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创刊号

无尽力．东区活动中心Doncaster

五月May 2013

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零六 What’son 澳洲特別節日商戶營業時間限制零九 CoverStory 無盡潛力．東區活動中心Doncaster二零 Interior 冬季給你的家穿上保暖內衣二二 Interview 同時身為母親與市長的事業女性JenniferYang二六 Automotive 豪華．環保．設計LexusGS450H二八 Automotive 專業教學車身保養三十 Fashion&Beauty 專業可靠的美容顧問FreshBeauty

三四 Baby 寶貝計劃三六 Health 雅心蘊哲太妃菊花Chrysanthemum三八 Migration 詳解188類簽證四十 Column 海外人士可以在澳洲貸款和投資物業嗎？

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BusinessDevelopmentDirectorTangentWong

OperationMangerXuMeng

AdministrationManagerEleanorChong

Sales&MarketingDaisyYuan

PhotographerJennyLing

ArtDirectorHenryLee

GraphicDesignerIntyCheng/DolpLau

ManagingEditorSunnyYip

Contributor瑜騫/Quinnie/Derek/HongShengZhang/Wade/SeekerMotorsport

Content

五月May2013

vol01

Alleditorialsoradvertisementsareprotectedbycopyrightandusedfori.n.kMagazineonly.Allthepricespublishedinthismagazinearecorrectasofthedateofinterview,actualpricemaybedifferfromthedateofpublication.Thepublisherwillnotbeliablefordamageorlosscausedbylatepublication,errororfailureofadvertisementtoappear,oranymisunderstandingormisleadinginformation.


