LAUDO DE AVALIAÇÃO...Em atendimento ao r. despacho de fls. 93, o signatário apresenta à Vossa...
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Fernando Rosolia Dabdab
Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5 Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP
Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected] 33
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO
FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ - SÃO PAULO SP
Ação: Execução de Título Extrajudicial
Processo: nº 1014153-41.2016.8.26.0008
Requerente: Condomínio Edifício Itapuã
Requerido: Edir Boscaratto
Fernando Rosolia Dabdab, perito judicial nomeado e compromissado nos
autos em referência, tendo realizado pesquisas necessárias vem, mui
respeitosamente, apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no
seguinte
LAUDO DE AVALIAÇÃO
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Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5 Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP
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1. INTRODUÇÃO
Em atendimento ao r. despacho de fls. 93, o signatário apresenta à Vossa Excelência o
presente Laudo de Avaliação do Imóvel referente à unidade autônoma ou apartamento de
número 111 (11º andar), Edifício Itapuã, com endereço à Rua Barão do Serro Largo, 67–
Tatuapé, São Paulo SP.
O Autor requer a execução do imóvel acima descrito que foi penhorado como pagamento
de crédito.
2. VISTORIA
2.1. Localização:
A Vistoria foi realizada no dia 15 de setembro de 2017.
A localização é apresentada em mapa do Anexo I deste Laudo.
O imóvel está em uso pela família do Requerido.
2.2. Características da região:
O local se caracteriza por ser uma zona constituída por edificações de padrão médio /
superior, destinadas para residências.
Possui serviços e comércios diversificados a curta distância.
2.3. Melhoramentos Públicos
Trata-se de local com ocupação predominante de edifícios residenciais com 15
pavimentos, de padrão médio / superior, servido dos principais melhoramentos
públicos: pavimentação asfáltica, passeio, redes de água, esgoto, telefone e energia
elétrica, iluminação, serviços de correio, coleta de lixo e limpeza urbana. Nas
proximidades verificam-se estabelecimentos comerciais de produtos e serviços de
primeiras necessidades, assim como disponibilidade de transportes coletivos (ônibus).
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2.4. O Imóvel Avaliando
O terreno onde está situado o edifício possui formato irregular e dá frente para a Rua
Barão do Serro Largo. O Condomínio Edifício Itapuã é formado por 01 bloco de
edifício, com 21 andares tipo, com um apartamento em cada andar.
A sua topografia é predominantemente plana e possui superfície seca.
O apartamento tem uma idade aparente de 01 ano; possui 561,907 m² de área
construída total, sendo:
- área útil: 295,33 m²
- Área comum: 266,577 m²
O apartamento possui quatro dormitórios, sendo um convertido em escritório e duas
suítes, uma sala de estar de dois ambientes com terraços, uma sala de jantar, um lavabo,
uma copa, uma cozinha, um quarto de empregada e uma despensa. Possui cinco vagas
de automóvel.
O apartamento apresenta piso em madeira em todos os ambientes, exceto áreas
molhadas onde apresenta piso cerâmico. Paredes com massa e pintadas com tinta
látex, laje com massa e pintada com tinta látex e caixilhos de alumínio. No banheiro,
na cozinha e na área de serviços, paredes com azulejos decorados até o teto.
Padrão do imóvel é superior com elevador.
Matrícula 281.316 do 9º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo – SP, nos
Autos às fls. 11
Cadastro Municipal: 054.098.0421-1
3. INFRA-ESTRUTURA
Academia, sauna, piscina, playground e churrasqueira.
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4. CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO
4.1. Método Adotado
A avaliação do imóvel será feita pelo Método Comparativo, em função dos preços
pesquisados de diversos flats colocados a venda e vendidos, homogeneizando-se as
variáveis das unidades encontradas na mesma região.
4.2. Normas
Serão seguidas para a avaliação as Normas Brasileiras NBR-14653-2 - "Normas de
Avaliações de Imóveis Urbanos” e a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos
IBAPE/SP - 2011”.
