Herbestemming, stedelijke vernieuwing & gentrification

Student: Leonie Wijsman Studentnummer: 2025310 Eerste lezer: dr. J. Renes Tweede lezer: prof. dr. J.E. Bosma Betreffende: Masterscriptie Vrije Universiteit Amsterdam Faculteit der Letteren Erfgoedstudies Oktober 2011

1

Ik verklaar hierbij dat deze scriptie een oorspronkelijk werkstuk is, dat uitsluitend door mij vervaardigd is. Als ik informatie en ideen aan andere bronnen heb ontleend, heb ik hiervan expliciet melding gemaakt in de tekst en de noten. Plaats en datum: Handtekening:

2

Inhoudsopgave1. Inleiding en probleemstelling ............................................................................................................ 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 2. Inleiding ......................................................................................................................................... 5 Themakeuze .................................................................................................................................. 6 Casussen ........................................................................................................................................ 7 Probleemstelling ............................................................................................................................ 8 Methoden van onderzoek ............................................................................................................. 8 Onderzoeks- en analysemodel ...................................................................................................... 9 Opbouw van het onderzoek ........................................................................................................ 11

Leegstand, transformatie en herbestemming .................................................................................. 12 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 Oorzaken van leegstand .............................................................................................................. 12 Gevolgen van leegstand .............................................................................................................. 14 Oplossingen voor leegstand ........................................................................................................ 14 Definitie transformatie en herbestemming ................................................................................ 15 Overwegingen bij transformatie en herbestemming .................................................................. 16 Herbestemming van erfgoed in de praktijk ................................................................................. 18 Industrieel erfgoed ...................................................................................................................... 21

3.

Stedelijke vernieuwing en erfgoed .................................................................................................. 22 3.1 3.2 3.3 3.4 Definitie stedelijke vernieuwing .................................................................................................. 22 De ontwikkeling van Stedelijke vernieuwing ............................................................................... 22 Stedelijke vernieuwing en omgang met de historische stad ....................................................... 23 Herbestemming van erfgoed een katalysator bij stedelijke vernieuwing? ................................. 25

4.

Gentrification ................................................................................................................................. 28 4.1 4.2 4.4 4.5 Het begrip .................................................................................................................................... 28 Gentrification of revitalisering als gevolg van stedelijke vernieuwing? ...................................... 30 Vaststellen van gentrification ..................................................................................................... 33 Context en rol van de overheid ................................................................................................... 34 3

5.

Voorbeeldstudie I - High Line, New York .......................................................................................... 37 5.1. 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 Aanleiding .................................................................................................................................... 37 Beginsituatie ................................................................................................................................ 39 Actoren ........................................................................................................................................ 43 Doel van de herbestemming ....................................................................................................... 45 Ingrepen....................................................................................................................................... 45 Eindsituatie .................................................................................................................................. 48 Gentrification of revitalisering? ................................................................................................... 49

6.

Voorbeeldstudie II - Stadtbahnbgen, Wenen ................................................................................. 54 6.1 6.2 6.3 6.4. 6.5 6.6 6.7 Aanleiding .................................................................................................................................... 54 Beginsituatie ................................................................................................................................ 55 Actoren ........................................................................................................................................ 59 Doel van de herbestemming ....................................................................................................... 60 Ingrepen....................................................................................................................................... 61 Eindsituatie .................................................................................................................................. 63 Gentrification of revitalisering? ................................................................................................... 64

7.

Voorbeeldstudie III - Hofpleinlijn, Rotterdam .................................................................................. 68 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 Aanleiding .................................................................................................................................... 68 Beginsituatie ................................................................................................................................ 69 Actoren ........................................................................................................................................ 71 Doel van de herbestemming ....................................................................................................... 72 Ingrepen....................................................................................................................................... 72 Gentrification of revitalisering? ................................................................................................... 75

8.

Conclusie ........................................................................................................................................ 76

Literatuurlijst ......................................................................................................................................... 79 Bijlage 1: Vergelijking Casussen .............................................................................................................. 85

4

1.

Inleiding en probleemstelling

1.1 Inleiding Het herbestemmen van leegstaande gebouwen staat de laatste jaren hoog op de agenda in Nederland. Zowel voor de monumentenzorg als voor de ruimtelijke ordening vormt leegstand een groeiend vraagstuk. Jarenlang lag de focus op nieuwbouw, uitbreiding en groei.1 Tegenwoordig is het niet meer nodig om grootscheeps uit te breiden en vormt juist leegstand een uitdaging. Enerzijds is deze leegstand het gevolg van de economische crisis en maatschappelijke ontwikkelingen, anderzijds vormt de afnemende bevolkingsgroei een reden voor leegstand in delen van Nederland. Om de leegstand tegen te gaan wordt de aandacht bij ontwikkelen meer op de bestaande kernen gevestigd. In de Nota Ruimte van 2006 staat dat men 40% van alle nieuwbouw binnen bestaande stedelijke kernen wil realiseren. Deze bundeling van verstedelijking biedt kansen voor hergebruik en herbestemming van binnenstedelijke gebieden en houdt het landelijk gebied open.2 Ook de monumentenzorg is steeds meer gericht op het tweede leven van gebouwen. In 2009 is de MoMo (Modernisering Monumentenzorg) ingevoerd, n van de grote wijzigingen in de monumentenzorg is het stimuleren van herbestemming.3 Herbestemming is in toenemende mate een maatschappelijke opgave.() Kantoren, maar ook monumentale en karakteristieke kerken, voormalige postkantoren, boerderijen en fabrieksgebouwen staan leeg. Voor het duurzaam behoud van het erfgoed is leegstand een ernstige bedreiging. Ook maatschappelijk gezien is leegstand ongewenst: leegstaande gebouwen betekenen kapitaalvernietiging en vormen een bedreiging voor de leefbaarheid eromheen. Daarnaast zijn er in onze samenleving nog vele onvervulde ruimtelijke behoeften, en willen we de resterende open ruimte zo min mogelijk verder bebouwen. () Erfgoed fungeert bovendien vaak als een krachtige motor in gebiedsontwikkelingen omdat het het gebied van meet af aan voorziet van een eigen identiteit. Vanwege het maatschappelijk belang erkennen publieke overheden steeds vaker dat ook zij een rol hebben in het vraagstuk van leegstand en herbestemming.4 Aldus de Rijksdienst voor het Cultureel erfgoed. Zoals de Rijksdienst voor het Cultureel erfgoed aangeeft kan leegstand negatieve invloed hebben op de leefbaarheid in de omgeving. Maar doordat de herbestemming van erfgoed een buurt direct identiteit en karakter geeft kan het ook een katalyserende werking hebben bij stedelijke vernieuwing. Herbestemming kan de motor zijn die investeringen brengt naar een revitaliserende buurt. Door de investeringen in de buurt kan het voor andere investeerders ook interessant zijn zich in de buurt te vestigen. Op die manier kan de buurt revitaliseren en upgraden. Een ander scenario is dat door de investeringen in de buurt steeds meer mensen met meer draagkracht naar de buurt trekken. Door de aantrekkende vraag stijgt de prijs van grond en woningen, kunnen de oude bewoners (met lagere inkomens) de huur niet meer opbrengen en vertrekken. Zodoende neemt het inkomen per gezin toe en het aantal mensen per gezin af en verandert de sociale situatie in de buurt. Dit wordt gentrification genoemd. Er wordt in meerdere onderzoeken aangetoond dat stedelijk vernieuwing en herstructurering van historisch interessante plekken gentrification als gevolg kan hebben. De Jordaan in Amsterdam en de Docklands in

1 2

Van der Pol, L. (2011) Ministerie VROM (2006) 3 Ministerie OCW (2009), p. 4 4 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2010a)

5

London zijn bekende voorbeelden hiervan.56 Studies naar gentrification in Nederland veronderstellen ook dat in Nederland alleen historisch interessante plekken in aanmerking komen voor gentrification.7 De manier waarop herbestemming een rol speelt bij het succes van stedelijke vernieuwing en het ontstaan van gentrification is tot op heden onderbelicht gebleven. 1.2 Themakeuze In deze scriptie richt ik mij op de herbestemming van verhoogde, in onbruik geraakte spoorwegtracs. Rond 1900 zijn wereldwijd in veel grote steden spoorlijnen aangelegd. Vaak was dit voor vrachtvervoer om de industrie te stimuleren, de economie te bevorderen of voor personenvervoer. Veel spoorlijnen uit deze tijd zijn verhoogd aangelegd om kruispunten en daarmee verkeer op straatniveau te vermijden. Een onregelmatige ondergrond kan ook een reden zijn om een spoorlijn verhoogd aan te leggen. Het is een typisch stads fenomeen van begin 20e eeuw. Veel spoorlijnen uit die tijd zijn voorzien van viaducten. Viaducten kunnen door hun ronde boogvormen niet alleen de zware treinen dragen, ze bieden daardoor ook opslagmogelijkheden. De trein was een teken van vooruitgang en toekomstdenken; aan het uiterlijk van stations, viaducten is dan ook vaak veel aandacht besteed. De aanleg van spoorwegen lag () op het grensvlak van techniek en kunst, van het construeren en ontwerpen.8 Door de komst van de auto, technologische vooruitgang, economische vooruitgang, nieuwe productiewijzen en de planning van industrie buiten steden, zijn veel spoorlijnen overbodig geraakt. Veel spoorlijnen zijn onderdeel van vroeg 20eeeuwse uitbreidingswijken en vroeg 20eeeuwse industriebevordering. De buurten waarin de lijnen liggen, vormen vaak de schil rondom de oude kern van een stad en zijn daardoor qua locatie erg aantrekkelijk. Echter de spoorlijnen hebben inmiddels (deels) hun functie verloren en de industrie is er weggetrokken. De verlaten spoorlijnen vormen een doorn in het oog van omwonenden en zijn het toneel van criminaliteit, vandalisme en kunnen een sociale en fysieke barrire in de stad vormen. Vanuit het oogpunt van stedelijke vernieuwing en gentrification is de herbestemming van spoorlijnen om verschillende redenen een interessant onderzoeksonderwerp. Door de centrale ligging van de spoorlijnen gaat het vaak om historisch interessante wijken. Omdat de wijken historisch interessant zijn, zijn er monumenten aanwezig. Daarnaast hebben de lijnen een dominante rol in het stedelijk weefsel, waardoor de kans groot is dat zowel het positieve als negatieve imago van de lijn zijn uitwerking heeft op de omgeving. Voor spoorlijnen die zijn aangelegd om industrie te bevorderen, geldt vaak dat de omliggende fabrieken ook hun functie verloren hebben. Hierdoor kan de gehele wijk eenvoudig verloederen. Dit brengt met zich mee dat er veel goedkope woningen in de buurt staan. Dit blijken belangrijke voorwaarden voor gentrification. Een probleem dat rond verlaten spoorlijnen speelt, is het gebrek aan sociale controle. Dit zorgt ervoor dat het object niet alleen een fysieke barrire, maar ook een sociale barrire vormt tussen omliggende wijken en omwonenden. De vorm van de viaducten onder een verhoogde spoorlijn vragen vaak om publieke functies. De ronde vormen en slechte verlichting, maken de ruimtes namelijk lastig opnieuw in te richten als woning. Voor winkels, ateliers en horeca, is dit minder een nadeel. Door in de bogen openbare functies huizen, wordt de aandacht weer op de viaducten gericht in plaats van er vanaf. Verder moet niet alleen gekeken worden naar5 6

