KBAB:s årsredovisning 2014

2 KARLSTADS BOSTADS AB

KARLSTADS BOSTADS AB KBAB.SE

Bobutiken: Ö Torggatan 19 | Huvudkontor: N Strandgatan 13 [email protected] | 054-540 76 00 Box 1505, 651 21 Karlstad Org.nr: 556041-7916Producerad av: KBAB Tryck: City Tryck i Karlstad ABOmslag: Vännerhem på Campus

KORT OM KBABKBAB äger och förvaltar cirka 7 300 lägenheter, servicehus och andra lokaler. Företaget grundades 1942 och har genom åren haft en aktiv roll i Karlstads utveckling bland annat genom omfattande bostads-produktion. Företagets fastigheter står idag för cirka 30 procent av det totala boendet i flerfamiljshus i Karlstad och företagets andel av kommunens bostads-marknad är cirka 16 procent. KBAB är samtidigt en av Sveriges allra grönaste hyresvärdar och bäst på att spara energi bland de allmännyttiga bostadsföretagen.

Under året omsatte KBAB cirka 525 miljoner kronor. Företaget har 136 anställda i en decentraliserad organisation med bovärdar i alla bostadsområden. KBAB ägs av Karlstads kommun genom koncernen Karlstads Stadshus AB.

3ÅRSREDOVISNING 2014

KBAB OCH ÅRET SOM GICK

2 Kort om KBAB 4 VD-intervjun6 Året som gick 9 Framtidsspaning 10 Bostadssociala aktiviteter12 Hemma hos: Vännerhem14 Hemma hos: Lanternan16 Styrelsen

FASTIGHETERNA

54 Karta 56 Fastighetsbeståndet

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

19 Inledning20 Tillväxt23 Attraktiv stad24 Utbildning och kunskap25 En stad för alla26 Den goda gröna staden27 Vårda tillgångar28 Styrsystem och kvalitetsarbete29 Arbetsgivarperspektiv31 Finansiellt perspektiv

FINANSIELL RAPPORTERING

34 Resultaträkning 35 Balansräkning 37 Kassaflödesanalys 38 Noter50 Revisionsberättelse52 Nyckeltal 53 Definitioner

INNEHÅLL


VD-INTERVJUN:

Måndagen den mars 2015 är en historisk dag i KBAB. För första gången på 21 år och sjätte gången sedan bolaget bildades 1942 byttes namnskylten till vd-rummet när Carin Skarman flyttadeinefterMatsEnmark.– Jag har kommit till ett välskött bolag, konstaterar den nye vd:n.

T E X T : M i c h a e l Ö s t e r m a n F O T O : J o h a n E k lu n d

"Jag har kommit till ETT VÄLSKÖTT FÖRETAG"

Mats Enmark lämnar i mars 2015 över vd-posten till Karlstadbördiga Carin Skarman.

TJUGO ÅR ÄR en lång tid. För tjugo år sedan var teven mer fyrkantig än avlång, internet fortfarande nytt och Högskolan i Karlstad hade ännu några år kvar innan upphöjningen till universitet. Ungefär vid denna tid, i början och mitten av 1990-talet, ändrades förut-sättningarna på bostadsmarknaden och särskilt för allmännyttan. När särreglerna avvecklades tillsammans med förändrade skatteregler och slopade ränteavdrag, sattes allmännyttan på prov. Så också i Karlstad när Mats Enmark tog plats i vd-rummet. – Styrelsen gav mig i uppdrag att undvika röda siffror. Detta var en utma-ning med nya förutsättningar och i ett läge med många lediga lägenheter där hyresnivån liksom driftskostnaderna var höga, minns Mats. – Väldigt tidigt insåg vi att bolaget måste drivas affärsmässigt och mer tid och omsorg ägnas åt våra kunder för vilka vi finns till, fortsätter han.

FÖRÄNDRADES I GRUNDEN

Under de kommande åren förändrades KBAB i grunden med en helt ny och plattare organisation. Systemet med bovärdsteam introducerades vilket gjorde att bolaget kom närmare sina kunder. Hyrorna sänktes och i gengäld betalade kunderna separat för visst underhåll, till exempel nya tapeter, genom plus-val. Kunderna betalar också för tvätt i tvättstuga och faktisk vattenförbrukning. De röda siffrorna kunde undvikas och i stället blev KBAB på flera områden ett föredöme inom allmännyttan. Dessutom har förvandlingen genom-syrats av hållbarhetsfrågor. Arbetet med ekonomiskt hållbar renovering och ny-produktion har bland annat resulterat i landets första strategiska partnerskap, där flera projekt upphandlades vid ett tillfälle, något som i dag fått många efterföljare. – Ett annat område är miljöarbete med fokus på energijakt vilket har resul-terat i en genomsnittsförbrukning som idag är lägre än kravet för nyproduktion, påminner Mats Enmark. Förvandlingen av ett stort antal tradi-tionella hyresrätter till så kallade plus-

eller trygghetsboenden har varit viktiga inslag i KBABs sociala engagemang. – Vi möter en åldrande befolkning som önskar ett boende där man kan bo kvar längre.

ETT BOLAG I TIDEN

KBAB har under de senaste 20 åren utvecklats ”i tiden”. – Mot slutet av 1990-talet var målsättningen att alla hushåll skulle ha bredbandsuppkoppling vid millennie-skiftet. År 2001 var den utbyggnaden klar, berättar Mats. Även ett ökat och bredare samarbete såväl inom kommunkoncernen som externt är en del i denna utveckling. – Och alltid med fokus på värdeska-pande och win-winlösningar, framhåller Mats Enmark och nämner som exempel föreningar och organisationer inom idrott och kultur. Men det kan också handla om trägårdsodling eller utflykter. Allt för att skapa ökad trivsel och trygghet. – Vi har medvetet valt bort traditio-nell sponsring och i stället uppmuntrat samarbeten som skapar mervärden för bolaget och våra kunder. I pengar räknat handlar det inte om några stora kost-nader men resultaten är odelat positiva om vi finner rätt partners, framhåller Mats och nämner bland annat satsning-arna som gjorts och fortfarande görs i Orrholmsgaraget och kulturprojektet Berättelser på Hemvägen. Under Mats Enmarks ledning har kraven på kommunikation med omvärl-den förändrats och ökat. Rejält. Webben kbab.se, kundtidningen Vardagsliv, soci-ala medier och en nytänkande kommuni-kationsavdelning bidrar till att förmedla bilden av KBAB som ett hållbart, tryggt och framsynt fastighetsbolag. – Vi har varit duktiga på att nå ut till våra befintliga kunder men haft svårare kommunicera våra värden till övriga Karlstadsbor, bland annat villaägarna. Där har bolaget en utmaning att ta sig an, låter han hälsa sin efterträdare.

HEMVÄNDARE

Nu fortsätter Mats Enmark som vd i vindkraftsbolaget Vindpark Vänern. Hans efterträdare Carin Skarman

kommer närmast från uppdraget som fastighetschef på Stena Fastigheter i Stockholm. I och med vd-jobbet i KBAB flyttar hon efter 20 år på annan ort ”hem” till Karlstad igen. – Här tog jag studenten 1993 men flyttade till Stockholm året därpå för studier till civilingenjör inom väg och vatten, berättar Carin och påminner om att det är ett annat Karlstad hon återvän-der till än det hon lämnade 1994. – En stad förändras och utvecklas på 20 år. Jag har mycket nytt att lära om Karlstad, säger hon. Carin Skarman ser utmaningen i att ta steget från det privata näringslivet till nu en verksamhet med en politiskt styrd organisation i ryggen. – Affärsmannamässigheten är den-samma när det handlar om att äga och förvalta. Däremot är ju beslutsgången en helt annan vid en jämförelse mellan de två olika ägarformerna, säger hon.

KBAB ETT FÖREDÖME

Carin Skarman tar över ett välskött bolag med flera utmärkelser för genomförda investeringar inom bland annat energi-effektivisering. Men också ett ägarkrav på att producera 500 nya lägenheter den kommande femårsperioden. – KBAB är ett föredöme inte minst när det handlar om samhällsansvar. Jag ser gärna ett tydligare närmande i framtiden mellan oss och till exempel skolverksamheten för att skapa attraktiva bostadsområden. Vi ska fortsätta med och utveckla befintliga och nya samarbe-ten med andra organisationer och aktörer för att säkerställa boenden med hög kvalitet också i framtiden.


KBAB:S VERKSTÄLLANDEDIREKTÖRER GENOM ÅRENOtto Feldt (1947–1955)

Axel Karlsson (1955–1961)

Olov Bylock (1961–1988)

Thore Lindsten (1988–1994)

Mats Enmark (1994–2015)

Carin Skarman (2015-)


ÅRET SOM GICKEKONOMIResultatefterfinansiellaposter 74,8mkr

Rörelseresultat 144,9 mkr

Avkastningskrav på totalt kapital (resultatkrav 4,5 %) 5,9 %

Soliditet 20,6 %

MARKNADGenomsnittshyra 926 kr/m²

Hyreshöjning 0,75 %

Genomsnittlig hyra för lägenhet 69 m² 5 325 kr/mån

Vakanta lägenheter (inkl. studentbostäder) 19 st

Omflyttningar(ejstudentbostäder) 986st(13%)

Uthyrningsgrad i företagshotellet Park 124 70 %

Antallägenhetertillkommunplaceradeflyktingar 40st

Ett fjärde plusboende har startats på Orrholmen.

Konst- och kulturarbete i bland annat projektet ”Berättelser på Hemvägen” har pågått med en mängd olika aktiviteter.

Genom nybyggnadsproduktionen av Vännerhem på Campus har servicen till studenterna ökat; dels genom närbutik och restaurang, dels genom lokal som hyrs ut till en studentförening.


FASTIGHET OCH FÖRVALTNING44 stycken två- och trerumslägenheter har byggts i nya huset Lanternan (kv. Lysen 1) på Rud. Lägenheterna, som upphandlats enligt SABOS:s Kombo Plus-koncept, var klaraförinflyttningijanuari2015ochsamtligalägenheterhyrdesutomgående.

Tre nya Vännerhem-hus på Campus (kv. Flöjten 1) har byggts, med 96 uthyrnings- enheter riktade till studenter samt lokaler i bottenvåningarna. Husen färdigställdes lagomtillhöstterminsstartendåinflyttningskeddeisamtligalägenheter.

Etapp tre av renoveringsprojektet i kv. Rottnen 5 på Rud, som omfattar 184 lägen-heter, färdigställdes. Den fjärde och sista etappen, som omfattar 196 lägenheter, pågår sedan april 2014. Renoveringen avser främst kök och bad, att öka invändig tillgänglighet och att minska energiförbrukningen.

Badrumsrenoveringarna på Hagaborg har pågått och under året har etapp tre av totalt fyra genomförts.

Fastighetsbeståndets totala energiförbrukning, graddagskorrigerad (exklusive hushållsel) 107,4 kWh/m² Atemp Varav: Fastighetsel 20,9 kWh/m² Atemp Värme 86,5 kWh/m² Atemp

Sportlovsaktiviteter i Kaffekällar'n på plusboendet Hemvägen/Plintgatan.


FRAMTIDSSPANINGArbete med sondering och planering för nya bostadsprojekt enligt beslutade strategier fortsätter. Byggstart förväntas av 44 lägenheter i kv. Pannan på Sixbacken. Samarbets- avtal har eller är på väg att tecknas för tre projekt i stadsdelarna Rud, Gruvlyckan och på Hemvägen.

Nytt strategiskt partnerskap för kommande större renoveringsprojekt kommer att upphandlas.

Start av nytt plusboende genomförs på Kronoparken.

Projekt för utveckling av ny varumärkesplattform genomförs.

Vd-skifte genomförs. Mats Enmark slutar efter 24 år i bolaget varav 21 som vd och ersätts från och med 2 mars 2015 av Carin Skarman.

SABO:s trettioandra kongress arrangeras i Karlstad den 22–24 april 2015.


Inbördeskriget i Syrien har pågått i mer än tre och ett halvt år, med fruktansvärda konsekvenser. Hundratusentals människor har dött. Över tre miljoner har tvingats lämnasinahemförattflytillandraländer.BehovetavstödtilldesombefinnersigpåflyktärenormtochförKBABärdetensjälvklarhetatthjälpatill.

T E X T & F O T O : A n d e r s A s t o n s s o n

Gunilla Axelsson och Adnan Izat (se bild till höger) möter upp familjerna när de kommer till Karlstad. De har även ett uppföljningsmöte efter

tre månader för att se att allt fungerar. Då är bovärden på området med, så att familjen kan få hjälp om något inte fungerar i boendet.

Ett tryggare LIV I KARLSTAD

BOSTADSSOCIALA AKTIVITETER:


EN AV DE familjer som kom till Sverige under förra året är Waleed, Yasmin och deras fyra barn Aya, Maya, Mohammad och Omar. Paret är födda 1981 respe-ktive 1985. Hemma i Syriens huvudstad Damaskus jobbade Waleed i en återvin-ningsfabrik och Yasmin var hårfrisörska. Men varefter kriget trappades upp såg de ingen annan utväg än att lämna landet. – Hela familjen gav sig ut på havet i en liten båt. Vi kom i land i Egypten och därifrån tog vi oss vidare till Italien, berättar Waleed. Därefter fortsatte resan genom Europa innan de slutligen hamnade i Sverige. – Vi kom först till Malmö, sedan vidare till Stockholm och slutligen fick vi plats på ett asylboende i Hedemora, säger Waleed. En lång och krävande resa, men familjen är ändå tacksamma för att de fick vara tillsammans hela tiden. Till Hedemora kom de i september 2013 och det är där KBAB kommer in i bilden. Företaget jobbar, liksom många andra bostadsbolag, med att få fram lägenheter för att de som bor på asylboenden ska kunna få en mer varaktig bostad.

