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INFORME DE VALORACIÓN DE EDIFICIO DE 15 VIVIENDAS, LOCAL DIAFANO Y APARCAMIENTOS EN FASEDE ESTRUCTURA CON OBRAS PARALIZADAS
EXPEDIENTE 165177.10V01 REF: 2091-710-7287-000915
Avenida PAÍS VALENCIANO, Nº 90 03720 - BENISSA - ALICANTE
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EDIFICIO DE 15 VIVIENDAS, LOCAL DIAFANO Y APARCAMIENTOS EN FASE DEESTRUCTURA CO
INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIOS Y/O SUS ELEMENTOS
1. IDENTIFICACIÓN DE LA SOCIEDAD, SOLICITANTE Y FINALIDAD
1.1. IDENTIFICACIÓN DE LA SOCIEDAD
DENOMINACIÓN: IBERTASA, S.A.
Nº INSCRIPCION BANCO DE ESPAÑA: 4.422
FECHA DE INSCRIPCIÓN: 2 - Noviembre - 1.992
1.2. SOLICITANTE
ENTIDAD SOLICITANTE: C.A. de Galicia (SUC. 7287)
SOLICITANTE: AGUADO Y CARRILLO, S.L.CL AVDA. PAIS VALENCIA, Nº 9003720 - Alicante (UNION)CIF: B53365029REF: 2091-710-7287-000915
1.3. FINALIDAD
FINALIDAD LEGAL: Garantía hipotecaria
OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓN:
Esta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo 2003,normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003) y sus sucesivas modificaciones.
sobre(publicada
2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
MUNICIPIO: BENISSA
PROVINCIA: ALICANTE
COMUNIDAD AUTÓNOMA: VALENCIA
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
Pag. 1/28Ref. Control: 20280121-V01
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EMPLAZAMIENTO: Avenida PAÍS VALENCIANO, Nº 90
Edificio entre medieaneras con fachada a la Avenida Paísy Calle Maset.
Valenciano
CÓDIGO POSTAL: 03720
IDENTIFICACION REGISTRAL DEL INMUEBLE TASADO
REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Nº 1 de CALPE/CALP
Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolioResidencial Piso Planta baja P.B-A 36074 254 1166 1ª25 P.B-B 36076 254 1166 1ª26 Planta primera P.1ª-A 36078 254 1166 1ª27 P.1ª-B 36080 254 1166 1ª28 P.1ª-C 36082 254 1166 1ª29 P.1ª-D 36084 254 1166 1ª30 Planta segunda P.2ª-A 36086 254 1166 1ª31 P.2ª-B 36088 254 1166 1ª32 P.2ª-C 36090 254 1166 1ª33 P.2ª-D 36092 254 1166 1ª34 Planta tercera P.3ª-A 36094 254 1166 1ª35 P.3ª-B 36096 254 1166 1ª36 P.3ª-C 36098 254 1166 1ª37 P.3ª-D 36100 254 1166 1ª38 Planta cuarta P.4ª-A 36102 254 1166 1ª39Anexo Garaje Sótano -1 Garaje 1 36032 254 1166 1ª4 Garaje 2 36034 254 1166 1ª5 Trastero 2 36034 254 1166 1ª5 Garaje 3 36036 254 1166 1ª6 Trastero 3 36036 254 1166 1ª6 Garaje 4 36038 254 1166 1ª7 Garaje 5 36040 254 1166 1ª8 Garaje 6 36042 254 1166 1ª9 Sótano -2 Garaje 7 36046 254 1166 1ª11 Garaje 8 36048 254 1166 1ª12 Garaje 9 36050 254 1166 1ª13 Garaje 10 36052 254 1166 1ª14 Garaje 11 36054 254 1166 1ª15 Garaje 12 36056 254 1166 1ª16 Garaje 13 36058 254 1166 1ª17
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
Pag. 2/28Ref. Control: 20280121-V01
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Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolio Garaje 14 36060 254 1166 1ª18 Trastero 5 36060 254 1166 1ª18 Garaje 15 36062 254 1166 1ª19 Trastero 6 36062 254 1166 1ª19 Garaje 16 36064 254 1166 1ª20 Garaje 17 36066 254 1166 1ª21 Garaje 18 36068 254 1166 1ª22 Garaje 19 36070 254 1166 1ª23Anexo Trastero Sótano -1 Trastero 1 36030 254 1166 1ª3 Sótano -2 Trastero 4 36044 254 1166 1ª10Residencial Otros Local Comercial 36072 254 1166 1ª24
IDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENOReferencia CatastralIdentificación38958/01/BC4839S/0001SXSuelo valor
Identificación Catastral General: 38958/01/BC4839S/0001SX
Datos registrales obtenidos de copia de escritura facilitada, que seadjunta como anexo del presente informe.
OBSERVACIONES:
ConstrucciónESTADO DEL INMUEBLE:
3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
3.1. COMPROBACIONES REALIZADAS
- Comprobación Planeamiento Urbanístico
- Servidumbres visibles
- Estado de ocupación, uso y explotación
- Estado de conservación aparente
- Régimen Protección Patrimonio Arquitec.
- Correspondencia con finca catastral
- Correspondencia con finca registral
- No han vencido plazos Urbanización/Edif.
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
Pag. 3/28Ref. Control: 20280121-V01
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- No existe proced. incumplimiento deberes
3.2. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA
- Plano de situación
- Planos de Proyecto
- Reportaje fotográfico
- Fotocopia Escritura Propiedad
- Proyecto Visado
- Licencia de Obra
- Información Catastral descriptiva y gráfica
- Método Residual Estático
4. LOCALIDAD Y ENTORNO
4.1. TIPO DE NÚCLEO
TIPO DE NÚCLEO: Núcleo Autónomo.
4.2. OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA
OCUPACIÓN LABORAL: Servicios. Industrial.
