Eldorado Immobilier : De grand débutant à expert incontournable

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Le guide complet :

La réglementation

de la location saisonnière

courte durée

Vous avez envie d'investir dans l'immobilier locatif ?

Vous cherchez des informations sur la fiscalité de la location meublée et de la location

saisonnière?

Vous avez des questions sur la réglementation de a location courte durée?

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Votre démarche est excellente démarche, car l'immobilier est l'un des quatre piliers de

l'enrichissement.

Oui, il n'y a que quatre piliers qui permettent réellement de gagner votre indépendance

financière.

Ces quatre piliers sont :

• Internet,

• la création d'entreprise,

• l'immobilier,

• la bourse

Vous ne vous sentez pas une âme d'entrepreneur ?

Vous ne comprenez rien à la bourse ?

L’immobilier est donc le meilleur choix pur vous, ce n'est d'ailleurs pas pour rien que la

plupart des Français songent ou ont déjà investi dans la pierre :)

Mais ne vous lancez surtout pas tête baissée dans un projet qui va vous ruiner.

Contrairement aux idées reçues, l'immobilier est extrêmement taxé en France, vous devez

savoir comment gérer cette fiscalité.

Mon premier patron avait l'habitude de dire :

"celui qui maîtrise la réglementation est le roi du monde"

Vous devez donc trouver une niche fiscale parfaite (spoiler : ce ne sont pas les dispositifs

prévus par l'État type loi Pinel).

Ce dont nous vous parlons ici de la location meublée.

Et plus particulièrement de la location meublée en courte durée.

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C'est ce dispositif qui va vous permettre d'obtenir un rendement maximum, qui dépassent

souvent les 20 %.

Bien entendu, vous devrez travailler et vous formez pour parvenir à un investissement

immobilier rentable.

Mais une fois que vous avez les bonnes informations, c'est plutôt facile.

L'objectif de cet article est de compiler toutes les données qui vous sont nécessaires

paralysées un investissement locatif sera. En effet, il est particulièrement difficile de trouver

des informations complètes et exhaustifs sur Internet.

Vous trouverez ici tous les éléments dont vous avez besoin.

N'oubliez pas de lire jusqu'au bout, avant d'investir.

Dans cet article, nous vous présentons le détail de la réglementation de la location meublée,

qui est également la réglementation de la location saisonnière et de la location de courte

durée :

• Vous allez d'abord découvrir ce qu'est le statut LMNP (loueur en meublé

professionnel) et pourquoi il s'agit d'une niche fiscale extraordinaire.

• Puis, vous verrez les informations de base que vous devez connaître avant

d'envisager tout projet d'investissement.

• Nous vous expliquerons ensuite quel montage juridique il faut choisir, comment

accueillir vos locataires en conformité avec la réglementation, et encore comment

transmettre votre patrimoine sans souci.

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Le statut LMNP = une niche fiscale pour des rendements

extraordinaires

Réglementation location courte durée : les clefs pour vous

permettre de tout maîtriser avant d'investir

Un environnement réglementaire foisonnant que vous allez

apprivoiser

Découvrez comment mettre la réglementation de la location meublée dans votre poche.

Notez que la location saisonnière de courte durée est simplement une variante de la location

meublée.

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Sachez que si vous vous lancez dans la location courte durée, et dans la location meublée en

général (et surtout y survivre !), vous devez connaître une bonne part de la réglementation

fiscale française.

Le statut LMNP est magique parce qu'il va vous permettre de gommer une grande partie

voire la totalité de votre fiscalité sur vos revenus locatifs.

Mais bien entendu, comme la plupart des choses, vous n'aurez rien sans rien.

Vous devrez au moins avoir des notions sur ce qu'est :

• un revenu BIC (bénéfice industrielle et commercial),

• la TVA,

• la CET (contribution économique territoriale),

• la TH (taxe d'habitation),

• la TS (taxe de séjour)

Il en va de même pour la réglementation comptable, en connaissant notamment les principes

du règlement comptable sur les actifs.

La référence pour le résultat fiscal en BIC étant le CGI (Code Général des Impôts, article 38

quarter et l'annexe III).

