KUNGSLEDEN DELÅRSRAPPORT FÖR ANDRA KVARTALET 2014 OCH NYEMISSION 15 augusti 2014 Biljana Pehrsson, VD Anders Kvist, vice VD, ekonomi/finansdirektör

| 2

VIKTIG INFORMATION

■ Detta material utgör inte något erbjudande avseende aktier eller andra värdepapper utgivna av Kungsleden AB (”Kungsleden”).

■ Detta material får inte distribueras i eller till Australien, Hongkong, Japan, Kanada, Singapore, Sydafrika, USA eller i någon annan jurisdiktion där sådan åtgärd helt eller delvis är föremål för legala restriktioner, eller skulle kräva ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än vad som följer av svensk rätt. Informationen i detta material får inte heller vidarebefordras eller reproduceras på sätt som står i strid med sådana restriktioner eller skulle innebära sådana krav.

■ Inga värdepapper utgivna av Kungsleden har registrerats, och kommer inte att registreras, enligt United States Securities Act från 1933 i dess nuvarande lydelse (”Securities Act”) och får inte erbjudas, säljas eller på annat sätt överföras, direkt eller indirekt, i eller till USA, förutom enligt ett tillämpligt undantag från, eller genom en transaktion som inte omfattas av, registreringskraven i Securities Act. Det kommer inte att genomföras något erbjudande till allmänheten i USA.

■ Detta material kan innehålla viss framåtriktad information som återspeglar Kungsledens aktuella syn på framtida händelser samt finansiell och operativ utveckling. Ord som ”avser”, ”bedömer”, ”förväntar”, ”kan”, ”planerar”, ”uppskattar”, ”beräknar” och andra uttryck som innebär indikationer eller förutsägelser avseende framtida utveckling eller trender, och som inte hänför sig till historiska fakta, utgör framåtriktad information. Framåtriktad information är till sin natur förenad med såväl kända som okända risker och osäkerhetsfaktorer eftersom den är avhängig framtida händelser och omständigheter. Framåtriktad information utgör inte någon garanti avseende framtida resultat eller utveckling och verkligt utfall kan komma att väsentligen skilja sig från vad som uttalas i framåtriktad information

| 3

Nyemission Andra kvartalet i sammandrag Finansiell utveckling och nyckeltal Affärsplan med tillväxtmål Utblick

| 4

■ Styrelsen har beslutat att, under förutsättning av extra bolagsstämmans godkännande, genomföra en nyemission om cirka 1,5 miljarder kronor med företräde för Kungsledens befintliga aktieägare.

■ Nyemissionen syftar till att skapa större finansiellt utrymme för att förverkliga Kungsledens nya strategi och tillväxtplaner.

■ Bolagets mål är att skapa en attraktiv totalavkastning och den långsiktiga ambitionen är att växa fastighetsportföljen till ett värde av omkring 30 miljarder kronor över tid.

■ Kapitalet från nyemissionen avses att användas till fastighetsinvesteringar för att växa fastighetsportföljen till cirka 25 miljarder kr.

■ Målet är att uppnå ett resultat före skatt om 1–1,2 miljarder kr senast 2017.

■ Aktieägare representerande cirka 17 procent av aktierna i bolaget, däribland Gösta Welandson, Olle Florén och Andra AP-fonden, har aviserat att de är positiva till nyemissionen och har uttryckt sin avsikt att rösta för ett godkännande av denna på extra bolagsstämman och teckna aktier motsvarande sin pro rata andel av emissionen.

Nyemission om cirka 1,5 miljarder kronor Mål om ett resultat före skatt om 1–1,2 miljarder kr senast 2017

| 5

Preliminär tidplan 2014

12 september Offentliggörande av fullständiga villkor, inklusive teckningskurs och teckningsrelation 16 september Extra bolagsstämma för godkännande av styrelsens beslut om nyemissionen. 16 september Sista handelsdag för aktien inklusive rätt att delta i nyemissionen. 17 september Första handelsdag i aktien exklusive rätt att delta i nyemissionen. 19 september Avstämningsdag, det vill säga aktieägare som är registrerade i aktieboken denna dag kommer att erhålla teckningsrätter som medför rätt att delta i nyemissionen. 19 september Beräknad dag för offentliggörande av prospektet. 23 september–3 oktober Handel i teckningsrätter. 23 september–8 oktober Teckningsperiod. 13 oktober Offentliggörande av preliminärt utfall av nyemissionen.

| 6

Andra kvartalet i sammandrag

| 7

Andra kvartalet i sammandrag

■ Renodlingen av fastighetsportföljen accelererade; under och efter andra kvartalet såldes fastigheter för 1,7 miljarder kr. Årets försäljningar hitintills uppgår till drygt 2,2 miljarder kr med en sammanlagd vinst om ca 190 Mkr.

■ Fortsatt starkt fokus på aktiv förvaltning. Bruttoresultatet ökade med 35 procent och förvaltningsresultatet steg med 62 procent till 215 Mkr.

