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LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO-
ENDEREÇO
Terreno localizado na Rua Pampeiro, nº 133 (Lote 13 da Quadra 22), Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ.
CONTRATANTE
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro RIOPREVIDÊNCIA
Laudo Técnico de Avaliação – LTA 25-0255/2015 - OUTUBRO/2015
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FOLHA RESUMO
Nº da Solicitação: O. S. NR: 008/2015
Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Interessado: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Proprietário: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Objetivo da Avaliação: Definição do Valor de Mercado para Venda e Aluguel do imóvel
Endereço do imóvel:
Logradouro: Rua Pampeiro Nº: 133 Bairro: Campo Grande
Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 23.070-090
Métodos Utilizados:
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado – Valor de Mercado da Unidade
Hipotética de Apartamento – a ser utilizada no método involutivo;
Método Involutivo: Valor do terreno;
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor de Venda e Valor Locativo
do Imóvel.
Observação: O valor locativo foi obtido da relação: valor unitário locativo/valor unitário
de venda para casas de 2 quartos da pesquisa FIPEZAP para os últimos 12 meses.
Valor de Mercado do Imóvel para Venda:
R$ 253.000,00 (Duzentos e cinquenta e três mil reais)
Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:
R$ 1.400,00/mês (Um mil e quatrocentos reais por mês)
Classificação quanto à liquidez: Normal de mercado;
Graus de Fundamentação do Laudo: II;
Graus de Precisão do Laudo: III.
Rio de Janeiro, 08 de outubro de 2015
L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91
Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
1. Solicitante
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
2. Interessado / Proprietário
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
3. Finalidade
Alienação de Bens.
4. Objetivo
Determinação do valor de mercado para venda e locação.
5. Objeto da Avaliação
Tipo do bem: Imóvel Residencial Urbano.
Endereço: Rua Pampeiro nº 133 Campo Grande
Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 23.070-090
Área do Terreno: 367,50m²
O imóvel residencial urbano está localizado na Zona Oeste do Rio de Janeiro, bairro Campo
Grande e de uma construção paralisada na fase de estrutura e alvenaria.
Ocupante do imóvel: O imóvel encontra-se desocupado.
6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.
Fatores limitantes do uso do terreno:
Lei Complementar 72 de 27/07/2004: Nesta Lei Complementar o imóvel está
classificado como ZR-3. Suas limitações são as seguintes:
III - ZONA RESIDENCIAL 3 (ZR 3):
a) Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT): 2,5;
b) Gabarito (G): quatro pavimentos;
c) Taxa de Ocupação (TO): não será exigida;
d) Lote Mínimo: 125m2 (cento e vinte cinco metros quadrados);
e) Testada mínima: 8,00m (oito metros);
f) Afastamento frontal: 3,00m (três metros);
g) Taxa de Permeabilidade (TP): 10% (dez por cento);
h) Coeficiente de Adensamento (Q): 125 (cento e vinte e cinco);
i) Usos e atividades: ver Quadros 1 e 2 do Anexo IV desta Lei Complementar;
j) Índice de Uso Comercial e de Serviços (ICS): 0,40;
Relatório de Informações Urbanísticas: Este relatório indica como limitações da região a
Lei Complementar72 de 27/07/2004.
7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando
Data da vistoria: 08/10/2015.
7.1) Caracterização da região
7.1.1) Caracterização Física
Trata-se de região inserida na malha urbana do Município do Rio de Janeiro, Região
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Central de Campo Grande, infraestrutura completa, ocupação mista - comercial / residencial
uni e multifamiliar, com padrão de ocupação normal, facilidade de acesso, localizado na Rua
Pampeiro, exclusivamente residencial.
A topografia local é plana, as edificações ainda são horizontais, caminhando para a
verticalização e a densidade demográfica é grande, razão pela qual também é grande a
ocorrência de escolas, mercados e de forte comércio de bairro, especialmente no Centro de
Campo Grande.
A região é formada por construções de padrão construtivo elevado e possui intenso
tráfego de veículos e pedestres. Entretanto, na rua do imóvel o tráfego de veículos e
pedestres se resume à frota e população local, porque não é rua de passagem.
7.1.2) Serviços / Infraestrutura
A região é dotada de toda infraestrutura existente na cidade do Rio de Janeiro, como rede
de água, rede de energia elétrica (luz e força), rede de iluminação pública, rede de
telefonia fixa, sinal regular para telefonia móvel, rede de TV a cabo e Internet Banda Larga,
redes de escoamento de esgoto e de águas pluviais, pavimentação asfáltica com guias e
sarjetas, transporte coletivo urbano rodoviário – inclusive BRT - e ferroviário, distribuição de
gás em botijões, coleta de lixo e entrega postal.
7.2) Caracterização do imóvel avaliado
Trata-se de terreno de uso residencial com uma edificação paralisada na estrutura e
paredes.
O terreno está ao nível do logradouro público, mede 13,00m de frente para a Rua
Pampeiro, 11,50m de fundos e confronta com uma faixa de terra, 30,00m à direita
confrontando com o nº 119 da Rua Pampeiro e 30,00m à esquerda confrontando com o nº
149 da Rua Pampeiro. Tem área de 367,50m² e topografia plana.
As benfeitorias deste imóvel são os muros de divisa, portão de ferro de abrir e uma
edificação com colunas, vigas e lajes de concreto armado e paredes de alvenaria. A projeção
da edificação ocupa cerca de 6,00m de largura e 10,00m de comprimento, com uma laje de
concreto armado de cerca de 3,00x5,00m em cada uma das laterais. Entretanto, como é
notório em uma das fotos dos anexos, toda a ferragem dessas lajes está à mostra, sinal de
investimento significativo para recuperação do concreto armado da edificação, razão pela
qual não se deve atribuir valor à edificação.
8. Diagnóstico do Mercado
O município do Rio de Janeiro tem população superior a 5.000.000 habitantes. A região de
Campo Grande, onde se localiza o imóvel avaliado, já concentra um número muito grande
de empresas do setor de comércio e serviços e mais de um polo industrial. A população da
chamada “Costa Verde”, frequentemente recorre a Campo Grande, tanto no comércio,
quanto nos serviços especialmente da área de saúde e de lazer.
A exemplo do que vem ocorrendo em São Paulo, a valorização imobiliária do Rio de Janeiro
que crescia em altos percentuais nos últimos anos, agora tem crescimento inferior a inflação.
Os incentivos antes concedidos aos setores varejistas, agora não são mais concedidos,
reduzindo as vendas destes setores a níveis alarmantes. As medidas de caráter restritivo,
com aumento de impostos e redução de crédito, têm o objetivo de forçar a volta da
produção dos setores importantes da economia do país.
Considerando as condições do mercado e as características do imóvel avaliado, este é
classificado como de LIQUIDEZ NORMAL.
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9. Metodologia empregada
Métodos empregados:
A) Unidade Hipotética de apartamento: Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado
O valor da unidade hipotética de apartamento, foi obtido com a utilização do “Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado”, com tratamento estatístico por fatores
dos dados de mercado, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR
14.653, partes 1 e 2.
Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento
estatístico por fatores.
B) Valor de Venda do Imóvel:
Foram adotados dois métodos para confronto e melhor consignação do valor de venda
do terreno.
1) Terreno – Método Involutivo: baseado na receita de vendas do aproveitamento
mais eficiente do terreno, descontadas as despesas de construção, despesas
financeiras da construção, despesas de promoção, administração e vendas e o lucro
líquido da incorporação, entendendo-se o saldo restante como o valor do terreno,
conforme recomenda a NBR 14.653, parte 2, versão de 2011.
