Jaarbericht 2015 - Wonen Wateringen...2016/06/24 · activiteiten gedomineerd door het voorsorteren...
Transcript of Jaarbericht 2015 - Wonen Wateringen...2016/06/24 · activiteiten gedomineerd door het voorsorteren...
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Jaarbericht 2015
2 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 3
Stichting Wonen Wateringen is een voortzetting van de Wateringsche Bouwvereeniging
welke vereniging is opgericht op 26 februari 1914. De corporatie is toegelaten bij
Koninklijk besluit van 26 augustus 1982 onder nummer 23. De statuten zijn laatstelijk
gewijzigd en goedgekeurd per 11 september 2008. Het statutair werkgebied van de
corporatie is de regio Haaglanden (voormalig Stadsgewest Haaglanden).
Stichting Wonen Wateringen is gevestigd aan de Dorpskade 25 te Wateringen.
De corporatie is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en
Fabrieken Haaglanden onder nummer 27212687.
Stichting Wonen Wateringen is lid van Sociale Verhuurders Haaglanden, ondernemers-
vereniging VNO/NCW (regio West), MKB Westland en Inter Wateringen.
De corporatie neemt deel in de Regionale Klachtenadviescommissie Westland
(vanaf 1 februari 2016 neemt de corporatie deel in de Geschillencommissie Wonen Zuid
Holland)
Bestuurlijke organisatie
Raad van Commissarissen
mevrouw JA Brocke [voorzitter]
de heer P Pronk [vice-voorzitter]
de heer MJM van der Stap
de heer MAI Born (vanaf 20 oktober 2015)
de heer RCR Baron (vanaf 3 februari 2016)
Bestuur
de heer AJ van den Berg | directeur/bestuurder
4 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Inhoudsopgave
Een woord vooraf ............................................................................................................ 5
Verslag Raad van Commissarissen .................................................................................... 7
Volkshuisvestingsverslag 2015 ........................................................................................ 12
De klant centraal ......................................................................................................... 13
Kwaliteit van ons woningbezit ....................................................................................... 21
Lokale verankering en samenwerking ............................................................................ 26
Organisatie ................................................................................................................. 29
Financiële continuïteit .................................................................................................. 31
Risicoparagraaf ........................................................................................................... 34
Slotwoord .................................................................................................................. 37
Kengetallen ................................................................................................................... 39
Jaarrekening 2015 ......................................................................................................... 43
Balans per 31 december 2015 ...................................................................................... 44
Winst- en verliesrekening 2015 ..................................................................................... 46
Kasstroomoverzicht ..................................................................................................... 47
Toelichting op de jaarrekening ...................................................................................... 49
Toelichting op de balans ............................................................................................... 64
Toelichting op de winst- en verliesrekening .................................................................... 78
Ondertekening van de jaarrekening .................................................................................. 88
Overige gegevens .......................................................................................................... 89
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ......................................................... 90
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 5
Een woord vooraf
Voor u ligt het jaarbericht van Wonen Wateringen over het jaar 2015. Met dit jaarbericht blikken
we terug en leggen we verantwoording af over onze activiteiten en financiële resultaten in 2015.
In 2015 zijn in de corporatiesector belangrijke besluiten genomen die richting geven aan de
toekomstige rol en activiteiten van woningcorporaties. In het Sociaal Huurakkoord gesloten
tussen de Woonbond en Aedes zijn, in het kader van betaalbaar wonen, afspraken vastgelegd
over een gematigd huurbeleid voor zittende huurders in de komende jaren. Door de
Rijksoverheid zijn deze huurafspraken inmiddels ook in wetgeving verankerd evenals afspraken
over het passend toewijzen van woningen aan nieuwe huurders. De uitkomsten van de
parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties heeft nieuwe inzichten
opgeleverd voor de toekomstige rol, taken en activiteiten van woningcorporaties. De uitkomsten
zijn de basis voor de op 1 juli 2015 vastgestelde nieuwe Woningwet. De wet geeft nieuwe
kaders aan waaraan wij de komende jaren ons moeten houden en waarover we maatschappelijk
verantwoording moeten gaan afleggen. In 2015 zijn veel van de ontwikkelingen en onze
activiteiten gedomineerd door het voorsorteren en implementeren van de nieuwe wet- en regel-
geving in de governance en bedrijfsvoering; in 2016 zal dit verder zijn beslag krijgen.
De nieuwe Woningwet staat in de kern voor de goede dingen, kortgezegd betaalbaar wonen in
een prettige buurt voor mensen die dat nodig hebben. Maar in de nasleep van de parlementaire
enquête is domeinbepaling en regelgeving in en na de wet ver doorgeschoten. We krijgen te
maken met sterk stijgende administratieve lasten. Ik vraag me oprecht af hoe ik het beeld dat
een corporatie een relatief eenvoudige onderneming is, moet rijmen met de complexe regel-
geving die nu is opgetuigd. Dat zou allemaal niet zo erg zijn als het die ‘lokale volkshuisvesting’
niet zo zou belemmeren. Er overheersen bij de wetgever teveel angsten om goed
volkshuisvestelijk ondernemen de benodigde ruimte te geven. Het extern toezicht kijkt naar
rechtmatigheid, governance, integriteit en solide financieel beleid. De kant van het
maatschappelijk presteren naar vermogen blijft daarbij onderbelicht. Dat vind ik jammer.
6 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Wonen Wateringen heeft een solide financiële bedrijfsvoering en positie. We zoeken voort-
durend de balans tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Vanuit betaalbaarheid
sturen we sterk op huurprijs. We rekenen in onze sociale voorraad geen markthuren, onze
huurders betalen gemiddeld 74 procent van de maximale huurprijs. Daardoor is onze
gemiddelde netto huurprijs € 575 euro. Beschikbaarheid en kwaliteit blijft de andere kant van
de medaille. We investeerden in 2015 in totaal 3,5 miljoen euro in het vernieuwen (1,9 miljoen)
en onderhouden (1,6 miljoen excl. indirecte kosten) van onze woningen, met als doel deze
woningen voor toekomstige generaties goed en betaalbaar te houden.
Graag dank ik iedereen die in 2015 een bijdrage heeft geleverd aan de prestaties die Wonen
Wateringen heeft kunnen leveren. Die dank gaat niet in de laatste plaats uit naar de
medewerkers van Wonen Wateringen die in onzekere tijden, waarin de omgeving waarin we
werken èn de eigen werkorganisatie veranderen, onverminderd met bezieling hebben gewerkt in
het belang van onze huurders.
André van den Berg directeur-bestuurder
juni 2016
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 7
Verslag Raad van Commissarissen
Voor u ligt het jaarbericht van stichting Wonen Wateringen over het boekjaar 2015.
Het betreft zowel het volkshuisvestingsverslag als de jaarrekening. Het jaarbericht is onder
verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder opgesteld. De jaarrekening is gecontroleerd
en van een goedkeurende onafhankelijke verklaring voorzien. De Raad van Commissarissen
gaat akkoord met de voorliggende jaarrekening en verleent de directeur-bestuurder decharge
over het door hem in 2015 gevoerde beleid.
Raad van Commissarissen
Wonen Wateringen heeft statutair een vijfhoofdige Raad van Commissarissen (RvC). Deze heeft
als taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene bedrijfsvoering van de corporatie en
de met haar verbonden ondernemingen. Ook geeft de raad het bestuur gevraagd en
ongevraagd advies.
Doel van het toezicht
De RvC beoordeelt of Wonen Wateringen voldoet aan haar maatschappelijke taak om voldoende
betaalbare huisvesting te bieden aan onze doelgroep. Om deze taak te kunnen realiseren is
continuïteit van de onderneming vereist. De RvC houdt daarom ook expliciet toezicht op het
financiële beleid en de financiële resultaten. De RvC laat zich regelmatig door het bestuur
informeren over de achtergronden en doelstellingen van het te voeren beleid en de behaalde
resultaten. De raad houdt toezicht op de strategische beslissingen van Wonen Wateringen
alsmede op compliance-gerelateerde onderwerpen. Hierbij zijn risicomanagement, liquiditeiten
en financiële parameters belangrijke punten van aandacht.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn omschreven in de statuten
en het Reglement Raad van Commissarissen. De kracht van de RvC is dat deze onafhankelijk is
ten opzichte van het bestuur. De raad kan daarom als onafhankelijk adviseur conform de
governancecode functioneren en tegelijkertijd integraal toezicht uitoefenen.
Profielschets Raad van Commissarissen
Voor deelname aan de RvC worden bewust leden gezocht die door hun functie en/of activiteiten
betrokken zijn bij de gemeente Westland (en de dorpen Wateringen en Kwintsheul in het
bijzonder) en daarbij een binding voelen met de samenleving in het algemeen en de volks-
huisvesting in het bijzonder.
8 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Door het stellen van deze specifieke voorwaarden bij benoeming is de maatschappelijke
verantwoording van de raad gewaarborgd. Leden van de RvC worden benoemd op basis van een
profielschets. De hierin opgenomen profielkenmerken gelden voor alle leden. In 2015 zijn de
profielschets en –kenmerken in de context van de herziene woningwet beoordeeld en opnieuw
vastgesteld. De profielschets en –kenmerken is op onze website gepubliceerd.
Per 26 mei 2015 is mevrouw A Bom-Lemstra tussentijds afgetreden als lid van de RvC in
verband met haar benoeming als gedeputeerde van de provincie Zuid Holland. In over-
eenstemming met het rooster van aftreden is de heer JG Kleyberg per 11 december 2015
afgetreden als lid van de RvC. Met inachtneming van de wet- en regelgeving is in 2015 een
selectieprocedure voor de werving van twee leden RvC uitgevoerd.
De Raad van Commissarissen van Wonen Wateringen is op dit moment als volgt samengesteld:
naam/geboortejaar/functie beroep eerste benoeming aftredend ultimo
mw JA Brocke (1967) voorzitter accountant 2011 2018; niet herkiesbaar
MJM van der Stap (1969) business controller 2012 2015; herkiesbaar
P Pronk (1965) (vice-voorzitter) projectontwikkelaar 2009 2016; niet herkiesbaar
MAI Born (1971) gemeentesecretaris/directeur 2015 2019; herkiesbaar
RCR Baron (1958) stadsdeeldirecteur 2016 2019; herkiesbaar
In overeenstemming met de statuten worden leden van de RvC benoemd voor een periode van
maximaal 4 jaar. Herbenoeming is eenmaal mogelijk voor een termijn van 4 jaar. De maximale
zittingsduur voor een commissaris is hiermee, conform de governancecode, 8 jaar.
Honorering Raad van Commissarissen en bestuur
Zowel de financiële vergoedingen voor de leden van de RvC als de beloning van de directeur-
bestuurder voldoen aan de wettelijke kaders. In 2015 bedroeg de bruto vergoeding voor de
leden RvC € 5.250 per jaar en voor de voorzitter € 6.563. De beloning van de RvC past binnen
de adviesregeling honorering toezichthouders in woningcorporaties van het VTW (Vereniging
van Toezichthouders in Woningcorporaties). De beloning van de directeur-bestuurder past ook
binnen de functiewaardering conform de sectorbrede beloningscode voor bestuurders van
woningcorporaties.
Integriteit en governance
De Governancestructuur van Wonen Wateringen is gebaseerd op de Governancecode voor
Woningcorporaties. In 2015 is de Governancecode Woningcorporaties vernieuwd. Binnen het
implementatieplan herziene Woningwet is besloten dat nieuwe wet- en regelgeving bij de
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 9
invoering van de woningwet per 1 juli 2015 zal worden toegepast, en dat een volledige
aanpassing van de Governancestructuur van Wonen Wateringen vóór 1 januari 2017 zal
plaatsvinden. Binnen de organisatie is geformaliseerd integriteitbeleid aanwezig dat is
vastgelegd in onze integriteitcode. Belangrijk onderdeel van dit beleid is de klokkenluiders-
regeling. Deze regeling biedt waarborgen voor onze werknemers om zonder gevaar voor hun
rechtspositie vermeende onrechtmatigheden te melden. De governancestructuur, de
integriteitcode en klokkenluiderregeling zijn gepubliceerd op onze website.
Alle leden van de RvC opereren op persoonlijke titel en zijn onafhankelijk ten opzichte van
elkaar en het bestuur. In 2015 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen in relatie tot
de directeur-bestuurder en/of de leden van RvC zoals bedoeld de governancestructuur.
Externe accountant
De aan de accountant verstrekte controleopdracht wordt door de RvC periodiek geëvalueerd en
besproken. In 2014 is na de evaluatie besloten de controleopdracht met de accountant ná
voltooiing van de controlewerkzaamheden Jaarrekening 2014 te beëindigen.
Na een selectieprocedure heeft de RvC in 2015 besloten de controleopdracht voor de
Jaarrekening 2015 te verlenen aan Baker Tilly Berk accountants.
Activiteiten
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich
regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de
(financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de
wensen en behoeften van belanghebbenden.
De leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de Vereniging Toezichthouders van
Woningcorporaties (VTW). Naast de normale ledenvergaderingen zijn een aantal door de VTW
georganiseerde studiebijeenkomsten en workshops door leden van de Raad van Commissarissen
bijgewoond. Er is in 2015 nog geen registratie van PE-punten opgezet. Vanaf 2016 worden deze
door Wonen Wateringen geregistreerd.
In 2015 is de RvC 8 keer in vergadering bijeenkomen, bij 7 vergaderingen waren ook de
directeur-bestuurder en manager financiën aanwezig waren. Onder andere de volgende
onderwerpen zijn door de RvC besproken:
- de managementletter n.a.v. de interim controle 2014
- het jaarverslag en de jaarrekening over 2014
- waardebepaling commercieel vastgoed (toepassing minimumwaarderingsregel)
- het voorjaars- en najaarsbericht 2015
- het treasury jaarplan 2015
- het investeringsplan 2016-2020 (inclusief voortgangsrapportage projecten)
- het jaarplan en de bedrijfsbegroting voor 2016
10 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
- de financiële meerjarenramingen 2016-2020
- beoordelingsbrieven WSW en CFV (Autoriteit Wonen)
- ontwikkelingen in de sector en de effecten hiervan op Wonen Wateringen.
Overige onderwerpen die in de vergaderingen van de RvC aan de orde kwamen waren:
- functioneren van de RvC (inclusief de samenwerking tussen bestuur en RvC)
- samenwerkingsovereenkomsten op basis van ‘Resultaatgericht Vastgoedonderhoud’
- regeling procuratie en mandaat
- vernieuwing organisatiestructuur
- profielschets en –kenmerken leden Raad van Commissarissen
- treasurystatuut
- beslisdocument DO-fase project ‘de Bieb’, Kwintsheul (21 woningen, betaalbare huur)
- implementatieplan nieuwe Woningwet en de voortgangsbewaking ervan
- selectie accountant
- portefeuilleplan 2016-2025 (Strategisch voorraadbeleid)
- budgetbepaling strategisch onderhoud 2016-2025
- beslisdocument initiatieffase project ‘deZonnehof’ (24 woningen voor mensen met beperking)
- opzet en wervingsprocedure ‘directeur-bestuurder’
- kaderovereenkomst outsorcing reparatieonderhoud
Buiten de reguliere vergaderingen om is in 2015 een gezamenlijke themabijeenkomst voor
leden Raad van Commissarissen en bestuurders van de collegaecorporaties Wassenaarsche
Bouwstichting, Wonen Midden-Delfland en Wonen Wateringen georganiseerd. In deze
bijeenkomst heeft de nieuwe Woningwet centraal gestaan. De RvC ziet de (gezamenlijke)
themabijeenkomsten als een waardevolle manier om, buiten de reguliere vergaderingen, eens
langer stil te staan bij de veranderingen in de omgeving, de gevolgen voor Wonen Wateringen
en de eigen rol van de RvC daarin.
Controlcyclus
De verantwoordelijkheid voor het besturen van de organisatie ligt bij de bestuurder, wiens
taken en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd in de statuten. Enkele bestuursbesluiten dienen
vooraf goedgekeurd te worden door de RvC.
De onderwerpen waarvoor dit geldt zijn vastgelegd in de statuten van de stichting en verder
uitgewerkt in de lijst van bevoegdheden van bestuur en RvC. Het Jaarplan (inclusief bedrijfs-
begroting) is de weerslag van het voorgenomen beleid. In de rapportage ‘Werk in Uitvoering’
wordt tenminste éénmaal per jaar voor alle onderhanden investeringsprojecten een overzicht
opgenomen waarin een investering- en exploitatieplan wordt weergegeven. In de overzichten
wordt een vergelijk gemaakt tussen actuele cijfers en de prognosecijfers. Besluitvorming
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 11
omtrent investeringsprojecten vindt plaats aan de hand van beslisdocumenten bij de
onderscheiden fases in planontwikkeling/-realisatie. Op basis van het Jaarplan, het
Investeringsplan en de geprognosticeerde effecten van ‘nieuw’ beleid worden vervolgens
ramingen opgemaakt van de ontwikkeling van de jaarresultaten over een periode van 5 jaar.
De bestuurder rapporteert periodiek aan de RvC middels Voorjaars- en Najaarsbericht. Voor de
overige besluiten die de goedkeuring van de RvC behoeven, overlegt de bestuurder relevante
beslisdocumenten.
Verantwoording
De uitvoering van de externe controle is opgedragen aan accountantsorganisatie Baker Tilly
Berk. De accountant heeft zijn bevindingen aan de RvC gepresenteerd en is aanwezig geweest
bij de vergadering waar het jaarverslag is besproken. De controleverklaring vindt u elders in dit
jaarbericht.
De RvC heeft tevens kennis genomen van de rapportages van het ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), het
Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en Autoriteit Woningcorporaties. De RvC ziet, op
basis van zijn eigen interne toezicht en eerder genoemde rapportages en toelichtingen, geen
aanleiding tot het maken van op- of aanmerkingen over het door het bestuur gevoerde beleid.
In 2015 heeft de raad zich kunnen vinden in alle besluiten van het bestuur.
Verklaring van de Raad van Commissarissen
De RvC verleent de directeur-bestuurder decharge over het door hem in 2015 gevoerde beleid.
De middelen van Wonen Wateringen zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting
besteed. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting en
de leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van de corporatie. De woningen liggen
binnen het statutaire werkgebied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen
risicovolle posities ingenomen. Wonen Wateringen heeft geen gebruik gemaakt van derivaten
als financieel instrument ter afdekking van renterisico’s.