■ Framgångsrik refinansiering av syndikerad bankkredit om 4,5 miljarder kronor. Snitträntan uppgick per 1 juli till 5,1 procent jämfört med 5,4 procent per 31 mars (5,8 procent vid årets ingång).

| 8

Andra kvartalet i siffror

■ Nettoomsättningen ökade till 691 Mkr (564) och bruttoresultatet steg till 423 Mkr (313).

■ Förvaltningsresultatet förbättrades till 215 Mkr (133), motsvarande 1,58 kronor (0,98) per aktie.

■ Resultatet före skatt exklusive värdeförändringar av finansiella instrument förbättrades till 427 Mkr (136).

■ Realiserade och orealiserade värdeförändringar fastigheter var 212 Mkr (3).

■ Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -125 Mkr (196).

■ Periodens resultat uppgick till -1 465 Mkr (261), efter skattereservering om 1 640 Mkr.

| 9

Finansiell utveckling och nyckeltal

| 10

1 januari – 30 juni 2014

RESULTATRÄKNING, 6 mån 2014 2013jan - jun jan - jun Δ%

Hyresintäkter 1 247 921 326Försäljningsintäkter modultillverkning 151 130 21Nettoomsättning 1 398 1051 347Fastighetskostnader -426 -339 -87Kostnader för modultillverkning -141 -118 -23Bruttoresultat 831 594 237Försäljnings- och administrationskostnader -69 -84 15Finansnetto -352 -289 -63Förvaltningsresultat 410 221 189Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Resultat från fastighetsförsäljningar 65 4 61 Orealiserade värdeförändringar 167 -18 185Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -249 361 -610Resultat före skatt 393 568 -175Skatt -1 790 -123 -1 667Resultat från kvarvarande verksamheter -1 397 445 -1 842Avvecklad verksamhet: Hemsö-innehav efter skatt 0 24 -24Periodens resultat -1 397 469 -1 866

Resultaträkning

| 11

Räntetäckningsgrad 2,7 ggr (1,9)

Redovisad Soliditet 30,8% (37,3) Justerat för gjorda, ej frånträdda

försäljningar 32,4%

Belåningsgrad 60,3% (57,2)

Mkr 30 jun -14 31 dec -13TILLGÅNGARGoodwill 172 201Förvaltningsfastigheter - fastigheter 19 972 20 339Förvaltningsfastigheter - modulbyggnader 1 512 1 509Rörelsefastigheter 24 22Inventarier 14 15Uppskjuten skattefordran - 35Andra långfristiga fordringar 11 239Summa anläggningstillgångar 21 703 22 359

Varulager 14 15Kortfristiga fordringar 214 272Kassa och bank 433 323Summa omsättningstillgångar 660 610

Summa tillgångar 22 364 22 968

EGET KAPITAL OCH SKULDEREget kapital 6 888 8 453

Räntebärande skulderSkulder till kreditinstitut 11 278 10 579Obligationslån (ej säkerställt) 1 699 2 299Räntebärande skulder 12 978 12 879

Ej räntebärande skulderAvsättningar 14 60Uppskjuten skatteskuld 114 -Derivat 956 708Skatteskuld 463 -Övriga ej räntebärande skulder 951 869Ej räntebärande skulder 2 498 1 637

Summa eget kapital och skulder 22 364 22 968

Finansiell ställning

| 12

Likviditetsberedskap (kassa och outnyttjade kreditlöften) per 30 juni 2014: 1 973 Mkr

Skatteprocesser

| 13

Nordic Modular Group

H1-14 H1-13

Yta, kvm 235 000 232 000

Bokfört värde modulbyggnader, Mkr 1 512 1509

Hyresintäkter, Mkr 130 131

Driftnetto, Mkr 73 76

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 76,9 80,3

Direktavkastning, % 10,3 11,3

Försäljning, Mkr 151 130

Bruttoresultat, Mkr 9 12 Flexator, produktion

Temporent modulbyggnad

Process har inletts att sälja Nordic Modular Group

EBITDA-resultat (H1-14) 93Mkr (102)

| 14

■ Låneportföljen uppgick vid kvartalets slut till 12 978 Mkr jämfört med 12 557 Mkr vid kvartalets ingång.

■ Framgångsrik refinansiering av bolagets syndikerade bankkredit om 4,5 miljarder kronor.

■ Snitträntan uppgick per 1 juli till 5,1 procent jämfört med 5,4 procent per 31 mars (5,8 procent vid årets ingång).

■ Genomsnittlig löptid i hela låneportföljen inklusive outnyttjade krediter förlängd till 3,1 år från 1,7 år per 30 juni.

