Le marché locatif privé dans le Pays de Lorient. Niveaux de loyers au 1er janvier 2014 et...
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Le marché locatif privé dans le Pays de Lorient
Septembre 2014
Sommaire
Méthodologie
Le parc locatif privé : les chiffres clés
Les loyers et le fonctionnement du marché locatif
La grille des loyers au 1er janvier 2014 par territoire
Les études de l’ADIL du Morbihan
Niveaux de loyers au 1er janvier 2014 et évolution
Cré
dit
ph
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rien
t
EN RÉSUMÉ
Points de repère au 1er janvier 2014
Locataires ayant
emménagé en 2013
Locataires stables
Mensuel €/m² Surface médiane
LOYERS MEDIANS EVOLUTION MOYENNE ANNUELLE 2013-2014
Ensemble
Sur 5 ans
525 €
540 €
435 €
8.6 €
8.7 €
8.7 €
64 m²
65 m²
65 m²
-2.2%
+0.9%
+0.3% +0.6%
+0.8%
-0.2%
Lexique
Loyer d’ensemble : loyer calculé sur l’ensemble des logements du parc privé mis en location, quelle que soit la date
d’emménagement du locataire.
Loyer des locataires stables : loyer pour les locataires qui résidaient déjà dans leur logement l’année précédente.
Loyer de relocation : loyer pour les locataires ayant emménagés au cours de l’année (loyer de marché).
LLP : Logement Locatif Privé
En 2014, les constats réalisés les années précédentes par l’Observatoire des loyers se confirment.
Le niveau médian des loyers poursuit sa stabilisation (+0.3% sur un an), et ce pour la seconde année consécutive, confirmant de fait la détente du marché locatif.
Les situations restent cependant diversifiées selon que l’on observe les baux en cours et ceux de relocation. Ainsi, dans le premier cas, une majorité de propriétaires choisit d’appliquer la revalorisation par le biais de l’IRL tandis que, lors d’une relocation, seuls 4 logements sur 10 voient leur loyer augmenter.
Reste qu’au sein de ces deux grands ensembles, il existe également des disparités. Ainsi de nombreux professionnels évoquent la problématique des logements anciens à faible prestations (pas d’ascenseur, de parking, de balcon…) non rénovés qui, de surcroît, font face à une offre de quelques programmes neufs, très bien localisés, loués à des tarifs inférieurs…
Par ailleurs, la problématique de la vacance locative pèse lourdement et ce, d’autant plus que la mobilité est au plus bas (14%) du fait de la conjoncture économique. En pratique, le nombre de biens proposés sur le marché est nettement supérieur au volume de candidats à la location rendant la concurrence entre les biens accrue.
A noter dans ce contexte qu’un quart des propriétaires a choisi cette année, comme en 2013, de ne pas augmenter le loyer en cours de bail afin de maximiser ses chances de conserver son locataire actuel…
Méthodologie Cette enquête s’appuie sur une méthodologie rigoureuse, de type panel, les mêmes logements étant suivis
tous les ans. L’échantillon porte sur 910 logements locatifs privés répartis sur l’ensemble du territoire du Pays
de Lorient (30 communes).
Ce travail partenarial a été réalisé grâce au concours des agences immobilières suivantes :
SIRES
Vannes
Le parc locatif privé : les chiffres clés
21 393 logements locatifs privés en 2011
Soit 21% des résidences principales
69% en habitat collectif
45% de l’offre locative
privée sur la ville de
Lorient
68% des occupants éligibles
au logement social
3.1 ans durée moyenne d’occupation
(7.0 ans dans le parc HLM)
ORPI
Lorient
ALTI
Lanester
Agence Lamotte
Vannes
Agence Nexity
Lorient
Century 21
Lorient
Espacil
Lorient
Le Bec
Immobilier
Lorient
Laforêt
Immobilier
Lorient
Immobilière Plus
Lorient
Square Habitat
Lorient
CITYA CAGIL
Lorient
Cabinet Cotten
Lorient
Immobilière du centre
Ploemeur
Habitation
familiale
Rennes
Etude Lancelot – Lorient
Etude Couzigou – Lorient
Etude Boutet – Languidic
Etude Moortgat - Kervignac
Emmanuel de Blignières
Hennebont
Pays d’Auray
Les loyers et le fonctionnement du marché
Le territoire du Pays de Lorient est à la fois urbain, périurbain, rural et littoral et se compose d’autant de
marchés de la location, avec des niveaux d’offre et demande caractéristiques.
C’est pourquoi l’analyse se poursuit sur trois territoires bien distincts :
- La ville-centre de Lorient
- La 1ère couronne (Lanester, Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven) ;
- La 2ème couronne (Brandérion, Caudan, Cléguer, Gâvres, Gestel, Guidel, Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic,
Locmiquélic, Pont-Scorff, Port-Louis, Riantec).