Mais ne fuyez pas immédiatement cet article !

Nous allons :

• vous présenter la réglementation et la fiscalité simplement et avec des illustrations

ludiques

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• vous apprendre à faire faire le travail par des experts... quasi gratuitement

Votre déclaration de revenus

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Bien évidemment, vous revenus locatifs doivent être déclarés :)

Certains se croient malins et ont crû détecter un vide juridique, mais le code général des

impôts précise bien que tout revenu doit être déclaré.

Le formulaire Cerfa n°14004*02 est à votre disposition pour cela

Pour déclarer aux impôts, vous pouvez vous appuyer sur les plates-formes Internet vous

permettent de louer votre logement.

En effet, celles-ci doivent vous fournir chaque année un récapitulatif de toutes les

transactions que vous avez eues durant l'année précédente.

Gageons que ces données sont également transmises à l'administration fiscale et à Tracfin.

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Vous êtes arrivé au bout des introductions : bravo, vous êtes top motivé :)

Abordons maintenant la réglementation de la location saisonnière

Cela vous permettra de connaître votre environnement réglementaire et de vous y

adapter au mieux

Réglementation de la location meublée : les grands

principes

Les grandes lignes de la réglementation location meublée et saisonnière

Une durée maximum de 3 mois pour votre location saisonnière

La durée maximum selon laquelle vous pouvez louer votre location de courte durée a été fixés

à 90 jours non renouvelables, par la loi Hoguet.

Autorisations, déclarations en mairie et changements d'usages

En ce qui concerne le régime des autorisations et déclarations de votre location meublée en

courte durée, il existe de fortes disparités sur le territoire national.

Petit tour d'horizon pour vous permettre de vous situer dans cet imbroglio...

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Loi ALUR et changement de destination d'un local loué meublé courte durée

La loi ALUR a mis en place un cadre réglementaire strict pour la location meublée

saisonnière dans les grandes agglomérations de plus de 200 000 habitants.

Concrètement, il s'agit de :Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Tours, Lille, Montpellier, Nice,

Nantes, Rennes, Strasbourg, Toulouse. Les villes des départements des Hauts-de-Seine, de la

Seine-Saint-Denis, et du Val-de-Marne sont également concernées.

Que dit cette fameuse loi ALUR ?

Elle a amendé le code de la construction et de l'habitat, à l'article L.6 131–17 et indique : «

le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes

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durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au

sens du présent article»

En langage français normal, cela signifie que si vous louez en saisonnier dans une ville de

plus de 200 000 habitants votre activité peut être considérée comme un usage hôtelier ou

commercial et non plus comme un usage d'habitation.

Ce changement d'usage nécessite un accord administratif préalable.

C'est assez logique car si l'on considère que les revenus issus d'une location meublée

saisonnière sont déclarés en BIC, et donc comme des bénéfices commerciaux, alors la

location saisonnière est bien d'une activité commerciale, et non civile comme la location

habituelle d'un logement nu.

Ce sont les conséquences qui sont potentiellement embêtantes pour votre projet....

Car cela peut entraîner des frais conséquents

Allez ici pour voir notre avis sur l'interdiction d'Airbnb à Paris

Egalement : un nouveau bail locatif qui a de l'ALUR !

Une règle de compensation pour les meublés courte durée dans certaines métropoles

Le problème c'est que cette autorisation est rendue particulièrement délicate à obtenir dans

certaines villes (notamment Paris, Lyon, Marseille).

Paris est l'exemple type d'une ville qui a de fait interdit la location saisonnière sur son

territoire en mettant en place une réglementation particulièrement contraignante et exigeante.

Ainsi la Ville de Paris impose d'acheter des "droit de commercialité", ce qui est très coûteux

et complexe.

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Astuce Eldorado Immo :

Petite subtilité (ou grande suivant votre situation!) : vous n'avez pas obtenir d'autorisation de

changement d'usage lorsque le logement concerné est votre résidence principale et que vous

l'occupez au moins huit mois par an.

La loi pour une République Numérique et la déclaration obligatoire en Mairie

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La loi pour une république numérique de 2016 permet aux grandes villes de contraindre les

loueurs de logements en courte durée, qui utilisent les plates-formes numériques, de se

déclarer en mairie.

