que tous les trois jours. D’ailleurs, en moyenne, combien de temps le loues tu ?

Entre une semaine et quinze jours.

Ca veut dire que tu ne fais le ménage qu’une fois par semaine , pour chacun des trois appartements. A la limite tu pourrais même prendre une femme de ménage…

Oui mais c’est moi qui n’ai pas confiance :) . Je veux que ce soit vraiment nickel, et puis on n’a pas assez d’appartements pour que ce soit vraiment contraignant.

Je comprends parfaitement, c’est ton business et tu ne fais confiance qu’à toi-même. Mais qu’est ce que cela veut dire au final : tu travailles beaucoup ?

Au grand maximum une heure par jour, mais pas tous les jours.


C’est bon, on a tout vu pour la logistique ? Alors on va passer au chapitre suivant.

UN PEU DE FISCALITE ET PERSPECTIVES

Maintenant vous en savez beaucoup plus sur le fonctionnement de l’activité de Xavier, attaquons la dernière partie et parlons un peu d’argent. On va regarder deux choses : d’abord on va se projeter un peu dans l’avenir : quels sont les projets de Xavier et veut faire avec ses appartements, et puis nous parlerons un peu de fiscalité. Je vais être très rapide sur ce point et je vais vous expliquer pourquoi.

Donc, pour tes appartements, aujourd’hui tu en as trois, est-ce que tu veux continuer à les exploiter longtemps, les revendre : quels sont tes projets, qu’est ce que tu as en tête ?

Mon idée de départ, c’était de ne pas les revendre parce que c’est mon outil de travail. Cela dit, je vais en revendre un parce qu’il est un peu moins bien situé que les autres : il est au rez-de-chaussée et excentré. Je vais le revendre avec une plus value, et avec cet argent je veux en acheter un autre. Mais je ne veux pas aller au-delà de trois, parce que cela me suffit : je veux pas dire que je gagne bien ma vie avec, mais je ne travaille pas beaucoup et j’ai assez d’argent. Je suis quelqu’un d’ambitieux mais pour ma liberté et pas pour l’argent. Et puis avec trois appartements, c’est comme si j’étais employé sauf que je suis mon propre employeur. Je fais mes propres horaires et je ne serais jamais au chômage parce que tout le monde a besoin d’un appartement pour un court séjour, donc c’est bon, et cela me suffit.

Autre chose : tu m’as dit que tu n’étais pas propriétaire de ta résidence principale. A la limite, en cas de problème, cela pourrait devenir ta résidence principale.


J’y ai pensé : évidemment s’il y a une crise terrible, j’ai un logement. Et puis c’est quand même un capital pour mes enfants, je commence à leur expliquer comment cela fonctionne !

Un autre point qui intéresse quand même pas mal de monde, c’est la fiscalité. On va parler aujourd’hui de ce qui existe, mais il faut savoir que les choses bougent, les lois changent en fonction des gouvernements et de ce qu’ils veulent favoriser. Donc très sincèrement, ce qu’on va vous dire aujourd’hui, je ne peux pas vous garantir que ce sera vrai dans six mois. Pour vous donner la date, nous sommes aujourd’hui le 16 juillet 2012. Toujours est-il que même si les taux d’imposition changent (généralement c’est souvent à la hausse en France) le schéma de rentabilité est identique. C'est-à-dire que la location saisonnière vous permettra toujours d’obtenir beaucoup plus de rendement locatif qu’en louant simplement à l’année. Même si on paie 30% d’impôts, dites vous bien qu’il reste 70% pour vous, et je suis toujours étonné d’entendre des gens se plaindre qu’on paie beaucoup d’impôts : mais on est obligés de payer des impôts ! Quand vous touchez 100€, quand bien même vous payez 30% d’impôts, il restera toujours 70€ pour vous, cela reste donc très intéressant. Imaginons que ce soit le contraire, là je partagerai votre point de vue. Si vous avez besoin d’informations complémentaires, il y a des dizaines de livres sur le sujet, et nous évoquerons plus de choses dans le 3em module. Donc, Xavier, explique nous comment tu fonctionnent aujourd’hui.

Je suis déclaré en loueur en meublé non professionnel, ce qu’on appelle LNMP. C'est-à-dire que le chiffre d’affaire ne doit pas dépasser 83 000€ pour l’année. Mais ça peut aussi changer. Maintenant au niveau du taux d’imposition, moi je suis imposé sur 29% de mes loyers.


Donc il n’y a pas grand-chose à savoir. Qu’est ce que tu remplis comme formulaire ?

Il y a un formulaire à part, c’est le 2 044, « revenus fonciers en LMNP », il est disponible sur internet.

Donc il suffit de remplir ce formulaire au moment de ta déclaration d’impôts et cela détermine ton taux d’imposition. Il y a d’autres choses à savoir ?

Non, c’est tout. C’est facile.

Très bien. Passons à la conclusion.

RESUME ET INFOS COMPLEMENTAIRES

Nous arrivons à la fin de cet entretien, je pense et j’espère que vous en avez appris beaucoup plus avec Xavier qui est là pour partager cette expérience et vous montrer que les choses sont possibles. Juste pour résumer les choses, Xavier a commencé il y a 5 ans avec des revenus de 1 100/1 200€. Donc rien de fantastique. Mais cela lui a permit d’avoir son financement, parce que la clé est là. C’est d’avoir su argumenter sur son business. Pour lui, le but du jeu était de faire de la location saisonnière, de façon à augmenter fortement sa rentabilité. D’ailleurs, on n’en a pas parlé, mais de combien est ton taux de remplissage moyen ?

Au minimum, je remplis 20 jours par mois et par appartement. En réalité c’est plus, mais je préfère donner le minimum pour que les gens ne soient pas étonnés.

Donc deux tiers du mois. Et combien de nuits as-tu besoin de louer pour que ce soit rentable ?

Il me faut 10 nuits, et tout le reste est pour moi.


L’obstacle principal qu’il fallait surmonter c’était surement la banque. Ensuite, bien sûr il y a toute la méthodologie, il a appris et il a fait des erreurs : par exemple l’histoire avec la prostituée. Il y avait aussi les contraintes liées aux draps à contourner, et puis il fallait passer des petites annonces, trouver des clients…

Bref, aujourd’hui vous savez tout. Le deuxième obstacle qu’il faut surmonter, il est beaucoup plus dur que la banque, c’est qu’il faut faire les choses, se lancer. Si vous avez vu d’autres de mes vidéos, si vous êtes venus à mes séminaires, je le dis tout le temps : si vous ne faites rien, vous n’aurez rien. La seule différence entre Xavier et d’autres qui n’ont pas réussi dans ce domaine, c’est qu’il a fait les choses et il les a fait correctement. Le but aujourd’hui, encore une fois, c’est de vous apprendre rapidement ce qu’il faut faire et comment il faut le faire. Il a un schéma qui fonctionne et vous pouvez le dupliquer : et si ça fonctionne, tant mieux pour vous. Est-ce que vous pouvez l’améliorer ? Peut-être. Je ne pense pas que Xavier puisse dire « j’ai raison à 100% », alors si vous trouvez quelque chose qui permette d’améliorer le système, faites-le !

Vous pouvez faire des essais sans forcément le faire sur toutes les nuits : par exemple, si vous voulez augmenter le prix, faites le sur une partie de la semaine, ou pendant une durée déterminée et regardez s’il y a un impact. Si ça marche et que vous avez réussi à gagner cinq ou dix euros, gardez le prix, ça vous fait de la rentabilité supplémentaire. Ce qui est très important c’est de croire que les choses sot possibles, et de les faire. Ensuite tout est plus simple ! D’ailleurs, il y a une question que j’adore poser : maintenant, avec ton recul, est-ce que c’était difficile ?

Non, c’était très facile ! Franchement, je ne vois pas beaucoup d’activité qu’on peut commencer aussi facilement et sans argent


au départ. Moi j’ai commencé sans argent, je me retrouve avec trois appartements. J’ai créé mon propre emploi, sans employeur, et j’ai mon outil de travail pour la vie. Je ne vois pas d’autre activité comme ça.

Est-ce que tu as un dernier mot à dire aux personnes qui nous regardent ?

Oui, je répète ce que tu dis mais la plus grande et la seule difficulté c’est la peur de se lancer. Moi j’avais cette idée en tête depuis quelques temps, et un jour j’ai dit à ma femme : « allez, on y va, on se lance ! ». Et à partir du moment où j’ai franchi la porte de l’agent immobilier, tout s’est fait naturellement ! C’est tout simple !

Xavier je te remercie beaucoup. Sincèrement je suis très content pour toi. Je t’ai connu il y a quelques années à travers mon livre : tu l’as lu, tu es venu au séminaire, et tu m’as raconté ton histoire qui est assez étonnante. Et je dois reconnaitre que je suis heureux quand je vois qu’il y a des gens qui se bougent et qui réussissent malgré les obstacles de la vie, donc merci encore à toi. Et vous, j’espère encore une fois que vous avez profité de cette expérience et que vous pourrez la mettre a profit. Je vous dit à très bientôt, au revoir.

CONCLUSIONS DU MODULE 1

Maintenant vous en savez beaucoup plus sur l’activité de Xavier, comment il utilise ses appartements et comment il les exploite. Maintenant je vous propose d’entrer un peu plus dans les détails, d’éclaircir certains points, et regarder comment nous pourrions peut-être améliorer le système.


La première question qu’on doit se poser c’est : est-ce que je peux exploiter de la location saisonnière à l’ endroit où j’habite ?

Pour vous situer les choses, Xavier habite dans une ville de 130 000 habitants, Limoges, ce qui signifie que vous pouvez exploiter ce type d’activité dans des villes relativement moyennes.

Xavier a peut-être eu un peu de chance au départ mais il s’est vite rendu compte qu’il y a des endroits plus intéressants que d’autres, notamment du côté de la gare ou de l’hôpital. Il y a une astuce que vous pouvez utiliser, c’est de regarder où sont situés les hôtels.

Pourquoi ? Parce que les chaines d’hôtels, comme Ibis (c’est un exemple) font des études de marché pour savoir où s’implanter dans la ville. Comme ils ont des centaines d’hôtels à travers la France, ils dupliquent le même modèle, et on s’aperçoit qu’au final, ça fonctionne : faites comme eux ! Si vous voyez un hôtel d’une grande chaine, mettez-vous dans le quartier, à deux ou trois rues, et il est fort probable que vous aurez de la clientèle beaucoup plus facilement.

Quel type d’appartement doit-on acheter ?

Encore une fois il suffit de copier les hôtels : les hôtels ont des chambres, c'est-à-dire des studios. Donc cela ne sert a rien d’acheter un deux pièces, bien que qu’à la fin de la formation je vous donnerai une stratégie qui vous permettra d’exploiter un deux ou trois pièces pour avoir encore plus de rentabilité. En province, les surfaces sont de l’ordre de 25 à 30m² pour un studio, alors que dans les grandes villes c’est beaucoup plus petit donc 20m² cela n’a rien de choquant.

Concernant l’étage, c’est une notion très importante : vous pouvez pratiquement utiliser n’importe quel étage, mais avec quelques


restrictions et quelques règles de bon sens. Premièrement, si vous avez un étage élevé il vous faut absolument un ascenseur, j’estime que les gens peuvent monter un étage à pied, mais il en faut un à partir du 2eme.

Concernant les rez-de-chaussée, c’est une question qu’on me pose souvent aussi : est-ce que c’est intéressant ? Moi je vous dis oui, et à plusieurs titres : vous gagnerez plus d’argent sur ce type d’appartement parce que vous allez le louer à la nuit au même prix qu’un appartement à l’étage, à la différence qu’un rez-de-chaussée il faut le payer le moins cher possible et généralement il y a des décotes.

Ce qui veut dire aussi que si vous voyez un rez-de-chaussée qui peut être intéressant pour de la location saisonnière, il ne faut pas hésiter à le négocier parce que vous allez avoir beaucoup plus de difficultés à le revendre le jour où vous voudrez le céder : n’oubliez pas que si vous, vous aurez des problèmes pour le revendre, la personne qui va essayer de vous le vendre a elle-aussi des problèmes pour le vendre.

Bref, négociez, utilisez cet argument, mais ne vous faites aucune illusion car le jour ou vous voulez le revendre, l’acheteur potentiel l’utilisera aussi.

Très important, si vous voulez acheter un rez-de-chaussée, évitez les rez-de-chaussée sur rue, souvent très bruyant. Ce n’est pas confortable pour votre client. Il viendra une fois mais pas deux. Pour les rez-de-chaussée sur cour ou sur jardin il n’y a aucun problème, même s’il y a toujours la contrainte de la revalorisation au moment de la revente, vous n’aurez aucun problème pour trouver des clients.

Combien devez-vous payer ?

Je ne sais pas où vous habitez, à Paris, Marseille, Strasbourg, je ne sais où, donc je ne peux pas vous donner de prix précis. En revanche, la


règle que je vous conseille fortement d’utiliser, c’est de vous dire que le bien que vous achetez doit s’autofinancer si vous le mettez en location normale (c'est-à-dire sur du long terme, avec des locataires classiques qui restent des mois en espérant qu’ils resteront des années. Le plus longtemps possible donc, pour ne pas vous donner de travail de recherche de locataire).

Si votre bien s’autofinance avec un loyer à long terme, ce n’est que du bénéfice pour vous. Je prends un exemple : vous prenez un studio que vous achetez 50 000€, vous faites un crédit sur 20 ans à 4%, ce qui fait une mensualité de 303€, donc il faut que vous louiez votre bien 330 à 350€ parce qu’il n’y a pas que la mensualité du crédit à payer, il y a aussi la taxe foncière et toutes les charges liées à la possession d’un appartement. Donc il faut que le loyer soit légèrement supérieur. Très sincèrement, avec 310€ ça fonctionne aussi, mais il faut vraiment que vous vous rapprochiez le plus possible de la mensualité du crédit pour avoir un autofinancement.

D’un point de vue purement financier, si vous louez à 50€ la nuit, il ne vous faut que six nuits pour arriver à 300€, ce qui veut dire qu’au-delà de six nuits, c’est tout bénéfice pour vous. On sait qu’en moyenne, une location saisonnière qui tourne normalement remplit aux deux tiers, c'est-à-dire à peu près 20 jours (ou plutôt 20 nuits puisqu’on utilise plutôt un appartement pour dormir que pour y vivre dans la journée)

Une autre raison pour laquelle vous devez utilisez cette règle, c’est qu’elle vous permet de minimiser le risque. Je vous explique pourquoi. Quand vous achetez un appartement, vous pouvez le louer de deux façons : la location saisonnière, que nous sommes entrain d’évoquer, et la location normale c'est-à-dire à l’année.


Si vous vous dites « La location saisonnière c’est trop contraignant pour moi, ça ne m’intéresse pas » ou pour n’importe quelle raison, vous avez toujours la possibilité de vous reporter sur une clientèle à l’année. Et si votre bien s’autofinance, vous aurez quand même fait un bon investissement puisque le loyer paiera votre crédit. C’est donc vraiment la règle de base à utiliser : faites en sorte que votre bien d’autofinance.

Quel est le prix que vous allez afficher ?

Je vous ai dit qu’on exploitais le concept des appart-hôtels, que vos clients seraient probablement ceux qui vont dans les hôtels et que vous avez surement intérêt à vous placer pas trop loin des hôtels. Donc il vous suffit tout simplement de regarder les prix que pratiquent ces hôtels. C’est aussi simple que cela. Mais il faut comparer ce qui est comparable. Premièrement, lorsque vous mettez un appartement à disposition de vos clients, il faut savoir que c’est l’équivalant d’un deux ou trois étoiles. Donc ne comparez pas avec les prix des hôtels de plus basse catégorie. Ensuite, il faut comparer les prix dans la même zone, ne comparez pas avec les prix d’un hôtel qui se trouve à 20km de la ville, cela n’a pas de sens.

Deux choses à savoir également sur le prix. Je vous déconseille fortement d’être le moins cher parce que vous n’allez récolter que les clients qui cherchent à « gratter » le moindre euro. Ce ne sont pas des personnes très agréables à gérer, on n’a pas tellement envie de les fréquenter car tout est sujet à discussions. En plus, j’ai remarqué que les clients qui essaient de négocier le plus ne sont pas ceux qui reviennent régulièrement.

En second lieu, je vous déconseille également d’être le plus cher. Généralement, la plupart des gens cherchent un prix moyen. Mettez-vous dans leur tête : que chercheriez ? Naturellement vous auriez


tendance à chercher le moins cher. Ce qui veut dire qu’il faut vraiment écarter tout de suite les prix les plus chers, mettez-vous dans un prix moyen.

Une fois que vous aurez fait votre étude de marché et que vous aurez fixé votre prix, la première chose que vous devez faire c’est de vous rassurer. Parce que vous avez fait un investissement, vous êtes entrain de monter une entreprise. Ne vous faites aucune illusion, la location saisonnière c’est une entreprise : vous allez chercher des clients auxquels vous allez vendre des nuitées. Donc il faut vous rassurer.

Je vous recommande d’essayer de démarrer vers les prix les plus bas, par exemple si le moins cher est à 30€, mettez vous à 33 ou 34€. Ensuite, une fois que vous aurez pris confiance, vous voyez que vous avez des clients, je vous conseille de remonter le prix tout doucement.

Il y a une astuce que vous pouvez utiliser, c’est la même qu’utilisent les compagnies aériennes low cost : plus vous réservez tôt, moins vous payez cher. Qu’est ce qui vous empêche de faire la même chose ?

Si vous décidez, comme Xavier, de monter un site internet, vous pouvez dire « si vous réservez un mois à l’ avance, le prix est 10% moins cher ». Une fois que vous avez rempli, disons un tiers du mois, c'est-à-dire de quoi payer vos frais, vous pouvez remonter le prix. Vous allez tester au fur et à mesure, et finir par trouver le prix adéquat qui correspond à votre zone.

L’autre prix que vous devez fixer, c’est le montant de la caution : si vous fixez une caution trop élevée, vous allez faire peur à vos clients. Généralement, celui-ci est proportionnel au prix de la nuitée, il n’est pas rare de demander l’équivalent de 3, 4 ou 5 nuits, donc si on prends le cas de Xavier qui loue ses appartements à 40€ la nuit, la caution doit être de l’ordre de 120 à 200€. Ne soyez pas


paranoïaques, ne croyez pas que les gens viennent spécialement dans votre appartement pour le détruire, ils viennent simplement parce qu’ils ont besoin d’un logement donc ils se comporteront tout à fait normalement.

Il peut y avoir des accidents. La caution est là pour en couvrir le coût des incidents, mais soyez raisonnables. Un autre argument : si vous louez a 40€ la nuit et que vous demandez 500€ de caution, les gens risquent de se demander si le prix n’est pas volontairement attractif pour qu’on essaie de se rattraper sur la caution.

L’autre situation dans laquelle vous allez vous trouver régulièrement, c’est la négociation. La question c’est : faut-il négocier ? Le meilleur moyen de ne pas négocier, c'est-à-dire de ne pas baisser sa rentabilité, c’est de bien connaitre son marché. Gardons l’exemple de Xavier : si vous êtes à 40€ la nuit et que tous les hôtels à coté sont à 60€, voir 70€, vous n’avez aucune raison de baisser votre prix.

