Innehållsförteckning...Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen 4 Tallskogen...
Transcript of Innehållsförteckning...Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen 4 Tallskogen...
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
1
Norrköpings Kommun
Stadsbyggnadskontoret,
Fysisk planering
601 81 Norrköping
Yttrande gällande Lindö 2:1, SPN 2011/0040 214
På uppdrag av XXXXXXXXXXX, adress, enligt bifogade fullmakt, lämnar vi härmed följande
yttrande.
Innehållsförteckning Inledning ..................................................................................................................................... 2
Planområdets attraktivitet .................................................................................................. 3
Bilaga 1 – Strandskyddat område ........................................................................................... 8
Hela Lindö Strand-området ................................................................................................. 8
Av kommunen angivna särskilda skäl för att häva strandskyddet ......................................... 9
Redan ianspråktaget område .............................................................................................. 9
Angeläget allmänt intresse ............................................................................................... 10
Slutsats .................................................................................................................................. 10
Bilaga 2 – Översvämningsrisk ............................................................................................... 11
Slutsats .................................................................................................................................. 13
Bilaga 3- Höga naturvärden – Kullen ........................................................................................ 14
Naturvärdesinventering .................................................................................................... 14
Bilaga 4- Hela programområdets omfattning .......................................................................... 17
Bilaga 5 - Stadsdelspark ........................................................................................................ 21
Grönstrukturprogram ....................................................................................................... 21
Stadsdelspark .................................................................................................................... 22
Bilaga 6: Maximalt tillåten bygghöjd i Lindö ........................................................................ 24
Bilaga 7 - Vårt jämförelsealternativ ...................................................................................... 26
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
2
Inledning Stadsplaneringsnämnden i Norrköpings kommun har lagt fram ett nytt förslag till detaljplan
över Lindö 2:1, sydöstra delen. Planförslaget grundar sig på tidigare planprogram (2010) och
på detaljplaneförslag från 2013, som båda mötte en massiv kritik från de boende i Lindö mot
många delar av projektet, inte minst bemöttes planerna att bygga ett stort antal
5-våningshus med allt från skepsis till ilska.
Trots ett mycket stort engagemang i den inledande fasen av arbetet med att få till en
exploatering av hamnområdet i Lindö, har kommunen inte tagit någon nämnvärd notis om
de övergripande synpunkterna på exploateringen och dess innehåll. Istället har man hitintills
bemött engagerade medborgare som lämnat alternativa förslag till lösningar med att endast
göra redaktionella ändringar i sina förslag.
Trafiklösningen som då föreslogs var en annan faktor som fick omfattande kritik. Den har
man ändrat i det nu liggande förslaget, så att genomfartstrafik till Abborrebergsområdet och
villabebyggelsen i den nordöstra delen av Lindö inte skall behöva dras igenom det nya
bostadsområdet. Det är en bra ändring, men också den enda väsentliga ändring som gjorts i
det nya förslaget i förhållande till det från 2013.
I båda planerna finns 11 huskroppar med upp till 4-5 våningar inritade, om än lite olika
placerade. Detta verifieras av beskrivningen av hur man påstår sig ha tagit hänsyn till de
synpunkter som kommit in, i det till planen hörande samrådsredogörelsen, sid. 4.
Remarkabelt är att man i samrådsredogörelsen valt att tona ner kritiken mot den planerade
bygghöjden, 5-6 våningar, som var den mest framträdande synpunkten i många yttranden.
Vi menar att detta är en av flera stora knäckfrågor i projektets principiella utgångspunkter.
Att då försöka göra det till en sekundär fråga är, milt uttryckt, oseriöst.
En annan huvudfråga, som helt utelämnas, är de utgångspunkter för området som
specificerats i parkutvecklingsplanen, ett av många dokument som tagits fram för att
förtydliga inriktningen i ÖP02. Här anges att hela planområdet skall utgöra Lindös
stadsdelspark. Det betyder att man med planen undanröjer stora delar av de naturvärden
som den i princip obebyggda Kullen utgör.
Ytterligare en stor principiell fråga är att man inte tillräckligt tydligt beskriver den aktuella
delen av Lindöprojektet som en första och liten del i hela det projekt som planprogrammet
omfattar. Det gör att man minimerar människors möjligheter att se den samlade effekten av
de byggplaner som kommunen har för hela det rekreationsområde som området i den södra
delen av småbåtshamnen utgör. De samlade miljökonsekvenserna blir också osynliggjorda
på detta vis.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
3
Effekterna är häpnadsväckande. Totalt omfattar planprogrammet ca 500 lägenheter, varav
det aktuella planprojektet enligt illustrationskartan omfattar ca 210 lägenheter. För att det
skall vara möjligt att se konsekvenserna av detta projekt måste även resterande delar
beskrivas betydligt mer fylligt än med bara en eller ett par svepande meningar utan
kvantifiering. Även MKB:n måste göras om så att även ackumulerade effekter beaktas.
Åtgärder mot översvämning och markföroreningar är också exempel på sådant som gäller
hela området och inte endast planområdet. Detta beaktas ej i MKB:n i sin nuvarande form.
Man borde också öppet ha redovisa att det så kallade hamncentrum som beskrivs skall ses
som en förberedelse för att kunna helt avveckla befintligt hamncentrum och ge plats för ny
höghusbebyggelse, vilket ingår i planprogrammet.
Detaljplanen innehåller även andra mycket tveksamma förslag som att bygga på både
strandskyddat och översvämningshotat område.
Planområdets attraktivitet
Vår uppfattning om de företräden som planområdet är beskaffat med idag, ansluter i stort
till den diskussion som finns i Planbeskrivning och MKB. De viktigaste av dessa förhållanden
är:
Planområdet ligger i stadsdelen Lindö i ett attraktivt läge mot havet och värdefulla
naturområden cirka 5 km nordost om Norrköpings centrum.
Badstranden är Norrköpings enda stadsnära badplats vid havet och utgör en viktig
rekreationsmöjlighet för hela Norrköpings tätortsbefolkning.
Skogen på ”Kullen” i planområdets östra del har mycket höga naturvärden och
används flitigt av områdets skolor och dagisverksamheter, mm.
