José de Jesús Orenday Carrillo Universidad Autónoma de Aguascalientes Colegio de Valuadores de...
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José de Jesús Orenday CarrilloUniversidad Autónoma de AguascalientesColegio de Valuadores de Aguascalientes A. C.
ANTECEDENTES
General Plutarco Elías Calles
Decreto Presidencial
Realización del primer distrito de riego del país (1926)
Bienes Comunales del poblado San José de Gracia, en
Aguascalientes
Cortina Presa “Plutarco Elías Calles”
AFECTACIÓN
Terrenos Comunales del poblado
Como se observa en la figura anterior, de la imagen satelital, en la actualidad el poblado de San José de Gracia se localiza al Oriente del vaso de la presa “Plutarco Elías Calles”; antes de la construcción de esta obra hidráulica, el poblado, las tierras de cultivo y de agostadero se encontraban en la zona que hoy ocupan las aguas de la mencionada presa.
SUPERFICIE AFECTADA
600-00-00 Has. TIERRA DE RIEGO
655-89-82 Has. TIERRA DE CULTIVO DE TEMPORAL
200-00-00 Has. TIERRA DE AGOSTADERO
OBJETIVO
Dar a conocer la metodología utilizada para establecer el valor de la tierras afectadas a los comuneros del poblado San José de Gracia, Aguascalientes, por la construcción de la presa “Presidente Plutarco Elías Calles”, cuando se creó el primer distrito de riego del país.
MATERIALES Y MÉTODOS
INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL VISITAS DE INSPECCIÓN OCULAR A LA ZONA EN ESTUDIO INVESTIGACIONES DE MERCADO ENTREVISTAS CON INFORMANTES CLAVE
INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL
-Resoluciones Presidenciales de confirmación y titulación de bienes comunales.
-Resolución emitida por el Tribunal Agrario de fecha 18 de Octubre de 2007.
-Planos de los bienes comunales así como de la afectación.
-Dictámenes periciales
-Cuestionario pericial
-Etc.
VISITAS DE INSPECCIÓN OCULAR A LA ZONA EN
ESTUDIO
- Ubicación del inmueble
- Inspecciones oculares
- Toma de fotografías
-Investigación de terrenos para usarlos como comparables que estuvieran en venta o se hubieran comercializado.
-Investigaciones sobre la calidad de las tierras
-Etc.
- INMOBILIARIAS
- PERIÓDICO
- INTERNET
- ENTREVISTAS CON OTROS VALUADORES
- ETC.
OBTENCIÓN DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO
CON EL OBJETO DE CONOCER LA SITUACIÓN QUE GUARDABAN LAS TIERRAS EN EL AÑO 1926, ANTES DE LA CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA, EN CUANTO A LA CALIDAD, VEGETACIÓN, TOPOGRAFÍA, FUENTES DE APROVECHAMIENTO HIDRÁULICO, OCUPACIÓN DE LA POBLACIÓN, CARACTERÍSTICAS DEL POBLADO, ETC., SE ENTREVISTÓ A VARIAS PERSONAS QUE POR SU EDAD CONOCIERON LA SITUACIÓN REAL DE LAS TIERRAS AFECTADAS Y SU ENTORNO.
FUE IMPORTANTE ESTA INFORMACIÓN EN LA ELABORACIÓN DEL AVALÚO.
