Kungsleden presenterar bokslutskommunikén för 2012 samt ny strategi

Välkommen till Kungsledens

boksluts – och strategipresentation

15 februari 2013

VD Thomas Erséus

vVD Anders Kvist

Agenda för dagen

1. Hyres– och fastighetsmarknaden

2. Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror

3. Resultat för helår 2012

4. Finansiell ställning

5. Uppdatering skatt

6. Strategisk översyn och ny strategi

7. Värdeskapande i förvaltningen

8. Tillväxt och koncentration

9. Finansiella mål

10.Sammanfattning

Innehåll | 2

4:e kvartalet en vändpunkt strategiskt och finansiellt

■ Kungsleden har länge hämmats av överhängande skattehot

■ Effekter av en bunden ränta har framtvingat en defensiv hållning

■ Genom Hemsöaffären är worst case-scenario för skatt säkrat och

bolaget väl positionerat med en finansiell flexibilitet

■ Affären en del i implementeringen av ny strategi

■ Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande för

Kungsleden över tiden

■ Efter 7 år som VD en bra tidpunkt att lämna

■ Kostnadsprogram initierat

■ Styrelsen föreslår utdelning om 1,00 krona per aktie

■ Förutsättningarna för framtida värdeskapande är mycket goda

Fjärde kvartalet en vändpunkt| 3

1. Hyres- och fastighetsmarknaden

Fortsatt stabil hyresmarknad

■ Sysselsättningen fortsätter att växa i storstadsregionerna

■ Segmenterad kontorsmarknad med stark efterfrågan i bra lägen

■ Hyresnivåer för kommersiella fastigheter i storstadsregionerna utanför CBD är stabil

■ Stor spread i avkastningskrav i storstadsregionerna utanför CBD

■ Oförändrade vakansnivåer och variation mellan delmarknader

Källa: Newsec

Hyres- och fastighetsmarknaden| 5

Fortsatt god uthyrning för Kungsleden i kvartalet

■ Exempel på nya hyreskontrakt

till en årshyra om drygt 9 Mkr:

– Gävle hamn

– Västmanlands Läns

Landsting

– Cap Gemini, Västerås

– RB Glas & Plast, Partille

Hyres- och fastighetsmarknaden |6

Ökad nyuthyrning för 2012 och fortsatt stabilitet

■ Nyuthyrning helår på 80 Mkr*

■ Västerås exempel på expansiv

marknad. 17 Mkr i nyuthyrning

■ Nettouthyrning helår på 15

Mkr**

■ Ekonomisk uthyrningsgrad

helår 89,3 procent (89,2)

■ Återstående kontraktslängd

uppgår i snitt till 4,9 år

*Nyuthyrning avser årshyra för signerade kontrakt jan-dec 2012

** Nettouthyrning avser signerade kontrakt minus påskrivna

uppsägningar

Hyres- och fastighetsmarknaden |7

Transaktionsvolymen ökade från 85 till 106 Mdr*

Hyres- och fastighetsmarknaden | 8

0

35

70

105

140

175

210

245

280

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Transaktionsvolym Sverige: segmentfördelning

Transaktioner ≥ 100 MSEK

Kontor Bostad

Handel Logistik, Lager och Industri

Äldreboende Övrigt (t ex hotell, mark, sjukvård och utbildning)

Antal transaktioner Källa: Newsec

Mdr SEK Antal transaktioner

Starkt avslutande kvartal för transaktioner i Sverige

■ Transaktionsvolymen för 4:e kv uppgick till 42 Mdr och var den

högsta volymen sedan 3:e kv 2008

■ Transaktionsvolymen för december summerade till 30 Mdr

■ Kapitalstarka institutioner och pensionsbolag svarade för huvudelen

av transaktionerna på köp- och säljsidan

■ Kontorsmarknaden stod 2012 för 40 procent av den totala volymen

■ Kungsleden var den största enskilda säljaren under 2012 med

försäljning av hälftenägda Hemsö

Hyres- och fastighetsmarknaden | 9

2. Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror

Kungsledens portföljoptimering under kvartalet

Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror| 11

■ 15 fastigheter såldes för 552 Mkr

■ Försäljningarna skedde till en direktavkastning om 6,6 procent

■ Sålda fastigheter var belägna i Storstockholm, mellersta och södra

Sverige.