创刊号

无尽力．东区活动中心Doncaster

五月May 2013

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01

COVERPH

OTOGRAPHY|H

ENRYC

OVERD

ESIGN|H

ENRY


创刊号

Publication Deadline

六月刊 31/05/13 22/05/13

七月刊 28/06/13 19/06/13

八月刊 02/08/13 24/07/13

九月刊 30/08/13 21/08/13

十月刊 04/10/13 25/09/13

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What’s on06零六

Text / Derek Photo / 有关机构 Design / Dolp

澳洲特別節日商戶營業時間限制

上星期是澳紐盟軍紀念日(ANZAC DAY)，亦是澳洲法定

的公眾假期，眼見街上有很多商戶照常營業，但原來根

據ANZAC DAY ACT 1958年的法例指出由當日12:01AM開始

直至下午1:00PM戲院和娛樂場所的營業時間是受到限制的。

同樣，1996年的商店貿易改革法亦限制商戶只可在1:00PM後

才可以開始營業。

跟據上述的兩條法例，商戶如沒有跟隨相關的營業時間最高

罰款可高達 $12,214澳元。除此之外新年，復活節，以及聖

誕節都有相關的條例，有關澳洲節日商戶限制和受限制的種

類詳情請到www.business.vic.gov.au/publicholidays或致

電話 13 2215。

LA TROBE UNIVERSITY全新科硏中心

位於墨爾本的 LA TROBE UNIVERSITY其中一個獲政府資助

的創新計劃－全新科硏中心INSTITUTE FOR MOLECULAR

SCIENCE 分子科學研究所於上月誕生，由本地著名建築事務

所 LYONS ARCHITECTS 打造而成。在外觀與內飾的設計

上均遵循分子科學的原則，將細胞形狀融入整體的構造中，

輔以藍、紅、橙、綠等繽紛色彩的金屬材質結合木材營造出

通透自由、採光度十足的學習空間。

LYONS ARCHITECTS – 墨爾本首屈一指的建築事務所，

足跡遍及全澳洲，由學校、醫院、公立設施以至私人企業

都是其客戶。其中CBD的RMIT SWANSTON ACADEMIC

BUILDING 便是其中一個代表作。

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What’s on 07零七

Text / Derek Photo / 有关机构 Design / Dolp

GOOGLE的全新「環保Ｘ創意」辦公室

美國資訊搜尋龍頭科技企業GOOGLE日前在特拉維夫（TEL

AVIV）設立一幢樓高八層的全新辦公室。這幢佔地 85,000

平方尺的辦公室身處在當地的摩天大樓ELECTRA TOWER

內，是由設計團隊CAMENZIND EVOLUTION聯同SETTER

ARCHITECTS和STUDIO YARON TAL攜手打造而成。

團隊為辦公室的各個部門定下不同主題，更加入外太空和海

陸空設計元素，令一向給予人沉悶感覺的辦公室充滿生氣。

此外，這個辦公室更榮獲美國綠色建築協會(U.S. GREEN

BUILDING COUNCIL) 的 LEED 白金級認證(LEED PLATINUM

CERTIFICATION) 殊榮，證明其環保功夫做足，更達至頂級

水平，令GOOGLE一向著重社會責任的形象更加深入民心。

ANDY WARHOL 紐約舊居被公開發售

最初於1959年以可觀的 $60,000 美元價格購入，傳奇POP

ART藝術大師ANDY WARHOL位於紐約的舊居近日公開發售。

座落在上東區CARNEGIE HILL的LEXINGTON AVENUE。

這所住宅寬敞明亮，面積高達 3,072 平方英尺，由於 ANDY

WARHOL曾於此居住與工作近 15 年，因此也見證了他大部分

經典名作的誕生，當中代表作更包1962年的 “CAMPBELL’S

SOUP CANS”。這座房子擁有 4 間臥室與 4 間衛生間，

在 ANDY WARHOL 搬離後由兩個不同的公司所有，也經歷

過一系列的翻新復修。到目前為止，這所房子售價為$579.5

萬美元。

无尽力．东区活动中心DoncasterDONCASTER可能並不算是MELBOURNE的新住

宅區，不過它的潛力一點也不能少看。大型購物

中心、全州最大的社區中心，MANNINGHAM市政府還有

大型的發展計劃，建造一個可持續發展的城鄉環境，加上

未來鐵路規劃，未來潛力非常巨大。現在DONCASTER

已經成為一個墨爾本市內物超所值的搶手地。

Cover Story 09零九

Text / Sunny Photo & Design / Henry

AVERAGE

2.57HOUSEHOLD SIZE

Cover Story10一零


DONCASTER距離墨爾本市中心東北16公里，位處120

米高的DONCASTER HILL之上，能遠眺市中心。

屬於CITY OF MANNINGHAM的一部份。DONCASTER

屬於MANNINGHAM市內重要的活動中心，有大型的購

物中心、商店、辦公室，還是MANNINGHAM市政府

的所在地。區內還有多元化的房屋種類，公寓、獨立

屋、TOWNHOUSE應有盡有，無論是大型土地上的古

老大屋，還是新型的小型住宅，都能在DONCASTER

找到。DONCASTER鄰近多個重要區域，包括BOX

HILL、BALWYN及TEMPLESTOWE等。

区内华人比例甚高DONCASTER近年越來越多華人居住。截至2011年，該區一共有

18,756人居住。DONCASTER的人口分佈非常平均，從15歲至79

歲都有相約的人口比例。華人在2011人已經成為DONCASTER

的主要人口，佔區內接近兩成半的人。來自英國、澳洲、希臘等

的人口也在DONCASTER佔有一定份量，是個多元文化的地區。

DONCASTER吸引不少專業人士居住，截至2011年已經佔區內

部3成的人口，相比起2006年，亦有3成的增長，是增幅最大的

職業，比MANNINGHAM整體的數字為高。以SEIFA（SOCIO-

ECONOMIC INDEXES FOR AREAS）指數來看，DONCASTER

的1020.9分雖然比MANNINGHAM整體的1071.4分為低，但是相

比起澳洲或維州的平均值，DONCASTER已經算是有優勢的地

區。2012年9月所發表的數據表示，MANNINGHAM市的犯罪率

是全墨爾本最低的區域。

DONCASTER CITY OF MANNINGHAM的活动中心

平均家庭大小

DONCASTER區內種族分佈

POPULATION

18,756DONCASTER 人口

MALE

9,008FEMALE

9,747男性人口女性人口

區內比例

4,644人

AUSTRALIANBRITISHCHINESE

中國

24.8%

17.4%

區內比例

MANNINGHAM比例

3,208人

英國

17.1%

22.0%

MANNINGHAM比例

2,904人

澳洲

15.5%

21%

區內比例

MANNINGHAM比例

Cover Story 11一一


開車20分鐘到市中心

DONCASTER範圍內有多條交通路線，連接鄰近各區和市中心，大

大減低區內的交通流量。全長18公里的EASTERN FREEWAY，是

區內最主要的交通路線，沿DONCASTER的南部走行，西連市中

心，東連EAST LINK前往FRANKSTON。行EASTERN FREEWAY

來往市中心和DONCASTER，需時約20分鐘。區內還有南北走行的

ELGAR ROAD、WILLIAMSONS ROAD，東西走行的DONCASTER

ROAD等主要道路。

現時並沒有鐵路服務DONCASTER地區，但有多條巴士線服務該

區。除了有多條巴士線往返BOX HILL和市中心外，還有SMARTBUS

903路線，穿越墨爾本市內主要地區。維州政府現在更規劃了一條

全新鐵路直達DONCASTER，讓該區更具潛力。

區內設施齊全

作為MANNINGHAM的中心地段，DONCASTER有著非常豐富的

設施。最為人熟悉的，可算是WESTFIELD DONCASTER。這個

在全國排行頭10名的購物中心，在1969年開幕以來，經過數次翻

