ELEMENTAL COST ANALYSISSesi 2

Ir. Rachmat Mudiyono, MT., PhD*

Menyiapkan Rencana Anggaran Biaya atas suatu pekerjaan membangun adalah salah satu layanan jasa yang dapat diberikan oleh seorang Quantity Surveyor baik dalam masa pra kontrak maupun post kontrak.

Ada kalanya Pengguna Jasa meminta Quantity Surveying untuk menyediakan Rencana Anggaran Biaya dalam tempo waktu yang singkat yang biasanya pada saat feasibility study suatu proyek, tetapi terkadang Quantity Surveying diminta menyediakan Rencana Anggaran biaya suatu proyek dengan rinci biasanya pada saat pekerjaan tersebut siap dimulai.

Ada beberapa cara yang dapat dipakai oleh seorang Quantity Surveyor untuk menyiapkan Rencana Anggaran biaya yang diminta Pengguna Jasa. Baik itu Rencana Anggaran Biaya kasar maupun terinci.

*

Cara yang dapat digunakan oleh seorang Quantity Surveyor dalam menyiapkan Rencana Anggaran Biaya antara lain :Cara Anggaran Keluasan Lantai (Superficial Method)

Cara Unit (Unit Method)

Cara Anggaran Kuantiti (Approximate Quantity)*

1. Cara Anggaran Keluasan Lantai (Superficial Method)Caranya ialah dengan mengukur luas lantai kasar dari suatu rencana pekerjaan atau yang dikenal juga dengan Gross Floor Area (GFA). Dengan mengalikan antara panjang dan lebar bagian dalam bangunan dan mengabaikan semua pembatas yang ada didalam bangunan tersebut.Setelah luas didapat Quantity Surveyor perlu mengetahui biaya untuk satu meter persegi yang bisa didapatkan dengan merujuk pada biaya yang berlaku saat itu didaerah tersebut dan pada bangunan yang hampir sama.

*

Misalnya :Terdapat suatu rencana gambar ruko 3 lantai dengan ukuran 15 m x 8 mMaka, keluasan lantai seluruh ruko tersebut adalah 15 x 8 x 3 = 360 m2Jika diketahui pada saat itu harga 1 m2 untuk bangunan adalah Rp 2.000.000,-Maka didapat bahwa anggaran kasar yang dibutuhkan adalah 360 m2 x Rp 2.000.00,-= Rp 720.000.000,-

*

Cara Anggaran Keluasan LantaiCara ini biasa digunakan terhadap rencana pekerjaan yang belum lagi memiliki gambar detail biasanya terbatas pada denah, tampak dan potongan. Cara ini juga biasa digunakan untuk meyiapkan rencana Anggaran biaya kasar dengan cepat untuk memenuhi keinginan Pengguna Jasa dalam mendapatkan gambaran biaya yang dibutuhkan untuk mendirikan bangunan. Perlu diingat bahwa item-item pekerjaan seperti external work, piling dan lain-lain tidak termasuk dalam perhitungan dengan cara anggaran keluasan lantai ini.

*

Keuntungan Cara Anggaran Keluasan Lantai Pengguna jasa yang terkadang awam terhadap masalah konstruksi dapat memahami mengingat perhitungan Gross Floor Area tersebut mudah dipahami, anggaran biaya yang diminta dapat disediakan dengan cepat dan mudah walaupun dengan rencana gambar yang belum lagi lengkap, cara ini lebih tepat dibandingkan dengan cara perhitungan lain.

*

Kerugian Cara Anggaran Keluasan LantaiPerhitungannya tidak melibatkan bentuk denah, tinggi yang juga merupakan faktor pembiayaan dan sulitnya membuat analisa harga jika hanya berpedoman pada hasil perhitungan dengan cara ini.

*

2. Cara Unit (Unit Method)Cara menyiapkan Anggaran biaya dengan metode ini adalah dengan menghitung bagian-bagian bangunan kedalam unit.

Dengan kata lain biaya yang dihasilkan nantinya akan bergantung pada jumlah unit dan harga item per unit.

*

Misalnya :Sebuah bangunan rumah sakit membutuhkan 3000 unit tempat tidur dengan harga per unit Rp 700.000,-

Maka biaya total adalah:

3000 x Rp 700.000,- = Rp 2.100.000.000*

Keuntungan Cara UnitSangat tepat digunakan untuk bangunan yang tipikal dan merupakan cara yang paling mudah dalam menyiapkan anggaran biaya.

