LAS GARANTÍAS DE LOS ADQUIRENTES DE VIVIENDA FRENTE A …

COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA

REVISTA NOTARIAL 1975 - 1 Nro. 29

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LAS GARANTÍAS DE LOS ADQUIRENTES DE VIVIENDAFRENTE A LOS PROMOTORES Y CONSTRUCTORES

Por PEDRO CLODOMIRO OLIVA DIAZ

SUMARIO

PERIODO DE PREHORIZONTALIDAD.

SOLUCIÓN POSIBLE: LA SOCIEDAD CIVIL.

Período de Prehorizontalidad. Solución posible: La SociedadCivil. Primera Parte: I. Introducción. Segunda Parte: II. El dogma de

la Autonomía de la voluntad. Derecho comparado. La autonomía de

la voluntad en el Derecho Español. Tercera Parte. FormaSocietaria: III. Congresos, Convenciones, Jornadas y Reuniones de

Derecho que recomiendan la forma societaria. IV. Autores Na-

cionales que la auspician. V. Derecho comparado: Legislaciones

extranjeras que la adoptan. Cuarta Parte: El Contrato de Sociedad

Civil en el Código Civil Argentino. VI. Textos legales que lo informan.

Derecho comparado. Legislación Hispánica. Quinta Parte. Técnica

Notarial: VII. Constitución de una Sociedad Civil con el objeto de

construir un edificio en propiedad horizontal, de la Ley 13.512 y

posterior disposición de sus distintas unidades. La Escritura Pública.

Formulario tipo. Sexta Parte: VIII. Conclusiones.

PERIODO DE PREHORIZONTALIDAD

SOLUCION POSIBLE: LA SOCIEDAD CIVIL

PRIMERA PARTE

I. Introducción.

Mucho Se ha legislado, hablado, escrito y hecho para resolver el problema

candente, hasta hoy casi insoluble, sobre la situación que se crea a los

compradores de unidades inmuebles para vivienda u otros usos, e igualmente,

a los titulares del dominio de esos bienes que serán sometidos al Régimen de



[2]

la Propiedad Horizontal de la Ley 13.512, durante ese período que se ha

llamado de “Prehorizontalidad” (edificio a construir o en estado de

construcción) sin que se haya adjudicado la unidad a quien la adquirió, hecha

la tradición, entregada la cosa, dada la posesión y otorgada la escritura

traslativa correspondiente.

Hay que proteger a las partes, tanto al titular del dominio como al adqui-

rente futuro, en una forma equitativa, en un mismo pie de igualdad,

conformando sus derechos y obligaciones.

SEGUNDA PARTE

II. El Dogma de la Autonomía de la Voluntad.

Derecho Comparado. La Autonomía de la Voluntad en el DerechoEspañol.

Hay, en el Derecho, normas fundamentales consagradas en las

legislaciones más avanzadas del mundo.

Kelsen, Hans Kelsen, el gran pensador austríaco, en su “teoría pura del

derecho”, atribuye a la norma fundamental el papel de una hipótesis básica.

Partiendo del supuesto de que esta norma es válida también resulta válida el

orden jurídico que le está subordinada...”

“Es pues, en último análisis, en la norma fundamental donde encontramos

la fuente de la significación normativa de todos los hechos que constituyen un

orden jurídico.

“La norma fundamental es así la hipótesis necesaria de todo estudio

positivista del derecho... Es la hipótesis que permite a la ciencia jurídica

considerar al derecho como un sistema de normas válidas”. (Kelsen, Hans en

“Teoría pura del derecho” Eudeba Editorial Universitaria de Buenos Aires,

décima edición 1971. Pág. 138).

Entre esas normas fundamentales, está el principio de la autonomía da la

voluntad.

Preeminente, en la Carta Suprema de la Nación.



[3]

Inmutable, en el Código de Vélez.

“Todos los habitantes de la Nación gozan de los siguientes derechos

conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio: a saber: de trabajar y

ejercer toda industria lícita; de asociarse con fines útiles.

Ordena el artículo 14 de nuestra Carta Magna.

“Ningún habitante de la Nación será obligado a hacer lo que no manda la

ley, ni privado de lo que ella no prohíbe”. Prescribe la última parte del artículo

19 de nuestra Ley fundamental.

Todos tenemos el derecho de trabajar y ejercer una industria lícita; de

asociamos con fines útiles. Lo que no está prohibido por la ley, nos está

permitido. Son apotegmas jurídicos.

Vélez, en su obra monumental, dispone en el artículo 1197: “Las conven-

ciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual

deben someterse como a la ley misma”.

C.s. esp.: 1255.

Es el dogma de la “autonomía de la voluntad”

Sostiene la doctrina, que tiene los siguientes alcances: a) Las

convenciones o estipulaciones del contrato, salvo las excepciones expresas,

deben prevalecer sobre las disposiciones de la ley, y con mayor razón, de los

usos y costumbres en los casos que ellos tengan valor legal; b) Los jueces y

los tribunales deben hacer respetar y cumplir esas convenciones y

estipulaciones; c) Los jueces tienen la facultad de interpretar y determinar sus

alcances en la misma forma que lo hacen con la ley; d) Los jueces San

llamados a pronunciarse sobre todo lo que se refiere al cumplimiento o

ejecución del contrato. (V é: Salvat).

Art. 40. Los derechos respectivos de los miembros de una asociación con

el carácter de persona jurídica, son reglados por el contrato, por el objeto de la

asociación, o por las disposiciones de sus estatutos.

Doctrina



[4]

El artículo se refiere únicamente a las asociaciones o sociedades; el

estatuto es la ley para las partes y a ellos se estará antes que el Código, en

aquello que no sea de orden público. (Llerena, Salvat).

Jurisprudencia

La disposición del artículo 40 del Cód. Civ. que deja librada al principio de

la autonomía de la voluntad el reglar con el estatuto los derechos respectivos

de los miembros de una asociación, no implica acordar la facultad de dejar sin

efecto las leyes en cuya observancia estén interesados el orden público y las

buenas costumbres. Los derechos y deberes de los miembros de una

asociación o sociedad están reglados por sus estatutos que forman la ley

fundamental de la persona jurídica. (Borda).

Art. 1195. Los efectos de los contratos se extienden activa y pasivamente

a los herederos y sucesores universales, a no ser que las obligaciones que

nacieren de ellos fuesen inherentes a la persona, o que resultase lo contrario

de una disposición expresa de la ley, de Una cláusula del contrato, o de su

naturaleza misma.

Los contratos no pueden perjudicar a tercero

Doctrina

Sienta el principio que los efectos de los contratos se transmiten a los

herederos. (Salvat).

“Sin duda -dice Rezzónico, Luis María Rezzónico- el principio de la

autonomía de la voluntad traducido en materia contractual en la norma del art.

1197 de nuestro Código responde a esa gran necesidad psicológica del

hombre que es la necesidad de estabilidad, de fijeza, en el mañana.

Pero superior a esa “necesidad psicológica” es la necesidad de asegurar

siempre, en beneficio de todos, el imperio de la justicia, de la moral y las

buenas costumbres y cuando existe, una antinomia entre aquella necesidad y

estas exigencias no es posible vacilar en la elección”. (Léase a Luis María

Rezzónico en: la autonomía de la voluntad en la compra venta, Intervención

del Estado en este contrato” Buenos Aires 1949. Pág. 86)



[5]

Bajo estos juicios, abordo el trabajo que propongo.

La inmutabilidad y la intangibilidad de la autonomía de la voluntad, en la

obra de Vélez, la veo y la veré siempre que no se altere el orden público, el

derecho y la justicia; que no se atenta contra la moral y las buenas costumbres;

que no se lesione a la persona humana, en sus atributos más excelsos: su

libertad y su personalidad; que no se vulneran los principios supremos de

igualdad y de equidad; que se supriman la usura y el agio. Que jamás se

expolie al pobre, al necesitado, al huérfano, a la viuda. Que el derecho y el

interés individual, cedan, constante y permanente, ante el derecho y el interés

de la comunidad. Que la ley, Don Divino de Dios, “esa ordenación de la razón

(Santo Tomás) sea dirigida, eternamente, al bien común”. “Toda ley sea la que

fuese, debe estar encaminada a beneficios del pueblo; si falta esa condición no

merece el nombre de ley (Balmes)”. Así lo han dicho e interpretado fallos de

jueces sabios.

DERECHO COMPARADO. LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD EN ELDERECHO ESPAÑOL.

El gran maestro hispano, Castán, José Castán Tobeñas, al hablarnos de

los principios y direcciones que dominan la contratación. El dogma de la

autonomía de la voluntad, en su obra Derecho Civil Español, expresa:

“Pertenece el contrato de una manera dominante, aunque no exclusiva, a

la esfera del Derecho voluntario (regido por el principio de autonomía de la vo-

luntad). Decimos que no exclusivamente porque también el Derecho necesario

despliega influencia sobre la contratación, limitando la potencialidad creadora

de la voluntad privada. El Estado, definidor del Derecho objetivo, puede

establecer -y establece cada vez con más fuerza, en virtud de las modernas

tendencias político-sociales- las normas generales de la contratación, relativas

a la capacidad, en materia lícita y forma del contrato, garantizando con ello, en

cuanto es posible, el imperio de la justicia y de la buena fe.

El principio de autonomía de la voluntad, justamente con sus límites natu-



[6]

rales, principalmente en cuanto a la materia del contrato, están proclamados en

el art. 1.255 de nuestro Código Civil, al decir que “los contratantes pueden

establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes,

siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.

Véase: Castán Tobeñas, José, Derecho Civil Español. Reus S.A. Madrid

1967. Pág. 373 del Tomo III.

Antonio Hernández Gil, en su obra Derechos de obligaciones ve la

autonomía de la voluntad, en sus tres manifestaciones: en la concepción

tradicional del contrato: auto-decisión, auto-regulación, auto-obligarse.

“EI dogma de la autonomía de la voluntad, rector de la concepción

tradicional del contrato, puede estimarse traducido en los siguientes principios:

1º Libre conclusión o celebración del contrato (auto-decisión). El

contrato se concibe como un acto totalmente voluntario desde el punto de vista

de su celebración, en varios sentidos. Toda persona es libre de contratar o no.

El contrato no se impone. Es fruto de determinaciones volitivas libremente

adoptadas. Cada persona decide si le interesa o no celebrarlo. Se considera,

asimismo, que todas las personas están en una situación de igualdad -igualdad

dentro de la libertad- para adoptar la decisión que juzguen oportuna. Por regla

general, basta la coincidencia de las voluntades para que surja el contrato. Es

decir: consensualismo y espiritualismo. Consensualismo (art. 1254) equivale a

suficiencia del consentimiento. Logrado el acuerdo, ya existe el contrato. La

realización de lo convenido no forma parte de la celebración del contrato, sino

de su ejecución. Por eso se distinguen dos momentos en la vida del contrato:

perfección y consumación. El contrato existe desde que se perfecciona; luego

la perfección del contrato da lugar al nacimiento de las obligaciones. Si

consensualismo equivale a suficiencia del consentimiento, espiritualismo (art.

1278) quiere decir general in esencialidad de la forma, salvo casos especiales.

La ley asegura las condiciones de libertad para la celebración del contrato a

través de la exigencia de la capacidad (art. 1263) y de la sanción de los vicios

del consentimiento (art. , 265), concediendo un derecho a la impugnación.

La libertad de conclusión del contrato significa en síntesis, auto-decisión;



[7]

poder autónomo de la voluntad para querer el contrato o excluirle”.

2º Libertad para la determinación del contenido del contrato. (auto-regulación). Las normas reguladoras de los contratos son, en una mínima

parte, imperativas o prohibitivas y, en una gran parte, dispositivas o supletivas

Las normas imperativas fijan los límites dentro de los cuales actúa la

autonomía de la voluntad; ésta no puede válidamente sobrepasarlos. Normas

dispositivas son, bien las permisivas, esto es, las que reconocen un poder

regulador a la voluntad (el cual resulta tanto una directa atribución como de la

falta de una prohibición), o bien las supletivas, que sustituyen o complementan

la voluntad para el caso de que no llegue a declararse, y convierten en norma

lo que presumiblemente cabría considerar querido. Las normas imperativas

son inderogables por la acción de la voluntad; o se acatan o se violan; no hay

otra posible actitud ante ellas y sólo la primera es jurídicamente eficaz. Las

normas dispositivas, si son permisivas, confieren un poder regulador a la

voluntad, de tal manera que no tienen más contenido propio que el implicado

en el reconocimiento de ese poder; y si son supletivas, pueden ser derogadas

o, lo que es lo mismo, sólo despliegan eficacia cuando falte una voluntad en

otro sentido. El juego de lo dispositivo y lo imperativo, de la libertad y el límite,

se ve con toda claridad en el artículo 1255, cuando previene que “los

contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan

por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, la moral o el

orden público”,

La concepción tradicional del contrato no excluye la presencia de normas

imperativas inderogables. La propia institución contractual aparece modelada

por la concurrencia de un conjunto de elementos o requisitos (art. 1261,

consentimiento, objeto y causa) a los que se subordina su validez jurídica; sin

ellos, el contrato no existe. El poder autónomo reconocido a la voluntad no

puede elaborar un contrato sin esos elementos; dá vida al contrato en concreto,

pero en él tiene que aparecer el concepto de contrato que estructura en sus

líneas esenciales el ordenamiento. Normas imperativas inderogables son

asimismo las que señalan limitaciones dirigidas a preservar el contrato de un

contenido prohibido por contrario a la ley, la moral o el orden público, Ahora



[8]

bien, se observa en la concepción tradicional que la zona de lo permisivo o

dispositivo es incomparablemente más extensa que la de lo imperativo, al paso

que las limitaciones son generalmente de signo negativo. Ateniéndose a los

requisitos esenciales de contrato y no vulnerando las prohibiciones, se

reconoce a la voluntad un amplio poder regulador. El contenido concreto de

cada contrato lo dictan las partes contratantes. Son ellas las que, libremente,

determinan la composición de intereses que encierra el contrato.

En este orden de ideas, autonomía de la voluntad equivale a auto-

regulación”.

3º Fuerza vinculante del contrato (auto-obligarse). He aquí el tercero d”

los principios en que se traduce la autonomía de la voluntad. El contrato se

celebra con libertad; y ge fija su contenido con libertad. Surgido así, aparece

dotado de fuerza normativa vinculante (art. 1091). Lo pactado. es decir, lo

recíprocamente auto-regulado, pasa a ser regulación, precepto que vincula a

los contratantes y a sus herederos y causahabientes (art. 1257). La voluntad,

entonces, deja de ser libre en la esfera del contrato, o bien sólo goza de

aquella libertad que se le reconozca dentro de la regulación contractual. Podría

decirse que hay una antítesis entre la libertad con que se elabora el contrato y

la exclusión o limitación de libertad que se produce como resultado, de donde

se seguirá que la fuerza obligatoria de aquél dejaría de estar regida por el

dogma de la autonomía de la voluntad. Pero la concepción tradicional, o no

advierte la antítesis, o la evita, al considerar que la fuerza obligatoria del

contrato es fruto del uso que se ha hecho de la libertad. Obligarse es, en el

contrato, auto-obligarse. Hay que estar no a algo impuesto desde fuera, sino a

algo querido desde dentro. La vida del contrato viene a ser una inalterable

subsistencia de lo querido. Ya deja de ser relevante si se sigue queriendo o

no; se ha convertido en precepto el mantenimiento de lo pactado. Se

inmoviliza o, dicho de otro modo, se objetiva lo que en un determinado

momento se quiso. La autonomía no traduce aquí la idea del poder (actual) de

la voluntad; pero sí la de la sumisión al poder libremente constituido. La vida

social general, dentro del Estado, y la vida social particular, encerrada en cada

contrato, se desenvuelven y explican de un modo análogo. Para que los



[9]

deberes no sean una opresión y los derechos no signifiquen una dominación,

se considera que unos y otros -la total relación intersubjetiva nacida del

contrato- descansen siempre sobre un fondo de libertad, de

autodeterminación. La fuerza obligatoria del contrato no es,

consiguientemente, heterónoma respecto de la voluntad, sino autónoma.

Radica en ella misma.

Así pues, la autonomía de la voluntad quiere decir también auto-obligarse.

En resumen, la autonomía de la voluntad tiene el triple significado de:

autodecisión. auto-regulación y auto-obligarse”. Vide: Hernández Gil, Antonio.

Derechos de obligaciones. Maribel. Madrid. Año 1960. Número 76, pág. 228

del Tomo l.

Castro y Bravo, Federico de, catedrático de Derecho Civil de la Univer-

sidad de Madrid, en EL NEGOCIO JURÍDICO. Tratado práctico y crítico de

Derecho Civil. Instituto Nacional de Estudios Jurídicos. Madrid. Año 1971. En

el capítulo LA AUTONOMIA PRIVADA, nos trae el siguiente concepto de

autonomía.

