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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
PROPOSTA Nº 49947.0
LAUDO Nº 74955 / 74956 - F18 | OUTUBRO/2016
RUA CRODA, 399 - DISTRITO INDUSTRIAL - CAMPINAS - SP
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N.º PROPOSTA : 49947.0
N.º LAUDO : 74955 / 74956 - Filial 18
SOLICITANTE : Capital Administradora Judicial Ltda.
PROPRIETÁRIO : Mabe Brasil Eletrodomésticos Ltda.
FINALIDADE : Determinação do Valor de Mercado e Liquidação Forçada
ENDEREÇO : Rua Croda, 399 - Distrito Industrial - Campinas - SP
VALORES DA AVALIAÇÃO:
VALOR DE MERCADO: R$ 189.267.000,00 (Cento e oitenta e nove milhões, duzentos
e sessenta e sete mil reais)
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA: R$ 94.633.500,00 (Noventa e quatro milhões,
seiscentos e trinta e três mil e quinhentos reais)
Considerando o imóvel e bens móveis livres de qualquer ônus, posse, domínio,
hipoteca ou desapropriações que pesem sobre os mesmos e para a finalidade
específica para a qual foi destinada esta avaliação, para a data base Outubro/2016.
O valor citado acima se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja, não
podendo servir de base para outras finalidades, para isso os critérios de avaliação
bem como os valores deverão ser reanalisados.
São Paulo, 31 de Janeiro de 2017.
Este documento foi assinado por AC SERASA SRF ICP-BRASIL. A lei brasileira, conforme Medida Provisória 2.100-2,
determina validade legal para qualquer documento digital certificado pela ICP-Brasil.
SETAPE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
CREA-SP 0183298
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ÍNDICE
MÓDULO 1 ..................................................................................................................................... 4
MÓDULO 2 ................................................................................................................................... 20
MÓDULO 3 ................................................................................................................................... 31
MÓDULO 4 ................................................................................................................................... 69
MÓDULO 5 ................................................................................................................................... 70
MÓDULO 6 ................................................................................................................................... 82
MÓDULO 7 ................................................................................................................................... 90
MÓDULO 8 ................................................................................................................................... 91
MÓDULO 9 ................................................................................................................................... 92
MÓDULO 10 ............................................................................................................................... 118
RESUMO DA AVALIAÇÃO ............................................................................................................. 4
AVALIAÇÃO DO TERRENO ......................................................................................................... 20
AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS ............................................................... 31
AVALIAÇÃO DE BENS MÓVEIS ................................................................................................... 69
METODOLOGIAS E CRITÉRIOS .................................................................................................. 70
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO .......................................................... 82
BENS MÓVEIS – RELATÓRIO ANALÍTICO .................................................................................. 90
LISTA FORNECEDORES ............................................................................................................. 91
FOTOS ......................................................................................................................................... 92
DOCUMENTOS UTILIZADOS .................................................................................................... 118
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MÓDULO 1
RESUMO DA AVALIAÇÃO
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M.1. INTRODUÇÃO
A SETAPE – Serviços Técnicos de Avaliação do Patrimônio e Engenharia
Ltda., inscrita no CNPJ-MF sob o no 44.157.543/0001-92, com sede na Rua Paes
Leme, 524, cj. 121, São Paulo, SP, contratada pela Capital Administradora
Judicial Ltda.. procedeu à avaliação de Unidade Industrial – MABE BRASIL /
Filial 18, localizada na Rua Croda, 399 - Distrito Industrial - Campinas SP, para
a finalidade de determinação do valor de mercado e liquidação forçada, com
data base para Outubro/2016.
O resultado da avaliação, bem como critérios técnicos, método adotado,
nível de precisão e fundamentação, definições técnicas, procedimentos para a
determinação de valores estão detalhados neste laudo, onde estão
especificados os objetos da avaliação e memoriais de cálculo.
M.1.1. ESCOPO
O escopo deste trabalho é fornecer à MASSA FALIDA DA MABE BRASIL
ELETRODOMÉSTICOS LTDA, falência decretada pelo MM. Juiz da 2ª VARA DE
JUDICIAL DO FORO DISTRITAL DE HORTOLÂNDIA DA COMARCA DE
SUMARÉ DO ESTADO DE SÃO PAULO, processo nº 0005814-
34.2013.8.26.0229, o valor de mercado, para a data base de Outubro de 2016.
Esta avaliação tem por finalidade avaliar as contas de Terreno,
Edificações e Benfeitorias (imóvel), Máquinas e Equipamentos, Moldes e
Ferramental (bens móveis),
M.1.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
De acordo com a inspeção efetuada no local, elementos fornecidos pelo
solicitante e dados obtidos em várias fontes cadastrais, as características
principais do objeto da avaliação são as seguintes:
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M.1.2.1. LOCALIZAÇÃO
Tipo do Imóvel Unidade Industrial – Filial 18
Proprietário Mabe Brasil Eletrodomésticos Ltda.
Endereço Rua Croda, 399
Bairro Distrito Industrial
Município Campinas
Estado São Paulo
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M.1.2.2. ZONEAMENTO
De acordo com o Plano Diretor vigente do município de Campinas, o
imóvel avaliando localiza-se em O imóvel está localizado no Distrito Industrial
próximo ao Aeroporto de Viracopos e de acordo com o Plano Diretor do
Município de Campinas instituído pela Lei nr. 6.031 /88, o imóvel avaliando está
inserido em Zona de Uso Industrial - Z16 em Macrozona Urbana - MZ 5
(Macrozona 5), conforme segue:
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M.1.3. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE
SITUAÇÃO
Logradouro Mão Direção Largura Qtd Pistas Traçado Pavimentação Calçadas Guias Sarjetas
Rua Croda Dupla 10,00 m Uma Curvelíneo Asfalto Sim Sim Sim
M.1.4. MEIOS NORMAIS DE ACESSO
O acesso ao avaliando é feito pela Rodovia Anhanguera ou
preferencialmente pela Rodovia Bandeirantes até o acesso para o Aeroporto de
Viracopos, pegar a Rodovia Santos Dumont até a entrada para o Distrito
Industrial, margem direita para quem se dirige ao Aeroporto, dobrar à direita na
Rua Antônio Luchiari até atingir a Rua Croda, à esquerda. Conforme Laudo
Anterior, informamos que existiam linhas regulares de ônibus fretados pela
própria empresa de forma a atender todos os turnos.
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M.1.4.1. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Uso Predominante: Urbano, Industrial.
Densidade de Ocupação: Média
Padrão Econômico: Médio
Distribuição da Ocupação: Horizontal
Área Sujeita a Enchentes: Não
Melhoramentos Públicos:
Água, Esgoto, Energia Elétrica, Telefone, Asfalto, Guia / Sarjeta,
Iluminação Pública, Transporte Coletivo, Águas Pluviais,
Arborização e Jardin.
Transportes Coletivos: Ônibus.
Equipamentos Comunitários: Segurança.
Intensidade de Tráfego: Baixo
Nível de Escoamento: Bom
Principais Pólos de Influência: Aeroporto de Viracopos, Rodovia Santos Dumont, Rodovia
Bandeirantes e o Distrito Industrial.
Principais Vias de Acesso: Rodovias Santos Dumont, Bandeirantes e Anhanguera.
M.1.5. DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
O terreno possui formato irregular, topografia parte plana e parte em
suave declive, com 125.272,60 m² de área total, cuja descrição dos limites e
confrontações está em cópia em anexo das Certidões das Matrículas nºs 73.833,
64687, 45347, 45348, 64688, 64689, 45349, 45350, 45498, 45499, 31569,
45500, 45501, 45351, 2439, 8993, 8994, 8995, 8996, 8997, 8998, 8999, 9000,
9001 e 9002, do 3º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas,
S.P., livro nº 2 de Registro Geral, com datas de 14 e 17 de setembro de 2007.
Obs.: Para efeito de Avaliação consideramos a somatória apenas dos
lotes com a Matrícula apresentada pelo jurídico da MABE, lotes estes
desapropriados pela EMDEC e vendidos a Indústria e Comércio DAKO do Brasil
S.A., não consideramos aqueles em que a situação possivelmente ainda não
esteja regularizada pela falta do documento o que reduziu a área prevista em
projeto de aproximadamente 130.461,90 m² para 125.272,60 m² referente à
somatória dos lotes e gleba lançados nas matrículas indicadas acima.
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Conforme o Instrumento Particular de Alteração de Consolidação do
Contrato Social, com o protocolo nº 0.092.951/13 -2, fornecido pelo solicitante e
anexo a MABE CAMPINAS ELETRODOMESTICOS teve sua razão social
alterada para MABE BRASIL ELETRODOMESTICO LTDA.
Todas estas informações foram obtidas do Laudo Anterior 47412 / 6841 /
68637, elaborado pela SETAPE para a data base Dezembro/2014.
OBS.: Informamos que foi verifica a existência de uma Lagoa com
proteção em Mata Nativa, dentro dos limites da área avalianda e conforme
imagem do GoogleEarth, estimamos esta área em 29.000,00 m² (23% da área
total), conforme segue imagem:
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M.1.6. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
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M.1.7. FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO
M.1.8. PREMISSAS PARA A AVALIAÇÃO
O laudo anterior nº 47412 / 68412 / 68637 – Filial 18, com data base de
Dezembro de 2014, serviu de base para a elaboração do presente laudo.
Conforme solicitação da contratante, a vistoria dos bens móveis foi realizada
através de amostragem, considerando os principais bens.
Para esta avaliação foi considerada a área de terreno como sendo a
apresentada na documentação anexa, fornecida pelo solicitante.