2) Terreno - Método comparativo direto de dados de mercado: O valor de venda
do terreno foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado”, com tratamento estatístico por fatores dos dados coletados no mercado
imobiliário local, conforme recomenda a NBR 14653, partes 1 e 2. Foi utilizado o
software “INFER-32” para desenvolvimento dos cálculos.
C) Valor Locativo do Imóvel – Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado:
O valor locativo do terreno foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado”, com tratamento estatístico por fatores dos dados coletados no
mercado imobiliário local, conforme recomenda a NBR 14653, partes 1 e 2. Foi
utilizado o software “INFER-32” para desenvolvimento dos cálculos.
Contudo, devido à inconsistência do valor obtido e à grande distância de valores entre
as amostras e suas variáveis, fizemos um estudo da renda de locação do terreno,
utilizando como parâmetro a relação: valor unitário locativo/valor unitário de venda
para casas de 2 quartos, dos últimos doze meses, com dados extraídos da Pesquisa
FIPE-ZAP.
10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados
Período de pesquisa: de 10/09/2015 a 20/09/2015.
Tratamento dos Dados: INFER 32
A condução da pesquisa se deu da seguinte forma:
Universo da Pesquisa: foi pesquisado o bairro de Campo Grande, evitando amostras
situadas muito distantes do terreno avaliando;
Tipos de Imóveis: Foram pesquisados dois tipos de imóveis: apartamentos com áreas
aproximadamente 50m²; terrenos com áreas superiores a 100,00m² e inferiores a
1000,00m²;
Tipos de Valores: Foram pesquisados apartamentos para compra e venda; foram
pesquisados terrenos para compra e venda; foram pesquisados terrenos para locação;
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Informações sobre os dados de pesquisa: Foram mantidos os dados informativos das
características dos imóveis apresentados pelo anunciante e apenas foram feitos acertos de
ortografia e concordância sem acrescentar nem retirar nada do conteúdo que caracteriza a
amostra.
Documentação Fotográfica: para cada amostra foi inserida uma foto da fachada e do
interior do imóvel, para propiciar uma melhor avaliação da amostra de mercado.
Modelo Estatístico – Venda e Locação:
O valor de mercado para locação e para venda de terrenos e o valor de venda de
apartamentos foram obtidos através de Tratamento Estatístico por fatores. Foram coletados
e realmente utilizados 12 elementos de venda de apartamento e de terreno, bem como 9
amostras de locação, atendendo os preceitos da NBR 14.653-2 de 2011, tendo sido
consideradas as seguintes variáveis:
Variável Dependente: Valor unitário em reais por metro quadrado (R$/m²);
Variáveis Independentes:
Fonte: Deságio da amostra para desconto da margem de negociação. Para venda foram
descontados 20% do valor anunciado e para locação foram descontados 10% do valor
anunciado, exceto quando há informação de que já foi alugado ou vendido.
Área: foi utilizada a área da amostra e comparada à área do avaliando para adequação do
seu valor por diferença de área, admitindo-se dois patamares: até 30% de diferença para
mais ou para menos; acima de 30% para mais e para menos.
Local: Foi consultada a Planta Genérica de Valores da Prefeitura do Rio de Janeiro, que
disponibiliza em seu portal, sempre atualizados, os valores de VR (para imóveis
residenciais com edificação), VC (para imóveis comerciais com edificação) e V0 (para
terrenos), com a finalidade de obter o VC para utilização nos cálculos avaliatórios.
Somente nos casos de inconsistência dos valores da planta genérica foram tomados os
valores unitários das amostras e indexados a partir do valor mais alto, utilizando a
relação: Vn/Vmáx, para n variando da amostra 1 até a 12
Número de Dados de mercado efetivamente utilizados:
Apartamentos e terrenos para compra e venda: 12 elementos efetivamente utilizados;
Terrenos para aluguel: 9 elementos efetivamente utilizados.
11. Especificação da Avaliação
O presente trabalho foi desenvolvido com tratamento estatístico por fatores, através de
processo de homogeneização, e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de
fundamentação e precisão:
A avaliação do Valor de Mercado de Apartamentos foi efetuada por Tratamento Estatístico por
fatores e resultou no GRAU III em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – TRATAMENTO POR FATORES
Item Descrição GRAU
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando X
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Intervalo admissível para o conjunto de fatores
X
TOTAL 11
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ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – TRATAMENTO P/FATORES
GRAUS III II I
Pontos Mínimos X
Itens Obrigatórios
X
Enquadramento
X
GRAU DE PRECISÃO - REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES
DESCRIÇÃO GRAUS
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da
estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%
Apartamentos: (3.208,75 – 2.815,97)/3.012,36 13%
A avaliação do Valor de Mercado do Terreno foi efetuada pelo método involutivo e resultou no
grau II no enquadramento.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO
Ite
m Descrição
GRAU
III II I
1 Nível de detalhamento do projeto hipotético X
2 Preço de venda das unidades do projeto hipotético X
3 Estimativa dos custos de produção
X
4 Prazos X
5 Taxas X
6 Modelo
X
7 Análise setorial e diagnóstico de mercado
X
8 Cenários
X
9 Análises de sensibilidade do modelo
X
TOTAL 22
ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO
GRAUS III II I
Pontos Mínimos X
Itens Obrigatórios no Grau correspondente
X
Enquadramento X
A avaliação do Valor de Mercado do Terreno foi efetuada através do Tratamento Estatístico
por fatores e resultou no GRAU III em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – TRATAMENTO POR FATORES
Item Descrição GRAU
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando X
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Intervalo admissível para o conjunto de fatores
X
TOTAL 11
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ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – TRATAMENTO P/FATORES
GRAUS III II I
Pontos Mínimos X
Itens Obrigatórios
X
Enquadramento
X
GRAU DE PRECISÃO - REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES
DESCRIÇÃO GRAUS
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da
estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%
Apartamentos: (557,76 – 537,45)/547,61 4%
A avaliação do valor locativo do Terreno foi efetuada pelo Tratamento por Fatores e resultou
no GRAU III em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA TRATAMENTO POR FATORES - VALOR LOCATIVO
Item Descrição GRAU
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando X
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Intervalo admissível para o conjunto de fatores
X
TOTAL 10
ENQUADRAMENTO DO LAUDO - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - TRATAMENTO P/FATORES
GRAUS III II I
Pontos Mínimos X
Itens Obrigatórios
X
Enquadramento
X
GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES
DESCRIÇÃO GRAUS
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da
estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%
Lojas: (10,28 – 6,22)/8,25
49%
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12. Resultado da Avaliação e Data de Referência
Valor de mercado para venda (alienação):
R$ 253.000,00 (Duzentos e cinquenta e três mil reais)
Valor de mercado para locação:
R$ 1.400,00/mês (Um mil e quatrocentos reais por mês)
Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado
local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas carac-
terísticas físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imo-
biliário.
13. Ressalvas e Fatores Limitantes
No desenvolvimento do presente trabalho não foram observadas informações comple-
mentares importantes.
14. Profissional Responsável
Nada mais tendo a acrescentar, o presente laudo é encerrado com 07 (sete) folhas
impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos.
Rio de Janeiro, 08 de outubro de 2015.