Tot slot
De RvC is van mening dat Wonen Wateringen goed op orde is. Er is een duidelijk, transparant
beleid en de organisatie reageert alert op de ontwikkelingen. De keuzes die gemaakt worden
zijn terugvertaald in beleid.
De RvC heeft kennis genomen van het volkshuisvestingverslag en heeft grote waardering voor
de resultaten die Wonen Wateringen in 2015 heeft bereikt. Zij bedankt de directeur-bestuurder
en alle medewerkers voor hun inzet.
mevrouw J Brocke
voorzitter Raad van Commissarissen Wonen Wateringen
12 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Volkshuisvestingsverslag 2015
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 13
Missie
Wonen Wateringen is een maatschappelijke onderneming die mensen goed wil laten wonen, met
name degenen die door hun inkomen, gezondheid of maatschappelijke positie onvoldoende in
staat zijn zichzelf te redden op de woningmarkt. Daarom maken we ons sterk voor een
gevarieerd aanbod van eigentijdse woningen met een zeer goede prijs-kwaliteitverhouding.
Daarnaast hebben we voortdurend aandacht voor andere zaken die klanten belangrijk vinden,
zoals een fijne, veilige leefomgeving en een goede service en bereikbaarheid.
Betaalbaarheid en beschikbaarheid
Samenstelling woningvoorraad
Per 31 december 2015 bestaat ons woningbezit uit 1.994 woningen. Ons woningbezit bestaat
voor een belangrijk deel uit traditionele eengezinswoningen, met als gevolg dat een relatief
klein deel van onze woningen geschikt is voor senioren en starters. Bij onze nieuwbouw-
projecten geven we daarom voorrang aan deze twee doelgroepen.
Ontwikkeling in het woningbezit in 2015
op 1 januari in bezit en exploitatie 2.005 woningen
in 2015 opgeleverd en in exploitatie genomen 16 woningen
in 2015 uit exploitatie en gesloopt 10 woningen
in 2015 verkocht 17 woningen
op 31 december in bezit en exploitatie 1.994 woningen
De betaalbaarheid van de woningvoorraad
Eén van de doelstellingen van Wonen Wateringen is te zorgen voor betaalbare huurwoningen
voor mensen met een laag inkomen. Vanuit deze doelstelling van betaalbaarheid sturen we
sterk op huurprijs. Onze huurders betalen gemiddeld 74 procent van de maximale huurprijs;
onze gemiddelde netto huurprijs is € 575 euro. Voor ruim 67% van alle woningen berekenen we
een huurprijs lager of gelijk aan de aftoppingsgrens Huurtoeslag (€ 618,24). In vergelijking met
2014 is de voor de doelgroep bereikbare woningvoorraad constant gebleven.
De klant centraal
14 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Het woningbezit onderverdeeld naar huurprijs
t.e.m. € 403,061 133 woningen 7%
van € 403,06 t.e.m. € 618,242 1.212 woningen 60%
van € 618,24 t.e.m. € 710,683 498 woningen 25%
meer dan € 710,68 151 woningen 8%
1. kwaliteitskortingsgrens Huurtoeslag | 2. aftoppingsgrens Huurtoeslag | 3. vrije sectorgrens
Huuraanpassing
Per 31 december 2014 bedraagt de gemiddelde netto huurprijs per woning per maand € 575
(2014: € 557). De totale bruto huursom over 2015 bedroeg € 14,5 miljoen (2014: € 13,9 mln).
In het Woonakkoord is bepaald dat de huurverhogingen de komende twee jaar 1,5%, 2% of 4%
plus inflatie zijn. Voor 2015 betekende dit dat de huren – afhankelijk van het inkomen van de
huurder - ten hoogste 2,5%, 3% of 5% mochten stijgen.
In 2015 heeft Wonen Wateringen géén inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Aan
deze beslissing ligt zowel de essentie van het eigen huurprijsbeleid (de kwaliteit van de woning
bepaalt de huurprijs) als praktische bezwaren ten grondslag. De gemiddelde huurverhoging is
voor alle woningen vastgesteld op 2,5%. Ook in 2015 hebben wij huurders actief informatie
verstrekt over huurtoeslag en indien nodig geholpen bij de aanvraag als de huurder er zelf niet
uitkomt. De enkele bezwaren die tegen de voorgestelde huuraanpassingen zijn ingediend, zijn
alle na een persoonlijk overleg ingetrokken.
Bij de wisseling van huurders is de huurprijs van de betreffende woning verhoogd tot het niveau
van de streefhuur (80% van de maximaal toegestane huurprijs).
Het huurprijsbeleid
Naast de sociale doelstelling van Wonen Wateringen speelt bij de vaststelling van het huurprijs-
beleid de financiële continuïteit van de corporatie als onderneming een belangrijke rol.
In 2015 is besloten tot een wijziging van het huurprijsbeleid. Omwille van het realiseren van
voldoende aanbod van woningen in de prijscategorie ‘betaalbaar’ (tot aan de aftoppingsgrenzen)
is meer differentiatie aangebracht in het niveau van de streefhuur, waarbij het uitgangspunt van
de kwaliteit van de woning (i.c. woninggrootte) leidend is. Het nieuwe huurprijsbeleid vindt zijn
grond in zowel de strategische doelstellingen, de financiële kaders en een doelmatige woon-
ruimteverdeling.
Contouren voor het huurprijsbeleid 2016
In het ‘vernieuwd’ huurprijsbeleid zoals dat vanaf 1 januari 2016 bij nieuwe verhuringen en – op
termijn – bij de jaarlijkse huuraanpassing (huursombenadering) wordt toegepast, is het
doelgroepenbeleid (meer) bepalend. In huurprijsbeleid is het niveau van de streefhuur (80%)
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 15
aangepast en waarbij tevens sprake is van differentiatie naar huurprijsklasse. Het niveau van de
streefhuur varieert van 75% tot 93%
Strategische doelstellingen Wonen Wateringen
Wonen Wateringen ziet zowel de laagste inkomens (zeg maar BBSHdoelgroep/alle huishoudens
welke in aanmerking komen voor huurtoeslag) als de inkomens daar boven (tot € 43.000) als
doelgroep. De Europese grens (circa € 35.000) is in onze woningmarkt te laag. Voor inkomens
net boven deze grens zijn er onvoldoende alternatieven. Dat geldt in het bijzonder voor
specifieke doelgroepen zoals ouderen. De keuze voor deze doelgroepen en inkomensgrenzen
spoort met de opvattingen van de belangrijkste stakeholders (gemeente, huurders en
ouderenorganisaties).
Wonen Wateringen vindt het van groot belang dat haar woningaanbod nu en in de toekomst
aansluit op de vraag van de lokale woningmarkt. De omvang van de doelgroep groeit, en het
gemiddeld inkomensniveau daalt. Wonen Wateringen neemt haar verantwoordelijkheid voor een
voldoende ‘beschikbaarheid’ van (sociale) huurwoningen in diverse prijsklassen. In de strategie
en de tactiek zal de focus liggen op een voldoende aanbod van woningen met een huurprijs
lager dan de aftoppingsgrenzen Huurtoeslag (‘betaalbare voorraad’).
Huurincassobeleid
Ultimo 2015 bedraagt de betalingsachterstand € 146.000; is 1,02% van de bruto jaarhuur
(2014: € 115.000; 0,83%). In 2014 is een voorziening gevormd voor huurdebiteuren i.v.m.
verwachte oninbaarheid van vorderingen groot € 4.000 (2014: € 4.000). Het betreft over-
wegend vorderingen i.v.m. reeds beëindigde contracten.
De stijging van de betalingsachterstand is goeddeels het gevolg van het oplopen van de
gemiddelde vordering per huurdebiteur, van € 1.095 gemiddeld in 2014 (bij 105 huur-
debiteuren) tot € 1.490 gemiddeld in 2015 (bij 98 huurdebiteuren).
In het incassobeleid is de inzet eerst en vooral gericht op het zo snel mogelijk contact zoeken
met huurders die betalingsproblemen hebben. Door de klant in een vroeg stadium uit te
nodigen voor een gesprek over de huurbetaling blijft de achterstand beperkt. In de meeste
gevallen worden tijdens dit gesprek afspraken gemaakt over een regeling om de achterstand in
te lopen. Als blijkt dat de klant grote financiële problemen heeft, verwijzen we hem/haar door
naar gemeente Westland voor een schuldhulpverleningstraject.
Helaas lukt het niet altijd om met de huurder in gesprek te treden. Ook komt het voor dat een
afgesproken betalingsregeling niet wordt nagekomen. In zulke situaties wordt een incasso- en
aansluitend een gerechtelijke procedure gevoerd. Eind 2015 waren 26 zaken ‘uit handen
gegeven’; totaal van de vorderingen bedraagt € 106.000. In 2015 hebben 2 ontruimingen
wegens betalingsachterstand plaatsgevonden.
16 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Huurderving
De totale huurderving vanwege leegstand bedraagt in 2015 € 188.000; dit is 1,3% van de
jaarhuur (2014 € 241.000; 1,7%).
Huurderving wegens structurele leegstand komt binnen het woningbezit niet voor. De
huurderving door incidentele leegstand wordt bij woningen voornamelijk veroorzaakt als gevolg
van het niet accepteren van een aangeboden woning door een reeks van kandidaat huurders.
Huurderving als gevolg van onderhoudswerkzaamheden komt met name voor in situaties
waarbij de vertrekkende huurders lang in hun woning hebben gewoond en er in die jaren niet of
nauwelijks woningverbetering heeft plaatsgevonden. Ook kan huurderving ontstaan wanneer
huurders een woning bij verhuizing ‘uitgeleefd’ achterlaten.
Een huurwoning moet gemiddeld 6 keer worden aangeboden voordat hij door de kandidaat-
huurder wordt geaccepteerd. Indien een woning meerdere malen achtereen moet worden
aangeboden aan een reeks van kandidaat huurders, die ieder voor zich na enige dagen
bedenktijd de woning niet accepteren, ontstaat er eveneens huurderving. De tijd die verloren
gaat bij het herhaaldelijk aanbieden van een huurwoning en de latere ingangsdatum van het
nieuwe huurcontract wordt verwerkt als leegstand. Deze vorm van incidentele leegstand geeft
ieder jaar een stijging te zien. Woningzoekenden worden elk jaar kritischer. Het systeem van de
woonruimteverdeling biedt hiertoe de ruimte.
Huurderving wegens structurele leegstand komt uitsluitend voor bij het commercieel onroerend
goed; waarbij één object (kinderdagverblijf) op basis van ‘anti-kraak’ is verhuurd.
Woonruimteverdeling
De toewijzingscriteria voor de woonruimteverdeling zijn door het algemeen bestuur van de regio
Haaglanden vastgesteld in een regionale huisvestingsverordening. Deze verordening is van
toepassing op woonruimten met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens. De corporaties in
de regio bieden de vrijgekomen woningen aan op de website Woonnet-Haaglanden.nl.
De belangrijkste uitgangspunten van de huisvestingsverordening zijn:
- de regio heeft één open woningmarkt
- keuzevrijheid: zo min mogelijk regels
- gelijke slaagkansen voor de diverse doelgroepen
- het bevorderen van de doorstroming
- de mogelijkheid van lokale beleidsruimte
Met de Huisvestingswet 2014, die per 1 januari 2015 in werking is getreden, zijn de regels voor
de woonruimteverdeling veranderd. Per 1 juli 2015 is de Huisvestingverordening Westland van
kracht.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 17
Tussen de gemeenten binnen het voormalig stadsgewest Haaglanden heeft afstemming
plaatsgevonden over de lokale huisvestingsverordeningen zodat het systeem van woonruimte-
verdelen gelijkt blijft naar woningzoekenden.
Vrijgekomen woningen
In 2015 zijn in totaal 125 woningen uit het bestaande bezit vrijgekomen, waarmee de
mutatiegraad (het aantal vrijgekomen woningen ten opzichte van ons totale aantal woningen) in
2015 uitkomt op 6% (2014: 94 woningen, mutatiegraad 4%). In 2015 zijn 26 nieuwbouw
woningen in exploitatie genomen. Door het optimaal gebruik maken van de mogelijkheden van
‘lokaal maatwerk’ heeft Wonen Wateringen in 2015 ingezet op het bevorderen van de
doorstroming op de lokale woningmarkt. Bij 41 toewijzingen is in 2015 hiervan gebruik
gemaakt, hetgeen ook tot uiting komt in de (oplopende) mutatiegraad.
In 2015 was het gemiddelde aantal reacties op een woning van Wonen Wateringen 151 (in
Westland gemiddeld 89 en in de regio Haaglanden gemiddeld 173). De slaagkans (aantal
verhuringen gedeeld door aantal woningzoekenden) bedraagt bij Wonen Wateringen in 2015
gemiddeld 14,5% (Westland als totaal 18,9%; Haaglanden 14,5%). Voor starters is de
slaagkans 12,5%; voor doorstromers 15,8%. De mediane wachtduur bedraagt in 2015 voor
starters 78 maanden; voor doorstromers 35 maanden (Westland respectievelijk 36 en 25
maanden; Haaglanden respectievelijk 46 en 21 maanden).
Toewijzing aan doelgroepen
In 2015 zijn 125 woningen uit het bestaande bezit en 26 nieuwbouw huurwoningen verhuurd.
Verhuurde woningen naar kenmerken
t.e.m. € 403,061 5 woningen 3%
van € 403,07 t.e.m. € 618,242 71 woningen 47%
van € 618,25 t.e.m. € 710,683 60 woningen 40%
meer dan € 710,68 15 woningen 10%
Verhuurde woningen naar kenmerken (vervolg)
eengezinswoning 28 woningen 19%
flat met lift 28 woningen 19%
flat zonder lift 20 woningen 13%
seniorenwoning 5 woningen 3%
benedenwoning 44 woningen 29%
overige woningtypen 26 woningen 17%
18 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
87 woningen zijn toegewezen aan doorstromers, 56 woningen aan starters en 8 woningen zijn
toegewezen aan doorstromers met een relatiebreuk. In 2015 zijn 9 woningen toegewezen aan
statushouders (13 personen). Van de nieuwe huurders is 57% afkomstig uit de gemeente
Westland, 23% komt uit de gemeente Den Haag, 9% komt uit de regio Haaglanden en 11%
komt van buiten de regio.
Europese regelgeving
De Nederlandse wetgever heeft regels opgesteld om te voldoen aan de beschikking van de
Europese Commissie inzake staatssteun. Als gevolg van deze sinds 2011 geldende regels
moeten corporaties, om voor staatssteun in aanmerking te blijven komen, minstens 90% van
hun sociale woningen toewijzen aan huurders met een huishoudinkomen onder een bepaald
maximum. Voor 2015 was deze inkomensgrens € 34.911. Wij hebben in 2014 91% van de
vrijgekomen sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden met een huishoud-
inkomen onder de wettelijk vastgestelde grens.
Huurders naar inkomensklassen
inkomen < EU-norm 137 huurders 91%
inkomen > EU-norm 14 huurders 9%
inkomen BBSH-doelgroep 103 huurders 68%
lage middeninkomens 36 huurders 24%
hogere inkomens 12 huurders 58%
Verkoop van woningen
In 2015 zijn 17 huurwoningen verkocht. 5 huurwoningen zijn verkocht aan de zittende huurders
en binnen de vastgestelde verkoopvijver zijn 12 woningen vrijgekomen en op de ‘vrije woning-
markt’ verkocht.
Kwaliteit van dienstverlening
Dagelijks spannen onze medewerkers zich in voor een zo goed mogelijke dienstverlening aan
onze huurders, woningzoekenden en andere belanghebbenden. De afgelopen jaren heeft Wonen
Wateringen veel geïnvesteerd in kwaliteit en klantgerichtheid. In 2015 is het kwaliteitssysteem
van Wonen Wateringen door TÜV Rheinland Nederland (her)beoordeeld aan de hand van de ISO
9001-normering. In februari 2015 is aan Wonen Wateringen het ISO9001 certificaat uitgereikt.
Certificering betekent in de praktijk dat klantgerichtheid en continue verbetering verankerd zijn
in de organisatie.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 19
In 2014 heeft bureau USP een onderzoek uitgevoerd naar de tevredenheid onder onze bewoners
over onze dienstverlening, de woningen en de woonomgeving. De uitkomst van het onderzoek
is dat Wonen Wateringen over de volle breedte ruim voldoende tot goed presteert. Qua oordeel
over de ‘dienstverlening in zijn geheel’ scoort Wonen Wateringen een mooi cijfer, een 7,6
(landelijk gemiddelde: 7,3). De behandeling van overlastklachten scoorde met een 5,2
beduidend lager. Dit maakt het een belangrijk verbeterpunt.
Overlast, conflicten en woonfraude
In het algemeen geldt dat geluidsoverlast en vervuiling de meest voorkomende overlastzaken
zijn. Hangjongeren zijn in de derde plaats een belangrijke oorzaak van overlast. Ze laten
rommel achter, richten vernielingen aan en vertonen soms intimiderend gedrag richting
bewoners. In de aanpak van overlast de verantwoordelijkheid van de bewoners zelf meer
benadrukt. Om tot een oplossing voor overlast te komen, wordt zo nodig de wijkagent
ingeschakeld. De bezuinigingen in de branche en bij de gemeente Westland zorgen ervoor dat
buurtmiddeling onder druk komt te staan.
In 2015 is Wonen Wateringen een samenwerking aangegaan met Bureau Bemiddeling &
Mediation (BBM) voor het bieden van ondersteuning bij het oplossen van conflicten tussen
buren. In 2015 heeft BBM in 9 casussen daadwerkelijk ondersteuning geboden.
Alle signalen die ons bereiken over vermeende woonfraude worden door ons onderzocht.
In 2015 zijn geen gevallen van woonfraude aangebracht of geconstateerd.
Beleid bij hennepteelt in huurwoning
Naast het verbod op de teelt van hennep, zoals vastgelegd in onze algemene huurvoorwaarden,
hebben we hiervoor ook specifiek beleid ontwikkeld. Dit beleid houdt in dat wanneer een van
onze huurders betrapt wordt op bedrijfsmatige hennepteelt, er een procedure wordt gestart tot
ontbinding van de huurovereenkomst. Ook wordt de huurder aansprakelijk gesteld voor de
aangerichte schade in de woning. Aanvullend hebben wij het regionale convenant ‘Integrale
Hennepaanpak Haaglanden’ ondertekend. In 2015 zijn twee huurovereenkomsten beëindigd als
gevolg van hennepteelt in onze woningen.
