KASTAMONU İLİ CİDE İLÇESİ DOĞANKAYA KÖYÜ DEĞERLEME · 2012-01-05 · 2.2 Gayrimenkullerin...

KASTAMONU İLİ, CİDE İLÇESİ, DOĞANKAYA KÖYÜ 2 ADET ARAZİ DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL, ARALIK 2011

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar / İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr

mailto:[email protected]

http://www.ygd.com.tr/

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

1

EMLAK KONUT–10.11– 144 No.lu Rapor


GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ KASTAMONU İLİ CİDE İLÇESİ DOĞANKAYA KÖYÜ 2 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

RAPOR TARİHİ 30.12.2011

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ Tamamı Emlak Kont GYO A.Ş. ye ait olan 106 ada 7 no.lu 118 ada 8 no.lu parsellerin üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

MEVCUT KULLANIM BOŞ

İMAR DURUMU Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:12

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)

ARSA DEĞERİ 72.000,00 TL


2



RAPOR BİLGİLERİ ........................................................................................................................ 4

Rapor Tarihi ........................................................................................................................................ 4

Rapor Numarası................................................................................................................................... 4

Rapor Türü .......................................................................................................................................... 4

Şirket Bilgileri ...................................................................................................................................... 4

Raporu Hazırlayanlar ........................................................................................................................... 4

Sorumlu Değerleme Uzmanları ............................................................................................................ 5

Müşteri Adı ve Bilgileri ......................................................................................................................... 5

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ................................................................... 5

Değerleme Tarihi ................................................................................................................................. 5

Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: ....................................................................................................... 5

GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER ........................................................................... 6

Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri .............................................................................. 6

Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Bilgileri ............................................................................................ 8

118 Ada 8 no.lu parselin tapu ve takyidat bilgileri .................................................................................... 8

106 Ada 7 no.lu parselin tapu ve takyidat bilgileri .................................................................................... 9

Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri ................................................................................................... 10

Gayrimenkullerin İmar Durumu ......................................................................................................... 12

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Bilgileri ................................................................................................12

Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler ................................................................ 12

GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ..................................................................................... 13

Bölge Analizi ...................................................................................................................................... 13

Kastamonu İli ............................................................................................................................................13

Cide İlçesi...................................................................................................................................................14

Doğankaya Köyü .......................................................................................................................................15

Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ................................................................................................. 15

Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .................................................................... 15

Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi .................................................... 16


3



GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ........................................................................ 17

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ......................................................... 17

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ....................................................... 17

GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ .......................................................................................... 18

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ................................................................. 18

Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ........................................................................................18

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ........................................................................................18

Gelir Yöntemi Yaklaşımı ............................................................................................................................19

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri .................................................................. 19

NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ............................................................................................................... 20

Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değerleri ......................................................................... 20

Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) ................................................................................... 20

Kapitalizasyon Faiz Oranı ................................................................................................................... 21

Münavebeli Ürünlerin Üretim Masrafları ............................................................................................ 21

Münavebeli Ürünlerin Net Gelir Hesabı Tablosu ................................................................................. 21

Gelir Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) .................................................................................... 22

En Verimli Kullanım Analizi ................................................................................................................ 23

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ................................................................................... 23

RAPOR EKLERİ: ......................................................................................................................... 24


4



1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

30.12.2011

1.2 Rapor Numarası

EMLAKKONUT – 10.11 – 144

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve

Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde

değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının

hazırlanması işi” kapsamındaki Kastamonu İli, Cide İlçesi, Doğankaya Köyünde bulunan 2 adet

parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç değerlerinin tespitine yönelik,

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve

kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul

Değerleme Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm

ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm

kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek

amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim

Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve

Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde

Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin

Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi

itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket

Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı

No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin

detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Enis AKKUŞ ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı

Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi

Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.


5



1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı

Şirketimizin Yönetim Kurulu üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve

Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik

hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada

Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri

Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8

Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)

“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul

değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki Kastamonu İli, Cide İlçesi, Doğankaya

Köyünde bulunan 2 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı

altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti

ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi : 30.12.2011

1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul

Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375


6



2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri

Rapora konu taşınmazlar; Kastamonu İli, Cide İlçesi, Doğankaya Köyünde bulunan 2 adet

parseldir. Cide İlçesinin 50 km. doğusunda bulunan Doğankaya Köyünde yer alan

gayrimenkullerden 106 ada, 7 parsel köy merkezinin kuzeyinde, 118 ada, 8 parsel

güneybatısında köy yolu üzerinde yer almaktadır. Parsellerin toplam yüzölçümü 10.262,82 m²

olup maliki Emlak Konut GYO A.Ş dir.