L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91
Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D
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ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
RUA PAMPEIRO – P/R. C. GRANDE RUA PAMPEIRO – P/LADO OPOSTO
IMÓVEL À ESQUERDA – Nº 143 À DIREITA VISTA FRONTALDO IMÓVEL
VISTA INTERNA DO IMÓVEL VISTA INTERNA DO IMÓVEL
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ANEXO II – DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA NO TRABALHO
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SECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO
Relatório de Informações Urbanísticas Fornecimento Gratuito
1 - Localização
Logradouro: 093104-RUA PAMPEIRO
Início do Trecho: RUA ARATIBA
Fim do Trecho: RUA ANFRISIO FIALHO & RUA PONCHE VERDE
Início Par: 60 Fim Par: 160
Início ímpar: 71 Fim ímpar: 179
Bairro: Campo Grande RA: XVIII AP: 5
Departamento: 5 CLU Campo Grande
Endereço: Rua Porto Amazonas, 17 - Campo Grande
Telefone(s): Telefones: 24126925/31559341/31559342
As informações deste relatório são referentes ao ponto e ao trecho do logradouro selecionado.
2 - Dados Cadastrais do Logradouro
Plantas Cadastrais Planta Cadastral 284A IV 2
Projetos Aprovados de Alinhamento (PAA) Projetos Aprovados de Loteamento(PAL)
Os arquivos disponíveis estão em formato WMF e PDF. Para visualizá-los, faça o
download no link da planta cadastral.
Plantas de Alinhamentos Projetados (PAP) ---
Legislação Geral do Bairro ---
3 - Zoneamento
MacroZona Macrozona de Ocupação Assistida - Plano Diretor LC111/2011
Zona Zona Residencial 3, consulte a(s) norma(s): Lei Complementar 72/2004,Decreto 25700/2005
Subzona / Setor / Subsetor ---
Centro de Bairro ---
Zona Ambiental ---
Área de Especial Interesse (AEI) ---
Distritos e Polos
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ATENÇÃO: quando se tratar de limite de zona, observar Artigo 115 e 121 do Regulamento de Zoneamento (RZ) Decreto 322/1976 e legislação específica no caso de Projeto de Estruturação Urbana (PEU).
4 - Gabarito de Altura
Edificação afastada das divisas Lei Complementar 72/2004 - artigo 68 - 4 pavimentos
Edificação não afastada das divisas Lei Complementar 72/2004 - artigo 68 - 4 pavimentos
ATENÇÃO: Nos casos em que o trecho estiver localizado em zona determinada pelo Decreto 322/1976, consultar os artigos 80 a 87 desse decreto.
5 - Áreas Protegidas
6 - Susceptibilidade / Desapropriações / Tombamentos
Desapropriações ---
Índices de Aproveitamento de Terreno (IAT) máximo
Lei Complementar 72/2004
ATENÇÃO: Os IAT estabelecidos pela legislação local ou específica, quando mais restritivos, prevalecem sobre os valores definidos no Anexo VII desta Lei Complementar - Parágrafo 4o. do Artigo 38 da Lei Complementar 111/2011 (Plano Diretor).
Suscetibilidade Baixa - Decreto 33534/2011
ATENÇÃO: Consultar a Fundação Instituto de Geotécnica do Município do Rio de Janeiro (GEO-RIO).
7 - Observações Observar parágrafos 5° e 6° do Artigo 81 do Regulamento de Licenciamento e Fiscalização do Decreto 3800/1970 para imóveis construídos até 1937. Observar Decreto 5281/1985 para edificações residenciais unifamiliares. Observar Decreto 8321/1988 para edificações em terrenos de encostas situados em Zona Especial 1 ou em Zona Residencial 1. Observar Lei Complementar 145/2014 e Decreto 39345/2014 para fechamento de varandas (não aplicáveis nas IV, V e VI Regiões Administrativas). Consultar CEDAE Decreto 10082/1991. Consultar CET-RIO e SMAC Decreto 28329/2007. Observar Lei Complementar 156/2015 que institui obrigação relativa à construção de empreendimentos comerciais e de serviços, como incentivo a produção de habitação de interesse social, à construção de equipamentos públicos e à realização de obras de qualificação urbana, e dá outras providências.
8 - Avisos
As informações prestadas nesta data referem-se a legislação vigente na data de sua emissão, conforme o disposto no Parágrafo 4 do Artigo 1 doDecreto 8417/1989 e possuem caráter meramente informativo não substituindo documentos oficiais. A Certidão de Informações poderá ser obtida nas devidas Gerências e Sub-gerências de Licenciamento e Fiscalização da Secretaria Municipal de Urbanismo - vide endereço e telefones no item 1 (Localização) desta ficha. Rio de Janeiro, 07 de outubro de 2015 - SMU - Sistema de Informações.
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PLANO DE MASSA
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PLANO DE MASSA
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PLANO DE MASSA
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ANEXO III – A. R. T.
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ANEXO IV – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE APARTAMENTOS
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LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE TERRENOS PARA VENDA
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LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE TERRENOS PARA ALUGAR
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ANEXO V – AMOSTRAS DE APARTAMENTOS PARA VENDA
A m o s t r a 0 1 - V R : 1 . 0 6 0 ,
Tipo de Imóvel Apartamento de 2 quartos
Localização Estrada Guandu do Sapê, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Condomínio Rossi Ideal, Guandu Sapê, apto de 2 quartos, andar mediano, vazio, estado de 1ª locação, vista livre, sol da manhã, condomínio bem localizado com
boa infraestrutura, com fácil acesso á av. Brasil.
Área 49,00m²
Preço de Venda R$ 130.000,00
Valor Unitário R$ 2.653,06/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte JÚLIO BOGORICIN IMÓVEIS
Contato (21) 2187.4900
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 0 2 – V R : 8 8 3 , 8 8
Tipo de Imóvel Apartamento de 2 quartos
Localização Estrada do Cabuçú, Rio da Prata, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Apartamento em condomínio fechado, sala, 2 quartos, cozinha, Área de serviço, banheiro, Salão de festas, parquinho, estacionamento, interfone, segurança.
Área 50,00M²
Preço de Venda R$ 150.000,00
Valor Unitário R$ 3.000,00/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte LUIZ CARLOS IMÓVEIS
Contato (21) 2415.8498 / 99932.6500
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
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A m o s t r a 0 3 - V R : 8 8 3 , 8 8
Tipo de Imóvel Apartamento de 2 quartos
Localização Estrada do Campinho, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição
Próximo a Estrada do Campinho. Sala, 2 quartos, cozinha, banheiro, área de serviço, área de lazer com quadra de esporte, churrasqueira, salão de festas e porteiro 24h.
Área 50,00m²
Preço de Venda R$ 155.000,00
Valor Unitário R$ 3.100,00/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte LUIZ CARLOS IMÓVEIS
Contato (21) 2415.8498
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 0 4 - V R : 1 . 0 6 0 , 7 1
Tipo de Imóvel Apartamento de 2 quartos
Localização Estrada da Posse, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição
4 º andar, prédio com elevador, 63 m², pertinho do Centro de Campo Grande,
farta condução e comércio, sala ampla, cozinha, área de serviço, 2 quartos, banheiro social, vaga de garagem. Documentação.
Área 63,00m²
Preço de Venda R$ 170.000,00
Valor Unitário R$ 2.698,41/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte AME IMÓVEIS
Contato (21) 2414.1750
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 24 de 61
A m o s t r a 0 5 - V R : 1 . 0 6 0 , 7 1
Tipo de Imóvel Apartamento de 2 quartos
Localização Av. Mergulhão, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Condomínio fechado, segurança 24 horas. Sala, 2 quartos, banheiro social, cozinha e lavanderia. Reformado. Condomínio possui churrasqueira, quadra
poliesportiva e playground.