Det finns vackra, storslagna utsikter mot Bråviken och Kolmården. Abborreberg
med dess naturområde och kulturhistoriska bebyggelse ligger i närheten. Dessa
kvaliteter är karaktärsskapande för Lindö strand och ska ligga till grund för
områdets utveckling. De fria ytor som finns är dessutom en nödvändig
förutsättning för att det skall finnas möjligheter till fria aktiviteter av olika slag.
Planområdets östra delar är idag planlagda för rekreation och friluftsbad. Hela
området är utpekat som stadsdelspark (Lindöparken) i kommunens
parkutvecklingsplan som är en utveckling av ÖP02´s Grönstrukturprogram 2006.
Området är i sin helhet angivet som allemansrättsligt tillgängligt på kartan i
Grönstrukturprogrammet.
Stora delar av området Kullen utnyttjas i praktiken för spontan lek. Ett fint nätverk
av gångstigar har trampats upp i marken efter år av användning.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
4
Tallskogen (på Kullen) bedöms vara en värdekärna för bilogisk mångfald. Flera av
träden är mellan 100-150 år gamla och några enstaka kan vara cirka 200 år. Skogen
hyser flera värdefulla och rödlistade arter, bland annat tallticka och myskbock.
Båtklubbarnas verksamhet är beroende av att ha tillräckliga aktivitetsytor, speciellt
för deras ungdoms- och tävlingsverksamhet, som engagerar många människor i
och utanför kommunen.
Därutöver menar vi att programområdets helhet är en viktig och avgörande faktor för hela
Lindös attraktivitet. Det samlade området är en av de allra viktigaste delarna i den mix av
karaktärsskapande delar för Lindö. Med programmet och den aktuella planen håller
kommunen nu på att helt omvandla detta till ett helt nytt bostadsområde med ca 1500
invånare. Det innebär en omvandling av Lindös karaktär och ändrar helt förutsättningarna
för Norrköpingsbornas möjligheter att använda hamnområdets rekreationsmöjligheter, som
idag är en av de viktigaste mötesplatserna vid havet för Norrköping som helhet.
Tvärtemot vad som sägs i såväl planprogrammet som i den aktuella planen, pekar ÖP02 inte
ut Lindö som ett stort utvecklingsområde för nya bostäder i park- och rekreationsområden.
Istället är det tvärtom. Dessutom pekar ÖP02 ut området öster om Marby som en strategisk
utvecklingsriktning för nya bostäder för Norrköping som helhet. Detta har
Stadsbyggnadskontoret bortsett från och istället valt att följa några byggföretags önskningar
om att kunna bygga snabbt för att tjäna pengar, utan hänsyn till de som får sina
rekreationsområden förstörda.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
5
Nödvändiga detaljplaneförändringar
Vi anser att planförslagets intentioner att rusta upp detta värdefulla, men sedan många år
tyvärr dåligt underhållna, frilufts- och rekreationsområde, bör genomföras. Dock anser vi att
utgångspunkten inte kan vara att maximera antalet bostäder, utan att en omarbetning av
detaljplanen måste göras och ha föjande inriktning:
1. Strandskyddat område bebyggs inte med annat än sådana anläggningar som faller
inom ramarna för fritids- och rekreationstemat. Det finns ingen som helst anledning
och det finns inga skäl som uppfyller miljöbalkens krav för att kunna upphäva
strandskyddet. Se bilaga 1.
2. Översvämningsrisken är en viktig faktor i bedömningen av detta projekt. Enligt SMHI
finns det signifikanta risker för att stora delar av planområdet ligger inom det
område som betecknas som 100-årsrisk. Här har såväl länsstyrelsen som kommunen
skriftligen satt gränsen 2.5 meter över nu gällande medelvattenstånd som gräns för
grundläggning av fastigheter. I denna plan sätter man nivån på grundläggningsnivån
till högst 1,8 meter, genom att ange lägsta nivå för våningsplan till +2,4 meter. Enligt
bekräftad utsaga från ansvarig planarkitekt är grundläggningsnivån 0,6 m under
golvnivån. Länsstyrelsen har i dokumentet ”Klimatanpassning i fysisk planering”
diskuterat och redogjort för skälen till detta ställningstagande. Det borde
kommunens tjänstemän känna till och rätta sig efter när de arbetar med
framtagning av detaljplaner och bygganvisningar. Se bilaga 2.
3. Kullens höga naturvärden behålls, genom att området varsamt rensas från sly och
buskage så att den vackra tallskogen kommer till sin rätt och att Kullen ej bebyggs,
utan bevaras som ett attraktivt naturområde för bl.a. skolor och förskolor. Se bilaga
3.
4. Hela programområdet. Det planprogram som den aktuella detaljplanen bygger på
antogs av kommunfullmäktige 2012. Det omfattar hela hamnområdet i Lindö och
innebär en extrem exploatering som innehåller upp till 500 lägenheter, dvs bostäder
för ca 1 500 personer. Genom att, förutom en liten mening, utesluta denna
helhetsbild ur resonemanget om hur projektet påverkar Lindö, miljöaspekter samt
rekreations- och fritidsaspekterna kring hamnområdet i Lindö, visar kommunen att
man inte ser dessa viktiga aspekter som väsentliga i planprocessen. Det är ett
mycket allvarligt faktum, som går emot såväl miljöbalken som länsstyrelsens
riktlinjer och sunt förnuft. Se bilaga 4.
5. Stadsdelsparken i Lindö har definierats i kommunens parkutvecklingsplan, som är en
specificering av intentionerna i nu gällande översiktsplan, ÖP02. Den aktuella
detaljplanen innehåller en extrem exploatering av merparten av det område som
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
6
pekas ut som en för kommunen strategiskt viktig parktyp, som bör finnas i varje
bostadsområde. Se bilaga 5.
6. Antal våningar. Nuvarande planbestämmelser i Lindö gällande max höjd på 2
våningar för bostadsbebyggelse behålls. En del av bebyggelsen bör utformas som
servicelägenheter för äldre, för att skapa möjligheter att flytta till ett mindre boende
inom sitt invanda område, i Lindö. Se bilaga 6.