“El concepto amplio de la autonomía privada. En un sentido muy

general, se entiende por autonomía privada, el poder de autodeterminación de

la persona. El sentido inmediato del término se amplía así hasta comprender

todo el ámbito de la autarquía personal. Se piensa entonces en la esfera de

libertad de la persona, para ejercitar facultades y derechos, y también para

conformar las diversas relaciones jurídicas que le atañen. De modo que podría

ser definida, como aquel poder complejo reconocido a la persona para el

ejercicio de sus facultades, sea dentro del ámbito de libertad que le pertenece

como sujeto de derechos ,sea para crear reglas de conducta para sí y en

relación con los demás, con la consiguiente responsabilidad en cuanto

actuación en la vida social”.

“La autonomía en sentido amplio y la autonomía en sentido estricto.

Dentro de la autonomía privada en sentido amplio, se pueden distinguir dos

partes: 1º El poder atribuido a la voluntad respecto a la creación, modificación y



[10]

extinción de las relaciones jurídicas. 2º El poder de esa voluntad referido al

uso, goce y disposición de poderes, facultades y derechos objetivos. Las que

se han concretado en torno de las figuras más típicas. La primera, considerada

también como autonomía privada en sentido estricto (autonomía de la

voluntad), referida al ámbito del negocio jurídico. La segunda, concretada en la

autonomía dominical o ámbito del ejercicio de los derechos subjetivos.

La esfera de la autonomía privada en sentido amplio (libertad), en su

contraste con la heteronomía (subordinación), ofrece puntos y principios co-

munes: tanto del lado de la persona, (capacidad, legitimación,

responsabilidad), como desde el de las reglas imperativas que controlan o

limitan sus poderes. No se pretende con lo dicho afirmar que el concepto de

autonomía en sentido amplio, tenga el valor de un concepto técnico; se ha

querido, tan sólo, llamar la atención hacia el substrato ideológico común de las

distintas concepciones legales y teóricas sobre el negocio jurídico y sobre el

ejercicio de los derechos subjetivos. El tener presente el significado sociológico

y político de la autonomía privada y su evolución según épocas y países,

puede ser provechoso preliminar para el estudio luego en detalle del negocio

jurídico”.

Son dignos de leerse, en forma total, estos tres últimos trabajos.

TERCERA PARTE

III. CONGRESOS, CONVENCIONES, JORNADAS Y REUNIONES DEDERECHO QUE RECOMIENDAN LA FORMA SOCIETARIA.

En la Jornada Notarial Argentina, realizada en San Salvador de Jujuy en

octubre de 1964, se acordó formular la siguiente declaración: “Necesidad de

regulación legal del período prehorizontal. Conveniencia de constitución de

sociedad civil consorcista. Que es indispensable se dicten normas legales

específicas que rijan el período prehorizontal con el objeto de atender y

solucionar las situaciones que se plantean durante el lapso que abarca. 2º Que

hasta tanto no se dicten esas normas, las seguridades a que son acreedores

los compradores de unidades en propiedad horizontal y terceros, aconsejan



[11]

otorgar la titularidad dominial del inmueble a una sociedad civil, conforme a la

ley de fondo, integrada por los primeros, desde el comienzo de la edificación o

de la promoción, y hasta la adjudicación a cada socio de su unidad en

propiedad horizontal, y adecuada a las modalidades típicas del estado

prehorizontal...... (Véase: la obra de Fontbona, el escribano Francisco. J.I.

Fontbona en su tratado Estado Prehorizontal, segunda edición actualizada,

Editorial Rolandino Argentina, Buenos Aires 1970 en la pág. 45).

En el Congreso Internacional del Notariado realizado en Montevideo del

20 al 27 de octubre de 1969, la delegación de nuestro país, para el tema

tercero sobre: “Modalidades en la constitución de los regímenes de indivisión

de la propiedad urbana (copropiedad vertical y horizontal; sociedades

inmobiliarias emisión de títulos inmobiliarios) “, llevó tres ponencias:

2º Ponencia argentina sobre el tema III. El X Congreso Internacional del

Notariado Latino declara:

Que las formas societarias para la promoción, incorporación o

construcción de edificios se someterán al régimen de la copropiedad o sea

división por propiedad horizontal, resultan las más eficaces para lograr dicho

objeto.

Que esas formas societarias, incorporadas a la legislación positiva, deben

tener las siguientes características mínimas.

1º Su finalidad debe circunscribirse a la construcción del edificio,

extinguiéndose en el momento en que se adjudique el dominio de las unidades

singulares de propiedad excluida) a partir del cual entran a regir las normas

relativas al derecho real de copropiedad o propiedad horizontal.

2º Comprender, inclusive, a entidades que no persiguen fines de lucro,

pudiendo adoptar las modalidades propias de las sociedades civiles,

mercantiles o cualesquiera otros entes que aseguren su existencia en forma

distinta y diferenciada de la personalidad de sus socios”.

El III Congreso Nacional de Derecho Civil, reunido en esta ciudad de Cór-

doba del 9 al 14 de octubre de 1961, referido a este problema sugirió y



[12]

propicio la admisión de la forma asociativa, en el período previo al estado de

propiedad horizontal.

La XV Jornada Notarial Argentina, realizada en la ciudad de Córdoba, Re-

pública Argentina, entre los días 4 al 7 de setiembre de 1974,

CONSIDERO:

Que la escritura pública es el único medio jurídico, que protege al adqui-

rente en forma total y definitiva.

Señalóse, que pese a la constante preocupación de juristas, legisladores

e instituciones profesionales, el desamparo jurídico de los compradores hasta

el momento de la escritura no ha sido subsanado

Que la anotación registral de los boletos de compraventa ha demostrado

no ser la solución integral adecuada, pudiéndosele hacer, entre otras, las

siguientes observaciones:

a) Falta de defensa de los compradores;

b) Obliga al vendedor a recurrir judicialmente para obtener la rescisión;

c) Omisión de un plazo de caducidad de la anotación;

d) y en general, la ineficacia de los mecanismos legales para proveer al

cumplimiento de su objeto.

Que en nuestro derecho positivo existen ciertas figuras idóneas para

preservar los derechos de los adquirentes, pero no son lo suficientemente

amplias para contemplar disímiles situaciones.

DECLARO:

A) Que sin perjuicio del análisis de otros sistemas surgen como idóneos

para configurar una efectiva protección de los adquirentes, los siguientes:

1) Sociedad Civil;

2) Legajo notarial;

3) Derecho real de condominio complementado con obligaciones contrac-



[13]

tuales;

4) Seguro y aval bancario;

B) Que es conveniente que existan varios institutos quedando para los

contratantes la elección obligatoria de uno de ellos, pues no es suficiente la

legislación de una sola modalidad para cumplir el fin socio-económico

perseguido.

C) Que las futuras legislaciones deben contemplar la forma más rápida

de exclusión del adquirente moroso; para hacer realmente efectiva la

aplicación de los sistemas propuestos.

D) Que el Notariado Argentino ha dado amplias pruebas de su versación

en materia, por cuya razón reitera ante los poderes públicos su

INCONDICIONAL OFRECIMIENTO para colaborar en la modificación y

creación de una legislación acorde con la realidad del país, con Un sistema

ágil que procure el cumplimiento de las obligaciones recíprocas; ya que no

puede haber adquirentes si no hay interesados en realizar la construcción de

edificios y promover sus ventas.

RECOMENDO:

Que el Consejo Federal del Notariado Argentino forme una comisión que

estudie la adecuación, complementación y ordenamiento de las soluciones

propuestas, posibilitando su factibilidad con la realidad negocial

IV. AUTORES NACIONALES QUE LA AUSPICIAN.

La doctrina y los más eminentes tratadistas se inclinan como una

solución ideal, al sistema de asociación.

Gatti, Edmundo Gatti y Alterini, Jorge H. (Prehorizontalidad y Boleto de

Compraventa, Editorial Feyde. La Ley Sociedad Anónima Editorial e

Impresora, Buenos Aires. 1973, en la pág. 71, nota 72 hacen una enumeración

completa de quienes optan en la doctrina nacional por el régimen societario,

como así también, las legislaciones extranjeras que la adoptan.



[14]

Los propios Alterini y Gatti en la obra citada, expresan: “En cuanto se

analiza este sistema en su correlación con el de los “Consorcios”, se advierte

que no los separa diferencia fundamental alguna, pues en un supuesto se trata

de consortes que edifican sobre el inmueble que les pertenece en condominio

(construcción por consorcio) y en el otro caso de consorcios que edifican a

través de la sociedad que constituyeran y a cuyo nombre figura el inmueble.

Las sutiles diferencias de ropaje no ocultan la identidad substancial que las

acerca donde todo se reduce, quizás, a la mayor o menor acogida de la

existencia o no de personalidad jurídica y su grado, en el respectivo

agrupamiento, (condominio o sociedad).

Fontbona, en la pág. 200 de su obra citada, expresa: “2. La sociedad in-

mobiliaria de promoción horizontal, se inclina por esa modalidad de la contra-

tación y agrega: “como medio idóneo para cubrir el período incierto de la pre-

horizontalidad, porque ofrece muchas ventajas, especialmente si al legislar se

acondicionara la forma societaria a las necesidades de las partes contratantes,

como lo hace el anteproyecto del notariado argentino a que hicimos alusión, y

que, en suma atiende a perfeccionar la sociedad civil que estatuye nuestro Có-

digo de la materia”.

“Pero, entendemos, que esta forma que podrá patrocinarse en esta regla-

mentación, no será excluyente de cualquiera de las otras, si, optativa, por

quienes promueven la enajenación de vivienda futura que se someterá al

régimen de la propiedad horizontal”.

Álvaro Gutiérrez Zaldívar en: “La desprotección del adquirente con boleto

compraventa (la legislación, la doctrina, la jurisprudencia)” publicada en La Ley

Tomo 142, sección doctrina pág. 1030, VIII. Las soluciones propuestas: 39 La

sociedad inmobiliaria de promoción horizontal, se refiere a este tema (V é.:

pág. 1044).

Una legislación adecuada sobre una sociedad inmobiliaria haría eficaz el

sistema.

Son dignos de leerse, estudiarse, y comentarse: 1” el anteproyecto del

Consejo Federal del Notariado Argentino, elevado con fecha 13 de noviembre



[15]

de 1968, como entidad consultada, a la Secretaría del Estado de Justicia de la

Nación. (Puede verse punto 12 de la pág. 79 en la obra de Fontbona). 2º Las

normas contenidas en el memorandum dirigido por el Consejo Federal del

Notariado Argentino a su Excelencia el Sr. Ministro del Interior de la Nación,

Dr. Guillermo A. Borda el 21 de febrero del año 1968, citado en el trabajo de

Juan A. Gardey y Julio E. Martínez Perri: “Sociedades Inmobiliarias” trabajo

presentado por sus autores a la reunión notarial realizada en Rosario, desde el

25 al 27 de Julio de 1968. (Revista La Información, enero 1971 Nº 493, pág.

31).

En el meduloso trabajo titulado “Sociedades Inmobiliarias” de Juan A.

Gardey y Julio Martínez Perri publicado en La Información arriba mencionado,

tratan en forma magnífica el problema que nos preocupa, y así dicen: (Ver

pág. 35).

III. El sistema societario como solución ideal.

“Entendemos que la solución del problema esbozado se alcanza

plenamente mediante la aplicación del régimen societario, que con tanto éxito

rige en Francia, es decir, integrando los futuros adjudicatario s de unidades,

una sociedad, cuyo objeto será la adquisición del terreno y la construcción,

sobre el mismo, del edificio proyectado; su capital estará formado por el aporte

de los socios, y será el valor de costo de la o las unidades que en definitiva se

les adjudicarán en pleno dominio al disolverse y liquidarse el ente societario

mediante la adjudicación de su activo físico (unidades que compongan el

edificio a construirse, incluida su participación en la copropiedad de los bienes

comunes) entre sus asociados, en la forma que se prevé en el correspondiente

contrato, su plazo de duración, el lapso necesario para el cumplimiento de sus

fines, que posibilite la exclusión del socio en caso de falta de cumplimiento de

las obligaciones contraídas o en el de conducta perjudicial, etc., es decir,

considerándose causas determinadas de exclusión las establecidas por los

art.. 1736 y concordantes del Código Civil, y en la que la administración de la

sociedad y en consecuencia el manejo de los fondos sociales, estará a cargo

de los socios o, por lo menos, controlada por ellos”.



[16]

Luego exponen “el porqué de su apoyo a este sistema, basándose en las

disposiciones de la legislación vigente especialmente las relacionadas con la

sociedad civil, por entender que es la que más se adapta al objeto perseguido”,

y propugnan, finalmente, la creación de una sociedad específicamente inmobi-

liaria y se deciden por la “Sociedad Civil” y no por ninguna de los tipos de

“Sociedades comerciales”. Seguidamente hacen sus consideraciones

fundamentales y terminan las mismas: (pág. 37).

“6º Porque tanto el contrato constitutivo de la sociedad, como cualquier

modificación que se introduzca al mismo, deben ser otorgadas por escritura

pública (art. 1184, inc. 31, del Código Civil), lo que rodea al acto de las

innegables ventajas y garantías que ofrece esta instrumentación, tan bien

examinadas y expuestas por la Comisión III de la XII Jornada Notarial

Bonaerense”, cuyas conclusiones reproducen.

Por último, concluyen su magistral trabajo dando las razones que los im-

pulsó a considerar necesario se legisle sobre una sociedad inmobiliaria (Ver

punto 49 pág. 39 La Información).

IV. RAZONES QUE NOS IMPULSAN A CONSIDERAR NECESARIO SELEGISLE SOBRE UNA SOCIEDAD INMOBILIARIA.

“Hasta el momento nos hemos limitado a exponer las ventajas que

reconocemos al sistema societario, para la solución del problema que, dentro

de los tipos legislados, encontramos en la sociedad civil, con respecto a los

demás”.

“Dejamos constancia, con anterioridad, que no obstante los beneficios

que, los fines perseguidos, resultan algunas normas que reglan al aludido tipo

de sociedades, varias eran también las que estaban lejos de adaptarse

exactamente a la finalidad específica de la sociedad con objeto inmobiliario.

“Precisamente la existencia de estas imprevisiones y contradicciones,

constituyen la razón que nos impulsa a procurar la necesidad de que nuestra

legislación de nacimiento a un tipo de sociedad inmobiliaria, específicamente

destinada a llenar el vacío que ya hemos señalado”.



[17]

“Comenzaremos por determinar cuáles son las imprevisiones y

contradicciones a que nos referimos:

1º. Razón Social: La circunstancia de que los arts. 1678 y 1679 del

Código Civil establezcan: “Los negocios de la sociedad pueden ser conducidas

bajo el nombre de uno o más de los socios, con o sin la adición de la palabra

Compañía” y “Ninguna sociedad puede conducir sus negocios en nombre de

una persona que no Sea socio”, respectivamente, hace que haya tratadistas

que sostengan que obligatoriamente la sociedad civil debe tener razón social”.

“Seguimos a quienes sostienen que el uso de la razón social en estetipo de sociedades, no es de su esencia y consecuentemente ESSIMPLEMENTE OPTATIVO.

“No obstante, la gravedad de la sanción que traería aparejada la

exclusión voluntaria o compulsiva, o el fallecimiento de Un socio que figura

integrando la razón social -disolución del ente societario, nos mueve a pensar

de que éste es un punto que no puede quedar librado a la interpretación de la

doctrina y de la jurisprudencia, sino que por el contrario, la ley debe dejar

perfectamente aclarado que la sociedad inmobiliaria no tiene que llevar,

necesariamente, razón social. Creemos más lógico que lleve denominación, la

que deberá responder exactamente a la ubicación del bien a que se refiere

(Consorcio de la calle... Nº... de la Capital Federal).

2º) Responsabilidad de los socios: se trata de otro punto arduamente

discutido en la doctrina. Si bien el artículo 1747 del Código Civil establece que

los socios no están obligados solidariamente por las deudas sociales, si así no

lo hubiesen estipulado expresamente y que cada socio responde únicamente

por una porción viril, aún cuando distintos sean los capitales de los socios y

sus participaciones en la distribución de utilidades o para soportar las pérdidas,

norma que resulta confirmada por la del artículo 1750 que establece que

cuando las deudas pasivas de la sociedad fuesen cobradas de los bienes

particulares de los socios, se dividirán entre ellos por partes igual”,. Es decir,

los socios responden mancomunada, pero no solidariamente. Sin embargo,

hay quienes no comparten esta teoría.



[18]

“Pensamos que no sólo debe quedar esta situación aclarada, sino que,

además, lo lógico es que los socios sólo quedan obligados por los aportes

prometidos, no en base a una porción viril sino conforme a su participación. Es

decir, un régimen similar al de la sociedad de responsabilidad limitada.

“3º) Renuncia o remoción del administrador designado en el CONTRATO

SOCIAL: Conforme con lo dispuesto en los artículos 1686 y 1687 del Código

Civil, la remoción o la renuncia del administrador designado en el contrato so-

cial, da derecho, a cualquier socio, a pedir la disolución de la sociedad. Enten-

demos que en salvaguarda de los derechos de los interesados, siguiendo la

nueva orientación doctrinaria y legislativa de defender la existencia del ente

societario y el cumplimiento de los fines sociales con preferencia a los

intereses particulares de los asociados, esta norma resulta absolutamente

inadecuada para la sociedad inmobiliaria. Debe eliminarse tal posibilidad de

disolución en la sociedad, cuya creación perseguimos.

