Luentorunko esinevakuudet ja rahoitus

Prof. Jarno Tepora

Helsingin yliopisto

2008

Esinevakuudet ja rahoitus –luentosarjan sisältö

Rahoitus- ja vakuusjärjestelyjen muutostekijät ja

kehityssuuntaukset

Esineoikeuden sisäiset vuorovaikutustasot

Yrityksen rahoitusmuodot

Kuluttaja-asiakas luotonsaajana ja vakuusjärjestely

Vakuusoikeuksien systematisointi ja olennaiset tunnusmerkit

Sopimukseen perustuvien saatavien panttaus

Esinevakuudet ja rahoitus –luentosarjan sisältö (jatkuu)

Osakesalkun (portfolion) panttaus

Arvo-osuusjärjestelmä ja arvo-osuuden panttaus

Rahoitusyhtiön tarjoamat rahoitusmuodot

Omistuksenpidätys

Myyntikomissio

Konsignaatio

Leasingrahoitus

Kiinteistöleasing

MK 14 luvun mukaiset vakuusjärjestelyt

Arvopaperistaminen

Projektirahoitus

Yrityskiinnitys

Rahoitus- ja vakuusjärjestelyjen muutostekijät ja

kehityssuuntaukset

1. Toimintaympäristön muutokset Tuotteistaminen ja sen markkinointi

Esimerkkejä: saatavien arvopaperistaminen (esim. subprime-luotot)

projektirahoitus

Elinkaarirahoitusmalli (infran rakentaminen)

osaomistusmallit rakentamisessa

Informatisoituminen arvopaperilainsäädäntö

kuluttajalainsäädäntö

kilpailulainsäädäntö

jatkuu

Ekologiset tekijät

luotonantajan vastuukysymykset

vastuunrajoituslausekkeet

Sosiaalistuminen kuluttajamyönteisyys

oikeuden väärinkäytön kielto

hyvän tavan vastaisen menettelyn kielto

muodollisesti erillisen oikeussubjektiuden väärinkäytön kielto

2. Hankkeiden projektisoituminen

Hankkeet monimutkaisia ja vaikeita -> sopimusverkosto

Kansainvälistyminen -> kansainvälinen yksityisoikeus

Riskien hallinnointia -> riskianalyysi -> riskien kohdentaminen

Toimijoiden taseen ulkopuolella projektirahoitus

- esim. laivanrakennus- saatavakannan arvopaperistaminen

-> kokonaisjärjestely -> vaikuttaa hankkeen juridisen toteuttamisen arviointiin yhtenä kokonaisuutena

jatkuu

-> intressitahot -> velvoiteoikeudellinen sitovuus

sopimus ja kolmas

esineoikeudelliset kollisionratkaisuperusteet

esineoikeudellista suojaa täydentävät oikeussuojakeinot

oikeuden väärinkäytön kielto

hyvän tavan vastaisen menettelyn kielto

muusta kuin sopimussuhteeseen perustuvasta huolenpitovelvollisuudesta

jatkuu

muodollisesti erillisen oikeussubjektiuden väärinkäytön

kielto

oikeus vahingonkorvaukseen kolmannelta

oikeudellisen määrämistoimen peräyttäminen

takaisinsaannilla

jatkuu

-> riskipositiot -> varallisuuden prosessikäsitys

vastuun asettaminen aikahorisontissa

taloudellinen riski sisäistetään juridiikkaan

kohtuus ja suhteellisuus

kaikkien kokonaisjärjestelyssä mukana olevien intressitahojen toimintamahdollisuuksien luominen ja ylläpitäminen

vastavuoroisuuden puuttuminen

epänormaalit tapahtumainkulut

-> vastuuharkinta

Esineoikeuden sisäiset vuorovaikutustasot

• Instituutiotaso: esineoikeuden instituutiot• Teoriataso: esineoikeudelliset teoriat• Periaatetaso: esineoikeudelliset perusperiaatteet • Normit: käyttäytymis-,kompetenssi-ym.normit T• Henkilötaso: henkilörelaatio X – A – B Y• Sopimus tai muu oik.toimi: oikeusasema• Oikeustaso: omistus-,pantti-ym.varallisuusoikeus• Objektitaso: esineet ja muut objektit

Varallisuusobjektien taso

Kiinteät esineet: tila / tontti määräala määräosa yhteiset alueet jne.

Ainesosa ja tarpeisto -> juridinen käsite oikeustasolla

Lainhuudatusvelvollisuuden piiriin kuuluva -> panttauskelpoinen

Kiinnityspäätöksellä ei voi rajata ainesosaa/tarpeistoa kiinnityksen ulkopuolelle -> kiinnitys-> panttikirja

Panttaustoimella ei voi myöskään rajata -> panttikirjan hallinnan luovutus pantinsaajalle

Irtaimet objektit

Irtaimet esineet

reaaliesineet, esim. moottorivene, taulu / traditio

arvopaperit, esim. asunto-osakkeet, hvk / traditio

Kiinnityskelpoiset kulkuvälineet / kiinnitys

Epätyypilliset objektit

saatavat, esim. kauppahintasaatava, vk /denuntiaatio

arvo-osuudet, esim. pörssiosakkeet / kirjaaminen

Immateriaalioikeudet, esim. patentti-, malli-, tavaramerkkioikeus / kirjaaminen ja tekijänoikeus / vakuusluovutus

Varallisuusoikeuden ominaisuudet

Varallisuusoikeuden ominaisuudet pääsäännön mukaan:

Luovutuskelpoinen / siirtokelpoinen

Ulosmittauskelpoinen

Varallisuusarvoa realisointivaiheessa

Pääsäännöstä on lukuisia poikkeuksia eri laeissa ja asiasta voidaan sopia toisin (vrt. kuitenkin MK 2:11)

Poikkeuksia ovat mm.: sosiaalisaatavat immateriaalioikeudet ks. PatL 43 §, TekL 28, 42 § käyttöoikeudet

Pantinantajan ja pantinsaajan oikeusasema

T

X -------- A --------- B ------- C Y käyttövalta - lainsäädäntö (KK 10:3) - sopimus X = ns. oikea omistaja

A = pantinantajaB = pantinsaaja (sekundus) (KK 11:4 ja 12:4)Y = pantinsaaja (primus) (KK 1:5)T = tertius, yleinen sivullistahoC = edelleenpantinsaaja (KK 10:6)

Pantinsaajan/pantinantajan oikeusasema Käyttövalta (primäärioikeus)

Lojaliteettivelvollisuus (esim. KK 10:3)

Kompetenssimuodot (sekundäärinen oikeus)

Luovutuskompetenssi

Reaaliluottokompetenssi

Henkilöluottokelpoisuus

Testamenttauskompetenssi

Perittävyyskelpoisuus

Erityisen oikeuden perustamiskompetenssi

Tietynasteinen dynaaminen suoja

Edellyttää yleensä julkivarmistusta: traditio, kirjaaminen tai denuntiaatio eli panttausilmoitus

Yrityksen rahoitus- ja vakuusmuodot

optiolaina osakkeet jvkvaihtovk

YRITYS OY

osamaksuk.-> kiinteistö maanvuokra * kiinteistökiin. * laitoskiinnitysleasing -> - ulottuvuus - ulottuvuus ainesosa/tarpeisto * MK 14:4 ja 5

irtain om. Ajoneuvot• Yrityskiinnitys * autokiinnitys (ei ha eikä pa) - ulottuvuus * aluskiinnitys (myös rakennusaikainen) * ilma-aluskiinnitys• Saatavat Osakkeet ja arvo-osuudet• - yksittäisen saatavan panttaus• - saatavakannan käyttö vakuutena (= factoring)• - saatavien kokoaminen -> arvopaperistaminen -> myynti erillisyhtiölle • Immateriaalioikeudet • - patentti• - tavaramerkki ym.

Rahoitusyhtiön palvelut

• Rahoitussopimus Investointi- Factoring-rahoitus rahoitus YRITYS Leasingrahoitus Myynnin tuki- rahoitus

• Projekti-/erillisyhtiön hyväksikäyttö

Projektirahoitus Arvopaperistaminen

Yksityishenkilön rah.vaihtoehdot

verotus Yksityishenkilö julkinen sektoriRahalaitokset Rahoitusyhtiöt- Käteispanttaus - osamaksukauppa- Kiinnitysvak. - leasingrahoitus- HenkilötakausPanttilainakonttorit Kulutusluottorahoitus- käteispantti yhtiöt- reaalies./osake - luottokorttirahoitus- ei henkilökoht.vastuuta

Luotto- ja vakuussuhteet

luottosuhde• Velallinen < --------------> Velkoja - luottosopimus/vk -> henkilökoht.

saamisoikeus panttaussuhde • Omistaja < ----------------- > Panttivelkoja - panttaussopimus -> esinekoht. saamisoikeus takaus-/panttaussuhde toisen velasta• Sivullinen < ----------------- > Vakuusvelkoja - vierasvelkapanttaus-> esinekoht.saamisoikeus

- takaus -> henkilökoht.saamisoikeus

Vakuustyypit

Henkilövakuudet

Takaus / pankkitakaus

Luottovakuutus

Takuu eli garantia

Del credere-sitoumus

Remburssi-järjestely

First demand –takuusitoumus

Kaikki sitoumukseen perustuvia

Esine- eli reaalivakuudet

1. Rasitusvakuudet

panttioikeus

pidätysoikeus / pidätyspanttioikeus

Legaalinen erityinen etuoikeus (esim. meripanttioikeus; ML)

Funktionaalisesti arvioituna myös:

kuittausoikeus

velvoiteoikeudellinen takaisinotto-oikeus

2. omistusvakuudet

Omistuksenpidätys (esim. osamaksukauppa)

Vakuusluovutus (esim. sale and lease back)

Funktionaalisesti arvioituna myös:

Rahoitusleasing (vuokralleantaja on vuokraes. omistaja)

Myyntikomissio (komissionantaja on esineen omistaja)

Panttikelpoinen omaisuus

Jokainen omaisuusobjekti pääsääntöisesti panttikelpoinen, jos se on

yksilöitävissä ja on myös yksilöity ja

luovutus- ja ulosmittauskelpoinen

Lisäksi käytännössä edellytetään, että objektilla on vaihdannallista arvoa realisaatiovaiheessa

Panttaustavat: käteispanttaus (sopimus + traditio), esim. osake

panttaussopimus + panttauksen rekisteröinti, esim. patentti

hypotekaarinen panttaus (kiinnitys + panttaus), esim. kiinteistö

denuntiaatiopanttaus (sopimus + panttausilmoitus), esim. saatava

Omaisuuden tehokas panttaus edellyttää:

1. Varallisuusoikeus on panttikelpoinen; ja lisäksi

2. Panttaussopimus pantinantajan ja pantinsaajan välillä (kaksipuolinen oikeustoimi; OikTL 1 luku soveltuu)

3. Saamissuhde (causa) vakuusjärjestelyn tarpeen perustana

4. Panttauskompetenssi (+ oikeuskelpoisuus)

5. Julkivarmistus (=julkisuutta luova lisäakti) oikeussuojan varmistamiseksi kollisioiden varalle (traditio= hallinnan luovutus; kiinnitys = kirjaus julkiseen rekisteriin ja denuntiaatio = panttausilmoitus saamisvelalliselle)

Irtaimen omaisuuden panttikelpoisuus

Irtaimen omaisuuden käsitteestä

tarkoitetaan oikeutta

omistusoikeus ymmärrettynä laajasti (esim. ”omistusoikeus saatavaan”; ”omistusoikeus immateriaalioikeuteen”)

rajoitetut esineoikeudet (erityiset oikeudet), esim. siirtokelpoinen maanvuokraoikeus, MK 19:1

Kohteet:

Reaaliesineet - kiinnityskelpoiset (esim. kulkuvälineet) - ei kiinnityskelpoiset (esim. tietokone, vene) epätyypilliset objektit: saatavat, yhteisöosuudet,

immateriaalioikeudet

Irtain omaisuus kiinnityksen kohteena

Yksittäinen esine 1. Kiinnitys vuokraoikeuteen ja vuokra-alueella oleviin

vuokramiehen rakennuksiin (ns. laitoskiinnitys; käyttö- oikeuskiinnitys; MK 19 luku)

2. Kiinnitys tontinvuokraoikeuteen, joka on merkitty tontinvuokrarekisteriin (MK 19 luku) -> itse tonttiin ei saa vahvistaa kiinnitystä tontinomistajan toimesta

3. Aluskiinnitys (AlusKiinL)

4. Ilma-aluskiinnitys (L kiinn.ilma-aluksiin)

5. Autokiinnitys (AutoKiinL) ; ei henkilö- eikä pakettiauto

Elinkeinonharjoittajan elink.toimintaan kuuluva irt.om.

