Seda VAROL YÜKSEKKAYA SAYIŞTAY BAŞDENETÇİSİ | 2018

KAMU

TAŞINMAZLARI

DENETİMİ TAŞINMAZ SEMİNERİ DERS NOTLARI

1

İçindekiler

KAMU TAŞINMAZLARININ DENETİMİ .............................................................................. 3

GİRİŞ ...................................................................................................................................... 3

TAŞINMAZA İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR ................................................................ 3

TAŞINMAZLARIN DENETİM YASAL DAYANAĞI ........................................................ 7

TAŞINMAZ İŞLEMLERİNDE MEVZUATLAR ................................................................. 8

KAMU TAŞINMAZLARININ KAYDI .............................................................................. 11

Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Kaydına İlişkin Yönetmelik ................................... 11

Muhasebe Yönetmelikleri Uyarınca Yapılacak Kayıtlar .................................................. 16

KAMU TAŞINMAZLARININ EDİNİM, YÖNETİM VE ELDEN ÇIKARILMASI ......... 20

Kamu Kuruluşlarının Taşınmaz Mal Edinim Yöntemleri ................................................ 20

1- Satın Alma .................................................................................................................... 20

2- Trampa ......................................................................................................................... 21

3- Kamulaştırma ............................................................................................................... 23

4- Devletleştirme .............................................................................................................. 26

5- Arsa ve Kat Karşılığı İnşaat ......................................................................................... 26

6- Bedelsiz devir ............................................................................................................... 28

8- Bağış ............................................................................................................................. 29

9- İmar uygulamaları ........................................................................................................ 29

Kamu İdarelerinin Taşınmaz Edinim Yöntemlerinin Karşılaştırılması ............................ 33

Kamu Taşınmazlarının Yönetim Modelleri .......................................................................... 33

1- Tahsis ........................................................................................................................... 34

2

2- Kira ............................................................................................................................... 40

3- Ecrimisil ....................................................................................................................... 51

4- İrtifak ............................................................................................................................ 55

Kamu Taşınmazlarının Elden Çıkarılması............................................................................ 66

1- Satış .............................................................................................................................. 66

2- Devir ve Terk ............................................................................................................... 72

KAMU TAŞINMAZLARININ DENETİMİ ........................................................................ 80

Denetim Metodolojisi ....................................................................................................... 80

Denetim Bulgu Örnekleri ................................................................................................. 82

3

KAMU TAŞINMAZLARININ DENETİMİ

GİRİŞ

Taşınmazların denetimi, kamu idarelerin mülkiyetindeki ve yönetimindeki taşınmazları

kapsamaktadır.

Taşınmaz yönetimi; taşınmazın elde edilmesi, kullanımı ve elden çıkarılması ile ilgili

karar verme ve uygulama sürecinin bütünüdür. Taşınmaz yönetiminin 3 fonksiyonu vardır;

Envanter oluşturma ve muhasebeleştirme; taşınmazın fiziksel ve yasal özelliklerinin

belirlenmesi sonrasında kayıt altına alınması ve bu kayıtların muhasebeye yansıması,

Taşınmazların yönetim modelleri; edinimi, yönetimi/kullandırılması ve elden

çıkarılması usullerinin

Varlıkların etkin kullanılıp kullanılmadığının ölçülmesi

Kamu idarelerince taşınmaz yönetiminin ilk iki fonksiyonunun süreçleri, alt başlıklar

itibariyle ve ilgili mevzuat hükümlerine yer verilerek incelenmiştir.

Denetimde sıkça karşılaşılan konulara ağırlık verilerek oluşturulan bu çalışmada 2011-

2017 yılları arasında Hazine taşınmazlarının ve diğer kurumların denetimleri sonucu tespit

edilen bulgulara da yer verilmiştir.

TAŞINMAZA İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR

Taşınmaz, bir yerden başka yere özünde değişiklik olmaksızın taşınması mümkün

olmayan şeylerdir. 4721 Sayılı Kanunun 704’üncü maddesine göre taşınmazlar aşağıdaki

biçimde sayılmıştır:

a) Arazi: Arazi, sınırları hukukî ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü

parçası olarak tanımlamaktadır. Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine

tâbidir.

b) Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler: Kat mülkiyetine konu olan

bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun hükümlerine tabi olacağı 4721

sayılı Kanunda belirtilmiştir. Ana taşınmazın bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri, kat

mülkiyeti kütüğünün ayrı sayfalarına kaydedilir.

4

c) Tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar:

Bağımsız ve sürekli hakların tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak kaydedilmesi

için öncelikle bu hakkın bir irtifak hakkı olması, süresiz veya en az 30 yıl süreli kurulması,

tasarrufu kısıtlamayan veya izne tabi kılınmayan bağımsız irtifak hakkı olması

gerekmektedir.

Başka bir ifade ile bağımsızlıktan kasıt bu hakkın kişiye bağlı ancak devredilebilir

ve miras yolu ile intikal edebilir şekilde kurulmuş olmasıdır. Her durumda hak sahibinin

yazılı istemi aranmaktadır. Bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devredilebilir,

mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü ayni ve kişisel hak kurulabilir. Bu haklar

uygulamada genellikle üst hakkı ve kaynak irtifakı olarak karşımıza çıkmaktadır.

Yukarıda sayılanların yanı sıra bir taşınmazın bütünleyici parçası duruma gelen

taşınır eşya ve doğal ürünler de taşınmazlara uygulanacak hükümlere tabidir.

Mülkiyet hakkı; bir şeye malik olan kimse hukuk düzeninin sınırları içinde o şey

üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Maddi varlığı olan şeyler üzerinde tam egemenlik sağlayan bir hak olarak tanımlanabilir.

Mülkiyet hakkı ancak kamu yararı amacıyla kanunla ile sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkından sonra en güçlü ayni hak türü, sınırlı ayni haklardır. Sınırlı

denmesinin sebebi, mülkiyet hakkının tasarrufta bulunma yetkisini vermemesi yönüyle

kısıtlanmıştır. En geniş tanımlı hak, irtifak hakkıdır.

İrtifak hakkı; Bir taşınmaz üzerinde yararlanmaya ve kullanıma rıza göstermeyi

veya mülkiyete ilişkin bazı hakların kullanılmasından vazgeçmeyi kapsayan ve diğer bir

taşınmaz veya kişi lehine aynî hak olarak kurulan yükümlülüğü tanımlar. İrtifak hakkı

tescille kurulur. Alt türleri, İntifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer

irtifak hakları Türk Medeni kanunun 779 ve sonraki maddelerinde tanımlanmıştır. Kamu

taşınmazları üzerinde en çok kullanılan hak tesisi türü ise üst hakkıdır.

Üst hakkı; Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde

yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı

kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer.

5

Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu

kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli

niteliktedir.

Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle

yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı

bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır. Üst

hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Taşınmaz

maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel

ödemez.

Kamu Taşınmazı

Kamu kurum ve kuruluşları, taşınmaz edinebilmekte, kamulaştırma

yapabilmektedir.

Taşınmaz mal, kamunun ortak kullanımına ve yararlanmasına bırakılmışsa yada

özel düzenleme ile kamu hizmetine özgülenmişse bu taşınmaz kamu malı (taşınmazı)

niteliği kazanmıştır. Literatürde hakim olan diğer bir görüş; kamu kuruluşlarının

mülkiyetinde, kullanımında veya yönetiminde olan ve kamu hukukuna tabi olan taşınmazlar

kamu malıdır.

Teori ve uygulamada kamu taşınmazı için farklı kavramlar kullanılmakta kavramsal

bir birlik sağlanamamaktadır. Örneğin; İdare Malı, Milli Emlak Malı, Hazine Malı,

Kamusal Mal, Devlet Malı, Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Alanlar. Kamu

taşınmazının tanımlanmasında medeni kanun ve idare hukukuna, özel olarak da kamu

taşınmazları ile ilgili kanunlara atıfta bulunulmaktadır.

Bu kavramların hepsi kamu taşınmazı kavramını açıklamaktadır ancak temel

mevzuatlarımızda Hazine malı ve Kamu malı en çok kullanılan başlıklardır.

Hazine Malı; 5018 sayılı Kanunda Genel bütçeli idarelerin edindiği taşınmazlar

“Hazine malı” olarak ifade edilmiş, bu taşınmazlar tapuda maliye hazinesi adıyla tescil

edilip, sadece Maliye Bakanlığı - Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yönetilen

malları ifade eder.

6

Kamu malları 3402 sayılı Kadastro Kanununun 16.maddesine göre:

Kamunun ortak kullanılmasına veya bir kamu hizmetinin görülmesine ayrılan

yerlerle Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlerden:

A) Kamu hizmetinde kullanılan, bütçelerinden ayrılan ödenek veya yardımlarla

yapılan resmi bina ve tesisler, (Hükümet, belediye, karakol, okul binaları, köy odası,

hastane veya diğer sağlık tesisleri, kütüphane, kitaplık, namazgah, cami genel mezarlık,

çeşme, kuyular, yunak ile kapanmış olan yollar, meydanlar, pazar yerleri, parklar ve

bahçeler ve boşluklar ve benzeri hizmet malları) kayıt, belge veya özel kanunlarına göre

Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye köy veya mahalli idare birlikleri

tüzelkişiliği, adlarına tespit olunur.

B) Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi paralı veya parasız

kamunun yararlanmasına tahsis edildiği veya kamunun kadimden beri yararlandığı

belgelerle veya bilirkişi veya tanık beyanı ile ispat edilen orta malı taşınmaz mallar

sınırlandırılır, parsel numarası verilerek yüzölçümü hesaplanır ve bu gibi taşınmaz mallar

özel siciline yazılır.

Bu sınırlandırma tescil mahiyetinde olmadığı gibi bu suretle belirlenen taşınmaz

mallar, özel kanunlarında yazılı hükümler saklı kalmak kaydıyla özel mülkiyete konu teşkil

etmezler.

Yol, meydan, köprü gibi orta malları ise haritasında gösterilmekle yetinilir.

C) Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan

çıkan kaynaklar) gibi, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi

genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir, istisnalar saklıdır.

D) Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ormanlar, bu Kanunda hüküm

bulunmayan hallerde, özel kanunları hükümlerine tabidir.(orman, kıyı gibi)

Özetle kamu malı; hizmet malları, orta malları, sahipsiz yerler olarak üçe ayrılabilir

7

Kamu malı

Hizmet malı Kamu kurumunun özel malı

Orta malı

Sahipsiz yerler

Kamu taşınmazlarını kamu hizmetine tahsis edilmiş veya niteliği itibari ile kamunun

ortak yararlanmasına özgülenmesi gereken Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki (DHTA)

alanları ile kamu kurumlarının kamu hizmetine ayrılmadan gelir getirici amaçlı kullanılan özel

nitelikli taşınmazlarını da kapsayacak şeklinde ifade edebiliriz.

TAŞINMAZLARIN DENETİM YASAL DAYANAĞI

Kamu taşınmazlarının denetimi, Anayasanın 160ncı maddesi ve 6085 sayılı Kanun

gereğince Sayıştay’ın görev ve yetkisi dahilindedir.

Anayasanın 160 ıncı maddesindeki; “Sayıştay, merkezî yönetim bütçesi kapsamındaki

kamu idareleri ile sosyal güvenlik kurumlarının bütün gelir ve giderleri ile mallarını Türkiye

Büyük Millet Meclisi adına denetlemek ve sorumluların hesap ve işlemlerini kesin hükme

bağlamak ve kanunlarla verilen inceleme, denetleme ve hükme bağlama işlerini yapmakla

görevlidir.” şeklindeki hükümle, merkezî yönetim bütçesi kapsamındaki kamu idareleri ile

sosyal güvenlik kurumlarının bütün mallarının denetleme yetki ve görevi Sayıştay’a verilmiştir.

Yine 2005 yılında 160 ıncı maddeye eklenen üçüncü fıkrayla, mahalli idarelerin taşınmazlarının

denetiminin Sayıştay tarafından yapılacağı hükme bağlanmıştır.

5018 sayılı Kanunun 68 inci maddesi, Sayıştay tarafından yapılacak harcama sonrası dış

denetimin, genel kabul görmüş uluslararası denetim standartları dikkate alınarak;

- Kamu idaresi hesapları ve bunlara ilişkin belgeler esas alınarak, malî tabloların

güvenilirliği ve doğruluğuna ilişkin malî denetimi ile kamu idarelerinin gelir, gider ve

mallarına ilişkin malî işlemlerinin kanunlara ve diğer hukuki düzenlemelere uygun olup

olmadığının tespiti,

8

- Kamu kaynaklarının etkili, ekonomik ve verimli olarak kullanılıp kullanılmadığının

belirlenmesi, faaliyet sonuçlarının ölçülmesi ve performans bakımından değerlendirilmesi,

suretiyle gerçekleştirilmesini öngörmektedir.

Kamu idarelerin ellerinde bulunan taşınmazların denetimi, 6085 sayılı Sayıştay

Kanununun 2, 5, 7, 34, 35 ve 36 ncı maddelerinde düzenlenmektedir.

Kamu idarelerinin taşınmazları, düzenlilik denetimi kapsamında

-“Mali Denetim” kapsamında, ilgili muhasebe yönetmelikleri çerçeve hesap planlarında

25- Maddi Duran Varlıklar hesap koduna ilişkin yılı işlemleri, muhasebe kayıtları ve dönem

sonu tabloları üzerinden,

-“Uygunluk Denetimi” kapsamında da taşınmaz mal hesap ve işlemlerin kanunlara ve

diğer hukuki düzenlemelere uygun olup olmadığına ilişkin denetlenmektedir.

Kamuya ait veya kamu gücü kullanılarak elde edilen gelirler, taşınır ve taşınmazlar ile

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, 6085 sayılı Kanun uygulamasında kamu kaynağı

sayılmaktadır. Kamu kaynaklarının korunması denetimin amaçlarından birisidir.

5018 sayılı Kanun 48nci madde gereğince, bu kaynaklarının elde edilmesi ve

kullanılmasında görevli ve yetkili olanlar, kaynakların etkili, ekonomik, verimli ve hukuka

uygun olarak elde edilmesinden, kullanılmasından, muhasebeleştirilmesinden,

raporlanmasından ve kötüye kullanılmaması için gerekli önlemlerin alınmasından

sorumludurlar.

TAŞINMAZ İŞLEMLERİNDE MEVZUATLAR

Kamu taşınmazları, kamu kaynağı olması sebebiyle, yönetimiyle ilgili işlemlerde temel

dayanak 5018 sayılı Kanundur. Bu kapsamda yürütülen işlemlerde ikincil düzenlemeler çok

fazla olmakla birlikte Yönetmelikler konusunda da 5018’e dayanan yönetmelikleri

inceleyeceğiz.

5018 sayılı Kanunun 44 üncü ve devam maddelerinde taşınır ve taşınmaz mallar

düzenlenmektedir. 5018 sayılı Kanun 44üncü madde gereğince;

9

“Genel yönetim kapsamındaki kamu idarelerince, taşınır ve taşınmaz edinilmesi,

yönetilmesi, trampası, elden çıkarılması, ecrimisilin tahsil ve takibinde izlenecek yöntem,

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin yönetimi ve korunması, işgalli malların tahliyesi

gibi hususlar ilgili kanunlarında düzenlenir.”

Bu malların kaydı ile mal yönetim hesabının verilmesine ilişkin usul ve esaslar Kamu

İdarelerine Ait Taşınmazların Kaydına İlişkin Yönetmelikle belirlenmiştir.

Taşınmaz edinimi ise 45nci maddesinde şu şekilde düzenlenmektedir;

“Genel yönetim kapsamındaki kamu idareleri, kamu hizmetlerinin zorunlu kıldığı

durumlarda gereken nicelikte ve nitelikte taşınır ve taşınmazları, yurt içinde veya yurt dışında,

bedellerini peşin veya taksitle ödeyerek veya finansal kiralama suretiyle edinebilirler. Kamu

idareleri, taşınmaz satın alma veya kamulaştırma işlemlerini yetki devri yoluyla bir başka

kamu idaresi eliyle yürütebilir. Genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerinin edindiği

taşınmazlar Hazine adına, diğer kamu idarelerine ait taşınmazlar ise tüzel kişilikleri adına tapu

sicilinde tescil olunur. Hazine adına tescil edilen taşınmazlar Maliye Bakanlığı tarafından

yönetilir.”

5018 Sayılı Kanunun ile kamu idareleri; merkezi yönetim, sosyal güvenlik kurumları ve

mahalli bütçeli kamu idareleri olarak üçe ayrılmış, tamamına genel yönetim adı verilmiş.

Merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri; genel bütçe kapsamındaki kamu idareleri, özel

bütçeli idareler ve düzenleyici ve denetleyici kurumlardan oluşur.

Taşınmaz edinen kamu kuruluşlarını bu çerçevede sınıflandıracak olursak;

Genel Bütçe (Maliye Hazinesi); Genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerinin edindiği

taşınmazlar Hazine özel mülkiyetinde olup bu malların idaresi Maliye Bakanlığı (Milli Emlak

Genel Md’ne) verilmiştir.

Özel bütçeli idareler: Özel kanunla kurulan ve ayrı tüzel kişiliği olan bu kuruluşlar

taşınmaz edinme hakkına sahiptir. Vakıflar, KGM, Gençlik ve Spor, Orman, SHÇEK, Telsiz,

Hudutlar, Petrol, YÖK ve üniversiteler gibi.

Denetleyici ve Düzenleyici Kurumlar

Yerel yönetimler: belediye, il özel idareleri ve köy tüzel kişilikleri

10

Sosyal Güvenlik Kurumları

KİT’ler: TCDD, TEİAŞ, TEDAŞ, BOTAŞ, vb.

Yukarıda belirtilen kuruluşlara bağlı tüzel kişiliği olan döner sermayeler

Hazine taşınmazları ve DHTA alanların tasarrufu ve yönetimiyle ilgili olarak genel

düzenlemelerin istisnası niteliğinde, özel kanunlarla bu taşınmazlara ilişkin bazı yetkiler

aşağıda belirtilen kamu kurumlarına verilmiştir;

- Toplu Konut İdaresi Başkanlığı,(imar planı yapma yetkisi, konut üretimi için

arasa ve arazi geliştirme)

- Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, (775 Sayılı Gecekondu Kanunu ve 3621 Sayılı

Kıyı Kanunu gereğince)

- Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı,

- Milli Savunma Bakanlığı,

- Kültür ve Turizm Bakanlığı, (Turizm alanlarındaki arazilerin satış, kiralama ve

irtifak hakkı tesisi)

- Tarım Reformu Genel Müdürlüğü (3083 Sayılı Sulama Alanlarında Tarım

Reformu Hakkında Kanun)

- Orman ve Su İşleri Bakanlığı, (Orman alanlarındaki taşınmazlar)

- Milli Eğitim, Sağlık ve Adalet Bakanlıkları(Taşınmazla ilgili yetki devri),

- Yerel Yönetimlerdir (5393 Sayılı Belediye Kanunu; Devletin hüküm ve tasarrufu

altındaki kıyılarda, doldurulan alanlar belediyenin tasarrufuna bırakılmakta 3194

Sayılı İmar Kanunu: Belediyelerin imar uygulamaları, taşınmazların terk edilmesi)

Kamu idarelerinin yapısındaki farklılıklar ve taşınmaza ilişkin mevzuatların dağınık

olması sebebiyle kamu taşınmazlarıyla ilgili işlem incelenirken birden çok mevzuat hükmünün

değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu anlamda konu başlığı altında ilgili temel kanun ve

yönetmelik maddelerine değinilecektir.

11

Kamu kurumunun yetki çerçevesi veya taşınmaz işleminin türü itibariyle özel bir

düzenleme olmadığı durumlarda denetimlerde karşımıza çıkabilecek genel kanunlar;

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni

Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 3902 sayılı Kadastro Kanunu, 2942 sayılı

Kamulaştırma Kanunu,

Özel kanunlar ise

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi

Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, 3621 sayılı Kıyı Kanunu, 6831 sayılı

Orman Kanunu, 5393 sayılı Belediye Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 4342 sayılı

Mera Kanunu, 3666 sayılı Yap İşlet Devret Hakkında Kanun, 4046 sayılı Özelleştirme Kanunu,

KAMU TAŞINMAZLARININ KAYDI

Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Kaydına İlişkin Yönetmelik

5018 sayılı Kanunu’nda Genel Bütçe Kapsamındaki Kamu İdareleri, Özel Bütçeli

İdareler, Düzenleyici ve Denetleyici Kurumlar, Sosyal Güvenlik Kurumları ve Mahalli

İdarelerin sahip oldukları veya kullandıkları taşınmazları ne şekilde kayıt altına alacakları, aynı

Kanun’un 44 üncü maddesine istinaden çıkartılan “Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların

Kaydına İlişkin Yönetmelik” te düzenlenmektedir.

Yönetmeliğin amacı; genel yönetim kapsamındaki kamu idareleri ile bu idarelere bağlı

ve Kanun kapsamında olan kurum ve kuruluşların mülkiyetinde, yönetiminde veya

kullanımında bulunan taşınmazların kaydına ve icmal cetvellerinin düzenlenmesine ilişkin

hususları belirlemektir.

Taşınmaz kayıt ve kontrol işlemleri, kamu idarelerine ait taşınmazların mevcutlarla

birlikte, içinde bulunulan yılda çeşitli yollarla edinilenlerin ve elden çıkarılanların miktar ve

değer olarak takip edilmesi amacıyla kayıt altına alınmasıdır. Süreç iki aşamalı öngörülmüştür;

taşınmaz giriş ve çıkış kayıtlarının tutulması ve bu kayıtların ilgili cetvellere kaydedilmesi

sonucunda taşınmaz mal icmal cetvellerinin oluşturulmasıdır.

Kayıt işlemiyle kastedilen, Yönetmelik eki form ve cetvelleri kullanılarak

gerçekleştirilen, muhasebeleştirme öncesi envanter işlemleridir.

12

Mülkiyetteki taşınmazlar, tapu kayıtlarında kamu kurumunun tüzel kişiliği adına tescilli

olup bu kurumların tasarrufu altındaki taşınmazlardır. Yönetiminde veya kullanımında bulunan

taşınmazlar ise, tapu kütüğünde üçüncü kişiler veya diğer kamu idareleri adına tescilli olmakla

birlikte irtifak hakkı tesisi, kiralama, kullanma izni verilmesi ve tahsis gibi yollarla yönetim

veya kullanım hakkı kamu idarelerine verilen taşınmazları ifade etmektedir.

Kamu idarelerinin mülkiyetlerinde, yönetimlerinde veya kullanımlarında bulunan

taşınmazlara yönelik olarak şu unsurlar Yönetmelik eki taşınmaz formlarına işlenmektedir:

- Taşınmazın mevkiine ilişkin bilgiler (il, ilçe, mahalle/köy)

- Taşınmazın cinsi, yüzölçümü, hisse oranı ve mevcut kullanım şekli

- TAKBİS Zemin No, Taşınmaz No, Ada ve Parsel bilgileri

- Edinme şekli ve tarihi

- Kayıtlardan çıkış nedeni ve tarihi

- Maliyet Bedeli / Rayiç Bedel / İz Bedeli / Emlak Vergisi Değeri

Taşınmaz icmal cetvellerinde ise söz konusu varlıkların türlerine göre sınıflandırılmış

şekilde toplam adet ve yüz ölçüm bilgileri ile değerleri yer alacaktır.

Kayıt işlemlerinin hangi başlıklar altında gerçekleştirileceği, Yönetmeliğin Ek 1’deki

Kayıt Planında düzenlenmiştir. Kayıt planında taşınmazlar türlerine göre (tapuda kayıtlı olanlar

/ tapuda kayıtlı olmayanlar / orta malları / genel hizmet alanları) bir ayrıma tabi tutulmuş değer

tespit kriterleri de buna göre belirlenmiştir.