Il faut connaître votre marché. Vous pouvez être tenté, surtout au début, de faire un geste parce que vous voulez garder le client. Il faut savoir que si le locataire potentiel vous appelle, c’est que vous l’intéressez, ne donnez pas trop, car vous n’êtes pas obligés d’accéder à la totalité de ses demandes. Par exemple si vous êtes à 40€ et qu’il essaie de négocier à 35€, vous n’êtes pas obligé d’accepter. Proposez 37.5€ en coupant la poire en deux, vous remontez le prix, et le client fera probablement un effort. En réalité, cela joue sur les peurs, sur votre peur de ne pas réussir à louer. Cela vous arrivera très souvent en début d’activité, vous ferez beaucoup plus de concessions. Alors qu’avec un peu plus d’expérience, quand vous aurez vu que votre appartement se remplit régulièrement, vous serez beaucoup moins malléables à la négociation.


Voilà, nous arrivons à la fin de la première partie de cette formation, vous en savez maintenant beaucoup plus sur la location saisonnière : son fonctionnement, comment un exploite un appartement, comment on le rentabilise, comment on le gére, etc...

Dans la deuxième partie je vous propose de rencontrer David qui a aussi une expérience à partager. Je vais lui poser pratiquement les mêmes questions qu’à Xavier, concernant la manière dont il exploite ses appartements, les problèmes qu’il a rencontré, les solutions qu’il a mis en place, et nous verrons comment il peut augmenter sa rentabilité.

Dans le troisième module je vous parlerai de la paperasse, un sujet que « j’adore », je vous donnerai d’autres stratégies pour améliorer la rentabilité de votre acquisition, je vous expliquerai comment aborder la banque pour emprunter et acheter ce type de biens parce que ce ne sont pas les mêmes démarches : le crédit est le même, mais la manière dont vous allez présenter votre projet au banquier va être complètement différente.


MODULE 2 : DAVID

Dans la 1er partie nous avons rencontré Xavier. Aujourd’hui c’est avec David que nous avons rendez vous. L’histoire de David est très différente. Il est tombé dans la location saisonnière par hasard.

Ce n’était absolument pas prévu lorsqu’il a acheté son appartement. Comme Xavier, j’ai interviewé David, afin qu’il vous dévoile tous les trucs et les astuces qu’il utilise pour son activité de louer en saisonnier.

Il vous expliquera comment il fonctionne et comment il s’organise pour que tout se passe dans les meilleures conditions. Car il faut savoir une chose : David a 2 emplois. D’une part il gère une petite entreprise de services à la personne, et d’autre part, il est aide soignant à l'hôpital. Vous verrez que d’une manière générale, le fonctionnement et les problèmes rencontrés par David et Xavier, sont relativement similaires. Mais vous verrez que les solutions utilisées sont différentes, pour arriver au même résultat et même plus, car l’appartement de David est occupé 80% à 90% du temps. Il va tout vous raconter.

Comment tout a commencé

Bonjour, nous sommes pendant l’été 2012 et je suis avec David qui fait aussi de la location saisonnière et, comme Xavier, il va nous dévoiler ses trucs, ses astuces, les bons cotés, les erreurs qu’il a faites, les pièges dans lesquels vous ne devez pas tomber… Encore une fois le but est de vous aider à avancer le plus vite et le mieux possible. Parce que ce qui vous fait perdre du temps, et qui vous fait gagner moins d’argent, ce sont les erreurs.

David, bonjour. J’aimerai que tu nous dises qui tu es, quel âge tu as, ce que tu fais dans la vie etc.


Bonjour, j’ai 37 ans, je suis aide soignant en psychiatrie à l’hôpital, et aussi gérant d’une structure de service à la personne âgées ou handicapées. J’habite a 20km de Toulouse et je suis propriétaire d’un appartement à Toulouse, à deux minutes du capitole que j’exploite en location saisonnière de courte durée.

Tu as acheté l’appartement il y a un an, peux tu nous dire combien du gagnais à l’époque ?

On gagne environ 1 400€ entant qu’aide soignant, donc ma femme et moi on gagnait à peu près 2 850€ au total.

Cet appartement, combien te rapporte-t-il globalement aujourd’hui ?

En tout, il fait en moyenne 1150€ par mois aujourd’hui.

D’où t’es venue l’idée de faire de la location saisonnière, pourquoi ? Tu t’es levé le matin et tu t’es dit « Oh je vais faire de la location saisonnière !» ?

Non cela ne s’est pas du tout passé comme ça. J’ai acheté cet appartement pour un investissement locatif tout à fait traditionnel : je voulais trouver un locataire qui paie un peu plus que la mensualité pour faire un autofinancement. Il faut savoir que cet appartement est un T3 et j’ai juste mis deux pièces pour la location, et une pièce que j’ai gardé comme bureau pour mon entreprise. Il me fallait impérativement un bureau. J’ai donc descendu au maximum mes frais et j’ai ce bureau qui ne me coute pratiquement rien. Pour le T2 j’ai cherché des locataires à long terme : j’ai récupéré des dossiers, j’ai eu des visites, sauf qu’entre les faux, les personnes non solvables, etc... Et en arrivant à la date du premier remboursement du crédit, je n’avais toujours pas de locataire.


Il se trouve que j’avais un ami guadeloupéen de passage qui m’a demandé de me louer l’appartement pour quinze jours. Ca me payait plus de la moitié de la mensualité alors j’ai dit banco. Mais il a du partir précipitamment et est allé dans un appart-hôtel à coté; Ce sont des chambres pour les personnes qui sont de passage, où il payait 18€ la nuit pour être à deux avec les toilettes sur le pallier, dans un endroit un peu moribond.

Arrondissons à 20€ par nuit pour faciliter le calcul, cela fait presque 600€ par mois.

Voila, donc ça m’a fait « tilt » : j’ai passé une annonce sur des sites spécialisés, et c’est comme ça que je me suis retrouvé à faire de la location saisonnière. Un pur accident, tant mieux pour moi !

Il y a deux types de location saisonnière : la location saisonnière touristique, et la location sous forme d’appart-hôtels. Xavier dans l’autre interview, lui, ne fait que de l’appart-hôtel, c'est-à-dire qu’il n’a pratiquement pas de touristes. Et toi, est-ce que tu fais de la location touristique ou sous forme d’appart-hôtel ?

Je fais les deux ! Parce que je suis à Toulouse, c’est une ville étudiante, où il y a beaucoup de choses à visiter, donc j’ai les deux profils.

C’est intéressant, je ramène encore cela du coté de Xavier (si vous n’avez pas regardé les vidéos, vous comprendrez quand vous les aurez vues), mais nous avons deux personnes qui exploitent la location saisonnière, qui ne font pas les mêmes choses et qui gagnent de l’argent tous les deux. C’est quand même très intéressant.

Comment tu as trouvé ton appartement ?


Je l’ai trouvé sur l’annonce d’une agence connue. je leur ai demandé de visiter des appartements parce que je cherchais un à faire un investissement locatif, mais aussi une pièce supplémentaire pour loger mon activité et avoir un bureau, où je suis de passage une dizaine de jours dans le mois. D’où le choix du T3 dés le début, et donc je loue ce T2 qui finance tout l’appartement.

Tu en as visité beaucoup avant celui-là ?

En tout, ça fait une bonne dizaine puisque j’avais déjà fait une première expérience, ce qui n’est pas énorme en soi. Après, j’ai écumé beaucoup d’annonces et dés que ça ne rentrait pas dans mes critères je passai, j’ai du en voir une soixantaine sur les sites spécialisés mais je «zappais» rapidement. Physiquement j’en ai visité une dizaine.

Comment ça s’est passé avec l’agence ?

Je dirais que ca s’est bien passé, sauf qu’il faut montrer patte blanche. C'est-à-dire qu’il faut prouver qu’on a déjà le consentement de la banque : ils veulent être surs qu’on a de l’argent alors ils font une étude financière pour voir si on a besoin de faire un crédit et si la banque serait prête a prêter.

Mon choix s’est arrêté sur un T3 de 55m² au rez-de-chaussée, qui répondait à mes critères pour mon entreprise, mais aussi au niveau de la superficie et de la disposition des pièces qui m’ont permis de diviser vraiment l’appartement en deux, comme si j’avais deux appartements.

A quel prix il était cet appartement quand tu es allé le voir ?


Quand j’ai pris le rendez-vous téléphonique il était à 99 000€, et quand je suis arrivé, il était descendu à 89 000€. Je me suis dit qu’il y avait anguille sous roche.

Ca arrive très souvent ça, si l’agent immobilier baisse le prix tout de suite, on se dit qu’il y a un problème, alors qu’en réalité le problème c’est très souvent qu’ils n’arrivent pas à le vendre, alors ils le remettent à un prix normal ! Mais on se pose toutes les questions du monde, ça je l’ai vu des dizaines de fois.

Donc on était a 89 000€, on a commencé la visite et j’ai vu quelques trucs qui étaient à refaire sachant que je ne m’y connais pas plus que ça en travaux, et quand on a commencé à parler chiffre, il m’a directement dit : « franchement, si votre dossier est bon, je peux vous défendre pour 85 000€ ». J’ai dit que j’allais y réfléchir sans faire d’offre de suite. J’ai demandé à revisiter l’appartement avec un ami qui s’y connait un peu plus qui m’a dit de faire une offre à 80 000€. Je n’ai pas osé… J’ai fait une offre a 83 000€ qui a été acceptée.

C’est incroyable la négociation : on n’ose pas, hein !

On n’ose pas… Peut être que je l’aurai eu à 83 000€ ?! Je ne sais pas …

Ils ont mis du temps à accepter ?

Non, j’ai fait l’offre le matin, et le lendemain matin c’était accepté.

Et là tu t’es dit « je suis sûr que j’aurai pu avoir mieux ! », ça se passe toujours comme ça !

Et donc, on va dire que tu étais à 89 000€, tu as négocié et tu as eu à peu près 10%.


Alors il faut savoir que c’était une succession. Le propriétaire était décédé et ça faisait cinq mois qu’il était en vente, donc ils étaient pressés.

Je vais expliquer pourquoi, et c’est probablement ce qu’il s’est passé : Il faut savoir que dans les successions, quand il s’agit d’un appartement ou n’importe quel autre bien, les héritiers ont obligation de payer l’impôt sur la succession dans les six mois, même s’ils n’ont pas vendu l’appartement.

C’est vraiment une supposition de ma part mais j’en profite pour vous donner l’info, mais il est possible, s’ils étaient au bout de cinq mois, qu’ils aient eu besoin de vendre, donc ils ont fait plus d’efforts et ont dit oui plus facilement. Si tu avais su ça, tu aurais surement proposé plus bas, mais ça on le sait toujours après ! Peut-être qu’un jour cette info pourra vous aider.

Bref, tu as négocié, tu as eu à peu près -10%, est -que tu avais des travaux à faire ?

Oui, j’ai fait une demande à 6 000€ de travaux.

Et donc, au final, combien as-tu payé avec les frais de notaire ?

Avec les frais de notaire, j’ai payé 95 000€.

Est-ce que tu as des conseils sur la sélection ? Concernant la surface, le nombre de pièces, l’emplacement … On va prendre les choses une par une : Est-ce qu’il y a une surface minimum que tu recommandes ? On va mettre ca en comparaison avec ce que tu loues aujourd’hui.

Je loue 45m², ce qui est grand ! Mais ce n’est pas un studio, c’est un T2 avec une cuisine complètement séparée, salle de bain et toilettes séparées aussi.


Donc moi je recommande au minimum 25 ou 30m², en dessous c’est vraiment trop petit et les gens ont l’impression d’être à l’hôtel : le retour que j’ai eu des gens c’est qu’il y a de l’espace, donc ils peuvent accueillir de la famille.

Et en nombre de pièces ?

Par rapport à mon expérience, il vaut mieux une pièce de nuit pour dormir, c'est-à-dire une chambre vraiment séparée, un T1bis ou un T2. Ca marcherait aussi bien avec un studio, mais il faut qu’il soit grand, les gens viennent pour l’espace en fait.

Pour l’étage ?

Moi je suis au rez-de-chaussée, ça ne pose aucun problème aux clients : ils sont satisfaits de ne pas avoir à monter les bagages. Sinon, éviter au-delà du deuxième étage s’il n’y a pas d’ascenseur, sinon les gens laissent tomber.

Emplacement ?

L’emplacement c’est quand même super important. Il y a vraiment des critères à respecter. Il faut être proche des transports type stations de métro ou de bus, pas trop loin du périphérique (la Rocade pour Toulouse), et aussi pour une question de confort, qu’il y ait des magasins, des épiceries pas trop loin.

Est-ce qu’il y a des types d’appartements à éviter ? Alors c’est vrai que tu nous as dit d’éviter les trop petites surfaces ?

Il ne faut pas prendre de trop grands espaces, sinon ça fait trop de ménage que les gens ne vont pas faire, et c’est donc nous qui sommes obligés de le faire. Ne pas être à un étage trop élevé, même avec ascenseur car on n’est jamais à l’abri d’une panne.


Après, éviter les immeubles bruyants aussi, parce que les gens ne passent pas la journée dans l’appartement mais ils y passent la nuit, moi j’ai eu des petits soucis avec des nuisances sonores. J’ai été obligé d’aller voir les voisins pour leur demander de faire moins de bruit. Ca s’est très vite arrangé.

Des conseils sur la recherche d’un appartement ?

Il ne faut surtout pas hésiter à chercher, c'est-à-dire à visiter. Et il faut respecter les critères liés à sa ville, ça c’est super important, cela veut dire qu’il faut choisir en fonction de ce que la ville a à apporter : moi par exemple j’ai la chance d’être dans une ville touristique et historique donc il y a plein de choses à visiter, du coup je n’ai pas choisi un bien qui était directement en centre ville mais suffisamment aux abords pour qu’il soit accessible, pour que les gens ne soient pas pris dans les embouteillages par exemple.

Parking, pas de parking ?

Le parking, super important : il faut avoir des parkings gratuits à coté, il faut avoir la possibilité de se garer gratuitement ! Moi j’ai de la chance, j’en ai une cinquantaine donc le problème ne se pose pas, mais c’est une question que les locataires me posent systématiquement et qui fait partie de leurs critères de choix.

Donc ça veut dire qu’il faut le mettre dans l’annonce.

Oui, moi je le fais, et si j’avais pu le mettre en gras, je l’aurait fait, les gens me disent que c’est un critère de sélection très important.


Comment est-ce que tu détermines le prix d’achat ? Non pas le prix de ta nuitée, mais le prix d’achat de l’appartement, est-ce que tu as des critères ?

Alors c’est vrai qu’au début je voulais juste respecter un équilibre par rapport au prix d’achat et la location à long terme, aujourd’hui je dirais que si on veut avoir une rentabilité correcte par rapport à son prix de vente à la nuit, je pense qu’il ne faut pas dépasser un logement qui fasse 60 000€.

Ca dépend où, à Paris par exemple ce n’est pas possible.

Oui, c’est sûr, mais disons que si on reste à Toulouse, ou plutôt s’il c’était à refaire je n’aurais pas dépassé 60 000€.

C’est ce que j’allais dire : en fin de compte, toi tu as payé 95 000€, alors tu estime que tu as fait une erreur ?

Je ne dis pas que c’était une erreur, juste que je perds un peu d’argent !

Je dis ca exprès pour t’embêter, mais du fait que tu sois tombé par hasard dans la location saisonnière, il est clair que tu as un bien qui présente des caractéristiques dont tu n’as pas besoin pour l’exploiter. Bien sûr, ça te permets aussi d’avoir un bureau pour toi, mais c’est vrai que 45m² c’est beaucoup. Alors, si tu devais en racheter un demain ?

Si j’en rachète un demain, je ne dépasserai pas 65 000€ (pour Toulouse je précise !) et je serais entre 27 et 35m².

C’est clair que tu auras une meilleure rentabilité parce que tu vas louer pratiquement le même prix pour une surface moindre que tu auras donc payé moins cher et tu pourrais peut-être avoir un meilleur emplacement …


Oh mais je suis bien là !

Honnêtement je ne peux pas émettre d’avis négatif ou positif là dessus : je ne connais pas Toulouse ! J’ai du y aller une fois !

Donc, pour résumer, ça ne sert à rien d’acheter un trois pièces parce que ce sera plus difficile à rentabiliser, bien que nous en reparlerons plus loin ! Au niveau de l’aménagement de l’appartement, comment le livres-tu quand quelqu’un arrive ?

J’ai tout le nécessaire. C’est comme si la personne arrivait chez elle, il y a tout le confort pour passer une semaine tranquille, donc il y a un grand lit dans une chambre séparée pour deux personnes, ensuite j’ai un canapé lit dans une pièce de 18m ² pour encore deux personnes, une cuisine séparée, et le confort : la télévision avec la TNT, des accès internet par des bornes Free wifi gratuites grâce à mes propres codes que je donne aux clients. Je ne garantie rien parce que ce n’est pas ma box, mais la plupart des gens sont contents.

Pour meubler l’appartement, tu as fait des choses en particulier ?

Je suis passé par Le Bon Coin, j’ai trouvé des meubles presque neufs, en bon état et propres surtout, c’est beaucoup de récupération. Mon appartement ce n’est pas le grand luxe, mais les gens dorment bien, la table tient debout, et tout est propre et fonctionnel.

Banque et financement

Après la recherche de l’appartement idéal il a fallu que David trouve un financement. Nous allons donc parler de la banque. Je rappelle qu’au départ ton but n’était pas de faire de la location saisonnière


mais un investissement à but locatif classique. As tu eu du mal à trouver du financement ?

Au final, je dirais que ce n’était pas difficile parce que je suis passé par une banque que je connaissais déjà, sauf que j’ai essayé de la mettre en concurrence. Donc j’ai écumé beaucoup de banques, plus d’une dizaine, et il n’y en a que deux qui ont accepté mon projet.

As tu rencontré des obstacles ?

L’obstacle c’était souvent le profil : même si j’étais fonctionnaire, je voulais faire de la location classique et je n’avais pas ma résidence principale. Comme le prêt n’était pas pour ma résidence principale, ils voulaient que je fasse des apports mirobolants. Du coup je leur ai dit que je voulais un prêt qui finance la totalité, y compris les travaux et les frais de notaire.

Souvent il suffit de dire à la banque « je vais acheter ma résidence principale », même si vous l’exploitez autrement…

Il n’y avait que deux banques qui étaient prêtes à jouer avec moi. Les autres me demandaient un apport trop important, ou alors ils étaient gênés par le fait que j’avais déjà un crédit en cours pour le démarrage de mon entreprise de services à la personne, et même si c’est une EURL, j’étais « responsable » de ce crédit. Du coup je suis resté fidèle à la banque qui m’avait déjà fait crédit. La Société Générale : ils m’ont suivi et ont surtout compris ma démarche d’investissement locatif. C’est ça qui était intéressant. Ils m’ont même dit, si j’ai un autre projet plus tard, de venir le leur présenter, et qu’on verrait en fonction de mon taux d’endettement. Même si je n’étais pas propriétaire à l’époque.