*

Kerugian Cara UnitAkan menyulitkan dalam pemeriksaan kembali mengingat perhitungan tidak melibatkan ukuran serta bentuk item dan hasil yang didapat akan kurang tepat.

*

3. Cara Anggaran Kuantiti (Approximate Quantity)Cara ini adalah cara yang paling baik dalam menghitung anggaran biaya rinci karena cara ini mengukur tiap item pekerjaan berdasarkan bentuk, ukuran dan spesifikasinya.

Perhitungan seperti ini adalah perhitungan secara detil pada bangunan.

Cara ini membutuhkan rencana gambar yang lengkap dan detil serta mempertimbangkan biaya untuk pekerjaan preliminaries dan contingencies.

*

Keuntungan Cara Anggaran Kuantiti Memudahkan pemeriksaan kembali mengingat cara ini membagi elemen pekerjaan menjadi kelompok-kelompok tertentu, memudahkan penyesuaian harga jika terjadi perubahan dikemudian hari.

*

Kerugian Cara Anggaran KuantitiMembutuhkan waktu untuk menyiapkannya dan semua gambar, detail dan spesifikasi yang berkaitan hendaknya lengkap.

Dari 3 cara yang dijelaskan diatas cara anggaran keluasan lantai (superficial method) adalah cara yang biasa digunakan pada saat feasibility study dan sangat berkaitan dengan Elemen Cost Analysis yang akan dibahas selanjutnya.

*

ELEMEN COST ANALYSISAdalah kumpulan infomasi atau data mengenai elemen-elemen atau komponen-komponen utama dari bangunan sekaligus dikaitkan dengan harga atau biaya elemen-elemen atau komponen-komponen bangunan tersebut. Informasi mengenai hal-hal diatas didapat dari bangunan yang telah selesai dikerjakan.

Fungsi dari Element Cost Analysis ini bagi seorang Quantity Surveyor adalah sebagai rujukan atau referensi mengenai informasi harga atau biaya yang sangat berguna untuk menyiapkan rencana anggaran biaya kasar pada proyek selanjutnya yang sejenis.

*

Beberapa prinsip dasar dalam membuat element cost Analysis suatu pekerjaan, antara lain :Pekerjaan tersebut sudah selesai.Semua informasi yang berkaitan dengan pekerjaan tersebut juga telah lengkap, misalnya dokumen kontrak pekerjaan tersebut, gambar-gambar rencana dll.Analisis tersebut disajikan dalam format yang jelas dan teratur.Yang termasuk dalam analisis ini hanyalah biaya pekerjaan saja.Biaya perizinan, Bayaran atas jasa dan lain-lain tidak dimasukkan kedalam analisis ini.*

Sedangkan isi dari Element Cost Analysis adalah penjelasan dari hal-hal berikut antara lain :Ketentuan UmumInformasi ProyekInformasi Fisik BangunanBentuk desain dan deskripsi bangunanKeadaan Lokasi ProyekInformasi Biaya*

a. Ketentuan Umum:

Hal-hal yang berkaitan dengan sumber informasi terhadap analisis ini hendaknya dicantumkan.Analisis ini hanya diperuntukkan bagi bangunan tunggal, sedangkan apabila digunakan untuk bangunan kompleks hendaknya dicantumkan.Bagian pertama menjelaskan tentang nama proyek, lokasi, keterengan mengenai kondisi fisik, pengguna jasa, jenis tender yang digunakan, jenis kontrak yang digunakan, informasi biaya, pihak-pihak yang terlibat dan lainlainBagian kedua menjelaskan tentang pengelompokan grup elemen-elemenBagian ketiga menjelaskan tentang pengelompokan elemen-elemenBagian keempat menjelaskan tentang spesifikasi tiap-tiap elemen

*

b. Informasi Proyek: Tipe bangunanKlasifikasi bangunanKode, jumlah tingkat dan Gross Floor Area hendaknya dicantumkanPenjelasan mengenai judul proyekPengguna Jasa, apakah pemerintah atau swastaLokasi, dijelaskan dimana proyek tersebut dikerjakan (kota dan provinsi)Tanggal diadakannya tenderKeadaaan Pasar, yang mempengaruhi jalannya pekerjaan pada waktu itu misalnya : daerah asal tenaga kerja, material, peralatan dan lain-lainFluktuasi harga, apakah ada keadaan turan naik harga yang berpengaruh terhadap jalannya pekerjaan pada waktu itu.

