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Licitação da Concessão da Fase II do Parque Tecnológico de Belo Horizonte – BH-TEC
> Apresentação com informações úteis, mas não exaustivas, sobre a Concorrência 02/2013. Não substitui a leitura completa do Edital.
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Sobre o BH-TEC
• O BHTEC é uma associação de direito privado, constituída em 2005 e formada pela UFMG, Governo do Estado de Minas Gerais, Prefeitura de Belo Horizonte, FIEMG e SEBRAE-MG.
• Possui a concessão de uso de terreno de 535 mil m2 contíguos ao campus da UFMG, com o objetivo de implementar o Parque Tecnológico de Belo Horizonte.
• Em dezembro de 2012, o Conselho de Administração aprovou o Master Plan do sítio, que detalha o desenvolvimento de longo prazo do terreno de 185 mil m2 para exploração imobiliária.
• Atualmente, o BH-TEC já é reconhecido como locus de grande potencial para a localização de empresas da nova economia, em função de alguns diferenciais:
Forte, diversificado e consolidado apoio institucional, público e privado, inclusive das agências FAPEMIG e FINEP;
Planejamento de desenvolvimento de longo prazo com estratégia de implementação de curto prazo, ambos em linha com práticas exitosas de parques tecnológicos no exterior;
Programa de atrativos para empresas - locacionais e fiscais - criando efetiva diferenciação competitiva para empresas das cadeias tecnológica e de inovação
Em maio de 2012, foi inaugurado o edifício institucional 1 com área de 8.178 m2, atualmente com 17 empresas em operação
A FIOCRUZ possui acordo celebrado para a construção da nova sede da unidade Minas Gerais no BH-TEC
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Localização urbana estratégica e diferenciada em relação a outras iniciativas no Brasil
BH-TECBH-TEC
Aeroporto Internacional - CNF
38,3 km (40 min)
Cidade Administrativa do Governo de MG
14,7 km (20 min)
Centro de BH8,1 km (14 min)
Aeroporto da Pampulha
10,4 km (10 min)
Estádio Mineirão (Copa do Mundo 2014)
UFMG
Complexo Arquitetônico da Pampulha
• 3a maior e melhor universidade do Brasil (vários rankings)• 50 mil estudantes; formação anual de +600 PhDs e +1300
mestres• Maior escola de engenharia do país : +1000 graduados/ano• Cerca de 800 grupos de pesquisa e líder na emissão de
patentes no Brasil em áreas como biotecnologia
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A “demanda reprimida” por espaço de locação no BH-TEC é relevante e reflete a crescente capacidade da RMBH em atrair investimentos da “nova economia”
A Akwan Information Technologies era uma empresa “start up” especializada em mecanismos de busca e criada por grupo de professores do Departamento de Ciência da Computação da UFMG. Em 2005, foi adquirida pela Google, que decidiu manter em Belo Horizonte seu centro de P&D da América Latina, atualmente com mais de 150 engenheiros e com liderança de projetos globais.
A empresa de consultoria e T.I. de origem indiana, presente em 67 países, selecionou em 2009 a RMBH para instalar unidade para a América Latina, influenciada pela disponibilidade de engenheiros de alta qualificação, qualidade de vida e incentivos públicos.
Em 2008, a ATAN - empresa mineira provedora de soluções de T.I. para automação industrial e que contava com 200 profissionais - foi adquirida pela Accenture para acelerar sua expansão global em serviços para as cadeias de óleo e gás, mineração e metalurgia. Em BH são desenvolvidos os projetos de automação industrial da empresa para o mundo todo.
Não exaustivo
Refletindo a evolução do setor aeronáutico em Minas Gerais, que conta com +50 empresas, a Embraer inaugurou em 2012 o primeiro centro de P&D fora de São Paulo. Até 2014, a equipe contará com 200 engenheiros. A UFMG tem sido historicamente um grande formador de engenheiros empregados pela empresa.
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A Concessão
• A próxima fase de expansão do BH-TEC (Fase II) se dará por meio de concessão de direito de uso ao setor privado para construção e operação de um complexo imobiliário, objetivando a locação de áreas a empresas e instituições da cadeia de tecnologia e inovação;
• o complexo imobiliário em licitação será formado por 5 edifícios, totalizando 207 mil m2 de área construída, com construção prevista em 3 fases, entre 2014 e 2020.