1. Yrityskiinnitys (YrKiinL) - vaihto-, käyttö- ja sijoitusomaisuus; ei veronpalautus

Kiinteä omaisuus vakuuskohteena

Yksilöity varallisuusarvoinen kohde -> tila, tontti, määräosa tilasta/tontista ja määrä-ala -> lainhuudatettu

Panttauskompetenssi

Panttaussopimus

Saamissuhde (causa)

Kiinnitys em. kohteeseen -> todistus kiinnityksestä = panttikirja (MK 16:5)

Panttioikeus saadaan, kun panttikirja luovutetaan velkojalle saamisen vakuudeksi (MK 17:2)

Etusija kiinnityksen hakupäivän mukaan (rasitustodistus)

Kirjaamiskelpoisuuden erityiset edellytykset

1) Tyyppipakkoperiaate

• MK:ssa luetellaan kirjaamiskelpoiset oikeudet

2) Oikeussuojaperiaate

• Voidaan kirjata vain oikeuksia, joiden haltijoiden asemaa

kirjaus parantaa

• Informatiivinen kirjaus

3) Täsmällisyysperiaate

• Sekä kirjaamisen kohteet että kirjattavat oikeudet on

yksilöitävä riittävästi

4) Surrogaattiperiaate

• Oikeudenhaltijan oikeus siirtyy koskemaan alkuperäisen

kohteen sijaan tullutta omaisuutta

Sopimukseen perustuvien saatavien panttaus

1. Saatavan pantiksi kelpaavuudesta Yksilöity; esim. kustannussopimukseen per. saatava luovutus- ja ulosmittauskelpoinen (ks. UK 4:8) Vaihdannallista varallisuusarvoa ainakin

erääntymisvaiheessa2. Sopimukseen perustuvan saatavan panttauksen

julkivarmistusa) Arvopaperisaatavat (asiakirjan hallinnan luovutus eli

traditio)b) Saatavat, jotka liittyvät saamisoikeuden osoittavaan

asiakirjaan todistelun helpottamiseksi (denuntiaatio saamisvelalliselle)

c) Vailla asiakirjaliityntää olevat saatavat (denuntiaatio saamisvelalliselle)

Merkitysa) suoja saatavan velkojanvaihdosta vastaan b) suoja pantiksipanijan myöhempiä ulosmittaus- ja

konkurssivelkojia vastaanc) suoja pantiksipanijan myöhempää toiskertaista

pantinsaajaa vastaan (kaksoispanttaus)

Esimerkkikuvaus:

V velallinen VKL 31 § perussuhde

2. oik.toimi velkoja A ------------- B pantinsaaja luovutuksensaaja 1. panttaus ulosmittaus-/kon-denuntiaatio kurssivelkoja Y pantinsaaja

Saatavan panttausilmoituksen oikeudellinen merkitys

panttaus Velkoja O ----------- P pantinsaaja - denuntiaatio perussuhde

V velallinen• P ei saa lähtökohtaisesti parempaa oikeutta kuin oli O:lla• V voi esittää väitteitä P:tä kohtaan (väiteoikeus) ennen denuntiaatiota

koskevista seikoista - kuittausväite - maksuväite• Kuittauskysymys VKL 28 § / 18 §• Maksusuojakysymys VKL 29 §• P:n vaihdantasuoja O:n velkojia vastaan VKL 31.1 §• Saatavan kaksoispanttaus VKL 31.2 §

Sopimukseen perustuvan saatavan panttauksen

denuntiaatiosta

VKL 3 luku ex analogia

VKL 10 § Panttaus / luovutus; samat säännöt soveltuvat

Edelleenpanttaus KK 10:6 – reunaehdot samat kuin pantinsaajalla I

Panttausilmoitus velalliselle

Ilmoituksen tekee joko pantiksipanija tai pantinsaaja Panttausilmoituksen (siirtoilmoituksen) toimittaminen

ei muotovaatimusta -> todistelun vuoksi kirjallisestivelallinen on vastaanottanut -> ei velallisen hyväksymistä eikä

selonottoa

Panttausilmoitus koskee vain jo tapahtunutta panttausta de facto

Saatavan ei tarvitse olla erääntynyt eikä edes ansaittu

Ei määräaikaa panttaussopimuksen ja denuntiaation välilläpanttausilmoitus on tehtävä viimeistään ennen pantiksipanijan

konkurssiin asettamista

jatkuu

- ennen kuin ulosmittauspöytäkirjan mukainen maksukielto on

toimitettu velalliselle (UK 3:28,35 ja 39)

TakSL 14 § asettaa määräajan – ilman aiheetonta viivytystä ->

muutoin oikeustoimi perääntyy

Panttausilmoitus on nimenomainen

Ilmoituksesta on käytävä ilmi:

(1) saatavan panttaus;

(2) uuden panttivelkojan nimi; ja

(3) yksilöity saatava

Pantatun sopimukseen perustuvan saatavan hoito

velkoja pantinsaaja O -------------------------- P panttaussuhde 8000 e / denuntiaatioVelkasuhde maksusuhde10000 e V velallinen bf/mf

• O ------ V relaatiossa tehtävät määräämistoimet• Velan anteeksianto ei• Kuittaussopimus ei• Sopimus saatavan vähentämisestä ei• Vapaaehtoinen akordisopimus ei• Koron alentaminen kyllä• Saatavan kuoletuserien muuttaminen kyllä• Erääntymisajan muuttaminen kyllä

jatkuu

Saatavan vanhentuminen

Valvoa saatavaa koskevan julkisen haasteen tai V:n konkurssin yhteydessä

lojaliteettivelvollisuus velkoja O:lla tai toissijaisesti pantinsaaja P:llä vastuu

Irtisanomisoikeus -> pantinantaja-velkojalla kuitenkin niin, pantinsaajan oman saatavan erääntymisen jälkeen oikeus on pantinsaajalla

Kaksoispanttaus

bf/mf 2. velkoja 1.P2 ------------- O ----------------- P1 panttaus panttaus denuntiaatio V velallinen

• VKL 31.2 § - aikaprioriteetti - ekstinktio P2:n hyväksi, jos bf + denuntiaatio ensin V:lle

Perussuhdetta osoittavan sopimusaseman luovutus

2. luovutus velkoja 1.panttaus T <------------------- O ----------------- P - vuokra - urakka tms.Denuntiaatio denuntiaatio

V velallinen hall./kirjaus

• VKL 31.2 §• LHVL 31 § liikehuoneiston vuokra /luovutus• AHVL 38 § asuinhuoneiston vuokra/luovutus• MVL 12 § maanvuokra / luovutus

Wärtsilän Meriteollisuuden konkurssipesän tapaus

P pankki

luotto 600 mmktakaus telakka laiv.rak.sop. 650 mmk W ---------------------------------------------- V varustamo saatavan panttaus vastavakuudeksi denuntiaatio T takauslaitos

• VKL 31.1 § -> denuntiaatio ennen pantiksipanijan konkurssiin asettamista -> TakSL 14 § ilman aiheetonta viivytystä panttauksesta• KonkL 4:8 -> konkurssipesän oikeus sitoutua velallisen sopimukseen; ks.

myös KauppaL 63 §* Vaihtoehto / lisävakuus -> aluskiinnitys, joka on mahdollinen jo rak.vaiheessa

Ansaitsemattoman saatavan panttaus

Syntyperusteeltaan tunnettu; ei fiktiivinen - urakkasopimus - kustannussopimus

Panttaus on tapahtunut de facto

Pantinantaja-velkojan oma vastasuoritus on yhä tekemättä

Panttausilmoitus on mahdollinen, jos - panttaus on jo tapahtunut - saatava on yksilöity riittävästi - määrältään rajattu

ns. ansaintaperiaate Ruotsissa HD:n tapaus NJA 1973 s 635 saatavan panttaus on pätevä, mutta sivullissitovuus saavutetaan

vähitellen ansaintahetken mukaan vrt. KKO 1976 II 69 irtaimistokiinnitystapaus

jatkuu

Wärtsilän konkurssitapaus -> laivanrakennussopimukseen perustuvan saatavan panttaus ja sen sivullissitovuus

Ei-ansaitun saatavan ulosmittaus -> katsottu, että jos vielä ansaitsematonta saatavaa ei saa ulosmitata -> niin ei myöskään tällainen panttaus ole mahdollista

Ulosottolainsäädännössä mahdollistetaan palkan, eläkkeen ja elinkeinotulon ulosmittaus määrätyin edellytyksin

Jos omaksutaan ns. ansaintaperiaate -> niin ulosmittaus on mahdollinen

Vuokrasaatavan panttausEsimerkkitapaus: P Pankki panttaus vuokrasaatavien maksaminen Rahoitusyhtiö R panttausilmoitus kauppa leasingsopimus tav.hall.luov. A ------------------------ B Kauppias Asiakas

• VKL 31.1 § -> vapaamuotoinen panttausilm. saamisvelalliselle• KK 10:1.2 -> omistajalta vapaamuot./P:ltä kirjallinen omistajan tod.

Tapaus KKO 1995:133 omistaja-vuokranantaja K Oy --------- konk.velkojat luotto panttaus vuokra R Oy kiinteistö xvuokrien maksu V Oy vuokralainen • UL 4:29.2 ja UL 6:9.2; uusi ulosottokaari 1.1.2008; UK 4:8• Konkurssiin asettamisen jälkeen erääntyvät vuokrat tulevat

konkurssipesälle, koska kiinteistön vuokra on ulosmitattavissa vain yhdessä kiinteistön kanssa

• KonkL 5:1.3 ->pesään kuuluvan omaisuuden tuotto kuuluu konkurssipesään• KonkL 17:6-> panttiomaisuudesta (kiinteistö x) konkurssin ajalta saatava

tuotto kertyy panttivelkojalle, jollei toisin ole sovittu-> jos vuokra pantattu?