- La 3ème couronne (Bubry, Calan, Inguiniel, Lanvaudan, Plouay, Quistinic).
- Le Pays de Lorient hors agglomération (Kervignac, Merlevenez, Nostang, Plouhinec, Sainte-Hélène)
-
Sur le Pays de Lorient [30 communes ; 215 670 habitants ; 21 393 LLP]
Au 1er janvier 2014, le niveau médian des loyers du
Pays de Lorient s’établit à 8.7 € /m², soit une
évolution de 0.3% sur un an. On peut donc
réellement parler de stabilisation des loyers.
Pratiquement, en cours de bail, la majorité des
propriétaires applique la révision selon l’indice de
référence des loyers (72%). 25% d’entre eux
renoncent en revanche à pratiquer cette
augmentation, quand bien même celle-ci leur serait
permise au regard du bail. Les professionnels de la
gestion locative (agences, notaires) n’hésitent plus
à conseiller cette pratique afin de maximiser les
chances de conserver un « bon » locataire…
D’autant plus que dans le cadre d’une relocation, le
loyer a de grandes probabilités de stagner voire de
baisser (1 cas sur 4 entre 2013 et 2014). Dans la
pratique, sur un an, ces situations de baisse de
loyer sont en augmentation (+7 points) témoignant
d’un marché relativement détendu…
La conjoncture économique étant difficile, la
mobilité des locataires se maintient à un niveau
historiquement bas (14%).
■ Loyers d’ensemble → 8.7 €/m2 soit 535 € ■ Maisons → 8.1 €/m2 Appartements → 9.1 €/m2 ■ Loyers de marché → 8.6 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → +0.3%
Loyers médians du parc privé au 01/01/2014
Evolution des loyers : en cours de bail et à la relocation
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
T1 : 331 €
T2 : 440 €
T3 : 540 €
T4 : 648 €
T5 + : 800 €
+1.7%
+1.0%
+0.3%
+0.9%
+0.5%
Sur la ville de Lorient [57 408 habitants ; 9 540 LLP]
■ Loyers d’ensemble → 9.0 €/m2 soit 500 € ■ Maisons → 9.1 €/m2 Appartements → 8.8 €/m2 ■ Loyers de marché → 8.6 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → +1.7%
En 2014, la ville-centre est le seul secteur du Pays qui
enregistre une progression de son loyer médian
(+1.7%). Pour autant, le ressenti général des
professionnels n’est pas différent sur ce secteur : le
marché locatif est détendu.
En témoigne le niveau du loyer de marché ou de
relocation (8.6 €/m²) qui pourtant devrait être
supérieur au regard de la typologie des biens
concernés (plus fréquemment des petits logements).
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
T1 : 330 €
T2: 444 €
T3: 540 €
T4: 644 €
T5 + : 708 €
+0.4%
+1.8%
+2.2%
+1.5%
-2.3%
Niveaux de loyers médians selon le quartier au 1er janvier 2014 et évolution sur un an
Parallèlement, à l’échelle des quartiers, ce
sont l’Ouest et le Centre-ville qui se
distinguent par un niveau de loyer au m²
supérieur à la médiane de la ville de Lorient.
Cette situation se justifie en partie par une
plus forte présence de petits logements et
notamment de studios.
Etonnamment c’est dans l’hypercentre que
la part de studios est la plus faible, le parc
étant plus orienté vers les T2 et T3.
La comparaison des niveaux de loyers par quartiers sur un segment donné (ici le T2) apparaît plus
appropriée pour déterminer la hiérarchie des coûts de loyers sur la ville de Lorient.
Ainsi, l’hypercentre se démarque par le niveau médian de loyer le plus élevé (464 €) devant l’Ouest (452 €)
et le Nord-Ouest (451 €). Le centre-ville et le Nord-Est ferment la marche (436 €)…
Nord-Ouest
8.9 €/m²
488 € - 57m² Nord-Est
8.3 €/m²
510 € - 65m²
Ouest
9.2 €/m²
549 € - 62m²
Centre-ville
9.5 €/m²
470 € - 55 m²
Hypercentre
8.8 €/m²
523 € - 60 m²
Niveaux de loyers médians d’un T2 selon le quartier au 1er janvier 2014
Le zonage des quartiers ayant été révisé en 2014, l’Observatoire n’est pas
en mesure de fournir d‘évolution de loyer cette année…
Sur la 1ère couronne de Lorient [4 communes ; 56 924 habitants ; 4 395 LLP]
Sur la 2ème couronne de Lorient [13 communes ; 69 330 habitants ; 5 310 LLP]
■ Loyers d’ensemble → 9.0 €/m2 soit 624 € ■ Maisons → 8.5 €/m2 Appartements → 9.6 €/m2 ■ Loyers de marché → 9.5 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → -2.4 %
Sur la 1ère couronne de Lorient, le niveau
médian des loyers enregistre une baisse de
2.4% entre 2013 et 2014. De fait, les petits
logements semblent particulièrement
touchés.