Área 50,00m²
Preço de Venda R$ 140.000,00
Valor Unitário R$ 2.800,00/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte ADM INFORMAÇÃO IMOBILIÁRIA
Contato (21) 3380 2033
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 0 6 - V R : 1 . 0 6 0 , 7 1
Tipo de Imóvel Apartamento de 2 quartos
Localização Rua Campo Grande, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição
Imóvel bem próximo ao Centro de Campo Grande. Condomínio fechado com boa infraestrutura, composto de : sala, 2 quartos, banheiro, cozinha e área de serviço conjugadas.
Área 47,00m²
Preço de Venda R$ 175.000,00
Valor Unitário R$ 3.723,40/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte JULLIO CESAR IMÓVEIS
Contato (21) 2303 1639
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 25 de 61
A m o s t r a 0 7 - V R : 1 . 0 6 0 , 7 1
Tipo de Imóvel Apartamento de 2 quartos
Localização Estrada do Mendanha, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Apartamento na Estrada do Mendanha com 2 quartos, sala, cozinha, banheiro e área de serviço. Condomínio com porteiro 24hs, playground, salão de festas,
churrasqueira, campo de futebol e outros.
Área 50,00m²
Preço de Venda R$ 155.000,00
Valor Unitário R$ 3.100,00/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte ISABEL IMÓVEIS
Contato (21) 3404.3131
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 0 8 – V R : 8 2 6 , 3 2
Tipo de Imóvel Apartamento de 2 quartos
Localização Rua Moranga, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Condomínio Vivendas das Palmeiras. Próximo à Ki-Korpo e ao CIEP, no Bairro São Jorge. Apartamento Térreo Sala, 02 Quartos, Cozinha, Banheiro, Área de Serviço e Garagem tipo parqueamento. Forro em gesso e piso em porcelanato.
Área 43,00M²
Preço de Venda R$ 160.000,00
Valor Unitário R$ 3.720,93/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte SAMPAIO IMÓVEIS
Contato (21) 2413.4770
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 26 de 61
A m o s t r a 0 9 - V R : 1 . 0 6 0 , 7 1
Tipo de Imóvel Apartamento de 2 quartos
Localização Estrada do Pré, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Apartamento no Condomínio Dupret, frente à Loja de Tintas Unicolor. Sala 2 ambientes, 2 Quartos, Cozinha, Banheiro com blindex, Área de Serviço e 2 Vagas
de Garagem. Armários, teto em gesso. Junto ao comércio e transportes!
Área 55,00m²
Preço de Venda R$ 170.000,00
Valor Unitário R$ 3.090,91/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte SAMPAIO IMÓVEIS
Contato (21) 2413.4770
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 1 0 - V R : 8 8 3 , 8 8
Tipo de Imóvel Apartamento de 2 quartos
Localização Estrada do Mendanha, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Apartamento térreo indicado p/ idosos. Condomínio fechado, total infraestrutura, piscina, salão de festas, churrasqueira, quadra de esportes, playground, portaria
24hs. Com sala, varandinha, cozinha, quarto, banheiro.
Área 49,00m²
Preço de Venda R$ 150.000,00
Valor Unitário R$ 3.061,22/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte JÚLLIO CÉSAR IMÓVEIS
Contato (21) 2303.1639
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 27 de 61
A m o s t r a 1 1 - V R : 1 . 0 1 0 , 1 6
Tipo de Imóvel Apartamento de 2 quartos
Localização Rua Almerinda de Castro, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição
Apartamento no primeiro andar, 1 vaga de garagem com sala 02 quartos, cozinha, banheiro social. Ótima localização, pertinho da Estrada do Campinho a 5
minutos do centro de campo grande, farta condução e comercio, acesso fácil para avenida Brasil. Documentação ok.
Área 50,00m²
Preço de Venda R$ 135.000,00
Valor Unitário R$ 2.700,00/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte ADM INFORÇÃO IMOBILIÁRIA
Contato (21) 3380 2033
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 1 2 - V R : 8 8 3 , 8 8
Tipo de Imóvel Apartamento de 2 quartos
Localização Estrada Guandu do Sapê, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Condomínio Rossi Ideal, Estrada Guandu Sape. Apartamento com varanda, 3 dormitórios, cozinha, banheiro social, área de serviço. Condomínio com infraestrutura, segurança 24 horas, lazer completo. Fácil acesso a Avenida Brasil,
Área 55,00m²
Preço de Venda R$ 180.000,00
Valor Unitário R$ 3.272,73/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte VIP IMOBILIÁRIA
Contato (21) 2303.1821
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 28 de 61
AMOSTRAS DE TERRENOS PARA VENDA
A m o s t r a 0 1 - V C = 1 . 2 1 2 , 1 8
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Rua Braço do Norte, esquina de Botuverá, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Excelente terreno medindo 187 m2 (11x17), na melhor parte de Campo Grande, documentado.
Área 187,00m²
Preço de Venda R$ 120.000,00
Valor Unitário R$ 641,71/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte AF IMÓVEIS
Contato (21) 3145.1007
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 0 2 - V C = 2 . 6 9 3 , 8 7
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Rua Micronésia, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Bairro São Cláudio, junto ao posto de saúde Belizário Pena. Terreno plano todo murado, pronto para construir, medindo 15x30 com RGI.
Área 450,00m²
Preço de Venda R$ 290.000,00
Valor Unitário R$ 644,44/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte IP IMÓVEIS
Contato (21) 3029-5200
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 29 de 61
A m o s t r a 0 3 - V C = 2 . 5 2 5 , 5 1
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Rua dos Franciscanos, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Terreno na Rua Campo Grande junto ao novo edifício "COMERCIAL PASSEIO" e junto a todo comércio do centro, rodoviária, BRT, Estação de trem. Área plana,
comercial e residencial, gabarito de 8 andares documentos ok.
Área 300,00m²
Preço de Venda R$ 270.000,00
Valor Unitário R$ 900,00/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte ADAUTO
Contato (21) 97449 5953
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 0 4 - V C = 2 . 6 9 3 , 8 7
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Rua Eçaúna, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Terreno medindo 13,50m de frente, 32m do lado direito e 40m do lado esquerdo, 18m de fundos. Entrar pela rua do Congresso do Chopp, da Estrada do Monteiro.
Área 567,00m²
Preço de Venda R$ 399.000,00
Valor Unitário R$ 703,70/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte SAMPAIO IMÓVEIS
Contato (21) 2413 4770
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 30 de 61
A m o s t r a 0 5 - V C = 2 . 5 2 5 , 5 7
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Estrada Capoeiras, frente à Parmê, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição terreno comercial de frente para a Estrada do Mendanha medindo 10x 36 = 360m2
Área 360,00m²
Preço de Venda R$290.000,00
Valor Unitário R$ 805,56/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte MAGNO IMÓVEIS
Contato (21) 2413.2878
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 0 6 - V C = 2 . 6 9 3 , 8 7
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Rua Santa Gertrudes, 240, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Lotes em condomínio na Rua Santa Gertrudes, infraestrutura total
Área 360,00m²
Preço de Venda R$ 292.657,00
Valor Unitário R$ 812,94/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte GOLDEN IMÓVEIS
Contato (21) 2303 1780
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 31 de 61
A m o s t r a 0 7 - V C = 2 . 8 6 2 , 2 1
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Estrada da Cachamorra, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Excelente Terreno no Condomínio fechado Jardim das Acácias, casas com padrão colonial, RGI Imóvel localizado Estrada do Cachamorra.