7



İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; D-010 Karayolunda, Bartın-İnebolu yolu üzerinde İnebolu

yönünde ilerlerken Uğurlu Köyünü geçtikten sonra ilk sapaktan sağa Alayüz Köy Yoluna girilir.

Alayüz Köy yolunu bitirdikten sonra yol ayrımından ilk sağa dönülerek bu yol üzerinde takribi 4,4

km gidilir ve Kovaören Köy çıkışından sola Doğankaya Köy yoluna girilir. Bu yol üzerinde takribi

3,2 km gidilerek gayrimenkullerin bulunduğu köy merkezine gelinmiş olunur. Köy merkezinin

kuzeyinde yer alan 106 ada, 7 parsel köy yoluna cepheli, güneybatısında yer alan 118 ada, 8

parsel ise köy yoluna 20 m mesafede yer almakta olup, gayrimenkullere bu yol üzerinden ulaşım

sağlanmaktadır.

İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Bartın-İnebolu (D-010) Karayoluna

Kovaören, Toygarlı ve Alayüz köyleri üzerinden ulaşım sağlanmakta olup 7,6 km mesafede yer

almakta olup, Bartın-İnebolu Karayolu üzerinde Bartın istikametinde 42,4 km gidilerek Cide İlçe

merkezine ulaşım sağlanmaktadır.


8



2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Bilgileri

Rapora konu gayrimenkullerin tapu ve takyidat bilgileri Cide Tapu Sicil Müdürlüğünden

14.10.2011 tarihinde saat 14’00 da temin edilmiştir.

2.2.1 118 Ada 8 no.lu parselin tapu ve takyidat bilgileri

TAŞINMAZ BİLGİLERİ

İl KASTAMONU Ada 118

İlçe CİDE Parsel 8

Mahalle DOĞANKAYA Yüzölçümü 9.110,04 m²

Cilt/Sayfa 2/169 Ana Taşınmaz Nitelik TARLA

MÜLKİYET BİLGİLERİ

Malik ve Hissesi EMLAK KONUT ANONİM ŞİRKETİ - TAM

Tarih ve Yevmiye No 11.04.2011/711

Edinme Sebebi CEBRİ SATIŞ

TAKYİDAT BİLGİLERİ

Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR

Hak ve Mükellefiyet YOKTUR

Beyan YOKTUR

Son Üç Yıllık Takyidat Hareketleri

12.06.2008 Tarihli Kadastro Uygulaması Sonucu “Osman Altın” Adına Kayıtlı Olup, 11.04.2011 Tarih, 711 Yevmiye No.Lu Cebri Satış İle Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Adına Tescil Edilmiştir. Şerhler Hanesinde; 13.11.2008 Tarih, 1356 Yevmiye No.Lu, 49.093,58 Ytl Borç Tutarlı Kadıköy 1. İcra Müdürlüğünce Haciz Konulduğu Ve 11.04.2011 Tarih, 711 Yevmiye No İle Terkin Edildiği, 10.01.2011 Tarih, 48 Yevmiye No.Lu Satışa Arz Şerhi Konulduğu Ve 11.04.2011 Tarih, 711 Yevmiye No İle Terkin Edildiği Tespit Edilmiştir.


9



2.2.2 106 Ada 7 no.lu parselin tapu ve takyidat bilgileri

TAŞINMAZ BİLGİLERİ

İl KASTAMONU Ada 106

İlçe CİDE Parsel 7

Mahalle DOĞANKAYA Yüzölçümü 1.152,78 m²

Cilt/Sayfa 1/13 Ana Taşınmaz Nitelik BAHÇE

MÜLKİYET BİLGİLERİ

Malik ve Hissesi EMLAK KONUT ANONİM ŞİRKETİ - TAM

Tarih ve Yevmiye No 11.04.2011/711

Edinme Sebebi CEBRİ SATIŞ

TAKYİDAT BİLGİLERİ

Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR

Hak ve Mükellefiyet YOKTUR

Beyan YOKTUR

Son Üç Yıllık Takyidat Hareketleri

12.06.2008 Tarihli Kadastro Uygulaması Sonucu “Osman Altın” Adına Kayıtlı Olup, 11.04.2011 Tarih, 711 Yevmiye No.Lu Cebri Satış İle Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Adına Tescil Edilmiştir. Şerhler Hanesinde; 13.11.2008 Tarih, 1356 Yevmiye No.Lu, 49.093,58 Ytl Borç Tutarlı Kadıköy 1. İcra Müdürlüğünce Haciz Konulduğu Ve 11.04.2011 Tarih, 711 Yevmiye No İle Terkin Edildiği, 10.01.2011 Tarih, 48 Yevmiye No.Lu Satışa Arz Şerhi Konulduğu Ve 11.04.2011 Tarih, 711 Yevmiye No İle Terkin Edildiği Tespit Edilmiştir.