• o investimento total (CAPEX) é estimado em R$ 481 milhões;
• o período de concessão é de 30 anos para cada Etapa de implementação, tendo como limite de prazo máximo o ano de 2048;
• haverá transferência de ativos ao final para o poder concedente;
• a concorrência tem como critério de julgamento o maior valor ofertado pela outorga da concessão.
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Cronograma referencial
Publicação do Edital 19/11/2013
Solicitação de Esclarecimentos até 13/12/2013
Realização de Visita Técnica até 13/12/2013solicitação conforme Edital (item 8.1.iii)
Entrega de Propostas O CREDENCIAMENTO, os DOCUMENTOS DE QUALIFICAÇÃO e a PROPOSTA COMERCIAL deverão ser entregues até o dia 20 de dezembro de
2013, no horário de 9h às 12h e de 14h às 17h, no escritório do BH-TEC
Sessão Pública de Abertura A SESSÃO PÚBLICA da CONCORRÊNCIA dar-se-á a partir das 09:00h do dia 23 de
DEZEMBRO de 2013
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• Anexo VI - Modelos das declarações e dos compromissos previstos no EDITAL
• Anexo V – Diretrizes p/ elaboração da Proposta Comercial
• Anexo X - Minuta do contrato
Minuta do contrato de concessão a ser assinado entre o BH-TEC e o proponente vencedor da licitação.
Documentos JURÍDICOS
Edital de licitação e apresentação de proposta
Minuta do contrato de concessão
• Edital da Concorrência 02/2013
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Documentos descritivos do MODELO DE NEGÓCIOS
• Anexo IV – Plano de Negócios Referencial
• Anexo VIII – Sistema de Mensuração do Desempenho
• Anexo VII – Encargos da Concessionária
• Anexo IX – Condições de Elegibilidade de Inquilinos
Apresenta as premissas referenciais consideradas na etapa de modelagem, em caráter não
vinculante. Inclui premissas referentes às receitas, despesas, investimentos, bem como a projeção
de Fluxo de Caixa do período de concessão e indicadores financeiros de rentabilidade.
Descreve as obrigações contratuais da Concessionária e do BH-TEC em relação a obras,
operação, serviços, manutenção e outros encargos gerais durante o período de Concessão regido
pelo Contrato.
Especifica modelos, critérios, pesos e parâmetros para avaliação dos serviços a serem
executados pela Concessionária na operação do complexo imobiliário.
Detalha os critérios para aprovação de empresas locatárias do complexo imobiliário, assim como
os fluxos decisórios para aprovação de contratos de locação
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• Anexo I – Master Plan
Planejamento urbanístico e arquitetônico da área total do Parque
Tecnológico aprovado em 2012, com quadro de áreas totais e
específicas do complexo imobiliário da concessão. Permite
visualização da integração do complexo imobiliário com as estruturas
atual e futura do Parque.
• Anexo II – Estudo Preliminar Referencial
• Anexo III - Requisitos Técnicos e Operacionais Obrigatórios ao empreendimento
Anteprojeto arquitetônico do prédio 1 do complexo imobiliário a ser
seguido pelo concessionário nas etapas seguintes de detalhamento
de projeto. Também define a identidade arquitetônica a ser seguida
nos prédios 2, 3 e 4.
Especifica os requisitos técnicos obrigatórios a serem atendidos na
construção e operação dos edifícios 1, 2 e 3.
Documentos referentes a URBANISMO E ARQUITETURA
Assista ao vídeo com a renderização
do Master Plan
link: https://www.youtube.com/watch?v=nerVz5IjgNY
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Perspectiva de Ocupação de Longo Prazo, conforme Master Plan
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Perspectiva do Master Plan, ressaltando os 5 edifícios objetos da concessão
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Perspectiva do Master Plan, destacando Área de Preservação Permanente.