新，現時已經有超過400間店舖，佔地超過12萬平方米。除此之外，

沿DONCASTER ROAD之上還有眾多商店、食肆和汽車銷售點。

MANNINGHAM市政府的全新綜合大樓－MC2（MANNINGHAM

CITY SQUARE）可說是區內另一個焦點。位於DONCASTER

ROAD的大樓內綜合了市政府辦公室、圖書館、美術館及幼兒園

等等，是個以社區為本的綠色建築。區內還有成熟的學校網，從

幼兒園、小學、中學，以至私立學校都能找到。

■ Doncaster市內的小劇院－Doncaster Playhouse

■ Doncaster區內有完整的學校網BELOW 19 YEARS OLD

19.3%ABOVE 65 YEARS OLD

24.1%

WEEKLY SALARY ABOVE $1500

13%週收入$1500以上

65歲以上19歲以下

女性人口

GREEK ITALIAN

2,120人

希臘

11.3%

8.9%

區內比例

MANNINGHAM比例

1,796人

意大利

9.6%

11.4%

區內比例

MANNINGHAM比例

Cover Story12一二

Text / Sunny Photo / City of Manningham & Henry Design / Henry

MC2

MANNINGHAM市绿色综合大楼

一棟花費達 3 8 0 0 萬的多用途社區

中心－MC2（MANNINGHAM CITY

SQUARE），於2012年9月開幕，不單成為

維州內最大的同類型建築，還是一棟以社區

為中心，大樓內容納了圖書館、幼兒園、

美術館、社區服務等等，更是非常環保的

DONCASTER新地標。

MC2由HASKELL ARCHITECTS、MURCHIE

CONSULTING及WATERMANAHW三家公司

聯合設計。當時仍在HASKELL ARCHITECTS

工作的ANDY CHUNG是當年有份參與設計

這棟大樓的建築師之一，由計劃開始便參與

設計的工作，對大樓的設計十分理解。當初

MANNINGHAM市政府接觸他們之時，表示

她們有大量的社區服務，分散在市內不同地

方，增加用家的不便程度，於是怎樣將它們

融合在一棟大樓之中，成為市政府的目標之

一。市政府的其中一個辦法，是將所有這

些設施賣出，用這些錢來建造一棟綜合大

樓。「這是一個比較有前瞻性的市政府」

，ANDY表示。

ANDY CHUNG

澳洲建築師學會注冊建築師，曾經負責多個國內外建

築項目，包括社區建築、商業項目、住宅及機場，也

曾參與MC2（MANNINGHAM CITY SQUARE）設

計項目。現在帶領著ON DESIGN STUDIO，為客人

度身訂造合適的建築項目。

ON DESIGN STUDIO

01/58 LEICESTER STREET,

CARLTON VIC 3053

0413531602

[email protected]

长远发展蓝图

在設計MC2時，市政府已經制訂了未來20年的發展藍

圖。MC2是MANNINGHAM市政府對DONCASTER HILL

發展藍圖的一部份，此計劃將會在區內建造一個可持

續發展的城鄉環境，以混合用途方式，未來20年將會

容納8000名居民，還有大量的辦公室和商店，更確立

DONCASTER作為MANNINGHAM中心的一部份。

■ 被兩座建築夾著的入口，讓人有種被

歡迎的感覺

Cover Story 13一三

Text / Sunny Photo / City of Manningham & Henry Design / Henry

鼓励互动的设计

因為有很多不同的機構在同一棟大樓裡面，要怎樣將

它們好好地融合，將社區放在最優先考慮，成為一大

難題。ANDY還記得，當初要考慮大樓內的空間分配

時，整整花了兩周時間去與相關機構會面，了解它們的

需要，還設計出很多方案讓她們選擇。MANNINGHAM

市內的華人人口比例高，所以有很多機構在考慮自己

的需要時，都將之列入考慮因素。例如大樓內的育兒

中心，考慮到華人家庭成員多，所以房間的空間要更

大，以容納他們來訪。好好地利用DONCASTER的天

然環境也是重要因素之一。ANDY他們在設計時故意

將輔導服務放在一個大樓東面能遠眺墨爾本市的地方，

讓他們放鬆心情。

大樓的設計本身也考慮到周圍的環境和用家之間的互

動。DONCASTER ROAD西南面的圖書館，用一大塊

落地玻璃，讓駕駛者看到圖書館內的人在閱讀，讓人

一眼看出它的用途。而大門外也有一個很大的廣場，

讓人感受到DONCASTER也有一個漂亮的景點，而且

可以用作SUNDAY MARKET之類的用途，建立一個

具透明感、互動的公眾空間。入口在兩座建築之間，

讓人在進入大廈時，感到非常受歡迎，也成為ANDY

最喜歡的一部份。

Manningham City Square

687 DONCASTER ROAD, DONCASTER VIC 3108

融合环保和实用的社区大楼

難得要做一次，所以MANNINGHAM市政府也希望做得更全面，特別是環保方面。大樓在設計階段已經得到

WSUD（WATER SENSITIVE URBAN DESIGN）的維州獎項。為了在州內樹立具前瞻性的榜樣，設計MC2

時ANDY他們將很多環保項目加入其中，結果得到州政府和國家超過20%的資助。大樓的設計從能源、用水和

用途方面都加入大量的環保考慮。例如大樓的地底有個「TRIGENERATION PLANT」，將大樓的用水、電力

和燃氣能源循環再用，大大減低能源消耗。大樓內也用上大量天然光，造出具活力、節能的建築。就連大樓的

名字－MC2，都用上代表能源的方程式，代表節能。

■ 從Doncaster Road向東行，「鋸齒

型」的建築讓駕駛者與MC2互動

Cover Story14一四

Text / Sunny Design / Henry

DONCASTER與眾多墨爾本的市郊地區一

樣，提供寧靜的市郊生活方式。從100

多年前發展至今，已經是個非常成熟的地區，

設施非常齊全。近10-15年間，DONCASTER

的住宅市場起了很大變化，越來越多公寓單

位被建成，同時吸引退休人士、年輕的專業

人士、尋找小居所的人還有投資者。因為

區內設施齊全，也是區內的中心點，所以

DONCASTER的物業價格比MANNINGHAM

市的平均價格高。

DONCASTER區內住宅以獨立屋為主，佔

整體約7成。中密度的公寓佔區內23%，比

MANNINGHAM市內的16.5%高，而且比起

2006年的數據有大幅增長。DONCASTER

的住宅大部份為3間睡房，但2間睡房的住

宅比例也漸漸提升，越來越多小型家庭搬

入區內。

最近12個月，DONCASTER的房屋價格一

直徘徊在70-75萬之間，而且近來有上升的

趨勢，比起2004年增長幅度接近7成。公寓

的平均價格在最近數個月有上升的趨勢，從

2012年12月起一直上升，到2013年2月為

止，已經上升超過20%，相比起2004年的

平均價格，已經有超過50%的升幅，可見

區內的住宅需求十分之大。

資料

來源

：A

PM

資料

來源

：A

PM

資料

來源

：R

P D

AT

A

区内物业/住宅单位越来越多

DONCASTER最近12个月房屋最高成交价

DONCASTER最近12个月单位最高成交价

DONCASTER最近5宗拍卖成交（截至4月底）

最近物业成交

PROPERTY

5 ARNOLD GROVE

401/1 SOVEREIGN POINT COURT

24 WILSONS ROAD (独立屋)

22 HENRY STREET

HOUS

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ARTM

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1/12 TANDARA AVENUE

$1,370,00025

$658,00023

13/04/2013

32 NATHAN STREET (独立屋)

13/04/2013

$739,00024

9 BENTON COURT (独立屋)

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5 BRENDAN AVENUE(独立屋)

23/03/2013

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472 DONCASTER ROAD (独立屋)