10



2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri

Kastamonu İli, Cide İlçesi, Doğankaya Köyünde bulunan incelemeye konu 2 adet gayrimenkulün

ada ve parsel bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir.

Sıra No İl İlçe Mahalle Mevkii Ada Parsel Alan

1 Kastamonu Cide Doğankaya Orta Göynük 118 8 9.110,04 m²

2 Kastamonu Cide Doğankaya Harman Altı 106 7 1.152,78 m²


11




12



2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu

2.4.1 Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Bilgileri

Cide Belediyesinden alınan bilgiye göre gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin mücavir alan

dışında kaldığı, Kastamonu İl Özel İdaresine bağlı olduğu bilgisi edinilmiştir. Kastamonu İl Özel

İdaresinden alınan bilgiye göre taşınmazların 02.09.1999 tarihli 23804 sayılı Plansız Alanlar İmar

Yönetmeliği kapsamında Tarımsal ve Hayvansal Amaçlı Yapı Yapılması Kaydıyla Emsal=0,40

yapılaşma koşulu ile “Kümes, ahır, ağıl, arı hane, kömürlük, odunluk, samanlık, ticari amaçlı

olmayan kiler ve yem deposu” yapılabileceği öğrenilmiştir.

2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler

Kastamonu İli, Cide İlçesi, Doğankaya Köyünde bulunan 2 adet parselin üzerinde herhangi bir

yapı bulunmamaktadır. Gayrimenkullerden 118 ada, 8 parsel Tarla vasıflı, 106 ada, 7 parsel ise

Bahçe vasıflıdır.


13



3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

3.1 Bölge Analizi

3.1.1 Kastamonu İli

Kastamonu ili Batı Karadeniz bölgesinde yer almakta olup, kuzeyinde Karadeniz, güneyinde

Çankırı ve Çorum İlleri, doğusunda Sinop İli, batısında Bartın ve Karabük İlleri ile komşudur.

Deniz seviyesinden yüksekliği 775m.dir. Yüzölçümü 13.108,1 km²dir. Bu ülke topraklarının

%1,7’sini oluşturur.

Kastamonu İli çoğunlukla engebeli arazilerden oluşmaktadır, ilin kuzeyinde Batı Karadeniz

Dağları bulunmaktadır. Karadeniz sahiline paralel olarak İsfendiyar (Küre) Dağları il

merkezinin kuzeyinde, güneyinde ise yine doğu batı uzantılı Ilgaz dağları yer alır.

Türkiye’nin Karadeniz’e doğru uzanan çıkıntısının büyük bölümünü kapsar. Doğuda

Çatalzeytin ilçesinin Sinop ile birleştiği noktadan, batıda Kerempe burnuna kadar kıyı düz bir

şerit halinde uzanır. Kerempe Burnunda bariz bir çıkıntı meydana getirerek güney batı

doğrultusunda Bartın il sınırına kadar kıyı devam eder. Karadeniz’e olan bu kıyının uzunluğu

170 km.dir.


14



Kastamonu’nun yüzölçümünün %74,6’sı dağlık ve ormanlık, %21,6’sı plato ve %3,8’i ovadan

oluşur. Dağılımdan da anlaşılacağı gibi ilin tarıma elverişli geniş alanları yoktur. Ancak vadiler

etrafında küçük ovalar göze çarpar. Bunlardan önemlileri Daday ve Taşköprü ovalarını içine

alan Gökırmak ile Tosya tarım alanını kapsayan Devrez vadileridir. Ayrıca Araç, Cide ve

Devrekâni çay yatakları çevresinde de ekim ve dikime elverişli alanlar bulunmaktadır.

2010 yılında Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre nüfusu 361.222 olarak tespit edilmiştir. Bu

verilere göre, 2009 – 2010 yılları arasında il nüfusu %039 oranında artmıştır.