Para esta avaliação foram considerados: o imóvel e bens móveis. Os
valores determinados nesta avaliação consideram os equipamentos instalados e
integrados no processo produtivo em que se encontram, bem como ao imóvel
em questão. Caso estes equipamentos sejam separados deste contexto, isto é,
tratados de forma isolada, estes valores deverão ser revisados.
Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de
hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus
ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização.
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Não foi verificado na vistoria possível passivo ambiental, fruto de
contaminação de solo, pois esta verificação não faz parte do escopo deste laudo
de avaliação.
Presume–se que não existam condições obscuras ou não aparentes, com
relação ao imóvel que o tornaria com mais ou menos liquidez. Nenhuma
responsabilidade é assumida por estas condições ou pelos serviços que possam
vir a se tornar necessários para a descoberta desses fatores.
Os bens móveis foram avaliados “no estado” aparente que foram
vistoriados. Não foram feitos testes de funcionamento e qualidade nos mesmos.
Eventualmente para os equipamentos que não estão em operação,
podem estar faltando alguma peça ou acessórios dos mesmos, não sendo
possível identificá-los.
A documentação fornecida para a elaboração deste relatório, é, por
premissa, considerada boa e válida, não tendo sido efetuadas análise jurídica ou
medições de campo exceto estimativas “in loco” para as benfeitorias e
construções, pois não é este o objetivo deste trabalho.
Segundo informações obtidas com os responsáveis no local e, nosso
inventário físico, em relação aos bens móveis, não houve aquisições ou baixas
relevantes no período entre as datas-bases do laudo anterior e o atual.
O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou
seja, Valor de Mercado, não podendo servir de base para outras finalidades, pois
para tanto os critérios de avaliação bem como os valores deverão ser
reanalisados.
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Vale ressaltar, que as informações prestadas junto ao Laudo de
Avaliação não têm cunho definitivo sobre a propriedade, litígios ou alienações
dos referidos bens, sendo tão somente uma análise baseada nas
documentações fornecidas e acima referidas. Considerou-se que o imóvel
mostrado seja o mesmo descrito na documentação fornecida.
O laudo é considerado pela SETAPE – Serviços Técnicos de Avaliação
do Patrimônio e Engenharia Ltda. Como documento sigiloso, absolutamente
confidencial, ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados para
outra finalidade que não seja as estabelecidas no termo de referência.
M.1.9. SITUAÇÃO DE MERCADO
De forma geral, podemos encontrar alguns imóveis com porte semelhante
ao avaliando disponível para comercialização em seu entorno.
Os imóveis ali encontrados possuem valores e áreas relativamente
elevados, ficando assim restritos à um público muito específico. Por esta razão,
acabam possuindo baixa procura e consequentemente baixa liquidez.
Nível de Oferta: Média Nível de Demanda: Baixa Absorção: Baixa Desempenho do Mercado Atual: Recessivo
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M.1.10. RESUMO DE VALORES
Resumo de Valores - Terreno
Valor de Mercado Calculado R$ 39.800.357,75
Fator de Comercialização 0,90
Valor Adotado Na Avaliação - Terreno R$ 35.820.321,98
Fator de Liquidação Forçada 0,50
Valor de Liquidação Forçada - Terreno R$ 17.910.160,99
Resumo de Valores - Fogões
Valor Calculado – Galpão Fogões R$ 28.249.700,00
Fator de Comercialização – Galpão Fogões 0,90
Valor Adotado Na Avaliação – Galpão Fogões R$ 25.424.730,00
Fator de Liquidação Forçada 0,50
Valor de Liquidação Forçada – Galpão Fogões R$ 12.712.365,00
Máquinas e Equipamentos – Fogões R$ 48.637.414,00
Fator de Liquidação Forçada 0,50
Valor de Liquidação Forçada – Máquinas Fogões R$ 24.318.707,00
Ferramental – Fogões R$ 34.434.834,00
Fator de Liquidação Forçada 0,50
Valor de Liquidação Forçada – Ferramental Fogões R$ 17.217.417,00
Valor Total Adotado Na Avaliação – Fogões R$ 108.496.528,00
Fator de Liquidaçã Forçada 0,50
Valor Total de Liquidação Forçada – Fogões R$ 54.248.264,00
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Resumo de Valores - Lavadoras
Valor Calculado – Galpão Lavadoras R$ 9.218.985,00
Fator de Comercialização 0,90
Valor Adotado Na Avaliação – Galpão Lavadoras R$ 8.297.086,50
Fator de Liquidação Forçada 0,50
Valor de Liquidação Forçada – Galpão Lavadoras R$ 4.148.543,25
Máquinas e Equipamentos – Lavadoras R$ 24.087.938,00
Fator de Liquidação Forçada 0,50
Valor de Liquidação Forçada – Máquinas Lavadoras R$ 12.043.969,00
Ferramental – Lavadoras R$ 3.219.961,00
Fator de Liquidação Forçada 0,50
Valor de Liquidação Forçada – Ferramental Lavadoras R$ 1.609.980,50
Valor Total Adotado Na Avaliação – Lavadoras R$ 35.604.985,50
Fator de Liquidação Forçada 0,50
Valor Total de Liquidação Forçada - Lavadoras R$ 17.802.492,75
Resumo de Valores – Demais Construções e Benfeitorias
Valor Calculado R$ 10.383.342,93
Fator de Comercialização 0,90
Valor Adotado Na Avaliação – Demais Construções R$ 9.345.008,65
Fator de Liquidação Forçada 0,50
Valor Total de Liquidação Forçada – Demais Construções R$ 4.672.504,33
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Resumo de Valores Totais Adotados na Avaliação
Valor Adotado Na Avaliação - Terreno R$ 35.820.321,98
Valor Total Adotado Na Avaliação – Fogões R$ 108.496.528,00
Valor Total Adotado Na Avaliação – Lavadoras R$ 35.604.985,50
Valor Total Adotado Na Avaliação – Demais Construções R$ 9.345.008,64
Valor Total Adotado da Avaliação R$ 189.267.000,00
Resumo de Valores de Liquidação Forçada
Valor de Liquidação Forçada - Terreno R$ 17.910.160,99
Valor Total de Liquidação Forçada – Fogões R$ 54.248.264,00
Valor Total de Liquidação Forçada - Lavadoras R$ 17.802.492,75
Valor Total de Liquidação Forçada – Demais Construções R$ 4.672.504,33
Valor Total de Liquidação Forçada R$ 94.633.500,00
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MÓDULO 2
AVALIAÇÃO DO TERRENO
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M.2. CALCULO DO VALOR DO TERRENO
M.2.1. CONSIDERAÇÕES
O valor de mercado do terreno foi obtido com base no unitário definido
para o imóvel avaliando, considerando-se as devidas correções específicas
ponderadas por homogeneizações, para adequá-lo às características do
avaliando.
O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao
mercado imobiliário, através de anúncios nos jornais e contatos com corretores,
imobiliárias atuantes, proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos
comparativos válidos que, de acordo com as "Normas", devem possuir os
seguintes fatores de equivalência:
a) Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma
situação geo-sócio-econômica, da mesma região e zoneamento.
b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos
comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.
c) Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à
semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de
aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.
Em se tratando de uma região com densidade Média, não há grande
variedade de oferta de terreno nas proximidades. Fez-se então uma ampla
pesquisa onde foram coletadas amostras as quais foram criteriosamente
analisadas e 8 (oito) amostras foram selecionadas em função da localização e
grau de semelhança com o imóvel avaliando.
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Segundo pesquisas de dados de mercado, o preço médio unitário do
terreno é de R$ 317,71 / m², determinado em cálculos apresentados neste
módulo.
Área Total do Terreno 125.272,60 m2
Valor Total do Terreno Calculado R$ 39.800.934,00
Fator de Comercialização 0,90
Valor de Mercado Adotado na Avaliação R$ 35.820.321,98
*Vale ressaltar que o fator de comercialização só é aplicável ao imóvel composto
por terreno e edificações. Caso a edificação existente no terreno seja demolida
ou seja utilizado para qualquer finalidade somente o terreno, o fator de
comercialização não é aplicável.
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M.2.2. HOMOGENEIZAÇÃO
N.Ficha Unitário.Puro
(R$/m2)
Fator.Oferta Unitário.Venda
(R$/m2)
Fator
Proporção.Área
Fator
Localização
Fator
Topografia
Fator
Zoneamento
Fator
Homogen.
Unit.Homogenizado
(R$/m2)
33823 341,30 0,90 307,17 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 307,17
33824 500,00 0,90 450,00 0,64 1,00 1,00 1,00 0,64 288,00
33825 455,42 0,90 409,87 0,69 1,00 1,00 1,00 0,69 282,81
33828 450,00 0,90 405,00 0,82 1,00 1,00 1,00 0,82 332,10
33830.0 366,17 0,90 329,55 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 296,59
33831.0 550,00 0,90 495,00 0,75 1,00 1,00 1,00 0,75 371,25
33832.0 441,99 0,90 397,79 0,82 1,00 1,05 1,00 0,87 346,08
Limite Inferior R$ 222,40 /m²
Média Aritmética R$ 317,71 /m²
Limite Superior R$ 413,03 /m²
Média Saneada R$ 317,71 /m²
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24
M.2.3. ELEMENTOS COLETADOS
B - Comparativo 33823.0
Endereço: Avenida Mercedes Benz, s/nr., frente à Mercedes
Benz
SEM FOTO
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: Campinas
Estado: SP
Tipo: Com Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 103.000,00m² Á.Construída: 20.000,00 m² Testada: 250,00 m
Topografia: plana Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 60.000.000,00
Vl.Terreno: R$ 341,30 /m² Situação: Oferta - 0.9 Data: out/2016
Informante: Construa Imóveis - Sra. Júlia - Tel. (19) 3296-1775 / 99829-1052
C - Comparativo 33824.0
Endereço: Avenida Br. Smith de Vasconcelos, s/nr.