7. Alternativt förslag. Vi anser att kommunen, i ett så radikalt exploateringsförslag som
nu lagts fram, också bör ha ett realistiskt alternativ att jämföra huvudförslaget emot.
Eftersom Lindö Hamnpark dessutom stöttades upp med närmare 700
namnunderskrifter av, i första hand, Lindöbor, är det vår uppfattning att kommunen
borde ha använt grunderna i det förslaget som jämförelseobjekt. Förslaget Lindö
Hamnpark har dessutom varit känt för kommunen sedan februari 2012, genom
medborgarförslaget och genom vår projektsida på webben, www.lindohamnpark.se,
samt genom det yttrande vi lämnade 2013. Se vår illustrationsbild för Lindö
Hamnpark i bilaga 7.
Sammanfattning
I ovanstående resonemang, hänvisningar och slutsatser, har vi visat att kommunens förslag
till detaljplan inte bör genomföras. Det bör därför arbetas om i enlighet med de principer
som redovisas ovan. I övrigt hänvisar vi till det yttrande som Lindö Villaägareförening / vi
lämnade in i samband med samrådet 2013.
Norrköping den 2015-11-…
Enligt uppdrag
Lindö Villaägareförening
Johnny Dollerup, ordförande
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
7
./. bilagor:
Bilaga 1: Strandskyddat område
Bilaga 2: Översvämningsrisk.
Bilaga 3: Höga naturvärden
Bilaga 4: Hela programområdets omfattning
Bilaga 5: Stadsdelspark
Bilaga 6: Maximalt tillåten bygghöjd i Lindö
Bilaga 7: Vårt jämförelsealternativ
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
8
Bilaga 1 – Strandskyddat område
Hela Lindö Strand-området
Som framgår av bifogade karta, se nedan, omfattades nästan hela området av strandskyddet
när det sjösattes 2013. Därefter har länsstyrelsen ändrat strandskyddet till 100 meter i det
aktuella planområdet. Detta aviserades redan på hösten 2013, varför kommunen har
avvaktat en laga kraft-vunnen dom i detta ärende, så att man skulle kunna kringgå de regler
som gällde när projektet drogs igång.
Markering av 150-metersgränsen ut i vattnet (blå markering i bilden) samt den numera
gällande 100-metersgränsen i rosa färg, där Programmet anger ett 8-våningshus samt
flytande bostäder, har dock ej markerats av kommunen, utan är ett tillägg som vi har gjort
för att visa fakta kring områdets känslighet.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
9
Naturskyddsföreningen har överklagat länsstyrelsens beslut att ändra strandskyddsgränsen
från 150 till 100 meter. Ärendet ligger hos Miljödepartementet och är ännu inte avgjort. Att i
detta läge ta för givet att 100-metersgränsen kommer att gälla är inte ett seriöst planarbete.
Det här är de sista 400 meterna som finns kvar av stadsnära lättillgängligt strandområde vid
Östersjön i kommunen. Hela området är allemansrättsligt tillgängligt, vilket också framgår av
ÖP02, och används för fritids- och rekreationsaktiviteter, båtklubbarnas
ungdomsverksamhet, mm.
I området finns också Lindös enda Stadsdelspark (grön markering) som definierats inom
ramen för Grönstrukturprogrammet, som en mycket väsentlig del av grönstrukturen i
bostadsområdet Lindö med omnejd. Det är därför remarkabelt att notera att detta område,
som klassas som stadsdelspark i Grönstrukturprogrammet, utgör nästan hela det
landområde som ingår i det nu aktuella planområdet. Det måste anses vara en extrem
åtgärd av kommunen att på detta sätt gå emot sin egen planering till ca 95%! Att exploatera
parker och grönområden har visats sig skapa starka negativa reaktioner. Detta har vi sett
flera exempel på, tex i arbetet med det planerade bygget i Strömparken. Det framkom även i
en artikel i Norrköpings Tidningar i slutet av oktober.
Av bilden framgår det att det kvarvarande utrymmet för rekreation, bad, mm i anslutningen
till badplatsen och väster om skogsområdet Kullen, skall vara väsentligt större än vad som är
fallet i den nu föreslagna detaljplanen, i vilken stora delar av detta viktiga rekreationsområde
är uttaget för en kraftig exploatering med flera fem-våningshus. Denna kartbild var en
väsentlig del av det kompletterande material som Kommunfullmäktige begärde i samband
med återremissen av ärendet, i november 2011. Det betyder att stadsplaneringsnämnden
med den nu föreslagna planen avser att göra väsentliga avsteg från det uppdrag de
tilldelades genom Kommunfullmäktiges beslut att anta planprogrammet för området den
2012-01-30.
Av kommunen angivna särskilda skäl för att häva strandskyddet
Redan ianspråktaget område
Kommunen har uppgivit att man som skäl för att upphäva strandskyddet kommer att hävda
att området redan är ianspråktaget. Att hävda att ett område är ”ianspråktaget område”
skall, enligt naturvårdsverkets riktlinjer, kräva att det inte är Allemansrättligt tillgängligt. Att
stadsdelparken och hamnområdet är just allemansrättsligt tillgängligt, framgår av
kommunens egen skrivning i ÖP02:s Grönstrukturprogram. Därmed blir detta skäl inte
möjligt att använda, för att häva strandskyddet.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
10
Angeläget allmänt intresse
Kommunen har också tidigare uppgivit att man, som skäl för att upphäva strandskyddet och
ta området i anspråk, kommer att åberopa ”angeläget allmänt intresse”. En förutsättning för
att kunna åberopa detta skäl är att detta intresse inte kan tillgodoses utanför området. Den
åberopade förutsättningen föreligger inte då det finns mycket gott om alternativa områden
att bygga bostäder i, inte minst på de i ÖP02 angivna strategiska utvecklingsområdena, som
hänvisats till i bilaga 1. I Lindö finns det förvisso inga fler stadsdelsparker eller
strandskyddade områden att bygga i, men både i Lindö och i kommunen i övrigt, finns
mycket stora ytor att exploatera för bostäder. Kommunens nuvarande planer omfattar flera
tusen lägenheter varav ca 1000 är under byggnation just nu, exklusive Lindö-projektet, vilket
visar att det är fullt möjligt att genomföra byggande av bostäder, även med attraktiva lägen,
utanför detta strandskyddade område. Utöver detta finns det mycket gott om mark där
bostäder kan byggas, bl.a. på andra platser i Lindö.