Kastamonu ilinin; Merkez, Abana, Araç, Bozkurt, Ağlı, Azdavay, Cide, Çatalzeytin, Devrekani,

Daday, Doğanyurt, Hanönü, Hanönü, İhsangazi, İnebolu, Tosya, Küre, Taşköprü, Seydiler,

Pınarbaşı ve Şenpazar olmak üzere toplam 20 ilçesi vardır.

3.1.2 Cide İlçesi

Kastamonu İline bağlı bir ilçe olan Cide, kuzeyinde Karadeniz, kuzeydoğusunda Doğanyurt,

doğusunda Şenpazar, güneyinde Azdavay ve Pınarbaşı ilçeleri, batısında Bartın iline

bağlı Kurucaşile ilçesi ile çevrilidir. 2010 yılında Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre nüfusu

20.204 olarak tespit edilmiştir. Bu verilere göre, 2009 – 2010 yılları arasında il nüfusu %024

oranında azalmıştır.

Cide’nin ovalık alanları oldukça sınırlıdır. Toprakları çok sayıda çay ve derelerle

bölünmüştür. İlçenin güney ve güneydoğusunda Küre Dağları'nın uzantıları yer alır.

Kuzeyde kıyıya yakın kesimlerde kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda uzanan Kestane

Dağı bulunmaktadır. İlçenin doğusunu Kestane Dağı engebelendirmektedir. Bu dağların

üzerleri zengin bir orman örtüsü ile kaplıdır. Zeytinlik Tepe (1.282 m), Kaleburnu Tepesi

(1.078 m), Halla Tepesi (1.231 m), Karakaya Tepesi (1.443 m), Kemrelik Tepesi (1.220 m)

ilçenin belli başlı yükseltileridir. İlçenin en önemli akarsuyu Devrekâni Çayı olup, kuzeybatı-

güneydoğu doğrultusunda akar. Bu çay ilçe topraklarını geçerek Karadeniz’e dökülür.

İlçenin diğer akarsuları Aydos Çayı, Soğuksu Çayı Çataloluk-Akbayır Çayı ve Fakaz Çayı’dır.

İlçede yazları serin, kışları ise fazla soğuk olmayan, her mevsim yağışlı Karadeniz iklimi

hâkimdir. Kışın en düşük ortalama sıcaklık şubat ayında 5,2 santigrat derece, yazın ise 22

derecedir. Yıllık ortalama sıcaklık 13,3 derecedir. Yıllık toplam yağış 1228 mm civarındadır.

http://tr.wikipedia.org/wiki/Kastamonu_(il)

http://tr.wikipedia.org/wiki/Karadeniz

http://tr.wikipedia.org/wiki/Do%C4%9Fanyurt

http://tr.wikipedia.org/wiki/%C5%9Eenpazar

http://tr.wikipedia.org/wiki/Azdavay

http://tr.wikipedia.org/wiki/P%C4%B1narba%C5%9F%C4%B1

http://tr.wikipedia.org/wiki/Bart%C4%B1n

http://tr.wikipedia.org/wiki/Kuruca%C5%9File

http://tr.wikipedia.org/wiki/K%C3%BCre_Da%C4%9Flar%C4%B1

http://tr.wikipedia.org/w/index.php?title=Kestane_Da%C4%9F%C4%B1&action=edit&redlink=1

http://tr.wikipedia.org/w/index.php?title=Kestane_Da%C4%9F%C4%B1&action=edit&redlink=1

http://tr.wikipedia.org/w/index.php?title=Aydos_%C3%87ay%C4%B1&action=edit&redlink=1

http://tr.wikipedia.org/w/index.php?title=%C3%87ataloluk%26Akbay%C4%B1r_%C3%87ay%C4%B1&action=edit&redlink=1

http://tr.wikipedia.org/w/index.php?title=Fakaz_%C3%87ay%C4%B1&action=edit&redlink=1


15



Engebeli arazi yapısı yüzünden yağış ve sıcaklıkta iç kesimlere doğru gidildikçe azalma

görülür. Gece -gündüz sıcaklık farkı azdır.