Le dispositif est enclenché dès lors que le conseil municipal prend une délibération en ce

sens.

Cette fameuse délibération doit être assez précise car elle doit fixer le nombre minimal de

nuitées par an à partir duquel l'enregistrement est obligatoire.

Concrètement, la loi pour une république numérique permet aux communes de plus de

200 000 habitants et à celle de la petite couronne parisienne de créer un numéro

d'enregistrement pour tous les biens immobiliers meublés qui sont loués en courte durée.

Attention, le texte s'applique pour les résidences principales.

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Vous remarquerez donc que les investissements immobiliers locatifs ne sont pas soumis à

cette déclaration obligatoire.

Une fois que le numéro d'enregistrement est délivré par la mairie, cela vous permettra

d'obtenir un numéro d'immatriculation que vous devrez fournir à toutes les plates-formes de

locations saisonnières comme : Airbnb, Booking.com, ou encore Abritel.

Ces plateformes de réservation ont l'obligation de bloquer la disponibilité des locations

saisonnières qui ne respectent pas la limite d'une mise en location de plus de 120 jours par an

(si la commune a décidé de mettre en place ce seuil)..

Vous devrez également indiquez votre numéro d'enregistrement dans votre dans votre bail

type de location courte durée.

Certaines mairies, comme celle de Nice, ont mis en place un téléservice qui vous permet de

déclarer votre meublé de tourisme.

Cela vous permet d'obtenir plus facilement votre numéro d'enregistrement

Location saisonnière : Démarches administratives de base

Avant d'entrer dans les subtilités de la location saisonnière de courte durée, vous devez

connaître les démarches complètement basiques que vous devez absolument mettre en œuvre

dès que vous commencez à louer votre bien immobilier destiné à la location saisonnière :

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Vos vérifications préalables avant d'investir pour dans le saisonnier

La location saisonnière ou de courte durée n'est pas forcément bien vue de partout.

Vous devez mener des vérifications préalables avant de vous engager dans un investissement

que vous allez porter pendant 20 ans.

Ainsi, vous devez vérifier que le règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel vous

envisagez d'acheter un appartement, n'interdit pas, purement et simplement la location

saisonnière.

Cela vous semble peut être évident, mais détrompez vous :)

Nous avons reçu 3 questions depuis un an de propriétaires qui veulent louer en courte durée,

mais qui se sont rendus compte de cette restriction APRES la vente... c'est embêtant :)

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Cette restriction est généralement en vigueur dans les immeubles destinés à l'habitation

bourgeoise où toute activité professionnelle est interdite.

Pouvez vous sous louer sur Airbnb si vous êtes locataire ?

Oui,

Vous pouvez tout à fait sous-louer pour le mettre votre appartement sur Airbnb ou tout autre

plate-forme.

Par contre vous devez impérativement obtenir l'accord écrit de votre bailleur pour cela.

C'est ce qu'indique l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Astuce Eldorado immobilier :

Et si vous posiez tout simplement la question à votre propriétaire ?

Il n'est peut être pas aussi fermé que vous pouvez le penser!

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Vous devez être vigilants sur ce point, et donc évitez de sous louer sans en avoir parlé à votre

propriétaire,

car la jurisprudence se développe.

Par exemple dans une jurisprudence hermine mise en date de février 2014, les juges ont

estimé :

« si un locataire est en droit d'héberger qui bon lui semble chez lui, il ne peut cependant pas

en tirer un produit financier ».

Je vous donne un autre exemple qui date de du 6 février 2016, à Paris, où les locataires d'un

duplex avec terrasse et vues sur Notre-Dame ont été condamnées à payer à leur bailleur 5000

€ de dommages-intérêts.

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Leur faute ?

Avoir loué le logement pour 700 € par semaine sur le site Airbnb.

Vos données personnelles sont elles en sécurité sur Airbnb?

Malheureux !

Ne pensez surtout pas cela

Je vous invite à lire cet article pour en savoir plus.... vous en aurez des frissons : Deux bonnes

raisons de ne pas utiliser Airbnb

Vos formalités obligatoires quand vous avez mis en location sur Airbnb

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Votre déclaration de début d'activité

Dans les 15 jours qui suivent la mise en location de votre location meublée, vous devez

faire une déclaration de début d'activité.