Donc tes principaux obstacles provenaient du fait que tu n’étais pas propriétaire et de ton endettement dû à la création de ton entreprise.

Est-ce que tu as utilisé des courtiers ?

Oui. Il y a un courtier qui a fait des recherches pour moi, mais il n’a pas joué le jeu. C'est-à-dire que quand je lui ai expliqué mon projet, je ne l’ai pas senti vraiment impliqué et je n’ai pas eu beaucoup de retours.

Moi je trouve que les courtiers sont d’excellentes solutions pour trouver des prêts, même quand c’est assez compliqué comme dans ton cas, mais ils ne sont pas toujours bons.

Là, nous parlons de l’appartement. Mais pour ma résidence principale je suis passé par un courtier et ça s’est bien passé.

C’est intéressant. Nous n’en avons pas encore parlé, mais tu as d’abord fait ton investissement locatif, et ensuite tu as acheté ta résidence principale ?

Oui c’est tout récent. Cela fait deux mois que je suis propriétaire.

Juste pour préciser les choses, nous sommes en août 2012. Cela vous permets de vous situer dans le temps. En 2012 on dit que les banques ne prêtent pas, ce n’est pas vrai. Il y a deux types de personnes à qui on ne prête pas : ceux qui n’y croient pas et qui ne vont pas voir les banques, et ceux qui lisent trop ce qui se raconte sur les forums.

Je suis passé par une courtière, mais cette fois-ci la première banque qui m’avait fait le premier crédit ne m’a pas suivie. Ils m’ont dit que j’étais trop endetté. Du coup je suis passé par un courtier, qui m’a obtenu le prêt pour ma résidence principale.


Qu’est ce que la banque a pris en compte comme revenus à ce moment là ?

Ils ont pris mes revenus en tant qu’aide soignant, et les revenus locatifs à hauteur de 70%.

C’est ce que je voulais te faire dire… Revenons à la location saisonnière plus particulièrement : que faut-il dire aux banques ? Bon, c’est vrai, encore une fois que dans ton cas, toi tu voulais faire de la location classique, mais qu’est ce que tu leur as dit pour avoir ton prêt ?

Je leur ai dit que je voulais investir, assurer mes arrières. Avant d’y aller j’avais tout préparé : « le bien coute tant, il va se louer tant », je suis allé voir des agences qui m’avaient donné des estimations locatives. Bref quand je suis allé les voir tout était ficelé. Ils n’avaient pas à réfléchir. Seulement à faire des comparaisons de chiffres et les analyser.

Je vais vous dire une chose sur les banquiers, et vous n’allez pas me croire : un banquier n’est pas un spécialiste du crédit. Cela peut vous sembler complètement loufoque comme déclaration, mais je vous assure que c’est vrai. Aujourd’hui, un banquier c’est un commercial qui vend une multitude de produits. Et il faut savoir que dans la grande majorité des banques, les banquiers ne sont pas commissionnés sur les prêts immobiliers. Alors que lorsqu’ils vendent un livret A, une assurance vie ou je ne sais quoi, ils sont commissionnés. Cela fait partie de leur salaire. Mais ils ne touchent rien ou alors très rarement sur les prêts immobiliers.

Donc qu’est ce que cela veut dire ? Et bien pour obtenir un prêt plus facilement, il faut faire un bon dossier en leur présentant les chiffres « je vais louer ça à tel prix, les agences m’ont donné le prix des locations,


regardez, etc, etc...». Du coup ça les débarrasse, et ils vous accordent le crédit plus facilement.

La banque utilise le crédit immobilier uniquement pour une chose : fidéliser les clients. Puisque lorsqu’ils font un crédit pour 15 ou 20 ans, ils sont à peu prés certains que la personne va rester chez eux un bon moment.

As tu autre chose à dire sur l’obtention de ton prêt pour la location saisonnière ?

Il faut quand même négocier avec la banque. Ils vont souvent vous dire de mettre votre salaire chez eux. C’est le truc classique. Moi j’ai dit oui mais je le retirerai après. Bref il y a plein de trucs qu’ils vous feront payer, les frais de dossier etc, et il faut le négocier. Si vous ne le demandez pas, ils prendront des frais.

Donc, tu as trouvé ton appartement, tu as trouvé ton crédit, et maintenant il faut le mettre en location : c’est le chapitre qui suit.

Comment trouver des locataires

Maintenant il faut que tu rembourses ton crédit, et pour le rembourser il faut toucher des loyers. Comme fais tu pour trouver tes locataires ?

Je les trouve essentiellement grâce aux sites de réservation en ligne « location courte durée » ou « location saisonnière ». Je passe aussi des petites annonces sur cinq ou six sites très connus et qui me rapportent 80 à 90% de mes locataires. Le premier avec lequel j’ai travaillé c’était www.oudormir.com. Mais je l’ai moins utilisé que les autres. Ensuite il y a eu housetrip. Ils sont très connus, et font beaucoup de publicité. Ils se sont associés avec tripadvisors depuis quelques temps. C’est surtout de la


clientèle étrangère et c’est très intéressant. Après, j’en utilise d’autres aussi très connus (voir liste plus bas).

Mais des sites comme «selogervacances», cela doit marcher essentiellement pendant les périodes de vacances …

Non, pas nécessairement. Je n’ai pas eu beaucoup de clients grâce à eux, par contre j’ai eu beaucoup de nuits d’un seul coup. C'est-à-dire deux fois quinze jours. C’est quand même intéressant. Pour les autres sites, ce sont des personnes qui viennent au minimum trois nuits, voir plus.

Qui te ramène le plus de clients ?

Indéniablement Housetrip. Parfois je leur envoie des messages de remerciements, parce que dans le mois j’ai vingt nuits qui sont louées grâce à eux.

Une petite parenthèse, quel est ton taux de remplissage ?

On est à 26 nuits par mois en moyenne, et les nuits qui ne sont pas louées ce sont des nuits isolées à droite à gauche donc on ne s’en occupe pas trop. On pourrait les brader pour les louer mais cela ferait du travail en plus, et pour vingt euros ce n’est pas la peine.

Oui je comprends, et même si tu affiches que tu brades, les gens vont se dire « attendez, moi j’ai payé plus… »

Et puis les gens fouinent. Ils me disent qu’ils m’ont vus sur plusieurs sites différents. Ils me reconnaissent parce que ce sont les mêmes photos et la même annonce, et ils surveillent les prix.

Tu m’as dit que tu avais deux types de locataires : les touristes, et les personnes qui ont besoin de se loger toute l’année parce qu’ils sont en


déplacement professionnel. Est ce que tu peux classer les sites sur lesquels tu vas : est-ce qu’il y en a qui t’envoient plus de touristes et un autre plus de « résidents à court-terme »

Housetrip brasse les deux, parce qu’ils font beaucoup de publicité. Ils sont connus. Avec eux j’ai beaucoup de vacanciers étrangers, qui viennent des pays périphérique de la France, mais aussi des canadiens, et tout le temps, pas spécialement pendant les vacances. Il y a des personnes de 40 ou 50 ans qui viennent voir leurs enfants, il y a des personnes qui viennent faire des stages ou des formations, des concerts etc. mais je n’en ai pas tant que ça. Il y a aussi des gens qui viennent voir des matchs de rugby puisqu’on est à Toulouse. Ils paient 65€ et viennent à 4 et ils restent trois nuits puisque c’est le minimum que je loue et ils sont contents.

Je reviens sur les sites que tu utilises : housetrip, pour toi c’est la mine d’or. Si tu devais classer les autres ?

Le deuxième ce serait homelidays, qui rapporte aussi beaucoup.

Et il n’y a pas de différences dans le type de locataire, c'est-à-dire touriste ou résident ponctuel ?

Là ce sont plutôt des résidents ponctuels, mais avec homelidays, j’ai souvent quatre personnes à la location, c’est bizarre.

Oui, pourquoi pas… Ce sont des sites gratuits ou payants ?

Alors Housetrip et Oudormir c’est gratuit. Mais ils mettent une commission de 15% qu’ils rajoutent à l’affichage sur le site.

Donc ca veut dire que le prix affiché est plus cher que celui que tu loues réellement. Et comment touches tu ton argent ?


Par virement directement sur mon compte en banque. Les clients paient Housetrip par CB, puis le site bloque l’argent et le transfère directement sur mon compte en banque.

Et si les gens ne viennent pas. Que se passe-t-il ?

S’ils ne viennent pas, je touche 50% du loyer total dans les 48h, et s’ils ne viennent pas dans les 24h je touche 100% et les places sont disponibles.

C’est déjà arrivé que des gens paient mais ne viennent pas ?

Oui plusieurs fois. J’ai même des gens qui sont venus, qui ont vu l’appartement et qui ont dit qu’en fin de compte ils préféraient partir. Je ne sais pas pourquoi. J’ai touché mes 135€, et en plus j’ai pu relouer derrière puisque les places étaient disponibles.

Il faudrait qu’ils fassent tous ça ! :)

J’ai des personnes comme ça. Parfois, ils sont mal lunés ou bien cela ne leur plait pas. Ca peut arriver aussi. Apres, tout est détaillé dans l’annonce, il n’y a pas d’ambigüités, pas de surprises.

Donc tu ne payes pas et le site prends une commission sur tes locations, mais as tu un site internet ?

Non pas du tout. C’est du travail en plus, je ne vois pas l’intérêt … J’ai des sites qui font tout le travail pour moi. Ils s’occupent du planning et des virements. Ensuite j’ai d’autres sites avec lesquels je suis payé en direct donc je suis obligé d’envoyer le contrat et ils me renvoient le contrat, les acomptes et tout ce qui va avec. Mais moi je veux avoir le moins de travail possible, alors tout est délégué ! Les clients vont sur le site. Ils demandent si c’est disponible. Ils répondent par oui ou par non, moi je reçois


l’information, je leur dit si c’est effectivement disponible ou non et je mets à jour sur les quatre ou cinq sites.

D’accord, donc pas de site. Du coup tu n’as pas de problèmes de référencement ou de trucs comme ça.

Je ne vois pas l’intérêt puisque mon appartement est presque tout le temps rempli.

Si je compare à l’interview de Xavier, lui ne tourne que grâce à son site. Mais on voit que les deux fonctionnent. Personnellement, je suis plutôt d’un naturel, je ne vais pas dire fainéant, mais j’essaie d’en faire le moins possible en faisant en sorte que cela rapporte le plus possible. Il est clair que ta solution m’intéresserai beaucoup plus. Mais ce qui est le plus important c’est de voir qu’on peut faire les deux, et que les deux fonctionnent.

As-tu d’autres choses à dire sur les petites annonces, sur la rédaction par exemple ?

Pas la peine de faire un roman, mais c’est quand même important de détailler tous les critères environnementaux de l’appartement c’est-à-dire tout ce qu’il y a autour du logement, mais aussi de décrire les prestations, par exemple : est-ce qu’il faut apporter des draps, est-ce qu’il y a des serviettes à disposition, est-ce qu’il faut faire le ménage, si oui, est ce qu’il y a une pénalité, est-ce qu’il y a une caution … Il est important de le préciser, car il faut vraiment que les gens ne soient pas du tout surpris. Durant les six derniers mois j’ai du réactualiser, affiner mon annonce : je dis où c’est situé, ce qu’il y a aux alentours, comment c’est accessible et je mets un plan pour arriver. Je précise aussi les prix : le prix de 45€ est pour deux personnes, non pas deux adultes et deux enfants. Bref, il faut vraiment rédiger pour que ce soit le plus clair


possible. Aujourd’hui quand les gens arrivent ils me disent qu’il n’y a pas de souci, les photos sont à l’image de l’appartement. D’ailleurs, ne pas oublier de mettre beaucoup de photos. Sur des sites comme Housetrip, il y a de photos et mieux on est référencés. Au début je n’avais que cinq photos et ils m’ont conseillé d’en rajouter pour remonter dans la liste. Aujourd’hui j’en ai neuf ou dix et si quelqu’un tape « Toulouse, de telle date à telle date », je suis le troisième résultat.

Ca, c’est une bonne astuce à connaitre. Tu m’as dit aussi qu’il fallait indiquer qu’il y a un parking…

C’est primordial ! Il faut qu’il y ait un parking disponible et accessible facilement. C’est un des critères de choix pour les locataires. Il faut insister dessus ! Je l’ai marqué dans l’annonce, les clients savent qu’ils peuvent garer leur voiture facilement et en toute sécurité.

En gros, il faut mettre toutes les informations possibles, de manière à ce que les gens ne se posent pas de questions, d’autant plus qu’il ne peuvent pas te contacter directement lorsque tu passes par un site spécialisé. Il faut donc qu’ils aient le maximum d’informations tout de suite pour qu’ils ne se posent pas de questions.

D’autres choses à dire sur la manière de trouver des clients ? Est-ce certains reviennent et s’adressent à toi directement ?

Ca m’est arrivé une ou deux fois, mais j’ai tellement de demandes que je ne me pose pas le question. Parfois je me dis que je pourrais même augmenter le prix …

Nous allons en parler…


J’ai également beaucoup de commentaires positifs, de personnes prêtes à revenir. Ca aussi c’est important : demander aux gens de poster des commentaires si ça s’est bien passé. Ils laissent des commentaires avec des petites étoiles. Ca existe sur tous les sites. Comme ca les nouveaux clients se disent que s’il y a beaucoup de commentaires c’est que ce n’est pas une arnaque.

Tu disais à l’ instant que tu envisages de remonter le prix, alors je te propose de faire un chapitre spécialement sur les prix.

Liste des sites utilisés par David

3. Trip Advisor (http://www.tripadvisor.fr)

4. Housetrip (http://www.housetrip.com/fr)

5. Ou Dormir (http://www.oudormir.com)

6. Se Loger Vacances (http://vacances.seloger.com)

7. Homelidays (http://www.homelidays.com)

8. Le bon coin (http://www.leboncoin.fr

Comment fixer le prix de vente

David, il y a une chose qui est très importante et qui intéressera beaucoup de monde, c’est comment as tu fixé ton prix ?

Pour moi c’était un pur hasard. Ma première nuit, je crois que je l’ai louée à 23€. C’était presque le prix d’un Formule 1, et comme la superficie est plus grande je me suis dit que j’aurais du monde, et surtout, il fallait impérativement que l’appartement soit loué parce qu’il y avait le crédit à rembourser.


Le premier problème, n’est pas une histoire d’argent, mais vous même. C’est tout à fait humain, ne croyez pas que vous êtes différents des autres ! Et la question que vous vous poserez c’est : « Est-ce que je vais y arriver ? »

La première réaction, c’est de baisser au maximum. Je suis sûr que tu as eu une tonne d’appels.

Ah oui, une tonne d’appels, mais je ne gagnais rien. Je remboursais le crédit mais pas les charges.

Tu gagnais autant d’argent que si tu avais loué au long terme mais tu bossais plus parce qu’il fallait trouver des clients.

Et en plus, je louais à la nuit, parce que je voulais être sûr que les gens viennent.

C’est classique, typique : on a peur ! Peut être que cette interview vous fera gagner du temps, vous aidera à éviter ces erreurs et rentabiliser le plus vite possible. Mais si vous investissez dans la location saisonnière, faire des erreurs, n’est pas grave ! De cette façon, vous comprendrez le système, vous sentirez mieux les choses, et cela vous rassurera. Il faut du temps pour construire sa confiance, et au fur et à mesure, vous pourrez augmenter les prix.

Donc, tu as fixé 23€ par hasard, et après ?

Je suis tombé sur des agents immobiliers par hasard, qui m’ont dit « franchement David, tu n’es pas assez cher ! Tu vas attirer une clientèle qui n’est pas terrible». Et effectivement, j’ai loué à des Baba Cools qui sont arrivés avec des chiens, bref, des gens qui n’ont pas d’argent. Du coup je suis allé voir un appart-hôtel qui n’est pas très loin et qui est à 67€ la nuit je crois, et je me suis dit que si je mettais 20€ moins cher, j’aurais du monde. Donc je me


suis mis à 37€ jusqu’à il y a peu de temps, et quand j’ai vu que sur housetrip que c’était à 43€ et que ça continuait à se louer, j’ai augmenté, et là je suis à 45€ la nuit, pour trois nuits minimum.

C’est une des questions qui allaient venir. Tu loues trois nuits minimum pour t’éviter trop de logistique, c’est un chapitre que nous aborderons et ça rentre évidemment dans le cadre de la rentabilisation. Bref, tu tiens compte de la concurrence, mais qui estimes-tu être tes concurrents ?

Les chaines d’hôtels type Formule 1 parce que c’est ce qu’il y a de moins cher, et surtout les autres personnes qui font de la location saisonnière. C’est un business qui se vulgarise. On commence à se connaitre. Il y a différents standings, par exemple il y a un architecte qui a six ou sept studios « très design», et c’est blindé même si c’est plus cher que moi, 53€ la nuit pour 25m², alors que je suis à 47€.

Donc par rapport à la surface que tu fournis, c’est beaucoup plus cher que toi.

Après, je récupère de l’argent sur le nombre de locataires que j’ai sur une nuit. C’est là, vraiment, que je suis gagnant. Par exemple, j’ai trois personnes qui vont arriver, je serais à 55€ la nuit, ce qui fait que j’ai besoin de moins de jours pour rembourser le crédit et ça, c’est intéressant. C’est un peu là l’avantage de mon appartement : je peux le louer à quatre personnes et je gagne donc plus d’argent.

A Paris ils arrivent à mettre quatre personnes dans 20m² … Mais Paris, c’est Paris, il faut accepter ses contraintes. Si vous allez au ski et que vous louez un appartement en hiver pendant la saison, il y a des


studios où ils mettent cinq ou six personnes sur 30m², c’est vraiment du stockage.

Donc tu as des concurrents comme les appart-hôtels et les hôtels, mais crois tu avoir les mêmes clients que les hôtels ?

Je pense que j’en récupère, parce que certains clients me disent « l’an passé, j’étais à l’hôtel, mais quand j’ai vu votre appartement et son prix, j’ai préféré venir chez vous et avoir une plus grande superficie ». On a aussi la famille qui vient avec deux enfants et au-delà de trois personnes ils sont obligés de prendre une deuxième chambre à l’hôtel alors qu’avec moi ils n’ont qu’un seul appartement.

Il y a maintenant des chaines qui se définissent comme appart-hôtels, mais la seule différence avec un hôtel c’est essentiellement la cuisine qui est dans la chambre ; et évidemment les autres personnes qui font de la location saisonnière. Tu connais d’autres personnes qui font de la location saisonnière et qui ont arrêté par exemple ?

Non, je crois que je ne suis pas dans le milieu depuis assez longtemps. Ca fait neuf ou dix mois maintenant, et puis j’ai mes deux emplois en parallèle. Ca ne m’intéresse pas. Je fais tourner mon business, et à quand j’aurais moins de réservations je commencerai à me poser des questions. Mais depuis décembre dernier ça rentre tout seul.

