LATIHAN SOALPENDAFTARAN TANAH

Perhatikan :

1. Bacalah setiap soal dengan seksama

2. Jawaban harus ditulis di kertas yang telah disediakan oleh panitia

3. Tiap jawaban soal harus diberi nomor sesuai dengan nomor serinya

4. Kelengkapan soal akan dibacakan oleh Ketua Pengawas Ujian

5. Waktu di hitung sejak soal lengkap bunyinya.

Soal yang harus dijawab !

1. (a) sertipikat adalah (b) tanda bukti hak yang kuat. Apa maksudnya? Bagaimana

agar (c) Kekuatannya maksimal ? Uraikan !

Jawab :- Sertipikat adalah tanda bukti yang terkuat maksudnya selama tidak dapat

dibuktikan sebaliknya, sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum

didalamnya harus diterima sebagai data yang benar. (lihat PP Nomor 24

Tahun 1997 pasal 32 ayat 1).

- Agar kekuatannya maksimal maksudnya yang memperoleh tanah tersebut

dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya maka pihak lain yang

merasa mempunyai hak atas tanah tidak dapat lagi menuntut hak setelah 5

tahun sejak diterbitkannya Sertipikat itu tidak mengajukan keberatan ke

Kantor Pertanahan yang bersangkurtan atau gugatan ke pengadilan.

(lihat PP Nomor 24 Tahun 1997 pasal 32 ayat 2).

2. Dalam (a) PP 24/1997 masih dikatakan bahwa

- (b) sistem pendaftaran hak

- (c) sistem publikasi negative

Jelaskan dengan uraian lengkap !

Jawab :Sistem Pendaftaran, hak (registration of titles) yang dianut dalam PP 24/1997

maksudnya dalam setiap pemberian atau menciptakan hak baru serta

pemindahan atau pembebanannya dengan hak lain harus dibuktikan dengan

suatu akta.

Dalam menyelenggarakan pendaftarannya bukan aktanya yang harus

didaftarkan melainkan haknya. Akta semata-mata merupakan sumber datanya.

Karenanya yang didaftar Hak atas tanah, Hak pengelolaan, tanah wakaf dan

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dengan membukukannya dalam buku

tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik.

Sistem publikasi Negative :

Dalam system publikasi negative bukan pendaftaran, tetapi sahnya perbuatan

hukum yang dilakukan dengan menentukan berpindahnya hak kepada

pembeli. Pendaftaran tidak membuat orang yang memperoleh tanah dari pihak

yang tidak berhak menjadi pemegang hak yang baru.

Dalam system ini berlaku azas “nemo plus juris” : orang tidak dapat

menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang dia sendiri punyai.

3. Uraikan hal yang merupakan pembaharuan dalam PP 24/1997 dibanding PP

Nomor 10/1961

Jawab :3 hal yang merupakan pembaharuan PP 24/1997 dibanding PP 10/1961 :

- Pengertian pendaftaran tanah itu sendiri

- Azas-azas dan tujuan penyelenggaranya

- Prosedur pengumpulan data penguasaan tanah dipertegas dan dipersingkat

serta disederhanakan

4. Jual beli dibawah tangan tidak dapat disebut illegal tetapi informal, jelaskan !

Jawab :

Jual beli dibawah tangan tidak dapat disebut illegal tetapi informal karena

secara formalnya yang diberi wewenang membuat akta jual beli adalah PPAT,

agar dapat digunakan sebagai dasar perubahan data yuridis.

5. Apa yang harus dilakukan oleh PPAT sebelum pada saat dan sesudah

pembuatan akta PPAT.

Jawab :

Yang harus dilakukan oleh seorang PPAT :

Sebelum pembuatan akta

a. Memeriksakan kesesuaian sertipikat dengan daftar-daftar yang ada di

Kantor Pertanahan.

b. Dimohonkan izin dari instansi yang berwenang apabila :

1) Dalam sertipikat tercantum tanda yang menyatakan bahwa hak

tersebut hanya boleh dipindahkan apabila telah diperoleh izin.

2) Pemindahan/pembebanan hak pakai atas Negara.

3) Izin dianggap telah diperoleh untuk pemindahan hak yang dilakukan

dalam rangka pelaksanaan izin lokasi atau pemasaran hasil

pengembangan bidang tanah HGB atau HP induk oleh Perusahaan

real estate, kawasan industri atau pengembangan lain yang sejenis.

c. Calon penerima harus membuat pernyataan yang menyatakan :

1) Dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas

tanah melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah.

2) Dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas

tanah absentee (guntai)

3) Apabila pernyataan huruf a dan b tersebut tidak benar maka tanah

kelebihan atau absentee tersebut menjadi objek Landreform.

4) Apabila pernyataan huruf a dan b tersebut tidak benar bersedia

menanggung akibat hukumnya.

d. PPAT wajib menjelaskan maksud dan isi pernyataan angka 3 tersebut

e. Melunasi pembayaran :

PPH untuk nilai transaksi Rp. 60.000.000,- ke atas sebesar 5%, BPHTB

setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

(NPOPTKP)

Dasar perhitungan diambil dari nilai tertinggi antara nilai transaksi yang

akan tercantum dalam SPT PBB tahun terakhir.

Pada saat pembuatan akta :

1. Pembuatan akta harus dihadiri para pihak atau kuasanya secara tertulis

sesuai peraturan perundang-undangan.

2. Harus disaksikan sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang memenuhi

syarat ketentuan peraturan perundang-undangan.

3. Wajib dibacakan dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud

pembuatan akta dan prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan.

4. Akta dibuat/ditanda tangani 2 lembar asli, bermaterai lembar pertama

untuk disimpan PPAT, lembar kedua disampaikan kepada Kantor

Pertanahan sebagai bukti pendaftaran peralihan hak.

