Jaarverslag 2016 - Zeeuwland · 3.2 trategisch voorraadbeleid S 26 3.3 Energiezuinig 30 3.4...
Transcript of Jaarverslag 2016 - Zeeuwland · 3.2 trategisch voorraadbeleid S 26 3.3 Energiezuinig 30 3.4...
Jaarverslag 2016
Woonburg in 2016Ook het afgelopen jaar hebben we ons ingezet voor prettig en betaalbaar wonen. Wat hebben we allemaal gedaan en wat hebben we in gang gezet? In dit jaarverslag kijken we met u terug naar 2016. Ook in 2017 staan we weer voor u klaar en zetten we ons in voor uw woonplezier!
35%
Nieuwe huurderVertrekkende huurder Afhandeling reparatieverzoeken Planmatig onderhoud Kopen van een woning Gemiddeld cijfer
8,4 7,67,8 7,5 9,2
8,1
Welk cijfer gaf u ons in
2016?
36% van onze woningen is geschikt voor senioren
36%
woningen in bezit 1863
Gemiddeld aantal medewerkers
21,2 fte
klanten kregen een nieuwe woning184
NIEUW
3 | Jaarverslag Woonburg 2016
Woonburg houdt haar woningen betaalbaar voor de doelgroep met huurtoeslag Aanbod goedkope woning tot € 409,- Aanbod betaalbare woning van € 409,- tot € 628,-Aanbod dure woning € 628,- tot € 710,-Aanbod luxe woning vanaf € 710,-
20%
62%
17%1%
€
€€
• Samenwerking met Stichting Huurdersbelangen Woonburg/Walcheren• 8 bewonerscommissies in complexen met beschut wonen• Klankbordgroep Hof Kromwege• Bewonerscommissie Lambrechtsenstraat• Bewonerscommissie Kerkstraat • Bewonerscommissie Molenwal
Samen met bewoners werken we aan leefbare wijken en buurten
18 €1,8 miljoenopbrengst
woningenverkocht
Verkocht
30€5,1 miljoen
kosten
nieuwbouwwoningen opgeleverd
46% van de woningen heeft een energie-index 1,4 of beter (energielabel B of beter)
46%
1,4
parkeerplaatsen, bergingen en maatschappelijk vastgoed in bezit48
4 | Jaarverslag Woonburg 2016
InhoudsopgaveHoofdstuk 1 - Inleiding 5
1.1 Verslag van het bestuur 6
1.2 Verslag van de raad van commissarissen 7
1.3 Verslag van de ondernemingsraad 18
Hoofdstuk 2 - Goede dienstverlening 20
2.1 Inleiding 21
2.2 Investeren in goede dienstverlening 21
Hoofdstuk 3 - Prettig en betaalbaar wonen 24
3.1 Inleiding 25
3.2 Strategisch voorraadbeleid 26
3.3 Energiezuinig 30
3.4 Nieuwbouwprojecten en planvorming 31
3.5 Verhuur 33
3.6 Onderhoud 36
3.7 Ontwikkelingen in de voorraad 37
3.8 Leefbare straten en buurten 39
Hoofdstuk 4 - Samenwerken, ieder vanuit eigen kracht 42
4.1 Inleiding 43
4.2 Gemeenten 43
4.3 Zorg- en welzijnsaanbieders 47
4.4 Bewonersparticipatie 48
4.5 Andere samenwerkingsverbanden 50
Hoofdstuk 5 - Een professionele en doelmatige organisatie 53
5.1 Inleiding 54
5.2 Investeren in de organisatie 54
5.3 Personeelsontwikkeling en professionalisering 55
5.4 Risicomanagement 58
5.5 Governance 60
Hoofdstuk 6 - Een financieel solide organisatie 63
6.1 Inleiding 64
6.2 Financiële positie en continuïteit 65
6.3 Stelselwijziging naar marktwaarde in verhuurde staat 66
6.4 Financiële meerjarenprognose 2017 – 2026 (toekomstparagraaf) 68
6.5 Treasury 71
6.6 Verbindingen 72
Bijlage 1: Jaarrekening
Bijlage 2: Kerngetallen over de afgelopen 5 jaar
5 | Jaarverslag Woonburg 2016
Hoofdstuk 1
Inleiding
6 | Jaarverslag Woonburg 2016
1.1 Verslag van het bestuur
Op 1 januari 2017 zijn stichting Woonburg en stichting Zeeuwland gefuseerd.
De fusieorganisatie heet Zeeuwland.
Het doel van de fusie is een efficiënte, compacte en financieel gezonde
woningcorporatie met een passend woningaanbod en dienstverleningsniveau. Hierbij
vindt de corporatie de betaalbaarheid van het wonen, het verankeren van lokale
verbondenheid en het zorgen voor een leefbare woonomgeving van groot belang. De
fusie levert een kostenbesparing op van circa 1 miljoen euro per jaar. De bedoeling
is deze besparing te besteden aan betaalbaarheid, kwaliteit en beschikbaarheid van
woningen. De besparingen komen dus rechtstreeks ten gunste van de huurders.
Zeeuwland en Woonburg hebben veelvuldig overleg gevoerd over de voorgenomen
fusie met de gemeenten, de huurdersorganisatie van Woonburg (SHW/W), de
bewonerscommissies, de verenigingsraad van Zeeuwland en de ondernemingsraden.
Vervolgens is het uitgewerkte fusieplan, inclusief zienswijzen en adviezen van de
genoemde partijen, voorgelegd aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
en aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Beide partijen hebben het fusieplan
goedgekeurd en daarmee is de fusie per 1 januari 2017 een feit.
Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden. Tegelijkertijd is het Besluit
beheer sociale- huursector (BBSH) vervangen door het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015 (BTIV). In 2016 zijn diverse onderdelen van de wet opgepakt,
voor een belangrijk deel in samenwerking met andere Zeeuwse corporaties, waaronder
Zeeuwland in het bijzonder. Bijvoorbeeld met de scheiding van het vastgoed in DAEB
en niet-DAEB, nieuwe governancereglementen, waardering op marktwaarde en
herschikking van activiteiten.
Woonburg participeert actief in Zuid-West Samen, een bewezen samenwerkingsverband
van alle Zeeuwse corporaties op diverse thema’s als HRM, inkoop, ICT en financiën.
Woonburg is ook actief in Zuidwestwonen.nl, een woonruimtebemiddelingssysteem van
meerdere corporaties in Zeeland en West-Brabant. Dit systeem biedt woningzoekenden
een volledig digitaal platform waar de meeste Zeeuwse sociale huurwoningen
overzichtelijk worden aangeboden.
De betaalbaarheid van het wonen was een belangrijk thema in 2016, onder andere
in overleggen met de Stichting Huurdersbelangen Woonburg/Walcheren (SHW/W).
Huishoudens met een laag of middeninkomen ondervinden grote druk op de
betaalbaarheid van het wonen. Dan gaat het naast huur ook om energielasten en
gemeentelijke belastingen. Na een aantal jaar van boventrendmatige stijgingen
van de huren is de rek er ver uit voor wat betreft de draagkracht van onze klanten.
De afgelopen jaren hebben we de geplande besparingen kunnen realiseren die
werden ingegeven door de verhuurderheffing. In 2016 zijn de huren daarom alleen
inflatievolgend aangepast.
Per 2016 is het passend toewijzen van kracht geworden. Als gevolg daarvan moet 95%
van de huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens een woning betrekken
met een huurprijs lager dan de aftoppingsgrens. Dat lijkt goed nieuws voor de lagere
inkomens, maar nieuwere en grotere woningen zijn voor deze groep onbereikbaar
geworden. Bij seniorenwoningen zijn om deze reden in 2016 vaker huurprijsverlagingen
doorgevoerd.
In 2017 wordt in overleg met de huurdersorganisatie bekeken hoe de besparing door
de fusie kan worden ingezet voor zowel de betaalbaarheid als de bereikbaarheid van
huurwoningen.
Woonburg houdt nog steeds rekening met een krimpende woningmarkt. De tijdelijk
verhoogde instroom van statushouders, die ook in 2016 voortduurde, zal het moment
waarop daadwerkelijk krimp intreedt voorlopig uitstellen. In overleg met de Walcherse
gemeenten en collega-corporaties zijn in 2016 maatregelen genomen om aan de
taakstellingen te kunnen blijven voldoen. De belangrijksten zijn uitstel van sloop en
meerdere statushouders huisvesten in eengezinswoningen.
7 | Jaarverslag Woonburg 2016
In 2016 hebben we een vervolg gegeven aan de doelstellingen uit ons ondernemingsplan
‘De Kracht van Woonburg’.
Onze missie luidt:
We concentreren ons daarom op vijf belangrijke thema’s:
• Goede dienstverlening aan onze klanten
• Prettig en betaalbaar wonen
• Een professionele en doelmatige organisatie
• Samenwerken, ieder vanuit eigen kracht
• Een financieel solide organisatie
Ook vanuit het nieuwe Zeeuwland richten onze investeringen zich de komende jaren
vooral op de bestaande voorraad. We investeren in de energieprestatie van de woningen
om daarmee de betaalbaarheid op lange termijn te kunnen borgen. In 2016 hebben we
daarnaast energie gestoken in de herontwikkeling van de woningen aan de Molenwal
in Westkapelle, de toekomst van de woningen aan de Lambrechtsenstraat in Ritthem
en de aanpassing van de woningen aan de Kerkstraat in Koudekerke voor cliënten van
Zeeuwse Gronden.
Ieder jaar verantwoorden we ons extern in ons jaarverslag over de behaalde resultaten.
Het jaarverslag kent om die reden dezelfde structuur als het ondernemingsplan. Ieder
hoofdstuk behandelt één van de vijf thema´s en verwoordt onze resultaten van het
afgelopen jaar. De doelen die we voor ogen hadden voor 2016 zijn in het verslagjaar
beïnvloed door de fusie met Zeeuwland. We hebben daarom in het voorjaar samen met
onze fusiepartner bepaald welke doelen we samen oppakken, welke we uitstellen tot na
de fusie, welke we een plek geven in de organisatorische fusie of individueel afronden.
1.2 Verslag van de raad van commissarissen
1.2.1 Onze visie op toezicht en toetsingDe raad van commissarissen (RvC) van Woonburg heeft tot taak toezicht te houden op
het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar
verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De RvC houdt
onder andere toezicht op:
• realisatie van de doelstellingen van de corporatie;
• realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;
• strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;
• opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen;
• kwaliteitsbeleid;
• kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
• financieel verslaggevingsproces;
• naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn beschreven in de
statuten van Woonburg en verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC van 19 april
2012. De RvC heeft geen commissies ingesteld.
De raad houdt toezicht vanuit een duidelijke visie. Begin 2017 is deze visie vanwege de
fusie met Zeeuwland vernieuwd en op schrift gesteld. Voor meer informatie verwijzen
we u naar de website. Met deze toezichtsvisie maakt de raad duidelijk waarom de RvC
bestaat, wat hij onder goed toezicht verstaat en namens wie hij toezicht houdt. De raad
beschrijft hierin onder andere dat de RvC en zijn leden vanuit een maatschappelijke
betrokkenheid als toezichthouder actief en structureel verantwoording willen afleggen
aan interne en externe belanghebbenden.
“Wij zijn een maatschappelijke onderneming en wij zetten ons in voor iedereen
die is aangewezen op een woning met een lage prijs. Wij leveren betaalbare,
duurzame woningen voor onze klanten op Walcheren, alleen en samen met
andere partijen.”
8 | Jaarverslag Woonburg 2016
In dit jaarverslag legt de RvC, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende
organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft
gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.
Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteerde de RvC in 2016:
Algemeen toezichtkader
• Woningwet
• Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
• Governancecode Woningcorporaties 2015
• Aedescode
• Statuten
• Bestuursreglement
• Profielschets RvC
• Integriteitswijzer en klokkenluiderregeling
Toezichtkader doelstellingen
• Ondernemingsplan 2013-2016: de Kracht van Woonburg
• Begroting 2016
• Prestatieafspraken met de gemeente Veere
• Prestatieafspraken met de gemeente Vlissingen
• Beleid relatie belanghebbenden
• De kennis die binnen de RvC aanwezig is van de lokale gemeenschap en de
behoeften van de lokale gemeenschap.
Toezichtkader financiële continuïteit
• Begroting 2016
• Financiële meerjarenprognose 2016-2025
• Treasurystatuut
• Treasuryjaarplan 2016
• Investeringsstatuut
De RvC hanteert het volgende toetsingskader:
• Trimesterrapportages
• Jaarverslag
• Accountantsverslag
• Managementletter
• Beoordelingsbrieven externe toezichthouders (Autoriteit woningcorporaties, WSW)
• Rapportage visitatie 2011-2014
Het toezichts- en toetsingskader zijn door de RvC in 2016 gebruikt bij het nemen van
besluiten, het beoordelen van bestuursbesluiten en de bewaking van de realisatie van de
corporatiedoelstellingen. Voor meer informatie verwijzen we u naar de website. U vindt
hier onder andere de statuten en reglementen, het toezichts- en toetsingskader, de
profielschetsen RvC en meer.
Governancecode Woningcorporaties 2015
Een vernieuwde code
Op 1 mei 2015 is de vernieuwde Governancecode voor Woningcorporaties ingevoerd.
Een Governancecode geeft richtlijnen voor goed, verantwoord en transparant bestuur
en toezicht. In de vernieuwde code is er meer aandacht voor cultuur en gedrag, passend
bij transparante en integere organisaties. Het belang van (toekomstige) bewoners
en andere direct belanghebbenden blijft daarbij voorop staan. De gemeenten en de
huurdersorganisaties krijgen een uitdrukkelijkere positie in de nieuwe code.
De vernieuwde code kent vijf principes. De principes vullen elkaar aan en moeten in
samenhang worden bezien. Het belang van (toekomstige) klanten staat voorop in
principe 1, waar het gaat over waarden en normen die passen bij de maatschappelijke
opdracht. Vervolgens behandelt principe 2 de manier waarop bestuur en RvC
aanspreekbaar zijn op resultaten. Principe 3 beschrijft de toetsstenen van geschiktheid
voor bestuur en RvC. Principe 4 behandelt de dialoog met (toekomstige) klanten,
gemeenten en andere belanghebbende partijen. Principe 5 ten slotte, besteedt
aandacht aan het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten.
9 | Jaarverslag Woonburg 2016
De RvC van Woonburg onderschrijft de code. In de volgende paragraaf wordt
uiteengezet hoe de code wordt toegepast.
Verantwoording van ‘leg uit’-bepalingen
De Governancecode hanteerde tot 2015 het principe dat bestuurders steeds voor een
termijn van vier jaar worden benoemd. De directeur-bestuurder is al in 2007 voor
onbepaalde tijd aangesteld. Jaarlijks vindt echter een evaluatie van het functioneren
van de directeur-bestuurder en de passendheid van de directeur-bestuurder bij (de
opgave van) Woonburg plaats. Daarom vindt de RvC de benoeming voor onbepaalde tijd
uitlegbaar.
De nieuwe Governancecode 2015 schrijft voor dat bestuurders worden benoemd
conform de wettelijke termijnen. Voor de benoemingen die vóór 1 juli 2015 hebben
plaatsgevonden geldt een overgangsrecht, waardoor volledig aan de betreffende
bepaling uit de nieuwe Governancecode wordt voldaan. Vanwege de fusie is de
bestuurder met ingang van 1 januari 2017 opnieuw benoemd. Conform de Woningwet
wordt nu een periode van vier jaar gehanteerd.
Governance in het verslagjaar
In 2016 zijn de statuten en het reglement van de RvC in lijn gebracht met de nieuwe
Woningwet. Deze zijn van kracht geworden op de fusiedatum 1 januari 2017. Voor heel
2016 geldt dat de raad en het bestuur naar de letter van de code hebben gehandeld.
De raad stelt jaarlijks het toezichts- en toetsingskader vast. Tevens heeft de raad
kennisgenomen van de vigerende procuratieregeling. Ten slotte heeft de raad, aan de
hand van de onafhankelijkheidscriteria, de onafhankelijkheid van ieder lid vastgesteld.
1.2.2 Verslag vanuit toezichthoudende rol
Toezicht op strategie
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de RvC zich regelmatig
door het bestuur laten informeren over de (financiële) resultaten in relatie tot de
beoogde doelen, de ontwikkelingen met betrekking tot de projecten, de voortgang van
de actualisering en uitvoering van de prestatieafspraken en het bod in de gemeenten
Veere en Vlissingen, de nieuwe Woningwet en de relevante externe ontwikkelingen waar
Woonburg mee geconfronteerd werd.
De RvC heeft in het afgelopen boekjaar overleg gehad met de externe, onafhankelijke
accountant en de ondernemingsraad om zich op de hoogte te houden van de
ontwikkelingen in het speelveld van Woonburg. Ook zijn rondom specifieke onderwerpen
regelmatig medewerkers van Woonburg te gast bij vergaderingen van de raad. Bredere
oriëntatie op de externe ontwikkelingen vindt plaats aan de hand van vakliteratuur en
via de lokale, regionale en landelijke media. Daarnaast hebben leden van de RvC, zowel
individueel als collectief, externe bijeenkomsten bijgewoond.
Begin 2015 heeft de raad met het bestuur uitvoerig stilgestaan bij het
langetermijnperspectief van Woonburg. Gezamenlijk is geconstateerd dat opschaling
voor Woonburg gewenst is om op lange termijn te kunnen blijven voldoen aan
maatstaven van betaalbaarheid, professionaliteit, goede dienstverlening en lage
kosten. De huidige omvang van Woonburg werd als te kwetsbaar ervaren om voldoende
continuïteit op deze punten te kunnen bieden. Om die reden heeft de raad in mei 2016
ingestemd met de ondertekening van de intentieovereenkomst tot fusie met Zeeuwland.
Na een gedegen traject, waar de raad intensief bij betrokken is geweest, heeft hij in
december definitief besloten te fuseren met Zeeuwland met ingang van 1 januari 2017.
De raad heeft zich onder andere via het bestuur op de hoogte gehouden van de
implementatie van de nieuwe Woningwet. Het bestuur heeft de raad periodiek verslag
gedaan van de voortgang binnen het Zeeuwse Samenwerkingsverband Zuid-West
Samen op het gebied van ICT, inkoop, P&O en de nieuwe Woningwet. De raad juicht deze
samenwerking toe.
Toezicht op financiële en operationele prestaties
De raad heeft zich gedurende 2016 op verschillende momenten en naar aanleiding van
diverse onderwerpen beziggehouden met de inzet van het vermogen en de financiële
continuïteit.
10 | Jaarverslag Woonburg 2016
De raad heeft zich via de trimesterrapportages laten informeren over de voortgang van
alle relevante facetten in de bedrijfsvoering van Woonburg.
Jaarrekening, accountantsverslag
Op 19 april 2016 heeft de raad het jaarverslag, de jaarrekening 2015 en het
accountantsverslag besproken met de directeur-bestuurder en de externe accountant.
Vervolgens heeft de raad goedkeuring verleend. Op 20 september 2016 heeft de raad
zonder aanwezigheid van het bestuur gesproken met de externe accountant. Vervolgens
is in aanwezigheid van het bestuur de opdracht voor de (interim)controle besproken.
Managementletter
In de vergadering van 29 november 2016 heeft de raad de managementletter van de
externe accountant met het bestuur besproken. Het bestuur gaat met de aanbevelingen
aan de slag en rapporteert hierover in de trimesterrapportage.
Begroting 2017, financiële meerjarenprognose 2017-2026
Op 29 november 2016 is de begroting en de financiële meerjarenprognose 2017-2026
van het ‘nieuwe’ Zeeuwland besproken. De RvC is van mening dat het in de financiële
meerjarenraming opgenomen investeringsprogramma recht doet aan de mogelijkheden
van de nieuwe organisatie en dat Zeeuwland zich onder deze condities maximaal inzet
gezien de volkshuisvestelijke opgave. Zij houdt daarbij rekening met het feit dat in
2017 in overleg met stakeholders nieuwe beleidsafspraken zullen worden gemaakt om
daarmee de ambities waar te maken die voorafgaand aan de fusie zijn geformuleerd.
De RvC constateert dat de financiële continuïteit van Zeeuwland is aangetoond. De RvC
heeft daarom ingestemd met de begroting 2017 en de financiële meerjarenraming 2017-
2026, zoals die door de RvC van Zeeuwland kort daarna is goedgekeurd.
Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties
Volkshuisvestelijk verslag
Op 19 april 2016 heeft de raad het volkshuisvestingsverslag 2015 besproken met de
directeur-bestuurder. Vervolgens heeft de raad goedkeuring verleend.
Klachtenbehandeling
Woonburg hanteert een procedure voor de afhandeling van klachten van klanten. De
RvC wordt via de trimesterrapportage door het bestuur geïnformeerd over het aantal en
de aard van de klachten. Ten behoeve van de beslechting van geschillen werken de vier
Walcherse woningcorporaties met een gezamenlijke geschillencommissie. Het bestuur
van Woonburg heeft aan de RvC verslag uitgebracht over de werkzaamheden van de
externe klachtencommissie door middel van het door haar uitgebrachte jaarverslag.
De klachtenprocedure en het reglement van de Geschillencommissie zijn beschikbaar
via de website.
Visitatie
Visitatie is een belangrijk instrument om het maatschappelijke presteren van
corporaties te beoordelen en te verbeteren. Een visitatie vindt elke vier jaar plaats door
een onafhankelijk, extern bureau. Woonburg is in 2015 gevisiteerd.
Toezicht op stakeholderdialoog
De raad heeft tijdens de vergaderingen met het bestuur kennisgenomen van de inhoud
van alle reguliere, bestuurlijke overleggen met de gemeente Veere, de gemeente
Vlissingen en de SHW/W. De opvattingen van stakeholders worden in de overwegingen
en besluiten van de raad meegewogen.
Toezicht op risicobeheersing
Woonburg is gestart met de invoering van een risicomanagementsysteem om de
strategische en tactische risico’s gestructureerd en effectief te beheersen. Vanwege de
fusie is de volledige implementatie daarvan in 2016 aangehouden. In 2017 wordt hieraan
in de nieuwe organisatie vervolg gegeven. Het bestuur legt in de trimesterrapportages
verantwoording af aan de RvC over de beheersing van de risico’s.
Toezicht op verbindingen
De raad heeft op 20 september 2016 goedkeuring verleend aan het besluit Marsaki
WSW.civ (100% belang) te ontbinden. Dit besluit is vervolgens geëffectueerd.
11 | Jaarverslag Woonburg 2016
Woonburg heeft nu alleen nog een 100% belang in Woonburg.com B.V. Anders dan
de afwikkeling van garantieaanspraken vanwege in het verleden gebouwde woningen
vinden op dit moment geen activiteiten plaats in deze BV.
Opdrachtgeverschap externe auditor
Benoeming accountant
Het bestuur en de RvC maken ieder ten minste éénmaal in de vier jaar een grondige
beoordeling van het functioneren van de externe accountant.
In 2013 is een selectietraject doorlopen teneinde een nieuwe of hernieuwde
accountantskeuze te kunnen maken voor de komende vier jaar. Op basis van dit traject
heeft de RvC besloten EY te benoemen voor de periode van vier jaar.
Beoordeling functioneren accountant
In 2016 hebben bestuur en RvC een tussentijdse beoordeling gemaakt van de externe
accountant. Op basis daarvan is de opdracht aan de externe accountant gecontinueerd.
1.2.3 Verslag vanuit werkgeversrol
Invulling werkgeversrol voor bestuur
De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming,
schorsing, ontslag en de jaarlijkse evaluatie van het bestuur.
Topstructuur en benoeming
Het bestuur van Woonburg bestaat uit één directeur-bestuurder, zijnde een man. In
2016 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. De directeur-bestuurder is in
2007 voor onbepaalde tijd aangesteld. Voor de huidige directeur-bestuurder geldt een
opzegtermijn van één maand, de RvC moet in 2016 een opzegtermijn van twee maanden
in acht nemen. De hoogte van een eventuele schadevergoeding bij ontslag wordt door
de kantonrechter, rekening houdend met alle voor het ontslag relevante factoren,
vastgesteld.
In juni 2016 is een procedure gestart om te komen tot een bestuur voor de
fusieorganisatie. Dit heeft ertoe geleid dat per 1 januari 2017 de heer M.L. van der Wel is
benoemd in het bestuur van Zeeuwland voor een periode van vier jaar.
Beoordelingskader en beoordeling
Jaarlijks vindt een evaluatie van het functioneren van de directeur-bestuurder plaats.
Daarbij wordt de procedure ‘beoordeling functioneren directeur-bestuurder’ gevolgd. De
raad beoordeelt de passendheid van de directeur-bestuurder bij Woonburg en de opgave
waar zij op dat moment voor staat. Daarnaast hanteert de raad een beoordelingskader,
bestaande uit een aantal meetbare doelstellingen op relevante thema’s voor Woonburg.
De directeur-bestuurder verantwoordt de behaalde prestaties op deze doelstellingen.
Beloningskader en beloning
De RvC heeft in 2008 het bezoldigingsbeleid ten aanzien van het bestuur
vastgesteld dat is gebaseerd op de toenmalige beloningscode voor bestuurders van
woningcorporaties. Met ingang van 1 januari 2013 wordt bij de uitvoering daarvan
rekening gehouden met de Wet Normering Topinkomens.
In het beloningskader is geen sprake van een variabel salaris. De directeur-bestuurder
neemt deel aan de bij Woonburg geldende pensioenregeling van de Stichting
Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Van de maandelijkse premie voor
deze voorziening houdt Woonburg een percentage in op het maandloon van de
directeur-bestuurder dat overeenstemt met 50% van het percentage van werknemers
op wie de cao Woondiensten van toepassing is. De overige arbeidsvoorwaarden zijn
gebaseerd op de cao Woondiensten en het secundaire arbeidsvoorwaardenpakket van
Woonburg. Daarnaast heeft Woonburg een auto ter beschikking gesteld.
12 | Jaarverslag Woonburg 2016
Over 2016 heeft het bestuur de volgende beloning (opgesteld volgens de Wet Normering
Topinkomens) ontvangen:
Naam Functie Beloning Vaste en
variabele
onkosten-
vergoe-
dingen
Voorzien-
ingen
betaalbaar
op termijn
Totaal
M.L. van der Wel Bestuurder € 117.766 € 0 € 23.069 € 140.835
Het vaste salaris van de directeur-bestuurder is in 2016 niet gewijzigd. De bezoldiging
van de directeur-bestuurder valt onder de overgangsregeling van de WNT.
Aandelen, leningen, garanties
In 2016 of eerder zijn aan het bestuur geen aandelen, leningen of garanties verstrekt.
Het beleid is om dat ook niet te doen.
Organisatiecultuur en integriteit
De raad hecht aan een integere en open cultuur binnen Woonburg, waar ruimte is voor
reflectie en tegenspraak. Het bestuur en de RvC hebben daarbij een voorbeeldfunctie in
hun gedrag en de cultuur die wordt uitgedragen. Wij zijn ons daarvan bewust en spreken
elkaar daarop aan. Van alle medewerkers van de organisatie wordt verwacht dat zij een
bijdrage leveren aan de gewenste organisatiecultuur.
De raad ziet er op toe dat het bestuur zich hiervoor voldoende inspant en laat de
bestuurder periodiek verantwoording afleggen over gerichte activiteiten op dit vlak en
eventuele geconstateerde afwijkingen van het gewenste gedrag. Woonburg hanteert in
dit kader afspraken die zijn vastgelegd in de ‘Integriteitswijzer’.
Raad en bestuur gunnen elkaar voldoende ruimte en vrijheid om kritisch, onafhankelijk en
open met elkaar samen te werken, met als doel te komen tot gezamenlijke opvattingen.
1.2.4 Verslag vanuit klankbordfunctieDe raad hecht grote waarde aan zijn rol als klankbord voor het bestuur. Voor de leden
betekent dit dat zij over de juiste kwaliteiten beschikken om deze rol in te kunnen
vullen. In iedere vergadering wordt aan de hand van de actualiteiten gesproken over
gesignaleerde tendensen in de omgeving waarin Woonburg opereert. Met de directeur-
bestuurder wordt van gedachten gewisseld over zijn opvattingen daarover. De raad staat
de directeur-bestuurder bij met alternatieve beschouwingen en nieuwe invalshoeken die
een bijdrage leveren aan uiteindelijk te maken keuzen en te nemen besluiten.
Bovendien wordt één keer per jaar een themamiddag georganiseerd, waarin juist de
klankbordfunctie van de raad centraal staat.
1.2.5. Over de RvC
Samenstelling
Profielschetsen
De raad werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en
activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de
RvC. Hierin is onder andere opgenomen dat alle leden van de raad aan een aantal
algemene functie-eisen dienen te voldoen. Daarnaast is opgenomen dat in de raad
diverse specifieke deskundigheden aanwezig moeten zijn om het brede spectrum van
de woningcorporatie te kunnen overzien. Verderop in deze paragraaf is in een schema
weergegeven aan welk profiel de betreffende commissarissen in het verslagjaar
voldoen.
De RvC bestaat uit vijf leden, waarvan twee commissarissen zijn benoemd op voordracht
van de SHW/W. De profielschets is in februari 2015 geëvalueerd en ongewijzigd gelaten
tijdens het doorlopen van de procedure ‘herbenoeming commissarissen’. Het document
is gepubliceerd op de website van Woonburg. De RvC is van mening dat de profielschets
en de hierin opgenomen competenties, deskundigheden en ervaringen goed zijn
uitgebalanceerd en mede zijn gebaseerd op de door de Vereniging Toezichthouders
Woningcorporaties (VTW) opgestelde criteria voor goed intern toezicht.
13 | Jaarverslag Woonburg 2016
Schema samenstelling & rooster van aftreden
Per 31 december 2016 was de RvC van Woonburg als volgt samengesteld:
Naam Geb.
datum
Deskundig-
heidsgebied
Beroep /
nevenfuncties
Mevr. M.A.Ch.P.