ENORMT BEHOV

På KBAB har Gunilla Axelsson hand om just dessa frågor. Hon rapport-erar in lämpliga lediga lägenheter till Adnan Izat som är boendekonsulent på Karlstads kommun. Han förmedlar sedan dessa till Arbetsförmedlingens bosättningssektion i Norrköping, som

försöker att hitta en lämplig familj till lägenheten. – I år hjälper vi till att ordna ett fyrtio-tal lägenheter. Behovet är jättestort och nästa år behövs ännu fler, säger Gunilla. – Vi har ett jättebra samarbete med KBAB. För att vi ska kunna ta hand om de som kommer på ett bra sätt är det viktigt med kvalitet på mottagandet och lägenheterna. Vi vill ju såklart att de ska trivas, säger Adnan.

UPPSKATTAT STARTPAKET

Det är Adnan och hans kollega Mos-tafa Mohammadi, boendehandläggare, som tillsammans med Gunilla träffar familjerna när de kommer till Karl-stad. Väl på plats i lägenheten får de ett startpaket med det viktigaste som be-hövs för att komma igång med boendet: madrasser, lampor, lite köksgeråd, en karta och ett lexikon. De får också besök av en socialsekreterare som hjälper dem att planera ekonomi, skol-gång, barn omsorg och så vidare. Att få hjälp på traven uppskattades av Waleed, Yasmin och barnen när de kom till Karlstad den 3 juni i år. – Vi hade aldrig hört talas om Karlstad tidigare och hade ingen aning om hur staden såg ut, säger de.

Saker som möbler och mattor hade de av naturliga skäl inte med sig. – Vi hade med oss lite mat och kläder. Allt annat har vi fått här, säger Waleed. De har nu hunnit bo i Karlstad i fem månader. Waleed och Yasmin läser båda på sfi för att lära sig svenska. Det är många nya intryck och vanor att ta in. – Det är jättestor skillnad mot livet i Syrien. Där bor alla släktingar tillsam-mans, säger Waleed. Men trots allt så tycker de om sitt nya hem, i en stad som ligger 330 mil hemifrån. – Vi trivs i Karlstad och vill stanna här. Framförallt känner vi oss trygga, säger Yasmin och tittar på sin familj. – Barnen trivs också här. De har börjat på skola och dagis. Det är bättre för dem att få växa upp här, säger hon bestämt.

FAKTA OM KBAB:S BOSTADSSOCIALA ARBETEFörmedlingen av lägenheter till flykting-ar är en del av KBAB:s bostadssociala arbete med att hjälpa utsatta grupper i samhället. Arbetet sker i nära samarbete med arbetsmarknads- och socialförvalt-ningen och omfattar både flyktingar, bostadssociala kontrakt och kommunala hyresgarantier. KBAB har i dagsläget ett direktiv att förmedla cirka tio procent av sina lediga lägenheter via det bostads-sociala samarbetet. Under 2014 har det inneburit cirka 100 lägenheter.


ETT GEMENSAMT hem för två vänner

Kompisarna Malin Andersson och Frida Lundqvist från Västerås bor på tredje våningen i KBAB:s nya studentboende Vännerhem på Campus nära universitetet. De har varsitt hyreskontrakt till sin gemensamma tvåa. – Det här passar oss perfekt, konstaterar de samstämmigt. Trots en ny stad och nytt boende har vi nästan aldrig känt någon hemlängtan.

T E X T : K a t a r i n a Av e r å s F O T O : J o h a n E k lu n d

DE GICK I samma klass på gymnasiet och tog studenten sommaren 2014. Deras planer för framtiden var suddiga, men för säkerhets skull hade de sökt några universitetsprogram. Mitt i sommaren stod det klart att de båda hade kommit in på Handelshögskolan vid Karlstads universitet. De tackade ja. Att få flytta in som de allra första hyresgästerna i en splitterny kompis-lägenhet kom som en extra bonus. – I juli tog vi tåget till Karlstad för att besöka och få höra mer om universi-tetet. Då kollade vi också på en visnings-lägenhet i de här husen, berättar Malin

Andersson. Jag hade tur, för jag fick det här erbjudandet direkt när jag sökte studentboende – och frågade sedan om Frida ville dela den med mig. Det ville hon och i augusti gick så de båda flyttlassen från hemstaden. Nu är de inne på andra terminen. I bokhögarna på skrivborden finns titlar som ”Orga-nisering och ledning” och ”Economics – Principles, applications and tools”. Grundläggande nationalekonomi står just nu på schemat. – Efter nyår har vi också skaffat träningskort, konstaterar Frida Lund-qvist. Och studentlivet här i Karlstad

VÄNNERHEM PÅ CAMPUS:


är mycket mer än vad vi hade förväntat oss. Det händer alltid något, och de flesta som vi umgås med bor också här i området. – Det är sällan vi åker ner till centrum, fortsätter Malin Andersson. Alla vänner, universitetet, mataffär och allt annat vi behöver finns ju här. Det gör också att vi sparar pengar. Det är billigare att baka en egen kaka och fika hemma än att gå på kafé. Men till våren vill vi nog se mer av Karlstad, det är en jättefin stad! Från hallen är det fri sikt rakt in i det gemensamma köket som hör ihop med ett vardagsrum. De får plats med både en soffgrupp och ett matbord. Lägenhe-ten är totalt 52 kvadratmeter. Till höger ligger de två sovrummen på vardera drygt tolv kvadratmeter – gott om plats för breda sängar, arbetsplats och extra klädhängare. Malin Andersson och Frida Lundqvist har var sitt hyreskontrakt med KBAB. Det är det som är idén med kompislä-genheterna i de tre nya husen på Cam-pus. Att konceptet kallas Vännerhem känns självklart. – Om någon av oss vill flytta har den andra chansen att hitta en ny kompis till lägenheten inom två veckor, berättar Frida Lundqvist. Det känns tryggt och bra att ha varandra. Vi flyttade ju hemi-från för första gången samtidigt som vi kom hit till Karlstad. – Så därför behöver vi inte känna oss ensamma, trots en ny stad och eget boende, fortsätter Malin Andersson. Badrummet är kanske det lyxigaste. Det är stort och fräscht. Här står dess-utom en egen tvättmaskin. Köket sveper om ett hörn och är fullt utrustat med gott om skåp, hyllor samt både riktig ugn och micro. – Vi har ett gemensamt ICA-kort, storhandlar i Välsviken och ansvarar för matlagningen varannan dag, förklarar Malin Andersson. Den som lagat maten slipper diska. De betalar varsin hyra på 3 900 kr, tio månader om året. Två sommarmånader är hyresfria. Bredband och hushållsel ingår. – Det finns de som säger att det är dyrt, men med tanke på vad vi får för pengarna känns det helt ok, säger Frida Lundqvist. Vi gör budget!


De ser fram emot ETT ENKLARE LIVHär börjar Ulf och Inger Hallerstedt sin nya fas i livet – som hyresgäster åtta våningar upp i Lanternan. Gården Rörsvik i Östra Fågelvik där de bott sedan 1977 är såld. Visst är det en omställning, men allt känns bra nu när de är på plats. Förhoppningen är att få mer tid över till annat än hus och trädgård.

T E X T : K a t a r i n a Av e r å s F O T O : J o h a n E k lu n d

DE VISSTE ATT dagen då de hellre skulle vilja bo i lägenhet än i ett stort hus på landet skulle komma. Därför började de samla poäng hos KBAB redan för flera år sedan. De hade dock inte bråttom. – Vi har fått en del erbjudanden, men kände inte riktigt att de var rätt för oss, berättar Inger Hallerstedt.

Sedan fick vi veta att det här huset var på gång och tyckte att det var värt att vänta på. De flyttade in den 12 januari. Klockan 16 var det deras tur att an-vända hissen och få upp sitt flyttlass till åttonde våningen. Bara några veckor senare är trean på 67 kvadratmeter hemtrevlig och möblerad för ett enklare liv. Ett öppet kök tillsammans med ett

ljust vardagsrum, ett rejält sovrum och ett gästrum där nallen på överkastet håller utkik efter något av barnbarnen. – Vi ville flytta medan vi själva or-kade med att genomföra det, säger Ulf Hallerstedt. Nu var det dags. Vi delar en sommarstuga i Deje med min bror också. Två hus blev till sist för mycket med allt jobb som de innebär.

LANTERNAN:


Deras tvåvåningshus var över hundra år gammalt och på gården fanns även uthus och stall. Det fanns alltid något som behövde repareras. Nu blir det den nya ägaren, en ung snickare, som får ta över. – Vi ser fram emot att få större ut-rymme att göra annat, konstaterar Inger Hallerstedt. Snart åker vi till Gran Cana-ria, och när vi kommer hem igen hoppas vi att våren är här. Den stora balkongen i söderläge har dock redan hjälpt till att väcka vårkäns-lorna. När solen är framme blir det trots vintern ganska varmt här ute. Två gång-er har de tagit med sig kaffekopparna ut och avslutat lunchen på balkongen. – Jag trivs med att ha kommit så högt upp, säger Ulf Hallerstedt. Redan när vi var i huset på visning bestämde vi oss för att försöka få en lägenhet på minst sjunde våningen. Efter några vändor fram och tillbaka blev vi erbjudna denna och det är vi glada över. Rud var deras första val. Här finns mycket av den service de behöver – affär, vårdcentral, blomsterbutik, apotek. Och Ulf Hallerstedt, som är funktionär på Färjestad travbana, har fått väldigt nära till sitt extrajobb. – Vi har varit med och styrt både utrustning och tapetval i lägenheten, berättar Inger Hallerstedt. Tvättstugan på bottenplan är jättefin med både tork-skåp och torktumlare, därför har vi ingen egen tvättmaskin. Tillval de har gjort är persienner, hel-kaklat badrum och möbler till badrum-met. Kostnaden blir något högre än de var vana vid som långvariga husägare. De betalar 7 600 kr per månad och har även lagt till några hundra för plats i carport. – Det känns så enkelt att bo här, fort-sätter Inger Hallerstedt. Till exempel när en kontakt råkade gå sönder – då ringde vi bara ett samtal till KBAB, sen var det snabbt fixat. Bland vännerna finns både de som redan har lämnat sina större bostäder till förmån för mindre lägenhet, och de som bor kvar i villa. – Många är såklart nyfikna på hur vi har fått det, säger Ulf Hallerstedt. Vi har faktiskt några bekanta här intill på Lång-täppan, andra vänner är på väg att sälja nu. Vi får frågor om vi inte tycker att det är för litet utrymme. Men jag är helt säker på att vi kommer att anpassa oss.

STYRELSEN STÅENDE FRÅN VÄNSTER: Lars Lingsell, Claes Ljunggren, Magnus Persson, Thomas Ohlsson, Fredrik Jönsson, Ove Björklund, Rickard Axinger, Jan Grönkvist


SITTANDE FRÅN VÄNSTER: Lena Andersson, Östen Högman, Marie Näslund, Ragnar HedinFrånvarande: Ingela Agneblad, Dan Lokander

UTBILDNING OCH

KUNSKAP

FINANSIELLTPERSPEKTIV

VÅRDATILLGÅNGAR

STYRSYSTEM/KVALITETS-

ARBETE

ARBETS-GIVAR-

PERSPEKTIV

INTERNT PERSPEKTIV

Invigning av skulpturpark i projektet Berättelser på Hemvägen.


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

EXTERNT PERSPEKTIV

UTBILDNING OCH

KUNSKAP

TILLVÄXT ATTRAKTIVSTAD

EN STAD FÖR ALLA

DEN GODA GRÖNA STADEN

INTERNT PERSPEKTIV

Styrelsen och verkställande direktören för Karlstads Bostadsaktiebolag, organisationsnummer 556041-7916, avger härmed en redogörelse per 31 december 2014, bolagets 72:a verksamhetsår. Bolaget är ett helägt dotterbolag till Karlstads Stadshus AB, organisationsnummer 556153-1657, med säte i Karlstad. Karlstads Stadshus upprättar koncernredovisning. Karlstads Stadshus AB ägs av Karlstads kommun.

UPPFÖLJNING ÄNDAMÅLÄndamålet med bolagets verksamhet är att främja bostadsförsörjningen i kommunen samtidigt som verksamheten ska bedrivas med iakttagande av kommunal likställighetsprincip och enligt affärsmässiga principer.Ändamålet med bolagets verksamhet är uppfyllt då verksamheten presterat väl inom ägardirek-tivets målområden samt strategiska planens åtaganden. Affärsmässiga principer har varit vägledande för arbetet såväl i förvaltning som vid nyinvestering. Likställighetsprincipen har inte åsidosatts.

STYRMODELLKommunens styrmodell är sammansatt av visio-nen Livskvalitet Karlstad 100 000 som beskriver utvecklingsriktningen, den strategiska planen som hjälper oss att arbeta i rätt riktning, samt vår värdegrund som fungerar som en kompass för hur arbetet ska utföras.Den strategiska planen består av koncernöver-gripande målområden som alla koncernens verksamheter ska medverka till att utveckla. Planen har två perspektiv – det externa med medborgare/kunder i fokus, och det interna som visar viktiga områden organisatoriskt. Det externa perspektivet består av fem övergripande målområden medan det interna innehåller fyra. I förvaltningsberättelsen sker en uppföljning av de mål i den strategiska planen som har mest relevans för verksamheten. Även ägardirektivens mål redovisas under den strategiska planens mest relevanta perspektiv och målområden. Samtliga mål följs upp under respektive per-spektiv i den strategiska planens ordning med undantagavdetfinansiellaperspektivetsomplacerats sist.