NIVEL DE RENTA: Medio.
4.3. POBLACIÓN
POBLACIÓN: Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2005:habitantes de derecho.
11.935
4.4. EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN
EVOLUCIÓN DE LA POBLACIÓN: Creciente.
DENSIDAD DE LA POBLACIÓN: La densidad de población en el entorno es variable, dependiendola estacionalidad; alta en verano y media el resto del año.
de
4.5. DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS
DELIMITACION DEL ENTORNO: Entorno dentro del casco urbano en zona céntrica de la población.tipología dominante es la de bloque plurifamiliar entre medianerasmedia-baja densidad.
Lade
ORDENACION: Edificios plurifamiliares entre medianeras, con presencia deunifamiliares entre medianeras.
viviendas
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
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GRADO DE CONSOLIDACION: Elevado. No existe prácticamente suelo vacante.
NIVEL DE DESARROLLO: Terminado. Tejido urbano con actividad residual al haberse agotadomayoría del suelo urbano disponible.
la
RENOVACION: Actuaciones puntuales por sustitución.
ANTIGÜEDAD CARACTERÍSTICA: La antigüedad media de las edificaciones del entorno oscila entrey 30 años.
10
4.6. CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA
PAVIMENTACION: Asfaltado de viales y pavimentado de aceras.
ABASTECIMIENTO DE AGUA: Red general de abastecimiento de agua.
SANEAMIENTO: Red general de alcantarillado.
SUMINISTRO DE GAS: No existe red de suministro de gas en este sector.
SUMINISTRO ELECTRICO: Red general de suministro eléctrico.
ESTADO DE CONSERVACION: Normal.
4.7. EQUIPAMIENTO
ASISTENCIAL: Centros asistenciales públicos en casco urbano.
COMERCIAL: Suficiente. Equipamiento básico de todo tipo en casco cercano.
urbano
DEPORTIVO: Suficiente. Instalaciones polideportivas diversas.
ESCOLAR: Centros de enseñanza primaria y secundaria en casco cercano.
urbano
LUDICO: Suficiente.
ZONAS VERDES: Suficientes.
4.8. COMUNICACIONES EXISTENTES
EN EL CASCO URBANO: Autobuses interurbanos.
RED VIARIA: Red urbana.
5. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO
5.1. SUPERFICIES
Medida: - - - m² Catastral: 419,00 m² Registral : 435,71 m² Proyecto : 435,71 m² Adoptada : 435,71 m²
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
Pag. 5/28Ref. Control: 20280121-V01
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5.2. DESCRIPCIÓN
DESCRIPCIÓN DEL TERRENO: Solar en esquina con fachada principal a la Calle Maset ysecundaria a la Avenida Pais Valencià.
fachada
COMENTARIO SOBRE LAS SUPERFICIES: Se adopta como supeficie de la parcela donde se ubica lala superficie registral que coincide con la superficie del proyecto.
edificación,
5.3. INFRAESTRUCTURAS
INFRAESTRUCTURA EXISTENTES: Se trata de un terreno urbanizado sin infraestructuras pendientesejecución.
de
6. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN
6.1. DESCRIPCION DE LAS CARACTERISTICAS BASICAS DEL EDIFICIO
TIPOLOGIA: Edificio residencial entre medianeras.
Nº DE PLANTAS SOBRE RASANTE: Cinco (PB+IV).
Nº DE PLANTAS BAJO RASANTE: Dos.
USO PREDOMINANTE: Residencial.
CALIDAD CONSTRUCTIVA GENERAL: Media.
6.2. TIPOLOGÍAS
RESIDENCIAL PISO TIPOLOGÍAS GARAJES: 13 aparcamientos en sótano -2 y 6 aparcamientos
sótano -1.TRASTERO: 3 trasteros en sótano -2 y 3 trasteros en sótano -1.LOCAL: Compuesto de planta baja sin distribuirVIVIENDA BAJO A: Compuesta de una sola planta distribuida vestíbulo, estar-comedor, cocina con galería, dormitorio con dormitorios, aseo y patio de luces.VIVIENDA BAJO B: Compuesta de una sola planta distribuida estar-comedor, cocina , dos dormitorios, baño y patio de luces.VIVIENDA PISO 1ºA-2ºA-3ºA : Vestíbulo, estar-comedor, cocinagalería, tres dormitorios, bañoy aseo y dos balcones.VIVIENDA PISO 1ºB : Vestíbulo, estar-comedor, cocina contres dormitorios, bañoy aseo, patio de luces y balcón.VIVIENDA PISO 2ºB-3ºB : Vestíbulo, estar-comedor, cocina galería, tres dormitorios, bañoy aseo y balcón.VIVIENDA PISO 1ºC-1ºD-2ºC-2ºD : Vestíbulo, estar-comedor,con galería, tres dormitorios, baño y aseo y balcón.VIVIENDA PISO 3ºC: Vestíbulo, estar-comedor, cocina con
en
enbaño,
en
con
galería,
con
cocina
galería,
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
Pag. 6/28Ref. Control: 20280121-V01
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dormitorio, aseo y terrazaVIVIENDA PISO 4ºA : Vestíbulo, estar-comedor, cocina, dormitorios, dos baños y terraza.
ANEXOS: Cada vivienda dispone de una trastero anexo situadoplanta baja. .
tres
en
6.3. DISTRIBUCIÓN
RESIDENCIAL PISO DISTRIBUCIÓN Vestíbulo, estar-comedor, cocina, dormitorio, baño y terraza.
6.4. CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS
CIMENTACION: Losa de hormigón armado.
ESTRUCTURA: Pórticos y forjados de hormigón armado.
CERRAMIENTOS: Cerramiento de doble hoja acabado exteriormente enfoscado y pintado.
mediante
CUBIERTA: Cubierta plana e inclinada, según zonas.