Penses tu que ce système est reproductible sur d’autres villes ? Qu’est-ce qu’il y a à coté de Toulouse ?

Il y a Perpignan, Carcassonne et Albi par exemple, Albi c’est une cité historique, c’est vraiment très joli, j’ai des espagnols qui sont venus exprès pour voir Albi. Donc il y a plein de choses à visiter


aux alentours de Toulouse. Mais du point de vue business il y a aussi beaucoup de personnes qui viennent pour faire des formations, on a EADS à coté qui n’est pas très loin … Donc j’ai vraiment la chance d’être dans un environnement qui me permet d’avoir une clientèle touristique mais aussi des résidents de passage. Je pense que cela peut se faire à Montpellier ou à Strasbourg par exemple, mais il faut bien réfléchir à son projet et choisir correctement son appartement. Parce qu’à partir du moment où il est bien choisi, le reste se fait tout seul : les gens vont partout ! C’est totalement faisable ailleurs.

Est-ce que tu fais des prix ?

Avec housetrip, pas spécialement parce que c’est figé. Le prix est marqué, un point c’est tout. Pour les gens qui passent par d’autres sites où je suis en direct avec eux, je marque que je fais une remise de 5% sur les réservations faites un ou deux mois à l’ avance. Mais seulement s’ils me versent un chèque d’acompte, et là je verrouille. Ce qui est intéressant avec ces sites c’est qu’ils font des périodes de plus de dix jours. Le mois prochain par exemple je n’ai que trois clients, je suis tranquille.

As-tu fait des erreurs par le passé ?

Oui, ne serait-ce que sur le prix de 23€ la nuit. Il faut fixer le prix en fonction de son besoin de rentabilité. Si vous savez que vous devez avoir 300€ dans votre poche à la fin du mois, il faut fixer le prix par rapport à ça, et par rapport à la concurrence. Il faut faire une étude de marché. Ce sont des trucs que je n’ai pas fait au début, j’avais trop peur de ne pas louer.

Honnêtement, je comprends parfaitement ! Tu as testé d’autres prix ou pas ?


Non, mais je pense que nous allons augmenter de 2€, parce que les gens continuent de dire qu’on n’est vraiment pas chers, et c’est le « vraiment » qui me gène. Si je rajoute deux euros je ne pense pas que ça changera grand-chose.

Et toi ça te permettra de gagner 60€ de plus par mois ce qui fait 700€ de plus sur l’année. Au niveau du prix as-tu autre-chose à dire ?

Il faut juste bien verrouiller. Il faut être clair avec soi-même sinon on est ambigu avec les clients.

Pendant une négociation, si on sent une brèche, que l’interlocuteur n’est pas très sur de lui, c’est là qu’on commence à insister. Il vaut mieux dire « écoutez, je suis désolé, mais j’ai trop de demandes, je serais heureux de vous faire plaisir mais vraiment, je ne peux pas ». Dites le gentiment, aimablement, et vous verrez, ça passe.

Les gens essaient, ça fait partie du jeu ! Moi par exemple, entant qu’acheteur je négocie tout le temps, mais entant que vendeur je ne négocie jamais, en tout cas je fais tout pour ne pas avoir à négocier. Et si je finis par donner quelque-chose c’est que c’était déjà prévu. Bref, évitez de négocier lorsque vous vendez de la location saisonnière, vous n’allez-pas revoir les locataires. S’ils vous appellent c’est qu’ils ont besoin de vous, surtout s’ils ont déjà réservé précédemment.

Quels locataires ?

Concernant les locataires, est-ce que tu prends n’importe-qui, ou est-ce que tu les sélectionnes ?

Cela dépend des sites par lesquels ils viennent. Par exemple, avec Housetrip, je ne peux pas sélectionner. Pour eux, un bon locataire c’est quelqu’un qui a payé. Donc dés qu’une personne a payé, qu’elle vienne d’Alaska ou de n’importe-où, ils s’en


moquent. Si elle a payé, elle peut venir, et là, ils touchent leur commission. Par contre avec Homelidays, je peux sélectionner, puisque les gens sont en direct avec moi.

La plupart du temps ça se passe très bien, mais parfois on a des petites surprises… Par exemple, comme disait un de mes collègues de travail, je me suis transformé en proxénète, en prenant une prostituée dans mon appartement. Elle m’a re-contacté mais j’ai été obligé de lui dire non pour ne pas avoir de problèmes avec la justice.

Par contre elles sont prêtes à payer, mais maintenant j’ai l’œil. Elles ont un profil particulier qui permet de les repérer rapidement. Elles ont besoin d’une location du jour pour le lendemain, très rapide. Alors qu’il n’y a rien à faire sur ces périodes-là, et elles ne veulent pas signer d’état des lieux, elles ne donnent pas de pièces d’identité, rien du tout … Ce n’est pas sain. Qu’elles le fassent ailleurs mais pas dans mon appartement. Il y a des hôtels pour ça. C’est trop personnel.

Après, j’accepte tout le monde. Ils peuvent venir avec des animaux par exemple. Par contre je ne veux pas qu’ils fument à l’intérieur. Ca c’est super important, parce qu’au début j’acceptais, mais pour faire partir l’odeur de la cigarette c’est toute une histoire. Donc je l’ai marqué sur la caution : on fume à l’extérieur.

Certaines personnes ont insisté et je leur ai dit non, sinon je dois faire appel à un professionnel pour faire disparaitre l’odeur et que ce sera pris sur la caution. Je ne l’ai jamais utilisée mais ça me permet de récupérer mon appartement dans un état de propreté correcte.


Oui cela te permets d’avoir un levier sur les gens, de leur faire comprendre qu’ils ne doivent pas faire n’importe quoi.

Je ne fonctionne pas à la tête du client. Je les loge tous à la même enseigne, avec les mêmes critères pour tout le monde. Ca m’évite d’avoir des surprises.

Et par exemple, sur Housetrip où tu ne peux pas sélectionner tes clients, comment ça se passe si tu as des prostituées ?

Ca n’arrive pas puisqu’ils sont obligés de laisser l’empreinte de carte bancaire. Donc on peut récupérer leur nom et tout ce qui va avec. Je ne sais pas comment elles font mais elles paient toujours en espèces. Après il y a aussi des pays limitrophes où il n’y a pas de chéquiers, du coup on peut faire un amalgame. Par exemple, des espagnols sont venus il y a une semaine et ils ont tout payé en espèces, y compris la caution.

Il y a aussi une chose à laquelle il faut faire attention : ne surtout pas prendre de chèques qui viennent de l’étranger. J’en ai fait l’expérience, c’était un chèque de caution de clients allemands. Je me suis renseigné auprès de la banque et j’aurai payé des frais énormes sur les chèques. Maintenant je l’ai marqué sur l’annonce : si les locataires ne sont pas français, la caution est en espèces.

Dans ce cas il est préférable de se faire payer par Paypal. De cette façon tu peux rembourser facilement, et si tout est en ordre tu renvoies la caution.

Je n’avais jamais réfléchi à cette éventualité. Après, les gens ont l’habitude de retirer 150€ en espèces, mais il ne faut pas perdre l’argent.


C’est vrai que les étrangers sont prêts à se plier à pas mal de choses. Un Français dira qu’il n’a pas envie de faire d’effort parce qu’il est chez lui, et on peut comprendre cette réaction, mais les étrangers savent que les moeurs sont différentes. Ils ont leur liasse de billets. Les allemands par exemple ont généralement beaucoup de liquide.

Est-ce que les locataires reviennent, est-ce qu’ils sont fidèles ? Est-ce que tu as beaucoup de rotation ?

Non, je ne cherche pas à fidéliser. Sinon ça tourne, les gens font aussi des enchères « Oui, c’est déjà pris mais si je vous donne un peu plus est-ce que vous faites quelque-chose ». Ce n’est pas possible, mais ce sont surtout des gens qui s’y prennent au dernier moment.

Au niveau du nombre de locataires, ton prix de base c’est 45€.

Oui, 45€ pour deux personnes sans enfants.

D’accord, s’ils sont quatre ?

Je rajoute 10€ par personne supplémentaire, donc si ils sont quatre ça fait 65€.

Ce que tu pourrais peut-être essayer, ce serait faire 20€ de plus pour trois comme pour quatre personnes. Ou alors 15€ s’ils sont trois et 5€ s’ils sont quatre. Il faut tester. Dans le cas de la location saisonnière on s’aperçoit qu’il est préférable de monter les prix quand on ne vend pas assez cher. Après on peut toujours se positionner, changer de prix en fonction des caractéristiques du client, du nombre de locataires qui seront présents, ce sont des tests à faire.

Pour le profil des locataires, en dehors des touristes, quel est le client type de l’année ? Par exemple, on avait évoqué les personnes en visite à l’hôpital.


Oui, ça m’arrive puisque je suis à une demi-heure de l’hôpital en transports en commun donc les gens circulent facilement. J’ai pas mal de stagiaires, des gens qui viennent en formation. J’ai beaucoup de couples ordinaires de personnes qui ont entre 45 et 65 ans et qui viennent voir leurs enfants ou des proches qui habitent à Toulouse, et comme parfois ils n’ont pas assez d’espace pour les accueillir ils viennent me voir. Souvent je les vois à quatre dans l’appartement entrain de se faire à manger : on s’est rendu compte il n’y a pas longtemps avec ma femme que c’est une bonne partie de nos locataires,.

Tu as des journalistes ?

S’ils l’étaient ils ne me l’ont pas dit.

Des commerciaux en déplacement ?

Non.

Des personnes divorcées qui vont voir leurs enfants ?

Oui, c’était mon deuxième client, je m’en rappelle encore parce qu’il est revenu. Il habite dans un studio à Toulouse, sa femme était en vacances et il ne pouvait pas accueillir ses deux enfants dans un studio. Du coup il a loué mon appartement, il le fait surtout pendant les vacances scolaires.

C’est logique, et ça me fait penser à une chose, est-ce que tu as des cycles de fréquentations, des périodes plus occupées que d’autres dans le mois, le week end par exemple, est-ce qu’il y a plus ou moins de monde, qu’est ce qui ressort ?

En moyenne on n’a que quatre nuits qui ne sont pas louées dans le mois, donc du coup, c’est tout le temps pris, et je pense que


même si j’en avais un deuxième, j’aurais quand même des demandes.

Si tu loues trois nuits, est-ce que les clients restent obligatoirement les trois, ou est-ce que tu as souvent des clients qui ne restent qu’une ou deux nuits ?

Non, quand ils paient trois nuits, ils restent trois nuits. Par contre quand ils viennent à plusieurs c’est autre chose, une fois j’ai eu cinq personnes alors que l’appartement est pour quatre. J’aurais pu dire non mais ils arrivaient du Brésil. Ils restaient trois ou quatre jours, je leur ai dit que c’était 60€ en plus pour les quatre jours. Soit 15€ par jour pour la personne supplémentaire, j’ai du mettre un clic-clac de fortune en plus, et ils se sont débrouillés.

Et les animaux tu les acceptes ?

Oui je les accepte, mais je préviens qu’il ne faut pas qu’ils soient bruyants ou que je retrouve des poils dans l’appartement, il faut que tout soit nickel, sinon ils ont 30€ de frais pour la femme de ménage.

C’est une question très naïve qui me vient a l’esprit : est-ce que tu penses que le fait de pouvoir venir avec un animal est un argument de vente ?

Oui, j’ai beaucoup de clients qui viennent avec leur animal, c’est marqué sur l’annonce. Sur Housetrip exemple on coche des cases lors de l’inscription en disant « appartement fumeur, non fumeur etc. »

Pour une étude de concurrence ça peut être intéressant …

Ben oui, beaucoup viennent chez moi pour pouvoir venir avec les animaux. Par exemple une cliente qui était avec son chihuahua,


l’hôtel l’a refusé. Je dirais qu’une personne sur quatre vient avec un animal.

Donc cela vaudrait le coup de facturer quelques euros de plus, comme à l’hôtel.

Ca je ne l’ai pas fait parce que ma femme c’est Brigitte Bardot ! Non, plus sérieusement, je me suis dit qu’ils n’utilisent ni draps, ni eau …

Oui mais tu peux mettre deux euros symboliques, d’habitude c’est un service qui se paie, alors pourquoi pas ?

Ca ne m’a pas traversé l’esprit, sincèrement.

Est-ce qu’il y a d’autres choses à voir, à dire sur les clients ?

La seule chose que je rajouterai, on en a parlé tout à l’heure, c’est de leur demander de mettre des commentaires, et pour avoir des bons commentaires il faut un très bon accueil, chaleureux.

C’est toujours pareil, l’appartement peut être fantastique, si vous faites la tête, c’est vous qu’ils vont juger et pas l’appartement.

Par rapport à ça, j’ai eu des clients qui me racontaient qu’ils avaient été dans un appartement et avaient été réceptionné par un ami d’ami. Ils ont trouvé ça super impersonnel.

Dans le même genre, Housetrip veut mettre quelque chose en place : un petit coffre-fort à l’entrée, le client tape un code pour récupérer les clés. Je ne sais pas ce que ça va donner, peut être que cela va se vulgariser par la suite, mais le fait qu’il y ait quelqu’un à l’entrée et à la sortie pour demander si tout s’est bien passé, cela rassure. Du coup les gens laissent des


commentaires, et je crois que je suis une des personnes sur la région qui a le plus de commentaires. Le commerce, c’est du relationnel !

Maintenant voyons comment tu gères tes clients.

Logistique et fonctionnement au jour le jour.

Une fois que tu as trouvé des locataires, tu les as sélectionné, tu as fixé ton prix, ensuite comment procèdes-tu ?

Je vais encore parler des sites internet parce qu’il y a deux fonctionnements. Pour les gens qui passent par Housetrip, ils ont une heure d’entrée, ils savent qu’ils doivent arriver à telle heure et repartir à telle heure. Je leur envoie tout de suite un email leur confirmant que la réservation a bien été acceptée. Même s’ils ont déjà reçu un email de confirmation d’Housetrip. C’est impératif, je leur envoie un email personnalisé avec leur nom et prénom. Il faut qu’il y ait très rapidement un échange pour bloquer l’heure à laquelle on va les réceptionner et l’heure à laquelle ils vont repartir. Au niveau de la plage horaire, il faut qu’ils arrivent après 14h et qu’ils repartent avant midi, parce qu’on a besoin d’un certain temps pour nettoyer et changer les draps, c’est important.

Avec Homelidays c’est très différent : il faut envoyer un contrat de location, il faut que le client le renvoie, et à partir du moment où c’est fait, on peut verrouiller et donner les différentes modalités.

Donc quand tu les accueilles, tu leur donnes évidemment les clés, et tu leur fais signer quelque-chose ?


Je fais un état des lieux, j’ai trouvé un modèle gratuit sur internet. Je marque qu’ils sont rentrés, que tout est en état ou qu’il y a usure, que la caution a été remise en chèque ou en espèces, avec les différentes pièces. Je ne m’amuse pas à compter le nombre d’assiettes et tout, c’est une perte de temps, mais par contre je fais fonctionner les appareils : « regardez, le four fonctionne, le micro-onde fonctionne, la télévision fonctionne ». Je laisse toujours la télé allumée quand les clients arrivent pour prouver qu’elle marche.

Tu récupères la caution quand ils arrivent ou avant ?

Je la prends à l’arrivée, ils me donnent ça en chèque ou en espèces et ils signent l’état des lieux

Combien tu demandes ?

S’ils restent longtemps, je prends 30% du total, c'est-à-dire que s’ils restent quinze jours, ça fait entre 200 et 250€. Par contre s’ils ne viennent que trois jours, je demande juste le prix de la télé c'est-à-dire 150€, c’est le minimum.

Tu as des clients qui rechignent à te donner la caution ?

Oui, ça m’est arrivé … Par exemple une dame qui venait de Suisse et qui me disait « Vous pouvez me faire confiance, je suis une Mamie », ce genre de choses, ou bien des gens de mauvaise foi qui me disent que je ne leur ai pas envoyé le mail où c’est marqué … Malheureusement pour eux j’ai toujours mon iPhone avec moi et je leur montre le mail.

Tu encaisses quoi, des chèques ou des espèces ?

Je reçois trois types de paiement : avec Housetrip ce sont directement des virements bancaires que je reçois le lendemain


de l’arrivée des clients. Ca c’est super, je n’ai pas à me prendre la tête. Pour les gens qui viennent par Homelidays, ils paient en chèque ou espèces le jour de leur arrivée et je les encaisse tout de suite.

Tu prends leur pièce d’identité ?

Normalement ils me l’ont déjà envoyée.

Comme ça tu peux vérifier si le chèque correspond. En France, l’intérêt du chèque c’est pour les interdits bancaire. S’ils font un chèque de 1€ qui ne peut pas être payé, ils sont fichés et ne peuvent plus utiliser leur chéquier ni leur carte bleue.

Je commence à me poser des questions, maintenant tout le monde a une carte bleue ou un compte Paypal. Tu me disais que ça se fait très rapidement … Pour moi, moins il y a d’échange d’argent et moins il y a de risques. J’y réfléchis. Quand quelqu’un loue pour quinze jours et m’apporte 650 € en espèces, je ne suis pas tranquille.

Mais avec des montants de 650€, ils ne se disent pas que ca fait beaucoup ?

Non, j’ai des réunionnais qui arrivent là, ils vont payer 700€, ils sont plusieurs et ils restent 16 jours. De toute façon on s’est échangé des mails et surtout, on s’est parlé au téléphone. Il faut que je les appelle, qu’on ait un contact, que j’entende leur voix. Avec Housetrip par contre je m’en fiche, je ne me pose pas la question puisque je sais que je vais être payé.

Avec Housetrip, peut-être que j’ai mal saisi, mais ça se passe comment pour la caution ?

Je demande la caution quand ils arrivent.


Pour la logistique toujours : la remise des clés. Vous vous êtes donnés rendez-vous, tu leur as remis les clés, ça ce n’est pas le plus difficile, mais le truc qui embête tout le monde, c’est les draps et le linge … Comment fais tu ?

Ah oui, ça c’est le fameux casse-tête. C’est vraiment le truc qui a le plus embêté ma femme … Alors au début je ne me suis pas trop posé de questions, j’ai fait comme à l’hôtel : je prenais les draps et à chaque fois je payais quelqu’un pour les laver, les repasser … Je dirais que c’est la partie la moins drôle, la plus contraignante. Après je me suis toujours dit qu’on n’a rien sans rien. Maintenant j’essaye des draps à usage unique, je suis en plein test donc je vais voir ce que ça va donner. Mais c’est vrai que juste retirer les draps, les balancer et en remettre d’autres, il n’y a plus de questions à se poser.

C’est ce qu’il y a de plus contraignant, c’est évident ! J’ai rencontré des gens qui faisaient de la location saisonnière et qui ont abandonné à cause de cet aspect. Certes, ils étaient un peu fainéants, ils disaient « oui, il faut réceptionner, aller remettre les clés, les reprendre… ». Vous gagnez plus mais en contrepartie il faut bosser un peu plus. Mais si vous vous organisez bien, vous ne travaillez pas tant que ça. Ne serait-ce que parce que vous louez pour trois nuits donc vous y allez une fois à la réception et une fois à la sortie. Ils ont surtout arrêté à cause de cet aspect logistique du linge parce qu’ils en avaient assez.