UPPFÖLJNING AV ÄGARENS MÅL, STRATEGISK PLAN & VERKSAMHETSMÅL

TILLVÄXTFlera av bolagets verksamheter har koppling till tillväxtperspektivet. Övergripande mål där verksamheten direkt berörs är befolkningstillväxten samt attraktiva boendemiljöer med blandad bebyggelse. En viktig förutsättning för tillväxt är tillgång på bra och prisvärda bostäder. KBAB bidrar genom nyproduktion av hyreslägenhetersamtgenomhurbefintligtbostadsbeståndförvaltasochutvecklas.

AKTIVITETER 2014

KVARTERET FLÖJTEN 1

För att primärt kunna bygga fler stu-dentbostäder har en modulhuslösning utvecklats tillsammans med Moelven Byggmodul AB. Konceptet som fått namnet Vännerhem möjliggjorde ett rekordsnabbt genomförande av tre femvåningshus på Campus. Studenter och lokalhyresgäster kunde som planerat flytta in till höstterminsstarten 2014. Kvarteret Flöjten 1 innehåller i dag 96 kompisboenden varav åtta även kan fungera som korttidsboenden för såväl studenter som universitetet. I kvarteret inryms också en närbutik, en pizzeria, en större lokal som hyrs av studentfören-ingen Karlekon och ett mer ändamåls-enligt studentbovärdskontor. Samtliga bostäder och lokaler är uthyrda. Bygg-kostnaden landade på låga 61 600 tkr eller 20 361 kr/m² BOA, LOA. Fastig-heten upplåts med tomträtt.

KOMMANDE NYPRODUKTION

Lagstiftningens krav på affärsmässighet och marknadsmässig avkastning påver-kar bolagets möjligheter att bygga nytt. För att möta denna utveckling arbetar KBAB på flera fronter. Det rör sig om

att bygga till lägre kostnader utan att ge avkall på viktiga förvaltningskvaliteter och där alla som är med i processen kan bidra, samtidigt måste samsyn eftersträ-vas kring hur kravet på marknadsmässig avkastning ska hanteras inom kommu-nens olika delmarknader. Ambitionen är att under en femårsperiod kunna färdigställa 500 hyresbostäder, vilket motsvarar ett av bolagets åtagande i den strategiska planen.

• Inventering pågår av byggbar tomt-mark, såväl inom som utanför områden idag planlagda för bostadsändamål. Samtliga objekt ligger i nära anslut-ning till befintlig infrastruktur för att minska exploateringskostnaderna. Uppslagen har resulterat i en projekt-plan som stäms av fortlöpande med stadsbyggnadskontoret, mark- och exploateringsenheten och vid behov i kommunens initieringsgrupp. I pro-jektplanen är tre projekt prioriterade för samarbetsavtal under 2015: ett vid Ruds centrum, ett på Hemvägen och ett vid Gruvplan. De senare innebär första hisshuset i områden som saknar tillgängliga bostäder. Härutöver försö-ker vi hitta lokalisering nära sjukhuset för landstingets behov av boende för praktiserande läkarstuderande.

"Bolaget ska vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden och tillskapa lägenheter ge-nom nyproduktion och förvärv i hela kommunen och aktivt medverka till att de bostads-politiska målen uppfylls."

"Bolaget ska verka för en blandad bebyggelse, med olika upplåtelseformer i olika stads- och kommun- delar via nyproduktion, ombildning, byte och försäljning."

"Bolaget ska verka för kulturell utsmyckning i samband med nybygge."

ÄGAR-DIREKTIV


• Samarbetsavtal har funnits för del av Orrholmsplan. En uppdelad detaljplan som medger byggande av två fyravånings Vännerhem har ställts ut och samråd har genomförts med många protester mot bostadshusen. En kulturmiljöutredning har också genomförts som betonar vikten av att planerad nyproduktion utförs som lamellhus mer påminnande om ursprunglig byggnation. Då tilltänkta punkthus ej kan uppföras samtidigt som behovet av lokal i bottenvåningen för Orrleken försvunnit är förutsättningarna annorlunda. Beslut om att avstå exploa-tering fattades därför av styrelsen under hösten 2014.

• Detaljplanearbete har pågått för kvarteret Pannan 1 på Våxnäs och vid årsskiftet gjordes en upphandling utifrån SABO:s ramavtal för Kombohus Plus. Arbetet fortskrider med målsättning att byggstart av ytterligare ett ”Lanternan-hus” med 44 lägenheter ska kunna ske under våren 2015.

• Förutsättningar för att bygga någon typ av trygghetsboenden i kommu-nens kransorter undersöks. Dialog med stadsbyggnadskontoret och mark- och exploateringsenheten för att finna lämp-lig mark pågår där Skattkärr prioriteras

först. För ändamålet har vi skalat upp Vännerhemskonceptet till att innehål-la både två- och trerumslägenheter.

• Under året har vi byggt om lokaler till sju nya lägenheter: två tvårumslä-genheter, fyra enrumslägenheter och en uthyrningslägenhet samt en café- och aktivitetslokal för plusboendet på Kvarnberget. En lokal på Herrhagen har påbörjat sin omvandling till en lägenhet innefattande fyra rum med gemensamma ytor riktat till studenter, typ ”kompisboende”. På Frödings-höjd har vi gjort en ombyggnad av utrymmen i trapphus till tre stycken studentlägenheter. Inflyttning sker i januari 2015.

BLANDAD BEBYGGELSE EFTERSTRÄVAS

Vid lokalisering av nya bostadsprojekt eftersträvas en blandad bebyggelse med olika upplåtelseformer. Någon ombildning eller försäljning har inte skett under året.

KULTURELL UTSMYCKNING

Utsmyckning av nyproduktionen i kvarteret Flöjten/Vännerhem på Campus och Lanternan har ännu inte beslutats.

TILLVÄXT

Tennisskola, plusboendet på Rud.


ATTRAKTIV STADDe övergripande målen ”Karlstadsborna, särskilt boende hos oss, trivs och är stolta över sin stad” liksom ”Tryggheten och tillgängligheten i våra bostadsom-rådens offentliga miljöer är hög” har direkt koppling till bolagets verksamhet. En viss anpassning av målformuleringen har skett för att förtydliga kopplingen. KBAB bidrar till det första målet genom att erbjuda bra och prisvärt boende i samtliga stadsdelar där bolaget är representerat samtidigt som nya kreativa lös-ningar med koppling till boendet sätter Karlstad på kartan. Verksamheten bidrar till det andra målet genom att kontinuerligt öka den sociala tryggheten och förbättra tillgängligheten.

AKTIVITETER 2014

Aktiviteter inom målområdet är bland annat fortsatt utveckling av bolagets plusboende där ett stort antal aktivite-ter har genomförts tillsammans med de boende även under 2014. Under året har plusboende startats på Orrholmen som inkluderar boende på Sjögången. Pla-nering pågår efter att beslut fattats om ytterligare plusboenden på Gruvlyckan och Kronoparken. Andra aktiviteter är tillgänglighetsan-passning som genomförs i samband med

den pågående invändiga renoveringen av Rudsområdet samt kulturaktiviteter. Aktiviteter i Orrholmsgaraget och det pågående projektet ”Berättelser på Hemvägen” (som är ett samarbete med Riksteatern, Region Värmland, Karl-stads universitet och flera lokala aktörer) bidrar till att stärka bostadsområdena och att de boende trivs och är stolta över sin stad. I juni invigdes skulpturparken på Hemvägen som denna sommar visat tre skulpturer framtagna som elevarbe-ten vid Steneby konsthögskola.

ATTRAKTIVSTAD


UTBILDNING & KUNSKAPDet övergripande målet ”Karlstad är en välutvecklad universitets- och studentstad” har bland annat koppling till boendet. Verksamheten bidrar till målområdet genom en nära kundrelation och en aktiv förvaltning av studentbostäderna samtidigt som vi för en kontinuerlig dialog med berörda intressenter kring utvecklingsfrågor.

"Bolaget ska ta ansvar för att uppfylla den kommunala bostadsgarantin för student-er på universitetet och på Yh-utbildningar, och vara en aktiv aktör i utvecklingen av universitetsstaden Karlstad."

ÄGAR-DIREKTIV

AKTIVITETER 2014

Efter att Karlstads kommunfullmäktige i januari godkänt nybyggnad av tre Vännerhem-hus i kvarteret Flöjten 1 togs ett första spadtag i februari. Efter rekordsnabbt byggande kunde inflytt-ning ske i 96 nya studentboenden lagom till terminsstart. Utöver tillskottet av studentbostäder förbättras servicen till studenterna i området och förutsättningar för ökad att-raktivitet och trygghet skapas. Projektet är ett led i satsningen på studentstaden Karlstad och Campusområdet. I ett av de nya husen har ekonomföreningen Karlekon sin nya festlokal CAPS som ersätter den gamla ”Rumpan bar”. Studentlokalen kommer att vara öppen sex kvällar i veckan, varav tre kvällar ska vara alkoholfria. På Campus har vi korridorboenden med gemensamma kök. Ombyggnaden av dessa har pågått i egen regi under

2014 för att vara klara 2015. Höst-terminsstarten har trots tillskottet av nya lägenheter varit kaotisk. Uppsäg-ningstider i det vanliga beståndet har kortats för att snabbt frigöra ytterligare lägenheter, samtidigt som annonsering har skett för att få fler externa hyres-värdar att bidra med boende. Trots vid-tagna åtgärder har ett antal studenter, som omfattas av bostadssgarantin, inte kunnat erbjudas bostad till termin-starten. Då antalet studenter i stort är oförändrat, liksom antalet bostäder vi haft att erbjuda, beror bristen på att övriga bostadsalternativ i Karlstad och kringliggande kommuner minskat. Något som styrks av prisuppgången på små bostadsrättslägenheter. För att snabbt öka antalet boenden planeras ett inackorderingskoncept tillsammans med Karlstads Studentkår för att locka fler att hyra ut rum i egna bostaden. KBAB hjälper såväl studen-ter som uthyrare med en matchning

UTBILDNING OCH

KUNSKAP

samt med stöd och vägledning så att parterna ska känna sig trygga. Lagom till höstterminen 2015 ska arbetssättet ha etablerats.


EN STAD FÖR ALLADet övergripande målet ”Karlstadsbornas möjligheter till en bostad är god” kopplar naturligt till bolagets verksamhet. KBAB bidrar till målområdet genom att systematiskt utveckla hyressättningen för att bättre spegla de boendes betalnings-vilja och -förmåga samt genom att erbjuda prisvärda koncept för olika kundgrupper med hög grad av möjlighet till individuella val.

Bostadssociala avtalet och dess tillämp-ning tillsammans med ett omfattande förebyggande arbete är de viktigaste framgångsfaktorerna för att lyckas med målområdet. Arbetet bedrivs kontinu-erligt där bovärdar tillsammans med flödesansvariga och nämnda förvalt-ningar skapar bra förutsättningar för eget boende.

AKTIVITETER 2014

Arbetssätt och aktiviteter inom målområ-det samlas under rubriken KBAB Bostöd. Konceptet ”Bostad först” pågår i sam-arbete med arbetsmarknads- och social-förvaltningen. Inflyttning har skett i en lägenhet under året och totalt upplåts fyra lägenheter för arbetssättet. Ekonomisk rådgivning pågår där hyresgäster som inte betalar hyran i tid kontaktas och erbjuds samtal, samt får möjlighet till en avbetalningsplan för att komma ikapp efter en tillfälligt besvärlig ekonomisk situation. Hembesök görs som stöd till nyanlända flyktingar. Syftet med besöken är bland annat att svara på frågor om hur allt kring lägenheten fungerar, men det är också en trygghetsfråga och ett sätt att knyta och förmedla kontakter. Under året har endast två avhysningar

skett av ekonomiska skäl – att jämföra med tolv under 2013. Då antalet är ovanligt lågt finns en koppling till vårt förebyggande arbete. Det har tecknats 15 bostadssociala kontrakt. Utöver dessa har kommunens hyresgarantier medfört att ytterligare 35 hyresavtal tecknats. Till kommunpla-cerade flyktingar har 40 lägenheter har gått, vilket nästan är en fördubbling i jämförelse med 2013. Sammanlagt har 91 lägenheter avsatts för bostadssociala ändamål vilket motsvarar 11,9 procent av externt omsatta lägenheter. Ägardi-rektivets mål har uppnåtts under året. Beviljade arbetsmarknadsförturer är 77 stycken. Totalt har 23 procent av tillgängliga lägenheter upplåtits till olika förturer. Bovärdsteamen tillsammans med flödesansvariga bedriver förebyggande arbete vilket resulterar i få avhysningar. Viktiga styrkor för att klara målom-rådet är fastighetsbeståndets storlek och spridning, samt samarbetet med arbetsmarknads- och socialförvaltningen som tillsammans skapar förutsättningar för arbetssättet. En risk föreligger i den minskande omflyttningen som ökar konkurrensen om varje lägenhet, något som blivit särskilt tydligt vid årets höstterminsstart.

"Bolaget ska ha en särskild planering för bland annat bostadssociala kontrakt och tryggt boende och ska därvid aktivt samverka med arbetsmarknads- och so-cialförvaltningen, vård- och omsorgsförvaltningen och kommunledningskontoret."

ÄGAR-DIREKTIV

"Bolaget ska årligen ställa tio procent av omsättningen av lägenheter till arbets - marknads- och socialför- valtningens förfogande och vara en aktiv samarbetspart i arbetet med 'Bostad först'."

EN STAD FÖR ALLA


DEN GODA GRÖNA STADENBolagets verksamhet har framförallt bäring på tre övergripande mål. Det första målet ”Vi bidrar till att Karlstad utvecklas till den goda gröna staden med förutsättningar för ett hållbart och hälsosamt liv med hänsyn till natur- och kulturvärden” har också koppling till ägardirektivens mål, dels rörande utveckling inom energi- och miljöområdet samt energiförbrukning, dels ökad andel byggprojekt med träkonstruktion.