“Como puede apreciarse de estos supuestos, que damos a título de

ejemplo y que están lejos de agotar la enumeración de normas, llamémoslas

inadecuadas, que rigen la sociedad civil, con respecto a la sociedad

inmobiliaria, conjuntamente con una serie de omisiones a llenar -no debemos

olvidar que el Código que nos rige, en su origen sólo acepta la división vertical

de la propiedad justifican la posición, que una vez más repetimos, de que

consideramos necesaria la reglamentación de una sociedad inmobiliaria a

cuyos términos estén obligados a someterse los interesados en las

operaciones a que nos hemos referido precedentemente” .

V. DERECHO COMPARADO. LEGISLACIONES EXTRANJERAS QUE LAADOPTAN.

LEY BELGA. La ley Belga del 8 de julio de 1924 consagra en su artículo

5º:

“Art. 5º) - Las sociedades cuyo objeto exclusivo es la construcción, com-

pra y venta de viviendas, pueden sin perder su carácter civil, adoptar la forma

de sociedades comerciales”.



[19]

LEY URUGUAYA: Del 5 de junio de 1946 de propiedad horizontal, Nº

10751 prevé la forma societaria en el título IV art. 26:

“Art. 26º) - Se consideran válidas las sociedades constituidas o que se

constituyan bajo las diferentes formas reconocidas por la ley, cuya finalidad sea

la construcción o adquisición de inmuebles para dividirlos por fracciones

destinadas a ser atribuidas a los socios en propiedad o en goce, O la gestión y

mantenimiento de los inmuebles así divididos, aún cuando no tengan por objeta

repartir un beneficio”.

La ley francesa del 28 de junio de 1938 da normas precisas para la cons-

titución y funcionamiento de este tipo de sociedades.

Arts. 1º al 4º. (Ver Fontbona pág. 94).

La ley Chilena Nº 6071 del año 1937, en su art. 23, la sanciona.

CUARTA PARTE

EL CONTRATO DE SOCIEDAD CIVIL EN EL CODIGO CIVIL ARGENTINO

VI. TEXTOS LEGALES QUE LO INFORMAN.

LIBRO PRIMERO

De las personas.

SECCION PRIMERA

De las personas en general.

TITULO I

De las personas jurídicas.

Art. 30º) Son personas todos los entes susceptibles de adquirir derechos,

o contraer obligaciones.

Art. 31º) - Las personas son de una existencia ideal o de existencia

visible. Pueden adquirir los derechos y contraer los obligaciones que este

Código regla, en los casos, por el modo y en la forma que él determina. Su

capacidad o incapacidad nace de esa facultad que en los casos dados, les



[20]

conceden o niegan las leyes.

Art. 329) - Todos los entes susceptibles de adquirir derechos o contraer

obligaciones, que no son personas de existencia visible, SON PERSONAS DEEXISTENCIA IDEAL, O PERSONAS JURIDICAS.

Art. 339) - Las personas jurídicas pueden ser de carácter público o

privado. Tienen carácter privado:

1º) ………………………………………………………………………………………..

2º) Las sociedades civiles y comerciales o entidades que conforme a la ley

tengan capacidad de adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no

requieran autorización expresa del Estado para funcionar.

Conc. C.c.esp. art. 1669.

LIBRO SEGUNDO

SECCION TERCERA

TITULO I

De los contratos en general.

Art. 1137 al 1143.

CAPITULO I

Del consentimiento en los contrato.

Art. 1144 al 1159.

CAPITULO II

De los que pueden contratar.

Art. 1160 al 1166.

CAPITULO III

Del objeto de los contratos.

Arts. 1167 al 1179.

CAPITULO IV



[21]

De la forma de los contratos.

Art. 1182 - Lo dispuesto en cuanto a la forma de los actos jurídicos debe

observarse en los contratos.

Art. 1183 - Cuando la forma instrumental fuere exclusivamente decretada

en una determinada especie de instrumento, el contrato no valdrá si se hiciese

en otra forma.

Art. 1184 - Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los

que fuesen celebrados en subasta pública:

1º) Los contratos que tuviesen por objeto la trasmisión de bienes

inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los

mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro;

………………………………………………………………………………..

3º) Los contratos de sociedad civil, sus prórrogas y modificaciones.

El inciso 3º, del artículo 1184 de la ley 17.711, del 22 de abril de 1968,

modifica sustancialmente el mismo inciso y artículo del Código de Vélez; y de-

roga el artículo 1662, de la forma y existencia de la sociedad. El 1662 es no

formal. Una ley general posterior deroga una ley especial anterior.

No modificado el artículo 1662, hay una evidente contradicción

CAPITULO V

De la prueba de los contratos

Art. 1190 Los contratos se prueban por el modo que dispongan los

Códigos de procedimientos de las provincias federales: Por instrumento público

(arts. 976 y siguientes)

Art. 1191 Los contratos que tengan una forma determinada por las leyes,

no se juzgarán probados, si no estuvieren en la forma prescripta,…

La prueba de los contratos está sujeta a lo dispuesto en los actos

jurídicos.

Por tanto, debemos irnos, necesariamente y sin ninguna hesitación, al



[22]

capítulo de la forma de los actos jurídicos.

LIBRO SEGUNDO

TITULO II

De los actos jurídicos.

Art. 944 al 954.

CAPITULO III

De la forma de los actos jurídicos.

Art. 973. La forma es el conjunto de las prescripciones de la ley, respecto

de las solemnidades que deben observarse al tiempo de la formación del acto

jurídico; tales son: la escritura del acto, la presencia de testigos, que el acto sea

hecho por escribano público, o por un oficial público, o con el concurso del juez

del lugar.

Art. 975. En los casos en que la expresión por escrito fuere

exclusivamente ordenada o convenida, no pueden ser suplida por ninguna otra

prueba, aunque las partes se hayan obligado hacerlo por escrito en un tiempo

determinado, y se haya impuesto cualquier pena; el acto y la convención sobre

la pena son de ningún efecto.

Conc. arts.: 976, 977. 1044, 1180, 1182. 1183, 1191.

Doctrina:

Los actos formales se clasifican en solemnes y no solemnes. En el primer

caso, la forma es exigida como requisito inexcusable de la validez del acto (ad

solemnitatem); el incumplimiento de ella trae aparejada la nulidad del negocio

jurídico, aunque se pruebe de manera inequívoca la expresión de voluntad,.

En el segundo, en cambio, la forma es exigida sólo como un medio de

prueba (ad probationem) y como protección de los derechos de terceros...

(Salvat. Borda. E. Cordeiro Alvarez. Llerena).

Art. 976 - En los casos en que la forma del instrumento público fuese ex-



[23]

clusivamente ordenada la falta de ella no puede ser suplida por ninguna otra

prueba y también el acto será nulo. (Nulidad absoluta).

Este artículo hay que concordarlo con los artículos 977, 986, 1044 (que

fulmina el acto con la nulidad absoluta) “Son nulos los actos jurídicos... cuando

no tuviese la forma exclusivamente ordenada por la ley, o cuando dependiese

para su validez de la forma instrumental…” arts. 1182. 1183. 1185. 1187.

Conc. arts.: 977, 986, 1044, 1182, 1883. 1184, 1185, 1187.

Art. 977 Cuando se hubiere ordenado exclusivamente una clase de instru-

mento público, la falta de esa especie no puede ser suplida por especie

diferente.

Conc. arts.: 1044, 1182, 1183, 1191.

Art. 978 - La expresión por escrito puede tener lugar, o por instrumento

público o por instrumentos particulares, salvo los casos en que la forma de ins-

trumento público fuere exclusivamente dispuesta.

Conc. arts.: 1183, 1184.

Doctrina.

De acuerdo con el artículo, los actos jurídicos pueden celebrarse en dos

formas diferentes: 1º en instrumentos privados; 2º en instrumentos público,

entre los cuales se comprenden las escrituras públicas;

El Código legisla detalladamente sobre cada una de estas formas. En

cuanto al formalismo, cabe constatar la consagración legal del instrumento

público, como forma exclusivamente dispuesta para cierta clase de actos

jurídicos. (Salvat, Llerena, Martínez Carranza).

De todo lo dicho, del texto expresa de los actos a que nos hemos referido

y sus concordantes y muy especialmente el inciso 3º del artículo 1184 nuevo,

los estatutos de una sociedad civil inmobiliaria deben ser hechos por escritura

pública.



[24]

LIBRO SEGUNDO

TITULO VII

De la Sociedad.

CAPITULO I

Condiciones esenciales para la existencia de la sociedad

Art. 1648 - Definición. Concepto.

Art. 1648 - Habrá sociedad, cuando dos o más personas se hubiesen mu-

tuamente obligado, cada una con una prestación, con el fin de obtener alguna

utilidad apreciable en dinero, que dividirán entre sí, del empleo que hicieren de

lo que cada uno hubiere aportado.

Conc. C.C.A. arts.: 45, 46;

C.c.esp. arts.: 1665, 1671, 1678.

Doctrina

Aunque las sociedades civiles y comerciales estén regidas por principios

comunes, los separa su objeto. La mercantil, se propone realizar actos de

comercio; la definida en el artículo, sólo actos de naturaleza civil.

Ambas pueden comportar consecuencias secundarias.

Una sociedad que tiene por objeto la compraventa de bienes inmuebles y

todo lo relacionado en esos bienes, está fuera de la órbita mercantil, a pesar de

perseguir fines de lucro. (Lafaille). Podría decirse: buscar también un beneficio,

una utilidad, un ahorro, etc.;

Jurisprudencia.

La personalidad de las sociedades civiles y comerciales es independiente

de la de sus miembros. Si la adquisición de un inmueble por varias personas se

hizo con el propósito de especular y repartir ganancias, el contrato será de

sociedad. Pero si la adquisición se hizo con propósito de lucro mediante la

venta posterior del inmueble, habrá condominio y no sociedad. La affetio

societatis constituye un elemento esencial del contrato de sociedad, sin el cual,



[25]

no puede decirse que exista.

Hoy en día, creo, que no hay necesidad de la “affetio societatis”. En este

sentido, la doctrina y la jurisprudencia, han sido superadas.

Art. 1649 - Capital Social. Definición.

Art. 1649 - Las prestaciones que deben aportar los socios, consistirán en

obligaciones de dar, o en obligaciones de hacer.

Es socio capitalista, aquel cuya prestación consiste en obligaciones dar y

socio industrial, aquel cuya prestación consista en obligaciones de hacer.

Capital social, se llama en este Código, la totalidad de las prestaciones

que consistiesen en obligaciones de dar.

Conc.: C.C.A. arts.: 495, 574, 1167, 1168, 1169, 1702, 1703.

Doctrina.

En las obligaciones de dar, puede mediar la transferencia del uso o del

dominio. En el primer caso la sociedad es detectadora de las cosas

entregadas, en el segundo es verdaderamente propietaria de las mismas. Los

socios pierden su derecho a esos aportes de dominio y sólo conservan la

facultad de recibir su respectiva porción cuando se liquide la masa. (Lafaille).

Jurisprudencia.

Forman el patrimonio de la sociedad, distinto del de los socios, los

aportes realizados por ellos, por lo que ellos no tienen ningún derecho sobre

los mismos.

CAPITULO II

Del objeto de la sociedad

Art. 1655 - La sociedad debe tener un objeto lícito.

Art. 1655 - La sociedad debe tener un objeto lícito.

Conc. C.C.A. arts.: 21, 502, 953, 1167. C.c.esp. art. 1666.

Doctrina.



[26]

Es ilícito cuando es prohibido por la ley o, cuando es contrario a la moral

y buenas costumbres, o al orden público. (Llerena).

CAPITULO III

De la forma y prueba de la existencia de la sociedad

Art. 1662 - Forma.

Art. 1662 - El contrato de sociedad puede ser hecho verbalmente o por

escrito, por instrumento público, o por instrumento privado, o por corresponden-

cia. La prueba de él está sujeta a lo dispuesto respecto a los actos jurídicos. El

valor del contrato será el de todo el fondo social para la tasa de la ley.

Conc. C.C.A. arts.: 974, 975, 976, 977, 978, 1184 inc. 3), 1191. C.c.esp.

art. 1667.

Doctrina.

El contrato de sociedad puede ser hecho por todos los medios que

autoriza la ley para la manifestación de la voluntad en los actos jurídicos y

contratos. El Código agrega que se admiten toda clase de medios de prueba,

pero con las limitaciones que la ley ha establecido respecto a la prueba de

testigos y de presunciones. (Salvat).

Véase lo dicho al referirme al inciso 3º del art. 1184.

Por tanto, propongo que el art. 1662 sea modificado en la forma siguiente:

“Art. 1662 - El contrato de sociedad, sus prórrogas y modificaciones

deben ser hechos por escritura pública. (Art. 1.184, inc. 3º). La prueba, está

sujeta a lo dispuesto respecto a los actos jurídicos y de los contratos”.

En el caso de nuestro estudio: una sociedad civil inmobiliaria con trans-

misión de un bien inmueble por su titular debemos sostener con la doctrina que

de acuerdo a lo que dispone el artículo 1184 incisos 1º y 3º, la transmisión de

inmuebles en propiedad, la escritura pública es exigida ad probationem; y ad

solemnitatem en las donaciones. (Vé; artículo 1810 inciso 1º).

La jurisprudencia ha sostenido, en forma unánime, que debe celebrarse



[27]

en escritura pública todo contrato en que se transmitan derechos sobre

inmuebles, cualquiera que sea su importancia.

CAPITULO IV

De los socios.

Art. 1667 Calidad de socios.

Art. 1667 - Tienen calidad de socios las personas que como tales, fueron

partes en el primitivo contrato de sociedad, y las que después entraren en la

sociedad, o por alguna cláusula del contrato, o por contrato posterior con todos

los socios, o por admisión de los administradores autorizados al efecto.

Conc.: C.C.A. art.: 446, 1670, 1671.

Doctrina.

De acuerdo a las disposiciones de este artículo la calidad de socio corres-

ponde a las siguientes personas: 1º A las personas que como tales fueron

partes en el “Primitivo contrato de sociedad” es decir, las personas que lo

otorgaron y dieron nacimiento de ella; 2º Las personas que después de creada

la sociedad, entraron en ella en virtud de alguna cláusula del contrato; 3º Las

personas que se incorporan a la sociedad con la conformidad de todos los

socios; 4º Las personas admitidas por los administradores autorizados al

efecto. (Salvat).

Art. 1670 - Herederos y Legatarios. Consentimiento.

Art. 1670 - No tienen calidades de socios los herederos o legatarios de

los derechos sociales, si todos los otros socios no consintiesen en la

substitución; o si ésta no fuese convenida con el socio que hubiese fallecido, y

aceptada por el heredero.

Conc. C.C.A. arts.: 445, 1667, 1671, 1730, 1761. C.c.esp. art. 1704.

Doctrina.

En principio, resulta de esta disposición que los herederos o legatarios no

tienen la calidad de socios; esta solución se funda en que el contrato de la so-



[28]

ciedad reposa sobre una voluntad personalísima de los socios que la

constituyen y esta voluntad se extingue con las vidas de las personas. Pero

este principio no es de carácter absoluto, sino que está sometido a las

limitaciones que el propio Código enuncia: 19 Si todos los socios consintiesen

en la sustitución; 29 Si la substitución hubiese sido convenida, con el socio

fallecido y aceptada por el heredero. (Salvat).

Art. 1671 Cesión. Consentimiento de los socios o facultad reservadaen el contrato.

Art. 1671 Tampoco tienen calidades de socios, las personas a quienes

éstos cediesen en parte o en todo, sus derechos sociales, si igualmente todos

los otros socios no consintiesen en la substitución; o si la facultad de hacerla

no fuese reservada en el contrato social.

Conc. C.C.A. arts.: 1667, 1670, J 673, 1674, 1675, 1730.

Doctrina.

Los cesionarios no tienen calidad de socios ya se trate de cesionarios de

la totalidad de los derechos de un socio, ya de partes de ellos. Pero los

cesionarios tienen la calidad de socios en los dos casos que la ley enumera: 1º

Si todos los socios consintiesen en la substitución del socio que ha cedido sus

derechos, por el cesionario; 2º Si la facultad de ceder los derechos ha sido

reservada con el contrato social. (Salvat).

Art. 1672 - Alteración del contrato. Unanimidad.

Art. 1672 - La mayoría de los socios no puede alterar el contrato social

respecto al objeto y modo de la existencia de la sociedad, ni facultar actos

opuestos al fin de la sociedad, o que puedan destruirla. Innovaciones de ese

género sólo pueden hacerse por deliberación unánime de los socios.

Conc.: C.CA. arts.: 35, 41, 1197, 1198, 1199, 1200.

Art. 1673. Cesión. Prohibición.

Art. 1673 - Es prohibido a los socios ceder sus derechos sociales, si esta

facultad no se la hubieren reservado en el contrato social. Si se hubiere conve-



[29]

nido que pudiese ser hecha a los otros socios o a extraños, si los socios no la

aceptaren, el socio cedente está obligado a manifestar a los socios el valor y

todas las condiciones que se le ofrecen.

Conc.: C.C.A. arts.: 1394, 1671, 1675, 1730.

Doctrina.