SEM FOTO
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: Campinas
Estado: SP
Tipo: Sem Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 5.000,00 m² Á.Construída: - Testada: 100,00 m
Topografia: plana Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 2.500.000,00
Vl.Terreno: R$ 500,00 /m² Situação: Oferta - 0.9 Data: out/2016
Informante: Vale Corporate Imóveis - Sr. Alessandro - Tel. (19) 98409-5004 / 97828-7066
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25
D - Comparativo 33825.0
Endereço: Rua Antônio Luchiari, nr. 807
SEM FOTO
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: Campinas
Estado: SP
Tipo: Com Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 11.000,00 m² Á.Construída: 4.903,00 m² Testada: 75,00 m
Topografia: plana Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 15.000.000,00
Vl.Terreno: R$ 455,42 /m² Situação: Oferta - 0.9 Data: out/2016
Informante: Vale Corporate Imóveis - Sr. Alessandro - Tel. (19) 98409-5004 / 97828-7066
E - Comparativo 33828.0
Endereço: Rua Croda, s/nr., Frente à MABE
SEM FOTO
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: Campinas
Estado: SP
Tipo: Sem Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 40.000,00 m² Á.Construída: - Testada: 210,00 m
Topografia: plana Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 18.000.000,00
Vl.Terreno: R$ 450,00 /m² Situação: Oferta - 0.9 Data: out/2016
Informante: Tonzar Imóveis - Sr. Tonzar - Tel. (19) 99787-5850
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26
F - Comparativo 33830.0
Endereço: Rua Antônio Luchiari, s/nr.
SEM FOTO
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: Campinas
Estado: SP
Tipo: Com Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 55.000,00 m² Á.Construída: 8.400,00 m² Testada: 550,00 m
Topografia: plana Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 24.750.000,00
Vl.Terreno: R$ 366,17 /m² Situação: Oferta - 0.9 Data: out/2016
Informante: Tonzar Imóveis - Sr. Tonzar - Tel. (19) 99787-5850
G - Comparativo 33831.0
Endereço: Rua Antônio Luchiari, esquina com Rua Wallace
Barnes, 0
SEM FOTO
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: Campinas
Estado: SP
Tipo: Sem Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 20.000,00 m² Á.Construída: - Testada: 400,00 m
Topografia: plana Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 11.000.000,00
Vl.Terreno: R$ 550,00 /m² Situação: Oferta - 0.9 Data: out/2016
Informante: Tonzar Imóveis - Sr. Tonzar - Tel. (19) 99787-5850
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27
H - Comparativo 33832.0
Endereço: Avenida Br. Smith de Vasconcelos, s/nr.
SEM FOTO
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: Campinas
Estado: SP
Tipo: Com Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 30.000,00 m² Á.Construída: 1.700,00 m² Testada: 300,00 m
Topografia: caído até 5% Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 15.000.000,00
Vl.Terreno: R$ 441,99 /m² Situação: Oferta - 0.9 Data: out/2016
Informante: Gaia Imóveis - Sr. Gonzales - Tel. (19) 3025-0178 / 99765-6034
M.2.4. MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E ELEMENTOS COMPARATIVOS
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M.2.5. TRATAMENTO ESTATÍSTICO
A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma
faixa de 30% em torno da média, descartando-se os elementos que excederem este
limite (discordantes).
Nesta explanação adotaremos a seguinte notação:
M = média aritmética
q = média saneada
O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima, segundo as Normas, deve ser
calculado da seguinte maneira, segundo a distribuição t de Student:
sendo:
n = nº de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padrão
sendo:
t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.
O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula:
IC = M ± E0
5,0)2/,1(0
n
SantE
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"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)
Para o teste de hipótese:
sendo:
n = nº elementos
M = média aritmética
q = média saneada
S = desvio padrão
5,0
)()1(
n
S
qMnt
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O memorial de cálculo segue adiante com seus respectivos resultados parciais
e finais.
TRATAMENTO ESTATÍSTICO DO TERRENO
Número de Elementos Coletados: 7
Número de Elementos Saneados: 7
Média Aritmética (p/m²): R$ 317,71
Desvio Padrão: 33,00
Coeficiente de Variação: 10,39%
Limite Inferior (p/m²): R$ 222,40
Limite Superior (p/m²): R$ 413,03
Média Saneada (p/m²): R$ 317,71
T. de Student: 1,4400
AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIABILIDADE
Inferior (p/m²): R$ 299,75 -5,65 %
Superior (p/m²): R$ 335,68 5,65%
AVALIAÇÃO DO TERRENO
Área de Terreno: 125.272,60 m²
VALOR DE MERCADO
Unitário Saneado (p/m²): R$ 317,71
Valor do Terreno: R$ 39.800.934,00
INTERVALO DE CONFIABILIDADE
Inferior: R$ 37.550.611,55
Superior: R$ 42.051.257,21
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MÓDULO 3
AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
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M.3.1 DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
Sobre o terreno retro mencionado existem construções, cujas descrições
serão fornecidas a seguir:
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Tipo: GALPÃO DE FOGÕES N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Concreto Aparente. Pé.Direito: 8,00 m
Cobertura: Telhas de Concreto. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Em um único nível com: setor do processo produtivo e linha de montagem com 5 Pontes
Rolantes.
Área.Constr.: 31.262,69 m² Idade: 35 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Concreto.
Parede: Concreto.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Elementos Vazados.
Porta: Ferro.
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34
Tipo: MARQUISES DO GALPÃO DE FOGÕES Padrão.Construt.: Superior
Estrutura: Concreto. Pé.Direito: 6,50 m
Cobertura: Telhas de Concreto. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Constam de construções com 1 pavimento anexas ao Galpão Principal, estrutura pré-
moldada de concreto, sem fechamento lateral, cobertura de telhas de concreto pré-moldado,
sobre estrutura de concreto pré-moldado. Pé-direito de 6,25 m.
Área.Constr.: 2.020,00m² Idade: 25 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Concreto.
Tipo: ESCRITÓRIO
ADMINSITRATIVO
N.Pavimentos: 2 Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Telhas de Concreto. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Em dois níveis com: mezanino, contendo a ala de escritório e vestiários, conta com um
sistema de ar condicionado.
Área.Constr.: 3.186,10 m² Idade: 35 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cerâmica, Laminado de Borracha.
Parede: Bloco de Concreto Pintado.
Forro: PVC, Termo Acustico.
Caixilhos: Alumínio, Ferro.
Porta: Ferro, Madeira.
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35
Tipo: VESTIÁRIOS N.Pavimentos: 3 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Concreto Pintado. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Telhas de Concreto. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Em três níveis com: sala e vestiários.
Área.Constr.: 600,00 m² Idade: 35 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cerâmica.
Parede: Bloco de Concreto Pintado.
Forro: Laje.
Caixilhos: Alumínio.
Porta: Ferro.
Tipo: DECAPAGEM N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Metálica.
Revest.Externo: Telha de Fibra de Vidro. Pé.Direito: 7,80 m
Cobertura: Telhas de Alumínio. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Em um nível com: setor da decapagem
Área.Constr.: 362,84 m² Idade: 35 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Concreto.
Parede: Telhas Metálicas.
Forro: Sem forro.
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36
Tipo: CALDEIRAS N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Metálica.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 6,00 m
Cobertura: Telhas de Alumínio. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Em um nível com: setor das caldeiras.
Área.Constr.: 217,50 m² Idade: 35 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cerâmica.
Parede: Bloco de Concreto Pintado.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Elementos Vazados.
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37
Tipo: REFEITÓRIO E
PRESIDÊNCIA
N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Telhas de Concreto. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Em um nível com: setor da Presidência, R.H., Refeitório, Cozinha Industrial, conta com um
sistema de ar condicionado.
Área.Constr.: 1.575,21m² Idade: 35 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Ardósia, Cerâmica.
Parede: Massa Desempenada Pintada.
Forro: Termo Acústico.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
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38
Tipo: COMPRESSORES E
DEPÓSITO DE
INFLAMÁVEIS
N.Pavimentos: 2 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto e Metálica.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 6,70 m
Cobertura: Telhas Tipo Kalhetão de Fibrocimento. Estr.Cobertura: Concreto e
Metálica.
Depend.Internas: Em dois níveis com: mezanino metálico, contendo a ala dos compressores e depósito de
inflamáveis.
Área.Constr.: 186,40 m² Idade: 35 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cerâmica.
Parede: Bloco de Concreto Pintado.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
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39
Tipo: DEPÓSITO DE
FERRAMENTAS
OBSOLETAS
N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Concreto Aparente. Pé.Direito: 5,50 m
Cobertura: Telhas de Alumínio. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Em um nível com: 6 docas utilizadas para o setor definido como ?depósito de ferramentas
obsoletas.
Área.Constr.: 198,00 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Concreto.
Parede: Concreto.
Forro: Sem forro.
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40
Tipo: MOAGEM N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 7,50 m
Cobertura: Telhas de Alumínio. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Em dois níveis com: mezanino, no setor definido como moagem.
Área.Constr.: 280,00 m² Idade: 18 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Concreto.
Parede: Bloco de Concreto Pintado.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Alumínio.
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41
Tipo: COBERTURA DA ÁREA DE CORRESPONDÊNCIA Padrão.Construt.: Superior
Estrutura: Metálica.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 3,20 m
Cobertura: Policarbonato. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Em um nível com: área destinada a acomodar o setor definido como Central de
Correspondências.