"Bolaget ska ligga i fram- kant när det gäller utveck-lingen inom energi- och miljöområdet. Vid nyproduk-tion ska energiåtgången i fastigheter ligga på max 60 kWh/m² Atemp."

"Bolaget ska arbeta för att öka andelen byggprojekt med träkonstruktion."

ÄGAR-DIREKTIV

AKTIVITETER 2014

ENERGIFÖRBRUKNING VID NYPRODUKTIONGenomfört modulbyggande i kvarteret Flöjten ska teoretiskt klara målet att total energiförbrukning ska understiga 60 kWh/m². Uppföljning kommer att redovisas fortlöpande. För projekt i kvarteret Lysen indikerar en teoretisk beräkning energiåtgången till 63 kWh/m² Atemp. Erfarenhet från tidigare uppfört liknande hus tyder på att målet bör kunna uppnås. Då huset har bästa förutsättningar att rymma en solel-anläggning på taket i söderläge omfattas denna av investeringsbeslutet. I entrepre-nadkontraktet har, i enlighet med bran-schens Energiavtal 12, införts sanktions-bestämmelser om energiförbrukningen år ett överstiger 63 kWh/m² och för år två målnivån 60 kWh/m² Atemp.

BYGGPROJEKT MED TRÄKONSTRUKTIONVid nyproduktion ska trähusalternativ utvärderas genom jämförelse med mer traditionellt byggande för att säkra att trähuslösningar inte slentrianmässigt väljs bort. Framtaget koncept Vännerhem, som uppförts i kvarteret Flöjten, är ett punkthus med upp till fem våningar

av fabrikstillverkade moduler med en stomme av trä.

Det andra övergripande målområdet är ”halterna av skadliga kemika-lier, exponering av buller, radon samt luftföroreningar är så låga att varken Karlstadsborna eller miljön påverkas negativt”. Även här finns kopplingar till bolagets verksamhet där vi bidrar till målområ-det genom att fortlöpande öka kunska-pen om och välja bort skadliga kemika-lier i förvaltning och vid byggnationer, samt genom placering och utformning av nyproduktion. Vi arbetar med att stegvis reducera halterna av skadliga kemikalier, exponering av buller, radon och luftföroreningar.

RADONMÄTNINGUnder nittiotalet genomfördes radon-mätningar i en lägenhet per trapphus i hela fastighetsbeståndet. I början av året startade nya radonmätningarna som kommer att omfatta alla KBAB:s lägen-heter. En plan för att radonsäkra alla lägenheter (värde under 200 Bequerel) till 2016 har antagits. Etapp tre inleddes under november. Mätningarna har visat att en del lägenheter ligger något över 200 Bequerel. För att klara gränsvärdet räcker det ofta att säkerställa föreskriven

ventilation. Varje problemlägenhet ut-värderas för sig så att rätt åtgärder vidtas.

BELYSNINGEn rad projekt med utbyte av gamla energislukande armaturer mot nya av LED-typ är påbörjade. Bland annat har ett större utbyte genomförts i Orrholms-garaget under hösten.

DEN GODA

GRÖNA

STADEN


VÅRDA TILLGÅNGAR”Vi har ett fastighetsbestånd i gott skick med ett långsiktigt hållbart fastighetsvärde”. Verksamheten bidrar till målområ-det genom att ha en bra förvaltning samtidigt som ett systema-tiskt underhåll bedrivs.

AKTIVITETER 2014

RENOVERINGUnder 2014 genomfördes totalt 220 stycken underhålls- och reparationspro-jekt. De enskilt största projekten är:• Renoveringsetapp tre i kvarteren Mangen och Rottnen på Rud har färdig-ställts under våren enligt plan. Etapp fyra som omfattar 196 lägenheter har startats och kommer att färdigställas un-der 2015. När etappen, som är den sista, slutförts har tillsammans 622 lägenheter renoverats invändigt. I projektet har de boende unik möjlighet att själva ut-forma sitt boende. Genom renoveringen förbättras tillgängligheten i lägenhe-terna. Hissar har installerats vid tidigare utvändig renovering, värmeåtervinning installeras och individuell mätning av varm- och kallvatten införs.• Etapp tre av totalt fyra planerade riktade badrumsrenoveringar på Haga-borg pågår. Åtgärderna är koncentre-rade till våtrumsenheter och tekniska installationer, även delvis i kök, samt förberedande installation för individuell vattenmätning. Etappen omfattar 100 lägenheter, varav antalet lägenheter berörda av badrumsrenoveringen uppgår till 51 stycken. Totala antalet lägenheter i bostadsområdets 17 hus uppgår till 330 stycken. Efter etapp tre återstår 98 lägenheter som planeras genomföras under 2015. Renoveringen genomförs husvis med kvarboende samt hygienbo-dar uppställda på området.

• I samband med pågående omvandling av ett antal lokaler till lägenheter och uthyrningsrum, utförs också underhålls-arbeten. Bolaget tillämpar redovisningsreg-lerna K3 från 2013. Bolaget tillämpar således komponentavskrivning på bygg-nader och aktiverar utbyten av väsentliga komponenter i fastigheterna. Detta medför att underhållskostnader för året är 20 912 tkr lägre än enligt tidigare års redovisningsregler. Underhållskostnaden i de olika projekten med hänsyn till K3 beräknas under helåret uppgå till 33 814 tkr, mot budget 34 551 tkr. De löpande underhållskostnaderna uppgår till 16 051 tkr mot budgeterade 16 959 tkr. Tidigare genomförd inventering och analys av behov för att kunna prioritera mellan kommande större renoveringspro-jekt i underhållsplan har kompletterats med effekt av K3. Efter styrelseredovisning i maj har förberedelser pågått för upphandling av ett nytt strategiskt partnerskap. Upphandlingen annonserades i novem-ber och anbud ska vara inlämnade under februari 2015.

VINDPARK VÄNERN KRAFT ABKBAB är trettioprocentiga delägare i Vindpark Vänern Kraft AB (VKAB). Bolaget uppförde under 2009/2010 fem av totalt tio stycken 3 MW-vindkraft-verk i Vindpark Vänern. Övriga delägare

i VKAB är Karlstads Energi AB med fyrtio procent och Hammarö kommun med trettio procent. Vindparken har bland annat drabbats av skador i fyra växellådor som repare-rats under 2013. Servicebolag liksom bolag som levererat vindkraftverken har gjort konkurs vilket resulterat i att kost-naderna för att återställa parken drabbat delägarna. Under april 2014 konstate-rades att ett huvudlager havererat på ett vindkraftverk som reparetats under 2013. Innan beslut fattats om strategi för detta verk har en skada upptäckts i växel lådan på det vindkraftverk som tidigare inte reparerats. Samtidigt som de tekniska problemen medfört låg produktion har elpriser och försäljningsintäkter från elcertifikat varit låga. Inför strategibeslutet har driftsförutsättningarna analyserats med resultat att tidigare antagande om möj-lig elgenerering har dragits ned med 1 GWh per vindkraftverk och återstående livslängd minskats med två år från 17 till 15 år. För att under rådande omständighe-ter undvika en obeståndssituation har delägarna i omgångar tillskjutit aktie-ägartillskott som för KBAB uppgår till 62 130 tkr. Under 2014 har tillskottet uppgått till 6 200 tkr samt infriande av en utfärdad kapitaltäckningsgaranti med 9 000 tkr. Efter senast upptäckta skadan har ytterligare 10 200 tkr reserverats vilket innebär att total resultatpåverkan för KBAB under 2014 är 25 400 tkr.

VÅRDATILLGÅNGAR


STYRSYSTEM &KVALITETSARBETE”Den strategiska planen, som är det samlade styrdokumentet i kommunen, används för övergripande styrning”. Verksamheten bidrar till målområdet genom fortsatt utveckling av arbetssätt och kommunikation rörande planen.

NÅGRA AV MÅLEN ÄR:

Den strategiska planen är det sam-lade styrdokumentet i kommunen

Från och med 2012 utgår KBAB:s verk-samhetsstyrning från den koncernen- gemensamma strategiska planen.

Servicegarantier och kund- undersökningar ska utvecklasVerksamheten bidrar till målområdet genom att ha en nära och lyhörd dialog med kunderna oavsett media samti-digt som vi försöker leverera minst det kunden förväntar sig. Undersökningen är tänkt att återkomma vart tredje år för att följa utveckling över tid. Nästa undersökning planeras till 2016.

Fler e-tjänster införsFörra året uppgraderades KBAB:s webbplats till en modern plattform. Hösten 2014 infördes förbättringar avseende lokalbokningar, SMS-utskick och förtydliganden om poänglägen och annan uthyrningsinformation. Vi presenterardessutomenfilmomhurmarknadssystemet fungerar.

AKTIVITETER 2014

INTERNKONTROLLVarje ledningsgrupp har fortsatt ansvar för utveckling och uppföljning/rappor-tering av policydokument, rutiner och instruktioner med koppling till det egna ansvarsområdet. Utöver detta har KBAB under hösten tagit fram en mall för hur den interna kontrollplanen ska se ut, och formulerat rutiner för arbetet med den. Inventeringen av risker inleds 2015 där varje ledningsgrupp ska belysa sina pro-cesser och dokumentera tänkbara risker/riskområden som ett första steg. Under hösten genomfördes en inventering av dokumentationen för internkontrollen för fastighetsägare. I enlighet med regler i miljöbalken finns nu en sammanställning av rutiner och

hur vi förvarar dokumentationen kring en mängd områden – allt från underhåll, energihushållning, vatten och ventilation till hantering av skadedjur, kemikalier och felanmälan. Här framgår också vem som är ansvarig för att uppgifterna inom de olika områdena är korrekta.

VARUMÄRKESUNDERSÖKNINGUnder november till december 2014 ge-nomfördes en varumärkesundersökning som telefonintervjuer. Den riktade sig till alla Karlstadsbor, inte bara bolagets egna hyresgäster. Resultatet ska visa vilken bild marknaden har av oss jämfört med vår egen. Varumärkesarbetet kom-mer att pågå under 2015 med stor del-aktighet och ska leda till en uppdaterad varumärkesplattform.

STYRSYSTEM/KVALITETS-

ARBETE


ARBETSGIVARPERSPEKTIV”Vi har bra ledar- och medarbetarskap”. Verksamheten bidrar till målområdet genom att vara tydlig med förväntningar och avgränsningar på organisationens olika roller.

NÅGRA AV MÅLEN ÄR:

Andelen frisk personal ska överstiga 96 procentVerksamheten bidrar till målområdet genom en stark värdegrund och stor möjlighet för medarbetarna att påverka samtidigt som friskvård prioriterats. Ett par långtidssjukskrivningar påverkar frisktalet för 2014 som uppgår till 95,8 procent. Positivt är dock att de återgått i arbete under hösten 2014.

KBAB ska vara en attraktiv arbetsgivare

Det finns goda utvecklingsmöjlig-heter inom KBAB och koncernenVerksamheten bidrar till målområ-det genom att fortlöpande erbjuda olika typer av utbildningar. Chefs- och ledarutveckling sker genom kommun-gemensamma program. Vi planerar nu för ett eget ledarutvecklingsprogram förallaflödesägaresomkommerattgenomföras under 2015. Under hösten 2014 påbörjades interaktiva IT-utbildningar på webben för alla medarbetare i syfte att höja kompetensen och effektivisera arbetet. Grundkursenskaallagåochflertaletvar klara med den 2014.En projektgrupp startades våren 2013 för att se över teamens grundbeman-ning. Tjänstemannateamen hanterades

under 2013 och resterande team gås igenom under 2014–2015. Under hös-ten intervjuades alla bovärdsteamen.

Jämställdheten och mångfalden inom KBAB ska ökaVerksamheten bidrar till målområdet via värdegrundsarbetet genom att öka kunskapen inom områdena samt genom att systematiskt arbeta med jämställdhetsplanens aktiviteter. Under slutet av året har en ny jämställdhets- och mångfaldsplan tagits fram. Flera aktiviteter kommer att genomföras un-der 2015–2016. Våren 2015 kommer utbildning i normkritik/HBTQ genom-föras för alla bovärdar, medarbetare i bobutiken samt deras koordinatorer.

AKTIVITETER 2014

LMU 2014Ledar- och medarbetarundersökning ge-nomfördes i början av 2014. Under våren har resultatet analyserats och aktivite-ter har skapats. LMU-svaren visade att självskattningen av att vara självstyrande team var hög. Det är ändå viktigt att fortsätta arbetet och säkerställa förståelsen i teamens LMU-samtal. I februari genom-fördes också kommunens workshop ”Med gemensam kraft” med samtliga medarbe-tare. Teamen kommer arbeta vidare med resultatet i sina LMU-handlingsplaner.

SAMVERKANSAVTALEtt samverkansavtal utifrån SAM 08 finns framtaget och undertecknat för att börja gälla från 2015. Samverkansgrup-pen blir tillika skyddskommitté och den gamla skyddskommittén blir vår arbets-miljögrupp vilken kommer att fokusera på det praktiska arbetsmiljöarbetet i verksamheterna.

SKYDDS- OCH ARBETSMILJÖARBETESkyddskommittén genomför enligt plan skyddsronder i verksamheten. För att kvalitetssäkra arbetet har vi tagit hjälp av arbetsmiljöingenjören från företags-hälsovården. Under 2014 har vi tagit fram ett system för tillbuds- och skadehantering i vårt processverktyg Barium. Under hös-ten har medarbetarna utbildats och syftet är att tydliggöra, stukturera och förenkla denna hantering.