■ Paket om nio fastigheter för 380 Mkr enskilt största

fastighetsförsäljningen

■ Samtliga försäljningar gjordes i nivå med bokförda värden

■ 11 fastigheter köptes för 1 549 Mkr av Hemsö

– Totalt hyresvärde på 163 Mkr, 143 tkvm ythyrningsbar yta

– Återstående kontraktslängd 8 år

■ Intjäningskapacitetet för kvarvarande portfölj är 8 procent

Bättre positionerade efter försäljning av Hemsö

■ Kungsleden sålde sitt innehav i Hemsö efter elva års gynnsam

utveckling som över tid skapat stora värden för aktieägarna

■ Total köpeskilling om 3 320 Mkr

– Priset för aktierna utgjorde 1 820 Mkr

– Återbetalning av aktieägarlån utgjorde 1 500 Mkr

■ Effekter efter aktieförsäljning, låneåterbetalning samt köp av 11

fastigheter

– stärkt likviditet med 1 750 Mkr

– ökad belåningskapaciteten vilken utnyttjats genom nyupptaget

lån om 1 Mdr på tre år

■ Försäljningen är en del i implementeringen av Kungsledens nya

strategi mot helägda fastigheter och kommer genom omallokering

av medel bidra till en ökad totalavkastning

Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror| 12

Kvartalet i korthet

■ Nettoomsättningen och bruttoresultatet minskade med 10 respektive

8 procent till 494 Mkr respektive 309 Mkr jämfört med Q4 2011 i och

med ett mindre fastighetsbestånd.

■ Resultat före skatt uppgick till 677 Mkr (348)

■ Resultat efter skatt uppgick till 923 Mkr (303), motsvarar per aktie -

6,80 kronor (2,20). Resultatökningen kommer av försäljningen av

Hemsö

■ Kassaflöden från rörelsen uppgick till 66 Mkr (136)

