Österlånggatan 16575 80 EKSJÖ

ÅRGÅNG 37

12015

MARS

PÅ TAPETEN 1/2015Tidningen för oss som bor och arbetar hos Eksjöbostäder AB och Eksjö Kommunfastigheter AB. Upplaga 2 000 ex.

Ansvarig utgivare: Thorbjörn HammerthRedaktionskommitté: Thorbjörn Hammerth, Kerstin Svanberg & Carina EngqvistTexter: Bokstavligt, MariannelundGrafisk form: Mathinic ABTryck: AB Danagårds Grafiska

Eksjöbostäder AB, 575 80 EksjöBesöksadress: Österlånggatan 16, EksjöTelefon: 0381-363 00E-mail: eksjobostader@eksjo.seInternetadress: www.eksjobostader.se

Att lämna Eksjö känns ända in i hjärte-

rötterna. Dessa sju år har varit de bästa

i mitt yrkesverksamma liv. Här har jag

mött människor, idéer och entrepre-

nörer som jag tidigare aldrig stött på.

Det har varit ett privilegium att få

verka i denna unika kulturmiljö,

som alltid påmint mig om en Pelle

Svanslös-stad. Miljön har gett

energi och nya uppslag på för-

nyelse. Staden och kommunen

har blivit som en trogen

gammal vän. En vän för

alltid.

Det började

egendomligt,

det första

halvåret var

sannerligen

inte någon dans

på rosor. Vi hade

ett dåligt asyl-

boende och

Migrationsver-

ket gick ut i

rikspress och

sa att vi miss-

skötte våra

anläggningar. Vi anmälde verket och

fick rätt på alla punkter. Men media

filmade från överbelagda lägenheter i

dåligt skick och vi fick klä skott för Mig-

rationsverkets försummelse. I samma

veva fick vi kritik och högljudda pro-

tester för att vi ville bygga ett nytt bo-

stadsområde i Norrström och stänga tre

populära förskolor. Många upprördes

över de nya husens ”konstiga” arkitektur,

andra menade att den stora investe-

ringen äventyrade bolagets existens. Ett

stort uppror på facebook drogs igång

och insändarna i tidningen stod som

spön i backen. Folk hotade med att flytta

från kommunen.

Men någonstans i allt detta, kände

jag att vi gjorde rätt. Vi höll oss till san-

ningen och ville väl. Lägenheterna i

Norrström hyrdes ut ett år innan inflytt-

ning och bygget var lönsamt från första

dagen. Men det var tufft och en nyttig

lektion i hur media och sociala medier

fungerar.

I detta kritiska läge fick jag ovärder-

ligt stöd från kommundirektören Claes

Markstedt, kommunalrådet Lennart

Bogren samt styrelsen med Rolf Abels-

son och Håkan Dufva i spetsen. Rollen

som vd för ett aktivt bostadsbolag är en

utsatt position. Jag bestämde mig för

att skaffa en egen blogg för att kunna

bemöta kritiken och inte vara helt ut-

lämnad. På så sätt blev jag en offentlig

person, på gott och ont. Även samar-

betsprojektet med Olsbergs Arena fick

stor publicitet. Superentreprenören

Göran Henriksson donerade cirka 20

mkr till Eksjö kommun i ett projekt som

räcker till en hel romansvit. Att få jobba

med Göran var den bästa perioden i mitt

liv. En bättre innovatör och kvalitetsper-

son finns inte. Görans bortgång påver-

kade även mig själv.

När jag rekryterades uttalades bland

annat att Eksjöbostäder skulle ta plats,

samverka och berätta om Eksjös kvali-

teter. Det blev början på Hemma i Eksjö

och vår marknadsföring. Jag har lagt

stor vikt vid kommunikation, dialog

och varumärke, både internt och ex-

ternt. Jag valde ganska snabbt att om-

gestalta och förnya bolagets företags-

profil och göra oss synliga. Hemsidan

www.eksjobostader.se blev en viktig

symbol för oss. Vi syntes plötsligt över-

Tack och farväl - affärsmässighet och samhällsansvar

2 – På Tapeten 1/2015

allt med våra kläder, bilar, byggskyltar

och maskiner, utan att det kostade oss

ett öre i marknadsföring. Vi blev ett

modernt företag över en natt och bland

medarbetarna syntes en gryende stolt-

het. Mitt uppdrag var att gå från för-

valtning till offensiv utveckling och

personkemin mellan oss och kommun-

ledningen funkade direkt. Det blev fyr-

hjulsdrift och arbetet i styrelsen blev en

fullträff. Mitt nyckelord var samarbete.

Som ekonom har jag jobbat aktivt

med att förbättra finanssidan, driftssi-

dan, balansräkningen och kassaflödet.

På det sättet har vi fått resurser till att

rusta våra fastigheter och bli ett aktivt

fastighetsbolag med miljöfokus. Vi har

en soliditet på över 30 procent och trots

att vi renoverat för 500 mkr har vi ökat

vårt kapital från 35 till 110 mkr. Jag har

alltid tänkt att vi aldrig ska slarva bort

hyresgästernas pengar, även om vi byg-

ger nytt eller gör genomgripande sats-

ningar.

Jag har varit mån om hyresgästernas

bästa och alltid stått på deras sida. Det

har jag med mig sedan jag var en liten

pojke och växte upp i Kalmar. Jag bod-

de själv i hus som sköttes illa och såg

problem på nära håll. Badrummen var i

källaren och bråken i husen avlöste var-

andra. Att jobba med trygghet och triv-

sel har varit mina ledord. Jag har också

bott i våra lägenheter och sett det mesta

med hyresgästernas ögon. Jag har ald-

rig missat bolagets hyresgästträffar, där

jag både informerat och lyssnat på kloka

förslag. Vi har alltid bjudit in hyresgäs-

terna och skapat ett gott samarbetskli-

mat med Hyresgästföreningen. Vi har

även jobbat hårt för att ge människor en

andra chans - utifrån konceptet ”Bostad

först” – och tagit många steg framåt till-

sammans med Eksjö kommuns sociala

sektor.