HÄLSAKBAB har under året deltagit i Motions-racet som är en friskvårdstävling mellan bostadsbolag. Hälsokontroller och sam tal med företagssköterska har under 2013 till 2014 erbjudits alla medarbetare. I många fall har även uppföljande åtgärder genomförts enligt plan. Under hösten har vi haft en inspira-tionsföreläsning om hälsa/friskvård. Alla team har sedan diskuterat behov inom hälsa/friskvård och ledningsgruppen har prioriterat satsningar inför 2015.

ARBETS-GIVAR-

PERSPEKTIV

30 KARLSTADS BOSTADS ABLegomodell av Lanternan, byggd av Stefan Holm och Erik Bern.


FINANSIELLT PERSPEKTIVEkonomiska mål och krav fastställs av moderbolaget Karlstads Stadshus AB, till exempel i form av avkastningskrav och soliditetsmål. Ändringar sker i samband med att budget behandlas. Långsiktiga bedömningar och beslut eftersträvas vid fastställande av ekonomiska mål och krav.

NYA REGELVERK OCH DESS PÅVERKANBolaget tillämpar från 2014 de nya redovisningsreglerna K3. Räkenskaperna för 2013 har anpassats utifrån det regel-verket. Bolaget tillämpar komponent-redovisning på byggnader och aktiverar utbyten av väsentliga komponenter på fastigheterna. Kostnader för underhålls-åtgärder, som tidigare kostnadsförts inom ramen för det utvidgade repara-tionsbegreppet, aktiveras som investe-ring vilket påverkar resultatet positivt. Metoden innebär inte någon förändring av kassaflödet. Skattemässigt gäller fortfarande de gamla reglerna. Kon-cernbidraget redovisas i och med de nya redovisningsreglerna i resultaträkningen.

HYROR FÖR 2015Hyresförhandlingar startade den 13 november med genomgång av aktuella förutsättningar samtidigt som en hyres-höjning med 1,90 procent yrkades. Yrkandet innebar en intäktsförstärk-ning med 7 858 tkr och omfattade även de studentbostäder som omsatts senast och har förhandlingsordningen inskri-ven i hyresavtalet. Övergången till ny förhandlingsordning sker successivt i samband med nyinflyttning. Hyresförhandlingar genomfördes un-der veckorna 46 till 49. Överenskommel-se om nya hyrorna träffades den fjärde december och höjningen per 2015-01-01

uppgår till 0,75 procent. Höjningen kommer att ske differentierat från 0 till 1,5 procent. Höjningen motsvarar ökade intäkter med 3 102 tkr.

EKONOMISKT RESULTATRörelseresultatet rensat från K3-effekter uppgår till 122 035 tkr att jämföra med resultatkravets 109 510 tkr. Årets redovisade rörelseresultat upp går till 144 889 tkr vilket innebär 13 108 tkr mer än budgeten anpas-sad till K3. Resultatet motsvarar 5,9 procents avkastning på totalt kapital. Resultat förbättringen består av flera pos-ter där de positiva överväger, exempelvis ökade förvaltningsintäkter med 1 940 tkr, lägre kostnad för värme och el med tillsammans 7 282 tkr, lägre kostnad för avfallshantering 1 443 tkr. Viktiga styrkor är ett fastighetsbe-stånd som fortlöpande underhållits och därmed delvis förknippade låga drifts-kostnader.

FASTIGHETERNAS VÄRDE KBAB genomför årligen en intern värdering av hela fastighetsbeståndet. Metoden som använts är kassaflödes-metoden där fem års prognostiserade driftnetton nuvärdesberäknas plus nuvärdet av ett bedömt restvärde vid kalkyl periodens slut. Kalkylräntan för nuvärdesberäkningen av driftnetton ska spegla direktavkastningskravet för

"Resultatkravet mätt som rörelseresultat för 2014 uppgår till 109 611 tkr vilket motsvarar 4,5 procent i avkastning på totalt kapital (beräknat som genomsnitt IB, UB för verksamhetsåret inklusive K3-effekter)."

ÄGAR-DIREKTIV

den specifika fastigheten. Direktavkast-ningskravet som använts för bostäder är mellan 4,75–6,50 procent. För hela KBAB:s bestånd är den initiala direkt-avkastningen 5,6 procent. Uppgifter om direktavkastningskrav har erhållits från fastighetsvärderare. Fastigheternas värde vid en eventuell försäljning kan avvika från det uppskat-tade värdet beroende på att en köpare kan ha ett annat avkastningskrav och andra bedömningskriterier på sin investering.

FINANSIELLTPERSPEKTIV

Fastigheternas bokförda värde uppgick 2013-12-31 till 2 013 514 tkr och bedömt marknadsvärde till 4 307 901 tkr. Värdeökning av fastighetsbeståndet till följd av nyproduktion av Flöjten 1 uppgår till 52 911 tkr och totalt bedöms värdeökningen till 175 873 tkr.


FASTIGHETERNAS VÄRDE PRESENTERAS PER STADSDELVärdering per 2014-12-31.

Stadsdel Antal bostäder Direktavkastn. % Bedömt värde tkr Bokfört värde tkr Differens tkr

Bellevue 143 5,9 53 308 36 029 17 279

Färjestad 119 5,6 45 801 13 199 32 602

Gruvlyckan 356 6,3 147 626 66 692 80 934

Herrhagen 315 5,4 236 959 114 467 122 492

Klara 61 5,0 46 581 5 187 41 394

Kronoparken 1 429 6,1 687 259 475 619 211 640

Kvarnberget 445 5,1 239 408 96 342 143 066

Norrstrand 648 5,3 427 241 133 828 293 413

Orrholmen 939 5,1 766 441 433 495 332 946

Rud 1 278 6,0 746 328 511 945 243 383

Sixbacken 424 6,0 258 187 118 899 139 288

Skåre 42 6,2 49 935 25 631 24 304

Tingvallastaden 119 5,2 93 830 37 856 55 974

Viken 505 4,9 401 816 216 800 185 016

Våxnäs 534 6,1 282 107 86 288 195 819

Örsholmen 7,5 947 452 495

Totalt 7 357 5,6 4 483 774 2 372 729 2 111 045

Uppgifterna för åren 2011-2012 är inte omräknade efter bytet av redovisningsprincip till K3.


FLERÅRSÖVERSIKTBelopp anges i tusental kronor. 2014 2013 2012 2011

Nettoomsättning 525 327 521 238 498 230 456 362

Rörelseresultat 144 889 117 792 112 873 97 259

Resultatefterfinansiellaposter 74839 58442 18769 36207

Balansomslutning 2 504 999 2 389 445 2 412 735 2 391 541

Soliditet 20,6 19,6 18,2 17,9

Medelantal anställda 136 132 131 125

FINANSMARKNADENKonjunkturen har fortsatt att stärkas i svensk ekonomi. Men inflationen har bli-vit lägre än väntat och inflationstrycket bedöms vara betydligt lägre jämfört med bedömningen i april. Riksbankens direk-tion ansåg att det krävdes ännu lägre ränta för att inflationen ska stiga mot målet på två procent. Reporäntan sänktes därför med 0,50 procentenheter till 0,25 procentenheter den 9 juli samtidigt som räntebanan reviderades ner påtagligt. Den 17 december sänktes reporäntan till 0 procent. Riksbankens direktion be-dömer att reporäntan behöver vara kvar på en låg nivå under en något längre tid jämfört med prognosen i oktober.

KOMMUNKONCERNENS FINANS-FÖRVALTNINGSedan augusti 2012 är kommunkon-cernens totala finansförvaltning sam-ordnad. All extern upplåning och olika former av derivattransaktioner hanteras av internbanken med en gemensam finanspolicy för hela kommunkoncernen. Kommunstyrelsen beslutar årligen om ramar för kommunens utlåning uppdelat per företag. Karlstads Bostads AB:s ram

uppgick till 2 000 000 tkr under 2014.Vid årsskiftet var 1 833 782 tkr utnytt-jat av kreditramen (1 782 158). Räntan var 2,30 procent inklusive ett räntepå-slag med 0,50 procent (2,60 inkl. 0,45). Räntebindningstid 1,61 år (1,80) och kapitalbindningstid 1,46 år (1,55).

RESULTAT EFTER FINANSNETTODet gynnsamma ränteläget resulterar i lägre finansiella kostnader än 2013, 44 696 tkr att jämföra med 49 051 tkr, samtidigt som portföljens genomsnitt-liga räntebindningstid minskat från 1,8 år till 1,6 år 2014-12-31. Resultat efter finansiella poster uppgår till 74 839 (58 442) tkr.

STYRELSENS FÖRSLAG TILL BESLUT OM VINSTDISPOSITIONTill årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kr):

Balanserat resultat: 248 253 711,22

Årets resultat: 55 571 800,50

303 825 511,72

Styrelsen föreslår att av förfogande ståen-de vinstmedel, 303 825 511,72 kronor

skall en utdelning ske med 12 mkr till Karlstads Stadshus AB. Resterande vinstmedel, 291 825 511,72 kronor överförs i ny räkning.

STYRELSENS YTTRANDEDe föreslagna värdeöverföringarna i form av koncernbidrag och utdelning reducerar bolagets soliditet till 20,2 procent. Soli-diteten är mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsam-het betryggande nivå. Styrelsens uppfatt-ning är att de före slagna värdeöverfö-ringarna, i form av koncernbidrag och utdelning, ej hindrar bolaget att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investe-ringar. De föreslagna värdeöverföringarna kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 §, andra och tredje stycket (försiktighetsregeln).

BOLAGETS RESULTAT OCH STÄLLNING SAMT FINANSIERINGVad beträffar företagets resultat och ställning samt finansiering i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning samt kassaflödesanalys med tillhörande noter.


Belopp i tusental kronor Not 2014 2013

NETTOOMSÄTTNING 6Hyresintäkter 506 715 503 122 Övriga förvaltningsintäkter 18 612 18 116 525 327 521 238 FASTIGHETSKOSTNADER Driftkostnader 7,8 -224 343 -225 098 Underhållskostnader -49 777 -56 109 Fastighetsskatt -10 007 -9 998 Tomträttsavgälder 8 -8 728 -8 765 -292 855 -299 970 Driftnetto 232 472 221 268 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar 10 -69 612 -83 261 Bruttoresultat 162 860 138 007 Centrala administrations- och försäljningskostnader 9 -17 745 -20 013 Avskrivningar 10 -226 -202 -17 971 -20 215

Rörelseresultat 144 889 117 792 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Resultat från aktier och andelar koncernföretag 11 -25 400 -10 300 Finansiella intäkter 12 109 86 Finansiella kostnader 12 -44 759 -49 136 -70 050 -59 350 Resultat efter finansiella poster 74 839 58 442 BOKSLUTSDISPOSITIONER Lämnat koncernbidrag -440 -506 Förändring av avskrivningar över plan på inventarier -300 2 700 Förändring av avskrivningar över plan på byggnader 409 409 -331 2 603 Resultat före skatt 74 508 61 045 Periodens skatt 13 -18 936 -17 011 Årets resultat 55 572 44 034

RESULTATRÄKNING


Belopp i tusental kronor Not 2014 2013 Tillgångar

Anläggningstillgångar

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARByggnader och mark 14 2 369 712 2 302 664 Pågående byggnationer 15 87 333 47 284 Inventarier och installationer på fastigheter 16 28 712 20 166 2 485 757 2 370 114 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Aktier och andelar i koncernföretag 17 - - Aktier och andelar, övrigt 18 739 739 739 739

Summa anläggningstillgångar 2 486 496 2 370 853 Omsättningstillgångar KORTFRISTIGA FORDRINGAR Hyres- och kundfordringar 1 044 1 378 Aktuella skattefordringar 738 -Övriga fordringar 3 616 4 440 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 13 094 12 761 18 492 18 579 Kassa och bank 11 13 Summa omsättningstillgångar 18 503 18 592 SUMMA TILLGÅNGAR 2 504 999 2 389 445

BALANSRÄKNING


FORTS. BALANSRÄKNING

Belopp i tusental kronor Not 2014 2013 Eget kapital och skulder

Eget kapital 20

BUNDET EGET KAPITAL Aktiekapital 62 000 62 000 Reservfond 127 483 127 483 189 483 189 483 FRITT EGET KAPITAL Balanserat resultat 248 254 214 220 Årets resultat 55 572 44 034 303 826 258 254 Summa eget kapital 493 309 447 737

Obeskattade reserver 21 Avskrivning över plan på inventarier 10 100 9 800 Avskrivning över plan på byggnader 17 507 17 916 27 607 27 716 Avsättningar 22 Uppskjuten skatteskuld 36 180 30 099 Övriga avsättningar 10 200 4 300 46 380 34 399

Långfristiga skulder 23 Utnyttjad kreditram koncernvalutakonto 1 833 782 1 782 158 1 833 782 1 782 158 Kortfristiga skulderLeverantörsskulder 33 729 27 745 Skuld till koncernföretag 23 374 19 383 Aktuella skatteskulder - 6 007 Övriga skulder 1 603 2 092 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 45 215 42 208 103 921 97 435

Summa eget kapital och skulder 2 504 999 2 389 445 Ställda säkerheter för egna skulder

Fastighetsinteckningar 642 265 642 265

Ansvarsförbindelser Inga Inga


Belopp i tusental kronor 2014 2013DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 74 839 53 959 Justering för poster som inte ingår i kassaflödetNedskrivning av aktier och andelar i koncernföretag 25 400 10 300 Återbetald inkomstskatt - tidigare taxering 631 - Betald inkomstskatt -20 231 -15 684 Avskrivningar och utrangeringar som belastat resultatet 69 838 75 153 Justeringspost vid övergång till BFNAR 2012:1 - 12 793 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 150 477 136 521 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Ökning (-) / Minskning (+) av rörelsefordringar 825 -1 307 Ökning (+) / Minskning (-) av rörelseskulder 9 559 -10 547 10 384 -11 854 Kassaflöde från den löpande verksamheten 160 861 124 667

INVESTERINGSVERKSAMHETEN Utbetalning av aktieägartillskott till VKAB -16 500 -36 000 Utbetalning för nyproduktion av fastighet -111 534 -16 553 Utbetalning för om- och tillbyggnad av fastigheter -59 238 -26 114Justeringspost vid övergång till BFNAR 2012:1 - -12 793 Utbetalning för installationer på fastigheter -6 179 -1 471 Utbetalning för förvärv av inventarier -8 529 -1 934 Kassaflöde från investeringsverksamheten -201 980 -94 865

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av konvernvalutakontot 51 623 -19 377 Värdeöverföring utdelning till Karlstads kommun -10 000 -10 000 Värdeöverföring på kontant tillskjutet aktiekapital -506 -423 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 41 117 -29 800 Årets kassaflöde -2 2 Likvida medel vid årets början 13 11 Likvida medel per balansdagen 11 13 Specifikation likvida medel Kassa 11 13 Tilläggsupplysningar Erhållen utdelning 2 2 Erhållen ränta 15 84 Betald ränta -44 696 -49 136

KASSAFLÖDESANALYS


NOTERNOT 1: REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Årsredovisningen har för första gången upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokförings nämndens allmänna råd 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tidigare tillämpades års redovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2) och BFNAR 2012:1 (K3). Övergången har gjorts i enlighet med K3:s kap. 35, innebärande att jämförelsetalen inklusive noter för 2013 har räknats om.