6.5. TERMINACIONES
RESIDENCIAL PISO
DISTRIBUCIÓN PAVIMENTOS PARAMENTOSVERTICALES
TECHOSDISTRIBUCIÓN PAVIMENTOS PARAMENTOSVERTICALES
TECHOS
Vestíbulo Gres Pintura lisa EscayolaEstar-comedor Gres Pintura lisa PinturaCocina Gres Alicatado EscayolaDormitorio Gres Pintura lisa PinturaBaño Gres Alicatado EscayolaTerraza Gres Enfoscado pintado Enfoscado pintado
OBSERVACIONES SOBRE LAS CALIDADES CONSTRUCTIVAS CONSIDERADAS:Las calidades constructivas indicadas se han estimado como las más habituales en este tipo de promociones, dadono figuran en el Proyecto Básico aportado, y no se aportó Memoria de Calidades de la promoción.
que
6.6. CARPINTERÍA EXTERIOR
RESIDENCIAL PISO CARPINTERIA EXTERIOR: Aluminio lacado, vidrio doble Isolar.
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
Pag. 7/28Ref. Control: 20280121-V01
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6.7. CARPINTERÍA INTERIOR
RESIDENCIAL PISO CARPINTERIA INTERIOR: Carpintería de madera barnizada.
6.8. INSTALACIONES ESPECÍFICAS
AGUA CALIENTE: Termo eléctrico.
CLIMATIZACIÓN: Por conductos y rejillas
FONTANERÍA Y APARATOS SANITARIOS: Calidad media.
PORTERO AUTOMÁTICO: Dispone.
SEGURIDAD: Puerta acceso a vivienda de seguridad.
ASCENSORES: Dispone.
TELÉFONO: Preinstalación empotrada
ACRISTALAMIENTO: Climalit.
6.9. ESTADO DE LA OBRA
Importe actual (€)% Fase % Ejecuc. % ActualImporte (€)
Cap I MOVIMIENTO DE TIERRAS 1,873 100,0 1,87324.347,37 24.347,37
Cap II CIMENTACIONES 1,469 100,0 1,46919.095,72 19.095,72
Cap III ESTRUCTURA 11,338 55,0 6,236147.384,12 81.061,27
Cap IV ALBAÑILERÍA 10,222 0,0 0,000132.877,09 - - -
Cap V CUBIERTAS 8,747 0,0 0,000113.703,37 - - -
Cap VI SOLADOS Y ALICATADOS 11,587 0,0 0,000150.620,90 - - -
Cap VII REVESTIMIENTO Y FALSOS TECHOS 8,089 0,0 0,000105.149,95 - - -
Cap VIII CARPINTERÍA DE MADERA 3,524 0,0 0,00045.808,93 - - -
Cap IX CARPINTERÍA METÁLICA YCERRAJERÍA
4,929 0,0 0,00064.072,70 - - -
Cap X VIDRIERÍA 1,225 0,0 0,00015.923,93 - - -
Cap XI FONTANERÍA 1,626 0,0 0,00021.136,58 - - -
Cap XII APARATOS SANITARIOS 2,164 0,0 0,00028.130,11 - - -
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
Pag. 8/28Ref. Control: 20280121-V01
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Importe actual (€)% Fase % Ejecuc. % ActualImporte (€)
Cap XIII INSTALACIÓN ELÉCTRICA 3,306 0,0 0,00042.975,12 - - -
Cap XIV VARIOS 21,740 5,0 1,087282.601,05 14.130,05
Cap XV PINTURA 6,638 0,0 0,00086.288,21 - - -
Cap XVI CONTROL CALIDAD 0,306 20,0 0,0613.977,73 795,55
Cap XVII SEGURIDAD Y SALUD 1,218 20,0 0,24415.832,94 3.166,59
100,000 10,970TOTAL 1.299.925,82 142.596,54
1,750 año/s.Tiempo finalización :
DESCRIPCIÓN DE LOS TRABAJOS EN EJECUCIÓN: En la actualidad se ha realizado el moviemiento de tierras,y estructura hasta el forjado de planta primera.
RITMO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS: Las obras se encuentran paralizadas.
ELEMENTOS EN EJECUCIÓN: Al estar la obra sin compartimentar interiormente, se desconoce si el número deen ejecución de cada uso coincide con el número de elementos proyectados.
COSTE DE CONSTRUCCIÓN: Al no haberse aportado presupuesto de contrata se adopta el desglose y proporción decapítulos del Proyecto Básico aportado, aunque adaptando el coste global al calculado según ratios medios de costesconstrucción e información recabada en la zona, en función de las tipologías y ubicación geográfica de latasada..
cimentación
elementos
losde
promoción
SUPERFICIES
6.10. SUPERFICIE UTIL:
"Es la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos deedificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores deprivativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.),sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en plantacerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior am. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos"
unuso
medidaporcon
1,50
6.11. SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN PARTES COMUNES:
"Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definiciónincluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, dede fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio."
ecerramientos
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
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6.12. SUPERFICIE CONSTRUIDA CON PARTES COMUNES:
"Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota ensuperficie de los elementos comunes del edificio."