Entä jos kolmikantasopimus? K Oy ----------------- konkurssivelkojat

luottosopimus vuokrasopimus R Oy maksut V Oy

• Kolmikantasopimus K Oy – V Oy – R Oy• Jos sopimusjärjestely on tehty K Oy:n konkurssin varalta ->

järjestely ei sido K Oy:n konkurssipesää• Mutta jos sopimusjärjestely on tehty aidosti alun alkaen

kolmikantasopimuksena -> niin järjestely periaatteessa sitoo

Oikeustapaus KKO 2002:113• Vrt. KKO 1995:133, joka koski kiinteätä omaisuutta• Tarkasteltava tapaus koskee osakkeita + niiden tuottoa• Tapauksen kuvaus: 23.6.92 konkurssi Oy A Ab omistaja-pantinantajaLiik.h.vuok.4.7.91 Vuokralainen panttaus:osakkeet+tuottoDen. 9.7.91 4.6.91

A-SSP Oy pantinsaaja

• Osakkeet oli myyty 28.12.94 panttihuutokaupalla• Pantattu tuotto eli vuokrasaatavat kuuluivat pantinsaajalle• Ks. KonkL 17:6 panttiomaisuuden tuotto-> konk.ajalta pantinsaajalle

Laivan rahoitus- ja vakuusjärjestely

• Rahoitusvaihtoehtoja on useita; perusratkaisuun vaikuttaa se, omistaako aluksen rakennusaikana telakka vai varustamo-tilaaja

• Esimerkkitapaus: rahoittaja luotto rakentaja laiv.rak.sop. Omistaja/tilaaja R ------------------ Telakka <------------------- Varustamo -----– R1takaus vastavakuus Aluskiinnitys Takuulaitos denunt. Telakka Varustamo • Vastavakuudeksi * luoton vakuudeksi - laiv.rak.sop. per. - aluskiinnitys saatava - yrityskiinnitys

Projektirahoitusmalli Omistajia = sponsorit Telakka Aliurak. 1 Aliurak. 2

luotto aluksen rak.sop.R -------PROJEKTIYHTIÖ<----------------------- Varustamo Alus

• Vakuusjärjestelyt:• Projektiyhtiön osakekanta=alus -> vierasvelkap.• Aluskiinnitys• Yrityskiinnitys• Arvon kaksoispanttaus? -> tässä tapauksessa samalle rahoittajalle

voidaan antaa pantiksi sekä osakekantapantti että kiinnityspantit, jolloin lähtökohtaisesti kiinnitykset rasittavat osakepanttia

• Ks. KKO 1997:146->arvon kaksoispanttaus-> osakkeet/kiinteistö

Pantatun saatavan periminen ja realisoiminen

Perimislegitimaatio on panttivelkojalla

Odotus- eli vakuusvaihe perityt varat surrogaattina saamisoikeuden sijasta

Ylimenevä osuus pantinantaja-velkojalle, jos hän sitä vaatii jo tässä vaiheessa

Selvitysvaihe Oikeus periä saatava ja käyttää se pääoman ja korkosaatavan

kattamiseen

Irtisanomisoikeus

Panttivelkojan huolenpitovelvollisuus (lojaliteettiperiaate) -> johtaa yleensä perimään saatavan kuin että saatava myytäisiin

Pantatun saatavan realisaatiomyynti -> yleensä alle nimellisarvon

KK 10:2, sopimuksin voidaan sopia toisin

Ostajasta tulee saatavan (uusi) velkoja

Saatavan panttaus ja yrityskiinnitys

YrKiinL 3 § : käyttö-,vaihto- ja rahoitusomaisuus

Ansaintaperiaate

Ei vielä erääntynyt

YrKiinL 4.3 § : käteispanttauskielto

Panttausoikeustoimi on sinänsä pätevä

Panttaus ei kuitenkaan sido yrit.kiin.velkojaa

Poikkeukset kiellosta: arvopaperit, arvo-osuudet ja saatavat

Pantattu saatava kuuluu yrityskiinnityksen piiriin -> toissijainen oikeus yr.kiin.velkojalla

Panttisaatavan ylijäämäarvon hyödyntämisestä

1. Saatavan perintä ja ylijäämän tilittäminen pantinantaja-velkojalle - lojaliteettivelvollisuus - OikTL 36 §:n periaatteet2. Ylijäämän jälkipanttaus - factoring-rahoituksen yhteydessä käytössä samaan konserniin kuuluvien P:n ja R:n kesken - esimerkki: P jälkipantinsaaja ylijäämä rahoitussopimusEnsipantinsaaja R <----------------------------------------- M myyjä laskusaatavien panttaus maksu denuntiaatio

O1 O2 O3 On

• VKL 31.1 § ja KK 10:1.2• KKO 1989:53 - jälkipantti-ilmoitus factoringrahoitusyhtiölle R:lle ensipantinsaajana - ei riitä, vaan panttausilmoitus on tehtävä saamisvelalliselle O1,O2 jne.• Ruotsissa toisin, vaikka lainsäädäntö samanlainen -> pantausilmoitus ensipantinsaajalle R:lle

on riittävä

Osakkeen / arvo-osuuden panttaus

1. Osakkeen panttaus (esim. asunto-osake)

siirtosarja + hall traditioa. Omistaja A -------------- B Pankki ks. osakekirjat + isän.tod. panttaus• ks. VKL 13 §, 14 § ja 22 §• ks. OYL 3:13, AsOyL 19 §

b. Hall. Panttaus A -------------------------- B erit.yhtiö pankki• huom! VKL 22.2 § -> panttaus on tehokas,vaikka

osake jää pankille erotettuna pankin muusta varallisuudesta

2.arvo-osuuden panttaus

* julkisen yhtiön osake ja/tai joukkovelkakirja

Arvo-os.rek. / tilinhoitajayhteisö

om.kirj. Pant.kirj. Asiakas A--------------------------- P pankki panttaus 10000 Nokia

• ks. ATL 26 ja 27 § -> panttaus tapahtuu kirjauksella arvo-os.rekisteriin -> pantinsaaja hakee panttauksen kirjausta esittämällä panttaussitoumuksen + luvan pant.

• Panttauksessa arvo-osuustili (10000 Nokia) pantataan

Arvopaperien/arvo-osuuksien panttauksessa olennaisia

seikkoja:

1. Kohdeosake, hvk – on riittävästi yksilöity; sama vaatimus koskee arvo-osuutta

- kohteena voi olla paitsi itse arvopaperi, myös sen tuotto; arvo-osuuden kohteena pantinantajan tili

2. Yksilöinti tapahtuu panttaussopimuksessa, joka tulisi tehdä kirjallisena todistelun kannalta

3. Arvopaperi/arvo-osuus on luovutus- ja ulosmittauskelpoinen

4. Panttaukseen liittyvä julkivarmistus - traditio, kirjaus, denuntiaatio – tehdään ilman aiheetonta viivytystä panttaustoimen jälkeen (TakSL 14 §)

Julkivarmistuksella on useita funktiota täytettävänään:- osoittaa vakaata harkintaa pantinantajan puolelta- pantinantajalla ei enää disponointimahdol-lisuutta

panttauskohteesta pantinsaajaa sitovalla tavalla- muiden velkojien osalta panttaustoimi osoittaa

aitouden

Osakesalkun (portfolion) panttaus

Vakuuskohde:

1. Panttaushetkellä olevat arvopaperit ja arvo-osuudet

2. Myöhemmin tulevat arvopaperit ja arvo-osuudet

3. Myyntisaamiset pantinantajan ostajilta

4. Pankkitilillä olevat jatkuvasti vaihtuvat varat (rahat)

Kuvaus osakesalkun panttauksesta

luotto + panttaus asiakas A --------------------- P------------------- AV salkunhoitosop. Toim.anto.sop.

Arvopaperit arvo-os. pankkitili p a n t a t t u

* ns. pyörivän salkun panttaus tarkoittaa sitä, että panttauksen aikana pantinantaja (A) voi käydä kauppaa panttauksen kohteena olevilla arvopapereilla ja arvo-osuuksilla niin, että kohde on kuitenkin koko ajan panttauksen kohteena (surrogaattiperiaate)

Osakesalkun hoitosopimus, panttaus ja myynti

• Esimerkki:

Omistaja luotto toim.anto komissiokauppa toim.anto A <----------------- P -------------------AV1-----------------------AV2-------------B ------------ suostumus panttaus• A omistaa osakesalkun, joka on pantattu P:lle (pankille)• Osakesalkku sisältää:• Osakkeita hallinta P:llä• Joukkovelkakirjoja hallinta P:llä• Arvo-osuuksia panttauskirjaus A:n arvo-osuustiliin• Saatavat denuntiaatio VKL 31.1 §:n mukaan AV2:lle• Pankkitillä olevat varat denuntiaatio P:lle (saatava pankilta)

• Ongelmana saatavien panttaus -> kenelle tehdään denuntiaatio?

Oikeuskysymykset:

1. Pantinantaja on selkeästi erotettu pantin hallinnasta - pantinsaajan kontrollivalta panttiobjektiin tulee järjestää sekä juridisesti että tosiasiallisesti- ns. Margin Lending –palvelu

2. Uusi vaihdettu pantti ei saa olla arvoltaan vakuutena suurempi kuin edeltäjänsä- normaalit arvopaperin arvoon vaikuttavat suhdanteet eivät muodosta ongelmaa- kyse on ennen muuta siitä, että takaisinsaantiaikana tapahtuu vakuuden vaihto (TakSL 14 §); erotus peräytettävissä

3. Edellytyksenä on, että ostajalle on toimitettu ilmoitus panttauksesta- ongelmana on säännöllisesti, ettei ostaja ole tiedossa- kysymys on siitä, voidaanko ilmoitus tehokkaasti tehdä arvo-

paperivälittäjälle

4. Pankilla on kuittausoikeus tilillä oleviin varoihin- tili on pantattu pankille -> on luonnollista, että pankilla on oikeus pantinhaltijana kuitata pankkitiliä (ks. kuitenkin KonkL 6:5)

KKO 1985/s/84/118

Pankki pantinhaltijana velvollinen valvomaan myös pantin omistajan etua

Pantin arvo oli n. 138.000,-

Myyty huutokaupassa 30.000,-

KKO:n mukaan alin hinta olisi ollut 80.000,-

Vahingonkorvausta 48.000,-

Pankki laiminlyönyt huolenpitovelvollisuutensa

KKO 1990:73

Kysymys pankin velvollisuudesta ilmoittaa yleispanttauksen merkityksestä ja tarkoituksesta pantattaessa asunto-osakkeet asuntolainan vakuudeksi

Pankin kerrottava yleispanttaussitoumuksen merkityksestä ; ks. KK 10:14 ja Takauslain 3 luku

Yleispanttauksesta huolimatta pantti oli vain asuntolainan vakuutena pankin laiminlyönnin vuoksi

Arvo-osuuden panttaus

Panttauksen peruselementit

Panttiobjektin panttikelpoisuus

Arvo-osuuden panttikelpoisuus ATL 6.1 § Yksilöitävyys

- arvo-osuustilin sisältö yhtenä kokonaisuutena- elastisuus

luovutus- ja ulosmittauskelpoisuus- tahdonvaltaisia luovutusrajoituksia- luovutuskelpoisuuden rajoitus on kirjattavissa arvo-osuustilille

Varallisuusarvoisuus

jatkuu

Panttioikeuden julkivarmistus ATL 6.1 § kirjaus arvo-osuustilille ATL 10 § pantattuja arvo-osuuksia ei saa siirtää tililtä ilman

pantinhaltijan suostumusta

Sekundukselta edellytetään kollision voittamiseksi perusteltua vilpitöntä mieltä aikaisemman oikeusperusteen suhteen ja kirjausta

Suoja pakkotäytäntövelkojia vastaan Arvo-osuuksien panttauksen kirjaus ennen pantinantajan

konkurssiin asettamista tai arvo-osuuden ulosmitatuksi julistamista

Takaisinsaanti konkurssipesään TakSL 5 § ja TakSL 14 §

Arvo-osuuden panttausta koskevat esineoikeudelliset kysymykset

• Ks. ATL 26-29 §

• Arvo-osuuden kaksoispanttaus ATL 26 § Arv.os.rek. kirjaus A panttaus panttaus P1 P2

* aikaprioriteetti/poikkeus P2 ensin tekee kirjauksen + bf

ATL 27 §

• Arvo-osuuden pantinsaajan saantosuojaan verrattava suoja 27 §

Arv.os.rek. virhe panttaus X -------------- A -------------- B bf/mfNs.oik.om. Rek.merk.