El legislador ha pensado que las sociedades civiles Se celebran siempre

teniendo en cuenta las personas que la forman y que el elemento affectio

societatis se opone a que el carácter o la calidad de socio pueda ser libremente

transmitida a un tercero. Pero si la facultad de hacerla ha sido reservada en el

contrato ningún inconveniente habría. Así, la cláusula del contrato puede

autorizar la cesión a las siguientes personas: 1º A los otros socios; 2º A

extraños si los socios no la aceptaren. De acuerdo con esta disposición los

socios tienen un derecho implícitamente acordado, puesto que sólo si ellos no

la aceptan es que la cesión puede realizarse a favor de un extraño. (Salvat).

Art. 1674 - Cesión de cuotas sociales no aceptadas.

Art. 1674 - Si alguno de los socios cediese sus derechos no obstante la

prohibición virtual o expresa del contrato social, no perderá por esto su calidad

de socio, y la cesión no será obligatoria para la sociedad; pero producirá sus

efectos entre el cesionario y el cedente, quedando éste constituido en manda-

tario del primero.

Conc.: C.C.A. arts.: 40, 1671, 1735 inc. 1º) C.c.esp. art. 1696.

Doctrina.

Si a pesar de la prohibición expresa de ceder, alguno de los socios lo hi-

ciese la ley limita la eficacia del acto, sin afectar a la entidad, a los demás

miembros ni menos todavía, a los terceros que hubiesen negociado con la

sociedad. Además el cedente no pierde ni la calidad ni sus obligaciones de

socio, pero queda convertido en representante del cesionario, con encargo de

rendirle cuentas y demás obligaciones del contrato de mandato. (LafailIe).

Art. 1675 - Cesionario. Su calidad de socio.



[30]

Art. 1675 - El cesionario admitido como socio, quedará obligado para con

la sociedad, o para can los socios y los acreedores sociales, como el socio ce-

dente, cualesquiera que hayan sido las cláusulas de la cesión.

Conc.: C.C.A. arts.: 1675, 3265, 3266, 3268.

Doctrina.

Aceptada la cesión, cesa para el cedente toda responsabilidad respecto a

la sociedad; respecto a los terceros, se estará a los principios generales que

rigen en materia de cesión. El cedente no quedará, por el sólo hecho de la

cesión desobligado con respecto a los terceros, de las obligaciones anteriores

que hayan de ser pagadas con los bienes personales de los socios. (Llerena).

Jurisprudencia.

El cesionario no es un mandatario o asociado del cedente sino que

ostenta la calidad de socio, siempre que la cesión haya sido aceptada por los

otros socio.

CAPITULO V

De la Administración de la Sociedad.

Art. 1676. Administración. Socios o no socios

Art. 1676 - El poder de administrar la sociedad corresponde a todos los

socios, y se reputa ejercido por cada uno de ellos, si no constare que para

ejercerlo, los socios hubiesen nombrado uno o más mandatarios, socios o no

socios.

Conc.: C.C.A. arts.: 1677, 1691, 1692, 1693, 1723. C.c.esp. art. 1697.

Doctrina.

La administración de la sociedad es un derecho, pero no un deber para

los socios. El socio que toma la administración queda sujeto a las reglas del

mandato. (Llerena).

Jurisprudencia.

La administración social conferida en el contrato de sociedad a uno de los



[31]

socios constituye un mandato irrevocable, que forma parte integrante de las

estipulaciones acordadas por los socios y con arreglo a las cuales se consolida

el vínculo social.

Art. 1681 - Mandato. Extensión.

Art. 1681 - El mandato para administrar la sociedad puede ser hecho en

el contrato primitivo, o después de constituida la sociedad. Si el mandato ha

sido dado por una cláusula del contrato, no puede ser revocado sin causa

legítima, y el socio que lo ha recibido puede, a pesar de la oposición de los

otros socios, ejecutar todos los actos que entran en la administración del fondo

común.

Conc.: C.C.A. arts.: 37, 1672, 1682, 1683, 1684, 1685, 1688, 1690, 1977,

1978.

Doctrina.

El mandato para administrar la sociedad sólo es irrevocable cuando es

conferido a uno de los socios. La revocación, en tal caso, no puede hacerse

sino por resolución unánime de todos los socios. En caso de no haber

unanimidad, resuelve el juez, en tal caso el pedido puede hacerla uno de los

socios. (Llerena).

Art. 1682. Revocación del mandato.

Art. 682 - Habrá causa legítima para revocar el mandato, si el socio ad-

ministrador por un motivo grave, dejase de merecer la confianza de sus coaso-

ciados, o si le sobreviniese algún impedimento para administrar bien los nego-

cios de la sociedad.

Conc.: C.C.A. arts.: 1681, 1683,1684,1685,1977.

Doctrina.

El Código especifica cuándo habrá causa legítima para revocar el

mandato conferido a uno de los socios: 1º Cuando frente a un hecho grave

dejare de merecer la confianza de los otros socios, por ejemplo, si hubiese

cometido un acto delictual o deshonesto en perjuicio de la sociedad y en



[32]

beneficio propio; 2º En caso de Impedimento que le imposibilite el debido

cuidado de los negocios, por ejemplo: en caso de incapacidad sobreviniente.

(Salvat).

Art. 1683 - Mandatarios. Conservación del cargo. Sentencia Judicial.

Art. 1683 - No reconociendo el mandatario como justa causa de

revocación, la que sus coasociados manifestasen, conservará su cargo hasta

ser removido por sentencia judicial.

Conc.: C.C.A. arts.: 1681, 1684.

Doctrina.

Si el socio administrador nombrado en el contrato social, no reconoce

como justa la causa de su remoción, la mayoría no puede impedir que siga

administrando. (Llerena).

Art. 1684 - Administrador provisorio. Peligro en la demora.

Art. 1684 - Habiendo peligro en la demora, el juez podrá decretar la remo-

ción luego de comenzado el pleito, nombrando un administrador provisorio

socio o no socio.

Conc.: C.C.A. arts.: 1683, 1685.

Doctrina.

Los jueces pueden proveer el cargo de administrador durante el litigio en

el caso de que las circunstancias especiales exigieran dicha medida. (Lafaille).

Jurisprudencia.

Requiere un motivo grave y una urgente necesidad la remoción

anticipada del socio administrador mediante la designación de un

administrador judicial, medida que no es sino adelantarse a una hipotética

exclusión definitiva de la sociedad, susceptible o no de producirse en el futuro.

Las meras desinteligencias entre los socios o su disparidad de opiniones

acerca de la manera de conducir los negocios sociales, no autorizan la

designación de un administrador judicial.



[33]

El nombramiento del administrador judicial provisorio, y por analogía de

interventor con el mismo carácter, procede cuando la conducta del socio

administrador ofrezca un motivo grave que haya determinado la pérdida de

confianza de sus coasociados o le haya sobrevenido impedimento para

administrar bien los negocios y exista peligro en demorar su remoción hasta

que se tramite el juicio correspondiente. Cuando el socio administrador no lleva

debidamente la contabilidad deja incumplidas las obligaciones impositivas y

jubilatorios e impide la fiscalización del otro socio, es precedente su remoción.

Art. 1685 Administrador. Remoción. Pedido por cualquier socio.

Art. 1685 - La remoción puede ser decretada a petición de cualquiera de

los Ocios, sin dependencia de la deliberación de la mayoría.

Conc.: C.C.A. arts.: 1682, 1683, 1684, 1690.

Doctrina.

El legislador ha tenido en cuenta aquí que las obligaciones contraídas por

el socio administrador lo han sido en beneficio de todos los socios y que en

consecuencia era justo que cada uno de ellos individualmente estuviesen

autorizados para pedir su remoción, cuando esas obligaciones han sido

desconocidas. (Salvat).

Art. 1686 Remoción del administrador. Facultad de los socios parapedir la disolución de la sociedad.

Art. 1686 - La remoción del administrador nombrado por el contrato de la

sociedad dará derecho a cualquiera de los socios para disolver la sociedad, y

el administrador removido es responsable por la indemnización de pérdidas e

intereses.

Conc.: C.C.A. arts.: 1681 al 1685, 1687, 1690, 1738.

Doctrina.

Los efectos que produce la remoción del administrador Son los siguientes:

La sociedad no se disuelve de pleno derecho, pero los socios tienen el derecho

de pedir la disolución. Además el administrador que ha faltado al cumplimiento



[34]

de las obligaciones que el contrato le imponía, debe cargar con los daños y

perjuicios derivados del incumplimiento. (Salvat).

Jurisprudencia.

La remoción del administrador no produce nunca la disolución de la

sociedad ipso facto, sino que es necesario pedirla.

Este artículo debe ser suprimido o modificado. Hay que defender, a toda

costa, la subsistencia del ente societario, no pueden privar, al interés común,

las decisiones o intereses individuales.

Si no es suprimido puede ser modificado en la forma siguiente:

“Art. 1686 - La remoción del administrador nombrado por el contrato de la

sociedad no dará derecho, en forma alguna, para disolver la sociedad; y el

administrador removido es responsable por la indemnización de pérdidas e

intereses”.

Art. 1687 • Administrador nombrado en el contrato. Renuncia. Facultad de

los socios para disolver la sociedad.

Art. 1687 - La renuncia del administrador nombrado en el contrato de so-

ciedad, da también derecho a cualquiera de los socios, para disolver la

sociedad; y el administrador que renunciase sin justa causa, es responsable

por la indemnización de pérdidas e intereses.

Conc.: C.C.A. arts.: 511, 512, 1688, 1689, 1740, 1741.

Doctrina.

El administrador que renuncie sin justa causa es responsable por la

indemnización de pérdidas e intereses. Esa renuncia del administrador

nombrado por el contrato de sociedad también da derecho a cualquiera de los

socios para disolverla.. (Salvat).

Igualmente, este artículo debe ser modificado o suprimido. Atenta contra

el interés común.

Si no se opta por suprimirlo, puede ser reformado en la forma siguiente.



[35]

Art. 1687 La renuncia del administrador nombrado en el contrato de

sociedad no da tampoco derecho para disolver la sociedad; y el administrador

que renunciase sin justa causa, es responsable por la indemnización de

pérdida e intereses”

Art. 1688 Poder por convención posterior o adicional. Revocabilidadpor mayoría de socios.

Art. 1688 - Si el poder de administrar hubiere sido dado por una conven-

ción posterior, o conferido por una estipulación adicional al contrato primitivo,

este poder es revocable Como un mandato ordinario, pero uno o alguno de los

socios, no puede revocarlo contra la voluntad del mayor número.

Conc.: C.C.A. arts. 1690, 1697.

Doctrina.

En el supuesto de que trata este artículo, la revocación del mandato

corresponde al mandante, que es la sociedad, y esa revocación se decreta por

mayoría. (LafailIe).

Jurisprudencia.

Los socios pueden remover, aún cuando no exista justa causa, y por su

sola voluntad, al administrador que no ha sido designado en el contrato social.

Art. 1689 Renuncia al mandato.

Art. 1689 El administrador nombrado por convención, por acto posterior al

contrato, puede renunciar el mandato sin responsabilidad alguna, tenga o no

justa causa para hacerla.

Conc.: C.C.A. arts.: 1688, 1977, 1978, 1979.

Doctrina.

La razón de este artículo es la consecuencia de la equiparación de este

caso a un mandato común. Pero el principio de este artículo debe entenderse

sin perjuicio de las limitaciones impuestas a todo mandatario o de las

responsabilidades que le incumben en caso de una renuncia intempestiva.

(Salvat)



[36]

Este artículo debe ser reformado. Atenta contra las reglas del mandato.

Véase doctrina de los arts. 1978 y 1979.

Podría ser redactado así:

“Art. 1689 - El administrador nombrado por convención o por acto poste-

rior al contrato, puede renunciar el mandato, pero será responsable por la in-

demnización de pérdidas e intereses si lo hiciere sin justa causa”.

Art. 1690 - Revocabilidad del poder.

Art. 1690 El poder para administrar es revocable, aunque hubiese sido

dado por el contrato de sociedad, cuando el administrador o administradores

nombrados no fuesen socios; y la revocación en este caso no da derecho para

pedir la disolución de la sociedad.

Conc. C.C.A. arts.: 36, 37, 40, 1681.

Doctrina.

Si el mandato ha sido dado con el contrato, el legislador supone que no

ha sido por eso una condición esencial de la constitución de la sociedad; si lo

ha sido por acto posterior o adicional, con mayor razón. (Salvat).

Art. 1691 Extensión del mandato. Objeto y fin de la sociedad.

Art. 1691 La extensión de los poderes del socio administrador, y el género

de actos que él está autorizado a ejecutar, se determinan, no habiendo

estipulación expresa, según el objeto de la sociedad, y el fin para que ha sido

contratada.

Conc.: C.C.A.: arts.: 36, 37, 1692, 1694, 1695, 1700 ,1870 (inc. 3º), 188.

Art. 1694 La administración repútase mandato general.

Art. 1694 La administración de la sociedad se reputa un mandato general,

que comprende los negocios ordinarios de ella, con todas sus consecuencias.

Son negocios ordinarios aquellos para los cuales la ley no exige poderes

especiales: todos los otros serán reputados extraordinarios.

Conc.: C.CA. arts.: 1691, y conc., 1695, 1697, 1700, 1746, 1870, (inc. 3º),



[37]

2011 (inc. 4º).

Jurisprudencia.

Es facultad del administrador otorgar gratificaciones a los empleados,

pues ello importa una gestión ordinaria dentro de la administración de la

sociedad.

Art. 1695 El mandato no autoriza innovaciones sobre inmuebles nimodificar el objeto de la sociedad.

Art. 1695 El mandato general no autoriza para hacer innovaciones sobre

los inmuebles sociales, ni modificar el objeto de la sociedad, cualquiera que

sea la utilidad que pueda resultar de esos cambios.

Conc.: C.C.A. arts.: 1672, 1691, 1694, 1700.

Doctrina.

La esperanza de un beneficio mayor, ni siquiera la realización de éste po-

drán excusar el acto del administrador que importase disponer de los bienes

sociales o transformar el objeto del contrato. (Lafaille).

Art. 1696 - Derecho de los socios no administradores.

Art. 1696 La prohibición legal o convencional de injerencia de los socios

en la administración de la sociedad, no priva que cualquiera de ellos examine el

estado de los negocios sociales, y exija a ese fin la presentación de los libros,

documentos y papeles, y haga las reclamaciones que juzgue convenientes.

Doctrina.

Los socios no administradores tienen tres clases de derechos: lo

“Examinar el estado de los negocios sociales”, lo cual se e !plica puesto que en

ellos tienen un interés legítimo y respetable. 2º Exigir a ese fin la presentación

de todos los elementos necesarios para formar criterio sobre esos puntos. 3º

Hacer “las reclamaciones que juzguen convenientes”. Es la consecuencia y el

objeto práctico de los derechos que anteceden. (Salvat).

Jurisprudencia.



[38]

Entra dentro de las facultades de los socios examinar los libros de la

sociedad, aún cuando la sociedad se encuentre en liquidación.

Art. 1697 Negocios extraordinarios. Poder especial. Mayoría desocios

Art. 1697 - Tratándose de negocios extraordinarios, el administrador, o

administradores de la sociedad, o cualquiera de los socios, si la sociedad fuese

administrada por todos, nada podrán hacer antes que se les confiera los

poderes especiales. La deliberación sobre tales poderes será por la mayoría

de los socios.

Conc.: C.C.A. arts.: 1677, 1694, 1695, 1696, 1698, 1870 (inc. 3º).

Doctrina.

Cuando se trata de conceder un mandato de los que exceden los límites

de la administración normal será menester la deliberación de los socios y la

conformidad de la mayoría. Esa mayoría debe ser de número y no de interés.

Se explica esto último dado que en la sociedad predomina el factor personal y

no los capitales. (Lafaille).

Art 1698. Actos prohibidos por el contrato. Unanimidad de socios

Art. 1698 - Lo dispuesto en el artículo anterior, sólo tiene lugar respecto a

los actos administrativos que no hubiesen sido prohibidos en el contrato social,

o en el mandato para administrar. Los actos prohibidos por el contrato, no po-

drán ser ejercitados sino por votación unánime de los socios.

Conc.: C.C.A. arts.: 1672, 1697.

Doctrina.

El legislador ha considerado que los actos que afectaban

fundamentalmente la existencia misma de la sociedad, deben ser resueltos por

la votación o conformidad unánime de los socios. El mismo criterio debe ser

observado en caso de actos destinados a modificar el objeto de la sociedad,

por tratarse también de un punto esencial para su existencia. (Salvat).

Art. 1700 Representantes de la sociedad. Obligaciones y deberes de



[39]

todo mandatario respecto a su mandante.

Art. 1700 - Los administradores de la sociedad, y los socios que la

representan en cualquier acto administrativo, tendrán las mismas obligaciones

y derechos que el mandatario respecto al mandante, no habiendo en este

Título disposición en contrario.

Doctrina.

Esta disposición funciona, tanto en el caso de administradores socios o

extraños nombrados para el desempeño de la administración como el de los

socios que ejercen directamente el poder de administrar la sociedad. (Salvat).

CAPITULO VI

De las obligaciones de los socios respecto a la sociedad.

Art. 1701 Responsabilidad por evicción y vicios redhibitorios.

Art. 1701 Los socios responden de la evicción de los bienes que hubiesen

aportado a la sociedad, y de los vicios redhibitorios de ellos.