Söz konusu kayıt işleminin hangi değer üzerinden gerçekleştirileceği Yönetmeliğin 5.

maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Buna göre;

(Ek 2)“Tapuda Kayıtlı Olan Taşınmazlar”;

* maliyet bedeli üzerinden,

* maliyet bedeli belirlenemeyenler ise rayiç değerleri üzerinden,

* maliyet ve rayiç bedeli belirlenemeyen taşınmazlar ise iz bedeli üzerinden

(Ek 3) “Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar”

13

* sadece ekonomik olarak değerlendirmeye konu olanlar ile kamusal ihtiyaçlarda

kullanılan taşınmazlar iz bedeli üzerinden

(Ek 4) “Orta Malları” * iz bedeli,

(Ek 5) “Genel Hizmet Alanları” *iz bedeli üzerinden kayıtlara alınır.

Mevzuatta yer verilen rayiç değer, maliyet değeri ve iz bedeli kavramlarının tanımı

önemlidir.

2007-2015 yılları arasında yürürlükte bulunan Genel Yönetim Muhasebe

Yönetmeliğinde; “rayiç değer”, varlık veya kaynakların değerleme günündeki normal alım

satım değeri olarak tanımlanmıştı. Yürürlükte bulunan muhasebe yönetmeliklerinde ise rayiç

değer ifadesi yerine gerçeğe uygun değer kavramı benimsenmiştir.

“İz bedeli” ise gerçek değeri tespit edilemeyen veya edilmesi uygun görülmeyen ancak,

hesaplarda izlenmesi gereken iktisadi kıymetlerin muhasebeleştirilmesinde kullanılan ve

muhasebe kayıtlarında yer verilen en düşük tutar olarak tanımlanmaktadır. Uygulamada ise iz

bedeli 0,01 TL olarak kabul edilmektedir.

“Maliyet bedeli”, bir taşınmazın imalatı için ödenen güncellenmiş hakediş tutarları

toplamı, kamulaştırma bedeli yada satın alma bedeli ile bu taşınmazın kullanılabilir hale

gelmesi için yapılan harcamalar veya verilen kıymetlerin toplamıdır.

Maddi duran varlıkların maliyet bedeli; alış bedeline, vergi, resim ve harçlar ile diğer

doğrudan giderlerin ilave edilmesi suretiyle bulunur. Ancak, katma değer vergisi mükellefi olan

kamu idarelerinin, edindikleri maddi duran varlıklar için ödedikleri katma değer vergisi

tutarları, maliyet bedeline dâhil edilmez. Varlığın elde edilmesi veya kullanılabilir duruma

getirilmesiyle doğrudan ilişkilendirilmeyen giderler, maliyet bedeline ilave edilmez.

Yönetmeliğin 5 inci maddesinin ikinci fıkrasına göre maliyet bedeli veya rayiç değerleri

üzerinden muhasebe kayıtlarına alınması gereken taşınmazlar değer tespiti işlemleri için

idarelere Yönetmeliğin Geçici 1. maddesi ile 31.12.2017 tarihine kadar süre tanınmıştır.

14

Bu madde hükmüne göre kamu idarelerince;

Maliyet bedeli veya rayiç değer üzerinden kayıtlarına alınması gereken

taşınmazlar, bu değerler üzerinden kaydedilinceye kadar emlak vergi değerleri

üzerinden en geç 30/9/2014 tarihine kadar kayıtlara alınması,

Muhasebe birimleri tarafından, kayıtlı taşınmazlar ilgili hesaplardan 1/10/2014

tarihi itibarıyla çıkarılıp ve aynı tarihte fiili envanter bilgileri üzerinden

muhasebe kayıtlarının yapılması,

Yönetmeliğin 5 inci maddesine göre yapılması gereken işlemler ise 31/12/2017

tarihine kadar tamamlanması gerekmektedir.

Yönetmeliğin 5nci maddesi gereği Taşınmazların rayiç değeri; maliki kamu idaresince,

başka bir kamu idaresinin yönetiminde veya kullanımında(tahsis, kira, irtifak, vs.) olanlar ise

bu idarelerce tespit edilir.

Kamu idaresinin yönetiminde veya kullanımında olan ve bu idareler tarafından değeri

belirlenen taşınmazlar Ek-6 nolu “Sınırlı Ayni Haklar ile Kişisel Haklar ve Tahsis Formu”na

işlenecektir. Kamu idarelerince belirlenen bu değerler malik idareye bildirilecektir. Aynı

taşınmazın malik olan kamu idaresi tarafından da Ek-2 nolu “Tapuda Kayıtlı Olan Taşınmazlar

Formu”na işlenmesi gerekmektedir.

Taşınmazların detaylı bilgilerini içeren formların (Ek- 2, 3, 4, 5, 6) doldurulması görevi

harcama birimlerine ait olmakla birlikte kurumun özel mevzuatında bu göreve yönelik olarak

ayrıca bir düzenleme mevcutsa öncelikle kurumun kendi mevzuatının uygulanması

gerekmektedir. Kamu idarelerinin çok büyük bir kısmında söz konusu taşınmaz kayıt ve

formlarının doldurulması görevi Strateji Geliştirme Daire Başkanlıklarınca sürdürülmektedir.

Yönetmeliğin 7nci maddesinde taşınmaz icmal cetvellerinin (Ek-7/A, B, C)

hazırlanması görevinin ise mali hizmetler birimine ait olduğu ifade edilmiştir.

Yönetmeliğin 10ncu maddesinde Kamu idarelerince; mülkiyetlerinde, yönetimlerinde

veya kullanımlarında bulunan taşınmazların mevcut kullanım şekli ile tapu kaydının birbirine

uygun olmaması durumunda, taşınmazlar mevcut kullanım şekli ile kayıtlara alınacağı,

taşınmazların cins tashihinin yapılması için gerekli işlemleri kamu idarelerince yapılacağı

ifade edilmiştir.

15

Cins tashihi; Binalar, arazi ve arsalar ile yer altı ve yer üstü düzenlerinin mevcut

kullanım şekilleri ile tapu kayıtlarının farklılık göstermesi durumunda tapu kayıtlarının

mevcut kullanım şekli dikkate alınarak düzeltilmesi işlemini ifade etmektedir.

Cins tashihi yapılırken 250,251,252 nolu hesaplarda yer alan taşınmazlar kullanım

şekillerine göre ilgili taşınmaz muhasebe kaydına da alınır. Arazi görünen taşınmazın mevcut

durumunun bina olduğu anlaşıldı;

------------------------------------------------------------------------------------

252 Binalar

250 Arazi ve arsalar

------------------------------------------------------------------------------------

Yönetmelik gereği taşınmazların kayıtlara alınan değerinin, Genel Yönetim Muhasebe

Yönetmeliği hükümlerine göre güncellenmesi gerekmektedir. 01.01.2015 tarihinde yürürlüğe

giren GYMY’de “Yeniden Değerleme Uygulaması” ndan vazgeçilerek yerine “Enflasyon

Düzeltmesi” sistemi getirilmiştir. Taşınmaz icmal cetvellerine kaydedilen değerlerin

güncellenmesi de bu sisteme göre gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Yönetmeliğin “Kayıt değişikliği” başlıklı 11nci maddesinde; taşınmaza yapılan değer

arttırıcı harcamaların, taşınmazın değerine ekleneceği belirtilmektedir.

Merkezi Yönetim Muhasebe Yönetmeliği (MYMY)’nde, değer arttırıcı harcama maddi

duran varlıklar için sonradan yapılan ve o varlığın değerini, kullanım süresini, ürün ve hizmet

kalitesini, sağlanan faydayı arttıran veya mal ve hizmetlerin üretim maliyetini azaltan her türlü

maliyet olarak tanımlanmaktadır. Maddi duran varlıklar için yapılan her türlü normal bakım

ve onarım harcamalarının ise gider olarak kaydedileceği ifade edilmiştir.

47 sıra nolu Muhasebat Genel Müdürlüğü Genel Tebliği’nin 6. maddesinde de;

“hesaplarda kayıtlı duran varlıklar için yapılan harcamalardan … belirtilen limitleri (34.000

TL) aşanlar değer artıcı harcama olarak kabul edilir.” denilmektedir.

Buna göre taşınmazlar için gerçekleştirilen, 34.000 TL’nin üzerindeki varlığın değerini,

kullanım süresini, ürün ve hizmet kalitesini veya sağlanan faydayı arttıran harcamaların değer

artıcı harcama olarak kabul edilmesi; olağan tadilatlar, eskiyen, kırılan yerlerin onarılması gibi

16

bakım onarım için yapılan harcamaların ise varlığın maliyetine eklenmeksizin doğrudan

giderleştirilmesi gerekmektedir.

Tahsis edilen taşınmazlara yapılan değer arttırıcı harcamalar, yeni yürürlüğe giren

muhasebe yönetmeliklerine göre taşınmazın tahsis edildiği kamu idaresinin muhasebe

hizmetini yürüten muhasebe birimince ilgili taşınmazın kayıtlı değeri üzerine ilave edilecektir.

Maddi duran varlıklara ilişkin değer artırıcı harcamaların muhasebe kaydı:

------------------------------------------------------------------------------------

251/252/253/254/255 Maddi Duran Varlık hesabı

103/325 (genel bütçede 325 hesabı)

------------------------------------------------------------------------------------

Muhasebe Yönetmelikleri Uyarınca Yapılacak Kayıtlar

Kamu İdarelerine ait taşınmazların hangi değerler üzerinden nasıl muhasebeleştirileceği

ve mali tablolara ne şekilde yansıtılacağına ilişkin düzenlemeler Genel Yönetim Muhasebe

Yönetmeliği (GYMY), Merkezi Yönetim Muhasebe Yönetmeliği (MYMY) ve Mahalli İdareler

Bütçe ve Muhasebe Yönetmeliklerinde (MİBMY) yer almaktadır.

01.01.2015 tarihinden itibaren yürürlüğe giren GYMY ve MYMY’de bu konuda önemli

bir değişikliğe gidilerek kapsam dahilindeki kamu idarelerinin artık sadece malik oldukları

taşınmazları değil, aynı zamanda kendilerine tahsis edilen taşınmazları da

muhasebeleştirmeleri zorunlu hale getirilmiştir.

GYMY’nin “Varlıklara İlişkin İlkeler” başlıklı 9. maddesinin birinci fıkrasının f

bendinde; varlıkların raporlama tarihinde gerçek değerleriyle gösterilmesi gerektiği ilkesi

benimsenmiştir.

GYMY’de gerçeğe uygun değer, “piyasa koşullarında muvazaasız bir işlemde bilgili ve

istekli taraflar arasında bir varlığın el değiştirmesi veya bir borcun ödenmesi için belirlenen

tutar” olarak tanımlanmıştır. Yani gerçeğe uygun değer ifadesinden piyasa rayicinin

anlaşılması gerekir.

GYMY’nin “Maddi Duran Varlıkların Kayıt Değerleri” başlıklı 26ncı maddesinde de

bu konuda ayrıntılı bir düzenlemeye yer verilmiştir. Buna göre;

“Gerek yatırım ve gerekse kullanım amacıyla edinilen maddi duran varlıklar maliyet

bedeliyle muhasebeleştirilir.

17

…Herhangi bir maliyet yüklenilmeksizin edinilen maddi duran varlıklar, gerçeğe uygun

değeriyle muhasebeleştirilir. Varlığın gerçeğe uygun değeri bilinemiyorsa idarece tespit edilen

değeri esas alınır.

Sanat eserlerinden hesaplara alınmasına karar verilenler, sigorta değerleri veya takdir

edilen değerleriyle, sigortalanmamaları veya değer takdir edilememesi durumunda ise iz

bedeliyle muhasebeleştirilir.

…”

Görüldüğü üzere tüm taşınmazlar için (sanat eserleri hariç) muhasebe kaydında asıl olan

maliyet bedeli veya gerçeğe uygun değer, bunların belirlenememesi halinde ise idarece tespit

edilecek bedeldir.

Sanat eserlerinde ise sigorta değeri veya idarece takdir edilecek değerin esas alınacağı

bunların bulunmaması halinde ise sanat eseri niteliğindeki taşınmazların iz bedeliyle muhasebe

kayıtlarına alınacağı hükme bağlanmıştır.

Fiili envanteri çalışmaları sonucu hesaplara alınan taşınmazlara ilişkin yapılması

gereken muhasebe kaydı:

------------------------------------------------------------------------------------

250- Arazi ve Arsalar

251-Yeraltı ve Yerüstü Düzenleri

252- Binalar

500- Net Değer/Sermaye

------------------------------------------------------------------------------------

Maddi duran varlıkların satışına ilişkin muhasebe kaydı:

------------------------------------------------------------------------------------

100- Kasa/102- Banka (satış bedeli)

257- Birikmiş Amortismanlar

630- Giderler (olumsuz fark)

25’li hesaplar (kayıtlı değeri)

600-Gelirler (olumlu fark)

----------------------------------------------------------------------------------

GYMY’nin 130-132’nci maddelerinde tahsis edilen taşınmazların niteliğine göre 250

Arazi ve Arsalar Hesabı, 251 Yeraltı ve Yerüstü Düzenleri Hesabı ya da 252 Binalar Hesabında

takip edileceği hükmüne yer verilmiştir. Bu düzenlemeye paralel olarak 27.12.2014 tarih ve

29218 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Merkezi Yönetim Yönetmeliğinin 172, 174

18

ve 176’ ncı maddelerinde tahsis eden kamu idaresinin hesaplarında bu işlemin aşağıdaki şekilde

muhasebe kayıtlarına alınması gerektiği ifade edilmiştir:

Taşınmaz maliki kamu idaresi tarafından tahsis işlemine ilişkin yapılması gereken

muhasebe kaydı:

------------------------------------------------------------------------------------

500- Net Değer/Sermaye (11.Tahsis Edilen Taşınmazlar)

250- Arazi ve Arsalar

251-Yeraltı ve Yerüstü Düzenleri

252- Binalar (02.Kamu İdaresinin Tahsis Ettiği Taşınmazlar)

------------------------------------------------------------------------------------

Taşınmazın tahsis edildiği kamu idaresi tarafından tahsis işlemine ilişkin yapılması

gereken muhasebe kaydı:

------------------------------------------------------------------------------------

250- Arazi ve Arsalar

251-Yeraltı ve Yerüstü Düzenleri

252- Binalar

(03.Tahsisli Kullanılan Taşınmazlar)

500- Net Değer/Sermaye

(12.Tahsisli Kullanılan Taşınmazlar)

------------------------------------------------------------------------------------

GYMY’nin “Varlıklara İlişkin İlkeler” başlıklı 9. maddesinin birinci fıkrasının ‘i’

bendine “Kamu idareleri tarafından tahsis edilen ya da tahsisli olarak kullanılan taşınmazlara

ilişkin bilgiler dipnotlarda gösterilir.” ifadesi eklenmiştir.

DENETİMLERDE KARŞILAŞILAN ÖRNEKLER

İdare taşınmazlarına ilişkin formların ve icmal cetvelinin olmaması nedeniyle kuruma

ait taşınmazların kayıt altına alınmaması

Taşınmaz envanteri yapılmadığı halde arazi ve arsalar hesabı, yeraltı ve yerüstü

düzenleri hesabı ile binalar hesabına kayıt yapılması

Taşınmaz icmal cetvellerindeki kayıtların bilançodaki kayıtlarla örtüşmemesi ve

yönetmelik gereği hazırlanması gereken taşınmaz kayıt formlarının tam ve doğru olarak

hazırlanmaması

İl Özel İdaresinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların kamu idarelerine ait

taşınmazların kaydına ilişkin yönetmelik hükümlerine göre yapılması gereken envanter ve

19

değerleme işlemlerinin tamamlanmaması ve ilgili hesaplara kaydının yapılmaması nedeniyle

mali tablolarda taşınmazlarla ilgili hesapların doğru bilgi sunamaması

Belediye mülkiyetindeki bazı taşınmazlar taşınmaz cetveline kaydedilmemiş ve tapu

müdürlüğünde cins tashihleri yapılmamıştır.

Mülkiyeti üniversiteye ait arazi ve arsaların üzerine idari bina, hizmet binası, spor

kompleksleri, yemekhane v.s. binalar yapılmasına rağmen bunların tapu kayıtlarında cins

tashihlerinin yapılmaması

İl Özel İdaresince diğer kamu idarelerine tahsis edilen veya diğer kamu idarelerince özel

idareye tahsisli kullandırılan taşınmazlarla ilgili tahsis işlemlerinin muhasebeleştirilmemesi

20

KAMU TAŞINMAZLARININ EDİNİM, YÖNETİM VE ELDEN ÇIKARILMASI

Kamu Kuruluşlarının Taşınmaz Mal Edinim Yöntemleri

Kamu kuruluşları, kamu hizmetlerinin yürütülmesi amacıyla ihtiyaç doğrultusunda

taşınır ve taşınmaz edinebildiği gibi bazı hallerde ihtiyacı olmadığı halde zorunlu olarak mal

edinebilmektedir. Hazinenin mal edinme yöntemlerini şöyle sıralayabiliriz

• Satın Alma

• Trampa

• Kamulaştırma

• Devletleştirme

• Arsa ve Kat Karşılığı İnşaat

• Bedelsiz Devir

• İmar yoluyla

• Bağış

1- Satın Alma

İdarenin yaptığı alım, satım, kiralama ve yaptırma sözleşmeleri hukukumuza göre özel

hukuk sözleşmesi sayılmakta olup sözleşme düzenlendikten sonra özel hukuk alanına

girmektedir. İdarenin alıcı sıfatıyla taraf olduğu satım sözleşmelerinde Borçlar Kanunun ilgili

hükümleri geçerli olmaktadır.

Devlet, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinden farklı olarak satın alma işleminde 4734

sayılı Kamu İhale Kanununa tabidir. 08.09.1983 tarih ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile

hem gider hem de gelir nitelikli ihale mevzuatları düzenlemekteydi. Gelir ve gider nitelikli tüm

işlerin aynı kanunda düzenlenmesi, uygulamada sıkıntılara neden olduğundan gider nitelikli

ihaleler için ayrı bir düzenleme yapılmış, 22.01.2002 tarih ve 24648 sayılı Resmi Gazetede

yayımlanarak 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu yürürlüğü girmiştir.

21

Bu Kanunla kamu kurum ve kuruluşlarının gider nitelikli ihaleleri olan mal ve hizmet

alımı, danışmanlık hizmet alımı ve yapım işleri düzenlenmiştir.

İdarelerin ihtiyacına uygun taşınmaz mal alımı veya kiralanması ihtiyaçları, ilan

yapılmaksızın ve teminat alınmaksızın 4734 sayılı Kanun 22 inci maddesi uyarınca doğrudan

temini usulü ile karşılanabilir. 4734 sayılı Kanunun 22 nci maddesinde belirtilen hallerde

ihtiyaçların; Kanunun 18 inci maddesinde sayılan ihale usulleri için tespit edilen kurallara

uyulmaksızın; ilan yapılmadan, teminat alınmadan, ihale komisyonu kurma ve anılan Kanunun

10 uncu maddesinde sayılan yeterlik kriterlerini arama zorunluluğu bulunmaksızın, ihale

yetkilisince görevlendirilecek kişi veya kişiler tarafından piyasada fiyat araştırması yapılarak

temin edilmesi mümkün bulunmaktadır.

2- Trampa

İdarenin mal edinme yollarından birisi de trampadır. Trampa, belli bir malın

mülkiyetinin başkasına ait bir malın mülkiyetiyle değiştirilmesidir. Devlet trampa ile mal

edinirken aynı zamanda mal da yitirmektedir. Dolayısıyla her iki taraf hem alıcı hem de satıcı

durumundadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 282 inci maddesine göre mal değişim sözleşmesi

eski kanunda trampanın karşılığı olarak düzenlenmiştir. Kanunun 282 ve devamı maddelerinde

trampanın tanımı yapılmış(mal değişimi) satım hükümlerine tabi olacağı düzenlenmiştir.

Anılan maddeler;

“Mal Değişim Sözleşmesi

A.Tanımı

MADDE 282- Mal değişim sözleşmesi, taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden

çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok

şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir.

B. Tabi olduğu hükümler

MADDE 283- Satış sözleşmesine ilişkin hükümler, mal değişim sözleşmesine de

uygulanır; buna göre taraflardan her biri, vermeyi üstlendiği şey bakımından satıcı, kendisine

verilmesi üstlenilen şey bakımından alıcı durumundadır.”

22

Dolayısıyla her iki taraf hem alıcı hem de satıcı durumundadır. Bu nedenle taraflar

karşılıklı olarak trampaya konu malı karşı tarafa teslim ve mülkiyeti ona nakletmek borcu altına

girer. Trampaya konu malın karşılığı para değil başka bir mal olması nedeniyle bu malların

karşılıklı değişimi yapılır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında

Yönetmelik hükümlerine göre ise; taşınmaz trampası bedel ve miktarı ne olursa olsun 2886

sayılı Kanunun 51 inci maddesinin (g) bendine istinaden pazarlık usulüyle yapılır. Trampa,

ihalesi yapılabilmesi için Bakanlıktan önceden izin alınması gerekmektedir.(Yönetmelik

Md:60,65)

Trampanın en genel yöntemi arsa karşılığında arsa değişimi olup 2886 sayılı Kanunda

bu husus düzenlenmiştir. Ancak trampa işlemi farklı mevzuatlar doğrultusunda kamu

idarelerince çeşitli yöntemlerle gerçekleştirilebilmektedir. Bu yöntemler;

- arsa karşılığı inşaat trampası

- kat karşılığı inşaat trampası.

- vergi borcuna karşılık trampa

- SİT trampası

- vakıf trampalarıdır.

Arsa karşılığı trampa; bir idarenin arsasını vererek o arsa bedeli karşılığında başka yerde

inşaat yaptırmasıdır. Örneğin bütçeden para çıkmadan bina yaptırmak için idare arsa

karşılığında bina yap yaptırmaktadır. Yapım işlerinin konusuna giren bina inşaatı 4734 sayılı

Kamu İhale Kanununa göre yaptırılmaktadır. Taşınmazın devredilmesi işlemleri ise 2886 sayılı

Kanuna tabidir. Karşılıklı edimlerin yöntemleri iki kanunda çakışmaktadır. Yöntem 4734 sayılı

Kanundan istisna edilmiş bir uygulamadır. Ancak istisna 4734 ün 3 üncü maddesinde açıkça

istisna olarak sayılmamıştır. Kanun mantığına aykırı çünkü kamu kaynağı kullanılmaktadır.

Konuyla ilgili sadece Hazine Taşınmazları İdaresi Hakkında Yönetmelik de bir hüküm vardır.

Kat karşılığı inşaatı yaygın olarak gecekondunun bulunduğu arsasının mütahide

verilmesi karşılığında bina yaptırılmasında görülmektedir. Benzer şekilde İdareler arazilerini

TOKİ’ye devrederek karşılığında daire edinmekte, yapılan anlaşmaya göre bina içindeki kat

mülkiyetlerinin de belli bir oranının TOKİ’ye bırakmaktadır.

23

Vergi borcuna karşılık olarak yapılan trampada 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil

Usulü Hakkında Kanunun geçici 8 inci maddesinde düzenlenmektedir.

KİT’ler, kamu bankaları, büyükşehir belediyeleri, belediyeler, il özel idareleri ve

bunlara ait tüzel kişilerin veya bunlara bağlı kuruluşların, Devlete ait olan ve bu Kanun

kapsamına giren borçlarına karşılık, mülkiyeti bu idarelere ait ve üzerinde herhangi bir

takyidat bulunmayan taşınmazlarından merkezi yönetim kapsamındaki kamu idarelerince

ihtiyaç duyulanlar takdir edilecek değeri üzerinden, Maliye Bakanlığınca satın alınması

karşılığında ise taşınmazlarının değerine eşit tutarda Devlete ait olan ve bu Kanun kapsamına

giren borçları terkin edilir.

SİT trampası herhangi bir sit olduğu ilan edilen alanda, özel mülkiyete konu bir arazi

varsa bu taşınmaz karşılığında Hazine ile trampa edilebilmektedir.