İlçenin ekonomisi, tarım, hayvancılık, ormancılık ve balıkçılığa dayalıydı fakat ülkemizle eş

zamanlı gelişen tersanecilik faaliyetleri Cide'nin de ekonomisinde ciddi pay sahibi olmaya

başlamaktadır. İlçede şu an faaliyette olan ve inşası sürüp faaliyete geçecek birçok tersane

bulunmaktadır. Tahıl üretiminin dışında genellikle bağcılık, meyvecilik, sebzecilik

yapılmaktadır. Tarımsal üretimin dışında ilçe halkının gelir kaynaklarını küçük ölçekli orman

ürünleri imalatından sağlanmaktadır. Küçük tekne yapımcılığı geçim kaynaklarının önünde

gelmektedir. Ayrıca ilçedeki torna tezgâhlarında tahta kaşık üretimi yöredeki çok sert şimşir

ağacından yapılmaktadır. Hayvancılıkta mera hayvanları ön planda olup, yeni sığır türleri

elde etmek üzere Jersey Suni Tohumlaması yapılmaktadır.

3.1.3 Doğankaya Köyü

Doğankaya Köyü; Cide ilçesine bağlı olup ilçe merkezine takribi 50 km mesafededir. Köyün

iklimi, Karadeniz iklimi etki alanı içerisindedir. Köyde, ilköğretim okulu vardır ancak

kullanılamamasının yanı sıra taşımalı eğitimden yararlanılmaktadır. Köyün içme suyu

şebekesi vardır ancak kanalizasyon şebekesi yoktur. PTT şubesi ve PTT acentesi, sağlık

ocağı ve sağlık evi yoktur. Köye ayrıca ulaşımı sağlayan yol asfalt olup, elektrik ve

sabit telefon vardır. Köyün 4 tarafı ormanlarla çevrilidir.

3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi

Rapora konu gayrimenkullerin yakın çevresinde Beltepe Köyü, Kovaören Köyü, İshakça Köyü ve

Toygarlı Köyü bulunmaktadır. Cide İlçe merkezine ulaşımın sağlandığı ana arter olan D-010

Karayolu üzerinden diğer ilçe ve il merkezlerine de ulaşım sağlanmaktadır.

3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

Rapora konu gayrimenkuller; Kastamonu İli, Cide İlçesi, Doğankaya Köyünde bulunan toplam

yüzölçümleri 10.262.82 m² olan 2 adet parseldir. Parsellerin tamamı Emlak Konut Gayrimenkul

Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ye aittir. Gayrimenkuller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

http://tr.wikipedia.org/w/index.php?title=Jersey_Suni_Tohumlamas%C4%B1&action=edit&redlink=1

http://tr.wikipedia.org/wiki/T%C3%BCrkiye%27de_Karadeniz_%C4%B0klimi

http://tr.wikipedia.org/wiki/%C4%B0lk%C3%B6%C4%9Fretim

http://tr.wikipedia.org/wiki/%C4%B0%C3%A7me_suyu_%C5%9Febekesi

http://tr.wikipedia.org/wiki/%C4%B0%C3%A7me_suyu_%C5%9Febekesi

http://tr.wikipedia.org/wiki/Kanalizasyon

http://tr.wikipedia.org/wiki/PTT

http://tr.wikipedia.org/wiki/Sa%C4%9Fl%C4%B1k_oca%C4%9F%C4%B1

http://tr.wikipedia.org/wiki/Sa%C4%9Fl%C4%B1k_oca%C4%9F%C4%B1

http://tr.wikipedia.org/wiki/Asfalt

http://tr.wikipedia.org/wiki/Elektrik

http://tr.wikipedia.org/wiki/Telefon


16



3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi

4 Mart 2005 tarih ve 25745 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan 5302 sayılı İl Özel İdare

Kanununun 6. maddesinin (b) bendi gereğince “İl Özel İdareleri imar, yol, su, kanalizasyon, katı

atık, çevre, acil yardım ve kurtarma, kültür, turizm, gençlik ve spor; orman köylerinin

desteklenmesi, ağaçlandırma, park ve bahçe tesisine ilişkin hizmetleri belediye sınırları dışında

yapmakla görevli ve yetkilidir.” hükmü bulunmaktadır. Bu nedenle Kastamonu İli sınırları içinde

imar işleri kontrol ve denetimi, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki alanlarda

belediyelerce, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan alanlarda Kastamonu İl Özel

İdaresi tarafından yapılmaktadır.

Rapora konu gayrimenkuller, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine tabii olup, Tarımsal ve

Hayvansal Amaçlı “Kümes, ahır, ağıl, arı hane, kömürlük, odunluk, samanlık, ticari amaçlı

olmayan kiler ve yem deposu” yapı yapılabileceği ön görülmüştür.