Untuk para pihak diberikan salinan.

Khusus APHT :

Lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan ditambah

salinan yang diparaf PPAT untuk ditandatangani Kepala Kantor Pertanahan

untuk dijadikan dalam Sertipikat Hak Tanggungan.

Sesudah pembuatan akta:

Menyampaikan akta PPAT dan dokumen lain yang diperlukan untuk

keperluan pendaftaran peralihan hak selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja

sejak ditandatangani akta yang bersangkutan dan wajib memberitahukan

secara tertulis kepada para pihak yang bersangkutan

6. Sesuai dengan Pasal 19 UUPA dinyatakan, bahwa untuk menjamin kepastian hukum hak atas tanah pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah diseluruh Indonesia.

Jelaskan kegiatan apa saja yang dimaksud dengan penyelenggaraan pendaftaran tanah tersebut.

--Kegiatan penyelenggaraan pendaftaran tanah meliputi pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah.

--Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya meliputi :

a. pengumpulan dan pengolahan data fisik;b. pembuktian hak dan pembukuannya;3c. penerbitan sertipikat;d. penyajian data fisik dan data yuridis;e. penyimpanan daftar umum dan dokumen;

--Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi

a. pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;b. pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.

(Pasal 11 dan 12 PP 24/1997)

7. Sesuai dengan Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997 disebutkan bahwa ada 6 (enam)

obyek pendaftaran tanah.

a. Sebutkan 4 (empat) saja dari 6 (enam) obyek pendaftaran tanah tersebut.1) bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha,

Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai;2) tanah hak pengelolaan;3) tanah wakaf;4) hak milik atas satuan rumah susun;5) hak tanggungan;6) tanah Negara.

b. Uraikan secara singkat pengertian 2 (dua) dan 4 (empat) obyek pendaftaran tanah yang saudara sebutkan pada jawaban untuk butir a di atas.- Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat

dipunyai orang atas tanah (Pasal 20 ayat 1 UUPA).- Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai

langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu guna perusahaan, pertanian, perikanan atau peternakan (Pasal 28 ayat 1 UUPA).

- Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun (Pasal 35 ayat 1 UUPA).

- Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. (Pasal 41 ayat 1 UUPA).

- Hak Pengelolaan adalah hak mengusai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.(Pasal 1 angka 4 PP 24/1997).

- Wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa tanah milik, dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya sesuai dengan ajaran agama Islam.(Pasal 1 angka 1 PP 28/1997).

- Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah hak milik atas satuan yang bersifat perorangan dan terpisah (Pasal 8 ayat 2 UU No. 16/1985).

- Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain (Pasal 1 angka 1 UU No. 4/1996).

- Tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah.(Pasal 1 angka 3 PP 24/1997).

8. Sistem Pendaftaran Tanah yang dianut di berbagai Negara adalah sistem pendaftaran tanah negatif, sistem pendaftaran tanah positif dan juga sistem pendaftaran tanah negatif bertendensi positif (quas Positif).

Sistem pendaftaran tanah yang mana yang dipergunakan oleh Negara Kita, jelaskan alasan jawaban saudara.

--Indonesia menganut sistem pendaftaran tanah negatif bertendensi positif (quas Positif), alasannya :

a. sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 19 ayat 2 huruf c UUPA bahwa pemberian surat-surat tanda bukti hak (sertipikat) berlaku sebagai alat bukti yang kuat, demikian juga Pasal 23 ayat 2 UUPA, Pasal 32 ayat 2 UUPA dan Pasal 38 ayat 2 UUPA,

b. menggunakan sistem pendaftaran hak (Registration of Titles).

9. Dalam Pasal 39 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, diatur bahwa PPAT dapat menolak permohonan pembuatan akta.

Jelaskan hal-hal yang dapat menjadi penyebab ditolaknya pembuatan akta oleh PPAT.

a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar/HMSRS, kepadanya tidak disampaikan :- sertipikat asli; atau- sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar yang ada di

Kantor Pertanahan.

b. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan :- surat bukti hak kepemilikan tanah; atau

- surat keterangan Kepala Desa/Lurah yang menyatakan bahwa ybs menguasai bidang tanah tersebut;

- surat keterangan dari Kantor Petanahan, bahwa tanah ybs belum bersertipikat; atau

- surat pernyataan dari pemegang hak ybs yang dikuatkan oleh Kepala Desa/Lurah.

c. salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum atau saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat;

d. salah satu atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak;

e. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum memperoleh izin dari pejabat/instansi yang berwenang;

f. objeknya sedang dalam sengketa;

g. tidak dipenuhi syarat atau dilanggarnya larangan yang ditentukan dalam

peraturan perundang-undangan.

10.Sesuai dengan UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah

Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, bahwa setelah

pembuatan SKMHT, dalam jangka waktu tertentu wajib diikuti dengan

pembuatan APHT.

Ada 3 jangka waktu dimaksud yaitu : a. 1 (satu) bulan. b. 3 (tiga) bulan dan c.

berlaku sampai saat berakhirnya mana berlakunya perjanjian pokok yang

bersangkutan.

Uraikan secara singkat perbedaan ketiga jangka waktu tersebut.

a. Jangka waktu SKMHT 1 (satu) bulan untuk tanah yang sudah

terdaftar/bersertipikat (Pasal 15 ayat 3 UUHT).

b. Jangka waktu SKMHT 3 (tiga) bulan untuk hak atas tanah yang belum

terdaftar/bersertipikat (Pasal 15 ayat 4 UUHT), atau tanah yang sudah

bersertipikat tetapi belum terdaftar atas nama pemberi HT, yaitu tanah

yang belum didaftarkan peralihan haknya, pemecahannya atau

penggabungannya (Pnejelasan Pasal 15 ayat 4 UUHT).

c. Jangka waktu SKMHT berlaku sampai saat berakhirnya masa belakunya

perjanjian pokok yang bersangkutan, yaitu untuk menjamin pelunasan

kredit usaha kecil, KPR dan kredit produktif yang ditentukan dalam

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1996

Tanggal 8 Mei 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan

SKMHT untuk Menjamin Pelusanan Kredit-kredit tertentu.