• A:n rek.merk. -> positiivinen julkinen luotettavuus* B saa suojaa, jos pant.sop. tehdessään bf

Pantin tuotto

1. Hypotekaarinen eli hallinnaton panttioik.A. Odotusvaiheessa pantin tuotosta voidaan sopia

ellei asiasta ole sovittu, niin päälinjaukset ovat seuraavat:

(1) kiinnityspantti eli hallinta on pantinantajalla (omistajalla) esim. kiinteistö- ja kulkuneuvokiinnitykset

- omistaja saa tuoton- esim. vuokratuotto ja luontoperäinen tuotto

(2) yrityskiinnityspantti- YrKiinL 3 §: tuotto kuuluu pantinsaajan vakuuden

piiriin (yritys voi käyttää normaalissa liiketoiminnassa)

jatkuu

B. Selvitysvaiheessa Muuttunut intressitilanne Pantinsaajalle kuuluu tuotto

2. Reaaliesineen käteispanttaus

Hallinta pantinsaajalla

Esim. ravihevonen; kysymys varsan kuulumisesta pantin piiriin vai ei

Ellei asiasta ole sovittu, niin tuotto kuulunee pantin piiriin

Tilitysvelvollisuus omistaja-pantinantajaa kohtaan

jatkuu

3. Saamis- ja osakeoikeudet Arvopaperi ja arvo-osuus

- oikeus korkoon

- oikeus osinkoon

- oikeus osakeantiin tai osakepääoman palautukseen

arvo-osuustililaki 6.2 § (ATL) jollei toisin ole sovittu tai määrätty, suoritetaan

osinko, korko tai muu sellainen tuotto tilinhaltijalle eli omistaja-pantinantajalle

lyhennykset, merkintä- ja optio-oikeudet, oikeus saada uusi osake ja muut sellaiset pantattujen arvo-os. pääomana pidettävät suoritukset pantinhaltijalle (tai ao. ulosottoviranomaiselle)

jatkuu

Odotusvaiheessa pääomatuoton luontoiset erät (korko/osinko) kuuluvat panttirasituksista vapaina pantinomistajalle

Selvitysvaiheessa tilanne muuttuu; tällöin panttioikeus käsittää myös tuoton

KauppaL 80-81 §; ostajataho on oikeutettu tuleviin osinko- ja korkotuottoihin, jollei muuta ole sovittu

Panttivelkojalla on oikeus osakkeen pääoma-arvoon kuten rahastoantiin, pääomapalautuksiin

Informointivelvollisuus/myötävaikutusvelvollisuus

Rahoitusyhtiöiden tarjoamat rahoitusmuodot

1. Rahoitusyhtiötoiminnan kehitys

Toimintaa 1950-luvun jälkipuoliskolta aluksi keskityttiin osamaksukaupan rahoittamiseen 1960-luvulla aloitettiin leasing- ja factoringrahoitus

Rahoitusyhtiötoiminnan kasvuvuodet ajoittuvat 70-luvun lopulle ja 80-luvulle

uudet rahoitusyhtiöt markkinarahajärjestelmän synty ja kehitys likviditeettiylijäämät yrityssektorilta asiakkaan tarpeista lähtevä tuotekehittely

Ala on pysynyt varsin keskittyneenä ja pankkikeskeisenä

Elinkeinonharjoittajien rahoitusta

Ehdotus rahoitusyhtiölaiksi (KM 1984:2) -> HE 1991:69 rahoitustoimintalaiksi

L luottolaitostoiminnasta 30.12.1993/1607 -> 2007/121

2. Rahoitusmuodot ryhmiteltynä käyttötarkoituksen

mukaan

I investointien rahoitus investointirahoitus, hankintarahoitus Sopimusrahoitus

II Leasingrahoitus Leasing Autojen rahoitusleasing Cross-border leasing

III Käyttöpääomarahoitus Factoring Vientifactoring Luottosuhderahoitus Ostolaskujen rahoitus; confirming Varastorahoitus Vuokrasopimusten rahoitus

IV Myynnin tukirahoitus Osamaksukaupan rahoitus luottosuhderahoitus

3. Rahan hinta

Rahoitusyhtiöiden oman jälleenrahoituksen rakenne

Hinnoittelu on markkinapohjaista markkinaraha joukkovelkakirjalainat optiolainat

Rahoitusyhtiöiden rahoitusmuodoille ovat ominaisia mm. seuraavat piirteet, jotka on otettava huomioon eri rahoitusmuotojen edullisuutta arvioitaessa:

ei leimaveroa tai vastaavaa rahaa riittävästi joustavat vakuusvaatimukset; yleensä ei erillisiä

reaalivakuuksia nopea käsittely rahoitukseen liittyvä palvelu joustavuus räätälöidään yritykselle veroetuja - haittoja kokonaiskustannus kalliimpi kuin

pankkilaina

Rahoitusmuodoille yhteisiä erityispiirteitä:

Elinkeinonharjoittajien rahoitusta

Ei normaalisti suoraa luotonantoa, vaan yleensä kolme osapuolta

Rahoitukseen liittyy yleensä palvelua

Yleensä ei vaadita erillisiä reaalivakuuksia

Joustavuus, asiakaskohtaisuus

Täydentävät pankkien yritysrahoituspalveluja

Tuote-/palvelukehitykseen panostetaan

Rahan ympärille rakennetaan räätälöityjä palvelupaketteja

Rahoitusyhtiöiden kannalta ao. kehitys merkitsee: kalliita investointeja ATK-järjestelmiin, joihin asiakkaille annetaan

käyttömahdollisuus omissa tiloissa verkon avulla henkilöstön asiantuntemuksen lisääminen konsultointitehtävän ottamista suhteessa asiakkaisiin

Omistuksenpidätys1. Vakuuskeino2. Hallinnoimiskeino (esim. perustajaurakointirakentaminen)3. Ohjaamiskeino (esim. sukulaisten välinen kauppa)

Välitilailmiö V konkurssivelkoja kauppa om.pid. ulosmittausvelkojaX -------------- A ------------------ BOik.om. Myyjä ostaja

* kauppahintasaatava * omistajan hallintaoikeus * sopimuksen purkuoikeus * oikeus maksamalla loppu- * sivullisia sitova esineen hinnan kehittää oikeusasemaansa takaisinotto-oikeus kohti täysin kehittynyttä omistusoikeutta

• A:n kannalta on tärkeää:- sivullissitovuus purku- ja takaisinotto-oikeudelle- aiemmin UL 4:9, poikkeus OsamKL 18 §; nyttemmin uusi UK 4:9 ja UK 4:15->ehdollisesti luovutettu saadaan ulosmitata -> myyjä A saa kauppahintasaatavansa päältäpäin hinnasta- KonkL 5:1; KonkL 5:6 ja 7 -> myyjällä A erottamisoikeus- konkurssipesän sijaantulo-oikeus KonkL 5:8; tilitys KonKL 5:9

Om.pid./tak.ottoehdon sivullissitovuuden yleiset

edellytykset

1. Sovittu ehdosta selvästi osapuolten välillä

2. Sovittu ennen kuin myyty esine on tullut ostajan haltuun (Hgin HO 2.3.1983/S/1982/967)

3. Kohde on yksilöity riittävästi

4. Kauppahinnan + lisätoimitusten vakuutena (ks. KKO 1977 I 1)

5. Jos on kyse OsamKL:n alaisesta kaupasta -> käytettävä määrätynsisältöistä vahvistettua lomaketta -> edell. virka-avun saannille

Osamaksukauppa omaan käyttöön

Esimerkki:

vindikaatio / saantosuoja

Oik.om. Myyjä ostaja

X ------------------ A --------------- B

om. pid. hall. kauppa hall.+bf/mf

KK 11:4 ja 12:4• Ompelukone (uusi kone maksukuitti)• Auto -> rek.ote (X om. / A haltija) B:n selonotto

Oikeustapaus Hgin HO 2.3.1983

K Kesko

R 1 R 2 L Lahden lasi- R 3 tehdas

V konkurssivelkojat1. Rahoitusjärjestelyä koskeva puitesopimus K-L -> sovittu om.pid.2. Kaupat R1-n – L:n välillä -> tavarat L:lle, laskut K:lle3. Osamaksukaupat K-L:n välillä sen jälkeen, kun K oli saanut laskut

R:ltä4. L:n konkurssi

• Rahoitusjärjestely sitoi L:n konkurssivelkojia

Oikeustapaus KKO 1977 I 1 Pankki

raha takaus laina kauppa Myyjä ----------------- Ostaja-----–Konkurssivelkojat om.pid.• Kolme eri sopimusta 1. kauppasopimus M – O

2. lainasopimus P - O3. takaussitoumus M – O

• Tulisiko arvostella sopimuksia erikseen oikeusvaikutuksiltaan• Vai tulisiko arvostella sopimuskokonaisuutta yhtenä järjestelynä• KKO arvioi tapauksessa erikseen -> om.pid. ei sitonut O:n konk.vjia

Investointirahoitus

Tavoite: Toteutetaan hankekohtaisesti osamaksusopimuksella tai

muulla sopimuksella, johon sisältyy omistuksenpidätysehto

Tähdätään alun alkaen siihen, että ostajasta tulee kohteen omistaja

Ostajalla on käytettävissään heti poistomahdollisuus

Koron osamaksuerässä voi verotuksessa vähentää kuluna sikäli kuin se on sopimuksessa eritelty

Kohteena: Yleensä tuotannolliset irtaimen luonteiset objektit

Sallii myös nk. ei-tuotannollisten hankkeiden rahoittamisen

Investointirahoituksen toteutus Rahoitusyhtiö

kauppa om.pid. Myyjä -------------------------- Ostaja1. Yrittäjä ostajana valitsee tavaran toimittajan ja kohteen - vastuu2. Rahoitussopimus yrityksen ja rah.yhtiön välillä – edellyttää

myyjää rah.sopimukseen3. Kauppa om.pid.ehdoin myyjän ja yrityksen välillä – käsirahavaade4. Myyjä siirtää kauppasopimukseen perustuvan

kauppahintasaatavansa ja om.pid. ehtoon perustuvan purku- ja takaisinotto-oikeuden rahoitusyhtiölle vakuudeksi saamastaan maksusta (panttaus)

5. Rahoitusyhtiö maksaa myyjälle lopun kauppahinnan sekä lähettää ostajalle maksulipukkeet (= siirtoilmoitus)

6. Ostaja-yritys maksaa osamaksuerät rahoitusyhtiölle

Vastuukysymykset ja perintä

Myyjällä on normaali kaupan vastuu kohteesta (laatuvirhe, oikeudellinen virhe, viivästys)

Myyjä kantaa viime kädessä myös taloudellisen riskin, jollei muuta ole sovittu

Jos ostaja joutuu maksuviivästykseen -> rahoitusyhtiöllä on oikeus parin turhaksi jääneen maksukehotuksen jälkeen vaatia myyjältä puuttuvia maksuja -> saatuaan myyjältä maksun -> rahoitusyhtiö siirtää kauppasopimuksen kaikkine oikeuksineen takaisin myyjälle -> myyjä ryhtyy varsinaisiin perimistoimiin ostajalta

Osamaksukaupan rahoitus1. MYYNNINRAHOITUS R puitesop. denuntiaatio M --------------------------------- > O --- V osamaksusopimus • Diskonttaus = myyjän sopimukseen perustuvien saatavien siirto R:lle vakuudeksi

M:lle annetusta luotosta eli saatavan panttaus + om.pid. per. sopimuksen purkuoikeus

• M vastaa suhteessa R:ään O:n maksukyvystä• M vastaa suhteessa O:jaan, että suoritus on oikeassa ajassa ja on sopimuksen

mukainen• O:n väitteentekomahdollisuus (VKL 27 §) -> samat väitteet kohdistettavissa R:aan

kuin M:ään nähden• Siirtoilmoitus eli denuntiaatio -> ei maksusuojaa (VKL 29 §) - vaihdantasuoja (VKL 31.1 §) - kuittausmahdollisuus (VKL 28 §)* om.pid. = sivullisia sitova sopimuksen purkuoikeus ja esineen takaisinotto-oikeus

2. Ostonrahoitus P

takaus lainasopimus luottorahat velan lyhennykset M ---------------------- O --------- V kauppa om.pid.