17



4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

D-010 Karayoluna yakın konumlu olması,

Doğal bitki örtüsüne ve temiz havaya sahip bir bölge olması,

Tarım ürünlerine elverişli topraklar olması,

4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

Gayrimenkullerin ilçe merkezine uzak konumlu olması,

Taşınmazların plansız olması ve mücavir alan dışında kalması,

Gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin alt yapı çalışmalarının tamamlanmamış olması,

Bölgede oturumun ve nüfusun az olması ile sosyal donatı alanlarının bulunmaması,

Yakın çevresinde boş arazi ve harabe tarzı yapılar olması,

Engebeli arazi yapısı ile dağlık bir bölge olması.


18



5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar

5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile

yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu

gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı

göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak

gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile

birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak

yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir

konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.

Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı

temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından

bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya

çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart

sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer

tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım,

kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu

yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme

maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana

ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa

veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu

yöntemde gayrimenkulün, kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu

nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode

olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina

değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.


19



5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel

net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır

ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür

yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir

akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak

olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer

benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu

gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal

bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel

formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru

tespit edilmesine dayanmaktadır.

5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri

Rapora konu taşınmazların bulunduğu bölgede güncel satış yapılmadığı için taşınmazlara uygun

emsal olmadığından Gelir Yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazların topografik yapısı, mevcut

ekolojik koşullar çerçevesinde uygun tarım tekniklerinin kullanımı, Bölgede genellikle yapılan

tarım türü, 2011 yılı ürün girdi ve satış fiyatları esas alınarak, Arazinin olduğu gibi kullanılması

halinde getireceği net gelir hesabından hareket edilerek değerlendirme yapılmıştır.


20



6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

6.1 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değerleri

Cide Belediyesinde yapılan araştırmaya göre Doğankaya Köyü için 2011 yılı Emlak Vergi

Beyanına Esas ilan edilen arsa ve arazi asgari (m²) birim değerleri 0,35 TL/m²’dir.

Buna göre;

Ada Parsel Alan (m²) Rayiç m² Fiyatı(TL/m²) Rayiç Değer(TL)

118 8 9110,04 0,35 3.188,51

106 7 1152,78 0,35 403,47

Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Toplam Değeri 3.591,98

6.2 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)

Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin

bulunduğu köy içerisinde herhangi bir güncel satış ve satışa çıkarılan gayrimenkul olmadığı köy

sakinlerinden öğrenilmiştir. Buna göre Emlak Konut G.Y.O A.Ş’nin 11.04.2011 tarihinde 118 ada,

8 parselin 50.000 TL, 106 ada, 7 parselin 13.750 TL tutarla Cebri Satış ile mülkiyetine haiz

olduğu tespit edilmiştir. Buna göre Emlak Konut G.Y.O. A.Ş’nin Cebri Satış ile almış olduğu

parsellerin değerleri güncel rayiç değerine emsal olabileceği kanaatine varılmış ve m² birim

değerlerinin 7 TL/m² olabileceği hesap ve takdir edilmiştir.

Emsal Tablosu;

Ada Parsel Brüt Arsa Değeri

(TL) Alan (m²) Birim Fiyat

(TL/m²)

118 8 50.000 9110,04 5.48

106 7 13.750 1152,78 11.92

Toplam Ve Ortalama Değerler 63.750 10.262,82 6.21


21



6.3 Kapitalizasyon Faiz Oranı

Güvenli yatırımlar arasında yer alan araziye yatırılan sermayenin kapitalizasyon faiz oranı

tespitinde aşağıdaki hususlar dikkate alarak değerlendirme yapılmıştır.

Devlet ve şirket tahvillerinin faiz getirileri,

Ülkemizde gayrimenkullerin özellikle arazinin en büyük güvence olarak görülmesi,

Daha çok küçük işletmelerde mevcut olan toprak sevgisi ve bölgenin gelişmişlik durumu ve

parsel büyüklüğü,

Arazi verimliliği ve yapılan tarım türü,

gibi hususlar göz önünde bulundurularak taşınmazın yer aldığı bölgede kapitalizasyon faiz

oranının % 4 olacağı kanaatine varılmıştır.