11.Sesuai dengan ketentuan UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun,

dikenal berbagai istilah, diantaranya adalah :

a. Rumah susun

b. Satuan rumah susunc. Lingkungand. Bagian bersamae. Benda bersamaf. Tanah bersamag. Penghunih. Perhimpunan penghunii. Badan pengelolaj. Fidusia

Uraikan secara singkat 4 (empat) saja diantara 10 (sepuluh) istilah diatas.

- Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun, dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan, secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

- Satuan Rumah Susun adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat human, yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

- Lingkungan adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas yang diatasnya dibangun rumah susun termasuk prasaran dan fasilitasnya, yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat pemukiman.

- Bagian Bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.

- Benda Bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

- Tanah Bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.

- Penghuni adalah perseorangan yang bertempat tinggal dalam satuan rumah susun.

- Perhimpunan Penghuni adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para penghuni.

- Badan Pengelola adalah badan yang bertugas untuk mengelola rumah susun.

- Fidusia adalah hak jaminan yang berupa penyerahan hak atas benda berdasarkan kepercayaan yang disepakati sebagai jaminan bagi pelunasan piutang kreditur.

12.Sebelum membuat akta, PPAT wajib melaksanakan pengecekan sertipikat di Kantor Pertanahan, letak tanah yang akan dibuat aktanya.a. Apa tujuan pengecekan?

Jawaban : Pasal 34 PP NO. 24 Tahun 1997 tengang Pendaftaran Tanah (“PP No.24/1997) menyatakan bahwa setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui data fisik dan data yuridis yang tersimpan di dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah. Jadi, anda berhak untuk melakukan pengecekan data yuridis dan data fisik suatu tanah, termasuk mengecek apakah suatu sertipikat tanah asli atau tidak. Bawalah sertipikat asli untuk dicocokkan dengan buku tanah yang disimpan oleh BPN. Anda juga bisa meminta bantuan pada PPAT untuk mengecek keaslian sertipikat tanah tersebut, namun prosedurnya juga sama, yaitu PPAT tersebut akan membawa sertipikat tersebut untuk dicocokan dengan buku tanah yang disimpan di BPN.

b. Kapan sebaiknya akta PPAT dibuat setelah pengecekan?

c. Perlukah dilakukan pengecekan ulang, apabila para pihak baru akan menghapan PPAT lagi 1 (satu) minggu setelah pengecekan sertipikat dilakukan?

d. Jelaskan mengapa akta PPAT dibuat dalam bentuk yang ditetapkan oleh Kepala BPN !

13.a. Sebutkan dan jelaskan Azas Pendaftaran Tanah yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997?

Pendaftaran tanah dilaksanakan dengan asas sederhana, terjangkau,mutakhir dan terbuka.

a) Sederhana dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.

b) Aman dimaksudkan untuk menunjukan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapan memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.

c) Terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.

d) Mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan data.

e) Terbuka

b. apakah tujuan dilakukan pendaftaran tanah? Jelaskan!

Sesuai dengan ketentuan Pasal 19 UUPA bahwa: Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah RI menurut ketentuan yang diatur dengan PP, tujuan pendaftaran tanah ialah dalam rangka menjamin kepastian hukum dibidang pertanahan (rechtkadaster atau legal cadaster).

14.Sebutkan dan jelaskan sistem pendaftaran Indonesia setelah berlakunya tanah disetelah berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, dan kegiatan apasaja yang dilakukan sampai terbitnya surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat?

15.a. Sebutkan unsur-unsur yang dimiliki dari Hak Milik atas satuan Rumah Susun?b. dalam Rumah Susun, dikenal adanya Nilai Perbandingan Proporsional (NPP),

jelaskan mengatur tentang apasaja NPP tersebut?

16.Salah satu tujuan pokok UUPA meletakkan dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat Indonesia. Bagaimana bunyi pasal dalam UUPA yang menegaskan hal tersebut? Pendaftaran tanah pada mulanya diatur dalam PP 10/1961, telah diperbarui dengan PP 24/1997, kapan mulai berlakunya?

Jawab :

- Pasal 19 ayat (1) UUPA :Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh Wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan PP.

Pendaftaran ini akan diselenggarakan dengan cara yang sederhana dan mudah dimengerti serta dijalankan oleh rakyat yang bersangkutan. (Penjelasan umum IV UUPA), Dasar-Dasar untuk mengadakan Kepastian Hukum, usaha yang menuju kearah kepastian hak atas tanah ternyata dari ketentuan pasal-pasal yanng mengatur pendaftaran tanah.

Pasal 23, 32, dan 38 ditujukan kepada para pemegang hak yang bersangkutan, dengan maksud agar mereka memperoleh kepastian tentang haknya tersebut. Pasal 19 ditujukan kepada pemerintah sebagai suatu instruksi, agar diseluruh wilayah Indonesia diadakan pendaftaran yang bersifat recht-kadaster, artinya yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum. Dengan demikian maka pendaftaran itu diwajibkan bagi para pemegang hak yang bersangkutan, dengan maksud agar memperoleh jaminan kepastian hukkum.

- Berlakunya PP 24/1997 : 8 Oktober 1997

17.Dengan PP 24/1997 tentang pendaftaran tanah ada 2 cara pendaftaran tanah, jelaskan ke-2 cara tersebut!