1) Kauppa M – O2) Luotto P – O3) Takaus M – O

• Omistuksenpidätysehto ei sido O:n velkojia KKO 1977 I 1• Sitovuus rajoittuu sopimussuhteeseen KKO 1984 I 3

Oikeustapaus KKO 1984 I 3 Pankki

Raha 1. lainasop. 1. tak.sit. M ---------------------- O ------- U kauppa om.pid.1. ulosm.3. takaisinotto 2. Y1. Ostonrahoitusjärjestely takaussitoumuksineen ja om.pid.ehtoineen2. Esineen (kuorma-auton) takaisinotto3. Auton ulosmittaus takaisinotto sitoi A:n ulosmittausvelkojaa U:ta

Luottokauppa om.pid.ehdoin jälleenmyyntiä varten

R om.pid. Sop. X ------------------- A ----------- B bf/mfMaahantuoja piirimyyjä ostaja-asiakas• Useita eri vaihtoehtoja voi tulla kyseeseen; otetaan esim. uudet

rekisteröimättömät autot ja niiden jälleenmyynti(1) om.pid. -> ei sido sivullista B, jos A:lla on ehdosta huolimatta oikeus jo

luottoaikana myydä auto edelleen vapaasti -> sitovuus rajoittuu X – A(2) Om.pid. johdosta A:n kompetenssia on rajoitettu -> sitovuus B:n kannalta

ratkaistaan KK 11:4 ja 12:4 säännösten pohjalta -> B:n selonotto + es.hall.+bf (X:n lunastusmahdollisuus)

(3) Om.pid. johdosta A:n kompetenssia on rajattu -> sitovuuskysymys voidaan ratkaista A:n asemavaltuutuksen avulla -> OikTL 11.1 § sop.+bf (huom. merkitystä ei ole hallinnan saannilla; ei myöskään X:llä lunastusoikeutta)

* KKO 1986 I 2 -> kielto-oikeus (eli X kieltää luottoaikana myöhemmin luovutus-kompetenssin A:lta) -> sen käyttö ei saa aikaan velkojia sitovaa konversiota eli sopimussuhteen muutosta

Oikeustapaus KKO 1992:12 ään.

vindikaatiovaatimus

om.pid. hall. kauppa hall. X ------------------- A -------------------- B autoliike käyt.autoja autoliike asiakas

• B:llä ei erit. selonottovelv.,kun hän osti auton autoliikkeestä• B:n ei tarvinnut tarkastaa auton rekisteriotetta -> siitä huolimatta bf

sop. tehdessään + auton hallinnan saadessaan (KK 11:4 ja 12:4)• Autot voidaan luokitella: • (1) rekisteröimätön uusi ajoneuvo (asiakirjat + kilvet); • (2) esittelyauto (rekisteröity) • (3) käytetty auto (rekisteröity)

Luottokauppa om.pid. liittämistä tai valmistamista tms. varten

1. Sopimussuhde• om.pid.ehto ei estä sinänsä ainesosa-/tarpeistosuhteen

syntymistä -> koska lähtökohtaisena tavoitteena on omistuk-senyhteisyys pää- ja sivuesineen välillä -> kenen intressissä liittäminen / valmistaminen tapahtuu on oikeudellisesti ratkaisevaa

• Esimerkki: rautakauppias om.pid. Omakotitalon rakentaja A ------------------------- B ----------------------- erottamisoikeus

• ainesosa/tarpeisto -> ei estä erottamisoikeuden käyttöä A – B relaatiossa

• Aksessiosaanto -> estää esineen palauttamisen A:lle

2. sivullissuhde• Esimerkki KKO 1977 I 4 (ään.16-8) V konkurssivelkojat

tav.toimittaja om.pid. konk. urakkasopimus X -------------------------- A --------------------------- B ---------------------- rak.liike As.Oy rakennuttaja palautusvaade

• om.pid.ehdosta huolimatta oikeus liittää luottoaikana -> * om.pid.ehto ei sido A:n velkojia * irt.esine A:n hallussa -> ei palautettavissa * liitetyt objektit kuuluvat B:lle (ks. MK 14:4.1 1-kohdan

muk.kirjausta)• Välivarastointi X:n lukuun -> ks. KKO 1990:43 * om.pid.ehto sitoo A:n velkojia

Factoringrahoitus• Yrityssaatavan organisoitua rahoitusta säännöllisesti rahoitusyhtiön

tarjoamana palveluna• Esimerkkikuvaus:• rahoittaja rah.sop. 1. myyjäyrit. Velkojat R ------------------ M ------------ V ------------------- laskujen kopiot 2. laskut + den. 2.Maksut 3. O1 O2 O3 On ostajia• M:n saatavat O1:ltä jne. siirretään R:lle rahoitettavaksi• Juridisesti kyse on panttauksesta rahoitusluoton vakuudeksi• M vastaa luottoriskistä eli ostajien maksukyvyttömyydestä R:aa

kohtaan• Näin silloin,kun R ei osta laskusaatavaa, vaan ottaa sen vakuudeksi

Esimerkki:

tehdasyr. tilisuhde 1. konkurssi velkojat T <--------------------- Y ----------- V -------------------- rahoitussop.2. Laskuja 3. maksut O1 O2 O3 On ostajia• Saatavan siirto maksuksi TakSL 10 §• Vakuus vanhasta velasta, jonka yhteydessä ei

ole sovittu vakuudesta TakSL 14 §

Esimerkki:

rahoittaja 1. rah.sopimus myyjäyritys R <---------------------------------- M ------------------------------ 2.kauppa 2. laskujen kopiot laskut reklam.1M.euron siirtoilmoitus laskuja O ostaja konk.• R:n huolenpitovelvollisuus• O:n väitteentekomahdollisuus R:aa kohtaan VKL 27 §• O:n kuittausmahdollisuus R:aa kohtaan VKL 28 §

Factoringrahoitus on erotettava:

1. Laskusaatavan kaupasta

Tällöin luovutuksensaajalla (R) on luottoriski

2. Saatavan siirrosta maksuksi

ks. VKL 9.2 § -> siirtäjällä vastuu saamisoikeuden

pätevyydestä,ei hyvyydestä

Ks. TakSL 10 § -> epätavallinen maksuväline ->

peräytettävissä

3. Saatavan siirto perimistoimeksiantona

Siirtoilmoitus laskussa

Laskussa leimasimella suoritettu siirto on hyväksytty

KKO:n käytännössä

VKL 31.1 §:n mukainen laskusaatavien siirto R:lle sitoo

M:n velkojia

O:n maksusuoja (VKL 29 §)

O:n kuittausmahdollisuus (VKL 28 §)

O:n väitteentekomahdollisuus (VKL 27 §)

Takaisinsaantimahdollisuus ks.TakSL 14 §

Vientifactoring• Rahoituksen kulku esimerkin avulla: Suomi Ranska viejä V 2.------------------------ ----------------------- O ostaja 3. ---------------------------------------------- 1. 2. 3. 4. 5. rahoittaja R 5.--------------------------------------------- RE rahoittajan edustaja 1. ------------------------------------------

1. V neuvottelee R:n kanssa ostajistaan. R selvittää ostajien maksukyvyn RE:n välityksellä.

2. R ja V tekevät vientifactoringsopimuksen. R myöntää V:lle euromääräisen rahoituslimiitin. V toimittaa tavarat O:lle.

3. V laskuttaa O:ia siirtoleimatuilla laskuilla ja lähettää laskujäljennökset R:lle.4. R maksaa 80 % luottoriskirajan piiriin hyväksytyistä laskujen summista.5. O:at maksavat laskunsa RE:lle, joka siirtää maksut R:lle.6. R tilittää V:lle loput 20 % (väh.kulut + palkkio).Ellei O ole maksukykyinen-> R

maksaa summan V:lle; ts. vientifactoringissä luottoriskin kantaa R !

Myyntikomissio• Tavaran myyntiä komissionsaajan nimissä komissionantajan lukuun• Esimerkkikuvaus: komissiosuhde konk. kauppa M ----------------------- E --------------- > Amaahantuoja piirimyyjä asiakas komissiovarasto myyntiin tarkoitettu tavara palautuu ks. KonkL 5:6• M ---- E - ei kauppaa• E ---- A -> kauppa M:n lukuun E:n nimissä• M:llä on myyntitulosintressi• E:llä on esineen palautusoikeus palautusvelvollisuus• M:n kannalta palautusoikeus on oltava todellinen (= palautusriski

M:llä)

Konsignaatio1. Tanskalainen malli:• Syntynyt Saksan om.pid.ehtokäytännön johdosta maahantuoja piirimyyjä asiakas M----- ----------------- O ----------- A luottok.om.pid. Kaupintavarasto KonkL 5:7.2• O:lla on oikeus myydä luottoaikana• Maksun tilitysvelvollisuus jälleenmyynnin jälkeen (M:n

myyntitulosintressi)• O:lla on palautusoikeus• Palautusriski on todellinen M:n kannalta em. edellytyksillä om.pid. sitoisi sivullisia Suomessa on epäiltävää, sitooko om.pid.ehto sivullisia -> tulisi

käyttää mieluummin myyntikomissiota

2. Ruotsalaismallinen luottokonsignaatio

maahantuoja piirimyyjä asiakas M --------------------------- O ---------- A 1. toimitus tilaus -------------------------- ---------- 2. osto-optio/-velv. kauppa kaupintavarasto KonkL 5:6• Ennen O:n osto-option käyttöä O:lla on palautusoikeus/-velvollisuus M:llä on erottamisoikeus O:n konkurssissa* Epäilemättä ruotsalaismalli voidaan hyväksyä Suomessa

Leasingrahoituksen käytettävyys

1. Lähtökohtia

Kaikista investoinneista n. 15 %

Perusfunktiota:

rahoitusmuoto, johon liittyy turvaava elementti

verosuunnittelun keino -> kuka tekee poistot ja kuka tekee

verovähennykset; IFRS-kirjanpitokäytäntö

joustavuus

kansainvälisessä yritystoiminnassa mahdollistaa turvaavat

järjestelyt

2. Leasingtoiminnan eri tyypit

Investointipäätös -> rahoitusvaihtoehtojen valinta tapauskohtaisesti arvioiden:

Osto vai vuokraus ja mikä vuokrausmuoto

I. Operatiivinen leasing (tavallinen esinevuokraus)

II. Rahoitusleasing

- sale and lease back

- partner leasing

- hyvitysleasing

- cross-border leasing (douple-dip;triple dip)

Rahoitusleasing

leasingsopimusLeasingyhtiö --------------------- Yritys

kauppasopimus tavaran toimitus

Myyjä

• Kolmikantajärjestely• Ulkopuolinen rahoittaja/in house yhtiö• Yritys valitsee tavaran toimittajan ja vuokraus-objektin• Myyjällä normaali vastuu KL:n mukaan• Yrityksellä tarkastus- ja maksuvelvollisuus

Rahoitusleasing-esimerkki: rahoittaja es.om.oik. vakuus vuokralleantaja R 2.tak.ostosop. 3. vuokrasop. 2. kauppa 5. vuokraerät (2-10v) Myyjä 1. hankintaneuvottelut Asiakas M <------------------------------- A --------------------------------- 4. tavaran toimitus X VNs.oik.omistaja ulosm.vja/konk.vja • Kohde yleensä irtain esine - yksilöinti - erotettavuus - ainesosa/tarpeisto/aksessio• Laatuvirhe -> myyjän normaali vastuu• Oikeudellinen virhe -> vastuu rahoittajalla vuokralleantajana• Laitteen vahingoittuminen -> vastuu asiakkaalla• Laite sopimaton -> vastuu asiakkaalla• Laite korjattavana -> vastuu vuokranmaksusta asiakkaalla

Rahoitusleasingvuokrakauden päättyminen

Vuokrakausi on kiinteä, esim. 2-10 v; ei irtisanomisoikeutta

Vuokrakausi päättyy -> vaihtoehtoja:

(1) esineen palautus M:lle tak.ostosop. nojalla

(2) jatkovuokraus huomattavasti alennetulla vuokralla (1/12 osa)