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790-792 ELGAR ROAD

$1,250,00012

1/79 TRAM ROAD

$620,00012

3 TERENCE COURT

$1,080,00046

314/ 8 BERKELEY STREET

$600,00022

10 RUDA STREET

$1,057,50012

3/51 WALKER STREET

$560,50013

$1,420,00023

$748,50023

$935,00023

Cover Story 15一五

Text / Sunny Photo / Barry Plant Design / Henry

現代的優雅，陽光充足的起居室和當代裝璜，完

全定義出豪華家庭生活。

在這個位於DONCASTER區內備受追捧的TRIANGULAR

PATCH之中，這間獨立屋將會是極之難得的機會。一

個豪華家居與五星級娛樂設施，將會是區內搶手物業。

兩個獨立的起居室將會突出日常的家庭生活。非常寬敞

的臥房，完全為舒適和私隱而設。這物業積極的印象由

優雅的木材地板開始，再由閃閃發光的天花板傳遍整間

屋。被陽光照耀的客廳和飯廳富麗堂皇，還有宏偉輝煌

裝修的廚房和浴室，增加現代感。

這裡的家庭生活將會非常自然寬敞，提供舒適設備與

家人一起享受。沒有什麼能比得上在這個華麗的游泳

池游兩個圈吧！加上在溫暖的夏天晚上，在聚會專用

娛樂區域開派對，簡直一流。

這個5星級的位置配上這出眾的物業，帶來極盡方便

的現代家庭生活。在市中心工作的人會對鄰近PARK

N’ RIDE及EASTERN FREEWAY感到非常欣慰，而

WESTFIELD DONCASTER將會照顧你一切的購物、

用膳和娛樂事宜。更吸引人的是MACEDON SQUARE

SHOPS、公共交通、學校和TIMBER RIDGE RESERVE

其實近在咫尺。

DONCASTER市郊生活典范

25 GLENFERN AVENUE, DONCASTER

$750,000

2 22 4

以上

土地面积

独立屋估价

物业种类

669M2约

參觀時間：

SAT 4TH MAY 2013, 12:30PM -1PM

物業經紀：JACK LI

MOBILE: 0430133425

Cover Story16一六

Text / Sunny Photo / Sunny & Jenny Design / Henry

INTERVIEW WITHJAMES HATZOLOS由資深拍賣人分析Doncaster物業市場

由20多歲便開始從事地產行業，現時作為BARRY PLANT EAST

DONCASTER及RINGWOOD辦公室的主管及拍賣人，JAMES

HATZOLOS不單在DONCASTER有多年買賣物業經驗，而且更在區

內長大，對DONCASTER十分熟悉。這一次，我們就請來JAMES，

在WESTFIELD DONCASTER的正斗SECRET KITCHEN，為我們講解

一下他對DONCASTER這區的看法。

Cover Story 17一七


Q&AI：可以先跟我們說一下對DONCASTER這區的

感覺嗎？

J：實際上我在DONCASTER成長了28年，所以我對這地

方很熟悉。即使我沒在這裡上高校，但我12-13歲時

還在這裡跟我的家人同住。如果你問DONCASTER有

什麼好的地方，這裡是MANNINGHAM的中心地段，

眾多設施觸手可及，EASTERNFREEWAY、PARK

N’RIDE、WESTFIELDDONCASTER這個大概

是南半球最大的購物中心、還有很多學校、公園、辦

公室等等，全部你所需要的，都可以在這裡找到。

以基建的角度來說，簡直一流。這也是為什麼這麼

多人想住在DONCASTER。

I：但也有很多人說這區公共交通並不發達，你怎樣看？

J：這也是我們討論了很久的事情，無論是本地居民也

好，想來DONCASTER居住的人也好。雖然現在區

內沒有鐵路服務，但已經有計劃想將鐵路服務帶入

區內。但都只停留在討論階段，會不會實現，什麼

時候會實現，沒人知道。但這裡的巴士服務已經非

常之好，四通八達。未來還會進步嗎？他們正在努

力。但可以預見如果這裡有鐵路服務，物業價格將

會上升。

I：會不會有買家擔心EASTERNFREEWAY的擠塞

問題？或者與市中心距離太遠？

J：不算太擔心。這也視乎買家追求哪種的生活方式。住

在MANNINGHAM所得到的是市郊式的生活，很容

易就接觸到公園、學校的設施，很難與內城區作出

比較。相比市中心伸手可及但擠擁的內城區，想來

MANNINGHAM居住的人，反而是追求優質生活和

廣闊空間。這是個個人選擇問題，而且有EASTERN

FREEWAY服務DONCASTER，非繁忙時間只要20

多分鐘便到市中心，問題基本上不大。

I：所以DONCASTER還有潛力。

J：全對。如果你看看以前的供需和這10年來的發展趨

勢，它們也只向上升。如果你看看市場上的修正力

量，如前幾年的GFC，的確有令全球的物業價格下

降，但它們都是必要的修正，物業價格不能一如既

往地上升。現在我們所看到的都是現實、正常的上

升趨勢。它還會一直上升的，而且你看看現在的市

場，需求其實已經回來了。

I：CITYOFMANNINGHAM之內還有什麼類似的

區域可以介紹？

J：這要視乎你想要什麼生活方式，這也是這個城市漂亮

的地方。你可以在這裡找到公寓、TOWNHOUSE、40

年的舊屋，範圍非常之大，也是MANNINGHAM與

內城區的分別，因為內城區的住宅幾乎一式一樣，

成為MANNINGHAM需求高的原因。

I：在投資者的角度來看，DONCASTER是個好的投

資地方嗎？

J：有很多客人也這樣問我，其實只要你在物業上作長

線投資，無論在哪個地方都是好的。投資在物業上

然後12個月後賣出來賺取利潤，這種日子已經不在

了，我們終有一日會再看到，不過不是近期會發生

的事。我的建議是：「哪裡有高需求，就投資哪

裡。」好像DONCASTER這個需求高的地方，如

果可以買一棟舊屋回來，拆了它，建一些市場需

要的物業，好像TOWNHOUSE等，你會得到應有

的回報的。

I：2013年是個好的投資年份嗎？

J：2013年看起來是個光明的一年。如果你說市場信

心，以一個拍賣人來看，我能看到市場的「前線」，

買家是否有信心，有多少人來參觀物業。現在我能

看到信心漸漸回到市場，媒體也漸漸變得正面，將

正面的信息帶給公眾。現在越來越多人來參觀，越

來越多人參與拍賣。如果你看看拍賣成功率，從兩

三年前的55%，現在慢慢增加至70%，告訴你信心

正在回來。雖然離數年前的大幅增長還有一段日

子，但我們正朝著那個方向，市場正在復甦，前途

一片光明。如果你想投資的話，你不會在市場的高

峰期投資，而是當市場慢慢復甦的時候。而今年的

市場正慢慢復甦。

Cover Story18一八


I：賣家一般希望以拍賣方式去出售物業嗎？

J：一定的。這也跟需求和供給有關係。拍賣是一種賣家製造競爭的一種方

式。我經常跟賣家說：「你們沒什麼可怕」，如果我認為賣家的預期與

市場有差落，我會第一個建議他們以的人方式出售。私人買賣不會帶來競

爭，但拍賣會令買家害怕失去。結果在場的人也真心想要這物業，他們會

盡全力去爭取。是唯一一個系統，還是有個無條件放售機會，一旦買家付

出首期，物業便成功出售，沒有冷靜期，非常簡單。如果他們的物業在一

個市場需求高的地方，他們沒理由要懼怕拍賣。

I：可以介紹一下你旗下兩間辦公室嗎？他們怎板幫助我們的讀者？

J：我旗下的兩間辦公室是BARRYPLANT全州80間辦公室網絡的一部份。

我們公司剛被選為全州最佳地產經紀，而我旗下的辦公室也最評為BARRY

PLANT在州內的最佳辦公室。DONCASTER這間辦公室已經有超過40

年歷史，是BARRY親自開辦的。我非常有幸地以徒弟的身份接手這間辦

公室。這間辦公室有超過50名來自不同背景的員工，無論客人說什麼語言，

我們也能幫到他。無論是購買、出租、還是投資，我們的DONCASTER

和RINGWOOD辦公室都能提供全套服務。

I：我相信有很多人也想知道，地產經紀是件困難的工作嗎？

J：不一定，只要係有良好的人際技巧，你一定會成為良好的地產經紀。一個

良好的飲食業從業員，也能做好這份工作。這份工作全靠與客戶的關係，

如果你有照顧好你的客人，你最後一定會得到回報。如果你想要賺快錢的

話，忘了它，這是不可能的事。就像其他行業一樣，如果你想做好它，

你需要時間。這工作的頭4至5年是最艱難的時期，因為你要建立起你

的名聲、資歷和知識。之後幾年，事情就會慢慢累積起來。這也是我給

我所有新員工的參考。你需要時間的，你不可能去一星期健身就預期有美

好身段，你需要慢慢建立起來，需要多方面努力。

I：在科技影響下，你怎樣看未來5-10年的地產行業？

J：我的看法是，既然科技已經出現了，你就應該好好利用它，它們只會不斷

發展。我經常跟人說：「如果你討厭科技，那你也會討厭絕種」。科技只

是工具，依我來看，它不會取代面對面的生意關係，人們仍然希望跟你面

對面做生意。作為一個地產經紀，只要好好建立你的資歷和名聲，你一定

會成功的。

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Interior20二零

Text / Hongsheng Zhang Design / Inty

INSULATION有哪些種類？

總括來說，INSULATION根據不同的作用方式可以分為兩類：BULK

INSULATION（大體積保溫層）和REFLECTIVE INSULATION

（反射保溫層）。

BULK INSULATION

BULK INSULATION通常由玻璃纖維、礦物棉、羊毛、泡沫塑料等

製成。而它的原理是利用材料本身的特性將空氣困在材料的結構中，

形成空氣泡。而這些空氣泡能夠提供對熱輻射及熱對流的阻擋，進而

保持熱空氣在室內流動。接下來筆者將簡單介紹一些常見的BULK

INSULATION。

1/ GLASSWOOL 玻璃纖維

• 常見於棉絮狀或毯狀

• 容易裁剪及安裝

• 安裝技能要求低

• 不可壓縮及濕潤

2/ ROCKWOOL 岩棉


• 通常較厚

• 有一定的吸音功能

• 價格較高

• 安裝技能要求低

3/ NATURAL WOOL 天然羊毛


• 確保已進行過防蛾處理（MOTH-PROOFING）

• 防火效果好*

*僅限全天然羊毛製品，不包括聚酯纖維（POLYESTER）混合產品

4/ POLYESTER 聚酯纖維 (PIC 6)