Jawab :

a. Pendaftaran tanah secara SistematikPendaftaran tanah, yang dilaksanakan atas prakarsa dari BPN/Pemerintah, terhadap wilayah-wilayah yang ditunjuk oleh Menteri/Ka. BPK, yang didasarkan atas suatu rencana jangka panjang.

b. Pendaftaran tanah secara SporadikPendaftaran tanah yang dilaksanakan atas permintaan pihak yang bersangkutan (individual), lokasi ditentukan oleh pihak yang bersangkutan hanya untuk satu/beberapa bidang tanah.

18.Dalam rangka mempercepat pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali disamping dilaksanakan pendaftaran tanah secara rutin juga dilaksanakan melalui Ajudikasi. Wilayah desa/Kelurahan yang bagaimana yang diutamakan dilaksanakan melalui Ajudikasi. Sebutkan susunan Panitia Ajudikasi!

Jawab :

- Yang diutamakan adalah wilayah desa/kelurahan yang belum pernah dilakukan pendaftaran untuk pertama kali.

- Panitia Ajudikasi terdiri : PP 24/1997 – pasal 8a. Seorang Ketua merangkap anggota : dijabat oleh pegawai BPNb. Seorang anggota : dijabat oleh pegawai BPN yang mempunyai

kemampuan pengetahuan di bidang pendaftaran tanah.c. Seorang anggota : dijabat oleh pegawai BPN yang mempunyai

kemampuan pengetahuan di bidang hak-hak atas tanah.d. Kepala Desa/Kelurahan yang bersangkutan atau pamong

Desa/kelurahanyang ditunjuk.(ketentuan ini dibuat agar memungkinkan dimasukkannya Ketua Adat yang mengetahui benar tentang riwayat/kepemilikan bidang-bidang tanah setempat dalam Panitia Ajudikasi, khususnya di daerah yang hukum adatnya masih kuat.)Panitia ini dibantu oleh Satgas (satuan tugas) :

1) Satgas pengumpulan data fisik (pengukuran & pemetaan)2) Satgas pengumpulan data yuridis 3) Satgas administrasi

Ajudikasi :

Kegiatan yang dilaksanakan dalam pendaftaran Tanah untuk pertama kali meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu/banyak bidang tanah untuk keperluan pendaftarannya.

19.Dua bidang tanah/lebih dapat diminta untuk digabung menjadi satu bidang apa persyaratannya agar bidang-bidang tanah bisa digabung menjadi satu apabila berakhirnya jangka waktu hak atas tanahnya berbeda? Bagaimana caranya?

Jawab :

a. Syarat : PP 24 pasal 50 ayat 1 jo PMNA 3/1997 Pasal 135- Letak tanahnya berdekatan/saling berbatasan.- Atas nama pemilik yang sama- Hak atas tanahnya sama- Jangka waktu berakhirnya HAT sama

b. Untuk jangka waktu berakhirnya HAT berbeda, caranya :Tanah yang akan digabung jangka waktu disamakan dengan jangka waktu HAT yang terpendek dengan pelepasan hak dari tanah yang jangka waktunya lebih lama.

Contoh :

Untuk tanah-tanah HGB yang satu jangka waktunya 15 tahun yang lainnya 20 tahun kemudian digabung menjadi satu hak, yaitu HGB dengan jangka waktunya 15 tahun.

20.Sertipikat hilang dapat dimintakan penggantinya didasarkan atas pernyataan dan pemegang hak yang dibuat dalam surat pernyataan di bawah sumpah dan diumumkan dalam surat kabar, dimana sumpah dilakukan bagaimana apabila pemegang hak tidak bisa hadir di Kantor Pertanahan letak tanahnya? Berapa lama jangka waktu pengumuman.

Jawab :

a. Sumpah dilakukan di Kantor Pertanahan tempat letak tanahnya (PP 24/1997 pasal 59 ayat 1 : sumpah dilakukan dihadapan Kepala/Pejabat Kantor Pertanahan).

Dalam hal hak atas tanah berdasarkan akta yang dibuat oleh PPAT sudah berpindah kepada pihak lain, tetapi sebelum peralihan tersebut didaftarkan sertipikatnya hilang, permintaan penggantian sertipikat yang hilang dilakukan oleh pemegang haknya yang baru dengan pernyataan dari PPAT bahwa pada waktu dibuat akta PPAT sertipikat tersebut masih ada.

b. Bila pemegang hak tidak bisa hadir di Kantor Pertanahan tempat letak tanahnya, maka sumpah dilakukan di hadapan Pejabat Kantor Pertanahan tempat domisili pemegang hak, kemudian Pejabat Kantor Pertanahan tersebut memberitahukan kepada Pejabat Kantor Pertanahan tempat letak tanahnya, bahwa sumpah telah dilakukan dihadapannya.

c. Lama pengumuman 30 hari (PP 24/1997 pasal 59 ayat 3).

21.Apa yang harus disampaikan BPPN kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan akibat peralihan piutang

kepada BPPN? Kantor Pertanahan mana yang harus mendaftar beralihnya Hak Tanggungan tersebut.

Jawab :

a. Yang harus disampaikan BPPN Kepada Kepala Kantor Pertanahan :

1) Surat Permohonan Pendaftaran Peralihan Hak Tanggungan dari BPPN

2) Sertipikat tanah dan Sertipikat Hak Tanggungan

3) Akta peralihan piutang dari Kreditor pemegang Hak Tanggungan Kepada BPPN berupa akta Cessie atau akta Subrogasi atau alat bukti lain.

Jika dalam akta Hak Tanggungan menyebutkan lebih dari satu Hak Tanggungan dan diterbitkan oleh Kantor Pertanahan yang berbeda wilayah kerjanya, maka dilengkapi dengan asli copy collation akta cessie atau akta subrogasi.

b. Kantor Pertanahan tempat letak tanah obyek Hak Tanggungan yang harus mendaftar peralihan Hak Tanggungan tersebut.