Vakıflar Genel Müdürlüğüne veya mazbut vakıflar ile kamu kurum ve kuruluşlarına ait,

üzerinde toplu yapılaşma bulunan taşınmazlar, Hazineye ait taşınmazlar ile trampa edilebilir.

Trampaya ilişkin usul ve esaslar taşınmaz maliki veya idare ve temsil eden kamu kurum ve

kuruluşunun bağlı, ilgili veya ilişkili olduğu Bakanlık ile Maliye Bakanlığı arasında

düzenlenecek protokolle belirlenir.

Vakıf trampası, vakıflara ait olan bir arazide yoğun bir işgalli kullanım varsa, bu araziyi

vakfın kullanması mümkün değilse Hazine (Maliye Bakanlığı) araziyi vakıftan alıp yerine

bedeli mukabilinde başka bir yerde taşınmaz vermektedir. Genel uygulama vakıf arazileri

Hazineye geçerken, edinilen bu işgalli bu araziler kentsel dönüşüm için ilgili belediyelere

devredilmektedir.

3- Kamulaştırma

Kamulaştırma kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılığının peşin ödenmesi

şartıyla bir taşınmaz malın malikinin rızasına bakılmaksızın zorla alınarak kamu mülkiyetine

geçirilmesidir.

Anayasanın 46'ncı maddesinde "Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının

gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan

taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre

kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir" hükmü bulunmaktadır.

24

2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda da, gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde

bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzelkişilerince kamulaştırılması işlemlerinde bu

Kanun hükümlerine uyulacağı belirtilmiştir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesine göre; idareler, kanunlarla

yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi

için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin

olarak veya eşit taksitlerde ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler.

Kamulaştırma yönteminde;

-Kamulaştırmada kamu yararı olması,

-Kamulaştırmada bedelinin peşin ödenmesi

-Kamulaştırmada mal sahibinin rızası aranılmaması, unsurları mevcuttur.

Tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin

gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla

kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir.

Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait

olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.

Kanunun 4 üncü maddesine göre taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine,

amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya

kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir. Ancak elektrik direği, raylı

sistem, boru hattı geçirilmesi gibi işlemlerde taşınmazların mülkiyet hakkının kullanımının

engellenmemesi hâlinde, taşınmazlara ilişkin herhangi bir kamulaştırma yapılmaz, değer artışı

için malike bedel ödenmez. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma

sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle

belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

Kanunun 26 ncı maddesine göre kamu idaresi trampa yolu ile kamulaştırma

yapabilmektedir. Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin

kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen

karşılayacak miktarı verilebilir.

25

Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale

komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri

arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın

değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüzyirmisini aşamaz.

Kanunun 30 ncu maddesi gereğince kamu kurumları ve tüzelkişileri arasında

taşınmaz mal devri yapılabilmektedir. Kamu tüzelkişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları

taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları diğer bir kamu tüzelkişisi veya kurumu tarafından

kamulaştırılamaz.

Taşınmaz mala; kaynak veya irtifak hakkına ihtiyacı olan idare, 8 inci madde uyarınca

bedeli tespit eder. Bu bedel esas alınarak ödeyeceği bedeli de belirterek mal sahibi idareye yazılı

olarak başvurur. Mal sahibi idare devire muvafakat etmez veya altmış gün içinde cevap vermez

ise anlaşmazlık, alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili idari dairesince incelenerek

kesin karara bağlanır.

Taraflar bedelde anlaşamadıkları takdirde; alıcı idare, mahkemeye başvurarak,

kamulaştırma bedelinin tespitini ister. Mahkemece kamulaştırma bedeli olarak tespit edilir, alıcı

idare tarafından kamulaştırma bedelinin mal sahibi idare adına bankaya yatırıldığına dair

makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın alıcı idare adına tesciline ve

kamulaştırma bedelinin mal sahibi idareye ödenmesine karar verilir.

Bu suretle devir alınan taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden

kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve devir amacı veya devreden idarenin izni dışında

başkaca bir kamusal amaçla kullanılamaz. Aksi takdirde devreden idare, 23 üncü madde

uyarınca taşınmaz malı geri alabilir. Bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh verilir.

Mal sahibi kamu kurumunun muvafakat vermesi şartı aranmayan istisnası bir uygulama,

İçişleri Bakanlığının güvenlik gerekçesiyle ihtiyaç duyduğu, kamu kurum ve kuruluşları,

belediyeler ve il özel idareleri dâhil mahalli idareler ve diğer kamu tüzel kişilerine ait

taşınmazlar, kaynak veya irtifak hakları, Bakanlar Kurulu kararıyla resen Hazine adına

tescil ve İçişleri Bakanlığına tahsis edilir. Taşınmazın bedeli, tescil işleminden itibaren altmış

gün içinde bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen kriterler de dikkate alınmak suretiyle

valiliklerce resen tespit edilir. Bu taşınmazlara ilişkin olarak ihtiyaç duyulan imar planı

değişiklikleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca resen yapılır veya yaptırılır.

26

4- Devletleştirme

Anayasanın 47 inci maddesine göre; Kamu hizmeti niteliği taşıyan özel teşebbüsler,

kamu yararının zorunlu kıldığı hallerde Devletleştirilebilir. Devletleştirme gerçek karşılığı

üzerinden yapılır. Gerçek karşılığın hesaplanma tarzı ve usulleri kanunla düzenlenir.

3082 Sayılı Kamu Yararının Zorunlu Kıldığı Hallerde, Kamu Hizmeti Niteliği Taşıyan

Özel Teşebbüslerin Devletleştirilebilmesi Usul Ve Esasları Hakkında Kanun 2 inci göre; Özel

teşebbüsler, ancak aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi halinde devletleştirilebilir.

a) Devletleştirilecek özel teşebbüsün yaptığı hizmet veya üretimin ülke çapında kamu

ihtiyacına hitap etmesi,

b) Bu hizmet veya üretimin, kontrol, rekabet, ikame veya başka yollardan sağlama

imkanının bulunmaması,

c) Hizmet veya üretimin yavaşlatılması veya durdurulması halinde kamunun büyük

zarar görmesi.

3 üncü maddesinde ise; “Kamu hizmeti niteliği taşıyan ve özel teşebbüslerin kamu

yararının zorunlu kıldığı hallerde, devletleştirilmesi kanunla düzenlenir.” Hükmü yer

almaktadır. 3082 sayılı Kanunun öteki maddelerinde, devletleştirme esasları, bedelin

hesaplanma tarz ve usulleri, bununla ilgili uyuşmazlıkların çözümü yolları esasen düzenlenmiş

bulunmaktadır.

5- Arsa ve Kat Karşılığı İnşaat

Arsa veya kat karşılığı inşaat yaptırılmasındaki asıl amaç; idarelerin ihtiyacı olan

binaların (hizmet binası, lojman vb.), genel bütçeye herhangi bir yük getirmeden ve bütçe

ödeneği kullanılmaksızın yaptırılması, atıl durumdaki arsa, arazi veya binaların inşaat

yaptırılmak suretiyle kullanılması ve dolaylı olarak da olsa ekonomiye katkı sağlanmasıdır.1

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 4 üncü maddesinde;

1 Gazi Arıkan, Hasılat Paylaşımı Yöntemiyle Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Hazine Taşınmazları Yönünden Değerlendirilmesi, Milli Emlak Uzmanlık Tezi, 2006, s. 28

27

Arsa Karşılığı İnşaat: Hazine taşınmazı üzerinde yapılacak yapı bedeline karşılık başka

bir Hazine taşınmazının verilmesi,

Kat Karşılığı İnşaat: Hazine taşınmazı üzerinde yaptırılacak yapı veya yapıların

Hazineye bırakılacak kısmının ya da bağımsız bölümlerinin bedeline karşılık, Hazine

taşınmazından belirli bir arsa payının verilmesi,

Şeklinde tanımlanmıştır.

Yönetmeliğin 64 üncü maddesinde; arsa karşılığı inşaat veya kat karşılığı inşaat

ihalelerinde, 2886 sayılı Kanunun 51 inci maddesinin (g) bendine istinaden pazarlık usulüyle

yapılacağı belirtilmiştir.

Kanunda sayılan işlemlerden olmamasına rağmen, 03.08.2005 tarihli Resmi Gazetede

yayımlanarak yürürlüğe giren 298 sıra nolu Milli Emlak Genel Tebliğinde, yapı (İmalat)

bedeline karşılık başka bir Hazine taşınmazının verilmesi anlamına gelen arsa karşılığı inşaat

yaptırılmasına ilişkin hükümler düzenlenmiştir.

Tebliğ hükümlerine göre arsa karşılığı inşaat sözleşmesi yaptırılacak ise,

- öncelikle yaptırılacak inşaat karşılığında verilmesi düşünülen taşınmazların ve

bunların bedellerinin tespit edilmesi,

- ardından yaptırılacak inşaatın maliyetinin tespit edilmesi,

- maliyet denkleştirmesinden sonra İhalenin 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre ilan

edilmesi

- yüklenici ile sözleşme imzalanması

- ancak İnşaat bitirilip teslim aşamasına gelindiğinde, geçici kabul yapılarak trampaya

konu taşınmazın yüklenici adına tapuda devir işlemlerinin gerçekleştirilebileceği

ifade edilmiştir.

Tebliğin devamı maddelerinde ise söz konusu inşaatı kamu kurum ya da kuruluşları

ya da kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarının yapması durumunda 2886

hükümlerine göre, ilana çıkmadan fakat diğer şartları gerçekleştirmek kaydıyla, bu kurum ya

da kuruluşlarla arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin doğrudan yapılabileceği, bu durumda ayrıca

Maliye Bakanlığından önceden izin alınması gerektiği ve zikredilen açıklayıcı ve kanıtlayıcı

belgelerin izin belgesine eklenmesi gerekmektedir.

28

Ayrıca inşaat bitip ruhsatı alınıncaya kadar arsanın mülkiyetinin müteahhide

devredilemeyeceği, ancak, müteahhit payına düşen bağımsız bölümleri satmak istediğinde,

inşaatın durumuna göre idarece belirlenecek teminatı verdiği takdirde arsanın mülkiyeti ile kat

irtifakı kısmen veya tamamen kendisine devredilebileceği belirtilmektedir.

Uygulamada Arsa karşılığı inşaat işlemlerinin kamu idarelerince daha yaygın

kullanıldığı, genellikle TOKİ, Belediye, Bakanlıklar gibi kamu idarelerinin aralarında protokol

yapılması suretiyle gerçekleştirildiği görülmüştür.

DENETİMLERDE KARŞILAŞILAN ÖRNEKLER

Arsa karşılığı inşaat adı altında belediyeler ile Hazine taşınmazının tahsisli olduğu kamu

idareleri arasında protokoller imzalandığı ve bu protokoller sonucunda henüz inşaatına

başlanmamış yapılar karşılığında hazine taşınmazlarının devredildiği,

Bazı protokollerde inşaat bedeline ek olarak belediye taşınmazları teklif edildiği ancak

teklif edilen taşınmazların, evveliyatı itibariyle DOP’tan karşılanarak oluşturulan ve tamamı

belediyece yeşil alandan ihdas yoluyla edinildiği alanlar olduğu veya zaten Hazinenin taşınmazı

olduğu halde belediyece teklif edildiği,

Bazı taşınmazlar üzerinde fiilen hazine taşınmazı üzerinde bitmiş veya devam eden

inşaatlar olduğu yani işgal edilmiş taşınmazların protokole konu olduğu ve bu inşaatlar karşılığı

hazine arazilerinin devredildiği,

Protokole konu inşaatların zamanında ve belirtilen yerde ve büyüklükte yapılmadığı,

yapılmayan bu inşaatlar karşılığında daha önceden yapılmış inşaatların teklif edildiği

Görülmüştür.

6- Bedelsiz devir

5018 sayılı Kanunun 45 inci maddesi ile 10.10.2006 tarihli ve 26315 sayılı Resmi

Gazetede yayımlanan Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri Hakkındaki

Yönetmeliğin 12 ve 25 inci maddeleri uyarınca ilgili kuruluşa tahsisi mümkün olmayan Hazine

taşınmazları, gerekli hallerde bedelsiz olarak devredilebilmektedir.

29

8- Bağış

Kamu idareleri bağış yoluyla gayrimenkul edinebilirler. 6098 sayılı Türk Borçlar

Kanunu 285-298 inci maddelerinde Bağışlama düzenlenmiştir. Gerçek ve özel hukuk tüzel

kişileri mülkiyetlerindeki taşınmazları kurumlara bu şekilde devredebilirler. Benzer şekilde

kamu idareleri için 5018 sayılı Kanun 40ncı maddesinde de bağış düzenlenmektedir.

9- İmar uygulamaları

3194 sayılı İmar Kanunu 18nci maddesi uyarınca, belediyeler ve valiliklerce arazi ve

arsa düzenlemesi yoluyla taşınmaz edinilebilmektedir. 18nci madde uyarınca yapılan “Arazi ve

arsa düzenlemesi” belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında düzenlenmiş uygulama

imar planı alanları içindeki binalı veya binasız alanlarda uygulanacak tüm arazi ve arsa

düzenlemelerini kapsamaktadır.

Arazi ve arsa düzenlemeleri yapılan yerlerde hamur kuralı, tevhit – ifraz, DOP, bedelsiz

terk gibi hukuki araçlar, hep birlikte veya her biri ayrı ayrı uygulanabilir ancak bu

uygulamaların her biri diğerinden farklıdır.

18nci madde uygulamasını anlatan “Arazi ve Arsa Düzenlemesi” şu şekilde ifade

edilmiştir;

“Madde 18 – İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri

veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu

kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına

uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak

sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen

yerler beledi-ye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı

sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen

değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye

göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların

düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.

30

(Değişik üçüncü fıkra: 3/12/2003-5006/1 md.) Düzenleme ortaklık payları,

düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve

ortaöğretim kurumları, yol, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu,

meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî

hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. (Ek iki cümle:

19/4/2018-7139/32 md.) Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi

alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini

müteakip kalan hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol

tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada

belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüzölçümlerinden

bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada

belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır.

Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler

için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan

miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde

düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık

payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına

mani teşkil etmez.”

18nci maddenin 1. fıkrasında, arazi ve arsa düzenlemesi yapılan yerlerde, belediye veya

valiliklerin arazi ve arsa sahipleri veya hak sahiplerinin muvafakatleri aranmaksızın birleştirme

(tevhit), ayırma (ifraz) yapmaya ve re’sen tescil işlemi yapmaya yetkili olduğu ifade

edilmektedir. Tevhid ve ifraz uygulaması da bir imar uygulamasıdır. İki tane parselin

birleştirilmesine tevhid, bir parselin parçalanmasına da ifraz denilmektedir.

Düzenleme ortaklık payı (DOP), idarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmaz mal

edinme ve kamu yararına kullanma yöntemlerinden biridir. Doktrinde, hukuka uygun

kamulaştırmasız el alma olarak nitelendirilen DOP, imar planlarının uygulanmasında ve imar

planlarına uygun şehirleşmenin oluşmasında kullanılan hukuki araçlardandır.

31

Yol, meydan park, yeşil saha, genel otopark, ibadet yeri, karakol gibi ihtiyaçların

karşılanması amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazların belli bir kısmına yetkili

belediyeler veya valilikler tarafından bedel ödemeksizin el konulmasına DOP denilmekte,

ihtiyaç duyulan alanlarda ve zamanlarda bu yola başvurulabilmektedir.

Araziler 18 inci madde uygulaması ile birlikte arsaya dönüşmüş olduğundan, DOP ile

kayıp olurken, değer artışı ile de kazanç olmaktadır. Düzensiz parsellerin belediye tarafından

uygulama imar planları değişiklikleri yapılması sonrasında, belli düzen içerisinde herkesin

ortak kullanımı için ayrılan alanların paylaştırılması DOP kesilmesi yöntemiyle yapılmaktadır.

Örneğin; A şahsına ait 200 m2 lik bir arsa varken imar kanunu 18 inci maddesi sonucunda bir

kesinti yapılıyor ve A nın arsası 130 m2 kalıyor. Ancak arsanın değeri düzenli yapılaşma

koşullarının belirlendiği imar planları ile cephesi, yola mesafeleri (çekme mesafesi) ve arsada

toplam inşaat yapma sınırları belirlendiğinden taşınmazın değeri yükselmektedir.

Ancak düzenleme sonucunda özel ve tüzel kişilerden düzenleme ortaklık payı (DOP)

kesilmesiyle elde edilen alanlar, tescil harici olup özel mülkiyete tabi olmamakta, kamusal

nitelikli ihtiyaçlar için kullanılması amaçlanmaktadır.

Uygulamada belediyelerce bu alanların tecil harici olma niteliği değiştirilerek kendi

mülkiyetlerine geçirildiği, sonra da DOP tan gelen ama belediyenin olmaması gereken bu

alanların vergi borcuna veya prim borcuna karşılık olarak SGK ya veya Hazineye verdiği

örneklere sık rastlanmaktadır.

Yine DOP kapsamında kesilen arazilerin imar planlarında değişiklik yapılarak yeşil alan

vasfından ticari alan vasfına geçirilerek avm, restoran vb. alanlara dönüştürülerek kiraya

verildiği tespitler yapılmıştır.

32

Ek- İmar kanunu ile ilgili kısa tanımlar

Mücavir Alan: İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve sorumluluğu altına

verilmiş olan, belediye sınırlarını çevreleyen, belediyelerin etkisindeki alanlardır.

Kadastro: Taşınmazların konumlarını, sınırlarını ve alanlarını belirleyip bir plan

üzerinde gösterme ile malikleri ve cinslerini belirleme faaliyetlerini tamamıdır.

Uygulama imar planı: Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak yörenin

koşulları ve planlama alanının genel özellikleri, yapının kullanım amacı ve ihtiyacı,

erişilebilirlik, sürdürülebilirlik ve çevreye etkisi dikkate alınarak; yapılaşmaya ilişkin yapı

adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı

veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi,

taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım ilişkileri, parkları, meydanları, kentsel, sosyal ve teknik

altyapı alanlarını, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe

hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve

uygulamaya ilişkin kararları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak

uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş

olarak 1/1.000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir

bütün olarak hazırlanan plandır.

Parsel: Kentin imar planına ve yasalara uygun olarak üzerinde tek bir (en fazla iki)

yapının inşa edilebileceği arazi parçası ya da bir kentin arazi varlığının satış ve inşa amaçlı

bölünebileceği en küçük birimdir.

İmar Adası: Çevresi yollarla çevrili parsellere ayrılmış kent topoğrafyasından oluşan

küçük bir kent dilimidir.

TAKS: Taban alanı katsayısıdır. Bir yapının taban alanının bulunduğu parsel alanına

oranlanmasından elde edilen sayı. Örneğin TAKS:0.30 parsel alanı 1000 m² ise inşaat alanının

tabanı maksimum 300 m² olur.

KAKS: Kat alanı kat sayısıdır. Bir yapının toplam inşaat alanının üzerinde bulunduğu

parsel alanına oranı. Örnek KAKS 0.90 – parsel alanı 1000 m² bina yüksekliği 3 kat – 0.30 x 3

= 0.90 → 0,90*1.000 = 900 m² inşaat alanıdır.

33

Kamu İdarelerinin Taşınmaz Edinim Yöntemlerinin Karşılaştırılması

Kamu idarelerinin kuruluşu, teşkilat yapısı, bütçe türü ve yönetim biçimine göre daha

önce yaptığımız sınıflandırmalar esas alınarak, Türkiye’de mevcut edinim yöntemlerinin

kullanım biçimini aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

Tablodan görüleceği üzere tüm kamu idareleri satın alma, kamulaştırma, trampa,

bedelsiz devir yöntemiyle taşınmaz edinimi gerçekleştirebilmektedir. Ancak imar yoluyla

edinim belli başlı kurumlar için kanunlarda öngörülmüş özel bir yöntem olup en çok

Belediyeler tarafından kullanılmaktadır.

Kamu İdareleri Satın Alma Trampa İmar Kamulaştırma Bağış Bedelsiz devir

Maliye Bakanlığı x x x x x

Üniversiteler x x x x x

Belediyeler x x x x x x

İl Özel İdareler x x x x x x

Köy x x x x x

Sosyal Güvenlik Kurumu x x x x x

Kamu Taşınmazlarının Yönetim Modelleri

Kamu taşınmazları, yönetimi kapsamında, kullandırma amacına yönelik sözleşme ve

işlemlere (kira, irtifak hakkı, işletme hakkı devri, tahsis gibi) konu olmaktadır.

Hazine taşınmazlarının yönetim işlemlerinde uygulanacak esas ve usuller; 2886 sayılı

Kanunun 74 üncü maddesine istinaden yürürlüğe konulan yönetmeliklerde belirlenmiştir.

Tahsis, İrtifak, Kira taşınmazı uzun süreli kullanma yetkisi veren işlemler olup bu

kapsamda kullandırılan taşınmazlara ilişkin işlemlerin farklı dönemlerde tesis edildiği ve farklı

mevzuata tabi oldukları, yapılan incelemelerde göz önünde bulundurulmalıdır.

Buna göre

34

16.12.1984–19.06.2007 tarihleri arsında tesis edilen işlemlerde Devlete Ait Mal Satış,

Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesis, Ecrimisil ve Tahliye

Yönetmeliği’nin (bu yönetmelik hükümlerine yürürlükten kalktığı için bu bölümde yer

verilmemiştir, ancak işlemlerin tesis edildiği dönemler dikkate alınarak bu yönetmeliğin

ilgili bölümlerine denetimlerde incelenmesi gerektiği düşünülmektedir)

19.06.2007 tarihinden sonra tesis edilen işlemlerde ise Hazine Taşınmazlarının İdaresi

Hakkında Yönetmelik’in uygulanması gerekmektedir.

1- Tahsis

Tahsise ilişkin temel yasal dayanak olan 5018 sayılı Kamu Yönetim ve Kontrol

Kanunun 47 nci maddesi aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:

“Kamu idareleri, kanunlarında belirtilen kamu hizmetlerini yerine getirebilmek için

mülkiyetlerindeki taşınmazlarla Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri, birbirlerine ve

köy tüzel kişiliklerine bedelsiz olarak tahsis edebilirler. Tahsis edilen taşınmaz, amaç dışı

kullanılamaz.

…”

Maddenin ikinci fıkrasında Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlarla Devletin

hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri tahsis etmeye Maliye Bakanlığı yetkili olduğu ifade

edilmiştir.

Öncelikle tahsis kamu idareleri tarafından yapılacaktır. İlgili kanunlarla belirtilen

kamu hizmetlerini yerine getirmek için mülkiyetlerindeki taşınmazları tahsis

edebilmektedir. Örneğin belediyeye yükseköğretim amaçlı taşınmaz tahsis yapılamaz. Kanunda

belirtilen hizmetlerle ilgili, mülkiyetindeki taşınmazlarla, DHTA ‘ları birbirlerine ve köylere

tahsis edebilirler. O halde bir spor kulübüne, derneğe, vakfa taşınmaz tahsis edebilmesi

mümkün değildir. Bedelsiz olarak tahsis edilmesi öngörülmüştür. Satıştan ve devirden farklı

bir durum ortaya çıkıyor.

178 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 13’üncü maddesinin (d) bendi ile 5018

sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun 47’nci maddesinin verdiği yetki

35

çerçevesinde 10.10.2006 tarih ve 26315 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Kamu İdarelerine

Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri Hakkında Yönetmelik hazırlanmış ve yürürlüğe girmiştir.

Söz konusu Yönetmelik kapsamında; kamu idarelerinin mülkiyetlerindeki taşınmazların

birbirlerine ve Hazineye ait taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kamu

idarelerine tahsis ve devri işlemlerinin usul ve esasları belirlenerek tahsis işlemlerinin genel

çerçevesi çizilmiştir.