• 不易過敏，無毒

• 有一定的吸音功能

• 價格較高

隨著天氣慢慢的變冷，墨爾本也漸漸地進入冬季。不知讀者們

可曾想過，當我們穿上厚厚的冬裝時，我們的房子也需要保

暖。INSULATION就像是一件房屋的保暖內衣，保護您的家免受嚴寒

的侵襲。顧名思義，INSULATION就是通過隔離（INSULATE）來達到

房屋保溫功能的一種保溫材料。隨著綠色建築的推廣，INSULATION

也越來越得到建築業的推崇。通過安裝INSULATION，讀者們不僅能

為環保盡一分力，也能同時在您收到能源賬單時，露出欣慰的笑容。

什麼是INSULATION？

讀者們一定感受過，在冬季坐在家中的椅子上，感覺周圍的空氣將身

體的熱力慢慢地帶走。您的房子也是一樣，維多利亞州政府可持續能

源調查局（SUSTAINABLE ENERGY AUTHORITY VICTORIA）的

調查顯示，在冬季，一個沒有安裝INSULATION的房屋，通過牆面、地

板以及屋頂將會有多達80%的熱力流失。而通過安裝INSULATION

在上述地點，則能減少45-55%的能量浪費。INSULATION就像是

一件保暖內衣，穿在房屋外牆與室內牆面之間。通過保溫材料本身

的特性，從而減少室內熱輻射通過房屋表面材料與外界冷空氣的接

觸，從而造成流失。也就是說一個安裝了INSULATION的房屋可以

減少熱氣的流失，進而降低冬季供暖的需求，來減少賬單整體的價

格。某些品牌的INSULATION不單單能保暖，還能同時達到隔音的

效果，可謂一舉兩得。

屋頂

牆面窗戶

空氣洩漏地板

數據來自 Australia's Guide to Environmentally Sustainable Homes

房屋在冬季是如何失溫的

穿上保暖内衣

冬季

01 Rising Sun.indd 1 24/04/13 5:57 PM

Interior 21二一

Text / Hongsheng Zhang Design / Inty

REFLECTIVE INSULATION

REFLECTIVE INSULATION通常較薄，並在材料表面鍍

上具有反射性的鋁膜鍍層。當熱空氣接觸材料表面時，材

料本身通過其反光的特性將95%的熱反射回去。因為其輕

薄的特性，REFLECTIVE INSULATION多用於狹小的空

間內，如房屋結構連接處、屋頂龍骨間等。有些產品會將

多層REFLECTIVE INSULATION組合進行使用，也有

一些產品將其與BULK INSULATION結合在塑料泡沫等

製品的表面鍍上反光鋁箔，以達到更好的隔熱保溫效果。

如何選購？

INSULATION的選購主要基於一個評估其阻擋熱傳播能

力的數值，業界稱之為R VALUE，R既是RESISTIVITY（

抵抗力）的簡稱。R值越高產品的保溫性能越強。根據維

州政府的指導，筆者建議墨爾本地區的讀者們在屋頂安

裝至少R2.5的INSULATION，在外牆面安裝至少R1.5

的INSULATION。

讀者們如有興趣了解更多請參閱以下網站

• 維多利亞州政府SUSTAINABLE VICTORIA

http://www.sustainability.vic.gov.au

• 澳大利亞聯邦政府LIVING GREENER網站

http://www.livinggreener.gov.au/energy/insulation

01 Rising Sun.indd 1 24/04/13 5:57 PM

Interview22二二

Text / Sunny Photo / Derek & 有关机构 Design / Dolp

小檔案JENNIFER YANG

來自台灣的JENNIFER，於2001年8

月來到澳洲生活，在大學主攻資訊科

技，並曾擔任資訊科技工程師。現於

MANNINGHAM擔任市長一職，從2011年

1月起擔任市議員，JENNIFER已於CITY

OF MANNINGHAM服務超過2年時間。

同时身为母亲与市长的事业女性JENNIFER YANG作為一位身在異鄉的人，要在異鄉創一番受當地人敬重的

事業，已經不是容易的事。而作為一位育有兩名孩子的

母親，在這環境下投身社會服務的事業，更加不是一件容易的

事。而現任MANNINGHAM市市長－JENNIFER YANG，

則是在這個環境之下力爭上游，並受到社會的認同，成為一

位無論在事業還是家庭都非常成功的職業女性。今期的名人

專訪，我們就請來JENNIFER，與讀者們分享她生活與工作

上的點滴。

Interview 23二三

Text / Sunny Photo / Derek & 有关机构 Design / Dolp Q&AQ：可以簡單介紹一下市長的工作嗎？

A：市長對外擔當著市府發言人的角色，對內則擔負

著統籌協調的角色，確使議會與行政部門之間能

互相理解並有效溝通。而最大的責任則是主持市

議會的會議，確保所有會議的出席者有公平的發

言機會，所有議題、爭拗都得以妥善解決。市長

代表市政府主持或出席各式大小的慶典活動。

Q：你是怎樣成為市長的？

A：以技術上的角度來說，我是從市議員內部的選舉

產生出來的。有別於墨爾本和GEELONG市以民

選產生，MANNINGHAM與其他市政府一樣，市

長從民選的市議員之中互相選舉產生出來。

我實在很感謝一眾議員對我的支持，他們很支持

我對市政的願景與觀點。我相信我在市議會選舉

時，從選民中所得到的高票數支持，成為了我當

上市長的有力支持。

Q：為什麼會有興趣當市長？

A：從上一屆市政府便開始當議員，我發現政府內有很

多負面的爭拗與人身攻擊。我真的很希望能樹立

一個正向的溝通模式，建立一個更團結的政府，

讓所有人都能充分合作，讓更多的政務與社區藍

圖可以真正的落實。從上屆政府可以看到，當爭

拗攻訐不斷時，政府的方向搖擺不定，什麼也做

不到，結果整個社區都要承受損失。這是我想成

為市長的原因。

Q：當市長有什麼難處？有什麼令人享受的地方？

A：作為女性，特別是兩個孩子的母親，「時間」方

面毫無疑問是最大的挑戰。市長的工作非常花時

間，不單有很多會議要開，而且還要代表市政府

與州政府各部門和其他市政府溝通。責任非常重

大，要花上很多時間精力處理大小會議，週末還

有很多社區活動要出席，要在有限的時間中全部

完善處理，實在是個挑戰。

市長這個職位，給我很多機會去接觸社會上更多

不同人士。經常令我覺得感動的，是過程中可以

讓我接觸到社會中默默付出的無名英雄，他們為

社會付出很大努力，但社會上認識他們的人並不

多。當我有這個機會去接觸他們時，他們為這個

國家，這個社區所付出的努力，為我帶來很多啟

示，我從他們身上學到很多，並激勵自己更加努

力，很享受這事情。

Q：在市政府工作的這段期間，最大的成就是什麼？

A：大概是收到來自社區的意見，表示他們覺得這個

社區變得更團結。這也是我的目標之一，所以我

認為我們正在朝正確的方向前進，希望未來也可

以維持這樣。

這屆市政府剛開始時的第一個挑戰是我們要

招聘一位新的CEO，要從眾多傑出的候選人

中，選出一個能夠在外來4年間切實帶領行

政部門執行並落實市政府目標的人，實在不

容易。

Q：你對自己現在的表現滿足嗎？會有改善空間嗎？

A：我覺得我們永遠都有改善空間，總可以做得更

好的，不斷累積經營，不停地學習。好像上年做

過的決定，今年再看，自己也會覺得可以做得更

好。根據當時的經驗，我覺得已經做出了最好的

決定，但當時間不斷經過，歷練更多的事，做出

的決定或辯論的過程及方式也會不同。希望我可

以不斷做得更好。

Q：工餘時間有什麼方法減壓？

A：有時要減壓是件很難的事。以前我也喜歡做跑步

等運動來減壓，不過當上市長之後實在太忙，沒

太多時間去做運動。現在我會去閱讀書籍，特別

是與個人成長有關的，讓我消除工作上的壓力。

這份工作總會有喜歡將你踩下去的人，如果自己

不不斷成長，將別人的考驗用來砥礪自己，就無

法突破自我。閱讀些勵志性的書籍，可以幫我消

除壓力。不過有時我也會讀一些完全沒關的書籍，

讓自己的思想隨意遊走，忘記所有壓力。

Q：閒時有什麼喜歡玩的活動？

A：運動、閱讀、表演藝術、還有旅行都是我喜歡做

的事。

Q：最喜歡去哪裡旅行？

A：我很喜歡日本，因為她們的公共交通系統很發達。

除此之外，有機會的話我也很想去歐洲旅行，看

看古老的建築，感受一股與別不同的文化氣息。

如果還有時間的話，中東、埃及這些文化氣氛完

全不同的地區，我也很想去。基本上我很喜歡去

那些我以前未經歷過的地方。

Q：去旅行時的所見所聞，有想過要實現在墨爾本

內嗎？

A：當我去旅行時，我不會記掛著工作，希望完完全

全地享受著旅行的時光。但當然，你去的地方越

多，明白越多她們的做事方式、了解更多她們成

功的原因，這確實會啟發我更多思考。當然，如

果墨爾本甚至澳洲可以改善她的公共交通系統會

非常好，來自一個亞洲國家，我們也明白澳洲的

公交系統有多糟。

Q：成為市長後對自己的生活有什麼影響？

A：這份工作當然減少了我與家人和孩子的

相處時間。幸好當我初次當選市議員的時

候，孩子們都很小，他們認定「媽媽的工

作都很忙」，所以他們也沒比較太多。雖

然我也想花多點時間去與他們相處，不過

因為時間有限，反而會令我想，怎樣與他

們花多點「高質素」的時間。

Q：怎樣才算是「高質素」的時間？

A：我有時會帶孩子們一起去參與我被邀請出

席的活動，除了增加相處時間，並建立一些

共同的回憶，也可增加他們不同的閱歷；

有時接載他們時，我會與他們一起閒聊。

有時真的很難形容，要完全視乎那個相處

的時刻。我不用與孩子們做些驚天動地的

事，反而是相處過程中的交流更為重要。

Q：怎樣平衡工作和生活？

A：其實這方面我也經常陷入困境。這份工作

不單只花時間，而且時間不穩定，有時整

個星期，不分晝夜出席活動，但之後那個

星期卻沒活動要出席。所以不停地要根據自

己的工作時間表，在自我、家庭、健康和

工作之間四處跳。我想很多人跟我一樣，

在繁鎖的事務中嘗試平衡，但總會因偏重

某一方面而忽略了其他事，在發現某方面

失衡時又趕快再調整重心。我自己也沒有

一套特別的平衡生活策略，我在這方面很

有彈性，反正隨遇而安。

Q：家人對你的工作有什麼意見？

A：有時他們也會抱怨說我太忙了。不過我也

感受到他們對我今日的成就感到欣慰，因

為10多年前剛剛來到澳洲的時候，我們實

在沒想過種事會發生。他們對我的工作其

實也沒太多說話，對是我選擇做的事，他

們一直以來都是全力支持我。在這方面，

我一直覺得自己很幸運也很幸福。

Q：如果再有機會給你選擇，你還會選擇成

為市長嗎？

A：如果有機會，我想我還是會選擇成為市

長、服務公眾這條路。不單只是因為我對

這份工作感到榮幸，更重要的是能夠擔上

這個職位，是個難得的經歷。我感到自己

成長了很多，有機會對這個社區與國家有

更深入的認識，明白一個城市怎樣運作，

擴闊了我的視野，令我的目光更長遠。

Q：成為市長後，職場中下個目標是什麼？

A：作為一個市長，首先我想努力將市長的工作

做好。我自己也不確定在市政府的工作會

有多久，但肯定的是，我希望當我離開這

裡時，這個城市會是一個更美好的地方。

至於下個目標，我目前還沒仔細想過。

Q：想像一下你現在退休了，你會過著怎樣

的生活？

A：退休這種事我真的沒有想像過。但如果我退

了休，我希望有更多時間陪伴我家人，特

別是我丈夫，一起做更多事去體驗我們的

人生。例如如果可以的話就去更多地方一

起旅行，又或者做些公益、義工的事情，

回饋社會。可以肯定的是，我將有更多的

時間可以分配得更平衡。

Q：最後，請說一件在墨爾本你最喜歡的事。

A：可能聽起來有點奇怪，但我真的很喜歡墨

爾本多元文化的一面。不是因為我來自不

同的文化背景，但因為拜訪過不同的國家

和城市，我發現墨爾本多元文化的一面極

為漂亮，你很自然地就能感受不同的文化

和食品，不用擔心會聽到有什麼說話，這

裡的市民很容易接受其他文化，讓你不用

覺得自己與其他人不同。這是我最享受墨

爾本的地方。

Interview24二四

Text / Sunny Photo / Derek & 有关机构 Design / Dolp

Jennifer上任市長時與家人合照

現屆City of Manningham的市議員和市長

如果被邀出席活動，Jennifer也會帶

同小孩一起，與他們有更多溝通機會

後記

作為一位女性，作為一位舉足輕重的市

長，從訪問中可以看出，即使是來自海外

背景，JENNIFER對自己的工作非常有熱

誠，有非常偉大的理想。JENNIFER對家

庭也非常重視，言談之間可以看出她對家庭

的愛，無論何時也想與家人分享自己的寶貴

時間。JENNIFER絕對是一位閃閃發亮，迷

人的職業女性，成為身處海外華人的典範。

LEXUS 秉承嶄新創見，率先帶來高性能油電混合動力汽車，

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WARDSAUTO 被評為本年度十大「最佳豪華車廂」。WARDSAUTO

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非常特別，用上了竹料包裹，並由人手打造，感到非常軟

身舒適。車廂十分寬敞，坐滿五人亦不會有擠擁的感覺。

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CYCLE引擎，單是引擎部分的馬力便可達292PS及具備345NM

扭力，而在電動馬達輔助下，總馬力輸出更高達345PS，滿足不

同人的駕駛習慣及更環保省油。此外，擁有5種駕駛模式，包括

ECO、NORMAL、SPORT S、SPORT S+及EV，可應付不同

路況選用，綜合耗油量僅為16.3KM/L，非常環保。

Automotive26二六

Text / Derek Design / Inty

豪华·环保·设计LEXUS GS 450H

於美國線上汽車雜誌WARDSAUTO 評為本年度十大「最佳豪華車廂」

Automotive 27二七

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車身缺乏保護變得暗啞，就算是數

十萬名車，都會黯然失色，而汽

車作為你的最愛，還是多放一點愛在它

身上吧！保養汽車之道，洗車與打蠟是

必須的，無論你是自己動手或找洗車場

處理，作為車主都要知道打洗車蠟應注

意的要點。

母親節將至，若果還未找到適合的餐廳一家人慶

祝，HOLLYWOOD BUFFET絕對是你的不二之選。作為

一家國際自助餐，要令食客稱心滿意，食物出品固然重要，但環

境方面也不能忽視。HOLLYWOOD BUFFET在這方面非常

細心，除了裝潢別出心裁之外，還特意設計出多個獨立空間。

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PASTA、美式燒烤甚至印度薄餅等等都可以因應食

客喜好即叫即造，保證任何時候都可以食到新鮮好

味的食物，難怪HOLLYWOOD BUFFET在這麼多

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Automotive 29二九

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為何要洗車或打蠟?