22.Apa yang saudara ketahui tentang cessie/subrogasi berkaitan dengan hak tanggungan? Jelaskan apakah peralihan Hak Tanggungan memerlukan akta PPAT?

Jawab :

a. CessieAdalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditor pemegang Hak Tanggungan kepada pihak lain.

b. Subrogasi :Adalah penggantian Kreditor oleh pihak ketiga yang metunasi utang Debitor.

c. Peralihan Hak Tanggungnan tidak memerlukan akta PPAT

Alasannya:

UUHT Pasal 16 :

Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan atau sebab-sebab lain. Hak Tanggungan tersebut beralih kerena hukum kepada kreditor yang baru.

Jadi karena beralihnya Hak Tanggungan itu terjadi karena hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta PPAT.

Peralihan itu cukup dicatat pada akta peralihan piutang kepada Kreditor yang baru.

23.Dalam rangka percepatan pendaftaran tanah diterbitkan PP 24 tahun 1997, kemudian dikenal pendaftaran sistematik, sporadic, Apa perbedaan kedua sistem tersebut?

Jawab :

Perbedaan kedua sistem pendaftaran :

Sistematik- Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan

secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.

- Dilaksanakan di wilayah-wilayah yang di tetapkan Menteri.

Sporadik- Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang mengenai

satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.

- Dilaksanakan ata spermintaan yang berkepentingan.

24.Mengenai pengecekan data di Kantor Pertanahan letak tanah sebelum dibuat akta PPAT.a. Apa tujuan pengecekan?

b. Kapan sebaiknya akta PPAT dibuat setelah pengecekan?

c. Perlukah pengecekan ulang apabila para pihak baru akan menghadap PPAT lagi seminggu kemudian setelah pengecekan pertama?

Jawab :

a) Tujuan pengecekan guna melakukan pemeriksaan kesesuaian asli sertipikat hak atas tanah dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan.

b) Akta PPAT dibuat setelah selesai pengecekan dan pada saat para pihak telah hadir.

c) Sebaiknya dilakukan pengecekan ulang kemungkinan telah terjadi perubahan data yuridis/fisik dengan sertipikat.

25.Dalam pendaftaran tanah pertama secara sistematik dan spradic, perlu diumumkan mengenai data yuridis dan data fisik :

a. Apa tujuan pengumuman tersebut?

b. Berapa lama pengumumannya ?

Jawab :

a. Tujuan pengumuman untuk memberi kesempatan kepada pihak-pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan.

b. Lamanya pengumumanPendaftaran secara sistematik lamanya 30 hariPendaftaran secara sporadic lamanya 60 hari

26. jelaskan serba sedikit, tetapi, jelaskan, proses penerbitan sertipikat II sebagai pengganti sebagai sertipikat yang hilang?

Jawab:

Proses penerbitan sertipikat II pengganti yang hilang:

- Pernyataan dibawah sumpah dari yang bersangkutan dihadapkan Kakan Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertipikat tersebut.

- Pengumuman satu kali dalam salah satu harian setempat

- 30 hari setelah tanggal pengumuman dibuatkan Berita Acara mengenai ada tidaknya keberatan atas penerbitan sertipikat II. Jika tidak ada keberatan atau keberatan menurut Kakan Pertanahan tidak beralasan maka diterbitkan Sertipikat II.

27.Akibat dari peralihan piutang dari Bank kepada BPPN, maka perlu diadakan pendaftaran peralihannya Hak Tanggungan.a. Apasaja yang harus diserahkan oleh BPPN kepada Kepala Kantor

Pertanahan untuk keperluan pendaftaran tersebut?

b. Perlukah dibuat akta HAT untuk peralihan Hak Tanggungan tersebut? Jelaskan!

Jawab:

a. Akibat peralihan piutang dari Bank kepada BPPN maka yang bares diserahkan kepada Kakan Pertanahan:- Permohonan pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dari BBPN

karena peralihan piutang kepada BBPN.- Sertifikat Hak Tanggungan- Dokumen yang membuktikan telah terjadinya pengalihan piutang

yang dijamin dengan Hak Tanggungan, Berupa akta cessie atau alas bukti lain atau petikannya yang dibuat oleh BPPN yang menyebutkan keterangan mengenai piutang dan Hak Tanggungan yang bersangkutan.

b. Untuk peralihan Hak Tanggungan tidak diperlukan akta PPAT, karena peralihan Hak Tanggungan bukan merupakan perbuatan hukum hak atas tanah diberi wewenang membuat aktanya kepada PPAT.

28.Saudara Ahmad akan menjual sebidang tanah Hak Milik No. 247/Sukamaju luasnya 500 m2 dibeli oleh Sdr. Syukur dengan harga yang disepakati sebesar Rp. 150.000/m2 biaya apa saja diluar honorarium PPAT yang harus dibayar oleh mereka dan berapa besarnya?

Jawab:

Pajak-Pajak yang harus dibayar :

NPOTKP saat ini ditetapkan Rp. 60.000.000,-

PENJUAL :

PPH = 5% X (500 X 150.000) = Rp. 3.750.000,-

PEMBELI :

BPHTB = 5% X (500 X Rp. 150.000 – Rp. 60.000.000,-)

= Rp. 750.000,-

29.Apa yang saudara ketahui tentang Surveyor berlisensi, dan apa tugas yang dapat dilaksanakan dalam rangka menunjang kegiatan pelayanan kepada masyarakat di bidang pertanahan.