Drost
(Mirjam)
Voorzitter
29-08-1946 Bestuurlijk en
zorg
• Niet meer deelnemend in het
arbeidsproces
• Lid raad van toezicht Stichting
Huisartsendiensten-structuur
Zeeland (tot augustus 2016)
Dhr. A.J. Koppejan
(Ad)
Vicevoorzitter
02-10-1962 Bestuurlijk,
overheid, on-
dernemerschap
• Ondernemer met het bedrijf
Swinth/IvO-Partners
• Voorzitter van de RvC van Univé
“Het Zuiden”
• Penningmeester van de Stichting
Cruise Toerisme Zeeland
• Voorzitter raad van toezicht
Emergis
Dhr. mr. drs.
K.E.A. Bremer RA
(Kenrick)
Lid
31-08-1967 Fiscaliteit,
financiën en
juridisch
• Concern Controller Rotterdamse
Elektrische Tram N.V.
• Voorzitter a.i. Stichting OPEN
Rotterdam
• Penningmeester Stichting OPEN
Rotterdam
Dhr. J. Maliepaard
(Johan)
Lid
24-12-1956 Gezond-
heidszorg,
financiën en
bestuurlijk
• Zelfstandig ondernemer bij ZEKER
JM, organisatieadvies, projectbe-
geleiding en interim-management
• Voorzitter raad van toezicht Kon.
Vereniging OnderhoudNL te Wad-
dinxveen
• Adviseur MKB Doorstart
• Bestuurslid Stichting Oude
Zeeuwse Kerken
• Voorzitter Stichting Sport
Ontwikkeling Goes
Naam Geb.
datum
Deskundig-
heidsgebied
Beroep /
nevenfuncties
Dhr. dr. ir. B.A.J.
van der Wouw
(Dick)
Lid
21-11-1955 Volkshuis-
vesting
samen levings-
ontwikkeling
• Senior-onderzoeker ZB Planbureau
Leden van de RvC worden benoemd voor een periode van vier jaar. Herbenoeming is
maximaal één keer mogelijk. Het rooster van aftreden ziet er als volgt uit:
Naam Datum
benoeming
Datum
herbenoeming
Einde huidige
zittingstermijn
Mirjam Drost 10-12-2013 2017 (herbenoembaar)
Kenrick Bremer 14-03-2011 15-03-2015 2019
Johan Maliepaard 20-08-2013 2017 (herbenoembaar)
Ad Koppejan 16-06-2014 2018 (herbenoembaar)
Dick van der Wouw 16-06-2014 2018 (herbenoembaar)
De heren Bremer en Maliepaard zijn benoemd op voordracht van Stichting
Huurdersbelangen Woonburg/Walcheren.
De RvC streeft naar een zo goed mogelijke invulling van de gewenste deskundigheid en
achtergrond van de leden volgens de profielschets. Een functie wordt ingevuld door de
meest geschikte kandidaat, beoordeelt op onder andere: competenties, kennis, ervaring,
geslacht, passend in totale team, verankering in de lokale gemeenschap etc. Een
uitkomst hiervan is dat de raad bestaat uit één vrouw en vier mannen.
14 | Jaarverslag Woonburg 2016
Aftreden en benoeming in het kader van de fusie
In juni 2016 is een procedure gestart om te komen tot een deskundige en evenwichtige
RvC voor de nieuwe fusieorganisatie. Dit heeft ertoe geleid dat per 31 december 2016
drie RvC-leden (de heren Bremer, Maliepaard en Van der Wouw) zijn afgetreden. De
overige twee leden maken deel uit van de RvC van de nieuwe fusieorganisatie, waarvan
de heer Koppejan op voordracht van de huurdersorganisatie.
Functioneren
Integriteit en onafhankelijkheid
Commissarissen melden een (mogelijk) tegenstrijdig belang direct aan de voorzitter
van de RvC en aan de overige leden van de raad. In 2016 is geen sprake geweest van
(transacties met) tegenstrijdige belangen waar leden van de RvC en/of het bestuur bij
betrokken waren.
De raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en
welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak
naar behoren kunnen vervullen. De leden van de raad hebben geen nevenfuncties die
tegenstrijdig zijn met het belang van Woonburg.
Vanuit de aard van haar werkzaamheden onderhoudt Woonburg zakelijke relaties met
een groot aantal partijen in de omgeving. Onder deze partijen is een stichting waarin
de bestuurder van Woonburg een toezichthoudende rol vervult. Het betreft Omroep
Zeeland. De relatie tussen Woonburg en deze stichting is op dit moment niet zodanig
dat dit leidt tot tegenstrijdige belangen.
De RvC is zich bewust van potentieel tegenstrijdige belangen die zich als gevolg van
nevenfuncties kunnen voordoen en hanteert voor de omgang daarmee de regeling
tegenstrijdige belangen. Hoewel dit in de huidige situatie uitgesloten lijkt, neemt op het
moment dat een tegenstrijdig belang zich voordoet, het betreffende lid niet deel aan de
discussie en stemming.
Aanspreekbaarheid
De RvC hecht grote waarde aan zijn aanspreekbaarheid. Een ieder is uitgenodigd zich
tot de RvC te wenden als daartoe aanleiding is. De contactgegevens van de RvC staan
op de website van de corporatie.
Meldingsplicht
Er hebben zich in 2016 geen zaken voorgedaan die vallen onder de meldingsplicht voor
de raden van commissarissen aan de Autoriteit woningcorporaties, zoals vastgelegd in
de nieuwe Woningwet.
Informatievoorziening
Het directiereglement van Woonburg bevat de afspraken tussen bestuur en RvC over de
informatievoorziening. De raad ziet erop toe dat de ontvangen informatie de relevante
aspecten laat zien op financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch
gebied en op het gebied van de dienstverlening aan de klanten van Woonburg.
Om zijn taken goed te kunnen vervullen, heeft de raad zich in het verslagjaar regelmatig
mondeling en schriftelijk door de directie laten informeren over de volgende specifieke
onderwerpen:
• trimesterrapportages (over dienstverlening, wonen, organisatie, financiën en
bedrijfsvoering, samenwerking en projecten);
• overleg met de SHW/W;
• overleg met de ondernemingsraad;
• procuratieregeling;
• evaluatie accountant;
• risicomanagement binnen Woonburg;
• strategisch voorraadbeleid;
• managementletter externe accountant;
• nieuwe Woningwet en Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015;
• samenwerking met andere corporaties in Zeeland (waaronder Zuidwestwonen.nl en
Zuid-West Samen).
15 | Jaarverslag Woonburg 2016
De raad laat zich ook informeren door relevante stakeholders binnen en buiten de
organisatie. De RvC zorgt er ook voor dat zelfstandig informatie wordt ingewonnen
over de gang van zaken bij Woonburg. Zo zijn er gesprekken met de ondernemingsraad,
de huurdersorganisatie en de accountant. De RvC ervaart de contacten met de
huurdersorganisatie en de OR als zeer belangrijk, omdat daarmee vanuit verschillende
perspectieven informatie wordt verkregen over het functioneren van Woonburg.
Wanneer agendapunten daar aanleiding toe geven, schuiven management en
medewerkers van Woonburg aan bij een deel van de vergadering van de RvC.
Daarnaast wordt de raad jaarlijks uitgenodigd voor een informele bijeenkomst met alle
medewerkers en de jaarvergadering van de SHW/W.
De raad is van oordeel dat de planning-en-controlcyclus van Woonburg goed
functioneert en toereikende informatie genereert voor de toezichthoudende taak van
de commissarissen. De specifieke doelen die de organisatie zich in een jaar stelt, worden
in goed meetbare prestatie-indicatoren gedefinieerd en er wordt bijgestuurd als daar
aanleiding toe is. Verandering van omgeving – zoals wijziging van wetgeving – wordt
systematisch bijgehouden en de implementatie van veranderingen wordt beheerst.
Introductieprogramma
De raad organiseert bij de benoeming van nieuwe commissarissen een
introductieprogramma. Binnen het samenwerkingsverband van de Zeeuwse corporaties
wordt een introductiecursus verzorgd, die onderdeel is van het introductieprogramma.
Er zijn in 2016 geen nieuwe commissarissen benoemd.
Lidmaatschappen
De leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties
(VTW).
Zelfevaluatie
In december 2016 heeft een zelfevaluatie plaatsgevonden. Daarbij is nadrukkelijk
gekeken naar de verschillende verantwoordelijkheden en rollen van de commissarissen
en de wijze waarop deze optimaal kunnen worden ingevuld. Risico’s zijn besproken,
inclusief strategieën om deze te voorkomen dan wel het hoofd te bieden. Dit jaar
heeft de zelfevaluatie in het teken gestaan van de overgang naar de nieuwe RvC van
Zeeuwland.
Permanente educatie
In het verband van Zuid-West Samen worden voor commissarissen jaarlijks bijeen-
komsten georganiseerd ten behoeve van permanente educatie.
Alle leden van de RvC voldoen aan het Reglement Permanente Educatie van de VTW.
In het volgende overzicht zijn de behaalde punten per commissaris vermeld.
Naam Behaalde PE-punten in 2015 en 2016
Mirjam Drost 10
Kenrick Bremer 75
Johan Maliepaard 18
Ad Koppejan 21
Dick van der Wouw 10
Bezoldiging
De honorering van de RvC is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de
afzonderlijke leden van de RvC en houdt daarbij rekening met maatschappelijke
waarden en normen. In 2016 is de honorering van de RvC herzien. De honorering
voldoet aan de eisen vanuit de WNT en de beroepsregel van de VTW.
De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Woonburg. Dit is een voorwaarde
om het onafhankelijk functioneren van de RvC te waarborgen. De leden van de RvC
ontvangen geen vaste onkostenvergoeding.
Als de commissaris btw in rekening moet brengen, dan komt deze voor rekening
van de corporatie. Als de commissarissen in aanmerking komen voor ontheffing of
vermindering van btw mag dit niet ten gunste komen van de commissaris zelf.
Naast de bezoldiging stelt Woonburg middelen ter beschikking voor activiteiten op het
16 | Jaarverslag Woonburg 2016
gebied van professionalisering en deskundigheidsbevordering (permanente educatie),
evaluatie en onbelaste kosten die de individuele commissaris, uit hoofde van zijn/haar
functie bij Woonburg, maakt.
Woonburg voldoet ook de kosten voor de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
die zij heeft afgesloten voor de commissarissen in verband met het uitoefenen van de
functie.
Over 2016 hebben de commissarissen de volgende bezoldiging (opgesteld volgens de
Wet Normering Topinkomens) ontvangen:
Naam Functie Beloning Vaste en
variabele
onkostenver-
goedingen
Voorzie-
n ingen
betaalbaar
op termijn
Totaal
M.A.Ch.P. Drost Voorzitter € 8.329 € 0 € 0 € 8.329
K.E.A. Bremer Lid RvC € 6.407 € 0 € 0 € 6.407
J. Maliepaard Lid RvC € 6.407 € 0 € 0 € 6.407
A.J. Koppejan Vicevoor-
zitter
€ 7.568 € 0 € 0 € 7.568
B.A.J. v.d.
Wouw
Lid RvC € 7.568 € 0 € 0 € 7.568
Vergaderingen, overig
Vergader- en besluitenschema
De RvC is in het afgelopen jaar zesmaal bijeen geweest voor een reguliere vergadering.
De voorzitter van de RvC heeft daarnaast deelgenomen aan de klankbordgroep voor
de fusie. Naast de voorzitter van Woonburg, maakten de directeur-bestuurder van
Woonburg, de voorzitter van de RvC van Zeeuwland, de directeur-bestuurder van
Zeeuwland en de adviseur voor de fusie deel uit van de klankbordgroep.
In zijn totaliteit heeft de RvC in het afgelopen boekjaar de volgende besluiten genomen
en gesproken over de volgende onderwerpen:
• trimesterrapportages
• procuratieregeling
• treasurystatuut
• fusie Woonburg-Zeeuwland
• risicomanagement binnen Woonburg
• strategisch voorraadbeleid
• intentieovereenkomst MFA Biggekerke
• implementatie nieuwe Woningwet en Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015
• bestuursreglement
• RvC-reglement
• statuten Woonburg
• scheiding DAEB/niet-DAEB
• financieel reglement
• keuze waardering tegen marktwaarde
• onafhankelijkheid commissarissen
• zelfevaluatie RvC
• jaarverslag RvC
• jaarverslag en jaarrekening 2015
• jaarrekening Woonburg.com
• ontbinding Marsaki WSW.civ
• managementletter 2016
• begroting 2017 Zeeuwland
• financiële meerjarenprognose 2017-2026 Zeeuwland
• nieuwe prestatieafspraken Veere
• nieuwe prestatieafspraken Vlissingen
• jaarlijks bod Veere en Vlissingen
• evaluatie accountant
17 | Jaarverslag Woonburg 2016
Overleg met huurdersorganisatie SHW/W
De raad overlegt jaarlijks met de SHW/W over de samenwerking tussen de SHW/W en
het bestuur van Woonburg. De gesprekken verlopen in een constructieve sfeer, waarbij
ruimte is om diverse onderwerpen te bespreken. Dit jaar is onder andere uitgebreid
gesproken over de fusie van Woonburg met Zeeuwland. De raad vindt een rechtstreeks
contact met de SHW/W van belang voor vervulling van de toezichthoudende taak.
De leden van de RvC bezoeken de jaarbijeenkomst die de SHW/W organiseert voor haar
achterban.
Overleg OR
De RvC heeft op 14 juni 2016 het jaarlijks overleg gehad met de ondernemingsraad. Dit
jaar stond het overleg volledig in het teken van de fusie met Zeeuwland.
Zowel de RvC als de ondernemingsraad ervaren dit jaarlijkse contact als zeer positief.
Overleg met overige stakeholders
In 2014 heeft de RvC een evaluatie gehouden van de wijze waarop zij haar relatie
onderhoudt met de stakeholders van Woonburg. Per stakeholder is opnieuw vastgesteld
hoe zowel de bestuurder als de RvC wordt geïnformeerd over relevante ontwikkelingen
en hoe contacten worden onderhouden. Er was in 2016 geen aanleiding om hierin
veranderingen aan te brengen.
Woonburg organiseert bewust geen aparte jaarlijkse bijeenkomst met stakeholders,
zoals gemeenten, zorginstellingen en andere maatschappelijke instellingen, omdat uit
extern onderzoek is gebleken dat stakeholders tevreden zijn over de wijze waarop zij
invloed kunnen uitoefenen op de corporatie. Deze keuze is door de directeur-bestuurder
doorgesproken met de stakeholders en zij delen dit standpunt. De in 2015 uitgevoerde
visitatie bevestigt dit nog steeds.
De overige ontwikkelingen ten aanzien van stakeholders zijn als volgt:
• De RvC heeft kennisgenomen van de activiteiten die Woonburg ontplooit in
samenwerking met de gemeenten Veere en Vlissingen binnen het kader van de
prestatieafspraken.
• Het populair jaarverslag voor huurders en stakeholders is voor de achtste keer in
deze vorm uitgebracht. Thuis digitaal, de uitgave waarmee stakeholders en in het
bijzonder de huurders worden geïnformeerd over de activiteiten van Woonburg, is
in 2016 viermaal uitgekomen.
18 | Jaarverslag Woonburg 2016
1.3 Verslag van de ondernemingsraad Dit jaar stond voor de ondernemingsraad in het licht van de fusiebesprekingen met
Zeeuwland. Deze fusie is op 1 januari 2017 gerealiseerd.
De fusie heeft een grote impact op de medewerkers van Woonburg door het afbouwen
van de servicedienst, het beëindigen van tijdelijke arbeidscontracten en de verhuizing
van het kantoor naar Zierikzee. Ook vinden er wijzigingen plaats in serviceverlening,
werkwijze en bedrijfsvoering. Daarnaast kregen we te maken met veel nieuwe collega’s.
Visie ondernemingsraadEen goed functionerende organisatie is een organisatie die open en eerlijk is. En zo
voelt Woonburg aan. De ondernemingsraad (OR) ervaart deze openheid ook in zijn
relatie met de directeur-bestuurder.
Wat doet de OR? De OR behartigt de belangen van het personeel en bewaakt daarbij
het organisatiebelang. De OR streeft naar een professionele aanpak. De OR is actief
betrokken bij de totstandkoming van beleid. Doordat hij vroegtijdig geïnformeerd wordt,
is hij in staat om op een goede en informele manier invloed uit te oefenen op de inhoud
van nieuw of te wijzigen beleid.
De leden van de OR zijn gekozen door het personeel van Woonburg. Daarom vindt
de OR het vanzelfsprekend om het personeel zoveel mogelijk te betrekken bij de
onderwerpen die worden besproken. Tijdens werkoverleg, een achterbanbijeenkomst,
een OR-klankbordgroep en via nieuwsbrieven geeft de OR een toelichting op zijn rol in
de totstandkoming van nieuw of te wijzigen beleid. Ook wordt er aangegeven op welke
manier de mening van collega’s over de onderwerpen gevraagd wordt om tot een goed
besluit te kunnen komen. Daarnaast is tijdens voornoemde momenten de mogelijkheid
voor collega’s om zaken onder de aandacht te brengen en een gesprek hierover aan te
gaan.
In 2016 is er door de OR tweemaal een lunchbijeenkomst voor alle collega’s
georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomsten zijn de ontwikkelingen met betrekking tot de
fusie besproken.
Het wekelijkse inloopspreekuur is in 2016 gecontinueerd. Hiervan is enkele keren
gebruikgemaakt door de collega’s.
In 2016 is de klankbordgroep in gewijzigde samenstelling van start gegaan. Hieraan
nemen vijf collega’s deel. De klankbordgroepbijeenkomsten vonden in 2016 driemaal
plaats. Onderwerp van gesprek was vooral de komende fusie met Zeeuwland en de
gevolgen hiervan voor het personeel.
Samenstelling De samenstelling van de ondernemingsraad was in 2016 als volgt:
• Jan-Joris Jooss (voorzitter)
• Jaco Meijers (secretaris)
• Sabine Kumps (lid)
Overleg OR met directeur-bestuurderIn 2016 is vijf keer overlegd met de directeur-bestuurder in een reguliere
overlegvergadering. De agenda wordt vooraf gezamenlijk bepaald. Daarnaast waren er
acht overlegvergaderingen, waarbij tevens de directeur-bestuurder van Zeeuwland en
de OR van Zeeuwland aanwezig waren.
Onderwerpen van gesprek met directeur-bestuurder• Fusie met Zeeuwland
• Integriteit
• Begroting / financiële meerjarenprognose 2016
• Engagementonderzoek
• Evaluatie Arbo Unie
• Jaarverslag 2015 en interim-rapportage 2016
• Visitatierapport
• Werkdruk
19 | Jaarverslag Woonburg 2016
AdviesIn 2016 is de OR in het kader van de fusie met Zeeuwland nauw betrokken bij de
volgende onderwerpen:
• Hoofdontwerp en formatieplan
• Huisvestingsplan
• ERP-systeem
• Diverse HRM-stukken
• BHV-plan
Bij deze onderwerpen zijn onze adviezen serieus meegenomen in het besluit van de
directeur-bestuurders van Woonburg en Zeeuwland.
InstemmingsaanvragenEr zijn in 2016 geen instemmingsaanvragen ontvangen.
OR-reglementIn 2014 is het reglement van de OR geactualiseerd en gemoderniseerd. In 2016 zijn geen
aanpassingen gedaan.
Overleg OR Woonburg met de OR van ZeeuwlandOp 11 april 2016 hebben de beide ondernemingsraden voor het eerst samen vergaderd.
Het doel was een nadere kennismaking en kijken waar we gezamenlijk kunnen
optrekken. De samenwerking met de OR van Zeeuwland verliep in 2016 op een goede en
constructieve manier.
Overleg OR met raad van commissarissenIn juni 2015 is er overleg geweest met de raad van commissarissen. De agendapunten
van dit overleg waren:
• kennismaking;
• visie op de ontwikkelingen binnen Woonburg;
• fusiebesprekingen met Zeeuwland;
• de cultuur van Woonburg en cultuurverschillen met Zeeuwland.
In november vond er een kennismakingsgesprek plaats met de nieuwe RvC van
Zeeuwland.
Overleg met OR-platformHet OR-platform wisselt ervaringen uit, bespreekt ontwikkelingen in de sector, doet aan
deskundigheids-bevordering en deelt informatie.
Het OR-platform bestaat uit OR-afgevaardigden van de volgende Zeeuwse corporaties:
• Clavis
• l’escaut woonservice
• R&B Wonen
• RWS
• Stadlander
• Woongoed Middelburg
• Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
• Zeeuwland
• Woonburg
In 2016 is het OR-platform drie keer regulier bijeengekomen.
DeskundigheidsbevorderingOok in 2016 heeft de OR zich (op maat) laten adviseren door een externe adviseur.
VerkiezingenIn 2016 zijn er geen verkiezingen geweest. Vanwege de fusie is besloten in de huidige
samenstelling door te gaan. Vanaf 1 januari 2017 wordt de OR samengevoegd met de OR
van Zeeuwland, die uit twee personen bestaat. Eind 2017 worden er weer verkiezingen
gehouden.
20 | Jaarverslag Woonburg 2016
Hoofdstuk 2
Goede dienstverlening
21 | Jaarverslag Woonburg 2016
2.1 Inleiding
Woonburg hecht veel waarde aan tevreden klanten. Wij horen graag hoe zij onze
dienstverlening ervaren. We willen passende dienstverlening bieden, die is afgestemd
op de verwachtingen van onze klanten. Inzicht in klanttevredenheid zorgt ervoor dat wij
continue onze dienstverlening kunnen verbeteren.
Onze dienstverlening is toegankelijk en simpel ingericht, zodat wij onze processen zo
efficiënt mogelijk en zonder fouten kunnen uitvoeren. Door het standaardiseren van
deze processen wordt dit mogelijk. Dit vraagt ook om heldere communicatie richting
onze klanten, zodat zij weten wat ze van ons mogen verwachten. Wij vinden het
belangrijk dat wij onze afspraken nakomen en sturen daarop om dit waar te maken.
In 2016 hebben wij verder gebouwd aan het professionaliseren van de organisatie,
waarbij betrouwbaar zijn en het nakomen van afspraken belangrijke elementen zijn.
2016 heeft in het teken gestaan van de voorbereidingen op de fusie met Zeeuwland. De
nieuwe organisatie is gericht op het verder digitaliseren van de dienstverlening voor
degenen die dat willen en kunnen. Daar waar persoonlijk contact een toegevoegde
waarde is, wordt dit ingezet desgewenst bij de klant thuis.
2.2 Investeren in goede dienstverlening
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Betrouwbare dienstverlener zijn. Klant-
tevredenheid gemiddelde score > 8
Aantal klachten qua communicatie 0
De gemiddelde klanttevredenheid scoort
een 8,1.
De doelstelling om op 0 klachten uit te
komen qua communicatie is niet ge-
haald. In 2016 heeft Woonburg 3 klach-
ten ontvangen over de communicatie.
Huurachterstanden terugdringen
Huidige klanten < 0,75% van totale
huursom
Vertrokken klanten < 1,00% van totale
huursom
Door een nieuwe aanpak van de huur-
incasso, inclusief opschoonactie van
oude vorderingen, zijn de doelen voor
2016 behaald.
De huurachterstand bij zittende huurders
is 0,56%.
De huurachterstand bij vertrokken
huurders is 0,73%
In 2016 waren wij van plan een nieuwe website te introduceren. Door de voorbereidingen
op de fusie met Zeeuwland is hiermee gewacht om zo gezamenlijk vanuit de nieuwe
organisatie een interactieve website, inclusief klantportaal, te kunnen lanceren.
Daarnaast hebben we in 2016 een vervolg gegeven aan het project WELKOM!. Dit
project is gestart in 2015. Het project WELKOM! staat in het teken van: de kunst
mensen het gevoel te geven dat ze welkom zijn. Hierbij richten wij ons op het zijn van
een betrouwbare dienstverlener en het verbeteren van de interne samenwerking.
Thematisch hebben we verschillende onderwerpen opgepakt.
Digitale dienstverleningWe hadden het plan om in 2016 een nieuwe website te introduceren. Gezien de fusie met
Zeeuwland is besloten om eerst de mogelijkheden van het klantportaal van Zeeuwland
te ervaren. Zeeuwland had de livegang van het nieuwe klantportaal al gepland staan in
22 | Jaarverslag Woonburg 2016
2016. Het beoogde click-call-face-principe blijft gehanteerd, waarbij we zoveel mogelijk
(routinematige) diensten digitaal gaan aanbieden. Daardoor kunnen we meer aandacht
besteden aan klanten die dat nodig hebben of die persoonlijk contact op prijs stellen.
Waardering dienstverleningWe hechten veel waarde aan de waardering van onze dienstverlening door onze klanten.
In 2016 komen we gemiddeld iets hoger (8,1) uit dan in 2015 (8,0). Op vier van de vijf
onderdelen scoren wij hoger dan vorig jaar. Planmatig onderhoud krijgt een lagere
waardering.
Klantwaardering9,08,07,06,05,04,03,02,01,0
0
Huren van een woning
Kopen van een woning
Reparatieverzoeken
Opzeggen huur
Planmatig onderhoud
2016
8,40
cijf
er
2015
9,20
7,80
7,60
7,50
8,10
8,30
7,70
7,70
8,20
GeschillencommissieAls Woonburg en de klant bij een klacht niet tot overeenstemming komen, kan de
klant de geschillencommissie vragen een uitspraak te doen. De vier Walcherse
woningcorporaties werken met een gezamenlijke geschillencommissie. In 2016 zijn er
geen klachten over Woonburg behandeld.
Klanten met betalingsproblemenIn 2016 is de nieuwe aanpak van het incassoproces verder uitgewerkt. Dit was in 2015
naar aanleiding van een audit van het proces opgestart. De nieuwe aanpak is vooral
gericht op het vroegtijdig in contact komen met klanten met een huurachterstand. Dit
voorkomt het verder oplopen van de achterstand en hoge deurwaarderskosten. Ook is
een incassobureau ingezet in het minnelijk traject. De deurwaarder wordt ingezet voor
het gerechtelijk traject, waarbij door ons en het incassobureau zoveel mogelijk wordt
voorkomen dat vorderingen bij de deurwaarder terechtkomen. Dit brengt namelijk hoge
kosten met zich mee die vaak lastig te betalen en daarmee te incasseren zijn.
De nieuwe aanpak heeft het gewenste resultaat opgeleverd: structureel onder de 0,75%
van de totale huursom van zittende huurders en 1,00% voor vertrokken huurders (huur
en overige vorderingen).
In 2016 zijn er helaas 2 ontruimingen geweest. Beide klanten zijn ontruimd vanwege het
niet nakomen van betalingsafspraken.
Betalingsproblemen* 2016 2015
Huurachterstand zittende huurders € 60.629 € 74.249
Huurachterstand vertrokken huurders € 23.619 € 71.528
Overige vorderingen € 61.172 € 75.338
Afboekingen € 141.592 € 25.440
Aantal betalingsregelingen ultimo jaar 50 60
Aantal zaken doorverwezen naar de deurwaarder 31 101
Aantal deurwaarderszaken ultimo jaar 23 102
Aantal ontruimingen 2 2
* Exclusief huurachterstanden en overige betalingsachterstanden van bedrijven.
Huurachterstand in %
van de jaarhuur2016 2015
Huurachterstand zittende huurders 0,56% 0,66%
Huurachterstand vertrokken huurders 0,73% 0,64%
23 | Jaarverslag Woonburg 2016
Verkoop en terugkoopOok in 2016 hebben we onze verkoopdoelstelling behaald. Veelal is gebruikgemaakt van
Kopen naar Wens, waarbij een uitgestelde betaling van € 30.000 is verstrekt.
Vooral voor starters met een inkomen tot € 41.965 biedt deze constructie de
mogelijkheid een betaalbare koopwoning te kopen.
Woonburg heeft een aantal starterswoningen teruggekocht in Domburg, Aagtekerke
en Biggekerke. Deze woningen zijn met Kopen naar Wens weer succesvol verkocht.
Ook in het Krekepad in Westkapelle zijn twee appartementen teruggekocht. Deze
appartementen werden zonder constructie op de markt aangeboden.
Vanaf eind 2016 heeft Woonburg de verkoop van een aantal woningen in Westerzicht
ondergebracht bij een externe makelaar. Woonburg had in Westerzicht meerdere
woningen een langere tijd in de verkoop. De externe makelaar verkoopt in dezelfde wijk
ook geregeld woningen. We wilden ervaren of de makelaar de woningen daar succesvol
verkocht. De eerste ervaring hiermee is positief.
Uitbesteding niet-planmatig onderhoudIn de nieuwe fusieorganisatie wordt het niet-planmatig onderhoud (reparatie- en
mutatieonderhoud) uitbesteed aan een lokale aannemer op Walcheren. In 2016 is dit
traject gestart, waarbij een aannemersselectie heeft plaatsgevonden. In 2017 wordt dit
traject verder vervolgd. De medewerkers van de servicedienst van Woonburg worden
hierin van werk naar werk begeleid. Ze hebben de mogelijkheid bij de te selecteren
aannemer in dienst te treden.
De aansturing van het niet-planmatig onderhoud wordt door woningcorporatie RWS in
Goes uitgevoerd. In 2017 eindigt de samenwerkingsovereenkomst met RWS. Er moet dan
ook een keuze worden gemaakt of de aansturing op dezelfde wijze zal verlopen.
24 | Jaarverslag Woonburg 2016
Hoofdstuk 3
Prettig en betaalbaar wonen
25 | Jaarverslag Woonburg 2016
3.1 Inleiding
Onze doelgroep is kleiner geworden en de behoefte naar huurwoningen zal daardoor
afnemen. Dit was het uitgangspunt voor ons ondernemingsplan 2013-2016 en daarom
hebben we tot en met 2015 een afname van onze woningvoorraad nagestreefd. Vanaf
medio 2015 is er in Nederland een toenemende vraag naar huurwoningen ontstaan als
gevolg van het aantal vluchtelingen dat zich tijdelijk dan wel definitief in Nederland mag
vestigen. Die ontwikkeling heeft zich in 2016 in verhoogde mate voortgezet. In overleg met
de Walcherse gemeenten en collega-corporaties zijn maatregelen genomen om aan de
taakstellingen te kunnen blijven voldoen. De belangrijksten zijn uitstel van sloop, meerdere
statushouders huisvesten in eengezinswoningen en versnelde productie van nieuwbouw.