MOTORSPORT資深車友HARRIS表示

汽車表面結構層等同人的皮膚，肉眼見

到的是清漆、第二層是面漆，第三層是

底漆。當汽車停泊在戶外時，鋪滿塵埃

及油漬，加上猛烈陽光的照射及雨天，

第一層清漆就會被破壞，繼而進一步損

壞第二或第三層。所以要經常洗車，避

免油塵積聚，而若能進行正確的打蠟程

序，更可有效防止油塵積在車身表面，

打蠟後只要以清水洗車便可保持光亮。

最理想的三層蠟

一個合格的打蠟程序，並非一般工夫可

以做到的，專業的技術與工具皆非常重

要。SEEKER要完成整個程序，首先要

選擇合適環境，最好選擇在通風及光線

充足的室內進行，乾燥天氣比潮濕好。

經過了徹底的洗車過程，待車身乾後，

便要迅速進行打蠟。

1) 先用粗蠟配以粗海棉，用打蠟機以打

轉式進行，過程應由上而下

2) 第二層幼蠟則要配以較幼細的海綿，

3) 第三層的細緻幼蠟程序。

4) 待三層打蠟程序完畢後，技師便會

以最幼細的纖維布，用保護蠟水以

人手進行拭抹。

整個洗車與打蠟過程，需時約3小時，

過程都頗費氣力，所以到底是自己動手

還是到洗車場代勞，愛車之人則要小心

選擇了。

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期間技師會檢視車身，以人手在各個轉彎或暗位打

蠟，例如車燈及鬼面罩一帶為免弄花，這些部位都

會以人手進行。

母親節將至，若果還未找到適合的餐廳一家人慶

祝，HOLLYWOOD BUFFET絕對是你的不二之選。作為

一家國際自助餐，要令食客稱心滿意，食物出品固然重要，但環

境方面也不能忽視。HOLLYWOOD BUFFET在這方面非常

細心，除了裝潢別出心裁之外，還特意設計出多個獨立空間。

母親節心思之選HOLLYWOOD BUFFET

國際海鮮自助餐

Hollywood International Buffet Restaurant

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自助式「席前」料理日本以著名的席前料理見稱，店主ASHLEY亦希望

在HOLLYWOOD BUFFET加入這個元素，打造出

名副其實的「席前自助餐」。多位經驗師傅在開放式

的廚房內，因應食客喜好即叫即造多款美食，由傳統

中式點心燒臘、日式料理、鐵板燒、意式PIZZA或

PASTA、美式燒烤甚至印度薄餅等等都可以因應食

客喜好即叫即造，保證任何時候都可以食到新鮮好

味的食物，難怪HOLLYWOOD BUFFET在這麼多

的競爭底下都仍然能夠突圍而出。

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Fashion & Beauty30三十

Text / Derek Photo / Jenny Design / Dolp Model / Nor Nor

堅持品質不會將貨就價

FRESH BEAUTY短短開業三年，一直得到不少長期客戶

的支持，背後的原因源自一份堅持。負責人RUBY向我們

敍述了她們的經營理念。「提供最好、最專業的美容服

務，包括環境、美容產品、美容儀器及美容師等，致力

成為一個可靠的美容品牌。我們絕對不會將貨就價，不

會單單以平價吸引顧客。選擇美容產品及儀器方面除了

要以成本效益為主要考慮外，我們亦堅持以最優質的產

品及儀器，例如美容產品有來自德國、法國及西班牙，

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愛美是女人的天性，而美容院更擔當一個非常重要的角色。要稱得上一間高水準的美容院，除了地方清潔

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Baby34三四

Text / Quinnie Design / Dolp Model / Zhen Ling

怀孕前的准备BEFORE PREGNANCY

有人覺得懷孕是很簡單的事，有什麼難的？其實在澳洲，組

織自己的家庭是一件天大的事。

通常大家會提升或投取PRIVATE HEALTH CARE（私人保險）

，因為如果你選擇在私人醫院生孩子，那他們的費用是在$2000

至$10000不等，一般也在$6000左右。有一份適當的私人保險

是很重要的，並且通常要等12個月才可以受保，所以在懷孕自

前請做好私人保險的功課。如果你選擇在公立醫院生孩子，那有

MEDICARE的承擔下，費用是免費的。

除了保險之外，男女雙方在懷孕之前會做BODY CHECK。如果

女方有長期服用避孕藥物，那盡可能在停止藥物六個月之後才

開始懷孕。男女雙方建議提前戒煙戒酒，拒絕不良藥物，以及

雙方經過GP的檢查，並提供自己的身體資料。當GP完成了必要

的檢查，並給予健康情況PASS的條件下，女方也可以開始服用

ELEVIT、FABFOL等懷孕保健藥物，你的GP會詳細告知。

當然GP給了綠燈，也非一定會一擊即中的！心理上或飲食上也會

有太多的因素，導致無法懷孕。心理上的緊張不安會直接影響受孕

的機會，如果長期無法受孕，建議把緊張的理由向對方和身邊的親

人傾訴，並提議大家去GP再做一下檢查，改變一下飲食方式生活

節奏都會有一定的幫助。如果GP提議IVF（人工受孕），那希望

大家也不要覺得受打擊，因為在澳洲人工受孕其實也非常的普遍。

好消息，你懷孕了！

IT’S POSITIVE!

通常當你覺得懷孕了，麻煩你再去見一次GP。做一次尿驗，並確

認你是否懷孕，推算你懷孕的時間與預產期之後，你的GP會寫一

封證明信讓你拿去你的醫院或私人產科醫生。

沒有人天生就懂如何生孩子！是的，作為一個媽媽，

在懷孕期間我們可能遇到各種問題，對自己的要求太

高，根本無法放鬆自己。要如何在澳洲做一個健康快

樂的準媽媽／準爸爸，讓我把最實際的經驗和小撇步

告訴你。

宝贝计划 QUINNIE

居住在澳洲已有15年，和愛人有一個2歲

的寶貝女。工作生活在MELBOURNE。

筆者言：

我有很多朋友有著不同的育兒問題。我們

媽媽們要的不只是書本知識，我們要的是

實戰經驗。歡迎媽媽們提供難題、經驗，

讓我們一同來解決面對與成長。

[email protected]