Área: 4,63 m² Idade: 10 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Concreto.
Parede: Bloco de Concreto Pintado.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Vidro.
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42
Tipo: PORTARIA N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Metálica.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 3,40 m
Cobertura: Laje de Concreto Impermeabilizada. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Em um nível com: setor da portaria e setor de exportação.
Área.Constr.: 182,78 m² Idade: 25 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Ardósia.
Parede: Bloco de Concreto Pintado.
Forro: Laje.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
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43
Tipo: AMBULATÓRIO E
BANCO
N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Alvenaria, Concreto.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 3,40 m
Cobertura: Laje de Concreto Impermeabilizada. Estr.Cobertura: Alvenaria,
Concreto.
Depend.Internas: Em um nível com: setor do banco e ambulatório.
Área.Constr.: 338,96 m² Idade: 25 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Ardósia.
Parede: Bloco de Concreto Pintado.
Forro: Laje.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
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44
Tipo: COBERTURA DA PASSARELA INTERNA Padrão.Construt.: Superior
Estrutura: Metálica. Pé.Direito: 3,20 m
Cobertura: Telhas Tipo Kalhetão de Fibrocimento. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Constam de construções com 1 pavimento anexas ao banco, portaria, restaurante, estrutura
metálica, sem fechamento lateral, é só vão, cobertura de telhas tipo Kalhetão, sobre estrutura
metálica.
Área: 772,45 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Concreto.
Tipo: COBERTURA PARA
ESTACIONAMENTO
DE VEÍCULOS I
N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Superior
Estrutura: Metálica. Pé.Direito: 2,40 m
Cobertura: Telhas de Alumínio. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Consta de uma construção com 1 pavimento, estrutura metálica, sem fechamento lateral, é
só vão, cobertura de telhas metálicas, sobre estrutura metálica.
Área.Constr.: 75,00 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Concreto.
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45
Tipo: COBERTURA PARA ESTACIONAMENTO DE
VEÍCULOS II
Padrão.Construt.: Superior
Estrutura: Metálica. Pé.Direito: 2,40 m
Cobertura: Telhas de Alumínio. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Consta de uma construção com 1 pavimento, estrutura metálica, sem fechamento lateral, é
só vão, cobertura de telhas metálicas, sobre estrutura metálica.
Área.Constr.: 75,00 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Concreto.
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46
Tipo: SANITÁRIOS N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Alvenaria, Concreto.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 2,45 m
Cobertura: Telhas de Fibra de Vidro. Estr.Cobertura: Alvenaria,
Concreto.
Depend.Internas: Em um nível com: setor dos vestiários masculino e feminino.
Área.Constr.: 42,21 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Cerâmica.
Parede: Azulejos Até o Teto.
Forro: Laje.
Caixilhos: Elementos Vazados.
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47
Tipo: DEPÓSITO DE GLP N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Superior
Estrutura: Metálica.
Revest.Externo: Telha de Fibra de Vidro. Pé.Direito: 2,30 m
Cobertura: Telhas de Alumínio. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Em um nível com: setor abrigo do GLP
Área.Constr.: 64,00 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Concreto.
Parede: Telhas Metálicas.
Forro: Sem forro.
Porta: Ferro.
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48
Tipo: PORTARIA E CASA DE
BALANÇA
N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Telhas de Alumínio. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Em um nível com: setor da portaria e setor da casa da balança.
Área.Constr.: 116,80 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Laminado de Borracha.
Parede: Bloco de Concreto Pintado.
Forro: Laje.
Caixilhos: Alumínio.
Porta: Alumínio.
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49
Tipo: GALPÃO DPA -
LAVADORAS
N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Concreto Aparente. Pé.Direito: 8,00 m
Cobertura: Telhas de Concreto. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Em um único nível com área de tubos, almoxarifado, depósito de produtos acabados com 1
Ponte Rolante com capacidade para 10 toneladas.
Área.Constr.: 7.800,00 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Concreto.
Parede: Concreto.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Alumínio, Elementos Vazados.
Porta: Alumínio.
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50
Tipo: GALPÃO DE
PRODUTOS QUÍMICOS
E LIXO SELETIVO
N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Concreto Aparente. Pé.Direito: 5,75 m
Cobertura: Telhas de Concreto. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Em um único nível com área destinada a abrigar o lixo reciclável com depósito de ácidos e
produtos químicos.
Área.Constr.: 550,00 m² Idade: 18 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Concreto.
Parede: Concreto.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Elementos Vazados.
Porta: Ferro.
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51
Tipo: CARPINTARIA N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Metálica.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 4,30 m
Cobertura: Telhas de Alumínio. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Em um nível com: setor da carpintaria.
Área.Constr.: 64,28 m² Idade: 18 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Concreto.
Parede: Bloco Cerâmico Pintado.
Forro: Sem forro.
Porta: Ferro.
Tipo: CASA ROSADA N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Alvenaria.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 3,30 m
Cobertura: Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Alvenaria.
Depend.Internas: Em um nível com: setor de locação de veículos, sala de treinamento, cooperativa, com
equipamento de ar condicionado.
Área.Constr.: 150,00 m² Idade: 45 anos Est.Conserv.: Entre Reparos Simples e
Importantes
Piso: Laminado de Borracha.
Parede: Massa Desempenada Pintada.
Forro: Madeira.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Madeira.
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52
Tipo: CASA DE BOMBAS N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 4,20 m
Cobertura: Laje de Concreto. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Em um nível com: setor da nova casa de bombas.
Área.Constr.: 45,90 m² Idade: 10 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Concreto.
Parede: Bloco de Concreto Pintado.
Forro: Laje.
Caixilhos: Alumínio.
Porta: Alumínio.
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53
Tipo: CASA DE QUÍMICA N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 2,60 m
Cobertura: Laje de Concreto. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Em um nível com: setor da casa de química com painéis para atender a ETA.
Área.Constr.: 28,75 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Concreto.
Parede: Massa Desempenada Pintada.
Forro: Laje.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
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54
Tipo: CASA DE COMANDO
DA ETE
N.Pavimentos: 2 Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 3,20 m
Cobertura: Telhas de Alumínio. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Em dois níveis com: setor da casa de comando, vestiário, filtro prensa, gerador, soprador,
tanque de homogeneização e dreno para atender a ETB
Área.Constr.: 79,20 m² Idade: 10 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Cerâmica.
Parede: Azulejos 1/2 Altura, Bloco de Concreto Pintado.
Forro: Laje.
Caixilhos: Alumínio.
Porta: Madeira.
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55
Tipo: GALPÃO DO
TRATAMENTO DE
EFLUENTES
N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 8,00 m
Cobertura: Telhas de Concreto. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Em um nível com: setor para atender a ETI - Estação de Tratamento de Efluente Industrial.
Área.Constr.: 414,00 m² Idade: 35 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cerâmica.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Elementos Vazados.
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56
Tipo: RESERVATÓRIO SEMIENTERRADO Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Cerâmica.
Cobertura: Concreto Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Estrutura e paredes de concreto armado semienterrada, formato retangular e
impermeabilização interna.
Volume: 95,00 m³ Idade: 18 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Tipo: CAPTAÇÃO D´ÁGUA DO LAGO Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Depend.Internas: Consta da estrutura destinada à captação (recalque) da água do lago, em concreto.
Área.Constr.: 4,50 m³ Idade: 18 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
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57
Tipo: TRATAMENTO DE EFLUENTES Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Depend.Internas: Consta da estrutura de concreto definida como tanque de tratamento de efluentes.
Área.Constr.: 50,00 m³ Idade: 18 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Tipo: DECANTADOR Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Depend.Internas: Consta de um decantador em estrutura de concreto do setor da E.T.B.
Capacidade: 45,00 m³ Idade: 15 anos Est.Conserv.: Regular
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58
Tipo: TANQUE AERADOR Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Depend.Internas: Consta da estrutura do tanque aerador em concreto com caixa de areia.
Volume: 78,00 m³ Idade: 15 anos Est.Conserv.: Regular
Tipo: TANQUE DE CONTATO Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Depend.Internas: Consta da estrutura do tanque de contato em concreto.
Volume: 6,50 m³ Idade: 15 anos Est.Conserv.: Regular
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59
Tipo: POÇO DA BALANÇA RODOVIÁRIA Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Depend.Internas: Consta da estrutura em concreto da caixa da balança rodoviária.
Volume: 20,00 m³ Idade: 15 anos Est.Conserv.: Regular
Tipo: RESERVATÓRIO D´ÁGUA ELEVADO Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Depend.Internas: Consta da estrutura em concreto armado do reservatório elevado, formato circular,
impermeabilização interna e pintura à base de látex na parte externa.
Capacidade: 180,00 m³ Idade: 25 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
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60
Tipo: SUBESTAÇÃO
ELÉTRICA
N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 4,00 m
Cobertura: Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Em um nível com: Subestação Elétrica em fase de instalação.
Área.Constr.: 58,13 m² Idade: 0 anos Est.Conserv.: Novo
Piso: Concreto.
Parede: Bloco de Concreto Pintado.
Forro: Laje.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
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61
Tipo: RECICLÁVEL N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Superior
Estrutura: Metálica.
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado, Telha de Fibra de Vidro. Pé.Direito: 6,00 m
Cobertura: Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Em um nível com: setor de Reciclável
Área: 240,00 m² Idade: 2 anos Est.Conserv.: Entre Novo e Regular
Piso: Concreto.
Parede: Bloco de Concreto Pintado, Telhas Metálicas.
Forro: Sem forro.