(3) osto-optio mahdollinen, jos se on aito; vrt. OsamKL 1.2 §

peitelty osamaksukauppa

Hyvitysleasing• Käytössä erityisesti kulkuneuvojen rahoituksen yhteydessä Rahoittaja R 26 000 e autoleasingsop. 2 v 10 000 e + toimitus:auto rah.kulutMyyjä M ------------------- V vuokralleottaja

• Sovitaan 2 vuoden vuokrakaudesta• Jäännösarvo 16 000 euroa• 2 vuoden päästä auto myydään sivulliselle markkinahintaan 19500 e• 19500 e – 16000 e = 3500 e V:lle• Jos hinta on 13000 e, niin V:n on maksettava R:lle 3000 euroa

Rahoitusleasing kuluttajalle Rahoittaja tak.otto kauppa rah.sop. leasingsop. Valmistaja kuluttaja-asiakas tav.toim. tav.toim. vähittäiskauppiasKuluttajansuojalaki 7 luku (KSL) - säännökset kulutusluotosta• Jäännösarvo• Ei tarkoitusta alun alkaen, että kuluttajasta esineen omistaja• Leasingsopimus täyttyy, jos - vuokrakautta jatketaan halvemmalla (1/12) - vuokraobjekti palautuu myyjälle tak.ostosopimuksen perusteella - asiakkaalle myönnetään aito osto-optio käyvästä jäännöshinnasta

Leasingsopimus ja sen panttaus rahoitusyhtiön luotonantajalle

rahoittaja laina panttaus maksuliikenne denuntiaatio

leasingyhtiö

kauppa leasingvuokraus M 1-n ------------------------ asiakas-vuokralleottaja

• Kokonaisvaltainen tarkastelu:Intressitahot ja riskipositiot• pantataan -> leasingsopimukseen perustuvat vuokrasaatavat +

mahdollisesti itse vuokrakohde (VKL 31.1 § den. + KK 10:1.2)

Vuokraussopimusten rahoitus Rahoittaja 1. 3. 4. 5. 6.

Yr.kiin.vja ------- asiakas- ---------- vuokralle- vuokralleantaja 2. ottaja1. Asiakas ja rahoittaja tekevät rah.sop.2. Vuokralleantaja tekee vuokralleottajan kanssa vuokraussopimuksen3. Vuokralleantaja siirtää sopimuksen rahoittajalle luototettavaksi4. Rahoittaja maksaa vuokrasaatavan rahoitusosuuden korolla

vähennettynä5. Rahoittaja tekee vuokraussopimuksen siirtoilm.vuokralleottajalle6. Vuokralleottaja maksaa vuokraerät sop. mukaisesti rahoittajalle• VKL 3 luku vuokrasaatavan osalta• Vuokrasaatavan panttaus + es. tak.otto-oik. ja pantti-/pid.oik.• Yrityskiinnityksen merkitys: YrKiinL 4.3 § käteispanttauskielto

Cross-border leasing

• Kuvio 1: Suomi Kiina leasingsop. Rahoitusyhtiö ------------- Yritys B kauppa Yritys A toimitus

• käytetään hyväksi eri valtioiden erilaista verolainsäädäntöä

- esim. poistot tehdään molemmissa maissa tai arvonlisäveroa ei peritä

Kuvio 2:

Suomi Cayman Islands

1. kauppa Yritys A ---------------------- Leasingyhtiö 2. leasing ----------------------* Sale and lease back• Käytetään hyväksi eri valtioiden erilaista

verolainsäädäntöä - poistot tehdään molemmissa maissa - arvonlisäveroa ei peritä

Partnership (tax shelter) Rahoitusyhtiö

laina kauppa vuokraMyyjä ----------- Yritys A -------- Yritys B

• Yritys A ja B muodollisesti itsenäisiä yhtiöitä• A ja B kuuluvat samaan konserniin tai ainakin samaan

taloudelliseen etupiiriin• Verosuunnittelu - arvonlisäveron vähennykset - investointivaraukset - A: poistot + korkovähennykset - B: maksetut vuokramaksut

Kansainvälinen leasing• Suomi Ranska kauppa leasingVientiyritys ----- Rah.yht. ------- yritys

• Suomi Ranska kauppa leasing vientiyritys------------- Rah.yht. ---------- yritys tr.yhtiö• yksityisoikeus:• Onko erityislainsäädäntöä• Kirjaamismahdollisuus/-pakko• Lupamenettely• Leasing/osamaksukauppa• Ainesosa-/tarpeistokysymys• Pakkotäytäntöönpano

jatkuu

Rahoitusyhtiön omistajanvastuu

Tuotevastuu

Ympäristövastuu

Vuokralleottajan maksuvelvollisuuden laajuus ja sitovuus

Verolainsäädäntö ja käytäntö sekä kirjanpitolainsäädäntö; IFRS

Muodollinen / materiaalinen omistusoikeus/ poistot

Arvonlisäverokysymykset

Onko leasingvuokralleantaja vieraan valtion sisällä pysyvästi / veroetuja

Royalti / vero

Kahdenväliset verosopimukset

jatkuu

Huomioon otettavia seikkoja:

Verotusta koskevat riskit douple-dip

kumpikin osapuoli kantaa oman riskin Ruotsin korkeimman hallinto-oikeuden päätös nr 514-515-1994 ann.

24.6.1998

KHO 1990 T 692

Omistusoikeuden suoja / vakuusriski

Juridiset riskit

rajanveto leasing / osamaksukauppa osto-optio (Keskusveroltk 177/1997) ostovelvollisuus automaattinen omistajanvaihdos alennettu vuokra (1/12)

Lainvalintakysymys (kansainvälisen yksityisoikeuden säännöt)

Projektin riskit

Leasingvaihtoehdon edut ja haitat

1. Ei omaa käsirahaosuutta

2. Ei erillistä reaalivakuutta

3. Joustavuus ja nopeus

4. Pääoman hankinta kalliimpaa

5. Leasingobjektin jälkiarvon hyödyntäminen

6. Yrityksen taloudellinen balanssi• likviditeetti• vakavaraisuus

7. Verotusvaikutukset• poistot / vuokranmaksut

8. Leasingsopimus ei irtisanottavissa• sopimusvapaus

9. Investointikohteen uusiminen

10. Yritystoiminta rationaalista käyttämällä standardisoituja leasingpalveluja

Cross-border leasing osana projektirahoitusta

Vakuudet: - reaaliom. pant. - urakka/kaup.sop.siirto - leasingsop.siirto vuokra- Joint ventureRahoittaja -------- Leasing- <-------- Myyjä/ takaus antaja kauppa tehdas leasingvuokratTakauksia ____________________ valtioiden raja Projektinosakkaat Projektiyhtiö Vuokralleottaja

tuote

Agentti Ostajat

Sale and lease back 1. kauppa ---------------- Leasingyhtiö 2. vuokra Yritys es.hallinta --------------- (3. puitesopimus) -------------• Yleensä kaksiasianosaissuhde• Käyttöpääomanhankinta• Verosuunnittelun väline• True sale / vakuusluovutus - kauppahinta - OikTL 37 § lex commissoria –kielto• ainesosa/tarpeisto / MK 14:4.1 -> ei mahdollinen, koska es. on yrityksessä• Sovelletaanko panttausta koskevia säännöksiä? vai jäsennetäänkö

vakuusluovutus itsenäiseksi vakuuskeinoksi -> merkitystä jos Y konkurssiin

Kiinteistöleasing

1. kauppa -----------------Rahoittaja 2. vuokra Kiinteistön ------------------ omistaja/myyjä ( 3. osto-optio) -----------------1. Kiinteistöleasing rahoitusvaihtoehtona - kauppa markkinahintaan -> ostajana rahoitusyhtiö tms. - vuokra sisältää koron - tak.osto myyntihintaan (MK 2:11 kielletyt ehdot) - kiinteistö arvopaperistettava -> K Oy / As.Oy2. Kiinteistöleasing ulkoistamiskeinona - kauppa markkinahintaan -> ostajana kiinteistösijoittaja - vuokra käypään vuokratasoon pitkäaikaisella sopimuksella (10-25v) - ei välttämättä sisällä osto-optiota - juridiset kysymykset koskevat LHVL:n pakottavien säännösten soveltamista

Esineoikeudellisia kysymyksiä

Leasingvuokranantajan kannalta keskeisiä asioita ovat:1. Vuokraobjekti on yksilöity

2. Vuokraobjekti säilyttää erotettavuutensa koko vuokrausajan vuokralleottajan muusta samanlaisesta varallisuudesta

3. Vuokraobjekti säilyy irtaimena esineenä; esine ei saa joutua aksessiosaannon kohteeksi

4. MK 14:4.1:n 1 kohta on asettanut leasingin samaan asemaan kuin luottokaupan om.pid.ehdoin taikka tak.ottoehdoin; tämä voi merkitä sitä,ettei leasingsopimus itsessään enää estäisi ainesosa-/tarpeistosuhteen syntymistä kuten tähän asti KKO on käytännössään vahvistanut (ks. KKO 1996:130)

5. Leasingsopimus on laadittava huolellisesti niin, ettei sopimukseen sovelleta OsamKL:n säännöksiä (ks. OsamKL 1.2 §); ja

6. Vuokralleantajan omistusoikeus vuokraobjektiin on säilynyt muuttumattomana

Ajankohtainen kysymys -> MK 14:4.1 1-kohta -> sale and lease back -> ei kirjausmahdollisuutta -> onko kirjaus välttämätön? -> sivullissitovuus

MK 14 luvun mukaiset vakuusjärjestelyt

1. Lähtökohtia Vakuusobjektin ulottuvuus

ainesosan ja tarpeiston määrittäminen

Määräalan hyväksikäyttö suoraan vakuutena

Maapohjan ja rakennuksen/rakennelman hajautus eri käsiin verotuksellisista ja/tai liiketaloudellisista syistä

Kone-/laitetoimittajan oikeuden kirjaus kiinteistöön

Murto-osakiinnitysten vakuuspohjan määrittäminen ja parantaminen sallimalla yhteisomistajien /yhteishaltijoiden keskinäisten hallinnanjakosopimusten kirjaus

Kiinteistöleasing

Yhtymystilanteet yksiin käsiin

Keinovalikoima

Ainesosan / tarpeiston määrittäminen

Määräalan oikeudellisen statuksen tarkistaminen

Erityisten oikeuksien laajentaminen

Kirjaamisjärjestelmän hyödyntäminen

Tiettyjen toimintojen kieltäminen

2. Erityisen oikeuden käsitteestä maakaaressa

Ei materiaalisia säännöksiä MK:ssa

Kirjaamiseen liittyvät normit

MK 10:2

Erityisellä oikeudella tarkoitetaan:1. MK 14:1:n mukaisia kirjattavia oikeuksia

2. MK 14:2:n mukaisia kirjaamisvelvollisia oikeuksia

3. MK 14 luvun mukaan kirjaamiskelpoisia muita kuin 14:1:n mukaisia oikeuksia ja

4. Muita MK:n mukaan kirjaamiskelvottomia oikeuksia

3. MK 14:1:n mukaan kirjattavat erityiset oikeudet

1. Vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus2. Eläkeoikeus3. Metsänhakkuuoikeus4. Oikeus ottaa maa-aineksia tai kaivoskivennäisiä taikka muu

näihin verrattava irrottamisoikeus

MK 3:7 ja 14:7

Keskenään samanarvoisia oikeuksia omaisuuden vaihdannassa

Lähtökohtainen sitovuussääntö

Ekstinktio MK 13:3 -> sekundus on bf + hakee lh ensin

Saantosuoja MK 13:4.2 -> lh luovuttajalla ja saaja on bf sop. koskeeko kaikkia erityisiä oikeuksia?

vai ainoastaan MK 14:1:ssä tarkoitettuja erityisiä oikeuksia

4. MK 14:2:n mukaiset kirjaamisvelvolliset erit. oikeudet

MK 14:2:ssa tarkoitetut oikeudet verrattavissa omistusoikeuteen esineoikeudellisen suojan saannin suhteen -> kirjaamisvelvollisuus

