KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ

KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ

KARAHAYIT BELEDİYESİ

2009

KARAHAYIT KASABASI GENEL BİLGİ

Demografik Yapı

Karahayıt yerleşiminin nüfusu yaklaşık 3200 'dür. Denizli 100.000 lik plan notlarına göre Karahayıt kasabasının 2025 tarihindeki nüfusu 8000 civarında olması öngörülmektedir. Kadın nüfusun oranı %49,6 olup erkek nüfusun oranı ise %50,4 'dür. Yerel araştırma sonuçlarına göre okuryazarlık oranı %92 'dir.

Karahayıt 'ın Denizli il merkezine olan yakınlığı ve termal turizm potansiyeli yerleşimin sosyo-kültürel yapısının şekillenmesinde önemli rol oynamaktadır. Bu durum Denizli - Karahayıt arasında hizmet veren minibüs 'lerle sağlanmaktadır. Yerleşimde hizmet sektöründe çalışanların bir kısmı ile turizm faaliyetlerinde çalışanların önemli bir kısmı Denizli 'de oturmaktadır. Bu durum Karahayıt kent merkezinde konut ihtiyacı olduğu anlamını taşımaktadır.

Yerleşimde konut alanları ve mevcut doku itibariyle sosyal yapı farklılaşması görülmemektedir. Turizm, sosyal yapının gelişmesinde önemli rol oynasa da kırsal yapının sosyal etkileri yerleşimde hala görülebilmektedir. Kuruluş yıllarında içe kapalı bir yerleşim özelliği sunan Karahayıt yerleşimi turizmin etkilerine bağlı olarak bugün dışa açık bir sosyal yapıya kavuşmuştur.

Karahayıt Ekonomisi Genç nüfus ağırlıklı olarak turizm faaliyetlerinde çalışmaktadır.

Pansiyonlarda aile işletmeciliği yaygın olarak görülmektedir.Karahayıt beldesinde ekonomik yapının temelini termal turizm potansiyeline

bağlı olarak gelişen pansiyonculuk ve otelcilik ile yine turizm potansiyeline bağlı olarak kent merkezinde görülen ticari aktiviteler oluşturmaktadır. Onaylı imar planı içerisinde tarım alanı bulunmamakla birlikte yapılaşmanın henüz başlamadığı alanlarda tahıl ekim faaliyeti gözlenebilmektedir. Kısmen de olsa tarım, hayvancılık ve kümes hayvanı yetiştiriciliği bulunmaktadır. Ticaret sektörü Karahayıt beldesinde ağırlıklı bir alana sahiptir. Halkın çok büyük bir kısmı pansiyonculuk, otelcilik faaliyetlerinin yanında ticaret sektöründe de yer almaktadır. Yerleşimde toptan ticaret, bankacılık ve sigortacılık sektörleri gelişmemiştir. Bankacılık ve sigortacılık hizmetleri Akköy ilçesi ve Denizli ili merkezinden karşılanmaktadır. Turizm işletme belgeli otellerde yerli nüfusun çalışma oranı %20 'dir. Geri kalan kısım ağırlıklı olarak Denizli il merkezi ve yakın çevre yerleşimlerinden karşılanmaktadır. Belde de belediye işletme belgeli 100 'ün üzerinde pansiyon yerli ve yabancı turiste termal turizm hizmeti vermektedir.

Coğrafi Konum

Karahayıt beldesi, Batı Anadolu Bölgesi olarak adlandırılan Ege Bölgesi ile Batı Akdeniz arasında bir geçiş bölgesi üzerinde Denizli İli, Merkez İlçesine bağlı, 1992 yılında Belediye statüsüne kavuşan bir belde belediyesidir. Yerleşimin belediye sınırlarının tamamı, bölgenin sahip olduğu doğal ve kültürel değerlerin, çevre kirlenmesine ve bozulmasına karşı korunması, doğal değerlerin ve tarihsel yapının gelecek nesillere aktarılmasının güvence altına alınması amacıyla ve 2872 sayılı Çevre Kanunu 'nun 9. maddesine istinaden, 21.11.1990 tarih ve 20702 sayılı Resmi Gazete 'de yayımlanan 22.10.1990 tarih ve 90/1117 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile "Pamukkale Özel Çevre Koruma Bölgesi" olarak ilan edilen 44 km2 lik alanın içerisinde yer almaktadır. Özel Çevre Koruma Bölgesi sınırları içerisinde Karahayıt ile birlikte Akköy, Pamukkale, Develi ve Yeniköy yerleşimleri yer almaktadır.