Atkins, R. & Bridge, G. (2005) Smith,N. (1982) 7 Mc Taggart, K.J.J. (2009), p. 13 8 Bosma et al. (2007) p. 469

6

de ruimtes onder de viaducten, het grootste aantal hectares komt vrij bovenop het viaduct. Met de herbestemming van spoorlijnen kan een groot aantal hectares, vaak op goede locaties, weer in gebruik genomen worden en kan de sociale en fysieke barrire die zij vormen worden opgeheven of verminderd. Doordat de spoorlijnen verweven zijn met omliggende buurten en doordat de transformatie ingrijpend en grootschalig is, zijn de effecten van zowel leegstand als herbestemming duidelijk zichtbaar. 1.3 Casussen In 2006 is de Rotterdamse Hofpleinlijn gekocht door vier woningbouwcorporaties met de intentie deze op te knappen. De viaducten van de monumentale spoorlijn verkeren in verloederde staat en in 2010 zullen er ook geen treinen meer over het spoor rijden. De ruimtes onder de viaducten (de Hofbogen) zullen worden verhuurd aan creatieve ondernemers en zo min mogelijk worden gebruikt als opslagplaats. Over de nieuwe functie van het spoor bestaat nog geen duidelijkheid, maar het zal in ieder geval worden ingericht als openbare ruimte. Het bouwwerk heeft een dominante functie in het stedelijk weefsel van stadsdeel Noord. Omdat de vier corporaties hier veel bezit hebben, zijn zij er erg bij gebaat als de uitstraling van de Hofpleinlijn verbetert. De lijn loopt door drie verschillende buurten, waarvan een deel is aangewezen als probleemwijk. Het vormt zodoende een goede casus om de gevolgen van herbestemming in de omgeving te onderzoeken. Naar aanleiding van de casus in Rotterdam ben ik op zoek gegaan naar soortgelijke projecten wereldwijd. De uitkomsten van de herbestemming daar zouden inzicht kunnen geven in de mogelijke effecten van de herbestemming van de Hofpleinlijn. Ik heb twee projecten gevonden die sterke overeenkomsten hebben met elkaar, maar vooral met de Hofbogen. Het gaat hierbij om projecten in New York en in Wenen. Een verlaten spoorlijn in New York wordt omgevormd tot park. In Wenen krijgen de viaducten onder een nog steeds in gebruik zijnde spoorlijn een nieuwe functie. In het kort wordt in New York tussen 2006 en 2011 de High Line omgevormd tot park. Op initiatief van bewoners wordt de lijn behouden. De verhoogde spoorlijn ligt in een vroeg 20eeeuwse buurt met veel fabrieken en pakhuizen. Sinds de jaren 80 is de lijn niet meer in gebruik, maar ver daarvoor al trekt de industrie weg uit de buurt met verval en leegstand als gevolg. Sinds 1990 is de buurt om zijn edgy karakter weer in trek. Er wordt gesuggereerd dat de High Line slechts gentrification zal veroorzaken. In Wenen zijn de bogen van de verhoogde West-Grtel, als onderdeel van een stedelijk vernieuwingsplan weer in gebruik genomen. Na de aanleg in 1898 is de omgeving van boulevard getransformeerd naar verkeershel en geldt het als n van de grootste verkeersaders van Wenen. De lijn wordt nog steeds intensief gebruikt, maar de onderliggende bogen staan leeg. De Grtel vormt zowel een fysieke als een sociale barrire tussen de omliggende buurten. Jarenlang vormt het gebied rond de Grtel het toneel voor prostitutie en criminaliteit en vertonen omwonende zich niet in de buurt. Tussen 1995 en 1999 is de herbestemming ten uitvoer gebracht. Sindsdien zijn de bogen als culturemile weer in gebruik. De drie spoorlijnen tonen fysieke gelijkenis en er zijn overeenkomsten in ruimtelijke opgave, maar zowel in context als in ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen is er veel verschil tussen de gevallen. Omdat de ruimtelijke voorwaarden overeenkomsten hebben, zijn andere factoren die van invloed zijn op het proces, duidelijker te herkennen. Door de verschillen in aanpak en uitkomst van de herbestemming te benoemen, kan dit aangeven welke ingrepen bepalend zijn om van herbestemming een motor achter stedelijke vernieuwing te maken. Ik onderzoek de sociale, economische en fysieke veranderingen in de buurt en bekijk of de herbestemming een buurt heeft gerevitaliseerd of heeft geleid tot gentrification. 7

1.4

Probleemstelling

Op basis van de inleiding kunnen een achttal veronderstellingen onderscheiden worden. Hieronder staan ze kort aangestipt: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Leegstand zorgt voor verloedering van een buurt Herbestemming van erfgoed bestrijdt verloedering en geeft een buurt direct identiteit Hierdoor kan herbestemming van erfgoed de motor zijn achter stedelijke vernieuwing Geslaagde stedelijke vernieuwing zorgt voor meer investeringen in de buurt Revitalisering is het gevolg van meer investering in de buurt Gentrification komt door investeringen van buiten de buurt n treedt vaak op in historisch interessante buurten nabij het centrum 7. Met de herbestemming van verhoogde spoorlijnen komt een groot aantal hectares vrij op centrale locaties in historisch interessante buurten. Doordat de transformatie omvangrijk en ingrijpend is, is het van grote invloed op de omgeving. 8. Echter welke ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen bij herbestemming zijn een motor achter stedelijke vernieuwing en veroorzaken revitalisering of gentrification? Deze veronderstellingen samen hebben geleid tot de volgende probleemstelling: Als herbestemming van leegstaand erfgoed fungeert als motor voor stedelijke vernieuwing: welke ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen bij herbestemming kunnen dan 'slechts' revitalisering veroorzaken en welke kunnen tot gentrification leiden? Hoe komt dit tot uiting in New York en Wenen en kan er een parallel getrokken worden met Rotterdam? Deze beschrijvende probleemstelling bestaat uit de onafhankelijke variabele ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen bij herbestemming (de verwachte oorzaak) en de afhankelijke variabele gentrification of revitalisering (het verwachte gevolg). Om een antwoord te vinden op de hoofdvraag is het van belang de volgende deelvragen te beantwoorden: 1.5 Wat wordt in de literatuur verstaan onder herbestemming? Wat wordt in de literatuur verstaan onder stedelijke vernieuwing? Wat wordt in de literatuur verstaan onder gentrification? Wat wordt in de literatuur verstaan onder revitalisering? Wat is de relatie tussen herbestemming, stedelijke vernieuwing en gentrification? Welke ruimtelijk en beleidsmatige ingrepen worden gebruikt bij herbestemming in New York en Wenen? Veroorzaken deze ingrepen gentrification, revitalisering of iets anders? Wat kan er op basis van de bevindingen in Wenen en New York worden verwacht in Rotterdam?

Methoden van onderzoek

In dit onderzoek richt ik me op de katalyserende werking van de herbestemming van erfgoed bij stedelijke vernieuwing en hoe de ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen leiden tot gentrification of revitalisering. Het is een kwalitatief onderzoek dat enerzijds bestaat uit een literatuurstudie en anderzijds uit een casusanalyse. De literatuurstudie dient als basis voor het theoretisch kader. Met dit theoretisch kader zal ik meer inzicht 8

krijgen in zaken als herbestemming, stedelijke vernieuwing en gentrification. Voor de casusanalyse is kennis van deze zaken noodzakelijk. Aan de hand van een documentanalyse stel ik een beeld samen van de transformatie en de veranderingen in de buurt. Hiertoe heb ik informatie nodig van de begin- en eindsituatie in de buurt, betrokken parijen, doelstellingen en ingrepen. Bronnen die ik hiervoor gebruik hebben betrekking op het plan, het ontwerp, het proces, betrokken partijen, beleid en de buurt. Ik heb voor deze methode gekozen omdat dit een volledig beeld verschaft van de situatie. Door bronnen vanuit verschillende hoeken te gebruiken kan het plan, de beginsituatie en de uitkomsten goed analyseren. Ook biedt het eenvoudig inzicht in voorbeelden uit het buitenland. De afkomst van deze bronnen verdeel ik in vier categorien. Allereerst is er ambtelijk materiaal; hieronder vallen bijvoorbeeld wijkvisies en beleidsnotas. Onder deze categorie schaar ik documenten over het plan, ontwerp en het proces van de initiatiefnemer van de transformatie. Als tweede analyseer ik reeds uitgevoerde studies. Eerdere studies over de wijk of de transformatie van de spoorlijnen kunnen al veel inzichten geven. Bovendien zijn deze studies noodzakelijk om de vastgoedmarkten en manier van stedelijk vernieuwen in Oostenrijk en de Verenigde Staten te kunnen begrijpen. Als derde analyseer ik krantenartikelen, blogs en andere persoonlijke verhalen. Om een volledig beeld te kunnen vormen, is het belangrijk ook deze bronnen te verwerken. Hoewel deze verhalen geen objectief beeld geven, laat het wel zien wat er leeft in een buurt en hoe er gedacht wordt over ingrepen. Tot slot vormt beeldmateriaal een belangrijke bron. Fotos en tekeningen kunnen goed inzicht geven in de fysieke staat van een buurt, maar ook kunnen fotos van verschillende tijdstippen een beeld geven van veranderingen in de buurt. Doordat men al 15 jaar geleden is begonnen met de transformatie in Wenen, is het lastig gebleken om krantenartikelen en opiniestukken te vinden. Anderzijds heeft deze tijdspanne ervoor gezorgd dat er een aantal goed bruikbare, afgeronde studies zijn uitgevoerd. De gevolgen van de ingreep tussen 1995 en 2002 zijn inmiddels uitgekristalliseerd en vastgelegd in studies tussen 2002 en 2009. Over de huidige situatie is meer informatie te vinden. Voor de High Line in New York is veel documentatie voorhanden, doordat het onderwerp erg actueel is. Zowel beleidsvoornemens, krantenartikelen als beeldmateriaal zijn hier eenvoudig toegankelijk. Echter de meest recente studies naar het onderzoeksgebied dateren uit 2005. Dit geeft een goed beeld van de situatie voor de herbestemming. Over de (verwachte) gevolgen van de herbestemming is de berichtgeving sinds 2009, na de opening van het eerste deel, op gang gekomen.