Que dire d’autre sur la logistique interne : nous avons parlé de l’entrée, il y a aussi la sortie. Comment procèdes tu ?

Quand je récupère les clés, je vérifie que tout est là et que rien n’est cassé. Je repasse toujours un coup d’aspirateur, je vérifie que tout est propre et que ça sent bon. Parce qu’il est important


que les gens qui arrivent après trouvent un appartement très propre. Même si ça prend un peu de temps. Donc je refais l’état des lieux, on signe. Je leur rends la caution et je récupère les clés. Voilà, c’est tout simple. Je tiens quand-même à préciser que, aussi bien pour les draps que pour l’entrée et la sortie, c’est quelque-chose que je fais en plus de mon activité professionnelle, et en plus de la boite que je gère, donc cela ne demande pas tant de temps que ça. On arrive à gérer !

Et pour le choix de l’appartement, choisir un appartement qui n’est pas trop loin de chez soi, ça va de soi !

C’est certain plus tu as de contraintes, plus tu as envie d’arrêter et moins tu fais d’efforts ! Quand quelqu’un t’appelles et que tu rechignes « ah non je vais pas encore le louer ». Vous voulez gagner de l’argent, c’est bien. Mais il y aura des efforts à faire, mais autant le faire dans les meilleures conditions possibles.

Tu fais payer le ménage aujourd’hui ? Est-ce que tu l’as toujours fait payer ?

Au début non, je ne faisais pas payer, je ne l’avais pas marqué sur le site. Apres j’ai eu quelques surprises : les gens n’en avaient rien à faire, du coup j’ai marqué sur le site que si le ménage ou la vaisselle n’est pas fait, si ça sent mauvais, qu’il y a des poils partout, une prestation de ménage de 25 à 30€ est retenue sur la caution.

D’accord, mais tu ne gagnes pas d’argent …

Non, je ne gagne pas d’argent, mais ce n’est pas moi qui dois le faire. Mais ça ne m’est pratiquement jamais arrivé. Et je repasse


toujours un coup derrière, même quand c’est nickel chrome. On se rassure aussi comme ça.

Là encore je réfléchis, il faut que je trouve un système pour automatiser ça. Parfois je récupère l’appartement plus propre que chez les gens eux-mêmes, parce qu’ils n’ont pas envie de perdre 30€, donc ce levier de 30€ fait que les gens font quand même l’effort : ils se disent « oh j’ai déjà payé 150€, si en plus je lui donne 30€ … »

C’est bon pour la logistique ? Alors on va reparler un peu d’argent.

Division de l’appartement et fiscalité

Parlons un peu d’argent. Juste pour résumer, tu as un appartement que tu exploites en location saisonnière, et cet appartement a la caractéristique d’être un peu sur-dimensionné pour le prix que tu le loues, et c’est difficile de le louer plus cher parce que les gens n’ont pas besoin d’autant de surface. Tu risques donc de te retrouver en concurrence avec d’autres, ce qui va peut être te pénaliser. Il y a deux choses qui ont été évoquées et qui te permettraient d’augmenter cette rentabilité : la première, c’est de le diviser.

Oui, l’appartement fait 55m², et je pourrais récupérer le bureau pour en faire un studio. Cela ferait deux lots, que nous pourrions louer peut-être un peu moins cher mais je ne suis pas sûr. Ce serait plus aux alentours de 40€ que 45€, ce qui me permettrai de pratiquement doubler ma rentabilité. C’est une des pistes.

Si tu pars sur cette possibilité, au niveau transformation, as tu une estimation du coût ?

Non je n’en ai pas encore fait, mais il y a un mur porteur qu’il faudrait percer, c’est possible mais il faut faire appel à un


professionnel. Donc il reste à savoir si ça vaut vraiment le coup pour augmenter la rentabilité puisque ça me fera un nouveau crédit de 15 à 20 000€. Je ne sais pas. Sinon l’autre solution, ce serait peut-être d’en acheter un autre en vendant celui-ci …

Oui, vendre et encaisser une plus-value puisque tu l’avais bien acheté. Tu le revendrais combien ?

Selon l’estimation, nous étions aux alentours de 130 000€.

Prenons la fourchette basse : 120 000€ avant impôts. Et qu’est ce que tu pourrais racheter avec cette somme ?

Je pense que je pourrais acheter un studio ou un T1bis de 30m² pour 60 000€, c'est-à-dire la moitié.

C'est-à-dire que pour le même investissement tu pourrais en acheter deux.

C’est une chose à laquelle il faudrait que je réfléchisse, mais je pense que je pourrais gagner plus d’argent qu’avec l’investissement que j’ai déjà fait. J’ai déjà gagné de l’argent, même si c’est ponctuel, mais l’appartement, vu la façon dont il a été rénové, vaut nettement plus cher que le prix que je l’ai acheté, c’est clair et net.

Je pense qu’il y a moyen d’améliorer la rentabilité. Pour rester dans le domaine de l’argent, non pas celui que tu vas encaisser mais celui que tu vas donner : les impôts.

Grace à ma boite, j’ai un comptable qui est fort sympathique et qui m’a donné pas mal d’informations, et donc je serais considéré comme loueur pour meublé.


Le but n’est pas de vous cacher des informations mais les lois changent, donc ce qui existe aujourd’hui ne sera peut être plus la même chose dans deux mois. Vous verrez que dans l’autre module de la formation, je vous donne plus d’informations à ce sujet pour vous orienter correctement. Néanmoins est ce que tu peux nous dire comment ça fonctionne, non pas au niveau des chiffres, mais j’aimerai que tu nous expliques comment tu procèdes. Tu as un comptable pour ta société et tu utilises ses services …

Exact c’est lui qui s’occupe de faire ma déclaration.

D’une manière générale, ça se fait assez peu en France mais vous pouvez prendre un comptable qui va s’occuper de votre déclaration fiscale. Moi je le fais parce que je déteste tout ce qui est administratif, donc j’ai quelqu’un qui s’occupe de mes papiers une fois par an, au moment des déclarations fiscales. Sinon, on peut le faire soi-même ?

Oui c’est tout à fait possible, contrairement à ce qu’on pense les loueurs meublés sont assez courants, professionnels comme non professionnels. On a une grille qui correspond au nombre de mètres carrés. On peut être défiscalisé, et ne pas payer d’impôts jusqu'à une certaine somme. On peut le faire soi-même, l’information est libre et facile à se procurer. Moi ça ne m’a pas du tout freiné.

De toute façon il ne faut pas que ce soit un frein sinon on ne fait plus rien ! En France, je l’ai déjà dit des dizaines de fois, les gens sont obnubilés par les impôts. Mais si vous gagnez de l’argent, c’est normal que vous payiez des impôts, le but étant d’en payer le moins possible, je suis entièrement d’accord avec vous. Mais vous ne pouvez pas y échapper ! Je vais me répéter parce que c’est un sujet qui m’agace particulièrement, je le reconnais volontiers : quand vous gagnez 100,


même si on vous prend 30% d’impôts, il vous reste 70, mais la plupart des gens sont obnubilés par les 30 à payer. Cela fait partie du jeu, c’est comme ça ! Si vous ne voulez pas payer d’impôts, ne gagnez pas d’argent.

Donc c’est ton comptable qui fait ta déclaration. Tu n’as jamais essayé par toi-même ?

Non, je me suis posé la question une fois sur comment j’allais payer mes impôts, j’ai un peu regardé sur internet, et puis j’ai demandé à mon comptable qui m’a sorti directement les papiers en me disant « voilà, tu es assujetti à ça, etc. ».

Surtout les impôts, ils n’ont rien à cacher, au contraire ! Ils ont intérêt à vous en dire le plus possible pour encaisser leur part et que ce ne soit pas sujet à discussions.

Ce que je veux dire c’est que ça vaut le coup, même si aujourd’hui mon appartement pourrait être encore plus rentable, c’est quand même intéressant parce que cela m’a quand même permis d’être à 80%. Je passe une journée de moins à l’hôpital, et ça pour moi ça n’a pas de prix !

Ah oui, tu ne travailles plus à 100% ?

Non, je n’en ai plus besoin ! Ce que je perds de ce côté, je le récupère avec l’appartement ! Donc je passe une journée de moins au boulot, et ça c’est … divin ! Mon objectif c’est d‘arrêter progressivement.

Et avec les gens autour de toi, comment est-ce que cela se passe quand ils voient ce que tu fais ?

On nous prend pour des extra-terrestres ! D’abord par rapport à mon entreprise, au travail, personne d’autre dans le milieu


paramédical n’a pensé à créer une société de service à la personne. Alors que ça va de soi, pourtant moi je n’y suis que depuis trois ans. Ensuite les gens m’ont dit « oui, tu vas acheter des biens, c’est la crise, tu ne vas pas gagner d’argent, tu vas te ruiner », mais les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Et paradoxalement, les collègues de travail qui ne disaient rien avaient déjà deux ou trois maisons en location, mais ils ne donnaient aucune information, ils ne disaient rien du tout !

C’est parce qu’on leur a dit la même chose ! Alors ils se sont dit « c’est terminé, je n’en parle plus ne serait-ce que pour aider les gens », parce que souvent on en parle, on dit « mais tu pourrais faire la même chose ! » mais si ce n’est pas dans leur tête, de toute façon ils ne le feront pas, et puis ils trouveront surtout toutes les raisons pour ne pas le faire.

Ils me disent « tu as de la chance ». Et bien tant mieux, si j’ai de la chance ! Je suis persuadé que je pourrais dupliquer ce système une deuxième fois. Mais je ne veux pas en avoir cinquante parce que j’ai besoin de ma liberté.

La liberté c’est le dénominateur commun et c’est la question que j’allais te poser. Voyons ça dans l’autre vidéo.

Perspective et avenir

En guise de conclusion j’aimerai que tu regardes ce qu’il s’est passé, comment tu as évolué. Tu m’as dit que tu allais bientôt être papa, alors que vas tu dire à ton fils ou ta fille dans quelques années, si il ou elle te demandera ce que tu as fait ? Sur la vie que tu as mené, celle que tu aimerais mener, où tu veux arriver …


Si je devais avoir ce genre de conversation avec lui ou elle … En fait, la base c’est pourquoi moi, j’ai décidé de faire différemment de la plupart des gens. Je ne vais pas raconter ma vie, mais quand je suis arrivé en France métropolitaine, je touchais 800€ par mois. J’ai fait plein de petits boulots, et même si j’ai le bac, je n’ai pas fait d’études, et je suis parti avec une idée en tête : je veux travailler moins pour un patron et avoir plus de temps pour profiter de la vie. Mais je n’ai pas gagné au loto. Donc il faut trouver des investissements. La bourse par exemple, mais celui qui m’a le plus parlé, c’est l’immobilier. A partir de là, il faut se retrousser les manches, aller chercher l’information, et passer à l’action.

Si vous ne faites rien, vous n’aurez rien.

Il faut passer à l’action, il faut demander. J’ai demandé, j’ai trouvé des informations, et aujourd’hui je n’ai pas une situation super confortable, mais j’entrevois la vie différemment de la plupart des gens.

Il est clair, même si tu as des crédits, en arrivant en 2006 avec 800€ par mois, aujourd’hui tu as quand même un appartement qui te rapporte + de 1 000€, et qui te rapportera plus par la suite, tu es également propriétaire de ta résidence principale. Est-ce que tu estimes que ce que tu as fait, d’autres personnes peuvent le faire ?

N’importe qui peut le faire. Il faut y croire bien sûr ! Je ne vais pas faire du développement personnel, il y a des gens et des sites pour ça, mais je pense qu’il faut déjà y croire.

Mais pour revenir à la location saisonnière parce que c’est le sujet, pour toi est, qu’est ce que ça t’apportes, qu’est ce que ça représente pour toi ?


Déjà la satisfaction d’avoir réussi la transaction pour un prix correcte et en dessous du marché. Parce qu’avant de le mettre en location, il fallait déjà l’acheter. Et puis d’avoir trouvé une façon de l’exploiter, ce n’est quand même pas négligeable. Parce que j’avais déjà tenté il y a deux ou trois ans et je m’étais bien planté, j’avais perdu 1000€ je crois dans l’affaire. Mais c’est un échec qui m’a permis de rebondir. Aujourd’hui c’est vrai que grâce à cet appartement, nous gagnons de l’argent, et surtout on voit qu’il y a beaucoup de potentiel pour pouvoir faire d’autres choses par la suite.

Une autre question, je connais déjà la réponse, ce n’est pas pour vous dire « faites-le ! » mais pour vous montrer que c’est possible : est-ce que c’était difficile ?

Je ne vais pas parler de difficulté. Ce n’était pas simple, parce qu’il y a plein d’articulations entre le crédit, les locataires etc. Mais à partir du moment où j’ai vu ce que j’avais fait, en fin de compte ce n’est pas si dur que ça ! La difficulté c’est quoi ? Visiter des appartements ce n’est pas difficile, on prend rendez-vous, on prend sa voiture et on y va. Aller voir les banques pour demander un crédit, est ce que c’est difficile ? Moi je me dis qu’aujourd’hui on peut passer par un courtier. Il a toutes les informations, et il n’y a rien à faire. Après, trouver des locataires, je n’aurai jamais imaginé que c’était aussi simple. J’ai mis mon annonce qui était loin d’être parfaite et des gens ont quand même réservé, alors que je n’avais pas de commentaire, et les gens sont quand même venus ! Donc l’un dans l’autre cela nous a pris trois mois, et si on n’avait pas eu les travaux, le lendemain de la récupération des clés on aurait pu le mettre en location.


Quel est le dernier conseil que tu pourrais donner aux perosnnes qui nous regardent ?

Si aujourd’hui vous voulez faire de la location qui rapporte, faites de la location saisonnière. Parce que ça va vous rapporter, en étant raisonnable, entre 15 et 20%. C’est tout à fait possible, il faut juste que vous suiviez les conseils qu’on a évoqué tout à l’heure, que vous les appliquiez, et que vous passiez à l’action ! Votre bien, vous allez le trouver, moi ; ça m’a pris six mois, il n’y a pas de raison pour que vous ne le trouviez pas, et quelque soient vos revenus il n’y a pas d’excuse qui tiennent, à moins d’être surendetté. Même avec un revenu de smicard c’est possible !

Merci à toi David !

Merci Olivier de m’avoir invité.

J’espère très sincèrement que cette formation vous aidera. Je vous invite à la regarder une deuxième, une troisième, autant de fois que vous voulez. Je vous ai mis d’autres vidéos en complément.

Que dire d’autre … Copiez ! Je l’ai déjà dit dans d’autres vidéos, mais copiez. Ca ne pose pas de problème ! A l’école on disait qu’il ne faut pas copier sur le voisin, mais là vous pouvez copier autant de fois que vous le voulez. Le but du jeu est de vous aider à avancer un plus vite. Les formations sont des raccourcis qui vous permettent de gagner du temps et donc de l’argent. Alors faites-le, dupliquez. Encore une fois, vous connaissez les pièges à éviter.

1 an plus tard

Je suis de nouveau avec David, mais nous sommes un an plus tard. Aujourd'hui nous allons faire le point sur tout ce qu'il s'est passé depuis


un an. Nous allons voir comment il a amélioré son système, et toute son activité de location saisonnière, comment il a augmenté la rentabilité, comment il fait pour louer plus, et puis il va vous dire ce qu'il a fait entre les deux.

Donc, David bonjour ! Lorsque nous nous sommes quitté, il y a un an, tu avais un appartement que tu exploitais en location saisonnière. Aujourd'hui es tu toujours avec cet appartement ?

Oui, et nous en avons acheté deux autres entre temps.

Pourquoi en avoir acheté deux autres ?

Parce qu'il y avait des engagements que nous n’arrivions pas à honorer. On avait trop de demandes ! Alors au lieu de les donner à la concurrence, on s'est dit qu'il était préférable d'acheter un autre appartement, mais que nous ne pourrons pas exploiter tout de suite. Ensuite, nous avons trouvé une autre opportunité que nous pourrons exploiter d'ici un mois.

Et pourquoi ne peux tu pas exploiter le premier tout de suite ?

Parce qu'en fait je l'ai acheté loué. Le locataire pensait partir à la fin du mois d'août, mais en fait il ne partira qu’à la fin de l'année. On s’est dit que c’était quand même une très bonne affaire puisque nous étions à 450 € de crédit, et quand nous arriverons à le mettre en location, nous obtiendrons 600 à 650 € de revenus en plus par mois.

Cela veut dire quoi, « du revenu en plus » ?

Oui du revenu en plus, c’est-à-dire les charges et le crédit.

Donc si tu nous donnes les chiffres, tu l'as payé combien ?

Je l’ai payé 78 000 €, frais de notaires et frais bancaires compris.


Combien est-ce que tu paies de mensualités?

Je paye 450 € par mois.

Et tu le loues combien aujourd'hui?

Je le loue 400 € et je rembourse 450 €.

D’accord, pour l'instant tu as un petit déficit de 50 €, mais il n'est pas loué en saisonnier. Ensuite tu passeras en location saisonnière, et tu devrais le louer combien par rapport à ta précédente expérience ?

Je devrais facilement faire 1 000 € de revenus locatifs en saisonnier.

Donc il va te couter 500 € avec les charges, et tu gagneras à peu près 500 € de revenus en plus.

Juste pour revenir sur le fait que tu as trop de demandes, tu peux donner des chiffres plus précis ? Ton taux de remplissage ? Est-ce que tu as beaucoup de demandes à l'avance ?

Depuis le début de l'année on est entre 23 et 27 nuits vendues,

Arrondissons à 25, en précisant que nous sommes en août 2013.

Oui et sachant qu'on a eu des pics à 100%. C’est à dire 31 nuits de vendues dans le mois. Dans ces cas là on est obligé de redonner à la concurrence ou à des gens qu'on connait bien et qui pourront nous rendre la pareille si jamais ça leur arrive. Du coup, nous avons décidé d'acheter un deuxième appartement, pour transférer les demandes en trop. On n'a même pas besoin de faire une annonce supplémentaire, ca pourrait se remplir tout seul.

Aujourd'hui nous sommes le 15 aout 2013, tu as un planning de


réservations pour les semaines ou les mois à venir ?

J'ai un planning jusqu'au 30 octobre, et j’ai quelques nuits au mois de novembre.

Quel taux de remplissage jusqu’au mois d’octobre ?

Pour le mois de septembre, il me reste trois nuits à vendre, et pour octobre, il me reste 10 nuits de libres, qui vont être vendues rapidement.

Ok donc tu as largement amorti tes frais et tu gagnes déjà de l’argent. Pour novembre, tu as une petite idée ?

Pour l'instant je n'ai vendu que trois nuits, mais j'ai le temps de voir, parce qu’il y a les vacances de la Toussaint qui arrivent donc je sais que ça va se remplir.