Communicatie
Bij goede dienstverlening speelt communicatie een belangrijke rol. Om klanten te informeren en
te betrekken bij de organisatie worden diverse communicatiemiddelen ingezet. Onze website is
het voor iedereen toegankelijke medium, waar alle informatie en links naar andere
communicatie-uitingen terug te vinden zijn. Drie keer per jaar brengen we het bewoners-
magazine Kwartier uit. Met dit medium houden we onze huurders op de hoogte van activiteiten
en geven we inzicht in onze visie en handelswijze.
20 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Bewonersparticipatie
Wonen Wateringen betrekt bewoners actief bij het invullen van onze taken, zoals bij groot
onderhoud en leefbaarheid. Bewonersparticipatie is een essentieel onderdeel van onze
bedrijfsvoering. Hierbij speelt persoonlijk en individueel contact de belangrijkste rol.
Regelmatig zijn er contacten tussen medewerkers van Wonen Wateringen en individuele
huurders. De contacten met individuele huurders zijn veelvuldig en variëren van het melden van
reparatieverzoeken, het treffen van een betalingsregeling bij huurachterstand, het bemiddelen
in overlastsituaties, het beantwoorden van vragen over de woonruimteverdeling, en het
afsluiten van huurovereenkomsten.
Klachtencommissie
Hoewel wij ons best doen uitstekende woningen en dienstverlening te bieden, kan het natuurlijk
voorkomen dat een huurder toch ontevreden is. In dat geval kan een klacht ingediend worden
bij de klachtencommissie Westland. In 2015 is bij de commissie een klacht over Wonen
Wateringen ingediend; welke klacht uiteindelijk als onterecht is beoordeeld.
In het kader van de implementatie van de nieuwe Woningwet is besloten voor wat betreft de
behandeling van klachten en geschillen aan te sluiten bij de Geschillencommissie Wonen Zuid
Holland.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 21
Het woningbezit
Ultimo 2014 heeft Wonen Wateringen in totaal 2.133 verhuureenheden in eigendom, waarvan
1.994 zelfstandige woningen en 139 overige verhuureenheden, waaronder garageboxen,
winkels, ontmoetingsruimten, kinderdagverblijven, kantoor en bedrijfsruimten, alsook grond-
kavels met een uitgegeven opstalrecht. Alle woningen en onroerende zaken in eigendom en
beheer liggen in Kwintsheul en Wateringen.
Voorraadbeleid
Het strategisch voorraadbeleid biedt houvast bij het maken van keuzes voor de toekomst van
ons woningbezit en het realiseren van de wensportefeuille. Het strategisch voorraadbeleid is
daarom dynamisch en wordt met enige regelmatig geactualiseerd.
In een themabijeenkomst voor RvC in het najaar van 2014 is een aanvang gemaakt met een
nieuwe actualisatie. In 2015 is de bestuurlijk besluitvorming afgerond en is het Portefeuilleplan
Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 vastgesteld.
Binnen het Portefeuilleplan vormen de thema’s ‘betaalbaarheid’ en ‘beschikbaarheid’ de rode
draad in het voorraadbeleid, waarbij in de strategie de focus is gelegd op een voldoende
omvang van de sociale woningvoorraad. Wat dat betreft streeft Wonen Wateringen de
navolgende (ontwikkeling in) omvang van en verscheidenheid in haar woning-portefeuille na.
Wensportefeuille [ontwikkeling omvang en verscheidenheid in het woningbezit)
huidige portefeuille Wensportefeuille 2025
absoluut in % absoluut in %
betaalbaar (huurprijs tot circa € 600) 1.318 67% 1.365 63%
bereikbaar (huurprijs tussen € 600 en € 700) 498 25% 615 28%
vrije sector (huurprijs hoger dan € 700) 151 8% 210 10%
totaal 1.969 100% 2.100 100%
Noot: In het overzicht zijn de 24 woningen ‘Kleinschalig verpleeghuis Vlietzicht’ niet opgenomen.
Binnen het Strategisch VoorraadBeleid 2016-2025 is sprake van een stevige ambitie. Een
belangrijk deel van het woningbezit van Wonen Wateringen is in de zestiger en zeventiger jaren
gebouwd. Voor deze woningen dienen zich grotere onderhoudsopgaven aan. Als startpunt voor
de uitwerking van het Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 zijn in 2015 voor het realiseren
van deze ingrepen budgetten vrijgemaakt. In de context van de nieuwe organisatiestructuur wil
Wonen Wateringen de eigen inzet bij de uitvoering van de plannen vooral richten op tactisch
Kwaliteit van ons woningbezit
22 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
niveau en minder op uitvoerend niveau (regisserend opdrachtgeverschap). In die filosofie zullen
de verbeter- en onderhoudsplannen 'in de markt worden gezet’ op basis van design, build,
maintain contracten. Eind 2015 is daartoe een vernieuwende manier van uitvraag en selectie
ontwikkeld en gestart. Bij deze procedure is Wonen Wateringen ondersteund door Bouwend
Nederland. In de eerste helft van 2016 zijn voor twee projecten (elk 40 woningen)
samenwerkingsovereenkomsten gesloten.
Nieuwbouw
Wonen Wateringen heeft in 2015 een bescheiden investeringsprogramma onderhanden dat
overwegend (deel)projecten sloop-/nieuwbouw in Oranjewijk betreft. Dit programma is ontstaan
uit de behoefte van de verbetering van het woningbezit (Wijkontwikkelingsplan Oranjewijk).
In 2013 is een stedenbouwkundig (deel)plan ontworpen en uitgewerkt dat voorziet in de sloop-
en nieuwbouw van 75 woningen Beatrixstraat e.o. Voor dit project is een samenwerking
aangegaan met Weboma Projecten BV. Binnen de samenwerking is overeengekomen dat een
deel van het sloop-/nieuwbouwplan (voor rekening en risico van Weboma Projecten) in de
koopsector zal worden gerealiseerd. Met de opbrengsten van de verkoop van de te slopen
woningen (in casu grondeigendom) wordt een verbetering van de investeringskasstroom
gerealiseerd. In 2015 zijn deze samenwerking twee deelprojecten in de huursector (26
woningen voor senioren) opgeleverd en in exploitatie genomen en is één deelproject (4 huur-
woningen voor senioren en 17 woningen in de koopsector) in aanbouw genomen.
Project ‘de Bieb’ (Kwintsheul)
Wonen Wateringen heeft, daartoe uitgenodigd door gemeente Westland, het initiatief genomen
voor de herontwikkeling van de bibliotheeklocatie in Kwintsheul. Het bebouwingsplan dat voor
de locatie is ontwikkeld telt 21 huurwoningen met een huurprijs lager dan de aftoppingsgrenzen
huurtoeslag (prijsklasse ‘betaalbaar’). Eind 2015 is een aanvraag omgevingsvergunning
ingediend, naar verwachting zal de bouw in september 2016 starten.
Project ‘de Zonnehof 2.0’ (zelfstandig wonen voor mensen met een verstandelijke beperking)
In 2015 heeft Wonen Wateringen besloten een initiatief van een aantal ouders te ondersteunen,
waarbij het realiseren van een project voor zelfstandig wonen voor (jonge) mensen wordt
nagestreefd. Binnen de uitwerking van deze ambitie is in 2015 inmiddels het eigendom van een
object (grond)positie verworven en een samenwerkingsovereenkomst met stichting Philadelphia
Zorg aangegaan.
Onderhoud
Het onderhoudsbeleid van Wonen Wateringen is vooral gericht op het - met in achtneming van
de kwaliteitscriteria van de corporatie - beheersbaar houden van de onderhoudskosten van het
woningbezit. De kwaliteit van de voorraad wordt grotendeels bepaald door het tijdig uitvoeren
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 23
van onderhoud aan ons woningbezit. Hierbij dient er niet alleen gedacht te worden aan bouw-
technisch onderhoud maar ook aan het aanpassen van de woningen aan de eisen van deze tijd.
Steeds meer onderhoudswerkzaamheden kunnen onder de noemer van woningverbetering,
duurzaamheid of leefbaarheid worden gebracht. In 2013 is – in het kader van het verbeteren
van het financieel perspectief - besloten tot het maken van een strikt onderscheid tussen
‘onderhoud’ en ‘verbetering’. De kosten van verbetering worden hierbij als investering aan-
gemerkt; waarbij dekking zal moeten plaatsvinden via huuraanpassing of levensduurverlenging.
De Meerjarenonderhoudplanning is met deze principiële beleidskeuze als leidraad in 2013
geactualiseerd.
In 2015 is een project in uitvoering genomen waarbij in een periode van drie jaar een conditie-
meting van het gehele woningbezit en de vastlegging van de kwaliteit ervan, zal plaatsvinden
volgens de systematiek van NEN2767. De metingen en de vastlegging worden door ‘eigen
mensen’ uitgevoerd.
Planmatig onderhoud
In de Onderhoudsbegroting 2015 stond een bedrag van € 1.556.000 gereserveerd voor het
werkplan planmatig onderhoud. Naar aanleiding van de uitkomsten van de aanbesteding van
een groot deel van de werkzaamheden is besloten tot een aanpassingen in het werkprogramma.
Een van de aanpassingen betreft het vervangen van een collectief CV-systeem in een complex
voor individuele CV-systemen in de 25 woningen van het complex.
Nagenoeg alle werkzaamheden uit het (bijgesteld) werkplan planmatig onderhoud zijn in 2015
aanbesteed en in uitvoering genomen. Uiteindelijk hebben de kosten voor planmatig onderhoud
in 2015 € 1.241.000 bedragen.
Leefbaarheid
Jaarlijks worden kosten gemaakt (schoonmaakbedrijven, hoveniersbedrijf, onderhouds-
aannemer) om de woonomgeving inclusief de bij de gebouwen behorende gemeenschappelijke
ruimten op een aanvaardbaar niveau te houden. Bewoners worden persoonlijk of schriftelijk
aangesproken op hun gedrag daar waar het gaat om vandalisme en vervuiling van de
woonomgeving en gemeenschappelijke ruimten. Geconstateerde technische gebreken en graffiti
worden snel en adequaat verholpen respectievelijk verwijderd.
In 2015 bedragen de kosten voor leefbaarheid € 122.000 (2014: € 131.000).
Dagelijks klachtenonderhoud
In 2015 bedraagt het aantal reparatiemeldingen gemiddeld 1,49 per woning. De gemiddelde
kosten per melding bedragen € 242. In totaal is in 2015 € 396.000 (2014: € 351.000)
uitgegeven aan dagelijks klachtenonderhoud.
24 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
De eigen onderhoudsdienst van Wonen Wateringen voert een groot deel van dagelijks
klachtenonderhoud uit. Als één van de stappen binnen de concretisering van het nieuwe
organisatieplan is in 2015 besloten de activiteiten van de eigen onderhoudsdienst te beëindigen.
Eind 2015 is een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met Vehoec Aannemers voor de
uitvoering van alle reparatieverzoeken. De outsourcing van deze werkzaamheden hebben als
resultaat dat in bijzonder de overhead en de administratieve lasten rondom het reparatie-
onderhoud afnemen.
Storingen aan centrale verwarmingsinstallaties met warmwatervoorziening, liften, elektrische
installaties worden doorgegeven aan installatiebedrijven, waarmee Wonen Wateringen
servicecontracten heeft afgesloten. Als dienstverlening aan de huurders beschikt Wonen
Wateringen over een Servicefonds voor Huurdersonderhoud. Voor deelname aan deze extra
service wordt de huurder een abonnementsgeld in rekening gebracht.
Mutatieonderhoud
In 2015 is in 140 woningen verhuis-/mutatieonderhoud uitgevoerd en/of onderhanden. Voor
mutatieonderhoud is in 2015 € 500.000 begroot, de werkelijke kosten voor mutatieonderhoud
hebben in 2015 € 274.000 bedragen.
Beleid is dat de noodzakelijke werkzaamheden in het interieur niet verplicht worden opgelegd
aan de huurders. Dit houdt in dat in een aanzienlijk aantal gevallen pas bij mutatie de
noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan het interieur, inclusief de bijbehorende woning-
verbetering (keuken- en badkamerrenovaties) uitgevoerd kunnen worden. In het bestek van
koers zetten op verbeteren financiële prestaties is het niveau van mutatieonderhoud (en in
bijzonder de vernieuwing van badkamer en keukens) fors teruggebracht. De substantiële daling
van de kosten voor mutatieonderhoud zijn het resultaat van de aanpassingen in beleid
(beschrijven en introduceren van kwaliteitniveaus), proces (actief bewaken van kosten) en
procedures (inkoop).
Specificatie kosten mutatieonderhoud (in € 1.000)
totaal kosten voor mutatie-onderhoud 308 100%
verrekend met huurders of geactiveerd 29 9%
kosten voor mutatie-onderhoud 274
waarvan kosten voor keukenrenovaties 44 14%
kosten voor badkamerrenovaties 61 20%
kosten voor overige woningverbetering 27 9%
kosten voor asbestsanering 14 6%
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 25
Een overgroot deel van het mutatieonderhoud wordt door derden uitgevoerd, woningen met
relatief weinig mutatieonderhoud wordt in de regel door de eigen onderhoudsdienst uitgevoerd.
Binnen de samenwerkingsovereenkomst voor het uitvoeren van het reparatieonderhoud, zoals
eind 2015 gesloten, is vastgelegd dat in overleg zal worden onderzocht of het mogelijk en
gewenst is ook het mutatieonderhoud onder de werking van de samenwerkingsovereenkomst
kan worden gebracht.
26 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Jubileumactiviteiten
In de eerste weken van 2015 hebben wij ons jubileumjaar (100 jaar) feestelijk afgesloten met
een stakeholdersbijeenkomst (thema ‘samenwerking’) en zijn onze huurders uitgenodigd voor
de ‘koek en zopie’ in een winters decor. De giften die we ontvingen voor ons jubileum kwamen
ten goede aan de speeltuin ‘De Kinderster’ in het hart van de Oranjewijk.
Sponsoring
Wonen Wateringen sponsort in beperkte mate lokale activiteiten. Sponsoring heeft, als uiting
van de maatschappelijke betrokkenheid van de corporatie, uitsluitend tot doel lokale
verenigingen en activiteiten financieel te ondersteunen. Sponsoring heeft geen ‘commerciële’
doelen zoals bijvoorbeeld naamsreclame. Voor sponsoring is een jaarlijks budget beschikbaar
van maximaal 0,2% van de netto jaarlijkse huurinkomsten.
De criteria waaraan sponsoraanvragen moeten voldoen;
• Sponsoring vindt alleen plaats aan verenigingen of stichtingen uit ons werkgebied die zich voor
doeleinden inzetten die een plaatselijk (Wateringen, Kwintsheul) of regionaal (Westland)
karakter hebben;
• De doelstelling van die vereniging of stichting hebben een sociaal/cultureel doel en de aanvraag
mag niet vanuit commercieel oogpunt geschieden;
• Een aanvragende instantie staat lokaal positief bekend;
• Niet in aanmerking komen verzoeken met politieke of religieuze doelstellingen, wensen van
individuen die voor zichzelf iets willen, gevaarlijke of risicovolle sporten en sporten die het
milieu belasten;
• Het sponsorevenement is een ontmoetingsplaats voor mensen;
• Het project of evenement moet aansluiten bij wat er ‘ruim’ leeft in de lokale gemeenschap.
In 2015 is totaal € 8.427 aan sponsoring besteed (was in 2014 €20.680). De drie lokale
sportverenigingen, de Wateringse Wielerdag, het popfestival Waterpop en de Kernenboten
Kwintsheul en Wateringen (Varend Corso) zijn de belangrijkste ontvangers van de
sponsorgelden.
In 2015 hebben we alle organisaties die een sponsorbijdrage van ons ontvangen geïnformeerd
dat de Woningwet ons niet langer toestaat sponsorbijdragen te verstrekken.
Onze externe oriëntatie
Bij het ‘werken aan wonen’ zijn veel partijen direct of indirect betrokken. Om te komen tot een
goed resultaat is samenwerking met andere partijen noodzakelijk. Wij zijn lid van en/of werken
daarom samen met diverse instanties op zowel landelijk, regionaal als lokaal niveau. Wonen
Lokale verankering en samenwerking
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 27
Wateringen is onder andere lid van VNO/NCW - en neemt op lokaal/regionaal niveau actief deel
aan de activiteiten van deze organisatie (waaronder de RO-workshops) – en MKB Westland.
Wonen Wateringen is tevens lid van Sociale Verhuurders Haaglanden SVH. In SVH zijn alle
corporaties in stadsregio Haaglanden verenigd. SVH voert de woonruimteverdeling in de regio
uit en is gespreks-/contractspartners voor de gemeenten in Haaglanden (prestatieafspraken).
Samenwerking rond thema wonen en zorg
Twee landelijke ontwikkelingen vragen een andere aanpak op het gebied van wonen en zorg. In
de eerste plaats door het scheiden van de financiering van huisvesting en zorg. Het wonen komt
daardoor direct ten laste van de bewoner, de zorg ten laste van de Algemene Wet Bijzondere
Ziektekosten (AWBZ) of de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). In het verlengde
daarvan verandert het indicatiebeleid: alleen mensen met een zwaardere zorgbehoefte
komen in aanmerking voor een verzorgingshuis. Duidelijk is dat mensen langer in hun woning
moeten blijven wonen, ook al hebben zij (meer) zorg nodig. De verwachting is dat die eisen nog
strenger worden. In afstemming met maatschappelijke partners, zoals Careyn, Pieter van
Foreest en Vitis Welzijn ontwikkelt Wonen Wateringen producten en dienstverlening, om op
deze nieuwe situatie in te springen. Het gaat daarbij niet zo zeer om het realiseren van nieuwe
seniorenwoningen; maar om de kwaliteit van bestaande woningen en de beschikbaarheid van
ondersteuning en thuiszorg te verbeteren, zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven
wonen.
Overleg gemeente
In 2015 heeft overleg plaatsgevonden met de gemeente Westland op vooral uitvoerend niveau.
Op bestuurlijk niveau heeft Wonen Wateringen een inzet geleverd in het ‘Platform stimulering
woningmarkt’ en een aantal Ronde Tafel-bijeenkomsten rond de thema’s woningbouw-
programma en wonen en zorg.