MK 14:2:n mukainen oikeus -> siirtokelpoinen vuokraoikeus ja vuokra-alueella olevat vuokramiehen rakennukset saa saantosuojaa erityisen oikeuden oikeata haltijaa kohtaan (MK 14:7.3)

Varainsiirtovelvollisuus

Vakuuskäyttö kuten kiinteistön omistusoikeuden osalta

5. Vakuusobjektin ulottuvuus

Kysymys ainesosan ja tarpeiston määrittämisestä

Kirjaamismahdollisuuden hyväksikäyttö

Uudet kirjaustyypit: Sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta (MK 14:3) Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus (MK 14:4) Ainesosan ja tarpeiston määritys (MK 14:5)

6. Rakentajan ja kone-/laitetoimittajan oikeuden kirjaus

MK 14:4.1 1-kohta

Kirjauksella sivullissitovuus -> kirjauksen merkitys vain sivullissuhteissa

Selvitettävä: irtain esine vai ainesosa / tarpeisto vaiko aksessiosaanto

Lainkohdassa on asetettu samaan asemaan om.pid. ehto, tak.ottoehto ja leasing ja siihen verrattava

Kirjaus tuottaa hakemuspäivän mukaisen etusijan-> ei estä ainesosa-/tarpeistosuhteen tai aksession syntymistä

KKO 1996:130

Ei mahdollista sale and lease back -kirjausta

Esimerkki MK 14:4.1 1-kohta Toimittaja om.pid. Yritys luov.saaja leasing pantinsaaja X -------------------- A ---------------- B

- elinkeinotoim.käyt. Kirjattavissa- Kiint.käyttötark.palv. A A:n suostumuksella rakennus, rakennelma A:n kiinteis- kone tai laite tön lh.-ja kiinnitysrekisteriin.- Muulle kuin kiint.om.- kuuluva oikeus- Sov. ennen hall.luov.

(1) X ----- A sopimussuhde -> kirjauksella ei merkitystä(2) Aksessiosaanto -> kirjaus ei estä aksession syntymistä(3) Sivullissuhteet X ---- B kirjauksella hakupäivän mukainen etusija esim. 1. velkoja V1 100 000 eur 2. velkoja V 2 200 000 eur 3. X:n hyväksi om.pid. kirjaus max 5 vuotta 4. velkoja V 3 100 000 eur

jatkuu

MK 14:4.1:n 1-kohdan mukainen oikeuden haltijan asema voi tosiasiallisesti muodostua pakkotäytäntöönpanossa heikoksi, jos etusijajärjestyksessä edellä on kiinteistön panttivelkojia

Kirjaus ei estä ainesosa-/tarpeistosuhteen syntymistä eikä myöskään suojaa aksessiosaannolta

Pyrittävä saamaan kirjaus ensimmäiselle etusijalle; tarvitaan muiden velkojien suostumus

Kirjaus sinänsä ei estä vilpittömän mielen saantoa KK 11:4 ja 12:4:n pohjalta pelkästään laitetta edelleen luovutettaessa

Kun kiinteistö luovutetaan -> sitoo kirjattu oikeus luovutuksensaajaa

X:n kirjaamiskelpoiseen oikeuteen sovelletaan MK 3:8:n säännöstä niin kauan kuin kirjausta ei ole tehty eli sivullisen tieto oikeudesta toimii sitovuusperusteena

jatkuu

• Esimerkki MK 3:8: A ---------------- B tosiallinen 2. luovutus tieto/ei-tieto 1. om.pid. kirj.kelp. X• Kirjauksen merkitys -> vahvistaa X:n asemaa ks. MK 7:3

de facto• Teoreettinen ongelma MK:n systematiikan kannalta• Ks. MK 3:7 ja 3:8 sekä MK 14:7 ja 14:8• MK 3:7 ->lähtökohtainen sivullissitovuus/ ekstinktio bf• MK 3:8 ->lähtökohtainen sitomattomuus / tieto-> sitovuus

7.Maapohjan ja siihen kuuluvan esineen hajauttaminen

eri käsiin

Vakuusobjektin ulottuvuutta koskevat kysymykset

VarVL 5.1 §:n 3-kohta

Elinkeinotoimintaan, kiinteistön käyttötarkoitusta palveleva rakennus, rakennelma, kone tai laite voidaan kirjata käyttöoikeuteen kuuluvaksi (MK 14:4.1 2-kohta ja 19:7)

Kirjauksella rakennuksen omistusoikeuden ja kiinteistön omistusoikeuden ainesosasuhde katkeaa ja syntyy ainesosasuhde rakennuksen omistusoikeuden ja maapohjan käyttöoikeuden välille

Luovutetun esineen osalta kirjaus tehdään vain parhaalle etusijalle kiinteistöön ja käyttöoikeuteen (MK 14:8.2)

Ongelmaksi muodostuu se, että käyttöoikeuden osalta kirjausta ei vaadita tehtäväksi parhaalle etusijalle, vaan normaalisti hakupäivän mukaiselle sijalle; luonnollisesti tulee vaatia myös käyttöoikeuden osalta samaa etusijaa

jatkuu

Normaalisti syntyy kaksi itsenäistä vakuuskohdetta:

Maapohjan omistajan käytettävissä:(1) Kiinteistön omistusoikeus ilman luovutettua rakennusta - kiinteistön omistaja voi rakentaa uusia rakennuksia, jos on

käyttämätöntä rakennusoikeutta -> kuuluvat kiinteistöön

Maapohjan vuokramiehen käytettävissä:(2) MK 14:2:ssa tarkoitettu siirtokelpoinen käyttöoikeus

rakennuksineen, joka on kirjattu kuulumaan käyttöoikeuteen

Kohteena joko kiinteistö tai lainhuudatettu määräala taikka MK 14:2:n mukainen käyttöoikeus

Käytännössä sanotunlainen järjestely on mahdollista juuri konsernisuhteessa olevien yritysten kohdalla, kun molemmilla on sama rahoittaja, jonka suostumus tarvitaan järjestelyyn

Esimerkki MK 14:4.1:n 2-kohta maapohjan vuokra A -------------------------------- BMaap. rakennuksen kauppa maapohjan om. ------------------------------- vuokramies> Lh MK 14:2 kiinnitys A Vuokraoikeus ja kiinteistö- rakennuksen omistusoikeus pantti > kirjataan parhaalle etusijalle B > kiinnitys vuokraoikeuteen rakennuksineen > panttikohde

• Kirjaus katkaisee rakennuksen ainesosasuhteen maapohjan omistusoikeuteen• Ongelma vuokraoikeuden kirjauksen etusija• Ks. MK 14:8.2 ja 14:10 esim: 1. rakennuksen om.oik.kirjaus 2. kiinteistöpantti 100000 eur 3. vuokraoikeuden kirjaus 4. kiinteistöpantti 200000 eur• Kiinteistö ja vuokraoikeus rakennuksineen itsenäisiä ulosmittauskohteita

8. Yhteisomistajien hallinnanjakosopimus

Määräosan kiinnitys (MK 16:1 ja 2)

Pakkorealisointivaihe - kohdentaminen

Hallinnanjakosopimuksen kirjaamismahdollisuus (MK 14:3)

Hallinnanjakosopimuksen sisältö:(1) Kiinteistön alueen hallinnan jako

- riittääkö pelkän rakennuksen hallinnan jako? Esim. kaksikerroksinen omakotitalo, jossa talon hallinta on jaettu kerroksien mukaan maapohjan ollessa yhteishallinnassa

(2) Muut määräykset(3) Sopimuksen voimaantulo, kesto, lopettaminen

Mitä kirjaus koskee?

Kirjauksen ulottuvuus -> oikeus / sopimus

Rakennusten jakaminen halutulla tavalla

Jätehuolto, teiden kunnossapito, leikkialueet, puiden kaataminen, hallinnon järjestäminen tms.

jatkuu

Hallinnanjakosopimuksen laatimisesta

Ei pysyvä -> max 100 v / toistaiseksi

Määräys irtisanomisesta

Purkuperusteet

Voidaan kirjata vain parhaalle etusijalle

Kirjauksen edellytyksenä tarvittavat suostumukset

Koko kiinteistöön vahvistettujen kiinnitysten kohtalo

Kirjatun sopimuksen sitovuus -> sitoo sivullisia

Hallinnanjakosopimus -> väline suunnitella asemakaava-alueella tontin tehokasta käyttöä rakennustoimintaan

Kirvesvarsitontti

Esim. A ja B -> A:lla om.kotitalo -> myy rakennuspaikan tontin perältä + autopaik.

Esimerkki MK 14:3 hallinnanjakosopimus 1/3 lh A ------------------------ B 2/3 lh > kiin. A B > kiin. > panttioik. > panttioikeus murto-osaan murto-os. • Hallinnanjakosopimuksen kesto - toistaiseksi / enint. 100 v ex analogia MVL 52.1 §• Maapohjan ja rakennuksen yhteys/ainesosasuhde• Hallinnanjakosopimuksen sisältö? - kohde on oltava ainakin osaksi kiinteistö, määräala tai siirtokelpoinen ja

kirjattu vuokraoikeus - kesto, irtisanomis- ja purkuperusteet, hallinto yms.• Kirjausmahdollisuus vain parhaalle etusijalle• Sitooko hallinnanjakosopimuksen kirjaus kaikki ehdot?• MK 3:8, vaikka oikeus on kirjauskelpoinen; lähtökohtana sitomattomuus-

sääntö > tieto synnyttää sitovuuden > kirjaus vahvistaa asemia (MK 7:3)

9. Kiinteistön omistaja määrittää vakuusobjektin

ulottuvuuden

MK 14:5

Kirjauksen avulla kiinteistön omistaja voi määrittää kiinteistö-/yrityskiinnityksen vakuuspohjaa

Kirjausperusteena: Kiinteistön omistajan omistama tai myöhemmin saama Elinkeinotoiminnassa käytettävä Kiinteistöllä pysyvästi sijaitseva laite tai kone; ei varaosat eivät

kulkuvälineet, esim. trukit

Yksilöity tai lajiltaan määritelty

Esimerkiksi paperitehdas tai kirjapaino taikka saha, ylipäänsä prosessiteollisuudessa voi tulla käytännössä kysymykseen

jatkuu

Kiinteistön omistajan ilmoitus siitä, että hänen omistamansa kone/laite

(1) Ei kuulu kiinteistöön, vaikka se olisikin kiinteistön ainesosa / tarpeisto

(2) Kuuluu kiinteistöön, vaikka se ei olisi kiinteistön ainesosa / tarpeisto

Omistaja toimii oman mielikuvan varassa

Aksessiosaanto -> kirjaus ei estä

Kirjauksen kohteena kiinteistö, lainhuudatettu määräala tai siirtokelpoinen kirjattu käyttöoikeus

Kirjaus vain parhaalle etusijalle

Kiinteistö-/yrityskiinnityksen haltijoiden suostumus

Kirjaus ei sinänsä estä luovuttamasta laitetta/konetta

9.Yhtymystilanne MK:ssa

Omistusoikeus ja käyttöoikeus kiinteistöön tulevat samalle omistajalle; esim. perimys tai yritysfuusio

MK 19:5.2 -> muuttumattomuusperiaate

Panttioikeus kirjauksen mukaiseen käyttöoikeuteen pysyy voimassa, kunnes kiinnitys on kuoletettu

Käyttöoikeuteen ei saa yhtymyksen jälkeen vahvistaa kiinnitystä eikä käyttöoikeuteen kohdistuvaa panttioikeutta saa luovuttaa vakuudeksi

Pantinsaajan bf-suoja

MK 19:6 -> laajenemisperiaate

Kiinteistön omistajan hakemuksesta

Tarvitaan kiinteistöpantti-/erityisten oikeuksien haltijoiden suostumus, jos heidän asemansa sama tai huonompi