La question que je voudrai te poser et qui est très importante, c'est pourquoi tu as beaucoup de demandes ? Parce que tu m'as confié qu'il y a des gens qui sont sur les mêmes sites que toi et qui ne remplissent pas.

Il y a la façon dont on gère une demande de disponibilité, c'est très important. Quand vous avez une demande, il faut que vous répondiez dans les vingt minutes, le plus rapidement possible, parce que les sites sur lesquels on a mis une annonce, incitent les locataires à faire des demandes sur trois ou quatre annonces différentes, donc ils nous mettent en concurrence.

Évidemment, parce qu'ils prennent des commissions, donc ils ont intérêt à ce que ça se loue le plus rapidement possible.

Souvent quand je demande aux locataires pourquoi ils ont choisi mon appartement, ça c'est une question qu'il faut poser aux gens


pour améliorer ses services, les gens nous disent, hormis le rapport qualité/prix puisqu'on est bien moins cher qu'un hôtel avec plus d'espace, les gens nous disent surtout « vous nous avez répondu de suite, vous étiez le premier à me répondre », et ça fait toute la différence.

Il y a un truc qui est effarant, et là je fais vraiment une parenthèse, même sur les locations dites normales, je ne parle pas de location saisonnière, quand tu appelles, les gens ne te répondent pas au téléphone ! Alors bon, on peut ne pas être disponible au moment où on appelle, je peux parfaitement le comprendre, mais le nombre de gens que j'ai entendu me dire qu'ils n'avaient toujours pas de nouvelles trois jours ou une semaine plus tard, c'est effarant ! J'ai du mal à le croire même quand je l'entends.

Donc nous, le petit système qu'on a mis en place, et franchement cette information vaut de l'or, si vous avez un Smartphone, mettez des alertes dessus ! J'ai un Iphone, Melissa aussi et il y a toujours l’un des deux qui est disponible. Mon téléphone est en vibreur même quand je travaille, d'ailleurs j'ai reçu une demande il y a vingt minutes que j'ai dû refuser. Donc dans la seconde où les gens font une demande de disponibilités, je la reçois sur mon Iphone, et je réponds en ayant mon agenda aussi sur mon Smartphone : je le mets à jour via Google. Je peux voir tout de suite si c'est disponible ou non. Normalement, si vous avez une demande de disponibilités et que votre planning est à jour, tout se passera. Donc dans les trois minutes les gens ont ma réponse, et dans 80% des cas, le locataire choisit mon appartement : et je vois « Bonne nouvelle, vous avez une nouvelle réservation », et je n'ai qu'à appuyer pour accepter ou refuser. Cela fait vraiment la différence.


Ensuite j'ai fait un autre truc en plus : dans les deux jours, j'envoie un email ou un texto aux clients, en leur disant « j'ai bien reçu votre demande, merci de me faire confiance, est-ce que vous avez des demandes particulières ? ». J'utilise des modèles, je fais un copier-coller et les gens aiment beaucoup ce genre de petites attentions, parce qu'ils se disent qu'on pense à eux, qu'ils vont être accueillis correctement et que ça va bien se passer. L'accueil fait toute la différence, et vous allez le ressentir sur les commentaires.

Il y quelque chose que tu ne faisais pas l'année dernière, on l'a fait ensemble il y a quelques mois, en janvier ou février, à propos des réservations, pour gérer les personnes qui te disaient « oui oui je vous le prends » et qui ne viennent pas. Que fais tu dans ce cas ?

J'ai allié tes conseils avec les nouvelles technologies : j’ai simplement ouvert un compte Paypal. Quand j'ai des demandes de disponibilité sur des sites qui font de la mise en relation je demande d'abord sur quelle période ils veulent venir, et à combien de personnes. Je fais rapidement le calcul et je leur dit « si vous voulez réserver, vous devez payer 30 à 40% d'acompte. »

Un exemple chiffré ?

Comme je loue minimum trois nuits, je peux louer entre 117 et 150 € la nuit et je demande minimum 70 €. Soit presque la moitié. Ca se fait par Paypal, c'est très simple. Il y a une application Smartphone dédiée pour ça. Donc je fais une demande et dans les cinq minutes, j'ai mes 70 €, et là je peux retirer les dates du planning, et la personne est contente.

Et combien de temps tu donnes pour envoyer l'acompte?


Je lui donne 24 heures.

Si au bout de 24 heures ce n'est pas fait, que fais tu ? Si quelqu'un t'appelle à midi, il veut réserver pour mi-septembre. Et à dix-huit heures, il y a quelqu'un d'autre qui t'appelle pour les mêmes dates, que fais tu en sachant que le premier ne t'a pas envoyé l'acompte ?

Je prends la deuxième personne !

Oui mais si le premier t'envoie l'acompte quand même ?

C'est arrivé hier soir. J'ai envoyé un texto « vous voulez louer du 19 au 22, mais j'ai quelqu'un qui est entrain de me faire une demande pour du 18 au 21, que voulez vous faire ? » Je n'ai ai pas eu de réponse, l'autre personne a réservé de suite, et j'ai accepté sa réservation. Je lui demande aussi « voulez vous prendre des dates différentes ? »

Quelle est la marche de manœuvre que tu leurs laisses ?

Il ne faut pas courir après les gens. S’ils appellent, c'est qu'ils ont besoin ou envie de venir à Toulouse. Donc on leur dit qu'il n'y a pas de soucis, qu'ils ont 24 heures pour payer l'acompte. Si ce n'est pas fait dans les 24 heures, je les relance une fois, mais je ne vais pas leur courir après. De toute façon, je n'en ai pas besoin. A partir de là, le client réserve ou ne réserve pas.

Sur les sites que tu utilisais il y a maintenant un an, il y en a que tu as éliminés ?

Oui, j'ai éliminé Bedicasa et Wimdu, il y en a un autre que j'ai essayé qui s'appelle Flipkey mais je n'ai pas eu beaucoup de retour. Sinon il y a Oudormir, que j'utilise de temps en temps, j'ai monté les prix sur ce site pour augmenter la rentabilité. Selogervacances, pour moi c'est le top du top.


C'est ce qui fonctionne pour toi, mais Xavier disait qu'il trouvait 80% de ses clients par Leboncoin. Est-ce que c'est le cas pour toi ? Est-ce qu'il y en a un suite qui se détache ?

En fait c'est par période. L'été il faut être sur Selogervacances, parce que les gens vont chercher « location vacances » dans les moteurs de recherche, et ils vont tomber sur Seloger. Selogervacances, en été, m’a rempli 50 à 55 nuits, entre le mois de juin et le mois d’octobre.

Effectivement, c’est pas mal.

C’est même plus que ça, j'ai eu 68 nuits, dont 30 qui ont été réservées un an à l'avance. Et les gens m'avaient payé en janvier. Sinon j'ai des périodes où c'est beaucoup Leboncoin.

Donc quels sont les sites à préconiser ?

Il y a Air BnB, Leboncoin, Housetrip et Selogervacances.

Après, sur les sites Air BnB et Housetrip, il y a un gros travail de marketing derrière, du coup les locataires voient ce site régulièrement. Ils le voient à la télé, du coup ils se disent que c'est sérieux.

Oui je comprends, il y a un côté rassurant.

Je vois aussi ce font les locataires internautes. Ils vont sur AirBnB, sur Leboncoin, sur Houstrip, et ils voient les mêmes photos. Ils se disent « lui il est là, là, et là, je vais le choisir et prendre le site le moins cher».

As tu évolué sur les prix ?

L'année dernière j’étais 36 / 37 €. Maintenant je suis entre 45 et 55€. J'ai pu augmenter mes prix parce que les nuits se


remplissaient vraiment très rapidement.

Bien sûr, quand tu as beaucoup de demandes, cela ne sert à rien de brader…

Parfois, je mets 40 €, et quand ça se remplit je remonte à 45 / 50 € toutes les nuits qui restent.

C’est évident, c’est ce qu’il faut faire. Tu couvres tes frais et après tu augmentes.

C’est ce qu’on a fait. Ensuite, je peux re-baisser à 39 / 40 €, pour remplir les trois nuits qui restent. J’ai envie que ça se fasse rapidement. Je connais le prix plancher où je vais descendre et remplir rapidement.

C’est quel prix pour toi ?

39 €.

39 € à Toulouse et pour ton type d’appartement. Si vous êtes à Angers, Lyon ou Paris, ça ne veut pas dire que c’est ce prix. David a trouvé ce prix par approximations successives.

J’ai commencé à 26 € la nuit.

Il y est arrivé au fur et à mesure en testant et il a trouvé un prix qui déclenche bien. Il est arrivé 39 €. Une des stratégies, c’est de couvrir ses frais, mettons qu’il faille 10 nuits, et après vous remontez. C’est une hypothèse, je n’ai pas dit qu’il fallait vendre à 40 €…

Je vais juste faire une parenthèse. Il y a beaucoup de personnes qui me disent, « oui mais chez moi à Lyon, ça coûte plus cher, je ne peux pas vendre à 40 € ». Oui, mais les hôtels, ne coûtent pas 40 € non plus à Lyon. Donc vous pouvez vendre plus cher ! Ne vous arrêtez pas à Xavier qui vend à 40 € ou David qui vend à 40 / 45 €. A Paris, même


s’il est interdit de faire de location saisonnière, ceux qui le font, ne sont pas à 40 €. Il faut que vous vous adaptiez et que vous déterminiez le prix plancher.

Maintenant, tu es pratiquement 10 à 15% plus cher que l’année précédente, donc tu as augmenté fortement ta rentabilité. Est-ce que ça t’a empêché de louer ?

Pas du tout ! Souvent il y a une petite guerre psychologique entre Mélissa et moi. Je me dis « regarde, nous sommes à 25 nuits, le reste n’est pas vendu, alors baisse le prix ». Et elle me dit, non. Laisses le prix et bien sûr, elle a raison et ça se vend au prix.

Il est clair que la composante prix, est une appréciation purement subjective et relève de la peur de manquer des clients. Au début, on a besoin de se rassurer. « J’ai fait un investissement, il faut que je rentabilise, il faut que j’ai des clients, ça me rassure ». Et puis on s’aperçoit qu’on travaille beaucoup pour ne pas toucher grand-chose… Donc c’est normal, si vous tombez dans ce piège, ce n’est pas très grave. Sauf qu’à un moment, il va falloir remonter le prix et remettre des prix normaux qui vous permettront de gagner de l’argent. Ca ne sert à rien de brader. Sinon louez-le à l’année et ne vous cassez pas la tête.

Je voulais te dire que j’ai fait une petite étude des appart-hôtels qui se trouvaient aux alentours de mon appartement et le plus petit prix que j’ai trouvé, c’était 80 € la nuit !

Bien il faut remonter le prix alors…

Nous on a pris la moitié. C’est 40 €, maximum 55 €, et comme je dis, le prix où on est sûr de vendre, mais vraiment très très rapidement, on est à 39 / 40 € la nuit.


Y-a-t-il d’autres conseils que l’on peut donner et qui permettent d’augmenter ta rentabilité, pas spécialement sous forme de prix, mais en remplissant plus. Si tu fais 25 nuits au lieu de 20, il est clair que tu as plus de rentabilité, puisque tu gagnes plus d’argent. Est-ce qu’il y a des choses qui font que ça marche mieux. Tu m’as parlé, des commentaires, des photos… Alors commençons par les photos par exemple.

Pour les photos, certains sites proposent, comme AirBnB, d’envoyer un photographe professionnel pour prendre des photos. J’ai testé ce service et j’ai mis de nouvelles photos de Air BnB sur leur site, et c’est vrai que cela a permis à mon appartement de se retrouver plus haut dans le classement des recherches. C’est-à-dire que quand quelqu’un recherche un appartement pour 2 ou 4 personnes, j’étais en 2ème page et après avoir mis ces nouvelles photos, je me suis retrouvé en 1ère page.

Parce que c’était des photos de Air BnB, ou parce qu’il y en avait plus ?

Il y en avait plus. Il faut dépasser les 15. Ensuite ces photos sont étiquetées AirBnB. J’ai récupéré ces photos, et je les ai mises sur Leboncoin, Seloger, et là j’ai vu la différence. J’ai vu que j’augmentais non pas le remplissage, mais la rapidité de remplissage, et ça fait toute la différence, parce que derrière je peux augmente les prix…

C’est exactement ce que j’allais dire, c’est-à-dire que dès que tu as payé tes charges, tu peux augmenter, même si tu n’augmentes que de 3 et 4 €, c’est toujours ça.

Même si vous n’êtes pas sur Air BnB, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous prendre de belles photos, très lumineuses.


Ou tout simplement, ça vaut le coup d’aller sur Air BnB, de s’y inscrire pour avoir le service du photographe.

Donc j’ai tenté le coup, en sachant qu’ils vous éditent une dizaine de photos, et ce n’est pas négligeable. Vous avez un vrai professionnel qui vient, et c’est gratuit.

Pour les commentaires, ce qui est clair, c’est qu’un appartement qui n’a pas de commentaires, il ne se à remplira, sauf si les prix sont bas. C’est ce qui est arrivé pour moi. Au début j’étais entre 26 et 29 € la nuit, et je remplissais. J’ai eu des commentaires sympas parce que les gens disaient qu’ils avaient eu un appartement de 45 m². Ce qui est impératif, c’est d’avoir de bons commentaires, et pour avoir de bons commentaires, il faut les demander, parce que souvent les gens laissent un commentaire seulement s’ils ne sont pas contents. Il est impératif de faire la demande et de dire tout simplement, « est-ce que vous avez vraiment apprécié le service ? Est-ce qu’il y a quelque chose qui vous a gêné ? ». Si les gens sont vraiment honnêtes, ils vont dire ce qui s’et passé. Il suffit de leur demander si ça ne les dérange pas, de laisser un commentaire avec 5 étoiles, il faut le dire, 5 étoiles.

Oui tu leur dit.

Tout à fait et certains le font. D’autres laissent 4 étoiles. Après d’autres services peuvent être mis en place pour augmenter la rentabilité…

Tu m’avais dit que tu allais chercher les gens à l’aéroport.

Certaines personnes qui arrivent tard. Je leurs dis que venir de l’aéroport de Toulouse pour arriver à mon appartement, ça va


coûter entre 40 et 45 € en taxi. Ils peuvent le vérifier sur internet. Moi je leur dis que pour 25 € je vais les récupérer, en plus c’est sur mon chemin, j’ai juste un petit détour à faire et les gens sont très contents de savoir qu’ils n’ont pas attendu. On les a récupéré à l’aéroport avec les bagages et quand ils arrivent, on leur remet les clefs directement. S’ils devaient arriver avec un taxi, ça aurait pris plus de temps. Ils auraient été plus fatigués par l’attente, etc, etc…

D’accord. Alors là, on parle de l’aéroport, mais ça peut être la gare aussi. Je me rappelle de Xavier allait chercher des gens à la gare. Il faisait le chauffeur, prenait les gens à la gare, les valises, il leurs donnait les clefs. Il est clair que c’est un service personnalisé, plus agréable et les gens sont contents.

Et ils s’en rappellent surtout et c’est ça qui est important.

Xavier ne fait pas payer, mais il est comme ça. C’est sa manière de traiter les choses. Par exemple, Xavier ne demande pas de caution. C’est sa manière de fonctionner. Moi je pense qu’il faut en demander une, je pense que c’est mieux. Mais je ne peux pas vous empêcher de le faire comme vous le sentez. Fondamentalement, Xavier fonctionne comme ça. Moi je ne le ferai pas. Je demanderai une caution. Je crois que tu as eu quelques déboires avec les cautions d’ailleurs. Que s’est-il passé ?

En fait on veut faire confiance, pour des questions de commodité, quand les gens veulent partir plus tôt. Ils savent très bien qu’on ne va pas venir à 6 heures du matin pour faire une sortie des lieux. Donc on dit écoutez, je ne vous demande pas de caution, je vous fais confiance. Mettez l’appartement dans l’état dans lequel vous l’avez récupéré. Dans 60% des cas, les gens s’en moquent ! Il


n’y a pas de moyen de pression.

Oui, surtout s’ils partent à 6 heures du matin, ils se lèvent à 5 heures. Ils n’ont pas envie de faire le ménage, ça il faut le comprendre.

Voilà, donc ils mettent les clefs dans la boîte aux lettres, et il n’y a aucun moyen de pression. Maintenant, systématiquement, on demande une caution, en espèce, en chèque ou par Paypal et lorsque j’ai vérifié l’état de l’appartement, si je n’étais pas là pour la sortie des lieux et que tout est en ordre, je renvoie la caution.

Tu peux peut-être nous raconter la petite histoire qui est prévue pour demain, à ce sujet là.

Ce sont des personnes qui viennent d’Espagne. Ils me disent qu’ils n’ont pas moyen de m’envoyer la caution par Paypal, qu’ils n’ont pas de chéquier, qu’ils veulent bien payer en espèces, mais ils veulent récupérer leurs espèces avant de partir… Moi je leur ai dit que s’il n’y a pas de caution, vous n’avez pas les clefs, et comme on ne viendra pas à 7 heures du matin pour faire la sortie des lieux, le plus simple est de me communiquer votre compte Paypal. Je sais qu’ils en ont un, ils me l’ont dit, et quand j’aurai vu l’état de l’appartement, je vous renvoie la caution. Comme ça je suis sûr que le minimum va être fait, c’est-à-dire nettoyer les salles de bains, WC, les miroirs, le sol, et je n’aurai juste derrière pour changer les draps et mettre du papier toilette et voilà. Cela me prendra 20 minutes au lieu d’une heure 1 heure à 1 heure 20. Cela fait la différence, parce que dans ce type de business, le temps c’est de l’argent.

Surtout que tu as 2 jobs à côté. Tu es aide soignant et gérant de ta petite société d’aide à la personne. Donc tu es obligé de gérer ton temps. Surtout que ta femme s’occupe de ton fils aujourd’hui, donc il


faut faire les choses correctement.

C’est une histoire de respect mutuel. Si vous avez des clients, vous devez les respecter, mais ils doivent aussi vous respecter, même pour la location saisonnière. Si vous faites confiance, ils doivent vous faire confiance. Cela fonctionne dans les 2 sens. Et puis très honnêtement dans 99,9% des cas, tout se passe correctement.

Il y a une autre chose que j’ai remarquée : Toulouse n’est pas connu pour ses attraits touristiques, comme l’Espagne, ou certains pays de la côte. Mon frère, que je suis allé voir à Hyères, a loué 2 semaines à Argelès. Il y avait quelqu’un pour faire l’entrée des lieux, mais il part dans la nuit à 2 heures du matin. Donc bien sûr, il n’y a personne qui fait la sortie des lieux.

Il est locataire ?

Oui. Il a loué 2 semaines, mais il est tenu de faire le ménage avant de partir, et il ne recevra son chèque que lorsque l’agent immobilier aura vérifié l’état de l’appartement. Il le recevra par la Poste. Les locataires savent très bien quand ils ont affaire à des professionnels et à des particuliers. Quand ils sont face à des particuliers, et ils prennent plus de liberté. Donc il faut dès le départ respecter les gens, mais avoir une ligne de conduite de professionnel, puisque c’est un service que l’on rend. On se fait payer, mais il faut qu’en contrepartie les gens respectent notre appartement.