De nieuwe regels voor passend toewijzen zijn per 1 januari 2016 van kracht geworden.
Nadat we ons hierop in het vorige verslagjaar goed hadden voorbereid, volgde de
uitvoering in 2016. We voldoen nu aan de wetgeving. Passend toewijzen heeft ons
een nieuwe kijk gegeven op onze doelgroep en de huurprijzen van onze woningen.
Zo ervaren we een daling in de vraag naar huurwoningen met een huurprijs boven de
aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag (€ 586,68 en € 628,76).
De invoering van de huursombenadering is niet doorgegaan in 2016. Deze is per 1
januari 2017 ingevoerd. Per 1 juli 2016 bleef de inkomensafhankelijke huurverhoging
van kracht. De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk. Woonburg heeft er
daarom voor gekozen geen gebruik te maken van de mogelijkheid om huishoudens met
een hoger inkomen een extra huurverhoging te geven. De huren zijn verhoogd met het
inflatiepercentage.
We onderscheiden de volgende doelgroepen:
• Tot onze primaire doelgroep behoren de huishoudens tot € 35.739. Minimaal 90%
van onze vrijkomende woningen komt hiervoor beschikbaar. Binnen deze groep zijn
er twee subgroepen
- huishoudens die tot de categorie ‘passend toe te wijzen’ behoren en
- huishoudens die daar buiten vallen.
• Maximaal 10% van de vrijkomende woningen wordt aangeboden aan huishoudens
met een inkomen boven € 35.739. Het gaat daarbij voornamelijk om urgente
situaties en gehandicapten.
• Te verkopen woningen uit de bestaande voorraad worden bij voorkeur verkocht
aan huishoudens tot € 44.360, voor zover zij niet terecht kunnen op de vrije
woningmarkt.
We verkopen woningen uit onze voorraad om de gewenste verandering in onze
woningvoorraad, qua omvang en samenstelling, mogelijk te maken.
Woonburg streeft naar een toekomstbestendige woningvoorraad. Dat betekent:
• Voldoende goede woningen passend bij de omvang van onze doelgroep. Nu en in de
nabije toekomst.
• De kwaliteit van de bestaande voorraad blijft behouden, uitgaande van een
basiskwaliteit voor iedere woning. Deze basiskwaliteit stemmen we af met de
huurdersbelangenorganisatie.
• De woonlasten voor onze doelgroep zijn beheersbaar, zodat het wonen betaalbaar
blijft. De woningen zijn daarom energietechnisch duurzaam.
• Voldoende toegankelijke woningen, zodat klanten zelfstandig thuis kunnen blijven
wonen in hun vertrouwde woonomgeving.
• In samenwerking met partners investeren in leefbare straten en buurten, daar waar
Woonburg substantieel bezit heeft.
Kortom, Woonburg wil investeren in prettig en betaalbaar wonen voor al haar klanten.
De aandacht van ons investeringsprogramma gaat uit naar de bestaande
woningvoorraad. We investeren in de energiezuinigheid van onze woningen. Onze
planontwikkeling richt zich op herontwikkeling van complexen met verouderde
woningen of woningen die niet meer bieden waar de markt om vraagt. In het strategisch
voorraadbeleid (SVB) hebben deze woningen het scenario ‘ontwikkelen toekomstvisie’
gekregen. In 2016 is in onze planontwikkeling rekening gehouden met de komst van
statushouders en hebben wij ons programma, waar mogelijk en nodig, aangepast.
26 | Jaarverslag Woonburg 2016
3.2 Strategisch voorraadbeleid
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Totale woningvoorraad is beoordeeld
op het criterium ‘aanpasbaar’ We hebben al onze woningen beoordeeld
en woningen, waar nodig, een gewijzigde
strategie in onze SVB gegeven.
Digitalisering van het SVB De digitalisering is uitgesteld omdat we
eerst onze portefeuillestrategie gaan
samenvoegen met Zeeuwland.
Zorgdragen voor beschikbaarheid
nieuw marktonderzoek op niveau
gemeenten, Walcheren en Zeeland
(in samenwerking met gemeenten)
Uitgesteld omdat we eerst onze porte-
feuillestrategie gaan samenvoegen met
Zeeuwland.
Opnemen basiskwaliteit onderhoud
in SVB Het kwaliteitsbeleid onderhoud is in het
najaar 2016 gereedgekomen. Dit beleid
stemmen we eerst met fusiepartner
Zeeuwland af, alvorens het effect op het
SVB verder wordt uitgewerkt.
Huurverhoging 2016 uitvoeren vol-
gens huursombenadering De invoering van de huursombenadering is
uitgesteld naar 2017. De huurverhoging 2016
is inflatievolgend (0,6%) uitgevoerd. Dit is
afgestemd met de huurdersorganisatie.
Plan maken voor het uitvoeren van
Wmo-maatregelen Woonburg wil van betekenis zijn in de
uitvoering van de Wmo (Wet maat-
schappelijke ondersteuning). Het initiatief
hiervoor ligt bij de gemeenten en heeft in
2016 nog niet geleid tot een plan.
InstrumentariumHet SVB is het instrument om prettig en betaalbaar wonen ook op langere termijn te
kunnen waarborgen. Het SVB geeft sturing aan de kwaliteit en prijs van het bezit van
Woonburg. Jaarlijks wordt het beleid herzien om de impact op ons bezit te bepalen van
diverse ontwikkelingen vanuit onder andere de woningmarkt, de politiek, de demografie
en de economie.
Het huurprijsbeleid, onderhoudsinspanningen en verbeteringen aan het bezit worden
vanuit het SVB bepaald. Daarnaast geeft het SVB richting aan de planontwikkeling voor
het bezit door vervanging via sloop en nieuwbouw of ingrijpende renovatie. Het SVB geeft
ook richting aan uitbreidingen van het bezit via nieuwbouw op nieuwe locaties en krimp
via verkoop. De voorgenomen activiteiten worden opgenomen in de jaarlijkse begroting
en de financiële meerjarenraming.
De aanpasbare woningvoorraadEen belangrijke ontwikkeling die wij zien op de woningmarkt op Walcheren is de
behoefte aan woningen die op een simpele manier kunnen worden aangepast voor
mensen met een fysieke beperking. Een aanpassing kan zijn een plaatsing van een
traplift of een verplaatsbare unit in de tuin. Als een woning makkelijk aangepast
kan worden, dan komt deze bij voorrang in aanmerking om aan te houden in de
woningvoorraad. Dit betekent dat we deze woning eerder blijven verhuren, dan
verkopen of inzetten voor herstructurering.
Bespreken SVB met stakeholdersDoor de hoeveelheid ontwikkelingen op de woningmarkt, andere wet- en regelgeving en
afspraken met gemeenten, hebben we in 2016 het SVB volledig geactualiseerd. Hiermee
zijn we in 2015 gestart. De volgende stap is het geactualiseerde SVB bespreken met
gemeenten en de huurdersbelangenorganisatie. Dit staat gepland in het voorjaar van
2017.
WoningvoorraadWe zien dat het totale woningbezit is gedaald met 4 woningen. In de gemeente Veere
is er een daling van 14 woningen. Het bezit in de gemeente Vlissingen is gestegen
met 10 woningen. We hebben 20 nieuwe huurwoningen opgeleverd in het project Hof
Kromwege in Oost-Souburg. Daar staat tegenover dat we 18 woningen hebben verkocht
en 6 woningen hebben gesloopt. Hierover meer in paragraaf 3.7 ‘Ontwikkelingen in de
voorraad’.
27 | Jaarverslag Woonburg 2016
Eind 2016 bevinden onze woningen zich in de volgende gemeenten:
Gemeente Kern 2016 2015
Middelburg Sint Laurens 1 1
Veere Aagtekerke 73 74
Biggekerke 48 48
Domburg 100 106
Gapinge 32 32
Grijpskerke 94 94
Koudekerke 183 186
Meliskerke 60 62
Oostkapelle 160 160
Serooskerke 117 118
Veere 52 52
Vrouwenpolder 76 77
Westkapelle 102 102
Zoutelande 74 74
Totaal Veere 1.172 1.185
Vlissingen Oost-Souburg 522 505
Ritthem 31 34
Vlissingen 138 142
Totaal Vlissingen 691 681
Totaal woongelegenheden 1.863 1.867
Middelburg
Veere
Vlissingen
Leeftijd woningvoorraad
0 50 100 150 200 250 300 350 400
1945 - 1959
0
75
191
1960 - 1969
0
118
82
1970 - 1979
0
467
252
1980 - 1989
0
231
34
1990 - 1999
0
78
16
2000 - 2009
1
76
79
2010 en later
116
37
28 | Jaarverslag Woonburg 2016
Eind 2016 is de woningvoorraad als volgt te typeren:
WoningtypenVeere Vlissingen
Eengezinswoning
Appartement zonder lift
Appartement met lift
Bijzondere woonvormen
Appartement levensloopgeschikt complex
met beschut wonen
61%
23%
12,5%
2,3%
1,2%
75%
12%
2%11%
0,1%
DoelgroepenVeere Vlissingen
Bijzondere doelgroep
Jongerenwoningen < 23 jaar
Regulieren
Seniorenwoningen > 55 jaar
49%
6%
1%
44%
21,9%
78%
0,1%
Niet-DAEB-woningvoorraadWe focussen ons op de kerntaak, zijnde woningen verhuren aan de doelgroep met een
huishoudinkomen tot € 35.739. We zien geen opgave in niet-DAEB-werkzaamheden,
zoals het bouwen van koopwoningen of het verhuren van huurwoningen boven
de € 710,68 of bedrijfsonroerendgoed. De omvang van onze huidige niet-DAEB-
portefeuille bestaat uit veertien woningen. Dit zijn woningen die bij aanvang van de
huurovereenkomst een huurprijs hebben van meer dan € 710,68. De woningen worden
de komende tien jaar verkocht op het moment dat de klant de huurovereenkomst
opzegt. De huurkasstromen uit niet-DAEB-activiteiten bedraagt ongeveer € 160.000
in 2016 en is daarmee iets meer dan 1% van de totale jaarlijkse huurkasstroom van
Woonburg. Als we kijken naar de toekomst, dan voegen we de komende jaren geen
niet-DAEB-bezit meer toe. We zien zelfs een krimp als gevolg van verkoop bij mutatie of
verlaging van de huur bij mutatie in de complexen met beschut wonen.
Scheiding tussen DAEB- en niet-DAEB-activiteitenDe nieuwe Woningwet regelt dat corporaties vanaf 1 januari 2018 hun DAEB- en niet-
DAEB-activiteiten moeten scheiden. De wetgever beoogt hiermee beide vermogens
van de activiteiten te scheiden en de afstoot van vastgoed in het marktsegment vanuit
de corporaties te bespoedigen. Omdat Woonburg weinig niet-DAEB-vastgoed heeft,
wilden we een aanvraag indienen voor toepassing van het verlichte regime. Hierbij zou
Woonburg alleen de baten en lasten van beide soorten vastgoed gescheiden inzichtelijk
moeten maken. Vanwege de fusie met Zeeuwland krijgt de fusieorganisatie een
groter deel vastgoed in het marktsegment en daarmee kan geen verlicht regime meer
worden toegepast. We hebben daarom in november een concept scheidingsvoorstel
bij de gemeenten Veere en Vlissingen en de huurdersbelangenorganisatie voorgelegd,
waarbij we kiezen voor een administratieve scheiding van het vastgoed. Beide
gemeenten en de huurdersbelangenorganisatie hebben hierop hun positieve zienswijze
gegeven. In december is het concept scheidingsvoorstel ingediend bij de Autoriteit
woningcorporaties (Aw). In 2017 volgt een definitief scheidingsvoorstel vanuit de
fusieorganisatie.
29 | Jaarverslag Woonburg 2016
BetaalbaarheidDe betaalbaarheid van het wonen is een blijvend thema. Zeker in het licht van de
huidige economische omstandigheden. Woonburg houdt haar woningen betaalbaar
voor klanten met een inkomen onder de huurtoeslaggrens. We doen dit door passend
toe te wijzen. Dit betekent dat vrijgekomen woningen met een lagere huurprijs worden
toegewezen aan klanten met een passend lager inkomen.
Onze gemiddelde huurprijs van € 512,51 (berekend exclusief woningen met een
geliberaliseerde huurovereenkomst en exclusief bezit voor bijzondere doelgroepen) is
69,1% van de maximale huurprijsgrens.
Van onze woningen is de maandhuur als volgt verdeeld volgens de huurtoeslaggrenzen:
Tot jongerengrens < € 409,92
> € 409,92 < € 586,68
> € 586,68 < € 628,76
> € 628,76 < € 710,68
Boven huurtoeslaggrens > € 710,68
45%
12%
20% 22%15%
59%
10%
13%
Betaalbaarheid Veere Betaalbaarheid Vlissingen
1%1%
Het huurprijsbeleid op de lange termijn is erop gericht de huur van een DAEB-woning
(dit zijn de gereguleerde woningen met een huurprijs bij eerste verhuur onder de
huurtoeslaggrens van € 710,68) niet hoger te laten zijn dan 75% van de maximale
huurprijsgrens. Dit noemen we onze streefhuur. Uitgangspunten zijn hierbij:
• het nieuwe woningwaarderingsstelsel (van 1 oktober 2015) bepaalt de basisprijs;
• we houden voldoende woningen van passende kwaliteit met een passende huurprijs
voor de drie te onderscheiden doelgroepen:
• huishoudens met een inkomen tot de lage aftoppingsgrens;
• huishoudens met een inkomen tot de hoge aftoppingsgrens;
• huishoudens met een inkomen boven de hoge aftoppingsgrens tot maximaal
€ 35.739.
We zien dat onze woningen in levensloopgeschikte complexen met beschut wonen niet
meer bereikbaar zijn voor de doelgroep met een inkomen tot de lage aftoppingsgrens
(€ 22.100). De laatste 10 jaar hebben wij veel in deze complexen in de dorpen
op Walcheren geïnvesteerd. De huurprijs van zo’n woning gaat met 75% van de
maximale huurprijsgrens al snel richting de € 700 per maand. Dit geldt ook voor de
levensloopgeschikte eengezinswoningen. Daarom verlagen we voor driekwart van deze
woningen de huurprijs bij nieuwe verhuring, zodat ze wel bereikbaar zijn voor deze
doelgroep.
Harmonisatie (verhoging naar de streefhuur) vindt plaats bij mutatie. De huur kan
hierbij ook naar beneden worden aangepast. De totale huursomverhoging in 2016 als
gevolg van harmonisatie is 0,70% van de jaarlijkse huuropbrengst.
Bij de verkoop van woningen uit onze voorraad bieden we bij voorkeur mogelijkheden
aan huishoudens met een middeninkomen (€ 35.739 tot 44.360) om in hun huisvesting
te voorzien. Bij de verkopen zetten we Kopen naar Wens in om de prijs aantrekkelijk te
maken voor deze doelgroep. In 2016 zijn veertien woningen verkocht via deze formule.
De verkoopprijzen lagen tussen de € 88.500 en € 165.000. De gemiddelde verkoopprijs
was € 126.286 per woning.
30 | Jaarverslag Woonburg 2016
HuurverhogingDe invoering van de huursombenadering is uitgesteld tot 1 januari 2017. Vanaf 2017
wordt de huursombenadering de basis voor de huurverhogingen gedurende het jaar.
De gemiddelde huurstijging per corporatie mag dan niet hoger zijn dan de inflatie
plus 1%. Binnen deze huursom zijn op individueel niveau huurstijgingen mogelijk
tot maximaal de inflatie plus 2,5%. Kern van de huursombenadering is dat de totale
jaarlijkse huurstijging van de woningvoorraad van een corporatie aan een maximum
wordt gebonden, maar dat het daarbij mogelijk is op het niveau van de individuele
woning de huurverhoging te differentiëren. Tot 2016 hebben we de huurverhoging
drie keer inkomensafhankelijk uitgevoerd. In 2016 heeft Woonburg de huurverhoging
inflatievolgend toegepast, te weten 0,6% voor onze sociale huurwoningen en niet
meer inkomensafhankelijk. Klanten hebben geen bezwaar ingediend tegen de voor hen
vastgestelde huurverhoging.
3.3 Energiezuinig
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Uitvoeren energieprogramma
volgens de begroting: totaal 269
woningen aanbieden om de
energie-index naar 1,3 of lager te
brengen (voorheen het B-label)
128 klanten hebben een aanbod gekregen
vanuit het energieprogramma.
Evaluatie effecten van aangebrachte
energiemaatregelen op gerealiseerde
besparing en wooncomfort onder
klanten
We hebben een evaluatie uitgevoerd bij drie
complexen, waar energiemaatregelen zijn
uitgevoerd. De uitkomst van de evaluatie
is positief, de besparing bleek hoger dan
vooraf berekend was.
Het energie-investeringsprogramma beleefde in 2016 zijn vijfde jaar. In tien jaar tijd
krijgt iedere klant van wie de woning een energie-index heeft van 1,4 of hoger (voorheen
energielabel C of lager) het aanbod om de energieprestatie van de woning te verbeteren
naar een energie-index van 1,3.
Klanten kunnen tegen huurverhoging kiezen om deel te nemen aan energiemaatregelen.
We bepalen de huurverhoging in relatie tot het investeringsbedrag om de verbetering
betaalbaar te houden voor onze klanten.
Klanten die meedoen aan het energieprogramma kregen ook in 2016 de mogelijkheid
om zonnepanelen te laten plaatsen. Als klanten besluiten om niet mee te doen aan het
energieprogramma, dan worden de energiemaatregelen toegepast zodra de woningen
vrijkomen. De huurprijs wordt dan bepaald op basis van de nieuwe energie-index.
In 2016 hebben we 128 klanten een aanbod gedaan om deel te nemen aan het
energieprogramma. Dit is minder dan de geplande 269 woningen. Dit komt enerzijds
doordat we voor een aantal complexen hebben besloten de energiemaatregelen door
te schuiven naar een natuurlijk moment (bijvoorbeeld bij het vernieuwen van de
verwarmingsinstallatie). Anderzijds komt dit doordat het vastgestelde kwaliteitsbeleid
onderhoud (basiskwaliteit) een nieuwe opname bij woningen tot gevolg had en deze
woningen pas in 2017 aangepakt kunnen worden.
Inmiddels heeft 46% van de woningvoorraad (inclusief nieuwbouw) een energie-index
1,4 of beter. Dit was eind vorig jaar nog 37,5%. Nog slechts 21% van de woningvoorraad
heeft geen groene-energie-index.
31 | Jaarverslag Woonburg 2016
Realisatie energieprogramma 2016
Adres: Aangeboden bij
aantal
woningen:
Uitgevoerd bij
aantal
woningen:
Agatha- en Porrenaerstraat, Aagtekerke 13 5
Schelpweg, Domburg 2 2
Dorpsstraat, Nieuwe Wei, Van
Reigersbergstraat, Gapinge24 11
Cornelis Vis- en Reigershoutstraat, Grijpskerke 16 11
De Plaastraat, Meliskerke 12 4
Bisschop-, Macare-, M. de Hennijn-,
Noordhout- en Poortstraat, Serooskerke29 19
Van Borselelaan, Veere 18 11
Palsterstraat, Regulierenpad, Vrouwenpolder 14 6
Op 31 december 2016 is de energie-index van de woningen als volgt:
21%
24%
33%
11%
6%
< 0,60
0,61 - 0,80
0,81 - 1,20
1,21 - 1,40
1,41 - 1,80
1,81 - 2,10
2,11 - 2,40
2,41 - 2,70
> 2,71
Energie-index
1%2%
2%
3.4 Nieuwbouwprojecten en planvorming
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Opleveren van 30 woningen,
waarvan 20 huurwoningen en 10
koopwoningen in Hof Kromwege
in Oost-Souburg
In januari 2016 hebben we 30 woningen opge-
leverd.
Verdere uitvoering planontwik-
keling (tot en met haalbaar-
heidsfase) van de volgende
projecten:
• Kerkstraat in Koudekerke
Haalbaarheidsfase met een renovatie- en nieuw-
bouwvariant is gestart in 2016. Afronding begin
2017.
Slopen van zes woningen aan de
Brouwerijweg in Domburg, als
onderdeel van de ontwikkeling
van het Singelgebied
De zes woningen zijn gesloopt.
Verdere uitvoering plan-
ontwikkeling (haalbaarheidsfase
en verder) van de volgende
projecten:
• Lambrechtsenstraat in
Ritthem
• Molenwal in Westkapelle
Haalbaarheidsfase met een renovatie- en nieuw-
bouwvariant is gestart in 2016. Afronding begin
2017.
Start planvorming schoollocatie
in Ritthem Intentieovereenkomst gesloten met de gemeente
Vlissingen.
Versnelde nieuwbouw van
dertien woningen in de ge-
meente Veere
Haalbaarheidsonderzoek op basis van een
voorontwerp afgerond. Oplevering in december
2016 is niet gehaald.
Start ontwerp van een multi-
functionele accommodatie in
Biggekerke
Definitief ontwerp afgerond, besluitvorming
begin 2017. Oplevering verwacht in 2018.
32 | Jaarverslag Woonburg 2016
Vanuit ons strategisch voorraadbeleid starten we in diverse wijken met planvorming. De
planvorming vindt plaats samen met de bewoners van de complexen. We houden daarvoor
bewonersbijeenkomsten. Afhankelijk van de grootte van het complex en de problematiek
verzamelen we informatie door middel van enquêtes of huisbezoeken. We werken daarbij
samen met een klankbordgroep die zich inzet voor de belangen van de bewoners van de
buurt.
Hof Kromwege in Oost-Souburg
In januari 2016 zijn de laatste 30 nieuwbouwwoningen in het wijkvernieuwingsproject Hof
Kromwege in Oost-Souburg opgeleverd. De 20 levensloopgeschikte huurwoningen die
zijn opgeleverd hebben een volledig woonprogramma op de begane grond. Voor klanten
met een inkomen onder de huurtoeslaggrens hebben we de huurprijs van deze woningen
verlaagd van € 705 naar € 586.
Kerkstraat in Koudekerke
Aan de Kerkstraat in Koudekerke staat een complex met in totaal 32 duplexwoningen.
Deze locatie wordt in twee fasen aangepakt. De eerste fase betreft zestien woningen
die worden gerenoveerd voor Zeeuwse Gronden. Zeeuwse Gronden is op zoek naar
woningen voor een woonbegeleidingsproject voor mensen met een psychiatrische ziekte.
Omdat de kosten van een renovatie en uitbreiding van het complex erg tegenvielen, is
een haalbaarheidsonderzoek gestart naar vervangende nieuwbouw. Met de bewoners
is een sociaal plan opgesteld met hun rechten en plichten bij verhuizing. In 2016 zijn
dertien woningen leeggekomen na verhuizing van de bewoners. Met alle bewoners is
overeenstemming over vervangende woonruimte. Twaalf woningen hebben we weer
tijdelijk kunnen verhuren tijdens de haalbaarheidsfase. We hebben ook dit jaar een
samenwerkingsovereenkomst kunnen opstellen met de gemeente Veere en Zeeuwse
Gronden. Naar verwachting kunnen we in 2018 klaar zijn met de eerste fase. De tweede
fase van de aanpak van de 32 woningen start over een aantal jaar.
Brouwerijweg in Domburg
Aan de Brouwerijweg in Domburg hebben we in het voorjaar zes woningen gesloopt in
verband met de herstructurering van het Singelgebied. Woonburg draagt zo bij aan de
visie van de gemeente Veere voor dit gebied door deze woningen geen belemmering te
laten zijn voor de herstructurering. De woningen werden al een aantal jaar door middel
van een bruikleenovereenkomst ter beschikking gesteld aan klanten.
Lambrechtsenstraat in Ritthem
Nadat de planvorming aan de Lambrechtsenstraat in Ritthem vorig jaar langere tijd heeft
stilgelegen, zijn we in het voorjaar tot overeenstemming gekomen met de bewoners van
negen woningen. Instandhouding van de woningen bleek financieel niet haalbaar voor
Woonburg. We hebben afgesproken dat vijf woningen worden gesloopt en plaatsmaken
voor nieuwe woningen met een huurprijs onder de lage aftoppingsgrens van de
huurtoeslag. De andere vier woningen worden aan de bewoners te koop aangeboden.
Hiervan zijn er dit jaar drie verkocht. We verwachten de nieuwe woningen in 2018 op te
leveren.
Molenwal in Westkapelle
Nadat de haalbaarheidsfase in het voorjaar werd afgerond, zijn we gestart met de
uitverhuizing van de huidige bewoners en de tijdelijke verhuur van het duplexcomplex tot
aan de uitvoering van de sloop. De nieuwbouw behelst negen eengezinswoningen met
een volledig woonprogramma op de begane grond en acht appartementen met lift. We
verwachten de bouw te kunnen starten in 2017.
Versnelde nieuwbouw in gemeente Veere
We hebben, samen met de gemeente Veere, onderzocht of het mogelijk is om versnelde
nieuwbouw mogelijk te maken in de kernen Grijpskerke, Zoutelande en Veere door
gebruik te maken van een concept-bouwsysteem. Het is haalbaar gebleken om
dertien nieuwe grondgebonden huurwoningen te bouwen met een huurprijs onder
de laagste aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€ 586,68). De woningen hebben het
woonprogramma op de begane grond. Binnen onze doelgroep is veel vraag naar dit soort
woningen. Het is niet meer gelukt om de bouw in 2016 te starten. We verwachten de
woningen in 2017 op te leveren.
Multifunctionele accommodatie in Biggekerke
Door de Primas Scholengroep en de dorpsraad Biggekerke is Woonburg gevraagd de
ontwikkeling van een basisschool in combinatie met een dorpshuis te realiseren. In
33 | Jaarverslag Woonburg 2016
2016 is het definitieve ontwerp rondgekomen, waarbij is uitgegaan van de bouw van
woningen waar de komende jaren een basisschool gehuisvest wordt. Als in de toekomst de
behoefte aan een basisschool in Biggekerke afneemt, kan het gebouw relatief eenvoudig
omgebouwd worden naar vier huurwoningen. Begin 2017 vindt de besluitvorming plaats
en gaat het voorstel ter goedkeuring naar het ILT (Inspectie Leefomgeving en Transport).
Deze goedkeuring is benodigd volgens de nieuwe Woningwet, omdat de bouw van een
basisschool alleen mag als aan een minimale rendementseis wordt voldaan.
3.5 Verhuur
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Aantal leegstandsdagen realiseren,
max. zeven dagen Vanwege de invoering van het passend
toewijzen vanaf 1 januari 2016 is de leeg-
stand hoger geweest. De realisatie in 2016
komt uit op 15,6 dagen.
Maximale huurderving in %
inclusief oninbare vorderingen en
verkoopleegstand 1,5% van totale
huursom (€ 177.000)
De totale huurderving voor 2016 is € 200.945
(1,6% van de totale huurinkomsten). De
huurderving is overschreden, met name door
de verkoopleegstand en het hoge bedrag aan
oninbare vorderingen vanwege de nieuwe
aanpak huurincasso met opschoonactie.
Evaluatie woonruimtebe middelings-
systeem, waarbij de effecten van pas-
send toewijzen worden meegenomen
De evaluatie van Zuidwestwonen.nl heeft
plaatsgevonden in 2016 met de betrokken
partijen.
WoonruimtebemiddelingSinds oktober 2015 bieden wij onze vrijkomende woningen aan via Zuidwestwonen.
nl. De woningen worden op een eerlijke en transparante manier aangeboden, waarbij
zoveel mogelijk keuzevrijheid is. Zuidwestwonen.nl is een samenwerkingsverband
van diverse Zeeuwse en Brabantse corporaties. Naar verwachting sluiten nog meer
corporaties aan. In januari 2016 is vanuit de overheid het passend toewijzen ingevoerd.
Dit betekent dat 95% van de woningzoekenden met een laag inkomen (€ 22.000 of
€ 30.000) in aanmerking komen voor een huurwoning met een huurprijs van € 586 of
€ 628 (prijspeil 2016). De effecten van het passend toewijzen hebben invloed op de
ervaringen van woningzoekenden op Zuidwestwonen.nl. In 2016 is de werking van
Zuidwestwonen.nl geëvalueerd met de betrokken partijen. Ook de digitale hulp die
op Walcheren wordt aangeboden door Stichting Humanitas, het Palet in Vlissingen
en Stichting Welzijn Veere is besproken. De introductie van een nieuw systeem in
combinatie met de regelgeving van het passend toewijzen vraagt om meer kennis vanuit
de woningzoekenden om het systeem en materie te kunnen doorgronden.
Toewijzingen en Europese regelgevingIn 2016 zijn de regels, die gesteld worden aan het toewijzen van sociale huurwoningen,
veranderd. Volgens de regelgeving moet minimaal 80% van de sociale huurwoningen
worden toegewezen aan huishoudens met een maximaal jaarinkomen van € 35.739 (de
primaire doelgroep). 10% van de woningen kunnen wij toewijzen aan klanten met een
inkomen van € 35.739 tot € 39.874 (midden inkomens). De overige 10% van de woningen
zijn vrij toe te wijzen, dit gebeurt voornamelijk bij herstructureringsprojecten waarbij
klanten een andere woning nodig hebben. Wij willen minimaal 90% toewijzen aan
klanten met een inkomen tot € 35.739.
In 2016 hebben wij 96,74% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toegewezen aan
klanten met een inkomen van maximaal € 35.739. 1,09% is verhuurd aan de klanten met
een middeninkomen (€ 35.739 tot € 39.874) en 2,17% is verhuurd aan de klanten met
een inkomen hoger dan € 39.874. Hiermee voldoen wij ruimschoots aan de norm.
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Toewijzingen 96,74%
=< € 35.739 € 35.739 - € 39.874
Toewijzingen
> € 39.874
1,09% 2,17%
34 | Jaarverslag Woonburg 2016
Naast de Europese regelgeving moeten woningcorporaties vanaf 2016 bij het
toewijzen van sociale huurwoningen ook voldoen aan de nieuwe passendheidsnorm.