1.6

Onderzoeks- en analysemodel

In het onderzoeksmodel op de volgende pagina(afb. 1) is te zien hoe ik de casussen in Wenen en New York zal analyseren. De uitkomst dient als basis voor de analyse van Rotterdam. Door een nulmeting en een nameting uit te voeren kan ik aantonen dat er een verschil is in de omstandigheden van de wijk na de herbestemming van het erfgoed. Aan de hand van de veranderde en nieuwe fysieke, economische en sociale omstandigheden in de wijk zal ik benoemen of er sprake is van gentrification of revitalisering. Door het herbestemmings- en stedelijkvernieuwingsproces te analyseren leg ik bloot welke beleidsmatige en ruimtelijke ingrepen aan de basis van de veranderde situatie in de wijk liggen. Om te toetsen of de herbestemming van erfgoed een motor is geweest achter stedelijke vernieuwing, is het noodzakelijk om vast te stellen of er sprake is van een verandering in de fysieke, economische en sociale situatie in de wijk. Hiertoe doe ik een voor- en een nameting. Als er een verandering in de situatie is, zal ik 9

dit benoemen als gentrification, revitalisering of iets anders. Om vast te stellen of er sprake is ven gentrification gebruik ik het fasemodel van Clay (p. 34) Ook is het van belang om de verschillende ingrepen te beschrijven die bijdragen aan het eindresultaat. In de conclusie vergelijk ik hoe de casussen overeenkomen of juist verschillen en hoe dit van toepassing is op de situatie en de voornemens van Rotterdam. Afb. 1 Onderzoeksmodel Bron: eigen werk

In deze casusbeschrijvingen worden de beginsituatie, de actoren, het doel van de herbestemming en de geplande/ uitgevoerde ingrepen beschreven. Een uitgebreider analyse model staat hieronder/ Voor Rotterdam bestaan nog geen eindsituatie, daarover kan ik dus niet zeggen wat de eindsituatie is en of dat gentrification of revitalisering is. In deze casusbeschrijving worden de beginsituatie, de actoren, het doel van de herbestemming en de geplande/ uitgevoerde ingrepen beschreven. 1. Beginsituatie: Wat was de sociaal, fysiek en economisch de beginsituatie in de buurt? Fysiek: Locatie, bouwjaar, openbare ruimte, onderhoud, soort bebouwing, functie, woonomgeving Economisch: Voorzieningen, branches, investeringen Sociaal: Leefbaarheid, veiligheid, bevolkingssamenstelling 2. Actoren: Wie zijn de betrokken partijen en wat is hun rol? (Semi-)overheden, bewoners, private partijen, etc. 3. Doel: Wat is het doel van de herbestemming? Directe doelen, indirecte doelen 4. Ingrepen Hoe wordt de transformatie ruimtelijk aangepakt? Nieuwe functie, branchering? Hoe wordt de transformatie beleidsmatig aangepakt? Doelgroep, imagomanagement, investeerders, verdeling bevoegdheden onder actoren. 10

5. Eindsituatie: Wat is sociaal, fysiek en economisch de huidige situatie in de buurt? Fysiek: Locatie, bouwjaar, openbare ruimte, onderhoud, soort bebouwing, functie, woonomgeving Economisch: Voorzieningen, branches, investeringen Sociaal: leefbaarheid, veiligheid, bevolkingssamenstelling 6. Gentrification of revitalisering? Waarom? Verklaring? Is dit volgens de theorie van Clay gentrification? Of is dit revitalisering? Kan de gentrification of upgrading verklaard worden aan de hand van de beleidsmatige en/of ruimtelijke ingrepen? Zijn er voor gentrification consumptieve of productieve verklaringen? Zijn er andere factoren die bij de herbestemming tot gentrification of revitalisering leiden? Kan er worden bevestigd dat erfgoed een rol speelt bij gentrification?

1.7

Opbouw van het onderzoek

Het onderzoek bestaat uit acht hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk geef ik een inleiding op het onderwerp, de probleemstelling, methoden van onderzoek en het onderzoeksmodel. Hoofdstuk twee, drie en vier vormen het theoretisch kader. In dit deel ga ik dieper in op herbestemming van erfgoed, stedelijke vernieuwing en gentrification. Hierna, in hoofdstuk vijf, zes en zeven, volgen de drie casusanalyses die ik zal analyseren aan de hand van het analysemodel dat in hoofdstuk n is gegeven. Ik analyseer eerst de casussen in New York en Wenen. Op basis van de uitkomsten van deze twee analyses zal ik een vergelijking maken met de casus in Rotterdam. Tot slot, in hoofdstuk acht, formuleer ik de conclusie. In onderstaande afbeelding (afb. 2) staat de opbouw van het betoog schematisch weergegeven.

Afb. 2 Opbouw onderzoek Bron: eigen werk

11

2.

Leegstand, transformatie en herbestemming

Leegstand van vastgoed in Nederland is de afgelopen jaren fors toegenomen. Dit heeft geleid tot grote aandacht voor dit vraagstuk. Wat moeten we doen met leegstaand vastgoed en hoe kunnen we het voorkomen? Met de Oude Kaart van Nederland wordt in 2008 een begin gemaakt met een inventarisatie van structureel leegstaand erfgoed, de verwachte leegstand en wat men kan doen om de leegstand op te lossen en te voorkomen.9 In dit hoofdstuk zal ik dieper ingaan op de problematiek omtrent leegstand. Wat zijn de oorzaken van leegstand? Wat zijn de gevolgen van leegstand? Waarom is herbestemmen een goede oplossing? En hoe komt dit tot uiting in de praktijk?

2.1 Oorzaken van leegstand De oorzaak van leegstand is in essentie een gevolg van een afwijking tussen de eigenschappen van een gebouw en de eisen die eraan gesteld worden.10 Een gebouw kan bijvoorbeeld niet meer aan de eisen voldoen omdat het gebouw verouderd is, de locatie niet goed is of omdat er een overaanbod op de markt is.11 Grote ontwikkelingen die aan de basis liggen van leegstand zijn: Economie; door fluctuaties in de economische groei zijn vraag en aanbod op de vastgoedmarkt zelden op elkaar afgestemd.12 Sinds het begin van de kredietcrisis (in 2007) is de kwantitatieve mismatch gegroeid; er is sprake van een overaanbod. 13 Naast de kwantitatieve economische oorzaken van leegstand, zijn er ook kwalitatieve oorzaken zoals schaalvergroting en verandering van bedrijfsvoering. Door economische vooruitgang ontwikkelen ondernemingen; zij groeien of stappen over op een andere manier van produceren. Door schaalvergroting kunnen de bedrijven niet meer in de centra van de steden terecht en trekken zij naar bedrijvenlocaties buiten de stad of zelfs in het buitenland. Zo laten zij een leeg industrieterrein achter.14 In het verlengde van schaalvergroting liggen modernisering en verandering van bedrijfsvoering. Door nieuwe technieken of andere productiemethoden kan het zijn dat de vorm of de techniek van een pand verouderd is. 15 Bevolkingskrimp; in bepaalde regios in Nederland is sprake van een afname van de bevolkingsgroei of zelfs krimp. Dit hoeft geen gevolgen voor de vraag naar woningen te hebben en hoeft daardoor ook geen leegstand tot gevolg te hebben. Pas als naast het aantal mensen ook het aantal huishoudens afneemt, krijgt men te maken met leegstand. Zoals te zien is op onderstaande kaarten is in veel regios sprake van bevolkingskrimp (afb.3), maar in slechts een aantal regios is sprake van huishoudenskrimp (afb. 4).

9

Harmse, H. (2008), p. 7 Harmse, H. (2008), p. 86 11 Erik vlaming (2010), p. 36 12 Harmse, H. (2008), p. 87 13 Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2010) 14 Nijhof (2004), p. 18 15 Harmse, H. (2008), p. 8610

12

Afb. 3 & 4. Bevolkingskrimp is iets anders dan huishoudenskrimp. Bron: rijksoverheid.nl

Sociaal- culturele ontwikkelingen; de veranderende opvattingen over geloof leiden tot leegstand van kerken en kloosters. Dit is een goed voorbeeld van een sociaal- culturele ontwikkeling dat leidt tot leegstand.16 Locatie; De locatie van een bedrijf of kantoor kan niet meer aan de eisen voldoen. Dit kan komen door bereikbaarheid of de uitstraling van een locatie. Veel monofunctionele kantoorparken aan de rand van steden kennen veel leegstand. 17 Wet- en regelgeving; sommige leegstaande panden kunnen door hun monumentenstatus niet worden afgebroken, maar het vinden van een nieuwe functie blijkt ook moeilijk. Dit heeft langdurige leegstand tot gevolg. De Arbowet bemoeilijkt dit herbestemmingsproces doordat de oude vormen van het pand niet aan de veiligheids- en gezondheidsvoorschriften voor de nieuwe functie voldoen. Andere wetten als milieu- en hinderwetten blijken het proces van herbestemming in de weg staan.18 De herbestemming van watertorens is een goed voorbeeld van monumenten die door hun monumentenstatus moeilijk een nieuwe functie krijgen. Uit voorgaande kunnen we opmaken dat leegstand wordt veroorzaakt door een kwalitatieve of kwantitatieve mismatch tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt. Dit gegeven ligt aan de grondslag van leegstand. De oorzaken van deze mismatch zijn interessanter. Er is sprake van een overaanbod op de kantorenmarkt, een overaanbod van huizen in regios met bevolkingskrimp en er zijn teveel kerken door een dalend aantal kerkgangers. Aan de andere kant voldoen panden kwalitatief niet meer aan de eisen: de locatie, de techniek of de vorm van het gebouw zijn verouderd.

16 17

Harmse, H. (2008), p. 86 Vlaming (2010), p. 35 18 Harmse, H. (2008), p. 86

13

2.2 Gevolgen van leegstand De structurele leegstand van vastgoed heeft zijn weerslag op het pand, de omgeving en de stad. Ook zijn er veel financile gevolgen. Als een pand leegstaat betekent dat dat de grond waarop het pand staat niet wordt benut. Deze onbenutte grond vormt dan een functieloze plek in de stad. De plek kan interessant zijn voor herontwikkeling omdat het al een plaats heeft in het stedelijk weefsel. Als deze panden niet worden meegenomen in de overweging van mogelijke locaties om uit te breiden, wordt onbebouwde grond op andere plekken onnodig bebouwd. Op die manier wordt de dichtheid in de stad lager, maar neemt zij in de breedte wel toe en neemt daardoor meer ruimte in beslag (zie afb. 5). In Nederland streeft men zoveel mogelijk naar het open houden van de resterende open ruimte, bebouwing van lege grond is dus ongewenst. 20 % tot 40% van de nieuwe bouwopgaven moet een plek binnen bestaand stedelijk weefsel krijgen. 19 Herbestemmen is dus inbreiden en verdichten; een uitbreiding naar binnen. 20

Afb. 5: de Uitwaaiering van de stad. Bron: eigen werk.

Verder draagt leegstand op verschillende manieren bij aan de dalende kwaliteit van de leefomgeving. Leegstaande panden worden slecht onderhouden. En op die manier raken de panden in verval. Als een pand zodanig verkrot is dat hergebruik niet meer mogelijk is, kan een sloopvergunning worden afgegeven. Voor panden met monumentale waarde is dit een doemscenario. Door het verval van structureel leegstaand vastgoed verloedert en verrommelt de buurt van het object; dit is slecht voor het imago van de buurt.21 Het slechte imago van de buurt wordt versterkt doordat het verlaten gebied, door een gebrek aan sociale controle en onderhoud, toneel wordt van criminaliteit en vandalisme. Door leegstand kan de indruk ontstaan dat men zich liever niet in de buurt vestigt 22; zo kan een vicieuze cirkel ontstaan van bedrijven die wegtrekken en bedrijven die zich niet willen vestigen in de buurt. Buiten de ruimtelijke implicaties van leegstaand vastgoed zijn de financile gevolgen ook groot. Eigenaren die een pand verhuren moeten door leegstand huurprijzen verlagen om het verlies minimaal te houden. Vaste lasten blijven in zon geval gelijk, en de inkomsten gaan naar beneden. De gevolgen van leegstand zijn dus niet alleen voor het pand en de omgeving nadelig. Maar ook voor de stad, het imago van de stad en de financile situatie van eigenaren leiden eronder. Wat zijn mogelijke ingrepen om leegstand op te lossen?