Ibland när jag längtar ut från kontoret

sätter jag mig i bilen och kör runt och

tittar i våra områden. Det är roligt att

se hur fint vi har gjort tillsammans och

vilken stolthet det skapat. Att 86 pro-

cent är nöjda med oss värmer verkligen.

Nästan ingen är besviken. Det syns nu-

mera i våra bostadsområden. Det är rent,

snyggt och välskött.

Som företagsledare har jag jobbat

målorienterat, satt medarbetarna i

centrum och gett alla rätt utbildning och

roll. Oavsett vad man gör betyder alla

lika mycket för framgången. Organisa-

tionen har stärkt sin kompetens och haft

en remarkabel utveckling under dessa

sju år. 83 procent är nöjda med sitt jobb.

Som ledare gäller det att få andra att

blomstra och våga ta initiativ. Att leda

gör man bäst från sidlinjen. Inte för sin

egen skull utan för andras framfart. Min

egen styrka är att jag kan sakfrågorna

och kan jobba på detaljnivå om så be-

hövs men också på en övergripande nivå

och se vilka huvudlinjer som bör drivas

och varför.

Under mina sju år har vi alltid gjort

vinst. Vi har numera ett kompetent

ekonomiteam med Lena Edström som

utmärkt ekonomichef. Jag hoppas att

bolaget fortsätter drivas med affärsmäs-

sighet och samhällsansvar. Under ett par

månader tar nu rutinerade vice vd Mar-

garetha Hedman över innan en ny vd är

på plats efter sommaren.

Jag kommer att sakna många hyres-

gäster som betytt väldigt mycket för

mig. Människor som kämpat för oss och

bidraget med nya idéer. Utan ersättning

och krav – bara för den goda sakens

skull. Jag har alltid imponerats av sådana

initiativ. Då har jag aldrig bromsat utan

lyssnat och sett till att verkställa dessa

saker.

Eksjöbostäder har numera välskötta

bostäder, fullt uthyrt, en tydlig framtids-

plan och en finansieringsplan till 2018. Vi

har en modern organisation, pengar på

kontot och inte minst låga hyror. Media

skriver om att vi gör det bästa resultatet

någonsin och att vi ligger i framkant. En

viss kontrast till hur eländigt det börja-

de. Saker och ting kan vändas om man

tror på det man gör. Det stora språnget

hoppas jag kommer att ske inom miljö-

området. Om ett par månader kommer

fyra nya elbilar att tas i drift och kvarteret

Lunden blir en miljömässig nyproduk-

tion.

Jag önskar alla hyresgäster, medarbetare

och styrelsen samt kommunledning och

hela förvaltningen i kommunen – lycka

till!

Thorbjörn Hammerth

På Tapeten 1/2015 – 3

Sven-Erik Nilsson • Svärdet 1-3• Sabeln 12• Pontonen • Norrström • Borgmästaren 8 Fredrik Johansson• Tuvan• Oxen• Blåklinten

Anders Josefsson• Trädgårdsmästaren 1• Lunden• Hoppet• Tigern 2• Bryggaren 3• Bryggaren 4• Källtomten

Bo Hedström• Linjalen 2-5

Marcus Bauschke• Rödklinten (besiktningar + lekplatser)

Peter Karlsson • Smeden-Smeden 11 • Målaren 5-6 • Stocksnäs förskola • Stocksnäs 21-25 Mikael Fritzon• Guldsmeden 3• Nannylund • Komministern 1 • Färgaren 4 (Krusagården)• Snickaren

Ulf Johnsson • Skogshyddan 4, 6, 7, 8

Fastighetsansvariga blir förvaltareDe första satte sig i skolbänken hösten

2013. I maj tar de två sista examen.

Därmed blir samtliga fastighets-

ansvariga på Eksjöbostäder och Eksjö

Kommunfastigheter fastighetsförval-

tare, vilket är helt unikt i branschen.

Valet att låta alla fastighetsan-

svariga delta i utbildningen är både

ovanligt och strategiskt. De flesta

fastighetsbolag har bara någon för-

valtare – oftast i en administrativ

tjänst med personalansvar.

– Vi menar allvar när vi säger att

den som möter hyresgästerna också

ska ha befogenheterna att fatta de

beslut som rör bostadsområdet. Ge-

nom den här satsningen har medar-

betarna fått ökad kunskap och ännu

bättre förutsättningar för sin nya roll,

säger arbetsledare Lennart Hägglöf.

Han betonar att de fastighets-

ansvariga redan tidigare hade en

gedigen baskunskap, ett brett

tekniskt kunnande och en god känsla

för service och kundkontakter.

– Genom utbildningen stärker vi

yrkesrollen på alla plan, säger Len-

nart Hägglöf och betonar att ansvaret

nu successivt fördelas ut i organisa-

tionen. Själv får han en alltmer stöd-

jande roll gentemot förvaltarna.

– Arbetet med våra nya rutiner går

hand i hand med införandet av vårt

nya ledningssystem FR 2000. I ett om-

fattande processarbete enas vi om

en gemensam arbetsstruktur. För för-

valtarna blir det viktigt att veta vem

som gör vad, hur de ska prioritera och

vilka flöden och åtgärder som gäller i

specifika situationer.