■ Utdelningsgrundande resultatet för fjärde kvartalet uppgick till 1 732

Mkr (241), motsvarande 12,70 kronor (1,70) per aktie

Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror | 13

Ny huvudägare i Kungsleden

■ Welandson Gösta och bolag 13,1

■ Länsförsäkringar fonder 3,2

■ Norges Bank Investment Management 2,9

■ Florén Olle och bolag 2,5

■ Danske Invest fonder (Sverige) 2,0

■ BlackRock fonder (USA) 1,6

■ Fjärde AP-fonden 1,4

■ Andra AP-fonden 1,2

■ Swedbank Robur fonder 1,2

■ Avanza Pension Försäkring AB 1,0

30,1

Källa: SIS Ägarservice 31 december 2012

Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror | 14

3. Resultat för helår 2012

Resultaträkning Mkr

2012

Jan-dec

2011

Jan-dec

Δ

procent

Hyresintäkter 1 840 1 759

Försäljningsintäkter modulbyggnader 270 288

Nettoomsättning 2 110 2 047 3

Fastighetskostnader -533 -512

Produktionskostnader moduler -249 -258

Bruttoresultat 1 328 1 277 4

Handelsnetto 16 56

Försäljnings- och administrationskostnader -257 -244

Resultat från andelar i Hemsö 794 413 92

Finansnetto -586 -559

Orealiserade värdeförändringar fastigheter -60 241

Orealiserade värdeförändringar finansiella

instrument -70 -491

Resultat före skatt 1 165 693 68

Skatt -813 -55

Årets resultat 352 638 -45 Resultat för helår 2012| 16

Den stora positiva

posten kommer av

försäljningen av Hemsö

Nettoomsättning och

bruttoresultat ökade

med 3 respektive 4

procent med anledning

av ett större

fastighetsbestånd och

en mildare inledning på

vintern

Stora värden realiserade genom Hemsöförsäljning

2012 2011

Mkr jan-dec jan-dec

Bruttoresultat 1 328 1 277



Förvaltningsresultat 485 474

Realiserade poster

Handelsnetto vid försäljning 16 56

Realiserade värdeförändringar, fastigheter 129 65

Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -20 -7

Försäljning av Hemsö 1 507 -

Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -81 -66

Realiserade poster 1 551 48

Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 223 207

Skatt att betala -342 -26

Utdelningsgrundande resultat 1 917 703

Resultat för helår 2012 | 17

Resultaträkning helägda fastigheter

Mkr

2012

jan-dec

2011

jan-dec

Δ

procent

Hyresintäkter 1 583 1 515 4


Bruttoresultat 1 094 1 052 4

Handelsnetto 16 56



Orealiserade värdeförändringar fastigheter 0 301


instrument -55 -380

Resultat före skatt 333 338 -1

Skatt 182 -70

Årets resultat 515 268 92


Resultaträkning Nordic Modular

Mkr

2012

jan-dec

2011

jan-dec

Δ

procent

Hyresintäkter moduler 257 244

Försäljningsintäkter moduler 270 288

Nettoomsättning 527 532 -1


Produktionskostnader moduler -249 -258

Bruttoresultat 234 225 4

Handelsnetto 0 0


Finansnetto -58 -58

Orealiserade värdeförändringar fastigheter -60 -60


instrument -5 -42

Resultat före skatt 48 5 860

Skatt -13 -1



Resultaträkning Hemsö

Mkr

2012

jan-dec

2011

jan-dec

Δ

procent

Resultat från andelar Hemsö 794 413 92

Finansnetto 0 6


instrument -10 -69

Resultat före skatt 784 350 124

Skatt 3 16



4. Finansiell ställning

Finansiell ställning – pro forma efter Hemsöaffären

2012 2012

Mkr 31 dec 31 dec

TILLGÅNGAR enligt delårsrapport Pro forma efter Hemsöaffären

Fastigheter 15 777 15 777

Övriga anläggningstillgångar 666 666

Fordran på Tredje AP-fonden 3 363 -

Övriga kortfristiga tillgångar 373 373

Kassa och bank 721 3 549

Summa tillgångar 20 900 20 365

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 7 726 7 726

Räntebärande skulder 9 704 10 720

Derivat 1 125 1 125

Övriga ej räntebärande skulder 2 345 794

Summa eget kapital och skulder 20 900 20 365

Finansiell ställning| 22

Förfallostruktur krediter

Per 31 december 2012

Utnyttjade

krediter,

Mkr

Ej utnyttjade

krediter, Mkr