Tipo: POÇO ARTESIANO Padrão.Construt.: Médio
Depend.Internas: Consta de poço artesiano próximo a ?ETA?, com 180 m de profundidade.
Profundidade: 180,00 ml Idade: 9 anos Est.Conserv.: Regular
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62
Tipo: FECHAMENTO DA PROPRIEDADE Padrão.Construt.: Médio
Depend.Internas: Consta do fechamento lateral com alambrado sobre duas fiadas de bloco, com
altura média de 2,40 m
Extensão: 1.445,00 ml Idade: 10 anos Est.Conserv.: Regular
Tipo: PAVIMENTAÇÃO EXTERNA Padrão.Construt.: Médio
Depend.Internas: Consta da pavimentação em asfalto para tráfego pesado e médio nas áreas de circulação,
manobras e acesso aos galpões.
Área: 22.500,00 m² Idade: 10 anos Est.Conserv.: Regular
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63
Tipo: ILUMINAÇÃO EXTERNA Padrão.Construt.: Médio
Depend.Internas: Consta da iluminação ao redor da fábrica com postes metálicos e luminárias a vapor de
mercúrio de 400 W.
Quantidade: 30,00 un Idade: 10 anos Est.Conserv.: Regular
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64
M.3.2 CÁLCULO DOS VALORES DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
Item Descrição Quant Un Soma Vl
Unitário IA EC VU VR Dep Vl Novo Vl Deprec
Ft. de
Comerc.
Vl. Adotado
na Avaliação
1 GALPÃO DE
FOGÕES 31.262,69 m² Sim 1.610,74 35 e 80 40 0,561 50.355.972,00 28.249.700,00 0,90 25.424.730,00
2
MARQUISES DO
GALPÃO DE
FOGÕES
2.020,00 m² Sim 553,92 25 e 30 8 0,193 1.118.918,40 215.951,25 0,90 194.356,13
3 ESCRITÓRIO
ADMINSITRATIVO 3.186,10 m² Sim 1.876,38 35 e 60 25 0,441 5.978.334,00 2.636.445,00 0,90 2.372.800,50
4 VESTIÁRIOS 600,00 m² Sim 1.558,48 35 e 70 35 0,512 935.088,00 478.765,00 0,90 430.888,50
5 DECAPAGEM 362,84 m² Sim 992,46 35 e 60 25 0,441 360.104,19 158.805,95 0,90 142.925,36
6 CALDEIRAS 217,50 m² Sim 1.256,09 35 e 80 40 0,561 273.200,00 153.265,00 0,90 137.938,50
7 REFEITÓRIO E
PRESIDÊNCIA 1.575,21 m² Sim 2.140,00 35 e 60 25 0,441 3.370.949,00 1.486.589,00 0,90 1.337.930,10
8
COMPRESSORES
E DEPÓSITO DE
INFLAMÁVEIS
186,40 m² Sim 1.017,28 35 e 60 25 0,441 189.620,99 83.622,86 0,90 75.260,57
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65
Item Descrição Quant Un Soma Vl
Unitário IA EC VU VR Dep Vl Novo Vl Deprec
Ft. de
Comerc.
Vl.
Adotado
na
Avaliação
9
DEPÓSITO DE
FERRAMENTAS
OBSOLETAS
198,00 m² Sim 1.387,98 15 d 80 60 0,817 274.819,00 224.527,00 0,90 202.074,30
10 MOAGEM 280,00 m² Sim 1.240,58 18 d 60 39 0,740 347.362,00 257.048,00 0,90 231.343,20
11
COBERTURA DA
ÁREA DE
CORRESPONDÊNCIA
4,63 m² Sim 659,06 10 c 30 20 0,758 3.051,00 2.313,00 0,90 2.081,70
12 PORTARIA 182,78 m² Sim 1.674,78 25 d 70 44 0,696 306.117,00 213.057,00 0,90 191.751,30
13 AMBULATÓRIO E
BANCO 338,96 m² Sim 1.749,22 25 d 70 44 0,696 592.915,00 412.669,00 0,90 371.402,10
14
COBERTURA DA
PASSARELA
INTERNA
772,45 m² Sim 424,28 15 c 30 16 0,609 327.736,00 199.591,00 0,90 179.631,90
15
COBERTURA PARA
ESTACIONAMENTO
DE VEÍCULOS I
75,00 m² Sim 262,07 15 c 30 16 0,609 19.656,00 11.970,00 0,90 10.773,00
16
COBERTURA PARA
ESTACIONAMENTO
DE VEÍCULOS II
75,00 m² Sim 262,07 15 c 30 16 0,609 19.656,00 11.970,00 0,90 10.773,00
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66
Item Descrição Quant Un Soma Vl
Unitário IA EC VU VR Dep Vl Novo Vl Deprec
Ft. de
Comerc.
Vl. Adotado
na
Avaliação
17 SANITÁRIOS 42,21 m² Sim 1.256,09 20 d 70 46 0,750 53.020,00 39.765,00 0,90 35.788,50
18 DEPÓSITO DE GLP 64,00 m² Sim 189,50 15 c 30 16 0,609 12.128,00 7.386,00 0,90 6.647,40
19 PORTARIA E CASA
DE BALANÇA 116,80 m² Sim 1.256,09 20 d 70 46 0,750 146.711,00 110.033,00 0,90 99.029,70
20 GALPÃO DPA -
LAVADORAS 7.800,00 m² Sim 1.525,06 20 d 80 55 0,775 11.895.464,00 9.218.985,00 0,90 8.297.086,50
21
GALPÃO DE
PRODUTOS
QUÍMICOS E LIXO
SELETIVO
550,00 m² Sim 900,66 18 c 60 42 0,785 495.364,00 388.861,00 0,90 349.974,90
22 CARPINTARIA 64,28 m² Sim 938,19 18 c 60 42 0,785 60.306,85 47.340,88 0,90 42.606,79
23 CASA ROSADA 150,00 m² Sim 1.256,09 45 f 70 25 0,315 188.414,00 59.350,00 0,90 53.415,00
24 CASA DE BOMBAS 45,90 m² Sim 1.525,06 10 c 80 67 0,906 70.000,00 63.420,00 0,90 57.078,00
25 CASA DE QUÍMICA 28,75 m² Sim 1.422,25 15 c 80 62 0,866 40.890,00 35.410,00 0,90 31.869,00
26 CASA DE
COMANDO DA ETE 79,20 m² Sim 1.405,11 10 c 80 67 0,906 111.285,00 100.824,00 0,90 90.741,60
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67
Item Descrição Quant Un Soma Vl
Unitário IA EC VU VR Dep Vl Novo Vl Deprec
Ft. de
Comerc.
Vl. Adotado
na
Avaliação
27
GALPÃO DO
TRATAMENTO DE
EFLUENTES
414,00 m² Sim 1.319,43 35 e 80 40 0,561 546.245,00 306.444,00 0,90 275.799,60
28 RESERVATÓRIO
SEMIENTERRADO 95,00 m³ Não 1.608,88 18 d 50 32 0,694 152.844,00 106.073,00 0,90 95.465,70
29 CAPTAÇÃO D´ÁGUA
DO LAGO 4,50 m³ Não 1.292,27 18 d 50 32 0,694 5.815,00 4.036,00 0,90 3.632,40
30 TRATAMENTO DE
EFLUENTES 50,00 m³ Não 1.453,81 18 d 50 32 0,694 72.690,00 50.447,00 0,90 45.402,30
31 DECANTADOR 45,00 m³ Não 1.686,42 15 c 50 35 0,785 75.889,00 59.573,00 0,90 53.615,70
32 TANQUE AERADOR 78,00 m³ Não 1.744,57 15 c 50 35 0,785 136.076,00 106.820,00 0,90 96.138,00
33 TANQUE DE
CONTATO 6,50 m³ Não 1.453,81 15 c 50 35 0,785 9.450,00 7.418,00 0,90 6.676,20
34 POÇO DA BALANÇA
RODOVIÁRIA 20,00 m³ Não 1.318,12 15 c 50 35 0,785 26.362,00 20.694,00 0,90 18.624,60
35 RESERVATÓRIO
D´ÁGUA ELEVADO 180,00 m³ Não 1.570,11 25 e 50 25 0,512 282.620,00 144.702,00 0,90 130.231,80
36 SUBESTAÇÃO
ELÉTRICA 58,13 m² Sim 1.439,38 0 a 80 80 1,000 83.671,00 83.671,00 0,90 75.303,90
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68
Item Descrição Quant Un Soma Vl
Unitário IA EC VU VR Dep Vl Novo Vl Deprec
Ft. de
Comerc.
Vl. Adotado
na Avaliação
37 RECICLÁVEL 240,00 m² Sim 278,20 2 b 30 28 0,961 66.768,00 64.164,00 0,90 57.747,60
38 POÇO
ARTESIANO 180,00 ml Não 509,67 9 c 35 26 0,817 91.741,00 74.953,00 0,90 67.457,70
39
FECHAMENTO
DA
PROPRIEDADE
1.445,00 ml Não 102,35 10 c 30 20 0,758 147.893,00 112.103,00 0,90 100.892,70
40 PAVIMENTAÇÃO
EXTERNA 22.500,00 m² Não 94,98 10 c 40 30 0,822 2.137.118,00 1.756.711,00 0,90 1.581.039,90
41 ILUMINAÇÃO
EXTERNA 30,00 un Não 3.509,94 10 c 40 30 0,822 105.298,00 86.555,00 0,90 77.899,50
TOTAIS 50.990,83 ------ 81.487.561,43 47.852.027,93 - 43.066.825,15
*Vale ressaltar que o fator de comercialização só é aplicável ao imóvel composto por terreno e edificações. Caso seja
utilizado para qualquer finalidade somente as construções, o fator de comercialização não é aplicável.