Något angeläget allmänt intresse för att inkräkta på strandskyddat område med stora
flerfamiljshus finns inte. Dessutom menar kommunen själv i ÖP02 att det är ett angeläget
intresse att bevara grönområdena.
Slutsats
Kommunen saknar helt de särskilda skäl som krävs för att upphäva strandsskyddet i
området.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
11
Bilaga 2 – Översvämningsrisk
Både enligt Länsstyrelsens rekommendation från augusti 2006, Översvämningsrisker i fysisk
planering och enligt Norrköpings kommuns tillägg till översiktsplanen, bör ingen bebyggelse
ske alls på mark som ligger lägre än 2,5 meter över vattenytan.
Bil 2:1, visar enligt SMHI mycket tydligt att en mycket stor del av det planerade området,
Lindö Strand, riskerar att översvämmas vid en framtida eventuell förhöjd vattennivå, redan
vid den lägre risknivån, 1,3 m, och i än värre utsträckning på nettonivån 2,38 meter, som
gäller vid nivåhöjning 2,5 meter som hänvisas till i Länsstyrelsernas PM från 2006 minus
landhöjning.
Stadsbyggnadskontoret uppdrog 2012 åt konsultföretaget Sweco att göra en kostnads-nyttoanalys (KNA) gällande åtgärder mot översvämning och markföroreningar. Utredningen, daterad 2012-10-08, är mycket ambitiöst utformad och på nästan 100 sidor. Utredningen omfattar hela programområdet. Rapporten gick igenom och beräknade tre olika alternativ till åtgärder. Det visade sig att inget av åtgärdsalternativen visade samhällsekonomisk lönsamhet, d.v.s. kostnaderna översteg nyttorna för samtliga åtgärdsalternativ oavsett valet av diskonteringsränta i beräkningarna. Som framgår av nedanstående tabell uppgick de samhällsekonomiska förlusterna till flera tiotal MSEK.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
12
Utfall KNA (Mkr) Alt 1 (Massreduktion av föroreningar samt invallning av området) -34,7 -36,4 MSEK Alt 2 (Massreduktion av föroreningar samt återfyllning till +1,08 m) -20,5 -20,5 MSEK Alt 3 (Massreduktion av föroreningar samt återfyllning till +2,37 m) -18,3 -23,9 MSEK Under förutsättningen att någon av de tre åtgärderna måste genomföras, rekommenderade Sweco att Alt 3 med en markhöjning till HHW år 2100 (+2,37m). Denna rapport från Sweco följdes snabbt av en kompletterande KNA-analys. Förutsättningarna för den nya analysen hade emellertid ändrats på följande sätt:
Man reducerade området till Roddare (och Kullen) = 25 % av hela området Man reducerade till bara två alternativ, +1,84 m, resp +2,37 m marknivå Stabiliseringskostnaden reducerades till hälften Kostnaden för hantering av vatten i innestängda områden reducerades till hälften För K, F och B enligt områdesbenämningen tas saneringskostnaden bort helt För områdena C, G och E uppgår saneringskostnaden till 30 % av den ursprungligen
bedömda kostnaden för dess områden Miljökostnader för transporter och kostnader för olycksrisker anpassas till de mindre
mängderna massor Man minskade antalet bostäder till 140 st
Även åtgärdsalternativen ändrades. Invallning togs bort och markhöjningsnivån +1.08m ändrades till +1,84 m. Med dessa nya förutsättningar kom man ner i en samhällsekonomisk förlust på 4,5 MSEK för alt 1 (+1,84 m) och en förlust på 6,6 MSEK för alt 2 (+2,37 m). Trots den relativt lilla skillnaden mellan alternativen, rekommenderade Sweco nu alternativet med +1,84 m som grundläggningsnivå istället för +2,37 som i huvudstudien. Länsstyrelsens rekommendation och Norrköpings kommuns översiktsplan anger en grundläggningsnivå på minst +2,5 m. Trots dessa rekommendationer och Swecos rekommendation i huvudanalysen på +2,37 m, är det rekommendationen i tilläggstudien på +1,84 som man hänvisar till i den nya planbeskrivningen och i MKB:n. Där har man också infört det innovativa begreppet golvnivå och landar då på +2,4 m, troligen för att man skall associera till rekommenderad grundläggningsnivå på +2,5 m. I tillägget till översiktsplanen står på sid 44: ”Ett exempel på tillämningen av försiktighetsprincipen är att vid nybyggnation ska en lägsta grundläggningsnivå på +2,5 meter från dagens medelvattenstånd tillämpas i de områden som riskerar att översvämmas genom en framtida stigande havsnivå.” Ytterligare en aspekt är att en allmän badplats bör kunna rymmas även efter en troligen
kommande havsvattenhöjning, vilket innebär att planerad bebyggelse måste dras längre
bort från stranden än nuvarande plan som t.o.m. går in på strandskyddat område.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
13
Slutsats
Vi anser att den enda rimliga åtgärden är att innehålla lägsta grundläggningsnivå på 2,5m
genom att höja marknivån, alternativt att dra tillbaka byggnationen från stranden tillräckligt
för att nå denna marknivå. Eftersom översvämningshotat område och området med
markföroreningar i stort sett överlappar varandra, skulle det också eliminera de mycket
stora samhällsekonomiska förlusterna.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
14
Bilaga 3- Höga naturvärden – Kullen
Naturvärdesinventering
Stadsbyggnadskontoret har våren 2012 uppdragit åt konsultföretaget Calluna att göra en
naturvärdesinventering av Kullen. Inventeringen visar att det på Kullen finns skyddsvärd
natur av en dignitet att Calluna hänvisar till Miljöbalkens första paragraf i det första kapitlet.
I Callunas utredning står: (Markering med understrykning finns inte i Callunas text.)