Yönetmeliğin tanımlar bölümünde

Tahsis: Mülkiyeti kendilerinde kalması koşuluyla kamu idarelerince, kanunlarında

belirtilen kamu hizmetlerinin yerine getirilebilmesi amacıyla mülkiyetlerindeki

taşınmazların, birbirlerine veya köy tüzel kişiliklerine; Hazineye ait taşınmazlar ile Devletin

hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin ise, Maliye Bakanlığınca hizmetin devamı süresince

kamu idarelerinin veya köy tüzel kişiliklerinin bedelsiz olarak kullanımına bırakılmasını,

Devir: Düzenleyici ve denetleyici kurumlar hariç kamu idarelerinin, görmekle yükümlü

olduğu kamu hizmetlerinde kullanılacağına ve amacına uygun kullanılmaması hâlinde geri

alınacağına dair tapu kütüğüne şerh konulması kaydıyla, taşınmazların mülkiyetinin diğer

kamu idarelerine bedelsiz olarak devredilmesini ifade edecek şekilde tanımlanmıştır.

Bu yönetmelik hem devri hem tahsisi düzenliyor. Tahsis de mülkiyet malik idarede

kalırken devirde ise mülkiyet geçmektedir.

Taşınmaz tahsisi yapılabilecek idareler Kanun ve bu kanuna bağlı olarak çıkarılan

Yönetmelikte toplam 5 cetvelde tek tek saymak suretiyle belirlenmiş olup, bu idareler dışında

kalan bir idareye ya da kamu veya özel hukuk tüzel kişiliğine tahsis yapılabilmesi için bu

konuda özel bir kanun hükmü bulunması gerekmektedir.

Taşınmaz tahsisi yapılabilecek idareler;

a) Genel Bütçeli İdareler

b) Özel Bütçeli İdareler

c) Düzenleyici ve Denetleyici Kurumlar

36

d) Sosyal Güvenlik Kurumları

e) Mahalli İdareler (belediye ile il özel idarelerine bağlı olan ya da bunların

kurdukları/üye oldukları birlikler)

f) Köy Tüzel Kişiliklerinden oluşmaktadır.

Tahsis yetkisi; Özel bir hüküm olmaması durumunda kamu idareleri, tahsis işlemini

Kanunun 47 nci maddesine dayanarak yapabilirler.

Ancak mülkiyetlerinde bulunan taşınmazların tahsisini; belediyeler, 3/7/2005 tarihli ve

5393 sayılı Belediye Kanununun 15 inci maddesinin (h) bendine, il özel idareleri ise, 22/2/2005

tarihli ve 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun 64 üncü maddesinin (d) bendine göre yaparlar.

5393 sayılı Belediye Kanununun 15 (h) “Mahallî müşterek nitelikteki hizmetlerin

yerine getirilmesi amacıyla, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde taşınmaz almak,

kamulaştırmak, satmak, kiralamak veya kiraya vermek, trampa etmek, tahsis etmek, bunlar

üzerinde sınırlı aynî hak tesis etmek” bu yetkisini 18nci madde (e) bendi gereğince Belediye

Meclisi eliyle kullanır.

Kanunun 75nci maddenin (d) bendi uyarınca;

“Kendilerine ait taşınmazları, aslî görev ve hizmetlerinde kullanılmak üzere bedelli

veya bedelsiz olarak mahallî idareler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarına devredebilir veya

süresi yirmibeş yılı geçmemek üzere tahsis edebilir. Bu taşınmazlar aynı kuruluşlara kiraya da

verilebilir. Bu taşınmazların, tahsis amacı dışında kullanılması hâlinde, tahsis işlemi iptal

edilir. Tahsis süresi sonunda, aynı esaslara göre yeniden tahsis mümkündür.

Kamu kurum ve kuruluşlarına belediyeler, bağlı kuruluşları ve belediye şirketlerince

devir veya tahsis edilen taşınmazlar, kamu konutu ve sosyal tesis olarak kullanılamaz.”

5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun 64 üncü maddesinin (d) bendi uyarınca

“ Kendilerine ait taşınmaz malları, asli görev ve hizmetlerinde kullanılmak ve süresi

yirmibeş yılı geçmemek üzere diğer kamu kurum ve kuruluşlarına tahsis edebilir. Bu

37

taşınmazların, tahsis amacı dışında kullanılması durumunda, tahsis işlemi iptal edilir. Tahsis

süresi sonunda, aynı esaslara göre yeniden tahsis mümkündür. Bu taşınmazlar aynı kuruluşlara

kiraya da verilebilir.” Bu yetki il genel meclisi tarafından kullanılmaktadır.

Mahali idarelerde tahsis bedelli veya bedelsiz olarak meclisin kararı encümenin

uygulaması ile 25 yıllık süre için yapılabilmektedir.

Bu düzenlemeler dışında Belediye ve İl Özel İdareleri açısından kanunlarında başka bir

düzenleme olmadığından, Yönetmeliğin ilgili genel hükümlerine göre işlem tesis edilmektedir

Üniversitelerde tahsis, genel hükümlere tabidir ve yetki üniversite yönetim

kurulundadır. Her üniversite kendi taşınmaz yönetmeliğini çıkarmış olabilir bu husus

denetimlerde dikkate alınmalıdır.

Sosyal Güvenlik Kurumlarında taşınmazlarının tahsisiyle ilgili 5502 sayılı Sosyal

Güvenlik Kurumu Kanunu 35nci maddesinde taşınmaz işlemlerinin 2886ya tabi olacağı hüküm

altına alınmış olup tahsis yetkisi Yönetim Kuruluna verilmiştir. Taşınmaz işlemleri ayrı

yönetmelikte düzenlenmiş olup burada düzlenmeyen konularda genel hükümler

uygulanmaktadır.

Özel kanunları uyarınca, amacı belirtilerek kamu idarelerine tahsis edilmiş sayılan

taşınmazlar hakkında ayrıca tahsis işlemi yapılmaz ve bu taşınmazların tahsisi, hizmetin devamı

süresince devam eder.

Ancak bu taşınmazların tahsis amacının ortadan kalkması veya amacı dışında

kullanılması halinde, genel hükümlere göre maliki kamu idaresince tahsisleri kaldırılabilir veya

tahsis amacı değişikliği yapılabilir.

Yönetmeliğin aşağıda yer verilen maddeleri tahsis işlemlerinde önem arz etmektedir;

“Ön ve kesin tahsis ile süresi

MADDE 6 – (1) Kamu idareleri, üzerinde tesis yapılması plânlanan ve tahsis talebinde

bulunulan taşınmazları, talepte bulunan kamu idarelerine, tahsis amacına yönelik olarak

yatırım projesinin hazırlanması, yatırım programına alınması ve tesis/ bina inşaatına

başlanması amacıyla iki yıla kadar ön tahsis yapabilirler. “

38

Ön tahsis 2 yıl süre ile bedelsiz olarak yapılır, kullanıma yönelik olmayıp sadece

taşınmazla ilgili proje izin vb. işlemlerin tamamlanması yönüyle tesis edilir.

“Tahsisli taşınmaza ilişkin giderler

MADDE 7- Tahsisli taşınmazlarla ilgili olarak harcamalara katılma payı da dâhil

olmak üzere her türlü malî yükümlülükler ve diğer giderler, tahsis yapılan kamu idaresi

tarafından ödenir.”

Örneğin MEB’e okul yapılması için bir yer tahsis edildi. Parsellerin birleştirilmesi gibi

masrafları MEB kendi bütçesinden ödeyecektir.

“İzinsiz kullanımlarda bedel alınması

MADDE 11 -Kamu idaresine ait bir taşınmazın tahsis işlemi yapılmadan bir başka

kamu idaresi tarafından kullanımı hâlinde, taşınmazın maliki olan kamu idaresince, kendi

taşınmaz kira ihalesi komisyonunca belirlenen tutardaki tazminat taşınmazı kullanan kamu

idaresinden alınır. Bu tazminat, tebliğ tarihinden itibaren bir ay içerisinde taşınmazı kullanan

kamu idaresince ödenir. Bu sürenin geçmesi ile tazminat kesinleşir. Bu tazminatlar, 9/6/1932

tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre icra dairelerince tahsil olunur.

(2) Hazineye ait taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler için ise;

Maliye Bakanlığı yerel birimince ilgili mevzuatına göre tespit edilen ecrimisil alınır. Rızaen

ödenmeyen ecrimisil, 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü

Hakkında Kanuna göre tahsil edilir. Ancak, Hazineye ait taşınmazlar ile Devletin hüküm ve

tasarrufu altındaki yerler için (Değişik ibare:RG-14/8/2014-29088) genel bütçe kapsamındaki

kamu idarelerinden ecrimisil alınmaz.”

Tahsis olmaksızın kullanılmış taşınmaz varsa kullanıcı kamu idaresinden tazminat

alınması gerekmektedir. Hazinenin mülkiyetinde veya DHTA yerlerde ise Maliye Bakanlığınca

ecrimisil tahakkuk ettirilmektedir. 2014 yılı değişikliği sonrasında genel bütçeli idareler

dışındaki kamu kurumlarından ecrimisil alınmaktadır. Söz konusu madde gereğince örneğin

belediye hazine taşınmazını tahsis olmaksızın izinsiz kullandığı takdirde ecrimsil yükümlüğü

doğacaktır.

20inci maddede tahsis yapılamayacak taşınmazlar sayılmıştır.

39

24ncü madde de, “tahsisi kaldırılan veya geri alınan taşınmazın üzerine adına tahsis

yapılan veya devralan kamu idaresi tarafından yapılan bina ve tesisler, bedelsiz olarak maliki

kamu idaresine geçer. Bunlar için malik kamu idaresince her hangi bir bedel veya tazminat

ödenmez.” Hükmü yer almaktadır.

2016 yılında bu maddeye eklenen cümle ;

“Ancak, bu taşınmazın, adına tahsis yapılan veya devralan kamu idaresi ile satış,

trampa, arsa ve/veya kat karşılığı inşaat, irtifak hakkı tesisi gibi mülkiyete ilişkin tasarrufî

işlemlere konu edilmesi halinde, halen aynı kamu idaresi tarafından kullanılıyor olması

kaydıyla bu bina ve tesisler bedel hesabında dikkate alınmaz, bu taşınmaz ile üzerindeki bina

ve tesisler için ecrimisil istenilmez, tahsil edilmiş olanlar iade edilmez.”

Kamu idaresince tahsis veya devir usulüyle bedelsiz kullanılan taşınmazların üzerinde

yapı yapılmışsa, tahsis veya devir sonrasında satın alma veya irtifak hakkı gibi tasarruf hakkı

doğuracak işlemler için aynı kamu idaresince talep edilirse, söz konusu yapı bedelleri kurumca

karşılandığından bahisle bu işlemlerde ayrıca bedel hesabında dikkate alınmaması ve ecrimisil

istenmemesi öngörülmüştür.

Tahsisli taşınmaz üzerinde kiralanabilecek, gelir getirici bir kullanıma yönelik bir alan

varsa(baz istasyonu, kantin, bankamatik, vb.), buranın kiralamasına ilişkin yetki malik kamu

idaresindedir. Diğer kamu idarelerine tahsis edilen Hazine taşınmazları üzerinde bulunan ve

ticari amaçlı kullanılması mümkün olan yerlerin, ihale ve kiralama işlemleri ise Hazine

Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 70 inci maddesinin birinci fıkrası hükmü

uyarınca milli emlak birimleri tarafından tesis edilir ve geliri genel bütçe adına tahsil edilir.

DENETİMLERDE KARŞILAŞILAN ÖRNEKLER

Eğitim ve öğretim hizmetlerinde kullanılmak üzere tahsis edilen taşınmazların açık alanları

otopark olarak işlettirilmektedir.

Dini hizmet alanı olarak kullanılmak üzere tahsis edilen taşınmazın açık alanın bir kısmı taksi

durağı olarak işlettirilmektedir.

Kamu hizmet binası yapılmak üzere tahsis edilen taşınmaz, halka açık satış mağazası ve otopark

olarak işletilmektedir.

40

Spor alanı olarak kullanılmak üzere belediyeye tahsis edilen taşınmaz, yüzme havuzu ve fitness

salonu olarak piyasa rayicindeki ücretler mukabilinde sadece üyelerine kullandırılmak suretiyle

işletilmektedir.

Belediye hizmet alanı olarak tahsis edilen taşınmazın nikah salonu, konferans salonu, sahne ve

kreş olarak işletilmektedir.

Pazar alanı olarak tahsis edilen taşınmaz, üzerinde bina inşa edilerek belediye tarafından ücretli

düğün salonu olarak işletilmektedir.

Kültürel ve sosyal amaçlı kullanılmak üzere belediyeye tahsis edilen taşınmazın bir kısmı

komşu işletme tarafından otopark olarak kullanılmaktadır, kalan kısmı ise belediye tarafından

İdarenin izni dışında kiraya verilmiştir.

2- Kira

Kamu taşınmazlarının kiralanmasında sözleşme öncesinde 2886 sayılı Kanun, sözleşme

imzalandıktan sonra borçlar kanunu hükümleri uygulanmaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda tanımlana Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin

kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının

da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kiraya verenin

taşınmazın maliki olmasına gerek yoktur. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre

için yapılabilir.

Kira hakkı taşınmazı kullanma hakkı verir, kişisel bir hak olup zaman tapuya tescil

edilemez, 3.kişilere karşı ileri sürülemez. Ama eğer kira sözleşmesi tapuya şerh edilirse bu

durumda 3. Kişilere karşı da ileri sürülebilir. Kiracının taşınmazı malik tarafından satıldığında

kiracı bu hakkını, şerh varsa herkese karşı ileri sürülebilir.

Bu hak taşınmazı tasarruf yetkisi vermediği gibi 3. Kişilere kiralama yetkisi veya inşaat

yapma yetkisi de vermemektedir. İstisnası; literatürde yapımlı kira diye bir kavram var. Bu

kavram da sadece TCDD nin kendi yönetmeliğinde vardır. 10 yıldan daha uzun süreli kiralama

yapılıp üzerinde bina yapma yetkisi tanımaktadır.

2886 Sayılı Kanunun 1’inci maddesinde genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli

idarelerin, özel idare ve belediyelerin, kira işlerinin bu Kanun hükümlerine göre yürütüleceği

41

belirtilmiştir. Burada kapsamda olmayan kurum sosyal Güvenlik Kurumudur. SGK’nın

taşınmaz işlemlerin ayrı bir yönetmelikte düzenleniyor.

Kanunun 53’üncü maddesinde de “Bütün ihaleler bir sözleşmeye bağlanır. Sözleşme

idare adına ita amiri tarafından imzalanır. Bu Kanunda belirtilen özel hallerde sözleşme

yapılması zorunlu değildir” hükmü bulunmaktadır. Bu nedenle bu Kanun uyarınca yapılan kira

işlemlerinde sözleşme düzenlenmesi bir zorunluluktur.

178 sayılı Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde

Kararnamenin 13 üncü maddesinin (b) bendinde Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların

kiralanması, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiralanması işlemlerini yapmak

görevi Maliye Bakanlığına (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) verilmiştir.

Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan

taşınmazların kiraya verilmesi işlemleri 2886 Sayılı Kanunu ile bu Kanun 73 ve 74’üncü

maddesine dayanılarak çıkarılan Yönetmelikler ile kira işlemlerini düzenleyen Milli Emlak

Genel Tebliğlerinde belirtilen hükümlere göre yürütülür. Kira işlemleri ile ilgili 2886 sayılı

Kanunda yer almayan konularda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun ilgili hükümleri

uygulanır.

Taşınmazların kiralama amaçlı ihale usulleri aşağıdaki gibi olabilir:

Açık Teklif Usulü; 2886 Sayılı Kanunun 45’inci maddesine göre; tahmini bedeli her yıl

Genel Bütçe Kanunu ile tespit edilecek tutarı geçmeyen (2018- 10.000.000 TL) Hazinenin özel

mülkiyetindeki ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazların kiralanması açık teklif

usulü ile yapılır.

Kapalı Teklif Usulü; 2886 Sayılı Kanunun 36’ncı maddesine göre; tahmini bedeli, yılı

içinde yayımlanan bütçe kanunu ekindeki (i) cetvelinde, açık teklif usulü için tespit edilen

parasal tutarı geçen Hazinenin özel mülkiyetindeki ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki

taşınmazların kiraya verme ihalelerinin kapalı teklif usulü ile yapılması zorunludur.

Pazarlık Usulü: 2886 Sayılı Kanunun 51/g maddesine göre, kullanışlarının özelliği,

idareye yararlı olması veya ivediliği nedeniyle açık veya kapalı teklif usulü ile ihalesi uygun

görülmeyen Hazinenin özel mülkiyetindeki veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki

taşınmazlar, pazarlıkla kiraya verilebilir.

42

Tahmin edilen bedelin tespiti 2886 sayılı Kanun 9ncu maddesine göre yapılmaktadır;

“Madde 9 – Tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin özelliğine

göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar bedeliye, ticaret

odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Tahmin edilen

bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilir ve asıl evrak

arasında saklanır. Bu bedel gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirilir.

Ancak, yapım işlerinde bu işler için kanunların verdiği yetkiye dayanılarak ilgili

dairelerce tespit edilmiş birim fiyatları varsa, bunlar uygulanır.”

“Uygun bedelin tespiti:

Madde 28 – Artırmalarda uygun bedel; tahmin edilen bedelden aşağı olmamak üzere

teklif edilen bedellerin en yükseğidir.

Eksiltmelerde uygun bedel; tahmin edilen bedeli geçmemek şartı ile, teklif edilen

bedellerin tercihe layık görülenidir.

Kapalı teklif usulüyle yapılan ihalelerde; bedel tahmini yapılmışsa uygun bedel, teklif

edilen bedellerden tahmin edilen bedeli geçmemek şartıyla tercihe layık görüleni; bedel tahmini

yapılmamışsa uygun bedel, teklif edilen bedellerin tercihe layık görülenidir. Tercih gerekçeleri

kararlarda belirtilir. Ancak, bedel tahmini yapılmamış kapalı teklif usulü ihalelerde, ihalenin

geçerli sayılması bizzat ilgili bakanın onayına bağlıdır.”

Her ihale usulüne göre uygun bedel tespiti vardır. Taşınmazların işlemlerinde en sık

kullanılan yöntem kapalı teklif ve pazarlık usulü olup bu ihalelerde uygun bedel teklif edilen

bedellerin en yükseğidir. Kiralamalar için 51-g pazarlık usulü çok kullanılmaktadır

İdareler, teklifler alındıktan sonra idareler ihaleyi iptal etmekte her zaman serbesttirler.

İsteklilerden, ihale konusu olan işin tahmin edilen bedelinin % 3'ü oranında geçici teminat

alınır.

Açık teklif usulü yapılabilmesi için bütçe kanununda belirtilen limitin altında olması

gerekiyor. İ cetvelinde 45nci madde kapsamındaki işlerde belirlenen limit 2018 yılı için

2.047.200 TL, Hazine taşınmazları için 10.000.000 TL’dir.

43

Pazarlık usulü ile yapılan ihalelerde teklif alınması belli bir şekle bağlı değildir. İhaleler,

komisyon tarafından işin nitelik ve gereğine göre; bir veya daha fazla istekliden yazılı veya

sözlü teklif almak ve bedel üzerinde anlaşmak suretiyle yapılır. Teklif alınması bir şekle bağlı

olmadığından ve bir istekli ile dahi bedel üzerinden anlaşılmak suretiyle ihale edilebildiğinden

esnek bir usuldür.

51inci maddede hangi işlerin yapılabileceği sayılmakla birlikte en önemlileri f, g, h ve l

bentleridir.

51(f) bendi İdarelerin, müştereken veya iştirak halinde sahibi bulundukları taşınmaz

mallardaki paylarının paydaşlara kiraya verilmesi durumu düzenlenmektedir.

51(g) bendi; Kullanışlarının özelliği, idarelere yararlı olması veya ivediliği nedeniyle

kapalı veya açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmeyen, Devletin özel mülkiyetindeki

taşınır ve taşınmaz malların kiralanması, trampası ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ile

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiralanması ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi,

51/(h) (Değişik: 3/7/2003-4916/20 md.) Hazinenin veya Devlet Su İşleri Genel

Müdürlüğünün mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerdeki

baraj, dalyan, voli yerleri, göller, havuzlar, nehirler ve nehir ağızlarındaki av yerleri ile deniz

ve iç sularda belirlenmiş yerlerdeki su ürünleri üretim hakkının, 22.3.1971 tarihli ve 1380 sayılı

Su Ürünleri Kanununa göre il özel idarelerince kiraya verilmesi,

Önemli olan bir diğer madde 64ncü maddedir. Kira sözleşmelerindeki süreyi

düzenlemektedir.

“Madde 64 – Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok

olamaz. Turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin (Ek ibare: 20/2/2001 -

4628/17md.) ve enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan

arazilerin (Ek ibare: 18/4/2001 - 4646/13 md.) ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis

ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesi mümkündür.

Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, önceden Maliye Bakanlığından izin

alınması şarttır. Katma bütçeli idarelerde bu izin, idarelerin bağlı bulundukları bakanlıktan

alınır. Özel İdare ve belediyeler için kendi özel kanunları uygulanır.”

44

Kiralama süreleri 10 yıldan fazla olamaz, 3 yılın üzerinde olursa Maliye Bakanlığından

izin alınması gerekmektedir. Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, kira bedeli her yıl

şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edilir.

73ncü maddede tarihi eserlerin kiraya verilmesi düzenlenmiştir. Bu taşınmazların

kiralanmasında. Kültür bakanlığının görüşü alınması gerekiyor.

Belediye ve il özel idare için 3 yıl üzeri kiralamalarda izinler İç İşleri Bakanlığından

alınmaktadır. Belediyenin yetkileri içeresinde 5393 sayılı Kanun 15 h bendinde kiralama yetkisi

sayılmıştır. Kanunun ilgili hükümlerinde 3 yıldan fazla(10 yıla kadar) kiralanmasına karar

vermek belediye meclisinin yetkisinde iken 3yıla kadar olan kiralamalar encümenin yetkisinde

sayılmıştır.

75 inci madde (d) bendinde ise belediyeye ait taşınmazların, aslî görev ve hizmetlerinde

kullanılmak üzere mahallî idareler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarına kiraya verilebileceği

düzenlenmiştir. Belediye mevzuatında yer alan hükmün aynısı il özel idarede de geçerlidir.

Bunların dışında 2886 da geçerli hükümlere tabidirler.

Üniversitelerde 2886 sayılı Kanun hükümleri geçerli olmakla beraber 2547 sayılı YÖK

kanunu ek 25 inci maddede kiralamalardan elde edilecek gelirlerin tamamını özel gelir

kaydedileceği düzenlenmiştir.

Uygulamada üniversite ile Maliye Bakanlığı arasında; Hazine mülkiyete taşınmazlar

için üniversite ile protokol yapılabilmektedir. Bütün ticari kiralama yetkisi protokol ile

üniversiteye devredilmekte fakat 3.kişilerin faydalandığı bir taşınmazı üniversitenin kiralama

imkânı olmamaktadır. Bu husus 300 no.lu milli emlak genel tebliğinde düzenlenmiştir.

Kiralanan işlemeden öğrenci ve öğretim personeli haricinde dışardan 3. Kişiler faydalanıyorsa

Maliye Bakanlığı tarafından kiraya verilmesi gerekiyor ve gelirin Hazineye kalması gerekiyor.

Kiralamayla ilgili olarak Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin

ilgili maddeleri, genel bütçe dışındaki diğer kamu idarelerince Kanunlarında veya kendi

yönetmeliklerinde ayrı bir düzenleme olmadığı müddetçe esas alınmaktadır. Yönetmeliğin

12nci maddesinde tahmini bedel tespiti düzenlenmiştir.

“Tahmin edilen bedel tespiti

45

MADDE 12 –( Değişik:RG-11/9/2014-29116)

(1) Tahmin edilen bedel, bedel tespit komisyonunca tespit edilir ve karara bağlanır.

Bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak

suretiyle rayiç bedel esas alınır.

c) Kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı tesis edilmesinde ilk yıl için taşınmazın

rayiç bedelinin yüzde ikisi, kiralamalarda ise yüzde dördüdür.”