Alla belopp är angivna i tusental kronor om inget annat anges.

Konstvandring i Orrholmsgaraget.


Resultatposter 2013 enl tidigare

prinicper

Utgående balans 2013 enl tidigare

prinicper

Aktiekapital

Effekt ändrad princip

Effekt ändrad princip

Reservfond

Justerade resultatposter

enl K3-reglerna

Ingående balans 2014

enl K3-reglerna

Fritt eget kapital

Underhållskostnader -68 903 12 793 -56 109 Uppskjuten skatt -15 301 -1 821 -17 122 Avskrivningar inkl utrangeringar -75 153 2 895 -72 258 Nedskrivning av balans- och underhållslåneposter - -11 205 -11 205 Lämnat koncernbidrag - -506 -506 Aktuell skatt på lämnat koncernbidrag - 111 111 Årets resultat 41 767 2 267 44 034

Materiella anläggningstillgångar Balanslåneposter 11 205 -11 205 - Byggnader och mark 2 294 387 8 277 2 302 664 Pågående byggnationer 39 874 7 410 47 284 Summa tillgångar 2 384 962 4 483 2 389 445

Eget kapital - lämnat koncernbidrag med skatteeffekt -395 395 -Eget kapital - årets resultat 41 767 2 267 44 034 Avsättning för ber. uppskjuten skatt 28 278 1 821 30 099 Summa Eget Kapital o Skulder 2 384 962 4 483 2 389 445

Enligt årsredovisning 2013 62 000 127 483 255 592 Omräkning jämförelsetalen 2013Avskrivining byggnader 3 665 Aktiverad underhållskostnad 12 793 Avskrivning härpå -771 Uppskjuten skatt -1 821 Nedskrivning bostadslåneposter -11 205 Effekt av övergång till K3 2 662 Omräknad balans 2013-12-31 62 000 127 483 258 253

RESULTATRÄKNINGEN

BALANSRÄKNINGEN

EGET KAPITAL

(FORTS. NOT 1)

Effekter av övergång till K3Ingångsbalansräkningen presenteras i tabellerna nedan.


Underhållskostnader redovisas efter övergång till K3, till större del som aktiverade förbättringsarbeten på förvaltningsfastigheter. Justering av uppskjuten skatt kommer av de justeringar som skett av under-hållskostnader till följd av K3.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter upptas till anskaffningsvärdet med tillägg för eventuella förbättringsarbeten, minskat med planenliga avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

AVSKRIVNINGSPRINCIPER FÖR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARAvskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden. I samband med övergången till K3 sker avskrivning per komponent över tillgångens nyttjandeperiod. Nyttjandetiden på nedan angivna kom-ponenter är grundregeln, avvikelser förekommer efter bedömning av fastighetens konstruktion och mate-rial. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras med en ny avskrivningsplan.

Följande avskrivningstider tillämpas:

Byggnaders komponenter Nyttjandeperiod (år) Avskrivningsprocent per år

Stomme 100 1,00 %Fasad 50 2,00 %Yttertak 40 2,50 %Hiss 30 3,33 %Fönster 50 2,00 %Installationer 35 2,86 %Standardhöjande kundval, tillval 30 3,33 %Stomkomplettering, inredning, övrigt 50 2,00 %Markanläggningar 20 5,00 %

I samband med bokslutet görs en intern värdering per fastighet. Värderingsmodellen bygger på en dis-kontering av beräknade betalningsströmmar och beaktar fastigheternas hyresnivå och uthyrningsgrad. För fastigheter som vid värderingstillfället har ett högre bokfört värde än det aktuella bedömda verkliga värdet görs en individuell prövning. Eventuell nedskrivning görs efter denna prövning med erforderligt belopp. Tidigare nedskrivningar prövas vid varje bokslut. Om behov finns återförs tidigare gjorda ned-skrivningar över resultaträkningen.

KORTFRISTIGA ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDAKortfristiga ersättningar utgörs av lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård.Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell för-pliktelseatt betala ut en ersättning.

ERSÄTTNINGAR EFTER AVSLUTAD ANSTÄLLNINGI företaget förekommer såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till ett annat företag och har inte någon legal eller informell förpliktelse att betala något ytterligare även om det andra företaget inte kan uppfylla sitt åtagande. Före-tagets resultat belastas för kostnader i takt med att de anställdas pensionsberättigande tjänster utförts. Vid förmånsbestämda planer står företaget i allt väsentligt riskerna för att ersättningarna kommer att kosta mer än förväntat och att avkastningen på relaterade tillgångar kommer att avvika från förvänt-ningarna. Företaget redovisar förmånsbestämda pensionsplaner i enlighet med K3s förenklingsregler. Företaget har bland annat. förmånsbestämda planer som innebär att pensionspremier betalas och dessa planer redovisas som avgiftsbestämda planer.


FINANSIELLA INSTRUMENTFinansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar kundfordringar och övriga fordringar, kort fristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Instrumenten redovisas i balansräkningen när företaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumenten löpt ut eller överförts. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.

KUNDFORDRINGAR OCH ÖVRIGA FORDRINGARFordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än tolv månad-er efter balansdagen, vilket klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar. Fordringar som är räntefria eller som löper med ränta som avviker från marknadsräntan och har en löptid överstigande 12 månader, redovisas till ett diskonterat nuvärde och tidsvärdeförändringen redovisas som ränteintäkt i resultaträkningen.

LÅNESSKULDER OCH LEVERANTÖRSSKULDERLåneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskost-nader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodis-eras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Här-igenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som återbetalas.

LEASINGLeasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och fördelarna som är förknippade med ägande i allt väsentligt är överförda till lease-tagaren. Övriga leasingavtal är operationella leasingavtal. Klassificering av leasingavtal görs vid leasingavtalets ingående. Minimileaseavgifterna kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Bolaget redovisar alla leasingkontrakt som operationella.

ANDELAR KONCERNFÖRETAGAktier och andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår köpeskillingen som erlagts för aktierna samt förvärvskostnader. Eventuella kapital-tillskott och koncernbidrag läggs till anskaffningsvärdet när de lämnas.

AVSÄTTNINGARFöretaget gör en avsättning när det finns en legal eller informell förpliktelse och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.

OBESKATTADE RESERVERObeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till reserverna.

KASSAFLÖDESANALYSKassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller utbetalningar.

SKATTTotal skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då under-liggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även att bolaget tillämpar justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsme-toden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen.


NOT 3: MEDELTALANSTÄLLDA 2014 2013

Män 94 92 Kvinnor 42 40 136 132 STYRELSENStyrelseledamöter inkl suppleanter Män 11 8 Kvinnor 3 6 14 14VDMän 1 1

NOT 2: UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR

Bolaget gör uppskattningar och bedömningar om framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resultatet. De upp-skattningar och antaganden som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande år behandlas i huvuddrag nedan.

Andelar i koncernföretagDotterföretaget Vindpark Vänern Kraft AB har gjort beräkning av anläggningarnas framtida kassaflöde utifrån i dag kända förutsättningar. Baserat på kassaflödesberäkningen har dotterföretaget gjort ytterliggare nedskrivning av sina anläggningstillgångar och konstaterat att dotterföretaget har förbrukat sitt aktiekapital och att dotterföretaget därigenom kommer att behöva ytterliggare kapitaltillskott från sina ägare. Bolaget har därför gjort en avsättning för sin andel av beräknat kommande aktieägartillskott med 10 200 tkr. Stor-leken på aktieägartillskottet under 2015 kan komma att avvika från det beräknade beroende på kommande beslut och ändrade förutsättningar som påverkar det framtida kassaflödet för dotterföretagets anläggningar.

NOT 4: LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER

Löner och ersättningar till styrelsen och VD 1 300 1 286 Löner och ersättningar till övriga anställda 49 976 48 107

51 276 49 393

Sociala avgifter enligt lag och avtal 23 206 21 655 Pensionskostnader för styrelsen och VD 255 283 Pensionskonstnader för övriga anställda 2 693 2 798 26 154 24 736

Totalt 77 430 74 129

Avgångsvederlag utgår till verkställande direktören med 12 månadslöner vid uppsägningfrån företagets sida.


NOT 4: LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER

Löner och ersättningar till styrelsen och VD 1 300 1 286 Löner och ersättningar till övriga anställda 49 976 48 107

51 276 49 393

Sociala avgifter enligt lag och avtal 23 206 21 655 Pensionskostnader för styrelsen och VD 255 283 Pensionskonstnader för övriga anställda 2 693 2 798 26 154 24 736

Totalt 77 430 74 129

Avgångsvederlag utgår till verkställande direktören med 12 månadslöner vid uppsägningfrån företagets sida.

NOT 5: INKÖP OCH FÖRSÄLJNING MELLAN KONCERNFÖRETAG 2014 2013 Hyresintäkter och övriga intäkter 0,11 % 0,11 % Köpta tjänster, el, värme och renhållning 21,76 % 22,93 %

NOT 6: NETTOOMSÄTTNING

HYRESINTÄKTERBostäder 464 310 462 273 Lokaler 37 340 37 323 Hyresrabatt bostäder och lokaler -382 -330 Övriga objekt 10 890 10 748 512 158 510 014 HYRESBORTFALL OCH EGNA LOKALER Bostäder -1 077 -2 669 Lokaler -3 854 -3 704 Övriga objekt -512 -519 -5 443 -6 892 Summa hyresintäkter, hyresbortfall och egna lokaler 506 715 503 122 ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER Ersättningar från hyresgäster 15 751 15 303 Övriga intäkter 2 861 2 813 18 612 18 116 Nettoomsättning 525 327 521 238

NOT 7: DRIFTKOSTNADER

Reparationer 14 746 10 647 Fastighetsskötsel, köpta varor och tjänster 12 123 11 615 Fjärrvärme 40 945 44 175 Vatten 17 943 16 733 Elavgifter 18 073 20 473 Sopor o avfall 10 653 11 500 Hyresgästaktiviteter o hyressättningsavgift 2 006 1 727 Försäkringspremier o försäkringsersättningar 1 955 1 413 Fastighetsanknuten administration 22 880 21 936 Kommunikation i fastigheter 3 587 3 577 Hyreskostnader för externa hyresvärdar 16 451 21 261 Övriga driftkostnader 62 981 60 041 224 343 225 098


NOT 9: REVISIONSKOSTNADER (Belopp anges i kr) ÖHRLINGS PRICEWATERHOUSECOOPERS ABLekmannarevision 15 000 15 000 Arvode revision 67 500 67 500 Arvode konsultationer 83 500 56 688 166 000 139 188

NOT 10: PLANENLIGA AVSKRIVNINGAR INVENTARIER 3 019 2 670 (varav administrationskostnader) (226) (202)INSTALLATIONER PÅ FASTIGHETER 2 937 4 362 BYGGNADER OCH MARKANLÄGGNING Byggnader 60 789 63 048 Justeringar avskrivningar vid övergång till BFNAR 2012:1 - -2 895 Utrangeringskostnader 953 - Markanläggning 1 914 4 041

NOT 8: LEASING OCH ARRENDEAVGIFTER 2014 2013OPERATIONELL LEASINGLeasingavgifter periodens kostnad Minimileaseavgifter innevarande period 394 466 Framtida minimileaseavgifter förfaller enligt följande: Inom 1 år 85 207 Senare än 1 år men inom 5 år 2 55 Senare än 5 år - - 87 262

ARRENDEAVGIFTER Arrendeavgifter periodens kostnad Arrendeavgifter innevarande period 8 728 8 765 Framtida arrendeavgifter förfaller enligt följande: Inom 1 år 9 898 8 728 Senare än 1 år men inom 5 år 46 103 44 436 Senare än 5 år men inom 10 år 69 259 66 657 125 260 119 821

Befintliga arrendeavtal beräknas förnyas löpande vid utgång.