Área 227,00m²
Preço de Venda R$ 235.000,00
Valor Unitário R$ 1.035,24/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte ANDRÉ RIBEIRO - CORRETOR
Contato (21) 2412.2540
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 0 8 - V C = 2 . 8 6 2 , 2 1
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Estrada do Monteiro, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição
Próximo Congresso do Chopp. Excelente terreno plano, todo murado, encontra-se em ZR 4, gabarito de 8 pavimentos. Medidas 12 FRT x 10 FDS x 41 LD x 41,2 LE, muro 4 m e portão de 5 m. Atende empresas e galpões também. Exatos 38m
da Estrada do Monteiro . Documentação RGI
Área 450,00m²
Preço de Venda R$ 395.000,00
Valor Unitário R$ 877,78/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte J. A. CARREIRA IMÓVEIS
Contato (21) 2411 9077
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 32 de 61
A m o s t r a 0 9 - V C = 2 . 8 6 2 , 2 1
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Estrada Cantagalo, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Terreno com RGI em Campo Grande RJ, Estrada Cantagalo, Condomínio Cantagalo, Excelente Condomínio próx. ao Park Shopping. 306 m² (11 por 27,9
m). Casas em Alto Padrão. valor de R$198.000,00
Área 306,00m²
Preço de Venda R$ 198.000,00
Valor Unitário R$ 647,06/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte SAMPAIO IMÓVEIS
Contato (21) 2413 4770
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 1 0 - V C = 2 . 8 6 2 , 2 1
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Rua Padre Belizário, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição excelente localização condomínio fechado cora coralina, na rua Raimundo Muniz Catanhede terreno em aclive medindo 9x35= 315m². ambiente familiar centro
de campo grande. r$190.000,00
Área 315,00m²
Preço de Venda R$ 190.000,00
Valor Unitário R$ 603,17/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte ELSIO BASTOS IMÓVEIS
Contato (21) 2411.8464
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 33 de 61
A m o s t r a 1 1 - V C = 2 . 8 6 2 , 2 1
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Rua Baicuru, Centro, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Rua Baicuru, próximo da Rua Flora. Vendo terreno plano no Centro de Campo Grande medindo 13x50=650m². com escritura e RGI.
Área 650,00m²
Preço de Venda R$ 650.000,00
Valor Unitário R$ 1.000,00/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte ELSIO BASTOS IMÓVEIS
Contato (21) 2411.8464
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 1 2 - V C = 2 . 6 9 3 , 8 7
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Rua Major Sólon Ribeiro, 323, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição terreno 10x25 plano - com RGI na Rua Major Solon Ribeiro. Único terreno vazio na rua próximo à estrada Rio–São Paulo
Área 250,00m²
Preço de Venda R$ 195.000,00
Valor Unitário R$ 780,00/m²
Condições Oferta com preço à vista
Fonte ADRIANA
Contato (21) 7867 2675
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 34 de 61
ANEXO VI – TRATAMENTO DOS DADOS DE VENDA
A – UNIDADE HIPOTÉTICA DE APTO – TRATAMENTO POR FATORES
Amostra
Nº Am. V. Unit. Fonte Local Área Vaga V. Homog.
1 2.653,06 0,80 1,20 0,99 1,25 3.151,84
2 3.000,00 0,80 1,20 1,00 1,25 3.600,00
3 3.100,00 0,80 1,20 1,00 1,25 3.720,00
4 2.698,41 0,80 1,00 1,06 1,00 2.288,25
5 2.800,00 0,80 1,00 1,00 1,00 2.240,00
6 3.723,40 0,80 1,00 0,98 1,00 2.919,15
7 3.100,00 0,80 1,00 1,00 1,25 3.100,00
8 3.720,93 0,80 1,28 0,96 1,00 3.657,82
9 3.090,91 0,80 1,00 1,02 1,00 2.522,18
10 3.061,22 0,80 1,20 0,99 1,00 2.909,38
11 2.700,00 0,80 1,05 1,00 1,25 2.835,00
12 3.272,73 0,80 1,20 1,02 1,00 3.204,66
Descrição das Variáveis
Valor a avaliar :
• V. Homog.: Produto do valor unitário pelos fatores de homogeneização Valores e coeficientes de homogeneização :
• V. Unit. : Valor Unitário em reais por metro quadrado. • Fonte : Deságio da amostra para desconto da margem de negociação. • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando. • Área : Adequação da amostra por diferença de área. • Vaga : Adequação da amostra com ou sem vaga de garagem.
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 12 Nº de graus de liberdade : 11
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
V. Homog. 3012,36 498,9725 16,56%
Número mínimo de amostragens : 5.
LTA 25-0255/2015 Página 35 de 61
Dispersão em Torno da Média
Estatísticas Gerais
Número de elementos .............. : 12 Graus de liberdade ................... : 11 Valor médio ............................. : 3012,3566 Mediana .................................. : 2980,0000 Moda ...................................... : 2610,0000 Variância ................................ : 2,2822x10
5
Desvio padrão .......................... : 477,7298 Desvio médio ........................... : 393,3633 Variância (não tendenciosa) ..... : 2,4897x10
5
Desvio padrão (não tend.) ........ : 498,9725 Coef. de variação ..................... : 16,56% Valor mínimo ........................... : 2240,0000 Valor máximo .......................... : 3720,0000 Amplitude ............................... : 1480,0000 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 370,0000
Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada boa- classe 2
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : 3012,3566 Momento central de 2ª ordem : 2,2822x10
5
Momento central de 3ª ordem : -1,0747x107
Momento central de 4ª ordem : -8,9559x105
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria -0,0985 0 0
Curtose -3,0000 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.
LTA 25-0255/2015 Página 36 de 61
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média
1 2240,0000 2610,0000 3 25,00 2350,1433
2 2610,0000 2980,0000 3 25,00 2887,8433
3 2980,0000 3350,0000 3 25,00 3152,1666
4 3350,0000 3720,0000 3 25,00 3659,2733
Histograma
Ogiva de Frequências
LTA 25-0255/2015 Página 37 de 61
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Amostragens a serem saneadas
Critério de saneamento :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.
Gráfico de Representação do Saneamento
Distribuição dos Desvios Normalizados
Intervalo Distribuição de
Gauss % de Amostragens no
Intervalo
-1; +1 68,3 % 58,33 %
-1,64; +1,64 89,9 % 100,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
LTA 25-0255/2015 Página 38 de 61
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita
5 2240,0000 0,0608 0,0833 0,0608 0,0225
4 2288,2500 0,0734 0,1667 9,9705x10-3
0,0933
9 2522,1800 0,1630 0,2500 3,7083x10-3
0,0870
11 2835,0000 0,361 0,3333 0,1111 0,0277
10 2909,3800 0,418 0,4167 0,0849 1,5814x10-3
6 2919,1500 0,426 0,5000 9,2431x10-3
0,0740
7 3100,0000 0,570 0,5833 0,0697 0,0136
1 3151,8400 0,610 0,6667 0,0267 0,0565
12 3204,6600 0,650 0,7500 0,0166 0,0999
2 3600,0000 0,881 0,8333 0,1305 0,0472
8 3657,8200 0,902 0,9167 0,0687 0,0145
3 3720,0000 0,922 1,0000 5,2672x10-3
0,0780
Maior diferença obtida : 0,1305 Valor crítico : 0,3380 (para o nível de significância de 10 %) Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
LTA 25-0255/2015 Página 39 de 61
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. : 6 Número de elementos negativos . : 6 Número de sequências ................. : 5 Média da distribuição de sinais .... : 6 Desvio padrão .................................. : 1,732
Teste de Sequências (desvios em torno da média) :
Limite inferior.... : -0,9083 Limite superior . : -1,5138
Intervalo para a normalidade: [-1,2817 , 1,2817] (para o nível
de significância de 10%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios.