Efter den senaste lägenhetsförsäljningen, som

innebar att Eksjöbostäders fastighetsbestånd

minskade med 178 lägenheter, har en översyn

av dimensioneringen genomförts. Förvaltarna

har delvis fått nya områden.

Ny fördelning av områden

I samband med att flera förvaltare får nya

områden förstärker vi säkerheten för våra

hyresgäster och inför synliga id-brickor

på våra medarbetare. Alla som möter

hyresgäster vid lägenhetsdörren – förvaltare,

uthyrare, besiktare och målare – ska från och

med nu legitimera sig. Du som hyresgäst ska

känna dig säker på vem du släpper in i ditt

hem och du har alltid rätt att fråga efter id-

handling. Samma regler gäller för entrepre-

nörer som utför renoveringsarbeten i lägen-

heterna.

Id-bricka förökad trygghet

Anders Josefsson och Ulf Johnsson

4 – På Tapeten 1/2015

Höjningen är betydligt lägre än Eksjö-

bostäders utgångsbud och innebär

lägre intäkter motsvarande en miljon.

Eksjöbostäder måste därmed se över

planerade insatser i fastigheterna.

– Resultatet är kanske goda nyheter

för hyresgästerna kortsiktigt. Men på

längre sikt gynnar det varken bolaget

eller hyresgästerna. Årets höjning mot-

svarar knappt våra taxehöjningar. Efter-

som vi inte höjde hyran alls i fjol kom-

mer vi tvingas att höja hyran betydligt

mer längre fram, säger ekonomichef

Lena Edström, som tror att de flesta

hyresgäster föredrar en jämn höjning.

Det var i november som de lokala

hyresförhandlingarna inleddes. Eksjö-

bostäder yrkade på en höjning på 2,5

procent. Hyresgästföreningens mot-

bud var 1,22 procent, med huvudar-

gumentet att nivån godkänts av de pri-

vata fastighetsägarna. När förhandling-

arna fortsatte i december låg de båda

parterna fortfarande långt ifrån var-

andra. Eftersom Hyresgästföreningen

inte var intresserad av en medling via

SABO fanns ingen annan utväg än att

låta ärendet gå vidare till Hyresmark-

nadskommittén.

– Vi hade hoppats på att hamna

någonstans mittemellan, men resultatet

blev mycket lägre än vi förväntat oss. Vi

accepterar givetvis beslutet men tycker

att nivån är fel, säger Lena Edström.

Tillsammans med ledningen kommer

hon nu att titta över bolagets budget

och fundera på vilka åtgärder som kan

skjutas upp.

– Förmodligen innebär det här att vi

får dra ner på miljöarbetet och renove-

ringstakten samt att större insatser får

vänta.

Hyreshöjning lägre än väntat Årets hyreshöjning blir 1,42 procent från 1 mars 2015. De lokala förhandlingarna stran-dade eftersom Eksjöbostäder och Hyresgästföreningen stod långt ifrån varandra med sina yrkanden. Ärendet överläts då till Hyresmarknadskommittén.

På Tapeten 1/2015 – 5

Porträttet Under vinjetten Porträttet presenterar vi eldsjälar, företagare,

entreprenörer, kulturpersonligheter, tjänstemän och politiker som bidragit till att Eksjö är en fin kommun att bo och leva i. De är alla människor som gjort mycket gott för Eksjö och som vi hyser stor respekt för.

Så länge han minns har han tecknat. Hur många bilder, skisser

och målningar han gjort genom åren kan ingen räkna. Ändå var

det långt i från självklart att han skulle bli konstnär. Som femte

generationen byggare rådde det inget tvivel om att han skulle

ta över familjeföretaget i Nässjö. Han skulle bara ut på sjön först.

16 år gammal fick han tjänst på en båt i Vänern och var snart

redo för djupare vatten. Med Rederiaktiebolaget Nordstjernan

och Johnsonlinjen MS Orinoco bar det av till Rio de Janeiro. Livet

på lastfartyget innebar hårt arbete, men också mängder av upp-

levelser och ovärderliga minnen. Vissa av dem syns i hans tavlor:

kvinnan som mördas mitt framför matroserna i hamnen i Buenos

Aires. Eller kalvavrättningarna med spjut under en av utflykterna

med prästen i sjömanskyrkan.

– De tre åren till sjöss påverkade mig nog mer än jag kunde

tro. Än i dag dyker det upp obegripliga mönster och dramatiska

bilder från den här tiden.

Efter militärtjänstgöring i ubåtsvapnet återvände KG Ingwar

till Nässjö och den ursprungliga planen. Lärde sig från grunden

att mura, konstruera, bygga och renovera. 24 år gammal gifte

han sig med sin Maibritt och byggde inte bara parets eget hus

utan också en mängd HSB-lägenheter och villor från Aneby-

Många konstnärer håller sig till en stil. KG Ingwar Gustafson gör tvärtom. Från hans pensel kommer allt från verklighets-trogna porträtt till abstrakta färgstarka mönster. Vilsamma miljöer från trästaden Eksjö och mörka starka känslor. – Det är knepigt, säger konstnären själv om bilderna som dyker upp i hans huvud och vill bli målade. Det enda han vet är att han måste måla. Varje dag.

KG Ingwars pensel-drag och andetag

6 – På Tapeten 1/2015

Namn: KG Ingwar Gustafson

Ålder: 85 år

Bor: i HSB lägenhet i Eksjö

Familj: Särbon Ann-Sofie, sonen Stefan,

två barnbarn och ett barnbarnsbarn.

hus. En av KG:s träningskompisar blev

delägare i företaget som då fick namnet

Gustafson & Lindahl.