Maddenin 1 nci fıkrasında genel bir rayiç bedel ifadesi yer alsa da 2nci fıkrada özel

durumlara yer verilmiş, (c) bendine göre kiralamalarda rayiç bedelin %4ü olarak tespit

edilmiştir. Madde metninde 2014 yılında değişiklik yapılmış olup bu tarihten sonra kurulacak

kira sözleşmelerinde bu tutar geçelidir. (Değişiklikten önce “emlak vergisi değerinin %2 sinden

az olmamak üzere rayiç bedel esas alınır” hüküm bulunmaktaydı.) Rayiç bedel, taşınmazın satış

bedeli rayicidir.

Aynı maddenin 8 nci fıkrasında

(8) Tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmeti görülmek üzere genel bütçe kapsamındaki

kamu idarelerince kiralanan taşınmazlarda büfe, kantin, çay ocağı ve benzeri amaçlarda

kullanılmak üzere kiraya verilecek yerlerin tahminî kira bedeli; yukarıdaki hükümlere tabi

olmaksızın ilgili İdare yetkililerinden alınacak personel sayısı, elde edilen gelir, kiralanacak

alan gibi bilgiler de göz önünde tutularak İdarece tespit edilir.

Tahsisli taşınmazların kiralanmasında güvenlik gerekçesi ile ilgili idare tarafından

ihaleye girecek kişileri kendisi seçme hakkı verilmiştir. İhaleye girecek kişiler Maliyeye

bildirilmekte, ihale üstüne kalan kişi ile sözleşmeleri yapılmakta, bu taşınmazlarda yapılan

kiralamalarda gelir hazineye gitmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 322nci maddesinde Alt Kira ve Kullanım Hakkının

Devri şu şekilde düzenlenmiştir.

“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı

tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına

devredebilir.

46

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça,

kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.”

Kira ilişkinin devri ise 323ncü maddesinde düzenlenmiştir. Kiraya verenin yazılı

rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve

devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

Kira ilişkisinin yani sözleşmenin devredilmesi ile alt kira veya kullanım hakkı devri

kavramları birbirinden farklıdır. Sözleşmenin devri demek tarafın tamamen değişmesi

demektir. Bunun için sözleşmede mutlaka hüküm olması gerekiyor ve ilk ihaledeki şartların

aranması gerekiyor. Yani eğitim amacıyla yapılan kiralamada yapılacak devirde de eğitim

amacı ile yapılması gerekir. Ancak alt kira ve kullanım hakkı devri ana kira sözleşmesi tarafları

değişmemekte, sadece kiralanan taşınmazın fiili kullanıcısı veya işletmecisi değişmektedir.

Alt kiracılık müessesi 2886 sayılı Kanunda düzenlenmemekle birlikte Hazine

taşınmazları için Yönetmeliğin 73ncü maddesinde bu işleme ilişkin hükme yer verilmiştir.

“(1) Hazine taşınmazları, talepleri halinde kamu idarelerine, kanunla kendilerine

verilen yetki ve görevleri yerine getirmek amacıyla; cari yıl kira bedeline ilave olarak kamu

idaresi ile üçüncü kişi arasında düzenlenen kira sözleşmesinden elde edilen gelirin, cari yıl

kira bedelinden fazla olan kısmının yüzde yirmibeşinin Hazineye ayrıca ödenmesi kaydıyla

alt kiracılık hakkı da tanınmak suretiyle kiralama yapılabilir.”

Alt kira; sadece talep eden kamu idarelerine,

Kanunda yer verilen görev ve yetkileriyle sınırlı olmak üzere,

Talep eden kamu idaresi, 3.kişiye alt kiralama yapacaksa

[Hazinenin Cari kira bedeli + (alt kira bedelinin- cari kira bedeli)x0,25]

aşan bedelin %25ini de ayrıca verilmesi koşuluyla kiralama yapılabilir.

47

Protokol Yöntemi

Kamu idarelerine tahsis edilen Hazine taşınmazlarının kiralanmasında genel yetkili

Maliye Bakanlığı olmakla birlikte bu yöntemin istisnası protokol yapılması yöntemidir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 70 inci maddesinin 5 inci bendi ve 81

nci maddelerinde protokol düzenlenmiştir.

“Tahsisli ve kiralanmış yerlerdeki işlemler

MADDE 70 – (1) Tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmeti görülmek üzere genel bütçe

kapsamındaki kamu idarelerince kiralanmış olan taşınmazların ticari amaçla kullanılması

mümkün olan yerler, tasarruf eden kuruluş amirinin görüşü alınmak suretiyle, ilde defterdarın,

ilçede kaymakamın onayı ile İdarece kiraya verilebilir.

(5) Bakanlık, bu taşınmazların üçüncü kişilere kiraya verilmesine ilişkin olarak adına

tahsis yapılan İdarelerle protokol yapmaya yetkilidir.

(6)(Değişik:RG-11/9/2014-29116) Tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmeti görülmek

üzere genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerince kiralanmış olan taşınmazların ticari amaçla

kullanılması mümkün olan yerlerinin kiralanmasına ilişkin özel mevzuatlarda yer alan

hükümler saklıdır.”

Yönetmelikte öngörülen protokol yöntemi, tahsisli taşınmazlar için yeni bir kiralama

usulü değil, kiraya verme yetkisinin İdarelere devredilmesi amacıyla yapılan bir düzenlemedir.

Bu yetki devri ile ihale işlemlerinin tahsisli idare tarafından yürütülmesi amaçlanmış olup elde

edilecek kira gelirlerine ilişkin herhangi bir açıklama yapılmamıştır.

Bu kapsamda İlgili Bakanlıklarla yapılan gelir paylaşımı esasına dayalı protokollerin

yönetmelik hükümlerini geniş yorumlanması suretiyle yapıldığı düşünülmektedir.

Belirtilen hükümler gereğince Maliye Bakanlığınca kamu idareleri arasında kiralama

yetkisinin devri ve kira paylaşımına dayalı protokoller yapılmıştır.

Adalet Bakanlığı(%40 hazine- %60 Adalet Bakanlığı kira paylaşımı)

Diyanet işleri Başkanlığı (diyanet vakfı ile kira paylaşımı)

48

Kültür Bakanlığı (Döner sermayeleri kiralama yapabiliyor)

Sağlık Bakanlığı

Sağlık bakanlığı ile yapılan protokole göre şu anda hastaneler içerisinde yer alan yerlerin

kiralanmasından elde edilen gelirin belli bir kısmı sağlık bakanlığı Hazineye verilecek, bir

kısmı sağlık bakanlığına bağlı döner sermayeye aktarılmaktadır.

Üniversitelerle protokol

2547 sayılı Yükseköğretim Kanunu Ek 25 inci maddesine göre, mülkiyeti Hazineye ait

ve yükseköğretim kurumuna tahsisli taşınmazların üzerinde herhangi bir inşaat yapılmamak ve

irtifak hakkına konu edilmemek, eğitim, sağlık ve sosyal amaçlı kullanılmak, elde edilen

gelirin tamamının ilgili yükseköğretim kurumunun her çeşit mal ve hizmet alımlarında ve

sermaye harcamalarında (yükseköğretim kurumları adına tapuda kayıtlı taşınmazların satılması

suretiyle elde edilen gelirlerin tamamı sadece sermaye harcamalarında) kullanılmak üzere

yapılan protokol işlemleri kapsar.

Belediyelerle protokol

Belediyelerle kıyı kapsamındaki alanlarda gelirlerin paylaşımı usulüne dayalı

protokoller yapılmaktadır. Yönetmeliğin “Kıyı ve sahil şeritlerinde yapılacak düzenlemeler”

başlıklı 81inci maddesinde ise protokole ilişkin özel bir uygulama benimsenmiştir. Söz konusu

maddede;

“ Kıyı ve sahil şeritlerinde, 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu ve 3/8/1990

tarihli ve 20594 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair

Yönetmelik ile onaylı imar planı hükümlerine uygun olarak düzenleme yapılması kaydıyla, bu

alanların sınırı içinde bulunduğu belediyelere veya mahalli idare birliklerine izin verilebilir.

Bu alanlarda yapılacak düzenlemelerin kapsamı, elde edilmesi hâlinde gelirlerin paylaşımı,

sona ermeye ve diğer konulara ilişkin hükümler İdare ile ilgili kuruluşlar arasında

düzenlenecek protokollerle belirlenir.” denilmek suretiyle kıyı ve sahillerde yapılacak

işlemlerde gelirlerin paylaşımına dayanan protokollerin düzenlenebileceğinden

bahsetmektedir.

49

Yani sadece kıyı alanlarında yapılacak protokoller için, kiraya verme yetkisinin devri

dışında taşınmazların kullanımıyla ilgili olarak diğer konularda da izin verilmektedir.

Denetimlerde kıyı kanunu kapsamında olmayan veya tahsisli kullanılmayan

taşınmazlarla ilgili olarak belediyelerle Maliye Bakanlığı arasında protokol yapılması suretiyle

düğün salonu, kafeterya, halk eğitim merkezi, hobi bahçesi, restoran, park, spor alanı, dinlenme

tesisi ve hayvanat bahçesi işletilmesi amacıyla hasılat paylaşımına dayalı protokoller yapıldığı

görülmüştür.

Sgk Taşınmaz Yönetmeliği

Bu kurum 2886 ya tabi olmadığı için burada tamamı ile ihale usullerini Yönetmelikte

belirlenmiştir. Kısaca önemli olduğu düşünülen maddelere yer verilecektir. Kiralamaya ilişkin

açık artırma, doğrudan kiraya verme ve pazarlık usulü öngörülmektedir.

Doğrudan kiraya verme usulü en sık kullanılan usuldür. 28nci maddede düzenlenen bu

usulde farklı istekliler aramadan kiraya verme durumu düzenlenmektedir. 2013 yılı öncesine

kadar belediyelere, vakıf üniversitelerine doğrudan kiraya verilemiyordu ancak artık

verilebilmekte. Rayiç kira bedeli üzerinden kiraya verilmesi gerekiyor.

Aynı maddenin 3ncü fıkrası gereğince prim borçlarına karşılık satın alınan taşınmazlar

devreden mülk sahibinin veya işlem esnasında taşınmazda ikamet eden kiracının kiracılığını

devam ettirebilmesi için, doğrudan kiraya verilebilmektedir.

“Tahmini kira değerinin tespiti

MADDE 32 – (1) İlk defa kiraya verilecek veya hangi nedenle olursa olsun tahliye

edilen yerlerin tahmini kira değeri, kiralanacak yerin bulunduğu semtteki rayice göre yapılır.

Sözleşme süresi

MADDE 51 – (Değişik:RG-27/4/2013-28630)

(1) Kira sözleşmesinin süresi 1 yıldır. Bu süreyi aşan ve 5 yıla kadar olan sözleşmeler

Kurum Başkanının onayını, 5 yılı aşan sözleşmeler ise Yönetim Kurulunun kararını gerektirir.

Kira sözleşmesinin süresi 29 yıldan fazla olamaz. Ancak, taşınmazların boş olan kısımları

mevsimlik ve bir yıldan az süreli olarak da kiraya verilebilir.”

50

Yönetmelikte kira sözleşme süresi 1 yıl olarak öngörülmüş, 5 yılı aşanlarda Yönetim

Kurulu kararı öngörülmüş, kira süresi üst limiti 29 yılla sınırlandırılmıştır. Yönetmelik irtifak

hakkını düzenlenmediği için uzun süreli kiralamayı düzenlemiştir.

“Unvan değişikliği, şirketleşme, iş değişikliği, devir

MADDE 54 – (1) Kiracı, Kurumun izni olmadan, yeni ortak alma, şirketleşme, unvan

ve iş değişikliği yapamaz. Mevcut sözleşmede imzası bulunan kiracı, tadil edilen sözleşmede de

taraf olmak zorundadır. Bu ve buna benzer değişiklikler, mevcut kira bedeline % 10 artış

uygulanarak Daire Başkanlığının onayına sunulur.

(2) (Değişik:RG-27/4/2013-28630) Kurum aylık kira bedelinin ödenmemesi halinde

genel hükümlere göre hapis hakkını kullanır. Kiracı, kiraladığı yeri alt kiraya veremez,

devredemez. Böyle bir durumun tespiti halinde sözleşme feshedilerek firmanın teminatı gelir

kaydedilir.”

Bu madde gereğince kiracı, kiraladığı yeri alt kiraya vermesi ve devretmesi

yasaklanmakta, bu anlamda genel hükümlerle çelişmektedir.

Son olarak 58nci maddede kurum mülkiyetinde bulunan taşınmazların, gerçek veya

tüzel kişiler ya da kamu kurum ve kuruluşlarınca işgale uğradığının tespit edilmesi

halinde ecrimisil bedelinin alınması öngörülmüştür.

Kira sözleşmeleriyle ilgili hukuka aykırı kullanım örnekleri kamu kurumlarında çok

rastlanmaktadır.

DENETİMDE KARŞILAŞILAN ÖRNEKLER

Kiralanan taşınmazda, kullanma hakkının amacına aykırı kullanımlar(eğitim amaçlı

kiralanan alanda otel yapılması, kira bedelinin belirlenmesinde önem arz etmektedir)

İdarenin izni olmaksızın alt kira veya kullanım hakkının devredilmesi yoluyla

taşınmazların 3.kişilerce işletilmesi

Kıyı alanlarında protokol ile yapılan kiralamalarda kıyı mevzuatına aykırı yapılar inşa

edilmesi

51

Belediye taşınmazlarının kiralanmasında pazarlık usulünün (51/g) kullanılması

Belediyeler tarafından kiraya verilen taşınmazların kira süresi sonunda yeniden ihale

düzenlenmeden aynı ya da başka kişilere kiraya verilmesi

3- Ecrimisil

Hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf

edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup

olmadığına bakılmaksızın İdarece talep edilen tazminata ecrimisil adı verilmiştir. Hazine

taşınmazının zilyetliğini, yetkili İdarenin izni dışında eline geçiren, elinde tutan veya her ne

şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişiler

ise mevzuatta fuzuli şagil yani işgalci olarak tanımlanmaktadır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun ecrimisil ve tahliyeyi düzenleyen 75 inci

maddesinde

“Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları

ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların,

gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki

yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı

üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve

takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir

zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.

Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca

yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı

Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.

Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede

hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.

İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en

geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” denilmek suretiyle ecrimisilin genel

çerçevesi çizilmiştir.

52

Kanunda özetle Hazine taşınmazlarını işgal edenlerden, Hazine zarara uğranmasa bile,

ecrimisil alınması, bu alacağın rızaen ödenmemesi halinde 6183 sayılı Amme Alacaklarının

Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilmesi ve işgal edilen

taşınmazın mülki amirler vasıtasıyla tahliye ettirilmesi gerektiği açıklanmıştır.

Ecrimisilin diğer taşınmaz gelirlerinden farkı 6183 sayılı Kanuna göre takip edilmesidir.

Ecrimisil geçmişe yönelik kullanım karşılığı olarak alınan bedel, tahliye ise gelecek yönelik

olarak işgalin sona erdirilmesine yönelik idari bir uygulamadır.

İşgal altında olan alanlar için tespit ve takdir edilecek ecrimisil bedelleri Hazine

Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 85 inci maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir.

“Ecrimisilin tespit ve takdir edilmesi

Madde 85 – (1) (Değişik:RG-10/4/2011-27901) Hazine taşınmazlarının kişilerce işgale

uğradığının tespit edilmesi hâlinde, tespit tarihinden itibaren onbeş gün içinde "Taşınmaz

Tespit Tutanağı"na (Ek-8) dayanılarak, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere

bedel tespit komisyonunca ecrimisil tespit ve takdir edilir.

(2) (Değişik:RG-10/4/2011-27901) Ecrimisilin tespit ve takdirinde; İdarenin zarara

uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın

işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği

gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri

veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye,

ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden

soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz

önünde bulundurulur. İşgalin şekli, Hazine taşınmazının konumu ve taşınmazdan elde edilen

gelir gibi unsurlar itibariyle asgari ecrimisil tutarlarını belirlemeye Bakanlık yetkilidir.

(3) Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlarda

sözleşmenin bitiminden sonra kullanımın devam etmesi hâlinde, varsa sözleşme veya resmî

senetteki hükme göre işlem yapılır. Aksi takdirde işgalciler hakkında ecrimisil tespit, takdir ve

tahsilatı yapılır.

53

(4) Hazinenin paydaşı olduğu taşınmazların işgali hâlinde, Hazine payına tekabül eden

miktar esas alınarak ecrimisil takip ve tahsilatı yapılır.”

Yönetmeliğe göre ecrimisilin bedelinin, taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli,

fiili ve hukuki durumu, işgalden dolayı elde edilen gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal

nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş bedeller ve taşınmazın değerini etkileyecek diğer tüm

unsurların göz önüne alınarak oluşturulması gerekmektedir.

Uygulamada ise genellikle Yönetmelikteki hususlar dikkate alınmayarak, düşük

bedeller üzerinden ecrimisil takdir edildiği görülmektedir.

İşgalin devam etmesi durumunda idarenin yeniden ecrimisil istemesi yasal bir

zorunluluk olmakla birlikte ecrimisil tahsil edilmesi yetkililerce kamu malının boşaltılmasına

yönelik yasal işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmemektedir. Bu yaptırımın uygulanması

işgalciye taşınmazdaki kullanımı devam ettirme hakkı vermemektedir.

Nitekim Yönetmeliğin “İşgalin Devamı” başlıklı 88 inci maddesinde de bu durum şu

şekilde hüküm altına alınmıştır

“(1) Fuzuli şagilin işgal veya tasarruf ettiği taşınmazdan tahliyesinin herhangi bir

nedenle sağlanamamış olması, aynı taşınmazdan ikinci ve müteakip defa ecrimisil istenmesine

engel teşkil etmez. Ecrimisilin tahsil edilmesi, taşınmazdaki kullanımın devamı hakkını

vermez.”

Yönetmeliğin 89 uncu maddesinde herhangi bir sözleşmeye dayanmaksızın fuzuli

olarak işgal edilen Hazine taşınmazlarının tahliyesinin bulunduğu yer mülki amirince en geç

onbeş gün içinde sağlanacağı ve taşınmazın İdarece görevlendirilecek memurlara boş olarak

teslim edileceği hüküm altına alınmıştır.

Ecrimisil bir yönetim şekli değil Hazine taşınmazlarının kişilerce işgale uğradığının

tespit edilmesi hâlinde uygulanan bir yaptırım mekanizması olduğu anlaşılmaktadır. İşgalcinin

kullanımı bir hakka veya sözleşmeye dayanmadığından alınan ecrimisil bedelleri Kanunda

“tazminat” olarak adlandırılarak bu uygulamanın caydırıcı mahiyette olduğu vurgulanmaktadır.

Kiradan sonra karşılaşılan en çok uygulamadır. Kurumun zarara uğramış olmasına veya

işgalcinin kusurlu olmasına gerek yoktur. Kendi mülkiyetinin sınırını bilmeyerek aşmışsa da

54

ecrimisilin konusu oluşmaktadır. Tasarruf için yapı yapılmış olmasına gerek yoktur, tasarrufu

altında bulundurması yeterli örneğin otopark olarak kullanıyor saatlik ücret alıyor. İşgalci için

düşük bedelli olduğundan ve kira sözleşmesi olmadığından daha cazip hale gelmekte bu tür

kullanımlar.

Ecrimisil ile Kira Arasındaki Farklar

- Kira, devlet mallarının bir idare şeklidir. Ecrimisil ise Devlet mallarının idare şekli

değil, bir yaptırımdır.

- Kirada sözleşme söz konusudur. Ecrimisilde ise bir sözleşme yoktur. Yani, mal

sahibinin rızası olmadan malın işgal edilmesi halinde istenen tazminattır.

- Kira, geleceğe yöneliktir. Ecrimisil ise geçmişe yönelik olup 5 yıl kadar geriye dönük

alınabilir.

- Genel olarak kira alacakları, zamanında ödenmediği takdirde 2004 sayılı İcra İflas

Kanunu hükümlerine göre tahsili sağlanır. Zamanında ödenmeyen ecrimisil alacakları ise, 6183

sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine istinaden takip edilir.

- Kira nedeniyle ortaya çıkan anlaşmazlıkların çözümü için adli yargıya gidilirken,

ecrimisil nedeniyle ortaya çıkan anlaşmazlıklarda ise idari yargıya gidilecektir.

DENETİMLERDE KARŞILAŞILAN ÖRNEKLER

Kanun ve Yönetmelikte işgalcilerin tahliyesininin gerçekleştirilmesi için 15 günlük süre

tanınmış olmasına rağmen fiili olarak işgalcinin tahliyesinin 2-3 yıl sürdüğü ve bu sürelerde

ecrimisil uygulamalarının devam ettiği tespit edilmiştir.

Ecrimisil uygulamasının sürekli nitelik kazanarak kira gibi bir yönetim şekline

dönüşmekte 10yılı aşan sürelerde ecrimisille yönetilen işletmeler mevcuttur.

Ecrimisil bedellerinin düşük belirlendiği, işgalli taşınmazların fuzuli şagiller tarafından

ecrmisil tutarının 2-3 katı bedellerle 3. Kişilere kullandırıldığı görülmüştür.

55

Kıyı alanlarında kanuna aykırı sabit yapılar inşaa edilmesine rağmen tahliye

mekanizmasının işletilememesi

İşgalli alanlarda 3.kişilere ecrimisil gönderilmesine rağmen, Belediyeler ile nihai

kullanıcı olan 3.kişiler arasında sözleşme bulunması sebebiyle bu bedellere itiraz edilmekte,

söz konusu ecrimisil bedelleri mahkemlerce bozulmakta ve Hazine (Maliye Bakanlığı) işgalli

alanları tahliye ettirememektedir.

4- İrtifak

Hakların genel sınıflandırılmasına baktığımızda şahsi haklar, mutlak haklar vardır.

Şahsi haklar sadece sözleşmenin tarafı olan kişilere karşı öne sürülebilen, mutlak haklar ise

herkese karşı ileri sürülebilen haklardır.

Ayni haklar hak sahibine eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlayan ve

herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir haktır. Ayni hakların özelliği, sadece eşya üzerinde

kurulabilir, herkese karşı ileri sürülebilir, maliklerine kullanma, yararlanma, tasarrufta bulunma

yetkileri verirler.

56

Ayni hakları tasnif edersek, sınırlı ayni hak ve mülkiyet hakkıdır. Ayrıntılı olarak Türk

Medeni Kanunda düzenlenen ayni hakların tasnifi aşağıda şekilde olup irtifak hakkı başlığında

üst hakkının konusu denetim açısından önemlidir.

Kamu taşınmazlarında genelde kurulan üst hakkı ile arazinin sahibi, üst hakkı sahibine

arazinin altında veya üstünde bir yapı yapma veya arazideki yapının maliki olma yetkisini verir;

taşınmaz malikinin arazi üzerindeki mülkiyet hakkı ise devam eder. Üst hakkının süresi sona

erdiğinde arazi üzerindeki tesisler arazi malikine kalır. Üst hakkı, uygulamada genellikle yap-

işlet-devret modelinde görülür.

Her türlü ayni hakkın doğması ve devredilmesi tapu siciline yapılan tescil ile

gerçekleşir. Kural olarak taşınmaz üzerinde bir ayni hakkın doğması için tescil yapılması

şarttır ve bu tescil kurucu niteliktedir

İrtifak hakkının kişi lehine mi eşya lehine mi kurulduğu tapu sicilindeki kayıttan

anlaşılır. İrtifak hakkı kişiye bağlı kurulacaksa tapu sicilinde o kişi adına tescil işlemi yapılır.

Eşyaya bağlı kurulacaksa irtifak hakkından yararlanan ve yüklü olan taşınmazların kayıtlı

olduğu sayfaya yapılacak tescille sayfalar arasındaki bağlantı sağlanır.