la
6.13. CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES:
Parcela(m²)
Construida(m²)
USOCONSIDERADO
CCC(m²)
Parcela(m²)
Util(m²)
Construida(m²)
CCC(m²)
Util(m²)
Adoptada(m²)
COMPROBADA REGISTRAL
Residencial Piso Planta baja
76,08- - - P.B-A 91,76 - - - 69,07 76,08 - - -69,07 91,7676,94- - - P.B-B 76,94 - - - 68,68 76,94 - - -68,68 76,94
153,02- - -TOTAL 168,70 - - - 137,75 153,02 - - -137,75 168,70 Planta primera
101,02- - - P.1ª-A 116,70 - - - 89,20 101,02 - - -89,20 116,7082,42- - - P.1ª-B 98,10 - - - 71,79 82,42 - - -71,79 98,1084,94- - - P.1ª-C 100,62 - - - 74,12 84,94 - - -74,12 100,62
103,37- - - P.1ª-D 119,05 - - - 88,26 103,37 - - -88,26 119,05371,75- - -TOTAL 434,47 - - - 323,37 371,75 - - -323,37 434,47
Planta segunda101,02- - - P.2ª-A 116,70 - - - 89,11 101,02 - - -89,11 116,70
82,42- - - P.2ª-B 98,10 - - - 71,79 82,42 - - -71,79 98,1084,94- - - P.2ª-C 100,62 - - - 74,12 84,94 - - -74,12 100,62
103,37- - - P.2ª-D 119,05 - - - 88,26 103,37 - - -88,26 119,05371,75- - -TOTAL 434,47 - - - 323,28 371,75 - - -323,28 434,47
Planta tercera101,02- - - P.3ª-A 116,70 - - - 89,20 101,02 - - -89,20 116,70
82,94- - - P.3ª-B 98,62 - - - 71,79 82,94 - - -71,79 98,6253,02- - - P.3ª-C 68,70 - - - 45,10 53,02 - - -45,10 68,7082,65- - - P.3ª-D 98,33 - - - 68,63 82,65 - - -68,63 98,33
319,63- - -TOTAL 382,35 - - - 274,72 319,63 - - -274,72 382,35 Planta cuarta
98,36- - - P.4ª-A 114,25 - - - 97,18 98,36 - - -82,02 114,25Anexo Garaje Sótano -1
- - -- - - Garaje 1 51,08 - - - 20,27 - - - - - -20,27 51,08- - -- - - Garaje 2 44,78 - - - 17,77 - - - - - -17,77 44,78- - -- - - Garaje 3 37,95 - - - 15,06 - - - - - -15,06 37,95- - -- - - Garaje 4 26,38 - - - 10,47 - - - - - -10,47 26,38- - -- - - Garaje 5 26,56 - - - 10,54 - - - - - -10,54 26,56- - -- - - Garaje 6 26,51 - - - 10,52 - - - - - -10,52 26,51- - -- - -TOTAL 213,27 - - - 84,63 - - - - - -84,63 213,27
Sótano -2- - -- - - Garaje 7 33,97 - - - 13,48 - - - - - -13,48 33,97- - -- - - Garaje 8 31,05 - - - 12,32 - - - - - -12,32 31,05- - -- - - Garaje 9 31,05 - - - 12,32 - - - - - -12,32 31,05
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Parcela(m²)
Construida(m²)
USOCONSIDERADO
CCC(m²)
Parcela(m²)
Util(m²)
Construida(m²)
CCC(m²)
Util(m²)
Adoptada(m²)
COMPROBADA REGISTRAL
- - -- - - Garaje 10 33,82 - - - 13,42 - - - - - -13,42 33,82- - -- - - Garaje 11 32,99 - - - 13,09 - - - - - -13,09 32,99- - -- - - Garaje 12 35,78 - - - 14,20 - - - - - -14,20 35,78- - -- - - Garaje 13 51,08 - - - 20,27 - - - - - -20,27 51,08- - -- - - Garaje 14 44,78 - - - 17,77 - - - - - -17,77 44,78- - -- - - Garaje 15 37,95 - - - 15,06 - - - - - -15,06 37,95- - -- - - Garaje 16 25,88 - - - 10,47 - - - - - -10,27 25,88- - -- - - Garaje 17 26,56 - - - 10,54 - - - - - -10,54 26,56- - -- - - Garaje 18 31,05 - - - 12,32 - - - - - -12,32 31,05- - -- - - Garaje 19 34,27 - - - 13,60 - - - - - -13,60 34,27- - -- - -TOTAL 450,22 - - - 178,86 - - - - - -178,66 450,22
Anexo Trastero Sótano -1
- - -- - - Trastero 1 7,31 - - - 3,02 - - - - - -3,02 7,31- - -- - - Trastero 2 25,91 - - - 10,28 - - - - - -10,28 25,91- - -- - - Trastero 3 16,43 - - - 6,52 - - - - - -6,52 16,43- - -- - -TOTAL 49,64 - - - 19,82 - - - - - -19,82 49,64
Sótano -2- - -- - - Trastero 4 7,61 - - - 3,02 - - - - - -3,02 7,61- - -- - - Trastero 5 25,91 - - - 10,28 - - - - - -10,28 25,91- - -- - - Trastero 6 16,43 - - - 6,52 - - - - - -6,52 16,43- - -- - -TOTAL 49,95 - - - 19,82 - - - - - -19,82 49,95
Residencial Otros161,75- - - Local
Comercial- - - - - - - - - - - - - - -148,68 161,75
Parcela(m²)
Construida(m²)
USOCONSIDERADO
CCC(m²)
Parcela(m²)
Util(m²)
Construida(m²)
CCC(m²)
Util(m²)
Adoptada(m²)
COMPROBADA REGISTRAL
1.314,51- - -Residencial Piso 1.534,24 - - - 1.156,30 1.314,51 - - -1.141,14 1.534,24- - -- - -Anexo Garaje 663,49 - - - 263,49 - - - - - -263,29 663,49- - -- - -Anexo Trastero 99,59 - - - 39,64 - - - - - -39,64 99,59
161,75- - -Residencial Otros - - - - - - - - - - - - - - -148,68 161,751.476,26- - -TOTALES 2.297,32 - - - 1.459,43 1.314,51 - - -1.592,75 2.459,07
OBSERVACIONES SOBRE LAS SUPERFICIES CONSIDERADAS: Se adoptan las superficies registrales que coincidenel proyecto. Las superficies construidas con elementos comunes se calculan haciendo un reparto de acuerdo aindicado en el proyecto aportado.
conlo
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7. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA
El inmueble tasado se encuentra ubicado dentro del área regulada por el siguiente planeamiento urbanístico.