Allt förmånligare finansiering

| 15

Affärsplan med tillväxtmål Utblick

| 16

■ Koncentration till regioner med god ekonomisk tillväxt och lokalefterfrågan Kundernas behov i centrum Attraktiva lägen på de lokala marknaderna och med god tillgänglighet Koncentration till färre än 70 orter på medellång sikt Effektiv förvaltning med kluster på respektive delmarknad

■ Tre segment inom kommersiella lokaler Kontorsfastigheter Industri- och lagerfastigheter Handelsfastigheter

■ Kvalitet och storlek Moderna och ändamålsenliga fastigheter Stabilitet i intjäning Målsättning att över tid växa fastighetsportföljen

Kungsledens strategi och långsiktiga mål

Kungsleden ska vara där lokalefterfrågan finns

Sveriges mest lönsamma och framgångsrika fastighetsbolag

| 17

Mål för optimering av fastighetsportföljen inför 2014 Försäljning av icke-strategiska fastigheter ur ”gamla” portföljen (bokfört värde 1,1 miljarder kr). Försäljning av icke-strategiska fastigheter ur ”GE” portföljen (bokfört värde 0,9 miljarder kr). Koncentration och optimering bl.a. genom försäljning av fastigheter i mindre orter eller orter med enstaka fastigheter. Mål att sälja för 1-1,5 miljarder kr och därefter köpa strategiska fastigheter för 1,5 miljarder kr.

Transaktioner och investeringar första halvåret 2014 Försäljning av 58 fastigheter för 2.2 miljarder kr med vinst om cirka 190 Mkr, varav

- sålt ur icke strategisk ”gamla” portföljen 0.5 miljarder kr - sålt ur icke strategisk ”GE” portföljen 0.7 miljarder kr - sålt portföljoptimering 0.8 miljarder kr

Investeringar i befintliga fastigheter, 150 Mkr Köp av 2 fastigheter för 66 Mkr i Malmö till en direktavkastning av 8%

Förbättrad struktur på fastighetsportfölj på 12 månader Andelen fastigheter i de tre storstadsregionerna har ökat från 29% till 45 % Andel kontor har ökat från 39 till 50% medan andel industri/lager har minskat från 42 till 35% Region Stockholm går från minsta till största regionen Skalfördelar i förvaltningen med bättre geografisk koncentration – från 110 kommuner till 95

Optimering fastighetsportföljen

| 18

Danderyd Kontor ■ Cirka 100 000 kvm kontor ■ 4,3 % vakans ■ 1 600 – 1 900 kr/kvm hyra (kall)

Effektivt ur både kund- och förvaltningsperspektiv ■ Koncentration till regioner med god ekonomisk tillväxt

och lokalefterfrågan ■ Hyresgäster med förändrade behov kan erbjudas nya

bra alternativ ■ Effektivare förvaltning och lägre driftkostnader ■ Lokal närvaro och kunskap ger långsiktigt lägre

vakanser ■ Klustrade aktiviteter för att öka områdets

attraktionskraft: marknadsföring, strategiska satsningar för bättre service och utbud etc.

■ Nära dialog med kommun och övriga samhällsaktörer

Exempel på kluster

| 19

Identifierade förvärvs- och investeringsmöjligheter ■ Kungsledens strategi är att förvärva fastigheter i identifierade mikrolägen i första hand

i Stockholm, Göteborg och Malmö/Lund och utvalda regionstäder genom: - styckevisa förvärv, - portföljförvärv, - förvärv av kommunala fastigheter, - förvärv av strategiska portföljer/bolag, samt - investeringar i utvecklingsprojekt

■ Strategiska förvärvsmöjligheter om ca 3–4 miljarder kr identifierade. ■ 18 mikrolägen med tillväxtpotential beträffande hyra och där den bedömda

genomsnittliga totalavkastningen är cirka 9% eller högre är identifierade. ■ 20-tal utvecklingsprojekt inom befintligt bestånd med total investeringsvolym om

0,5–1,0 miljarder kr med totalavkastning på minst 9% är identifierade.

| 20

■ Goda marknadsförutsättningar - Förbättrad efterfrågan på lokaler inom Kungsledens segment och marknader. - Försiktigt optimistisk hyresmarknad. - Möjligheter att förstärka intjäningskapaciteten på befintligt bestånd. - Möjlighet att förvärva bra fastigheter till runt 7% yield och till låg finansieringskostnad –

stor sk. yieldspread.

■ Fortsatt implementering av Kungsledens nya strategi - Aktiv förvaltning. - Bygga projektportfölj. - Renodling och optimering av fastighetsportföljen. - Köpa strategiska fastigheter med hög förväntad totalavkastning. - Bygga effektiva kluster. - För närvarande goda förvärvsmöjligheter som passar Kungsledens långsiktiga

strategi.

Utblick andra halvåret 2014 och framåt

| 21

Utblick andra halvåret 2014 och framåt

■ Nyemissionen skapar finansiella förutsättningar att nå minst halvvägs på vägen mot Kungsledens långsiktiga tillväxtmål om en fastighetsportfölj på 30 miljarder kronor.

■ Tillväxt under finansiell balans - Soliditet minst 30% - Fortsatt kostnadseffektivitet - Avkastning eget kapital om 10-12% - Utdelningsnivå 50% av förvaltningsresultatet på medelång sikt

■ Nytt resultatmål: ett resultat före skatt om 1-1,2 miljarder kr senast 2017

| 22

Frågor