Conc.: C.C.A. arts.: 2089, 2134 y siguientes, 2164 y siguientes, 2180. C.c.

esp. art. 1681: 2º parte.

Art. 1702 La sociedad tiene el dominio de los bienes aportados a lamisma.

Art. 1702 - La sociedad tiene el dominio de los bienes que los socios le

hubiesen entregado en propiedad, y cuando ella se disuelve, los socios no

tienen derecho a exigir la restitución de los propios bienes, aunque se hallen

en ser en la masa social.

Conc.: C.C.A. arts.: 1701. 1703, 1704, 1710. 1721, 2132.

Doctrina.

La transferencia que se hace a la sociedad por el aporte de los socios es

definitiva. Al disolverse la sociedad, si se trata de devolver a cada uno su capi-

tal, percibirá sólo el valor que tenía al tiempo de entregarlos a la sociedad (Lle-

rena).



[40]

Jurisprudencia.

Ninguna disposición legal prohíbe a los socios adquirir bienes de la

sociedad.

El capital de la sociedad y los aportes hechos por los socios pertenecen a

la entidad social y no a los socios, pasando a poder de éstos solamente

cuando aquella se liquida. Antes de que la sociedad sea liquidada, los socios

no tienen contra la misma otra cosa que un derecho personal, pero no un

derecho real sobre los bienes, ya que el patrimonio social, sea distinto del de

cada uno de los socios.

Art. 1703 Los bienes aportados por los socios se juzgan transferidos en

propiedad a la sociedad, siempre que no conste manifiestamente que los

socios le transfirieron sólo el uso o goce de ellos.

Conc.: C.C.A. arts. 31, 1702, 1711, 1712, 1713, 1754.

Doctrina.

No solamente hay una transferencia de dominio, sino una presunción de

transferencia. Si en el contrato no se habla de la calidad con que se ha hecho

el aporte, se supone que se ha hecho en dominio. (Lafaille).

Jurisprudencia.

La transferencia de un inmueble constitutivo del aporte de un socio, ha de

constar en la escritura pública, pues no siendo así, el inmueble no pertenecerá

a la sociedad sino a los socios en condominio.

Art. 1710 - Nuevas prestaciones de los socios.

Art. 1710 - Ninguno de los socios podrá ser obligado a nueva prestación

si no se hubiese prometido en el contrato de sociedad, aunque la mayoría de

los socios lo exija para dar mayor extensión a los negocios de la misma; pero si

no pudiese obtener el objeto de la sociedad, sin aumentar las prestaciones, el

socio que no consienta en ello podrá retirarse, y deberá hacerla si sus

consocios lo exigen.

Conc.: C.C.A. arts. 1697, 1698, 1 771.



[41]

Doctrina.

La realización de nuevos aportes sólo puede ser exigida en el caso de

haberse así estipulado en el contrato de sociedad, porque entonces se trata del

cumplimiento de una convención que tiene fuerza de ley entre las partes.

(Salvat).

CAPITULO VII

Derechos y obligaciones de la sociedad respecto de terceros.

Art. 1711 Terceros con relación a la sociedad.

Art. 1711 Repútanse terceros, con relación a la sociedad y a los socios,

no sólo todas las personas que no fuesen socios, sino también los mismos

socios en sus relaciones con la sociedad, o entre sí, cuando no derivasen de su

calidad de socios, o de administradores de la sociedad.

Conc. C.C.A. arts.: 39, 1703, 1704.

Doctrina.

Existen dos clases de personas que entran en la categoría de terceros en

sus relaciones con la sociedad: 1º Las personas que no son socios, por

ejemplo: Los acreedores o deudores de la sociedad. 2º Los socios cuando sus

relaciones con la sociedad no derivan de su calidad de socios o de

administradores de la misma. (Salvat).

Art. 1715 - Deudas de la sociedad.

Art. 1715 - Sólo serán deudas contraídas por la sociedad aquellas que

sus administradores contrajeren como tales, indicando de cualquier modo esa

calidad. u obligándose por cuenta de la sociedad, o por la sociedad.

Conc.: C.C.A. arts. 1657. 1716, 1717, 1718, 1719, 1720, 1746. C.c.esp.

arts.: 1695. 1697. 1698.

Doctrina.

Para que Una deuda pueda ser considerada de la sociedad son

necesarias tres condiciones: 1º Que sea contraída por sus administradores,



[42]

porque ellos son los que tienen su representación y la gestión y dirección de

sus negocios. 2º Que los administradores las contraigan como tales, es decir

en desempeño de las facultades que en ese carácter les incumben. 3º Que el

administrador o socio haya obrado en los límites de sus poderes. (Salvat).

Jurisprudencia.

La sociedad sólo es responsable por las obligaciones suscritas con la

firma social, siempre que el socio tuviera poder para usarla. Si concurren todos

los socios individualmente a firmar una obligación social, obligan a la sociedad

como si hubieran hecho uso de la firma social.

CAPITULO VIII

De los derechos y obligaciones de los socios entre sí.

Art. 1721 - Mora en el aporte.

Art. 1721 El socio que no aportase a la sociedad la suma de dinero que

hubiere prometido, debe los intereses de ella, desde el día en que debió

hacerla, sin que sea preciso interpelación judicial. Si la prestación ofrecida

consistiese en otro género de cosas, debe satisfacer las pérdidas e intereses.

Conc.: C.C.A. arts.: 576. 622 1º parte, 1731,1735 (inc. 2º). C.c.esp. arts.

1681; 1º parte y 1682: 1º parte.

Doctrina.

Este artículo sólo tiene por objeto determinar desde cuando corren los

intereses cuando el socio es moroso, pero no lo exime de pago por los daños

causados. (Llerena).

Art. 1723 - Derechos y obligaciones de administrar la sociedad.

Art. 1723 - Los socios tendrán entre sí el derecho y la obligación de

administrar la sociedad, cuando no se hubiese nombrado administrador.

Conc.: C.c.A. arts. 1676, 1735 inc. 4º). C.c.esp. art. 1695, regla 1º.

Doctrina.



[43]

La obligación de administrar impuesta por este artículo, importa hacer

responsables a los socios por los perjuicios causados por su negligencia,

cuando, debiendo prevenir cualquier peligro y pudiéndolo evitar, no lo han

hecho. Son mandatarios los uno de los otros y contraen entre sí la obligación

de no ser negligentes en el desempeño de su mandato. (Llerena).

Art. 1724 - Cuidado y diligencias de los socios

Art. 1724 Deben poner en todos los negocios sociales el mismo cuidado.

y hacer las mismas diligencias que pondrían en los suyos.

Conc.: C.C.A. arts.: 512, 902, 904, 909, 1726, 1907, 1908, 1728.

Doctrina.

La teoría de la culpa grave, leve o levísima, que ha dado lugar a tantas

discusiones entre los jurisconsultos, es rechazada por nuestro codificador, para

dar lugar a otra menos ingeniosa pero más práctica. Esta consiste en que el

juez aprecie el grado de culpabilidad según las circunstancias en cada caso es-

pecial, reduciendo todo a una cuestión de hecho. (L1erena).

Art. 1726 Obligaciones de los socios por negligencias deladministrador.

Art. 1726 - Tendrán los socios entre sí el derecho y la obligación de repre-

sentar la sociedad, cuando los intereses de ella Se opusieren a los del

administrador; cuando hubiera demanda contra alguno de los socios o contra

terceros y el administrador fuese omiso en la defensa de la sociedad. En este

caso ellos puede:, defender la sociedad, e interponer los recursos que podrán

interponer en negocios propios.

Conc.: C.C.A. arts.: 1667, 1723.

Doctrina.

La representación y defensa de la sociedad, corresponde, en principio, a

los gerentes y administradores de la misma, pero pueden ocurrir casos en los

cuales la intervención directa de los socios sea necesaria. Inc. 19) Cuando los

intereses de ella se opusieran a los del administrador; Inc. 29) Cuando hubiere



[44]

demanda contra alguno de los socios, porque en estos casos la negligencia del

administrador debe ser inmediatamente suplida por los propios socios, en

salvaguarda de los intereses sociales. Las facultades de cada socio son en

este caso de la mayor amplitud para las gestiones ante las autoridades

judiciales o administrativas. (Salvat).

Art. 1730 Incorporación de terceros. Consentimiento unánime

Art. 1730 Ninguno de los socios puede incorporar a un tercero en la so-

ciedad, sin el consentimiento de sus consocios; pero puede asociarle a sí

mismo en la parte que el socio tenga en la sociedad.

Conc.: C.C.A. arts.: 446, 1667, 1671, 1673, 1674, 1675, C.c.esp. art.

1696.

Doctrina.

El Código nos dice, en primer lugar, que ninguno de los socios puede in-

corporar a un tercero a la sociedad, sin el consentimiento de sus consocios. La

disposición que estudiamos se aplica a todas las sociedades por interés, las

cuales reposan sobre la consideración y la confianza recíproca de los socios.

Art. 1734 Justa causa para la exclusión de un socio.

Art. 1734 Ningún socio puede ser excluido de la sociedad por los otros

otros, no habiendo justa causa para hacerla.

Conc.: C.C.A. art..: 1197, 1201, 1735.

Doctrina.

El legislador ha tenido en cuenta que la sociedad reposa sobre un

acuerdo de voluntades libremente celebrado, por consiguiente la exclusión de

uno de los socios sólo puede tener lugar mediante la existencia de “justa

causa” (Salvat).

Art. 1735 Cuales son las justas causas.

Art. 1735 - Habrá justa causa para la exclusión de algún socio de la socie-

dad;



[45]

1º) Cuando contra la prohibición del contrato cediese sus derechos a

otros;

Conc.: C.C.A. arts. 1673. 1674.

2º) Cuando no cumpliese alguna de sus obligaciones para la sociedad,

tenga o no culpa;

Conc.: C.C.A. arts.: 1710, 1721, 1773.

3º) Cuando le sobreviniese alguna incapacidad;

Conc.: C.C.A. arts.: 1770 y conc.

4º) Cuando perdiese la confianza de los otros socios, por insolvencia,

fuga, perpretración de algún crimen, mala conducta, provocación de discordia

entre los socios, u otros hechos análogos.

Conc.: Ley 19550, art. 37.

Doctrina.

“Habrá justa causa, para la expulsión de algún socio : 1º Cuando a pesar

de la prohibición contenida en el contrato cediese sus derechos a otras

personas, ya que el carácter de socio es personalísimo, lo que equivale a decir

que es intransferible o incesible; 2º La disposición de este inciso es empleada,

por ejemplo: si un socio se hubiese comprometido a cooperar con su actividad

personal y por razones de imposibilidad física, por negligencia o por otra

circunstancia que no dependa de una negligencia culpable dejare de hacerlo,

en este caso habrá “justa causa”. 3º “Cuando sobreviene alguna incapacidad”.

No se trata aquí de aplicar una pena a la persona que no llena las obligaciones

de su cargo sino de razones de interés colectivo. 4º La exclusión contenida en

este inciso se vincula con la disolución parcial del contrato de sociedad

prevista por el Código de Comercio.

Debe excluirse de la sociedad al socio que por sus actos irregulares ha

perdido la confianza de los otros.

CAPITULO IX



[46]

Derechos y obligaciones de los socios respecto de terceros.

Art. 1743 Se considerará como si no existiese sociedad.

Art. 1743 - Los socios, en cuanto a sus obligaciones respecto de terceros,

deben considerarse como si entre ellos no existiese sociedad. Su calidad de

socio no puede ni series opuesta por terceros, nI ser invocada por ellos contra

terceros.

Conc. C.c.A. arts.: 1711, 1147.

Doctrina.

Esta disposición, contiene una aplicación del principio del efecto relativo

de los contratos. Desde el momento que la sociedad constituye una entidad

distinta de los socios que la integran y que uno de los socios no ha contratado

para ella sino paro sí mismo, la consecuencia lógica en que las obligaciones

contraídas quedan totalmente extrañas para los socios. (Salvat).

CAPITULO X

De la disolución de la sociedad.

Art. 1758 - Disolución por muerte.

Art. 1758 - La sociedad queda disuelta, si fuere de dos personas, por la

muerte de una de ellas; pero no si constare de mayor número de socios.

Conc. C.C.A. arts.: 1738, 1739. I.G.P.J. 3.5.2.

Doctrina

La muerte de uno de los socios, cuando la sociedad se compone de dos o

más personas. Hace cesar desde el momento los poderes del administrador.

Cuando es de más de dos socios, la sociedad continúa mientras no se pida la

disolución (Llerena)

Jurisprudencia.

No cesan por el fallecimiento de uno de los socios ni la responsabilidad

de la sociedad ni la personería de sus representantes, sino hasta la completa



[47]

finalización de los negocios pendientes en la época de dicho fallecimiento. Las

sociedades continúan existiendo después de la disolución para los efectos de

su liquidación y no procede la nulidad de lo actuado por fallecimiento de uno de

los socios. No obstante haber sido disuelta una sociedad, subsiste a los fines

de su liquidación y mientras no se extingan sus responsabilidades civiles.

Art. 1764 Finalización del plazo. Cumplida la condición

Art. 1764 - La sociedad termina con el lapso de tiempo por el cual fue for-

mada, o al cumplirse la condición a que fue subordinada su duración; aunque

no estén concluidos los negocios que tuvo por objeto.

Conc.: C.C.A. arts.: 1738, 1758. C.c.esp. art. 1700 (inc. 1º y 2º).

Doctrina.

Cuando la sociedad ha sido constituida por plazo determinado, la

sociedad concluye por el transcurso del tiempo, o al cumplirse la condición a

que fue subordinada la duración aunque no estén finalizados los negocios que

tuvo por objeto. (LafailIe).

Jurisprudencia.

La expiración del término prefijado en el contrato de sociedad trae

aparejada de inmediato su disolución, sin necesidad de otro requisito.

Terminada la sociedad por haber cumplido su objeto, ésta queda disuelta por

imperio de la ley, sin que se requiriera pronunciamiento judicial que así lo

declare.

CAPITULO XI

De la liquidación de la sociedad y la partición de los bienes sociales.

Art. 1777 - Normas del derecho mercantil.

Art. 1777 - En la liquidación de la sociedad se observará lo dispuesto en

el Código de Comercio, sobre la liquidación de las sociedades comerciales.

Conc. Ley 19550 sección VIII de la liquidación arts. 101 y siguientes.

Doctrina.



[48]

El Código de comercio legisla sobre la liquidación de las sociedades en

los artículos 434 a 447 (Lafaille). Los artículos citados por Lafaille están

derogados por la ley 19550.

Jurisprudencia.

Disuelta la sociedad corresponde su liquidación. Una sociedad disuelta

debe reputarse subsistente a los efectos de las obligaciones contraídas durante

su existencia que no hayan sido satisfechas.

Art. 1778 - Pérdidas y ganancias

Art. 1778 - Las pérdidas y ganancias se repartirán de conformidad con lo

pactado. Si sólo se hubiese pactado la parte de cada uno en las ganancias,

será igual su parte en las pérdidas. A falta de convenio, la parte de cada socio

en las ganancias y pérdidas, será en proporción a lo que hubiere aportado a la

sociedad.

Conc.: C.C.A. arts.: 1197, 1198. C.c.esp. art. 1689.

Doctrina.

Las disposiciones que el Código Civil ha dedicado a la distribución de pér-

didas y ganancias contienen ante todo tres principios generales: 1º Las

pérdidas y ganancias se repartirán de conformidad con lo pactado, lo que

significa la aplicación del principio de la autonomía de la voluntad; 2º El

legislador ha considerado que las contingencias perjudiciales de un negocio

deben ser soportadas por los socios en la misma proporción que sus

beneficios; 3º A mayor aporte, mayor utilidad, o mayor perjuicio, pudiéndose

estipular lo contrario. (Salvat).

Jurisprudencia.

No procede la aprobación de la liquidación de una sociedad comercial si

ella no ha sido hecha de acuerdo a las disposiciones del contrato social.

Establecida por sentencia firme la inaplicabilidad de la cláusula contractual para

la liquidación de la sociedad, ésta debe efectuarse en la forma general que la

ley prescribe. La aprobación de las cuentas del liquidador es lo que cierra el

período de la liquidación y fija la situación de los socios. Las ganancias



[49]

obtenidas por la sociedad deben repartirse entre los socios conforme a lo

pactado, aunque uno de ellos no haya cubierto íntegramente el aporte a que se

obligare, si tal circunstancia no le es imputable a él, sino a los otros que

decidieron llevar adelante la operación proyectada, excluyéndolo de la misma.

Art. 1788 División de la sociedad. Norma sobre la división de lasherencias.

Art. 1788 - En la división de la sociedad se observará. en todo lo que

fuere aplicable, lo dispuesto en el Libro IV de este Código, sobre la división de

las herencias, no habiendo en este Título disposiciones en contrario.

Conc. C.c.A. arts.: 2698, 3460. C.c.esp. art. 1708. 1ª parte.

La concordancia, la doctrina y la jurisprudencia han sido tomadas del

Código Civil y Leyes Complementarias “Omeba”, año 1963, cuatro tomos,

Mateo Goldstein y Manuel Ossorio y Florit.

DERECHO COMPARADO. LEGISLACION HISPANICA.