NOT 11: RESULTAT FRÅN AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Nedskrivning andel, villkorat aktieägartillskott 15 200 6 000 Avsättning aktieägartilskott 10 200 4 300

25 400 10 300

NOT 12: FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER FINANSIELLA INTÄKTER Ränteintäkter 15 11 Övriga finansiella intäkter 94 75

Summa finansiella intäkter 109 86

FINANSIELLA KOSTNADER Räntor på fastighetslån -44 696 -49 051 Övriga finansiella kostnader 63 85

Summa finansiella kostnader 44 759 49 136 Summa finansiella poster -44 650 -49 050

(FORTS. NOT 10) 2014 2013 BALANSLÅNEPOST Nedskrivning vid övergång till BFNAR 2012:1 - 11 205 Bostadslånepost - 700 Underhållslånepost - 130 69 612 83 261

Planenliga avskrivningar fördelat Driftkostnader 69 612 83 261 Administrationskostnader 226 202 69 838 83 463

NOT 13: SKATT

Återbetald inkomstskatt tidigare taxeringar -631 - Inkomstskatt 13 487 14 174 Förändring uppskjuten skatt 6 080 1 016 Justeringar uppskjuten skatt vid övergång till BFNAR 2012:1 - 1 821 18 936 17 011


NOT 14: BYGGNADER OCH MARK 2014 2013

BYGGNADER Ingående anskaffningsvärde 3 395 508 3 358 520 Justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1 - 3 532 Utrangerade komponenter -3 078 - Nyanskaffningar 124 236 33 456 Utgående anskaffningsvärde 3 516 666 3 395 508 Ingående ackumulerade avskrivningar -1 193 920 -1 136 627 Justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1 - 4 745 Återförda avskrivningar på utrangerade komponenter 2 125 - Årets avskrivningar -60 808 -62 038 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 252 603 -1 193 920 Utgående planenligt restvärde byggnader 2 264 063 2 201 588

MARK Ingående anskaffningsvärde 83 470 83 470 Utgående anskaffningsvärde/ Planenligt restvärde 83 470 83 470 MARKANLÄGGNING Ingående anskaffningsvärde 81 499 79 894 Nyanskaffningar 6 487 1 605 Utgående anskaffningsvärde 87 986 81 499 Ingående ackumulerade avskrivningar -63 893 -59 851 Årets avskrivningar -1 914 -4 042 Utgående ackumulerade avskrivningar -65 807 -63 893 Utgående planenligt restvärde markanläggning 22 179 17 606 Totalt utgående planenligt restvärde byggnader och mark 2 369 712 2 302 664

Bedömt verkligt värde 4 483 774 4 307 901

TAXERINGSVÄRDE PÅ FASTIGHETERByggnader 2 844 041 2 832 861 Mark 873 414 881 414 3 717 455 3 714 275 Av värdet för mark avser 577 589 tkr fastigheter som innehas med tomträtt.

Skattemässigt restvärde 2 104 282 2 064 464

Fastigheternas bokförda värde överstiger skatte-mässigt restvärde med 164 454 tkr (136 815 tkr)


NOT 15: PÅGÅENDE BYGGNATIONER 2014 2013

Ingående anskaffningsvärde 47 284 33 279 Under året nedlagda kostnader 192 173 75 210 Justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1 - 7 410 Under året genomförda omklassicieringar -152 124 -68 615 87 333 47 284

NOT 16: INVENTARIER OCH INSTALLATIONER PÅ FASTIGHETER

Ingående anskaffningsvärde 93 160 107 465 Avyttringar och utrangeringar -5 530 -17 710 Nyanskaffningar 14 709 3 405 Utgående anskaffningsvärde 102 339 93 160 Ingående ackumulerade avskrivningar -72 994 -83 471 Avyttringar och utrangeringar 5 700 17 710 Årets avskrivningar -6 333 -7 233 Utgående ackumulerade avskrivningar -73 627 -72 994 Utgående planenligt restvärde 28 712 20 166

NOT 17: AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Vindpark Vänern Kraft AB, 556721-4613 Säte: Karlstad Ägarandel: 30 % 1.500 aktier med kvotvärde om 20 kr 30 30 Villkorade aktieägartillskott 53 100 36 600 Nedskrivning av aktier o fordringar -53 130 -36 630 - -

NOT 18: AKTIER OCH ANDELAR ÖVRIGT

Aktier, SABO Byggnadsförsäkrings AB 90 90 1 andel i Brf Aktern 9 9 1 andel i Husbyggnadsvaror HBV 40 40 Loke Anläggningssamfällighet 600 600 739 739


NOT 21: OBESKATTADE RESERVER

Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan på inventarier 10 100 9 800 Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan på byggnader 17 507 17 916 Summa obeskattade reserver 27 607 27 716

Den uppskjutna skatteskulden i obeskattade reserver uppgår till 6 074 6 098

NOT 22: AVSÄTTNINGAR

AVSÄTTNING FÖR BERÄKNAD UPPSKJUTEN SKATTTemporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olikaUppskjuten skatteskuld - byggnader 36 180 28 278 Justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1 - 1 821 Summa obeskattade reserver 36 180 30 099

ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR Beräknat aktieägartillskott, Vindpark Vänern Kraft AB 10 200 4 300

NOT 19: FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2014 2013 AGS-KL premier FORA 2005+2006 1 090 900 Kundfakturering 2015 avseende händelser 2014 3 086 2 830 Övriga poster 1 817 2 138 Fastighetsförsäkring - Länsförsäkringar 2 156 2 131 Tomträttsavgälder, kvartal 1 - Karlstads Kommun 2 442 2 279 Hyreskostnader externa hyresvärdar 2 503 2 483 13 094 12 761

NOT 20: EGET KAPITAL

Ingående eget kapital enligt fastställd balansräkning 62 000 127 483 255 592 Justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1 2 662 Utdelning till Karlstads Stadshus AB enligt stämmobeslut -10 000 Årets resultat 55 572 Belopp vid årets utgång 62 000 127 483 303 826 Antalet aktier var den 31 december 2014 620 000 st med ett kvotvärde om 100 kr/aktie. Samtliga aktier ägs av Karlstads Stadshus AB.

Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital


NOT 23: LÅNGFRISTIGA SKULDER 2014 2013

Utnyttjad kreditram koncernvalutakontot 1 833 782 1 782 158 Summa obeskattade reserver 1 833 782 1 782 158

Beviljad internkredit i koncernkontosystemet 2 000 000 2 000 000

NOT 24: UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Förskottsbetalda hyror 34 511 31 890 Löneskulder 6 363 6 048 Löneskatt 715 747 Premiebestämd ålderspension 2 678 2 357 Övriga poster 948 1 166 Summa obeskattade reserver 45 215 42 208

KARLSTAD DEN 19 FEBRUARI 2015

Thomas Ohlsson Ordförande

Östen Högman Vice ordförande

Ingela Agneblad

Rickard Axinger

Magnus Persson

Ragnar Hedin

Mats Enmark Verkställande direktör

Ove Björklund

VÅR REVISIONSBERÄTTELSE HAR AVGIVITS DEN 19 FEBRUARI 2015

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Peter Sjöberg Auktoriserad revisor/huvudansvarig revisor

Stefan LidénAuktoriserad revisor


RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN Vi har reviderat årsredovisningen för Karlstads Bostads AB för år 2014.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREK- TÖRENS ANSVAR FÖR ÅRSREDOVISNINGENDet är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte inne -håller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

REVISORNS ANSVARVårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revi-sionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovis-ningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan informa-tion i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgär-der som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivite-ten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redo-visningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt-ningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UTTALANDENEnligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät-tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Karlstads Bostads AB:s finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis-ningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.

TILL ÅRSSTÄMMAN I KARLSTADS BOSTADSAKTIEBOLAG, ORGANISATIONSNUMMER 556041-7916

REVISIONSBERÄTTELSE


RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGARUtöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträf-fande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Karlstads Bostads AB för år 2014.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVARDet är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis-positioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

REVISORNS ANSVARVårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisions-sed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst

eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfri-het har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhål-landen i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkstäl-lande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UTTALANDENVi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och bevil-jar styrelsens ledamöter och verkställande direktö-ren ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

KARLSTAD DEN 19 FEBRUARI 2015

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Peter Sjöberg Auktoriserad revisor/huvudansvarig revisor

Stefan LidénAuktoriserad revisor


RESULTATRÄKNING 2014 2013 2012 2011 2010

Hyresintäkter bostäder 462 273 451 121 410 214 370 974 Hyresintäkter lokaler 37 323 37 582 36 867 36 299 Hyresintäkter bilplatser 10 748 9 997 9 884 9 666 Hyresintäkter totalt 510 014 498 391 456 362 416 939 Underhållskostnader justerad enl. K3-regler 56 109 64 127 60 045 64 947 Underhåll aktiverat enl K3 12 793 Driftkostnader 225 098 210 031 193 627 176 802 Fastighetsskatt 9 998 10 512 10 054 9 436 Avskr. byggnader o markanläggningar 64 194 63 699 59 485 57 099 Centrala adm. kostnader inkl. avskr. 20 215 20 370 19 460 19 442 Rörelseresultat 117 792 112 873 97 259 72 481 Rörelseresultat/ totalt kapital i % 4,9 4,7 4,3 3,4 Finansnetto 59 350 94 104 61 052 49 235 Resultat efter finansnetto 58 442 18 769 36 207 23 246

BALANSRÄKNING

Byggnader och mark 2 302 664 2 325 406 2 103 775 2 011 308 Summa tillgångar 2 389 445 2 412 735 2 391 541 2 139 814 Kortfristiga skulder 97 435 103 410 109 489 93 640 Långfristiga skulder 1 782 158 1 801 536 1 814 000 1 606 982 Obeskattade reserver 27 716 30 824 34 233 36 142 Eget kapital 447 737 413 703 402 265 372 592 Kassalikviditet i % 19,1 16,7 20,7 14,3

FINANSIERING

Räntor fastighetslån 49 051 57 524 61 438 50 031 Räntebidrag - - 195 1 025 Soliditet i % 19,6 18,2 17,9 18,7 Räntetäckningsgrad (driftnetto) 4,5 3,6 3,0 3,2 Skuldsättningsgrad ggr 4,0 4,4 4,5 4,3

FASTIGHETER

Antal lägenheter 7 303 7 291 7 161 6 643 Lägenhetsyta 468 695 467 793 458 056 445 025 Lägenhetsyta i genomsnitt 64,2 64,2 64,0 67,0 Lokalyta m² 41 094 40 970 41 772 41 440 Fastighetsinvesteringar 56 931 96 905 172 269 83 549

464 310 37 340 10 890

512 158

49 777 22 854

224 343 10 007 63 656 17 971

144 889 5,8

70 050 74 839

2 369 712 2 504 999

103 921 1 833 782

27 607 493 309

17,8

44 696 -

20,6 5,2 3,8

7 357 471 434

64,1 41 214

176 951

NYCKELTALBelopp anges i tusental kronor. Uppgifterna för åren 2010–2012 är inte omräknade efter bytet av redovisningsprincip till K3


RESULTATRÄKNING 2014 2013 2012 2011 2010

Hyresintäkter bostäder 462 273 451 121 410 214 370 974 Hyresintäkter lokaler 37 323 37 582 36 867 36 299 Hyresintäkter bilplatser 10 748 9 997 9 884 9 666 Hyresintäkter totalt 510 014 498 391 456 362 416 939 Underhållskostnader justerad enl. K3-regler 56 109 64 127 60 045 64 947 Underhåll aktiverat enl K3 12 793 Driftkostnader 225 098 210 031 193 627 176 802 Fastighetsskatt 9 998 10 512 10 054 9 436 Avskr. byggnader o markanläggningar 64 194 63 699 59 485 57 099 Centrala adm. kostnader inkl. avskr. 20 215 20 370 19 460 19 442 Rörelseresultat 117 792 112 873 97 259 72 481 Rörelseresultat/ totalt kapital i % 4,9 4,7 4,3 3,4 Finansnetto 59 350 94 104 61 052 49 235 Resultat efter finansnetto 58 442 18 769 36 207 23 246

BALANSRÄKNING

Byggnader och mark 2 302 664 2 325 406 2 103 775 2 011 308 Summa tillgångar 2 389 445 2 412 735 2 391 541 2 139 814 Kortfristiga skulder 97 435 103 410 109 489 93 640 Långfristiga skulder 1 782 158 1 801 536 1 814 000 1 606 982 Obeskattade reserver 27 716 30 824 34 233 36 142 Eget kapital 447 737 413 703 402 265 372 592 Kassalikviditet i % 19,1 16,7 20,7 14,3

FINANSIERING

Räntor fastighetslån 49 051 57 524 61 438 50 031 Räntebidrag - - 195 1 025 Soliditet i % 19,6 18,2 17,9 18,7 Räntetäckningsgrad (driftnetto) 4,5 3,6 3,0 3,2 Skuldsättningsgrad ggr 4,0 4,4 4,5 4,3

FASTIGHETER

Antal lägenheter 7 303 7 291 7 161 6 643 Lägenhetsyta 468 695 467 793 458 056 445 025 Lägenhetsyta i genomsnitt 64,2 64,2 64,0 67,0 Lokalyta m² 41 094 40 970 41 772 41 440 Fastighetsinvesteringar 56 931 96 905 172 269 83 549

FASTIGHETERlägenhetsyta/lokalyta Uthyrningsbar yta vid årets slut.

FINANSIERING

soliditetRedovisat eget kapital +obeskattade reserver –skatt i förhållande till balansomslutningen.

räntetäckningsgradDriftnetto+finansiellaintäkter i förhållande till fastighetslån.

skuldsättningsgradRäntebärande skulder i förhållande till eget kapital.