Baby 35三五

Text / Quinnie Design / Dolp Model / Zhen Ling

公立醫院

如果你去公立醫院，由於需求高，有一些醫院只接受本地/本區的

媽媽們，每個醫院都不同。所以當你一懷孕，並有了GP證明就要

馬上定下你的醫院。如果你有私人保險，那你可以選擇私人產科

醫生，生產的地方也由你的醫生是否有探視的權利來訂。或者你

可以選擇私人醫院，並採用他們的產科醫生。

公立醫院提供的設施通常是SHAREDCARE，也就是你沒有固定

的產科醫生或助產護士，當然你可以在公立醫院預訂私人產科醫

生。在SHAREDCARE中，你的GP和你的醫院同時照顧你和寶

寶的健康。而在助產護士的照顧下，媽媽會直接認識助產護士，

她們會在你痛的死去活來的時候照顧你。通常低危險的媽媽們選

擇分娩中心護理（BIRTHCENTRECARE)。有糖尿病或其他症

狀的媽媽們，會直接受到私人產科醫生的照顧。

私立醫院

私人醫院的照顧則全部由私人醫生擔任。如果你覺的身體出現了

各種各樣的問題，那好的私人醫生就變得很重要。如果你住的地

方較偏遠，那你的選擇可能也變的比較少。不要以為你可以忍得

住開車去某個醫院，相信我，那時你就希望醫生就住在你隔壁。

當然，很多私人醫生也由定期休息的時間，有時並不可以保證你

的私人醫生會在現場。所以，你需要問清楚並認識其它成員。

在順產（NATURALBIRTH）的情況下，私人醫生會在最後才出

現，你的助產護士就變得非常重要！她們會陪伴並告訴你如何調

節呼吸，幫助你放鬆心情，檢查你的分娩情況。如果你是選擇剖

腹產（CAESAREAN），那你的私人醫生通常會幫你進行手術。

大家很關心的話題是私人醫院好還是公立醫院好，這通常要看個

人的經濟環境、身體狀況、懷孕的詳情等來決定。勸大家不要誤

以為私立一定是最好，公立一定不行的。其實，除了醫生以外，

助產護士的能力與經驗會影響你的分娩情況，甚至會影響你選擇

順產還是剖腹產。和你的愛人詳細地瞭解這方面的資料並，詢問

是最好的準備。

私立医院VS公立医院PRIVATE VS PUBLIC

在澳洲準備的你一定要注意下列事項：

健康飲食

在澳洲，醫生會提議少酒、少咖啡。但是老人家會說：戒酒、戒咖

啡、戒茶、戒生冷、戒巧克力、少糖、少鹽、少調味等，那就要看

個人的選擇，不過在澳洲，醫生也會提議：不可以吃生魚、SOFT

CHEESE，海鮮要有選擇性等。建議大家取中西二方，不要太大

意，也不要太苛刻自己。

生活

在澳洲，懷孕時也很可以養寵物，做運動和有正常的社交與工

作。如果你想要放棄已經在養的寵物（當然並不提議），也請為牠

們找個愛牠們的新主人，不要丟棄在街頭。如果想放棄工作或減

少工作時間，而又想要領取PAIDMATERNITYLEAVE的補貼，

那就要詢問FAMILYASSISTANCECENTRE。提議不用完全放

棄工作，或許可以減輕工作量，其實一直工作到產前一個月在澳

洲是極為普遍的。

育兒書籍

很多事都不懂，用不用看書？在澳洲大家普遍的懷孕方面的書

是《WHATTOEXPECTWHENYOUAREEXPECTING》，

它簡單易懂，包羅萬有。我的個人推薦是《THECONTENTED

LITTLEBABYBYGINAFORD》，它會幫你解決產後照顧寶寶

的問題，是我個人的「聖經」。不要等到孩子出生才讀，其中的

實際方法是專家醫生都不知道的。

怀孕期必知WHAT YOU MUST KNOW DURING PREGNANCY

Health36三六

Text / 瑜騫 Design / Dolp

在電影「黃金甲」中可活現「待到秋來九月八，我花開後

百花殺。沖天香陣透長安，滿城盡帶黃金甲。」其景嘖嘖

讚賞，何其浩瀚。「菊花」就是以千姿百態、端雅秀美，

清高雅致地站立於人前，那芬芳馥郁的氣味令人心弛神往，

而留戀忘返。菊花又名壽客、菊華、秋菊、九華、黃花、

帝女花等。菊花已是中國2000多年傳統的常用中藥材，自

古也有不少菜式，在《紅樓夢》中的菊花宴；均以鮮菊花

入饌，喜其口感清淡不膩，益肝補陰；而現在很多人就喜

歡喝菊花杞子茶，特別是常用電腦眼睛疲勞的上班一族。

菊花不僅讓人悅目，更可摘取來做成保健

花菊花茶，常飲可擴張冠狀動脈，增加

血流量，降低血壓，並提高心肌耗氧量，對冠

心病、高血壓、動脈硬化和血清膽固醇過高症

等，均有功效。菊花裡含所有的甙有菊、菊

花萜二醇、四甲氧基黃酮（ACACETIN）、橙

皮素、刺槐素、微量的維他命A、B1、氨基酸

等，可以抑制血管異生，對生物膜的超氧陰離

子自由基損傷，通過直接進入細胞膜的甘油酯

後，起出保護作用。在癌症化療藥中一般只是

毒死了其他細胞後，可是仍未能殺死「非小細

胞」，但是菊花中的ACACETIN，是可以停止

「非小細胞肺癌」的癌細胞增生，兼能導致癌

細胞自滅。另菊花含有香葉木素、葡萄糖甙、

膽鹼、腺嘌呤、水蘇鹼及刺槐等，能抑制肝把

嘌呤轉成尿酸，對減低痛風亦一定作用；菊花

花中所含的揮發油為龍腦、樟腦、菊油環酮等，

有鬆弛神經兼提神醒腦，舒緩感冒及舒緩頭痛作

用；菊花於外敷於皮膚能增強毛細血管抵抗力，

又可抑制毛細血管的通性，起到抗炎強身作用。

《本草綱目》中對菊花茶的藥效就有詳細的記

載：性甘、甘苦、微寒，還有利血氣、輕身、

延年的功效。有平抑肝陽、清肝明目、疏散風

熱、且清熱解毒之效；故此中醫們多用菊花入

方製於有發熱、眼睛紅腫、頭暈和高血壓等，

由於菊花中的黃酮，是有清熱解毒的作用，而

菊花茶中的微量脂肪有可能讓人體發寒，所以

平素怕冷、手腳易發涼，體質偏寒的人若喝用

菊花茶的時，請要放點枸杞子了，而脾胃虛弱

的朋友，最好少喝為上。

雅心蘊哲

太妃菊花Chrysanthemum

菊花小記

· 無論菊花泡茶有多好，每日最多只宜10-15g且別連續飲用，一般每星期2-3次即可

· 很多人選購乾品大朵且白的菊花，其實較小且顏色泛黃的乾品菊花才是上品

· 經常有胃疼的人，常肚子疼的人，因為脾胃虛寒，中焦虛寒，請少飲用菊花

· 若要食用鮮菊花，請先放入已燒開的沸水鍋燙一下並撈出，讓去其苦味，再直接放入清水中沖洗，劑乾水，便可待用

· 若沒好儲存的菊花，泡出來的顏色會比前幾次有明顯的變深，這顯示已被氧化了，請不要用了菊花性寒

瑜騫

食識勝也

香港公開大學自在人生自學計劃

飲食與健康及儀容之道課程導師

讀者電郵可透過：

[email protected]

與我聯絡

Health 37三七

Text / 瑜騫 Design / Dolp

菊花DIY

菊花珠白「明」瑩肌

自古到今悄顏美肌已是美的指

標，現在美人兒們請拿20g鮮

菊花瓣，放在攪器內搗爛後，

加入1隻雞蛋白及5g珍珠粉攪

拌均勻，於洗淨臉後，將這菊

花面膜敷在臉上，待20分鐘後

用溫水洗淨；塗上面霜。有柔

化肌膚表皮細胞的功效，並可

有助美白肌膚、去痘印和減退

細皺紋的功效呢。

菊花杞子「明」秀目

菊花能明目自古就知，尤助

於眼睛疲勞、視力模糊有很

好的療效，平常可用10g乾

品菊花和5g，用300ml沸水

浸泡，恆常只要每周來2至3

次，便可降火寧神保護眼睛。

偶意早上醒來可恨的黑眼圈跑

出來，就請快把2片化妝綿沾

上點點杞子菊花茶，10分鐘

後美目便再展現了。

菊花杏仁飲「明」肝肺

秋意濃來，周末和知己好友

一起共嚐杯菊杏飲，何其欣

愉，這飲品既撲鼻雅爾，又

清熱平肝潤肺，那麼請先將

各15g杏仁粉與菊花，放入

500ml的保溫杯中，沖入沸

水10分鐘，放入適量的蜂蜜

後，便即可齊齊享用了。

菊花糯米酒「明」益壽

要滋補駐顏很簡單，不妨可

天然綠嫩的菊花酒，其實只

要把30g的乾品菊花，放入

500g糯米酒裡，並密封浸泡

2周後，用一張咖啡濾紙過

濾，使酒沒有殘渣，然後倒

回容器裡密蓋保存；恆常每

星期飲用只需兩、三次，小

半杯的香菊酒，便可抗疲勞

且更益壽養顏。

A : 1/F 600 Station St Box Hill T : 03 9890 0925 11:30am - 3am 7 Days

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甜品：椰汁椰果涼粉（凍）/椰汁紫米露（熱）

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炙りサーモンのなす焼きのせ

迷你海鮮天婦羅喬麥麵

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三文魚刺身

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Address 1/F 91a Kingsway Glen Waverley

Telephone 03 9560 6774

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Migration38三八

Text / Derek Design / Dolp

其他常見問題：（Ｑ＆Ａ）可以投資成立一家新的但還未滿足成為「符合要求的企業」嗎？

你可以選擇將指定投資領域的任何部分用來成立一家新企業，該企業必須以成為符合要求的

企業為目的。

這種情況下，臨時簽證持有人如果投資到上述公司中2年或更長，該公司必須在滿足「符合要

求的企業」條件下運營至少兩年。如果投資到上述公司的期限少於2年，該公司必須在滿足「

符合要求的企業」條件下運營同樣期限。如果失敗，你必須出示能夠證明你曾真正試圖建立並

且/或者真正試圖維持該公司成為「符合要求的企業」的證據。

我何時需要將資金投入到符合要求的投資中？一般情況下，在你的簽證獲批之前你需要立即將資金投入到符合要求的投資中去。

投資必須等到你簽證申請的受理部門通知才進行。這樣是為了確保在作出投資前你已經滿足

了其他的簽證審核標準，包括該簽證要求的健康和品行要求。

如果我在符合要求的投資領域投資的500萬澳幣損失了怎麼辦？在持有重要投資者臨時簽證期間，你的投資價值可能受到波動。只要你未從符合要求的投資

中撤出資金，你不需要額外補充資金以填補滿足500萬投資額的要求。相反，如果你的投資

價值增長了你也不可以將多出的價值從中取出。無論何種情況，如果你從符合要求的投資中

撤出資金，你需要在30日內將撤出的資金再投資到其它符合要求的投資領域中。否則，你將

因違反簽證8557條款–保持符合要求的投資，簽證將面臨被取消。

一旦我的重要投資者永居簽證獲批，我是否必須繼續持有這些符合要求的投資？如果你已獲得重要投資者永居簽證，針對這些符合要求的投資你可以自己做出選擇。為了最終

取得重要投資者永居簽證，你必須真實地作出未來在澳持續經商或投資的切合實際的承諾，但

並不再需要是符合要求的投資。

對重要投資者簽證有何居住要求？為獲得重要投資者永居簽證，簽證主申請人在持有重要投資者臨居簽證期間一年在澳必須住滿

至少40天。居住期不需要每年滿足，只需要在重要投資者持有臨居簽證期間累計滿足即可。

重要投資者簽證的申請程序是怎樣的？所有有意申請重要投資者臨時簽證的申請人必須通過通過技能篩選系統（SKILLSELECT）提

交申請意願（EOI），獲得州政府或領地政府的提名，收到邀請方可遞交簽證申請。

技能篩選系統（SKILLSELECT）是一項在線服務，使得有意移民澳洲的有技能的工作者及商

人在申請技術簽證前，於網上填寫個人詳細信息並提交移民意向表達（EOI）。

詳情可登陸：www.immi.gov.au/skills/skillselect/

188类 5百万澳元重要投资者签证常见问题解答

（本文翻譯自澳移民與公民事務部官方文件）

該簽證的目的在於促進澳洲經濟繁榮，吸引那些正在尋求投資移民途徑且能夠保持澳洲經濟競爭力的高資產淨值人士。移民投資者需投資500萬澳幣到指定投資領域至少四年，方有權申請永居簽證。