Jawab :

Surveyor berlisensi adalah seseorang yang mempunyai keahlian dibidang pengukuran dan pemetaan kadastral dan mempunyai kemampuan mengorganisasi pekerjaan pengukuran dan pemetaan kadastral yang diberi kewenangan untuk melakukan pekerjaan pengukuran dan pemetaan kadastral tertentu dalam rangka pendaftaran tanah baik sebagai usaha pelayanan masyarakat sendiri maupun sebagai pegawai badan hukum yang berusaha di bidang pengukuran dan pemetaan.

30.Dari 3 kegiatan pendaftaran tanah dimaksud dalam Pasal 19 UUPA yang berkaitan langsung dengan tugas PPAT adalah kegiatan “Pendaftaran Hak dan Peralihannya”. Pendaftaran Hak berkaitan dengan tugas BPN sedang Peralihan hak dapat berkaitan dengan PPAT jika peralihan haknya terjadi karena adanya perbuatan hukum (dialihkan). Peralihan Hak ada 2 (dua) yaitu peralihan hak karena perbuatan hukum (dialihkan) dan peralihan hak karena hukum (beralih).

Peralihan hak karena perbuatan hukum (dialihkan) mengandung arti bahwa pengalihan haknya perlu perbuatan hukum tertentu. Untuk perbuatan hukum

pengalihan hak ini aktanya dibuat di hadapan PPAT, oleh karenanya kegiatan pendaftaran tanah ini berkaitan langsung dengan PPAT.

Sedang pengalihan hak karena hukum haknya beralih karena adanya peristiwa hukum misalnya meninggalnya pemilik tanah. Dengan meninggalnya pemilik tanah maka karena hukum terjadi pewarisan dan tanah tersebut karena hukum beralih kepada ahli warisnya.

Contoh pelaksanaannya

a. Peralihan hak karena adanya pembayaran oleh penerima hak kepada pemilik dan pada saat yang sama dilakukan penyerahan tanah oleh pemiliknya kepada penerima hak, maka perbuatan hukum tersebut adalah jual beli. Perbuatan hukum jual beli tersebut sesuai ketentuan perlu dibuat Akta Jual Beli dihadapan PPAT yang mempunyai daerah kerja yang meliputi hak atas tanah yang bersangkutan.

b. Peralihan hak karena hibah dilakukan dengan tanpa kontra prestasi oleh pemiliknya kepada penerima hibah secara cuma-cuma dengan melakukan perbuatan hukum hibah yang aktanya adalah Akta Hibah yang dibuat dihadapan PPAT yang berwenang.

31.Sistem pendaftaran tanah yang dipergunakan di Indonesia adalah sistem pendaftaran tanah negatif bertendens positif (kuasi positif), karena surat tanda bukti hak yang diberikan dalam pendaftaran tanah hanya berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat tidak mutlak, negara hanya menjamin kepastian hukum atas tanah hak yang terdaftar dan tidak menjamin kepemilikan pemegang haknya. Artinya sertipikat masih dapat dibatalakan jika dapat dibuktikan sebaiknya dihadapan hakim, tetapi selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya sertipikat masih berlaku sebagai alat bukti hak atas tanah yang bersangkutan, negara tidak menjamin kepemilikan seseorang secara mutlak.

32.Untuk membuat akta pemindahan/pembebanan hak atas tanah diperlukan ijin jika:

a. Dalam sertipikat dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindah tangankan apabila telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang. (Ps. 98 PMNA/KBPN).

b. Tanahnya adalah tanah hak pakai atas tanah Negara maka pemindahan dan pembebanan hak nya dengan ijin Pejabat yang berwenang (Ps 43 (1) UUPA).

c. Tanahnya adalah HGB atau HP atas tanah Hak Milik, jika dimungkinkan dalam perjanjian pemberiannya dan jika ditentukan dalam perjanjian bahwa untuk pemindahan/pembebanannya perlu ijin pemegang HM, maka harus mendapatkan ijin terlebih dahulu. Sedang untuk pembebanan HP atas tanah HM masih menunggu pengaturan lebih lanjut dengan PP (Ps 4 (3) UU 4/96).

33. a. 4 dari 6 objek pendaftaran tanah.

1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan HM, HGU, HGB dan HP.

2. Tanah HPL.

3. HM SRS.

4. Hak tanggunngan.

b. Uraian hak-hak yang dapat beralih dan dialihkan.

b.1. - HM adalah hak yang turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dimiliki orang atas tanah dan mempunyai fungsi sosial (Pasal 20 UUPA).

- HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh negara dengan jangka waktu paling lama 25 tahun atau 35 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun (Pasal 28 UUPA).

- HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu paling lama 30 tahun (Pasal 35 UUPA).

- HP adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah millik orang lain (Pasal 45 UUPA).

b.2 HPL adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya (Pasal 1 angka 4 PP 24/97).

b.3. Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah (Pasal 8 ayat (2) UU 16/1985).

34. Hal-hal yang menyebabkan ditolaknya pembuatan akta Pasal 36 PP 24 tahun 1997 :

a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar tidak disampaikan sertipikat asli atau sertipikat yang disampaikan/diserahkan tidak sesuai daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan.

b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar tidak disampaikan surat bukti hak dan surat keterangan belum bersertipikat.

c. Salah satu atau para pihak atau salah satu saksi tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian/sebagai saksi.

d. Salah satu atau para pihak bertindak berdasar surat kuasa mutlak.

e. Belum diperoleh ijin, jika ijin tersebut diperlukan.f. Objek dalam sengketa.

g. Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan-larangan yang ditentukan dalam peraturan perundangan.

35.pemeriksaan sertipikat maksudnya adalah mencocokan/kesesuaian data yang terdapat dalam sertipikat dengan daftar-daftar yang ada di kantor

pertanahan apakah cocok atau tidak. Disamping itu di dalam buku tanah apakah terdapat catatan mengenai sita atau objek dalam sengketa. Hal lain yang perlu diketahui adalah apakah sertipikat tersebut produk BPN (Ps. 97 PMNA/KBPN 3/97).