Une chose incontournable : il faut internet. J’ai tenté la Free gratuite, mais ça ne fonctionne pas très bien. Et un locataire est mécontent, c’est un locataire qui ne va pas laisser un bon commentaire. Donc investissez, ça coûte environ 29 €. J’ai autant d’abonnement que d’appartements chez mon opérateur, et c’est


impératif. L’autre chose, c’est de ne pas faire d’économie sur la literie. N’allez pas acheter un matelas usagé. Investissez sur un bon canapé lit ou un bon sommier et un excellent matelas, parce que les locataires passent plus de temps au lit, puisqu’ils viennent essentiellement y dormir.

Oui, surtout beaucoup de temps dans le lit.

C’est impératif d’avoir une bonne literie, j’en ai fait l’expérience. J’avais un sommier et je me disais que je pouvais attendre avant de le changer, et je me suis fait allumer sur un commentaire.

Tu vois d’autres choses que tu veux partager ?

Oui, quand vous savez que les gens arrivent la veille d’un jour férié, où il n’y a pas grand-chose qui est ouvert, il est important de préparer le petit déjeuner du lendemain matin. Un croissant , du pain de mie ça coûte 60 centimes, une bouteille de jus d’orange environ 1 €. Pour 3 €, vous avez un petit déjeuner avec 2 croissants. Ca ne coûte pas cher, vous ne le faites qu’une fois, et les gens vont s’en souvenir. Ils vont se dire il a quand même fait ça et ça…

Oui et il va laisser un bon commentaire. En terme de chiffres, depuis que je suis sur Housetrip, j’ai eu 108 locations et j’ai eu 22 commentaires. Sur mon secteur, je suis la personne qui a le plus de commentaires. Cela m’a permis de me retrouver en 3ème position sur la 1ère page quand les gens recherchent quelqu’un. Donc ça, c’est impératif.

J’ai fait aussi quelques petits aménagements. J’ai mis du double vitrage, j’ai changé les fenêtres. Cela fait une différence acoustique et thermique. Voilà donc ce sont des petits trucs.


Après, c’est beaucoup de bon sens.

Merci David, peut-être que l’année prochaine nous referons une autre interview !

Maintenant je pense que vous savez beaucoup de choses sur la location saisonnière. Que vous dire de plus ? Je vous ai montré 2 exemples, David et Xavier. Si vous allez sur le site (www.olivierseban.com) vous trouverez d’autres témoignages sur la location saisonnière. La location saisonnière est accessible à beaucoup d’investisseurs, mais encore faut-il se donner la peine de le faire.

Rapidement, avec les 3 appartements que possède David, avec une rentabilité normale, en se basant sur des taux de remplissage classique, David et sa compagne gagne environ 3 000 € en plus de leur salaire, qui est de 1 400 € pour chacun. Soit 2 800 €. Cela veut dire qu’ils ont remplacé leur salaire, en gérant 3 appartements, et cela prend beaucoup moins de temps que d’aller au travail tous les jours !

Ce n’est pas du dénigrement, c’est juste pour vous mettre les choses en relation. Je vais répéter ce que j’ai dit des dizaines de fois, si vous faites les choses, vous aurez quelque chose. Si vous ne faites rien, vous n’aurez jamais rien. Merci à toi et à très bientôt.

Prenez le meilleur

Alors, que pensez-vous de David ? Il vous a raconté toute son histoire, comment il est tombé dans la location saisonnière par hasard, comment il exploite son appartement, comment il recrute des clients, quelles solutions il a adopté pour la logistique. Bref, vous savez tout.

Il y a une chose qui est très intéressante c’est que, même s’il y a une différence entre David et Xavier, ils n’exploitent pas la location saisonnière dans la même ville. Et ça, c’est très intéressant parce que


cela veut dire que le système, car les solutions globalement sont les mêmes, le système est reproductible. Cela veut dire que vous, en fonction de l’endroit où vous vous trouvez, que ce soit en France, en Belgique, en Suisse, vous pouvez exploiter le phénomène de la location saisonnière, et plus particulièrement les apparts-hôtel.

Attention, il faut prendre en compte la taille de la ville. Si on prend Limoges pour Xavier, c’est à peu près 130 000 habitants. Toulouse, est plus grand. Ce que je veux dire, c’est que si dans votre ville, il n’y a que 5 000 habitants, je ne suis pas certain que cela fonctionnera. Donc faites bien attention à cet aspect. Mais si vous habitez une ville de 5 000 habitants et qu’à 10 kms il y a une ville où il y a 150 000 ou 200 000 habitants, ce n’est pas pour ça que vous ne pouvez pas faire de location saisonnière. Mais il faudra acheter le bien au bon endroit.

La différence fondamentale entre Xavier et David, c’est qu’ils ont choisi des modes différents pour recruter, pour rechercher leurs locataires. Xavier a préféré faire un site, sur lequel il indique les nuits disponibles, alors que David a préféré déléguer la totalité de la gestion à des sites extérieurs, qui se payent en fonction des ventes qu’ils effectuent. Quelle est la meilleure solution ? Très sincèrement, je ne suis pas capable de vous répondre, c’est quelque chose que vous devrez découvrir par vous-même. Rien ne vous empêche de faire les deux au départ. Bien sûr, ça peut être fastidieux et vous allez me dire, « attendez, David lui, il y arrive sans faire de site internet, je vais faire comme lui ». Honnêtement, j’aurai tendance à dire que vous avez raison parce que, je ferai pareil, car je suis un peu partisan, pas du moindre effort, mais de l’effort stratégique. C’est-à-dire celui qui rapporte le plus en faisant le moins possible. Donc j’aurai tendance à aller vers cette solution, mais je ne peux pas vous dire que c’est obligatoirement la meilleure.


Le principal problème, c’est de recruter des locataires. Le deuxième, c’est la logistique. A ce sujet, pour Xavier c’est son activité principale. Il a 3 appartements, il ne fait que ça. Cela lui rapporte suffisamment de quoi vivre, et cela lui donne aussi beaucoup de liberté, parce qu’il n’y passe pas tellement de temps.

Souvenez-vous, dans les deux cas, David et Xavier louent au minimum 3 nuits. Donc à partir du moment où vous travaillez seulement pour un client, une fois tous les 3 jours, vous avez pus de temps pour vous.

Prenons le cas de David, il est clair qu’il est plus occupé avec ses 2 jobs à côté ; aide soignant à l’hôpital psychiatrique et gérant d’une société de services à la personne. Sa femme l’aide, mais pas beaucoup en ce moment car elle est enceinte. Ce que je veux souligner c’est qu’en s’organisant correctement, on arrive à exploiter un appartement en location saisonnière, même si cela demande plus de travail.

Je vais revenir encore sur le point que j’ai abordé il y a quelques instants : le simple fait que vous ayez des clients, minimum pour 3 nuits, automatiquement vous n’intervenez qu’une fois tous les 3 jours. En réalité, on s’aperçoit que la moyenne, c’est plutôt une semaine. Donc cela veut dire qu’en 1 mois, vous ne rencontrerez que 4 fois le problème de la logistique. Alors est-ce que c’est un problème ? Non, c’est un travail !

Que vous dire d’autre ? Je crois que nous avons terminé les interviews et le partage d’expérience. Si je peux vous donner une ligne directrice, ce serait la suivante :

Premièrement, n’hésitez pas à copier ce que font Xavier ou David. Pourquoi ? Parce qu’ils ont validé le concept. Ils l’utilisent avec leurs fonds propres. C’est-à-dire qu’ils ont réellement acheté des appartements qu’ils utilisent en location saisonnière. Donc ce n’est pas


une théorie sur l’exploitation d’appartements, c’est de la pratique. Donc faites comme eux, utilisez leurs astuces, aussi bien en logistique que pour trouver des clients. Copiez !

Ensuite, rien ne vous empêche d’essayer d’améliorer la rentabilité. C’est-à-dire que vous pouvez peut-être apporter votre touche qui va vous apporter 1 ou 2% de rentabilité en plus, et qui va se concrétiser en argent, en revenus pour vous. Troisièmement, c’est peut-être la chose la plus difficile que j’ai à vous dire, c’est qu’il va falloir vous lancer. Il ne faut pas en rester au niveau de la théorie. Il va falloir passer à la pratique. Je sais que c’est un investissement, que l’immobilier a un certain prix, a un coût, qui peut être important en fonction de votre patrimoine, de ce que vous gagnez, de ce que vous faites dans la vie. Mais dupliquez le système que je vous ai donné. La règle fondamentale c’est d’acheter un appartement, un studio en l’occurrence, et faire en sorte qu’il autofinance si vous le louez au long terme. Rappelez-vous, j’ai pris l’exemple d’un studio à 50 000 € que vous financez sur 20 ans, avec un taux de 4% pour le crédit. Ca vous fait des mensualités un petit peu supérieures à 300 €. Ca veut dire que le loyer que vous devez obtenir si vous mettiez cet appartement en location pour de la longue durée est de minimum 310, 320, 330 €. Allez, ce n’est pas grave, même s’il est juste égal à la mensualité, ça fonctionnera. Vous aurez un léger effort d’épargne à faire qui sera dû aux charges, à la taxe foncière, mais qui va être relativement minime.

Mais au moins, ça vous aide à avancer.

Une fois que vous avez fait cet investissement lancez-vous dans la location saisonnière pour augmenter votre rendement. On l’a vu, Xavier, il multiplie par 3 le loyer normal. C’est-à-dire qu’il pourrait louer ses appartements entre 250 et 300 € en longue durée, et il


arrive à les louer entre 800 et 1 200 € suivant son taux de remplissage.

Si on reprend le cas de David, qui est un peu différent, il a des mensualités de 550 € et il arrive à en tirer le double. Sans compter qu’il a logé sa petite entreprise, ça veut dire que s’il avait dû la mettre ailleurs, il aurait dû payer un loyer. Donc ça veut dire que pour sa rentabilité, il faut prendre en compte, mettons les 300 à 400 € qu’il aurait dû payer pour louer un bureau à côté. Ce qui veut dire que son appartement lui rapporte 1 500 € pour une mensualité de 550 à 600 €. Donc vous voyez, la location saisonnière bien utilisée, ça rapporte vraiment.

Voilà, nous avons terminé ce module. Abordons maintenant le 3em et dernier module de cette formation.


MODULE 3 : STRATEGIES BONUS

Stratégie Banque

Dans 99% des cas, vous allez faire un emprunt pour acheter votre appartement. En tout cas celui que vous allez mettre en location saisonnière. Il faut donc aller voir la banque, et plus particulièrement le banquier pour obtenir votre prêt.

Le problème, c’est que généralement, ils ne connaissent strictement rien en termes de location saisonnière. Donc si vous lui dites : « j’ai trouvé un super appartement que je vais exploiter en appart-hôtel, et j’aurai des loyers 2 fois plus importants », s’il n’y connait rien, ce qui sera probablement le cas dans 90% des cas, vous risquez de ne pas avoir votre crédit.

L’autre problème, avec les banquiers, avant de vous dire oui, ils cherchent la meilleure raison pour laquelle ils pourraient vous dire non !

Donc, la bonne stratégie, c’est d’aller voir un autre banquier que le votre.

Pourquoi ? Parce que si vous n’êtes pas client chez lui, il sera beaucoup plus ouvert à ce que vous allez lui dire, il se dira qu’il a devant lui quelqu’un qu’il peut fidéliser à travers un crédit sur 10, 15 ou 20 ans. Ce sera un nouveau client qui va rapporter de l’argent à la banque.

Ensuite, je vous déconseille de dire au banquier, même à ce nouveau banquier, que vous voulez faire de la location saisonnière. La meilleure stratégie, c’est de dire « je veux faire un investissement locatif classique, et je veux un prêt pour cet investissement ». D’autant plus que, si vous avez suivi la règle que nous avons évoquée dans une autre


vidéo, où je vous ai dit que vous aviez intérêt à trouver un bien qui s’autofinance, lorsque vous irez voir le banquier en lui disant que vous avez un bien qui s’autofinance, vous obtiendrez votre prêt plus facilement.

Une fois que vous avez votre proposition, si vous voulez voir votre banque, vous pouvez y retourner, et vous dire à votre banquier que vous avez un prêt à la banque X, que vous aimeriez bien rester chez lui, s’il vous fait les mêmes conditions. Dans 90% des cas, si vous êtes un client normal, il s’alignera sur la proposition concurrente.

Dès que vous serez propriétaire, et passé chez le notaire, vous pourrez faire ce que vous voulez. C’est-à-dire que si vous voulez exploiter votre appartement en location saisonnière, vous pourrez le faire sans dire quoi que ce soit au banquier.

En réalité, ce qui intéresse le banquier, c’est que vous payez votre crédit. Quelle que soit la façon dont vous le payez. Il verra les chèques arriver, et que le crédit est payé chaque mois, c’est donc un client sans problème

Si vous voulez acheter un 2ème appartement, vous retournerez voir votre banquier, et vous pourrez lui dire que vous voulez faire de la location saisonnière en lui montrant que vous savez exploiter votre 1er appartement. Je veux continuer le même business, je veux racheter un autre appartement, donc faites-moi crédit pour en acheter un nouveau, j’ai trouvé une bonne affaire qui coûte 50 000 €, etc...

Un banquier vous prêtera beaucoup plus facilement si vous avez démontré auparavant que vous savez faire. Il le voit en constatant les dépots effectués sur votre compte.

Donc pour résumer :


-‐ n’allez pas voir votre banquier dans un 1er temps

-‐ dites que vous allez faire un investissement locatif normal

-‐ ne parlez pas directement de location saisonnière pour votre 1er investissement

-‐ obtenez votre prêt

-‐ exploitez votre appartement

-‐ rentabilisez-le au maximum

-‐ Tout se passera normalement, les chèques rentreront et le banquier vous re-prêtera beaucoup plus facilement pour un 2ème appartement.

Il y a une autre question qui se pose, c’est combien devez-vous ou pouvez-vous emprunter ? Il faut savoir qu’une banque peut vous prêter la totalité, même les frais de notaire. C’est que qu’on appelle des prêts à 107%.

Une remarque à ce sujet: il est beaucoup plus facile d’obtenir un prêt qui comprend les frais de notaire si les montants ne sont pas trop élevés. Ainsi, pour un bien entre 30 000 et 50 000 €, ce qu’on trouve relativement facilement en province, il sera plus facile d’obtenir un prêt qu’un bien équivalent qui va coûtera 200 000 € dans une grande ville.

Maintenant, est-ce une bonne idée d’emprunter la totalité du prix ?

Cela dépend de 2 choses :

La première c’est, avez vous un apport ? Si vous n’en avez pas, vous n’avez pas d’autre solution que d’emprunter la totalité si vous voulez vous lancer dans la location saisonnière.


Il y a une autre question à laquelle vous devez répondre : quel est votre objectif ? Est-ce que vous voulez vivre de la location saisonnière, ce qui est tout à fait possible, ou voulez vous faire un investissement très rentable ? Si vous souhaitez en vivre, il vous faudra en acheter plusieurs au fur et à mesure en acquérant de l’expérience. Je vous recommande vivement d’utiliser l’argent des autres au maximum.

Qu’est-ce que l’argent des autres ? C’est l’argent de la banque qui va vous servir à acheter le bien que vous mettrez en location, et ce sont les loyers de vos locataires.

Si votre objectif est de faire un investissement, je vous recommande de rembourser le plus vite possible.

Avec Xavier nous avons vu qu’il est possible d’obtenir relativement des rentabilités de 15, 20, voire 25 %. Prenons 20% comme exemple. Il faut savoir que si vous utilisez la totalité de vos revenus locatifs au remboursement du prêt, et bien vous allez mettre environ 6 ans pour rembourser la totalité du crédit octroyé. Que se passera-t-il au bout de 6 ans ? Et bien vous aurez remboursé votre bien. Si vous avez acheté un studio, il sera complètement à vous, vous ne devrez plus un seul centime à la banque, et en plus, vous encaisserez la totalité des loyers.

Si vous optez pour cette stratégie, je vous recommande une chose essentielle, c’est de négocier l’annulation de la pénalité pour remboursement anticipé du crédit. Classiquement, les banques 3% de pénalités pour les sommes remboursées par anticipation. C’est un point qui est relativement facile à négocier avec la banque, mais il faut le faire dès le départ.

A noter également que la plupart des banques, lorsque vous voulez faire un remboursement par anticipation, vous demanderont un minimum de 10%, soit de la somme empruntée, soit du capital restant


dû. Il faudra que vous lisiez votre contrat. Donc si vous n’avez pas les 10%, nous considérerons que vous avez acheté votre studio 50 000 €, la banque vous demandera de rembourser 5 000 €.

Il est évident que vous ne toucherez pas ces 5 000 € en 1 mois, mais sur plusieurs mois. Donc je vous recommande vivement de placer les excédents sur un livret d’épargne, et lorsque vous aurez la somme nécessaire, vous pourrez rembourser la banque.

N’utilisez pas les surplus (la différence entre vos loyers et le crédit plus les charges) pour payer les mensualités à venir, puisque sur chaque mensualité, vous aurez une partie capital et une partie intérêts. Remboursez du capital, cela fera baisser les intérêts.

Bien entendu lorsque vous rembourserez par anticipation, et il faudra aussi voir cela au préalable avec la banque, il faut que la durée de votre crédit se raccourcisse, il ne faut pas qu’elle reste la même. Sinon, vous allez payer pendant 20 ans, en payant seulement des petites sommes. Le but, c’est de se débarrasser du crédit le plus vite possible.

Une dernière chose pour la banque : je vous ai dit que vous pouviez aller voir la banque et traiter avec elle, mais rien ne vous empêche de passer par un courtier. C’est une excellente idée car que vous pourrez lui raconter plus de choses. Lui, gagnera de l’argent à partir du moment où il vous trouvera le crédit, donc il saura quoi dire à la banque et mieux parler de votre projet.

Il sait à quelle banque il doit présenter ce type de projet, à quelle banque il ne doit pas le présenter, le but étant de vous avoir le prêt. Bien sûr, vous pouvez aussi comparer les taux d’emprunt qu’il vous propose.

Dernière chose : il ne faut pas oublier que votre capacité à rembourser le prêt plus rapidement dépend de la rentabilité de votre


investissement. Je vous propose donc de découvrir comment améliorer la rentabilité de votre investissement sans se limiter au prix de la nuitée, et en proposant d’autres services.

Améliorer sa rentabilité

Vos revenus vont dépendre de la rentabilité de votre investissement, c’est-à-dire de tout ce que vous pouvez facturer à vos locataires.

En dehors de la nuitée, il y a quelques extras qu’il est possible de facturer. Par exemple j’ai remarqué que Xavier, ne fait pas payer le ménage, même s’il y pense de plus en plus.