Teste de Sinais (desvios em torno da média)
Valor z (calculado) ........ : 0,0000
Valor z (crítico) ............. : 1,2817 (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula,
podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
LTA 25-0255/2015 Página 40 de 61
Formação dos Valores
Estima-se o Valor Unitário do Apartamento em = R$ 3.012,36/m²
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 2.815,97/m² Máximo: R$ 3.208,75/m²
Para uma Área de 50 m², teremos:
Valor obtido = R$ 150.617,83 Valor mínimo = R$ 140.798,34 Valor máximo = R$ 160.437,33
De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor de mercado unitário de apartamento, em outubro de 2015, é de R$
3.012,36/m².
Valor de mercado de apartamento: R$ 3.012,36/m² x 50,00m² ≈ R$ 150.000,00
Grau de Precisão: 3.208,75 – 2.815,97 = 392,78/3.012,36 = 13,00% < 30%
GRAU III
VALOR DO TERRENO – MÉTODO INVOLUTIVO
PREMISSAS
As posturas municipais que traduzem o aproveitamento mais eficiente do terreno
estão contidas na Lei Complementar nº 72 de 27/07/2004 e basicamente são as seguintes:
III - ZONA RESIDENCIAL 3 (ZR 3):
a) Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT): 2,5; b) Gabarito (G): quatro pavimentos;
c) Taxa de Ocupação (TO): não será exigida; d) Lote Mínimo: 125m2 (cento e vinte cinco metros quadrados); e) Testada mínima: 8,00m (oito metros);
f) Afastamento frontal: 3,00m (três metros); g) Taxa de Permeabilidade (TP): 10% (dez por cento);
h) Coeficiente de Adensamento (Q): 125 (cento e vinte e cinco); i) Usos e atividades: ver Quadros 1 e 2 do Anexo IV desta Lei Complementar;
j) Índice de Uso Comercial e de Serviços (ICS): 0,40;
LTA 25-0255/2015 Página 41 de 61
MONTAGEM DO MÉTODO INVOLUTIVO
De acordo com o estudo do plano de massa, as áreas e unidades calculadas e previstas são:
ÁREAS
Área do Terreno 367,50
Área da Projeção da Edificação 225,00
Área Construída: 225,0 x 4 900,00
Pilotis - vg garagem: 225 x 0,5 112,50
Área construída total 1.012,50
Área privativa: 900 x 0,90 800,00
Aptos: 800 / 50 16,00
O custo da construção foi extraído do CUB Rio mais recente – 08/2015, modelo R8-B, acrescido de impostos, taxas e emolumentos, projeto arquitetônico, cálculo estrutural, instalações especiais e BDI (Benefício e Despesas Indiretas) reduzido a 10% de taxa administrativa.
Construção Residencial - R8-B
ITEM Área V. Unit. R$/m² V. Total R$
Construção tipo R8-B - Residencial Baixo 1.012,50 1.153,17 1.167.584,63
Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% R8-B 0,05 1.167.584,63 58.379,23
Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% R8-B 0,05 1.167.584,63 58.379,23
Taxa de Administração de 10% do total 0,10 1.284.343,09 128.434,31
TOTAL 1.412.777,40
1.012,50 1.412.777,40 1.395,34
CÁLCULO DAS DESPESAS FINANCEIRAS DA CONSTRUÇÃO
CÁLCULO DE DESPESA FINANCEIRA
A - Captação de Recursos - Vd unidades
1 - Receita Total de Vendas 1,00 2.400.000,00 2.400.000,00
2 - Receita Admitida p/fins de Cálculo 2.400.000,00 0,80 1.920.000,00
3 - Financ. Taxa Selic: 13,15% a a; 24 meses 0,0000 0,0000 0,0110
4 - Valor da Captação Mensal 1.920.000,00 0,0110 21.120,00
5 - Valor da Captação em 24 meses 21.120,00 24,00 506.880,00
B - Custo Financiável da Construção 1.568.939,63 0,90 1.412.045,67
C - Custo de Comercialização 1.920.000,00 0,07 134.400,00
D - Valor Residual
1 - Valor a ser Financiado 1.412.045,67 134.400,00 1.546.445,67
2 - Valor Residual a ser Financiado 1.546.445,67 506.880,00 1.039.565,67
E - Relação: V Residual / C Total Construção 1.039.565,67 1.546.445,67 0,6722
0,6722 0,2169 0,1458
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CÁLCULO DO MÉTODO INVOLUTIVO
CÁLCULO INVOLUTIVO
Aptos 16,00 150.000,00 2.400.000,00
Total da Receita 2.400.000,00
Despesas
Construção 1.012,50 1.395,34 1.412.781,75
Despesas Financeiras da Construção 1.412.781,75 0,1458 205.983,58
Despesas de Comercialização 2.400.000,00 0,07 168.000,00
1.786.765,33
Lucro Bruto: Receita - Despesas 2.400.000,00 1.786.765,33 613.234,67
Lucro Líquido 2.400.000,00 0,15 360.000,00
Valor do Terreno: L. Bruto - L. Líquido 613.234,67 360.000,00 253.234,67
Valor Unitário da Área Total 253.234,67 367,50 689,07
O valor de mercado do terreno foi acima calculado, em outubro de 2015, em:
367,50,00m² x R$ 689,07/m² ≈ R$ 253.000,00
B - TERRENO – TRATAMENTO POR FATORES
Amostra
Nº Am. V. Unit. Fonte Local Área V. Homog.
1 641,71 0,80 1,09 0,92 514,81
2 644,44 0,80 1,07 1,05 579,22
3 900,00 0,80 0,77 0,95 526,68
4 703,70 0,80 0,98 1,06 584,80
5 805,56 0,80 0,86 0,99 548,68
6 812,94 0,80 0,85 0,99 547,27
7 1.101,32 0,80 0,63 0,94 521,76
8 877,78 0,80 0,79 1,05 582,49
9 647,06 0,80 1,07 0,96 531,73
10 603,17 0,80 1,15 0,96 532,72
11 1.000,00 0,80 0,67 1,07 573,52
12 780,00 0,80 0,89 0,95 527,59
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Descrição das Variáveis
Valor a avaliar :
• V. Homog.: Produto do valor unitário pelos fatores de homogeneização Valores e coeficientes de homogeneização :
• V. Unit. : Valor Unitário em reais por metro quadrado. • Fonte : Deságio da amostra para desconto da margem de negociação. • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando . • Área : Ajuste da amostra por diferença de área.
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 12 Nº de graus de liberdade : 11
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
V. Homog. 547,61 25,8110 4,71%
Número mínimo de amostragens : 5.