Karahayıt, Denizli kent merkezine 25, Pamukkale 'ye 5 kilometre uzaklıkta. Denizli kent merkezinden akşam 20.00 'ye kadar her yarım saatte bir otobüs bulmak mümkündür. Karahayıt minibüslerinin yanı sıra Pamukkale minibüsleriyle de Karahayıt 'a gidilebilmektedir. Denizli - Ankara Karayolu 'nun Pamukkale Kavşağından dönülerek özel otomobille yaklaşık 20 dakikada Karahayıt 'a ulaşılabilir.

Karahayıt kuzeyinde bulunan Pamukkale yerleşimi üzerinden biri 5 km. lik, diğeri Akköy ilçesi üzerinden 6 km. lik iki ayrı asfalt yolla ulaşılmaktadır. 1997 Genel Nüfus Sayımı sonuçlarına göre nüfusu 2424 kişi olan beldenin denizden ortalama yüksekliği 330 m. civarındadır. Termal turizm, beldenin en önemli ekonomik girdisidir.

PROJE AŞAMALARI

• VERİ TOPLAMA

• HARİTA

• PLANLAMA

• DEĞERLEME

• MODELLEME

• RAPORLAMA

UYGULAMA SINIRI İÇİNDEKİ MEVCUT DURUM

PROJE ALANININ ÇEŞİTLİ AÇILARDAN HAVADAN GÖRÜNÜMÜ

UYGULAMA SINIRI VE MEVCUT BİNALAR

MÜLKİYET ANALİZİ

MÜLKİYET DURUMU

HİSSELİ VE MÜSTAKİL PARSELLER

SENARYOLAR

• KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ UYGULAMA SINIRI İÇERİSİNDE 4 AYRI SENARYO OLUŞTURULMUŞTUR. HAZIRLANAN SENARYOLARIN UYGULAMAYA GİREN KAMU ELİNE GEÇMESİ GEREKEN ARSA VE BİNALARIN MALİYETLERİ İLE UYGULAMA SONRASI ÖNERİLEN ALANLARIN MALİYETLERİ HESAPLANMIŞTIR. ÜRETİLEN SENARYOLARIN TOKİ GİBİ KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİ UYGULAMALARINDA DENEYİMLİ BİR KURULUŞUN KATKILARIYLA GERÇEKLEŞTİRİLEBİLECEĞİ ÖNGÖRÜLMÜŞTÜR.

SENARYO 1• Kentsel dönüşüm alanı senaryo 1’de faydan etkilenen binaların taşınması, faydan etkilenmeyen

kısımların mevcut durumlarının aynen korunması yeni yapılacak yapılaşmaların meskun konut alanları plan hükümlerine göre şekillenmesi hedeflenmektedir.

• Kentsel dönüşüm alanı içinde faydan etkilenen 94 konut, 119 işyeri, 450 oda kapasiteli pansiyon tespit edilmiştir.

• Önerilen bölgenin

Taşınması önerilen bölgenin maliyet analizi

Kullanım Türü Adedi Mali Değer

Konut 94

22.382.282,60 TL

Ticaret (işyeri) 119

Pansiyon 450 oda

TOPLAM

SENARYO 1• Senaryo 1’de Konut, ticaret, pansiyonların ayrı konumlanması, kullanımların birbirlerinden ayrı

olmalarının sağlanması amaçlanmıştır.

• Bir konutun alanı yaklaşık 110,00 m², işyeri alanın yaklaşık 60,00 m² ve pansiyon odalarının yaklaşık 37,00 m² olduğu düşünülerek Tablo 2 hazırlanmıştır. Tüm yapıların 3 A sınıfına göre maliyet değerleri hesaplanmıştır.

Önerilen Bölgenin Maliyet Analizi

Kullanım Türü Adedi Alanı Mali Değer

Toplu konut alanı 270 29.700,00 12.978.900,00

Ticaret (işyeri) 70 4.200,00 1.835.400,00

Pansiyon 504 18.650,00 8.150.050,00

TOPLAM 22.964.350,00

Kullanım Türü Alanı TL / m² Mali Değer

Toplu Konut Arsası 36.800 126,00 4.636.800,00

Ticaret (işyeri) Arsası

11.300 180,00 2.034.000,00

Pansiyon Arsası 32.900 162,00 5.329.800,00

TOPLAM 12.000.600,00

İMALAT ETAPLARI

• KONUTLARIN İMALATI

• PANSİYONLARIN İMALATI

• İŞYERLERİNİN İMALATI

• MEVCUT YAPILARIN TAŞINMASI

• PROJE ALANININ PEYZAJ ÇALIŞMASI

TOPLU KONUT ALANI

PANSİYONLAR

İŞYERLERİ

SENARYO 2• Kentsel dönüşüm alanı senaryo 2’de faydan etkilenen binaların taşınması, faydan etkilenmeyen