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O edifício 1 dispõe de anteprojeto arquitetônico e requisitos técnicos obrigatórios que definem o padrão construtivo e a identidade arquitetônica para os demais
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Estudo Arquitetônico Referencial para Torre 1
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O Modelo de negócios da Concessão do BH-TEC é baseado em valores tangíveis e intangíveis para o Empreendedor e para o BH-TEC
Concessão doBH-TEC
Eficiência de
Capital
Receitas
Marketing
Outorga BH-TEC
Outorga UFMG
1
2 3
Aluguel
Custo de Gestão
DinheiroDentro
Custos
Direcionadores tangíveis de valor econômico
Direcionadores intangíveis de valor econômico
Crescimento do PIB
UFMG
Ambiente empreendedor
Aluguel Salas
Aluguel Lojas
Serviços de Infra
Valor Aluguel
Área disponível Salas
Valor do Aluguel
Área disponível Lojas
Preço por serviço
# serviços
(x)
(x)
Investimento faseado
Implementação conforme demanda
Marco em BH
Reputação
Ambiente de inovaçãoComprometimento do Governo
Infra
Demanda de Aluguel
Baixa necessidade de capital de giro na operação
Qualidade dos Ativos
Geração de empregos qualificados
(-)
(-)
(-)
(-)
(x)
DinheiroDentro
DinheiroFora
Condomínio de espaços vagos
(-)
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O contexto para definição do cenário da concessão do BH-TEC exigiu o equilíbrio entre objetivos do BH-TEC e a atratividade para a concessão
Perfil semelhante a BH
Incertezas de Demanda
Desafios Endereçados
Prazo Limitado da Concessão
Restrição de Perfis de Inquilinos
Fonte: Pesquisa divulgada pela empresa Kushmann (Maio/2012)
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A implantação meio de Etapas, com obrigatoriedade de construção da Torre 1 e facultatividade das demais, conforme regras específicas
Etapa 1
Etapa 2
Etapa 3
Início após assunção do contrato – duração de 24 meses
Início em janeiro de 2017 – duração de 24 meses
Início em janeiro de 2020 – duração de 24 meses
Direito de construir a
próxima Etapa com 80%
do prédio da Etapa
anterior ocupado e com
desempenho satisfatório
de acordo com o Sistema
de Mensuração de
Desempenho. * Válido para as Etapas 2 e 3
Até 12 meses para
apresentar o projeto
executivo
FASE 3
FASE 1FASE 2
TOTAL: 207.037 m²*
ÁREA DE CONCESSÃO
Onda 1TORRE 1
61.135 m²*
Onda 3TORRE 4
35.491 m²*TORRE 5623 m²*
Onda 3TORRE 3
48.568 m²*
Onda 2TORRE 2
61.220 m²*
Ondas de Implantação
* Área Total Construída
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O Capex total é superior a R$ 480 MM
O parâmetro de custo utilizado foi de R$ 2.325,86 por m², configurando um CAPEX total de R$ 481,5 MM
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CRITÉRIOS DE SELEÇÃO
I - Realizar atividades baseadas no desenvolvimento de novos conhecimentos e tecnologias, voltadas para o atendimento das necessidades da sociedade;
II - Buscar a permanente interação com universidades, centros tecnológicos e empresas no desenvolvimento de inovações;
III – Atuar de forma ambientalmente sustentável, com condições de funcionamento que não gerem riscos ambientais e com planos de controle e tratamento de resíduos.
A seleção de inquilinos tem como objetivo assegurar a implantação majoritária de empresas do “público-alvo”, mas buscando criar um “cluster” de inovação em ambiente de alta qualidade de convivência
Grupo 1: Empresas de TecnologiaGrupo 2: Prestadores
de Serviço
70% da área locável 30% da área locável
GOVERNANÇA DE APROVAÇÃO
I – Aprovação simultânea pela Diretoria Executiva do BH-TEC e por Concessionário, com base em análise de documentação da empresa candidata, incluindo descritivos sucintos do empreendimento e do plano de negócios (Formulário “Solicitação de Entrada” do BH-TEC)
II – O Conselho de Administração do BH-TEC será instância para recursos.
CRITÉRIOS DE SELEÇÃO
I – Empresas de serviços de apoio às pessoas, empresas e instituições do Parque
GOVERNANÇA DE APROVAÇÃO
I – Aprovação do Concessionário somente.
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Objetivo Mitigar o risco de demanda do primeiro edifício de forma a
garantir, parcialmente, o serviço da dívida do financiamento de longo prazo da Etapa 1.