Dispersão em Torno da Média
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Estatísticas Gerais
Número de elementos .............. : 12 Graus de liberdade ................... : 11 Valor médio ............................. : 547,6058 Mediana .................................. : 538,1400 Moda ...................................... : 527,3082 Variância ................................ : 610,6921 Desvio padrão .......................... : 24,7121 Desvio médio ........................... : 21,7801 Variância (não tendenciosa) ..... : 666,2095 Desvio padrão (não tend.) ........ : 25,8110 Coef. de variação ..................... : 4,713% Valor mínimo ........................... : 514,8100 Valor máximo .......................... : 584,8000 Amplitude ............................... : 69,9900 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 17,4975
Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada ótima
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : 547,6058 Momento central de 2ª ordem : 610,6921 Momento central de 3ª ordem : 5490,3807 Momento central de 4ª ordem : 457,5317
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria 0,3638 0 0
Curtose -2,9987 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média
1 514,8099 532,3075 5 41,67 524,5140
2 532,3075 549,8049 3 25,00 542,8900
3 549,8049 567,3025 0 0,00 0,0000
4 567,3025 584,8000 3 25,00 580,0075
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Histograma
Ogiva de Frequências
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Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Amostragens a serem saneadas
Critério de saneamento :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.
Gráfico de Representação do Saneamento
Distribuição dos Desvios Normalizados
Intervalo Distribuição de
Gauss % de Amostragens no
Intervalo
-1; +1 68,3 % 50,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 100,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
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Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita
1 514,8100 0,1019 0,0833 0,1019 0,0185
7 521,7600 0,1583 0,1667 0,0749 8,3374x10-3
3 526,6800 0,2088 0,2500 0,0420 0,0412
12 527,5900 0,2190 0,3333 0,0309 0,1143
9 531,7300 0,2693 0,4167 0,0640 0,1474
10 532,7200 0,282 0,5000 0,1346 0,2179
6 547,2700 0,495 0,5833 5,1906x10-3
0,0885
5 548,6800 0,517 0,6667 0,0667 0,1500
11 573,5200 0,842 0,7500 0,1756 0,0923
2 579,2200 0,890 0,8333 0,1396 0,0563
8 582,4900 0,912 0,9167 0,0784 4,9309x10-3
4 584,8000 0,925 1,0000 8,5434x10-3
0,0747
Maior diferença obtida : 0,2179 Valor crítico : 0,3380 (para o nível de significância de 10 %) Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
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Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. : 5 Número de elementos negativos . : 7 Número de sequências ................. : 9 Média da distribuição de sinais .... : 6 Desvio padrão .................................. : 1,732
Teste de Sequências (desvios em torno da média) :
Limite inferior.... : 1,6656 Limite superior . : 1,0410
Intervalo para a normalidade: [-1,2817 , 1,2817] (para o nível
de significância de 10%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios.
Teste de Sinais (desvios em torno da média)
Valor z (calculado)......... : 0,5774
Valor z (crítico)............. : 1,2817 (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula,
podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
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Formação dos Valores
Estima-se o Valor Unitário do Terreno em = R$ 547,61/m²
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 537,45/m² Máximo: R$ 557,76/m²
Para uma Área de 367,50 m², teremos:
Valor obtido = R$ 201.245,14 Valor mínimo = R$ 197.511,74 Valor máximo = R$ 204.978,55
De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o
valor de mercado unitário de terreno, em outubro de 2015, é de: R$ 547,61/m²
Valor de mercado da loja: R$ 547,61/m² x 367,50m² ≈ R$ 201.000,00
Grau de Precisão: 557,76 – 537,45 = 20,31/547,61 = 4% < 30%
GRAU III
CONCLUSÃO:
O método Involutivo indicou o valor do terreno de R$ 253.000,00. Porém o método comparativo indicou o valor de R$ 201.000,00. A interpretação correta leva a admitir
que o potencial do terreno, obedecidas as normas e leis vigentes, está ligeiramente superior que seu valor de mercado normal – cerca de 26% -. Portanto, o valor de
mercado para venda do imóvel avaliando, em setembro de 2015, é de:
≈ R$ 253.000,00
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ANEXO VII – PESQUISA DE MERCADO DE TERRENOS PARA ALUGAR
A m o s t r a 0 1 – V 0 = 3 . 1 9 8 , 9 6
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Rua Prof. Gonçalves, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Terreno em Campo Grande medindo aproximadamente 650 M². Referência: Em frente ao Supermercado Extra, antigo Bairro do Pêpe.
Área 650,00m²
Preço de Aluguel R$ 7.000,00/mês
Valor Unitário R$ 10,77/m²/mês
Condições Oferta com preço à vista
Fonte SAMAIO IMÓVEIS - GEISIANE
Contato (21) 2413-4770 Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 0 2 - V 0 = 3 . 0 3 0 , 5 9
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Rua Vitor Alves, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Ótimo Terreno Em Campo Grande, na Rua Vitor Alves, próximo à Rua Campo Grande, medindo aproximadamente 900 m².
Área 900,00m²
Preço de Aluguel R$ 5.000,00/mês
Valor Unitário R$ 5,56/m²/mês
Condições Oferta com preço à vista
Fonte SAMAIO IMÓVEIS - GEISIANE
Contato (21) 2413-4770 Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 51 de 61
A m o s t r a 0 3 - V 0 = 2 . 6 8 3 , 9 7
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Estrada do Mendanha, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Próximo clube dos aliados. 02 terrenos com 360m2 cada um, 24,00m de frente e fundos, 30,00m em ambos os lados.
Área 720,00m²
Preço de Aluguel R$ 3.000,00/mês
Valor Unitário R$ 4,17/m²/mês
Condições Oferta com preço à vista
Fonte PREDIAL OPÇÃO - PRISCILA
Contato (21) 2303-1801
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 0 4 - V 0 = 2 . 8 6 2 , 2 1
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Rua Tapes, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Esquina com a Avenida Manoel Caldeira de Alvarenga e próximo ao Salão de Festas João e Maria. Terreno em campo Grande medindo aproximadamente 375 m², 15 m² de frente e fundos e 25 m² de ambos os lados.
Área 375,00m²
Preço de Aluguel R$ 4.000,00/mês
Valor Unitário R$ 10,67/m²/mês
Condições Oferta com preço à vista
Fonte SAMPAIO IMÓVEIS - GEISIANE
Contato (21) 2413 4770
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 52 de 61
A m o s t r a 0 5 - V 0 = 2 . 8 6 2 , 2 1
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Rua Moyses Rabinovich, L-26 PAL 19515, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Referência: Entrar na rua sem saída em frente ao retorno, próximo à Lona Cultural e à Churrascaria Espetão Gaúcho. Terreno medindo cerca de 360m².
Área 360,00m²
Preço de Aluguel R$ 1.700,00/mês
Valor Unitário R$ 4,72/m²/mês
Condições Alugado recentemente
Fonte SAMPAIO IMÓVEIS - GEISIANE
Contato (21) 2413 4770 Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 0 6 - V 0 = 1 . 1 2 9 , 9 3
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Estrada do Magarça, próximo ao BRT, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição
Terreno comercial na Est. do Magarça próximo ao BRT do Magarça e Av.
Dom João VI (antiga Av. das Américas). Terreno medindo 15,50m de frente, 12,50m de fundos , 25,00m de ambas laterais, com área de 343,00m², de frente para a área do depósito de carros novos do Grupo Américas.
Área 343,00m²
Preço de Aluguel R$ 1.900,00/mês
Valor Unitário R$ 5,54/m²/mês
Condições Oferta com preço à vista
Fonte MAP IMÓVEIS - MÁRCIO
Contato (21) 2416.0001 Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 53 de 61
A m o s t r a 0 7 - V 0 = 3 . 1 9 8 , 9 6
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Rua Candido Magalhães, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Próximo a estrada do Mendanha, bairro São Geraldo, fácil acesso À Av. Brasil. Terreno medindo 10m x 30m, localizado. Possui água e luz.