Overleg met belanghouders [stakeholders]
Als maatschappelijke organisatie met een publieke taak wil Wonen Wateringen tenminste aan
haar belanghouders verantwoording afleggen over wat zij doet, waarom zij dit doet en hoe zij
dat doet. In het beleidskader ‘Belanghebbendenbeleid’ heeft Wonen Wateringen de wijze
waarop zij overleg voert met de belanghouders vastgelegd. Wonen Wateringen verplicht zich
met dit beleid, dat samengesteld is met input en opmerkingen van belanghouders, om op
doordachte wijze de contacten met haar relevante belanghouders te onderhouden en actueel te
houden en aan deze belanghouders verantwoording af te leggen over gemaakte keuzes. En
liever nog, waar mogelijk en gewenst deze keuzes met haar belanghouders te maken.
Belanghouders worden actief geïnformeerd door onder andere toezending van de resultaten van
de benchmark Corporatie in Perspectief en het bewonersblad alsook door het attenderen op de
publicatie op de website van Jaarplan en Jaarverslag.
28 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
In een stakeholdersbijeenkomst eind 2015 heeft Wonen Wateringen in een stakeholders-
bijeenkomst de door haar gemaakte keuzes bij de implementatie van de nieuwe Woningwet ter
discussie gesteld. Aan het einde van deze bijeenkomst is afscheid genomen van de voorzitter
Raad van Commissarissen, de heer Jan Kleyberg, en is kennisgemaakt met de nieuwe
voorzitter, mevrouw Jenny Brocke.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 29
Organisatie Wonen Wateringen
De werkorganisatie wordt aangestuurd door drie teamleiders en de directeur-bestuurder. Het
interne toezicht wordt ingevuld door de Raad van Commissarissen, statutair bestaande uit 5
personen. De taken van het bestuur en de Raad van Commissarissen zijn vastgelegd in de
statuten en zijn verder uitgewerkt in Reglement RvC en Directiereglement. Bij de inrichting van
de governancestructuur is de Governancecode Woningcorporaties het uitgangspunt.
Raad van Commissarissen
Ultimo 2015 bestaat de Raad van Commissarissen van Wonen Wateringen uit vijf leden. Voor
bijzonderheden omtrent de samenstelling, werkzaamheden van de Raad van Commissarissen
wordt kortheidshalve verwezen naar het verslag van de Raad van Commissarissen.
Het bestuur
De corporatie wordt bestuurd door de statutaire directeur, de heer AJ van den Berg (geboren
5 april 1951). De heer Van den Berg is sinds 1998 in dienst van de corporatie.
De heer Van den Berg heeft eind 2015 kenbaar gemaakt per 1 oktober 2016 zijn functie als
directeur-bestuurder te willen beëindigen. Begin 2016 is de selectieprocedure van een nieuwe
directeur-bestuurder gestart.
De werkorganisatie
De organisatie is 24 uur per dag telefonisch bereikbaar. Op werkdagen is voor publiek het
kantoor (Wonen Wateringen Winkel) open van 08.30 uur tot 16.30 uur, vrijdag tot 12.30 uur.
Per 31 december 2015 bestaat de personeelsbezetting uit 21 medewerkers, 17,1 fte (2014:
17,5 fte). In 2015 is een persoon uit dienst getreden wegens (vroeg)pensionering en is de
arbeidsovereenkomst met één persoon beëindigd. Binnen het kader van de concretisering van
het nieuw organisatieplan is eind 2015 besloten tot het uitbreiden van de formatie (0,7 fte
managementassistent).
Vernieuwd organisatieplan
In 2015 is de besluitvorming afgerond omtrent een vernieuwd organisatieplan. Een analyse van
de sterke en zwakke punten en van de kansen en bedreigingen is uitgevoerd en vormt het punt
van waaruit vorm en inhoud aan de nieuwe structuur en organisatie is gegeven. Bij het ontwerp
van de organisatiestructuur is gekozen voor een ‘front office-backoffice’ opzet. Er is naar
gewerkt dat bij de nieuwe organisatiestructuur sterke punten (betrokkenheid, kwaliteit van
dienstverlening, flexibiliteit, en goede reputatie) worden gewaarborgd en een aantal zwakke
punten (operationele focus, ontbreken van tegenkracht, unieke functies) worden ondervangen.
Organisatie
30 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Daarnaast moet de organisatiestructuur de mogelijkheid geven om de kansen (transitie van
maatschappelijk naar financieel presteren, veranderende woonvraag en aangaan strategische
partnerships) te benutten.
In 2015 is eveneens uitwerking gegeven aan het vernieuwde organisatieplan door het samen-
stellen van een functieboek (inclusief compententieprofielen), ontwerpen van een beoordelings-
systeem, beëindigen van de eigen onderhoudsdienst en het aangaan van samenwerkings-
overeenkomsten op gebied van reparatie- en planmatig onderhoud.
Ziekteverzuim
Het ziekteverzuimpercentage kwam in 2015 uit op 3,5% (2014: 4,3%). ArboNed neemt naar
volle tevredenheid de begeleiding van de uitvoering van het ziekteverzuimbeleid op zich.
Scholing
Onze organisatie is erop gericht de klant zo goed mogelijk van dienst te zijn. Klanten mogen
van onze medewerkers dan ook een servicegerichte instelling verwachten. Als werkgever
investeren we structureel in onze medewerkers en in de kwaliteit van onze dienstverlening. Dit
doen we door medewerkers passende opleidingen te laten volgen. Naast de aangeboden
scholingsmogelijkheden is voor iedere medewerker ook een individueel loopbaanontwikkelings-
budget beschikbaar. In de concretisering van het organisatieplan is inmiddels een
Opleidingsplan opgesteld, waarbij het ontwikkelen van de voor de functie vereiste competenties
centraal staan.
Personeelsoverleg
Met enige regelmaat zijn in 2015 lunchbijeenkomsten voor de medewerkers georganiseerd. In
de deze bijeenkomsten komen onderwerpen als nieuwbouwprojecten, jaarverslag en begroting
en de wijze waarop Wonen Wateringen inspeelt op de veranderingen in de sector aan bod. Doel
van de personeelsbijeenkomsten is medewerkers te informeren over lopende projecten
en overige actuele ontwikkelingen. Op afdelingsniveau vindt eveneens periodiek overleg plaats.
Naast specifieke aandachtspunten voor de afdeling kunnen hier ook meer algemene zaken aan
de orde worden gesteld.
Huisvesting
Wonen Wateringen is sedert 1999 gehuisvest in een representatief kantoorpand aan de
Dorpskade in Wateringen. Het kantoor is goed bereikbaar en centraal gelegen op loopafstand
van het grootste deel van het woningbezit.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 31
De effecten van de crisis, maar ook de recente ontwikkelingen ten aanzien van de
volkshuisvesting hebben een enorme impact op onze bedrijfsvoering. De combinatie van de
vennootschapsbelasting, de verhuurdersheffing vanaf 2013, de Europese Beschikking, en
andere voornemens van het Kabinet impliceren een veranderend financieel perspectief voor
onze organisatie. Eens te meer realiseren we ons dat een efficiënte bedrijfsvoering een
voorwaarde is om onze maatschappelijke doelstelling goed te kunnen blijven vervullen en om
aan de verwachtingen van de maatschappij en politiek te kunnen voldoen. De resultaten van
Wonen Wateringen uit het verleden geven geen garantie maar geven wel het vertrouwen dat
wat we ons ten doel stellen, ook realiseren. In de transitiefase waarin we nu verkeren, moeten
we onze comfortzone loslaten en onze kernwaarden (Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend.)
blijven toepassen. Dan kunnen wij ook in de komende jaren het verschil blijven maken.
Betaalbaarheid
Betaalbaarheid is het kernthema van ons handelen in de komende jaren. Gezien onze
taakstelling en opgave ligt het dan ook voor de hand maatregelen te nemen die bijdragen aan
het waar mogelijk beteugelen van het betaalbaarheidsvraagstuk. In dit verslag besteden wij bij
meerdere onderwerpen aandacht aan dit thema. Ter toelichting daarop voegen wij
samenvattend onderstaande punten toe:
We zetten maximaal in op een (verdere) verlaging van de beïnvloedbare kosten van exploitatie,
onderhoud en organisatie.
We ontwikkelen Wonen Wateringen en investeren in de pijlers kwaliteit van management,
kwaliteit van medewerkers, samenwerking, actiegerichtheid, lange termijn focus en constant
verbeteren.
De beschikbaar komende middelen zetten we in voor het betaalbaar maken en houden van de
huren voor die klanten die dat het meeste nodig hebben.
We streven ernaar om huurachterstanden zo veel mogelijk te voorkomen. Daar waar ze toch
optreden, spannen wij ons in om deze zo beperkt mogelijk te houden.
Om in de woningbehoefte van onze doelgroepen te blijven voorzien, zullen we nieuwbouw en
onderhoud blijven uitvoeren met meer specifieke aandacht voor woonlasten.
Sturen op kasstromen
Voldoende positieve kasstromen vormen de eerste waarborg voor de financiële continuïteit van
Wonen Wateringen. Om verzekerd te zijn van positieve operationele kasstromen bewaakt
Wonen Wateringen de huurinkomsten en streeft ernaar de lasten van de organisatie – inclusief
onderhoudslasten – beperkt te houden. Van belang is te constateren dat de kernactiviteit
Financiële continuïteit
32 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
(exploitatie van woningen) in 2015 een positief financieel resultaat van € 4,3 mln oplevert
(2014: € 3,9 mln).
Jaarresultaat
In 2015 behaalde Wonen Wateringen een jaarresultaat van € 0,3 mln vóór belasting.
Het jaarresultaat is in vergelijking met het jaarresultaat 2014 met € 1,7 mln afgenomen. Het
jaarresultaat na belastingen bedraagt € 1,1 mln.
De afname van het jaarresultaat is voor € 3,1 mln is het directe gevolg van ‘overige waarde-
veranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’ als resultaat van de toepassing
van de minimumwaarderingsregel.
Het jaarresultaat is toegevoegd aan het eigen vermogen. Het eigen vermogen ultimo 2015
bedraagt € 23,1 mln; ultimo 2014 € 22,0 mln.
Alle in 2015 gerealiseerde investeringen en alle uitgaven in dit jaar, zijn uitsluitend in het
belang van de volkshuisvesting gedaan.
Ontwikkeling van de leningenportefeuille
Door het realiseren van een omvangrijk investeringsprogramma (zowel in nieuwbouw als
verbetering) in de afgelopen jaren is de schuld per woning fors toegenomen tot € 47.000 per
verhuureenheid. Het WSW geeft aan dat zij een schuldpositie van € 40.000 per verhuureenheid
relatief fors vindt. De Autoriteit Woningcorporaties hanteert een maximaal acceptabel schuld-
bedrag van € 45.000 per verhuureenheid.
Op basis van de meerjarenprognoses 2016-2025 is de verwachting dat de schuldpositie
gedurende de planningsperiode wordt afgebouwd tot circa € 23.000 per vhe in 2025.
Eind 2015 bedroeg de omvang van de leningenportefeuille € 97,3 miljoen. De gemiddelde rente
op de vastrentende portefeuille bedraagt eind 2015 3,79%. De gemiddelde vaste rente op de
leningen daalt tot 3,46% eind 2025. Oorzaak van deze daling is de aflossing van hoogrentende
leningen. In het treasury jaarplan wordt gerekend met een rentekostenvoet bij (her)financiering
van 4,5%. Voor 2014/2015 heeft het WSW het borgingsplafond vastgesteld op € 82,5 miljoen.
Gezonde financiële positie
Wonen Wateringen heeft een gezonde financiële positie die het mogelijk maakt om de ambities
van haar ondernemingsplan waar te maken. Daarbij kijkt zij zowel naar haar vermogenspositie
als naar het verloop van de kasstromen in relatie tot de financieringsverplichtingen. Jaarlijks
bewaakt Wonen Wateringen de ontwikkeling van haar financiële positie via de meerjaren-
begroting. Belangrijke voorwaarde is daarbij dat tenminste kan worden voldaan aan belangrijke
maatstaven van externe toezichthouders.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 33
In onderstaand overzicht de uitslag van een toets van de uitkomsten in de Meerjarenprognoses
(dPI2015) aan de maatstaven in het beoordelingskader zoals dat door Waarborgfonds Sociale
Woningbouw WSW wordt toegepast.
financiële ratio maatstaf 2016 2017 2018 2019 2020
ICR (Interest Coverage Ratio) 1,40 2,3 2,4 2,3 2,6 2,8
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 1,00 1,3 1,4 1,3 1,4 1,5
LTV (Loan to Value) < 75% 53 52 48 45 42
solvabiliteit obv bedrijfswaarde 20% 47 48 51 54 57
34 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Vanwege het specifieke karakter van de corporatie als maatschappelijke onderneming ligt bij de
bedrijfsvoering en de governance een sterk accent op risico’s, de beheersing daarvan en de rol
van bestuurder en toezichthouders daarbij. De corporatie is zich zeer bewust van haar
maatschappelijke verantwoordelijkheid en de risico’s die zij bij de uitvoering van haar taak
loopt.
Dat betreft risico’s die samenhangen met de strategie van de corporatie en de woningmarkt,
operationele activiteiten, financiële positie en verslaglegging en wet- en regelgeving.
Heel specifiek geven we aandacht aan risico’s in de sfeer van integriteit en imago. Deze risico’s
betreffen voor een belangrijk deel omstandigheden en gedrag.
De algemene lijn is die van risico’s onderkennen, benoemen en bespreken. Vermijdbare risico’s
moeten we voorkomen. Risico’s die buiten onze invloedssfeer liggen moeten we enerzijds
terughoudend tegemoet treden. Anderzijds dienen we te voorzien in een aanpak van (de
gevolgen van) zo’n risico als het zich onverhoopt voordoet.
Administratieve organisatie-interne controle risico’s
Het gaat hierbij om risico’s van onbetrouwbare informatie voorziening als gevolg van een
gebrekkig stelsel van administratieve organisatie en interne controle. Met betrekking tot deze
risico’s zijn bij Wonen Wateringen de volgende beheersinstrumenten aanwezig
• Voor al het personeel zijn functie- (en deels ook taak-) omschrijvingen aanwezig
• De procuratie is vastgelegd
• Er zijn actuele beschrijvingen aanwezig van bestaande procedures
• Er is een management informatiesysteem
• Er is een integriteitscode / interne gedragscode
• Er is een procedure Klokkenluidersregeling
• Er is een protocol ‘Omgaan met agressie in de werksituatie’.
Wonen Wateringen heeft een kwaliteitssysteem opgezet dat voldoet aan ISO9001.
Woningmarktrisico’s
De woningmarktrisico’s betreffen vooral de risico’s van structurele leegstand als gevolg van een
onvoldoende op de vraag afgestemde woningvoorraad. Van oudsher is het woningbestand van
Wonen Wateringen gesitueerd op goed in de lokale en regionale markt liggende locaties.
Uitgangspunt bij nieuwbouw of het verwerven van woningen van derden is primair, dat de
locatie goed moet zijn. Structurele leegstand is voor de corporatie een onbekend fenomeen. Om
de woningmarktrisico’s te beheersen wordt door Wonen Wateringen gebruik gemaakt van:
Risicoparagraaf
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 35
• Een systeem om via regelmatige bewonersonderzoeken de tevredenheid en verhuurbaarheid te
bewaken;
• Monitoring van de gegevens inzake vraag en aanbod in de regio, de gemeente Westland en de
kernen Kwintsheul en Wateringen, die via het woonruimteverdelingssysteem beschikbaar zijn;
• Een regionaal inzicht in de woningbehoefte op basis van eigen onderzoek en/of documenten van
de gemeente Westland, waaronder Woningbouwmonitor.
In 2015 heeft een actualisatie plaatsgevonden van het strategisch voorraadbeheer.
Financiële risico’s
Alle activiteiten en plannen van Wonen Wateringen worden vertaald in een Integrale Financiële
Meerjarenprognose. Jaarlijks wordt deze meerjaren begroting uitgewerkt over een periode van
5 jaar. De realisatie wordt bewaakt via de jaarlijkse verantwoordingsstukken.
De belangrijkste financiële risico’s betreffen het niet kunnen waarborgen van de financiële
continuïteit van de stichting alsmede het financierings- en liquiditeitsrisico.
Om deze risico’s voldoende te kunnen beheersen zijn ondermeer de volgende maatregelen
getroffen:
• Het voorzien in een meerjarenbegroting;
• Het hanteren van een Treasury jaarplan (liquiditeitsprognose);
• Het hanteren van een Treasurystatuut ten behoeve van alle treasury activiteiten;
• Het hanteren van een leningen vervalkalender;
• Het bewaken en analyseren van de huurachterstanden;
• Het jaarlijks actualiseren van de verzekeringsportefeuille (opstal en bedrijfsactiviteiten).
Onderhoud risico’s
Het gaat hierbij onder meer om het risico van hogere onderhoudslasten door onvoldoende
inzicht in de kwaliteit van het woningbezit en/of de marktontwikkelingen.
Ter beheersing van deze risico’s:
• is de technische staat in beeld gebracht en een meerjarenonderhoudsbegroting opgesteld;
• wordt jaarlijks een conditiemeting van tenminste een derde van het woningbezit uitgevoerd;
• wordt jaarlijks de (meerjaren)onderhoudsbegroting geactualiseerd waarin alle te nemen
maatregelen voor het woningbezit zijn/worden verwerkt;
• wordt de woningcartotheek van het woningbezit continue actueel gehouden.
Projectrisico’s
Gelet op de toenemende complexiteit bij projectontwikkeling worden de risico’s bij
nieuwbouwprojecten groter. De resultaatontwikkeling wordt in belangrijke mate bepaald door de
omvang van de niet te activeren investeringen in nieuwbouw en woningverbetering. Deze
risico’s worden door Wonen Wateringen vooral beheerst door het opstellen van voorcalculaties.
De projecten worden intern bewaakt aan de hand van de voortgangsrapportage. Door Wonen
36 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Wateringen wordt veel tijd geïnvesteerd in de planvoorbereiding teneinde tijdens de realisatie
van het nieuwbouwproject zo veel mogelijk verrassingen te voorkomen.
Voor alle nieuwbouwprojecten geldt dat het IFEC is toegepast (intern geformaliseerd, extern
gecommuniceerd). Dit wil zeggen dat wanneer een nieuwbouwproject daadwerkelijk concreet
gaat worden voor de corporatie en dat er intern middels het uitwerken van calculaties, opmaken
van een exploitatiebegroting de mogelijke financiële risico’s in kaart zijn gebracht het intern
geformaliseerd kan worden. Daarna zal het extern gecommuniceerd gaan worden middels een
aanvraag bouwvergunning bij de gemeente, verwerking van het project in de financiële
meerjarenbegroting, het aantrekken van een financiering bij banken en uiteindelijk de
vermelding van het project in het jaarverslag.