TIPOLOGÍA DE PLANEAMIENTO: Plan General de Ordenación Urbana.
CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA: Suelo Urbano.
USO CARACTERÍSTICO: Residencial.
PROYECTO APORTADO: TITULO DEL PROYECTO: 2º MODIFICADO DE PROYECTO BÁSICOEDIFICIO DE 15 VIVIENDAS, LOCAL DIÁFANO Y APARCAMIENTOSARQUITECTO: Don Pascual Giner Ginestar.VISADO: Enero 2007
DE
LICENCIA DE OBRAS: Se aporta Licencia de Obras nº398/2006 de fecha 20/04/2007por el Ayuntamiento de Benissa.
emitida
ADECUACIÓN AL PLANEAMIENTO VIGENTE: El inmueble se adecua al Planeamiento vigente, de acuerdo a Licencia de Obras aportada.
la
8. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
8.1. TENENCIA Y LIMITACIONES
PROPIETARIO (PLENO DOMINIO) : "AGUADO Y CARRILLO S.L.", titular del pleno dominio, según
de escritura aportada y que se adjunta como anexo al informe.
copiapresente
DESTINO PREVISTO : Venta
9. ANÁLISIS DE MERCADO
9.1. ANALISIS DE MERCADO, OFERTA Y DEMANDA
PREVISIÓN EVOLUCIÓN DEL MERCADO:
MERCADO CON TENDENCIA BAJISTA.
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PREVISIÓN TIEMPO DE COMERCIALIZACIÓN DEL INMUEBLE:
LARGO (ENTRE 9 Y 12 MESES).
9.2. OFERTA
ANALISIS DE OFERTA:
Existe oferta de garajes especialmente en mercado secundario. Generalmente la oferta de garajes se vinculada a viviendas.
encuentra
EVOLUCION DE LA OFERTA:
La oferta de este tipo de inmueble en el entorno próximo ha experimentado una tendencia a la estabilización en losúltimos años, acusándose una sobreoferta en el último año que está provocando el ajuste de los precios de oferta ycierre de la operación a la baja, bien mediante la salida al mercado a precios más ajustados, bien mediante ladel precio final de cada inmueble.
dosde
negociación
VALORES OFERTADOS:
Los valores ofertados oscilan en función de las superficies, ubicaciones, antigüedades y calidades de los inmuebles.
9.3. DEMANDA
ANÁLISIS DE DEMANDA:
Se trata de un entorno en el que existe un claro exceso de oferta respecto a la demanda, con una frecuenciade transacciones inmobiliarias, proceso motivado por la coyuntura económica actual del ciclo económico en el queencontramos.
media-bajanos
9.4. INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA AL CONTADO O DE ALQUILER
INTERVALO DE VARIACIÓN DE VALORES:
El intervalo de variación zonal para uso residencial oscila entre 1.250 y 1.500 €/m².
VALORES ACTUALES MÁS FRECUENTES:
Los precios de venta más frecuentes para viviendas en el entorno, con características comparables, oscilan 120.000 y 175.000 €.
entre
9.5. EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN
COMPETITIVIDAD DEL INMUEBLE:
El inmueble tasado presenta un comportamiento inferior a las características medias de su entorno, ya que se trata deedificio en fase de estructura con las obras paralizadas.
un
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EXPECTATIVA DE MERCADO:
La tendencia actual hace prever una relación estable entre oferta y demanda a corto-medio plazo.
AFECCIONES SOCIO-ECONOMICAS:
No se ha observado ni se prevé a medio plazo degradación del entorno por causas sociológicas oextrínsecas al inmueble que puedan afectar al valor de tasación adoptado en el informe.
circunstancias
9.6. COMPARABLES
RESIDENCIAL PISO
REFERENCIA VALORUNITARIO
(€/m²)
DIRECCIÓN SUPERF.PARCELA
(m²)
SUPERFCONSTR.
(m²)
EDADEFECTIVA
6901210000681 1.376,15Constitución, 3 109 5- - -6901210000682 1.692,31País Valenciano, Edf. Pou
d´Avall, 978 -- - -
6901210000683 1.631,58País Valenciano, Edf. Poud´Avall, 9
95 -- - -
6901210000684 1.478,26País Valenciano, Edf. Poud´Avall, 9
115 -- - -
6901210000685 1.588,24Benidoleig, 8 85 -- - -6901210000686 1.494,74País Valenciano, 165 95 1- - -
REFERENCIA V.TOTAL(€)
POBLACION FUENTEDIRECCIÓN
6901210000681 150.000,00BENISSA ParticularConstitución, 36901210000682 132.000,00BENISSA ParticularPaís Valenciano, Edf. Pou
d´Avall, 96901210000683 155.000,00BENISSA ParticularPaís Valenciano, Edf. Pou
d´Avall, 96901210000684 170.000,00BENISSA ParticularPaís Valenciano, Edf. Pou
d´Avall, 96901210000685 135.000,00BENISSA ParticularBenidoleig, 86901210000686 142.000,00BENISSA ParticularPaís Valenciano, 165
VALOR PROMEDIO PONDERADO = 1.532,06 €/m²
ANEXO GARAJE
REFERENCIA VALORUNITARIO
(€/m²)
SUPERF.PARCELA
(m²)
SUPERFCONSTR.