Ainsi vous pouvez le facturer le double de ce que ça vous coûterait en utilisant une femme de ménage. Une femme de ménage peut aussi récupérer les clefs au moment de la sortie de vos locataires. Nous allons en reparler.

Vous pouvez, et vous devez louer pour une durée minimum. C’est vraiment un des grands secrets de la location saisonnière, commun à toutes les personnes que je connais, et qui rentabilisent vraiment leurs biens loués en location saisonnière. Xavier et David louent pour un minimum de 3 nuits. Je vous recommande de faire la même chose. Peut-être qu’au début, vous n’oserez pas le faire de peur de manquer des clients lorsqu’ils vous diront qu’ils n’ont besoin que d’une ou deux nuits. Vous allez peut-être hésiter…

Toujours est il que dans ce cas, rien ne vous empêche d’augmenter le prix, si vous voulez vraiment garder le client et l’accepter pour une ou deux nuits.

Vous pouvez aussi remplir le réfrigérateur, mettre des boissons, de quoi préparer un repas, pour les personnes qui rentrent tard, et qui n’ont


pas envie de retourner au supermarché, ou de s’occuper de ce genre de choses.

La question qui survient à ce moment, c’est comment se faire payer pour ce type de service ?

Le plus simple est de la déduire de la caution. Mettons qu’elle soit de 150 €, vous pouvez dire au client de vous donner 2 chèques pour la caution, un de 50 € et un de 100 €, et vous ferez les comptes au moment de la sortie. S’il a choisi l’option ménage, et qu’il a consommé quelque chose dans le réfrigérateur, vous ferez le total et vous lui renverrez la somme adéquate. Alors peut-être que cela n’atteindra pas 50 €, mais 45 €. Il vous suffira de lui renvoyer son chèque de 100 € plus 5 € à côté.

Vous pouvez également utiliser un autre système comme Paypal. Pour ceux qui ne connaissent pas, c’est un système de paiement électronique, par carte de crédit. Le client peut vous verser deux choses : 1) le nombre de nuits qu’il veut réserver, et/ou 2) déposer la caution. Si celle ci est de 150 €, il versera la somme par Paypal. Ce qui est très intéressant, c’est que Paypal vous permet de rembourser dans les 60 jours. Le plus simple est d’aller sur leur site et découvrir leur fonctionnement. Vous pourrez aussi rembourser la caution déposée très facilement.

Exemple : si le locataire a déposé 150 € de caution. Il a choisi de ne pas faire le ménage, que vous avez mis à 30 €, il a consommé 22 € dans le réfrigérateur. Cela fait 52 €. S’il a versé 150 €, vous pourrez lui reverser uniquement la différence, soit 98 €. Voilà, c’est beaucoup plus simple à gérer que des chèques et très rapide.

Regardons maintenant comment faire de la location saisonnière, sans en être propriétaire.


Sous-location saisonnière

Jusqu’à maintenant, nous avons abordé la location saisonnière sous forme d’investissement. C’est-à-dire que nous avons cherché un appartement, en l’occurrence un studio, puisque ce sont les surfaces les plus rentables, avec certains critères, qui permettent d’exploiter ce bien en location saisonnière ou en location tout court.

Mais dans les faits, on s’aperçoit que vous pourriez être aussi locataire du bien que vous allez exploiter en location saisonnière ! C’est ce que l’on pourrait appeler de la sous location saisonnière.

Dans un premier temps, si vous voulez faire de la sous-location, il va falloir avertir le propriétaire. Puisque classiquement, il est indiqué dans le bail que vous signez entre vous, en tant que locataire, et le propriétaire du bien que vous allez habiter. Vous n’avez donc pas le droit de faire de sous-location. Mais ce n’est pas parce que c’est écrit que vous n’avez pas le droit de le faire. En effet, il n’y a strictement rien qui vous empêche de demander au propriétaire, donc à votre bailleur, l’autorisation de faire de la sous-location. Car il faut savoir une chose, même si dans le contrat que vous avez signé, il y a un paragraphe qui stipule que normalement vous n’avez pas le droit de faire de la sous-location, il faut donc savoir que ce texte ne relève pas de la loi, mais d’habitudes de rédaction des contrats, qui lient le locataire et le propriétaire. Ce qui veut dire que vous pouvez le faire modifier sans être contrevenant à la loi.

Il faut aussi être conscient d’une chose, et cela peut poser quelques problèmes, que le propriétaire n’est pas obligatoirement au courant que cela ne relève pas de la loi et que vous avez parfaitement le droit de le faire. Deuxièmement, si cela fait des années que vous êtes locataire du bien que vous voulez mettre, tout ou partie, en location


saisonnière, et que vous payez votre loyer normalement, très sincèrement, je ne suis pas persuadé qu’il vous embêtera. Lui, ce qu’il veut, c’est être payé tous les mois, et que vous ne soyez pas une source de problèmes. Donc rien ne vous empêche de le demander, faites-le.

Une remarque : quelques fois, il suffit juste d’avertir le propriétaire que vous allez faire de la sous-location, même s’il est préférable d’avoir un accord écrit du propriétaire. Attention, ce n’est pas une incitation à mettre le propriétaire au pied du mur. Dans tous les cas il est préférable de faire les choses dans le cadre de la loi, de manière à mettre des fondations solides pour le business que vous voudriez développer. Sinon, si votre château de cartes ne tient pas très bien debout, si la base est un peu fragile, du jour au lendemain, vous pouvez perdre les revenus issus de votre activité.

Toujours est-il qu’il y a 2 cas de figure :

Le premier : vous êtes locataire d’une maison ou d’un appartement, suffisamment grand, et vous pourriez sous-louer une partie en location saisonnière.

L’autre cas de figure : vous pourriez chercher un studio à louer, et l’exploiter en location saisonnière. Même si les personnes viendront des courtes durées, je suis parfaitement conscient que vous ne pourrez pas y habiter.

Autre cas de figure où vous êtes vous-même le propriétaire d’un appartement ou d’une maison, vous pouvez exploiter une partie de l’habitation en location saisonnière. Dans ce cas vous n’avez pas besoin d’acheter un bien.

Si vous avez une maison, avec la possibilité d’avoir 2 entrées séparées, vous pourrez exploiter une partie de l’habitation en location classique


ou saisonnière. Pour les appartements, peu d’entre eux ont des doubles entrées. Si c’est le cas, tant mieux pour vous. Ce sera plus confortable et vous n’aurez pas de problèmes de promiscuité.

J’espère que ce chapitre vous aura donné quelques idées. Peut-être vous aurez entrevu d’autres possibilités de faire de la location saisonnière sans être propriétaire, ou sans acheter un bien spécifique.

L’imagination, la créativité, permet quelque fois de faire des miracles. C’est Séguéla qui disait « l’argent ne crée pas d’idées, mais les idées créent de l’argent ». Donc si vous avez peut-être des idées créatives, ça vous permettra de générer des revenus supplémentaires pour en profiter.

Voyons maintenant comment doubler la rentabilité de votre investissement.

Découpage

Il existe une autre stratégie qui vous permet d’augmenter fortement le rendement de votre investissement, c’est le découpage.

Qu’est-ce que c’est le découpage ?

Si vous vous rappelez de David, nous en avons parlé sans en parler. David a acheté un appartement de 55m². Il reconnait volontiers que l’appartement est surdimensionné pour la location saisonnière, mais en réalité, c’est dû au fait qu’au moment où il l’a acheté, il ne savait pas qu’il allait faire de la location saisonnière. Il avait prévu de faire de la location classique, mais comme il avait besoin d’un bureau pour son activité professionnelle, il a séparé l’appartement en deux.

Une partie qu’il a mis en location, et l’autre partie qu’il utilise pour lui-même en tant que bureau. Nous avons aussi évoqué dans une vidéo précédente qu’il pourrait augmenter le rendement en louant la partie


bureau en location saisonnière, et en louant un bureau à l’extérieur. Cela serait rentable s’il louait un bureau mettons 300 ou 400 €, et que l’ancienne partie réservée au bureau lui rapportait 1 000 €.

Si ça ne lui rapportait que 300 ou 400 €, bien entendu il n’y aurait aucun intérêt.

Il est clair que le cas de David est spécifique par rapport à son activité. Mais qu’est-ce qui vous empêche de trouver une surface suffisamment grande, qui vous permettrait de créer 2, et pourquoi pas 3 lots.

Restons sur 2 lots, pour simplifier les calculs.

Si vous avez trouvé un appartement d’une surface de 55m² et que vous créez 2 lots égaux dans le but de les louer en location saisonnière. Donc le premier, vous louerez probablement chacun d’eux 40 €, ce qui fera 80 €.

Avec un taux de remplissage de 25 nuits, 80 x 25, cela fait 2 000 €. En sachant qu’il paye 550 € de crédit plus 150 euros de charges, vous obtenez un excédent important. Si nous mettons cela en en rendement locatif, nous obtenons sur un appartement de 100 000€, un rendement brut de 24%, et d’environ 15% après avoir payé le crédit.

En réalité, il est fort probable que vous puissiez encore augmenter ce rendement.

Lorsque vous achetez un studio, le prix au m² est souvent plus cher que le prix au m² pour un 2 ou 3 pièces. Pour dire cela autrement,plus la surface est petite, plus le prix au m² est élevé. D’ailleurs il suffit de constater que les grands appartements coutent moins chers au m².

Donc si vous achetez une surface de 50 à 60 m² et que vous avez la possibilité de créer 2 ou 3 lots, vous payerez moins cher, mais ce n’est pas fini. Vous avez intérêt à trouver des biens qui demandent des


travaux, car si le bien est en bon état, vous allez devoir le casser pour faire vos lots, et généralement cela vous coutera plus cher au final.

Sans compter que les appartement à rénover coutent moins chers à l’achat et que vous pourrez les négocier plus facilement parce que beaucoup de personnes ne veulent pas acheter des appartements pour les rénover.

En réalité, il y a deux catégories d’acheteurs. Ceux qui veulent se loger, dans 90% des cas, ils ne veulent pas entendre parler de travaux, ils cherchent un logement, ils ne cherchent pas des travaux. Les autres, avec qui vous serez en compétition, ce sont plutôt des investisseurs comme vous, ou moi, qui savent que l’on fait des affaires avec des biens à rénover.

Donc cherchez ce type de biens, vous payerez moins cher au m² et donc vous aurez plus de rentabilité.

Il faut savoir aussi que si vous prenez une surface pour la couper en deux, vous n’allez pas créer un appartement. Vous allez avoir deux surfaces exploitables dans votre appartement. Cela veut dire que le jour où vous voudrez vendre votre appartement, bien vous ne pourrez pas vendre un lot séparément. Vous serez obligés de vendre la totalité.

Si vous voulez créer des lots REELS, il faudrait que vous demandiez beaucoup d’autorisations, à la mairie, au cadastre, à la copropriété. Il est possible qu’on vous demande des taxes supplémentaires, ne serait-ce que la taxe foncière. Il est probable aussi, dans certaines villes, si vous créez un lot, c’est-à-dire un appartement, que la mairie vous demande de créer un parking. C’est valable surtout pour les villes, si vous n’avez pas de parking lié à ce lot, et bien on peut vous taxer 10, 15 ou 20 000 €. Ce sont des choses à savoir.


Il y a une autre possibilité de faire la location saisonnière, c’est de louer des bureaux au lieu de louer des logements. Le principe est strictement identique. Vous allez trouver des locataires, qui vont utiliser vos locaux pendant un mois, une semaine, un jour, et pourquoi pas quelques heures. C’est ce que j’ai fait pour les interviews de David et de Xavier. J’ai loué un bureau dans un centre d’affaires. A Paris, j’ai loué un bureau de 10m² qui m’a couté 80 € HT pour quelques heuresAvec David, j’ai loué un bureau à Montpelier qui m’a couté 80 € TTC pour une demi-journée.

Il faut savoir aussi que pour les bureaux, vous avez beaucoup moins de contrainte que pour les habitations. Vous n’avez pas besoin de mettre une cuisine, ou une salle de bains. Cela coute moins cher en aménagement et en problèmes potentiels de maintenance. C’est aussi à prendre en compte.

On peut parfaitement imaginer également, comme pour le résidentiel, que si vous êtes chef d’entreprise, et que vous avez des locaux trop grands pour vous, d’en louer une partie à des personnes qui pourraient en avoir besoin.

Il faut noter quand même que vous aurez probablement beaucoup plus de concurrents sur ce type de business. D’ailleurs il suffit d’aller sur internet, vous tapez bureaux à louer, et vous verrez que vous aurez beaucoup de propositions.

Toujours est-il que c’est un business, il est aussi rentable si vous savez l’exploiter, mais cela intéresse peut-être moins les investisseurs, parce que cela peut devenir un boulot plus contraignant. D’autant plus que si vous voulez rentabiliser votre location, il faudra mettre d’autres services autour, de la même façon qu’on le fait pour le résidentiel. Ainsi, vous pourriez mettre un service de secrétariat, de copies, de photocopies,


internet, etc, etc… Ce n’est pas le même business, mais c’est le même principe pour exploiter une surface, qui sera commerciale, à comparer avec du logement.

Le mode de la fin

Nous arrivons à la fin de cette formation et il me reste une information capitale à vous livrer, que ni Xavier, ni David ne vous ont donné.

S’ils ne vous ont pas donné cette information, c’est parce qu’elle est tellement naturelle pour eux, qu’ils n’ont pas ressenti le besoin de le faire. Mais je vais vous dire exactement ce que c’est !

Si David et Xavier ont réussi dans ce business, ce n’est pas parce qu’ils ont trouvé le bon appartement, ou qu’ils ont plus de clients que les autres. Non. C’est parce que, ils ont fait les choses.

Cela peut vous sembler complètement évident, mais je peux vous assurer qu’il y a un nombre incroyable de personnes qui lisent des livres, qui apprennent des choses, mais qui ne les mettent jamais en application. Et pourtant, ce qui va changer votre vie, c’est de faire les choses.

Il y a quelque chose, que vous devez savoir, mais que vous savez déjà en réalité : si vous ne faites rien, vous n’aurez jamais rien. Ce qui transforme la vie des gens, c’est qu’ils font quelque chose. Quelqu’un qui arrive à changer sa vie, parce qu’il n’est pas content de ce qu’il a ou de ce qu’il a fait jusqu’à aujourd’hui, arrivera à changer les choses à partir du moment où il fera d’autres choses qui amèneront d’autres résultats et surtout parce qu’il agira et il ira dans le bon sens.

Hormis ces considérations philosophiques, nous allons revenir plus à la location saisonnière et à l’investissement. Tout ce que je viens de vous dire, on peut le traduire d’une manière beaucoup plus pragmatique. Si


vous voulez faire de la location saisonnière, si vous voulez avoir des rendements locatifs beaucoup plus importants qu’un simple investissement locatif, un simple investissement immobilier, il va falloir faire les choses.

Vous avez aujourd’hui toutes les informations. Je vous assure, on ne vous a rien caché. Si vous voulez faire de la location saisonnière, vous voulez investir votre argent et qu’il vous rapporte vraiment, vous avez toutes les clefs.

Je n’ai pas dit que du jour au lendemain, tout allait fonctionner. Non. Mais il va falloir faire les choses même si vous hésiterez au début.

Par exemple, et je l’ai évoqué au cours des vidéos, au moment où vous fixerez le prix, vous aurez peur d’e^tre trop cher et de ne pas capter certains clients, alors vous allez faire des concessions. C’est normal. Mais au fur et à mesure, vous allez construire votre confiance en fonction des expériences que vous aurez, et petit à petit les choses vont se mettre en place.

Vous avez vu, Xavier ou même David, au départ ils ne savaient pas à quel prix ils devaient vendre la nuitée. Alors ils baissaient les prix inutilement et ils s’apercevaient qu’ils ne gagnaient pas d’argent. En tout cas, s’il y en avait un qui gagnait de l’argent, c’était le locataire. Eux ne gagnaient rien et ils travaillaient pour rien.

Ce n’est pas grave si vous vous retrouvez dans ce genre de situation, à condition que vous rectifiez le tir par la suite. Et si nous avons pu vous rassurer en vous montrant que c’était un cheminement normal, et bien tant mieux. Cela vous évitera de perdre du temps et d’avancer plus vite, et peut-être d’avoir moins peur.

Mes dernières recommandations : 1) agissez et 2) Continuez à apprendre,


Ni David, ni Xavier, ni moi, n’ont la prétention de dire que nous savons tout et que les choses nous seront immuables et qu’il n’y a pas d’autres solutions. Non, ce n’est pas vrai. Il y a des solutions, elles sont généralement les mêmes parce que les scénarios sont les mêmes quelque soit la ville, mais ça ne veut pas dire que vous, vous ne trouverez pas quelques améliorations.

Donc testez, essayez, si ça marche tant mieux, si ça ne marche pas, laissez tomber. Continuez à apprendre, agissez, mais surtout, peut-être que c’est la chose la plus importante, prenez votre temps et ne vous précipitez pas.

Aujourd’hui vous avez toutes les informations pour exploiter de la location saisonnière avec l’appartement que vous pourriez acheter. Mais ne vous précipitez pas. Ce n’est pas parce que vous avez suivi cette formation, que nous avons passé 6 ou 7 heures ensemble, que vous devez sortir de chez vous, et acheter le premier appartement venu. Non.

Faites une analyse de marché, regardez bien les prix, regardez à combien vous pouvez louer, faites une étude de concurrence, bâtissez ce que l’on appelle dans une entreprise un business plan. C’est-à-dire, faites des projections. Vous connaissez à peu près les taux de remplissage, comptez environ 2 tiers, c’est-à-dire à peu près 65%, cela vous permet d’avoir une base solide pour vos évaluations.

Très important : achetez un appartement qui s’autofinance si vous le mettiez en location normale, c’est-à-dire en location longue durée. Donc je vous disais, prenez votre temps pour trouver le bon bien et ne vous précipitez pas sur le premier qui va vous tomber sous la main


Il y a un mauvais côté à trop attendre aussi : si on réfléchit trop, on n’agit plus, lorsque l’on vient de découvrir quelque chose, on est excité, motivé, et puis après le soufflet redescend.

C’est tout à fait normal, c’est tout le temps comme ça. Le but, sera de garder cette motivation et d’être convaincu que vous pouvez y arriver, que vous pouvez faire les choses vous aussi. Mais plus on attend, plus on se pose de questions, moins on apporte les bonnes réponses. Au début quand on est très motivé, on trouve toutes les bonnes raisons, et quand on l’est un peu moins, on trouve toutes les mauvaises raisons.

Encore un fois, je vous remercie de m’avoir suivi pendant ces quelques heures. Enfin il n’y a pas que moi, il y a aussi David et Xavier. Faites les choses, posez des questions si vous avez besoin d’en poser, et surtout, bien je vous souhaite beaucoup de bonnes choses et surtout, puisque nous parlons d’immobilier, je vous souhaite de faire de bonnes affaires et de gagner beaucoup d’argent.

Je vous dis à très bientôt et j’espère vous retrouver pour une nouvelle formation.

Au revoir.

Retrouvez nous sur www.olivierseban.com pour d’autres formations et d’autres histoires immobilières.

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