Van de toewijzingen aan huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens
moet minstens 95% een aanvangshuur hebben onder de aftoppingsgrenzen van de
huurtoeslag. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste
inkomens in te dure woningen terecht komen.
Woonburg heeft in 2016 96,62% van de toewijzingen aan huishoudens met een inkomen
onder de huurtoeslaggrens gedaan met een aanvangshuur onder de aftoppingsgrenzen.
Woonburg voldoet hiermee aan de regels van passend toewijzen.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Passend toewijzen
Huurtoeslaggerechtigden passend
Huurtoeslaggerechtigden niet passend
96,62%
3,38%
2016
VerhuringenIn 2016 hebben 164 mutaties plaatsgevonden, exclusief de verhuringen van
nieuwbouwwoningen, met huurprijzen zowel boven als onder de huurtoeslaggrens
van € 710,68. Dit is een stijging van 22 mutaties ten opzichte van 2015. Deze stijging
wordt veroorzaakt door verschillende herstructureringsprojecten, waardoor een
verhuisbeweging is ontstaan.
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Mutatiegraad 7,65%
2015 2014
7,70%
Mutatiegraad
Aantal mutaties 142 144
2013
8,17%
149
8,90%
2016
164
In 2016 zijn 95 woningen verhuurd via directe bemiddeling. Het gaat hierbij om
toewijzingen via instellingen en het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA). Vooral
de verhoogde taakstelling van het COA zorgt voor een stijging van het aantal directe
bemiddelingen ten opzichte van het voorgaande jaar.
Zuidwestwonen.nl is meer gericht op actieve woningzoekenden. Het vraagt van de
woningzoekenden vooraf meer inspanning om in te schrijven en inschrijfgeld. Dit leidt
tot meer serieuze zoekers met als resultaat een verlaging van de aanbiedingsgraad.
7,13 4,96 3,63
Aanbiedingsgraad
10 9 8 7 654321
0
Aanbiedingsgraad
20132015 2014aa
nta
l
01/01 - 25/10
26/10 - 31/12 (ZWW)
8,15
2,89
2,10
2016
35 | Jaarverslag Woonburg 2016
HuurdervingDe totale huurderving voor 2016 is € 200.945 (1,6% van de totale huurinkomsten). Dit is
de huurderving zonder leegstand als gevolg van sloop, nieuwbouw en inclusief verkoop.
In de totale huurderving zit ook de afboeking op vorderingen die wij niet meer kunnen
incasseren. In 2016 hebben we een eenmalige opschoonactie gedaan van vorderingen
op vertrokken huurders.
€ 84.008
€ 6.810
€ 31.664
€ 63.089
€ 15.371
Huurderving in bedragen*
Calamiteiten
Mutatieonderhoud
Oninbaarheid
Verhuurleegstand
Verkoop
* Exclusief huurderving door nieuwbouw, renovatie en COA
LeegstandDe norm van de leegstand is gesteld op maximaal 7 leegstandsdagen gemeten over alle
verhuurde woningen. De realisatie in 2016 komt uit op 15,6 dagen. Hiermee is het doel
niet gehaald. We merken dat door passend toewijzen de woningen met een huurpijs
boven € 628 niet meer verhuurd kunnen worden aan woningzoekenden die recht
hebben op huurtoeslag. Ook staan in bepaalde kernen door een verminderde vraag
specifieke woningen voor ouderen langer leeg. In de toekomst verwachten we dat de
behoefte om deze woningen te huren zal toenemen.
Leegstandsdagen per mutatie
26
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
aan
tal
1e trimester 2016
16,7 13,2 16,7 15,6 14,1
2e trimester 2016 3e trimester 2016 2016 2014
4,7
2015
UrgentiesBij de introductie van Zuidwestwonen.nl in oktober 2015 is de urgentieregeling
afgeschaft. Dit heeft geen gevolgen voor woningzoekenden. Via de optie directe huur
op Zuidwestwonen.nl komen woningzoekenden op korte termijn aan een woning.
De inschrijfduur is dan niet van toepassing.
Via een hardheidsclausule kan in uitzonderlijke, levensbedreigende situaties aanspraak
worden gemaakt op een woning. Dit verloopt via Porthos. Bij Woonburg is in 2016 de
hardheidsclausule niet toegepast.
StatushoudersIn 2016 hebben we te maken met een toenemende stroom van vluchtelingen. Hierdoor
is de taakstelling in 2016 hoger dan gebruikelijk. In totaal was de taakstelling voor
Woonburg vanuit de gemeenten Veere en Vlissingen om 73 statushouders te plaatsen.
De gemeente Veere heeft een taakstelling gekregen om in het jaar 2016 in totaal 61
(inclusief achterstand van vijf in 2015) statushouders te huisvesten. We hebben aan de
taakstelling voldaan en 62 statushouders van een woonruimte kunnen voorzien.
36 | Jaarverslag Woonburg 2016
De gemeente Vlissingen had in 2016 een taakstelling om 132 (inclusief achterstand van
twaalf in 2015) statushouders te huisvesten, waarvan er twaalf door Woonburg zijn
geplaatst. Woonburg heeft de taakstelling voor de beide gemeenten behaald.
3.6 Onderhoud
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Totale onderhoudslasten binnen €
1.256 per gewogen VHE uitvoeren Dit jaar is € 1.016 gerealiseerd.
Samenwerkingsovereenkomst met
RWS evalueren Samenwerkingsovereenkomst met RWS is
geëvalueerd en vervolgd tot en met 30 april
2017.
Uitvoeren jaarschijf MJOB 2016 Gepland onderhoud is in 2016 volledig in
opdracht gegeven en uitgevoerd.
Gezamenlijke inkoop op deelactivi-
teiten In samenwerking met collega-corporaties is
de inkoop van goederen en diensten die op
de planning stonden opgepakt. Een aantal
gezamenlijke trajecten lopen nog door in
2017.
Herzien ZAV-beleid in 2016 Na de vaststelling van de basiskwaliteit
onderhoud zou het ZAV-beleid herzien
worden. Dit is uitgesteld om samen met
onze fusiepartner op te pakken in de
organisatorische fusie.
Gezamenlijk beleid met gemeente
Veere voor woningaanpassingen,
om langer thuis wonen mogelijk te
maken
Dit is onderwerp van gesprek geweest met
de gemeente. Het beleid is nog niet opge-
start vanuit de gemeente.
Planmatig onderhoudIn 2015 is het vernieuwde onderhoudsproces voor het eerst in de praktijk gebracht. Het
doel is de begrote onderhoudswerkzaamheden volledig tot uitvoering te brengen. Deze
manier van werken is ook in 2016 doorgezet en heeft geleid tot de volledig uitvoering
van het planmatig onderhoud.
Het planmatig onderhoud wordt in 2016 uitgevoerd op basis van € 919 per ongewogen
VHE. Het streven is om het planmatig onderhoud ook de komende jaren uit te voeren
volgens deze norm.
Dagelijks en mutatieonderhoudSinds 2015 verzorgt RWS in Goes de planning van het dagelijks en mutatieonderhoud.
Met RWS is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten, die in 2016 afliep. Deze
samenwerkingsovereenkomst is besproken en verlengd tot en met 30 april 2017.
OmschrijvingTotaal
jaarbudgetUitgaven
Realisatie in %
van het budget
Reparatieonderhoud € 376.000 € 392.000 104%
Mutatieonderhoud € 67.000 € 120.000 180%
Serviceonderhoud € 160.000 € 224.000 140%
Planmatig onderhoud € 1.783.000 € 1.193.000 67%
Totaal € 2.386.000 € 1.930.000 81%
De realisatie van het onderhoud is binnen het budget gebleven. In de kosten van het
mutatieonderhoud is € 49.500 opgenomen aan oninbare vorderingen. Dit betreffen
onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de huurder. Daarnaast hebben meer
huurders dan verwacht een beroep gedaan op het serviceabonnement. Het planmatig
onderhoud is grotendeels gerealiseerd zoals begroot, op een deel van de post
onvoorzien na. Daarnaast zijn een aantal projecten van het planmatig onderhoud van
2016 naar 2017 verschoven.
37 | Jaarverslag Woonburg 2016
Basiskwaliteit onderhoudIn 2016 is het kwaliteitsbeleid voor het onderhoud ontwikkeld, maar niet
geïmplementeerd. Dit beleid wordt afgestemd met de fusiepartner Zeeuwland alvorens
het effect op het SVB en het onderhoud verder wordt uitgewerkt . Ook het herzien van
het beleid ten aanzien van zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) stond op de planning.
De basiskwaliteit zou hiervoor als uitgangspunt worden gebruikt. Het herzien van het
ZAV-beleid wordt opgepakt in de fusieorganisatie.
InkoopVoor 2016 hadden we weer een vol programma staan in de inkoopsamenwerking:
• inkoop van energie voor de centrale voorzieningen van de corporaties en eventueel
ook het bezit dat onder een VVE valt;
• gezamenlijke prijsafspraken voor glas;
• schoonmaakwerkzaamheden;
• brandveiligheid;
• asbestsaneringswerkzaamheden (prijsafspraken maken voor scholing en
inventarisaties)
• resultaat gericht schilderwerk.
De volgende contracten zijn vernieuwd in 2016 of we zijn gestart met het offertetraject:
• afvalverwijdering
• aanschaf zonnepanelen
• liftbeheer
• algemene inkoopvoorwaarden
WoningaanpassingenDe huidige ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg zijn erop gericht om
mensen langer zelfstandig thuis te laten wonen. Woningen kunnen levensloopgericht
worden gemaakt als dit (technisch) mogelijk is. Samen met de gemeenten is dit in 2016
onderwerp van gesprek geweest.
3.7 Ontwikkelingen in de voorraad
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Verkoop van vijftien woningen uit het
verkoopprogramma In 2016 zijn achttien woningen uit het ver-
koopprogramma verkocht.
Verkoopdoelstelling € 1.628.000 In 2016 is een netto verkoopopbrengst
behaald van € 1.820.863.
De veranderingen in onze woningvoorraad gedurende het verslagjaar zijn als volgt:
Ontwikkelingen in de woningvoorraad
Woningtype 2015 Sloop Nieuwbouw Verkoop 2016
Eengezinswoning 1.238 6 20 18 1.234
Appartement zonder lift 325 325
Appartement met lift 69 69
Appartement levens-
loopgeschikt complex
met beschut wonen
221 221
Bijzondere woonvormen 14 14
Totaal 1.867 6 20 18 1.863
38 | Jaarverslag Woonburg 2016
NieuwbouwIn 2016 hebben we twintig nieuwe huurwoningen gerealiseerd in Hof Kromwege in Oost-
Souburg. De eengezinswoningen, met een volledig programma op de begane grond en
een huurprijs binnen de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag, zijn allemaal verhuurd
bij oplevering.
Aankoop en verkoopOns aanbod koopwoningen uit de woningvoorraad bestaat eind 2016 uit 261 woningen.
Met dit aanbod wordt voorzien in de behoefte aan woningen onder de groep
middeninkomens die niet meer in de sociale huursector mogen worden gehuisvest. Met
de inkomsten worden nieuwe (onrendabele) investeringen gedaan.
Eind 2015 hadden we één teruggekochte woning in ons bezit. In 2016 zijn zes woningen
teruggekocht van kopers die hun woning van Woonburg hadden gekocht met een
terugkoopgarantie. Na de terugkoop worden de woningen direct weer in de verkoop
genomen, maar dan met de formule Kopen naar Wens. Door het succes van deze
formule zijn eind 2016 drie van de teruggekochte woningen alweer verkocht.
We hebben achttien woningen verkocht, waar we ons vijftien ten doel hadden gesteld
voor 2016. We bepalen de verkoopprijs van een woning met een onafhankelijke taxatie.
12% hoger dan de doelstelling voor 2016.
aan
tal
Verkopen naar soort
Kopen naar wens
Regulier verkoop
25
20
15
10
5
0
11
9
2015
11
7
2016
aan
tal
Verkopen naar huurklasse en gemeente
14
12
10
8
6
4
2
0Veere Vlissingen
4 6Betaalbaar
1 1Duur
Goedkoop 3 3
39 | Jaarverslag Woonburg 2016
euro
’s x
1.0
00
Verkopen realisatie versus doelstelling
€ 1.628.000
€ 1.820.863
Verkoopprogramma
Doelstelling
Realisatie
3000
2750
2500
2250
2000
1750
1500
1250
1000
750
500
250
GrondtransactiesIn 2016 hebben geen grondtransacties plaatsgevonden.
3.8 Leefbare straten en buurten
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Uitgaven aan leefbaarheid < € 125 per
woning, inclusief fysieke leefbaar-
heidsuitgaven
De realisatie is binnen de begroting geble-
ven. De uitgaven aan leefbaarheid zijn € 63
per woning.
Voldoen aan leefbaarheids- en
welzijnsactiviteiten in het kader van
de nieuwe Woningwet
Wij voldoen aan de nieuwe Woningwet.
LeefbaarheidLeefbaarheid is een belangrijk onderdeel bij Woonburg. Het gaat hierbij niet alleen over
het vastgoed, maar ook over de beleving van onze klanten in de leefomgeving.
Kenmerkend voor leefbaarheid is dat alle activiteiten zich richten op de individuele
klant in kernen en wijken waar Woonburg woningen heeft. Deze activiteiten moeten
onderdeel zijn van de prestatieafspraken tussen gemeenten, huurdersorganisaties en
woningcorporaties. Dit is in de nieuwe Woningwet opgenomen.
Hierbij gaat het om activiteiten om de leefbaarheid in een wijk te verbeteren,
bijvoorbeeld initiatieven om overlast te bestrijden. Corporaties mogen hier maximaal
€ 125 per woning aan uitgeven, inclusief fysieke leefbaarheid.
Dit betekent dat Woonburg lokaal kan blijven investeren in de leefbaarheid van
de wijk, zodat onze klanten fijn kunnen wonen. Dit sluit aan op onze invulling aan
leefbaarheidsactiviteiten vanuit het ondernemingsplan: onze inzet op leefbaarheid
doen we vooral in en om de woning. Als er in gebieden waar wij een substantieel
aantal woningen hebben, grotere opgaven zijn rond leefbaarheid, zetten wij ons samen
met onze partners in voor een verbetering van de situatie. Ieder vanuit zijn eigen
verantwoordelijkheid.
De totale uitgaven aan leefbaarheidsactiviteiten zijn € 119.738. Dit is € 63 per woning.
40 | Jaarverslag Woonburg 2016
Bijdragen aan initiatievenWoonburg levert vanaf 1 juli 2015 een bijdrage aan initiatieven die passen binnen het
kader van de nieuwe Woningwet. In de nieuwe Woningwet is bepaald dat bijdragen
alleen tegemoetkomingen mogen zijn in de kosten van activiteiten die door de
bewoners van haar woongelegenheden worden georganiseerd. De bijdragen moeten
in het belang zijn van het behoud of de verbetering van die woongelegenheden of de
direct daaraan grenzende omgeving.
In 2016 zijn de volgende activiteiten georganiseerd voor en met onze klanten:
Kerstviering De Kreek
Woonburg ondersteunt de kerstviering die georganiseerd wordt voor alle bewoners in
het complex De Kreek in Westkapelle. Hier waren ook leerlingen van de basisscholen
in Westkapelle bij aanwezig. Dit is een jaarlijks terugkerend evenement en wordt
gewaardeerd door de bewoners van het complex.
Bijdrage Stichting Present
Stichting Present gelooft erin dat mensen best bereid zijn om zich in te zetten voor de
ander en de samenleving. De kloof tussen die bereidheid en het daadwerkelijk in actie
komen, is voor veel mensen (te) groot. Er is een brug, een verbindende schakel nodig.
Present wil die schakel zijn.
Bijdrage Stichting Humanitas (vrijwillige thuisadministratie)
Ook aan Stichting Humanitas heeft Woonburg een bijdrage gegeven, omdat zij
regelmatig ondersteuning biedt aan onze klanten. Humanitas biedt praktische hulp.
Vrijwilligers helpen om weer structuur aan te brengen in de papierwinkel, de financiële
administratie weer op orde te krijgen en binnen maximaal één jaar opnieuw het
evenwicht te vinden tussen inkomsten en uitgaven.
Verfraaiing gemeenschappelijke ruimte
In verschillende levensloopgeschikte complexen heeft Woonburg er in overleg met de
betreffende bewonerscommissies voor gezorgd dat de gemeenschappelijke ruimten zijn
verfraaid. Denk daarbij aan de aanschaf van planten, meubilair en dergelijke.
Kerstbomen
Ook in 2016 heeft Woonburg ervoor gezorgd dat in ieder levensloopgeschikt complex
weer een kerstboom te bewonderen was.
OverlastWanneer onze klanten overlast ervaren, zetten wij ons actief in om de overlast op te
lossen. Allereerst wordt degene die overlast ervaart, gevraagd om eerst zelf in gesprek
te gaan met de overlastgever om tot een oplossing te komen. Afhankelijk van de
situatie en/of problematiek wordt Buurtbemiddeling ingezet of pakt de woonconsulent
dit zelf op.
Buurtbemiddeling wordt structureel ingezet, zolang de partners (gemeenten
en corporaties) dit initiatief (financieel) ondersteunen. Als het nodig is zoekt de
woonconsulent de samenwerking met andere instanties om de overlast op te lossen.
Van belang is hierbij dat iedere organisatie werkt vanuit eigen kracht en discipline.
In 2016 heeft Woonburg samengewerkt met Porthos. Dit is een centraal loket voor
welzijn, zorg en opgroeien in de gemeenten Middelburg, Veere en Vlissingen.
We zien een toename in het aantal mensen met psychische problemen. Ook de
netwerkpartners ervaren deze ontwikkeling. In samenwerking met Porthos zijn in een
aantal complexe situaties ‘netwerkberaden’ georganiseerd.
41 | Jaarverslag Woonburg 2016
Aanpak extreme woonoverlastGemeente Veere, gemeente Vlissingen, politie, l’escaut woonservice en Woonburg
hebben een convenant getekend om extreme gevallen van woonoverlast gezamenlijk
op te lossen. Dit maakt het mogelijk om problemen sneller aan te pakken en tot een
goed einde te brengen. Informatie over zware overlastgevers wordt gebundeld in
dossiers, die zowel door gemeente, politie als Woonburg ingezien kunnen worden.
In de gemeente Veere heeft Woonburg structureel overleg met de wijkagent en wordt
de overlast en leefbaarheid in de diverse kernen besproken.
Sociale kaartIn 2016 is in samenwerking met Stichting Welzijn Middelburg een sociale kaart
ontwikkeld, waarbij de samenwerkingsverbanden inzichtelijk zijn gemaakt. Het in beeld
hebben en houden van de sociale kaart op Walcheren is een continue proces dat ook
volgend jaar wordt vervolgd voor de nieuwe organisatie.
42 | Jaarverslag Woonburg 2016
Hoofdstuk 4
Samenwerken, ieder vanuit eigen kracht
43 | Jaarverslag Woonburg 2016
4.1 Inleiding
Wij werken aan een goede samenwerking met partijen, zodat we samen belangrijke
maatschappelijke opgaven kunnen oppakken. Daarbij gaan we uit van ieders kracht en
verantwoordelijkheid.
Gezien de huidige maatschappelijke ontwikkelingen wordt het steeds belangrijker om
samen de krachten te bundelen en vanuit ieders verantwoordelijkheid te handelen.
De middelen zijn schaars en het overheidsbeleid wordt scherper. Dit vraagt om een
effectieve samenwerking.
In de gemeente Vlissingen delen wij de verantwoordelijkheid voor de sociale
volkshuisvesting samen met l’escaut woonservice. In de gemeente Veere zijn wij de
enige partij die deze rol vervult.
SamenwerkingspartnersWoonburg heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke
en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd:
• klanten, onder andere vertegenwoordigd in de SHW/W, bewonerscommissies en
klankbordgroepen
• collega-corporaties in de regio, waaronder in het bijzonder: l’escaut woonservice,
Woongoed Middelburg en Woningbouwvereniging Arnemuiden
• de gemeenten Middelburg, Veere en Vlissingen
• SVRZ, Werkt voor Ouderen (WvO) en andere thuiszorginstellingen
• politie Zeeland
• Stichting Welzijn Veere
• Porthos
• dorpsraden in de gemeenten Veere en Vlissingen
• Samenwerking Walcherse Woningcorporaties (SWW)
• Buurtbemiddeling
• Orionis Walcheren
• Maatschappelijk Werk Walcheren
• Waarborgfonds Sociale Woningbouw
• Autoriteit woningcorporaties
• ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties/Inspectie Leefomgeving
en Transport
• ondernemingsraad
• overige instanties/instellingen: GGD, Humanitas thuisadministratie, Leger des Heils,
Emergis, Manteling e.d.
In dit hoofdstuk wordt de samenwerking met belanghebbenden verder toegelicht.
4.2 Gemeenten
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Uitvoeren nieuwe prestatieafspraken
met de gemeente Veere voor de
periode 2015-2018
Uitgevoerd
Prestatieafspraken met de gemeente
Vlissingen vaststellen en starten met
de uitvoering
Op 9 mei 2016 zijn de nieuwe prestatie-
afspraken 2016-2019 ondertekend
Afspraken maken met beide ge-
meenten over de jaarlijkse proce-
dure voor de bijdrage van Woonburg
aan het volkshuisvestingsbeleid
Woonburg heeft in juni 2016 aan beide
gemeenten een bod uitgebracht voor 2017
Wij hebben een primaire rol in de gemeente Veere, omdat wij daar de enige
aanbieder zijn van sociale huisvesting. In de gemeente Vlissingen delen we deze
verantwoordelijkheid met l’escaut woonservice.
Met beide gemeenten wordt periodiek op bestuurlijk niveau overlegd. In Vlissingen
wordt het overleg samen met l’escaut woonservice gevoerd. In 2016 heeft dit
bestuurlijk overleg met Veere zes keer plaatsgevonden. Daarbij is gesproken over de
44 | Jaarverslag Woonburg 2016
voortgang van de prestatieafspraken, diverse projecten in de gemeente, statushouders,
woonruimtebemiddeling en incidenteel woonproblematiek.
Met de gemeente Vlissingen hebben we vijf keer overleg gevoerd over onder andere de
voortgang van de prestatieafspraken, projecten, woonruimtebemiddeling, de Provinciale
Impuls Wonen, de ontwikkelingen binnen de gemeente Vlissingen en statushouders.
In 2016 zijn in overleg met l’escaut woonservice en de huurdersorganisaties
nieuwe prestatieafspraken overeengekomen met de gemeente Vlissingen. Over
de voortgang van de lopende prestatieafspraken in Vlissingen is in 2016 opnieuw
een Prestatiekrant verschenen. Ook heeft in 2016 een actualisering van het sociaal
statuut bij wijkvernieuwing plaatsgevonden. Het resultaat is een nieuw reglement
inzake sloop, renovatie en (groot) onderhoud, wat is opgesteld in overleg met de
huurdersorganisaties en de gemeente Vlissingen. Het nieuwe reglement is op 20
december 2016 ondertekend.
In het kader van de Woningwet heeft Woonburg, in samenspraak met de SHW/W, in
beide gemeenten een bod uitgebracht voor 2017. Ook is een voorstel besproken voor de
scheiding DAEB/niet-DAEB.
In december 2015 heeft Woonburg aan de drie Walcherse gemeenten een bod
uitgebracht voor het jaar 2016. De uitvoering van de gemaakte afspraken in deze
biedingen kent eind 2016 de volgende stand van zaken:
Programma Dienstverlening 2016
Bod WoonburgRandvoor-
waarden
Bijdrage
gemeenteStand van zaken 31-12-2016
Oplevering van
nieuwe website met meer
mogelijkheden digitale
dienstverlening
Traject om te komen tot een
nieuwe website is stopgezet in
verband met de fusie met
Zeeuwland. Zeeuwland heeft in
2016 haar klantenportaal gelan-
ceerd (zie ook paragraaf 5.2)
Programma Klantparticipatie 2016
Bod WoonburgRandvoor-
waarden
Bijdrage
gemeenteStand van zaken 31-12-2016
Ondersteunen
participatie bewoners:
Bijdrage ruim € 14.000
Actuele
samen-
werkings-
overeen-
komst met
SHW/W
Gemeente
Veere:
€ 1.000
Uitgevoerd
Programma Bestaande voorraad 2016
Bod WoonburgRandvoor-
waarden
Bijdrage
gemeenteStand van zaken 31-12-2016
Ontwikkelen toekomst-
visie:
Samen met de
bewoners gaan we een
toekomstvisie
ontwikkelen voor:
• Ritthem,
Lambrechtsenstraat
• Koudekerke,
Kerkstraat
• Westkapelle,
Molenwal
Ritthem:
Inbreng
schoollocatie
Uitgevoerd
45 | Jaarverslag Woonburg 2016
Uitvoeren planmatig
onderhoud:
• Gemeente Veere:
€ 1.113.000
• Gemeente
Vlissingen:
€ 670.000
Uitgevoerd:
• Veere: € 996.144
• Vlissingen: € 396.128
Verkoop bestaande
voorraad:
• vijf woningen
gemeente Veere
• tien woningen
gemeente Vlissingen
Actueel SVB Gemeente Veere: zeven woningen
Gemeente Vlissingen: elf woningen
Geplande investeringen
in energetische
verbeteringen:
• Gemeente Veere:
€ 469.000
• Gemeente
Vlissingen:
€ 267.823
Deelname
zittende
huurders
• € 219.000 aan Epa- maatre-
gelen: 69 van de 128 huurders
hebben hiervan gebruikge-
maakt (54%)
• 23 woningen volgen op een
ander moment
• Doorgeschoven naar 2017: 25
woningen in Oost-Souburg en
twee woningen in Domburg
• 78% van de bestaande voor-
raad heeft een ‘groen’ label
(excl. nieuw opgeleverd)
Passend toewijzen:
Minimaal 75% van de
voorraad is beschikbaar
voor de doelgroep pas-
send toewijzen (kale huur
onder hoge aftoppings-
grens);
Maximaal 20% is
beschikbaar voor de rest
van de primaire doel-
groep met een inkomen
tot € 35.739 (kale huur
onder huurtoeslaggrens);
Doelgroep passend toegewezen:
78%
Rest primaire doelgroep: 16%
Programma Ontwikkelen 2016
Bod WoonburgRandvoor-
waarden
Bijdrage
gemeenteStand van zaken 31-12-2016
Westkapelle – Molenwal:
planvorming
Op schema
Koudekerke – Kerkstraat:
planvorming t.b.v. project
Zeeuwse Gronden
Op schema
Domburg – Singelgebied:
voorbereidende sloop
Gemeente
betrekt
Woonburg bij
de ontwikke-
ling van het
Singelgebied
Uitgevoerd
Ritthem –
Lambrechtsenstraat:
planvorming
Op schema
Oost-Souburg-
Hof Kromwege:
oplevering 30 levensloop-
geschikte woningen (10x
koop/20x huur)
Opgeleverd
Programma Maatschappelijk vastgoed 2016
Bod WoonburgRandvoor-
waarden
Bijdrage
gemeenteStand van zaken 31-12-2016
Biggekerke – MFA (Dorp-
shuis/school)
Gemeente
verstrekt de
financiële
middelen
Op schema (oplevering verwacht
in 2018)
46 | Jaarverslag Woonburg 2016
Programma Leefbaarheid 2016
Bod WoonburgRandvoor-
waarden
Bijdrage
gemeenteStand van zaken 31-12-2016
Buurtbemiddeling:
Woonburg neemt deel
aan het project buurtbe-
middeling
De gemeente
neemt deel
aan het pro-
ject buurtbe-
middeling
Functioneert
Woonburg stimuleert de
inschrijving van nieuwe
klanten in het GBA,
waarbij zij nieuwe klanten
op voorhand meldt aan
de gemeente.
Soepele
uitwisseling
van GBA-
gegevens
tussen
medewer-
kers van de
gemeente
en
Woonburg
De gemeente
draagt mede
zorg voor
een soepele
uitwisse-
ling van
gegevens
Uitwisseling functioneert
Signalen over woon-
fraude en gebruik van
de woning in strijd met
de regels worden aan
de gemeente doorge-
geven en gezamenlijk
wordt gesproken over de
aanpak van de ’over-
tredingen’.
Actuele
verordening
Tweede
Woning en
bestrijden
woonfraude
Signalen
over woon-
fraude door-
geven aan
Woonburg
Gemeente Veere:
Samenwerking is opgestart
Gemeente Vlissingen:
Samenwerking niet opgestart
Bestrijden hennepteelt:
Woonburg neemt deel
aan het convenant
Actueel
convenant
Hennepteelt
De gemeente
neemt deel
aan het
convenant
Hennepteelt
Convenant functioneert
Oplossen extreme
woonoverlast:
Woonburg neemt deel
aan het convenant
Actueel
convenant
Extreme
Woonover-
last
De gemeente
neemt deel
aan het
convenant
Extreme
Woonover-
last
Convenant is actueel
Programma Wmo 2016
Bod WoonburgRandvoor-
waarden
Bijdrage
gemeenteStand van zaken 31-12-2016
Ontwikkelen van een
gezamenlijke aanpak,
waarbij ouderen,
gehandicapten en
mantelzorgers daad-
werkelijk in hun eigen
omgeving kunnen blijven.
Overeen-
komst
gezamen-
lijke aanpak
Gemeente is
leidend:
Inzetten van
Wmo-mid-
delen
Gemeente Veere en Vlissingen:
niet gestart
Huisvesting status-
houders:
Woonburg zet zich mede
in om voor deze doel-
groep (extra) passende
huisvesting te realiseren
Regelgeving
overheid
status-
houders
Gemeente is
leidend; ver-
dere bijdrage
afhankelijk
van beleid
overheid
74 statushouders gehuisvest
(achterstand uit 2015 ingelopen ->
‘voorstand’ van 1)
47 | Jaarverslag Woonburg 2016
4.3 Zorg- en welzijnsaanbieders
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Welzijnsactiviteiten voor ouderen
gezamenlijk organiseren/faciliteren,
rekening houdend met de rol van
Woonburg in het kader van de
nieuwe Woningwet
De activiteiten zijn uitgevoerd volgens
planning
Het gebied van zorg en welzijn is volop in beweging. De gevolgen van de
overheidsmaatregelen op het gebied van de AWBZ, Wmo, Pgb etc. hebben niet alleen
gevolgen voor onze klanten, maar ook voor Woonburg en voor onze stakeholders. Het
overheidsbeleid is erop gericht mensen zo lang mogelijk thuis te laten wonen.