CODIGO CIVIL DE ESPAÑA

LIBRO CUARTO

De las obligaciones y contratos.

TITULO VIII

De la sociedad.

CAPITULO PRIMERO

Disposiciones Generales.

Art. 1665 a 1678.

CAPITULO II

De las obligaciones de los socios.

SECCION Iª

De las obligaciones de los socios entre sí.



[50]

Arts. 1679 a 1696.

SECCION 2ª

De las obligaciones de los socios para con un tercero.

Arts. 1697 a 1699.

CAPITULO III

De los modos de extinguirse la sociedad.

Arts. 1700 a 1708.

QUINTA PARTE TÉCNICA NOTARIAL

VII. Constitución de una Sociedad Civil con el objeto de construir unedificio en Propiedad Horizontal. De la Ley 13512 y posterior disposiciónde sus distintas unidades. La escritura pública. Formulario tipo.

Hasta tanto no se llegue a legislar, entre nosotros, sobre una ley de

SOCIEDAD CIVIL INMOBILIARIA, en ese período que llamamos de

“PREHORIZONTALIDAD”, y en base a lo que se ha expuesto y considerado,

tomando los textos del Código Civil Argentino, obra de uno de los más

eminentes codificadores y de las mentes más preclaras del genio portentoso

latinoamericano, don Dalmacio Vélez Sársfield, que en este año de 1975,

cúmplese, el primer centenario de su muerte (30-3-1875), y ante la necesidad,

imprescindible e imperiosa, de Ilegal por un medio idóneo a una solución

posible, y a pesar de no tener esa ley, así como lo he hecho, en la XV Jornada

Notarial Argentina, celebrada en Córdoba, Capital de la provincia del mismo

nombre, de mi patria, la República Argentina. vuestra hermana, en setiembre

del año de 1974, vengo ante este Honorable XIII Congreso Internacional del

Notariado Latino Americano, a proponer, se considere en este Tema III:

“SOBRE LAS GARANTIAS DE LOS ADQUIRENTES DE VIVIENDAS FRENTE

A LOS PROMOTORES Y CONSTRUCTORES”, la constitución, de una

SOCIEDAD CIVIL, con el objeto único de adquisición de un inmueble y

construcción, sobre el mismo, de un edificio, y posterior adjudicación de sus



[51]

distintas unidades, en propiedad horizontal, bajo el régimen de las distintas

leyes de nuestros países.

Escritura número Ciento Diez y Ocho. En la ciudad de Córdoba, Capital de la

provincia del mismo nombre, República Argentina, a los treinta días del mes de

marzo del año de mil novecientos setenta y cinco, año del centenario del fa-

llecimiento del codificador don Dalmacio Vélez Sársfield, ante mí Pedro C.

Oliva Díaz, notario del Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba,

escribano público, titular del Registro quinientos diez y ocho, de esta

jurisdicción departamental y en ejercicio de sus funciones. ………………………

C.C.A. arts.: 1184 inc. 1º y 3º; 973, 976, 977, 978, 979 inc. 1°, 980, 986, 993, 995, 997,

999, 1001, 1004, 1005, 1044, 1160 y conc., 1662 (reforma propuesta). L.O.N. 4183 (Córdoba

R.A.) Cap. II arts. 43 al 51 modificada por la ley 5764. Publicada el 29-10-1974.

…… comparecen los señores : doctor …… nacido el …… de …… de mil

novecientos ……, casado en primeras nupcias con doña …… abogado,

matrícula individual número …… con domicilio en Avenida General Paz ……;

ingeniero civil don ……,nacido el …… de …… de mil novecientos …… soltero,

libreta de enrolamiento número …… domiciliado en Avenida Maipú ; arquitecta

doña …… nacida el …… de de mil novecientos …… , soltera, libreta cívica

número …… , con domicilio actual en calle Ambrosio Funes …… del Barrio

San Vicente; …… Todos los comparecientes son argentinos, mayores de edad,

vecinos de esta ciudad, personas hábiles, y capaces, a quienes conozco; doy

fe, …………………………………………………………………………………………

C.C.A. arts.: 1001, 1004, 1005. L.O.N. 4 83 arts.: 46 inc. a), b) y última parte, 51;

modificada por la ley 5764.

La incapacidad de uno de los socios provoca la nulidad del contrato.

(Borda).

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . y los comparecientes han resuelto, de común y

mutuo acuerdo, libre y voluntariamente, por el presente acto jurídico, constituir

una sociedad civil, entre los nombrados, bajo los títulos y artículos siguientes:

C.C.A. arts.: 1197, 40, 30, 31, 32, 33, inc. 2), 1160 a 1166, 1182, 1183, 1184 inc. 1º y

3º); 1190, 1191, 944 al 954. Const. Nac. arts.: 14 y 19 in fine.



[52]

TITULO PRIMERO. CONSTITUCION. NOMBRE: DENOMINACION.REGIMEN. DOMICILIO. PLAZO DE DURACION.

Artículo Primero. (Denominación, Constitución y Régimen). Bajo la deno-

minación de “CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA UNIDAD INMUEBLE

DE CALLE SUCRE DOSCIENTOS TREINTA Y UNO Y DOSCIENTOS

TREINTA Y NUEVE”, DE LA CIUDAD DE CORDOBA, SOCIEDAD CIVIL”,

queda constituida una sociedad que se regirá por las disposiciones y normas

del Libro n, Sección III. Título VII del código civil argentino y por las cláusulas

del siguiente contrato y estatutos.

Véase:

C.C.A. arts.: 40, 1137. Consejo F.N.A.: 1º). (Gardey y Martínez Perri): 1º).

Artículo Segundo. (Objeto). La sociedad que por este acto se constituye

tendrá por objeto la adquisición de la unidad inmueble de calle Sucre números

doscientos treinta y uno y doscientos treinta y nueve; entre la calle Santa

Rosa y Avenida Colón de esta ciudad de Córdoba, circunscripción cuatro,

sección cinco, manzana tres, parcela once, y construcción de inmediato en el

terreno mencionado de un edificio en torre destinado a locales y oficinas en

planta baja y en el primer piso, que se destinarán para una galería comercial,

que se afectará a superficie común para atender con sus rentas impuestos,

tasas y expensas del edificio, con más diez pisos altos, Con cuatro unidades

de vivienda por pisos y con una unidad complementaria para guardacoches,

ubicada en el sótano con capacidad para cuatro automóviles por piso, y

portería, bajo el régimen de la ley nacional trece mil quinientos doce, en un

todo de acuerdo a los planos de mensura, subdivisión, proyecto de

construcción, pliegos y demás especificaciones subscriptos por los arquitectos

don ….., matrícula profesional número ….. ; y doña matrícula profesional

número debidamente aprobados por la Comisión Técnica-Mixta Provincial-

Municipal de esta ciudad de Córdoba, el …… ,en expediente provincial

número….. y municipal número ……, los que aceptan los contratantes y

pasan a formar parte de este instrumento. La unidad inmueble destinada a la

construcción se sitúa en calle Sucre números doscientos treinta y uno y



[53]

doscientos treinta y nueve, entre calle Santa Rosa y Avenida Colón de esta

ciudad Capital, Con las medidas lineales, colindancias, superficie, distancia

entre calles, nomenclatura catastral y demás circunstancias que la

individualizan, según títulos, y plano de mensura arriba referido, que se dan

por reproducidos en este lugar; y cuya unidad inmueble la adquirirá la

sociedad, en este mismo acto, por compra al doctor …… , con el

consentimiento de su señora esposa doña …… La construcción del edificio,

objeto de la sociedad, se hará por el sistema de administración, promoviendo

y organizado un consorcio y a cuyo efecto, se recurrirá a la mediación de una

empresa constructora con quien se contrate, mediante licitación privada e

intervención de los socios administradores y aprobación de la asamblea

extraordinaria.

Véase:

C.C.A. arts.: 21, 502, 953, 1167, 1168, 1655. C.F.N.A.: 1º) (Gardey y Martínez Perri).

Artículo Tercero: (Domicilio). La sociedad tendrá su sede y domicilio legal,

en esta ciudad de Córdoba, en calle Sucre número doscientos treinta y uno,

piso primero, oficina uno.

Véase:

CCA. art. 90 inc. 30.

Artículo Cuarto.: (Plazo de duración). El plazo de duración de la so”ied::c~

será por todo el tiempo que demande la edificación proyectada y la posterior

adjudicación, entrega y escrituración por las normas de la ley trece mil

quinientos doce a sus propietarios o copropietarios de la totalidad de sus

unidades.

C.CA. art. 1764. (Martínez Perri y Gardey).

TITULO SEGUNDO. CAPITAL SOCIAL. SOCIOS. CESION DE DERECHOSSOCIALES.

Artículo Quinto. (Capital social). El capital social inicial asciende a la can-

tidad de pesos ley..... , suma que resulta de adicionar al costo del terreno, lo

presupuestado para la ejecución y construcción del edificio, los honorarios de



[54]

dirección de obras, y de empresas constructoras del ente societario, gastos y

honorarios de constitución, instrumentación de la adquisición del inmueble,

confección y aprobación de planos y todos aquellos gastos y honorarios

previsibles e indispensables para la finalidad perseguida, que los socios

suministran en la proporción siguiente: don….. por ciento, o sea pesos ley……

en dinero efectivo; y el saldo mediante el pago de ….. cuotas mensuales fijas.

iguales y consecutivas de pesos, cada una; el doctor don….. el …. por ciento,

o sea pesos ley … en dinero efectivo; y el resto de pesos en… cuotas

mensuales, fijas, iguales y consecutivas de pesos ….. , cada una; la

arquitectura doña ….. ; el … por ciento o sea pesos ley ….., en dinero efectivo;

y el resto de pesos ...... en cuotas mensuales, fijas, iguales y consecutivas de

pesos ….., cada una. Todas las cuotas mensuales establecidas lo serán con

un interés del doce por ciento anual, sobre saldo y junto con cada cuota

mensual de integración del capital. La integración en dinero efectivo se hace

en este acto; y el de las cuotas mensuales se hará a partir del primero del

próximo mes de mayo de este año mil novecientos setenta y cinco, del primero

al diez de cada mes. El total del aporte del capital, salvo el caso de

contratación de préstamos divisibles entre las unidades deberá ser Ínte-

gramente satisfecho durante el lapso que insuma la construcción. Los socios

se comprometen, desde ya, a aumentar sus aportes en la proporción

correspondiente. en caso de aumento en el costo previsto, en la medida que lo

exija la buena marcha de la sociedad, cualquiera que sea el motivo que lo

origine debiendo efectuar los aportes en la forma que la asamblea

extraordinaria lo establezca que será llamada a ese efecto. Tanto el pago de

las cuotas mensuales de integración del capital, sus intereses, aumento de

aportes y toda otra suma de dinero que se llegue a adeudar a la sociedad por

cualquier concepto, deberá ser hecho, en las épocas convenidas, mediante

depósitos en el Banco de la Provincia de Córdoba, en una cuenta especial,

abierta a nombre de la sociedad, y destinada, únicamente, para la atención

derivada de la construcción del edificio. Los socios limitan su responsabilidad a

la suma de integración de su capital en la sociedad de acuerdo a lo dispuesto

en el artículo ciento cuarenta y seis de la ley diecinueve mil quinientos



[55]

cincuenta sección IV de la sociedad de responsabilidad limitada.

Véase:

C.C.A. arts.: 495, 574, 1167, 1168, 1169, 1649, última parte, 1702, 1703, 1710, 1747,

1750. Ley 19550 art. 146. C.F.N.A. puntos 2º, 3º, 4º y 5º del memorandum. (Gardey y Martínez

Perri: Punto 2º).

Artículo Sexto: (Socios). Tienen calidad de socios: Primero: Todas las

personas que otorgan la presente escritura y dan nacimiento a la sociedad:

Segundo:

Las personas que después de creada la sociedad entran en ella en virtud de

las cláusulas de este contrato; Tercero: Las personas que se incorporan a la

sociedad con la conformidad de todos los socios; Cuarto: Las personas

admitidas por los administradores autorizados al efecto.

Véase:

C.C.A. art..: 1667 y su doctrina, 1670, 1671.

Artículo Séptimo: (Retiro de socios). Ningún socio podrá retirarse de la

sociedad hasta tanto no se hubiese cumplido con el objeto social, y si llegase a

efectuar cesión de sus derechos y acciones, la misma no surtirá efectos hasta

el cumplimiento de aquella condición, salvo que esa cesión fuese aceptada por

la sociedad, en cuyo caso, los gastos que se originen serán siempre a cargo

del miembro saliente.

Vé:

C.C.A. arts.: 1184, inc. 99, 1671, 1673, 1674. 1675, 1730.

Artículo Octavo: (Cesión de derechos). Los socios tienen la facultad de

ceder sus derechos y acciones a personas extrañas a la sociedad pero ella no

podrá hacerse sino después de haber sido comunicada a la misma y aceptada

por ésta en un todo de acuerdo a la ley de fondo. Respecto a terceros, regirán

las mismas disposiciones. Los derechos y acciones son libremente cesibles

entre los socios. Toda escritura de cesión de cuotas, deberá hacerse ante el

escribano que designe la sociedad.

Vé:



[56]

C.C.A. arts.: 1184, inc. 99), 1671, 1673, 1674, 1675, 1730. C.F.N.A. punto 60 del

memorandum.

Artículo Noveno: (Herederos y legatarios). En caso de fallecimiento e inca-

pacidad de alguno de los socios, el conjunto de herederos, legatarios o

causahabientes podrán solicitar a la sociedad se les reconozca como socios

por el mismo porcentual que correspondía al causante, a cuyo efecto, sus

componentes deberán unificar la representación, debiendo presentar dentro del

término que le requieran los administradores la autorización, y prueba judicial

correspondiente. En caso contrario, es decir, cuando se deseara ceder o

transferir su parte, se procederá según lo dispuesto en los artículos anteriores.

La sustitución y cesión deberá ser consentida por todos los otros socios.

Vé:

C.C.A. arts.: 445, 1670, 1671

Artículo Décimo: (Obligaciones del cesionario). Todo cesionario admitido

como socio quedará obligado para con la sociedad, o para con los socios, y los

acreedores sociales como el socio cedente cualesquiera que hayan sido las

cláusulas de la cesión

C.C.A. art.: 1675, doctrina y jurisprudencia.

Artículo Décimo Primero: (Concurso de los socios. Remuneración).

Ninguno de los socios que constituyen esta sociedad, y que presten en

cualquier forma su concurso a la misma, podrán cobrar sueldos, honorarios o

retribuciones por las funciones, cargos o trabajos que desempeñen o realicen

en favor de los intereses sociales, ya sean éstos de carácter permanentes o

transitorios, si expresamente no se estableciere, can la debida anticipación, en

asamblea y por mayoría de votos, la asignación o retribución que

corresponderá, dejándose constancia en el Libro de Actas.

Artículo Décimo Segundo: (Exclusión de socios). Para el caso de

incumplimiento de las obligaciones previstas en este contrato por parte de

cualesquiera de los socios, previa notificación al moroso, sus herederos y

sucesores y transcurridos treinta días para la atención del caso, se lo declarará

en mora sin necesidad de interpelación alguna judicial o extrajudicial ni



[57]

atenuantes de ninguna índole, y será causa de su exclusión inmediata de la

sociedad. Habrá, también, justa causa para la exclusión de algún socio de la

sociedad, los casos previstos en el artículo mil setecientos treinta y cinco del

Código Civil. A los fines consiguientes, todos los socios constituyen domicilios

especiales en los lugares arriba indicados, quedando facultados los

administradores para ceder o transferir, en forma privada a terceros o a

cualesquiera de los otros socios, sus derechos en la sociedad, a cuyo efecto

los comparecientes otorgan poderes especiales e irrevocables dentro de los

términos de los artículos mil novecientos setenta y siete, mil novecientos

ochenta, y mil novecientos ochenta y dos del código civil argentino en favor de

los miembros administradores y de quienes los sustituyan, mandato que será

ejercido en la forma prevista para el uso de las firmas sociales. Pueden por

tanto, los socios administradores otorgar y firmar los boletos de cesión de

cuotas del caso y las respectivas escrituras públicas, percibiendo los importes

que correspondan, dando los recibos, que se requieran y aceptando en

general, por parte de la sociedad al comprador o cesionario en su calidad de

socio. En el supuesto de que algún designado como administrador o síndico

tuviera que ser objeto de lo estipulado anteriormente, automáticamente será

separado del cargo. La transferencia o cesión de la parte que corresponde al

socio moroso excluido se efectuará únicamente por el monto total de sus

aportes realizados a esta sociedad, con más la suma que los administradores

fijasen por los gastos a realizarse, con motivo de la misma. El precio que se

obtenga según la referencia anterior le ·será entregada al socio moroso o

excluido previa deducción del veinte por ciento que queda estipulado como

multa y quedará a beneficio exclusivo de la sociedad; y para el supuesto o

negativa de recibirlo, se consignará, juntamente con lo que corresponda por su

haber en cuenta particular, en forma judicial o notarial. El importe que

corresponde al socio saliente, separado por cualesquiera de los motivos

expresados, le será abonado en la forma siguiente: veinte por ciento dentro de

los diez días de operada la mora que determina este artículo y el ochenta por

ciento restante será satisfecho en cuatro cuotas trimestrales, iguales y

sucesivas, sin interés, consignándose su importe judicial o notarialmente. Si



[58]

durante el plazo fijado se procediera a la disolución y liquidación de la socie-

dad, las cuotas se harán efectivas en su totalidad en este momento.