Le formulaire à remplir est celui, appelé P0i, qui destiné aux personnes physiques exerçant

une activité non salariée indépendante.

Le Cerfa correspondant est le Cerfa 11921*03

Vous devez envoyer de greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez.

Celui-ci vous retournera un numéro SIRET qui vous est attribué par l'INSEE et que vous

devrez reporter sur votre déclaration complémentaire de revenus.

Le fait que vous ayez un numéro SIRET ne veut pas dire que vous disposez désormais d'une

entreprise, mais que vous êtes enregistré au tribunal de commerce comme dépendant du

statut LMNP pour loueur meublé non professionnel.

Par contre vous relevez bien du SIE de votre commune, service des impôts des entreprises.

Attention, si le bien immobilier que vous possédez est en indivision, le formulaire à remplir

est différent.

Nous vous invitons à consulter l'article 5 questions sur l'indivision d'une location meublée.

Ne tombez pas dans le régime de la para-hôtellerie

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Un point également que vous devez avoir en tête : la définition de la para-hôtellerie et de

ses conséquences.

Si vous tombez dans ce régime, vous serez soumis à la TVA.

Ainsi, selon une instruction du 28 juillet 2009, l'exploitant qui fournit au moins trois

prestations parmi la liste suivante pour son hébergement, est considéré comme réalisant une

activité similaire à celle des hébergements hôteliers, ce qui le fait relever non plus du régime

fiscal de la location meublée, mais de celui de l'hôtellerie :

-Petits déjeuners

–accueil personnalisé

–nettoyage régulier des locaux

–fourniture de linge de maison

Vous verrez ainsi que des grands sites comme Airbnb, qui vous incitent à proposer l'ensemble

de ses prestations, vous entraînent tout droit vers un régime qui n'est plus celui de la

location meublée.

Conséquence pour vous : Vous sortez donc du cadre de la niche fiscale qui s'y affère.

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Tout savoir sur la taxe de séjour

Les agglomérations en charge du tourisme sont tout à fait fondées à demander aux touristes

qui séjournent sur leur territoire, de payer une taxe de séjour.

Cette taxe est une somme à verser par chaque touriste, pour chaque nuit passée sur le

territoire où ils ont séjourné.

Vous devez collecter la taxe de séjour et la reverser ensuite à votre commune.

Cette taxe de séjour permet de financer la promotion touristique du territoire.

Si vous louez votre location courte durée vient une plate-forme Internet, celle-ci peut

collecter la taxe de séjour et la reverser directement à votre collectivité de rattachement.

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Mais cela n'est pas encore valable sur tout le territoire français, vous devez donc vous

renseigner auprès de votre mairie soit auprès de la plate-forme sur laquelle vous louez le plus

pour savoir de quel régime vous dépendez.

Par exemple, courant 2017, Airbnb collectait directement la taxe séjour auprès des touristes

qui séjournaient dans 18 villes françaises, dont Aix-en-Provence, Ajaccio, Antibes, Bordeaux,

Cannes ou encore Paris

Etes vous redevable de la taxe d'habitation ?

Non.

Lorsque vous louez votre appartement en location saisonnière vous n'êtes pas redevables de la

taxe d'habitation.

Celle-ci doit être payée par votre locataire qui occupe le logement au 1er janvier de chaque

année, dans la mesure où le logement constitue sa résidence principale. Cette disposition est

donc sans objet pour la location de courte durée.

Ainsi, même si l'administration fiscale vous réclame de payer ces taxes d'habitation, sachez

que vous n'êtes pas assujettis et que vous êtes dans votre bon droit de le signaler auprès de

votre SIE préféré.

Toutefois, ceci n'est pas un cadeau, dans la mesure où vous êtes assujettis à la place à la

cotisation foncière des entreprises, CFE. La CFE est similaire à l'ancienne taxe

professionnelle.

Comment accueillir vos locataires sereinement et sans

souci juridique?

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Vous ne pouvez pas discriminer vos locataires...