Mensen die de hele dag zorg of toezicht nodig hebben, hebben recht op een verblijf in
een zorginstelling. Het gaat dan om zware zorg voor kwetsbare ouderen, gehandicapten
en mensen met een psychische ziekte. We werken intensief samen met diverse zorg-
en welzijnsorganisaties om zo goed mogelijk invulling te geven aan ons concept van
levensloopgeschikte complexen met beschut wonen. In deze complexen wordt zorg en
welzijn op maat aangeboden.
De huidige samenwerkingsverbanden met SVRZ en WVO Zorg zijn gecontinueerd in:
• De Tienden, Zoutelande
• Brouwershof, Domburg
• De Brouwerij, Koudekerke
• De Kreek, Westkapelle
• Waterwel, Aagtekerke
• Nieuw Bachtenpoorte, Oost-Souburg
Stichting Welzijn VeereStichting Welzijn Veere richt zich op het bevorderen van het persoonlijk en
maatschappelijk functioneren van de bewoners van Veere. Zowel individueel als in
groepsverband. Aan de kwetsbare personen en groepen binnen de samenleving wordt
perspectief geboden om zelfstandig of in groepsverband deel te kunnen (blijven) nemen
aan de samenleving. Voor Stichting Welzijn Veere staan de maatschappelijke behoeften
en wensen van de inwoners centraal. Stichting Welzijn Veere biedt ook digitale hulp aan
de minder digitaalvaardigen op Walcheren.
Activiteiten voor ouderen
Welzijnsactiviteiten voor ouderen in Veere worden georganiseerd en gefaciliteerd in
samenwerking met gemeente Veere, Stichting Welzijn Veere, SVRZ en Zorgstroom.
Dit project is gestart in 2014 en loopt door in 2016. Er worden steeds meer activiteiten
georganiseerd, waarbij zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van vrijwilligers. Er wordt
bij het project welzijnsactiviteiten rekening gehouden met de rol van Woonburg in het
kader van de nieuwe Woningwet.
Stichting Voor Regionale Zorgverlening (SVRZ)SVRZ is een grote zorgaanbieder in Zeeland en levert zorg in meerdere complexen
van Woonburg. Vanuit de vestiging Simnia worden activiteiten georganiseerd in ons
nabijgelegen complex Brouwershof in Domburg. Voor een aantal levensloopgeschikte
complexen biedt SVRZ een pakket zorg en welzijn aan, waarbij klanten gebruikmaken
van de diensten van SVRZ. Voorbeelden hiervan zijn deelnemen aan welzijnsactiviteiten
en alarmopvolging. In de complexen Waterwel in Aagtekerke, Egelantier in Oostkapelle,
De Brouwerij in Koudekerke, De Tienden in Zoutelande en De Kreek in Westkapelle heeft
SVRZ groepswoningen.
WVO ZorgWVO Zorg is een organisatie die verpleging en verzorging, huishoudelijke
ondersteuning, maaltijdservice, ontspanning en welzijnsactiviteiten biedt. Wij werken
onder andere samen in het complex Nieuw Bachtenpoorte in Oost-Souburg. Hier biedt
WVO Zorg verschillende activiteiten aan in de recreatieruimte. Zo kunnen klanten lid
worden van de creaclub, waar men onder andere kan bloemschikken en kaarten maken.
Ook worden er sportieve bezigheden georganiseerd, zoals gymnastiek en koersbal.
48 | Jaarverslag Woonburg 2016
4.4 Bewonersparticipatie
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Verder professionalisering SHW/W
en nieuwe samenwerkingsovereen-
komst afsluiten voor 2016 t/m 2020
De samenwerkingsovereenkomst met de
SHW/W is vernieuwd met de SHW/W.
Daarbij is er rekening gehouden met de
veranderende rol vanuit de nieuwe
Woningwet.
Structuur huurdersparticipatie WoonburgIn de huidige structuur overleggen we op twee niveaus met onze klanten:
• Corporatiebreed met de SHW/W: De directeur-bestuurder en manager Klant &
Vastgoed overleggen namens Woonburg met de SHW/W.
• Op complex- of buurtniveau met bewonerscommissies en/of klankbordgroepen:
Namens Woonburg neemt de woonconsulent hier aan deel. Afhankelijk van het
onderwerp nemen ook de directeur-bestuurder en projectleider nieuwbouw deel
aan dit overleg.
Stichting Huurdersbelangen Woonburg/WalcherenWe praten met de SHW/W over onderwerpen die voor alle klanten van Woonburg van
belang zijn en die over zaken gaan die complex- en buurt overstijgend zijn. De Wet op
het overleg huurders verhuurder is de basis voor het bespreken van onderwerpen.
Dit doen wij vooral vanwege de meerwaarde die wij daarin zien en niet vanuit onze
verplichting. De SHW/W vertegenwoordigt alle klanten van Woonburg.
Eind 2016 bestond het bestuur van de SHW/W uit de volgende leden:
Naam Functie
Mevr. A. Los - van Eeden Voorzitter
Dhr. W. Rombouts Secretaris
Mevr. J. Landkroon - de Kleyn Penningmeester
Dhr. A. Ouwerkerk Lid
In 2015 zijn de rechten van de huurdersorganisatie in de nieuwe Woningwet
veranderd. Dit betekent bijvoorbeeld dat zij aan tafel zitten bij het opstellen van
prestatieafspraken met de gemeente. Deze nieuwe rol voor de SHW/W vraagt om een
verdere professionalisering. In 2016 eindigde de samenwerkingsovereenkomst met de
SHW/W. De nieuwe samenwerkingsovereenkomst is volgens de richtlijnen van de nieuwe
Woningwet vormgegeven.
Woonburg heeft in 2016 zes keer vergaderd met de SHW/W. Bij specifieke onderwerpen,
zoals het vormgeven van de nieuwe samenwerkingsovereenkomst, heeft de SHW/W
iemand van de Woonbond betrokken. Woonburg heeft een financiële bijdrage geleverd
aan de hand van een begroting die door de SHW/W is aangeleverd.
De volgende onderwerpen zijn in 2016 met de SHW/W besproken:
• projecten Woonburg
• bod gemeente Veere en Vlissingen
• prestatieafspraken
• woonruimtebemiddeling Zuidwestwonen.nl
• voortgang energiemaatregelen
• samenwerkingsovereenkomst SHW/W - Woonburg
• begroting/jaarplan SHW/W
• huurprijsbeleid
• begroting Woonburg
• digitalisering van de dienstverlening
49 | Jaarverslag Woonburg 2016
• evaluatie ondersteuning samenwerkingsovereenkomst door de Woonbond
• stand van zaken fusie
• zienswijze SHW/W op fusie
• digitale enquête klanttevredenheid
• bespreking en terugblikken jaarvergadering
• communicatie met huurders
• servicemedewerkers in complexen
• verslagen bestuurlijk overleg SHW/W - Woonburg
• ontwikkelingen SHW/W
• brand Kerkstraat en mogelijke gevolgen
• scheiding DAEB/niet-DAEB
• begroting/werkplan 2017
BewonerscommissiesIn 2016 waren in de volgende complexen bewonerscommissies actief:
• Brouwershof in Domburg
• De Brouwerij in Koudekerke
• Nimmerdor in Grijpskerke
• Waterwel in Aagtekerke
• De Kreek in Westkapelle
• De Tienden in Zoutelande
• Herdershof in Serooskerke
• Molukse wijkraad in Koudekerke
Woonburg spreekt met deze commissies over onderwerpen op complexniveau. De leden
van deze commissies bestaan uit huurders uit het complex. Er vindt drie keer per jaar
regulier overleg plaats met iedere bewonerscommissie door onze woonconsulent. De
bewonerscommissies ontvangen op basis van de gemaakte kosten een bijdrage ter
ondersteuning van activiteiten.
In 2016 zijn de volgende onderwerpen besproken met de bewonerscommissies:
• schoonmaken van algemene ruimten
• tuinonderhoud
• invalideparkeerplaatsen
• het inzamelen van afval
• technische klachten
• welzijnsactiviteiten
• afrekening servicekosten
Daarnaast zijn informatiebijeenkomsten gehouden over:
• brandveiligheid met de brandweer
• zorg- en welzijnspakket met SVRZ
• jaarlijkse bewonersbijeenkomst
Daarnaast heeft er overleg plaatsgevonden met de SHW/W en de bewonerscommissies.
Bewonersbijeenkomsten Lambrechtsenstraat en MolenwalIn 2014 is gestart met bewonersbijeenkomsten in zowel de Lambrechtsenstraat in
Ritthem (negen woningen) als in de Molenwal in Westkapelle (32 woningen). Het doel
was om samen met de bewoners een toekomstvisie te ontwikkelen voor de complexen.
In 2016 is verder individueel gesproken met bewoners en gekeken waar de woonwensen
liggen. Eind 2016 hebben zes bewoners aangegeven terug te willen keren naar de
nieuwbouwappartementen. Zij gaan gebruikmaken van een wisselwoning, die Woonburg
heeft aangeboden in hetzelfde complex. Vanuit de wisselwoning kunnen zij terugkeren
naar de nieuwbouw. Alle bewoners hebben andere woonruimte gevonden, hetzij een
woning elders, een woning binnen het aanbod van Woonburg of een wisselwoning.
Woonburg is in overleg met een aannemer die de nieuwbouwappartementen en
levensloopwoningen gaat bouwen. Leegstaande woningen zijn in 2016 op tijdelijke basis
verhuurd op basis van de Leegstandswet door Villex Vastgoedbescherming.
In Ritthem zijn in overleg met de bewonerscommissie meerdere scenario’s
onderzocht. In 2015 zijn drie bewonersbijeenkomsten gehouden. Gesproken is over
50 | Jaarverslag Woonburg 2016
de technische beperkingen van de huidige woningen, het bouwkundig onderzoek,
de contra-expertise en mogelijke toekomstscenario’s. In 2016 is er samen met alle
bewoners een sociaal plan opgesteld waar de rechten van de bewoners omschreven
zijn. Na een contra-expertise is gebleken dat het financieel niet haalbaar was om
de woningen te renoveren. Met de bewoners is verder gesproken over een plan dat
wel haalbaar was. Uiteindelijk is er gekozen om vier van de negen woningen te koop
aan te bieden aan de zittende bewoners. De andere vijf woningen worden gesloopt
en vervangen door levensloopwoningen. Bewoners die belangstelling hebben voor
de nieuwbouw krijgen een wisselwoning aangeboden in Ritthem of Oost-Souburg.
Vanuit de wisselwoning kunnen zij weer terugkeren naar de nieuwbouw. Leegstaande
woningen worden verhuurd op tijdelijke basis op basis van de Leegstandswet door Villex
Vastgoedbescherming. Woonburg is in overleg met een aannemer voor de bouw van de
levensloopwoningen.
Bij de bewonersbijeenkomsten voor beide complexen waren namens Woonburg de
directeur-bestuurder, de projectleider nieuwbouw, de medewerker communicatie en de
woonconsulent aanwezig.
Vanuit de raad van commissarissen is de belangstelling voor dit soort ontwikkeltrajecten
groot. Enerzijds voor hun eigen informatievoorziening over de gang van zaken binnen
Woonburg en anderzijds voor het beeld wat Woonburg naar buiten toe afgeeft.
Een afvaardiging vanuit de raad is daarom ook aanwezig bij één van de eerste
bewonersbijeenkomsten.
4.5 Andere samenwerkingsverbanden
In het kader van leefbaarheid is in 2016 een sociale kaart opgesteld in samenwerking
met Stichting Welzijn Middelburg (SWM). Deze kaart geeft de samenwerkingsverbanden
weer die wij nu hebben. De ingrijpende verandering van de zorg en de inzet van het
centrale loket van Porthos spelen hierin ook een belangrijke rol. De sociale kaart wordt
voortdurend geactualiseerd.
Buurtbemiddeling wordt ook in 2016 voor onze klanten ingezet om overlast te
beperken of op te lossen. Verder nemen wij in Vlissingen deel aan het casusoverleg
‘Extreme Woonoverlast’ als er een klant van Woonburg wordt besproken. In Veere
vindt maandelijks een overleg ‘Woonoverlast’ plaats tussen de wijkagent van Veere, de
veiligheidsambtenaar en onze woonconsulent.
Ten slotte nemen wij ook deel aan het Hennepconvenant Zeeland. Dit convenant is
gericht op het nemen van maatregelen tegen de ongewenste gevolgen van hennepteelt.
In 2015 zijn gesprekken gestart met Orionis Walcheren en Porthos om een nieuw
convenant Schuldhulpverlening op te stellen. Het huidige convenant werkte niet
goed voor de betrokken partijen en de desbetreffende klanten. De nieuwe afspraken
worden geïntegreerd in de aanpak van de huurincasso met als doel verdere (financiële)
problemen te voorkomen en de schuld op te lossen. In 2016 een pilot gestart om met
een vroegsignaleringsteam van Orionis tijdig in contact te komen met klanten met
(financiële) problemen. Deze pilot wordt begin 2017 geëvalueerd.
Zuidwestwonen.nlDrie corporaties op Walcheren werken samen met andere Zeeuwse en Brabantse
woningcorporaties in het woonruimtebemiddelingssysteem Zuidwestwonen.nl.
51 | Jaarverslag Woonburg 2016
GGDMet het Meld- en Actiepunt Bemoeizorg van de GGD werken we samen aan de aanpak
van zogenaamde zorgmijders. Bemoeizorg begeleidt zorgmijders en veroorzakers van
overlast en verwijst hen, indien nodig, door naar andere hulpverlenende instanties.
Veelal betreft het een combinatie van psychiatrische of psychosociale problemen en
problemen op het gebied van huisvesting, financiën en verslaving. Daarnaast gaat het
om mensen die zelf niet (meer) in staat zijn de benodigde hulp in te schakelen en een
gevaar vormen voor zichzelf of overlast veroorzaken voor hun omgeving.
Orionis WalcherenIn september 2012 hebben Orionis Walcheren, Maatschappelijk Werk Walcheren, l’escaut
woonservice, Woongoed Middelburg en Woonburg het convenant Schuldhulpverlening
gesloten. Dit convenant draagt bij aan een effectieve hulpverlening aan klanten met een
schuldenproblematiek. Er wordt regelmatig overlegd over de werking van de inhoud van
het convenant en mogelijke verbeteringen in het proces.
Maatschappelijk Werk Walcheren (MWW)MWW biedt en coördineert integrale schuldhulpverlening aan cliënten. Zij doen dit
samen met Orionis Walcheren.
Humanitas ThuisadministratieThuisadministratie biedt ondersteuning aan klanten van, onder andere, Woonburg als
het door omstandigheden niet lukt om de administratie zelfstandig te voeren.
Leger des HeilsMensen die het Leger des Heils om hulp vragen, hebben vaak op meerdere gebieden
problemen. Soms zijn zij daarbij met justitie in aanraking gekomen. Om die reden is het
Leger des Heils ook werkzaam in de jeugdbescherming en de reclassering. Daarmee
kunnen zij een nog groter en gevarieerder hulp- en zorgaanbod bieden.
EmergisEmergis is een instelling voor geestelijke gezondheidszorg. Jaarlijks behandelt of
begeleidt Emergis mensen, zowel kinderen, jongeren, volwassenen en ouderen, met
psychische problemen en/of een verslaving. Dat gebeurt bij mensen thuis, op scholen,
in wijkcentra, huisartsenpraktijken, ambulante centra, klinieken, beschermende
woonvormen, werkleerbedrijven en opvanghuizen.
BuurtbemiddelingBuurtbemiddeling is er voor alle inwoners van de gemeente Vlissingen en voor klanten
van Woonburg in de gemeente Veere, die in een conflictsituatie zitten of dreigen te
komen met buren of buurtgenoten. Buurtbemiddeling Vlissingen is een gezamenlijk
initiatief van gemeente Vlissingen, Politie Zeeland, l’escaut woonservice, Stichting
Welzijn Middelburg en Woonburg.
PorthosPorthos is een centraal punt voor alle vragen en advies op het gebied van welzijn,
zorg, opvoeden en opgroeien. Soms hebben mensen ondersteuning nodig om mee te
kunnen doen aan het ‘gewone leven’. Bijvoorbeeld omdat ze kampen met een ziekte of
beperking, ze een moeilijke periode in hun leven doormaken, ze te maken hebben met
een stierlijk vervelende puber, een slecht etend kind of omdat ze zelf niet de goede weg
vinden naar een oplossing. In die gevallen is iemand bij Porthos aan het goede adres.
Stichting PresentStichting Present heeft de overtuiging dat mensen de bereidheid hebben om een ander
te helpen. De stichting wil de schakel zijn om de bereidheid en de daadwerkelijke actie
om iemand anders te helpen samen te brengen.
MantelingManteling telt meer dan 250 enthousiaste vrijwilligers, van jong tot oud, die hulp bieden
aan mensen met een ziekte, handicap of mensen die eenzaam zijn.
52 | Jaarverslag Woonburg 2016
Politie ZeelandWoonburg heeft periodiek overleg met de wijkagenten van de gemeenten Veere
en Vlissingen. Tijdens dit overleg wordt de woonoverlast en de leefbaarheid in de
gemeenten besproken. In de gemeente Vlissingen wordt in voorkomende gevallen ook
overlegd in het casusoverleg ‘Extreme Woonoverlast’.
Iriz thuiszorgIriz thuiszorg verleent zorg met oog voor de mens, in kleine, vaste (wijk-)teams. Iriz
verleent thuiszorg in de regio’s De Bevelanden, Walcheren en Schouwen-Duiveland.
Zeeuwse GrondenZeeuwse Gronden is een organisatie die zich inzet voor mensen met een ernstige
psychiatrische ziekte. Zeeuwse Gronden is opgericht om die doelgroep zo goed mogelijk
te laten wonen.
53 | Jaarverslag Woonburg 2016
Hoofdstuk 5
Een professionele en doelmatige organisatie
54 | Jaarverslag Woonburg 2016
5.1 Inleiding
De afgelopen jaren was de volkshuisvesting in Nederland flink in beweging. De nieuwe
Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV) is de
nieuwe wettelijke basis voor de woningcorporaties. We hebben onze focus liggen op
het voldoen aan de eisen van governance, het inbedden van risicomanagement in de
organisatie en natuurlijk, als gevolg van de wijzigende regelgeving, ook op compliance.
Het is van groot belang om als organisatie en als medewerker in te spelen op de
ontwikkelingen, die erg snel gaan. Daarnaast is het belangrijk om de kennis en
vaardigheden van de medewerkers up-to-date te houden. We willen goede diensten
aan onze klanten blijven leveren op verschillende manieren; van digitaal tot persoonlijk
contact en op een zo efficiënt mogelijke manier.
Om deze ontwikkelingen te kunnen opvolgen, vraagt dit inzet van zowel medewerkers
als van Woonburg als werkgever. In goede sfeer medewerkers in ontwikkeling (verder)
brengen, draagt bij aan een stabiele organisatie die klaar is voor de toekomst.
We zien de noodzaak tot bezuinigingen op onze organisatiekosten om de
verhuurderheffing te kunnen betalen. Als gevolg van een afnemende woningvoorraad
in de komende tien jaar, afnemende nieuwbouw en efficiencyverbetering in onze
bedrijfsprocessen streven wij een afname in de formatiebehoefte na. In de afgelopen
drie jaar hebben we hard gewerkt om de afnemende formatiebehoefte te kunnen
realiseren. De bezuiniging op onze organisatiekosten is hiermee voltooid en we zien
dat we zonder te denken aan schaalvergroting geen afname in formatie meer kunnen
realiseren. Door de fusie met Zeeuwland kunnen we de schaalvergroting realiseren. In
de fusieorganisatie komt dan ook minder formatie terug dan de beide organisaties in
2016 opgeteld hadden.
5.2 Investeren in de organisatie
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Koppelen van Zuidwestwonen.nl aan
primaire systeem Begin 2016 zijn de voorbereidingen hiervoor
getroffen. We hebben besloten hier verder
geen uitvoering aan te geven in verband
met de fusie met Zeeuwland en het besluit
om over te stappen naar een ander primair
systeem.
Implementatie nieuwe website met
klantportaal en dataontsluiting
via een Enterprise Service Bus in
samenwerking met andere woning-
corporaties in Zeeland
Traject is stopgezet in verband met de fusie
met Zeeuwland. Zeeuwland heeft in 2016
haar klantenportaal gelanceerd.
Digitale woningopname We hebben besloten hier verder geen
uitvoering aan te geven in verband met de
fusie met Zeeuwland en het besluit om over
te stappen naar een ander primair systeem.
Veerkrachtprogramma volledig
afgerond.
De laatste stap vanuit het
uitvoeringsprogramma Veerkracht
is de overgebleven kleinere, meer
ondersteunende, processen up-to-
date brengen
In de organisatorische fusie met Zeeuwland
zijn we in 2016 gestart met het opnieuw
definiëren van alle processen voor de
fusieorganisatie.
Opstellen nieuw ondernemingsplan
2017-2020 Een nieuw ondernemingsplan voor
Woonburg is er niet gekomen. Wel heeft
de fusieorganisatie in 2016 een koers- en
ambitiedocument opgesteld.
In de gedane investeringen in de organisatie zien we het grootste effect van het
fusietraject met Zeeuwland terug. We hebben bewust verbetertrajecten stopgezet,
omdat de fusie ons heeft genoodzaakt keuzes te heroverwegen of keuzes uit te stellen
en op te nemen in het fusietraject. Die keuzes maken we in 2016 dus al samen met
55 | Jaarverslag Woonburg 2016
fusiepartner Zeeuwland om te voorkomen dat we onnodig middelen inzetten.
Een belangrijke keuze die we hebben gemaakt is de overstap naar het primaire
systeem van Zeeuwland. Deze keuze hangt ook samen met de samenwerking van
andere corporaties in Zeeland om te komen tot een gezamenlijk primair systeem. De
investeringen in ons eigen primaire systeem hebben we daarom stopgezet.
In 2015 zijn we een traject gestart samen met andere woningcorporaties in Zeeland om
een website te lanceren met een klantportaal, waarin onze dienstverlening digitaal en
interactief beschikbaar is. Aangezien onze fusiepartner Zeeuwland in 2016 de lancering
van een eigen klantportaal gepland had, hebben we onze deelname aan het traject met
de Zeeuwse corporaties stopgezet.
FusieOp 9 mei 2016 heeft Woonburg met Zeeuwland een intentieovereenkomst voor een
fusie getekend. Naast een juridisch traject, waarbij we in overleg zijn gegaan met
gemeenten, huurdersbelangenorganisatie en ondernemingsraden, is in 2016 ook het
organisatorische traject van de fusie gestart. Het juridische traject is in december
afgerond met de goedkeuring van zowel het Waarborgfonds Sociale Woningbouw als de
minister voor Wonen en Rijksdienst.
Het organisatorische traject bestaat op hoofdlijnen uit:
• uitwerken van de ondernemingsstrategie van de fusieorganisatie;
• organisatie-inrichting;
• conversie van het primaire systeem;
• integreren van de financiële administratie;
• synchroniseren van beleid en processen;
• organiseren van de huisvesting.
We ronden de organisatorische fusie halverwege 2017 af.
5.3 Personeelsontwikkeling en professionalisering
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Besteden van minimaal 1,7% van
de loonsom aan opleidingen voor
medewerkers
In 2016 hebben we 2,5% van de loonsom
besteed aan training en opleiding.
Activeren van medewerkers om
gebruik te maken van het loopbaan-
ontwikkelingsbudget
De uitgaven vanuit het loopbaan-
ontwikkelingsbudget zijn met 40% gestegen
ten opzichte van vorig jaar.
Workshop integriteit houden voor
alle medewerkers De geplande trainingen voor alle mede-
werkers voeren we uit in de organisator-
ische fusie met Zeeuwland in het eerste
halfjaar van 2017.
Dalend aantal fte’s Het gemiddeld aantal fte’s is gedaald van
23,20 naar 21,20.
Uitvoeren acties uit engagementon-
derzoek We hebben verschillende themamaanden
geïntroduceerd, waarbij aandacht is
geweest voor:
• effectief overleg
• een duidelijke agenda
• bereikbaarheid
• werkdruk
56 | Jaarverslag Woonburg 2016
Onze organisatiestructuur ziet er als volgt uit:
Directeur-bestuurder
Managementassistente/communicatie
Manager Klant & Vastgoed
Vastgoed Administratie Strategie
Beleidsontwikkeling
Vastgoedontwikkeling
Planning en Control
Manager Strategie & Middelen
Klant
Onze dienstverlening valt of staat met onze eigen inzet als organisatie. Wij willen onze
klanten zo goed mogelijk van dienst zijn en dat vraagt om een daarbij behorende,
klantgerichte bedrijfscultuur. Wij hebben daarom de volgende kernwaarden benoemd:
• Betrouwbaar: we doen wat we zeggen
• Kundig
• Bereidheid om van elkaar te leren
• Actief
• Aanspreekbaar
• Samenwerkend
• Inlevend
Personeelsstatistieken 2016 2015
Totaal ziekteverzuim % 3,46% 2,9%
Kortdurend ziekteverzuim < 4 weken % 1,13% 1,4%
Langdurend ziekteverzuim > 4 weken % 2,33% 1,5%
Ziekmeldingsfrequentie 0,92 1,3
Instroom 1 1
Uitstroom < 3 jaar indienst 3 0
Uitstroom > 3 jaar indienst 1 4
Gemiddeld aantal fte's 21,1 23,2
Opleiding en scholing 2,47% van de
werkelijke loonsom
2,8% van de werkelijke
loonsom
ZiekteverzuimHet ziekteverzuim is in 2016 gestegen door twee langdurig zieken. Het kortdurend
ziekteverzuim en de meldingsfrequentie zijn gedaald ten opzichte van vorig jaar en
onveranderd laag.
PersoneelsverloopIn 2016 zijn vier medewerkers uit dienst getreden. De medewerkers zijn indirect of direct
vertrokken als gevolg van de fusie met Zeeuwland. Door het vertrek is tijdelijke inhuur
noodzakelijk geweest, omdat de werkzaamheden niet konden worden opgevangen
binnen het bestaande personeelsbestand. Ook zorgden de fusievoorbereidingen voor
meer werk. Het gemiddeld aantal fte’s is in 2016 gedaald van 23,20 naar 21,20 en bevat
eind 2016 geen tijdelijke dienstverbanden meer.
57 | Jaarverslag Woonburg 2016
Effect van de fusie op de formatiePer 1 januari 2017 is Woonburg gefuseerd met Zeeuwland. De fusie heeft personele
consequenties en daarom is in oktober 2016 een sociaal plan overeengekomen met de
vakbonden. Het sociaal plan biedt zekerheid en duidelijkheid aan de werknemers over
de rechten en plichten van werkgever en werknemer tijdens en in de periode na de
fusie. Als gevolg van het uitbesteden van de werkzaamheden van de servicedienst van
Woonburg vervalt de functie van medewerker servicedienst (2,45 fte). Deze werknemers
worden bij de fusie boventallig. Voor de overige werknemers met een vast contract is in
de fusieorganisatie een gelijkwaardige, passende of geschikte functie beschikbaar.
Opleiding en trainingOm medewerkers hun prestaties te kunnen laten leveren, met de kernwaarden in de
genen, zet Woonburg in op opleiding van haar medewerkers. In 2016 is 2,5% van de
loonsom geïnvesteerd in opleiding en training. De trainingen waren uiteenlopend
van onderwerp: leergang wijkregisseur, PE cursussen, bevrijden liftpassagier,
verhuurmakelaar, actualiteiten financiën en fiscaliteiten, huurtoeslag, schilderwerk,
strategische verkenning, asbest, financieel reglement, schuldhulpverlening, mobiliteit en
brede inzetbaarheid.
Daarnaast hebben we in het samenwerkingsverband Zuid-West Samen een gezamenlijk
werkatelier georganiseerd over: ’Creëer je eigen toekomst, (ver)ken je horizon’. Met dit
werkatelier wil Woonburg medewerkers stimuleren om na te denken over welke kansen
ze zien.
Ook in 2016 is weer gebruikgemaakt van de loopbaanontwikkelingsfaciliteit vanuit
de cao Woondiensten. Aan scholing is € 4.750 uitgegeven en aan inkoop van extra
vakantie-uren voor 55+ medewerkers € 3.452. Woonburg probeert haar medewerkers
zoveel mogelijk te stimuleren om gebruik te maken van het budget om zichzelf te
ontwikkelen door scholing.
Meldingen integriteit, ongewenste omgangsvormen en klokkenluiderregelingIn 2016 zijn er geen meldingen geweest van schending van het beleid ongewenste
omgangsvormen, van de integriteitswijzer of de klokkenluiderregeling.
58 | Jaarverslag Woonburg 2016
5.4 Risicomanagement
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Afronden project risicomanagement Door de fusie met Zeeuwland per 1 januari
2017 gaan we eerst bepalen welke wijze van
risicomanagement we in de fusieorganisatie
gaan aanhouden. Beide organisaties doen
afzonderlijk aan risicomanagement.
Woonburg is zich er van bewust dat ondernemen risico’s met zich meebrengt. Deze
risico’s kunnen Woonburg belemmeren in het behalen van haar ondernemingsdoelen.
Om de risico’s op een juiste manier te kunnen beheersen, is het van belang dat
de risico’s in beeld zijn en dat deze juist worden gemonitord. Woonburg ziet
risicomanagement als een continu proces, waarbij de dialoog over doelen in combinatie
met risico’s zorgt voor het houden van een actueel beeld van de risico’s.
Woonburg ziet zich geconfronteerd met verschillende typen risico’s te weten:
• Te minimaliseren risico’s; risico’s die maximaal geminimaliseerd moeten worden.