Summa

krediter, Mkr

2013 667 260 927

2014 1 459 1 459

2015 5 600 900 6 500

2016 1 978 1 978

Summa 9 704 1 160 10 864

Genomsnittlig konverteringstid, år 2,3 2,2

Finansiell ställning | 23

Förfallostruktur räntebindning

Per 31 december 2012 Lån, Mkr

Ränte-

derivat

Mkr

Snittränta ,

derivat %

Snittränta

lån och

derivat, år

Genomsnittlig

räntebindnings-

tid, år

2013 9 704

2014 800 3,9

2015 1 400 4,2

2016 500 3,9

2017 500 4,1

2018 3 650 4,2

2019 800 3,5

2020 800 3,7

2021 400 3,8

2022 500 3,8

Summa 9 704 9 350 6,8 6,8 5,1

Marknadsvärdering av lån och

derivat 1 121

Summa 10 825

Finansiell ställning | 24

5. Uppdatering skatt

Kungsleden uppdaterar om skatteprocesser

■ Som tidigare kommunicerats meddelade Skatteverket i november 2012

beslut om att beskatta Kungsleden för kapitalvinst vid överlåtelse av

andelar i handelsbolag avseende taxeringsår 2007

■ Vid en negativ utgång uppgår som tidigare kommunicerats den

beräknade resultateffekten till 1 380 Mkr och den beräknade

likviditetseffekten till 1 360 Mkr

■ Skatteverket beslutade i december 2012 att för samma transaktion

även yrka på en andrahandsgrund (skatteflykt) om verket inte skulle få

framgång i sitt förstahandsyrkande

■ Vid en negativ utgång i process som gäller skatteflykt blir den

beräknade resultat- och likviditetseffekten cirka 500 Mkr lägre än ovan

givna belopp

■ Processen avseende skatteflykt kommer att löpa parallellt med

processen som prövar förstahandsyrkandet

Uppdatering skatt| 26

Uppskattning av maximala negativa skatteeffekter

Mkr Effekt på

eget kapital Likviditetseffekt

Reservering kvartal 2 2009 325 0

Reservering kvartal 2 2012 725 260

Inbetalt i väntan på avgörande - -100

Summa reserverade skatteärenden 1 050 160

Ej reserverade skatteärenden 2 930 2 920

Inbetalt i väntan på avgörande - -160

Summa 3 980* 2 920

Uppdatering skatt | 27

*Se kvartalsrapport för förklaring av förändring mot tredje kvartalet

6. Strategisk översyn och ny strategi

Strategisk översyn

■ Kungsleden har sedan en tid tillbaka arbetat med en strategisk

översyn

■ Översynen är driven av fundamentala förändringar i

fastighetsmarknaden och av en önskan om en renodling av

verksamheten

■ Den nya strategin har till syfte att tydliggöra hur Kungsleden skapar

varaktigt värde för aktieägare

■ Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande för

Kungsleden över tiden

■ Kungsleden koncentrerar sig nu på detta och tar nu en ny riktning

med fokus på helägda fastigheter på tillväxtmarknader i Sverige

■ Värdeskapande sker genom att tillgodose kunders lokalbehov,

förvalta och förädla fastigheterna samt optimera bolagets

fastighetsportfölj

Strategisk översyn och ny strategi | 29

En strategi som sätter värdeskapande i fokus


Kungsleden ska skapa värde genom att tillgodose kunders lokalbehov,

förvalta och förädla fastigheterna samt optimera bolagets fastighetsportfölj

Tillgodose kunders lokalbehov

■ Tillhandahålla lokaler där kunder kan verka och utvecklas

■ Skapa starka kundrelationer genom lyhördhet, flexibelt agerande och korta beslutsvägar

Förvalta och förädla fastigheterna

■ Aktivt förvalta och förädla fastigheterna för att öka de stabila kassaflödena och därmed värdet av

fastighetsbeståndet

■ Attrahera bra hyresgäster och verka för långa hyresavtal, hög uthyrningsgrad och en balanserad

kostnadsnivå

Optimera fastighetsportföljen

■ Med god marknadskunskap och starka relationer med marknadens aktörer identifiera och utnyttja

möjligheter till köp och försäljning för att öka den riskjusterade avkastningen


En grund för att skapa värde för ägare, kunder, medarbetare och samhälle är en stark

företagskultur där medarbetare trivs, utvecklas och presterar.