Sid 4 Sammanfattning: En tilläggsinventering gjordes i område B (Kullen) där gamla träd med
naturvärden mättes in och gavs klassen 1 eller 2. De som har klass 1 har mycket hög prioritet
att sparas och de som har klass 2 bör man spara i största möjliga mån.
Enligt programmet för detaljplanen kommer tallskogen att detaljplaneläggas med bostäder
till knappt hälften (se karta 1 och 2) Detta innebär en stor risk för att en större mängd tall
avverkas. Träden är generellt gamla och har en dominerande ålder på ca 100-150 år och
enstaka träd är äldre. I området förekommer den rödlistade talltickan (NT) på flera träd och
området ligger strategiskt till då tallskogar med höga naturvärden finns i närliggande
Abborreberg. Även om avverkning i viss utsträckning kan undvikas med en genomtänkt
utplacering av huskroppar riskerar biotopen i sig att förändras och tappa sin funktion.
Sid 9: Klass 1 innebär mycket höga naturvärden och kan sägas motsvara riksintresse och
regionalt intresse. Klass 2 innebär höga naturvärden och motsvarar ungefär kommunalt
intresse.
Sid 10: Vid den detaljerade trädinventeringen i område B mättes 146 träd in. Av dessa är 48
registrerade som klass 1 och 98 som klass 2. De som har klass 1 har mycket hög prioritet att
sparas och de som har klass 2 bör man spara i möjligaste mån. Samtliga träd bidrar till
naturvärdena i området.
Sid 11: Eftersom området hyser minst tre värdearter (tallticka, grovticka och myskbock) och i
övrigt visar på god ekologisk funktion (gamla träd och träd i olika åldrar) är området att
betrakta som en värdekärna för bilogisk mångfald och att jämställa med natur som avses
skyddas och vårdas enligt Miljöbalken 1 kap 1§.
Slutsatsen är därför att det finns stor risk för att bebyggelsen kommer i allvarlig konflikt med
naturvärdena. Det finns även värden för rekreation inom området som anknyter till
tallskogen där t.ex. förskolor har aktiviteter.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
15
Detaljplaneförslagets argument för att exploatera Kullen finns bl.a. i MKB:n, sid 13:
Föreslagen bebyggelse i enlighet med aktuell plan är i huvudsak föreslagen till redan
ianspråktagen mark utanför strandskyddet i skogsområdet på Kullen och inverkan på
skyddets syften bedöms sålunda bli begränsade.
Med redan ianspråktagen mark avses i MKB:n den mark där det idag finns fem mindre
kolonistugor utan vatten och avlopp. Arrendeavtalen är inte längre i kraft, stugorna är
tomställda och kommer att rivas av Norrköpings kommun. Till dessa stugor hörde en ej
inhägnad och ej avstyckad bit mark, enligt arrendeavtalet c:a 100m2. Den totala ytan
”ianspråktagen mark” uppgår alltså till c:a 500 m2. Att använda detta som argument för att
exploatera Kullen med ca 7 000 m2 för att bygga 14 villor, faller på sin egen orimlighet.
I handlingarna framförs också argument som att man skall gå fram varsamt för att inte skada
den värdefulla naturen, som att Naturvärdesklassade träd ska bevaras genom att dessa
skyddas genom marklov samt utpekande på plankarta. Marklov krävs för fällning av träd.
Vite kommer att kopplas till fällning av träd. Inom kvartersmark kan regleringar göras för att
reducera hårdgjord yta genom att exempelvis anlägga gröna tak på hus.
Varken Calluna, Länsstyrelsen eller Kultur- och fritidskontoret anser att det är möjligt att
behålla naturvärdena med hjälp av den typen av regleringar. Länsstyrelsen skriver i sitt
yttrande till föregående detaljplaneförslag: Länsstyrelsen anser inte att det finns godtagbara
skäl för att bebygga Kullen (skogsområdet i öster) i den omfattning som förslås. De
föreslagna regleringarna är inte tillräckliga för att strandskyddets syften inte skall påverkas
negativt
Kultur- och fritidskontoret skriver i sitt yttrande: Bestämmelserna i planen är inte tillräckliga
för att säkra att husen är underordnade naturen och ingreppen hållas på ett minimum. Se
exemplet Nordanskog i Arkösund.
Strandskyddet syften överensstämmer här med skyddet av naturvärdena på Kullen.
Nu gällande detaljplan
Detaljplanen som gäller nu är från 1966. Av detaljplanekartan, 0581K-22A:5025 framgår att
området Kullen har beteckningen Rb, vilket på kartan anges som friluftsbad. Detta ändamål,
friluftsbad, innebär att det inte får byggas några bostäder i området. De enda byggnader
som skulle kunna få uppföras är sådana som stämmer överens med detaljplanens ändamål,
som t.ex. omklädningsrum eller toaletter.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
16
Stadsdelpark
Kullen är del av den enda Stadsdelsparken i Lindö. Detta framgår av
Grönstrukturprogrammet, som utvecklats i parkutvecklignsplanen 2006, i ÖP02. På
tillhörande karta anges att hela området är allemansrättsligt tillgängligt.
Sammanfattning
Kullen är ett område med naturvärden av en dignitet som innebär att området bör
skyddas och vårdas enligt Miljöbalken 1 kap 1§. Försiktighetsprincipen borde rimligen
innebära att detta område inte bebyggs, utan att kommunen istället bemödar sig om
att skydda och vårda området.
Kullen ingår i Lindös enda Stadsdelspark
Påståendet att stora delar av Kullen skulle vara redan ianspråktagen mark är felaktigt.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
17
Bilaga 4- Hela programområdets omfattning Det är mycket viktigt att notera att det nu föreliggande detaljplaneförslaget endast är en del
av det planprogram för fastigheten 2:1 som kommunfullmäktige fattade beslut om
2012-01-30. Programmet är uppdelat i tre etapper, varav den nu aktuella planen handlar om
etapp 1, enligt skiss nedan.
Beskrivningen av de planmässiga
förutsättningarna för den aktuella
detaljplanen, dvs Översiktsplan,
planprogram och tidigare detaljplaner för
området, klarar man av på ca 1,5 sidor,
sidorna 7-8 i dokumentet
Planbeskrivning.