2.3 Oplossingen voor leegstand Volgens Fikse, Van der Voordt en Bijleveld zijn er vijf mogelijkheden om leegstand op te lossen: niets doen,

19 20

VROM (2009), p. 2 Harmse, H. (2008), p. 93 21 Harmse, H. (2008), p. 14 22 Vlaming (2010), p. 37

14

verkopen, slopen, renoveren en opnieuw verhuren, of transformeren en herbestemmen.23 Ik zal de opties met voor- en nadelen kort bespreken. Niets doen; niets doen is een optie als er perspectief bestaat dat het pand op korte termijn weer gebruikt gaat worden. Als het pand echter structureel leeg blijft staan is dit nadelig voor de buurt en kost het veel geld. Het kost geld omdat een deel van de kosten blijft bestaan en er geen geld binnen komt. Renoveren en opnieuw verhuren; renoveren kan een optie zijn als de investering in verhouding staat met de verwachtte nieuwe huurinkomsten. Hier moet wel rekening gehouden worden met andere factoren zoals de locatie en de vraag op de markt. Deze factoren kunnen het pand alsnog moeilijk verhuurbaar maken. Verkopen; verkoop is geen oplossing van het probleem van leegstand; hierbij wordt slechts van eigenaar gewisseld. Daarbij is de investering hierbij heel hoog. De eerste eigenaar verkoopt het pand voor een veel lagere prijs dan de aanvankelijke investering. Ook de nieuwe eigenaar heeft dan een leegstaand pand. Slopen; op plaatsen waar de grond veel waard is en nieuwbouw beter aan de marktvraag voldoet, kan sloop een optie zijn. Op deze regel zijn een aantal uitzonderingen. Als een gebouw technisch nog in orde of nog niet afgeschreven is, leidt sloop tot kapitaalvernietiging. Ook uit het oogpunt van duurzaam bouwen of op grond van emotionele overwegingen kan sloop ongewenst zijn. Dat geldt zeker voor panden die uit historisch of architectonisch perspectief van belang zijn, of om andere redenen bijdragen aan de identiteit van de omgeving. 24 Transformeren en herbestemmen; in aansluiting op laatstgenoemde mogelijkheid kan het heel interessant zijn om een gebouw te verbouwen en in te richten voor een andere functie. Dit kan in combinatie met nieuwbouw om de exploitatie rond te krijgen. In het kader van dit onderzoek ga ik dieper in op de laatste optie. Ik zal bespreken waarom het interessant kan zijn om panden te transformeren en een nieuwe functie te geven en waaraan gedacht moet worden bij een dergelijke ingreep. 2.4 Definitie transformatie en herbestemming Hergebruik, herbestemming en transformatie zijn drie verschillende begrippen. Als het gaat om hergebruik dan wordt een leegstaand pand simpelweg opnieuw gebruikt (niet per s met een nieuwe bestemming en niet per s met verbouwing). Bij herbestemming wordt de originele bestemming van het pand gewijzigd en ingepast in het oude pand. De nieuwe functie kan in het gebouw ingepast worden, maar het gebouw kan ook aangepast worden aan de nieuwe functie. Transformatie is de architectonische ingreep die nodig is om het leegstaande pand weer in gebruik te kunnen nemen; al dan niet voor een nieuwe functie. Herbestemming van erfgoed is een veelzijdig vraagstuk op het snijvlak van behoud en ontwikkeling. In de manier waarop het pand wordt aangepast aan de nieuwe functie komen opvattingen over architectuur, geschiedenis en ontwikkeling samen. Om die reden is het een heel ander proces dan het herbestemmen van een pand zonder historische waarden. Job Roos noemt een herbestemming een herontwikkeling. Bij herontwikkeling wordt een gebouw verbouwd, gerestaureerd of gerenoveerd voor een nieuwe functie. Roos geeft de volgende definitie:

23 24

Fikse, van der Voordt, Bijleveld (2008), p. 44 Fikse, van der Voordt, Bijleveld (2008), p. 44

15

Herontwikkeling van erfgoed is een (1) architectonische interventie in het bestaande cultuurgoed, (2) varirend van restauratie (optimaal behoud van het bestaande) tot aanpassing van het bestaande aan nieuwe gebruiksdoelen, (3) op de schaalniveaus modificatie, interventie en/of transformatie, (4) op basis van een programma van eisen, een plan van aanpak en een ontwerp, (5) waarbij de historische continuteit en daaraan gerelateerde waarden centraal staan, (6) gedreven door onderzoek, en de inventiviteit en flexibiliteit van de ontwerper. 25 Roos gaat in zijn definitie van herontwikkeling voornamelijk in op de architectonische ingreep. Ik denk dat de architectonische ingreep slechts een onderdeel is van herbestemming. Bij herbestemming gaat het niet alleen om de fysieke transformatie van het pand. Het is een breed proces waarbij het vooraf geformuleerde beleid de architectonische ingreep dicteert. De fysieke ingreep is zodoende het resultaat van een lang voortraject waarbij nieuwe functie, nieuwe eigenaar en investeringsmogelijkheden worden bepaald. In een definitie van herbestemming moet, naar mijn mening, deze tweeledigheid naar voren komen. Herbestemming van erfgoed is het (1) proces waarbij de originele functie van het leegstaand erfgoed gewijzigd wordt.(2) Dit proces bestaat uit een beleidsmatige en een fysieke component.(3) De beleidsmatige component richt zich op keuzes omtrent de nieuwe functie, investeerders en wet- en regelgeving. (4) Het hiermee gevormde beleid vormt het programma van eisen en de basis voor de fysieke component. (5) De fysieke component richt zich op de architectonische inpassing van de nieuwe functie in het oude gebouw. (6) Beide componenten staan in dienst van de historische waarden en continuteit van het erfgoed. In deze definitie wordt herbestemming gedefinieerd als een proces waarbij beleidsvorming en de architectonische interventie in elkaars verlengde liggen en waarbij de historische waarden en continuteit van het erfgoed centraal staan. Bij de voorbeeldstudies hou ik vast aan dit onderscheid tussen de fysieke ingrepen en de beleidsmatige ingrepen. 2.5 Overwegingen bij transformatie en herbestemming Herbestemming van leegstaande gebouwen is geen modern fenomeen. Overal waar mensen leven wordt de gebouwde omgeving gebruikt, gewaardeerd en geherwaardeerd.26 Een oud voorbeeld hiervan is het Teatro di Marcello in Rome (afb. 6). Dit oude theater, gebouwd rond het begin van de jaartelling, heeft verschillende functies gehad. Het heeft lang dienst gedaan als theater, in de middeleeuwen is het gebruikt als fort en weer later, tijdens de renaissance, zijn er appartementen aan het bouwwerk toegevoegd. De herbestemming van Teatro di Marcello is waarschijnlijk op een andere manier tot stand gekomen dan een dergelijke herbestemming nu zou verlopen. In die tijd waren de argumenten om het gebouw opnieuw te gebruiken met name pragmatisch en economisch.27 Later, in de 18e eeuw, werden bijvoorbeeld runes van kastelen gebruikt als aanleiding om het kasteel te herbouwen. Hierbij speelden esthetische motieven een grote rol. 28 Tegenwoordig spelen er heel veel motieven mee bij de herbestemming. Niet alleen pragmatische, economische of esthetische motieven, maar ook politieke, educatieve, ecologische en bijvoorbeeld psychologische motieven spelen een rol bij het herbestemmingsvraagstuk. Argumenten om voor of juist niet voor transformatie te kiezen zet Fikse op een rij. Afhankelijk van het toekomstperspectief van het pand, de locatie van het pand, financile overwegingen, de emotionele en de25 26

Roos, J (2007) p. 13 Schfer, R. (2009), p. 3 27 Roos, J. (2007), p. 23 28 Roos, J. (2007), p.25

16

cultuurhistorische waarde van het pand, kan men besluiten het pand wel of niet te transformeren voor een nieuwe functie. Ik zal de voor- en tegenargumenten voor herbestemming uitgebreider bespreken.Afb. 6. Teatro di Marcello. Herbestemmen is niets nieuws. Bron: eigen werk

Er zijn een aantal argumenten die voor transformatie en herbestemming pleiten. Zo kan het zijn dan een pand structureel leegstaat en dat het geen nieuwe functie kan krijgen zonder een verbouwing. Een andere reden om een pand te behouden is de emotionele of cultuurhistorische waarde van het bouwwerk. Hergebruik is bovendien duurzaam; het levert minder sloopafval en bouwtransport op en er is minder bouwmateriaal nodig. Ook is de ontwikkeltijd korter dan bij nieuwbouw. Daarnaast is er een tekort aan goede bouwlocaties, panden op binnenstedelijke locaties voldoen aan die vraag. Tot slot kan herbestemming vanuit economisch oogpunt ook voordelig zijn, dit door lage aanschafwaarde, lagere bouwrente en een sneller bouwproces. Aan de andere kant zijn er ook argumenten tegen transformatie en herbestemming. Zo kan een pand dat leegstaat door aantrekkende vraag alsnog een nieuwe functie krijgen zonder dat er verbouwing nodig is. Bovendien zijn er veel oude, versleten gebouwen die geen emotionele waarde hebben. Ook kan nieuwbouw een duurzamer en milieuvriendelijker gebouw opleveren. Daarnaast kan hergebruik een complex bouwproces opleveren door de onvoorziene factoren die een transformatie met zich meebrengt. Ook maakt sloop juist grond vrij, soms op goede locaties. Ook zijn er economische argumenten om niet te kiezen voor transformatie en herbestemming. Zo kan het zijn dat door de hoge boekwaarde van een pand de verkoopprijs te hoog is om rendement uit een transformatie te halen. Daarnaast kunnen ook de hoge transformatiekosten een reden zijn om het niet te doen. 29 Met deze argumenten wordt een onderscheid gemaakt tussen panden die wel en die niet voor herbestemming in aanmerking komen. De afwegingen waarop dit onderscheid gemaakt wordt, zijn nagenoeg allemaal harde argumenten; meetbaar, controleerbaar en uit te drukken in geld. Het gaat over de kans op een nieuwe functie, het bouwproces (in tijd en geld), de locatie en de economische voor- en nadelen. Bij al deze argumenten komt de factor geld kijken; goede bouwlocaties zijn schaars en kosten geld, kortere ontwikkeltijd is minder geld, duurzaam bouwen is investeren, etc. Naast al deze harde argumenten is29