重要投資者簽證188澳大利亞「重要投資者」簽證的推出將作為「商業創新和投資（臨時188類）簽

證」和「商業創新和投資（永居888類）簽證」類別下的一個新通道，於2012年

11月24日起實施。該簽證無需滿足革新評分測試以及年齡上限要求，亦不設英

語要求門檻。但是，所有申請人以及年齡超過18歲的家屬如果無法提供證明其具

備實用英語的能力則須支付第二筆簽證申請費。

重要投資者簽證規定的投資領域包括：·聯邦政府、州政府及地方政府發行的債券

·澳洲證券和投資委員會（ASIC）監管的授權在澳投資的基金

*·直接投資給非上市的澳大利亞私營企業

（簽證申請人的投資方向可以跨越以上三個領域，也可在他們之間轉換，只要滿

足再投資要求即可。簽證持有人從之前投資領域撤出的資金必須在30天內投到

另一指定的投資領域。在這30天內的再投資行為將仍被算作自原始投資日開始

後的投資。）

*「符合要求的投資」－私營企業＊

凡是直接投資於澳大利亞私營企業，要被移民部視為符合要求的投資，申請人必須

對於該公司有「所有者權益」，該公司必須是「符合要求的企業」。「所有者權

益」是指作為一家正在營運的企業股東所持有的權益，其中包括通過一個或多個

中間控股公司、合夥企業或信託直接持有的權益。一個「符合要求的企業」是通過

向公眾提供產品或/和服務（出租房產除外）以盈利為目的運營的企業，而非主要

或本質上以投機或者被動投資投資為目的，並擁有澳大利亞商業號碼（ABN）。

投資需以以下形式實現和持有

直接由申請人或者與配偶或伴侶一同進行

由申請人或者和配偶或伴侶一同所有的控股公司進行

通過合法信託基金進行

（只要基金的委託人和受益人是申請人或與其配偶或伴侶）

（以上所列出的符合要求的投資結構可按任何比例分配）

（你可以委託第三方代表你管理你的符合要求的投資）

（作為重要投資者簽證的持有人你不需要直接參與管理各類符合要求的投資）

＊地產投資將不被視作符合要求的投資領域。然而，你可以投資到受ASIC監管的澳洲地產信託基金中。

Column40四零

Text / Wade Design / Inty

在澳洲沒有居留身份，但又想在澳洲置業，可能

嗎？答案是可以的。不過一個花費數十萬，甚

至上百萬澳元的投資，總不能避免要進行借貸。

不同銀行對沒有居留身份的海外人士，有不同的貸款

條件。有很多銀行都會接受海外收入，但有不少銀行

卻不太接受沒有居留身份，沒有移民意向的人申請貸

款。某些銀行會完全不接受海外人士，不論是否持有

163、學生簽証等的貸款申請；而有些即使沒有居留

身份，但只要有海外收入，例如過境、旅遊簽証持有

人，它們都會接受貸款申請，視乎簽証類別而定。而

無論如何，有些事項都是不得不注意的。

收入

要準備的文件要視乎銀行而定，不同的銀行可以有很大

差別。銀行也有權決定是否接受哪種貨幣能視作有效海

外收入，例如美金、歐元、港元、人民幣這些規模較

大，較為著名的貨幣，一般都不會有問題。哪個國家

的收入不是重要因素，反而哪種貨幣才是銀行所關心

的事，但也要看銀行的接受程度。有很多銀行都只會

將你的海外收入換成澳元後作9成，甚至只作7成計算。

除了是哪種貨幣外，收入類型也是銀行是否借貸的因素

之一。不同銀行會對收入證明的要求鬆緊度不一，基

本上一封僱主信封證明你的工作時間（包括資歷）、

職位等，然後工資單來證明你的詳細收入類別。有些

銀行也會要求你的銀行單和報稅記錄來證明你的收入。

借贷比例

雖然每間銀行的制度都不同，但一般的情況下，沒居

留身份人士所得到的借貸比例都不會超過8成。有些

銀行會因應你的借貸用途，投資還是自住的因素來決

定借貸比例；有些則會視乎你的區域來決定，例如豪

宅區跟其他地區會有不同。最終貸款額還需要由其他

因素來定，例如首期。

銀行會因應你的還款能力從而決定貸款數目。一般即

使是海外收入，但銀行也會將它們折算成澳元（例如

之前提及過的9成計算），再以澳洲的稅率來計算你

的稅後收入，從而決定你的還款能力。

現在有些銀行收緊海外人士借貸的同時，卻有些會希

望放寬限制，吸引更多人投資。所以在申請借貸時，

要先了解不同銀行當時的借款條例，確保他們能做出

你理想的借貸比例。

海外人士购买物业需知

即使你可能很了解你當地的置業程序，但澳洲的程序有

可能不太相同，所以建議你置業前，首先要做足功課。

買家要先了解清楚自己的心水物業，知道價錢大約是

多少。之後了解自己的借貸能力，接觸專業的借貸機

構，清楚知道貸款條例，還有自己的自身是否能滿足

它們的要求。與此同時，因為借貸比例不同，買家也

要確保自己有足夠的儲蓄去應付首期、印花稅等開

支。如果心水價位和借貸數目之間有差別，那買家就

可能要選擇其他地區或其他類型的住宅了。

選好心頭好後，那接觸專業貸款來做一個貸款預批也

無妨。不過要注意的是，預批也不一定代表貸款完全

沒問題，因為實際貸款時銀行還有很多考慮因素來左

右貸款額，而且預批有有效期。而當你決定好想買的

物業後，那就要再找專業貸款人士，核實預批是否還

有效、貸款條例、利率、匯率等有否變動，因為它們

都會影響你的貸款額。如果這些也沒問題，那你就最

好將買賣合約交給律師過目。很多海外人士都忽略了

這一點，但律師可以幫你找出買賣合約是披露足夠的

資料，是否能符合你的目的，例如有些物業可能在改

建方面有限制，所以如果你告訴你的律師你的用途，

他們就能確保你買的物業的符合你的目的。

如果你是以聯名的方式買屋，但要是其中一方沒有居留

身份，不能逗留在澳洲慢慢選購，那你就要就心理準

備，而且在決定由哪一個人買屋時，也要決定要做什

麼準備，例如文件等。如果買屋時買家雙方都在場，

那就可以由專業人士，例如律師去授權工作，讓某人

去代表買屋及買屋工作。

不過無論是購買自住還是投資，都建議各位不要「隔

海買屋」，一間屋的投資額巨大，所以還是親自來買

比較好。因為即使你的眼光正確，但每個地方都不同

的政策和地理環境，如果投資前能夠親身考察一下，

那對你的投資會有極大幫助。

身為沒有居留權的海外人士，可能需要先向政府申請才可

以在澳洲購買物業。FIRB（FOREIGN INVESTMENT

REVIEW BOARD）網站上以多種語言列明海外人士

在澳洲置業的限制，詳情可瀏覽www.firb.gov.au。

DISCLAIMER：THE INFORMATION PROVIDED IN THIS SECTION IS GENERAL ADVICE ONLY AND SHOULD NOT BE USED AS A SUBSTITUTE FOR PROFESSIONAL ADVICE. THE PUBLISHER AND/ OR AUTHOR WILL NOT BE LIABLE FOR DAMAGE OR LOSS CAUSED BY ANY MISUNDERSTANDING OR MISLEADING INFORMATION.

贷款和投资物业吗？

海外人士可以在澳洲

PROFILE: WADE LIANG 梁智伟

從2004年開始擔任銀行工作，擁有多年金融

服務經驗，並曾獲WESTPAC銀行的ALFRED

DAVIDSON AWARDS。現為一名資格的旗下

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