Tapu sicilinin taşınmaz üzerindeki ayni hak durumunu en iyi şekilde göstermesi için

resmi ölçüme dayanan kadastro tespitinin yapılması, taşınmazın yüz ölçümü, sınırları ve

taşınmaz üzerindeki hakların belirlenmesi gerekir.

İrtifak haklarıyla ilgili olarak 2886 sayılı Kanunda tanımlama yapılmış olup, irtifak

hakları ile ilgili fazla bir düzenlemeye yer verilmemiştir. 2886 sayılı Kanun 4ncü maddesinde

“Türk Medeni Kanununun mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ile ilgili maddelerinde gösterilmiş

işlemler” olarak ifade edilerek özel hükümlere atıf yapılmıştır.

Mülkiyetin gayri ayni haklarının, 51/g maddesine atıf yapılarak kullanılacağı

belirtilerek, tapuya tescil edilebilen mallar için irtifak sözleşmesi, DHTA’lar için ise kullanım

izni sözleşmeleri kurulacağı ifade edilmiştir.

İrtifak hakkı

Tapuda tescilli taşınmazlar üzerine kurulabilir.

57

Kullanma izni Devletin Hüküm ve Tasarrufu altındaki alanlar üzerinde

kurulabilirler.

Hazine taşınmazları açısından Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte

ayrıntılı düzenlemeler yer almaktadır. Ayrıca 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların

Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında

Kanunda irtifak hakkına ilişkin önemli düzenlemeler yer almaktadır. Kurumsal olarak tabi

olunan mevzuatlar aşağıda belirtilmiş olup konuya ilişkin ayrıntılı hükümlere yer verilmediği

görülmüştür;

Belediye için, 2886 ve 5393 (18/e) sayılı kanunlar (30 yılı geçmeyen sınırlı ayni hak

tesisini görevi meclise vermektedir.)

İl özel idaresi için 5302 madde 10/f,

Üniversite için 2886 ve YÖK kanunu(Ek 25),

SGK için ise SGK taşınmaz yönetmeliği

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte irtifak hakkında uygulanacak

usul ve esaslarına baktığımızda, bedel, ihale usulleri ve sözleşmeyle ilgili hususların ortak

düzenlemelerde, irtifak hakkına ilişkin özel hükümlerin ise Yönetmeliğin 3ncü kısımda ön izin,

irtifak ve kullanma izni başlığı altında yer aldığını görmekteyiz.

Buna ilaveten yatırımın konusu irtifak hakkı türüne göre özel yönetmelikler ve Milli

Emlak Tebliğlerinde de düzenlemeler mevcut olup her işlem türü itibariyle ilgili ikincil

düzenlemeleri göz önünde bulundurmak gerekmektedir.

12nci maddeye göre kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı tesis edilmesinde ilk yıl

için bedel, taşınmazın rayiç bedelinin yüzde ikisidir. Ancak istisnası hükümler ilgili ç, d, h, ı,

i, g, bentlerinde sayılmıştır. (Kamu yararına çalışan dernekler ile vergi muafiyeti tanınan

vakıflar, vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumları ve deniz turizmi, savunma, havacılık ve

uzay sanayii alanlarında veya endüstri bölgelerinde yatırımcılar lehine sağlanacak irtifak

haklarında özel bedel tespit maddeleri yer almaktadır.)

58

İrtifak hakkı ve kullanma izinlerinde ilk yıl bedeli ihale bedeline, ikinci ve üçüncü yıl

bedelleri ise sözleşmeleri gereğince tespit edilecek bedellere yüzde yetmiş indirim

uygulanarak tahsil edilir.

Ön izin bedeli, ihale bedelinin; birinci ve ikinci yıllar için yüzde yirmisi, üçüncü yıl

için yüzde otuzu, dördüncü yıl için yüzde kırkı olarak belirlenir. Fiili kullanım olması halinde

bu alana isabet eden ön izin bedeli, irtifak hakkı veya kullanma izni ihale bedelidir.

Bir yıldan uzun süreli kira, irtifak hakkı ve kullanma izni sözleşmelerinde ikinci ve

izleyen yıllar bedelleri, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi

(Yİ-ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim), oranında arttırılır.

Yönetmelik uyarınca yapılan ve onaylanan ihaleler sözleşmeye bağlanır. Sözleşme,

İdare adına ita amiri tarafından imzalanır. İrtifak hakkı tesisinde, İdare ile müşteri arasında

sözleşme imzalanmaksızın irtifak hakkına ilişkin hükümler doğrudan tapu müdürlüğünde

düzenlenen resmi senede işlenir.

Kullanma izni verilen ya da irtifak hakkı kurulan taşınmazı sözleşmesinde öngörülen

amaç dışında kullanması ve İdarenin en az on gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına

rağmen aynı durumu devam ettirmesi hâlinde sözleşme feshedilir.

İhale süresiyle sınırlı olmak kaydıyla sözleşme, Bakanlığın izniyle başkasına

devredilebilir veya sözleşmeye ortak alınabilir. Ancak, devir alacaklarda ve ortak olacaklarda

ilk ihaledeki şartlar aranır.

İrtifak hakkı lehtarı veya kullanma izni sahibi tarafından, irtifak hakkı ve kullanma

izninin üçüncü kişilere devrinin talep edilmesi halinde; varsa, İdareye olan borçların ödenmesi,

sözleşme hükümlerine aykırılıkların giderilmesi, irtifak hakkından veya kullanma izninden

dolayı İdare aleyhine açılmış davalardan feragat edilmesi, İdarece belirlenecek yeni bedel ve

sözleşme koşullarının kabul edilmesi kaydıyla, irtifak hakkı ve kullanma izninin devrine

Bakanlıkça izin verilebilir.

Ancak, irtifak hakkı bağımsız ve sürekli nitelikli ise, bu hak Bakanlıktan izin alınmadan

devredilebilir. (günün rayicine göre İdarece belirlenecek yeni bedel ve koşullarla ilgili tapu

müdürlüğünde yeniden resmi senet düzenlemek zorundadırlar.)

59

Ön izin 75nci maddede düzenlenmiştir. İrtifak hakkı veya kullanma izni ihalesi

sonucunda, yapılacak yatırım için ön izne ihtiyaç duyulması halinde, lehine irtifak hakkı tesis

edilecek veya kullanma izni verilecek yatırımcıya; fiili kullanım olmaksızın tescil, ifraz,

tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yapılması veya imar planının yaptırılması, değiştirilmesi ya da

uygulama projelerinin hazırlanması ve onaylatılması gibi işlemlerin yerine getirilebilmesi için

bir yıl süreyle ön izin verilir. Süre bedeli karşılığında bir yıl uzatılabilir ancak verilen ve uzatılan

ön izin sürelerinin toplamı dört yılı geçemez.

İrtifak hakkı kurulması, kullanma izini verilmesi ve inşaat süresi 76ncı maddede

düzenlenmiştir. Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde Türk Medeni Kanununa

göre en fazla kırkdokuz yıla kadar, oturma hakkı hariç olmak üzere irtifak hakkı kurulabilir. Bu

taşınmazlar üzerinde taşınmaz yükü ve taşınmaz rehni tesis edilemez.

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde ilgili mevzuatı uyarınca yapılması

mümkün olan yapı ve tesislerin yapılması amacıyla, en fazla kırkdokuz yıla kadar kullanma

izni verilebilir.

Altı ay içinde inşaat ruhsatı alınarak inşaata başlanır 2 yıl içinde inşaat tamamlanması

gerekmektedir, ancak inşaat süresi, ruhsat alma süresi dahil toplamı beş yılı geçmemek üzere

uzatılabilir.

77nci ve 78nci maddeler gereğince, Hazine taşınmazları üzerinde ön izin verilmesi,

irtifak hakkı kurulması ve kullanma izni verilmesinden önce Bakanlıktan izin alınmakta,

ihalesi, Kanunun 51 inci maddesinin (g) bendi uyarınca pazarlık usulü ile yapılmaktadır.

79ncu madde de hasılat payı düzenlenmiştir. Bu hüküm gereğince; irtifak hakkı kurulan

veya kullanma izni verilen Hazine taşınmazı üzerinde yapılacak tesisin bizzat hak lehtarınca

işletilmesi hâlinde, bu tesisin işletilmesinden elde edilen toplam yıllık hasılatın yüzde biri

oranında pay alınır. Toplam yıllık hasılatının tespit edilememesi durumunda; hak lehtarından,

cari yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedelinin yüzde yirmisi hasılat payı olarak alınır.

Tesisin tamamının veya bir kısmının hak lehtarınca üçüncü kişilere kiraya verilmesi

hâlinde; hak lehtarından brüt kiranın yüzde biri oranında, kiracıdan/kiracılardan ise, tesisin

işletilmesinden elde edilecek toplam yıllık hasılattan hak lehtarına ödenen kira bedeli

düşüldükten sonra, kalan tutar üzerinden yüzde bir oranında ayrıca pay alınır.

60

İrtifak hakkının türü ve yatırımcının kamu kurumu olması itibariyle farklı hasılat payı

oranları düzenlenmiştir. Kamu yararına çalışan dernekler ve vergi muafiyeti tanınan

vakıflarca sağlık, eğitim ve spor tesisleri yapılması amacıyla tesis edilen irtifak hakları ve

verilen kullanma izinleri ile vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumları ve 4046 sayılı

Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun hükümlerine göre gerçek ve tüzel kişiler lehine

tesis edilen irtifak hakları ve verilen kullanma izinlerinde hâsılat payı alınmaz.

İrtifak hakkı ve kullanma izni sözleşmesinin sona ermesi durumu 80nci maddede

düzenlenmiştir; Sözleşme hükümlerine aykırı davranılması, taşınmazın sözleşmede öngörülen

amaç dışında kullanılması veya adına kullanma izni verilen ya da lehine irtifak hakkı kurulan

tarafından talep edilmesi hâlinde sözleşme İdarece feshedilir. Bu durumda, izin sahibinden

veya hak lehtarından cari yıl kullanma izni veya irtifak hakkı bedelinin yüzde yirmibeşi

tutarında tazminat alınır ve ayrıca, alınan teminatlar Hazineye gelir kaydedilir.

Sözleşmenin feshi durumu yükleniciden kusurundan da kaynaklanabilir, idare de talep

edebilir. (Değişiklik 2014 yılında gelmiş ondan önce bir yıllık bedelin alınması söz

konusuydu.)

İkinci fıkra önemlidir; İrtifak hakkı veya kullanma izni sözleşmesinin sona ermesi veya

feshedilmesi hâlinde, özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, Hazine taşınmazı üzerindeki tüm

yapı ve tesisler sağlam ve işler durumda tazminat veya bedel ödenmeksizin Hazineye intikal

eder ve bundan dolayı adına kullanma izni verilen ya da lehine irtifak hakkı kurulan tarafından

veya üçüncü kişilerce her hangi bir hak ve talepte bulunulamaz.

Özel bir düzenleme ek 1nci maddede; belirli bir amacı gerçekleştirmek üzere kamu

kurum ve kuruluşlarına doğrudan devredilen, ancak devralan kamu kurum ve kuruluşlarınca

üçüncü kişilere satılan taşınmazlardan mahkemelerce devir amacına uygun olarak

değerlendirilmediği gerekçesiyle tapuda Hazine adına tesciline karar verilenler üzerinde satın

alan kişiler lehine rayiç bedel üzerinden irtifak hakkı tesis edilebilir

Hazine bir taşınmazı örneğin restore edilmesi için belediyeye devredilmiş, belediye

bunu amaç dışı kullanarak 3. Kişiye sattı. Daha sonra malik sıfatıyla Maliye Bakanlığı

mahkemeye gitti, mahkeme hazineye iadesine karar verdi. Hazine 3. Kişi lehine rayiç bedel

üzerinden doğrudan irtifak hakkı tesis edebilir.

61

İrtifak haklarında süreci özetlersek; tahmin edilen bedel belirlenmekte, daha sonra 51

(g) maddesine göre pazarlıkla ihale yapıldıktan sonra uygun bedel üzerinden sözleşme

imzalanmaktadır. Sözleşmenin şekil şartı resmi senede işlenmesi gerekmekte, sözleşme

hükümleri tapu senedinde yazılmaktadır.

İmar ve ruhsat işlemlerinin tamamlanması için talep edilmesi halinde ön izin

verilebilmektedir (maksimum uzatma ile 4 yıl). Ancak bu süre içinde inşaat kesinlikle

yapılmayacak, eğer inşaata başlamış ise ön izinin sona erdirilerek irtifak senedi imzalanması

gerekmektedir.

Hak sahibinden irtifak hakkı karşılığı olarak, irtifak bedeli, hasılat payı, alt kiracı varsa

onun kirasından %1 pay (bunu da irtifak hakkı sahibinden), alt kiracıdan da hasılatının %1i

oranında pay ayrıca alınmaktadır.

Sözleşme süresi bittikten sonra üzerindeki yapıyla tamamını Hazineye devredilmekte

ve firmaya herhangi bir bedel ödenmemektedir.

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi

Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun taşınmazlarla ilgili genel bir af kanunudur.

Satış ve irtifak hakkına ilişkin özel hükümlere yer verilmektedir. İrtifakla ilgili olarak ek madde

2 önemli;

“Ek Madde 2 – (Ek: 24/7/2008-5793/28 md.)

Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar üzerinde tesis edilecek irtifak hakları

ile Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler üzerinde verilecek kullanma izinlerinde,

irtifak hakkı veya kullanma izni bedellerine ilave olarak, bu alanlarda yürütülen faaliyetlerden

elde edilecek tüm hâsılatın yüzde 1’i oranında Hazinece pay alınır.”

Hasılat payının temel dayanak noktası burası olup devamındaki maddelerde istisnalar

tek tek sayılmaktadır.

62

Özellik Arz Eden Diğer Kanunlar Gereğince İrtifak Hakkı Düzenlemeleri

1- 3996 Sayılı Yap İşlet Devret Kanunu Kapsamındaki İrtifak Hakkı tesis edilmesi

Yap işlet devret modeli (YİD), büyük finansman ve teknoloji transferi gerektiren

bayındırlık ve altyapı işlerinin yerli veya yabancı özel kesim tarafından yapılması ve bu

tesislerin işletilerek belirli bir süre sonra tesisin işler bir şekilde kamu idaresine devrini

kapsayan bir süreçtir.

Kamu hizmetlerinin kurulması ve işletilmesi yönünde yapılmış projelerin

uygulanmasında, devletin mali imkânlarının yeterli olmaması nedeniyle ortaya çıkan özel

hukuk sözleşmesidir. 3996 sayılı Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli

Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanuna göre yatırım yapmak isteyen idareler konuya

ilişkin olarak Yüksek Planlama Kurulundan izin alacaklardır.

Uygulama sözleşmesi, imzalanmadan önce yine Yüksek Planlama Kurulu’nun onayına

sunularak, Kurul'un izninin alınması şarttır. Bu Karar kapsamında YİD modeli ile

gerçekleştirilecek yatırım ve hizmetlere ilişkin uygulama sözleşmeleri Bakanın onayı alınarak

görevli şirket veya sermaye şirketi ile imzalanır. Bu izni müteakip yerli ya da yabancı şirket ile

sözleşme imzalanabilecektir. Yapılacak sözleşmeler en fazla 49 yıllık olabilecektir.

3996 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi gereğince 25/2/2011 tarihinden sonra; 3996

sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilecek yatırım ve hizmetlerle ilgili olmak üzere görevli

şirketin kullanımına bırakılacak olan mülkiyeti Hazineye ait taşınmazlar ile bedeli idare

tarafından ödenmek suretiyle kamulaştırılarak tapuda idare veya Hazine adına tescil ya da

tapudan terkin edilen taşınmazlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan diğer yerler

için kullanım bedeli ve hasılat payı alınmaz.

2011 öncesi sözleşmeleri için geçerli değildir. Bu 2011 de getirilen, 3996 sayılı kanunda

yapılan değişiklik için getirilen bir maddedir. Öncesinde karayolları ve gümrük kapıları YİD

projeleri için bu istisna vardı. Her halükarda YİD den sonra ilgili idare ile firma arasında YİD

sözleşmesi ve hazine veya arsa sahibi ile irtifak hakkı sözleşmesi mutlaka imzalanacaktır.

3996 sayılı Kanun özel bir düzenleme olup Belediye ve Üniversiteler de bu kapsamda

irtifak hakkı tesisi yapabilir. Büyükşehir Belediyeleri, belediyeler ve İl özel İdareleri

mevzuatlarında yap işlet devret (YİD) modelini kullanabileceği belirtilmiştir. Mahalli

63

idarelerde ve yükseköğretim kurumlarında uygulama sözleşmeleri yetkili idarenin üst

yöneticisinin onayı alınarak görevli şirket veya sermaye şirketi ile imzalanır.

Yap işlet devret modeliyle yapılacak yatırımlar, 2886 sayılı Kanunun hükümlerinden

istisna tutulmuştur. Süreç farklı işlemekte, Yap-işlet-devret modeli ile gerçekleştirilecek

yatırım veya hizmetin ihalesinde, 3996 sayılı Kanun ve 94/5907 sayılı Karar'da yer alan; ilan,

şirketlerde aranacak özellikler, sözleşmelerin kapsamı, süresi, yatırım sonucu oluşacak mal ve

hizmetlerin ücretlerinin belirlenmesinde uygulanacak kriterler, şartnamelerin hazırlanması,

görevlendirme komisyonunun kurulması, uyuşmazlıkların çözümü gibi özel hükümlere uyulma

zorunluluğu bulunmaktadır.

2- Kıyı Taşınmazları Üzerinde İrtifak Hakkı Tesis Edilmesi

Gerek 3621 sayılı Kıyı Kanunun 7nci maddesi gerekse Kıyı Kanunu Uygulama

Yönetmeliğinin 5nci maddesi hükmünce doldurma ve kurutma işlemleri yürürlükteki mevzuat

hükümlerine göre yapılır ve bu araziler Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır, özel mülkiyet

konusu olamaz.

Bu alanlar üzerinde hangi tür yapıların yapılabileceği Kanunun 6ncı maddesinde ve

Uygulama Yönetmeliğinin 13ncü maddesinde sayılmıştır. (iskele, liman, barınak, gemi söküm

yeri, turizm amaçlı tesisler, yol, park gibi… ) Kanunun 11nci maddesi, bu yapı ve tesislerin

yapılabilmesi için, Maliye ve Gümrük Bakanlığından gerekli iznin alınmasını; 12nci maddesi

ise sahil şeridine yapılan yapıların bu niteliklerinin, tapu kütüğünün beyanlar hanesine

işlenmesi zorunlu tutmuştur. Söz konusu yerlere yapı ruhsatı verilmesinde Maliye

Bakanlığından alınan bu izin belgesi yeterlidir. Nitekim Uygulama Yönetmeliğinin 15nci

maddesi gereğince kiralama, irtifak hakkı tesisi veya tahsis işlemlerinin yapıldığını gösteren

belgeler tapu yerine geçmektedir. Yine aynı maddede İnşaat ruhsatı işlemleri 3194 sayılı İmar

Kanununun ilgili hükümlerine göre yürütüleceği hüküm altına alınmıştır.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 81nci maddesi gereğince Kıyı

Kanuna, Uygulama Yönetmeliğine ve onaylı imar planına uygun olmak koşuluyla bu alanların

sınırı içinde bulunduğu belediyelere veya mahalli idare birliklerine izin verilebilir. Kullanıma

ilişkin düzenlemeler protokollerle belirlenir.

64

Yönetmeliğin 82nci maddesinde ise deniz turizmi tesisleri, tersane, liman, barınak,

iskele ve benzeri tesis yapan yatırımcılara azami 49 yıla kadar kullanım izni verilebileceğine

yer verilmiştir. Bu durumda kullanım izni verilmesi ve bedelin takdirinin takdiri, alınacak

hasılat payları, sözleşmenin sona ermesi ve diğer hususlar Hazine Taşınmazlarının İdaresi

Hakkında Yönetmeliğin ilgili hükümler uygulanır.

3- 2634 Sayılı Turizmi Teşvik Kanunu Uyarınca Kültür Ve Turizm Bakanlığınca

Adlarına Kesin Tahsis Yapılan Yatırımcılar Lehine Tesis Edilen İrtifak Hakları

Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile

ormanlık alanlar üzerinde turizm yatırımı yapılmak amacıyla adlarına kesin tahsis yapılan

turizm yatırımcıları lehine, bu Hazine taşınmazları üzerinde, anılan Bakanlık tarafından ve ilgili

Yönetmelik hükümlerine göre belirlenen bedel karşılığında ve ihale yapılmadan, 4721 sayılı

Türk Medeni Kanunu hükümleri uyarınca 49 yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakkı

dahil irtifak hakkı tesis edilir.

4- 6831 Sayılı Orman Kanunu Uyarınca Orman Bakanlığınca Adlarına Kesin İzin

Verilen Yatırımcılar Lehine Tesis Edilen İrtifak Hakları

Savunma, ulaşım, enerji, haberleşme, su, atık su, petrol, doğalgaz, altyapı, katı atık

bertaraf ve düzenli depolama tesislerinin; baraj, gölet, sokak hayvanları bakımevi ve

mezarlıkların; Devlete ait sağlık, eğitim ve spor tesislerinin ve bunlarla ilgili her türlü yer ve

binanın Devlet ormanları üzerinde bulunması veya yapılmasında kamu yararı ve zaruret

olması halinde, gerçek ve tüzel kişilere bedeli mukabilinde Çevre ve Orman Bakanlığınca izin

verilebilir. Devletçe yapılan ve/veya işletilenlerden bedel alınmaz. Bu izin süresi 49 yılı

geçemez. Devlet ormanları üzerinde kamu yararına yapılacak her türlü yapı ve tesisler için

herhangi bir şekilde irtifak hakkı tesisi Maliye ve Tarım ve Orman Bakanlıklarının iznine

bağlıdır.

5- 3096 Sayılı Türkiye Elektrik Kurumu Dışındaki Kuruluşların Elektrik Üretimi,

İletimi, Dağıtımı Ve Ticareti İle Görevlendirilmesi Hakkındaki Kanun, 6446 Sayılı

Elektrik Piyasası Kanunu, 4646 Sayılı Doğal Gaz Piyasası Kanunu Ve 5015 Sayılı Petrol

Piyasası Kanunu Hükümleri Uyarınca Yapılan İşlemler

65

Yatırımcılar lehine, kamulaştırma bedelinin yatırımcılar tarafından ödenmesi halinde

bedelsiz olarak, aksi halde bedeli karşılığında ve lisans süresince doğrudan üst hakkı tesis

edilmekte ve/veya kullanma izni verilmektedir.

İrtifak ve Kiranın Karşılaştırılması

- İrtifak hakkı; taşınmaz üzerinde mülkiyetten sonra en geniş yetkileri veren haktır. Türk

Medeni Kanununda düzenlenmiştir. Sınırlı bir ayni haktır, tapuya tescil edilir, herkese

karşı ileri sürülebilir.

İrtifak hakkı sahibi taşınmaz üzerinde inşaat yapabilir. İrtifak hakkı en fazla 49 yıla

kadar verilebilir. İrtifak hakkının kurulmadan önce bedel karşılığı idarece ön izin

verilebilir ancak bu sürede fiili kullanım olmaz.

İrtifak bedeli ve hasılat payı alınır. Süre bitiminden sonra doğrudan satın alma hakkı

tanır. İrtifak bağımsız ve sürekli hak olabilir. İpotek ettirilebilir.

- Kira; Türk Borçlar Kanununda düzenlenen şahsi bir hak olup 3.kişilere karşı ileri

sürülemez. Tescil edilmez, ancak şerh koyularak güçlendirilebilir hak böylece 3.kişilere

karşı korunur hakkı.

Kira, kullanma ve yararlanma hakkı verir, tasarruf yetkisi vermez. Kiracıya taşınmaz

üzerinde inşaat yapamaz. Hazine taşınmazları en fazla 10 (On) yıl süreyle kiralanabilir.

Kiralama da ön izin süresi mevzuatta öngörülmemiştir.