A l’inverse, les T4 et T5 et + voient leur
niveau médian de loyer progresser sur un an.
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
T1 : 366 €
T2 : 490 €
T3 : 595 €
T4 : 673 €
T5 + : 879 €
■ Loyers d’ensemble → 8.0 €/m2 soit 550 € ■ Maisons → 8.4 €/m2 Appartements → 7.7 €/m2 ■ Loyers de marché → 7.9 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → -3.8 %
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
T2 : 425 €
T3 : 512 €
T4 : 670 €
T5 + : 760 €
Même constat sur la 2ème couronne avec une
baisse de 3.8% sur un an.
Sur ce territoire, les professionnels soulignent la
difficulté plus grande à louer les petits logements
et notamment les appartements, la demande
portant surtout sur de l’individuel.
-0.5%
- 6.3%
+7.4%
+2.1%
-0.2%
+0.1%
+0.9%
+4.5%
-3.0%
T1 : 346 €
Non représentatif
Sur la 3ème couronne de Lorient [6 communes ; 12 928 habitants ; 997 LLP]
Sur la CC Blavet, Bellevue, Océan [5 communes ; 16 860 habitants ; 1 019 LLP]
■ Loyers d’ensemble → ■ Maisons → Appartements → ■ Loyers de marché → ■ Evolution 2013/2014 →
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
T2 :
T3 :
T4 :
T5 + :
■ Loyers d’ensemble → ■ Maisons → Appartements → ■ Loyers de marché → ■ Evolution 2013/2014 →
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
T2 :
T3 :
T4 :
T5 + :
Sur ce secteur, l’échantillon de
données récoltées lors de l’enquête
2014 ne nous permet pas de réaliser
des analyses fiables.
Sur ce secteur, l’échantillon de
données récoltées lors de l’enquête
2014 ne nous permet pas de réaliser
des analyses fiables.
Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces
Fourchette haute 646 € 798 € 843 €
Loyer médian 527 € 733 € 800 €
Fourchette basse 475 € 689 € 731 €
Prix/m² médian 9.4 € 9.1 € 8.4 €
Surface médiane 65m² 81m² 96m²
La grille des loyers au 1er janvier 2014 par territoire
Ville de Lorient
Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces
Fourchette haute 363 € 488 € 587 € 660 € 689 €
Loyer médian 330 € 439 € 540 € 595 € 650 €
Fourchette basse 310 € 407 € 498 € 550 € 610 €
Prix/m² médian 12.4 € 9.8 € 8.4 € 7.7 € 7.1 €
Surface médiane 27m² 46m² 65m² 80m² 90m²
Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces
Qu
arti
ers
de
Lori
en
t
Hypercentre Loyer médian
Prix/m²
335 €
13.7 €
457 €
10.2 €
545 €
8.5 €
621 €
7.5 €
690 €
6.8 €
Centre-ville Merville, Nouvelle-Ville, Le Moustoir,
Batteur, Kerforn
Loyer médian
Prix/m²
334 €
12.0 €
433 €
9.6 €
543 €
8.5 €
589 €
7.8 €
-
-
Ouest Kervénanec, Le Ter, Kerjulaude,
Lanveur, Kerfichant
Loyer médian
Prix/m²
320 €
13.6 €
455 €
10.2 €
570 €
8.7 €
550 €
7.8 €
-
-
Nord-Est Bois du Château, Kerentrech, Le Manio
Loyer médian
Prix/m²
305 €
12.6 €
405 €
9.6 €
537 €
7.9 €
622 €
7.4 €
-
-
Nord-Ouest Saint-Armel, Bourgneuf, Kerguillette,
Keryado
Loyer médian
Prix/m²
330 €
12.1 €
451 €
10.8 €
505 €
8.3 €
572 €
7.6 €
-
-
Attention : En partenariat avec AUDELOR et les services de Lorient
Agglomération, l’ADIL a révisé son zonage des quartiers de la ville de Lorient
Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces
Fourchette haute 417 € 528 € 675 € 648 €
Loyer médian 366 € 480 € 600 € 592 €
Fourchette basse 331 € 423 € 530 € 574 €
Prix/m² 11.9 € 9.9 € 9.2 € 7.9 €
Surface médiane 30m² 50m² 63m² 75m²
Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces
Fourchette haute 658 € 829 € 880 € 1012 €
Loyer médian 549 € 751 € 800 € 909 €
Fourchette basse 464 € 694 € 784 € 805 €
Prix/m² 8.4 € 9.5 € 8.5 € 7.9 €
Surface médiane 66m² 85m² 100m² 120m²
Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces
Sect
eu
rs 1ère couronne EST
Lanester Loyer médian
Prix/m²
-
-
433 €
9.4 €
560 €
8.6 €
571 €
6.7 €
1ère couronne OUEST Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven
Loyer médian
Prix/m²
366 €
11.9 €
500 €
11.0 €
616 €
10.1 €
640 €
9.0 €
Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces
Sect
eu
rs 1ère couronne EST
Lanester Loyer médian
Prix/m²
-
-
735 €
9.3 €
791 €
8.3 €
-
-
1ère couronne OUEST Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven
Loyer médian
Prix/m²
549 €
8.4 €
754 €
9.5 €
880 €
8.7 €
960 €
7.9 €
1ère couronne de Lorient
Appartements 2 pièces 3 pièces 4 pièces
Sect
eu
rs
2ème couronne EST rade Gâvres, Locmiquélic, Port-Louis, Riantec
Loyer médian
Prix/m²
-
-
-
-
-
-
2ème couronne NORD Brandérion, Caudan, Cléguer,
Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic
Loyer médian
Prix/m²
-
-
467 €
7.9 €
-
-
2ème couronne OUEST Gestel, Guidel, Pont-Scorff
Loyer médian
Prix/m²
428 €
9.1 €
520 €
7.9 €
546
Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces
Fourchette haute 592 € 750 € 850 € 843 €
Loyer médian 550 € 695 € 762 € 784 €
Fourchette basse 517 € 600 € 715 € 700 €
Prix/m² 7.9 € 7.7 € 7.7 € 7.0 €
Surface médiane 69m² 90m² 110m² 120m²
Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces
Sect
eu
rs
2ème couronne EST rade Gâvres, Locmiquélic, Port-Louis, Riantec
Loyer médian
Prix/m²
-
-
-
-
745 €
7.7 €
-
-
2ème couronne NORD Brandérion, Caudan, Cléguer,
Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic
Loyer médian
Prix/m²
565 €
7.0 €
720 €
7.8 €
876 €
8.2 €
-
-
2ème couronne OUEST Gestel, Guidel, Pont-Scorff
Loyer médian
Prix/m²
535 €
7.8 €
650 €
7.2 €
711 €
6.3 €
700 €
6.0 €
Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces
Fourchette haute 369 € 446 € 525 € 588 € 733 €
Loyer médian 320 € 425 € 481 € 538 € 653 €
Fourchette basse 280 € 400 € 460 € 510 € 604 €
Prix/m² 14.1 € 9.2 € 7.8 € 7.5 € 6.0 €
Surface médiane 25m² 47m² 60m² 75m² 104m²
2ème couronne de Lorient
Appartements 1 pièces 2 pièces 3 pièces 4 pièces
Fourchette haute - 413 € - -
Loyer médian - 393 € - -
Fourchette basse - 383 € - -
Prix/m² - 11.4 € - -
Surface médiane 36m²
Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces
Fourchette haute - - -
Loyer médian - - -
Fourchette basse - - -
Prix/m² - - -
Surface médiane - - -
Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces
Fourchette haute - - - -
Loyer médian - - - -
Fourchette basse - - - -
Prix/m² - - - -
Surface médiane - - - -
Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces
Fourchette haute - 714 € 836 € 800 €
Loyer médian - 636 € 810 € 787 €
Fourchette basse - 535 € 806 € 759 €
Prix/m² - 7.4 € 7.9 € 6.9 €
Surface médiane - 85m² 110m² 111m²
3ème couronne de Lorient
Hors agglomération - CC Blavet, Bellevue, Océan
*Données non disponibles – Voir ci-dessous
*Données non disponibles – Voir ci-dessous
* Malgré tout le travail mis en œuvre afin de récolter des références de loyer, notre enquête ne nous
permet malheureusement pas de couvrir l’ensemble des segments de marché.
Si vous êtes propriétaire, locataire ou gestionnaire d’un logement locatif privé sur le Pays de Lorient
et souhaitez apporter votre contribution à l’Observatoire des loyers du parc privé afin d’améliorer
notre enquête, n’hésitez pas à contacter l’Observatoire : [email protected]
ADIL 56
Parc d’activités de Laroiseau
14 rue Ella Maillart
56000 Vannes
Tél. : 0820 201 203
E-Mail : [email protected]