Het nemen van deze risico’s biedt Woonburg geen enkel voordeel. Het volledig laten
verdwijnen van deze risico’s is echter zelden mogelijk.
• Strategische risico’s; risico’s hebben te maken met onzekerheid rondom de keuzes
die Woonburg maakt om haar doelstellingen te bereiken. De beheersing van deze
risico’s gebeurt aan de hand van een presentatie- en risicodialoog op strategisch
niveau in de organisatie. De strategische risico’s kennen alle een risico-eigenaar die
het aanspreekpunt is van het managementteam over de ontwikkeling van het risico
en de uitvoering van de beheersmaatregelen. De risico’s zijn geïnventariseerd aan
de hand van de doelstellingen in het ondernemingsplan.
• Externe risico’s; kennen externe bronnen en ontstaan daarmee buiten de
invloedssfeer van Woonburg. De impact is hoog en de mate van beïnvloedbaarheid
vanuit Woonburg is beperkt. Beheersing op de oorzaken is niet mogelijk, beheersing
van de gevolgen is waar Woonburg een antwoord op geeft. De externe risico’s
worden jaarlijks geanalyseerd, het bijstellen van de kritieke succesfacturen vormt
een antwoord op de externe risico’s.
Risicobereidheid
Woonburg streeft ernaar om de kans op fouten, het nemen van verkeerde beslissingen
en het verrast worden door onvoorziene omstandigheden zoveel mogelijk te reduceren.
Woonburg heeft een relatief lage risicobereidheid.
Risico’s en onzekerheden in het verslagjaar
In 2016 hebben we direct additionele maatregelen moeten inzetten op het volgende
risico:
Risico Maatregelen
Niet voldoen aan een aantal
specifieke onderdelen van de
nieuwe Woningwet per 1 januari
2017 als de fusie onverhoopt niet
door zou gaan
In het fusietraject hebben we de verplichte statuten en
reglementen zodanig opgesteld dat, mocht de fusie niet
doorgaan, Woonburg hiervan gebruik kan maken.
Ook zijn we tijdig in overleg getreden met de toezicht-
houder om ervoor te zorgen dat we niet op 1 januari
2017 in overtreding zouden zijn.
Voornaamste risico’s en onzekerheden
In onderstaande tabel geven we de risico’s en onzekerheden weer waarmee Woonburg
geconfronteerd kan worden. In deze risico’s en onzekerheden is ook rekening gehouden
met het fusietraject van Woonburg met Zeeuwland.
59 | Jaarverslag Woonburg 2016
Te minimaliseren risico’s
Risico Maatregelen Impact
Onjuiste toewijzing van een woning
in verband met wetgeving passend
toewijzen
• Procesbeschrijving en protocol
aanwezig
• Beheersmaatregelen getroffen in
het proces, waaronder vierogen-
principe
Hoog
De kosten van de fusie verdienen we
niet tijdig terug
• Te behalen besparingen
doorrekenen in meerjaren-
perspectief
• Sturen op een vooraf vastgestelde
fusiebegroting
Midden
Asbest in de woningen • Beleidsplan opgesteld
• Trainingen voor medewerkers
gehouden
• Asbestinventarisatie uitvoeren
Hoog
Strategische risico’s
Risico Maatregelen Impact
Kleine schaalomvang van de
organisatie maakt het moeilijker om
nog efficiënter te werken en goed-
koper te worden. Extra regelgeving
drukt zwaar op de organisatie
• Samenwerking met andere
corporaties in Zuid-West Samen
• Schaalvergroting door fusie is in het
verslagjaar ingezet
Hoog
Doen wat we altijd doen en
onvoldoende veranderen
• Opleiding van medewerker
• HRM-instrumenten inzetten
• Fuseren zorgt voor verandering
Midden
Zekerheid verkrijgen financiering • Treasurystatuut en treasuryjaarplan
• Actuele meerjarenprognose als basis
voor indiening dPi en daarmee het
borgingsplafond van het WSW
• Interne toetsing aan de Business
Risks van het WSW
Hoog
Een fusietraject beslaat een
behoorlijke periode waarbij de
medewerkers en het management
druk bezig zijn met het regelen van
de fusie. We lopen het risico de
strategie hierbij uit het oog te
verliezen
• Direct starten met ambities van de
fusieorganisatie in beeld brengen
• In gesprek gaan hierover met
gemeenten en huurdersorganisatie
• Ambities intern vertalen naar
afdelingsplannen
Midden
Onvoldoende snel de processen
van twee organisaties bij de fusie
stroomlijnen
• Keuzes maken we uit één van beide
en we maken niks nieuws als het niet
nodig is
• We richten processen efficiënt en
doelmatig in
• Uitvoering van interne controle-
plannen om de processen te toetsen
Midden
Converteren van de data vanuit
primair systeem van Woonburg naar
primair systeem fusieorganisatie kan
leiden tot fouten of verlies van data
• Implementatietraject met proef-
conversie, testperiode, opleidingen
Midden
Externe risico’s
Risico Maatregelen Impact
Invloed van inflatie- en rente-
ontwikkeling op de financiële
continuïteit
• Uitvoeren van scenarioanalyses op
de meerjarenprognose
• Verminderen van de leningen-
portefeuille en investeringen doen
met eigen vermogen
• Toetsing aan de financiële ratio’s van
de toezichthouders
Hoog
Voldoen aan wet meldplicht
datalekken
• Procedure meldplicht datalekken
opgesteld
• Bewustwording in de organisatie
gecreëerd
Hoog
60 | Jaarverslag Woonburg 2016
5.5 Governance
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Acties vanuit de in 2015 uitgevoerde
visitatie uitvoeren De door de visitatiecommissie genoemde
verbeterpunten zijn doorgevoerd.
GovernancecodeWoonburg onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties
vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor
het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In 2016 waren een aantal aanpassingen
benodigd om te voldoen aan de Governancecode Woningcorporaties en de nieuwe
Woningwet. De benodigde aanpassingen hebben we niet meer voor Woonburg gedaan,
zij houdt immers op te bestaan per 1 januari 2017. Voor de fusieorganisatie zijn de
aanpassingen wel uitgevoerd. Natuurlijk hebben we er wel rekening mee gehouden,
dat, als de fusie niet door zou gaan, ook Woonburg met de opgestelde stukken voor
de fusie verder zou kunnen. We zijn hierover ook tijdig in overleg getreden met de
toezichthouder.
Taak en werkwijze bestuurHet bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer
inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor:
• de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie;
• de strategie;
• de financiering;
• het beleid;
• de resultatenontwikkeling;
• het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.
Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen.
Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de
woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke
doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de
woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de raad van commissarissen
tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de raad van
commissarissen.
Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en
regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van
de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne
risicobeheersings- en controlesystemen met de raad van commissarissen.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel
9 van de statuten van Woonburg omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in
het directiereglement, dat in geactualiseerde vorm is vastgesteld door de raad van
commissarissen op 28 februari 2008.
NevenfunctiesDe directeur-bestuurder vervulde in 2016 de volgende nevenfuncties:
• lid Klachtencommissie Woonstichting Etten-Leur (op voordracht van Woonstichting
Etten-Leur, tot april 2016);
• lid raad van toezicht Omroep Zeeland (secretaris).
Namens WoonburgDe directeur-bestuurder vertegenwoordigde Woonburg in de volgende situaties:
• bestuurlijk overleg gemeente Veere - Woonburg;
• bestuurlijk overleg gemeente Vlissingen – l’escaut woonservice en Woonburg;
• Directeurennetwerk Zeeland (voorzitter);
• Zuid-West Samen (voorzitter);
• Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland;
• dagelijks bestuur Zuidwestwonen.nl.
61 | Jaarverslag Woonburg 2016
Permanente educatieIn de Governancecode Woningcorporaties is opgenomen, dat bestuurders van
woningcorporaties in drie jaar tijd 108 PE-punten dienen te behalen. Dit is
gebaseerd op 108 studiebelastingsuren, zoals vastgesteld door de geaccrediteerde
opleidingsaanbieder.
Voor 2016 heeft de bestuurder van Woonburg het volgende aantal PE-punten behaald:
Naam Behaalde PE-punten in
2016
Minimaal aantal te behalen
punten in 2017
Marco van der Wel 59,5 20,5
Doelstellingen, strategie en randvoorwaardenHet bestuur heeft, na goedkeuring van de raad van commissarissen, doelstellingen
gehanteerd ten aanzien van de kwaliteit en omvang van de bestaande woningvoorraad,
investeringen in initiatieven en projecten op het gebied van wonen en zorg,
leefbaarheid, klanten en stakeholders en de kwaliteit van dienstverlening. Deze
doelstellingen zijn gepaard gegaan met financiële doelstellingen ten aanzien van het
corporatievermogen en de bedrijfsvoering.
De doelstellingen zijn geformuleerd in het ondernemingsplan. Jaarlijks wordt een
begroting opgesteld binnen het kader van het ondernemingsplan. De concrete
activiteiten dragen bij aan de geformuleerde doelstellingen. Voorafgaand aan de opzet
van de begroting worden jaarlijks prioriteiten gesteld op basis van de voortgang van het
ondernemingsplan en externe ontwikkelingen. De voortgang van de begroting wordt
gemeten aan de hand van periodieke rapportages.
VisitatieVisitatie is een belangrijk instrument om het maatschappelijke presteren van
corporaties te beoordelen en te verbeteren. Zo’n visitatie vindt elke vier jaar plaats door
een onafhankelijk, extern bureau. We hebben ons in 2015 laten visiteren over 2011-2014.
De visitatiecommissie heeft de volgende verbeterpunten benoemd in hun rapport:
Verbeterpunt Opvolging
Strikte naleving governancecode Opgevolgd
Toezichtkader opnemen in afzonderlijk document en samenvat-
ten in het jaarverslag
Opgevolgd
Voldoen aan alle wettelijke voorschriften (compliance) opnemen
in het jaarverslag
Opgevolgd
Verslaglegging van de raad van commissarissen verbeteren Opgevolgd
62 | Jaarverslag Woonburg 2016
5.6 Compliance
Activiteit Score Realisatie
Implementatie nieuwe Woningwet:
• passend toewijzen
• scheiding DAEB/niet-DAEB
• marktwaarde verhuurde staat
• governance en overige
juridische aanpassingen
• Passend toewijzen is vanaf 1 januari
volgens wetgeving uitgevoerd.
• Concept scheidingsvoorstel
DAEB/niet-DAEB is in december
ingediend.
• Marktwaarde in verhuurde staat is
opgesteld en komt dit jaar voor het
eerst tot uitdrukking in de jaarrekening.
• Verbindingen voldoen aan wetgeving.
• Financieel reglement goedgekeurd.
• Statuten Woningwetproof gemaakt.
• Jaarlijkse bieding gemeenten
uitgevoerd.
Planning-en-controlcyclus in
overeenstemming brengen met
nieuwe Woningwet
Opgesteld voor 2016 en volgende jaren
en uitvoering in 2016 volgens planning
afgerond.
Voldoen aan wet- en regelgeving
privacy en informatiebeveiliging Protocol datalekken is opgesteld en
geïmplementeerd in de organisatie. Het
geheel van informatiebeveiliging pakken
we op in de organisatorische fusie met
Zeeuwland.
Woonburg heeft te maken met een verscheidenheid aan regelgeving. In 2015 is deze
regelgeving drastisch gewijzigd met, per 1 mei, een gewijzigde Governancecode en,
per 1 juli, de komst van de nieuwe Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015 en verschillende ministeriële regelingen. Allereerst willen we
deze wijzigingen natuurlijk tijdig inbedden in onze organisatie. Maar ook willen we
ervoor zorgen dat we op een actieve manier borgen dat we de wet- en regelgeving
blijven naleven. Deze implementatie, handhaving en naleving borgen we door middel
van compliance. Compliance moet ervoor zorgen dat we voorkomen dat onze reputatie,
integriteit en betrouwbaarheid wordt aangetast.
Compliance behelst een veelheid aan externe en interne regelgeving. We noemen een
aantal voorbeelden:
• de wet- en regelgeving (onder andere de nieuwe Woningwet, het Besluit toegelaten
instellingen volkshuisvesting 2015, ministeriële regelingen, Governancecode, Wet
normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector, Wet op
het overleg huurders verhuurder, Wet bescherming persoonsgegevens);
• beleidsregelingen van toezichthouders (onder andere beleidsregels verantwoord
beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting);
• afspraken met stakeholders (prestatieafspraken met gemeenten Veere en
Vlissingen, samenwerkingsovereenkomsten, zoals met SHW/W, convenanten over
buurtbemiddeling, hennepteelt en schuldhulpverlening);
• intern geldende regels (integriteitswijzer, klokkenluiderregeling, beleid ongewenste
omgangsvormen, procedures en protocollen, zoals bij legionella en asbest). De
integriteitswijzer en de klokkenluiderregeling zijn te vinden op www.woonburg.nl.
Dit is slechts een greep uit de regelgeving. We beheersen het risico van het niet voldoen
aan deze regelgeving ten eerste door het dagelijks identificeren en beheersen van deze
risico’s binnen de reguliere bedrijfsvoering. De proceseigenaren zijn verantwoordelijk
voor het zodanig inrichten van hun processen dat het voldoen aan regelgeving hier
geborgd wordt. De medewerkers planning en control toetsen de processen hierop.
Vervolgens hebben we medewerkers die zich specialiseren in specifieke regelgeving,
zoals onderhoud, inkoop, human resources, risicomanagement en audit. Deze
medewerkers signaleren wijzigingen in regelgeving en formuleren acties om te voldoen
aan de wijzigingen.
We concluderen dat we in 2016 voldeden aan de geldende wet- en regelgeving.
63 | Jaarverslag Woonburg 2016
Hoofdstuk 6
Een financieel solide organisatie
64 | Jaarverslag Woonburg 2016
6.1 Inleiding
We hebben een solide financiële positie nodig om ook in de toekomst een maat-
schappelijke meerwaarde te kunnen blijven leveren. Daarvoor stellen we objectieve
sturings- en toezichtkaders vast. Om te zorgen dat onze financiële positie verstevigt,
hanteren we striktere financiële sturingsnormen. Onze leningenportefeuille vraagt
hierbij bijzondere aandacht. Wij zien de komende jaren een risico in een veranderende
opstelling van de overheid ten aanzien van woningcorporaties en stijgende rentes en
risico-opslagen bij banken. Onze rentebetalingen maken een fors deel uit van onze
operationele kasstroom. Dit geld hadden we ook kunnen gebruiken om te investeren.
Daar komt nog bij dat onze investeringen een rendement opleveren wat lager is dan de
rente op langlopende leningen. We willen daarom onze leningenportefeuille versneld
aflossen.
In 2016 hadden we een flinke opgave vanuit de nieuwe Woningwet. De belangrijkste
punten waren:
• Een keuze maken in een administratieve of juridische splitsing van ons DAEB-
bezit (sociaal bezit) en niet-DAEB-bezit (commercieel bezit). Zie voor een verder
toelichting hierop paragraaf 3.2.
• De waardering van onze woningen op marktwaarde in verhuurde staat. In de
jaarrekening 2016 komt deze voor de eerste maal tot uitdrukking in de cijfers.
Zie voor een verdere toelichting hierop paragraaf 6.3.
• Onze verbindingen toetsen aan de regelgeving. Zie voor een verdere toelichting
hierop paragraaf 6.6
• Een reglement financieel beleid en beheer opstellen en laten goedkeuren door de
Aw. Zie voor een verdere toelichting hierop paragraaf 6.2.
Een interne werkgroep is in 2015 aan de slag gegaan met de wijzigingen om tijdig
aan alle onderdelen van de nieuwe Woningwet te voldoen. We hebben hierin ook de
samenwerking gezocht met de Zeeuwse collega-corporaties.
Onze focus ligt in de ondernemingsplanperiode 2013-2016 op het verlagen van onze
beheerlasten. Onder meer om de verhuurderheffing te kunnen betalen, om uitgaven aan
de herstructurering van onze woningen te kunnen doen, maar ook omdat de minister
een norm wil gaan stellen aan de beheerlasten per verhuureenheid.
Doelen 2016
Activiteit Score Realisatie
Ruim voldoen aan de door de Aw
gestelde ondergrens van het volks-
huisvestelijke vermogen. Marge moet
minimaal 5% zijn
Positieve beoordeling door de Aw zonder
interventies. In 2018 en 2020 ligt ons
volkshuisvestelijk vermogen >5% boven de
ondergrens van de Aw.
Beheerlasten per gewogen verhuur-
eenheid zijn < € 1.437 (inclusief leef-
baarheidsuitgaven)
De beheerlasten inclusief leefbaarheidsuit-
gaven komen per gewogen verhuureenheid
uit op € 1.422,-. Hiervan is € 182,- als gevolg
van de fusie met Zeeuwland.
Aflossingsnormering >=2% en
stijgend naar 4% in meerjaren-
perspectief
De aflossingsnormering bedraagt 6,81%
(exclusief verkoopresultaat).
Loan-to-Value op basis van bedrijfs-
waarde < 75% en dalend naar 50% in
meerjarenperspectief
De Loan-to-Value over 2016 komt uit op
30% op basis van marktwaarde en 50% op
basis van bedrijfswaarde.
Loan-to-Value op basis van WOZ-
waarde < 30% en dalend naar 25% in
meerjarenperspectief
De Loan-to-Value op basis van de WOZ-
waarde bedraagt 25%.
Interestdekkingsratio >= 1,6 De interestdekkingsratio over 2016
bedraagt 2,67 Hiermee voldoen we ruim
aan de eis.
Investerings-financieringsratio
<= 30% De investerings-financieringsratio bedraagt
minder dan 0%.
Treasuryjaarplan uitvoeren Alle activiteiten in het treasuryjaarplan
zijn uitgevoerd. Een jaarplan voor 2017 is
opgesteld.
65 | Jaarverslag Woonburg 2016
Behouden positief oordeel WSW over
borgbaarheid en een voldoende hoog
borgingsplafond krijgen om de inves-
teringsuitgaven te kunnen doen
In maart 2016 heeft het WSW een borgbaar-
heidsverklaring afgegeven. Het borgingspla-
fond is overeenkomstig onze ingediende
prognosegegevens vastgesteld.
Financiële ratio’s (DAEB-tak en niet-
DAEB-tak gescheiden van elkaar)
opnieuw bepalen voor nieuwe
ondernemingsplanperiode en re-
kening houdend met marktwaarde in
verhuurde staat
Samen met Zeeuwland hebben we een
meerjarenprognose gemaakt voor de fusie-
organisatie voor de periode 2017-2026. Voor
2017 is een intern normenkader opgesteld,
dat we in 2017 formaliseren.
6.2 Financiële positie en continuïteit
Financieel resultaatHet positief resultaat over 2016 bedraagt € 24.212.179 (2015: € 6.445.436 positief).
De stijging van ruim € 17 miljoen komt door:
• € 0,4 miljoen lager netto resultaat exploitatie vastgoed door hoger lasten
onderhoud en verhuur en beheer.
• € 0,4 miljoen lager netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
• € 18,2 miljoen hogere niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
• € 0,1 miljoen hoger netto resultaat activiteiten
• € 0,1 miljoen lagere rentelasten
Beoordeling toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw)De Autoriteit woningcorporaties controleert hoe wij ervoor staan. Op basis van 6
toezichtvelden en 24 signaalpunten houdt de Aw risicogericht en continue toezicht. De
integrale beoordeling duidt zowel kwalitatief als kwantitatief de risico’s en richt zich
op het plegen van interventies om risico’s te voorkomen dan wel te verkleinen. Een
belangrijk onderdeel van de toezichtvelden is nog steeds de solvabiliteit en continuïteit.
Daarom toetsen wij deze nog steeds en willen we 5% boven de ondergrens (gebaseerd
op risicobepaling door de Aw) van de Aw uitkomen. De eis voor de sectorbrede
solvabiliteit is 22,5% en daarmee streven wij naar minimaal 27,5%. Hier voldoen we aan.
Aedes-benchmarkIn 2016 hebben we opnieuw deelgenomen aan de Aedes-benchmark over het verslagjaar
2015. Deze benchmark helpt ons inzicht te krijgen in waar we het nog beter kunnen
doen. De uitkomst is dat we een C-positie hebben gekregen met € 961 beïnvloedbare
beheerlasten per verhuureenheid. Het gemiddelde van de gehele sector is € 853. Niet-
beïnvloedbare beheerlasten zijn de verhuurderheffing, saneringssteun en belastingen
die wij betalen. Deze zijn niet meegenomen in de berekening. Het resultaat in de
Aedes-benchmark is dan wel een C-positie, we hebben onze beïnvloedbare bedrijfslasten
wel verlaagd met 6,6% in 2015 ten opzicht van 2014. We komen helaas € 12 per
verhuureenheid te hoog uit om in een B-score terecht te komen. Dit gaat om € 23.000
op onze totale bedrijfslasten.
BeheerlastenOnze bedrijfslasten (exclusief de kosten van de verhuurderheffing en de bijdrage aan de
Aw maar inclusief het resultaat op de servicekosten) zijn in 2016 gestegen met 7%. Dit
komt omdat we dit verslagjaar kosten hebben gemaakt voor de fusie met Zeeuwland.
Zonder de fusiekosten zijn de bedrijfslasten gedaald met 13%. We hebben dit vooral
bereikt door een verlaging van de personeelskosten. Door het efficiënter inrichten van
onze processen is ruimte ontstaan binnen de bestaande formatie. Door middel van
natuurlijk verloop hebben we deze bezuiniging kunnen realiseren.
Reglement financieel beleid en beheerOp 30 september 2016 heeft onze fusiepartner Zeeuwland haar reglement financieel
beleid en beheer ingediend bij de Aw. Dit reglement is gebaseerd op de fusieorganisatie
zoals deze gaat gelden vanaf 1 januari 2017. De Aw heeft op 28 november 2016
goedkeuring verleend aan het reglement.
66 | Jaarverslag Woonburg 2016
6.3 Stelselwijziging naar marktwaarde in verhuurde staat Woonburg heeft in haar jaarrekening 2016 een stelselwijziging doorgevoerd voor
de waardering van haar vastgoed in exploitatie. De doorgevoerde stelselwijziging
van bedrijfswaarde naar marktwaarde in verhuurde staat heeft een totaal effect op
het vermogen en het resultaat over 2015 van € 63,4 miljoen respectievelijk € 3,2
miljoen positief. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het
Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee volgens de in de Woningwet
voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten
geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.
Eind 2016 bestaat het eigen vermogen voor een groot deel uit ongerealiseerde
herwaarderingen uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen
marktwaarde in verhuurde staat. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering
is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonburg. De mogelijkheden voor
Woonburg om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde
in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door
wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en
ontwikkeling van de behoefte aan sociale huurwoningen.
Tussen de twee waarderingsmethoden, bedrijfswaarde en marktwaarde in verhuurde
staat, zitten verschillen in doelstellingen en uitgangspunten. Bij de bedrijfswaarde
wordt vooral gekeken naar de verwachte inkomsten (huur) en uitgaven (waaronder
onderhoud) die voortkomen uit het eigen beleid van Woonburg. De marktwaarde in
verhuurde staat bepalen we op grond van de marktconforme inkomsten en uitgaven
voor de komende 15 jaar plus de opbrengst van het uitponden (verkopen) na deze 15
jaar. De grootste verschillen tussen marktwaarde en bedrijfswaarde komen door de
exploitatieduur, de huurprijsbepaling en de onderhoudskosten.
De marktwaarde in verhuurde staat bedraagt in de jaarrekening 2016 € 203 miljoen en
de bedrijfswaarde € 120 miljoen. Voor het verschil van € 84 miljoen zijn verschillende
verklaringen:
Beschikbaarheid
De marktwaarde in verhuurde staat is het bedrag dat het vastgoed zal opbrengen in de
markt, waarbij de koper de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden
rechten en plichten overneemt. Om de marktwaarde te bepalen, berekenen we
zowel een uitpondscenario als een doorexploitatiescenario, waarna we het vastgoed
waarderen tegen de hoogste van deze twee scenario’s. Ons vastgoed is overwegend
gewaardeerd tegen het uitpondscenario. Maar in werkelijkheid zullen we het overgrote
deel van ons bezit langdurig exploiteren. Het verschil tussen de marktwaarde in
verhuurde staat op basis van uitponden of doorexploitatie is € 5,6 miljoen.
Betaalbaarheid
Bij de berekening van de bedrijfswaarde wordt de huurprijs bij mutatie verhoogd
naar 75 procent van de maximale huurprijs (streefhuur), eventueel afgetopt op
aftoppingsgrenzen. Bij de berekening van de marktwaarde, wordt de huurprijs bij
mutatie marktconform aangepast. De marktconforme huurprijs is doorgaans hoger dan
de streefhuur. Met gemeenten en huurdersorganisaties maken wij afspraken over de
betaalbaarheid van onze woningen. De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van
markthuren en ligt daarmee niet in lijn met deze afspraken. Het verschil in huren is
€ 57,6 miljoen.
Parameters
Er bestaan verschillen in algemene parameters die worden gehanteerd in beide
berekeningen. In de marktwaarde in verhuurde staat wordt gerekend met
disconteringvoeten per type bezit en rekening gehouden met opslagen op basis van de
ligging van het bezit. In de bedrijfswaarde is één disconteringsvoet voorgeschreven. Het
verschil bedraagt € 8,6 miljoen.
Kwaliteit
Marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van genormeerd onderhoud per type woning.
Dit zijn alleen de instandhoudingsonderhoudskosten die jaarlijks moeten worden
gemaakt om de onderhoudstoestand van de woning per balansdatum te handhaven. In
de bedrijfswaarde gaan we uit van het daadwerkelijke onderhoud dat wij gedurende de
67 | Jaarverslag Woonburg 2016
levensduur van het bezit uitvoeren. Het verschil in de uitgaven om het bezit aan onze
kwaliteitseisen gedurende door ons ingeschatte levensduur te laten voldoen is € 16,6
miljoen.
Service
Marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van genormeerde beheerkosten en waardeert
leefbaarheidsafspraken tussen gemeente en corporatie heeft niet. In de bedrijfswaarde
gaan we uit van kasstromen die wij in ons beleid op deze aandachtsgebieden hebben
ingerekend. Het verschil bedraagt € 16,9 miljoen.
Vergelijk marktwaarde/bedrijfswaarde ultimo 2016 (x1.000.000)
ParametersBeschikbaarheid BetaalbaarheidMarktwaarde 2016 Kwaliteit Service Desinvesteringen Bedrijfswaarde 2016
203,5 5,6 57,6
8,6 16,6
16,94,4
119,6
250
200
150
100
50
0
Desinvesteringen
Overige verschillen als gevolg van onder andere sloop en verkoop hebben een effect
van € 4,4 miljoen.
De marktwaarde is ingevoerd om beter vergelijkbaar te zijn met andere (commerciële)
partijen. Die vergelijking is deels misleidend: commerciële partijen hebben
immers andere doelstellingen en mogelijkheden dan woningcorporaties met een
maatschappelijke opdracht: het huisvesten van mensen met lagere inkomens.
68 | Jaarverslag Woonburg 2016
6.4 Financiële meerjarenprognose 2017 – 2026 (toekomstparagraaf) In verband met de fusie met Zeeuwland per 1 januari 2017 heeft Woonburg geen eigen
begroting opgesteld. In 2016 is gewerkt aan een sluitende financiële meerjarenprognose
2017-2026 voor de fusieorganisatie. Op basis van het bestaande beleid van beide
corporaties is een begroting opgesteld, waarna de beide begrotingen financieel zijn
geconsolideerd. De financiële gevolgen van de fusie zijn vervolgens in de geconsoli-
deerde begroting verwerkt. Deze begroting is goedgekeurd door de raad van
commissarissen van Zeeuwland.
Het belangrijkste uitgangspunt in de financiële meerjarenprognose is dat de
beleidskeuzes die Woonburg en Zeeuwland individueel hebben gemaakt en waarover
ook afspraken met stakeholders zijn gemaakt in stand worden gehouden totdat die
fusieorganisatie haar ambities heeft geformuleerd en afgestemd met stakeholders.
De meerjarenprognose moet ook voldoen aan de voorwaarde dat de fusieorganisatie
een financieel gezonde corporatie blijft. De normen van de Aw en het WSW zijn harde
randvoorwaarden. Wij sluiten bij het bepalen van onze eigen normen voor de financiële
continuïteit aan bij deze ratio’s en hanteren een buffer van 20% omdat wij niet onze te
maken of al gemaakte keuzes willen laten afhangen van de norm van de toezichthouder.
De toezichthouder kan het nodig vinden hun normen te verscherpen en dan willen wij
niet gemaakte keuzes moeten terugdraaien.
De financiële meerjarenprognose getoetstDe ratio’s waarmee de fusieorganisatie haar continuïteit bewaakt zijn:
Financiële ratio Definitie Norm
Interestdekkingsratio (ICR) in hoeverre is Zeeuwland in staat (geweest)
de rente-uitgaven op het vreemd vermogen
te voldoen uit de kasstroom uit operationele
activiteiten
1,6
Debt service coverage ratio
(DSCR)
in hoeverre is Zeeuwland in staat om voldoen-
de kasstromen te genereren om, indien nodig,
voldoende aflossingen op het vreemd vermo-
gen te kunnen voldoen
1,2
Solvabiliteit meet de omvang van het weerstandsvermo-
gen van Zeeuwland in relatie tot het totale
vermogen
> 24%
Loan-to-Value (LTV) meet in hoeverre de kasstroom genererende
capaciteit van de geëxploiteerde vastgoed-
portefeuille op lange termijn in een gezonde
verhouding staat tot de schuldpositie
< 60%
Dekkingsratio meet de verhouding tussen de onderpand-
waarde van het bij WSW ingezet onderpand
en het schuldrestant van door WSW geborgde
leningen.
< 40%
De ratio’s zijn berekend op basis van een vastgoedwaardering van het woningbezit op
de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is de contante waarde van de toekomstige (netto)
kasstromen die wij verwachten uit de verhuring van ons bezit tot aan het einde van de
levensduur van de woning.