Área 300,00m²
Preço de Aluguel R$ 1.000,00/mês
Valor Unitário R$ 3,33/m²/mês
Condições Oferta com preço à vista
Fonte INFORME CASA SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS - JORGE
Contato (21) 3745.1000
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
A m o s t r a 0 8 - V 0 = 3 . 1 9 8 , 9 6
Tipo de Imóvel Terreno
Localização Estrada do Cabuçu, 1073, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Estrada do Cabuçu 1.073, esquina da Rua Camaipi, próximo ao Colégio Golfinho Amigo. Mede cerca de 260 m² de terreno com escritório.
Área 260,00m²
Preço de Aluguel R$ 3.000,00/mês
Valor Unitário R$ 11,54/m²/mês
Condições Oferta com preço à vista
Fonte JORGE HERRERA IMÓVEIS - MIQUEIAS
Contato (21) 2415.1710
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 54 de 61
A m o s t r a 0 9 - V 0 = 2 . 8 6 2 , 2 1
Tipo de Imóvel Terreno
Localização R. Amaral Costa, c/R. Candido Magalhães, Campo Grande, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Ótimo terreno para locação, medindo aproximadamente 300,00m², localizado na Rua Amaral Costa, esquina de Rua Candido Magalhães, no
Centro de Campo Grande.
Área 300,00m²
Preço de Aluguel R$ 6.000,00/mês
Valor Unitário R$ 20,00/m²/mês
Condições Oferta com preço à vista
Fonte LIFE ADMINISTRADORA - MONIQUE
Contato (21) 2415.5663
Pesquisador Arymar
Data Setembro de 2015
LTA 25-0255/2015 Página 55 de 61
ANEXO VIII – TRATAMENTO DOS DADOS DE ALUGUEL
Amostra
º Am. V. Unit. Fonte Local Área Esquina Valor Homog.
1 10,77 0,90 0,95 1,07 1,00 9,85
2 5,56 0,90 1,00 1,12 1,00 5,60
3 4,17 0,90 1,12 1,09 1,00 4,58
4 10,67 0,90 1,06 1,01 1,00 10,28
5 4,72 0,90 1,06 0,99 1,00 4,46
6 5,54 0,90 2,68 0,98 1,00 13,10
7 3,33 0,90 0,95 0,95 1,00 2,70
8 11,54 0,90 0,95 0,92 0,87 7,90
9 20,00 0,90 1,06 0,95 0,87 15,77
Descrição das Variáveis
Valor a avaliar :
• Valor Homog.: Produto do valor unitário pelos fatores de homogeneização.
Valores e coeficientes de homogeneização :
• V. Unit. : Valor Unitário em reais por metro quadrado.
• Fonte : Deságio da amostra para desconto da margem e negociação.
• Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando.
• Área : Adequação da amostra por diferença de Área.
• Esquina : Adequação da amostra de meio de quadra ou de esquina.
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 9 Nº de graus de liberdade : 8
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
Valor Homog. 8,25 4,3665 52,94%
Número mínimo de amostragens : 3.
Dispersão em Torno da Média
LTA 25-0255/2015 Página 56 de 61
Estatísticas Gerais
Número de elementos .............. : 9 Graus de liberdade ................... : 8 Valor médio ............................. : 8,2488 Mediana .................................. : 7,6012 Moda ...................................... : 4,5671 Variância ................................ : 16,9482 Desvio padrão .......................... : 4,1168 Desvio médio ........................... : 3,5565 Variância (não tendenciosa) ..... : 19,0667 Desvio padrão (não tend.) ........ : 4,3665 Coef. de variação ..................... : 52,94% Valor mínimo ........................... : 2,7000 Valor máximo .......................... : 15,7700 Amplitude ............................... : 13,0700 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 3,2675
Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada razoável.
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : 8,2488 Momento central de 2ª ordem : 16,9482 Momento central de 3ª ordem : 28,7595 Momento central de 4ª ordem : 3,1955
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria 0,4121 0 0
Curtose -2,9888 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média
1 2,7000 5,9675 4 44,44 4,3350
2 5,9675 9,2350 1 11,11 7,9000
3 9,2350 12,5025 2 22,22 10,0650
4 12,5025 15,7700 2 22,22 14,4350
LTA 25-0255/2015 Página 57 de 61
Histograma
Ogiva de Frequências
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Amostragens a serem saneadas
Critério de saneamento :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.
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Gráfico de Representação do Saneamento
Distribuição dos Desvios Normalizados
Intervalo Distribuição de
Gauss % de Amostragens no
Intervalo
-1; +1 68,3 % 66,67 %
-1,64; +1,64 89,9 % 88,89 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita
7 2,7000 0,1019 0,1111 0,1019 9,2059x10-3
5 4,4600 0,1928 0,2222 0,0816 0,0294
3 4,5800 0,2004 0,3333 0,0218 0,1329
2 5,6000 0,272 0,4444 0,0612 0,1723
8 7,9000 0,468 0,5556 0,0237 0,0873
1 9,8500 0,643 0,6667 0,0875 0,0235
4 10,2800 0,679 0,7778 0,0124 0,0986
6 13,1000 0,867 0,8889 0,0889 0,0221
9 15,7700 0,958 1,0000 0,0686 0,0424
Maior diferença obtida : 0,1723 Valor crítico : 0,3880 (para o nível de significância de 10 %) Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
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Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. : 4 Número de elementos negativos . : 5 Número de sequências ................. : 7 Média da distribuição de sinais .... : 4,5 Desvio padrão .................................. : 1,500
Teste de Sequências (desvios em torno da média) :
Limite inferior.... : 1,4860 Limite superior . : 0,7631 Intervalo para a normalidade : [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios.
Teste de Sinais (desvios em torno da média)
Valor z (calculado)........ : 0,3333 Valor z (crítico) ............. : 1,2817
(para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios
em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
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Reta de Normalidade
Formação dos Valores
Estima-se o Valor Unitário Locativo do Terreno em = R$ 8,25/m²/mês
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 6,22/m²/mês Máximo: R$ 10,28/m²/mês
Para uma Área de 367,50 m², teremos:
Valor Locativo obtido = R$ 3.031,47/mês Valor Locativo mínimo = R$ 2.284,31/mês Valor Locativo máximo = R$ 3.778,63/mês
De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor locativo unitário do terreno, em outubro de 2015, é de:
R$ 8,25/m²/mês
Valor locativo do terreno: R$ 8,25/m²/mês x 367,50m² ≈ R$ 3.000,00/mês
Grau de Precisão: 10,28 – 6,22 = 4,06/8,25 = 49% < 50%
GRAU I
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CONCLUSÃO:
O valor locativo obtido pelo método comparativo está excessivamente alto, tendo sido considerado inconsistente, a ponto de elevar o valor locativo do terreno acima
do valor locativo de um imóvel edificado.
Por esta razão, lançamos mão da pesquisa FIPE-ZAP, utilizando dados de casas de 2 quartos, no período de 12 meses, através da relação:
Índice do Valor Locativo = Valor Unitário de locação / Valor Unitário de venda:
IVL = VUL ÷ VUV = 17,50/m²/mês ÷ 3.200,00/m² = 0,0055 ou 0,55%. Portanto, o valor locativo do terreno é de:
R$ 253.000,00 x 0,0055 = R$ 1.391,50/mês
≈ R$ 1.400,00/mês
ANEXO X – AVALIAÇÃO EM MEIO DIGITAL (CD)