Área Abrangida por Mecanismo
Não se aplica à Área Bruta Locável (ABL) Total do Edifício 1: 30.250 m2
Aplica-se à ABL reservada ao Grupo 1 (70%): 21.175 m2 Não se aplica à ABL destinada ao Grupo 2 (30%): 9.075 m2
Mecanismo Garantia de locação de áreas destinadas a empresas de base tecnológica, diretamente pelo BH-TEC ou por intermédio de seus constituintes e terceiros
Gatilho para acionamento
até 8.074 m2 (40% da ABL Empresas de Tecnologia), ou até que a área locada atinja 19.092 m2 (90% da ABL do Grupo 1)
Natureza do Compromisso
Compromisso de melhores esforços (best efforts) do BH-TEC, não vinculativo, que não gera obrigações de resultado
Mitigação do Risco de Demanda na Etapa 1
Limites Superiores
Acionamento da garantia depende de locação mínima de 10.590m2 da área reservada ao Grupo 1, fruto do esforço da SPE
Prazo Até a amortização total do financiamento de longo prazo (limitado
a 10 anos)
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O sistema de mensuração de desempenho tem como objetivo aferir o desempenho do concessionário
Caderno de Encargos Sistema de Mensuração do Desempenho
Modelo de Remuneração
Definição dos objetivos Estratégicos do BH-TEC com a concessão;
Detalhamento dos níveis de serviços que serão exigidos do Concessionário.
Estabelecimento da árvore de indicadores que controlará o desempenho do Concessionário;
Definição da periodicidade e processo de medição dos indicadores.
Ponderação dos indicadores de desempenho;
Impacto do Sistema de Mensuração de Desempenho nos resultados financeiros do concessionário através de multas.
Ob
rig
açõ
es
da
Co
nc
ess
ion
ária
Prazos
Transparência de Informações
Relatórios
Produtos e Serviços
Legislação
SLA’s
Eu quero…
Voz do Cliente Árvore da Qualidade Ex. Indicadores
Efetividade / Resultados
É a capacidade do processo cumprir com suas funcionalidades e entregar as características esperadas. Quais os benefícios entregues, os impactos produzidos.
Eficiência Traduz a relação custo-benefício (cliente externo), ou a relação de produtividade ou eficiência interna (cliente interno). Quais processos são executados, em quanto tempo, com qual esforço.
Eficácia Entregar no prazo certo, na quantidade certa, na qualidade certa e no local certo. Quais produtos são gerados, em qual quantidade e com qual qualidade.
Excelência / Conformidade
Grau em que as características do processo estão de acordo com padrões preestabelecidos
• Atendimento a solicitações de serviços de esgoto dentro do prazo
• % da população / domicílo / economia com coleta e tratamento de esgoto
• # de novas ligações realizadas / mês
• Análise da qualidade da água dos mananciais Pará e Itapecerica
• Índice de incidência de doenças sensíveis ao saneamento básico
• m³ esgotos tratados/m³ água tratada
• Custo por m³ de esgoto coletado e tratado
• Tempo médio de atendimento a solicitações / reparos
• kwh/elevatória
• Número de procedimentos implantados em conformidade com as portarias do MS
Execução Realização dos processos, conforme estabelecidos
• % de cumprimento das manutenções preventivas programadas
• extravazamentos/km de rede coletora
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Tipo de concessão Concessão de direito de uso.
Escopo Concessão das obras, operação e manutenção do complexo
Prazo de concessão 30 anos por Etapa de Implantação, respeitado o prazo final Prazo final da concessão: 2048.
CAPEX estimado
RemuneraçãoUFMG
2% da receita bruta da concessionária, ou Outorga anual mínima consignada na proposta (ref. R$1,7MM/ano)
Verificação de desempenho
Pelo BH-TEC ou por Verificador Independente a ser contratado.
Dados gerais do modelo de concessão do BH-TEC
R$ 481,5 milhões
RemuneraçãoBH-TEC
2% da receita bruta da concessionária
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Parâmetros do modelo jurídico
Objeto
Concessão onerosa do direito de uso de IMÓVEL nos termos definidos neste EDITAL, com o objetivo de implantar e operar as novas instalações do COMPLEXO IMOBILIÁRIO DO BH-TEC, totalizando aproximadamente 207.000 m² de área construída.