– Vi förstod varandra väldigt väl och

kom bra överens både på jobbet och på

fritiden. Vi sprang, åkte skidor och åkte

Vasaloppet ihop, berättar KG Ingwar

– som alla lediga stunder fortsatte att

måla.

Maibritt led av astma och för att

underlätta hennes andningsbesvär

köpte paret Gustafson ett sommarhus

i den hälsosamma havsmiljön i Bohus-

län. Alldeles i närheten låg den högt an-

sedda konstskolan i Gerlesborg. Här gick

KG Ingwar under många år sommar-

kurser och lärde på det viset känna en

rad stora svenska konstnärer.

– Jag hade jobbat hårt i många år

och har aldrig haft en död timma. 1974

bestämde jag mig för att lämna före-

taget och ägna mig åt konsten, berättar

han.

I samma veva köpte familjen ett hus

i Eksjö för att få närmare till Maibritts

många sjukhusbesök.

I 40 år har han målat i Eksjö. Under en

period nästan enbart motiv från Gamla

stan. Pastellfärgade huslängor och falu-

röda gårdar, gärna naivistiskt avbildade.

Genom åren har han haft åtskilliga ut-

ställningar både lokalt och utomlands, i

danska Aerö och i Paris.

–Jo, många vill ha mina bilder. Själv

har jag svårt att skiljas från dem. De blir

en del av mig. Jag målar aldrig för någon

annan. Det handlar bara om min egen

tillfredställelse.

Sedan 2005 är KG Ingwar änkeman.

Nyligen sålde han sitt hus på Justelius-

gatan och flyttade till en lägenhet. I

HSB-fastighetens källare har han fått

möjlighet att hyra en ateljé. Numera

finns en ny kvinna i hans liv, Ann-Sofie.

Att han fyllt 85 kan ingen ana. Han

lever ett aktivt liv, med träning och

golf, och han fortsätter förstås att måla.

Att lägga penseln på hyllan kommer

aldrig att vara ett alternativ. När var-

dagen emellanåt inte ger honom ut-

rymme besöka ateljén tecknar han

framför tv:n. För KG Ingwar är pennan i

handen är lika naturligt som andningen.

På Tapeten 1/2015 – 7

Det var den 1 juni 1980 som Kerstin

Svanberg började sin anställning på

Eksjöbostäder. Hon och maken Mats

hade precis flyttat till Eksjö kommun

från Mariestad. Hon anställdes först på

ekonomiavdelningen, men arbetade

både i receptionen och på uthyrningen

innan hon hamnade på byggavdel-

ningen. I samband med omorganisa-

tionen 1995 gick hon tillbaka till uthyr-

ningen och har sedan dess haft tusentals

visningar.

– Det är verkligen ett jätteroligt jobb,

där jag haft förmånen att träffa väldigt

många människor. Den stora skillnaden

är att vi inte längre annonserar ut lediga

lägenheter. Nu går hyresgästerna in på

vår hemsida och gör bostadsanmälan

via nätet. Själva visningen är sig lik och

den är lika rolig nu som då, säger Kerstin.

35 år på samma arbetsplats är ett

tydligt kvitto på en god trivsel.

–Inte en enda dag har jag känt att det

är tråkigt att gå till jobbet. Efter semes-

tern känns det nog underligt att inte

gå hit. Jag kommer att sakna jobbar-

kompisarna, konstaterar Kerstin.

Hon räknar dock med att livet som

pensionär ska innebära mer tid för barn-

barnen i Göteborg och Uppsala. Dess-

utom har hon lovat att bli god man.

–Det känns både spännande och

roligt!

Redan i februari började Kerstin lära

upp sin efterträdare. Per Lennartsson

bor i Nässjö och kommer närmast från

en utvecklingstjänst inom Expressens

ungdomsförsäljning, där han bland an-

nat startat upp nya områden för ungdo-

mar som säljer tidningar via dörrknack-

ning.

– Jag gillar administration, men tycker

också om att vara ute och träffa folk. Det

här kändes som ett varierande jobb som

skulle passa mig, säger Per.

Han tillägger att den positiva bilden

vid första besöket på Eksjöbostäder ock-

så var avgörande.

– Jag gillar helheten och sättet att

driva och utveckla företaget. Jag har

jobbat inom den privata sektorn i 20 år

och när jag kom in här märkte jag inte

någon större skillnad. Det här är en

trygg och långsiktig arbetsplats där man

kan utvecklas.

När Kerstin Svanberg går hem från jobbet på Eksjöbostäder sista maj har hon, på dagen (!), jobbat 35 år på företaget. Per Lennartsson blir ny uthyrare tillsammans med Louise Berglund.

Kerstin ger nycklarna till Per

Kerstin Svanberg lämnar över den tunga nyckelknippan till sin efterträdare. Nu tar Per Lennartsson över visningarna på Eksjöbostäder.

8 – På Tapeten 1/2015

När ska förvaltaren reparera själv och

när ska han ta in en entreprenör? Hur

hanteras in- och utflyttningar? Hur ge-

nomförs ronderingen i bostadsområ-

det, snöröjningen och markskötseln?

Och hur ser samverkan med kontoret,

målarna och lokalvårdarna ut? Det är

några av alla de frågor som nu diskute-

ras med förvaltarna.

Eftersom förvaltarna är ansiktet utåt

är de också först ut i arbetet med led-

ningssystemet. De ses två timmar per

vecka för att tillsammans komma fram

till vilka gemensamma riktlinjer som ska

gälla för alla väsentliga processer.

Parallellt åker Helena ut till var och en

av dem i respektive bostadsområde för

att kartlägga nuläget.