Vous allez me dire que cela est parfaitement normal et que ce n'est même pas la peine de le

préciser ici.

Je suis parfaitement d'accord avec vous.

Toutefois, le monde réel n'est jamais celui des bisounours.

Il se peut tout à fait que vous n'ayez pas envie d'accueillir une catégorie de locataires.

Je ne parle pas ici de discriminations classiques, ou de racisme, ou de quoique ce soit de ce

genre.

Mais vous aurez peut-être constaté que certaines catégories de population dégradent plus

votre bien que d'autres.

La loi vous interdit toutefois de ne pas louer votre logement à ces personnes, cela serait

assimilé à la de la discrimination.

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En effet, les discriminations fondées sur des préjugés sont totalement interdites, même

dans le cadre d'une location d'un bien qui vous appartient à vous et vous seul.

La jurisprudence est assez abondante en ce sens.

Citons par exemple un arrêt de la Cour de cassation du 7 juin 2005 numéro 04–87 354.

Dans ce cas, une agence immobilière avait refusé de louer un logement à une personne

d'origine maghrébine et à la demande du bailleur. Les deux parties ont été condamnées

pénalement pour discrimination.

Plus récemment, Airbnb bis a inclus dans les conditions générales d'adhésion à sa plate-

forme, une obligation de non-discrimination.

Dans ce cas, cela fait surtout référence à une polémique aux États-Unis où des propriétaires

avaient refusé de louer leur logement à des personnes homosexuelles.

Vous devez établir un contrat de location juridiquement blindé

Bien que ce ne soit pas complètement obligatoire, nous vous recommandons bien sûr de

prévoir un contrat de location.

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Ce contrat vous permettra à la fois de vous prémunir contre tout problème vis-à-vis de vos

locataires, mais également de servir de justificatif par rapport à la migration fiscale.

Un modèle de bail type a été défini suite à un décret du 29 mai 2015.

Les éléments principaux que vous devez inclure dans le bail sont donc :

• description du bien

• date de prise d’effet du bail

• conditions financières (loyers, charges, modalités de paiement, loyer acquitté par le

dernier locataire, montant du dépôt de garantie)

Concernant les charges, vous avez la possibilité soit d’opter pour le réel avec une

régularisation annuelle, soit pour un forfait.

À vous de voir qu’il l’option la plus intéressante pour vous.

Cela fait pas mal de prévoir des charges un peu plus élevé que l’année précédente et de les

mettre en fixe comme ça pas de surprise pour personne.

Vous devez joindre tout un tas de documents au bail :

• une notice d’information

• un dossier de diagnostic technique (performance énergétique, risque d’exposition au

plomb, amiante, gaz, risques naturels, électricité, risques miniers et technologiques.)

N’oubliez pas le plan d’exposition au bruit si votre logement est situé dans une zone aux

abords d’un aérodrome.

Logiquement, vous ne devez pas oublier d’établir un état des lieux d’entrée et un état des

lieux de sortie aussi précis que possible. Un décret du 30 mars 2016 vous donne un exemple

d’état des lieux. Cet état des lieux devra être annexé au bail.

Mettez un commentaire en bas de l'article si vous avez une question

Logiquement, nous vous conseillons également de prévoir un dépôt de garantie, même si

personnellement nous sommes assez souples dans ce domaine.

Vous pouvez aller un peu plus loin et consulter notre article complet sur les cautions,

acompte, et arrhes.

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Attention, ne prenez pas ces conseils à la légère.

Les locataires sont très bien renseignés, notamment par les agences gouvernementales

comme l’ADIL.

Les jurisprudences sont abondantes.

Par exemple la cour d’appel de Paris a jugé qu’en l’absence de document annexé au bail, et de

procès-verbal décrivant le mobilier présent de logement, la location était de fait une location

nue régie par la loi du 6 juillet 1989.

Cette décision a été confirmée à de nombreuses reprises.

Vous devez également savoir que toute clause ajoutée au bail qui serait illégal, est réputée non

écrite.