Vide:

C.C.A. arts. 1673, 1674,1710, 1721, 1773, 1770 y conc. 1682. Ley 19550.

arts.: 37, 1931. C.F.N.A. punto 6º del memorandum. (Gardey y MartÍnez Perri).

TITULO TERCERO. DIRECCION y ADMINISTRACION DE LA SOCIEDAD.

CONTROL DE LOS ADMINISTRADORES. DURACION DEL MANDATO.

Artículo Décimo Tercero: La sociedad será dirigida y administrada por

tres socios que de común acuerdo se designan Administradores. Los

administradores serán controlados por una comisión de propietarios formada

por cinco miembros que desempeñarán las funciones de síndicos, tres titulares

y dos suplentes. El movimiento de fondos de la sociedad se realizará a través

del Banco de la Provincia de Córdoba, debiendo efectuarse las extracciones

mediante cheques con la firma de dos administradores y una de los síndicos

de la comisión de propietarios. Lo socios administradores y síndicos serán

designados anualmente en asamblea de socios quienes durarán un año en sus

funciones, considerándose automáticamente prorrogado su mandato por un

año más y así sucesivamente, el no se dispusiera expresamente su reemplazo.

Para este primer ejercicio, quedan nombrados administradores los señores

doctor don ; y contadores don ….. y don …… Para síndicos, quedan

designados los señores don …… y don …… , y don ….. , síndicos titulares;

don …… y don …… , síndicos suplentes. Los socios administradores, en forma

conjunta, dos cualesquiera de ellos, mediante su firma y anteponiendo la

denominación de la sociedad, podrán intervenir en todas las operaciones que

forman el objeto de este contrato, con la única prohibición de no comprometer

a la sociedad en asuntos o negocios ajenos al fin de la misma. Los socios

administradores, en la forma expresada, representarán a la sociedad en todas

las operaciones o negocios con terceros, sean éstos poderes públicos

nacionales, provinciales o municipales, o bien firmas privadas; podrán celebrar

toda clase de operaciones bancarias, ya sea con el Banco Central de la

República Argentina, Banco de la Nación Argentina, Banco Nacional de



[59]

Desarrollo, Banco Hipotecario Nacional, Banco de la Provincia de Córdoba,

Banco Social de Córdoba, Secretaría de Vivienda y Urbanismo, Plan Federal

de la Vivienda, Instituto de la Vivienda de la Provincia y de todo otro Banco u

organismo oficial o particular, inclusive Cooperativas de Crédito, pudiendo. al

efecto, abrir cuentas corrientes, librar cheques, realizar depósitos bancarios,

descontar pagarés o letras de cambio, vales y billetes, concurrir a licitaciones,

otorgar garantías que ellas exijan, contratar la provisión de materiales, mano

de obra y gremios en general, celebrar toda clase de negocios siempre dentro

del objeto social, llevando a cabo todos los contratos que ellos requieran, y en

forma muy especial, adquirir el dominio del terreno donde se emplace el

edificio, suscribiendo la respectiva escritura a favor de la Sociedad mediante

pago total del precio y/o constituyendo hipotecas por saldo del mismo, tomar la

posesión, obligar por saneamiento para el caso de evicción, por vicios

redhibitorios, todo con las cláusulas, propias de su naturaleza, realizar la venta

de las unidades no comprometidas hasta la fecha por los precios y condiciones

que los socios determinen en asamblea, conforme con las normas que para las

mismas se establecen en el artículo siguiente, otorgando y firmando, en cada

caso, las respectivas escrituras traslativas de dominio con las cláusulas de

estilo. También para constituir gravámenes hipotecarios y otros derechos

reales, efectuar modificaciones en la obra, conceder plazos para el pago que

exceda el de la misma, y en general para todas las operaciones que superen el

giro ordinario de la administración los administradores designados deberán

contar con la aprobación de la Asamblea de socios. Podrán también los

administradores gestionar ante las autoridades. nacionales, provinciales,

municipales y en especial, ante la Dirección General Impositiva, Administración

General de las Obras Sanitarias de la Nación, Inspección General de Personas

Jurídicas, Inspección de Sociedades Jurídicas, Registro General, Dirección

General de Catastro, Dirección General de Rentas, Ministerios y Secretarías

de Obras Públicas y Privadas, Dirección General de Arquitectura, Consejo

Profesional de la Arquitectura e Ingeniería y demás reparticiones públicas y

autárquicas en general y empresas particulares con las más amplias facultades

en toda ¡clase de asuntos de su competencia. Conferir poderes generales y



[60]

especiales dentro de los límites de sus facultades. Los administradores podrán

igualmente, comparecer en juicio a nombre de la sociedad por sí o por

apoderados, pudiendo al efecto, presentarse ante los tribunales y juzgados

nacionales y provinciales, superiores e inferiores de la República y del

extranjero, como actora o demandada, de cualquier naturaleza, fuero o

jurisdicción ya sean civiles, comerciales, penales, correccionales o del trabajo,

contencioso O administrativo, iniciando y contestando demandas, re

convenciones y tercerías; presentar escrito, escrituras, títulos, contratos e ins-

trumentos, partidas, testigos y demás medios de prueba y justificativo; declinar

o prorrogar jurisdicción; pedir declaratorias de quiebras, concursos civiles y

convocatorias de acreedores, de sus deudores, pedir o aceptar propuestas de

concordatos; asistir a audiencias de toda clase; pedir reivindicaciones de

bienes; solicitar mensuras, deslindes y amojonamientos, divisiones y

subdivisiones; pedir embargos preventivos o definitivos e inhibiciones y sus

cancelaciones y remates de bienes; nombrar letrados, escribanos, contadores,

rematadores y peritos de todo género; querellar y denunciar; hacer, aceptar o

impugnar consignaciones; poner o absolver posiciones y producir todo otro

género de pruebas e informaciones; apelar o desistir de éste u otros recursos

legales; transar o rescindir transacciones; recusar; tachar; decir de nulidad,

comprometer en árbitros o arbitradores y amigables componedores; pedir

declaratorias de herederos e iniciar juicios sucesorios, aceptar herencias, pura

y simplemente o con beneficio de inventario; reconocer o desconocer

herederos, legatarios y acreedores; confesar, reconocer o desconocer obli-

gaciones anteriores o posteriores a este mandato; para ratificar, rectificar,

aclarar, confirmar, modificar o aniquilar actos jurídicos y contratos. Tornar

posesión de bienes, solicitar testimonios y copias, inscripciones y

reinscripciones, anotaciones y reanotaciones. Para percibir y cobrar créditos,

rentas, haberes, arrendamientos, alquileres, dividendos, seguros y siniestros y

cualquier otra suma de dinero o valores, dando los recibos, finiquitos,

cancelaciones y demás resguardos y solicitar transferencias de fondos. Fijar

domicilios legales y especiales. Conferir poderes especiales o generales y para

hacer y practicar cuanto más actos y gestiones sean necesarios y conducentes



[61]

al fin de la sociedad, y usar todos los poderes comprendidos habitualmente en

un mandato general de procedimiento. Contratar el personal necesario para la

buena marcha de la administración, con facultades para fijar sus sueldos,

remuneraciones, gratificaciones y habilitaciones y para remover los. La

enunciación de las facultades que preceden, es de carácter puramente

enunciativo y no limitativo, estando entendido que los administradores estarán

investidos de todos los poderes para actuar en nombre de la so prometidas

hasta la fecha por los precios y condiciones que los socios determinen en

asamblea, conforme con las normas que para las mismas se establecen en el

artículo siguiente, otorgando y firmando, en cada caso, las respectivas

escrituras traslativas de dominio con las cláusulas de estilo. También para

constituir gravámenes hipotecarios y otros derechos reales, efectuar

modificaciones en la obra, conceder plazos para el pago que exceda el de la

misma, y en general para todas las operaciones que superen el giro ordinario

de la administración los administradores designados deberán contar con la

aprobación de la Asamblea de socios. Podrán también los administradores

gestionar ante las autoridades nacionales, provinciales, municipales y en

especial, ante la Dirección General Impositiva, Administración General de las

Obras Sanitarias de la Nación, Inspección General de Personas Jurídicas,

Inspección de Sociedades Jurídicas, Registro General, Dirección General de

Catastro, Dirección General de Rentas, Ministerios y Secretarías de Obras

Públicas y Privadas, Dirección General de Arquitectura, Consejo Profesional de

la Arquitectura e Ingeniería y demás reparticiones públicas y autárquicas en

general y empresas particulares con las más amplias facultades en toda ¡clase

de asuntos de su competencia. Conferir poderes generales y especiales dentro

de los límites de sus facultades. Los administradores podrán igualmente,

comparecer en juicio a nombre de la sociedad por sí o por apoderados,

pudiendo al efecto, presentarse ante los tribunales y juzgados nacionales y

provinciales, superiores e inferiores de la República y del extranjero, como

actora o demandada, de cualquier naturaleza, fuero o jurisdicción ya sean

civiles, comerciales, penales, correccionales o del trabajo, contencioso o

administrativo, iniciando y contestando demandas, re convenciones y tercerías;



[62]

presentar escrito, escrituras, títulos, contratos e instrumentos, partidas, testigos

y demás medios. de prueba y justificativo; declinar o prorrogar jurisdicción;

pedir declaratorias de quiebras, concursos civiles y convocatorias de

acreedores, de sus deudores, pedir o aceptar propuestas de concordatos;

asistir a audiencias de toda clase; pedir reivindicaciones de bienes; solicitar

mensuras, deslindes y amojonamientos, divisiones y subdivisiones; pedir

embargos preventivos o definitivos e inhibiciones y sus cancelaciones y

remates de bienes; nombrar letrados, escribanos, contadores, rematadores y

peritos de todo género; querellar y denunciar; hacer, aceptar o impugnar

consignaciones; poner o absolver posiciones y producir todo otro género de

pruebas e informaciones; apelar o desistir de éste u otros recursos legales;

transar o rescindir transacciones; recusar; tachar; decir de nulidad,

comprometer en árbitros o arbitradores y amigables componedores; pedir

declaratorias de herederos e iniciar juicios sucesorios, aceptar herencias, pura

y simplemente o con beneficio de inventario; reconocer o desconocer

herederos, legatarios y acreedores; confesar, reconocer o desconocer

obligaciones anteriores o posteriores a este mandato; para ratificar, rectificar,

aclarar, confirmar, modificar o aniquilar actos jurídicos y contratos. Tomar

posesión de bienes, solicitar testimonios y copias, inscripciones y

reinscripciones, anotaciones y reanotaciones. Para percibir y cobrar créditos,

rentas, haberes, arrendamientos, alquileres, dividendos, seguros y siniestros y

cualquier otra suma de dinero o valores, dando los recibos, finiquitos,

cancelaciones y demás resguardos y solicitar transferencias de fondos. Fijar

domicilios legales y especiales. Conferir poderes especiales o generales y para

hacer y practicar cuanto más actos y gestiones sean necesarios y conducentes

al fin de la sociedad, y usar todos los poderes comprendidos habitualmente en

un mandato general de procedimiento. Contratar el personal necesario para la

buena marcha de la administración, con facultades para fijar sus sueldos,

remuneraciones, gratificaciones y habilitaciones y para remover los. La

enunciación de las facultades que preceden, es de carácter puramente

enunciativo y no !imitativo, estando entendido que los administradores estarán

investidos de todos los poderes para actuar en nombre de la so ciedad, sin



[63]

limitación alguna, conforme con los términos de estos estatutos, código civil y

los de la ley diecinueve mil quinientos cincuenta.

Vide:

C.C.A. Arts.: 1676 y siguientes, su concordancia, doctrina y jurisprudencia, 1869 y

siguientes, y en especial el 1881.

C.F.N.A. puntos 7º, 8º Inc. c) del memorandum. (Gardey y Martínez Perri).

Artículo Décimocuarto. (Responsabilidad de los administradores). Los

administradores serán responsables, conforme a las normas del derecho

común, sea por violación del presente estatuto, sea por culpa en que incurran

en la gestión de los negocios sociales, pero en su carácter de mandatarios de

la sociedad, no contraen en razón de sus funciones ninguna obligación

personal, relativa a los compromisos de aquélla y no son responsables sino

por la ejecución fiel de su cometido.

Vide:

C.C.A. Arts.: 1700 y concordantes.

Artículo Décimo Quinto. Los socios administradores deben consagrar el

tiempo necesario para una buena atención de los negocios sociales sin que

puedan efectuar por su cuenta personal ninguna operación análoga al objeto

de la misma.

Véase:

e.e.A. Arts.: 1700 y concordantes.

Artículo Décimo Sexto. Los socios administradores, bajo su

responsabilidad personal podrán hacerse auxiliar o representar por

mandatarios o delegados. Todo mandato o delegación debe ser de carácter

especial o temporario, nunca de carácter administrativo dentro de la sociedad.

Véase:

C.C. A. Arts.: 1869 y sus concordantes.

Artículo Décimo Séptimo. Los socios administradores pueden ser

separados, removidos o reemplazados de su cargo por la asamblea de socios



[64]

y por su resolución de dos tercios de votos conforme a lo dispuesto en el

artículo mil seiscientos ochenta y dos del Código Civil. Habrá causa legítima

para revocar el mandato las expresadas en ese texto legal. El fallecimiento,

retiro o remoción, de alguno de los socios administradores, no ocasionará la

disolución de la sociedad ni acordará a los socios disidentes el derecho de

receso. En los casos de cesación de funciones de uno cualquiera de los

administradores, los socios por procedimiento indicado en este artículo

procederán a su reemplazo.

Véase:

C.C.A. Arts.: 1682 y sus concordantes. C.F.N.A. 8º punto e. (Gardey y Martínez Perri¡

punto 3º).

TITULO CUARTO. EJERCICIO SOCIAL. BALANCE. INVENTARIO.

DISTRIBUCION DE UTILIDADES Y PÉRDIDAS.

Artículo Décimo Octavo. El ejercicio social comienza el primero de enero

y termina el treinta y uno de diciembre de cada año, debiendo cerrarse el

primer ejercicio el día treinta y uno de diciembre de este año mil novecientos

setenta y cinco. Al cierre de cada ejercicio se practicará Un inventario, un

estado de pérdidas y ganancias y un balance general, pudiéndose asimismo

practicarlo en cualquier época del año, cuando las circunstancias así lo exijan,

y en especial, al concluirse el edificio y vendidas todas las unidades. Para la

confección de los inventarios, el estado de pérdidas y ganancias del balance

general se tendrá en cuenta las normas del derecho común.

Vé:

C. F. N. A. Punto 8°, Inc. b). Remitirse a las normas del Código de Comercio y ley 19550.

Artículo Décimo Noveno. La aprobación de los balances anuales, se

efectuará por los socios dentro de los sesenta di as de la fecha de cierre del

ejercicio, a cuyo efecto los socios lo suscribirán dejando constancia de su

aprobación en el Libro de Actas. Para la aprobación de los balances se

requerirá la simple mayoría de votos. Las ganancias y pérdidas serán



[65]

soportadas por los socios en la proporción de sus respectivos aportes.

Véase:

C.C.A. Arts.: 1778 y sus concordantes. C.F.N.A. Punto 8º Inc. b). Remitirse a las normas

del Código de Comercio, Ley 19550.

TITULO QUINTO. ASAMBLEAS. LIBROS DE ACTAS.

Artículo Vigésimo. (Asambleas ordinarias y extraordinarias). Los socios

se reunirán en asamblea ordinaria una vez al año y extraordinariamente por

convocatoria de los administradores o a petición por lo menos de cinco de los

socios. La citación se hará por telegrama colacionado o en otra forma

auténtica con determinación del orden del día a considerar, lugar, fecha y hora.

En la primera asamblea ordinaria o extraordinaria, éstas podrán funcionar con

la presencia de socios que representen por lo menos dos terceras partes del

total de votos: y en la segunda convocatoria, una hora después de la primera,

con cualquier número de socios presentes. En las asambleas ordinarias, los

administradores darán cuenta del estado de los negocios sociales y de la

marcha de la sociedad. Incumbe a la asamblea general: a) resolver las

peticiones y reclamaciones de los socios; b) fijar las contribuciones

extraordinarias que exija la marcha de la sociedad; c) determinar precios y

condiciones para la venta de las unidades disponibles, locación de los locales

de planta baja y propaganda mural; d) autorizar la constitución de gravámenes:

e) conceder plazos extraordinarios para el pago de las cuotas por deudas de

las unidades o integración de los aumentos de capital; f) reemplazar total o

parcialmente a los administradores designados g) en general, resolver todo lo

no facultado a los administradores y que concierna a la buena marcha y

conclusión de la obra; h) y por último; solucionar todo lo no resuelto o previsto

en estos estatutos.

Véase:

C.F.N.A. Punto 8º Inc. a).

Artículo Vigésimo Segundo: (Quórum. Expedición de testimonios). El



[66]

quórum de las asambleas se formará con la mitad de los socios más uno.