EVOLUCIÓN DE LOS VALORES A TRAVÉS DEL
TIEMPO
ÍNDICES NACIONALES DE PRECIOS AL CONSUMIDOR
ÍNDICES DE PRECIOS AL MAYOREO
ARCHIVOS DE LA PRESIDENCIA DE LOS BIENES COMUNALES
DE SAN JOSÉ DE GRACIA
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
EXPERTOS EN VALUACIÓN DE INMUEBLES
AGROPECUARIOS
Elementos históricosControversia legal
Características del terreno
ELEMENTOS HISTÓRICOS
UBICACIÓN
UBICACIÓN
Localizada a 50 Km. aproximadamente al noroeste de la ciudad de Aguascalientes
Población: 8,443 habitantes (INEGI, 2010)
Zona 13, de Mercator
CONTROVERSIA LEGAL
TOTAL DE TIERRAS
1455-89-82 Has
PAGO
VALOR AL DÍA DE HOY
VALOR DE TIERRAS 1926
VALOR DE TIERRAS 2010
Artículo 7° fracción II de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
EL TRIBUNAL AGRARIO ORDENÓ ESTABLECER EL VALOR DE LAS TIERRAS, PARA EL AÑO 1926 Y DESPÚES A VALOR PRESENTE
PROBLEMÁTICA PARA ENCONTRAR COMPARABLES PARA EL AÑO 1926
El Tribunal Agrario ordenó determinar el valor de las tierras primeramente para el año 1926, fecha en que se produjo la afectación, y posteriormente transportar ese valor al presente para actualizar el valor, aplicando los Índices Nacionales de Precios al Consumidor
Para llevar a cabo lo anterior, se utilizó el método o enfoque de mercado, y para ello era necesario seleccionar los comparables que se utilizarían para una vez hecha la homologación respectiva, obtener el valor comercial de las tierras afectadas para el año 1926.
PROBLEMÁTICA PARA ENCONTRAR COMPARABLES PARA EL AÑO 1926
Por el tiempo transcurrido tan grande desde el año 1926 a la fecha, no fue posible encontrar información respecto de operaciones de compraventa de terrenos con características semejantes, no obstante haber acudido a Notarías Públicas, Catastro, instituciones de gobierno, etc.
Con relación a lo anterior, considero que aunque se hubieran encontrado datos de operaciones de compraventa, por ejemplo de escritura, esta información normalmente no refleja valores comerciales, por lo tanto el tomar estos datos como válidos, nos llevarían a resultados irreales.
SELECCIÓN DEL MÉTODO UTILIZADO PARA REALIZAR EL AVALÚO DE LAS TIERRAS
Por la problemática encontrada, se optó por seguir la forma tradicional que consiste en buscar comprables de terrenos que en este momento se están comercializando, de los tres tipos de calidad, como son riego, temporal y agostadero, llevar a cabo la homologación respectiva y proceder a transportar el valor hasta el año 1926, año en que se produce la afectación, a través de los Índices Nacionales de Precios al Consumidor.
Como los índices aparecen a partir de 1950, se optó por manejar los Índices Nacionales de Precios al Mayoreo, hasta llegar año 1926, como se ordenó en la Resolución del Tribunal Agrario.
LA PRESENTE FOTOGRAFÍA MUESTRA PARTE DE LOS TERRENOS Y LINDEROS DE LAS TIERRAS; UNA PORCIÓN OCUPADA POR EL AGUA Y DE LA OTRA PORCIÓN SE OBSERVA LA TOPOGRAFÍA DEL TERRENO.
SE OBSERVA PARTE DE LOS TERRENOS AFECTADOS; LA CERCA DE PIEDRA ES UNO DE LOS LINDEROS DE LAS TIERRAS
AFECTADAS.
CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO
El terreno afectado se compone de tres tipos de calidad: De riegoDe temporal
De agostadero.
Latitud :
N 2´450,114 metros.Longitud :
E 765,993 metros.Altitud :
Z 2,020 m s n m
TERRENOS DE RIEGO
Son aquellos en los que el abastecimiento de agua se da por medios artificiales ya sea por fuentes de agua permanentes o intermitentes; de depósitos, presas o vasos y su aplicación puede ser por gravedad o por bombeo cuando se requiera de fuerza motriz para su movilización, según provenga de fuentes superficiales o profundas. por el sistema de aplicación el riego podrá ser por aspersión, goteo, compuertas, etcétera.
TERRENOS DE TEMPORAL
Son aquellos en los que su fuente de abastecimiento de agua es la precipitación pluvial directa, pudiendo contar con pequeños volúmenes de agua como auxilio; se demeritará su categoría al considerar otras características agrologicas y/o climáticas, como la topografía, pedregosidad, presencia frecuente de heladas, etcétera.