*

b.1. Tipe bangunan antara lain :Bangunan KantorBangunan Pelayanan KesehatanBangunan HiburanBangunan ReligiusBangunan PendidikanBangunan NegaraBangunan PeristirahatanBangunan Industri

*

b.2. Klasifikasi bangunan antara lain :Bangunan yang dibuat dari bahan beton (Vibrated Reinforced Concrete/VRC)Bangunan yang terbuat dari bahan baja (Steel Framed/STL)Bangunan yang terbuat dari bahan kayu (Timber Framed)Bangunan yang terbuat dari bahan campuran (Composite Frame/COM)Dan lain-lain

*

c. Informasi Fisik Bangunan

Gross Floor Area, antara lain :

Luas total daerah terbuka dan tertutupTermasuk partisi, kolom dan item lain dalam bangunanTermasuk lift, area tanaman dan lain-lainTermasuk area pembuangan air kotorLantai Paling Bawah/Basement (jika ada), apa saja yang ada pada area ini diukur termasuk dalam Gross Floor AreaLantai Bawah, apa saja yang termasuk pada area ini diukur dalam Gross Floor AreaLantai Atas, apa saja yang termasuk pada area ini diukur dalam Gross Floor AreaDaerah tertutup yang diperuntukkan secara khusus misalnya kantinRuang Sirkulasi, diantara termasuk, teras, lobi, koridor dan lain-lainDaerah untuk keperluan service, antara lain dapur, ruang kebersihan, lift dan lain-lainDaerah Built UpSite Area Daerah yang tidak tertutupDaerah yang disewakan (bila ada)Jumlah kamar (jika pada bangunan hotel)Daerah Parkir

*

d. Bentuk desain dan deskripsi bangunan

Menjelaskan tentang :

Penjelasan umumKetinggian bangunanKetinggian lantaiRasio perbandingan dinding dan lantai*

e. Keadaan Lokasi Proyek

Menjelaskan tentang :

Akses ke lokasiLingkungan sekitar bangunanKeadaan topografi sekitar bangunanKeadaan iklim*

f. Informasi Biaya:

Preliminaries

Biaya yang diperuntukkan untuk persiapan pekerjaan

Provisional Sum

Biaya yang diperuntukkan untuk pekerjaan yang akan dilaksanakan tetapi desain atau gambar belum lengkap

Prime Cost

Sejumlah uang yang termasuk dalam kontrak untuk pekerjaan khusus yang akan dilakukan oleh Nominated Sub Contractor

Contingencies

Sejumlah uang yang diperuntukkan untuk jaga-jaga terhadap perubahan pekerjaan

Contract Sum

Sejumlah uang yang diperuntukkan untuk kegiatan yang tercantum dalam kontrak termasuk preliminaries, contingencies dan external work

Construction Cost

Biaya untuk bangunan tetapi tidak termasuk contingencies dan external works

Project Cost

Biaya yang diperuntukkan untuk proyek termasuk preliminaries, contingencies, dan external works*

KESIMPULANDari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa berdasarkan informasi yang terdapat pada suatu Element Cost Analysis, Quantity Surveyor dapat menggunakannya sebagai pedoman menyiapkan rencana anggaran biaya kasar jika diminta berdasarkan gambar rencana (denah, tampak, potongan) dan menghitung menggunakan cara perhitungan keluasan lantai atau Superficial Method. ( Jika memenuhi syarat).

*

Adapun hambatan yang ditemui dalam penyusunan maupun pemanfaatan Element Cost Analysis ini antara lain 1.Kurang pedulinya kita untuk menghimpun kembali informasi dari pekerjaan yang telah kita kerjakan untuk disusun dalam format Element Cost Analysis ini.2.Sulitnya mendapatkan informasi mengenai harga, fluktuasi harga dan tingkat inflasi.3.Tidak adanya standar format untuk menyusun Element Cost Analysis ini.*