Er is een Investeringsstatuut vastgesteld.
Fiscale risico’s
Hierbij gaat het om de risico’s van het niet naleven van de regelgeving en de daaruit
voortvloeiende naheffingen en boetes. Gelet op het toenemende fiscale regime waar corporaties
mee te maken krijgen wordt in een vroeg stadium inzicht gezocht omtrent de diverse fiscale
aspecten. Om deze risico’s voor Wonen Wateringen te beperken wordt gebruik gemaakt van
externe expertise.
Conclusie
Resumerend kan gesteld worden dat Wonen Wateringen zich bewust is van de hierboven
genoemde risico’s en dat er in belangrijke mate reeds maatregelen getroffen zijn om mogelijke
risico’s te vermijden dan wel te beheersen. De risicoafweging en de verantwoording daarover is
voor het management en de interne toezichthouders vanuit de good governance gedachte een
steeds belangrijker rapportage onderdeel.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 37
Wonen Wateringen is op grond van de statutaire bepalingen uitsluitend en zonder winstoogmerk
werkzaam in het belang van de volkshuisvesting in de regio Haaglanden. In het
Volkshuisvestingsverslag is uiteengezet op welke wijze Wonen Wateringen in 2015 invulling
heeft gegeven aan haar taken op het gebied van volkshuisvesting. Van nevenactiviteiten, die
niet direct gericht zijn op de volkshuisvesting, is ook in 2015 geen sprake geweest. Op deze
plaats mag benadrukt worden dat Wonen Wateringen zich sinds de verzelfstandiging van de
corporaties in 1995 zich bewust uitsluitend beperkt heeft tot datgene wat behoort tot de
kerntaken van een woningcorporatie. Wonen Wateringen heeft - binnen het kader van haar
mogelijkheden - getracht de primaire doelgroep zo goed mogelijk te bedienen. Wonen
Wateringen heeft de ter beschikking staande middelen uitsluitend aangewend in het belang van
de volkshuisvesting. Samenwerking - zowel buiten als binnen de organisatie - is onontbeerlijk
voor het goed functioneren van Wonen Wateringen. Mede dankzij goede relaties met collega-
corporaties, diverse instellingen en ondernemingen is Wonen Wateringen in staat haar taken op
het gebied van de volkshuisvesting met elan uit te voeren. Heel veel werk wordt jaarlijks door
een relatief kleine groep mensen verricht. Een woord van dank voor de grote inzet van alle
betrokkenen is hiervoor op zijn plaats.
Slotwoord
38 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 39
Kengetallen
40 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Kengetallen 2011 – 2015 2015 2014 2013 2012 2011
Gegevens woningbezit
Aantal verhuureenheden in exploitatie
Woningen en woongebouwen Daeb 1.920 1.933
Woningen en woongebouwen Niet-Daeb 74 72
Totaal Woningen en woongebouwen Daeb en Niet-Daeb 1.994 2.005 2.010 2.021 2.005
Onroerende zaken niet zijnde woningen Daeb
Maatschappelijk vastgoed 1 1 2 2 2
Ontmoetingsruimten 7 7 7 7 6
Subtotaal onroerende zaken niet zijnde woningen Daeb 8 8
Onroerende zaken niet zijnde woningen Niet-Daeb
Bedrijfsruimten 11 11 11 10 8
Garages 57 57 57 57 57
Kinderdagverblijf 4 4 4 4 3
Grond Koop Goedkoop 59 62 60 59 48
Subtotaal onroerende zaken niet zijnde woningen Niet-Daeb 131 134
Totaal onroerende zaken niet zijnde woningen 139 142 141 139 124
Totaal 2.133 2.147 2.151 2.160 2.129
Mutaties verhuureenheden
Aantal woningen opgeleverd 16 20 10 45 32
Nieuwbouw in exploitatie Arkpaviljoen
Aantal woningen aangekocht 1
Aantal verkochte woningen -17 -25 -13 -3 -3
Aantal gesloopte woningen -10 -24 -8 -26 -24
Aantal van niet-woningen naar woningen 24
Totaal mutaties woningbezit
-11 -5 -11 16 6
Mutaties onroerende zaken niet zijnde woningen
Bedrijfsruimten 1 2
Maatschappelijk vastgoed -1 1
Garages 1
Kinderdagverblijf 1
Ontmoetingsruimten 1
Grond Koop Goedkoop -3 2 1 11 48
Correctie voorgaande jaren
Totaal mutaties onroerende zaken niet zijnde woningen 1 2 15 50
Totaal mutaties -14 -4 -9 31 56
Aantal woningen naar huurprijsklasse
Goedkoop (2015: <403,06) 133 139 150 156 192
Betaalbaar (2015: 403,06 – 618,24) 1.212 1.199 1.224 1.336 1.172
Duur (2015: 618,24 – 710,68) 498 531 520 424 510
Duur boven huurgrens (2015: >710,68) 151 136 116 105 131
Totaal 1.994 2.005 2.010 2.021 2.005
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 41
2015 2014 2013 2012 2011
Kwaliteit
Aantal reparatie verzoeken per woning 1,49 1,45 1,68 1,74 1,78
Onderhoudskosten per woning:
Planmatig onderhoud 622 428 419 463 622
Niet planmatig onderhoud 387 351 629 850 881
Totaal kosten per woning 1010 780 1.048 1.313 1.503
Prijs-kwaliteitverhouding
Gemiddeld aantal punten 159 134 134 136 132
Gemiddelde netto huurprijs 575 557 533 510 491
Verhuren van woningen
Mutatiegraad 6% 4% 7% 6% 7%
Huurachterstand in % van jaarhuur 1,02% 0,83% 1,35% 0,95% 1,32%
Huurderving in % van jaarhuur 1,31% 1,73% 1,55% 1,21% 1,45%
Financiële continuïteit
Solvabiliteit 17,7 17,2 14,2 12,4 13,6
Liquiditeit 1,4 0,3 0,2 0,4 0,4
Rentabiliteit eigen vermogen in % 4,9 17,3 12,2 10,5- 11,4-
Rente vreemd vermogen in % 4,0 4,1 4,2 4,3 4,4
Rentabiliteit totaal vermogen in % 4,0 6,2 5,2 2,3 1,8
Interne financiering per woning 9.549 11.119 11.516 10.238 9.348
Balans en Winst- en verliesrekening
Eigen vermogen per woning 11.609 10.975 9.049 7.901 8.800
Totaal opbrengsten per woning 9.002 8.351 7.175 6.695 6.329
Kapitaalslasten per woning 3.911 3.882 3.989 4.065 3.811
Resultaat per woning 574 1.904 1.105 830- 999-
Personeelsbezetting
Aantal formatieplaatsen gesplitst naar activiteiten
Verhuur/bewonerszaken 4,7 4,4 5,5 5,5 4,7
Financieel economische zaken 3,5 2,9 2,8 2,8 2,8
Pr en communicatie 2,0 1,3 1,2 1,6 1
Directie 1,0 1,0 1,0 1 1,7
Technische dienst incl. adm/td 6,0 7,9 7,9 8 9
Totaal aantal formatieplaatsen 17,1 17,5 18,4 18,8 19,1
Totaal aantal personeelsleden 21 21 22 22 22
Totaal fte's per 1000 woningen 8,58 8,69 9,17 9,29 9,54
42 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 43
Jaarrekening 2015
Vastgesteld door het Bestuur stichting Wonen Wateringen dd 24 juni 2016
Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen stichting Wonen Wateringen 24 juni 2016.
44 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
(na resultaatbestemming) (x € 1.000) Toelichting 2015 2014 Activa Vaste activa
Materiële vaste activa 1
Sociaal vastgoed in exploitatie 1.1 97.950 101.629
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.2 616 2.488 Onroerende en roerende zaken tdv de exploitatie 1.3 421 449
Totaal materiële vaste activa 98.987 104.566
Vastgoedbeleggingen 2
Commercieel vastgoed in exploitatie 2.1 16.840 18.490
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2.2 468 433
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2.3 28 28 Totaal vastgoedbeleggingen 17.336 18.951
Financiële vaste activa 3
Latente belastingvorderingen 3.1 10.659 2.846
Totaal financiële vaste activa 10.659 2.846
Vlottende activa
Voorraden 4
Vastgoed bestemd voor verkoop 4.1 758 773
Overige voorraden 4.2 48 48
Totaal voorraden 806 821
Vorderingen 5
Huurdebiteuren 5.1 156 123
Gemeenten 5.2 1 7
Overige vorderingen 5.3 163 91
Overlopende activa 5.4 89 112
Totaal vorderingen 409 333
Liquide middelen 6 2.348 262
Totaal activa 130.545 127.779
Balans per 31 december 2015
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 45
Toelichting 2015 2014 Passiva
Eigen vermogen 7
Overige reserves 7.1 23.149 22.005
Voorzieningen 8
Voorzieningen latente belastingverplichtingen 8.1 7.004 0
Langlopende schulden 9
Leningen kredietinstellingen 9.1 97.283 101.224
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 9.2 468 433 Totaal langlopende schulden 97.751 101.657
Kortlopende schulden 10
Schulden aan kredietinstellingen 10.1 0 1.220
Schulden aan leveranciers 10.2 266 430
Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.3 290 175
Overlopende passiva 10.4 2.085 2.292
Totaal kortlopende schulden 2.641 4.117
Totaal passiva
130.545
127.779
46 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
(x € 1.000)
Toelichting 2015 2014
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten 11 14.190 13.635
Opbrengsten servicecontracten 12 372 371
Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille 13 3.270 2.584
Overige bedrijfsopbrengsten 14 116 153
Som der bedrijfsopbrengsten 17.948 16.743
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 15 4.209 4.194 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 16 3.141 0 Lonen en salarissen 17 888 894
Sociale lasten 18 124 143
Pensioenlasten 19 144 174
Onderhoudslasten 20 1.722 1.277
Leefbaarheid 21 122 131
Lasten servicecontracten 22 238 245
Overige bedrijfslasten 23 3.227 3.607
Som der bedrijfslasten 13.815 10.665
Bedrijfsresultaat 4.133 6.078
Financiële baten en lasten 24
Rentebaten 0 0
Rentelasten 3.798 4.095
Financiële baten en lasten 3.798 4.095
Resultaat voor belastingen 335 1.983
Belastingen 25 809 1.834
Resultaat na belastingen 1.144 3.817
Winst- en verliesrekening 2015
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 47
(Volgens de directe methode) (x € 1.000)
2015 2014
1. (A) Operationele activiteiten
Ontvangsten:
1.1 Huren 14.209 13.494
1.1.1 Zelfstandige huurwoningen Daeb 12.683 11.524
1.1.2 Zelfstandige huurwoningen en onzelfstandige wooneenheden niet-Daeb 703 1.081
1.1.3 Onzelfstandig overige wooneenheden Daeb 197 204
1.1.4 Overige niet-woongelegenheden Daeb 174 208
1.1.5 Overige niet-woongelegenheden niet-Daeb 452 477
1.2 Vergoedingen 483 570
1.3 Overheidsontvangsten 24 0
1.4 Overige bedrijfsontvangsten 67 87
1.5 Renteontvangsten 2 0
Saldo ingaande kasstromen 14.784 14.151
Uitgaven:
1.7.1 Lonen en salarissen 819 833
1.7.2 Sociale lasten 122 147
1.7.3 Pensioenlasten 214 230
1.8 Onderhoudsuitgaven 1.651 1.375
1.9 Overige bedrijfsuitgaven 2.093 1.666
1.10 Renteuitgaven 4.045 4.179
1.11 a. Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 7 408
1.11 b. Verhuurdersheffing 1.384 1.248
1.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 120 128
Saldo uitgaande kasstromen 10.456 10.214
Kasstroom uit operationele activiteiten 4.328 3.937
2. (B) (Des)investeringsactiviteiten
MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten
2.1 A Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 3.114 4.100
2.1 B Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 449
2.3 B Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 73
2.4 B Verkoopontvangsten grond 1.320 45
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 4.883 4.218
MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten
2.6 A Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 1.145 4.440
2.7 B Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 24
2.9 A Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 636
2.13 A Aankoop grond 63 26
2.14 B Investeringen overig 23 30
2.15 A Externe kosten bij verkoop 59 141
2.15 B Externe kosten bij verkoop 38
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom 1.965 4.661
2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 2.918 -443
FVA
2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 0
Kasstroom uit (des)investeringen 2.918 -443
Kasstroomoverzicht
48 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
2015 2014
3. (C) Financieringsactiviteiten
Ingaand
3.1.1 Nieuwe door WSW geborgde leningen 9.500 5.000
Uitgaand
3.2.1 Aflossing door WSW geborgde leningen 8.000 5.000
3.2.2 Aflossing niet door WSW geborgde leningen Daeb-investeringen 5.441 399
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -3.941 -399
4.1 Mutatie liquide middelen 3.305 3.095
4.2 Wijziging kortgeldmutaties betreft R/C kredietinstellingen -1.219 -3.062
Mutatie liquide middelen inclusief R/C kredietinstellingen 2.086 33
Liquide middelen per 1-1 262 229
Liquide middelen per 31-12 2.348 262
Mutatie liquide middelen 2.086 33
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 49
Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015.
Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.
Regelgeving
De jaarrekening van Stichting Wonen Wateringen is opgesteld volgens de bepalingen van het
Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW
toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze
jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn
645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Stichting Wonen
Wateringen past deze herziene Richtlijn vanaf verslagjaar 2012 integraal toe.
De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis
van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost
anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten
worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en
mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in
acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Stelselwijziging
Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden. De nieuwe
Woningwet en het Besluit toegelaten Instellingen volkshuisvesting gaan ervan uit dat een
zelfstandige woongelegenheid als DAEB wordt aangemerkt als de huur op contractdatum onder
de op dat moment geldende liberalisatiegrens lag. In 2014 werd de classificatie bepaald door de
feitelijke huurprijs in dat jaar. Met ingang van 2015 heeft Wonen Wateringen de nieuwe
Woningwet gevolgd en gaat voor de classificatie van de woningen dus uit van de huur op
contractdatum. Deze stelselwijziging leidt tot een wijziging in de beginbalans van het boekjaar
2015 door een herclassificatie van commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed.
De PMC woningen in kleinstedelijk gebied, sociaal vastgoed, neemt toe met 48 woningen en de
PMC woningen in kleinstedelijk gebied, commercieel vastgoed, neemt af met 48 woningen.
Deze herclassificatie heeft geen gevolgen voor de winst en verliesrekening van 2015 en 2014.
Toelichting op de jaarrekening
50 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
De beginbalans van het boekjaar 2015 wijzigt volgens onderstaande specificatie;
Stelselwijziging op basis van nieuwe definitie Sociaal vastgoed
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Verkrijgingsprijzen 120.461 3.231 123.692
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
-27.055 -132 -27.187
Boekwaarde per 31 december 2014 93.406 3.098 96.505
Mutatie i.v.m. stelselwijziging
Verkrijgingsprijs sociaal commercieel -821 -821
Afschrijving sociaal commercieel 135 135
Verkrijgingsprijs commercieel sociaal 6.712 6.712
Afschrijving commercieel sociaal -900 -900
Totaal mutatie i.v.m. stelselwijziging 5.124 5.124
Verkrijgingsprijs 1 januari 2015 126.352 3.231 129.584
Cumulatieve waardeverandering en afschrijvingen
-27.821 -132 -27.955
Boekwaarde 1 januari 2015 98.531 3.098 101.629
Stelselwijziging op basis van nieuwe definitie Commercieel vastgoed
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Verkrijgingsprijzen 14.957 12.552 27.510
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
-1.909 -1.987 -3.896
Boekwaarde per 31 december 2014 13.048 10.565 23.614
Mutatie i.v.m. stelselwijziging
Verkrijgingsprijs commercieel sociaal -6.712 -6.712
Afschrijving commercieel sociaal 900 900
Verkrijgingsprijs sociaal commercieel 821 821
Afschrijving sociaal commercieel -135 -135
Totaal mutatie i.v.m. stelselwijziging -5.124 -5.124
Verkrijgingsprijs 1 januari 2015 9.066 12.552 21.619
Cumulatieve waardeverandering en afschrijvingen
-1.143 -1.987 -3.130
Boekwaarde 1 januari 2015 7.923 10.565 18.490
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 51
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
1 Materiële vaste activa
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs die bij aanvang contract
onder de voor dat jaar geldende liberalisatie grens lag. Ultimo 2015 bedraagt deze liberalisatie
grens € 710,68 (ultimo 2014: € 699,48).
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke
organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners
en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese
Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Stichting Wonen Wateringen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien de
woningcorporatie een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke
taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs,
verminderd met eventuele investeringssubsidies, met de cumulatieve afschrijvingen en indien
van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere
waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde op
het niveau van de PMC’s.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de
bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt
onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden
berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs (lineaire methode),
rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment
van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.
Periodiek groot onderhoud wordt ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze
zich voordoet.
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde
kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige
exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd
van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op
complexniveau en geclusterd naar PMC’s. Stichting Wonen Wateringen kiest voor deze indeling
en clustering van de kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne
bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. Bij de bepaling van de
minimumwaarde is gekozen voor een clustering op woningen in kleinstedelijk gebied, woningen
52 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
in ruimdorps gebied, woningen zorgprojecten, overige niet zijnde woningen en grond
KoopGoedkoop.
De bedrijfswaarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de
complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden
aangehouden.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de
beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van
toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn
gebaseerd op de in 7 juli 2015 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een
periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige
contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud
worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
Jaarlijkse huurderving van 1,0 % (evenals voorgaand jaar):
Mutatiegraad van 7,0 % (evenals voorgaand jaar):
Huurharmonisatie tot 75%, 80% en 90% van de maximaal redelijke huur voor de woningen.
Percentage is afhankelijk van het totaaloppervlak van de vertrekken in de woning (VVO). In
2014 was de huurharmonisatie tot 72%, 86% en 90% van de maximaal redelijke huur voor de
woningen. Percentage was afhankelijk van het aantal woningwaarderingspunten (WWS-punten)
van de woning, respectievelijk tot 145, tussen 145-160 en boven 160 WWS-punten.