Fikse, van der Voordt, Bijleveld (2008), p. 45

17

de cultuurhistorische waarde van een pand een reden om het pand te behouden en een nieuwe functie te geven. Job Roos gaat dieper in op de herbestemming van panden met (cultuur)historische waarden. Roos geeft argumenten waarom panden met cultuurhistorische waarden een nieuwe bestemming zouden moeten krijgen. Zijn argumenten zijn verdeeld in twee categorien; materile en immaterile argumenten. Onder materile argumenten schaart Roos economische en ecologische overwegingen. Economische overwegingen zijn dat men met sloop kapitaal vernietigd en dat voor vervangende bouw kapitaal nodig is. Ecologsiche overwegingen zijn dat sloop veel afval oplevert en dat voor nieuwbouw een beroep wordt gedaan op schaarse grondstoffen. Roos onderscheidt de volgende immaterile argumenten. Allereerst haalt Roos aan dat het behoud van erfgoed, de identiteit en de cultuurhistorie van een plek bevestigd. Dit kan voor een buurt, een stad en soms zelfs voor een land en een volk gelden. Met hergebruik worden ook intellectuele en emotionele banden van omwonenden, eigenaren en gebruikers (maar ook in bredere zin) met het bestaande behouden. Bovendien wordt de duurzame esthetiek van het bestaande ervaren, van het nieuwe (het modieuze) moet blijvende esthetische waarde nog blijken. In dit argument pleit Roos voor behoud van erfgoed als veilige keuze. Tot slot stelt Roos dat historische gebouwen sociale en maatschappelijke waarde hebben omdat architectuur een uitdrukking van de samenleving is. Zo vormen activiteiten zich naar de omgeving waarin zij plaatsvinden.30 De argumenten die hierboven zijn beschreven, zijn alleen van toepassing op historische gebouwen en komen maar voor een klein deel overeen met de argumenten van Fikse. Er zijn volgens Roos meer immaterile redenen om historische gebouwen te behouden en een nieuwe functie te geven. Voor gebouwen zonder historische waarden gelden met name materile overwegingen. Er gelden dus andere maatstaven bij het herbestemmen van een leegstaand historisch gebouw dan voor een doorsnee leegstaand gebouw. Hoewel er voor het herbestemmen van een historisch pand meer argumenten gelden, zijn de argumenten vaak immaterieel en abstract daardoor zijn ze moeilijk tastbaar te maken. Hierdoor kan het moeilijk een programma van eisen operationeel te maken en de juiste ingreep te doen.

2.6

Herbestemming van erfgoed in de praktijk

Gebouwen met veel waarden worden opgenomen in het monumentenregister. Binnen stedelijk weefsel vertegenwoordigen monumentent continuteit, de vaste waarden, de identifyers van een stad, rotsen in de branding van de stedelijke dynamiek. Elke vijftig jaar verandert de stad volledig van aanblik, en dat hij niet van zichzelf vervreemdt is vooral aan haar monumenten te danken.31 De transformatie van een monument is een moeilijk punt. Monumenten kenmerken zich, volgens Wagenaar, door hun onveranderbaarheid. Daarmee is verandering van een monument zoiets als verraad aan zijn identiteit.32 De moeilijkheid bij de transformatie ligt in het behoud van materile en immaterile waarden en aanpassing aan de nieuwe functie. Vanuit het rijk, sommige provincies en gemeenten bestaan er monumentenregisters. Daarnaast zijn er ook30 31

Roos, J. (2007), p. 16 Wagenaar, C. (2004), p. 99 32 Wagenaar, C. (2004), p. 99

18

nog beschermde stads- en dorpsgezichten. Als een gebouw een monumentenstatus heeft of een beschermd stads- of dorpsgezicht is, beschikt zij over een beschermde status en zijn de regels bij transformatie strikter. Volgens de Monumentenwet 1988 is de definitie van rijksmonument: Alle vr tenminste vijftig jaar vervaardigde zaken welke van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap of hun cultuurhistorische waarde.33 Hieronder vallen ook terreinen. Provinciale en gemeentelijke monumenten hebben op rijksniveau weinig betekenis, maar zijn wel waardevol voor een dorp, stad of regio. In 2009 wordt er een modernisering van de monumentenzorg ingevoerd. De monumentenzorg wordt op drie grote punten aangepast. Ten eerste wordt de regelgeving om monumenten heen krachtiger en eenvoudiger. Ten tweede moeten cultuurhistorische belangen worden meegenomen in de ruimtelijke planning. Tot slot moet er actiever worden gezocht naar een herbestemming voor monumenten die hun functie verliezen.34 Een aanzet was hiermee al gegeven met de invoering van de nota Belvedere. Deze nota dient als inspiratiebron voor provinciale en gemeentelijke overheden. Onder het mom van behoud door ontwikkeling werd aangezet tot het integreren van ruimtelijke vraagstukken en cultuurhistorische waarden. Door functieloze cultuurhistorische objecten mee te nemen in de ruimtelijke plannen, kunnen ze worden behouden.35 Een monument wordt dus steeds vaker opgenomen in de ruimtelijke planning en wordt beschermd door het te blijven ontwikkelen. Herbestemming is hier een goed voorbeeld van. De transformatie van een monument word gezien als een mogelijkheid om het te behouden. In de praktijk blijkt ook dat een aantal factoren bepalend zijn voor het succes van de herbestemming. Dit zijn niet alleen factoren die betrekking hebben op de fysieke, maar vooral op de beleidsmatige component. Ruud van der Kamp introduceert op basis van een aantal casestudies de tien geboden voor herbestemming. Ik zal ze hieronder kort bespreken: 1. Zet uw zinnen ook op de toekomst. Met een herbestemming moet snel begonnen worden. Men moet niet verzanden in details, maar toekomstgericht blijven denken en langetermijndoelen stellen. 2. Gij zult functies niet forceren. Zoek functies bij een gebouw en niet andersom. Monumenten zijn waardevolle gebouwen. Het bepalen van deze waarden is een belangrijk onderdeel van het ontwerpproces bij transformatie. Hoe meer waarden een gebouw heeft, hoe minder ingrepen er gedaan kunnen worden; dit wordt de aanraakbaarheid van het gebouw genoemd. De aanraakbaarheid bepaalt zodoende ook of er een nieuwe functie bij de vormen van het gebouw gevonden moet worden, of dat het gebouw wordt aangepast aan de eisen van de nieuwe functie. Met andere woorden: de aanraakbaarheid bepaalt of er gewerkt wordt met een programma van mogelijkheden of een programma van eisen. Bij een ingreep zijn altijd waarden in het geding, of beter, de fysieke stukken van overtuiging waaraan waarden worden toegekend. De aanraakbaarheid is de symbiose van waardestellingen waaruit blijkt wat bij de ingreep moet worden ontzien en wat door de ingreep (eventueel) gecontamineerd mag worden. In zekere mate stuurt de aanraakbaarheid het ontwerp van de ingreep.36 De mogelijke nieuwe functie van het monument wordt niet alleen bepaald door de vormen van het monument, maar vooral door de locatie van het monument. Daarmee hangt samen dat

33 34

Ministerie OCW (1988), artikel 1 Ministerie OCW (2009), p. 4 35 Feddes, F. (1999), p.10 36 Bommel, van B. (2008), p. 4

19

specifieke monumenten vaak specifieke locaties hebben. De locatie van het monument bepaalt daardoor in grote mate de nieuwe functie van het monument. De vorm van bijvoorbeeld graansilos op het platteland en silos of loodsen in de stad komt overeen; beide bouwwerken hebben een immens volume. Echter, graansilos op het platteland vragen om een andere functie dan loodsen op een binnenstedelijke locatie. Postkantoren vormen de komende jaren ook een uitdaging. Post- en telegraafkantoren vormden een zwaartepunt in het bouwbeleid van de rijksoverheid in het laatste kwart van de (19e) eeuw. 37 Er zijn dus veel postkantoren die vaak aan een plein of op een andere prominente locatie zijn gevestigd. Door verandering in bedrijfsvoering en sociaal- culturele ontwikkelingen zullen veel postkantoren in de komende jaren leeg komen te staan 3. Gij zult uw monument kennen in feiten en cijfers. Een grondige analyse van het gebouw maakt duidelijk wat mogelijk is in het gebouw. Het gaat hierbij om geschiedenis, technische aspecten, de identiteit die de omgeving aan het pand ontleent en de functiekansen. 4. Zet uw zinnen op andermans successen. Door andere successen te bekijken, ontstaat draagvlak binnen het transformatieteam. 5. Gij zult reuring creren. Voordat het gebouw een nieuwe functie krijgt moet men zorgen voor aandacht. Tijdelijke functies brengen het pand als positief onder de aandacht en op die manier creert men al draagvlak. 6. Gij zult vertrouwen op expertise en ervaring. Een ervaringsdeskundige voorkomt dat er onnodige fouten gemaakt worden. 7. Gij zult faciliteren in plaats van controleren. Dit gebod geldt voor gemeenten. Juist door de voorwaarden te scheppen en mogelijk te maken, komen goede ideen naar boven en kunnen marktpartijen het onderste uit de kan halen. Bovendien blijkt dit het proces te versnellen. 8. Ik ben de projecttrekker, uw kampioen, uw onvoorwaardelijke waterdrager. Een onafhankelijke projectleider zorgt ervoor dat de samenwerkende partijen elkaar vinden. Bovendien blijkt een enthousiaste projectleider essentieel voor het trekken van de transformatie. Een enthousiaste projecttrekker zorgt ook voor draagvlak. 9. Gij zult projectpartners vinden en leren kennen. Door de angsten en wensen van de projectpartners te kennen, kun je een team vormen en samen voor het succes gaan, zonder concurrenten te zijn. 10. Gij zult een aansprekend plan creren. Een aansprekend plan is essentieel voor het binnenhalen van investeerders, subsidies. Dit plan moet reel zijn en informatie over middelen, resultaten, financin etc omvatten. Op die manier wordt ook draagvlak gecreerd.38 Uit deze tien geboden blijkt de opzet van het proces een belangrijke voorwaarde voor het welslagen van de herbestemming. Kennis van en respect voor het monument zijn belangrijke onderdelen van het proces, maar Van der Kamp gaat met name in op samenwerking tussen actoren en het creren van draagvlak. Draagvlak onder actoren en de omgeving is volgens Van der Kamp essentieel. Bij de voorbeeldstudies zal ik dan ook aandacht besteden aan de rol van de actoren en de vormgeving van de samenwerking. Een belangrijke vraag hierbij is hoe de rol van de actoren bijdraagt aan de uitkomst van het herbestemmingsproces.37 38

Bosma et al (2007), p. 489 Kamp, van der, R. (2009), p. 41

20

2.7

Industrieel erfgoed

In deze scriptie richt ik mij op de herbestemming van industrieel erfgoed. Er is geen wettelijke definitie voor industrieel erfgoed, maar de volgende gebouwtypen worden in de verschillende definities meegerekend: fabrieken, sluizen, infrastructuur, militaire complexen, boerderijen, molens, watertorens en bijvoorbeeld graansilos. Het zijn in ieder geval allemaal utilitaire gebouwen en zijn meestal niet rijk gedetailleerd of bijzonder vormgegeven gebouwen. Ze zijn de moeite van het behouden waard vanwege het bewijs van vroege technologische vooruitgang. The aesthetics of these abandoned sites may seem unusual today because their building shapes were dictated by function, not conventional architectural forms. It was the machines and processes they housed that determined their configurations, molded tot purposes known only to those who used them. 39 Om deze reden zijn er relatief weinig industrile monumenten.40 Volgens Nijhof is juridische bescherming alleen ook zinloos. Zonder nieuwe functie en dus nieuwe kostendrager is het onmogelijk om een gebouw in stand te houden. Daarvoor is de grond te schaars. 41 Bij de herbestemming van industrieel erfgoed is het niet eenvoudig om een complex als geheel te behouden, het rommelige karakter gaat verloren en minder bruikbare gebouwen worden afgebroken. Nijhof geeft hiervoor als verklaring: Hoe verder de nieuwe functie afstaat van de oude, hoe meer en zwaardere ingrepen er nodig zijn. 42 Vanuit dit oogpunt is de herbestemming van industrieel erfgoed zelden succesvol; het verleden wordt weggepoetst om het gebouw te behouden. In de volgende paragraaf zal ik ingaan op stedelijke vernieuwing en de rol van herbestemming van erfgoed voor de revitalisering van een wijk.