(m²)
DIRECCIÓN
6901210000686 466,67- - - 30País Valenciano, 1656901210000688 500,00- - - 40Alcudia, 876900610000309 600,00- - - 25Maestro Serrano, Edificio
PuebloMar, 26900610000308 600,00- - - 25Maestro Serrano, Edificio
PuebloMar, 26901210000687 694,44- - - 72Juan de Juanes, 76900610000310 720,00- - - 2518 de Julio, 9
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REFERENCIA V.TOTAL(€)
POBLACION FUENTEDIRECCIÓN
6901210000686 14.000,00BENISSA ParticularPaís Valenciano, 1656901210000688 20.000,00BENISSA ParticularAlcudia, 876900610000309 15.000,00CALPE/CALP ParticularMaestro Serrano, Edificio
PuebloMar, 26900610000308 15.000,00CALPE/CALP ParticularMaestro Serrano, Edificio
PuebloMar, 26901210000687 50.000,00BENISSA ParticularJuan de Juanes, 76900610000310 18.000,00CALPE/CALP Particular18 de Julio, 9
VALOR PROMEDIO PONDERADO = 608,29 €/m²
RESIDENCIAL OTROS
REFERENCIA VALORUNITARIO
(€/m²)
DIRECCIÓN SUPERF.PARCELA
(m²)
SUPERFCONSTR.
(m²)
EDADEFECTIVA
6901210000690 1.400,00Alcudía, 66 250 2- - -6901210000692 1.235,29Benigembla, 23 85 15- - -6901210000693 1.086,14Alcudía, 30 267 5- - -6901210000694 1.867,47de la Marina, Urbanización
Bessetes, 10D166 2- - -
6901210000689 1.777,78Calpe - Moraira, 197 225 -- - -6901210000691 1.587,84Botaníc Cavanilles, 20 148 5- - -
REFERENCIA V.TOTAL(€)
DIRECCIÓN POBLACION FUENTE CTF(%)
6901210000690 350.000,00Alcudía, 66 Ofertas Zona 0,85BENISSA6901210000692 105.000,00Benigembla, 23 Ofertas Zona 1,00BENISSA6901210000693 290.000,00Alcudía, 30 Ofertas Zona 0,85BENISSA6901210000694 310.000,00de la Marina, Urbanización
Bessetes, 10DOfertas Zona 1,00CALPE/CALP
6901210000689 400.000,00Calpe - Moraira, 197 Ofertas Zona 1,00TEULADA6901210000691 235.000,00Botaníc Cavanilles, 20 Ofertas Zona 1,00ONDARA
VALOR PROMEDIO PONDERADO = 1.481,16 €/m²
9.7. CALIFICACIÓN DE RIESGO
CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL INMUEBLE: (C-C-B)
- Expectativa del mercado inmobiliario en el entorno (C)Mercado con evolución de precios inferiores al IPC y oferta superior a la demanda existente.
- Evolución futura del entorno (C)La evolución futura del entorno puede influir negativamente en la comercialización del inmueble.
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- Competitividad del inmueble (B)Las características del inmueble presentan un grado de competitividad similar a la media del entorno. Esto puedepositivamente en la comercialización del mismo.
influir
10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS
CONSIDERACIONES PREVIAS:
La Orden ECO/805/2003 (B.O.E. 9-IV-2003), modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada enB.O.E del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E de 5 de Marzo decontempla los métodos de valoración que se deben aplicar para la determinación del valor de tasación de undentro de sus respectivos campos de aplicación. A continuación se efectúa la valoración particularizada alobjeto de estudio, mediante la aplicación de los métodos apropiados.
OBSERVACIONES A LOS MÉTODOS DE VALORACIÓN APLICADOS:
Dado que se valora edificio en construcción con las obras paralizadas y que no es previsible la reanudación de lasdel mismo, según la ORDEN ECO-805-2003 en su artículo 45 en el punto 1-a, donde se especifica que:
"1. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación:a) El valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvieran paralizadas y noprevé su reanudación a corto plazo, se tomará como valor de tasación el menor entre el valor de reemplazamiento yresidual del terreno y de la edificación realizada."
el2008,
inmuebleinmueble/s
obras
seel
"CONCEPTO DE VALOR DE MERCADO"
"Precio al que podría venderse un inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y unindependiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en elque las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de unnormal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. Entre el vendedor y el comprador noexistir vinculación previa alguna ni tener un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa delLa oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de quetrate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes."
compradormercado,
plazodebe
contrato.se
10.1. CALCULO DEL VALOR DE MERCADO POR COMPARACION
Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominan valor por comparación, que determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar eldel inmueble a los efectos de crédito hipotecario.Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:
permitevalor
a) Establecer las cualidades y características de cada inmueble tasado que influyan en su valor.
b) Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los inmuebles comparables al tasado.
c) Selección de una muestra de los precios de los inmuebles comparables al tasado.
d) Homogeneización de los elementos de la muestra con el inmueble objeto de tasación.
e) Asignar el valor de un inmueble, neto de gastos de comercialización y servidumbres.
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
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f) El valor por comparación así obtenido será ajustado por la entidad tasadora cuando, siendo un informe finalidad hipotecaria, ésta estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la que dure al menos tres años. El ajuste se llevará a cabo mediante la aplicación de un coeficiente denominado Kh.
conexperimente
tasaciónreductor
HOMOGENEIZACIÓN DE LOS TESTIGOS:
A continuación se procede a la homogeneización de los testigos obtenidos en el sondeo de mercado efectuado ypermiten aplicar para el inmueble tasado un valor unitario que sirva de base para la determinación de su valor depor comparación. Los criterios establecidos para efectuar la homogeneización son consecuencia de analizar entresus variantes cualitativas, estado de conservación, funcionales y económicas.
quemercado
otras
VALORUNITARIO
(€/m²)
DIRECCIÓN COEF.HOMOG.
VALORHOMOG
(€/m²)
VALORADOPTADO
(€/m²)
PESO(%)
SUPERF(m²)
RESIDENCIAL PISO
1,050Constitución, 3 1.376,15 1.444,96 240,8316,671090,850País Valenciano, Edf. Pou d´Avall, 9 1.692,31 1.438,46 239,7416,67780,850País Valenciano, Edf. Pou d´Avall, 9 1.631,58 1.386,84 231,1416,67951,000País Valenciano, Edf. Pou d´Avall, 9 1.478,26 1.478,26 246,3816,671150,950Benidoleig, 8 1.588,24 1.508,83 251,4716,67851,000País Valenciano, 165 1.494,74 1.494,74 249,1216,6795
VALOR UNITARIO HOMOGENEIZADO (V.U.H): 1.458,68 €/m²
VALORUNITARIO
(€/m²)
DIRECCIÓN COEF.HOMOG.