De huurharmonisatie is voor 5 jaar ingerekend:
(na) Investeringen op basis van feitelijke verplichtingen (intern geformaliseerd, extern
gecommuniceerd):
In het boekjaar 2015 is in afwijking van 2014 de restwaarde grond bepaald door uit te gaan van
de waarde van de grond aan het einde van de exploitatie; uitgaande van de waarde van de
grond overeenkomstig het gemeentelijke grondbeleid onder aftrek van de kosten van
uitplaatsing en sloopkosten. Met de kosten van bouwrijp maken is geen rekening gehouden:
Een disconteringsvoet van 5,00 %, in 2014 was dit 5,25 %:
De saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen
vennootschapsbelasting worden niet ingerekend in de bedrijfswaarde;
De bijdrage Autoriteit woningcorporaties is ingerekend;
De verhuurdersheffing is ingerekend tot einde levensduur;
Woningen met een economische levensduur korter dan 15 jaar waarvoor nog geen sloopbesluit
is vastgesteld blijven nog 15 jaar in exploitatie voor de bedrijfswaarde berekening (evenals
voorgaand jaar):
De kasstromen worden medionumerando contant gemaakt.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 53
In de bedrijfswaardeberekening zijn stijgingspercentages gehanteerd als in onderstaande tabel.
Periode Huurstijging
inclusief
huurharmonisatie in
%
Prijsinflatie
in %
Stijging
loonkosten
in %
Stijging
kosten
onderhoud
Stijging overige
var. lasten in %
2016 woningen 1,9 1,2 1,2 1,2 1,2
2017 woningen 2,2 2,0 2,0 2,0 2,0
2018-2020 woningen 3,0 2,0 2,0 2,0 2,0
2016 niet-woningen 0,9 1,20 1,20 1,25 1,25
2017 niet-woningen 1,2 2,0 2,0 2,0 2,0
2018 niet-woningen 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0
2021-2065 2,0 2,0 2,5 2,5 2,5
De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt
voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden
verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten
die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties
uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken
als referentie gehanteerd. De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering
betrokken.
Jaar 2016 2017 2018 2019 2020
Aantal verkopen 12 12 12 12 12
Opbrengstwaarde 2.409 2.480 2.624 2.693 2.719
Oorspronkelijke boekwaarde 739 690 746 723 735
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt plaats op
basis van het gemeentelijk grondbeleid. De restwaarde van de kosten en opbrengsten zijn
geïndexeerd met de prijsindex. De restwaarde is verdisconteerd meegenomen in de
bedrijfswaarde-berekening. In 2014 was de bepaling van de restwaarde van de grond
opgenomen op basis van de historische kostprijs. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare
verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan
wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten
behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd
tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van
voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering.
54 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet
van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is
dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil
gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Bij het
bepalen van de bijzondere waardevermindering wordt rekening gehouden met een eventuele
overwaarde van de PMC waartoe het project bij oplevering gaat behoren.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende
kosten. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen
verantwoord onder de post onderhanden projecten, het aandeel huurwoningen wordt
verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling.
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis
van de verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en
indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden
gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast
percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven van het moment van
ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.
Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het
moment dat deze zich voordoen.
2 Vastgoedbeleggingen
Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om
huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren.
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs die bij aanvang
contract boven de voor dat jaar geldende liberalisatie grens lag, het bedrijfsmatig vastgoed
(niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigings-
prijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere
waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks
getoetst op basis van boekwaarde versus marktwaarde in verhuurde staat op het niveau van
PMC's. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de
marktwaarde in verhuurbare staat duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-
verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste
activa.
In het kader van de toepassing van de minimumwaarderingsregel is voor het bedrijfsonroerend
goed een waardetaxatie per 31 december 2015 opgemaakt. De waardetaxatie van de
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 55
onroerende zaken niet-zijnde woningen is bepaald met toepassing van het Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde-Actualisatie peildatum 31 december 2015 met
uitzondering van het object Dorpskade 31-33.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden
berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een
eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op
grond wordt niet afgeschreven.
Periodiek groot onderhoud wordt ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze
zich voordoet.
Voor de bedrijfswaarde wordt verwezen naar paragraaf 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie.
2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een
financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde
wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige
onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat.
Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken
verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de
periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde
waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de
resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft
het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.
2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft
complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel
vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van
toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit
materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding,
toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van
te dekken stichtingskosten.
De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare
waarde en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de
waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil
gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende
kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen.
56 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
3 Financiële vaste activa
3.1 Latente belastingvorderingen
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover
het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. De
actieve latenties hebben overwegend een langlopend karakter. De actieve latenties u.h.v. de
tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering worden
berekend tegen de belastingtarieven vastgesteld op de balansdatum en gewaardeerd tegen
contante waarde. De contante waarde van de latente belastingen is berekend uitgaande van een
rekenrente na belasting (netto rente) van 2,84%.
De actieve belastinglatentie u.h.v. verliescompensatie is opgenomen tegen contante waarde.
De actieve latentie u.h.v. verliescompensatie heeft betrekking op de te verrekenen
belastingbedragen en is vermeerderd met de compensabele verliezen uit voorgaande jaren.
De actieve belastinglatentie u.h.v. verliescompensatie is opgenomen voor zover het
waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening.
De latentie die voortvloeit uit het verschil tussen de nominale waarde en de fiscale waarde van
de opgenomen en uitstaande leningen wordt gewaardeerd tegen de contante waarde over de
resterende looptijd per lening. Hierbij is ervan uitgegaan dat amortisatie van het fiscale agio en
disagio lineair plaatsvindt.
De opgenomen latentie u.h.v. verkopen heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop.
Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt
van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.
Voor het bepalen van de latentie zijn de materiële vaste activa hierbij in 4 categorieën ingedeeld;
1 Bezit bestemd voor doorexploitatie;
2 Bezit bestemd voor sloop zonder herbouw;
3 Bezit bestemd voor sloop met herbouw;
4 Bezit bestemd voor verkoop (onder voorwaarden).
1. Bezit bestemd voor doorexploitatie
Bij het bezit bestemd voor doorexploitatie is het onduidelijk op welk moment de latentie kan
worden gerealiseerd. Om deze reden wordt de contante waarde van de latentie voor dit deel op
nihil gewaardeerd.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 57
2. Bezit bestemd voor sloop zonder herbouw
Bij dit bezit is meestal niet geheel duidelijk op welk moment de latentie kan worden
gerealiseerd. Om deze reden wordt de contante waarde van de latentie voor dit deel op nihil
gewaardeerd.
3. Bezit bestemd voor sloop met herbouw
Bij het bezit bestemd voor sloop met herbouw is nog niet zeker wat teruggebouwd gaat worden
en hiermee onzeker wat de verrekenbaarheid is van de actieve latentie in de toekomst. Om
deze reden wordt de contante waarde van de latentie voor dit deel op nihil gewaardeerd.
4. Bezit bestemd voor verkoop (onder voorwaarden)
De latentie met betrekking tot het bezit bestemd voor de verkoop onder voorwaarden is
gebaseerd op het door het bestuur vastgestelde verkoopprogramma voor de komende 5 jaar.
De actieve belastinglatentie u.h.v het fiscaal waarderingsverschil met betrekking tot de
afschrijvingen materiële vaste activa is vanaf 2015 als volgt gewaardeerd;
Per 1 januari 2008 is de beginbalans van het vastgoed in exploitatie conform de VSO 2
gewaardeerd op 70% of 80% van de WOZ waarde. De WOZ waarden zijn de afgelopen jaren
gedaald. Het is verplicht om woningen af te waarderen zodra de daling meer dan 30% is, een
afwaardering bij een daling van minder dan 10% is niet toegestaan.
Indien het verschil meer dan 15% is, wordt dit door Wonen Wateringen als substantieel
beschouwd. Het vastgoed in exploitatie wat in aanmerking komt om bij dit percentage af te
waarderen had per 1 januari 2008 een waarde van € 172.000.000. Indien de beginbalans
opgemaakt zou worden met de WOZ waarden anno peiljaar 2015 zou de beginbalans een
waarde hebben van € 138.700.000. Dit is een daling van € 33.300.000.
Dit leidt enerzijds tot een verlies, welke de komende 9 jaar ter verrekening beschikbaar staat.
Anderzijds is dit geen permanente afwaardering en dient deze afwaardering terug genomen te
worden tot het oorspronkelijk bedrag. De verliesverrekening komt tot uiting als een actieve
latentie en voor de terugname afwaardering wordt een passieve latentie gevormd. Doordat
latenties contant worden gemaakt is er sprake van een verschil in waardering van de latenties.
4 Voorraden
4.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende
zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd
voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde.
Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de
voorraden.
58 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die
rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is
gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor
voltooiing en verkoop.
4.2 Overige voorraden
Voorraden materialen worden gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijs. Hierbij wordt
rekening gehouden met een voorziening voor mogelijke incourantheid.
Onderhanden projecten
De onderhanden projecten in opdracht van derden betreft onroerende zaken verkocht in
aanbouw en worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de
toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien
het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat
wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking
hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en
toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever
kunnen worden toegerekend.
In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende
projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een
onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.
Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als
opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte
prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van
de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale
projectkosten.
Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaal-
saldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden
projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende
schulden.
In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten en kosten worden als opbrengsten en kosten
in de winst-en-verliesrekening verwerkt in de post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille.
5 Vorderingen
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs
zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van
oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van
individuele beoordeling van de vorderingen.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 59
6 Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan
twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan
kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.
De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije
beschikking staan, dan wordt dit in de jaarrekening toegelicht.
8 Voorzieningen
8.1 Voorziening latente belastingverplichting
De passieve latentie u.h.v. het fiscaal waarderingsverschil met betrekking tot de terugname van
de afwaardering als gevolg van de daling van de WOZ waarden van de woningen wordt
gewaardeerd tegen de contante waarde. De contante waarde van de latente belastingen is
berekend uitgaande van een rekenrente na belasting (netto rente) van 2,84%. Verwezen wordt
tevens naar paragraaf 3.1 Latente belastingvorderingen.
Voorzieningen voor pensioenen
De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De
regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het
bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de
‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de
pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord.
Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als
verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de
pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een
overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of
van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Het fonds heeft per 31 december
2015 een dekkingsgraad van 109% (2014: 114%). Jaarlijks beoordeelt Stichting Wonen
Wateringen of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen
premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient
te worden opgenomen.
9 Langlopende schulden
Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële
waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.
Stichting Wonen Wateringen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder
voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de
woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat
dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende
schulden verantwoord.
Een financieel instrument is een overeenkomst die leidt tot een financieel actief bij de ene partij
en een financiële verplichting of eigenvermogensinstrument bij een andere partij. Financiële
60 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
instrumenten worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Stichting Wonen Wateringen maakt
gebruik van derivaten om het renterisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en
resultaatbepaling, past Stichting Wonen Wateringen met betrekking tot deze derivaten (hedge-
instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. Het effectieve deel van financiële derivaten die
zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het
ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële
waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
11 Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum.
De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van
opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen
terugbetalingsverplichting geldt.
12 Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden
aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten.
De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op
basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden
verantwoord onder de lasten servicecontracten.
13 Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde
verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs
(projecten voor derden) en de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Opbrengsten
worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen
op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt
in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
15 Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de
verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op
basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de
restwaarde is bereikt.
De afschrijvingen op sociaal en commercieel vastgoed worden gebaseerd op de
componentenbenadering. Binnen de afschrijving op het sociaal en commercieel vastgoed
worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 61
afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke
component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van
het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de
component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen
component zou zijn onderkend.
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
Tijd in jaren Wijze
Grond in eigendom geen afschrijvingen
Bij oplevering:
Woningen 50 Lineair
Installaties 25 Lineair
Inrichting 15 Lineair
Bij na-investering:
Liften 25 Lineair
CV-installaties 25 Lineair
Warmwatervoorzieningen 25 Lineair
Isolerende beglazing 25 lineair
Dakkapellen 25 lineair
Inventaris 5 tot 10 lineair
Vervoermiddelen 5 lineair
De woningen van complex 552 (HVAT-woningen Windmolen/Koningsspil) worden in
overeenstemming met de geldende voorschriften afgeschreven in 40 jaar.
16 Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de duurzame waardevermindering die is
ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen
met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.
19 Pensioenlasten
Verwezen wordt naar paragraaf pensioenvoorziening.
20 Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud
verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst,
alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van
de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten.
62 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen
sprake is van waardeverhoging van het actief.
21 Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en
wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in
het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
22 Lasten servicecontracten
De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten service-
contracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
23 Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking
hebben.
24 Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt
rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
25 Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-
en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit
voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare
kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente
belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren
belastingtarief.
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belasting-
wetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst
betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de
belastingdienst opgezegd. Stichting Wonen Wateringen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.
Stichting Wonen Wateringen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de
fiscale positie ultimo 2015 en het fiscale resultaat 2015 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de
uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te
betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 63
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.
In de jaarrekening 2014 is de indirecte methode gehanteerd. De vergelijkende cijfers 2014 zijn
aangepast aan de presentatiewijziging in 2015. De toezichthoudende instanties (WSW en Aw)
gebruiken in de gegevens uitvraag (dVi 2015) eveneens de directe methode, waardoor Wonen
Wateringen heeft besloten haar presentatie in de jaarrekening hierop aan te passen.
De nummering in het kasstroomoverzicht is gebaseerd op de nummering zoals in de gegevens
uitvraag is vereist.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen.
Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de
kasstroom uit operationele activiteiten.
64 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
(x € 1.000)
1 Materiële vaste activa
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
Een overzicht van het sociaal vastgoed in exploitatie is onderstaand overzicht opgenomen:
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
1 januari 2015
Verkrijgingsprijzen 126.353 3.231 129.584
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -27.822 -132 -27.955
Boekwaarde per 1 januari 2015 98.531 3.098 101.629
Mutaties
Investeringen 28 28
In exploitatie genomen 2.493 636 3.129
Desinvesteringen -1.343 -1.343
Afschrijving desinvestering 334 334
Afschrijvingen -3.546 -58 -3.605
Overige waardeveranderingen -1.272 -1.272
Overboeking verkrijgingsprijs commercieel sociaal 18 18
Overboeking verkrijgingsprijs sociaal
commercieel -405 -525 -930
Overboeking afschrijving sociaal
commercieel 79 -117 -38
Totaal mutaties 2015 -3.614 -65 -3.679
31 december 2015
Verkrijgingsprijzen 127.144 3.342 130.486 Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -32.227 -308 -32.535
Boekwaarde per 31 december 2015 94.917 3.034 97.950
Afwaardering van materiële vaste activa; de bedrijfswaarde van de PMC woningen zorgprojecten
bedraagt € 7.170.000, de boekwaarde € 8.442.000. Dit resulteert in een afwaardering van de
boekwaarde van € 1.272.000.
Toelichting op de balans
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 65
Overboeking sociaal commercieel en commercieel sociaal
In 2015 zijn door het aangaan van nieuwe contracten bij verhuur (mutatie) 5 woningen en
1 niet-woning (complex 954 Het Tolland 4) geliberaliseerd, dus geclassificeerd van sociaal
vastgoed naar commercieel vastgoed. 1 woning is in 2015 bij het aangaan van het nieuwe
contract bij verhuur (mutatie) gereguleerd, dus geclassificeerd van commercieel vastgoed naar
sociaal vastgoed.
Het sociaal vastgoed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met
kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen onder de niet in de balans
opgenomen verplichtingen. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is
gefinancierd niet hypothecair bezwaard.
Opbrengst verkoop woningen
In de begroting voor 2016 is de verkoopopbrengst geraamd op circa € 2.949.000 (boekwaarde
circa € 748.000 ); gebaseerd op de verkoop van 12 woningen. Voor 2017 – 2020 is de
verkoopopbrengst gebaseerd op het resultaat bij de verkoop van 12 woningen.
Verzekeringen
Het sociaal vastgoed is verzekerd tegen brand- en stormschade. De woningen zijn met ingang
van juli 2010 verzekerd op basis van het aantal opgegeven VHE's.
Grond
De grond onder alle complexen is in juridisch eigendom van Stichting Wonen Wateringen.
WOZ waarde
Volgens de grondslag welke gehanteerd wordt bij de bepaling van de onroerend zaakbelasting
bedraagt de WOZ waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie per 31 december 2015
€ 326.411.000. De waarde is in zijn geheel bepaald op peildatum 01-01-2015.
Mutatie bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie
De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 8.338.000 ten
opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaande verslagjaar. De boekwaarde van het sociaal
vastgoed in exploitatie is € 97.950.000.
De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren (x € 1.000)
Bedrijfswaarde per 1 januari 2015 volgens jaarrekening 134.939
Verschil betreft wijziging in sociaal/commercieel 6.895
Bedrijfswaarde gecorrigeerd 141.834
66 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Jaarresultaat
a. Vrijval kasstromen -9.252
b. Effect een jaar opschuiven 3.973
Gevolgen van mutaties in het bezit
a. Verkocht bezit -6.362
b. Sloop -108
c. Nieuwbouw 2.095
d. Aankoop 132
e. Classificatiewijzigingen -915
Gevolgen nadere interne schattingen parameters
a. Indexaties -6.615
b. Disconteringsvoet 2.953
c. Levensduur 1.658
Gevolgen wijzigingen in exploitatiebeleid
a. Huren 7.571
b. Huurderving 0
c. Overige ontvangsten -436
d. Onderhoudslasten 5.949
e. Personeelsuitgaven 1.103
f. Exploitatiebaten en –lasten 1.481
g. Verhuurderheffing 521
h. Restwaarde -4.340
Gevolgen van wijzigingen in het investeringsbeleid
a. Verkoop bestaand bezit 2.154
b. Sloop -5
c. Nieuwbouw -114
Bedrijfswaarde per 31 december 2015 143.277
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
De mutaties in het vastgoed in ontwikkeling zijn in het navolgende schema samengevat:
Vastgoed in ontwikkeling
Boekwaarde per 1 januari 2015 2.488
Mutaties
Investeringen 971
Overboekingen -2.843
Afboekingen
Totaal mutaties 2015 -1.872
Boekwaarde per 31 december 2015 616
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 67
Het vastgoed in ontwikkeling betreffen de volgende projecten
Over-
1-1-2015 Investering boeking 31-12-2015
912 Heerlickheijd, Oranjewijk 339 11 -349 0
922 Juliana West 2.149 344 -2.493 0
930 4 woningen Julianastraat 0 488 488
931 aanbouw Julianastraat 0 34 34
932 De Bieb Kwintsheul 0 94 94
Totaal 2.488 971 -2.843 616
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De mutaties in de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn in het
navolgende schema samengevat:
Inventaris Vervoermiddelen
Onroerende en roerende zaken tdv de exploitatie
1 januari 2015
Verkrijgingsprijzen 1.226 171 1.397
Cumulatieve afschrijvingen -825 -123 -948
Boekwaarde per 1 januari 2015 401 48 449
Mutaties
Investeringen 24 24
Desinvesteringen -47 -47
Afschrijvingen -40 -11 -51
Afschrijvingen correctie 47 47
Totaal mutaties 2015 -17 -11 -28
31 december 2015
Verkrijgingsprijzen 1.250 125 1.375
Cumulatieve afschrijvingen -866 -88 -954
Boekwaarde per 31 december 2015 384 37 421
Verzekeringen
De vervoermiddelen zijn de eerste twee jaar all-risk verzekerd. Voor de automatiserings-
apparatuur en de eventuele reconstructie van de administratie zijn afzonderlijke verzekeringen
afgesloten.