Afbeelding 7 & 8: Graansilo Korthals Altes in Amsterdam. Verleden weggepoetst om te behouden? Bron: flickr & BMA

39 40

Hardy, H. (2005), p.32 Ackerman, V. & Hendriks, R. (2010), p. 5 41 Nijhof (2004), p. 18 42 Nijhof (2004), p. 19

21

3.

Stedelijke vernieuwing en erfgoed

Erfgoed fungeert () vaak als een krachtige motor in gebiedsontwikkelingen omdat het het gebied van meet af aan voorziet van een eigen identiteit. 43 In de vorige paragrafen werd beschreven hoe leegstand bijdraagt aan de verloedering van een buurt en hoe herbestemming dit tegen kan gaan. In deze paragraaf ga ik in op de vraag hoe herbestemming van erfgoed een rol kan spelen bij het slagen van stedelijke vernieuwing. Ik ga eerst in op hoe stedelijke vernieuwing zich heeft ontwikkeld en wat het inhoudt. Vervolgens zal ik ingaan op hoe stedelijke ontwikkeling in verschillende periodes omging met de historische stad.

3.1

Definitie stedelijke vernieuwing

Met stedelijke vernieuwing wordt er genvesteerd in gebieden of wijken die sociaal, fysiek en economisch niet meer aan de norm voldoen. Kei kenniscentrum voor stedelijke vernieuwing hanteert de volgende definitie: Het door publieke en private partijen gebiedsgericht ontwikkelen van het wonen, de woonomgeving en de leefomgeving in wijken en buurten in de stad om ze duurzaam vitaal te maken en haar bewoners de mogelijkheid te bieden maatschappelijk vooruit te komen.44 In deze definitie zitten een aantal belangrijke elementen. Een belangrijk punt is dat het initiatief voor de stedelijke vernieuwing zowel uit de publieke als uit de private hoek komt. Een ander punt is de focus van de investeringen; woning, woonomgeving en bewoners. Tot slot is de focus op duurzaamheid een belangrijk element voor stedelijke vernieuwing. Het doel van stedelijke vernieuwing is om de situatie in een buurt en huidige bewoners sociaal, fysiek en economisch te verbeteren. Een buurt wordt opgeknapt en leefbaarder gemaakt door voorzieningen, zorg, openbare ruimte en bijvoorbeeld woningen te verbeteren. Hierbij wordt gewerkt vanuit de bestaande stedelijke context en huidige bewoners. Het doel is een is een gezonde, leefbare, gerevitaliseerde wijk.

3.2

De ontwikkeling van Stedelijke vernieuwing

Stedelijke vernieuwing heeft in de jaren 50 en 60 haar intrede gedaan in de Nederlandse ruimtelijke ordening. In die tijd werden wijken die sociaal, fysiek en economisch niet meer voldeden gesaneerd. Vaak betekende dit dat een wijk volledig werd afgebroken en plaats maakte voor kantoren, winkelboulevards, brede wegen en parkeerplaatsen. De binnensteden verloren zo steeds meer hun woonfunctie en werden omgevormd tot economisch centrum. Dit werd cityvorming genoemd. Cityvorming was een modernistische visie op de stad, men ondernam een poging om te breken met het verleden en een punt te zetten achter de geschiedenis. Bewoners kregen nauwelijks een stem in dit proces en werden vaak in nieuwe uitbreidingswijken ondergebracht. 45 In de jaren 70 ontstaat er een omslag in denken over de aanpak van oude wijken. De grootschalige en rigoureuze sanering van de voorgaande jaren zou te weinig rekening houden met bestaande sociale en stedenbouwkundige structuren. Bewoners die in de jaren ervoor niets in te brengen hadden, stonden in de jaren 70 juist centraal. Gelijke kansen, democratie, openheid en keuzevrijheid zijn kernbegrippen in deze periode. Onder het mom van bouwen voor de buurt krijgen zittende bewoners meer zeggenschap. 4643 44

Pol, van der L. (2011) Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011a) 45 Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011b) 46 Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011b)

22

Eind jaren 80 en begin jaren 90 krijgt ook deze aanpak kritiek. Hoewel de stadsvernieuwing uit de jaren 70 gericht was op bewoners, bleven de ingrepen fysiek. Na de stadsvernieuwing was er op sociaal en economisch gebied vaak weinig veranderd. Werkloosheid, vandalisme en schoolverzuim werden niet opgelost. Tegenwoordig wordt er dus meer op sociaal gebied ingezet. Dit wordt gezien als de kern van de problemen in een wijk. 47 In de praktijk kom het er op neer dat wijken die fysiek, sociaal of economisch niet meer aan de norm voldoen, voor stedelijke vernieuwing in aanmerking komen. Afhankelijk van de lokale problemen kan er gekozen worden voor maatregelen. Enerzijds wordt er vaak ingezet op de fysieke staat van de wijk, anderzijds kijkt men naar de sociale staat van een wijk. Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing geeft een aantal maatregelen die gebruikelijk zijn bij stedelijke vernieuwing. Zo is het verbeteren van veiligheid en de openbare ruimte veel voorkomende maatregelen. Evenals het bieden van nieuwe mogelijkheden aan bewoners op het gebied van wonen, werk, opleiding, zorg en welzijn om bewoners de kans te geven maatschappelijk vooruit te komen. Een andere maatregel is het stimuleren van sociale en economische activiteiten en verbanden voor en door bewoners en plaatselijke ondernemers. Een fysieke ingreep met sociale gevolgen is het creren van een diverse(re) woningvoorraad en verbeteren van de kwaliteit van bestaande woningen. 48 Op die manier komen er veel verschillende mensen met verschillende inkomens in de wijk wonen. Door in te grijpen in een wijk probeert men de wijk te revitaliseren, aantrekkelijker en leefbaarder te maken voor bewoners en investeerders.

3.3 Stedelijke vernieuwing en omgang met de historische stad Op de vraag of geschiedenis van belang is voor de stad bestaat geen eenduidig antwoord. De discussie hierover wordt al eeuwen gevoerd en wordt afgewisseld door periodes waarin men naar de toekomst kijkt en periodes waarin men het verleden waardeert. Zo was men tijdens de verlichting in de 18e eeuw bijvoorbeeld erg gericht op de toekomst. Er waren grote doorbraken in de exacte wetenschappen en geschiedenis leek overbodig. Het werd gezien als een last en er werd zelfs gepleit om het in zijn geheel af te schaffen. Als reactie hierop ontstond de Romantiek waarin men terug verlangde naar vervlogen tijden. Dit kwam bijvoorbeeld tot uiting in allerlei neostijlen. De manier waarop over geschiedenis gedacht wordt, bepaalt in grote mate de manier waarop men met de historische waarden van de gebouwde ruimte omgaat.49 Als reactie op het modernisme van de vroege 20e eeuw krijgt de geschiedenis na de oorlog hernieuwde belangstelling. In de stedelijke vernieuwing is de aandacht voor geschiedenis en de historische stad ook te merken, hoewel de nuances per periode merkbaar zijn. Na de collectieve afkeuring van de cityvorming uit de jaren 50 en 60, werd men het meer en meer eens over de omgang met de historische stad. Waar in de voorgaande jaren economie en grootschalige ingrepen voorop stonden, staan vanaf de jaren 70 sociale en stedelijke structuren voorop. Wentholt (hoogleraar sociale psychologie) stelt dat in de jaren 70 dat mensen psychische ankerpunten nodig hebben in de ruimte om zich er thuis te voelen en zich de stad toe te eigenen. Het oude moet gentegreerd worden in het nieuwe omdat het oude eveneens een geruststellende visuele prikkel is die de stedeling een ankerpunt geeft, vooral op symbolisch niveau. Geschiedenis wordt niet langer gelezen, begrepen of geselecteerd maar beleefd,47 48

Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011b) Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011a) 49 Wagenaar, C. (2004) p. 104

23

ervaren, gevoeld.50 Aldo van Eyck gaat hier op door, door te stellen dat de fysieke vorm van de stad gelijk staat aan de relatie tussen mensen. Als de fysieke vorm van de stad wordt gekwetst worden ook mensen gekwetst. Over de verhouding tussen monumenten en mensen zegt van Eyck het volgende: ..maar ze gaan wel dwars door een monument als het een buurt is met grachten en straten en mensen. Kwetsbare mensen! De onkwetsbaarheid van het 17e-eeuwse monument, daar word ik langzamerhand misselijk van. () De vorm van de stad is de vorm van de relaties tussen mensen.51 Van Eyck stelt de kwetsbaarheid van een monument gelijk aan de kwetsbaarheid van intermenselijke relaties. Menselijke relaties moeten de basis zijn voor het ontwerp van nieuwe wijken, zoals dat in de historische stad is. In de historische stad zijn de menselijke relaties af te lezen. Hij zegt hiermee dat de organisch gegroeide historische stad de uiting is van menselijke relaties. Zolang er bij nieuwe wijken geen rekening wordt gehouden met menselijke relaties en dus de leefbaarheid, blijft de historische stad fungeren als donor, omdat mensen het wel nodig hebben. Hij stelt daarbij dat deze psychosociale donorfunctie van de historische stad gekwantificeerd kan worden. De omvang van de stad kan slechts een bepaald aantal mensen bedienen. Doordat de historische stad relatief steeds kleiner wordt, wordt deze minder van belang. 52 In de jaren 70 moest de historische stad behouden worden omdat zij goed was. Zij had niet alleen weldadige effecten op het collectief ook moest zij bewaard worden vanwege de herinnering.53 In de jaren 80 ontstaat er een reactie op de subjectiviteit van de jaren 70. Een van de dingen die door de rationalistische revisionisten werd geherintroduceerd was de notie van de stadsvorm als een artefact, een begrijpelijk, kwantificeerbaar, leesbaar en ontwerpbaar iets. Dit kwam in de plaats van de stadsvorm als fenomenologische environment die op onderhuidse, niet kenbare, associatieve en psychologische wijze een weldadig effect zou hebben op het collectief.54 Er werd in die tijd weer onderzoek gedaan naar de morfologische opbouw van de stad. Geschiedenis en ontwerp groeiden op die manier naar elkaar toe. Bij de herontwikkeling van de kop van zuid in Rotterdam werd gezocht naar een confrontatie tussen hedendaagse architectuur en het verlaten havengebied. In die tijd lag een grote stedelijke vernieuwingsopgave in verlaten bedrijventerreinen. Tegenwoordig worden cultuurhistorische waarden opgenomen in het bestemmingsplan en ligt een grote uitdaging voor stedelijke vernieuwing in het herbestemmen van leegstaand erfgoed en in de herstructurering van naoorlogse probleemwijken. Erfgoed is een steeds belangrijker uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen en een cruciale factor voor ruimtelijke kwaliteit. Maar erfgoed is ook bepalend voor onze identiteit, het versterkt ons welbevinden en is bovendien een economische factor. 55 Na een aantal decennia van grootschalige uitbreiding is aan de grootste woningbehoefte voldaan en richt men zich meer op de ruimtelijke kwaliteit. Volgens de rijksdienst voor cultureel erfgoed is erfgoed in grote mate bepalend voor ruimtelijke kwaliteit. 56 Cultureel erfgoed staat tegenwoordig synoniem voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteit, dit gaat gepaard met verhoogde economische waarde die bij stedelijke vernieuwing een cruciale rol kan spelen.

50 51

Crimson (1997), p. 14 Crimson (1997), p. 18 52 Crimson (1997), p.19 53 Crimson (1997), p. 24 54 Crimson (1997), p. 25 55 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2011a) 56 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2010b)

24

3.4 Herbestemming van erfgoed een katalysator bij stedelijke vernieuwing? Het domein van ruimtelijke ordening breidt zich uit, steeds meer facetten worden meegenomen in ruimtelijke plannen: Maatschappelijk zowel als politiek groeit het bewustzijn dat ruimtelijk ordenen meer is dan alleen het accommoderen van gebruiksfuncties. De ruimtelijke ordening is in haar opdracht geslaagd als het resultaat getuigt van economische concurrentiekracht, sociale cohesie, ecologische duurzaamheid n culturele identiteit, aldus de VROM-raad in zijn advies Stedenland-Plus57. Steeds meer wordt identiteit en cultuur middels erfgoed opgenomen in ruimtelijke plannen, omdat men er steeds meer van overtuigd raakt dat dit de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. Voor de revitalisering van een buurt kan hergebruik van erfgoed zelfs een krachtige motor zijn, stelt Wim Eggenkamp, rijksadviseur voor het Cultureel erfgoed. Hergebruik van deze markante gebouwen bepaalt in grote mate de aantrekkingskracht van een wijk.58 Maar welke rol speelt erfgoed bij de revitalisering? En wat levert het behoud van erfgoed op? In de paragraaf over leegstand komt al naar voren wat de overwegingen zijn om erfgoed te herontwikkelen. In deze paragraaf wordt besproken hoe erfgoed bijdraagt aan het succes van ruimtelijk plannen in het algemeen en bij stedelijke vernieuwing en revitalisering in het bijzonder. In de essaybundel Het Cultuurhistorisch Argument schrijft Machteld Linssen haar Kracht van de Argumentatie. Hierin verkent Linssen de ontwikkelingen rond het gebruik van erfgoed bij de ruimtelijke planvorming. Ze draagt vijf argumenten aan die steeds vaker een rol spelen bij het behoud van erfgoed. Het blijkt dat erfgoed een belangrijke aanjager kan zijn voor de lokale economie. Het zou daarom onderdeel moeten uitmaken van beleid op het gebied van economie, recreatie, toerisme en stedelijke vernieuwing.59 1. Cultuurhistorische of intrinsieke waarde. De cultuurhistorische en intrinsieke waarde blijft centraal staan bij behoud, maar het helpt als we kunnen aantonen dat we niet alleen rijk zijn aan erfgoed, maar ook rijk zijn dankzij ons erfgoed60. De kosten die gemaakt worden voor bijvoorbeeld restauratie moeten niet gezien worden als kostenpost, maar als investering. Het intrinsieke argument alleen blijkt niet meer voldoende. Bovendien wordt het intrinsieke argument vaak alleen door een klein groepje experts gekend. Om ook andere partijen te interesseren voor erfgoed wordt er steeds meer gedaan aan communicatie en educatie. De openbare opgraving van een Romeins schip in Leidsche Rijn (afb. 9) is hier een goed voorbeeld van.61

Afb. 9. Opgraving Romeins schip in Leidsche Rijn onder veel belangstellingvan omwonenden. Bron: any.nu57 58

Feddes, F. (1999) p. 6 Eggenkamp, W. (2011) 59 Linssen, M. (2009), p. 9 60 Linssen, M. (2009), p. 10 61 Linssen, M. (2009), p. 11

25

2. Publieke wil. De cultuurhistoricus die er in slaagt het burger- en expertdomein te verbinden en er in slaagt de publieke wil te mobiliseren, is spekkoper.62 Voor burgers heeft erfgoed een andere betekenis dan voor cultuurhistorische experts. Voor burgers speelt de belevings- of herinneringswaarde een grote rol en authenticiteit bijvoorbeeld veel minder. 3. Gemene deler. Het derde argument is dat cultuurhistorie een gemene deler kan zijn tussen partijen die betrokken zijn bij de ruimtelijke ontwikkeling. Dit kan de kwaliteit van het ontwikkelingsproces ten goede komen. Het lijkt dat cultuurhistorie als thema een enthousiasmerend en samenbindend effect heeft.63 Ook zegt Linssen hierover dat cultuurhistorie bepaalt of een plan passend is voor de plek. Omdat de genius loci verklaard kan worden vanuit de cultuurhistorie, kan de cultuurhistorie als meetlat voor plannen fungeren.64 4. Cultuur in dienst van een ander doel. Cultuur kan als middel gebruikt worden om een ander doel te bereiken. Dit argument is bij stedelijke vernieuwing erg van belang. Zo kan erfgoed worden ingezet om een negatief imago van een wijk om te buigen. Met de renovatie van woningen kan bijvoorbeeld een andere doelgroep worden aangetrokken. Investeringen in erfgoed kunnen ook een multipliereffect hebben; het leidt tot hogere vastgoedwaarden en daardoor lokt het andere investeringen uit. Onderzoek van ABF Research toont aan dat ondanks het feit dat aandachtswijken minder gewild zijn en over het algemeen lagere vastgoedwaarde kennen (-15%), dit verschil met een gezonde wijk in een aantal gevallen wordt gecompenseerd door de aanwezigheid van voldoende monumenten. Het verschil tussen een achterstandswijk met monumenten kan zelfs oplopen tot 20% en zelfs 30% hogere vastgoedwaarden. Deze hogere waarden vergroten volgens ABF Research het herstelvermogen van een wijk.65 Stedelijke vernieuwingsprojecten kunnen daardoor heel erg gebaat zijn bij investeringen op het gebied van cultuurhistorie. 5. Cultuurhistorie als waardemaker. Waar het vorige argument inging op de instrumentele waarde van cultuurhistorie, gaat dit argument in op de economische waarde van erfgoed. Hiermee wil Linssen zeggen dat investeren in erfgoed loont. Er worden steeds meer methodes ontwikkeld om de sociaal- economische baten in geld uit te drukken. Hierbij moet gedacht worden aan bijvoorbeeld belevingswaarde en verervingswaarde. Doordat de kosten, maar ook de opbrengsten in kaart worden gebracht, krijgt investeren in erfgoed een voet aan de grond bij ruimtelijke ontwikkelingen. Linssen zet hier wel een kanttekening bij; de economische waardering van erfgoed kan leiden tot de vermindering van de culturele waarde doordat exploitatie van erfgoed uitdraait op commercile uitbuiting.66 De intrinsieke waarde moet dus ook hier nog voorop blijven staan. Dat cultuurhistorie een waardemaker is voor een wijk wordt vanuit veel hoeken bepleit en bevestigd. Een niet te onderschatten voorwaarde voor deze waardecreatie is de locatie van de wijk. De locatie van een wijk is een bepalende factor voor het aantal monumenten, het soort monumenten en de mogelijkheden tot herbestemming van de monumenten. Een conclusie die we hieruit moeten trekken, is dat de specifieke locatie van specifieke monumenten kansen schept voor specifieke functies. De 19e-eeuwse schil rond het oude centrum kent veel meer monumenten en een betere locatie dan een wederopbouwwijk. Naast het behoud van schoonheid van historische waarden, zijn er steeds meer motieven en manieren om62 63

Linssen, M. (2009), p. 11 Linssen, M. (2009), p. 11 64 Linssen, M. (2009), p. 11 65 Linssen, M. (2009), p. 12 66 Linssen, M. (2009), p. 15

26

erfgoed te behouden en op te nemen in ruimtelijke plannen. Hardy voegt hieraan toe dat hoewel behoud van erfgoed veel op kan leveren, er geen draaiboek bestaat voor de manier waarop dit zou moeten gebeuren: When well-conceived by their twenty-first-century inheritors, these developments may preserve the environment, recycle buildings, make positive contributions to urban life, strengthen community, support the arts and retain local heritages. Depending upon their organization () they can also become a source of income for their communities. However, no single result can be identified as best.67 De belangrijkste conclusies van Linssen voor dit onderzoek zijn dat cultuurhistorie een instrument kan zijn om het imago van een buurt op te vijzelen en dat cultuurhistorie een waardemaker is. Als bij stedelijke vernieuwing wordt ingezet op het behoud van erfgoed levert dat een hogere vastgoedwaarde op en kan het imago van de buurt positiever worden, wordt gesteld. Bovendien blijkt erfgoed een gemene deler tussen partijen. Zo bezien is erfgoed inderdaad een motor achter stedelijke vernieuwing. Niet alleen omdat het een waardemaker is, het zorgt ook voor draagvlak onder betrokken partijen. In lijn met de herwonnen aandacht voor cultuurhistorie van de afgelopen 25 jaar wordt tegenwoordig niet alleen de esthetische waarde van erfgoed onderschreven, maar ook de economische, pragmatische en intrinsieke waarde. Door dit inzicht vormt cultuurhistorie in dit klimaat een waardemaker, een aanjager van de lokale economie, recreatie, toerisme en stedelijke vernieuwing. Als we dit doortrekken kunnen we zeggen dat behoud van erfgoed, zeker bij stedelijke vernieuwing een wijk aantrekkelijker kan maken voor mensen van buitenaf. Doordat er meer vraag is naar woningen in de buurt, stijgt de vastgoedwaarde. Het komt voor dat de huurprijzen voor zittende bewoners niet meer op te brengen zijn. Deze verschuiving in bevolkingsopbouw wordt gentrification genoemd. Enerzijds kan herbestemming dus leiden tot revitalisering van een wijk, anderzijds zou herbestemming kunnen leiden tot gentrification. Ik zal dit begrip en het proces in de volgende paragraaf uiteenzetten.

67

Hardy, H. (2005) p. 37

27

4.4.1

GentrificationHet begrip

Gentrification is het proces waarbij een buurt een opwaardering ondergaat op sociaal, fysiek en economisch gebied. De opwaardering gaat gepaard met de intrek van mensen van buiten de buurt. Het begrip is in 1964 gentroduceerd door de Britse sociologe Ruth Glass. Zij zag dat in de binnenstad van Londen steeds meer arbeiders plaatsmaakten voor de middenklasse. Als de huurovereenkomsten van de arbeiders afgelopen waren, werden de huizen opgeknapt en verkocht aan de rijkere middenklasse. Deze klassieke uitleg van gentrification is lang dominant geweest in het onderzoek naar gentrification. De term gentrification is afgeleid van het woord gentry en is een verwijzing naar de Engelse klassenstructuur uit de 18e en 19e eeuw. Met die verwijzing heeft Glass de term een ironische lading willen geven. So, literally, gentrification or gentry-fication means the replacement of an existing population by a gentry.68 Essentieel in deze definitie is dat oude bewoners plaats moeten maken voor nieuwe, rijkere bewoners. Anderen spreken al van gentrification als een buurt wordt aangepast aan de wensen van nieuwe bewoners, zonder dat oude bewoners zijn verhuist. Doordat nieuwe bewoners hun smaak opleggen in een wijk, kunnen oude bewoners alsnog worden uitgesloten. Dit is bijvoorbeeld het geval als er nieuwe, relatief dure woningen vrij komen. Sinds de introductie van het begrip is er veel onderzoek gedaan naar het fenomeen vanuit verschillende invalshoeken. Het is een interessant onderzoeksthema voor ruimtelijke wetenschappen, maar ook voor sociale wetenschappen. Daarnaast is het thema vaak politiek geladen. Door de aandacht uit veel verschillende hoeken bestaat er geen eenduidig antwoord op de vraag wat gentrification nu precies is. Ook over oorzaken, gevolgen, bepalende factoren en bijvoorbeeld invloed van actoren is men het niet eens. 69 De grootste verklaring hiervoor is dat gentrification heel erg afhankelijk is van de context. Of zoals van Weesep het verwoordt: Gentrification is deeply rooted in social dynamics and economic trends. It signs, effects and trajectories are to a large degree determined by its local context; the physical and the social characteristics of the neighbourhoods in question, the positions and the goals of the actors, the dominant functions of the city, the nature of economic restructuring and local government policy. The study of the city should pay heed to this complexity.70 Het is dus niet eenvoudig om generaliserende uitspraken te doen over gentrification. Bij ieder proces zijn andere actoren actief die niet of juist wel samenwerken. Ook is de staat waarin de buurt fysiek verkeert moeilijk te vergelijken. Hebben we te maken met een oud industrie terrein of bijvoorbeeld een verwaarloosde buurt met historische architectuur? Ligt de buurt bij het centrum of net iets verder? Door al deze verschillende invloeden is geen proces hetzelfde. In de literatuur wordt vaak onderscheid gemaakt tussen verklaringen voor gentrification vanuit de productie en de consumptie. Oorzaken vanuit de productie zijn economische factoren, oorzaken vanuit de consumptie zijn sociale factoren. Het is het verschil tussen aanbod (productie) en vraag (consumptie). Ik zal de twee onderzoeksdiscours hieronder toelichten. Productie De productieve zijde van gentrification gaat in op aanbodgestuurde gentrification. Een belangrijk onderdeel68 69

Lees, L. et al (2008), p. 5 Lees, L. et al (2008), p. 3 70 Weesep, van J. (1994), p 80 in Lees, L. et al. (2008) p. XV

28

hiervan is de rentgap, dit begrip is in 1979 gentroduceerd door Neil Smith. De rentgap is het verschil tussen de hoogste potentile inkomsten en werkelijke inkomsten uit huur van een stuk land. Dit heeft te maken met een mismatch tussen de huidige en werkelijke functie van het land en de meest optimale functie voor het land. As the rentgap grows larger, it creates lucrative profit opportunities for developers, investors, home buyers, and local governments to orchestrate a shirt in landuse for instance, from working-class residential to middle- or upper-class residential. 71 Door een devaluatie van de grondprijs is het op een bepaald moment interessant om te investeren in een gebouw of buurt. Het goedkope land kan op een eenvoudige manier worden herontwikkeld en duurder worden doorverkocht (zie afb 10). In een buurt wisselen verschillende periodes van ontwikkeling, onderontwikkeling en herontwikkeling elkaar af. Deze ongelijke ontwikkeling ligt aan de basis van de rentgap. The logic behind uneven development is that the development of one area creates barriers to further development of an other, thus leading to underdevelopment, and that the underdevelopment of that area creates opportunities for a new phase of development. () The successive development, underdevelopment and redevelopment of given areas as capital jumps from one place to another, then back again, both creating and destroying its own opportunities for development. 72 Afb. 10 Rentgap Theory door N. Smith Bron: eigen werk o.b.v. Smith, N (1979) in Lees, L. et al (2008) p. 52.

Consumptie Om gentrification vanuit de consumptieve zijde te verklaren, moet er gekeken worden naar culturele en sociale ontwikkelingen. In de jaren 60 en 70 namen veel mensen hun intrek in lofts in SoHo (New York). Zukin zag hierin een

71 72

Lees, L. et al (2008), p. 52 Smith, N. (1982), p. 51

29

esthetische trend. Want hoewel deze oude fabrieken al jaren bestonden, had niemand ooit geopperd dat het chic was om in te wonen. De affiniteit met de lofts in de jaren 70 was in de jaren 60 door mensen met creatieve beroepen opgezet. Later volgde steeds meer mensen. Plaats, esthetiek, identiteit en de opkomende massa media waren heel erg met elkaar verbonden. A heightened sense of art and history, space and time, was dramatized by the taste-setting mass media.73 Het waren dan ook de massamedia die er later voor zorgden dat hetzelfde concept van loftliving ook in London werkte. 74 Investeringen worden hierbij gedaan op het gebied van cultuur: using culture industries as a tool for attracting capital.75 Rose geeft aan waarom er niet alleen naar het productie proces gekeken moet worden, maar waarom ook juist de mensen die naar de buurt trekken een grote rol spelen: The crucial point () is that gentrifiers are not the mere bearers of aprocess determined independently of them. Their constitution, as certain types of workers and as people, is as crucial an element in the production of gentrification as is the production of the dwellings they occupy.76 De motieven van mensen om naar de buurt te komen en hun invloed op de buurt, dragen dus ook bij aan gentrification. Hoewel de scheidslijn tussen deze richtingen steeds vager wordt en de begrippen steeds geherdefinieerd worden, blijft het de dominante onderzoeksdiscours. Huidige theorien zoeken een middenweg tussen vraag en aanbod, kapitaal en cultuur en structuren en middelen. Ahlfeldt beschrijft de huidige ontwikkelingen als volgt: In recent decades residential downtown areas in de U.S. as well as Europe have experienced a remarkable comeback after a long period of steady decline accompanied by the migration of middle- and upper-class residents of the city fringe, or by the modernization of downtown housing stock, which increases the demand of high-income households. In addition, lifestyle pluralization has produced new upper and middle social diversity of the inner-cities. At the same time, ambitious authorities have developed revitalization strategies in order to promote the so-called urban renaissance.77 Zoals Ahlfeldt hier aangeeft kan gentrification verschillende oorzaken hebben. Nieuwe leefstijlen, modernisering van de woningvoorraad en investeringen vanuit de overheid, zorgen dat de stad of buurten aantrekkelijk worden voor mensen met hogere inkomens.

4.2

Gentrification of revitalisering als gevolg van stedelijke vernieuwing?

De gevolgen van stedelijke vernieuwing uiten zich volgens Clay in twee vormen: gentrification en upgrading. Gentrification noemt hij: resettlement of professional and upper middle class home owners in city neighborhoods. 78 Upgrading noemt hij: a change in the physical conditions of the area by current residents.79 Dit laatste komt vooral voor in woonwijken met weinig andere functies. Als gevolg van modernisering van woningen en de woonomgeving ontstaat er meer vertouwen in de buurt.80 Stedelijke vernieuwing (deels door de overheid zijn genitieerd) zet zo aan tot investeringen in de wijk door de bewoners zelf. Bij upgrading werkt men vanuit de bestaande stedelijke substantie en is de verandering met name sprake van een fysieke verandering. Sociaal verandert er nauwelijks iets in de wijk.73 74

Zukin, S. (1989), p. 15 in Lees, L. et al. (2008), p. 118 Lees, L. et al. (2008), p. 120 75 Zukin, S. (1989), p. 176 in Lees, L. et al. (2008), p. 118 76 Rose, (1984), p. 56 in Lees, L. et al. (2008), p. 89 77 Ahlfeldt, G.M. (2011), p. 32 78 Clay, P.L. (1979), p. 6 79 Clay, P.L. (1979), p. 6 80 Clay, P. L.(1979), p, 47

30

Als er sprake is van gentrification verandert de buurt doordat de gentry hun smaak en waarden in de buurt aanbrengen en zo aan zittende bewoners opleggen. Dit brengt nieuwe investeringen met zich mee; van buitenaf. Investeerders en ontwikkelaars zorgen voor de komst van rijkere bewoners van buitenaf. Kortom bij gentrification van buitenaf genvesteerd in de buurt en wordt de buurt sociaal, fysiek en economisch opgewaardeerd. De grootste verandering is echter de verschuiving in de bevolkingsopbouw. De kans op gentrification is groter in binnenstedelijke gebieden met verschillende functies. De overeenkomst tussen de upgrading en gentrification is dat er meer investeringen worden gedaan in de buurt, het verschil zit in de afkomst en de gevolgen van de investeringen. De definitie die Clay voor upgrading introduceert waar Clay over spreekt is vergelijkbaar met revitalisering; een fysieke opwaardering als het gevolg van stedelijke vernieuwing. Voor het onderzoek hou ik het volgende onderscheid tussen gentrification en revitalisering aan (afb 11):

Afb. 11 Onderscheid tussen revitalisering en gentrification Bron: eigen werk

4.3 Gentrification en erfgoed Er zijn een aantal kenmerken die typisch zijn voor wijken die potentie hebben voor gentrification. Hieronder vallen kenmerken als; lage grondprijs, goedkope woningen, verloedering van een buurt, stedelijkheid, sociale achterstand, weinig groene ruimte, goede ligging t.o.v. het centrum, bebouwing van voor de tweede wereld oorlog en bijvoorbeeld weinig groen.81 Aan de andere kant moet de potentie van de wijk worden erkent, dit kan bijvoorbeeld zijn doordat de wijk een sterke identiteit heeft door historische kenmerken.82 Er zijn studies naar gentrification die veronderstellen dat alleen historisch interessante plekken in aanmerking komen voor gentrification.83 Zo blijkt aanwezigheid van monumenten een belangrijke voorwaarde voor gentrification. 84 85 Vanuit dat oogpunt kan worden gesteld dat erfgoed een aanjager is van gentrification. Verklaringen hiervoor worden vaak kort aangestipt. Ik zal een aantal verklaringen bespreken en verdelen in productie- en consumptieoorzaken.

81 82

Metselaar, D. (2011), p. 29 Metselaar, D. (2011), p. 29 83 Mc Taggart K.J.J. (2009), p. 13 84 Clay, P.L. (1979) p. 85 Hamnet (1979)

31

Productie 1. Investering moet terug worden verdiend. Volgens Kersti Berggren (monumentenzorg Zweden) ligt een oorzaak in het feit dat behoud van erfgoed altijd vraagt om investeringen die moeten worden terugverdiend. Daarom zijn behoud en herontwikkeling van erfgoed onlosmakelijk verbonden met gent