TERRENOS DE AGOSTADERO
Son aquellas áreas que por sus limitantes como la disponibilidad de agua, topografía, pendiente y composición, no son aptas para la agricultura y sus posibilidades de aprovechamiento son limitadas. En algunos casos se dan explotaciones de tipo pecuario con ganado mayor o menor.
Tipo de terreno:Superficie
(Has):Riego: 600-00-00
Temporal: 655-89-82
Agostadero: 200-00-00
Área total del terreno: 1,455-89-82
Área de construcción: 0.0000
La calidad y superficies que comprende el terreno en cuestión, son las que se presentan en la siguiente tabla.
COMPARABLES(HOMOLOGACIÓN)
INVESTIGACIÓN DE MERCADO
No. UBICACIÓNAREA T
(Has)VALOR TOTAL
VALOR UNITARIO
OBSERVACIONES FUENTE TELEFONOS
1San Rafael de Ocampo, Municipio de Asientos,
Ags.156.00 $12,480,000.00 $80,000.00
60 cultivo riego de pozo, resto temporal
Inmobiliaria 449-192-49-62
2Por la carretera a Villa
Hidalgo, Jal.208.00 $25,000,000.00 $120,192.31
Rancho, de riego, buena ubicación.
Accesorios.Inmobiliaria 912-62-16
3Carretera Zacatecas-Saltillo, Villa de Cos.
785.00 $35,717,500.00 $45,500.003 pozos de agua; para
cultivo y ganado
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4 Las Crucitas, Michoacán. 81.00 $8,000,000.00 $98,765.43Todo de cultivo con dos
bombas de agua.
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5San Martín Chalchicuautla,
San Luis Potosí.63.00 $3,151,200.00 $50,019.05 Pasa por río San Pedro.
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6Cercano a Puerta Cochera, Municipio de Jesús María.
222.00 $7,000,000.00 $31,531.53Terreo de cultivo y
agostaderoPropietario 912-73-21
7Camino Aguascalientes a
Tepezalá.100.00 $2,000,000.00 $20,000.00
Terreno de agostadero, plano.
Inmobiliaria 449-118-95-36
8Manuel Doblado,
Guanajuato.210.00 $6,000,000.00 $28,571.43
90% agostadero, susceptible cultivo.
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9En el Estado de Zacatecas,
Zac.950.00 $12,000,000.00 $12,631.58
150 Has. cultivo y 800 agostadero. 2 pozos.
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10Sobre la carretera La
Labor-La Congoja.206.00 $3,350,000.00 $16,262.14 Terreno de agostadero Inmobiliaria 977-04-00
11a 4 Km. del poblado Tapias
Viejas, Jesús María87.00 $3,220,000.00 $37,011.49 Terreno de agostadero Propietario 146-60-52
12Atrás de la Posta
Zootécnica, Jesús María.110.00 $8,800,000.00 $80,000.00
Terreno de agostadero, con poco de cultivo
No dio nombre 994-01-23
13Ejido Asientos, Mpio. mismo nombre, Ags
763.00 $32,099,997.50 $42,070.77Terreno de agostadero
y algo de cerrilComisariado Ejidal 146-60-52
14Camino antiguo Pastora a Muralla, San Luis Potosí.
950.00 $16,000,000.00 $16,842.11Tanque de concreto de
50x20 m.
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15A 10 Km. Al Poniente de
Rincón de Romos.200.00 $2,800,000.00 $14,000.00
Terreno de agostadero-cerril, accidentado.
Inmobiliaria 449-118-95-36
16Rancho El Maíz, San Luis
Potosí.1,162.00 $13,130,600.00 $11,300.00
Rancho maderero, agostadero.
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OFERTA DE TERRENOS EN VENTA
APLICACIÓN DEL ENFOQUE
COMPARATIVO DE MERCADO
NÚMERO
VALOR
UNITARIO
FACTORES APLICADOS PORFACTOR
RESULTANTE
VALOR HOMOLOG.