Transcurrido una hora de la fijada en la citación sin lograr su número, se

sesionará con los socios asistentes y sus resoluciones tendrán la validez legal

de las asambleas con mayoría. Los socios administradores podrán expedir

testimonios o copia de esas actas, a requerimiento de los señores escribanos o

funcionario, que exijan acreditar las atribuciones invocadas.

Véase:

C.F.N.A. Punto 8º inc. a).

TÍTULO SEXTO. DISOLUCION y LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD.

Artículo Vigésimo Tercero: (Liquidadores). Cumplido el objeto social, se

procederá a la disolución de la sociedad, nombrándose al efecto liquidadores a

lo. mismos socios que revistan el carácter de administradores, con amplias

facultades y con cargo de someter el inmueble bajo el régimen de la propiedad

horizontal de la ley trece mil quinientos doce, otorgando el respectivo

reglamento de copropiedad y administración y realizando las adjudicaciones

de las unidades y demás activo, según corresponda, para todo lo ,cual las

partes aceptan acatar las disposiciones de la ley nacional citada, su

reglamentación y demás normas que rijan la materia y sus concordantes del

Código Civil. El Reglamento de Copropiedad y Administración, y adjudicación

de las distintas unidades y garages se otorgará ante el escribano que designe

la sociedad.

Véase:

C.C.A. arts.: 1758,1764 y sus concordantes, 1777 y conc. Ley 13512 arts. 9 y

concordantes. C.F.N.A. Punto 80 inc. 99). (Gardey y Martínez Perri).

Artículo Vigésimo Cuarto: (Liquidación anticipada). También se

procederá a la disolución y liquidación de la sociedad, anticipadamente, por

resolución de la asamblea tomada por la mayoría de dos tercios de los socios

presentes ante la imposibilidad de llevar a efecto el fin previsto en su objeto

social. La disolución o liquidación, en este caso, se hará igualmente por los



[67]

socios administradores

Véase:

C.C.A. Arts.: 1777 y sus concordantes. Ley 19550 sección VIII de la liquidación Arts. 101

y siguientes. C. F. N . A. Punto 8º Inc. d).

TITULO SÉPTIMO: SEGUROS.

Artículo Vigésimo Quinto: A los efectos del fiel y estricto cumplimiento

de este contrato, riesgos y siniestros a que hubiere lugar en la construcción,

cuotas de aportes de capital impagas por el período de vigencia y/o garantizar

la devolución total o parcial de las cantidades entregadas por los socios como

aporte capital por retiro de los mismos, más el por ciento de interés anual, y

para el caso de que la construcción no se iniciare, no llegar a buen fin o no

fuere entregada en los plazos convenidos o no fuere expedido el certificado de

habitabilidad al final de la obra, estarán amparados por los seguros de garantía

(caución, garantía de inversión) correspondientes mediante contratos por la

Caja Nacional de Ahorro y Seguros o por entidad aseguradora inscripta y

debidamente autorizada por las autoridades competentes. La contratación de

estos seguros y el pago de las primas correspondientes será obligatorio y

soportado por todos los socios sus cesionarios, herederos y sucesores. Las

mismas partes están obligadas a la renovación de esos seguros en cada

supuesto de prórrogas de los contratos, ya fuere por vía contractual, legal o

judicial. La falta de pago de la prima por d socio o socios a quienes incumben,

se considerará a los efectos legales, como falta de cumplimiento a sus

obligaciones para con la sociedad y asumirán sus consecuencias.

Confrontar: Ley 20625 Locaciones Urbanas, Art. 37.

España Ley No 57 del 27 de julio de 1968 primera y segunda parte, Art. 2 y

concordantes.

Artículo Vigésimo Sexto: La sociedad exigirá a la empresa con quien con-

trate la construcción del edificio, para su fiel y exacto cumplimiento, la constitu-

ción de Un seguro que la ampare contra cualquier riesgo.



[68]

TITULO OCTAVO. DISPOSICIONES ESPECIALES Y TRANSITORIAS.

Artículo Vigésimo Séptimo: (Divergencias entre los socios). Toda

divergencia o cuestión que se suscitara entre los socios durante la vigencia de

la sociedad o al tiempo de la disolución o liquidación de la misma será dirimida

sin forma de juicio por árbitros o arbitradores amigables- componedores,

nombrados uno por cada parte divergente, quienes designarán un tercero para

el caso de discordia, cuyo laudo será inapelable. Si los árbitros no pudiesen

ponerse de acuerdo sobre la persona del tercero a designar, el mismo será el

Presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal, siendo el laudo

de éste inapelable y obligatorio su cumplimiento.

Véase:

C.F.N.A. Punto 8º Inc. h).

Artículo Vigésimo Octavo: (Domicilio especial). Para todos los efectos

legales emergentes de este contrato, los socios constituyen domicilios

especiales, con todos los alcances que prevée el artículo ciento uno del Código

Civil, en los arriba indicados; renuncian expresamente al fuero federal u otro de

excepción que pudiera corresponderles, ·sometiéndose a la jurisdicción de los

tribunales ordinarios de esta Capital.

Véase:

C.F.N.A. Punto 8º lnc. c).

. . . En este estado, el doctor …… por el presente acto jurídico vende a

la sociedad “CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA UNIDAD INMUEBLE

DE CALLE SUCRE NUMEROS DOSCIENTOS TREINTA Y UNO Y DOSCIEN-

TOS TREINTA Y NUEVE DE LA CIUDAD DE CORDOBA • SOCIEDAD CIVIL”,

la siguiente unidad inmueble de su propiedad, a saber: una fracción de terreno

con todo lo actualmente edificado, clavado, plantado, adherido al suelo y a los

muros y demás mejoras que contiene, ubicada en esta ciudad de Córdoba,

departamento Capital, designada con los números doscientos treinta y uno y

doscientos treinta y nueve, de la calle Sucre que mide veinte metros de frente

al este, por cuarenta metros de fondo, o sean ochocientos metros cuadrados: y



[69]

linda: al norte, con más terreno del vendedor, hoy propiedad de las señoritas

Margarita y Nilda Bazán; al este, calle Sucre, al sur, propiedad de la escribana

Carmen Reyna Beltrán de Albert; y al oeste, con de la escribana María Cristina

Gómez de Argarate. Según plano de mensura practicado por los arquitectos

don ….. y doña….. aprobados por las oficinas competentes ya referidas, la

unidad inmueble que se transfiere, tiene las siguientes medidas lineales,

angulares, superficie, linderos y ubicación: cuarenta metros en su costado norte

(línea A-B) por donde linda con propiedad de las señoritas Margarita y Nilda

Bazán (parcela diez): veinte metros de frente al este (línea B-C), sobre la calle

Sucre; cuarenta metros en su lado sur (línea C-D), lindando con la de la

escribana Carmen Reyna Beltrán de Albert (parcela doce): y veinte metros en

su contrafrente al oeste, (línea D-A), por donde linda con propiedad de la

escribana María Cristina Gómez de Argarate (parcela treinta y seis). Encierra,

lo descripto, una superficie de ochocientos metros cuadrados y sus ángulos

son rectos, o sean de noventa grados. Se ubica en esta ciudad de Córdoba,

Capital de la provincia del mismo nombre, sobre la calle Sucre, por donde su

edificación lleva los números doscientos treinta y uno y doscientos treinta y

nueve, entre calle Santa Rosa y Avenida Colón, a veinticinco metros de la

última y ochenta y ocho metros de la primera. Su nomenclatura catastral es la

siguientes: circunscripción cuatro, sección cinco, manzana tres, parcela once.

(C.C.A. Art. 1323 y concordantes, Art. 1327 y concordantes, Ley J 7.801 Art.

12). Que realiza esta venta por el precio total y convenido de pesos ley un

millón doscientos mil, que tiene ya recibido antes de ahora, por lo que extiende

a la compradora el más eficaz recibo. (C.C.A. Art. 1349 y concordantes). En

consecuencia, habiéndose hecho ya tradición y entrega de la Calla vendida,

transfiere a la Sociedad adquirente todos los derechos de propiedad, posesión,

dominio y cualquier otro que sobre lo enajenado pueda corresponderle: (C. C.

A. Art. 3265 y concordantes), obligándose por saneamiento para el caso de

evicción y por los vicios redhibitorios. (C.C.A. Art. 2089 y conc. Art. 2164 y

conc.). El doctor….. y contadores don ….. y don ….. , en sus caracteres de

socios administradores de la sociedad “CONSORCIO DE LA UNIDAD

INMUEBLE DE LA CALLE SUCRE DOSCIENTOS TREINTA Y UNO Y



[70]

DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE DE LA CIUDAD DE CORDOBA -

SOCIEDAD CIVIL”, aceptan la venta que se realiza a su favor, en los términos

consignados y que para la misma, ya han tomado posesión real y efectiva de

esa unidad, (C. C. A. Art. 1144 y conc.). Presente a este otorgamiento la

señora ….. , argentina, mayor de edad, casada en primeras nupcias” dedicada

a su hogar, Libreta Cívica número seis millones trescientos quince mil

doscientos ocho, vecina de esta ciudad, persona hábil, a quien conozco: doy fe,

prest”, su consentimiento expreso a la venta y acto de disposición que realiza

su señor esposo el doctor….. en esta escritura, (C.C.A. Art. , 277). El doctor….

hubo este inmueble, siendo casado en primeras nupcias con doña…..., por

compra al doctor….., viudo en primeras nupcias, en escritura número ciento

ochenta, sección A., de fecha quince de noviembre del año mil novecientos

setenta y dos, autorizada por el escribano de esta ciudad doctor Domingo L.

Lanfranchi, en el Registro doscientos treinta y nueve a su cargo, al folio

quinientos treinta y cinco. El título inscribióse en el Registro de la Propiedad

Inmueble, Departamento Folio Real: Diario treinta y cinco mil diez y seis, el

veintidós de noviembre de mil novecientos setenta y dos, en la MATRICULA

cuarenta mil diez y ocho. Departamento Capital (once). Antecedente dominial:

Capital número mil doscientos diez y nueve, Folio dos mil novecientos quince,

tomo doce, año mil novecientos cuarenta y uno. Todo así resulta de la escritura

relacionada, que tengo a la vista, para este acto con su correspondiente

inscripción, en la que obra mayor correlación y a la que me remito. (Ley 17.801

Art. 23). Con el certificado número diez mil doscientos veintiocho, expedido por

el Registro de la Propiedad Inmueble, con fecha de ayer, Se comprueba: que

no hay inhibición: el título está inscripto en la forma relacionada: y el inmueble

de que se trata matriculado; y que no existe gravámenes, restricciones ni

limitaciones al dominio, (Ley 17.801 Art. 23 y siguientes). Dicho inmueble figura

empadronado en la Dirección General de Rentas, en cuenta número once mil

trescientos cuarenta barra seis, con valuación fiscal y base imponible, inferior al

precio de venta. Se ha tenido a la vista la certificación catastral dada por el

Departamento respectivo de la Dirección General de Catastro de la Provincia.

(Ley 20440 Art. 48). Los impuestos y tasas provinciales y municipales, están



[71]

satisfechos hasta el corriente año inclusive: y los servicios de las Obras

Sanitarias de la Nación han sido abonadas hasta el primer trimestre de este

año. Según certificado que queda incorporado a esta escritura, (O.S.N. Ley

15377 Art. 4º). Se ha retenido para el impuesto a las Ganancias el importe

resultante de aplicar el uno sobre el precio de enajenación (D.G.l. Resolución

Nº 1619 Art. 1º). Leo esta escritura a los otorgantes, quienes se ratifican en su

contenido y la firman, ante mí; doy fe. (C.C.A. Art. 1001 y 1004).

Para preparar este trabajo, sobre una SOCIEDAD CIVIL como uno de los

medios idóneos o de solución posible para llenar el enorme vacío existentes en

ese tiempo que llamamos de la PREHORINZONTALIDAD, y no poseer aún

una ley adecuada, he tenido en cuenta a la monografía que sobre el mismo

tema presenté a la XV Jornada Notarial Argentina, celebrada en Córdoba,

República Argentina, en setiembre de 1974, y muy especialmente al

Memorandum dirigido por el Consejo Federal del Notariado Argentino, a S. E.,

el señor Ministro del Interior de la Nación, doctor Guillermo A. Borda, con fecha

21 de febrero de 1968: al magnífico trabajo presentado por Gardey, Juan A.

Cardey y Martínez Perri, Julio E. Martínez Perri, en representación del Colegio

de Escribanos de la Capital Federal (R.A.) a la Reunión Notarial realizada en

Rosario (R.A.) , desde el 25 al 27 de julio de 1968, titulado “Sociedades

Inmobiliarias”; a la obra de Fontbona, escribano Francisco I. J. Fontbona sobre:

“Estado Prehorizontal”; Gatty, Edmundo Gatty y Alterini, Jorge H Alterini, en

“Prehorizontabilidad y boleto de Compraventa”: Gutiérrez Zaldívar, Alvaro

Gutiérrez Zaldívar, “La desprotección del adquirente con Boleto de

Compraventa” (la legislación, la doctrina, la jurisprudencia); Rezzónico, Luis

Rezzónico: “La autonomía de la voluntad en la compraventa”. Kelsen, Hans

Kelsen, en “Teoría pura del derecho”; y la de los autores hispánicos: Castán,

José Castán Tobeñas: “La autonomía de la voluntad en el derecho español”:

Hernández Gil, Antonio Hernández Gil: “Derecho de obligaciones”; y a Castro y

Bravo, Federico de Castro y Bravo: “El negocio jurídico”.

A los textos de la: Constitución de la Nación Argentina; Código Civil Argen-



[72]

tino de Vélez Sarsfield: y Código Civil de España.

La concordancia de los textos legales del Código Civil Argentino, la doctrina

y la jurisprudencia, han sido tomadas de Mateo Goldstein y Manuel Ossorio y

Florit. Bibliográfica Omeba, año 1963.

En técnica notarial: formulario de una escritura pública para la constitución

de una sociedad civil con el objeto de construir Un edificio en propiedad

horizontal, se vió a Calvo, Juan Luis Calvo en: “Vademécum del Escribano” y a

minutas y borradores del autor, a la obra de Gardey y Martínez Perri y al

Memorandum del Consejo Federal del Notariado Argentino.

SEXTA PARTE

VIII. CONCLUSIONES.

TEMA III. Despacho.

Honorable plenario:

La Comisión III solicita la aprobación de la siguiente declaración:

El XIII Congreso Internacional del Notariado Latinoamericano, declara:

I. Que la forma societaria, es una de las más idóneas para dar solución a

los graves problemas que se suscitan durante el estado de prehorizontalidad;

II. Que deben dictarse normas legales que establezcan los derechos y

obligaciones de las partes;

III. Que hasta tanto no se legisle en ese sentido, rijan los interesados sus

relaciones entre sí, mediante la constitución de una sociedad civil.

Por ello, el XIII Congreso Internacional del Notariado Latinoamericano, re-

comienda:

I. Se dicte una ley uniforme sobre sociedades Civiles Inmobiliarias, comple-

mentaria del Código Civil de cada país.

II. Que mientras no se den esas normas, las partes constituyan una

sociedad civil que se regirá por las disposiciones de la ley civil respectiva.

El contrato y estatutos, contendrán los títulos siguientes:



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Título primero: Constitución. Nombre. Denominación. Régimen. Objeto. Do-

micilio. Plazo de duración.

Título segundo: Capital social. Socios. Cesión de derechos sociales.

Título tercero: Dirección y administración de la sociedad. Control de los ad-

ministradores. Duración del mandato.

Título cuarto: Ejercicio social. Balance. Inventario. Distribución d~ utilidades

y pérdidas.

Título quinto: Asambleas. Libros de Actas.

Título sexto: Disolución y liquidación de la sociedad.

Título séptimo: Seguros.

Título octavo: Disposiciones especiales y transitorias.

Por último, la adquisición de una unidad inmueble, por parte de la sociedad,

quedando ésta titular del dominio, y en donde se construirá un edificio que será

sometido al régimen de la propiedad horizontal de la ley 13512.

Que este XIII Congreso Internacional del Notariado Latinoamericano llene,

plenamente, la alta misión para la que ellos fueron instaurados, y colme, hasta

sus bordes, las necesidades, apetencias y satisfacciones del notariado del

mundo todo. Que lo lleven a su perfeccionamiento técnico y jurídico, de sus

ciencias y de sus formas. Para que en su obrar, por medio del instrumento, la

escritura pública, contribuya y coadyuve al mantenimiento de la paz, del

derecho y de la justicia; y al logro de sus fines: el bien común. Y que se

proyecte, en el presente y en el futuro, en el cambio permanente y

trascendente de los tiempos, de los seres, de las cosas.

Que todo el notariado, esté en constante y permanente acción de

perfeccionamiento científico y técnico que lo hagan acreedor a su ministerio

excelso a que Dios y los hombres, lo han llamado y le imponen.

Que sirva también, el presente trabajo, como un homenaje a la memoria de

nuestro insigne codificador de la ley civil, D. Dalmacio Vélez Sarsfield, al cum-

plirse, en este año de mil novecientos setenta y cinco, el primer centenario de



[74]

su muerte.

LAS GARANTÍAS DE LOS ADQUIRENTES DE VIVIENDA FRENTE A …

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