5. AVALIAÇÃO
Procedendo-se a pesquisa na região a fim de se obter diversos valores com a
finalidade de se determinar o valor médio do preço de apartamentos, coletamos os
elementos apresentados neste Laudo e os homogeneizamos para a situação paradigma
de um apartamento padrão superior, com todos os melhoramentos, com 01 ano de idade
aparente. Estado de conservação entre nova e regular.
O item 5.2. deste Laudo apresenta os elementos comparativo e os valores
calculados.
Depreciação pela Idade e Conservação Através do método Ross-Heideck, calculamos o seguinte fator de adequação à
idade e conservação (Foc):
Foc = R + K x (1-R), neste caso R (%) = 0,2, segundo a tabela de vida referencial e valor residual para idade estimada = 01 ano e vida referencial = 60 anos. Portanto, 1/60 = 0,016. Com esse valor, usa-se 2% na tabela 2 de valores tabulados para o coeficiente “K” e na fileira “b” é encontrado o índice 0,987. Foi escolhida a fileira “b” por se tratar de imóvel com estado de conservação entre nova e regular.
Foc = 0,2 + 0,987 x (1-0,2) = 0,2 + 0,987 x 0,8 = 0,2 + 0,790 = 0,990 Foc = 0,990 R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, segundo a tabela
de vida referencial e valor residual do Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/ SP.
K = coeficiente de Ross-Heideck, tabela de estado de conservação.
Fator para Apartamento Padrão Superior com elevador: 2,406
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5.2. ELEMENTOS COMPARATIVOS – APARTAMENTOS
Todas as amostras tiveram o mesmo padrão do apartamento avaliando localizados no
mesmo Condomínio. São características do elemento avaliando:
Localização: Rua Barão do Serro Largo, 67
Empreendimento: Condomínio Edifício Itapuã
Bairro: Tatuapé
Cidade: São Paulo SP
Área útil: 295,33 m²
05 vagas de automóvel
ELEMENTO Nº 01
Imóvel: Apartamento
Empreendimento: Condomínio Edifício Itapuã
Localização: Rua Barão do Serro Largo, 67– Tatuapé – São Paulo – SP
Contato: Catita Imóveis tel: 2672.6800
Área útil: 295,33 m²
05 vagas de automóvel
Idade aparente: 1 ano
Estado de conservação: entre novo e regular
- Oferta: R$ 1.600.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: setembro de 2017
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 4.875,90 / m²
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ELEMENTO Nº 02
Imóvel: Apartamento
Empreendimento: Condomínio Edifício Itapuã
Localização: Rua Barão do Serro Largo, 67– Tatuapé – São Paulo – SP
Contato: Iguapei Imóveis tel: 9.7621.0093
Área útil: 295,33 m²
05 vagas de automóvel
Idade aparente: 1 ano
Estado de conservação: entre novo e regular
- Oferta: R$ 1.250.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: setembro de 2017
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 4.571,16 / m²
ELEMENTO Nº 03
Imóvel: Apartamento
Empreendimento: Condomínio Edifício Itapuã
Localização: Rua Barão do Serro Largo, 67– Tatuapé – São Paulo – SP
Contato: Sipruano Imóveis tel: 2227.2424
Área útil: 295,33 m²
05 vagas de automóvel
Idade aparente: 1 ano
Estado de conservação: entre novo e regular
- Oferta: R$ 1.300.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: setembro de 2017
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 3.961,67 / m²
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ELEMENTO Nº 04
Imóvel: Apartamento
Empreendimento: Condomínio Edifício Itapuã
Localização: Rua Barão do Serro Largo, 67– Tatuapé – São Paulo – SP
Contato: Criativa Negócios Imobiliários tel: 2671.5824
Área útil: 295,33 m²
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Idade aparente: 1 ano
Estado de conservação: entre novo e regular
- Oferta: R$ 1.250.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: setembro de 2017
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 3.809,30 / m²
ELEMENTO Nº 05
Imóvel: Apartamento
Empreendimento: Condomínio Edifício Itapuã
Localização: Rua Barão do Serro Largo, 67– Tatuapé – São Paulo – SP
Contato: Jaime Imobiliária tel: 3823.3545
Área útil: 295,33 m²
05 vagas de automóvel
Idade aparente: 1 ano
Estado de conservação: entre novo e regular
- Oferta: R$ 1.250.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: setembro de 2017
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 4.571,16 / m²
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5.3. CÁLCULO VALOR DO IMÓVEL Com os valores apresentados na planilha no item 5.1, tem-se que o valor
unitário do apartamento avaliando, para a situação paradigma, com
pagamento a vista em setembro de 2017, é de R$ 4.357,84 / m².