SUP. ZONA UBICAC. FORMA TOPOGR. CALID. COMERC.
1 $80,000.00 0.76 0.98 1.00 1.00 1.00 0.83 0.96 0.590642372 $47,251.39
2 $120,192.31 0.78 0.89 0.89 0.87 1.00 0.83 0.96 0.430541612 $51,747.79
3 $45,500.00 0.93 1.08 1.00 1.05 1.07 0.90 0.96 0.970460595 $44,155.96
4 $98,765.43 0.70 1.05 1.00 0.97 0.93 0.75 0.96 0.475275831 $46,940.82
5 $50,019.05 0.68 1.14 1.15 1.09 1.08 0.95 0.96 0.950547833 $47,545.50
6 $31,531.53 0.79 0.96 1.12 1.15 1.00 1.05 0.96 0.985258916 $31,066.72
7 $20,000.00 0.72 1.22 1.13 1.18 1.18 1.16 0.96 1.529467084 $30,589.34
8 $28,571.43 0.79 1.12 1.16 1.08 1.00 1.06 0.96 1.120889759 $32,025.42
9 $12,631.58 0.95 1.27 1.05 1.06 1.08 1.72 0.96 2.389716572 $30,185.89
10 $16,262.14 0.78 1.04 1.00 1.00 1.10 1.15 0.96 0.989092991 $16,084.76
11 $37,011.49 0.70 0.95 0.91 0.97 0.98 0.90 0.96 0.499258055 $18,478.29
12 $80,000.00 0.72 0.75 0.75 0.85 0.81 0.80 0.96 0.215362657 $17,229.01
13 $42,070.77 0.92 0.85 0.89 0.87 0.96 0.80 0.96 0.447594591 $18,830.65
14 $16,842.11 0.95 1.00 0.98 1.00 1.00 1.15 0.96 1.025697327 $17,274.90
15 $14,000.00 0.78 1.15 1.04 1.07 1.15 1.14 0.96 1.253377427 $17,547.28
16 $11,300.00 0.97 1.23 1.09 1.15 1.10 1.06 0.96 1.677871213 $18,959.94
VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO TIERRAS DE RIEGO $47,528.29
VALOR UNITARIO A APLICAR PARA TIERRAS DE RIEGO RESTANDO VALOR AGREGADO
POR OBRA $42,775.46
VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO TIERRAS DE TEMPORAL $30,966.84
VALOR UNITARIO A APLICAR PARA TIERRAS DE TEMPORAL RESTANDO VALOR AGREGADO POR OBRA $27,870.16
VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO TIERRAS DE AGOSTADERO $17,772.12
VALOR UNITARIO A APLICAR PARA TIERRAS DE AGOSTADERO RESTANDO VALOR AGREGADO POR OBRA $15,994.91
Por tanto, si la superficie del terreno valuado es de 1,455.8982 Has.
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: $32,381.55
VALOR DEL INMUEBLE REDONDEADO: $47,144,000.00
APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO)
FRACC.AREA HAS.
VALOR UNITARIOCOEFICIEN
TEMOTIVO
VALOR UNIT VALOR
A APLICAR PARCIAL
I 600.0000 $42,775.46 1.00 Ninguno $42,775.46 $25,665,277.33
II 655.8982 $27,870.16 1.00 Ninguno $27,870.16 $18,279,988.03
III 200.0000 $15,994.91 1.00 Ninguno $15,994.91 $3,198,981.70
AREA TOTAL 1,455.8982 $47,144,247.07
VALOR MEDIO DEL TERRENO POR HECTÁREA: $32,381.55
TERRENO:
TIPOAREA
M2
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
FACTOR
VALOR NETO DE REPOSICIÓN
UNITARIO TOTAL UNITARIO TOTAL
NO TIENE CONSTRUCCIONES 0.00 $0.00 $0.00
VALOR NETO DE REPOS. DE LAS CONSTRUCCIONES POR M2: $0.00
CONSTRUCCIONES:
INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS:
DESCRIPCIÓN CANTIDAD
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO FACTOR
VALOR NETO DE REPOSICIÓN
UNITARIO TOTAL UNITARIO TOTAL
NO TIENE INSTALACIONES
ESPECIALES $0.00 $0.00
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS
(VALOR FÍSICO O DIRECTO)$47,144,247.07
TERRENO:
CONSTRUCCIONES:
INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS
ACCESORIOS:
$47'144,000.00 (CUARENTA Y SIETE MILLONES, CIENTO
CUARENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M. N.)