– Alla gör ett jättebra arbete och med

sin förvaltarutbildning har de fått ökad

kompetens att styra sig själva och ska

också göra det. Samtidigt jobbar de på

ganska olika sätt. Nu är tanken att vi ska

hitta en gemensam struktur för arbetet,

säger Helena.

Hon betonar att arbetet inte alls hand-

lar om att spara personal eller resurser.

Snarare om att bli mer välorganiserade,

att jobba smartare med befintliga resur-

ser samt att säkerställa en jämn kvalitet

för hyresgästerna. Samtidigt formas en

tydligare vardag för medarbetarna.

– När en situation uppstår ska förval-

taren inte varje gång behöva tänka ut

hur den ska hanteras. Lösningen finns

svart på vitt, vilket innebär både en tyd-

lighet och en tillfredsställelse i arbetet.

När man vet vad man ska göra blir arbe-

tet bättre och roligare för alla.

Ledningssystemet blir också en kva-

litetsstämpel i marknadsföringen. En

certifiering är ett kvitto på att företaget

har koll på sina processer.

För att upprätthålla certifikatet krävs

årliga revisioner, då en extern revisor

kommer att granska bolagens arbete.

– Det här dokumentet kommer inte

att bli någon hyllvärmare. Det ska

användas dagligen. En förutsättning

för att det ska fungera är att alla med-

arbetare deltar aktivt i utformningen av

innehållet, konstaterar Helena.

Helena Dunér kommer att arbeta med

ledningssystemet till och med 31 maj.

I januari påbörjades arbetet med Eksjöbostäder och Eksjö Kommunfastig-heters nya integrerade ledningssystem. Helena Dunér är spindeln i det nät av möten, processer och dokumentationer som ska leda fram till tydliga riktlinjer för bolagens rutiner och flöden. Ledningssystemet omfattar kvalitet, miljö, arbetsmiljö, brandskydd och kompetensförsörjning. Samtliga medarbetare kommer successivt att involveras i processen.

FR 2000 – ett levande systemför verksamhetsledning

På Tapeten 1/2015 – 9

För Eksjöbostäder har lägenheterna i

kvarteret Lunden varit en ständigt aktu-

ell fråga sedan 2011. Processen inleddes

med ny detaljplan, arkitekttävling och

därefter därefter har den ena pussel-

biten efter den andra fallit på plats.

Under vintern revs den före detta

macken och marken sanerades. Paral-

lellt genomfördes upphandlingen och i

mitten av februari stod det klart att Peab

hade det mest förmånliga anbudet. Av-

talet är nu skrivet och därmed väntar

en intensiv projekteringstid för bygg-

firmans medarbetare. Spaden sätts i jor-

den i april och i mars 2016 väntas de 28

lägenheterna i den första etappen vara

besiktningsklara.

– Det känns bra att vi äntligen är

i gång, säger Eksjöbostäders bygg-

ansvarige Johan Carltad, som kommer

att föra en nära dialog med Peab när det

sex våningar höga huset växer fram på

tomten.

Hyra lägenhet i Lunden

För medarbetarna på uthyrningen inne-

bär den avslutade upphandlingen en ny

intensiv fas. Det är dags att hyra ut de 28

tvåorna och treorna i kvarteret Lunden.

– Vi har tagit emot intresseanmälningar

under en lång tid och listan omfattar

i dagsläget 130 personer. Men det är

först nu, när vi har prisbilden klar, som

vi kan göra hyressättningen, säger

Kerstin Svanberg.

Inom kort får samtliga intresserade

ett utskick, med presentation av samt-

liga lägenheter och exakt hyresnivå. De

som fortfarande är intresserade hör av

sig till Eksjöbostäder och kommer att

få möjlighet att välja lägenhet i den tur-

ordning de står på listan.

– Vi har inga garantier förrän kontrak-

ten är skrivna. Men erfarenheterna från

Norrström, där de små lägenheterna

gick åt fort, ger oss en känsla av att de

här tvåorna och treorna kommer att

tingas snabbt.

Lunden - nu kör vi! Upphandlingen är klar och kontraktet med entreprenören Peab är under-tecknat. Därmed återstår bara detaljprojekteringen innan spaden kan sättas i jorden. Nu bygger Eksjöbostäder Eksjös nya stadsport.

10 – På Tapeten 1/2015

Boken bjuder på historiska återblickar,

en summering av vad som hänt un-

der perioden 2009-2014 samt en del

handfasta råd för framgångsrik före-

tagsutveckling. Författare är Thorbjörn

Hammerth och texten är skriven i

jag-form, vilket innebär att mycket av

innehållet andas den nuvarande vd:ns

ledarskap. Oavsett hur Thorbjörns ef-

terträdare väljer att leda företaget kom-

mer boken i mångt och mycket att vara

ett rättesnöre för verksamheten under

de närmsta åren. Visionen för 2019 och

de åtta bärande målsättningarna ligger

fast. Dem har styrelsen klubbat igenom.

Framtidsplan i bokform Nu är den tryckt. Eksjöbostäders och Eksjö Kommunfastigheters nya framtidsplan har processats fram under hösten av styrelse, ledning och medarbetare. Resulta-tet är drygt 120 inbundna sidor fyllda av principer, vägval och strategier.

Mål 1: Nöjda kunder

93 procent av våra kunder ska vara nöjda

med oss som hyresvärd. Nivån är den

högsta i Sverige men ingalunda omöjlig

att uppnå.

Mål 2: Nöjda medarbetare

90 procent av medarbetarna ska vara

nöjda med oss som arbetsgivare. Mål-

sättningen är att bli en mönsterarbets-

givare som utvecklar och stödjer med-

arbetarnas egen vilja till förkovran. Vi

är positiva till utbildning, bra friskvård,

gemensamma personalaktiviteter och

en god löneutveckling om vi når våra

mål. Även här är NMI-indexet bland de

högsta i landet.