36.Perbedaan jangka waktu berlakunya SKMHT.a. 1 (satu) bulan.

Diberlakukan bagi SKMHT yang dibuat atas tanah yang sudah terdaftar (an. Pemberi kuasa) dan atau belum terdaftar dan wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan (Pasal 15 (3) UU 4/96).

b. 3 (tiga) bulan.

- diberlakukan bagi SKMHT yang dibuat atas tanah yang belum terdaftar dan/atau belum terdaftar an Pemberi Kuasa wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan setelah diberikan (Pasal 15 ayat (4) UU 4/96).

- 3 (tiga) bulan sejak tanggal dikeluarkannya sertipikat hak atas tanah objek HT diberlakukan bagi SKMHT yang dibuat atas objek (berupa hak atas tanah yang pensertipikatannya sedang dalam pengurusan). Dalam rangka menjamin pelunasan kredit produktif termasuk KUK

dengan plafond kredit Rp. 50 juta sampai dengan Rp. 250.000.000 juta.

KPR yang termasuk dalam KUK yang diberikan untuk pemilikan ruko oleh usaha kecil dengan luas max 200 m2 dengan bangunan max 70 m2 dengan plafond max Rp. 250.000.000.

Kredit untuk perusahaan inti dalam ranhgka KKPA PIRTRANS atau PIR lainnya yang dijamin dengan hak atas tanah yang pengadaannya dibiayai dengan kredit tersebut.

Kredit pembebasan tanah dan kredit konstruksi yang diberikan kepada pengembang dalam rangka KPR atas usaha kecil, KPR rumah inti, pembangunan KSB dengan luas tanah 54 m2 – 72 m2, perbaikan rumah inti dan KSB 54-72 m2. KPR-KUK ruko dengan tanah max 200 m2, bangunan 70 m2, plafond max Rp. 250.000.000. (PMNA/KBPN No. 4 tahun 1996).

- Diberlakukan bagi SKMHT atas tanah yang sedang ditingkatkan haknya menjadi hak milik (Ps 3 (2) PMNA/KBPN 5/98 Jo Ps 15 (4) (5) UUHT).

c. Berlaku sampai saat berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan.

Diberlakukan bagi SKMHT yang diberikan untuk menjamin pelunasan jenis KUK :

Yang diberikan kepada nasabah usaha kecil KUD, KUT dan koperasi Primer untuk anggotanya.

Pemilikan KSB dengan luas 54-72 m2 untuk membangun rumahnya. Perbaikan rumah untuk kedua jenis KUK tersebut diatas (Pasal 1

PMNA/KBPN 4 tahun 1996)

37.a. Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki secara terpisah terutrama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda-benda bersama dan tanah bersama. (Pasal 1 angka 1 UU 16/85).

b. Satuan rumah susun adalah bagian rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum (Pasal 1 angka 2 UU No. 16/85).

c. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan rumah susun.

d. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

38.Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan berdasarkan surat pernyataan penghapusan hutang (Roya) yang dibuat oleh dan yang disebabkan oleh :

a. Hapusnya utang.Berisi pernyataan bahwa utang telah lunas dan HT mohon dapat dihapus. Surat dibuat oleh kreditor dan berbentuk surat bermaterai cukup yang ditujukan ke Kantor Pertanahan yang didalamnya berisi pernyataan tersebut.

b. Dilepaskannya HT oleh pemegang HT.Berbentuk surat bermaterai cukup yang ditujukan kepada BPN untuk mohon HT dapan dihapus karena HT tersebut telah di lepaskannya kepada pemilik tanah.

c. Pembersihan HT berdasarkan penetapan PN.Yang membuat adalah hakim pada PN berbentuk penetapan peringkat oleh ka PN terjadi karena permohonan pembeli dan agar HT nya dibersihkan.

39.pemindahan hak dapat juga dilakukan karena lelang dan pewarisan.

a. Lelang

Pembeli dan harga jualnya ditentukan dalam pelelangan setelah melalui penawaran, yang dipimpin oleh Pejabat Lelang dan bukti pembeliannya adalah Risalah Lelang.

Risalah Lelang dibuat oleh Pejabat Lelang dan tidak dibuat oleh/dihadapan PPAT.

b. Pewarisan

Pewarisan merupakan proses beralihnya kepemilikan dari seseorang kepada ahli warisnya seketika setelah meninggalnya pewaris/pemilik. Jadi peralihannya adalah karena hukum kepada para ahli waris. Sedang untuk melihat siapakah para ahli waris perlukan surat keterangan warisan. Bagi “pribumi” Keterangan Waris dibuat oleh ahli waris yang disaksikan dan dibenarkan Lurah serta dikuatkan Camat, bagis Tionghoa/Timur asing Keterangan Waris dibuat oleh Notaris, dan PPAT mempunyai wewenang membuat Keterangan Waris.

40.Jelaskan 3 tujuan dilaksanakannya pendaftaran tanah

Jawab:- Tujuan pendaftaran tanah :

a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun (SRS) dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak ysb;

b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan SRS yang sudah terdaftar;

c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

- Pasal 19 ayat 1 UUPA dan Pasal 3 PP No. 24/1997

41.Dalam rangka pemberian kepastian hukum kepada pemegang hak atas tanah diterbitkan sertipikat hak atas tanah yang dinyatakan sebagai alat pembuktian yang kuat sebagaimana Pasal 19 UUPA Tahun 1960. Jelaskan pengertian sertipikat sebagai surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Jawab:

- Artinya selama tidak dibuktikan sebaliknya, data fisik, dan data yuridis yang dimuat dalam sertipikat tersebut harus diterima sebagai data yang benar.(Pasal 32 ayat 1 PP No. 24/1991)

42.Dalam Pasal 39 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah diatur penolakan pembuatan akta oleh PPAT. Jelaskan hal-hal yang menjadi penyebab ditolaknya pembuatan akta oleh PPAT!