VALORHOMOG
(€/m²)
VALORADOPTADO
(€/m²)
PESO(%)
SUPERF(m²)
ANEXO GARAJE
1,000País Valenciano, 165 466,67 466,67 77,7816,67300,890Alcudia, 87 500,00 445,00 74,1716,67400,800Maestro Serrano, Edificio
PuebloMar, 2600,00 480,00 80,0016,6725
0,800Maestro Serrano, EdificioPuebloMar, 2
600,00 480,00 80,0016,6725
0,800Juan de Juanes, 7 694,44 555,55 92,5916,67720,80018 de Julio, 9 720,00 576,00 96,0016,6725
VALOR UNITARIO HOMOGENEIZADO (V.U.H): 500,54 €/m²
VALORUNITARIO
(€/m²)
DIRECCIÓN COEF.HOMOG.
VALORHOMOG
(€/m²)
VALORADOPTADO
(€/m²)
PESO(%)
SUPERF(m²)
RESIDENCIAL OTROS
1,000Alcudía, 66 1.400,00 1.400,00 233,3316,672501,000Benigembla, 23 1.235,29 1.235,29 205,8816,67851,000Alcudía, 30 1.086,14 1.086,14 181,0216,672670,800de la Marina, Urbanización
Bessetes, 10D1.867,47 1.493,98 249,0016,67166
0,800Calpe - Moraira, 197 1.777,78 1.422,22 237,0416,67225
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
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VALORUNITARIO
(€/m²)
DIRECCIÓN COEF.HOMOG.
VALORHOMOG
(€/m²)
VALORADOPTADO
(€/m²)
PESO(%)
SUPERF(m²)
1,000Botaníc Cavanilles, 20 1.587,84 1.587,84 264,6416,67148
VALOR UNITARIO HOMOGENEIZADO (De primera crujia): 1.370,91 €/m²
CUADRO-TABLA RESUMEN METODO DE COMPARACION
SUPERFICIE(m²)
ELEMENTO V.U.H(€/m²)
COEFICIENTEKe
VALORCOMPARACION
(€)
VALORUNITARIO
(€/m²)Residencial Piso Planta baja P.B-A 91,76 1.458,68 1,000 133.848,481.458,68 P.B-B 76,94 1.458,68 1,200 134.677,311.750,42 Planta primera P.1ª-A 116,70 1.458,68 1,000 170.227,961.458,68 P.1ª-B 98,10 1.458,68 1,000 143.096,511.458,68 P.1ª-C 100,62 1.458,68 1,000 146.772,381.458,68 P.1ª-D 119,05 1.458,68 1,000 173.655,851.458,68 Planta segunda P.2ª-A 116,70 1.458,68 1,000 170.227,961.458,68 P.2ª-B 98,10 1.458,68 1,000 143.096,511.458,68 P.2ª-C 100,62 1.458,68 1,000 146.772,381.458,68 P.2ª-D 119,05 1.458,68 1,000 173.655,851.458,68 Planta tercera P.3ª-A 116,70 1.458,68 1,020 173.632,101.487,85 P.3ª-B 98,62 1.458,68 1,020 146.731,771.487,85 P.3ª-C 68,70 1.458,68 0,900 90.190,051.312,81 P.3ª-D 98,33 1.458,68 1,020 146.300,291.487,85 Planta cuarta P.4ª-A 114,25 1.458,68 1,150 191.652,091.677,48Anexo Garaje Sótano -1 Garaje 1 51,08 500,54 1,000 25.567,78500,54 Garaje 2 44,78 500,54 1,000 22.414,38500,54 Garaje 3 37,95 500,54 1,000 18.996,09500,54 Garaje 4 26,38 500,54 1,000 13.206,45500,54 Garaje 5 26,56 500,54 1,000 13.294,74500,54 Garaje 6 26,51 500,54 1,000 13.269,52500,54 Sótano -2 Garaje 7 33,97 500,54 0,900 15.302,97450,49 Garaje 8 31,05 500,54 0,900 13.986,09450,49 Garaje 9 31,05 500,54 0,900 13.986,09450,49 Garaje 10 33,82 500,54 0,900 15.234,85450,49 Garaje 11 32,99 500,54 0,900 14.860,22450,49 Garaje 12 35,78 500,54 0,900 16.120,33450,49 Garaje 13 51,08 500,54 0,900 23.011,21450,49 Garaje 14 44,78 500,54 0,900 20.173,12450,49 Garaje 15 37,95 500,54 0,900 17.096,64450,49 Garaje 16 25,88 500,54 0,900 11.658,86450,49 Garaje 17 26,56 500,54 0,900 11.965,37450,49
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
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SUPERFICIE(m²)
ELEMENTO V.U.H(€/m²)
COEFICIENTEKe
VALORCOMPARACION
(€)
VALORUNITARIO
(€/m²) Garaje 18 31,05 500,54 0,900 13.986,09450,49 Garaje 19 34,27 500,54 0,900 15.439,19450,49Residencial Otros Local Comercial 161,75 1.370,91 1,050 232.832,661.439,46
CUADRO RESUMEN VALORES COMPARACIÓN
USOCONSIDERADO
Superficie(m²)
Valorunitario
(€/m²)
ValorComparación
(€)
USOCONSIDERADO
Superficie(m²)
Valorunitario
(€/m²)
ValorComparación
(€)Residencial Piso 1.534,24 1.488,83 2.284.537,49Anexo Garaje 663,49 466,30 309.569,99Anexo Trastero 99,59 - - - - - -Residencial Otros 161,75 1.439,46 232.832,66Totales 2.826.940,14
10.2. CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION
El Método del Coste permite calcular el valor de reemplazamiento-reposición bruto o neto de toda clase de edificioselementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados. Distingue dos tipos de costes:
y
I. VALOR DE REEMPLAZAMIENTO-REPOSICION BRUTO (V.R.B):
V.R.B = SUELO + CONSTRUCCION + GASTOS NECESARIOS = S + C + GN
El V.R.B de un inmueble se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado, el de cadade los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha un inmueble de características (capacidad, uso, calidad…)en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales.