Mål 3: God lönsamhet

Vi ska årligen ligga på fem procents av-

kastning på eget kapital som innebär en

vinst på 3,2 miljoner kronor. Vinsten stär-

ker soliditeten eller används för att amor-

tera lån (dessa nivåer baseras på gäl-

lande ägardirektiv).

Mål 4: Ekonomisk styrka

Eksjöbostäder ska ha 25 procent i solidi-

tet vid periodens utgång.

Mål 5: Nyproduktion

Eksjöbostäder ska bygga 110 nya bo-

städer under perioden.

Mål 6: Avsluta renoverings-

programmen

Eksjöbostäder ska lägga minst 130 mil-

joner kronor i renoveringar/investering-

ar. Efter denna period sjunker behovet

av underhållsåtgärder.

Mål 7:

Energieffektiviseringar

Vår genomsnittliga energiförbrukning

ska ligga på 110 kWh per kvadratmeter i

hela fastighetsbeståndet.

Mål 8: Certifierade arbetsprocesser

Alla våra arbetsprocesser ska vara

dokumenterade och certifierade enligt

FR 2000 och vi ska maximalt ha sju an-

märkningar per granskning. Vi ska ha

fem certifieringssystem: miljösystem,

kvalitetssystem, arbetsmiljösystem,

brandsystem och kompetenssystem.

Vision: ”Vi ska bli Sveriges bästa arbetsgivare inom fastighetssektorn. Där

vi tillsammans utvecklar Eksjö så att våra boendemiljöer och verksamhets-

lokaler är det som främst stärker tillväxten och förnyelsen i kommunen.”

På Tapeten 1/2015 – 11

På gård två vill hyresgästerna byta

plats på fotbollsplanen och lekplatsen,

anlägga en gemensam grillplats och rita

om vägkartan för att minska bilkörning

på området. Gård nummer tre inledde

processen först efter nyår men har redan

hunnit diskutera att ersätta den sparsamt

utnyttjade skateboardrampen med en

pergola och möjligheter till grillning.

– När det gäller grönområdet mellan

Stocksnäsvägen 11 och13 för vi gemen-

samma diskussioner mellan de berörda

husen med målet att skapa ytor som

passar de äldre barnen, säger Anne

Hägg, Hyresgästföreningen, som håller

ihop dialogen kring hyresgästinflytan-

det i Stocksnäs.

Två dagar i veckan är hon på plats i

Stocksnäs, där hon håller i möten, admi-

nistrerar och tar emot spontana besök.

Hon ser ett stort engagemang och en

växande gemenskap. Den nybildade

lokala hyresgästföreningen är ett tydligt

kvitto.

–Många hyresgäster, i olika åldrar,

är beredda att jobba för sitt bostads-

område. Det tyder på god trivsel och

talar för högt kvarboende, summerar

Anne Hägg.

Tredje gården gillt

Det blir Eksjöföretaget OC-Bygg som får

fortsatt förtroende att utföra etapp tre i

Stocksnäs. Upphandlingen avslutades i

slutet av februari och i april-maj inleds

arbetet med tak, fasader och balkonger

på Stocksnäsvägen 13, 15 samt gårds-

miljön på 7, 9 och 11. När det gäller

fasaderna väntar inga överraskningar för

hyresgästerna. Resultatet finns att

beskåda på den första och andra går-

den.

– Det känns bra att OC-Bygg hade

det förmånligaste anbudet. Med

sina erfarenheter från etapp två

känner de till hur viktigt det är att

informera hyresgästerna om vad som

händer och att hålla de tider som

angetts, säger Lennart Hägglöf,

renoveringsansvarig på Eksjöbostäder.

Målsättningen är att etapp 3 ska vara

klar i oktober 2015. Därefter renoveras

den fjärde och sista gården.

Tuvehagen på tur

Nästa stora projekt i raden av Eksjö-

bostäders renoveringsprojekt är Tuve-

hagen, bostadsområdet Skogshyddan.

Först ut är Oxtorgsgatan 12, som är i

behov av fasad- och balkongrenovering

samt dränering.

– Taket har vi redan bytt, berättar Len-

nart Hägglöf.

Arbetet inleds efter semestern. Tan-

ken är sedan att under en sexårsperiod

gå igenom hela Skogshyddan.

Hyresgästerna designar gårdarnaNär Stocksnäs är färdigrenoverat 2017 har alla lägenheter inglasade balkonger samt nya dörrar och fönster. Gårdarna kommer däremot att se helt olika ut. De utformas nämligen av hyresgästerna.

12 – På Tapeten 1/2015

Ungefär så stod det i annonsen när

Eksjöbostäder och Eksjö Kommunfastig-

heter i december 2007 sökte en ny vd.

I sommar går Thorbjörn Hammerth

vidare mot nya utmaningar. Annonsen

som ska locka hans efterträdare

kommer att se ungefär likadan ut.

– Vi har en del kvar att göra, konsta-

terar Eksjöbostäders styrelseordförande

Rolf Abelsson. Nya fastigheter ska byg-

gas och renoveringar slutföras. Om

skiftet hade skett om några år hade vi

förmodligen letat efter en förvaltare. Nu

behöver vi någon som kan fortsätta att

genomföra styrelsens stora strategiska

beslut.

Eksjöbostäder har genomgått en stor

förvandling under de senaste sju åren.

Det företag som anställde Thorbjörn

Hammerth har inte många likheter med

det som avtackar honom.