LEGENDA:
IA: Idade Aparente EC: Estado de Conservação
VU: Vida Útil VR: Vida Remanescente
DEP: Coeficiente de Depreciação
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MÓDULO 4
AVALIAÇÃO DE BENS MÓVEIS
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MÓDULO 5
METODOLOGIAS E CRITÉRIOS
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M.5. METODOLOGIA
De acordo com as NORMAS (constantes no Módulo 6 deste relatório), a
metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado
envolvendo, além dos preços comercializados e/ou ofertados, as demais características e
atributos que exerçam influência no valor do imóvel avaliando.
Em função das características do imóvel avaliando e das disponibilidades de
dados seguros, relativos à obtenção dos valores do terreno e das benfeitorias, optamos
pela adoção de uma conjugação de métodos, quais sejam:
Para obtenção do valor de mercado do terreno adotaremos o “Método
Comparativo de Dados de Mercado”, para obtenção dos valores das benfeitorias
adotaremos o “Método da Quantificação do Custo”. Para a obtenção do valor de mercado
do imóvel como um todo realiza-se a composição do valor do terreno, valor das
edificações e benfeitorias e o fator de comercialização, metodologia está denominada
“Método Evolutivo”.
Para bens móveis, baseando-se nas NORMAS, a metodologia avaliatória é
fundamentada em pesquisas junto a fabricantes e/ou representantes ou através de
cotação de bens com as mesmas especificações ou bens similares ao avaliando.
Para obtenção do valor de mercado, utilizaremos o “Método Comparativo de
Dados de Mercado” e para os casos em que não conseguimos através deste método,
será aplicado o “Método de Custo”.
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M.5.1. DEFINIÇÕES GERAIS
M.5.1. DEFINIÇÃO VALOR DE MERCADO
Definição: É o valor teórico e mais provável de um bem, para uma determinada
data de referência, numa situação em que as partes interessadas, conhecedoras das
possibilidades de seu uso, não estejam compelidas a realizar a negociação.
M.5.1.1. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO
Quando não foi possível encontrar o valor comparativo direto através de pesquisa
no mercado “Método Comparativo de Dados de Mercado”, valor de mercado foi obtido
através do valor novo de reposição, aplicando uma depreciação técnica sobre o mesmo e
um fator de ajuste denominado "Fator de Comercialização" para ajustar o valor
depreciado ao valor de mercado “Método de Custo”.
DEFINIÇÃO DO FATOR COMERCIALIZAÇÃO: fator aplicado sobre o Valor de
Mercado, para o cálculo do Valor de Mercado, quando este não pode ser calculado pelo
método Comparativo Direto. Este fator representa a oferta/procura para um bem, num
determinado momento, podendo em função disto, ser menor, igual ou superior à unidade.
Definição Fator de Comercialização: “Razão entre o valor de mercado de um bem
e o seu custo de reedição (valor depreciado) ou de substituição que pode ser maior ou
menor que 1,00 (um), em função da conjuntura do mercado na época da avaliação”
É o fator aplicado sobre o valor depreciado, para o cálculo do valor de mercado,
quando este não pode ser calculado pelo método Comparativo Direto. Este fator
representa a oferta / procura para um bem, num determinado momento, podendo em
função disto, ser menor, igual ou superior à unidade. É calculado analisando-se
transações de bens similares, efetivamente realizadas na região onde se encontra o bem
avaliado, comparando-os com seus respectivos valores depreciados.
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Dentre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de
comercialização, podemos mencionar:
localização do imóvel;
arquitetura e padrão compatível com o local;
funcionalidade;
equilíbrio econômico do empreendimento;
condições de obsolescência;
características geoeconômicas da região;
retração ou euforia do setor imobiliário, etc.
Situação econômica do País.
OBS: O valor do fator comercialização utilizado foi de 0,90 para o imóvel e de 0,60 a 1,00
para os bens móveis.
Deve-se notar que uma transação a valor de mercado pressupõe que ela ocorra
quando o vendedor não está compelido a vender e dispõe de tempo suficiente para
realizar essa venda. Nas condições de uma eventual venda dos ativos da MF Mabe em
leilão (a) o cliente estará compelido a vender; (b) não existirá a possibilidade de
negociação entre comprador e vendedor e (c) o vendedor não poderá escolher fazer a
transação em um momento que, ao contrário do atual, as condições da economia e do
mercado sejam as mais vantajosas. Nessas condições é usual se observar uma redução
no valor final da transação que pode atingir até 50% (cinquenta por cento) desse valor de
mercado.
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M.5.2. TERRENO
M.5.2.1. TRATAMENTO DE DADOS
No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual admite-se, a
priori, a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os
respectivos preços.
Conforme a NBR 14653-2:2011, os fatores utilizados neste tratamento devem ser
indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados
em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região para a qual
são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização
medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem
seja anexado ao Laudo de Avaliação.
No presente trabalho, utilizamos os fatores que efetivamente contribuíram na
homogeneização. Analisamos o coeficiente de variação antes e depois da aplicação de
cada variável isoladamente, visando a sua redução. Este procedimento foi utilizado, pois
os fatores regionais não foram publicados até o fechamento deste trabalho.
Para a obtenção do valor final do terreno avaliando, temos inicialmente que
determinar os seguintes fatores de ajustes necessários, a fim de compatibilizar as
amostras com o imóvel analisado, a saber:
FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 5% a 20% sobre o preço
ofertado, considerando-se a elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento.
ATUALIZAÇÃO: não foi necessária vista que os elementos comparativos são
contemporâneos à avaliação.
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FATOR LOCAL: a transposição que utilizamos no presente trabalho foi baseada
na escala de valores varia de 0 a 10 em ordem crescente (notas atribuídas ao local),
devidamente aferidos para o local avaliando. O fator deve ser limitado apenas à parcela
de influência que a localização contribui na composição do valor final do imóvel. Os
elementos comparativos não foram transpostos através dos valores de lançamento
tributário, uma vez que estes estão defasados da realidade do mercado imobiliário local.
FATOR TOPOGRAFIA: os elementos comparativos foram analisados de acordo
com a sua topografia, comparando-os com o terreno avaliando, tomando-se como base o
seguinte:
Situação Fator
plano 1,00
caído até 5% 0,95
caído de 5 a 10% 0,90
caído de 10 a 20% 0,80
caído acima de 20% 0,70
aclive até 10% 0,95
aclive até 20% 0,90
FATOR DE ÁREA: os elementos comparativos foram corrigidos em função de sua
área, observando-se que existe uma diferença de valores unitários de acordo com a área
do terreno, sendo os de maior área com unitários menores, limitando-se a sua influência à
parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final do imóvel.
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Para tanto, utilizamos à fórmula constante da publicação “Curso Básico de
Engenharia Legal e de Avaliações”, autor Sérgio Antonio Abunahman, 2a. Edição, Editora
Pini:
4
1
ndoÁreaAvalia
ativoÁreacompar
quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for menor a 30%
8
1
ndoÁreaAvalia
ativoÁreacompar
quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for maior a 30%
FATOR DE ZONEAMENTO: É o fator de correção para sanear a influência do
coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação existente entre elementos de diferentes
Zoneamentos Urbanísticos.
M.5.3. CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
O valor das construções foi obtido baseando-se no estudo “Edificações – Valores
de Venda – 2002/2006” (Adequação) - NBR 12.721-2006, efetuado pela Comissão de
Peritos nomeados pelo M.M. Juiz de Direito Coordenador do Centro de Apoio aos Juízes
da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo e com interpretação pelo IBAPE-SP, em
tabela com múltiplos dos custos das edificações atualizado para Outubro/2016 com R8N
divulgado mensalmente pelo Sindicato da Indústria de Construção Civil de São Paulo,
sendo sempre levado em consideração as depreciações das construções em função da
idade aparente, do estado de conservação e depreciação de ordem funcional.
Para os casos de benfeitorias, bases, calçamento, muros, etc., os valores
adotados foram obtidos de pesquisa junto ao mercado local.
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A vistoria técnica de campo determinou o estado de conservação para cada item,
conforme os padrões seguintes:
Para a determinação das depreciações, aplicaremos o “Método Ross-Heidecke”,
cujo valor atual da benfeitoria é obtido através da aplicação do percentual redutor relativo
à depreciação física acumulada (idade e conservação do imóvel).
Cód. Estado de
Conservação Cód. Estado de Conservação Cód.
Estado de Conservação
a Novo d Entre regular e reparos
simples g Reparos importantes
b Entre novo e
regular e Reparos simples h
Entre reparos importantes e sem valor
c Regular f Entre reparos simples e
importantes i Sem valor
M.5.4. BENS MÓVEIS E CONTEÚDOS
M.5.4.1 CRITÉRIOS GERAIS
Os critérios gerais empregados na avaliação dos bens móveis, parte do Ativo
Imobilizado da Empresa, foram critérios empregados em serviços de avaliações, para a
finalidade proposta, variando conforme a natureza do bem, que constitui em:
Verificação de existência de cada bem.
Verificação do estado de conservação de cada bem.
Estabelecimento do valor novo de reposição do bem, conforme procedimento
detalhado.
Estabelecimento do valor de mercado do bem, face sua obsolescência, estado de
conservação, vida útil e pesquisa de mercado.
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M.5.4.2. DETERMINAÇÃO DO VALOR DOS BENS MÓVEIS
A vistoria física foi efetuada de forma amostral, focando os bens de maior
relevância em termos de valor. Para estes bens conferimos sempre que possível, as
informações quanto ao fabricante, marca, modelo e demais características operacionais,
bem como seu estado de conservação.