Fokusering av geografi och segment

Årlig tillväxt (%), lönesumma

Kungsleden ska äga, förvalta och förädla fastigheter

som ger en hög riskjusterad avkastning inom

segmenten lager/industri, kontor och handel i

Storstockholm, Mälardalen, sydvästra Sverige samt i

tillväxtorter i Norrland

■ En viktig förutsättning för värdeskapande är var i

Sverige tillväxten finns

■ Genom inriktning på tre fastighetstyper ökar

kompetensen kring kundbehov och

marknadsförutsättningar för dessa segment vilket leder

till stärkta kundrelationer, förbättrad förvaltning och

förädling och därmed ökat värde av fastighetsbeståndet


Dagens fastighetsportfölj, helägda fastigheter

Segment Antal fastigheter

, st

Area, tkvm

Bokfört värde,

Mkr

Driftnetto, Mkr

Direkt-avkastning,

%

Ekonomiskuthyrnings-grad, %

Snitt kontrakts-längd, år

Industri/lager 116 1 197 6 058 511 8,4 91,0 5,3

Kontor 88 672 5 579 424 7,6 90,2 4,3

Handel 56 266 2 071 158 7,6 94,0 4,6

Övrigt kommersiella 18 76 560 37 6,7 91,4 6,2

Totalt 278 2 211 14 268 1 130 7,9 91,1 4,9

Fastighetsbestånd per 31 december 2012


Fokusering på lägen utanför CBD ger attraktiv

direktavkastning

2

4

6

8

10

12

14

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

E

%

Source: Newsec

Direktavkastningskrav - kontor i sekundära lägen

Office Rest of SwedenOffice Rest of Greater StockholmOffice Other Major Cities

Intervall: 5,75 - 8,5%

2

4

6

8

10

12

14

19

81

19

83

19

85

19

87

19

89

19

91

19

93

19

95

19

97

19

99

20

01

20

03

20

05

20

07

20

09

20

11

%

Source: Newsec

Direktavkastningskrav - kontor i bästa läge

Office Stockholm CBDOffice Göteborg PrimeOffice Malmö Prime

Intervall: 4,0 - 7,0%


Stabila hyror i lägen utanför CBD

700

800

900

1 000

1 100

1 200

1 300

1 400

1 500

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

E

kr/kvm

Källa: Newsec

Marknadshyror - kontor i sekundära lägen

Other Major Cities

Rest of Greater Stockholm

Intervall: 1 100-1 400 kr/kvm

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

E

kr/kvm

Källa: Newsec

Marknadshyror - kontor Stockholm CBD

Stockholm CBD

Intervall: 3 500- 5 000 kr/kvm

Strategisk översyn och ny strategi| 35

Hög direktavkastning utanför CBD ger bra ”kudde”

04

05

05

06

06

07

07

08

08

09

09

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

%

Stockholm CBD

Övriga Sverige

Källa: Newsec


Hög totalavkastning i kombination med låg

marknadsrisk


2013 2014 2015 2016 2017

Direktavkastning 7,65% 7,50% 7,35% 7,25% 7,20%

Hyresutveckling 1,50% 2% 2,50% 2,50% 2,50%

Industri & Lager i etablerade industriområden, resten av Sverige Totalavkastning 2014-2017: 11%

2013 2014 2015 2016 2017

Direktavkastning 7% 6,75% 6,75% 6,50% 6,50%

Hyresutveckling 1,50% 2% 2% 2,50% 2,50%

Dagligvaruhandel, resten av Sverige Totalavkastning 2014-2017: 10,3%

2013 2014 2015 2016 2017

Direktavkastning 4,50% 4,50% 4,70% 4,90% 5%

Hyresutveckling 2% 3% 5% 7% 5%

Totalavkastning 2014-2017: 6,7%

Kontor, Stockhom CBD

Källa: Newsec

1,50

2,50

3,50

4,50

5,50

6,50

7,50

8,50

9,50

Lo

gis

tics R

est o

f S

wed

en -

Cate

gory

B *

Offic

e R

est o

f S

wed

en

Offic

e R

est o

f G

reate

r S

tockholm

*

Reta

il R

est o

f S

wed

en

*

Offic

e O

ther M

ajo

r C

itie

s

Reta

il R

est o

f G

reate

r S

tockholm

*

Offic

e S

tockholm

Pri

me S

uburb

Resid

ential R

est o

f S

weden *

Lo

gis

tics R

est o

f S

wed

en -

Cate

gory

A *

Lo

gis

tics S

tockholm

-C

ate

gory

B *

Lo

gis

tics M

alm

ö -

Cate

gory

A *

Lo

gis

tics S

tockholm

-C

ate

gory

A

Lo

gis

tics G

öte

borg

-C

ate

gory

A *

Reta

il M

alm

ö P

rim

e

Reta

il O

ther M

ajo

r C

itie

s *

Offic

e M

alm

ö P

rim

e

Offic

e S

tockholm

Centr

al

Reta

il S

tockholm

Pri

me S

uburb

*

Offic

e G

öte

borg

Pri

me

Reta

il S

tockholm

Cen

tral *

Resid

ential O

ther M

ajo

r C

itie

s

Reta

il G

öte

borg

Pri

me

Resid

ential R

est o

f G

reate

r S

tockholm

Offic

e S

tockholm

CB

D

Reta

il S

tockholm

CB

D

Resid

ential S

tockholm

Pri

me S

uburb

Resid

ential M

alm

ö P

rim

e

Resid

ential G

öte

borg

Pri

me

Resid

ential S

tockholm

Pri

me

Intervall direktavkastningskrav 2002-2012

Min

Max

2012E

*2007-2012 Källa: Newsec

Yieldspreaden förväntas minska Attraktiv prisbild idag i sekundära segment

Positiv värdeutveckling förväntas till följd av sjunkande direktavkastningskrav

Stigande direkt-

avkastningskrav

Sjunkande direkt-

avkastningskrav

Strategisk översyn och ny strategi| 38

7. Värdeskapande i förvaltningen

Hur skapar Kungsleden växande kassaflöden?