Sättet att vifta bort den sammanlagda
effekten av planprogrammets massiva
byggplaner i hamnområdet skapar en
skev bild av projektets hela
konsekvensutbredning. Den
ackumulerade effekten av hela
programmet måste därför beaktas vid
bedömningen av det nu aktuella förslaget
till detaljplan och dess påverkan på hela
Lindö i allmänhet och hamnområdet i
synnerhet.
I denna del berörs inte att maxhöjden för tillåten bebyggelse är satt till två våningar.
De slutsatser om översiktsplanens inriktningsbeslut och kartering av områdets användning är
missvisande i texten i avsnitt ”3.1 Översiktsplan” på sidan 7 i planbeskrivningen. Så här
sammanfattas ÖP02:s beskrivning av hur Lindö bör utvecklas:
” Framtid Norrköping Översiktsplan 2002, Utvecklingsplan för staden(ÖP02) pekar ut Lindö
och hamnområdet för utveckling som ska främja ett mer blandat utbud av bostäder och
aktiviteter. På kartbilagan till översiktsplanen anges det aktuella området för rekreation.”
Detta bör rimligen tolkas så att kommunens inriktningsbeslut i ÖP02 för hur Lindö bör
utvecklas innebär att hamnområdet och den däri inritade stadsdelsparken, som omfattar hela det
aktuella planområdet, framgent skall ha kvar sin karaktär av rekreationsområde och
stadsdelspark, inklusive badplats och utvecklade möjligheter för rekreation till gagn för hela
Norrköping.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
18
Stadsbyggnadskontorets menar, i bjärt kontrast till denna beskrivning, att: ”Planförslaget
stämmer väl överens med översiktsplanens övergripande mål för stadsutveckling inom
Norrköpings stad.”, vilket framgår av texten på sidan 7.
Vidare skriver man: ”Enligt en av huvudteserna i Översiktsplan 2002 ska Norrköpings identitet
förändras från att vara ”staden vid Strömmen” till ”staden vid strömmen och havet”. Ensidiga
bostadsområden ska förändras för att bli mångsidiga stadsmiljöer. Integration i boendet ska
understödjas genom variation och mångfald med enheter som är begränsade i storlek. Det ska
bli mer gröna områden med kvalitet och den biologiska mångfalden ska ökas.”
ÖP02 innebär alltså att hamnområdet i Lindö skall bevaras och utvecklas som ett öppet och
tillgängligt rekreationsområde. Samtidigt vill man öka inslagen av blandade boendeformer i
alla bostadsområden, genom att bygga ”variation och mångfald med enheter som är
begränsade i storlek”. Detta vänder stadsbyggnadskontoret till så att man vill bygga igen
stora delar av det aktuella rekreationsområdet med höghus på upp till 8 våningar. I
beslutsprocessen kring planprogrammet var det just dessa delar som ratades av en näst intill
enig samling remissyttranden från de boende i området.
En samlad bild av hela programområdet, ihopklippt av ett urval av de olika delskisserna i
kommunens material i planprogrammet, kan se ut så här:
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
19
8-våningshuset som nämns ovan är den gula fyrkanten där träkajen vid pizzerian nu är
placerad och vidare ut i vattnet.
Även översvämningsrisken måste kopplas till helheten. Risken för kraftiga översvämningar,
som berör hela området, enligt SMHI´s beräkningar, är påtagliga och det går inte att särskilja
en del av programområdet från denna analys. Se bilaga 2 för mer ingående information om
det.
Strandskyddsreglerna kommer också att innebära stora svårigheter för del 2 av
programprojektet. Det är dock viktigt att ha med denna del i resonemanget kring
strandskyddet och dess påverkan på helheten och varje delprojekt. Se bilaga 1 för mer
information om strandskyddet.
Sammanfattning
Den nu aktuella planen är en del av ett större projekt och måste, i en konsekvensbeskrivning,
också behandlas som en sådan. Det måste också värderas utifrån den totala avvikelse från
intentionerna i översiktsplanen som Stadsbyggnadskontoret gjort. Orsakerna till att man valt
att nonchalera intentionerna i ÖP02 och istället påstå att den motsatta utvecklingen ligger i
linje med densamma, kan man bara spekulera i. Om man går tillbaka till hur projektet
kommit igång, genom den arkitekttävling som formades, utlystes och genomfördes helt utan
politisk insyn eller dito beslut, är det inte långt till slutsatsen att det ligger starka intressen
från byggföretag i bakgrunden.
Vi kan också konstatera att sättet att utforma det första steget i omvandlingen av Lindö
småbåtshamn innebär att man bäddar för att fullfölja det som kallats steg 2 i den anda som
planprogrammet visar, dvs i stora drag enligt den sammanställda helhetsbilden på
föregående sida. Det betyder att det gamla hamncentrumet försvinner och att man öppnar
för att bygga 7-8 våningar höga hus i eller vid vattnet. Det kan inte anses ligga i linje med
ÖP02:s beskrivning att utveckla ”det aktuella området för rekreation”.
Det nu framlagda planförslaget kan anses ännu mer omfattande då man lagt till ytterligare
bostadshus norr om Bråviksvägen, inom strandskyddat område. Hela programområdet utgör
c:a 5 % av bostadsområdet Lindö/Berga. På detta begränsade och ur rekreationssynpunkt
mycket viktiga område, planeras enligt programmet att bygga bostäder som ökar Lindös
befolkning med 25 – 30 procent. Att på detta sätt placera in en helt ny stadsdel på denna
begränsade yta är förödande för både rekreationsområdet och för Lindös karaktär och
attraktionskraft.
I miljökonsekvensbeskrivningen anges ”Denna MKB beskriver inte följdkonsekvenser och
kumulativa konsekvenser som framtida, ytterligare och likartad exploatering intill
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
20
planområdet kan medföra.” Detta är en helt oacceptabel avgränsning som innebär att värdet
av MKB:n, som underlag för att bedöma projektet, minskar väsentligt. Särskilt gäller detta
strandskyddsfrågan där det uppstår betydande ackumulerade effekter.