kısımlarda yeni yapılacak yapılaşmaların yeni plan kararlarına göre şekillenmesi hedeflenmektedir. Söz konusu faydan etkilenen bölgenin kamu eline geçmesinin sağlanması için bahsi geçen bölge yeşil alan ve yol olarak tasarlanmıştır. Kentsel dönüşüm alanı içinde faydan etkilenen 94 konut, 119 işyeri, 450 oda kapasiteli pansiyon tespit edilmiştir.




Konut 94

22.382.282,60 TL


Pansiyon 450 oda

TOPLAM







Ticaret (işyeri) 184 11.040,00 4.824.480,00

Pansiyon 816 30.192,00 13.193.904,00

TOPLAM 30.997.284,00


Toplu Konut Arsası 58.900 126,00 7.421.400,00


52.400 180,00 9.432.000,00

Pansiyon Arsası 46.500 162,00 7.533.000,00

TOPLAM 24.386.400,00

PROJE ETAPLARI




• PROJE ALANININ BOŞALTILMASI

• PROJE İÇERİSİNDEKİ İŞYERLERİNİN İMALATI VE PEYZAJ ÇALIŞMASI

İŞYERLERİ

PANSİYONLAR

KONUTLAR

SENARYO 3• Kentsel dönüşüm alanı senaryo 3’de faydan etkilenen ve etkilenmeyen tüm binaların taşınması,

yeni yapılacak yapılaşmaların yeni plan kararlarına göre şekillenmesi hedeflenmektedir. Kentsel dönüşüm alanı içinde faydan etkilenen 144 konut, 152 işyeri, 1.182 oda kapasiteli pansiyon tespit edilmiştir.




Konut 144

42.063.782,60 TL


Pansiyon 1.182 oda

TOPLAM







Ticaret (işyeri) 168 10.080,00 4.404.960,00

Pansiyon 816 30.192,00 13.193.904,00

TOPLAM 38.268.964,00


Toplu Konut Arsası 57.941,00 126,00 7.300.566,00

Ticaret (işyeri) Arsası 11.332,00 180,00 2.039.760,00

Pansiyon Arsası 52.384,00 162,00 8.486.208,00

TOPLAM 17.826.534,00

GENEL TOPLAM 56.095.500,00

PROJE ETAPLARI





• PROJE İÇERİSİNDEKİ İŞYERLERİNİN İMALATI VE PEYZAJ ÇALIŞMASI

KONUTLAR

İŞYERLERİ

İŞYERİ VE PANSİYONLAR

SENARYO 4• Kentsel dönüşüm alanı senaryo 4’de faydan etkilenen ve etkilenmeyen tüm binaların taşınması,

yeni yapılacak yapılaşmaların yeni plan kararlarına göre şekillenmesi hedeflenmektedir. Kentsel dönüşüm alanı içinde faydan etkilenen 144 konut, 152 işyeri, 1.182 oda kapasiteli pansiyon tespit edilmiştir.




Konut 144

42.063.782,60 TL


Pansiyon 1.182 oda

TOPLAM

SENARYO 4• Senaryo 4’de Konut, ticaret, pansiyonların aynı alanda konumlanması amaçlanmıştır.




Toplu konut alanı58430

4.292,0047.300,00

22.545.704,00

Ticaret (işyeri) 312 18.720,00 8.180.640,00

Pansiyon 1.060 39.220,00 17.139.140,00

TOPLAM 47.865.484,00


Toplu Konut Arsası 57.941,00 126,00 7.300.566,00


180,00 --

Pansiyon Arsası 162,00 --

TOPLAM --

PROJE ETAPLARI


• PANSİYON VE İŞYERLERİNİN İMALATI


• PROJE İÇERİSİNDEKİ KONUT PANSİYON VE İŞYERLERİNİN İMALATI VE PEYZAJ ÇALIŞMASI

KONUTLAR

PANSİYON VE İŞYERLERİ

ÖNERİ İŞYERİ PLANICEPHE ÇALIŞMALARI

CEPHE ÇALIŞMALARI-1

KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ

Documents

Transcript of KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