Foram efetuadas as cotações de alguns itens, os quais serviram de base de
cálculo de um coeficiente de atualização, que foi utilizado para a correção de valores para
os demais itens da mesma classe de bens. Este procedimento foi usado considerando
itens do mesmo tipo.
O coeficiente de atualização utilizado para cada caso foi calculado comparando-se
o valor cotado atualmente com o valor cotado anteriormente, e em alguns casos o índice
para o período de dezembro de 2014 a outubro de 2015, foi fornecido diretamente pelo
fabricante. Para as classes de bens que não conseguimos a cotação, aplicamos os
índices econômicos divulgados pela revista “Conjuntura Econômica”, da “Fundação
Getúlio Vargas”, obtendo-se assim o correspondente valor atual.
Segundo informações obtidas com os responsáveis no local e, nosso inventário
físico, em relação aos bens móveis, não houve aquisições ou baixas relevantes no
período entre as datas-bases do laudo anterior e o atual.
Conforme solicitação do contratante, separamos os bens conforme o produto final
“Fogões” e “Lavadoras”. Para tanto, como a vistoria foi amostral, identificamos para os
principais bens o produto ao qual o mesmo é destinado, e, para os demais bens,
adotamos a identificação obtidas em nossos trabalhos anteriores efetuados para esta
empresa.
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Para os bens de utilidades (Elétrica, Vapor, Ar Comprimido, Etc...), consideramos
como pertencendo a “Fogões”, pois a maior parte destes bens se concentram próximos
ao prédio de produção de fogões. Para o caso da tubulação, estimamos uma parcela para
o Galpão de Lavadoras.
O valor novo de reposição dos bens avaliados foi estabelecido com base em
cálculos de custo atual para aquisição de um bem idêntico e novo. No caso dos bens fora
de produção, o valor que foi calculado será o custo para a aquisição de um bem de
características operacionais semelhantes.
Os valores apresentados como custo novo de reposição dos bens avaliados, foram
estabelecidos com base em catálogos, cotações e/ou listas de preços solicitados e na
medida do possível anexados para comprovação dos valores. Na impossibilidade de se
obter comprovantes, utilizamos como base informações por nós obtidas diretamente de
fabricantes e/ou comerciantes do ramo. Em todos os casos, agregamos ao custo do
equipamento os impostos devidos quando aplicável.
Para o caso de máquinas estrangeiras que possuem representantes, efetuamos as
cotações, aplicando os devidos impostos e, para as que não estão na situação acima,
cotamos por similares produzidos atualmente no Brasil, utilizando como base o valor de
máquinas e/ou equipamentos de produção nacional.
Partimos do respectivo valor de reposição novo, devidamente atualizado, e
aplicamos a depreciação técnica, face seu tempo de vida útil, estado de conservação e
obsolescência, para obter o valor depreciado.
Nos casos em que não conseguimos o valor de mercado através do “Método
Comparativo Direto de Dados do Mercado”, aplicamos o “Método de Custo”, partindo do
respectivo valor de reposição novo, com base em pesquisas efetuadas junto ao fabricante
e/ou representantes, aplicamos a depreciação técnica, face seu tempo de vida útil, estado
de conservação e obsolescência, e aplicamos um fator de comercialização para ajuste do
valor depreciado ao valor de mercado.
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Quando o bem é desenvolvido, construído ou adaptado pela própria empresa
avaliada, usamos a Composição do Custo onde obtemos junto ás áreas pertinentes, as
informações necessárias de custos de projeto, material e mão de obra necessária para a
composição dos valores.
OBS.: Nos casos em que a idade real não pode ser constatada foi utilizada a idade
aparente verificada durante a vistoria.
M.5.3. CRITÉRIO DO CÁLCULO DE DEPRECIAÇÃO TÉCNICA
O método utilizado para o cálculo da depreciação técnica e obsolescência, é o da
Quota Fixa (Método da Linha Reta), conforme citado nas Normas do IBAPE - Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, que consiste na depreciação como
função linear da idade do bem, com variação uniforme ao longo da vida útil, segundo a
seguinte fórmula:
D = VNR - (VNR . AR/VU) Onde:
D = Valor da depreciação do bem na data da avaliação
VNR = Valor novo de reposição do bem
AR = Anos Remanescentes
VU = Vida útil técnica e econômica esperada em anos
Para a determinação dos anos remanescentes são considerados os seguintes
fatores:
Condições, ambiente e turnos de trabalho
Estado de conservação
Planos de manutenção
Obsolescência
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A vida útil técnica e econômica esperada é obtida através das seguintes fontes:
Tabela de vidas úteis no Livro Engenharia de Avaliações do IBAPE –
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, capítulo 18,
publicado pela Editora Pini em setembro de 2007.
Tabelas de vidas úteis próprias da SETAPE, desenvolvidas para diversos
segmentos de trabalho.
Consultas específicas junto aos fabricantes.
Estas vidas úteis podem ser adaptadas às condições operacionais de
determinadas empresas.
M.5.4. CRITÉRIO DE ATUALIZAÇÃO DE VALORES
Nos casos em que os comprovantes não são da data recente é feito o devido reajuste
com base no respectivo índice econômico nacional publicado pela revista “CONJUNTURA
ECONÔMICA”, da “Fundação Getúlio Vargas”, obtendo-se assim o correspondente valor atual.
Como a publicação destes índices é feita com certo atraso, o índice para o mês do laudo é
calculado através dos índices oficiais da inflação, dos últimos meses.
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MÓDULO 6
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
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M.6. ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO
A avaliação do imóvel em questão será procedida com a observância de todas as
diretrizes fixadas na Parte II da NBR 14653-2, que detalha os procedimentos gerais da
norma de avaliação de bens no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive
glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas e Parte V da NBR
14653 para bens móveis, que detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de
bens no que diz respeito à avaliação de máquinas e equipamentos, instalações, e bens
industriais em geral.
O detalhamento e interpretação das especificações constantes das Normas da
ABNT são discutidos e apresentados através de estudos analíticos pelo Instituto Brasileiro
de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE.
Este laudo foi avaliado segundo as normas da ABNT - Associação Brasileira de
Normas Técnicas, conforme descrição abaixo:
M.6.1. TERRENOS E CONSTRUÇÕES
Tabela 3 da NBR 14563-2:2011 – Grau de fundamentação no caso de
utilização do tratamento por fatores
Item Pontos Comentários
1 2 A caracterizacao do imóvel avaliando foi completa quanto aos fatores utilizados no tratamento.
2 2 A quantidade de dados de mercado foi atendida a quantidade mínima para o Grau II.
3 2 A identificação dos dados de mercado foi feita com apresentação de informações relativas a todas as caracteristicas dos dados analisados.
4 2 O Intervalo admissivel de ajuste para o conjunto de fatores atende o Grau II.
TOT.: 8 Laudo Enquadrado no Grau II
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84
Tabela 5 da NBR 14563-2:2011 - Grau de precisão no caso de utilização de
tratamento por fatores
Descrição Grau
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa
< 30% < 40% < 50%
Nota: Observar subseção 9.1
Intervalo de Confiabilidade 11,30%
Grau de precisão atingido Grau III
Tabela 6 da NBR 14563-2:2011 – Grau de fundamentação no caso da
utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias
Item Pontos Comentários
1 2 Na estimativa de custo direto, utilizamos um custo unitário básico para projeto semelhante do projeto padrão, com os devidos ajustes.
2 2 O BDI adotado foi justificado.
3 2 A depreciacao física foi calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação.
TOT.: 6 Laudo Enquadrado no Grau II
Tabela 10 da NBR 14563-2:2011 – Graus de fundamentação no caso da
utilização do método evolutivo
Item Pontos Comentários
1 2 Na estimativa do valor do terreno, atingimos o Grau II de fundamentação no método comparativo ou no involutivo.
2 2 Na estimativa dos custos de reedição atingimos o Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo.
3 1 O fator de comercialização foi arbitrado.
TOT.: 5 Laudo Enquadrado no Grau I
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M.6.1.1. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
O presente trabalho é classificado como "Laudo Enquadrado no Grau II" quanto à
fundamentação da avaliação do imóvel e "Grau III" quanto à precisão do valor do terreno,
com amplitude do intervalo de confiabilidade de 11,30% de precisão do terreno segundo
as normas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR 14653-2/2011.
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M.6.2. BENS MÓVEIS E CONTEÚDOS
Tabela 2 da NBR 14563-5:2006 – Graus de fundamentação para laudos de
avaliação de máquinas, equipamentos ou instalações isolados.
Item Descrição Graus
III II I
1 Vistoria
Caracterização completa e identificação fotográfica do bem,
incluindo seus componentes, acessórios, painéis e
acionamentos.
Caracterização sintética do bem e seus principais complementos, com
fotografias.
Caracterização sintética do bem, com fotografia.
2 Funcionamento
O funcionamento foi observado pelo engenheiro de avaliações e
as condições de produção, eficiência e manutenção estão
relatadas no laudo.
O funcionamento foi observado pelo engenheiro
de avaliações.
Não foi possível observar o
funcionamento.