A área útil do apartamento é 295,33 m²
O valor do imóvel, portanto, será:
VI = Aapto x vu
VI = 295,33 x 4,357,84
VI = R$ 1.287.000,00
6. CONCLUSÃO - VALOR DO APARTAMENTO Considerando o apresentado acima, arredondando-se o preço, tem-se que o valor da
unidade autônoma ou apartamento de número 111 (11º andar), Edifício Itapuã, com
endereço à Rua Barão do Serro Largo, 67– Tatuapé, São Paulo SP, para pagamento a
vista em setembro de 2017 é:
(um milhão e duzentos e oitenta e sete mil reais)
V = R$ 1.287.000,00
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Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5 Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP
Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected] 33
11
7. ENCERRAMENTO Permanecendo ao dispor de V.Exª, é encerrado o presente Laudo, composto por 11
(onze) folhas. Acompanham 2 (dois) anexos.
8. ANEXOS: I – Mapa de localização – 01 fl.
II – Fotos do imóvel avaliando e dos elementos comparativos - 14 fls.
São Paulo, 15 de setembro de 2017.
___________________________ Fernando Rosolia Dabdab
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Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5 Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP
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ANEXO I – MAPA DE LOCALIZAÇÃO
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Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5 Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP
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MAPA DE LOCALIZAÇÃO
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14
ANEXO II – FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO E DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS
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15
Foto 01 – Frente do imóvel avaliando, Rua Barão do Serro Largo, 67 e elementos
comparativos – mesmo condomínio
Foto 02 – Sala de estar
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Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5 Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP
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16
Foto 03 – Sala de estar
Foto 04 – Sala de jantar
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Foto 05 – Escritório
Foto 06 – Dormitório
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Foto 07 – Banheiro
Foto 08 – Dormitório
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Foto 09 – Suíte
Foto 10 – Banheiro suíte
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Foto 11 – Banheiro empregada
Foto 12 – Despensa
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Foto 13 – Quarto empregada
Foto 14 – Um dos terraços
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Foto 15 – Cozinha
Foto 16 – Copa
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Infraestrutura
Foto 17 – Quadra-poliesportiva
Foto 18 – Playground
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Foto 19 – Churrasqueira
Foto 20 – Piscinas
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Entorno:
Foto 21 – Rua Barão do Serro Largo
Foto 22 – Rua Barão do Serro Largo
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Fernando Rosolia Dabdab Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5
Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO
FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ - SÃO PAULO SP
Ação: Execução de Título Extrajudicial
Processo: nº 1014153-41.2016.8.26.0008
Requerente: Condomínio Edifício Itapuã
Requerido: Edir Boscaratto
Fernando Rosolia Dabdab, arquiteto, perito judicial nomeado e
compromissado nos autos em referência, vem, mui respeitosamente, requerer o
levantamento dos honorários provisórios depositados nos Autos às fls. 97.
Vem também, perante V. Exa., mui respeitosamente, solicitar que o presente signatário
possa apresentar sua justificativa de honorários definitivos, considerando a natureza e
extensão da perícia, no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), quantia essa que
corresponde ao artigo 9º do Regulamento de Honorários do IBAPE, com estimativa de 15
horas de trabalho x R$ 400,00 (valor hora).
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Fernando Rosolia Dabdab Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5
Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]
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Termos em que, P. Deferimento.
São Paulo, 15 de setembro de 2017.
____________________________ Fernando Rosolia Dabdab
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