Även framtida risk för översvämning är en fråga som måste hanteras på ett samordnat sätt
för hela programområdet. Swecos KNA-analys för hela programområdet visar på stor
samhällsekonomisk förlust för samtliga alternativ och att inte ens mycket reducerade
åtgärder för denna detaljplanedel ger en samhällekonomisk vinst. I MKB´n har kommunen
dock endast hänvisat till den kompletterande utredningen.
Slutsats
Vi menar därför att planen måste göras om, lämpligen med det alternativa förslag som
beskrivs i bilaga 7 som utgångspunkt, som bättre svarar mot de intentioner för
hamnområdet och rekreationsmöjligheterna för Norrköpings befolkning som anförs i ÖP02.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
21
Bilaga 5 - Stadsdelspark
Grönstrukturprogram
Norrköpings kommun har som utveckling av sin Översiktsplan, ÖP02, arbetat fram ett
Grönstrukturprogram. I detta är hela det område som nu är aktuellt för detaljplaneläggning,
plus ytterligare en del, utpekat som Stadsdelspark. Se kartan nedan, som är hämtad från
sagda Grönstrukturprogram. Detta måste betyda någonting i planeringsprocessen.
Kommunen viftar dock bara bort sådana resonemang, helt utan kommentarer.
I Parkutvecklingsplanen
inritad stadsdelspark
Område som, tillsammans med
stadsdelsparken, anges som
”Allemansrättsligt tillgängligt” i
ÖP02.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
22
Stadsdelspark
I kommunens handlingar nämns överhuvudtaget inte det faktum
att man definierat en stadsdelspark inom det nu aktuella
detaljplaneområdet. Stadsdelsparken finns dock angiven i andra
officiella dokument, Kommunens Parkutvecklingsplan.
Stadsdelsparken sträcker sig från Abborrebergsområdet till
båtklubben NSKs område och omfattar strövområdet Kullen med
sin skyddsvärda natur, Slipenbadet med sandstrand, lekplats och
grillplats samt fotbollsplanerna och en beachvolleyplan.
Stadsdelsparken är en strategisk del i Tekniska nämndens
Parkutvecklingsplan som bygger på Översiktsplanen. Avvikelser
från ÖP skall hanteras i planprogrammet. I programmet nämndes
inte detta överhuvudtaget. Inte heller i den nu aktuella detaljplanen
har man tagit någon hänsyn till att hela planområdet är utpekat som
stadsdelspark i Parkutvecklingsplanen.
Konsekvenserna av att genomföra den planerade bebyggelsen är att hela idén om en
stadsdelspark undanröjs och att badet blir så litet och inklämt att möjligheterna, och viljan,
att använda det minskar kraftigt. Det blir bara några tiotals meter mellan badplatsen och
tomtgränserna för de nya femvåningshus som planeras tätt intill strandområdet.
Det kan därför vara av intresse att lyfta upp dokumentet Riktlinjer för utveckling av Norrköpings parker. Så här beskrivs syftet med dokumentet: ”Syfte Avsikten med dessa riktlinjer är att säkra kvaliteten på utvecklingen av stadens parker i samklang med stadsutvecklingen i övrigt. Riktlinjerna gör avstamp dels i visionerna och strategierna för grönstruktur, som kan tillämpas på parknivå och som redovisas i grönstrukturprogrammet i Översiktsplan för staden 2002, dels miljökvalitetsmålet God bebyggd miljö, som är ett av de 16 miljökvalitetsmål som regeringen fastställt. Riktlinjerna formulerar målen och är utgångspunkt i ställningstaganden för fortsatt arbete. Informationen i dessa riktlinjer ska peka på vad som finns idag och var utvecklingsbehoven är som störst. Visa ambitionsnivå Riktlinjerna sätter ambitionsnivån - vart strävar vi när det gäller Norrköpings parker, hur högt lägger vi ambitionsnivån? Visionen Norrköping - parkstaden stärker ”varumärket” Norrköping och därmed stadens konkurrenskraft. Norrköping kan bli nationellt känd som staden som värnar och utvecklar det gröna.
Gammal tallskog i området Kullen och Roddarens östra del, inom stadsdels-parken.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
23
Visa vad vi har Riktlinjerna innehåller en kartläggning och strukturering av parkerna och grönområdena som ger
en helhetsbild av Norrköpings parkmiljöer. Den visar också på områden som idag inte är
park/natur i detaljplan där det kan diskuteras en planförändring. Riktlinjerna ger också en
övergripande bild av existerande och planerade rekreationsstråk som tydliggör parkernas
koppling/samband till grönstrukturen i stort.”
Sammanfattning
Det är uppenbart att Stadsbyggnadskontorets verksamhet inte styrs av vad som står i
kommunens mål- och inriktningsdokument. Det är en mycket dålig kvalitetsstämpel,
eftersom kommunen officiellt använder dessa som viktiga inriktningsdokument för beslut
inom snart sagt alla områden, uppenbarligen med undantag från stadsplaneringen.
Vi menar att detta är ytterligare en anledning att ge detaljplanen bakläxa och uppdra åt
Stadsplaneringsnämnden att göra om planen med utgångspunkt från de riktlinjer som
framgår av ÖP02 och dess utvidgningar.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
24
Bilaga 6: Maximalt tillåten bygghöjd i Lindö
I nuvarande detaljplan för lindö 2:1 anges högsta tillåtna bygghöjd till två våningar. Detta har
kommunen själv kringgått genom att i området kring Lindöhallen tillåta höghusbygge på upp
till 8(9) våningar. För fastigheten Jagaren, där det tidigare fanns ett tvåvåningshus med bland
annat ett bageri, har kommunen tvingat fram en planändring både avseende användning och
bygghöjd. Efter branden som helt ödelade den aktuella byggnaden, har kommunen begärt
en ökning av maximal bygghöjd, trots att den ursprunglige ägaren inte ville detta, utan
istället var inne på att bygga upp en huskropp i stil med det som brann ner. Kommunen
krävde också en ändring avseenden användning, från centrumverksamhet till bostäder.
Detta gjorde kommunen i skarp kontrast till de kringboende sakägarnas intressen, vilket är
en anmärkningsvärd åtgärd.