Par exemple toute clause qui impose un mode de paiement du loyer ou un prélèvement du

loyer directement par le bailleur sur le salaire du locataire

Le bail meublé, atouts et contraintes

Il est soumis à la loi du 6 juillet 1989 à partir du moment où votre logement est loué à titre

de résidence principale, qu’il soit meublé ou vide, il est soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui

encadre les baux.

Que dit cette loi ?

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Et bien, votre logement doit être considéré comme décent au titre du décret du 30 janvier

2002.

Concrètement, l’hébergement de mesurer au moins 9 m², disposaient d’un système de

chauffage, de l’eau courante et de sanitaires.

Il ne doit en aucun cas disposer d’élément portant atteint à la sécurité ou à la santé du

locataire.

La loi du 17 août 2015 impose également de respecter un critère de performance

énergétique minimale… je vous rassure cela est soumis à la parution d’un décret

d’application qui n’est pas prévue avant 2020 au plus tôt.

En outre, comme nous le disions par ailleurs, le décret du 31 juillet 2015, liste l’équipement

que vous vous devez de mettre à disposition de votre locataire.

Différences entre bail meublé et bail en location nue

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En fait il n’y a que deux différences majeures entre un bail meublé et un bail vide.

Le bail meublé a une durée minimale d’un an, au lieu de trois pour location vide.

Le bail meublé est renouvelable par tacite reconduction.

Vous avez possibilité de louer uniquement neuf mois à un étudiant, sans tacite reconduction.

Autre grande différence, pour un bail meublé, le dépôt de garantie est de deux mois

maximum.

Il n’est que de un mois pour location du classique.

L'astuce de louer en résidence secondaire

Astuce Eldorado immo :

Pour pouvoir contourner la réglementation ultra rigide du bail locatif en France, une astuce et

de louer votre bien immobilier en tant que résidence secondaire.

Dans ce cas le bail sera uniquement régi par le Code civil. Cela vous permettra d’inclure à peu

près n’importe quelle disposition.

Vous aurez ainsi plus de souplesse.

Le gros hic, et que le locataire ne pourra pas prétendre aux APL et aux aides au logement.

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Recourir à cette astuce, vous permettra probablement de vous rassurer si vous envisagez

d’accueillir allocataires étrangers.

En effet, le droit français s’arrêtant à la frontière, que se passe-t-il si votre locataire ne paye

pas et retourne dans son pays d’origine ?

Protégez votre connexion internet et jetez un œil à votre assurance

En parallèle du contrat de location vous devez prendre également quelques dispositions pour

éviter les déconvenues.

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Notamment vous devez prévoir de protéger votre connexion Internet afin qu’elle ne soit pas

utilisée pour des usages détournés.

Vous devez également veiller à ce que votre compagnie d’assurance couvre les dommages

qui pourraient être causés par les locataires et les touristes.

À ce titre, les voyageurs sont tenus de prendre une assurance villégiature pour se protéger

lorsqu’ils sont dans votre logement.

Mais bien évidemment personne n’y pense, personne ne le fait, personne ne le vérifie. Encore

plus grave, vous n’êtes pas en capacité de vérifier cela, et que se passe-t-il si votre locataire

n’a pas d’assurance à son arrivée. Vous le refusez ? Vous renoncez au loyer ?

Vous devez donc avoir fait le point au préalable avec votre propre assurance pour vérifier

qu’elle prend bien en charge votre appartement lorsqu’il est loué en courte durée

Si vous passez par une conciergerie ou une agence immobilière...

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Si vous avez décidé de passer par une conciergerie ou une agence immobilière pour le mettre

votre bien soit l’année soit en courte durée, la loi pour une république numérique a mis en

place de nouvelles contraintes.

L’agent immobilier, d’une manière générale, doit informer le bailleur, donc vous, des

obligations de déclaration ou d’autorisation préalables qui s’applique à lui.

Il y a donc un certain transfert de responsabilité entre vous et la conciergerie ou l’agence

immobilière.

Désormais, vous êtes au top du top de la réglementation :)

Vous pouvez vous lancer sereinement dans un premier ou un nouvel investissement

immobilier locatif pour faire de la location meublée ou de la location saisonnière.

Mais il vous reste encore une grande étape à franchir : le calcul de votre rentabilité !

Rdv dans le prochain article :

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