Förvaltningseffektivitet

Kundvård och uthyrning

Driftnettoutveckling

Växande kassaflöden

Förädla

Värdeskapande i förvaltningen | 40

Förvaltningseffektivitet

Kundvård och uthyrning

Driftnettoutveckling

Växande kassaflöden

Förädla

Starkt värdeskapande över tid –driftnetto/kvm ökat

med 25 procent sedan 2007

200

300

400

500

600

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Driftnetto per kvm

Värdeskapande i förvaltningen | 41

8. Tillväxt och koncentration

Tillväxt och koncentration

Årlig tillväxt (%), lönesumma

Kungsleden ska äga, förvalta och förädla fastigheter

som ger en hög riskjusterad avkastning inom

segmenten lager/industri, kontor och handel i

Storstockholm, Mälardalen, sydvästra Sverige samt i

tillväxtorter i Norrland

Tillväxt och koncentration | 43

Återinvestering efter Hemsöförsäljning

Investeringsvolym om cirka 5-6 Mdr möjligt att genomföra genom stycke-

och portföljförvärv inom en tidshorisont om cirka 1-2 år

Den nya strategin omfattar fastigheter och delmarknader som uppvisar en

uthållig och relativt stabil omsättning över tid

Utbudet är fortsatt stort för fastigheter inom den nya strategin

Kungsleden ser bra investeringsmöjligheter i marknaden med en

direktavkastning mellan 7,0-8,5%

Tillväxt och koncentration 44

Exempel på transaktioner som gjorts i marknaden

inom ramen för den nya strategin

Kontors- och lagerportfölj om ca 16 000 m² i Märsta. Transaktionsvolym ca

120 Mkr. Direktavkastning ca 7,75-8,0%

Kontorsportfölj om ca 45 000 m² i Linköping, Norrköping Västerås och Växjö.

Transaktionsvolym ca 320 Mkr. Direktavkastning ca 7,5-8,0%

Logistikfastighet om ca 50 000 m² i Västsverige. Hyresavtal ca 7 år.

Transaktionsvolym ca 300 Mkr. Direktavkastning ca 7,25 %

Logistikfastighet om 10 000 m² i Storstockholm. Transaktionsvolym ca 90

Mkr. Hyresavtal 3-5 år. Direktavkastning ca 7,5-7,75%

Två logistikfastigheter om totalt ca 80 000 m² i Västsverige. Sale and lease

back med hyresavtal om 15 år. Transaktionsvolym ca 400 Mkr.

Direktavkastning ca 8,75%

Tillväxt och koncentration |45

Kungsleden koncentrerar fastighetsbeståndet


2012 2015

De icke strategiska fastigheternas andel av

portföljens värde minskas från 10% till 5%

eller lägre under tre år

Strategiska fastigheter

Icke strategiska fastigheter

Försäljning av Nordic Modular – en tidsfråga

Som ett led i Kungsledens renodling mot helägda fastigheter kommer

Nordic Modular att säljas när möjlighet ges och till rimliga villkor

Nordic Modular Group har ägts av Kungsleden sedan januari 2007

Avkastningen på eget kapital har varit mycket god sett över tid och uppgår i

snitt till drygt 20% per år

De kapitalöverföringar från Nordic Modular som hittills har erhållits

överstiger det kapital som Kungsleden har satsat

Nordic Modular har ett starkt kassaflöde och bidrar positivt till Kungsledens

intjäning

En försäljning av Nordic Modular brådskar inte men ligger enligt plan några

år framåt i tiden vid gynnsamt läge att sälja


9. Finansiella mål

Finansiella mål och begränsningar 2013-2015

■ Det övergripande målet är att maximera tillväxten i kassaflödet inom

ramen för de finansiella restriktioner som ställs upp för att trygga en

sund balansräkning på kort och lång sikt:

– Likviditetsberedskap (se nedan)

– Belåningsgrad (vi räknar försiktigt med 60 procent på nya

krediter)

– Soliditet (ska vara över 30 procent)

Den viktigaste restriktionen på kort sikt är likviditetsberedskapen.