DEFINITIONER

PERSONAL 2014 2013 2012 2011 2010

Medelantal anställda 132 131 125 119 Löner och arvoden totalt 49 393 47 740 44 132 41 956

LÖNSAMHET

Direktavkastning tot kapital % 9,3 8,5 7,7 7,4 Räntabilitet på eget kapital % 12,5 4,2 8,3 5,7 Direktavkastning 1 (%) 10,1 Direktavkastning 2 (%) 9,1

FÖRVALTNING

Hyresbortfall i % bostäder 0,6 0,5 0,5 0,1 Underhållskostn. kr/m2 enl. ny princip (lgh + lok.yta) 110 126 120 134 Underhåll aktiverat kr/m2 enl. K3 25 Driftnetto 221 268 205 120 184 425 158 420

BALANSRÄKNINGfastigheterFärdigställda byggnader +mark och markanläggningar.

kassalikviditet Omsättningstillgångar/ kortfristiga skulder.

FÖRVALTNING

driftnettoIntäkter –driftkostnader –underhållskostnader –fastighetsskatt –tomträttsavgälder

rörelseresultat Driftnetto –avskrivningar –centrala administrationskostnader

LÖNSAMHETdirektavkastning totalt kapital Driftnetto/summa tillgångar.

räntabilitet på eget kapital Resultatefterfinansnetto/eget kapital+obeskattade reserver.

direktavkastning 1 Driftnetto+marknadsvärde- förändring i förhållande till totala marknadsvärdet.

direktavkastning 2 Operativtkassaflöde(driftnetto –reinvesteringar) +marknads- värdeförändring i förhållande till totala marknadsvärdet.

136 51 276

9,3 14,5 8,0 6,5

0,2

97 45

232 472

FASTIGHETERNA


Bostäder

BAB Fastighetsbeteckning Färdigställningsår Värdeår Stadsdel 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok > Antal Yta Medelyta

1 Fenix 13 1942 (2009) 1942 Sundsta 6 5 4 4 19 1 137 59,8

2 Arkitekten 4 1970 1970 Norrstrand 4 2 2 8 662 82,8

3 Häradshövdingen 5-7 1946 (2009) 1951,54,56 Norrstrand 24 24 1 272 53,0

4 Mörsaren 12 1950 (2008) 1950 Bellevue 10 43 9 3 65 3 684 56,7

5 Enen 10, Kvarnen 9 1952-53 (1997) 1979,80 Kvarnberget 31 41 37 12 4 125 7 232 57,9

6 Staren 18 1968 1968 Klara 20 8 9 4 4 45 3 211 71,4

7 Blåsippan 1-3, Backsippan 1 1948 (1985-88) 1948,68.78 Kvarnberget 61 26 66 6 6 165 8 983 54,4

8 Klippan 45 1954 (1999) 1999 Kvarnberget 3 37 12 6 58 3 581 61,7

9 Thor 3 1952 (2002) 2002 Herrhagen 3 7 4 14 1 212 86,6

10 Geväret 2 1952 (2008) 1952 Bellevue 2 17 8 27 1 595 59,1

11 Haubitsen 8 1952 (2008) 1952 Bellevue 7 19 7 33 1 648 49,9

12 Järven 30 1955 (1985) 1955 Herrhagen 12 21 3 3 39 2 009 51,5

14 Hussvalan 1 1955 (1989) 1955 Färjestad 11 22 22 55 3 311 60,2

15 Ladusvalan 1 1956 (1989) 1956 Färjestad 12 26 26 64 3 856 60,3

16 Vävaren 14 1958 (1999 - 2000) 1985 Norrstrand 21 15 9 45 3 218 71,5

18 Bjälken 4 1959 (1990, 92) 1977 Sixbacken 10 65 39 25 139 9 121 65,6

19 Klippan 46 1967 (1992-94) 1967 Kvarnberget 4 12 16 1 488 93,0

21 Loke 15 1991 (2001) 1994 Herrhagen 1 33 5 39 2 522 64,7

22 Storken 2 1997 1997 Herrhagen 10 38 20 16 1 85 5 235 61,6

23 Blåsten 7 (verkstad) 1975 (1986) Örsholmen

24 Plankan 3 1961 (1993-94) 1961 Sixbacken 24 78 73 1 176 10 834 61,6

25 Muraren 8 1961 (2000) 2000 Kvarnberget 8 18 8 34 2 539 74,7

26 Trädgården 1986 1986 Viken 23 4 27 1 568 58,1

27 Tärnan 10, Ryttaren 18 1962-63(1992-94, 2001) 1962,83 Viken 67 47 84 9 6 213 12 865 60,4

28 Staren 17 1897/1939 1930 Klara 6 1 4 3 2 16 1 433 89,6

31 Guldet 1 och 2 1962-64 (2004-05) 1986,88 Gruvlyckan 35 47 116 29 6 233 16 675 71,6

32 Silvret 8 (affärscentrum) 1965 1965 Gruvlyckan

33 Silvret 5 1964-65 (2006-07) 1987 Gruvlyckan 20 31 51 17 4 123 8 734 71,0

35 Plinten 4 1966 (1995-98) 1966 Våxnäs 48 27 162 51 288 21 420 74,4

36 Plinten 2 1966-67 (1999-2000) 1966 Våxnäs 78 43 103 22 246 16 105 65,5

39 Silvret 9 (barndaghem) 1966 1966 Gruvlyckan

40 Seglet 4 1966-67 (1994-96) 1967 Orrholmen 220 158 286 44 6 714 45 310 63,5

42 Seglet 1 1966/2007 1966,2007 Orrholmen 22 22 44 2 643 60,1

44 Masten 2 2011-12 2011-12 Orrholmen 4 35 50 32 6 127 9 610 75,7

45 Pontonen 1 2013 2013 Orrholmen 12 12 944 78,7

46 Seglet 3 1967( 1995) 1967 Orrholmen 42 42 5 930 141,2

47 Kymmen 1 (servicehus) 1983 1983 Rud 2 54 12 68 4 111 60,5

SAMMANSTÄLLNING PER 31 DECEMBER 2014

FASTIGHETSBESTÅNDET


Lokaler V-garage V-garage K/C garage K/C garage Garage tot P-platser Energiförbr.(boa) Vattenförbr. Godkänd Köldmedium(kg)

Antal Yta Antal Yta Vägd area Antal Vägd area Vägd area Antal Totalt kwh/m² Liter per m² OVK, år HFC HCFC BAB

6 206 3 76 542 2010 2,4 1

4 557 6 19 19 189 2076 2011 4,6 2

4 70 21 76 807 2011 2,3 3

10 213 5 93 31 31 44 75 975 2013 17,4 4

1 65 12 202 67 67 143 1200 2010 10,5 5

5 327 3 58 19 57 182 201 115 665 2013 2,9 6

17 1 068 4 68 23 330 1 056 1 079 41 132 1113 14, 10, 13 3,8 7

2 14 7 154 51 51 115 875 2011 4,4 8

1 34 5 110 690 2014, 11 1,2 9

1 61 4 60 20 20 83 614 2013 2,1 10

2 33 4 60 20 20 80 444 2013 11

2 249 3 53 18 18 1 119 1038 2014 12

1 39 19 353 118 118 37 116 763 2004 14

2 110 15 289 96 96 6 112 714 2004 15

21 362 121 121 13 79 784 2012 3 16

3 353 23 391 130 130 14 92 1258 2014 10,9 18

1 85 65 208 208 27 145 1229 2010 19

3 285 25 53 1005 2014 4,3 21

6 90 30 30 19 65 1030 2009 7 22

2 1108 8 275 203 2014 23

2 13 23 395 132 132 95 86 1055 2014 16 24

2 22 3 69 23 23 19 94 779 2010 3,7 25

63 843 2012 1,5 26

8 666 106 99 1057 2013 20,6 27

1 120 2 129 1095 2012 28

31 660 107 105 880 2011 11,3 31

4 903 11 239 1560 2007 32

9 86 115 93 828 2014 7,9 33

97 2058 46 759 253 71 227,2 480 415 115 980 2011 35

40 699 131 1182 2011,14 36

1 243 155 905 2014 39

17 71 586 1875,2 1 875 100 960 2011 40

5 1227 61 841 2014 4,4 42

16 60 5 16 111 57 841 2014.12 9,4 44

`2013

137 1018 2012 46

2 1651 137 750 2009 26,2 47


Bostäder

BAB Fastighetsbeteckning Färdigställningsår Värdeår Stadsdel 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok > Antal Yta Medelyta

49 Mangen 1, Rottnen 5 1969-72 (2010-11) 1980,88 Rud 215 287 200 144 12 858 61 455 71,7

50 Brobyggaren 11, Mekanisten 12 1974-75 1974 Norrstrand 17 21 6 6 1 51 3 427 67,2

54 Åkaren 1, Vakten 15 1976-77 1981,82 Hagaborg 35 109 77 43 264 19 015 72,0

55 Åkaren 2 bostäder 1977-78 1979 Hagaborg 9 28 20 10 67 4 788 71,5

56 Åkaren 2 (servicehus ) 1977-78 1979 Hagaborg 6 56 62 3 526 56,9

57 Åkaren 2 barnstuga 1977-78 Hagaborg

58 Kronkursen 2 1977-78 1978 Kronoparken 40 110 30 24 204 13 375 65,6

59 Krontalet 1, Kronokassören 1, Kronljuset 1 1980 1980 Kronoparken 52 82 36 10 180 15 323 85,1

60 Snickaren 12, Vakten 16 1982 1984 Hagaborg 8 56 10 74 4 527 61,2

61 Norra Hyn 1 1991 1991 Långtäppan 14 114 152 27 20 327 25 959 79,4

62 Pelaren 1 1984 1984 Våxnäs 7 71 27 4 109 6 678 61,3

63 Gripen 13 1984 1984 Tingvallastaden 13 72 22 12 119 7 972 67,0

65 Järpen 16 1988 1988 Viken 19 74 61 8 3 165 12 326 74,7

66 Lärkträdet 4,5 1965,1969 1965,69 Kvarnberget 9 2 18 29 1 809 62,4

67 Lodjuret 25 1955 (1988) 1988 Herrhagen 22 16 10 48 2 448 51,0

68 Svarvaren 7 1948 (1986) 1986 Norrstrand 18 18 992 55,1

69 Notarien 1,5,6 1944 (1986) 1986 Norrstrand 16 16 843 52,7

70 Snäppan 13 1932 (2000 ) 2000 Viken 11 13 24 1 260 52,5

71 Mörsaren 6 1988 1988 Bellevue 4 8 6 18 1 199 66,6

72 Hybelejen 16 1990 1990 Herrhagen 33 21 30 6 90 6 102 67,8

73 Ö. Torp 1.41 ( servicehus ) 1966,1988 1988 Skåre 13 29 42 2 366 56,3

74 Klippan 48 1987 1987 Kvarnberget 6 6 6 18 1 108 61,6

77 Mandolinen 2 1994 1994 Frödingshöjd 22 189 59 38 2 310 22 982 74,1

78 Sälen (stuga) 1989 1989

79 Gunnern 3 1968 1991 Rud 5 15 5 25 1 538 61,5

80 Kronoparksbadet 1993 Kronoparken

81 Mandolinen 3 1993 1994 Frödingshöjd 87 87 2 042 23,5

82 Mandolinen 4 1993 1994 Frödingshöjd

83 Kronkolonin 3 2003 2003 Kronoparken 82 82 1 962 23,9

84 Nya Järpen 16 2005 2005 Viken 4 39 21 11 1 76 5 168 68,0

86 Kronojägaren 4 1974 (2000) 2000 Kronoparken 49 2 8 59 2 173 36,8

87 Flygeln 1 1997 1997 Kronoparken 115 115 2 729 23,7

88 Kornetten 1 1997 1997 Kronoparken 172 172 4 091 23,8

89 Klarinetten 1 1997 1997 Kronoparken 172 172 4 038 23,5

90 Flöjten 1 2014 2014 Kronoparken 48 48 2 515 52,4

1 892 2 500 2 131 670 164 7 357 471 434 64,1

FORTS. FASTIGHETSBESTÅNDET


Lokaler V-garage V-garage K/C garage K/C garage Garage tot P-platser Energiförbr.(boa) Vattenförbr. Godkänd Köldmedium(kg)

Antal Yta Antal Yta Vägd area Antal Vägd area Vägd area Antal Totalt kwh/m² Liter per m² OVK, år HFC HCFC BAB

143 2712 58 783 261 261 699 95 921 2008.10 69,2 49

5 734 55 151 1163 2009,11 50

22 103 40 584 195 195 200 130 1184 2009 54

3 12 129 795 2009 55

6 1656 5 126 810 2011,14 6,9 56

1 1002 149 960 2013 57

106 1857 2 66 22 22 140 138 1096 2003,12 5,1 58

3 77 126 378 378 109 137 1548 2011,12 59

2 602 26 73 73 20 132 959 2010, 13 60

28 790 102 281 281 289 132 1173 2014 61

3 3196 41 102 871 2012, 13 20 62

20 3031 105 725 2013,14 22,1 63

23 236 98 80 1096 2009, 13 70,2 65

1 3 4 56 19 15 48 67 4 182 1201 2005.09 66

4 188 19 102 870 2013 3,8 67

3 92 1087 2009 3 68

3 735 117 801 2010, 12 69

2 47 90 547 2013 4,5 70

1 71 334 2012 71

4 1338 89 284,8 285 62 45 809 2009,14 17,1 72

8 2999 20 140 566 2014, 12, 13 5,5 73

73 1316 2012 1,6 74

39 509 367 91 1166 2011.12 43,2 10,4 77

231 78

3 4105 47 156 1385 2012 60 1 79

1 56 90 286 2012 80

114 811 2012 81

2 1060 118 1112 2012 82

106 1763 2009 5,8 83

6 209 5 16 16 54 45 727 2011 11,1 84

135 1089 2012 86

122 932 2012 87

124 1011 2012 88

1 75 119 1013 2012 89

5 526 1 15 5 5 90

746 41 214 302 4 945 1 649 1 508 4 665 6 298 3 453 107 986 527 11

KBAB:s årsredovisning 2014

Documents

Transcript of KBAB:s årsredovisning 2014