Kommunen ligger alltså själv bakom en process som, tvärtemot vad en stor majoritet av de
boende i Lindö önskar men också i polemik med sin egen översiktsplan, går ut på att öka
bygghöjden. Processen är dessutom driven av andra krafter än de utstakade politiska målen,
vilket gör hela denna utveckling till en fråga som borde beröra samtliga demokratiska
politiska partier. Lindöborna har i en lång följd av samråd och överklaganden visat att man
vill se en annan utveckling.
Brist på demokrati
I måldokumentet ”Det goda livet finns i Norrköping – vision 2030” skrivs bland annat
följande:
”Medborgarnas Norrköping.
Genom delaktighet och demokrati skapar vi norrköpingsbor själva förutsättningar för det goda livet och utvecklar vår kommun. Norrköping är navet i en tillgänglig och trygg region, där människor kan mötas utan sociala eller fysiska hinder.
Staden med sitt omland utvecklas hela tiden, men Norrköping behåller sitt unika stadsrum med stenstaden, industrilandskapet och de grönskande parkerna. Staden är i sin helhet ett levande torg, en mötesplats inte bara för handel, utan är också för norrköpingsborna en stad för utbyte av idéer och möjligheter att påverka utvecklingen.”
I projektet Lindö 2:1, men även i andra projekt, har kommunen helt nonchalerat de
kringboendes åsikter och förslag, som lämnats av en mängd engagerade medborgare.
Kommunen har också, enligt lagens minimikrav, snävat av gruppen av sakägare till ett
absolut minimum. Detta har skett för att minimera möjligheterna att överklaga. Vi kan
konstatera att kommunen ligger mycket långt ifrån att uppfylla sin vision om att ”Det goda
livet finns i Norrköping”.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
25
Efter samrådet och utställningar som genomförts sedan projektet startade 2008, har
kommunen fått in över 100 engagerade svar med mer eller mindre väl genomarbetade
förslag till ändringar från boende i Lindö. Detta bemöter kommunen med att, som man själv
beskrev det i samrådshandlingen inför beslutet om planprogrammet, endast göra
redaktionella ändringar.
Om man vill komplettera Lindös traditionella villabebyggelse på max 2 våningar, finns det
gott om utrymme att göra det på åkermarken mellan Lindövägen och Bergaområdet. Det
skulle knyta ihop de olika delarna av Lindö på ett anturligt sätt och skapa möjligheter att
bygga något högre, kanske med tre våningar som maxhöjd, för att inte störa bilden alltför
mycket. Visserligen har en sådan störning redan realiserats genom det förfärliga bygget
bakom Lindöhallen.
Dessa hus, på 5 och 6 våningar, är en utmärkt illustration vad som väntar om kommunen
tillåts genomföra den nu aktuella planen för den sydöstra delen av Lindö 2:1. Var och en kan
direkt inse att utsikten inte har öppnats upp för de tidigare trevåningshus som nu ligger
inklämda bakom dessa kolosser. Hus av detta omfång är vad som väntar i Lindös förnämsta
rekreationsområde.
Bygget av sådana kolosser i ett så, i många avseenden, känsligt område, kan rimligen inte
ligga i linje med att utveckla de rekreativa kvaliteterna kring Lindö småbåtshamn.
Med en rimlig grad av exploatering med bibehållen maxhöjd på två våningar i enlighet med
det alternativa förslag som presenteras i bilaga 7, skulle alla de fina målen kunna uppnås
med bibehållen och kraftigt utvecklad kvalitet i hamnområdet. Detta skulle på ett betydligt
bättre sätt gynna såväl Lindöborna som hela Norrköpings befolkning.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
26
Bilaga 7 - Vårt jämförelsealternativ
Självklart finns det ett antal alternativ till planförslagets hårda exploatering.
Lindö Villaägareförening har, redan i programskedet, framfört ett alternativ under namnet
Lindö Hamnpark. Detta alternativ beskrivs på en särskild hemsida, www.lindohamnpark.se.
Det finns också beskrivet i det alternativa programförslag som lämnades in till kommunen
som ett medborgarförslag i samband med att kommunfullmäktige behandlade
planprogrammet för Lindö 2:1. I skissen nedan har denna idé vidareutvecklats för att
illustrera hur ett alternativ till kommunens massiva byggplaner skulle kunna te sig. Det är
samma bild som illustrerat förslaget till alternativ i samband med yttrandet efter
utställningen i oktober 2013.
Yttrande över samrådshandling Lindö 2:1, Sydöstra delen
27
Grundteserna för förslaget Lindö Hamnpark är de tre punkter som redovisats i texten i
bilaga 6.
Skissen ovan beskriver översiktligt hur man skulle kunna exploatera delar av området som
ligger söder om strandskyddat område och Bråviksvägens förlängning mot Lindövägen.
Ytterligare några av de punkter vi anser särskilt viktiga beskrivs kortfattat här:
Badplatsen bör rustas upp i enlighet med vad som sägs i föreliggande
detaljplaneförslag.
Strandpromenaden som löper från hamnområdets norra pir, runt hamnen och upp
till Abborreberg, bör rustas upp till samma nivå som gjorts i den norra och västra
delen av hamnområdet, hela vägen bort till Abborrebergsområdet, så att det finns
ett sammanhängande stråk som är framkomligt även med rullstol och rullator.
Ytterligare gång- och cykelstråk bör anläggas från Bråviksvägens förlängning ner mot
badplatsen. Se exempel på skiss på föregående sida.
Grusplanen, som finns i badplatsens närhet, bör användas som underlag för t.ex en
tennisbana, några boulebanor, en utomhuspool och liknande verksamheter som
kräver ett stabilt och slätt underlag. Genom att använda denna yta till sådana
funktioner kan man anlägga dem till mycket rimliga kostnader.
Ett utegym och andra aktivitetsfrämjande anläggningar bör komplettera
randområdet runt badplatsen.
Lekplatsen i området rustas upp och tydliggörs.
Området söder om Bråviksvägens förlängning enligt skissen på föregående sida,
bebyggs med villor och radhus samt en del med servicelägenheter för äldre, som
det finns ett stort behov av i Lindö men även i Norrköping som helhet.
Max bygghöjd skall vara 2 våningar / 7meters total bygghöjd.