Kungsleden kommer att hålla kassa och beviljade kreditfaciliteter

till ett belopp som motsvarar worst case i skatteprocesserna till

dess vi fått klarhet om utfallet. Summan är 2,9 Mdr och kan

beräknas kosta 1% per år.

Finansiella mål| 49

Investering av kassaflöden

■ Den finansiella grunden för Kungsledens värdeskapande är

återinvesteringen av de medel som frigjorts vid Hemsö-försäljningen

och investeringen av de fria kassaflöden som verksamheten

löpande ger. Investeringsutrymmet begränsas av den

likviditetsberedskap som bör hållas och den aktieutdelning (inlösen,

återköp) som styrelsen anser vara lämplig

■ Alternativa användningar för kassaflödena:

– Köpa nya fastigheter inom strategin

– Förädling (om-, tillbyggnad och utveckling)

– Återinvestering i befintligt fastighetsbestånd

Finansiella mål | 50

Översyn av kostnader med besparing på 10 procent

■ Allmän översyn av centrala administrativa kostnader

■ Identifiera möjligheter till shared services i staben

■ Gå från fem till fyra regioner i förvaltningsorganisationen

■ I redovisningen belasta fastigheterna med relevanta kostnader för

fastighetsverksamheten för att ge tydligare resultatansvar samt

uppnå bättre jämförelse med andra fastighetsbolag

■ Total målsättning att reducera kostnader med 10 procent.


Målstyrning

■ Kungsleden kommer att styras mot:

– slutmål för hela koncernens förvaltningsresultat för 2015

– etappmål för 2013 och 2014

■ Etappmålen och slutmålet kommer att uttryckas på

– segmentsnivå (Fastigheter respektive Nordic Modular med

utfördelade ”egna” administrativa kostnader )

– finansnetto på koncernnivå

– centrala kostnader

■ Det utdelningsgrundande resultatet utgår som mål


Kungsledens avkastningsmål

■ Kungsleden ska på lång sikt skapa en avkastning på eget kapital

som överstiger det avkastningskrav som aktiemarknaden formulerar

för bolagets aktie

■ Det hittillsvarande räntabilitetsmålet på 15 procent är svåruppnåeligt

med nuvarande marknadsförutsättningar

■ På kort till medellång sikt under nuvarande förhållanden bedöms

aktiemarknadens avkastningskrav på Kungsleden inte understiga

10-12 procent

■ Kungsledens investeringar och överhuvudtaget användning av

aktieägarnas pengar skall därför alltid minst möta detta

avkastningskrav i såväl för- som efterkalkyl


Ny utdelningspolicy fr.o.m. 2013

■ Utdelningspolicyn differentieras med hänsyn till behovet av

likviditetsberedskap till följd av skatteprocesserna:

– På medellång sikt ska 50 procent av förvaltningsresultatet kunna

delas ut, vilket också motsvarar praxis bland de börsnoterade

fastighetsbolagen

– Så länge skatteprocessernas utgång är oklar (troligen fram till

t.o.m. 2015) kommer en mindre andel av förvaltningsresultatet att

delas ut


10. Sammanfattning

Goda förutsättningar för framtida värdeskapande

■ Strikt kontroll av centrala administrativa kostnader ger operativ

hävstång när tillgångsbasen växer

■ Investeringsstrategi med fokus på högavkastande

fastighetssegment med mycket måttliga risker

■ Kassaflöde återställt till nivåer före Hemsö inom 18 - 24 månader

även med högre likviditetsreserver. Förvaltningsresultat återställt

inom tre år

■ I och med att skatteriskerna avtar frigörs likviditetsreserver för

återinvestering i nya fastigheter. Snitträntan förbättras med nya

fastighetsköp

■ Stark och växande underliggande intjäningskapacitet grundas på

starkt kassaflöde från fastighetsförvaltningen som syns i resultatet

när utfallen i skatteprocesserna blir klara och räntesäkrings-

kostnaderna klingat av

Sammanfattning| 56

Frågestund

Kungsleden presenterar bokslutskommunikén för 2012 samt ny strategi

Documents

Transcript of Kungsleden presenterar bokslutskommunikén för 2012 samt ny strategi