68 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
2 Vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
Een overzicht van het commercieel vastgoed in exploitatie is in onderstaand opgenomen:
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Commercieel vastgoed in exploitatie
1 januari 2015 Verkrijgingsprijzen 9.067 12.552 21.619
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
-1.143 -1.987 -3.130
Boekwaarde per 1 januari 2015 7.924 10.565 18.490
Mutaties
Investeringen
Desinvesteringen -235 -86 -321
Afschrijvingen -227 -325 -553
Afschrijving correctie 46 7 53
Overige waardeveranderingen -1.778 -1.778
Overboeking verkrijgingsprijs commercieel naar sociaal
-18 -18
Overboeking verkrijgingsprijs sociaal naar commercieel
405 525 930
Overboeking afschrijving sociaal naar commercieel
-79 117 38
Totaal mutaties 2015 -109 -1.540 -1.649
31 december 2015
Verkrijgingsprijzen 9.219 12.991 22.210
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
-1.404 -3.966 -5.370
Boekwaarde per 31 december 2015 7.815 9.025 16.840
Afwaardering van vastgoedbeleggingen onroerende zaken niet-zijnde woningen
De PMC ‘Onroerende zaken niet-zijnde woningen’ omvat een aantal objecten bedrijfsonroerend-
goed en garageboxen. De PMC ‘Grond KoopGoedkoop’ omvat percelen grond die in het bestek
van het ‘Koop-Goedkoop’-arrangement in erfpacht zijn uitgegeven.
De objecten in de PMC zijn gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd
met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waarde-
verminderingen. In het kader van de toepassing van de minimumwaarderingsregel is voor het
bedrijfsonroerend goed een waardetaxatie per 31 december 2015 opgemaakt.
Het totaal van de getaxeerde waarden in de PMC ‘Onroerende zaken niet-zijnde woningen’
bedraagt € 7.562.000 en in de PMC ‘Grond KoopGoedkoop’ € 2.277.000. De waardetaxatie van
de onroerende zaken niet-zijnde woningen is bepaald met toepassing van het Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde-Actualisatie peildatum 31 december 2015 met
uitzondering van het object Dorpskade 31-33.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 69
Afwaardering; de waardetaxatie van de onroerende zaken niet zijnde woningen bedraagt
€ 7.562.000, de boekwaarde bedroeg € 9.340.000. Dit resulteert in een afwaardering van de
boekwaarde van € 1.778.000.
Overboeking sociaal commercieel en commercieel sociaal
In 2015 zijn door het aangaan van nieuwe contracten bij verhuur (mutatie) 5 woningen en
1 niet-woning (complex 954 Het Tolland 4) geliberaliseerd, dus geclassificeerd van sociaal
vastgoed naar commercieel vastgoed. 1 woning is in 2015 bij het aangaan van het nieuwe
contract bij verhuur (mutatie) gereguleerd, dus geclassificeerd van commercieel vastgoed naar
sociaal vastgoed.
Grond
De grond onder alle complexen is in juridisch en economisch eigendom van Stichting Wonen
Wateringen. De grond van de 48 beneden-/bovenwoningen (Juliahof) wordt in het kader van de
"Koop-goedkoop" regeling uitgegeven in erfpacht. Stichting Wonen Wateringen blijft juridisch
eigenaar van de grond.
WOZ waarde
Volgens de grondslag welke gehanteerd wordt bij de bepaling van de onroerend zaakbelasting
bedraagt de WOZ waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie per 31 december 2015
€ 21.945.000. De waarde is in zijn geheel bepaald op peildatum 01-01-2015. Voor de grond
uitgegeven in erfpacht wordt geen WOZ beschikking verstrekt door de gemeente Westland,
derhalve is hier geen waarde aan toegekend.
Mutatie bedrijfswaarde commercieel vastgoed in exploitatie
De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 8.889.000 ten
opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaande verslagjaar. De boekwaarde van het
commercieel vastgoed in exploitatie is € 16.840.000. In de bedrijfswaarde berekening is niet
meegenomen de grond van de erfpachtwoningen.
De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren (x € 1.000):
Bedrijfswaarde per 1 januari 2015 volgens jaarrekening 27.788
Verschil betreft wijziging in sociaal/commercieel -6.897
Bedrijfswaarde gecorrigeerd 20.891
Jaarresultaat
a. Vrijval kasstromen -946
b. Effect een jaar opschuiven 795
70 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Gevolgen van mutaties in het bezit
a. Verkocht bezit -688
b. Sloop -5
c. Nieuwbouw 0
d. Aankoop 0
e. Classificatiewijzigingen 915
Gevolgen nadere interne schattingen parameters
a. Indexaties -460
b. Disconteringsvoet 543
c. Levensduur 270
Gevolgen wijzigingen in exploitatiebeleid
a. Huren 268
b. Huurderving 0
c. Overige ontvangsten -27
d. Onderhoudslasten 329
e. Personeelsuitgaven 66
f. Exploitatiebaten en –lasten -938
g. Verhuurderheffing 3
h. Restwaarde -2.001
Gevolgen van wijzigingen in het investeringsbeleid
a. Verkoop bestaand bezit -110
b. Sloop 0
c. Nieuwbouw -6
Bedrijfswaarde per 31 december 2015 18.899
2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Het verloop van deze post is als volgt:
2015 2014
Stand per 1 januari 433 451
Waardeverandering 35 -18
Stand per 31 december 468 433
Stichting Wonen Wateringen heeft woningen verkocht onder voorwaarden (Koopgarant) met
een terugkoopplicht en een variabele terugkoopwaarde gerelateerd aan de marktwaarde op
terugkoopdatum. Stichting Wonen Wateringen heeft voor de woningen als beleid om de
woningen verkocht onder voorwaarden bij terugkoop weer door te verkopen onder vergelijkbare
voorwaarden. Er zijn 4 woningen vanuit het bestaande bezit verkocht onder de KoopGarant-
regeling. De oorspronkelijke opbrengstwaarde van deze woningen is € 576.000. Bij geen van de
verkochte woningen is een einddatum van de terugkoopregeling in het contract opgenomen.
De huidige marktwaarde van de verkochte woningen wordt geraamd op circa € 669.000 (WOZ-
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 71
waarde). Wonen Wateringen heeft uit hoofde van de KoopGarant-regeling een terugkoopplicht
van 70% van de marktwaarde.
2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
De mutaties in het vastgoed in ontwikkeling zijn in het navolgende schema samengevat:
Boekwaarde per 1 januari 2015
28
Mutaties 2015 0
Boekwaarde per 31 december 2015 28
Het vastgoed in ontwikkeling betreffen de volgende projecten:
1-1-2015 Mutaties 2015 31-12-15
923 Parkeren WiEmHe 28 0 28
Totaal 28 0 28
3 Financiële vaste activa
3.1 Latente belastingvorderingen
Het saldo latente belastingvorderingen betreft vorderingen die op activa en passiva ontstaan uit
hoofde van verschillen tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze
jaarrekening. De latente belastingvordering heeft tevens betrekking op verliescompensatie.
De waarderingsverschillen betreffen de waardering van vastgoed dat voor verkoop is gelabeld,
langlopende schulden, voorraad koopwoningen en afschrijvingen.
Per 31 december 2015 bedraagt de latentie op het vastgoed € 1.231.000, de langlopende
schulden € 24.000, de voorraad koopwoningen € 163.000, de afschrijvingen € 1.015.000 en de
verliescompensatie € 8.226.000.
Het verloop van de post latente belastingvorderingen is als volgt:
2015 2014
Boekwaarde per 1 januari 2.846 1.066
Mutaties u.h.v. verkoop -824 1.057
Mutaties u.h.v. leningen -18 -27
Mutaties u.h.v. voorraad koopwoningen 163
Mutaties u.h.v. afschrijvingen 1.015
Mutaties u.h.v. verliescompensatie 7.477 750
Boekwaarde per 31 december 10.659 2.846
Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 2.322.000 binnen een
jaar wordt gerealiseerd.
De nominale waarde van de latente belastingvorderingen bedraagt € 11.603.000.
72 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
4 Voorraden
4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop 2015 2014
Boekwaarde per 1 januari 773 747
Grondpositie Westlandse Zoom 64 26
Afwaardering grondpositie Westlandse Zoom -90
Grond Willem III straat 11
Boekwaarde per 31 december 758 773
4.2 Overige voorraden 2015 2014
Boekwaarde per 1 januari 48 85
Ingekochte materialen 87 88
Verbruik materialen -87 -125
Boekwaarde per 31 december 48 48
5 Vorderingen
5.1 Huurdebiteuren
Betalingsachterstand: Aantal
2015 Bedrag 2015
Aantal 2014
Bedrag 2014
Vanaf 0 t/m 1 maand 56 25 62 23 Vanaf 1 t/m 2 maanden 16 15 14 15 Vanaf 2 t/m 3 maanden 12 16 17 37 Vanaf 3 t/m 4 maanden 3 6 7 16 Vanaf 4 t/m 5 maanden 2 6 1 2 Vanaf 5 t/m 6 maanden 1 4 1 4 Vanaf 6 maanden 8 74 3 18 Subtotaal huurdebiteuren 98 146 105 115 Correcties huren
6 4 Voorziening huurdebiteuren voor oninbaarheid
4 4 Totaal huurdebiteuren per 31 december 98 156 105 123
De achterstand bedraagt € 146.000 ofwel 1,02 % van de jaarhuur. Eind 2014 was de
achterstand € 115.000 ofwel 0,83% van de jaarhuur.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 73
5.2 Gemeenten
2015 2014
Vordering op gemeente Westland betreffende bijdrage aanpassing woningen 1 7 Totaal gemeenten per 31 december 1 7
5.3 Overige vorderingen
2015 2014 Vooruitbetaalde pensioenpremie 3 5 Terug te vorderen BTW 70 3 Diversen 90 83 Totaal overige vorderingen per 31 december 163 91
5.4 Overlopende activa
2015 2014 Vooruitbetaalde kosten 73 94 Te verrekenen kosten 16 18 Totaal overlopende activa per 31 december 89 112
6 Liquide middelen
2015 2014 Bank 2.348 262 Totaal liquide middelen per 31 december 2.348 262
De liquide middelen staan, uitgezonderd € 25.000, ter vrije beschikking van de corporatie. Het
bedrag van € 25.000 staat op een geblokkeerde rekening van de bank als bankgarantie aan de
Gemeente Westland voor de grondexploitatie van de Julianastraat en de Oranjewijk (bouw van
44 woningen).
7 Eigen vermogen
2015 2014
Stand per 1 januari volgens jaarrekening 22.005 18.188
Jaarresultaat 1.144 3.817
Stand per 31 december 23.149 22.005
Per ultimo 2015 bedraagt het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging voor de
onroerende zaken verkocht onder voorwaarden, opgenomen in de overige reserves € 242.300.
Per ultimo 2014 bedroeg dit € 206.600.
74 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
8 Voorzieningen
8.1 Voorziening latente belastingverplichtingen
Het saldo latente belastingverplichtingen betreft verplichtingen die op activa en passiva
ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de
waarde in deze jaarrekening. De waarderingsverschillen betreffen de terugname van de
afwaarderingen door de daling van de WOZ waarde van de woningen. Per 31 december 2015
bedraagt de latentie op de terugname van de afwaarderingen € 7.004.000.
Het verloop van de post voorziening latente belastingverplichtingen is als volgt:
2015 2014
Boekwaarde per 1 januari 0 0
Mutaties u.h.v. afwaarderingen 7.004
Boekwaarde per 31 december 7.004 0
Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 694.000 binnen een jaar
wordt gerealiseerd.
De nominale waarde van de latente belastingverplichtingen bedraagt € 8.329.000.
9 Langlopende schulden
9.1 Leningen kredietinstellingen
Het verloop van de post leningen kredietinstellingen voor leningen van Stichting Wonen
Wateringen is als volgt:
2015 2014
Stand per 1 januari 101.224 101.623 Nieuwe leningen 6.000 5.000 Aflossingen -9.941 -5.399 Stand per 31 december 97.283 101.224
Rente- en kasstroomrisico
2015 2014
Gemiddelde rentevoet van de op 31 december afgesloten leningsovereenkomsten 3,79% 3,99%
De gemiddelde resterende looptijd van de leningen bedraagt 10,10 9,39
De gemiddelde resterende looptijd van de leningen bedraagt:
2015 2014 < 1 jaar (kortlopend) 12.782 9.941 Van 1 tot 5 jaar 22.558 34.878 > 5 jaar 61.943 56.405 Totaal 97.283 101.224
De actuele waarde van de leningen bedraagt per 31-12-2015 € 119.118.587.
De leningen van de kredietinstellingen zijn verstrekt onder garantie van de gemeente dan wel
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De onroerende zaken zijn niet hypothecair verbonden.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 75
9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Het verloop van deze post is als volgt:
2015 2014
Stand per 1 januari 433 451
Waardeverandering 35 -18
Stand per 31 december 468 433
Stichting Wonen Wateringen heeft woningen verkocht onder voorwaarden (Koopgarant) met
een terugkoopplicht en een variabele terugkoopwaarde gerelateerd aan de marktwaarde op
terugkoopdatum. Stichting Wonen Wateringen heeft voor de woningen als beleid om de
woningen verkocht onder voorwaarden bij terugkoop weer door te verkopen onder vergelijkbare
voorwaarden.
Er zijn 4 woningen vanuit het bestaande bezit verkocht onder de KoopGarant-regeling. De
oorspronkelijke opbrengstwaarde van deze woningen is € 576.000. Bij geen van de verkochte
woningen is een einddatum van de terugkoopregeling in het contract opgenomen. De huidige
marktwaarde van de verkochte woningen wordt geraamd op circa € 669.000 (WOZ-waarde).
Wonen Wateringen heeft uit hoofde van de KoopGarant-regeling een terugkoopplicht van 70%
van de marktwaarde.
10 Kortlopende schulden
2015 2014
Schulden aan kredietinstellingen 0 1.220
Schulden aan leveranciers 266 430
Belastingen en premies sociale verzekeringen 290 175
Overlopende passiva 2.085 2.292
Totaal kortlopende schulden 2.641 4.117
10.1 Schulden aan kredietinstellingen
Stichting Wonen Wateringen heeft bij de Bank Nederlandse Gemeenten B.V. een kredietfaciliteit
van € 3.000.000. Op balansdatum is deze faciliteit niet gebruikt.
10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen
Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden
gespecificeerd:
2015 2014
Loonheffing en premies sociale verzekeringen 53 51
Omzetbelasting 237 124
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 290 175
76 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
10.4 Overlopende passiva
De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:
2015 2014
Niet vervallen rente 1.784 2.046
Vooruit ontvangen huren 238 195
Overigen 63 51
Totaal overlopende passiva 2.085 2.292
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
Huurverplichtingen
Stichting Wonen Wateringen is voor het kantoor Dorpskade 25-27 huurverplichtingen
aangegaan voor een bedrag van circa € 141.000 per jaar. De overeenkomst is aangegaan voor
de duur van vijf jaar ingaande 1 november 2000 en wordt na het verstrijken van genoemde
termijn voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar. Op 29 juni 2007 is het
huurcontract verlengd tot en met 31 oktober 2020. De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met
de consumentenprijsindex (CPI).
WSW obligo verplichting
De obligoverplichting naar het WSW bedraagt € 3.132.938 en is berekend op basis van het
obligotarief van 3,85% over de door het WSW geborgde leningen. Grondslag waarover tarief
wordt geheven is 100% over het schuldrestant van € 78.000.000 en 75% over het
schuldrestant van € 4.500.000.
Borgstelling WSW
Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is al het vastgoed als onderpand ingezet
(€ 348.356.000 aan WOZ-waarde met peildatum 1-1-2015.)
In 2014 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht
te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW regelement. Hierdoor kan het
WSW bij eventuele niet nakoming van de betalingsverplichtingen door de corporatie direct
hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van
bestuur en Raad van Commissarissen.
Investeringsverplichtingen
In 2015 is Wonen Wateringen verplichtingen aangegaan voor de realisatie van sociale
huurwoningen in Plan Oranjewijk en Kwintsheul.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 77
Specificatie is als volgt (in € 1.000):
Investeringsverplichtingen
2015 2014
922 Julianastraat West
923 Parkeren WiEmHe 66
930 4 woningen Julianastraat 50
931 aanbouw Julianastraat 1
932 De Bieb Kwintsheul 55
Totaal investeringsverplichtingen 172 201
Financiële instrumenten
27 mei 2009 is een Cap-constructie afgesloten met de BNG op een geldlening van € 5.000.000.
Het afgesproken rentepercentage is 3,68%. De ingangsdatum is 3 juli 2009 en de einddatum is
4 juli 2016. Het afgesproken rentepercentage is per 1 oktober 2012 gewijzigd naar 3,65%.
Eveneens is op 27 mei 2009 met de BNG voor dezelfde lening een Floor-constructie
afgesproken. Het afgesproken rentepercentage hiervoor is 3,00%, met dezelfde begin- en
einddatum als de Cap. De betaalde premie is rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht.
De actuele waarde per 31 december 2015 bedraagt -/- € 117.902.
Koop Goedkoop
Daarnaast zijn er 59 woningen verkocht met de constructie Koop Goedkoop, wat betekent dat
de gronden onder de woningen in erfpacht zijn uitgegeven. Wonen Wateringen heeft voor deze
woningen het terugkooprecht. De waarde van de erfpachtgronden is in deze jaarrekening
verantwoord onder de vastgoedbeleggingen.