69 | Jaarverslag Woonburg 2016
Een ICR van 1,6 haalt de fusiecorporatie in alle jaren van de financiële meerjarenprognose:
Interestdekkingsratio
(x € 1.000) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Operationele
kasstroom
14.958 15.822 15.032 14.732 15.603 16.367 15.684 15.560 16.692 16.491
Rente-uitgaven 7.129 7.121 7.076 7.179 7.304 7.201 7.092 7.007 6.841 6.663
ICR 2,10 2,22 2,12 2,05 2,14 2,27 2,21 2,22 2,44 2,47
Een DSCR van 1,2 haalt de fusiecorporatie in alle jaren van de financiële meerjarenprognose:
Debt service coverage ratio
(x € 1.000) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
A. Gecorrigeerde operationele kasstroom 20.612 20.661 20.049 20.580 21.037 21.252 21.951 22.515 22.618 23.576
B. gecorrigeerde renteuitgaven 7.067 7.121 7.074 7.181 7.303 7.170 6.992 6.853 6.662 6.433
C. Verkoopopbrengsten 5 jaar 24.801 23.110 22.361 21.050 20.349 19.229 19.149 19.219 19.808 20.271
D. Restwaarde portefeuille (€ 5.000 per vhe) 31.000 31.000 31.000 31.000 31.000 31.000 31.000 31.000 31.000 31.000
E. Totaal vreemd vermogen einde periode 195.950 198.064 196.224 193.267 187.909 182.685 177.400 171.579 165.443 162.060
F. gemiddelde restant levensduur 22,4 22,9 23,4 23,9 23,4 22,9 22,4 21,9 21,4 20,9
G. theoretische aflossing = ( E-C-D)/F 6.257 6.286 6.105 5.909 5.836 5.784 5.681 5.542 5.357 5.301
DSCR = A / (B+G) 1,55 1,54 1,52 1,57 1,60 1,64 1,73 1,82 1,88 2,01
70 | Jaarverslag Woonburg 2016
Een solvabiliteit van > 24% haalt de fusiecorporatie in alle jaren van de financiële meerjarenprognose:
Solvabiliteit
(x € 1.000) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Eigen vermogen (obv bedrijfswaarde) 160.229 170.643 180.326 189.610 197.914 205.377 212.345 219.337 227.662 236.024
Totaal activa (obv bedrijfswaarde) 379.464 381.177 382.899 384.629 384.629 382.890 381.160 379.438 377.725 376.021
Solvabiliteit 42% 45% 47% 49% 51% 54% 56% 58% 60% 63%
Een LTV van < 60% haalt de fusiecorporatie in alle jaren van de financiële meerjarenprognose:
Loan-to-Value
(x € 1.000) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Totaal vreemd vermogen 195.950 198.064 196.224 193.267 187.909 182.685 177.400 171.579 165.443 162.060
Bedrijfswaarde 342.642 344.355 346.077 347.807 347.807 346.068 344.338 342.616 340.903 339.199
LTV 57% 58% 57% 56% 54% 53% 52% 50% 49% 48%
Een dekkingsratio van < 40% haalt de fusiecorporatie in alle jaren van de financiële meerjarenprognose:
Dekkingsratio
(x € 1.000) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Schuldrestant 195.950 198.064 196.224 193.267 187.909 182.685 177.400 171.579 165.443 162.060
WOZ waarde ingezet onderpand 800.523 808.528 816.533 824.539 832.544 840.549 848.554 856.560 864.565 872.570
Dekkingsratio 24% 24% 24% 23% 23% 22% 21% 20% 19% 19%
71 | Jaarverslag Woonburg 2016
6.5 Treasury
Het treasurybeleid van Woonburg voorziet in het waarborgen van een blijvende toegang
tot de kapitaalmarkt, het beheersen van de financiële risico’s, het realiseren van zo
laag mogelijke kosten en het zekerstellen van voldoende liquiditeit. Ons treasurybeleid
is vastgelegd in een treasurystatuut. Woonburg heeft een treasurycommissie die
minimaal drie keer per jaar overleg voert. Aan het overleg neemt een externe des-
kundige deel. Besluiten over transacties, die passen binnen het treasurystatuut en
het treasuryjaarplan, worden genomen door de directeur-bestuurder op basis van
schriftelijke transactievoorstellen. Transactiebesluiten die hier niet binnen passen,
worden altijd ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voorgelegd. De manager
Strategie & Middelen rapporteert drie maal per jaar over de treasuryactiviteiten in de
trimesterrapportage.
In de fusie met Zeeuwland hebben we in 2016 een treasurystatuut opgesteld voor de
fusieorganisatie. Dit treasurystatuut voldoet aan de geldende wet- en regelgeving en
het reglement financieel beleid en beheer van Zeeuwland.
Geheel 2016 hebben we een overschot aan liquide middelen gehad. Onze leningen-
portefeuille biedt geen mogelijkheden tot extra aflossingen zonder tegen hoge boetes
aan te lopen. Onze liquide middelen staan daarom uitgezet bij twee banken met een
looptijd van minder dan drie maanden. De kredietratings van beide banken voldoen
aan de normen uit ons treasurystatuut. Ook wordt voldaan aan het maximaal uitstaand
saldo per bank om het tegenpartijrisico te minimaliseren. In ons treasurystatuut is een
maximum per tegenpartij opgenomen van € 10 miljoen plus maximaal € 0,5 miljoen aan
opgelopen rente.
Woonburg heeft in 2016 geen gebruikgemaakt van derivaten. Woonburg heeft in 2016
geen financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen verleend.
Jaarlijks stellen we een treasuryjaarplan op. In het treasuryjaarplan worden de
treasuryacties van Woonburg voor het komende jaar beschreven. Het vormt
de basis voor de uitvoering en de aansturing van en voor de controle op de
treasurywerkzaamheden. Het treasuryjaarplan is gebaseerd op de begroting en de
daaraan gekoppelde meerjarenbegroting. Het treasuryjaarplan wordt vastgesteld door
de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de raad van commissarissen. We hebben
het treasuryjaarplan voor 2017 opgesteld voor de fusieorganisatie Zeeuwland.
De volgende acties zullen in 2017 uitgevoerd/opgestart worden:
• aantrekken van WSW-geborgde financiering voor 2017;
• aantrekken van WSW-geborgde financiering met storting tot medio 2018;
• indien het borgingsplafond ontoereikend is, hierover in overleg met het WSW
treden;
• de opslagherziening voor basisrentelening en roll-over zo optimaal mogelijk
overeenkomen;
• bewaken dat voldaan wordt aan de normen voor de door het WSW gedefinieerde
financial risks;
• het implementeren van het scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB;
• bepalen welke bank wordt gehanteerd voor het huisbankierschap.
In het treasuryjaarplan is getoetst of Zeeuwland voldoet aan de financiële ratio’s die het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw hanteert. Zeeuwland heeft een positieve score op
alle onderdelen.
Financiële
ratio WSW
Afgelopen
3-jaarsperiode
Prognose
komende 5 jaar
Norm Voldaan
aan norm
ICR 1,97 2,09 1,4 Ja
DSCR 1,51 1,62 1,0 Ja
72 | Jaarverslag Woonburg 2016
Financiële instrumentenMarktrisico
Woonburg heeft geen effecten en loopt geen marktrisico.
Valutarisico
Woonburg is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.
Prijsrisico
Woonburg loopt geen prijsrisico’s.
Renterisico
Woonburg loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder
financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en
kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen
en schulden met variabele renteafspraken loopt Woonburg risico ten aanzien van
toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden
loopt Woonburg risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen
en de schulden worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico
gecontracteerd.
Kredietrisico
Woonburg heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Woonburg maakt
gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen
beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank
voor beschikbare kredietfaciliteiten.
Liquiditeitsrisico
Woonburg maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te
kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan
de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.
6.6 Verbindingen
Woonburg heeft relaties met diverse externe partijen, maar alleen met Woonburg.com
B.V. te Koudekerke heeft Woonburg een financiële relatie. Het belang van Woonburg
in deze vennootschap is 100%. Vanaf 2012 ontwikkelen wij onze projecten in de eigen
organisatie en niet meer in de Woonburg.com B.V. In deze vennootschap vinden geen
activiteiten meer plaats. Wij houden deze vennootschap wel aan omdat daar nog
garantieverplichtingen aanwezig zijn door verkochte woningen.
In 2016 hebben we besloten ons belang in Marsaki WSW civ B.V. te beëindigen.
In deze vennootschap hebben geen activiteiten plaatsgevonden en met de komst van de
nieuwe Woningwet is het aanhouden van deze verbinding ingewikkelder geworden.
De vennootschap is ontbonden in oktober 2016.
Let op kleurgebruik in dit "model"
Jaarrekening 2016
Woonburg
Statutaire naam: Stichting Woonburg
Statutaire vestigingsplaats: gemeente Vlissingen
Feitelijke vestigingsplaats: Koudekerke
Adres: Karreveld 2A
4371 GA Koudekerke
Bijlage 1: Jaarrekening 2016
1. Balans per 31 december 2016
(na resultaatbestemming, bedragen in euro's)
Activa Ref. 31-12-2016 31-12-2015
Vaste activa
Immateriële vaste activa 5.1 117.907 341.571
Materiële vaste activa 5.2
- DAEB vastgoed in exploitatie 5.2.1 200.689.938 178.354.326
- Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 5.2.1 2.789.077 2.604.077
- Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 5.2.2. 3.994.507 4.560.212
- Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 5.2.3 861.987 2.879.682
- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 5.2.4. 893.042 1.313.422
209.228.551 189.711.719
Financiële vaste activa 5.3
- Kopen naar wens 5.3.1 1.710.384 1.500.075
- Deelneming 5.3.2 217.426 217.878
- Latente belastingvordering 5.3.3 110.457
2.038.267 1.717.953
Vlottende activa
Voorraden 5.4 1.220.312 706.095
Vorderingen 5.5
- Huurdebiteuren 5.5.1 106.001 144.337
- Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.5.2 56.202 7.620
- Overige vorderingen en overlopende activa 5.5.3 265.704 376.132
427.907 528.089
Liquide middelen 5.6 9.089.015 6.941.491
Totaal 222.121.959 199.946.918
1 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
Passiva Ref. 31-12-2016 31-12-2015
Eigen vermogen 5.7
- Kapitaal 45 45
- Overige reserve 5.7.1 57.587.417 46.925.829
- Herwaarderingsreserve 5.7.2 97.928.885 84.378.276
155.516.347 131.304.150
Voorzieningen 5.8
- Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 5.8.1 89.425 -
- Voorziening juridische geschillen 5.8.2 176.940 176.940
- Voorziening voor jubileumuitkeringen 5.8.3 34.400 39.400
300.765 216.340
Langlopende schulden 5.9
- Leningen overheid en kredietinstellingen 5.9.1 57.816.201 60.259.521
- Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken 5.9.2
verkocht onder voorwaarden 4.131.454 4.869.466
61.947.655 65.128.987
Kortlopende schulden 5.10
- Schulden aan kredietinstellingen 5.10.1 2.443.318 1.048.943
- Schulden aan leveranciers 5.10.2 264.965 541.414
- Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.10.3 67.324 72.230
- Overige schulden en overlopende passiva 5.10.4 1.581.585 1.634.854
4.357.192 3.297.441
Totaal 222.121.959 199.946.918
2 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
2. Winst- en verliesrekening 2016
(bedragen in euro's)
Ref. boekjaar boekjaar
2016 2015
Huuropbrengsten 6.1 12.225.035 12.057.100
Opbrengsten servicecontracten 6.2 527.789 564.202
Lasten servicecontracten 6.3 -362.807 -414.731
Lasten verhuur en beheer 6.4 -2.711.215 -2.475.094
Lasten onderhoudsactviteiten 6.5 -2.978.221 -2.651.632
Overige directe lasten exploitatie bezit 6.6 -620.857 -302.939
Netto resultaat exploitatie vastgoed 6.079.724 6.776.906
Verkoopopbrengst vastgoed portefeuille 6.7.1 2.149.750 2.428.704
Boekwaarde verkochte vastgoed portefeuille 6.7.2 -1.356.613 -1.374.043
Verkoopkosten 6.7.3 -50.315 -77.036
Netto verkoopresultaat vastgoed bestemd voor verkoop 6.7.4 -88.508 -110.566
Verkoopresultaat grondkavels 6.7.5 30.600 0
Toegerekende organisatiekosten 6.7.6 -62.391 -66.763
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 6.7 622.523 800.296
Overige waardeverandering vastgoedportefeuille 6,8,1 -1.160.536 -4.594
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 6.8.2 20.832.851 1.863.741
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV 6.8.3 157.806 -321.919
Waardeverandering vastgoedportefeuille 6.8 19.830.121 1.537.228
Opbrengst overige activiteiten 6.9 117.238 19.190
Kosten overige activiteiten - -
Netto resultaat overige activiteiten 117.238 19.190
Leefbaarheid 6.10 -119.738 -99.081
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 6.11 32.943 55.861
Rentelasten en soortgelijke kosten 6.12 2.460.621 2.613.106
Saldo financiële baten en lasten -2.427.677 -2.557.246
Resultaat voor belasting 24.102.191 6.477.294
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 6.13 110.458 -
Resultaat deelnemingen 6.14 -452 -31.858
Resultaat na belastingen 24.212.197 6.445.436
3 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
3. Kasstroomoverzicht
(bedragen in euro's x 1.000)
2016 2015
Kasstroom uit operationele activiteiten
Ontvangsten
Huren 12.180 12154
Vergoedingen 527 571
Overige ontvangsten 113 2
Ontvangen interest 25 49
Saldo ingaande kasstromen 12.845 12.776
Uitgaven
Personeelsuitgaven -1.567 -1.721
Onderhoudsuitgaven -1.463 -1.457
Sectorspecifieke heffingen - -5
Verhuurderheffing -1.110 -1.022
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -19 -18
Overige bedrijfsuitgaven -2.092 -2.043
Betaalde interest en soortgelijke kosten -2.489 -2.565
Saldo uitgaande kasstromen -8.740 -8.831
Kasstroom uit operationele activiteiten 4.105 3.945
Kasstroom uit (des-) investeringsactiviteiten
MVA ingaande kasstromen
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden1.821 2.493
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 286 525
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 62 1.962
Verkoopontvangsten grond 31 -
Desinvesteringsontvangsten overig - 5
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 2.200 4.985
MVA uitgaande kasstromen
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -1.292 -3.340
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden -306 -329
Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden -367 -1.557
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop -1.059 -670
Aankoop grond - -41
Investeringen overig -33 -7
Externe kosten bij verkoop -51 -47
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom -3.108 -5.991
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -908 -1.006
4 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
2016 2015
FVA
Ontvangsten verbindingen - 81
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA - 81
Kasstroom uit (des)investeringen -908 -925
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Aflossing langlopende schulden -1.049 -5.353
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -1.049 -5.353
Mutatie liquide middelen 2.148 2.333-
Mutatie liquide middelen 2.148 -2.333
Liquide middelen per 1 januari 6.941 9.274
Liquide middelen per 31 december 9.089 6.941
5 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
6 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
7 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
8 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
9 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
.
10 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
11 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
12 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
13 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
14 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
15 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
16 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
17 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
5. Toelichting op de balans
(bedragen in euro's)
5.1 Immateriële vaste activa
Stand per 1 januari 2016
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 832.183
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -490.612
Boekwaarde 341.571
Mutaties
Investeringen 2.831
Afschrijvingen -90.995
Duurzame waardevemindering -135.500
Totaal mutaties -223.664
Stand per 31 december 2016
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 835.014
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -717.107
Boekwaarde 117.907
Afschrijvingspercentage 20%
5.2 Materiële vaste activa
5.2.1. DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
2016 2015 2016 2015
- 122.372.018 - 4.280.236
- 53.717.745 - -1.676.895
178.354.326 176.089.763 2.604.077 2.603.341
Mutaties
Investeringen, initiële verkrijgingen - - - -
2.723.018 1.452.369 - -
321.360 323.397 - -
- - - -
- - - -
- - - -
-1.183.480 -1.374.208 -173.134 -
20.474.714 1.863.005 358.134 736
- - - -
- -
Totaal mutaties 22.335.612 2.264.563 185.000 736
200.689.938 178.354.326 2.789.077 2.604.077
129.189.222 111.364.479 238.024 153.669
Bedrijfswaarde 116.781.808 116.036.931 2.830.028 3.193.716
Herclassificaties van en naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Desinvesteringen
Aanpassingen marktwaarde
Overboekingen van en naar voorraden en vastgoed voor eigen gebruik
Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie per 31 december
Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering (incl. resultaat)
Herrekende boekwaarde onroerende zaken in exploitatie per 1 januari
Overboeking van en naar onroerende zaken in ontwikkeling
Investeringen uit hoofde van overnames
Herclassificaties DAEB niet-DAEB
Afschrijvingen
Investeringen na eerste waardering
Computersoftware
DAEB vastgoed in exploitatie niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie per 1 januari
Invloed stelselwijziging (cumulatief effect)
18 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
In de post DAEB vastgoed in exploitatie zijn 1.849 woningen, 24 parkeerplaatsen en 12 overige eenheden als
maatschappelijk vastgoed opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-
In de post niet -DAEB vastgoed in exploitatie zijn 14 woningen en 2 overige eenheden als commercieel vastgoed
opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze eenheden
Door Woonburg is een verkoopplan opgesteld waarin 75 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt voor
de periode 2017-2021. Naar verwachting zullen 15 woningen binnen één jaar worden verkocht.
Schattingen
Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economische
parameters. Aanpassingen van deze parameters kunnen van significante invloed zijn op de waardering tegen
marktwaarde in verhuurde staat.
Zekerheden
Zonder toestemming van het WSW is het Woonburg niet toegestaan om de woningen die met door het WSW
geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een recht van hypotheek, pandrecht, e.d.
Woonburg heeft in 2013 een onherroepelijke en onvolwaardige volmacht op het onderpand afgegeven aan het
WSW, als bedoeld in het Reglement van Deelneming (artikel 30), waarmee het WSW hypotheek kan vestigen op
het eigendom dat aan het WSW in onderpand is gegeven.
Verzekeringen & zekerheden
De materiële vaste activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten.
Woonburg is gedekt tegen onderverzekering. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd
met rijksleningen of kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden
afgegeven.
Uitgangspunten marktwaarde
Doorexploiteer- en uitpondscenario
Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt verondersteld dat die eenheid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na mutatie wordt aangepast naar de potentiële huur op basis van de markthuur of de maximale huur op basis van het woningwaarderingstelsel. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de veronderstelling van doorexploiteren met een voortdurende looptijd, waarbij de afzonderlijke kasstromen zich ontwikkelen met de eigen groeivoet. Instandhoudingsonderhoud wordt vanaf het 16e jaar met 100% verhoogd, teneinde renovatie te adresseren. Voor bedrijfsmatig, maatschappelijk vastgoed en intramuraal zorgvastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.
Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg complexmatig worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom opgenomen. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op het verder uitponden van de aan het eind van het 15e jaar nog niet verkochte woongelegenheden, waarbij de mutatiekans met 50% wordt gehalveerd ten opzichte van de mutatiekans in het doorexploiteerscenario.
Woonburg hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden. Voor het BOG, MOG, ZOG hanteert Woonburg de full versie, omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale huursom van het vastgoed in exploitatie.
parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteerscenario en anderzijds het uitpondscenario, mede op basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplex niveau bepaald op basis van de hoogste waardering van het doorexploiteer- of uitpondscenario, beide berekend op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen.
19 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
Macro economische parameters
Parameters woongelegenheden
2016 2017 2018 2019 2020 en verder
Prijsinflatie 0,20% 0,60% 1,07% 1,53% 2,00%
Loonstijging 1,60% 1,70% 1,57% 2,03% 2,50%
Bouwkostenstijging 1,60% 1,70% 1,57% 2,03% 2,50%
Leegwaardestijging 0,80% 1,40% 1,70% 2,00% 2,00%
instandhoudingsonderhoud per vhe
2016 2017 2018 2019 2020 en verder
EGW
MGW
studenteneenheid
zorgeenheid (extr.muraal)
Mutatie
Mutatieonderhoud - MGW
Mutatieonderhoud - studenteneenheid
Mutatieonderhoud - zorgeenheid (extr.muraal)
Per vhe
Beheerkosten - EGW
Beheerkosten - MGW
Beheerkosten - studenteneenheid
Beheerkosten - zorgeenheid (extr.muraal)
Gemeentelijke OZB - Waardepeildatum: 1-1-2015
0,13% van de WOZ-waarde
2017 2018-2022 2023 en verder
Verhuurdersheffing, percentage van de WOZ 0,536% 0,560% 0,543%
Parameters woongelegenheden 2017 2018 2019 2020 en verder
1,20% 0,80% 0,40% 0,00%
0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Huurderving, als percentage van de huursom 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Mutatiekans bij doorexploiteren gemiddelde mutatiekans afgelopen 5 jaar per waarderingscomplex
Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de volgende macro-economische parameters
zelfstandige eenheden
onzelfstandige eenheden
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten als percentage van de WOZ (exclusief gemeentelijke OZB die is gebaseerd op de gemeentelijke tarieven 2016, uitgedrukt in een percentage van de WOZ waarde met waardepeildatum 1 januari 2015)
20 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
Parameters woongelegenheden 2017 2018-2022 2023 en verder
2,00% 0,00% 70% van mutatiekans
1,70%
Splitsingskosten per te splitsen vhe
5,96%
Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed
2016 2017 2018 2019 2020 en verder
Prijsinflatie 0,20% 0,60% 1,07% 1,53% 2,00%
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo
Mutatieonderhoud per m2 bvo
Marketing 14%
Beheerkosten - bedrijfsmatig onroerend goed
3%
maatschappelijk onroerend goed
2%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten als percentage van de WOZ (exclusief gemeentelijke OZB die is gebaseerd op de gemeentelijke tarieven 2016, uitgedrukt in een percentage van de WOZ waarde met waardepeildatum 1 januari 15)
0,13% van de WOZ-waarde
Disconteringspercentage 5,96% plus de objectspecifieke opslag voor object- en marktrisico
Inschakeling taxateur
Toepassing vrijheidsgraden
Voor de eenheden die getaxeerd zijn door de externe taxateur is op de volgende vrijheidsgraden afgeweken van de basisversie op basis van zijn expertise: markthuur, disconteringsvoet, mutatiekans, leegwaarde, onderhoud en mutatiekosten.
Verkoopkosten bij uitponden, als percentage van de leegwaarde
Disconteringsvoet
In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
Mutatiekans bij uitponden, als opslag op de mutatiekans doorexploiteren
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
Jaarlijks wordt 1/3 deel van het bedrijfs-, maatschappelijk- en zorg onroerend goed getaxeerd door een onafhankelijke en ter
betekent dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het taxatiedossier is op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.
plus de objectspecifieke opslag voor object- en marktrisico
van de markthuur
van de markthuur
van de markthuur
21 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
Gevoeligheidsanalyse
ParameterGehanteerd in de
MWStel mogelijke
afwijking
% van MW 2016
1. Inflatie -17,68 -8,7%
Prijsinflatie Prognose handboek -1%
Looninflatie Prognose handboek -1%
Bouwinflatie Prognose handboek -1%
2. Onderhoud woningen Norm Handboek -5,18 -2,5%
3. Leegwaarde ontwikkeling Norm Handboek -1% -0,54 -0,3%
4. mutatiekans Normberekening Handboek -1% -6,84 -3,4%
5. Risicovrije rentevoet Handboek 1% -3,496 -1,7%
Bepaling bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa
toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf.
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde
van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd
van de investering.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting
van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de
resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2016 intern geformaliseerde
meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud,
erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot
onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component.
Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente,
alsmede genormeerde lastenniveaus.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
(voorgaand jaar: 2016 0,58%, 2017 1,02%, 2018 1,20%, 2019 1,14%, 2020 1,19%, 2021 e.v. 1,8%);
mutatiegraad 8,33%, harmonisatie 75%);
(voorgaand jaar: 1,60% in 2016, 2,02% in 2017, 2,31% in 2018, 2,52% in 2019 en daarna 2,50%);
2,50% in 2020 e.v. (voorgaand jaar: 1,60% in 2016, 2,02% in 2017, 2,31% in 2018, 2,52% in 2019 en daarna 2,50%);
Alleen de lasten die toegerekend kunnen worden aan het exploiteren van sociaal vastgoed zijn ingerekend;
complexen (variërend van 15 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: 15 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld
op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is;
De ingerekende percentages bedragen voor 2017 5,43%, 2018 5,91%, 2019 5,91%, 2020 5,92%, 2021 5,92%,
2022 5,93%, 2023 en verder 5,67%;
Voor de saneringsbijdrage wordt 1% van de jaarhuur woongelegenheden ingerekend in de jaren 2017 tot en met 2021.
Effect op MW 1)
22 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante
waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn,
onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden
taxaties uitgevoerd door onafhankelijke, externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als
referentie gehanteerd.
Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele
investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken.
Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen
herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel-
of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de
levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in
rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond
dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
Analyse verandering bedrijfswaarde
DAEB Niet-DAEB Totaal
Bedrijfswaarde 2015 116.036.931 3.193.716 119.230.647
Autonome ontwikkeling
Vrijval kasstromen -6.264.276 -123.417 -6.387.693
Effect een jaar opschuiven 6.181.860 127.095 6.308.955
Subtotaal autonome ontwikkeling -82.416 3.678 -78.738
Voorraadmutaties verslagjaar
Verkoop -827.560 -189.070 -1.016.630
Sloop -15.942 - -15.942
Nieuwbouw 2.335.474 - 2.335.474
Aankoop - - -
Classificatiewijzigingen -22.937 22.937 -
Overige voorraadmutaties - - -
Subtotaal voorraadmutaties 1.469.035 -166.133 1.302.902
Parameterwijzigingen
Indexaties -3.198.028 -86.888 -3.284.916
Disconteringsvoet - - -
Levensduur 134.631 - 134.631
Subtotaal parameterwijzigingen -3.063.397 -86.888 -3.150.285
Beleidswijzigingen
Huur 1.634.723 -593.174 1.041.549
Huurderving -13.142 4.799 -8.343
Overige ontvangsten - - -
Onderhoudsuitgaven -2.235.596 34.755 -2.200.841
Personeelsuitgaven -81.301 26.883 -54.418
Overige bedrijfsuitgaven -752.221 32.199 -720.022
Erfpacht - - -
Verhuurdersheffing 2.399.528 - 2.399.528
Restwaarde 86.854 -1.751 85.103
Verkoop 1.382.805 381.944 1.764.749
Sloop - - -
Verbeteringen - - -
Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid 2.421.650 -114.345 2.307.305
Bedrijfswaarde 2016 (kasstromen) 116.781.803 2.830.028 119.611.831
23 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
Bedrijfswaarde Verantwoordingsinformatie dVi 2016
De bedrijfswaarde is berekend volgens de methode van Corpodata, die vermeld wordt in de verantwoordingsinformatie
(dVi) 2016.
5.2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Het verloop van de post is als volgt:
2016 2015
Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen 5.218.395 5.762.525
Herwaarderingen -658.183 40.278
Marktwaarde per 1 januari 4.560.212 5.802.803
Mutaties
Investeringen - -
Desinvesteringen -920.560 -544.130
Herwaardering - -
Waardeveranderingen 354.855 -698.461
Herclassificatie - -
Totaal mutaties -565.705 -1.242.591
Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen 4.297.835 5.218.395
Herwaarderingen -303.328 -658.183
Marktwaarde per 31 december 3.994.507 4.560.212
In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 24 verhuureenheden opgenomen.
Deze zijn alle verkocht met een terugkoopplicht. Er wordt gebruik gemaakt van contractvormen
die de goedkeuring van de minister hebben of van contractvormen waarbij geen korting is verstrekt
Een deel van de contracten is gebaseerd op het 'Koopgarant' principe waarbij sprake is van verleende
kortingen op de marktwaarde tussen 10,6% en 33,3%.
5.2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Het verloop van de post is als volgt:
2016 2015
- 125.946
- 712.698
Herrekende boekwaarde onroerende zaken in exploitatie per 1 januari 2.879.682 838.644
Mutaties
1.125.781 3.738.309
-2.723.018 -1.452.369
- -
- -
- -
- -
- -
-125.138 -
164.772 -
-460.092 -244.902
- -
Totaal mutaties -2.017.695 2.041.038
Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie per 31 december 861.987 2.879.682
Investeringen, initiële verkrijgingen
Afschrijvingen
Herclassificaties van en naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie
Invloed stelselwijziging (cumulatief effect)
Desinvesteringen
Aanpassingen ORT
Overboekingen van en naar voorraden en vastgoed voor eigen gebruik
Overige mutaties
Onttrekking voorziening ORT
Overboeking van en naar onroerende zaken in ontwikkeling
Investeringen na eerste waardering
Investeringen uit hoofde van overnames
24 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
5.2.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Het verloop van de post is als volgt:
2016 2015
3.618.855 3.599.624
- -
-2.305.433 -2.209.643
Boekwaarde per 1 januari 1.313.422 1.389.981
Mutaties
Investeringen 17.558 19.231
Overboekingen - -
Desinvesteringen - -
Herwaardering - -
Afschrijvingen -87.556 -95.789
Waardeveranderingen -350.382 -
- -
- -
Totaal mutaties -420.380 -76.559
3.636.413 3.618.855
- -
Cum. afschrijvingen en waardeverminderingen -2.743.371 -2.305.433
Boekwaarde per 31 december 893.042 1.313.422
Voor de post onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en
afschrijvingstermijnen gehanteerd:
geen afschrijvingen
lineair 40 jaar
lineair 20 jaar
lineair 15 jaar
lineair 5 jaar
lineair 3 jaar
lineair 10 jaar
lineair 5 jaar
Alle activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting.
Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen
Herwaarderingen
Terugneming van waardeverminderingen
Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen
Cum. afschrijvingen en waardeverminderingen
Herclassificatie
Herwaarderingen
25 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
5.3 Financiële vaste activa
Het verloop van de post financiële vaste activa is als volgt:
Kopen naar Wens Deelneming Totaal
Stand per 1 januari 2016 1.500.075 217.878 1.717.953
Investeringen 210.309 - 210.309
Resultaat deelneming - -452 -452
Desinvesteringen - - -
Stand per 31 december 2016 1.710.384 217.426 1.927.810
5.3.1 Kopen naar Wens
Woonburg heeft per balansdatum 94 woningen verkocht onder de formule Kopen naar Wens. De waarde
voor Bestaande Koopwoningen (PBK) met een minimum van 2%. Het geïndexeerde bedrag wordt contant
gemaakt tegen 5%.
5.3.2 Deelneming
Aandeel in kapitaal
Aandeel in resultaat
Resultaat boekjaar
Eigen vermogen 31 december 2016
Woonburg.com B.V. te Koudekerke 100% 100% -452 217.426
5.3.3 Latente belastingvordering
2016 2015
Latente belastingvorderingen 110.458 -
110.457 -
De gehanteerde netto disconteringsvoet bedraagt 2,99%.
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie
Activa ten diensten van
Vastgoed bestemd voor verkoop
Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht:
De hogere commerciële waardering dan fiscaal leidt tot een passieve belastinglatentie. Gezien het langlopend karakter is deze latentie tegen de contante waarde opgenomen, op basis van een disconteringsvoet van 2,99%. Hierbij is rekening gehouden met realisatie in de eerste 5 jaren door woningverkopen en sloop, alsmede door realisatie in de komende 11 jaar door fiscale opwaarderingen als gevolg van terugnames fiscale afwaarderingen.
De lagere commerciële waardering dan fiscaal leidt tot een actieve belastinglatentie. Dit verschil heeft betrekking op het (voormalig) kantoorpand van stichting Woonburg dat in 2017 zal worden verlaten. Het pand zal daarna worden verkocht waarna het verschil tot afrekening gaat leiden. Gezien het kortlopende karakter (< 1 jaar) is deze latentie niet contant gemaakt.
Woonburg heeft enkele panden in de voorraad opgenomen voor de verkoop, hierbij is de commerciële waarde hoger dan de fiscale waarde, wat leidt tot een actieve belastinglatentie. De woningen worden aangehouden voor verkoop, zodoende heeft het verschil een kortlopend karakter (< 1 jaar) en is deze latentie niet contant gemaakt.
26 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
Fiscaal verrekenbare verliezen
Stand latente belastingvorderingen tot waardering gebracht
2016 2015 2016 2015
Latente belastingvorderingen:
Verrekenbare/belastbare tijdelijke verschillen uit hoofde van vastgoed in exploitatie -4.623.979 - 4.623.979 -
Verrekenbare/belastbare tijdelijke verschillen uit hoofde van activa ten dienste van 157.053 - -157.053 -
Verrekenbare/belastbare tijdelijke verschillen uit hoofde van vastgoed bestemd voor verkoop 62.318 - -62.318 -
Verliesverrekening 4.515.066 - -4.515.066 -
Totaal latente belastingvordering 110.458 - -110.458 -
Verloop latente belastingvorderingen
2016 2015
Boekwaarde 1 januari - -
Vorming via het resultaat 110.458 -
Rentetoevoeging - -
Boekwaarde 31 december 110.458 -
5.4 Voorraden
2016 2015
Vastgoed bestemd voor de verkoop 968.867 470.237 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 251.446 235.858 Totaal voorraden 1.220.312 706.095
Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord, op basis van een disconteringsvoet van 2,99%.
Naast bovenstaande aspecten zijn er nog enkele kleine verschillen welke niet tot uitdrukking zijn gebracht in latenties, het effect hiervan is verwaarloosbaar.
De latente belastingvorderingen opgenomen in de balans en de hiermee samenhangende latente belastinglasten/-baten in de winst-en-verliesrekening zijn als volgt te specificeren:
Balans Winst- en verliesrekening
In de jaarrekening 2016 voor het eerst belastinglatenties in de jaarrekening verwerkt. De belastinglatentie inzake vastgoed in exploitatie was in voorgaande jaren verwaarloosbaar doordat de commerciële waardering vergelijkbaar was met de fiscale waardering. Door de opwaartse waardemutaties in de commerciële waardering 2016 is deze waardering uit elkaar gelopen en is het noodzakelijk gebleken in 2016 een latentie te vormen. De latentie voor verliesverrekening is voorgaand jaar niet gevormd, er was nog onvoldoende hard te maken dat de fiscale resultaten gecompenseerd konden worden in de toekomstige jaren. Door de recentelijk stijgingen van de WOZ waarden, waaraan de fiscale waarde (deels) is gekoppeld, is het ultimo 2016 voldoende waarschijnlijk dat de fiscale verliezen de komende jaren gecompenseerd gaan worden.
De gehanteerde netto-disconteringsvoet bedraagt 2,99 % (2015: nvt). De looptijd voor de latentie voor vastgoed in exploitatie is maximaal 11 jaar (2015: nvt). De looptijd voor de latentie voor vastgoed ten dienste van en vastgoed bestemd voor verkoop is 1 jaar (2015: nvt). De looptijd voor de latentie voor verliesverrekening is 6 jaar (2015: nvt).
Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt:
27 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
5.5 Vorderingen
2016 2015
Huurdebiteuren 106.000 144.336 Belastingen en premies sociale verzekeringen 56.202 7.620 Overige vorderingen en overlopende activa 265.703 376.132 Totaal vorderingen 427.905 528.088
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheidzijn gevormd.
5.5.1 Huurdebiteuren
2016 2015
Huurdebiteuren 107.201 173.535 Af: voorziening wegens oninbaarheid -1.200 -29.199 Totaal huurdebiteuren 106.001 144.336
5.5.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen
2016 2015
Omzetbelasting 56.202 7.620 Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 56.202 7.620
5.5.3 Overige vorderingen en overlopende activa
2016 2015
Te ontvangen bedragen uit woningverkopen 95.000 - Vooruitbetaalde ICT-kosten 9.415 1.442 Overige debiteuren 116.672 249.255 Overige vooruitbetaalde bedragen 2.001 36.983 Vooruitbetaalde verzekeringen 4.456 56.330 Rentebaten 4.396 - Overige posten 33.764 32.122 Totaal overige vorderingen en overlopende activa 265.704 376.132
5.6 Liquide middelen
2016 2015
Kas 1.084 1.426
Rekening-courant banken 9.087.930 6.940.065
Totaal liquide middelen 9.089.015 6.941.491
Onder de liquide middelen zijn geen posten opgenomen die niet ter vrije beschikking staan.
28 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
5.7 Eigen vermogen
Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2016 te bestemmen volgens
onderstaande toelichting
5.7.1 Overige reserves
Het verloop van de overige reserves is als volgt:
2016 2015
Overige reserves per 1 januari - 70.325.851
Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) - -28.537.020
Herrekende overige reserves per 1 januari 46.925.829 41.788.831
Mutatie herwaarderingsreserve: -13.550.609 -1.308.438
Resultaat boekjaar 24.212.197 6.445.436
Overige reserves per 31 december 57.587.417 46.925.829
5.7.2 Herwaarderingsreserve
Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:
2016 2015
Herwaarderingsreserve per 1 januari - -
Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) - 83.069.838
Herrekende herwaarderingsreserve per 1 januari 84.378.276 83.069.838
Mutatie herwaarderingsreserve: 13.550.609 1.308.438
-
Herwaarderingsreserve per 31 december 97.928.885 84.378.276
5.8 Voorzieningen
Het verloop van de voorzieningen is als volgt:
2016 2015
Voorziening onrendabele investeringen per 1 januari - 2.024.172
Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) - -1.779.270
Herrekende voorziening onrendabele investeringen per 1 januari - 244.902
Dotaties 549.517 -
Onttrekkingen naar vastgoed in ontwikkeling -460.092 -244.902
Vrijval - -
Voorziening onrendabele investeringen per 31 december 89.425 -
Overige voorzieningen:
Stand per1 januari
Dotaties Onttrekkingen Vrijval Stand per 31 december
Juridische geschillen 176.940 - - - 176.940
Jubileumuitkeringen 39.400 - 5.000 - 34.400
216.340 - 5.000 - 211.340
29 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
5.8.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten
afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouwhuurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten
zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen.
5.8.2 Voorziening juridische geschillen
Woonburg heeft een juridisch geschil met een opdrachtnemer. Woonburg is bij vonnis veroordeeld tot het
grotendeels betalen van de extra gemaakte kosten door deze opdrachtnemer. Na bestudering van de uitspraak
wordt besloten of Woonburg in hoger beroep gaat. De hoogte van het bedrag voor de voorziening
is gebaseerd op de uitspraak van de Rechtbank Middelburg, inclusief de kostprijsverhogende BTW.
5.8.3 Voorziening jubileumuitkeringen
De voorziening jubileumuitkeringen is gevormd voor toekomstige jubileumuitkeringen. De voorziening is
actuarieel berekend tegen contante waarde met een rekenrente van 4%. In de voorziening is tevens rekening
gehouden met toekomstige salarisstijgingen en tussentijdse uittredingen.
5.9 Langlopende schuldenStand per
31 decemberAflossings-
verplichting 2017Resterende
looptijd > 1 jaarResterende looptijd
> 5 jaar
Schulden/leningen overheid 3.937.500 112.500 450.000 3.375.000
Schulden/leningen kredietinstellingen 56.322.022 2.330.818 25.314.771 28.676.433
Verplichtingen uit hoofde van onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden 4.131.454 - - 4.131.454 64.390.976 2.443.318 25.764.771 36.182.887
Aflossingsverplichtingen binnen één jaar na afloop van het boekjaar, zoals hierboven toegelicht, zijn opgenomen
onder de schulden op korte termijn.
Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven:
Aflosbaar over 2 jaar
Aflosbaar over 3 jaar
Aflosbaar over 4 jaar
Aflosbaar over 5 jaar
Schulden/leningen overheid 112.500 112.500 112.500 112.500
Schulden/leningen kredietinstellingen 6.982.119 5.511.213 7.079.607 5.742.333
Verplichtingen uit hoofde van onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden - - - -
5.9.1 Leningen overheid en kredietinstellingen
Schulden/ leningen overheid
Schulden/ leningen
kredietinst.Totaal
Stand per 1 januari (lang- en kortlopend) 4.050.000 57.258.464 61.308.464
Bij: nieuwe leningen - - -
Af: aflossingen -112.500 -936.443 -1.048.943
Stand per 31 december (lang- en kortlopend) 3.937.500 56.322.021 60.259.521
Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn 112.500 2.330.820 2.443.318
Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn 3.825.000 53.991.201 57.816.201
Schulden/leningen overheid
Hieronder zijn leningen opgenomen die zijn verstrekt door de Gemeente Veere.
De schulden/leningen overheid hebben de volgende kenmerken:
30 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
2016 2015
Vastrentende leningen
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 3.937.500 4.050.000
Gemiddelde rente 3,95% 3,95%
Gemiddelde looptijd 35 jaar 36 jaar
Reële waarde 5.722.219 5.619.844
Schulden/leningen kredietinstellingen
Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de
volgende kenmerken:
2016 2015
Vastrentende leningen
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 56.322.021 57.258.464
Gemiddelde rente 3,99% 3,56%
Gemiddelde looptijd 14 15 jaar
Reële waarde 74.866.095 74.536.282
WSW-borging is verkregen.
Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,605% (2015: 3,605%). De credit spread
die op deze leningen wordt betaald, wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde
spread 0,40%. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven.
Basisrentelening Spread
0,40% 1-8-2017
De duration van de gehele portefeuille bedraagt 10,95 jaar (2015: 10,9 jaar).
Horizon
Bovenstaande tabel geeft per 5-jaarsperiode weer voor welk bedrag Woonburg wordt geconfronteerd met een
renteconversie of een eindaflossing.
5.9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Het verloop van de terugkoopverplichting is als volgt:
2016 2015
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 5.213.221 5.772.094
Verminderingen / vermeerderingen na overdracht -343.755 32.786
Stand per 1 januari 4.869.466 5.804.880
Bij: verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten
Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden -935.061 -558.873
Waardeveranderingen 197.049 -376.541
Totaal mutaties -738.012 -935.414
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 4.278.160 5.213.221
Verminderingen / vermeerderingen -146.706 -343.755
Stand per 31 december 4.131.454 4.869.466
Herziening spread
31 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
5.10 Kortlopende schulden
5.10.1 Schulden aan kredietinstellingen
2016 2015
Dit zijn de binnen één jaar vervallende aflossingen op langlopende schulden
aan overheid en kredietinstellingen.
2.443.318 1.048.943
5.10.2 Schulden aan leveranciers
2016 2015
Schulden aan leveranciers 264.965 541.414
5.10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen
2016 2015
Loonheffing 28.952 48.279
Premies sociale verzekeringen 14.044 10.489
Pensioenen 24.328 13.462
67.324 72.230
5.10.4 Overige schulden en overlopende passiva
2016 2015
Nog te betalen rente langlopende leningen 1.253.451 1.275.048
Te betalen kosten MVA in ontwikkeling 0 16.362
Vooruitontvangen huren 145.090 105.886
Reservering loopbaanontwikkelingsbudget 57.687 51.980
Afrekening servicekosten 27.921 88.250
Te betalen verlofdagen 51.539 59.407
Rekening-courant Staverdens Genootschap 31.185 35.574
Te betalen accountantskosten 20.865 18.579
Te betalen servicekosten -17.074 -38.967
Rekening-courant personeelsvereniging 9.032 9.032
Rekening-courant jubileum - -
Te betalen woonruimteverdeelsysteem - -
Te betalen nettolonen 729 1.850
Overige posten 1.162 11.852
1.581.585 1.634.854
Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.
5.11 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
5.11.1 Voorwaardelijke verplichtingen
WSW obligoverplichting
Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW, worden door het WSW geborgd. Het WSW
stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze
borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% (2015: 3,85%) over het
schuldrestant van de door hen aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting
32 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2016 heeft
Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen)
van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen
van WSW-deelnemers over te nemen.
5.11.2 Niet-verwerkte activa en verplichtingen
Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid
Woonburg vormt met Woonburg.com B.V. een fiscale eenheid voor de
vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn Woonburg en de met haar
gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde
belasting. De vennootschapsbelasting wordt onderling verrekend naar rato van het aandeel in de
vennootschapsbelasting.
5.11.3 Meerjarige financiële verplichtingen
Investeringsverplichting
Woonburg is per balansdatum geen investeringsverplichtingen aangegaan voor herontwikkeling of
nieuwbouw van vastgoed.
Terugkoopverplichtingen
De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling is vermeld in de
toelichting op de balans bij de post 'Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden'.
5.11.4 Verbonden partijen
Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap,
gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die
overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen, worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire
directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woonburg en nauwe verwanten zijn
verbonden partijen.
Met de meeste van haar deelnemingen heeft Woonburg naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie,
waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende
deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke, contractuele
afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
5.12 Financiële instrumenten
Marktrisico
Woonburg heeft geen effecten en loopt geen marktrisico.
Valutarisico
Woonburg is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.
Prijsrisico
Renterisico
Woonburg loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woonburg risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt
financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.
Kredietrisico
Woonburg heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Woonburg maakt gebruik van meerdere
33 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.
Liquiditeitsrisico
Woonburg maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken.
Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.
34 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
6. Toelichting op de winst- en verliesrekening
(bedragen in euro's)
6.1 Huuropbrengsten
2016 2015
Woningen en woongebouwen DAEB 11.539.375 11.057.150
Woningen en woongebouwen niet-DAEB 135.096 139.231
Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB 791.878 946.801
Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB 36.457 36.275
12.502.807 12.179.457
Af: huurderving wegens leegstand -246.108 -93.088
Af: huurderving wegens oninbaarheid -31.664,30 -29.269
Totaal huren 12.225.035 12.057.100
De 'te ontvangen nettohuur' is gewijzigd als gevolg van:
De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:
2016 2015
Gemeente Middelburg 8.031 7.816
Gemeente Veere 7.337.339 7.390.930
Gemeente Vlissingen 4.879.665 4.658.354
Totaal huren 12.225.035 12.057.100
6.2 Opbrengsten servicecontracten2016 2015
Overige goederen, leveringen en diensten 527.789 564.202 Af: vergoedingsderving wegens leegstand - - Totaal vergoedingen 527.789 564.202
6.3 Lasten servicecontracten
2016 2015
Energie en water 229.310 201.292
Schoonmaken 60.116 95.210
Huismeester 1.742 4.742
Tuinonderhoud 53.290 36.478
Afrekening servicekosten 5.759 69.929
Overige servicekosten 12.589 7.080
Totaal lasten 362.807 414.731
35 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
6.4 Lasten verhuur en beheer
Lasten verhuur en beheer
2016 2015
Algemene beheer- en administratiekosten 95.585 102.673 Automatiseringskosten 81.665 77.407 Bestuurs- en toezichtskosten 52.773 9.854 Subtotaal Beheerskosten 230.023 189.934
Belastingen 617.028 606.113 Verzekeringen 47.629 43.714 Verhuurderheffing 1.100.855 1.021.470 Bijdrage Autoriteit woningcorporaties 9.532 5.478 Heffingsbijdrage Centraal Fonds Volkshuisvesting - -Subtotaal heffingen 1.775.044 1.676.775
Toegerekende lonen en salarissen 408.925 484.512 Overige kosten 297.223 123.873 Totaal lasten 6.4 2.711.215 2.475.094
Lonen en salarissen
2016 2015
Lonen en salarissen 781.479 943.552
Sociale lasten 142.863 140.355
Pensioenlasten 141.577 179.039
Totaal lonen en salarissen 1.065.919 1.262.946
Bij Woonburg waren in 2016 gemiddeld 21,2 werknemers indienst( 2015: 23,2). Deze werknemers waren in 2016
allen in Nederland werkzaam (2015: idem). De uitsplitsing naar orgaisatie onderdeel is als volgt:
Fte
Bestuur 2,30
Strategie en middelen 11,00
Vastgoed en service 7,90
Totaal gemiddelde fte's 21,20
2016 2015
Brutolonen 1.036.553 1.182.731
Ontvangen ziekengelden - -2.789
Dekking brutolonen uit onderhoud -255.074 -236.390
Totaal lonen en salarissen 781.479 943.552
2016 2015
Sociale lasten 179.782 185.146
Dekking sociale lasten uit onderhoud -36.919 -44.791
Totaal sociale lasten 142.863 140.355
2016 2015
Pensioenlasten 185.209 217.432
Dekking pensioenlasten uit onderhoud -43.632 -38.393
Totaal pensioenlasten 141.577 179.039
De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin
worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op
basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen
onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.
36 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
De gehanteerde pensioenregeling is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor
de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:
- De medewerker bouwt een ouderdomspensioen, een partnerpensioen en een wezenpensioen op.
- Het arbeidsongeschiktheidspensioen is op risicobasis verzekerd. Dit betreft het WIA-pluspensioen,
het WGA-hiaatpensioen en het WIA-excedentpensioen.
- Er is sprake van een middelloonregeling.
- Het SPW heeft een flexpensioenregeling. Het flexpensioen gaat in principe in op het moment dat de medewerker
67 jaar wordt. De regeling biedt verder de mogelijkheid tot: e jaar;
- Over ieder kalenderjaar vanaf 1 januari 2015 waarin de deelnemer heeft deelgenomen aan de pensioenregeling
van het fonds wordt ouderdomspensioen opgebouwd van 1,875% van de pensioengrondslag.
- Het fonds heeft de ambitie om op de pensioenaanspraken van de deelnemer jaarlijks toeslag te verlenen ter
hoogte van maximaal de loonontwikkeling van de branche Woningcorporaties in de periode van 31 juli van het
voorafgaande jaar tot 31 juli van het daaraan voorafgaande jaar. Het bestuur van het fonds beslist evenwel
jaarlijks in hoeverre pensioenaanspraken worden aangepast.
Voor deze voorwaardelijke toeslagverlening is geen reserve gevormd, maar deze wordt gefinancierd uit
beleggingsrendement.
De toeslagverlening vindt jaarlijks op 1 januari achteraf plaats, indien en voor zover de middelen van het fonds dit
enig kalenderjaar biedt geen garantie voor toeslagverlening in een volgend kalenderjaar.
- Het fonds heeft de ambitie om op de pensioenaanspraken van de gewezen deelnemer en op de pensioenrechten
van pensioengerechtigden jaarlijks toeslag te verlenen ter hoogte van maximaal de prijsontwikkeling
(consumentenprijsindex alle huishoudens) in de periode van juli van het afgelopen kalenderjaar tot juli van
het daaraan voorafgaande kalenderjaar. Het bestuur van het fonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre
pensioen-anspraken en pensioenrechten worden aangepast.
Voor deze voorwaardelijke toeslagverlening is geen reserve gevormd, maar deze wordt gefinancierd uit
beleggingsrendement.
De toeslagverlening vindt jaarlijks op 1 januari achteraf plaats, indien en voor zover de middelen van het fonds dit
in enig kalenderjaar biedt geen garantie voor toeslagverlening in een volgend kalenderjaar.
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn:
- Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders.
- Woonburg is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een
verplichting tot bijstorting.
- Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.
Herstelplan SPW
De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2016 109,7% (31-12-2015: 111,1%). Hiermee voldoet het pensioenfonds
niet aan de minimale vereiste 125,7% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB) en daarmee
ontstond een dekkingstekort.
SPW heeft een herstelplan ingediend bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat
binnen vijf jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot boven de 125,7%.
Het Bestuur van SPW heeft gekozen voor de maximale hersteltermijn van 12 jaar, omdat een van de mogelijke
middelen in een herstelplan het korten van de opgebouwde aanspraken is. Kortingen op de aanspraken worden
hierdoor over een zo lang mogelijke periode gespreid. Dit omdat zij kortingen zien als uiterste redmiddel en dit
gepensioneerden direct treft. Actieve en gewezen deelnemers hebben vaak langer de tijd om gegeven kortingen
in de toekomst te compenseren. Daarnaast kan door het spreiden van kortingen over de herstelperiode zoveel
mogelijk gebruik worden gemaakt van de financiële herstelkracht van het fonds. Op grond van het
herstelplan 2015 zijn kortingen op aanspraken niet noodzakelijk.
37 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
Het totaal lonen en salarissen is als volgt verdeeld:
2016 2015
Lasten verhuur en beheer 6.4 408.926 484.512
Lasten onderhoudsactiviteiten 6.5 490.710 581.414
Overige directe lasten exploitatie bezit 6.6 116.313 145.405 Toegerekende organisatiekosten 6.7.3 49.970 51.614
Totaal 1.065.919 1.262.946
6.5 Lasten onderhoudsactviteiten
2016 2015
Onderhoudsuitgaven (cyclisch) 1.182.001 1.143.324
Onderhoudsuitgaven (niet-cyclisch) 736.142 562.151
Totaal onderhoudslasten 6.5 1.918.143 1.705.475
2016 2015
Planmatig onderhoud 1.182.001 1.143.324
Mutatieonderhoud 120.415 102.514
Klachtenonderhoud 615.727 459.637
Algemene beheer- en administratiekosten 114.703 123.207
Automatiseringskosten 97.997 92.889
Toegerekende lonen en salarissen 490.710 581.414
Overige kosten 356.668 148.647
Totaal lasten onderhoud 6.5 2.978.221 2.651.632
6.6 Overige directe lasten exploitatie bezit
2016 2015
Overige directe lasten -620.857 -302.939
Totaal lasten 6.6 -620.857 -302.939
6.7 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
2016 2015 (herrekend)
Verkoopopbrengst MVA in exploitatie
Opbrengsten verkopen bestaand bezit 6.7.1 2.149.750 2.428.704
Af: boekwaarde 6.7.2 -1.356.613 -1.374.043
Af: verkoopkosten 6.7.3 -50.315 -77.036
Verkoopresultaat bestaand bezit 742.822 977.625
Netto verkoopresultaat vastgoed bestemd voor verkoop 6.7.4 -88.508 -110.566
Verkoopresultaat grondkavels 6.7.5 30.600 -
684.914 867.059
Toegerekende organisatiekosten 6.7.6 -62.391 -66.763
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 6.7 622.523 800.296
Totaal verkoopresultaat
De verkoopopbrengst betreft 18 verkochte woningen (2015: 20 woningen).
38 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
6.8 Waardeverandering vastgoedportefeuille
2016 2015
Overige waardeverandering vastgoedportefeuille 6.8.1 -1.160.536 -4.594
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 6.8.2 20.832.851 1.863.741
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV 6.8.3 157.806 -321.919
Totaal waardeverandering vastgoedportefeuille 19.830.121 1.537.228
-549.517 -
-125.138
-135.500 -
-350.381 -
- -4.595
-1.160.536 -4.595
6.9 Opbrengst overige activiteiten
2016 2015
Beheervergoeding VVE's 155 4.885
Overige posten 117.083 14.305
Totaal overige bedrijfsopbrengsten 117.238 19.190
6.10 Leefbaarheid
2016 2015
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid - 96
Mens gerelateerde leefbaarheid 119.738 98.985
Totaal leefbaarheid 119.738 99.081
6.11 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2016 2015
Rente financiële vaste activa - 805
Rente op liquide middelen 32.878 26.267
Overige rentebaten 64 28.789
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten 32.943 55.861
6.12 Rentelasten en soortgelijke kosten
2016 2015
Rente langlopende schulden
Leningen overheid 158.864 164.419
Leningen kredietinstellingen 2.262.610 2.406.330
Rente kortlopende schulden
Kredietinstellingen 6.553 6.968
Borgstellingsvergoeding 11.548 14.532
Kopen naar wens - -
Kosten treasury 21.045 20.857
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 2.460.621 2.613.106
Overige waardeverandering vastgoedportefueille is als volgt
opgebouwd:
- Overige waardeverandering projecten (vanuit voorziening ORT)
- Waardeverandering bestemd voor de verkoop
- Overige waardeverandering projecten (vanuit vastgoed in ontwikkeling)
- Waardeverandering IVA
- Waardeverandering activa ten dienste van
39 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
6.13 Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening
Schattingen
De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels
volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II).
De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie
vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen,
de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve
en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen
deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door
Woonburg gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening
bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.
Belastingdruk winst- en verliesrekening
De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende
componenten:
2016 2015
Acute belastingen - -
Vennootschapsbelasting voorgaande jaren - -
Mutatie latente belastingen 110.458 -
110.458 -
Toepasselijke belastingdruk 25,0% 25%
Impact fiscaal afwijkende waarderingen -25,5% 0%
Effectieve belastingdruk -0,50% 0%
De acute belastinglast is als volgt bepaald:
2016
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 24.102.191
Correcties:
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille -3.299.072
Afschrijving op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille -755.063
Overige waardeverandering van (im)materiële vaste activa 1.159.998
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -20.782.062
Leefbaarheid -
Voorziening jubileumuitkering -450
Resultaat Woonburg.com B.V. -452
Vrijval herwaardering -
-23.677.101
Fiscaal resultaat 425.090
Extra comptabele kosten:
Bijdrage Autoriteit woningcorporaties -
Energie-investeringsaftrek -
Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek -4.917
Fiscaal beperkt aftrekbare kosten 4.919
2
Belastbaar bedrag voor verliesverrekening 425.092
Verliesverrekening 425.092
-
Belastbaar bedrag
-
Verschuldigde winstbelasting -
40 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
6.14 Resultaat deelnemingen
2016 2015
Resultaat Woonburg.com B.V. -452 -31.858
Totaal resultaat deelnemingen -452 -31.858
41 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening
Bijlage 2: Kengetallen over de afgelopen 5 jaar
2016 2015 2014 2013 2012
Gegevens woningbezit
Aantal verhuureenheden in exploitatie:
Woningen / woongebouwen 1.863 1.867 1.877 1.961 1.987
Gemiddelde WOZ-waarde per woning 129.044 125.017 125.591 136.118 134.050
Gemiddelde bedrijfswaarde per woning 62.597 56.717 60.795 64.838 56.719
Mutaties in het woningbezit
Aantal opgeleverde woningen 20 10 0 21 78
Aantal verkochte woningen 18 20 32 47 34
Aantal gesloopte woningen 6 0 52 0 0
Overige mutaties 0 0 0 0 0
Aantal woningen naar huurprijsklasse
357 345 325 376 469
1 januari 2016) 1.506 1.522 1.552 1.585 1.518
Prijs-kwaliteitsverhouding
Gemiddeld aantal punten WWS 151,41 150,76 144,03 144,01 142,33
Gemiddelde netto maandhuur per woning 518,74 508,23 496,51 471,09 447,30
Het verhuren van woningen
Mutatiegraad 8,90% 7,65% 7,70% 8,17% 8,70%
Huurachterstand in % jaarhuur 0,85% 1,19% 2,10% 1,30% 1,70%
Huurderving in % jaarhuur 2,22% 1,00% 3,31% 4,14% 3,08%
Financiële continuïteit *
Solvabiliteit 70,0% 65,7% 47,9% 49,9% 43,7%
Direct rendement 1,9% -1,1% -1,8% -1,3% 1,8%
Indirect rendement 10,4% 6,7% -6,3% 1,5% -4,4%
50.618 54.370 57.608 62.859 66.416
Loan-to-Value* 30% 34% 53% 47% 52%
Interestdekkingsratio 2,65 2,57 2,03 1,23 2,97
Balans en winst- en verliesrekening*
Eigen vermogen per woning 83.476 70.329 37.467 39.303 30.477
Totaal opbrengsten per woning 7.242 7.199 7.457 7.670 7.360
Totaal bedrijfslasten per woning 3.646 3.183 8.505 4.132 5.767
Jaarresultaat per woning 12.996 3.452 24 4.967 185
Personeelsbezetting
Aantal formatieplaatsen per 1.000 woningen
Directie 1,26 1,25 1,25 1,30 1,31
Klant & Vastgoed 5,89 5,96 8,34 8,67 9,14
Strategie & Middelen 4,23 4,29 4,34 4,55 4,27
Totaal formatieplaatsen per 1.000 woningen 11,38 11,51 13,93 14,52 14,73
* Getallen 2016 en 2015 op basis van marktwaarde, 2014 en terug op basis van bedrijfswaarde
42 I Jaarverslag Woonburg 2016 - Bijlage 1 - Jaarrekening