3
Fontes de informação e
dados de mercado
Para custo de reedição: Cotação direto do bem novo no
fabricante, para a mesma especificação ou pelo menos três cotações de bens novos similares
Para valor de mercado: no
mínimo três dados de mercado de bens similares no estado do
avaliando
As informações e condições de fornecimento devem estar documentadas no laudo
Para custo de reedição: cotação direta do bem novo
no fabricante, para a mesma especificação ou
pelo menos duas cotações de bens novos similares
Para valor de mercado: dois dados de mercado de bens
similares no estado do avaliando
As informações e condições
de fornecimento devem estar relatadas no laudo
Para custo de reedição: uma
cotação direta para bem novo similar
Para valor de
mercado: um dado de mercado de bem similar no estado do
avaliando
Citada a fonte de informação
4 Depreciação Implícita no valor de mercado do
bem Calculada por metodologia
consagrada Arbitrada
Pontos Mínimos 10 6 4
Restrições Todos os itens no mínimo no grau
I
Itens 2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no
mínimo no grau I
Todos os itens no mínimo no grau I
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Tabela 3 da NBR 14563-5 – Enquadramento dos Laudos segundo seu grau de
Fundamentação (Avaliação de Máquinas, Equipamentos ou Instalações
Isolados)
Item Pontos Comentários
1 1 A vistoria foi sintética do bem com fotografia.
2 1 Quanto ao funcionamento foi observado pelo engenheiro de avaliações.
3 1 Quanto a fontes de informação e dados de mercado para custo de reedição: uma cotação direta para bem novo similar; para valor de mercado: um dado de mercado de bem similar no estado do avaliando; citada a fonte de informação.
4 2 Depreciação calculada por metodologia consagrada.
TOT.: 5 Laudo Enquadrado no Grau I
M.6.2.1. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
O presente trabalho é classificado como "Laudo Enquadrado no Grau I" quanto à
fundamentação da avaliação para dos bens móveis, segundo as normas da ABNT -
Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR 14653-5:2011.
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M.6.3. UNIDADE INDUSTRIAL COMPLETA
Tabela 4 da NBR 14563-5:2006 – Graus de fundamentação para a unidade completa.
Item Descrição Graus
III II I
1 Funcionamento
O funcionamento foi observado pelo engenheiro de avaliações e as
condições de produção, eficiência e manutenção
estão relatadas no laudo.
O funcionamento foi observado pelo engenheiro
de avaliações.
Não foi possível observar o funcionamento.
2 Cadastro Técnico
Cadastro com identificação de idade e
condição de manutenção
Cadastro com identificação de idade
Relação dos bens
3 Máquinas e
equipamentos, móveis e utensílios
Pelo menos 80% do valor do item no grau III
desta parte 5 (tabelas 2 e 3)
Pelo menos 80% do valor do item no mínimo no grau II
desta parte 5 (tabelas 2 e 3)
Pelo menos 80% do valor do item no mínimo no grau
I desta parte 5 (tabelas 2 e 3)
4 Terrenos Pelo menos 80% do
valor do item no grau III da parte 2 ou parte 3
Pelo menos 80% do valor de item no mínimo no grau II da
parte 2 ou parte 3
Pelo menos 80% do valor do item no mínimo no grau
I da parte 2 ou parte 3
5 Edificações e infra-
estrutura
Pelo menos 80% do valor no grau III da parte
2 ou parte 3
Pelo menos 80% do valor do item no mínimo no grau II da
parte 2 ou parte 3
Pelo menos 80% do valor do item no mínimo no grau
I da parte 2 ou parte 3
Graus III II I
Pontos Mínimos 2,5 1,5 1
Restrições Itens 1 e 2 no mínimo
no grau III Itens 1 e 2 no mínimo grau II
Todos os itens no mínimo no grau I
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89
Tabela 5 da NBR 14563-5:2006 – Enquadramento dos Laudos Segundo a
Fundamentação (Imóvel + Móveis)
Condição mínima
Item Pontos Comentários III II I
1 (I) O funcionamento foi observado pelo engenheiro de avaliações, atendendo os requisitos mínimos do Grau II (III) (II) (I)
2 (II) O Cadastro com identificação de idade foi criado, atendendo os requisitos mínimos do Grau II (III) (II) (I)
3 2 Pelo menos 80% do valor do item estão no mínimo no grau II desta parte 5, atendendo os requisitos mínimos do Grau II
>= 3 >= 2 >= 1
4 2 Pelo menos 80% do valor de item estão no mínimo no grau II da parte 2 ou parte 3, atendendo os requisitos mínimos do Grau II
>= 3 >= 2 >= 1
5 2 Pelo menos 80% do valor de item estão no mínimo no grau II da parte 2 ou parte 3, atendendo os requisitos mínimos do Grau II
>= 3 >= 2 >= 1
Total 5 Laudo enquadrado no Grau I >= 9 >= 6 >= 3
M.6.3.1. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
O presente trabalho é classificado como "Laudo Enquadrado no Grau I" quanto à
fundamentação da avaliação da unidade completa, segundo as normas da ABNT -
Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR 14653-2/5:2011.
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90
MÓDULO 7
BENS MÓVEIS – RELATÓRIO ANALÍTICO
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91
MÓDULO 8
LISTA FORNECEDORES
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92
MÓDULO 9
FOTOS
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93
M.9.1. FOTOS – IMÓVEL
Ambulatório e Banco Ambulatório e Banco
Caldeiras Caldeiras
Captação d´água do lago Casa de Química
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94
Casa de Química Casa de bomba
Casa Rosada Chiller
Cobertura do estacionamento de veículos I e II Cobertura do estacionamento de veículos I e II
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95
Compressores do dep. químico Decantador
Decapagem marcenaria Depósito de GLP
Escritório de ADM Fechamento da propriedade
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96
Galapo folgoes Galapo folgoes
Galpão de prod. químico dep. moldes e compressores Galpão de prod. químico dep. moldes e compressores
Galpão de tratamento de efluentes Galpão do DPA
Pavimentação externa Poço artesiano
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97
Portaria e casa de balança Reciclável
Refeitório e presidencia Refeitório e presidencia
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98
Reservatório d´água elevado Reservatório semienterrado
Sanitários Tanque de contato
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99
M.9.2. FOTOS – BENS MÓVEIS
Filial: MABE CAMPINAS
1001608 | Item: 12 | 1001610 | Item: 15 |
1001615 | Item: 16 | 1001597 | Item: 29 |
1001629 | Item: 30 | 1001918 | Item: 34 |
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100
1001614 | Item: 39 | 1001605 | Item: 40 |
1001603 | Item: 41 | 1001617 | Item: 42 |
1001636 | Item: 43 | 1001630 | Item: 44 |
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101
1001644 | Item: 45 | 1001634 | Item: 46 |
1001602 | Item: 51 | 1001627 | Item: 52 |
1001646 | Item: 67 | 100662 | Item: 69 |
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102
1002317 | Item: 70 | 1002317 | Item: 70 |
1001532 | Item: 73 | 1001535 | Item: 74 |
1001544 | Item: 75 | 1001541 | Item: 76 |
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103
1001585 | Item: 77 | 1001528 | Item: 78 |
1001618 | Item: 85 | 1001616 | Item: 86 |
1001927 | Item: 91 | 1002308 | Item: 108 |
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104
1002425 | Item: 155 | 1001545 | Item: 191 |
1001588 | Item: 192 | 1001520 | Item: 1049 |
1001525 | Item: 1050 | 1001539 | Item: 1060 |
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105
1001633 | Item: 1094 | 1001656 | Item: 1106 |
1001652 | Item: 1107 | 1001653 | Item: 1111 |
1001886 | Item: 1315 | 1001901 | Item: 1326 |
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106
1001903 | Item: 1332 | 1001906 | Item: 1335 |
1001944 | Item: 1372 | 1001950 | Item: 1378 |
1001951 | Item: 1379 | 1002311 | Item: 1384 |
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107
1002312 | Item: 1385 | 1002325 | Item: 1389 |
1002318 | Item: 1397 | 1002395 | Item: 1421 |
1002415 | Item: 1440 | 1002421 | Item: 1446 |
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108
1002423 | Item: 1448 | 1002450 | Item: 1470 |
1002451 | Item: 1471 | 1002452 | Item: 1472 |
1002454 | Item: 1474 | 1002534 | Item: 1558 |
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109
1002576 | Item: 1595 | 200000 | Item: 5340 |
1000724 | Item: 10046 | 1000907 | Item: 10063 |
1000904 | Item: 10066 | 1000898 | Item: 10073 |
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110
1000900 | Item: 10074 | 1001120 | Item: 10084 |
1001009 | Item: 10094 | 1001140 | Item: 10099 |
1000255 | Item: 11236 | 1000718 | Item: 11738 |
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111
1000719 | Item: 11739 | 1000720 | Item: 11740 |
1000725 | Item: 11741 | 1000731 | Item: 11744 |
1000732 | Item: 11745 | 1000741 | Item: 11752 |
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112
1000763 | Item: 11777 | 1000779 | Item: 11788 |
1000833 | Item: 11872 | 1000836 | Item: 11876 |
1000930 | Item: 11965 | 1000940 | Item: 11975 |
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113
1000945 | Item: 11985 | 1000956 | Item: 11997 |
1000961 | Item: 11998 | 1000957 | Item: 12001 |
1001011 | Item: 12039 | 1001010 | Item: 12040 |
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114
100124 | Item: 12050 | 1001046 | Item: 12068 |
1001076 | Item: 12103 | 1001094 | Item: 12123 |
1001096 | Item: 12125 | 1001097 | Item: 12127 |
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115
1001105 | Item: 12133 | 1001128 | Item: 12151 |
1001134 | Item: 12157 | 1001592 | Item: 19000 |
1001716 | Item: 19001 | 1001640 | Item: 19002 |
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116
1001649 | Item: 19003 | 1001649 GERAL | Item: 19003 |
1001637 | Item: 19004 | 1003028 | Item: 20671 |
1003068 | Item: 20684 | 1003018 | Item: 20694 |
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117
1004188 | Item: 21153 | 11853 | Item: 30305 |