– Det är två helt skilda bolag, även

om en del av personalen är densamma,

säger Rolf och fortsätter:

– Thorbjörn har betytt väldigt mycket

för Eksjöbostäder. Han har skapat ord-

ning och reda och vi är numera ett bo-

lag med starkt varumärke och en klar

och tydlig organisation, där alla vet hur

saker och ting ska göras.

– Under perioden har vi satsat mycket

både på personalen och på våra fastig-

heter. Vi har lagt stora pengar på utbild-

ningar och renoverat för 500 miljoner

kronor. Tack vare Thorbjörns strukture-

rade arbete har vi fått mycket för peng-

arna. I dag finns ett mål och en tanke

med allt vi gör. Panikutryckningar har

ersatts av planerade insatser.

Ny vd efter sommaren

Att en vd slutar och en ny tar vid är

knappast unikt. Nyanställningar på

ledande poster sker ständigt inom

näringslivet. Men för Eksjöbostäder är

det faktiskt första gången en vd säger

upp sig. Bolagets första vd Kurt Öster-

lund var kvar till pensionen och hans

efterträdare Lennart Schön slutade på

grund av sjukdom.

Då, 2007, skötte styrelsen hela

anställningsförfarandet på egen hand.

Nu tar man hjälp av ett rekryterings-

bolag. Processen inleddes i början av

mars men inte förrän i september räknar

man med att ha en ny vd på plats. I över-

gångsperioden har vice vd Margaretha

Hedman det övergripande ansvaret.

I stället för en julgåva till hyresgäs-

terna valde Eksjöbostäder även 2014

att lämna bidrag till olika hjälporgani-

sationer. Cancerfonden, Läkare utan

gränser och Radiohjälpens insamling

till förmån för de som drabbats av

ebolautbrottet i Västafrika fick var-

dera 20 000 kronor. Bolagets vägval

att ersätta miljöbelastande prylar

med gåvor som gör nytta i utsatta

områden har förankrats i Hyresgäst-

föreningen. Föreningen har också fått

ta del av kvitton på inbetalda belopp.

Under hösten och vintern har Eksjö

drabbats av en inbrottsvåg. Det har

framförallt handlat om inbrott i källare

och i lägenhetsförråd. Tyvärr finns

det inte mycket som kan hindra en

inbrottstjuv som verkligen vill in. I

flera fall har vi konstaterat att för-

övarna tagit sig in genom både entré-

och källardörrar med portkod och

genom dörrar med brytbleck.

Det du som hyresgäst kan hjälpa

till med är att alltid se till att dörren

går igen bakom dig och att källar-

dörrarna alltid hålls låsta och inte

ställs upp.

Tänk även på att inte förvara värde-

saker i källar- och vindsförråd.

Inbrottsvågi stan

Gåvor somgör nytta

”Thorbjörn har betytt väldigt mycket för Eksjöbostäder”Sökes: Marknadsorienterad ekonom med kunskap om fastighetsbranschen, goda ledaregenskaper och kännedom om offentlig förvaltning.

Nu har Thorbjörn städat färdigt. Efter sju år har Eksjöbostäder en organisation som präglas av ordning och reda. Foto: Rolf Abelsson

På Tapeten 1/2015 – 13

2014 är en milstolpe i Eksjöbostäders

historia. Resultatet ligger på strax över

fyra miljoner kronor, det vill säga klart

över ägarkravet, när man räknar bort

försäljningsvinsterna. Omsättningen

blev cirka 90 mkr. Försäljningen av 178

lägenheter har medfört att vi byggt på

oss en rejäl kassa som vi ska använda

för att bygga 110 lägenheter i centrala

Eksjö. Vår soliditet uppgår numera till

över 30 procent. Det är en fördubbling

i relation till 2008. Genom försäljningen

har vi också minskat våra drifts- och

underhållskostnader på både kort och

lång sikt. Nästan alla kurvor pekar åt

rätt håll. Anläggningstillgångarna har

minskat och kassan har alltså stärkts.

Räntenivåerna är fortsatt låga liksom in-

flationen. Bolagets ekonomi vilar på en

mycket solid grund.

Under året har vi tagit fram en ny fram-

tidsplan från 2015 till 2018. Där har vi

satt en ny vision, målsättningar, stra-

tegier och redovisat konkreta åtgärder

som ska genomföras. Arbetet med fram-

tidsplanen har pågått under hela året i

styrelsen och bland medarbetarna. Pla-

nen har även mynnat ut i en bok som

handlar om hur bolagsutveckling går till

i praktiken när man sätter medarbetarna

i centrum.

En viktig milstolpe i bolagsutveck-

lingen har varit att vi fortsatt att stärka

kompetensen hos våra fastighetsansva-

riga. Målet är att alla fastighetsansvariga

ska utbildas till fastighetsförvaltare un-

der ett år och att denna process avslutas

sommaren 2015. Ett kunskapslyft med

målet att skapa välutbildade praktiker.

Storrenoveringen av Stocksnäs etapp

2 har genomförts. Här deltar alla hyres-

gästerna aktivt i olika arbetslag och ges

ett reellt inflytande och möjlighet att

påverka sin bostadsmiljö. Ett fantastiskt

demokratiskt arbete som stärkt gemen-

skapen i området och kundnöjdheten.

http://www.hemhyra.se/jonkoping/go-

da-erfarenheter-av-boinflytande-hos-

eksjobostader

En annan milstolpe under 2014 var just

att 86 procent av våra hyresgäster är

nöjda med oss som hyresvärd. Knappast

några är missnöjda. Detta är bolagets

bästa nivå någonsin och placerar oss på

top-tio listan i Sverige. Mätningen görs

av ett externt företag och jämför landets

bostadsbolag när det gäller kundnöjd-

het i form av ett index som heter NKI

(Nöjd-Kund-Index). Ett fint kvitto på att

vi gör rätt saker och saker på rätt sätt i

organisationen. Ytterst handlar alla in-

satser om att skapa nöjda kunder som

bor kvar och trivs.

Under året har vi också pumpat in cirka

25 mkr i renoveringar i alla våra områ-

den utöver cirka 20 mkr i investeringar.

Åker man runt i staden så finns det

snart inga hus kvar att renovera. Mycket

av detta har hänt de senaste sju åren

genom engagerade medarbetare och

strukturerade underhållsplaner.

Under året har vi gått över till ett nytt re-

dovisnings- och avskrivningssystem, K3,

som innebär att vi istället för en kompo-

nent per fastighet delar upp denna i 12

funktioner för att bättre spegla fastig-

hetens värde och nyttjandeperioder.

Detta arbete har gjorts i egen regi och

inne-burit en hög arbetsbelastning.

I slutet av året har alla handlingar

skickats ut som rör vårt nya bostads-

område Lunden. Här ska vi bygga en

ny stadsport som kommer att påverka

Eksjös siluett för alltid. Ett projekt som

kommer att sticka ut med vass arkitek-

tur och påtaglig miljöprofil.

Vi har också dragit igång arbetet med

ett nytt ledningssystem FR 2000 där fem

olika delsystem (kvalitet, miljö, arbets-

miljö, kompetens och brand) ska sam-

manföras och integreras. Processer som

ska effektivisera och standardisera vårt

arbete. Just nu pågår rutinbeskrivningar

kring vår fastighetsskötsel. Intressanta

och underbara samtal med hela teamet.

Eksjöbostäder

Bolagsutveckling och leverans

14 – På Tapeten 1/2015

Under året har vi haft en mycket bra

hyressituation som bidragit till goda

intäkter och begränsade hyresförluster.

Hyresförhandlingen blev emellertid en

stor besvikelse. Trots att vi renoverar in-

tensivt, lägger mer pengar än någonsin

på lägenhetsunderhåll, skapar hyres-

gästinflytande, betalar för hyresgäst-

föreningens representanter och stärker

bolagets buffert mot sämre tider så

lyckades vi inte nå en lokal uppgörelse.

Frågan fick därför avgöras hos hyres-

marknadskommitten.

Det är emellertid glädjande att se hur

fint organisationen fungerar och vilka

ambitiösa initiativ som tas. Vi har blivit

ett högpresterande bolag som jobbar

affärsmässigt och utvecklar kommunen

på ett påtagligt sätt. Jag tror att vi har

haft en viss inverkan på att invånarna

har vuxit de senaste fem sex åren i Eksjö

vid sidan av migrationen.

Framtid 2015

Detta är mitt sista bokslut som jag gör

för Eksjöbostäder. Under dessa sju år

som jag varit VD har vi alltid haft svarta

siffror och stärkt företaget kontinuer-

ligt. Det har varit en bärande princip att

aldrig schabbla med ekonomin eller ha

några förluster. Min egen syn har alltid

varit att intäkterna styr och att intäkter-

na alltid ska vara större än kostnaderna.

Konstigare än så är det inte. Resultatet

bedöms varje år fram till 2018 ligga

kring 3,5 mkr och soliditeten bedöms

hamna kring 25 procent om fyra år. Året

kommer att präglas av utvecklingen av

bostadsområdet Lunden där vi bygger

28 lägenheter i första etappen samt

renoveringen av Stocksnäs etapp 3.

Tidpunkten är därför rätt att gå nu. Vi

har en urstark ekonomi, modern orga-

nisation och en tydlig framtidsplan som

gör att vi kan kriga om förstaplatsen

bland Sveriges alla bostadsföretag. Jag

vill tacka alla fantastiska medarbetare

och styrelsen för dessa intensiva och

lojala år. Utan era insatser skulle det

aldrig ha gått.

Tack till:

Gunnar Alm

Gunilla Skäär

Agneta Eskilsson

Louise Berglund

Margaretha Hedman

Christina Hessel

Johan Carltad

Lennart Hägglöf

Leif Roos

Kerstin Svanberg

Peter Lundgren

Johan Franzén

Eje Adolfsson

Carina Ganfjord

Niklas Larsson

Lena Edström

Thomas Karlsson

Marcus Bauschke

Bo Johansson

Ulf Johnsson

Patrick Johansson

Sven-Erik Nilsson

Anders Börjesson

Anders Josefsson

Geiton Engström

Fredrik Johansson

Erik Faust

Stefan Meurling

Tommy Nors

Mikael Fritzon

Bo Hedström

Peter Karlsson

Leif Söderberg

Claes Gustavsson

Göran Ottosson

Andreas Högemo

Johan Andersson

Peter Asp

Gunnar Poltan

Johnny Larsson

Faran Maroufpour

Ajsela Omerovic

Traporn Nathong

Caroline Hellerfelt

Rolf Abelsson

Mats Danielsson

Håkan Dufva

Maria Havskog

Sten Eriksson

Lars Aronsson

Per-Olof Bjarnbäck

Erik Johansson

Malin Jakobsson

Lennart Andersson

Leif Fransson

Lars-Göran Lind

Ulf Björlingsson

Peter Lindholm

Lars Kyhlberg

Inger Stenström

Lycka till med framtidsplanen

/Thorbjörn

På Tapeten 1/2015 – 15

Vi önskar alla våra hyresgäster,

anställda och läsare en

trevlig vår!

Felanmälan till EksjöbostäderNär fel uppstår, kontakta Er fastighetsansvarige

på dennes 070-nummer.

JourtelefonFör alla bostadsområden under icke

arbetstid 070-607 55 67.

Telefonnummer till kontoret0381-363 00