Critérios de Participação Pessoas Jurídicas, Fundos de Investimentos e Entidades de
Previdência.
Procedimento licitatório e julgamento
Concorrência. Maior outorga mínima (referência anual R$ 1.700.000,00).
Periodicidade do pagamento de outorga
Mensal.
Garantia de execução do contrato progressiva:
7,5% do valor do investimento na 1ª Etapa. 5% do valor do investimento nas demais Etapas.
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Parâmetros do modelo jurídico
Habilitação técnica Atestado de realização de investimentos de R$ 100 milhões ou mais, com recursos próprios ou de terceiros.
Aferição do desempenho Critérios mínimos de qualidade no contrato, que serão fiscalizados pelo
Poder Concedente, estabelecendo-se penalidades pela obtenção de índices insuficientes.
Habilitação econômica
Garantia de proposta – 0,5% do valor do investimento ~ R$ 2,4 MM. Patrimônio Líquido Mínimo – R$68MM Índices contábeis tradicionais (iguais ou superiores a 1).
Reequilíbrio Fluxo de caixa marginal. Taxa de desconto: SELIC deflacionada.
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Pedidos de esclarecimento (Conforme Edital, item 3)
3. Pedido de Esclarecimentos do EDITAL
3.1. Caso qualquer interessado necessite de esclarecimentos complementares sobre o EDITAL, deverá solicitá-los à
COMISSÃO DE OUTORGA até as 17h de 13 de dezembro de 2013, da seguinte forma:
(i) por meio de correspondência dirigida ao endereço eletrônico [email protected], acompanhada do
arquivo contendo as questões formuladas, em formato “.pdf”, conforme modelo integrante do ANEXO VI
DO EDITAL; ou
(ii) por meio de correspondência protocolada na sede do BH-TEC, dirigida ao presidente da COMISSÃO DE
OUTORGA, contendo as questões conforme o modelo integrante do ANEXO VI DO EDITAL , impressa e
em meio magnético, com o respectivo arquivo gravado em formato “.pdf”.
3.1.1. A cada esclarecimento será atribuído um número específico, na forma do ANEXO VI do EDITAL, a ser referido
nas respostas dadas pela COMISSÃO DE OUTORGA.
3.2. A COMISSÃO DE OUTORGA não responderá questões que tenham sido formuladas em desconformidade com o
disposto no item 3.1 acima.
3.3. As respostas da COMISSÃO DE OUTORGA aos referidos esclarecimentos complementares serão divulgadas no sítio
eletrônico www.bhtec.org.br, podendo ser solicitada a ausência de identificação da fonte do questionamento.
3.4. As PROPONENTES poderão, também, retirar cópia da ata de esclarecimentos sobre o EDITAL na sala da COMISSÃO
DE OUTORGA, localizada na sede do BH-TEC. Todas as correspondências referentes ao EDITAL enviadas à COMISSÃO
DE OUTORGA serão consideradas como entregues na data de seu recebimento pelo destinatário, exceto as recebidas após
as 18 h, inclusive no caso de correspondências dirigidas a endereço eletrônico, que serão consideradas como recebidas no
dia útil imediatamente posterior.
3.5. Todas as respostas da COMISSÃO DE OUTORGA aos pedidos de esclarecimentos realizados nos termos deste item
constarão de ata, que será parte integrante deste EDITAL.
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Condições Indicativas de Financiamento (ANEXO XII)
Carta de Conforto da FINEP de enquadramento nas condições de elegibilidade previstas na Chamada Pública “MCTI/FINEP/Ação Transversal – Inova Empresa - PNI/Parques Tecnológicos 02/2013” , no Instrumento II.
http://download.finep.gov.br/chamadas/acoes_transversais/editais/EditalCPPNIParquesTecnologicos.pdf
Contato na FINEP para informações adicionais : Alexandre Tanaka - [email protected]
Linha Programa FINEP – Inova Brasil
Participação Até 90% do valor do investimento
Prazo Total Até 10 anos
Carência Até 3 anos
Custo Financeiro (nominal)
3,5% a.a.
Sistema de Amortização
SAC
Garantias Garantias reais ou pessoais, conforme Manual de Garantias, respeitadas condições definidas para cada operação