Aylık veya yıllık kira bedeli alınmakta ayrıca hasılat payı öngörülmemektedir. Süre

bitiminden sonra doğrudan satın alma hakkı tanımaz, bağımsız ve sürekli nitelikli

olamaz.

DENETİMLERDE KARŞILAŞILAN ÖRNEKLER

İrtifak hakkına ilişkin tahmini bedelin tespitinde rayiç bedel araştırması yapılmaksızın,

resmi senedin imzalanmıştır.

Herhangi bir hukuki gerekçe olmaksızın irtifak haklarının bedelsiz tesis edilmiştir.

İrtifak hakkı Sözleşmelerinde bedelin, mevzuatta öngörüldüğü şekilde maktu bir tutar

üzerinden belirlenmeyerek taşınmazın ticari amaçlı kullanımı suretiyle elde edilecek hasılata

endeksli tanımlanmıştır.

66

Ulaştırma Bakanlığı ile görevli şirketler arasında Yap İşlet Devret Proje Uygulama

Sözleşmelerine konu “Yat Limanı (Marina)” projeleri kapsamında liman/iskelenin halihazırda

faaliyette olduğu, ancak yapılan bu yatırımlara konu Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki

alanlar üzerinde İdarece kullanım izni sözleşme tesis edilmemiştir.

Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kıyı kesimlerinde Yap İşlet Devret

yöntemiyle gerçekleştirilen Yat Limanı(Marina) projeleri kapsamında İdarece tesis edilen

kullanım izni sözleşmelerinde hasılat paylarının mevzuata aykırı olarak belirlenmesi sonucu

nihai kiracıların hasılatından pay alınmadığı tespit edilmiştir.

Kamu Taşınmazlarının Elden Çıkarılması

1- Satış

Hazine taşınmazlarının satışına ilişkin genel hükümler 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu,

4706 sayılı Kanun, Hazine Taşınmazların İdaresine ilişkin Yönetmelik ve 313 sayılı Genel

Tebliğde yer almaktadır.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 60ncı maddesi gereğince

Hazineye ait taşınmazların satışa çıkarılmadan önce Bakanlıktan izin alınması gerekmektedir.

İzin alınmadan satışa çıkarılabilecek taşınmazları belirleme yetkisi yine aynı maddeyle Maliye

Bakanlığına verilmiştir.

Yönetmeliğin 59.maddesinde ise; “özel mevzuatı gereğince satışı mümkün olmayan

taşınmazlar ile satışı izne tabi olup ilgili kamu idaresince satışına izin verilmeyen taşınmazlar

satılamaz” hükmüne yer verilmiştir. Genel Tebliğde ise satışı mümkün olmayan taşınmaz

tadadi olarak sayılmıştır.

Özel mevzuatı gereğince satışı mümkün olmayan taşınmazlar ile;

- Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar,

- Kıyıda kalan taşınmazlar,

- Ormanlar,

- Mera’lar,

67

- Kamu hizmetine tahsisli taşınmazlar,

- İmar planı ile kullanım amacı kamu hizmeti niteliği taşıyan taşınmazlar (park, yeşil

alan, resmi kurum alanı vb.)

- İlgili kamu idaresince satışına izin verilmeyen taşınmazlar,

- Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan ancak nazım veya uygulama imar

planı dışında (plansız alanda) kalan taşınmazlar,

Satılamamaktadır.

2886 sayılı Kanunun 9ncu maddesi gereğince tahmin edilen bedel idarelerce tespit edilir

veya ettirilir. Yönetmeliğin 12nci maddesinde yer alan bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın

konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınacağı

hükmüne yer verilmiştir.

Buna ilaveten satışlarda bedelinin; “üzerinde bulunan ve mevcut durumu itibariyle

kullanılması ekonomik olmayan binaların yıkım masrafını aşan asgari levazım bedeli ve varsa

bu nitelikte olmayan diğer binaların Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yapı yaklaşık

birim maliyetlerinden az olmamak üzere aşınma payı da dikkate alınarak belirlenecek rayiç

bedel ile taşınmazın zemininin rayiç değerinin toplamıdır” hükmüne yer verilmiştir.

Yönetmeliğin 10ncı maddesinde işin her türlü özelliğini gösteren şartname ve eklerinin

idarece hazırlanacağı hükmüne yer verirken şartnamede yer alması gereken hususlar da

sayılmıştır

2886 sayılı Kanunun 51/a bendinde Kanun kapsamına giren işlerden belli bir tutarı

aşmayan ve sürekliliği olmayanların pazarlık usulüyle ihale edilebileceği hükmüne karşın

Yönetmeliğin 58nci maddesinde bu kapsamda olsa bile taşınmaz satışının pazarlık usulüyle

yapılamayacağı hükmüne yer verilmiştir.

Yönetmeliğin 58nci maddesinde; tahmini bedeli 2886 sayılı Kanunun 45ncı maddesine

göre belirlenen parasal limitin altında olan taşınmazların açık teklif usulüyle, bu sınırı

geçenlerin ise kapalı teklif usulüyle ihale edileceği şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu usulle

satılamayan taşınmazlar için pazarlık ihalesi yapılmaz taşınmazlar aynı usulle ihaleye çıkarılır.

Yönetmeliğin 25nci maddesinde ihalelerde tahmin edilen bedelin %3 oranında geçici

teminat alınacağı hükmüne yer verilmiş iken 4706 sayılı Kanunda bu oranın %30’u

geçemeyeceği hükmüne yer vererek alınabilecek azami geçici teminat oranını belirlemiştir.

68

Yapılan ve onaylanan ihaleler sözleşemeye bağlanır; ancak peşin satışlarda sözleşme

yapılması zorunlu değildir. Yönetmeliğin 48nci maddesi hükmü gereğince satış ihalelerinden

kesin teminat alınmamaktadır.

2886 sayılı Kanuna göre satış bedelini, vergi, resim, harç ve diğer masrafları ödeyen

müşteri şartnamede yazılı süre içerisinde taşınmazı namına tescil ettirmek zorundadır.

4076 sayılı Kanunla yapılan değişiklik uyarınca Hazine taşınmazlarının satış bedelinin

taksitle ödenmesi imkanı getirilmiştir. Taksitle ödeme halinde, satış bedelinin en az ¼’ü peşin,

kalanı en fazla iki yıl taksitle ödenebilir; alacağın kalan kısmına faiz uygulanır.

Taksitli satışlarda alıcı tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda tahsil

edilen tutarlardan ihale sırasında alınan geçici teminata isabet eden tutar Hazineye irat

kaydedilerek kalanı alıcıya iade edilir.

4706 sayılı Kanun 5nci maddesine göre taksitle yapılan ödenmelerde, eşit taksitlerle ve

üçer aylık dilimler halinde tahsilat yapılması gerekmektedir.

Kanun uyarınca taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda ferağ

verilmeyecek ancak alıcı taksit tutarını ve kanuni faizi karşılayacak miktarda kesin ve süresiz

banka teminatı verirse veya Hazine adına kanuni ipotek tesis edilirse taşınmaz alıcı adına

devredilir.

Mezkur maddede taşınmaz satış bedellerinden tahsil edilen kısımlardan köylere,

belediyelere, il özel idarelerine ve fonlara aktarılacak pay verilmesine ilişkin ayrıntılı

düzenleme yapılmıştır.

Hazine taşınmazlarının satışında 4706 sayılı Kanun’un 5’inci maddesi gereğince;

Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki Hazineye ait taşınmazların satış bedellerinin tahsil

edilen kısmından; öncelikle yerinde muhafaza edilemeyen yapıların tasfiyesinde kullanılmak

şartıyla %10'u, ilgili belediyelerin 775 sayılı Kanun hükümlerine göre oluşturulan fon hesabına

aktarılır. Kalan kısmından ise ilgili belediyeye %30, varsa büyükşehir belediyesine % 10

oranında pay verilir. Belediye mücavir alan sınırları dışındaki köylerde bulunan Hazine

taşınmazlarının satış bedellerinin tahsil edilen kısmından, %25 oranında; dörtte biri ilgili köy

tüzel kişiliğine ödenmek ve kalanı diğer köylere götürülecek hizmetlerde kullanılmak üzere, il

özel idarelerine pay ayrılmaktadır.

Satış bedellerinin tedavüldeki Türk Parası ile ödenmesi esastır. Hazine Müsteşarlığınca

ihraç edilen Devlet İç Borçlanma Senetleri veya bu senetler yerine düzenlenen belgeler nominal

değeri üzerinden ödeme aracı olarak kabul edilir.

69

4706 sayılı Kanunun 7nci maddesi gereğince Hazineye ait taşınmazların satış ve devir

işlemleri sırasında düzenlenen belgelerden vergi, resim ve harç alınmayacağı gibi satış tarihini

takip eden yıldan itibaren 5 yıl süre taşınmazdan emlak vergisi de alınmayacaktır.

Yukarıdaki hükümler birlikte değerlendirildiğinde kuralın taşınmaz satışlarının ihaleyle

yapılmasıdır. Ancak 4706 sayılı Kanunun 4ncü maddesinde doğrudan satış yapılacak durumlar

belirtilerek bu kurala istisnalar getirilmiştir.

A.Rayiç bedel üzerinden doğrudan satış yapılabilecek durumlar;

A1- Karşılıklı olmak, Dışişleri Bakanlığının olumlu görüşü alınmak ve diplomatik

amaçlarla kullanılmak kaydıyla yabancı devletlere,

A2- Üzerinde çeşitli amaçlarla kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilmiş ise, zemini ile

üzerindeki bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı, talep edilmesi halinde hak

lehtarlarına,

A3- Hisse oranı %40, hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde 400, dışında ise

4000 metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına,

(Hazineye ait tarım arazilerinin satışında 5403 sayılı Kanunundaki kısıtlamalara tabi

olan taşınmazlar bu bentteki kısıtlamalara tabi olmaksızın hissedarına doğrudan veya birden

fazla hissedar olması halinde hissedarlar arasında pazarlık usulüyle satılabilir.)

A4- Belediye ve mücavir alan sınırları dışında, köy ve mezraların yerleşme alanı içinde

bulunan ve yüzölçümü 5000 metrekareye kadar olan Hazineye ait taşınmaz mallar

kullanıcılarına,

(Bu taşınmazları satın alacakların veya bunların kanunî ve akdi haleflerinin, bu

Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte, taşınmazın bulunduğu köy nüfusuna kayıtlı olmaları veya

31.12.2000 tarihinden beri o köyde ikamet etmeleri şarttır.)

A5- 3294 sayılı Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa göre kurulan

vakıflara,

A6- Kuruluş amaçlarında kullanılmak ve ticari faaliyete konu edilmemek üzere; kanunla

kurulmuş kurum ve kuruluşlar ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına,

A7- Tapu kayıtlarında tapu fazlalıklarının Hazineye ait olduğuna ilişkin şerh bulunan

taşınmazlardaki fazlalıklar, tapu malikine veya mirasçılarına,

A8- Serbest bölge olarak kullanılmak üzere, bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil,

gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine,

A9- Toplu konut amaçlı olarak kullanılmak üzere, düzenlenecek protokolle belediyelere.

rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir

70

(NOT: A5, A6 ve A6 kapsamda satılan yerlerin satış amacı dışında kullanılmayacağı

hususunda tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh konulur.)

B. Harca Esas Bedelden Doğrudan Satışlar

B1-Küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatifler ile kamu kurum

ve kuruluşlarına,

B2-Borsa yapılmak üzere ticaret borsalarına,

B3- Serbest bölge olarak kullanılmak üzere, bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil,

kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına,

B4-Teknoloji geliştirme bölgelerinde yönetici şirkete,

B5-Toplu konut üretmek amacıyla Toplu Konut İdaresi Başkanlığına,

492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden

doğrudan satılabilir. Bu yerlerin amacı dışında kullanılamayacağına dair tapu kütüğüne şerh

konulur.

Bunun dışında 4706 sayılı Kanunun ek 3.maddesi gereğince Hazineye ait taşınmazlar;

tarım ve hayvancılık yatırımları hariç olmak üzere, en az 50 milyon ABD Doları karşılığı TL

tutarında, en az yüz kişiye istihdam sağlayacak şekilde ve taşınmazın rayiç değerinin en az 3

katı tutarında yatırım yapacaklara, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde yer alan

harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilecektir. Bu yerlerin amacı dışında

kullanılmayacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur.

Doğrudan satışı düzenleyen 4706 sayılı Kanunun 4ncü maddesine 28/11/2017 tarihinde

eklenen fıkralarla iki önemli satış imkânı düzenlenmiştir.

Kamu konutlarının ekonomiye kazandırılmasıyla ilgili eklenen fıkrada;

Savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel tarafından

kullanılanlar hariç olmak üzere, genel yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin, döner

sermayelerin, fonların, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları hariç özel kanunla

kurulmuş diğer kamu idarelerinin, kamu iktisadi teşebbüsleri ve bunların bağlı ortaklıkları ile

müesseselerinin ve sermayesinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ait diğer ortaklıklar ve

şirketlerin mülkiyetinde veya tasarrufunda bulunan kamu konutları ekonomiye kazandırılır.

Buna ilişkin her türlü iş ve işlemin yürütülmesinde mahalli idarelere ait konutlar için ilgili

idareler, diğerleri için Bakanlık yetkilidir.

…”

Söz konusu düzenleme ile kat mülkiyeti kurulan kamu konutları bağımsız bölümler

halinde, üzerinde kat mülkiyeti kurulmamış kamu konutu bulunan taşınmazlar ise üzerindeki

71

yapılarla birlikte bir bütün olarak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda yer alan hükümler

çerçevesinde ihale yoluyla satılabilme imkânı getirilmiştir.

Tarım Arazilerinin ve 2/B Arazilerinin Satışı

4706 sayılı Kanun 4ncü maddeye eklenen fıkralarla Hazineye ait tarım arazilerinin

satışını düzenleyen hükümler getirilmiştir.

“26/4/2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar

planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerini

30/3/2014 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve kira sözleşmesi

halen devam eden kiracıları veya bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve

kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcıları ya da paydaşlarından; bu fıkranın

yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içerisinde bu arazileri doğrudan satın almak için

başvuruda bulunan ve tespit ve tebliğ edilen rayiç bedeli itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul

edenler bu fıkraya göre hak sahibi sayılır.”

…

“Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin olarak bu fıkrada hüküm olmayan

hallerde; ecrimisil ve kira bedellerinin mahsubuna ilişkin hükümleri hariç olmak üzere,

19/4/2012 tarihli ve 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine

Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım

Arazi-lerinin Satışı Hakkında Kanunun Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin

hükümleri kıyasen uygulanır.”

Değişiklikle beraber 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi

ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile

Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun hükümlerine göre tarım arazilerini

kiralayan veya tarımsal amaçla kullananlara bu arazilerin rayiç bedel üzerinden satışı

işlemlerinin süresi uzamaktadır. Zira 6292 sayılı Kanunda Hazineye ait tarım arazilerini

31/12/2011 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan veya bu arazileri

tarımsal amaçla kullanan kullanıcılara doğrudan satışı yapılmaktaydı.

Kamu konutlarının ve Hazineye ait tarım arazilerinin satışından elde edilen gelirler

hakkında 5 inci maddenin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz yani bu satışlardan. Belediye

payları alınmayacaktır.

72

6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına

Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye ait Tarım

Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun kapsamında;

6831 Sayılı Orman Kanunu ve kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre Hazine adına

orman sınırları dışına çıkarılan veya çıkarılacak taşınmazların bu kanuna göre hak sahibi

sayılanlara satış usulleri düzenlenmektedir.

Buna göre, 2B vasfına sahip arazileri kanunun belirttiği dönemlerde fiilen kullananlar

ya da bu araziler üzerinde muhdesatı (yapı veya ağaç vb.) bulunanlar kanuna göre hak sahibi

sayılmıştır. Bu hak sahipleri kanunda belirtilen süreler içinde mevzuatında belirtilen idarelere

başvurmaları durumunda idarenin belirlediği şartlara ve bedellere itiraz etmeksizin bu yerleri

satın alabilirler. Zaten Kanunun esas amacı da orman vasfını yitirmiş bu yerleri fiili

kullanıcılarına satmaktır. Bu yerler kanunda belirtilen hak sahiplerine satılırken satış bedelleri

mevzuatında belirtilen rayiç bedeller üzerinden belirlenmektedir.

Bununla birlikte Kanunun ‘Proje Alanlarının Belirlenmesi Ve Bu Alanda Kalan

Taşınmazların Değerlendirilmesi’ başlıklı 8.Maddesinde, genel kurala bir istisna getirilerek

gerçek sahibi hazine olan bu taşınmazların, belediyeler, Toplu Konut İdaresi ya da Çevre ve

Şehircilik Bakanlığı tarafından gece kondu veya kentsel dönüşüm maksadıyla proje alanı

olarak belirlenmesi durumunda, ilgili projelerin uygulanması için bu idarelere

devredileceği belirtilmiştir.

TOKİ ve belediyeler tarafından talep edilen bu arsalara ait projelerin olup olmadığı

kontrol edilmelidir. Şayet bir proje yoksa mevzuata göre böyle bir arsanın ilgili idarelere

devredilebilmesi de mümkün görünmemektedir.

2- Devir ve Terk

Devir, bir malın mülkiyetini veya sorumluluğunu bir başkasına geçiren bir işlem olup,

buna göre satış, hibe, trampa gibi mülkiyeti nakleden işlemlerin tümünü kapsamaktadır. Bu

devrin, bedelli veya bedelsiz olarak yapılabilmektedir.

Terk işleminde ise, mülkiyet veya sorumluluğun nakli söz konusu değildir. Muhtelif

kanunlarda devir ve terkin tanımları farklı olabilmektedir. Bununla birlikte Kamu İdarelerine

Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri Hakkında Yönetmeliğin “Tanımlar” başlıklı 3 üncü

73

maddesini (c) bendinde “Devir: Düzenleyici ve denetleyici kurumlar hariç kamu idarelerinin,

görmekle yükümlü olduğu kamu hizmetlerinde kullanılacağına ve amacına uygun

kullanılmaması hâlinde geri alınacağına dair tapu kütüğüne şerh konulması kaydıyla,

taşınmazların mülkiyetinin diğer kamu idarelerine bedelsiz olarak devredilmesini ifade eder.”

denilmiştir.

Ancak, uygulamada Hazine taşınmazlarının mülkiyetinin veya dağıtım ve tasarruf

hakkının, kamu tüzel kişileri ile gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine bir kanun hükmüne

dayanılarak bedelli veya bedelsiz verilmesine devir veya terk denilmektedir.

Buna göre taşınmazın kullanım hakkı ile beraber mülkiyetini de devredilene geçiren

işlemler devir, verilen taşınmazı özel mülkiyete konu olmaktan çıkaran ya da tapu sicilindeki

kaydın terkinini gerektiren işlemler terk olarak nitelendirilmektedir.

Devrin konusu, bir taşınmaz olabileceği gibi bazen de taşınmazın veya üzerindeki

tesisin işletme hakkının devri olabilmektedir ki bu husus ilgili kanunlarda belirtilmektedir.

Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri Hakkında Yönetmeliğinde devrin

şartı, belli bir kamu hizmetinin yürütülmesi amacı ile yapılmasıdır. Aksi halde geri alınacağına

dair tapuya şerh koyulmaktadır. Bu anlamda devir bedelsiz olduğunda tahsise benzemekle

beraber tahsisten farklı olarak mülkiyet hakkının karşı tarafa geçişi söz konusudur. Satıştan

farkı bedelsiz ancak şartlı bir mülkiyet devri gerçekleştirilmesidir.

Yönetmeliğin 25nci maddesinde “Devir yerine tahsis” düzenlenmiştir;

“Görmekle yükümlü oldukları kamu hizmetlerinde kullanılmak amacıyla Kamu

idarelerince devralınması istenilen taşınmazların devri yerine tahsisinin yapılması suretiyle

kamu hizmetlerinin görülmesi sağlanabiliyor ise, taşınmazın devri yerine tahsisi yapılır.”

Bir hizmetin yapılmasında tahsis ihtiyacı karşılıyorsa ve hukuki olarak mümkün ise

devir yapılmaması gerekmektedir.

Uygulamada taşınmaz devrini düzenleyen birçok mevzuat olmakla beraber

denetimlerde sıkça kullanılan ve genellikle Hazine taşınmazlarının kuruluşlarına bedelsiz

devrini düzenleyen bazı özel kanun uygulamamaları önem arz etmektedir.

74

1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun değişik Ek 4

üncü maddesine göre, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının talebi, Maliye ve Bayındırlık

ve İskân bakanlarının müşterek teklifi ve Başbakanın onayı ile belirlenen arsa üretim

alanlarında bulunan Hazineye ait taşınmazlar ve Hazine adına tescil edilecek

taşınmazların mülkiyeti Toplu Konut İdaresi Başkanlığına bedelsiz olarak devredilir.

775 sayılı Gecekondu Kanun, Ek 4 ve Geçici 9 uncu maddelere göre, gecekondu

önleme bölgesi olarak belirlenen ve belirlenecek olan alanlar içerisinde kalan Hazineye

ait taşınmazlar, bu Kanun amaçlarında kullanılmak üzere, Toplu Konut İdaresi

Başkanlığına bedelsiz olarak devredilebilmektedir.

5393 sayılı Belediye Kanununun 79 uncu maddesine göre Belediyeler tarafından

doldurulan dolgu vasıflı taşınmazlar Belediyelerin tasarrufuna bırakılmaktadır.

Doldurma ve kurutma yoluyla arazi kazanımına ilişkin düzenlemeler, 3621 sayılı Kıyı

Kanunu ve bu Kanuna istinaden yürürlüğe konulan Kıyı Kanununun Uygulamasına

Dair Yönetmelikle yapılmıştır.

Denizin doldurulması suretiyle arazi kazanımına ilişkin talep, Çevre ve Şehircilik

Bakanlığına iletilecek, Bakanlıkça uygun bulunan teklifler dolgu imar planına

dönüşerek ilan edilecek ve itiraz edilmeyen planlar kesinleşerek uygulanabilir hale

gelecektir. Tüm bu aşamaların mevzuata uygun tamamlanmasının ardından talep eden

kurum, denizi kamu yararının gerektirdiği şekilde doldurarak arazi kazanabilecek ve bu

arazide mevzuatın izin verdiği yapıları inşa edebilecektir.

Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik Yönetmeliğinin 14 üncü maddesinde

doldurularak kazanılan araziler üzerinde açık alanın ağırlıkta olduğu lokanta, gazino,

çay bahçesi inşa edilebilmesi mümkündür.

4046 Sayılı Özelleştirme Uygulamalarının Düzenlenmesine ve Bazı Kanun ve

Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 19/B

maddesine göre, özelleştirme kapsamındaki kurum ve kuruluşlara bu kuruluşların

kullanımındaki Hazine taşınmazlarının bedelsiz devri gerçekleştirilmektedir.

442 sayılı Köy Kanununa 3367 sayılı Kanunla eklenen Ek-12 nci maddesine göre, köy

yerleşme veya gelişme planı sınırları içerisinde kalan Hazine mülkiyetindeki

taşınmazlar, köy yerleşim veya köy gelişim alanı olarak kullanılmak üzere köy tüzel

kişiliklerine bedelsiz olarak devredilebilmektedir.

75

5737 sayılı Vakıflar Kanununun 30 uncu maddesine göre, vakıf yoluyla meydana gelen

vakıf kültür varlıklarının üzerinde bulunduğu Hazineye ait taşınmazlar mazbut vakfa

devredilebilmektedir.

3666 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması

ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin dördüncü fıkrası

çerçevesinde, yenileme alanında kalan Hazineye ait taşınmazlar; Bakanlığın teklifi ve

Bakanlar Kurulu kararı ile projeyi yürüten il özel idaresine veya belediyeye bedelsiz

olarak devredilebilmektedir.

222 sayılı İlköğretim Kanununun 65 inci ve Geçici 7 nci maddesine göre, bu maddenin

yürürlük tarihi itibariyle Hazine mülkiyetinde bulunan ve Milli Eğitim Bakanlığına

tahsisli olan taşınmazlar, intifa hakkı Milli Eğitim Bakanlığına ait olmak üzere,

bulundukları yere göre köy tüzel kişiliklerine veya il özel idarelerine bedelsiz olarak

devredilebilmektedir.