PRECIOS DEL CONSUMIDOR
VALOR EN 2010
$562,920.00 (QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL
NOVECIENTOS VEINTE PESOS 00/100 M. N.)
VALOR DE 1926
FÓRMULA PARA CALCULAR EL VALOR DE LAS TIERRAS (1950)
Índice correspondiente a Junio de 1950VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1950 = --------------------------------------------------------------- X VALOR AL AÑO 2010
Índice correspondiente a Junio de 2010
0.0098203
VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1950 = ---------------------------------------------------------------- X 47'144,000.00
140.47
VALOR DE LOS TERRENOS REFERIDOS AL AÑO 1950, AUMENTANDO LOS TRES CEROS QUE SE LE QUITARON A LA MONEDA POR DECRETO PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL FEDERACIÓN 22 DE JUNIO DE 1992: $3'295,851.00 (TRES MILLONES, DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA UN PESOS 00/100 M. N.)
FÓRMULA PARA CALCULAR EL VALOR DE LAS TIERRAS (1926)
Índice correspondiente a Junio de 1926
VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1926 = --------------------------------------------------------- X VALOR AL AÑO 1950
Índice correspondiente a Junio de 1950
1.93
VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1926 = ----------------------------------------------------------- X 3'295,851.00
11.3
VALOR DE LOS TERRENOS REFERIDOS AL AÑO 1926, COMO SE ORDENA EN LA RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL: $562,920.00 (QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTE PESOS 00/100 M. N.)
A).- Para el año 1926, $562,920.00 (QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTE PESOS 00/100 M. N.); B).- Para el año 2010, $47’144,000.00 (CUARENTA Y SIETE MILLONES, CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M. N.)
CONCLUSIONES
COMENTARIOS FINALES
EL PRESENTE TRABAJO FUE UNA APLICACIÓN IMPORTANTE EN EL RAMO DE LA VALUACIÓN AGROPECUARIA QUE REQUIRIÓ PONER EN PRÁCTICA CONOCIMIENTOS, TÉCNICAS Y EXPERIENCIAS DE DIFERENTES ÁMBITOS QUE VAN MAS HAYÁ DE LOS ASPECTOS COTIDIANOS, PORQUE FUE NECESARIO REALIZAR INVESTIGACIONES DOCUMENTALES, HISTÓRICAS, TRABAJOS DE CAMPO, Y OTROS.
EL TRABAJO EN SÍ, FUE MUY ENRIQUECEDOR, YA QUE SE RECIBIÓ RETROALIMENTACIÓN DE PERSONAS QUE TIENEN RELACIÓN CON LA VALUACIÓN, PERO TAMBIÉN DE HISTORIADORES Y ABOGADOS .
COMENTARIOS FINALES
ATENDIENDO A ASPECTOS TÉCNICOS, EL PRINCIPAL PROBLEMA QUE SE TUVO, FUE NO ENCONTRAR LOS COMPARABLES PARA LA FECHA EN QUE SE PRODUJO LA AFECTACIÓN (1926), Y HACER EL AVALÚO COMO SE ORDENÓ POR PARTE DEL TRIBUNAL AGRARIO.
ESPERANDO QUE EL PRESENTE CASO HAYA SIDO DE INTERÉS PARA USTEDES, LES AGRADEZCO SU ATENCIÓN.
MUCHAS GRACIAS