6.4 Münavebeli Ürünlerin Üretim Masrafları

TARIMSAL İŞLEMLER MISIR FINDIK

Toprak İşleme ve Ekim - Bakım İşleri –

Hasat - Harman - Taşıma – Girdiler - Çeşitli

Giderler Genel Toplam Maliyeti

97.50 TL/DA 150.00 TL/DA

6.5 Münavebeli Ürünlerin Net Gelir Hesabı Tablosu

Ürün cinsi Verim Fiyat Brüt Gelir Yan

Gelir

Toplam

Gelir

Üretim

Masrafları

Net

Gelir Yıllık Ort.

Kg/da TL TL/da TL/da TL/da TL/da TL/da Net Gelir

MISIR 250 1.25 312.50 - 312.50 97.50 215.00

275.50

FINDIK 120 4.05 486.00 - 486.00 150.00 336.00

TOPLAM 551.00


22



Yukarıda yer alan bilgiler Cide İlçe Tarım Müdürlüğünden şifahen öğrenilmiştir.

Arazi Çıplak Değeri = Net Gelir / Kapitalizasyon Oranı

İkili münavebe dikkate alındığında, Arazi bedeli;

275.50 / 0.04 = 6.887,50 TL /Da olarak hesaplanmıştır.

1 Da = 1000 m²

M² Birim Fiyatı= 6.887,50 / 1.000 = 6.89 TL/m²’dir.

6.6 Gelir Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)

Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; taşınmazların

topografik yapısı, arazi üzerinde kuru tarım yapılması, mevcut ekolojik koşullar çerçevesinde

uygun tarım tekniklerinin kullanımı ile calibre edilerek bölgede ortalama arazi m² birim

değerinin 7.00 TL/m² olabileceği hesap ve takdir edilmiştir.

Buna göre;

Arsa Değeri= Arsa Alanı (m²) X Birim Değer (TL/m²) olarak,

Değerlemeye esas gayrimenkullerin ada parsel bazında hesap edilen toplam değerleri ve

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen alanların toplam değerleri

aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Ada Parsel Alan (m²) Hisse

Fonksiyon Emsal Değeri

Kdvsiz Arsa m²

Birim Değeri

Brüt Arsa Değeri (TL)

Aylık m² Birim Kira Değeri (TL)

118 8 9110,04 Tam

Tarımsal ve Hayvansal

0,40 7,00 63.770,28 265.70

106 7 1152,78 Tam

Tarımsal ve Hayvansal

0,40 7,00 8.069,46 33.62

Toplam Değer 71.839,74 299.32


23



6.7 En Verimli Kullanım Analizi

Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip

olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkuller kurumunuzca

değerlendirildiği takdirde; yasalardan kaynaklanan plan yapma ve uygulama yetkinize binaen üst

ölçek plan kararlarına uygun olarak yapılacak Nazım İmar ve Uygulama İmar Planlarında

“Yerleşim Alanı” olarak belirlenmesi halinde en verimli kullanımın gerçekleşebileceği

düşünülmektedir.

6.8 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme raporuna konu olan, Kastamonu İli, Cide İlçesi, Doğankaya Köyünde bulunan

yüzölçümleri 10.262,82 m² olan 2 adet parseldir. Gayrimenkullerin tamamı Emlak Konut

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş mülkiyetindedir.

Bölgede emsal teşkil edecek güncel satış olmadığından taşınmazların 11.04.2011 tarihinde Cebri

Satış değerleri emsal alınarak ve taşınmazların tarımsal özellikleri göz önüne alınarak gelir

yöntemi ile calibre edilerek değer takdirinde bulunulmuştur.

Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri;

Toplam 10.262,82 m² alan için takdir edilen nihai değer;

71.839,74 TL ≈ 72.000,00 TL (Yetmişikibin Türk Lirası), olarak hesap ve takdir

edilmiştir.

Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.

Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir

sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde

bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı

düşünülmektedir.


24



İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen

arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme

Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun

olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek

değişimlerden rapor etkilenebilir.

İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor

Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan

şirketimiz sorumlu değildir.

Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve

tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375 RAPOR EKLERİ:

Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar

Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri

Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları


25



Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar


26




27



KASTAMONU İLİ CİDE İLÇESİ DOĞANKAYA KÖYÜ DEĞERLEME · 2012-01-05 · 2.2 Gayrimenkullerin...

Documents

Transcript of KASTAMONU İLİ CİDE İLÇESİ DOĞANKAYA KÖYÜ DEĞERLEME · 2012-01-05 · 2.2 Gayrimenkullerin...