Case-tarkastelua

Esimerkki monikerroksisesta vakuus-objektien samanaikaisesta käytöstä:

Maanviljelijä A vuokraa omistamansa tilan ja myy määräalan toisesta tilasta, pinta-alaltaan yht. n.60 ha yritys B:lle golf-kenttää ja muita siihen liittyviä oheispalveluja varten

A jatkaa elinkeinotoimintaansa jäljelle jäävällä kiinteistöllä

B hakee vuokraoik. kirjausta ja määräalan lh sekä rakentaa alueelle kentän ja klubirakennuksen ravintoloineen ja parkkialueineen

Sittemmin B rationalisoi yritystään ja ulkoistaa ravintolatoiminnan myymällä klubirakennuksen ravintoloitsija C:lle ja antaa tälle vuokralle alueen klubirakennuksen ympäriltä parkkialueineen, jotta C voisi rakentaa alueelle lisäksi suunnittelemansa motellin

C rakentaa motellirakennuksen niin, että D toimittaa rakennukseen sisäisen ATK-järjestelmän kuuden vuoden luottokaupalla om.pid. ehdoin

Kaikki eri tahot A, B ja C haluavat kehittää omaa liiketoimintaansa

Projektirahoitus/projektiluototus

Kassavirtaan perustuvaa rahoitusta

Sopimuspohjainen riskinjako: kovenantit

Projektikohtainen vakuusajattelu

Tavoitteena riskien minimointi allokoimalla, siirtämällä ja

jakamalla riskit projektiin osallistuvien välillä; riskianalyysi

Tapahtuu projektiyhtiön kautta osakasyhtiöiden taseen

ulkopuolella

Projektirahoituksen juridinen viitekehys

Ei omaa erityislainsäädäntöä

Asiakirjoissa määrätään eri sopimussuhteissa sovellettavat lait ja riitojen ratkaisumenettelyt ja –paikat

Projektiyhtiön sijaintimaan pakottavat säännökset

Rahoittajan/vakuudenhaltijoiden kotipaikan säännökset

Yhtiölainsäädäntö

Rahoitusinstrumentteihin + vakuuksiin liittyvät säännökset

Rahamarkkinalainsäädäntö

Verolainsäädäntö

Erityislainsäädäntö

Projektirahoituksen perusrakenne ja osapuolet

projektin isäntävaltio

projektiyhtiön urakoitsija

- konsessio osakkaat - urakkasop.

-osakepääoma

Ostajat projektiyhtiö laitetoimittaja

- luotto - leasing,om.pid.

projektiluotonantajat toimittajat

-energia,raaka-aine

Projektin rahoitussopimukset

A. Oman pääoman ehtoinen rahoitus

Investointisopimus

Välirahoitusinstrumentit (pääomalaina)

B. Vieraan pääoman ehtoinen rahoitus

1. Projektiluottosopimus

2. Vakuussopimukset

3. Takaukset ja takuut

4. Luotonantajien väliset sopimukset

5. Suorat sopimukset

Vakuudet projektirahoituksessa

Projektiyhtiön projektivarallisuus vakuusoikeuden kohteeksi siinä laajuudessa kuin mahdollista -> esim. kiinteistö- ja yrityskiinnitykset, sopimusperusteiset saatavat

Vierasvelkapanttaus -> projektiyhtiön osakekanta

Vakuusjärjestelyn intressit:1. Velan kattamisintressi2. Projektivarallisuuden valvontaintressi3. Poliittisen riskin eristämisintressi4. Vakuuksien jakamisintressi ja lisäluoton hankkimisintressi5. Suojausintressi6. Projektin haltuunottointressi

Kaikki mahdollinen varallisuus vakuutena

Otettava huomioon projektiyhtiön sijaintimaan pakottava lainsäädäntö

Kiinteä omaisuus

Irtain käyttö- ja vaihto-omaisuus

Arvopaperit

myynti.-, vakuutus- ja vah.korv.saatavat (tulevat saatavat + tuotto)

Projektiyhtiön tilivarojen panttaus ja sulkutilijärjestelyt

Selvitettävä mahdollisuutta trust-instituution käyttöön vakuuksien hallinnoinnissa

Arvopaperistaminen

Homogeenisen laina-/saatavakannan kokoaminen yhteen

=> muuttaminen markkinakelpoiseksi arvopaperiksi =>

arvopaperin myynti sitä varten perustetulle erillisyhtiölle,

joka kerää rahat mainittuun kauppaan laskemallaan

joukkovelkakirjalla sijoittajilta => sijoittajille tapahtuu

takaisinmaksu alkuperäisiltä saamisvelallisilta kerätyillä

saatavilla alkuperäisten velvoitteiden mukaisesti Periaatteessa saatava voi olla mikä tahansa saatava->

velkakirjalaina, osamaksusaatava, vuokrasaatava,

vahingonkorvaussaatava, tilisaatava tms. Erillisyhtiö on itsenäinen, yleensä osakeyhtiö, jonka voi

omistaa esimerkiksi yleishyödyllinen säätiö

Käytännön järjestely kuvauksena

velalliset - laina-/saatavapooli kokoaminen pankki/yritys raha kauppa erillisyhtiö raha jvk sijoittajat

Arvopaperistamiseen liittyviä oikeudellisia kysymyksiä

Erillisyhtiön perustaminen / itsenäisyys

Saatavan siirron (kaupan) pätevyys (true sale) ja sivullissitovuus

Vakuuksien siirron pätevyys ja sivullissitovuus

Erillisyhtiöön nähden sijoittajien asema ja vakuudet

Erillisyhtiön insolvenssitilanteet ja velkojien asema

Arvopaperimarkkinalakiin liittyvät seikat

Verotuslainsäädäntö

Pankkisalaisuuksiin liittyvä lainsäädäntö

Arvopaperistamiseen osallistuvat tahot

Asuntolainan Rating-laitos ottajat-lainat - vk:t ja vakuudet - luottokelpoisuusluokitus jvk:lle Pankki SijoittajatLainan antaja/ senior juniorhallinnoija -lainat -vak.jvk

-kauppa- Erillisyhtiö -kauppahinta hinta lainakannan ostaja/jvk:n liik. laskija

-luottovak. Eurot dollarit Trustee

Vakuutusyhtiö Koron- ja valuutanvaihtosop.vastap.

Oikeudelliset riskit

Oikeudelliset epävarmuustekijät:

1. Esineoikeus

alkup.velkojan ja erillisyhtiön välinen oik.toimi

Kauppa / vakuusluovutus (true sale)

Tarvittavat julkivarmistustoimenpiteet

Yksilöintivaatimukset

2. Luottolaitos- ja arvopaperilainsäädäntö

Erillisyhtiön itsenäisyys

Vakavaraisuuskysymykset

3. Verotukselliset kysymykset

Arvonlisäverotus

Erillisyhtiön verotus

Saatavan siirtoon liittyvät kysymykset

Poolin myynti (siirto) erillisyhtiölle => velkojanvaihdos, ei velallisen suostumusta V -------- P ----------- E --------------- S velka kauppa edell.panttaus

Sopimussuhteessa - pätevä siirto -> siirtosopimus -> saatavat yksilöity

VKL 9 § -> vastaa saatavien pätevyydestä

Myös vakuudet siirtyvät

Ei vastaa V:n maksukyvystä (VKL 9.2 §)

Takaisinostovelvollisuus -> erittäin rajoitettu tai ei lainkaan

Vakuuksien siirto

Saatavan siirron mukana siirtyy saatavan turvaava vakuus

Uudesta velkojasta (E) => saman pantti- ja saamisoikeudellisen oikeusaseman haltija kuin edeltäjänsä (P/Y)

Takausten osalta pääsääntö => seuraa siirrettyä pääsitoumusta

Sopimussuhde : siirtosopimus

Sivullisuhteet: tarvittava julkivarmistus tav.saatava =>denuntiaatio VKL 31.1 § panttiobj. => tradeeraus velkojalle VKL 10 ja 22 §

Sijoittajien saatavan vakuus

Erillisyhtiön ostama saatavakanta vakuuksineen eli tämä varallisuus annetaan pantiksi sijoittajille trusteen avulla

Saatavan edelleenpanttaus KK 10:6

Ex anal. arvopaperi

Ilmoitus pantinomistajalle

Julkivarmistus samalla tavalla kuin ensipanttioikeuden perustamisen yhteydessä

Erillisyhtiö ei luottolaitos –> ei edell. pantinomistajan suostumusta

Velallisen vakuus vastaa vain omasta luotosta

Reunaehtoja => vastuut eivät lisäänny velallisen osalta, erill.yhtiön liiketoim. rajoittuu ko. arvopaperisaatavapoolin hoitamiseen, erillisyhtiö on konkurssioikeudellisesti itsenäinen yhtiö

Yrityskiinnitys

Panttioikeuden sisältö =>elinkeinonharjoittajan kaikki elinkeinot. oleva irtain omaisuus => käyttö-,vaihto- ja rah.om.

YrKiinL 4 § => käteispanttauskielto => kielto ei koske arvop., arvo-os. eikä saatavia => myös veronpalautukset jäävät ulkopuolelle

Jos irt.om. on muun lainsäädännön per. kiinnitettävissä = jää yrityskiinnityksen ulkopuolelle; esim. alukset, ilma-alukset, autokiinnitys, jos haettu ennen yrityskiinnitystä

Haetaan kiinnitys => panttivelkakirja (YrKiinL 2 §) => ei käsitellä yrittäjän konkurssissa irtaimen pantin tavoin; kahden vk:n järj.

Yr.kiin.velkoja on valvottava saatavansa ja vaadittava etuoikeutta => etusija määräytyy maksunsaantijärjestyksestä annetun lain mukaan => 50 % etuoikeudella, muu osa tavallista etuoikeudetonta saatavaa

Kiinnitetyn omaisuuden luovutus

YrKiinL 9 §

Jos on kyse elinkeinotoimintaan kuuluvasta säännöllisestä

tavaranvaihdosta tai om. tarpeellisesta uusimisesta tai muu

normaali liiketoiminta => yrityskiinnitys lakkaa luov. om. osalta

(YrKiinL 9.1 §)

Jos ei normaalia liiketoimintaa => jos luov.saaja bf => niin

yrityskiinnitys lakkaa (YrKiinL 9.2 §)

Jos yr.kiin. kohteena oleva om. kokonaisuudessaan tai pääosin

luovutetaan => yrityskiinnitys pysyy voimassa (YrKiinL 9.3 §)

luovutettuun omaisuuteen ennen luov.saajan kiinnitysvelkojia 6

kk tiedosta, enintään 2 v luovutuksesta

Pääosan merkityssisällön vaihtoehtoja

• Pääosa = enemmän kuin puolet (HE 1990:139 s. 5)

• Mistä pääosa lasketaan?

• Omaisuuden määrästä (mekaaninen)

• Luovutetun om. merkitystä arvioidaan yrityksen

elinkeinotoiminnan jatkamisen kannalta (on going –pe-

riaate)

• yrityskiinnityksen arvosta

Tasapainon etsimistä=> objektiivinen mittapuu

Yrityksen luovutus

YrKiinL 10 §; vrt. YrKiinL 9.3 §

Kiinnitys pysyy voimassa yrityksen yritystoimintaan

kuuluvan omaisuuden luovutuksesta huolimatta, jos uusi

omistaja ottaa vastatakseen ja kiinnityksen haltijat

suostuvat Luovutuksen tulee koskea kaikkea elinkeinotoimintaan

kuuluvaa om. Kiinnityksen vastaanottamiselle täytyy saada luovuttavan

ja vastaanottavan yrityksen kiinnityksenhaltijoiden

suostumus ja sopimus kiinnitysten etusijajärjestyksestä 3 kk aikaa hakea vastaanottamista Koko osakekannan luov.=> ei vaikutusta yr.kiinnitykseen