DENETİMDE KARŞILAŞILAN ÖRNEKLER

5366 sayılı Kanun kapsamında “yenileme alanı” ilan edilen bölgelerde yer alan ve

yenileme projesi gerçekleştirilmesi amacıyla belediyelere devredilen Hazine taşınmazlarının

mevzuatta öngörülen hükümler uyarınca geri alınması gerektiği halde alınmadığı ve söz konusu

taşınmazların kullanımlardan elde edilen gelirlerden Hazineye ait payların tahsil edilmemesi

Hazinenin mülkiyetinde bulunan ve arsa niteliği kazanmış taşınmazların, harca esas

değer üzerinden satılması gerekirken arsa üretim alanı kapsamında değerlendirilerek Toplu

Konut İdaresi Başkanlığına bedelsiz devredildiği görülmüştür. (Arsa Üretim Alanı”

kapsamında bedelsiz devredilen hazine taşınmazlarının halihazırda zaten “arsa” niteliğinde

olması)

Terk

Terk; bazı kamu taşınmazlarının, meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma

istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlerde kullanılmak kaydıyla bedelsiz olarak mahalli

idarelere devrine ilişkin idari bir işlemdir. Terk müessesesi, 3194 sayılı İmar Kanunun 11nci

maddesi hükümleri doğrultusunda yapılan işlemler itibariyle ele alınmıştır.

3194 sayılı İmar Kanunun Kamuya ait gayrimenkuller başlıklı 11 inci maddesine göre;

76

Madde 11 – İmar planlarında; meydan, yol, su yolu, park, yeşil saha, otopark, toplu

taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel

Müdürlüğüne ait gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği

ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler

hariç Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve

Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; belediye

ve mücavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir.

Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu takdirde, arsası hariç yalnız binanın halihazır

kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli taraflarca tespit olunur. (1)

Bu suretle maledilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından satılamaz ve

başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh

konur.

Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete konu

olabilecek hale getirildiği takdirde, bu yerler devir alınan idareye belediye veya özel idarece

aynı usulle iade edilir. Buna aykırı davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur. Bu

terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi değildir.

(Değişik : 25/2/1998 - 4342/35 md.) Hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral

yollar ile meydanlar, imar planının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek,

onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olurlar.

(Ek fıkra: 24/7/2008-5793/14 md.) Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve

tasarrufu altında bulunan ve ağaçlandırılmak üzere izin verilen taşınmazlardan projesine

uygun olarak ağaçlandırılanlar, imar planı kararıyla başka amaca ayrılamaz.

Terk işlemi özetle; İmar planlarında meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu

taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan; Hazineye ve

Özel idareye aitt arazi ve arsaların belediye ve özel idarelere terki yapılabilecektir.

Kanunda sayılan yerlerde olmakla beraber; Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazlar

ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri, ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk

Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler devir hükümleri dışında tutulmuş

olup, bu gibi yerler belediyelere ve özel idarelere terkedilemez.

77

Terk usulü; Belediye meclisince yada il genel meclisince, Kanunda belirtilen amaçlar

dahilinde bir taşınmazın belediye lehine terk edilmesine karar verilmesi halinde bu karar

Valiliğe bildirilir. Terk işlemine ilişkin nihai onay yetkisi ise Maliye Bakanlığındadır. Onay

verilmesi halinde ise taşınmaza ilişkin tapu kaydı terkin edilir. Bu itibarla, terk edilecek

taşınmazın imar uygulaması sonucunda özel mülkiyete konu olamayacak ve dolayısıyla tapu

kaydının terkini gerekecektir.

Terk işlemi için malik idareye herhangi bir ödeme yapılmaz. Ancak, terki talep edilen

arazi üzerinde bina bulunması halinde, bu bina için takdir edilecek bedel malik idareye ödenir.

Lehine terki yapılan Belediyenin / Özel İdarenin söz konusu taşınmazı satması yada

özgülendiği amaç dışında başka herhangi bir amaç için kullanması mümkün değildir. Bu husus

Kanunda açıkça belirtilmiş ayrıca tapunun beyanlar hanesine konulan şerh ile de yaptırıma

bağlanarak güvence altına alınmıştır.

Kanunda, bu şekilde belirli bir amaca özgülenen taşınmazların imar planı değiştirilmek

suretiyle özel mülke konu hale getirilmesi halinde, bu taşınmazın devir alınan idareye aynı yolla

iade edileceği hükme bağlanmıştır. İmar planı değiştirilmeksizin amacı dışı kullanımlarda da

aynı şekilde taşınmazın iadesi gerekmektedir. Bu husus Milli Emlak Tebliğ ile düzenlenmiştir.

Umumi hizmetlerde kullanılmak üzere özgülenen taşınmazların, ticari nitelikte

kullanılmakta olduğunun tespiti halinde; genel itibariyle defterdarlıkların uygulaması, o

taşınmaz üzerinde bulunan ticari nitelikteki ünitelere ecrimisil gönderilmesi şeklinde

gerçekleşmektedir.

Ancak hali hazırda bu taşınmazın kullanımı için belediyeye/özel idareye kira ödeyen

işletmeciler, tebliğ edilen bu ecrimisiller için yargı yoluna başvurmaktadırlar. Böyle bir

durumda ise, işletmeci ile belediye arasında bir sözleşme bulunması ve Hazinenin tapuda malik

olarak görünmemesi nedeniyle, genellikle mahkemelerce ecrimisillere yapılan itirazlar kabul

edilmektedir.

Mahalli idarelerce terk yöntemi ile alınan arazi ve arsalar, özellikle de kullanılabilir

arazinin az, rantın yüksek olduğu illerde genellikle amaç dışı olarak kullanılmakta ve ticari

nitelik kazandırılmaktadır.

78

Devir, tahsis, terk ve satış karşılaştırılması

Bedelsiz Devir Tahsis Terk Satış

Bedel Bedelsiz Bedelsiz Bedelsiz Bedelli

Kimlere

yapılabilir

Kamu idareleri ve

köy tüzel kişilerine

yapılabilir

(Düzenleyici

denetleyici

kurumlara

yapılamaz)

Kamu idareleri

ve köy tüzel

kişilerine

yapılabilir

(spor kulübüne,

derneğe, vakfa

taşınmaz tahsis

yapılamaz)

Belediye ve

valiliklere

Kısıtlama yok

Amaç Kanunda belirtilen

amaçları

gerçekleştirmek

için

Kanunlarla

belirtilen kamu

hizmetlerini

yerine getirmek

Meydan, yol,

park, yeşil saha,

otopark, toplu

taşıma istasyonu

ve terminal gibi

umumi

hizmetlere

Kısıtlama yok

Mülkiyet

devri

Mülkiyet devredilir Mülkiyet

geçmez

Tescil dışı

bırakılıyor, özel

mülkiyete konu

olamaz kamunun

ortak kullanımı

için terk ediliyor

Mülkiyet

devredilir

Şerh Şerh var (devir

amacı belli bunun

dışında kullanılırsa

geri alınır)

Şerh yok Şerh var (terk

amacı dışına

çıkarsa Hazineye

geri iade edilir

beyanlar

hanesine konulan

şerh var)

Şerh yok (istisnai

durumlar;

doğrudan satışın

bazı fıkralarında

öngörülmüş)

DENETİMLERDE KARŞILAŞILAN ÖRNEKLER

Belediyeye yeşil saha olarak terk edilen alanların; kapalı yüzme havuzu, konukevi ve restoran,

ücretli otopark ve tesis binaları yapılmak suretiyle, işgal edilerek imar planı değiştirilmeksizin

terk amacı dışında kullanıldığı tespit edilmiştir.

Büyükşehir Belediyesine terk edilen taşınmazların protokol yapılması suretiyle Gençlik ve Spor

Genel Müdürlüğüne devredilmiştir. Protokolde, Büyükşehir Belediyesi mevzuata aykırı olarak

malik sıfatıyla anılmış, Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğüne bu kullanım hakkını Belediyeden

onay alarak üçüncü kişilere devretme yetkisi tanınmış, ayrıca kondisyon salonu, restoran, kafe,

79

çay bahçesi, paten sahası, lunapark vb. gibi tesislerin kiralanması, sözleşme imzalanması ya da

feshedilmesinde Genel Müdürlüğün tek yetkili merci olduğu belirtilmiştir. Gençlik ve Spor İl

Müdürlüğü, kendisine devredilen taşınmazı; 3. Kişilere Restoran, Kafeterya, Balo ve Nikah

Salonu, Çay bahçesi, büfe, çay ocağı ve dükkan olarak, ayrıca çeşitli spor kulüplerine spor odası

olarak kiraya vererek gelir elde etmiştir.

Park olarak kullanılmak amacıyla terk edilen sahanın imar planı değiştirilmiş, Belediye

tarafından projelendirilerek, buna uygun yapıların inşa edilmesi için kiralama yapılmıştır.

Sözleşmeye istinaden yap işlet devret modeliyle inşaa edilen tesislerin işletilmesi Belediye

şirketlerince gerçekleştirilmektedir. Park olarak kullanılması amacıyla Belediye lehine terki

yapılan söz konusu taşınmazlar üzerinde, 10 adet restoran, 5 adet cafe, 2 adet büfe, lunapark ve

1 adet de ücretli otopark işletildiği, bu alanın işletme hakkının 3.kişilere kiralandığı

görülmüştür.

80

KAMU TAŞINMAZLARININ DENETİMİ

Denetim Metodolojisi

Denetimlerde taşınmazlarla ilgili olarak aşağıda yer verilen temel incelemelerin

yapılması gerekli görülmekle beraber kurumun teşkilat yapısı ve işlem mevzuatı itibari ile

ayrıntılı incelemeler yapılmalıdır. Muhtelif tarihlerde tesis edilmiş olmakla beraber denetim

yılında da kullanılmaya devam edilen irtifak hakları, tesis edildiği dönem mevzuatına göre

incelemelidir.

Taşınmaz dosyaları veya sözleşme işlemlere ait dosyalar özelinde denetim yapılırken,

işlemin tesis edildiği tarihten geriye doğru gidilerek incelenmelidir. Örneğin 2013 yılında

yapılmış 10 yıl süreli bir kira veya 49 yıllık bir irtifak sözleşmesi varsa, onay, karar ve sözleşme

maddeleri öncelikle 2013 yılındaki mevzuat hükümlerine göre değerlendirilecektir.

Maddi sonuç doğuran hatalı bir işlem varsa hesaplamalarda denetim yılı mali tablolarını

etkileyen miktarlar esas alınacaktır.

İnceleme

1- Öncelikle kurumdan taşınmaz icmal cetvellerinin istenmelidir.

2- Kamu idarelerinin taşınmaz kaydına ilişkin yönetmeliğe uygun olarak

cetvellerin tutulup tutulmadığı kontrol edilmelidir.

3- Muhasebe kayıtlarında (mali tablolarında) yer verilen maddi duran varlık

kalemlerinin kayıtlı değeri ile icmallerde yer verilen değerler karşılaştırılmalıdır.

4- Tapudan kurumun mülkiyetindeki taşınmazlarının listesi istenerek, kurumun

kendi kayıtları ile kıyaslanarak tutarlılığı kontrol edilmelidir. Tahsisli taşınmazlar için Maliye

Bakanlığından kuruma tahsisli taşınmazların listesi istenerek, kurumun tahsisli taşınmaz

kayıtları ile karşılaştırılmalıdır.

5- Sözleşmeye bağlanmış olan taşınmazları varsa, özelikle kira, irtifaka, arsa

karşılığı inşaata, protokole konu edilmiş sözleşmeler istenmelidir.

6- İlgili sözleşmelerin kanuna yönetmeliğe ve tip sözleşmelere uygunluğu kontrol

edilmelidir.

81

7- Kira ve İrtifak haklarında genel hükümlere dikkate edilmesi gereken hususlar

- Bedel rayiç bedeli yansıtıyor mu?

- Amacı aykırı kullanım var mı?

- Hasılat payı hükümlerine uygun bedeller tahsil ediliyor mu?

- Alt kira sözleşmesi var mı?

8- Kira ve irtifak gelirlerinin tahsilatları muhasebeden ve gerekirse banka hesap

hareketleri izlenerek kontrol edilmelidir.

9- Denetim yılı içinde kurumun kamu idarelerine (özellikle TOKİ’ye) ve varsa

idarenin şirketlerine bedelsiz devredilen taşınmazların listesi istenmelidir. Devir konusu edilen

taşınmazın mevzuatta öngörülen amaçla kullanılıp kullanılmadığı değerlendirilmelidir.

10- Sözleşmeye bağlanmış olanlar için yerinde inceleme yapılarak fiili durumun

sözleşmeye uygunluğu kontrol edilmelidir.

11- Sözleşmeye konu olmayan boş olan taşınmazların da işgalli kullanıp

kullanılmadığını tespit etmek için fiili durumunun kontrolü yapılmalıdır. (Google earth ile

öncelikle bilgisayar ortamında taşınmazın konumuna ve üzerindeki yapı olup olmadığına, varsa

kullanım şekline bakılabilir.)

12- Özelikle kıyı bölgelerinde sahil alanlarında belediyelerce kullanımları olup

olmadığı, varsa bu alanlardaki işlemlerin niteliklerinin Kıyı Kanunu hükümlerine uygunluğu

kontrol edilmelidir.

82

Denetim Bulgu Örnekleri

Mali tabloları etkileyen bulgular (250,251,252,257,258 nolu hesapların etkileyen

hatalar)

1- Taşınmazlara Ait Fiili Envanter Çalışmalarının Yapılmaması/

Tamamlanmaması

2- Maddi Duran Varlıklara İlişkin Değer Artırıcı Harcamaların İlgili Maddi Duran

Varlık Hesaplarında İzlenmeyerek Doğrudan Giderleştirilmesi (Binaların İyileştirilmesi,

Ömrünün Uzatılması veya Veriminin Artırılması Amacıyla Yapılan Giderler)

3- Tahsise Konu Olan Taşınmazların Doğru Muhasebeleştirilmemesi

4- Arazi ve Arsalar Hesabı ile Tapu Kayıtları Arasında Uyumsuzluk Bulunması

(takbis’ kayıtları ile karşılaştırma)

5- Yol, Köprü, Baraj, Tünel vb Yapıların 251 Yeraltı ve Yerüstü Düzenleri Hesabı

Çalıştırılmaksızın Doğrudan Giderleştirilmesi

6- Maddi Duran Varlıklar İçin Amortisman Ayrılmaması

7- Bedelsiz Olarak Kuruma İntikal Eden Maddi Duran Varlıkların İlgili Maddi

Duran Varlık Hesaplarında Muhasebeleştirilmemesi

8- 258 Yapılmakta Olan Yatırımlar Hesabında Kayıtlı Olan Tutarlardan

Tamamlanan/Geçici Kabulü Yapılanların İlgili Varlık Hesabına Aktarılmaması

9- Yapımı Süren Maddi Duran Varlıklar İçin Yapılan Ödemelerin 258 Yapılmakta

Olan Yatırımlar Hesabında Muhasebeleştirilmesi Gerekirken Doğrudan Giderleştirilmesi

10- Elden Çıkarılan Maddi Duran Varlıkların Amortisman Hesaplarından Çıkış

Yapılmaması

11- Maddi Duran Varlık Satış İşlemlerinin Muhasebeleştirilmesinde İlgili Maddi

Duran Varlıklar Hesabından Çıkış Yapılmaması

12- Belediye tarafından satışı yapılan taşınmazların ilgili maddi duran varlık

hesaplarındaki çıkış kayıtlarının, taşınmazların kayıtlı değeri üzerinden değil satış bedeli

83

üzerinde yapıldığı ve bu şekilde muhasebe kayıtları ile taşınmaz envanteri arasında uyumsuzluk

olması

13- İz Bedeli ile Takip Edilen Taşınmazların Muhasebe Kayıtlarında Yer Almaması

14- Bedelsiz Olarak Kuruma İntikal Eden Maddi Duran Varlıkların İlgili Maddi

Duran Varlık Hesaplarında Muhasebeleştirilmemesi (bağış, hibe yoluyla)

15- Taşınmazlara İlişkin İşletme Hakkının Devri Niteliğindeki İşlemlerin 256

Hizmet İmtiyaz Varlıkları Hesabında Muhasebeleştirilmemesi

16- 6360 Sayılı Kanun Gereği Devredilmesi Gereken Taşınmazların

Muhasebeleştirilmemesi/Eksik Muhasebeleştirilmesi

17- Maddi Duran Varlıklara Mevzuata Aykırı Olarak Yeniden Değerleme Yapılması

18- İmalat Bünyesine Giren Asfalt Bitüm Bedellerinin 258 Yapılmakta Olan

Yatırımlar Hesabında Muhasebeleştirilmesi Gerekirken Doğrudan Giderleştirilmesi

19- Vadesinde Tahsil Edilemeyen Kira ve İrtifak Hakkı Bedellerinin 121-

Gelirlerden Takipli Alacaklar Hesabında İzlenmemesi

20- Kurumun, bilançolarında kayıtlı duran varlıklardan kiraya verilenlerin “990 -

Kiraya verilen duran varlıklar hesabı”nda izlenmemesi

Uygunluğa ilişkin bulgular

21- Belediyeler Tarafından Kiraya Verilen Taşınmazların Kira Süresi Sonunda

Yeniden İhale Düzenlenmeden Aynı ya da Başka Kişilere Kiraya Verilmesi

22- Belediye Gayrimenkulleri İçin Ecrimisil Uygulamasının Bir Kiralama Usulüne

Dönüştürülmesi

23- Taşınmazların Belediye Şirketlerine Kiralanmasında Mevzuat Hükümlerine

Uyulmaması

(5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu'nun 26’ncı maddesine göre büyükşehir

belediyeleri, mülkiyeti veya tasarrufundaki hafriyat sahalarını, toplu ulaşım hizmetlerini,

84

sosyal tesisler, büfe, otopark ve çay bahçelerini 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine

tabi olmaksızın belediye veya bağlı kuruluşlarının %50’sinden fazlasına ortak olduğu şirketler

ile bu şirketlerin % 50’sinden fazlasına ortak olduğu şirketlere devredebilir. Ancak bu yerlerin

belediye şirketlerince üçüncü kişi ve şirketlere devri 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabidir.

Denetimler sonucunda;

- Bazı belediyelerde şirketlere devredilebilmesi mümkün olmayan unsurların

devir işlemine konu edildiği,

- Söz konusu hüküm sadece büyükşehir belediyeleri için öngörülmüş iken

büyükşehir sınırlarındaki ilçe belediyelerinin de bu maddeye dayanarak mülkiyetlerindeki

gayrimenkulleri ihale yapmaksızın kendi şirketlerine kiraladığı,

- Bazı büyükşehir belediyelerinin şirketlerine kiraladığı gayrimenkullerin, bu

şirketler tarafından 2886 sayılı Kanun hükümleri uygulanmadan üçüncü kişi ve şirketlere

kiralandığı tespit edilmiştir.)

24- Belediye Taşınmazlarının Tahsis İşlemlerinde Mevzuat Hükümlerine

Uyulmaması

(Bazı belediyelerde taşınmazların 25 yılı geçecek şekilde tahsisinin yapıldığı, belediye

meclisi kararı olmaksızın ya da belediye encümeni kararıyla tahsis edildiği, tahsis edilen

taşınmazların amacının dışında kullanıldığı, mülkiyeti başkasında olan taşınmazların

tahsisinin yapıldığı ve tahsis yapılabilecek kamu idareleri arasında sayılmayan spor kulüpleri

de dâhil olmak üzere dernekler, vakıflar, kooperatifler ve kamu kurumu niteliğindeki meslek

kuruluşları, gerçek kişiler ile şirketlere tahsis işleminin yapıldığı tespit edilmiştir)

25- Belediye Mülkiyetindeki Bazı Taşınmazlar Taşınmaz Cetveline

Kaydedilmemesi ve Tapu Müdürlüğünde Cins Tashihleri Yapılmaması

26- Belediye Taşınmazlarının Kiralanmasında Pazarlık Usülünün (51/g)

Kullanılması

27- Mülkiyeti Hazineye Ait Olan Taşınmazların Maliye Bakanlığının Bilgisi ve

Onayı Olmadan Başka Kurumlara Tahsis Edilmesi

85

28- Belediyenin Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazların Şirketlere Bedelsiz

Kullandırılması

29- Kurumun Kendi Mülkiyetinde Olmayan Taşınmazlar Üzerinde Tasarrufta

Bulunması

30- Harca Esas Değer Üzerinden Satılması Gereken Arsa Niteliğindeki

Taşınmazların Bedelsiz Olarak Devredilmesi

31- Kurum ile TOKİ Arasındaki Arsa Bedeli Karşılığı İnşaat Yaptırılmasına İlişkin

Protokol’ün Süresinin Sona Ermesine Rağmen Mahsuplaşmanın Yapılmaması ve Söz Konusu

Protokol’ün Kurum Menfaatine Aykırı Hükümler İçermesi

32- Maliye Bakanlığının, Hazine Müsteşarlığı Varlık Kiralama Anonim Şirketine

(HMVKAŞ) devredilerek tapuda Şirket adına tescil edilen taşınmazlar üzerinde mülkiyetten

doğan hakları yasal bir dayanak olmaksızın kullanmaya devam etmesi

33- Tahsisli taşınmazların kamu hizmetini aşan kullanımlara konu edildiği, üzerinde

bulunan gelir getirici ünitelerin Maliye Bakanlığım millî emlak birimleri yerine, adına tahsis

yapılan kurumlar veya kiracılar tarafından kiraya verilerek gelir elde edildiği ve aykırı

kullanımlara rağmen tahsis işlemlerinin halen devam etmesi

34- 5366 sayılı Kanun kapsamında “yenileme alanı” ilan edilen bölgelerde yer alan

ve yenileme projesi gerçekleştirilmesi amacıyla belediyelere devredilen Hazine taşınmazlarının

mevzuatta öngörülen hükümler uyarınca geri alınması gerektiği halde alınmadığı ve söz konusu

taşınmazların kullanımlardan elde edilen gelirlerden Hazineye ait payların tahsil edilmemesi

35- Balıkçı barınaklarının onaylı imar planları bulunmamasına rağmen inşaa edildiği

ve bu barınak alanlarında bulunan Kıyı Kanununa aykırı yapıların yıktırılmayarak idare

tarafından kiraya verilmesi

36- Belediyelerin mera alanlarını kayıt altına alarak kendi adlarına tescil ettirerek

kullanım amaçlarını değiştirmesi

37- Kiralamada sözleşme devir yetkisi verilmediği halde kiracı dışında 3.kişilerce

işletilen tesisler olması

86

38- İrtifak hakkı kurulan taşınmazlarda kullanıcı tarafın sözleşmeye aykırı

kullanımları ve 3.kişlere işlettirilen tesislerde kiralama yapılmasına rağmen alt kiracılardan

hasılattan pay alınmaması

39- Tahmin edilen bedel hesaplamalarında rayiç değer tespiti yapılmaması

40- Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde yapılacak inşaatın bedeli ile devredilecek

taşınmazın bedelinin birbirine denk ya da yakın olması şartına uyulmaması ve satış bedelinin

tamamı ödenmeden tapuda muhatap idare adına taşınmazın tescil edilmesi

41- Kıyı şehirlerinde protokol düzenlenerek belediyelerin kullanımına bırakılan

taşınmazlar üzerinde kıyı mevzuatına aykırı yapıların inşa edilerek ticari amaçlı işletilmesi

42- İmar Kanununa göre münhasıran “yeşil alan” olarak kullanılmak üzere

belediyelere terki yapılan taşınmazların, belediyelerce mevzuata aykırı olarak ticari nitelik

taşıyan yapılara dönüştürülmesi ve bu suretle hem yeşil alanların yok edildiği hem de haksız

bir ticari gelir elde edilmesi