78 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
(bedragen in € 1.000)
11 Huuropbrengsten
2015 2014
Woningen en woongebouwen 13.680 13.029
Onroerende zaken niet zijnde woningen 706 875
14.386 13.904
Af: huurderving wegens leegstand 188 241
Af: huurderving overige reden 8 28
Totaal huuropbrengsten 14.190 13.635
Toelichting netto huur 2015 2014
Huren voorgaande jaar 13.904 13.490
Ontwikkelingen huren voorgaande jaren 141 143
Huurverhoging per 1 juli 2015 2,5%; per 1 juli 2014 4,0% 156 240
Woningen en niet zijnde woningen verkocht voorgaande jaren
-86
Woningen en niet zijnde woningen verkocht -69 -92
Nieuw in exploitatie voorgaande jaren 57
Nieuw in exploitatie complex 215 Julianastr 19 tm 37 83 25
Nieuw in exploitatie complex 216 Julianastr 10 tm 40 118
Nieuw in exploitatie complex 969 Schaepmanstr 4 8
Sloop voorgaande jaren -35
Sloop clpx 207 WillemIIIstraat 70 tm 88 -10 -30
Sloop van complex 206 Beatrixstr 1-16 -8
Mutaties in contracten niet-woningen voorgaande jaren 126
Mutaties in contracten niet-woningen -24 33
Overig 17 103
Totaal huuropbrengsten 14.386 13.904
2015 2014
Afgeboekt in verslagjaar 8 28
De huurderving bedraagt: 1,31% 1.73%
De huuropbrengsten zijn behaald in Nederland en meer specifiek in het statutair werkgebied
van Wonen Wateringen de regio Haaglanden.
12 Opbrengsten servicecontracten
2015 2014
Overige goederen, leveringen en diensten 356 353
Te verrekenen met bewoners 19 22
Opbrengstderving wegens leegstand -3 -4
Totaal opbrengsten servicecontracten 372 371
Toelichting op de winst- en verliesrekening
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 79
13 Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille
Het nettoverkoopresultaat betreft de opbrengsten en lasten uit verkopen bestaand bezit aan
derden en de opbrengsten en lasten uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te
specificeren:
2015 2014
Opbrengst verkopen bestaand bezit 4.833 4.017
Direct toerekenbare kosten -79 -141
Boekwaarde -1.484 -1.292
Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille 3.270 2.584
In 2015 is grond van 20 woningen in de Oranjewijk deelplan fase V, Julianastraat, 17 woningen
regulier, de grond van 3 erfpachtwoningen, 1 bedrijfspand (Guldeland 5a) verkocht. (in 2014
zijn 8 woningen in de Oranjewijk deelplan fase V, Beatrixstraat 2-16, 14 woningen regulier,
3 woningen via KoopGoedkoop en de grond van 1 erfpachtwoning verkocht).
14 Overige bedrijfsopbrengsten
2015 2014
Vergoeding zendmasten 22 27
Erfpacht grond KoopGoedkoop woningen 68 57
Vergoeding stormschade 0 62
Overige opbrengsten 26 7
Totaal overige bedrijfsopbrengsten 116 153
15 Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
2015 2014
Woningen en woongebouwen 3.774 3.642
Onroerende zaken niet zijnde woningen 384 489
Activa tdv de exploitatie 51 63
Totaal afschrijving op materiële vaste activa 4.209 4.194
16 Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
2015 2014
Afwaardering van materiële vaste activa -1.272
Afwaardering van vastgoedbeleggingen -1.778
Afwaardering van vastgoed bestemd voor verkoop -90
Totaal overige waardeveranderingen van materiële vaste activa -3.141 0
In 2015 betreft de overige waardeveranderingen;
Afwaardering van materiële vaste activa; de bedrijfswaarde van de PMC woningen zorgprojecten
bedraagt € 7.170.000, de boekwaarde € 8.442.000. Dit resulteert in een afwaardering van de
boekwaarde volgens onderstaande specificatie van € 1.272.000.
80 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Specificatie afwaardering;
Complex 355 Herenstraat -300
Complex 455 De Beemd -862
Complex 456 Pleinwand -110
Totaal afwaardering van materiële vaste activa -1.272
Afwaardering van vastgoedbeleggingen;
In het boekjaar is € 1.778.000 afgewaardeerd op de onroerende zaken niet zijnde woningen. Dit
hangt voor een belangrijk deel samen met het feit dat in 2015 is uitgegaan van een andere
methodiek van waarderen (marktwaarde op basis van DCF methode met 15 jaar exploiteren
conform het Handboek in plaats van een combinatie van NAR/BAR/10 jaars DCF). In 2015 is het
vastgoed getaxeerd door een andere taxateur (en andere methodiek) leidend tot een lagere
waardering. Gezien het feit dat de afwijking ten opzichte van voorgaand jaar niet leidt tot een
fundamentele fout in de jaarrekening is het effect van de afwaardering in het resultaat van het
boekjaar 2015 tot uitdrukking gebracht. De waardetaxatie van de onroerende zaken niet zijnde
woningen bedraagt € 7.562.000, de boekwaarde € 9.340.000. Dit resulteert in een afwaardering
van de boekwaarde volgens onderstaande specificatie van € 1.778.000.
Specificatie afwaardering;
Complex 968 Herenstraat 22 -53
Complex 960 Willem III straat 19 a -62
Complex 957 Dorpskade 31-33 -383
Complex 953 Groentenlaan 90 -106
Complex 955 Orchideehof 24 -1
Complex 959 Heulweg 34 -201
Complex 967 Bakkershof 140 -535
Complex 954 Het Tolland 4 -110
Complex 959 Heulweg 34 b -327
Totaal afwaardering van vastgoedbeleggingen -1.778
Afwaardering van vastgoed bestemd voor verkoop; de waardetaxatie van de grondpositie
Westlandse Zoom bedraagt € 747.000. Deze waardetaxatie is gebaseerd op de m2 prijs van
tuinbouwgrond uit de grondnota 2015 van de gemeente Westland. De boekwaarde bedroeg
€ 837.000. Dit resulteert in een afwaardering van de boekwaarde met € 90.000.
17 18 19 Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
2015 2014
Lonen en salarissen 888 894
Sociale lasten 124 143
Pensioenlasten 144 174
Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 1.156 1.211
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 81
Het aantal bij de Stichting Wonen Wateringen werkzame werknemers, berekend op fulltime
basis, bedroeg in 2015 17,1 fte en in 2014 17,5 fte.
Aantal formatieplaatsen gesplitst naar activiteiten 2015 2014
Verhuur/bewonerszaken 4,7 4,4
Financieel economische zaken 3,5 2,9
Pr en communicatie 2,0 1,3
Directie 1,0 1,0
Technische dienst incl. adm/td 6,0 7,9
Totaal aantal formatieplaatsen 17,1 17,5
Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
Leidinggevende topfunctionarissen
bedragen x € 1 A.J. van den Berg Functie(s) Directeur/bestuurder Duur dienstverband in 2015 1/1 - 31/12 Omvang dienstverband (in fte) 1,0 Gewezen topfunctionaris? nee Echte of fictieve dienstbetrekking? ja Individueel WNT-maximum 112.400 Bezoldiging 2015 Beloning 114.370 Belastbare onkostenvergoedingen - Beloningen betaalbaar op termijn 25.707
Subtotaal 140.077 -/- Onverschuldigd betaald bedrag - Totaal bezoldiging 2015 140.077 Motivering indien overschrijding: zie 1) Gegevens 2014 Duur dienstverband in 2014 1/1 - 31/12 Omvang dienstverband 2014 (in fte) 1,0 Bezoldiging 2014 Beloning 115.051 Belastbare onkostenvergoedingen - Beloningen betaalbaar op termijn 19.311 Totaal bezoldiging 2014 134.362 Individueel WNT-maximum 2014 112.400
1) Er is sprake van een overschrijding van het geldende maximum volgens de Regeling
bezoldigingsmaxima t.i. volkshuisvesting. Aangezien de bezoldigingsafspraken voor
inwerkingtreding van de WNT zijn afgesproken, wordt gebruikgemaakt van het wettelijke
overgangsrecht.
82 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Toezichthoudende topfunctionarissen
bedragen x € 1 J.G. Kleyberg
A. Bom-Lemstra
J.A. Brocke M.J.M. van der Stap
P.Pronk M. Born
Functie(s) voorzitter lid lid lid lid lid Duur dienstverband 1/1 - 11/12 1/1 -25/5 1/1 - 10/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 20/10-31/12 Functie(s) Voorzitter Duur dienstverband 11/12-31/12 Individueel WNT-maximum
16.860 11.240 11.240 11.240 11.240 11.240
Bezoldiging 2015 Beloning 6.563 2.188 5.250 5.250 5.250 0 Belastbare onkostenvergoedingen
- - - - -
Beloningen betaalbaar op termijn
- - - - -
Subtotaal 6.563 2.188 5.250 5.250 5.250 0 -/- Onverschuldigd betaald bedrag
- - - - -
Totaal bezoldiging 2015 6.563 2.188 5.250 5.250 5.250 0 Motivering indien overschrijding: zie
1) 2) 3) 4) 5) 6)
Gegevens 2014 Duur dienstverband in 2014
1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
Bezoldiging 2014 Beloning 5.906 4.350 4.350 4.350 4.916 Belastbare onkostenvergoedingen
- - - - -
Beloningen betaalbaar op termijn
- - - - -
Totaal bezoldiging 2014 5.906 4.350 4.350 4.350 4.916 Individueel WNT-maximum 2014
8.430 5.620 5.620 5.620 5.620
1) Tot en met 6) geen overschrijding.
Honorering Raad van Commissarissen
De honorering, welke door leden van de Raad van Commissarissen wordt ontvangen bestaat uit
een bruto-vergoeding van € 6.563 per jaar voor de voorzitter, € 5.250 voor de overige leden
van de Raad van Commissarissen. De honorering van de Raad van Commissarissen is in
overeenstemming met de adviesregeling Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties en
houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan
de prestaties van Stichting Wonen Wateringen.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 83
20 Onderhoudslasten
De onderhoudslasten zijn te verdelen in:
2015 2014
Planmatig onderhoud 1.241 859
Mutatie-onderhoud 274 210
Klachtenonderhoud 396 351
Lasten overige exploitaties 52 57
Afboeking voorraad 50 87
Uitgevoerd door eigen technische dienst -239 -229
Ten laste van servicecontracten -52 -58
Totaal onderhoudslasten 1.722 1.277
21 Leefbaarheid
2015 2014
Leefbaarheid Oranjewijk 10
Achterpadverlichting 9 13
Groenonderhoud 93 86
Niet doorberekende servicekosten 19 22
Burendag Esselande 1
Totaal leefbaarheid 122 131
22 Lasten servicecontracten
2015 2014
Lasten van uit onderhoud 52 58
Kosten leveringen en diensten 186 187
Totaal lasten servicecontracten 238 245
De kosten inzake leveringen en diensten betreffen de aan de diverse nutsbedrijven betaalde
bedragen inzake levering van gas, licht en water.
23 Overige bedrijfslasten
2015 2014
Beheerkosten
Overige personeelskosten 211 108
Huisvestingskosten 204 199
Bestuurskosten 17 8
Algemene kosten 387 379
Subtotaal beheerkosten 819 694
Heffingen
Belastingen 633 623
Verzekeringen 83 85
Subtotaal heffingen 716 708
Overige bedrijfslasten
Kosten projectontwikkeling 28 41
Inventarisatie woningbezit Alphaplan 8 2
Bijdrage saneringssteun 408
Bijdrage Autoriteit woningcorporaties 7
84 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
2015 2014
Verhuurderheffing 1.384 1.248
Sociaal plan Oranjewijk 4 15
Kosten afboeking Heerlickheijd 364
Overigen 262 127
Subtotaal overige bedrijfslasten 1.692 2.205
Totaal overige bedrijfslasten 3.227 3.607
Honoraria externe accountant
Onderzoek van de jaarrekening 2013 Deloitte 30
Onderzoek van de jaarrekening 2014 Deloitte 6 53
Onderzoek van de jaarrekening 2015 Baker Tilly Berk 41
Adviesdiensten op fiscaal terrein 2011 Baker Tilly Berk 2
Adviesdiensten op fiscaal terrein 2012 Baker Tilly Berk 15
Adviesdiensten op fiscaal terrein 2013 Baker Tilly Berk 8
Adviesdiensten op fiscaal terrein 2014 Baker Tilly Berk 16
Overige niet-controlediensten Baker Tilly Berk 2
Totaal 65 108
Voor de controle van de jaarrekening over 2015 is Baker Tilly Berk en in 2014 Deloitte
ingeschakeld. Voor de aangifte van de vennootschapsbelasting is Baker Tilly Berk ingeschakeld.
24 Financiële baten en lasten
Rentebaten 2015 2014
Totaal rentebaten 0 0
Rentelasten
Rente langlopende leningen 4.024 4.142
Mutatie transitorische rente langlopende leningen -262 -75
Rente schulden kredietinstellingen 6 -2
Provisie afsluiten lening 9 10
Borgstellingvergoeding WSW 21 20
Totaal rentelasten 3.798 4.095
25 Belastingen
Ingevolge de integrale belastingplicht is vanuit het commerciële resultaat het fiscaal belastbaar
bedrag berekend en de daaruit voortvloeiende vennootschapsbelasting over 2015. Hierbij moet
er rekening mee worden gehouden dat het daadwerkelijk belastbaar bedrag in de aangifte over
2015 naar alle waarschijnlijkheid hiervan zal afwijken, aangezien bij de onderstaande
berekening is uitgegaan van interpretaties van de afspraken binnen de VSO II, waarbij echter
de best practice in belangrijke mate nog ontbreekt.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 85
De berekening van de belastingplicht is als volgt opgebouwd (bedragen in € 1.000):
Commercieel resultaat voor VPB 335
Af:
Correctie verkoopopbrengsten -5.661
Fiscale afschrijving op agio leningen o/g -76
Investeringsaftrek -7
Afwaardering ivm daling WOZ waarde -33.314
Waardevermindering sloop -497
Bij:
Fiscaal aan projecten toe te rekenen rente 17
Correctie afschrijvingen 3.283
Correctie onderhoud 310
Overige waardeveranderingen 3.141
Aftrekbeperking gemengde kosten 5
Fiscaal resultaat 2015
-32.465
Het negatief fiscaal resultaat wordt toegevoegd aan het saldo compensabele verliezen.
De hierover berekende belastingbate bedraagt € 7.476.000 (contante waarde).
Vennootschapsbelasting
Eerste € 200.000 20% 0
Daarna over restant 25% 0
Totaal acute vennootschapsbelasting over 2015 0
Mutatie u.h.v. verliesverrekening 2015 7.476
Mutatie actieve latentie 2014 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil over de periode 2015 t/m 2017 mbt de leningportefeuille
-18
Mutatie actieve latentie 2014 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil over de periode 2015 t/m 2019 mbt de ingerekende verkopen
-823
Mutatie actieve latentie 2015 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil 2016 met betrekking tot te verkopen grond Willem III straat
163
Mutatie actieve latentie 2015 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil over de periode 2016 t/m 2029 met betrekking tot de afschrijvingen materiële vaste activa
1.015
Totaal mutatie actieve latentie 2015 7.813
Mutatie passieve latentie 2015 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil over de periode 2016 t/m 2042 met betrekking tot terugname afwaardering ivm daling WOZ waarde woningen
-7.004
Totale vennootschapsbelasting in Winst & Verlies 2015 809
86 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
In 2015 is de aangifte 2014 ingediend. De hieruit voorkomende afwijkingen ten opzichte van de
in de jaarrekening opgenomen fiscale positie heeft geleid tot een verlaging van het verlies van
€ 748.000 naar € 623.000.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-
en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit
voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en
vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt
rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente
belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Sinds 1 januari 2008 vallen de corporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving.
Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de
VSO 2. De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd.
Stichting Wonen Wateringen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de
fiscale positie ultimo 2015 en het fiscale resultaat 2015 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de
uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor corporaties nog ontbreekt kan de werkelijk te betalen of te
verrekenen belasting over 2008 t/m 2015 afwijken van de in de jaarrekening opgenomen
schattingen.
Alle latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Discontering vindt plaats op basis
van de nettorente, dat is de gemiddelde rentevoet voor langlopende leningen minus het
effectieve belastingtarief.
Per 1 januari 2008 is de beginbalans van het vastgoed in exploitatie conform de VSO 2
gewaardeerd op 70% of 80% van de WOZ waarde. De WOZ waarden zijn de afgelopen jaren
gedaald. Het is verplicht om woningen af te waarderen zodra de daling meer dan 30% is, een
afwaardering bij een daling van minder dan 10% is niet toegestaan.
Indien het verschil meer dan 15% is, wordt dit door Wonen Wateringen als substantieel
beschouwd. Het vastgoed in exploitatie wat in aanmerking komt om bij dit percentage af te
waarderen had per 1 januari 2008 een waarde van € 172.000.000. Indien de beginbalans
opgemaakt zou worden met de WOZ waarden anno peiljaar 2015 zou de beginbalans een
waarde hebben van € 138.700.000. Dit is een daling van € 33.300.000.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 87
Dit leidt enerzijds tot een verlies, welke de komende 9 jaar ter verrekening beschikbaar staat.
Anderzijds is dit geen permanente afwaardering en dient deze afwaardering terug genomen te
worden tot het oorspronkelijk bedrag. De verliesverrekening komt tot uiting als een actieve
latentie en voor de terugname afwaardering wordt een passieve latentie gevormd. Doordat
latenties contant worden gemaakt is er sprake van een verschil in waardering van de latenties.
88 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Ondertekening van de jaarrekening
Bestuur en Raad van Commissarissen zijn van mening dat het Volkshuisvestingsverslag en de
Jaarrekening 2015 met bijbehorende kengetallen en specificaties een correct beeld geven van
het functioneren en de financiële situatie van de Stichting Wonen Wateringen. Op basis van
deze constatering en na kennisneming van de controleverklaring van de onafhankelijke
accountant heeft de Raad van Commissarissen de door het bestuur vastgestelde jaarstukken
2015 in de vergadering van 24 juni 2016 goedgekeurd.
Bestuur Raad van Commissarissen
AJ van den Berg
mevrouw JA Brocke | voorzitter
de heer P Pronk
de heer R Baron
de heer M Born
de heer M van der Stap
Was getekend 24 juni 2016.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 2015 89
Overige gegevens
Bestemming van het resultaat
Het resultaat over het boekjaar 2015 is, vooruitlopend op besluitvorming door bestuur en Raad
van Commissarissen, toegevoegd aan het eigen vermogen.
Gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum te vermelden.
90 W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 5
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant