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TRIBUNALE CIVILE DI ROMA SEZIONE FALLIMENTARE
FALLIMENTO n.279/2015
MORO HDS srl
G.D. dott. Fabio DE PALO
Curatore fallimentare: Avvocato Maria Pia Iannaccone
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI STIMA
RELATIVA ALL’ IMMOBILE SITO IN IN VIA GIUSEPPE
GARIBALDI 12/A, PARATICO (Brescia)
ED AI BENI MOBILI IVI CUSTODITI
Consulente Tecnico Arch. Manuela Smedile
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INDICE DEI CAPITOLI
1. CONFERIMENTO DELL’INCARICO
2. DESCRIZIONE DEI BENI
3. ELENCO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI GRAVANTI SUGLI IMMOBILI
4. PREVISIONI DELLO STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE E SISTEMA DEI VINCOLI
5. LEGITTIMITÀ URBANISTICA DEGLI IMMOBILI
6. DISPONIBILITA’ DEGLI IMMOBILI
7. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEGLI IMMOBILI (LOTTO 1)
8. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI BENI MOBILI IVI CUSTODITI (LOTTO2)
ELENCO DEGLI ALLEGATI
A) Documentazione catastale
a.1) Visure catastali
a.2) Planimetria catastale
B) Rilievo fotografico
C) Progetto architettonico d’insieme (fornito dall’ amministratore del condominio)
D) Documentazione Urbanistica
d.1) Permesso di costruire;
d.2) Certificato di abitabilità;
d.3) Elaborato planimetrico di progetto architettonico depositato in Comune;
d.4) Documentazione richiesta di accesso agli atti presso il Comune di
Paratico.
E) Ispezioni ipotecarie - Visure Conservatoria Registri immobiliari Brescia
F) Atto di proprietà
G) Regolamento di condominio
H) Certificazioni degli impianti
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1. IL CONFERIMENTO DELL’INCARICO
Con ordinanza del 31.12.2015 il Giudice Delegato, Dott. FABIO DE PALO,
autorizzava il Curatore Fallimentare avv. Maria Pia Iannaccone ad avvalersi
dell’opera della sottoscritta arch. Manuela Smedile, C.T.U. del Tribunale Civile di
Roma, iscritta all’Ordine degli Architetti di Roma al n°12992, con studio in Roma, via
Luigi Settembrini n° 28, quale perito estimatore, al fine di determinare, in vista della
procedura competitiva di cessione, il valore di mercato dei beni di proprietà della
fallita soc. MORO HDS S.r.l., con sede in Roma alla Via Vacuna n. 15/A, iscritta al
Registro delle Imprese di Roma con il numero e codice fiscale 08295011004, R.E.A.
RM-1087070.
2. BENI DI PROPRIETA’ DELLA FALLITA IN PARATICO (BRESCIA)
La proprietà della società fallita MORO HDS S.R.L. all’interno del Comune di Paratico,
in Provincia di Brescia, risulta composta dai seguenti beni:
A) Un appartamento con destinazione d’uso residenziale, sito in Via Giuseppe
Garibaldi n.12/a nel Comune di Paratico (BS), di 3 vani utili e 2 accessori,
censito al NCEU di Brescia al Foglio NCT/8 particella 515, sub 70, categoria
A/2, classe 3, rendita Euro 464,81, con annessa cantina;
B) Un posto auto di circa 11 mq con accesso da Via Giuseppe Garibaldi censito al
foglio NCT/8, part. 515, sub 42, cat. C/6, classe 2, rendita Euro 26,70;
C) Beni mobili custoditi all’interno dell’appartamento di Via Giuseppe Garibaldi
n.12/a:
- Cucina: un mobile comprendente frigorifero con ghiacciaia, lavello, piano
a gas con 4 fuochi, forno elettrico (mt. 3,00 x 2,30 x 0,50).
- Camere da letto: Armadio a 5 ante + 4 cassetti, mt. 2,50 x 2,50 x 0,50;
- Lettiera con materasso 1,80 x 2,00;
- 2 comodini a 2 ante - specchio 80 x 60;
- Comò con 4 cassetti 80 x 80 x 40.
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2.1 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI NEL COMUNE DI PARATICO
Le unità immobiliari di proprietà della fallita fanno parte del complesso immobiliare
sito in Paratico (BS) alla Via Giuseppe Garibaldi n. 12/A , situato in una zona
centrale, ben collegata con il centro città e dotata dei principali servizi.
Il complesso residenziale di cui i cespiti fanno parte è composto da 24 appartamenti
suddivisi su due piani fuori terra, un piano sottotetto ed un piano interrato adibito a
cantine e posti auto.
L’edificio è dotato di quattro corpi scala, aree pertinenziali esterne, oltre un’area
verde esterna attrezzata con piscina di proprietà condominale.
L’accesso dalla via pubblica si effettua attraverso l’apertura di un cancello
automatico comandato dall’impianto citofonico, la zona dell’accesso, di uso comune
è coperta ed immette ai percorsi pedonali di accesso ai singoli alloggi.
Il piano seminterrato è dotato di accesso indipendente esterno mediante rampa
carrabile.
Dal piano garage si accede direttamente ai corpi scala che collegano con gli
appartamenti ai piani superiori.
L’appartamento è composto da un soggiorno/cucina, due camere da letto, una zona
disimpegno e un servizio igienico. L’altezza interna libera è di circa 2,70 m.
Allo stesso sono annessi un portico sul fronte del soggiorno, in comunicazione
diretta con la corte esterna, ed una zona esterna privata sul fronte posteriore,
composta da una corte pavimentata e da una zona a giardino.
La loggia, il soggiorno-pranzo ed una delle due camere sono esposte a Sud Est,
l’altra camera ed il bagno sono orientati a Nord Ovest. All’appartamento è annessa
una cantina ed un posto auto perinenziale al piano interrato (indicati con il n. 3
nell’elaborato di progetto del piano interrato).
Il tutto come meglio illustrato nel rilievo fotografico e nell’elaborato planimetrico
catastale e di progetto (cfr. allegati A, B e C).
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- Dati Catastali attuali e Confini.
A) Unità immobiliare ad uso abitativo sita al piano terra e composta da tre vani,
bagno, disimpegno, portico, due corti pertinenziali;
Dati catastali
Ufficio del Territorio di Brescia, Catasto Fabbricati del Comune di Paratico (BS),
sezione urbana NCT, foglio 8, particella 515, subalterno 70, Via Giuseppe
Garibaldi n. SN piano S1-T, categoria A/2, classe 3, vani 4,5, sup. catastale 70
mq (tot. escluso aree scoperte 60 mq) R.C. Euro 464,81;
Confinante con subalterni 2, 13, 17 e 19 della particella 515, del foglio
NCT/8 del Catasto Fabbricati del Comune di Paratico (BS);
All’appartamento è annesso locale cantina al piano interrato:
Confinante con subalterni 4, 16 e 19 della particella 515, del foglio NCT/8 del
Catasto Fabbricati del Comune di Paratico (BS) e terrapieno;
B) Unità immobiliare Posto auto coperto pertinenziale sito al piano interrato;
Dati catastali Ufficio del Territorio di Brescia, Catasto Fabbricati del Comune di
Paratico (BS), sezione urbana NCT, foglio 8, particella 515, subalterno 42, Via
Giuseppe Garibaldi n. SN piano S1, categoria C/6, classe 2, consistenza 11
mq., superficie catastale 12 mq, R.C. Euro 26,70;
Confinante con subalterno 1, per due lati, della particella 515, del foglio
NCT/8 del Catasto Fabbricati del Comune di Paratico (BS) e terrapieno, per
due lati.
- Stato d’uso e grado di finitura
Esterni e zone comuni
Il fabbricato è di nuova costruzione, realizzato tra l’anno 2005 e l’anno 2008,
presenta all’esterno facciate trattate ad intonaco, basamento su lato strada e muri
di accesso rivestiti in pietra, pavimentazione delle zone di distribuzione comuni in
gres, coperture a falda inclinata in tegole ceramiche.
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Lo stato di conservazione del complesso immobiliare è ottimo.
L’appartamento
Gli ambienti dell’abitazione esaminata, presentano le seguenti finiture:
Soggiorno/Cucina: pavimento in ceramica 40x40. Le pareti sono intonacate e
tinteggiate, in buono stato di conservazione;
Camere: pavimentazione in ceramica 40x40. Le pareti sono intonacate e tinteggiate,
in buono stato di conservazione;
Bagno: bagno completo dotato di un water, un bidet, una vasca, un lavabo,
specchio, la pavimentazione ed il rivestimento di pavimenti e pareti sono in
ceramica 20 x 20 fino a circa 2,00 m di altezza, la restante parte di parete è
tinteggiata per l’altezza residua;
Gli infissi: sono in PVC dotati di doppio vetro, con persiane esterne in ferro
verniciato, le porte interne sono in legno, il portoncino di ingresso è blindato;
Gli impianti: Gli impianti sono a norma, l’impianto di riscaldamento è autonomo con
caldaia localizzata nell’area esterna situata sul fronte posteriore, dotata di
centralina di controllo interna;
Gli esterni: le aree estrene a giardino sono pavimentate in gres porcellanato effetto
pietra, e le zone a portico sono conformate con travi e tavolato in legno a vista.
- Superficie Calpestabile (calcolata al netto delle murature)
Unità principale
Soggiorno / Cucina: mq 19,16
Camera 1 mq 14,32
Camera 2 mq 8,62
Disimpegno mq 3,19
Bagno mq 5,58
Abitazione: superficie calpestabile (netta) mq 50,87
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Accessori e annessi superficie calpestabile (netta)
Portico mq 12,00
Corti esclusive mq 38,50
Giardino/scarpata mq 38,00
Cantina mq 4,00
Posto auto privato mq 11,00
- Appartamento millesimi di proprietà
Pari a 30,417/1000 (trenta virgola quattrocentodiciassette millesimi) di proprietà
condominiale, come risulta dalla tabella millesimale che si trova allegata all'atto
del Notaio Brezzi del 22 maggio 2008, Repertorio N. 118070/14360, registrato a
Gallarate (VA) il 30 maggio 2008 al n. 3622, serie 1T, e trascritto a Brescia il 4
giugno 2008 ai nn. 25507/15445; (cfr. ALL.G)
- Posto auto millesimi di proprietà
Pari a 1,824/1000 (uno virgola ottocentoventiquattro millesimi) di proprietà
condominiale, come risulta dalla tabella millesimale che si trova allegata all'atto
del Notaio Brezzi del 22 maggio 2008, Repertorio N. 118070/14360, di cui ante.
(cfr. ALL.G)
3. ELENCO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI DI PIGNORAMENTI GRAVANTI
SULL’IMMOBILE
L’immobile acquisito all’attivo del presente procedimento di Fallimento viene
trasferito in proprietà alla soc. MORO HDS S.R.L. con atto pubblico di
conferimento del 05.08.2009, Rep. n. 15408 a cura del Rogante Notaio
D`AGOSTINO LUIGI RAFFAELE di Brescia.
Dalle visure estratte dalla Conservatoria di Brescia si è evinta la presenza delle
seguenti trascrizioni:
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Elenco delle Trascrizioni a favore:
• Tipo: ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA Iscritta in data: 11/08/2009 Pubblico ufficiale: D'AGOSTINO LUIGI RAFFAELE Repertorio 15408/5078 del 05/08/2009 Registro particolare: 21835 Registro Generale: 36215
Elenco delle iscrizioni ipotecarie gravanti sull’immobile: • Tipo: IPOTECA VOLONTARIA
Iscritta in data: 11/08/2009 Pubblico ufficiale: D'AGOSTINO LUIGI RAFFAELE Repertorio 15409/5079 del 05/08/2009 A favore di: creditore ipotecario Banco di Brescia San Paolo cab s.p.a. Registro particolare: 8047 Registro Generale: 36216
Elenco delle Trascrizioni contro:
• tipo: ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO iscritta in data: 13/08/2015 Pubblico ufficiale: TRIBUNALE Repertorio 6870 del 17/06/2015 Registro Particolare: 18805 Registro Generale: 29106
4. PREVISIONI DEGLI STRUMENTI URBANISTICI VIGENTI
In base al PGT (Piano di Governo del territorio) vigente del Comune di Paratico,
approvato con Delibera del Consiglio Comunale n.15 del 20.04.2009, l’immobile
ricade all’interno della zona “C” zone residenziali di espansione (P.L.13);
In base alla Variante n. 3 al PGT adottata con Delibera del Consiglio Comunale n.3
del 26.01.2016, in fase di approvazione, l’immobile ricade all’interno degli “Ambiti
del tessuto urbano consolidato” negli “Ambiti a prevalente destinazione
residenziale”.
Regime dei vincoli
L’immobile ricade all’interno della perimetrazione di Vincolo Paesistico ex D.M. 29
aprile 1960 - dichiarazione di notevole interesse – art.136 comma 1 lett.d – D.lgs
42/2004.
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5. LEGITTIMITA’ URBANISTICA DEGLI IMMOBILI
Il complesso immobiliare di cui fanno parte i cespiti oggetto del presente atto è
stato costruito in virtù ed in conformità dei seguenti Permessi di Costruire rilasciati
dal Comune di Paratico (BS) in data:
-25 luglio 2005, pratica n. 3661/2005, protocollo n. 1935;
-9 agosto 2006, pratica n. 3661/2005/1, protocollo n. 3487;
-13 agosto 2007, pratica n. 3661/2005/2, protocollo n. 3776;
(cfr. allegato d.1)
Con la precisazione, per quanto possa occorrere, che sono stati rilasciati dal
medesimo Comune di Paratico (BS), in relazione a detto complesso immobiliare, tre
Provvedimenti di autorizzazione paesistica, il primo in data 19 maggio 2005,
pratica n. 3661/2005, protocollo n. 1935, il secondo in data 24 maggio 2006,
pratica n. 3661/2005/1, protocollo n. 3487 ed il terzo in data 8 giugno 2007,
pratica n. 3661/2005/2, protocollo n. 3776;
Per le suddette concessioni risulta ad presentata in data 16.1.2008 la richiesta del
certificato di agibilità, per cui è maturato il silenzio assenso (cfr. allegato d.2).
A seguito delle indagini svolte dalla scrivente mediante richiesta di accesso agli atti
del Comune di Paratico, l’immobile risulta conforme alle autorizzazioni
amministrative rilasciate dalle competenti amministrazioni.
L’immobile risulta inoltre regolarmente accatastato e la planimetria catastale risulta
conforme allo stato dei luoghi (cfr.documentazione urbanistica in ALL.D).
6. DISPONIBILITA’ DEGLI IMMOBILI
Gli immobili risultano liberi e nella piena disponibilità della curatela fallimentare.
7. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEGLI IMMOBILI
Al fine di determinare il più probabile valore di mercato dei cespiti in oggetto, a
seguito dell’analisi del mercato immobiliare della zona, si è adottato il criterio
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basato sulla stima sintetico-comparativa relativa alla consistenza del compendio
immobiliare in questione, con riferimento ai prezzi unitari desunti dalle indagini di
mercato svolte, comparati con i risultati di indagini indirette;
- Indagini indirette Si riportano di seguito i dati ufficiali desunti da: Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI - Agenzia del Territorio) Risultato interrogazione: Anno 2015 - Semestre 2 Provincia: BRESCIA Comune: PARATICO Fascia/zona: Centrale/CENTRALE Codice zona: B1 Microzona: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale
Valore Mercato (€/mq)
Valori Locazione
(€/mq x mese) Tipologia Stato conservativo
Min Max
Superficie (L/N)
Min Max
Superficie (L/N)
Abitazioni civili Normale 1150 1500 L 3,6 4,8 N
Abitazioni civili Ottimo 1550 1950 L 4,4 5,7 N
Autorimesse Normale 690 940 L 2,8 3,8 N
Box Normale 770 1050 L 3,2 4,3 N
Posti auto coperti Normale 530 720 L 2,1 2,7 N
- Indagini dirette
Si sono consultate le agenzie operanti nella zona e gli annunci immobiliari relativi
ad immobili aventi caratteristiche assimilabili a quella in esame (ubicazione,
destinazione d’uso, epoca di costruzione, caratteristiche costruttive, consistenza,
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etc.), pubblicati sulle principali riviste e nei siti specializzati per la compravendita
immobiliare.
All’esito delle indagini dirette effettuate, comparando con i valori medi derivanti
dalle fonti indirette, si è rilevato per immobili comparabilli a quello oggetto della
stima un valore medio unitario di mercato pari a 1.700 €/mq ed un valore per il
posto auto coperto ad esso annesso pari a 600,00 €/mq.
Tenute presenti le caratteristiche estrinseche ed intrinseche peculiari dell’immobile
in oggetto, applicando gli opportuni coefficienti correttivi si avrà:
Stato manutentivo globale /caratteristiche finiture fabbricato +5%,
Stato di manutenzione interno: +5%;
Caratteristiche intrinseche: stato funzionale impianti +3%,
affacci/coefficiente di piano/luminosità -5%
Raffrontando con i risultati delle indagini di mercato effettuate, il più probabile
valore di mercato unitario attribuibile al bene in oggetto possa essere pari a:
1.700 x (+8 %) = 1.836,00 €/mq
- Calcolo della superficie commerciale degli immobili
Per il calcolo della superficie commerciale dell’immobile si è adottato il criterio
contenuto nel D.P.R. 138/98, recepito dall’Agenzia delle Entrate nella elaborazione
della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare:
La superficie commerciale di un immobile della tipologia in esame, deve essere
arrotondata al metro quadrato, per eccesso o per difetto, e risulta pari alla somma:
A) della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della
quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
B) della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo
– di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini);
– di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.).
– verande/portici/tettoie;
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A) Unità principale Abitazione: superficie lorda mq 59,00 B.1) Pertinenze di uso esclusivo di ornamento Portico: mq 12 x 30 % = mq 3,60 Area esterna: 76.5 mq = mq 59 x 10 % +17.5 x 2% = mq 6,25 B.2) Pertinenze di uso esclusivo di servizio Cantina: mq 5 x 25% = mq 1,25 Superficie Commerciale complessiva mq 70,10 C) Posto auto coperto Superficie commerciale posto auto mq 12,00
La superficie commerciale dell’immobile ad uso residenziale in esame, arrotondata
al metro quadrato, è pari a 70 mq.
Moltiplicando il valore unitario ottebnuto per la superficie commerciale
dell’immobile ad uso residenziale Si ottiene un valore di mercato pari a:
1.836,00 €/mq x 70 mq = 128.520,00 €.
Moltiplicando il valore unitario ottenuto per il posto auto per la superficie
commerciale dell’immobile si ottiene un valore di mercato pari a:
600,00 €/mq x 12 mq = 7.200,00 € per il posto auto.
Pur essendo le due unità immobiliari alienabili separatamente, considerata la
maggiore appetibilità dell’immobile ad uso residenziale se dotato di posto auto
annesso, si ritiene di proporre la formazione di un unico lotto funzionale alla
vendita forzata in sede fallimentare:
LOTTO 1)
In cifra tonda il più probabile valore attuale di mercato dell’immobile esaminato con
annessa cantina e posto auto privato in autorimessa condominiale è pari a
135.000,00 €
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8. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI BENI MOBILI CUSTODITI ALL’INTERNO
DELL’IMMOBILE DI VIA GARIBALDI 12/A
Metodologia di stima
Il metodo applicato per la presente stima è quello sintetico comparativo in relazione
ai valori scaturiti dalle indagini effettuate sull’analisi dei prezzi di mercato per beni
simili.
La valutazione dei beni costituiti da arredi fissi e mobili presenti nell’immobile ad
uso residenziale è stata effettuata predisponendone il raggruppamento in singolo
Lotto, funzionale alla loro vendita in sede fallimentare.
Ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordatagli, il Consulente resta a disposizione
per qualsiasi chiarimento si rendesse necessario, rassegna la presente perizia
estimativa composta da n. 13 pagine dattiloscritte con mezzi informatici oltre
allegati.
Roma 20 ottobre 2016 Il Consulente Tecnico
Dott. Arch. Manuela Smedile
LOTTO n. 2) ARREDI CUSTODITI NELL'IMMOBILE DI PARATICO
N descrizione bene quantità prezzo di stima unitario
prezzo di stima totale
1
Cucina completa composta da un mobile comprendente frigorifero con ghiacciaia, lavello, piano a gas con 4 fuochi, forno elettrico (dimmensioni mt. 3,00 x 2,30 x 0,50)
1 € 1.000,00 € 1.000,00
2 Armadio a 5 ante + 4 cassetti, mt. 2,50 x 2,50 x 0,50 1 € 200,00 € 200,003 Lettiera con materasso 1,80 x 2,00 1 € 150,00 € 150,004 Comodini a 2 ante 2 € 40,00 € 80,005 specchio 80 x 60 1 € 25,00 € 25,006 Comò con 4 cassetti 80 x 80 x 40 1 € 50,00 € 50,00
TOTALE € 1.505,00