Jawab :- Hal-hal yang menyebabkan ditolaknya pembuatan akta oleh PPAT :

a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar/HMSRS, kepadanya tidak disampaikan :

- Sertipikat asli; atau

- Sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar yang ada di kantor Pertanahan

b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:- Surat bukti hak kepemilikan tanah; atau- Surat keterangan Kepala Desa/Lurah yang menyatakan bahwa ybs

menguasai bidang tanah tersebut;- Surat keterangan dari Kantor Pertanahan, bahwa tanah ybs belum

bersertipikat, atau- Surat pernyataan dan pemegang hak ybs yang dikuatkan oleh Kepala

Desa/Lurah.

c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum atau saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat;

d. Salah satu atau para pihak bertindak atas dasar suatu Surat kuasa mutlak;

e. Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum memperoleh izin dari pejabat instansi yang berwenang;

f. Obyek sedang dalam sengketa;

g. Tidak dipenuhi syarat atau dilanggarnya larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan.

43.Sesuai Pasal 45 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah disebutkan, bahwa Kepala Kantor Pertanahan Menolak untuk melakukan pendaftaran akta antara lain disebabkan karena perbuatan hukum dalam akta PPAT dibatalkan. Sebutkan 2 hak yang menjadi sebab batalnya akta tersebut !

Jawab :- 2 hal yang menyebabkan batalnya akta yang dibuat PPAT :

a. Para pihak tidak cakap dan tidak berwenang untuk melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan;

b. Pembeli tidak memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanah yang dibelinya;

c. Tidak dipenuhinya syarat kesepakatan diantara para pihak;

d. Tidak dipenuhinya syarat terang, tunai dan rill.

44.Pertanyaan berikut berkaitan dengan Hak Tanggungan atas tanah. Pilihlah 4 dari 6 Pertanyaan dibawah ini dan jawablah dengan jelas !a. Hak atas tanah apa saja yang dapat dibebani Hak Tanggungan atas Tanah ?

Jawab :

- Yang dapat dibebani HT :

a. Hak Milik/HM;

b. Hak Guna Usaha/HGU;

c. Hak Guna Bangunan/HGB;

d. Hak Pakai atas Tanah Negara

e. Rumah Susun;

f. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

- Pasal 4 jo Pasal 27 UU No. 4/1996

b. Hak-hak apa saja yang menjadi sebab hapusnya Hak Tanggungan atas tanah?

Jawab :

- Sebab hapusnya HT :

a. Hapusnya utang-yang dijamin dengan HT;

b. Dilepaskan HT oleh pemegang HT;

c. Pembersihan HT berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua PN;

d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani HT;

- Pasal 18 UU No. 4/1996

c. Jelaskan secara singkat pengertian Hak Tanggungan atas tanah memiliki sifat accessoir!

Jawab :

- Artinya bahwa HT merupakan ikatan/accessoir dari pinjaman utang, maka:

- Adanya HT karena ada utang;- Utang beralih HT ikut beralih;- Utang lunas HT hapus.

d. Jelaskan yang dimaksud dengan azas pemisahan horizontal dikaitkan dengan pembebnan Hak Tanggungan atas tanah!

Jawab:

- Yang dimaksud dengan azas pemisahan horizontal, pada dasarnya UUHT menganut azas pemisahan horizontal, bahwa benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah menurut hukum bukan merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan. Namun dalam pembebaban HT dimungkinkan pula meliputi benda-benda yang merupakan bagian dengan tanah ysb, dengan syarat:

1) Benda-benda tersebut merupakan satu kesatuan dengan tanah ysb;

2) Dinyatakan secara tegas dalam APHT.

e. jelaskan secara singkat pengertian bahwa Hak Tanggungan atas tanah mempunyai sifat tak dapat dibagi-bagi kecuali diperjanjikan dalam Pembuatan Akta Hak Tanggungan atas tanah !

Jawab :

- Pengertian HT tak dapat dibagi-bagi, bahwa HT membebani secara utuh obyek HT, selama utang belum lunas, maka masing-masing bidang tanah tidak dapat dihapus pembebanannya secara masing-masing bidang.

- Pengecualian melalui lembaga Royal Partial (sebagian) dengan syarat:1) Tanah yang menjadi obyek HT lebih dari satu bidang;2) Pembayaran utang secara angsuran;3) Kalusula Roya Partial harus diperjanjikan secara tegas dalam APHT.

f. Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan atas tanah wajib dibuat dengan akta notaris atau PPAT dengan memenuhi persyaratan tertentu. Sebutkan syarat-syarat tersebut!

Jawab :

- Syarat pembuatan SKMHT :

1) Tidak memuat kuasa lain selain membebankan HT;

2) Tidak memuat kuasa subtitusi;

3) Mencantumkan secara jelas, mengenai :- Obyek HT;- Jumlah utang- Nama dan identitas kreditor;- Nama dan identitas debitor jika debitor jika debitor bukan pemberi HT- Pasal 15 ayat 1 UU No. 4/1996

45.Sesuai dengan ketentuan UU No. 16/1985 tentang Rumah Susun, sebutkan jenis hak-hak atas tanah apa saja yang dapat dibangun rumah susun!

Jawab :- Hak atas tanah yang dapat dibangun rumah susun:

a. Hak Milik/HM

b. Hak Guna Bangunan/HGB;

c. Hak Pakai atas tanah Negara/Hak Pengelolaan.