unopero
II. VALOR DE REEMPLAZAMIENTO-REPOSICION NETO (V.R.N):
V.R.N = SUELO + CONST. + GASTOS NECESARIOS - DEPRECIACION = S + C + GN - DEP
Es aplicable exclusivamente a los edificios o elementos de un edificio terminados. Su determinación se deduciendo al V.R.B, calculado de acuerdo con lo dispuesto anteriormente, la depreciación física y funcional de edificación.
realizarála
CALCULO DEL VALOR DEL SUELO POR METODO RESIDUAL ESTÁTICO
PROMOCIÓN INMOBILIARIA MAS PROBABLE
La promoción más probable es la planteada según proyecto básico y licencia de obras, tras la reanudación de las obras.
COSTES Y GASTOS NECESARIOS DE CONSTRUCCIÓN
CONCEPTO VALOR UNITARIO(€/m²)
VALOR TOTAL(€)
CONCEPTO VALOR UNITARIO(€/m²)
VALOR TOTAL(€)
Coste de ejecución material 447,98 1.101.607,97Gastos generales + Bfcio. Ind. 80,64 198.289,43Honorarios Proyecto Obras 18,69 45.967,43Honorarios Dirección Obra 16,02 39.394,71Impuestos no recuperables 10,74 26.418,98Licencias 13,44 33.047,32Tasas y otros gastos 4,11 10.102,28Gastos administración 18,60 45.733,73
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
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CONCEPTO VALOR UNITARIO(€/m²)
VALOR TOTAL(€)
CONCEPTO VALOR UNITARIO(€/m²)
VALOR TOTAL(€)
Gastos fiscales y comercializa 27,35 67.261,50TOTAL 637,57 1.567.823,35
VALOR DE MERCADO PARA LA HIPOTESIS DE EDIFICIO TERMINADO DE LA PROMOCIONINMOBILIARIA MAS PROBABLE
USO CONSIDERADO EDIFICABILIDAD(m²)
VALOR UNITARIO(€/m²)
VALOR TOTAL(€)
USO CONSIDERADO EDIFICABILIDAD(m²)
VALOR UNITARIO(€/m²)
VALOR TOTAL(€)
Anexo Garaje 663,49 466,58 309.571,16Anexo Trastero 99,59 318,60 31.729,37Residencial Piso 1.534,24 1.489,04 2.284.544,73Residencial Otros 161,75 1.439,46 232.832,66TOTAL 2.858.677,92
ELEMENTO Bº PROMOTOR(%)
REPERCUSION(€/m²)
TOTAL RESIDUAL(€)
ELEMENTO Bº PROMOTOR(%)
REPERCUSION(€/m²)
TOTAL RESIDUAL(€)
BENEFICIO DEL PROMOTOR Y VALOR DE MERCADO
P.B-A 20,01 292,32 718.835,66
Porcentaje de urbanización ejecutada: 100
CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION (VALORES UNITARIOS) H.E.T
SUELO(€/m²)
ELEMENTO C.CONST.(€/m²)
GASTOS(G.NEC)
(€/m²)
V.R.B(€/m²)
V.R.N(€/m²)
Residencial Piso 374,45 690,00 124,20 1.188,651.188,65Anexo Garaje 117,33 250,00 45,00 412,33412,33Anexo Trastero 80,12 270,00 48,60 398,72398,72Residencial Otros 361,75 300,00 54,00 715,75715,75
CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION (VALORES TOTALES) H.E.T
SUELO(€)
ELEMENTO C.CONST.(€)
GASTOS(G.NEC)
(€)
V.R.B(€)
V.R.N(€)
Residencial PisoPlanta bajaP.B-A 34.359,53 63.314,40 11.396,59 109.070,52109.070,52P.B-B 28.810,18 53.088,60 9.555,95 91.454,7391.454,73Planta primeraP.1ª-A 43.698,32 80.523,00 14.494,14 138.715,46138.715,46P.1ª-B 36.733,55 67.689,00 12.184,02 116.606,57116.606,57P.1ª-C 37.677,16 69.427,80 12.497,00 119.601,96119.601,96P.1ª-D 44.578,27 82.144,50 14.786,01 141.508,78141.508,78Planta segundaP.2ª-A 43.698,32 80.523,00 14.494,14 138.715,46138.715,46P.2ª-B 36.733,55 67.689,00 12.184,02 116.606,57116.606,57P.2ª-C 37.677,16 69.427,80 12.497,00 119.601,96119.601,96P.2ª-D 44.578,27 82.144,50 14.786,01 141.508,78141.508,78Planta terceraP.3ª-A 43.698,32 80.523,00 14.494,14 138.715,46138.715,46P.3ª-B 36.928,26 68.047,80 12.248,60 117.224,66117.224,66P.3ª-C 25.724,72 47.403,00 8.532,54 81.660,2681.660,26
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
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SUELO(€)
ELEMENTO C.CONST.(€)
GASTOS(G.NEC)
(€)
V.R.B(€)
V.R.N(€)
P.3ª-D 36.819,67 67.847,70 12.212,59 116.879,95116.879,95Planta cuartaP.4ª-A 42.780,91 78.832,50 14.189,85 135.803,26135.803,26Anexo GarajeSótano -1Garaje 1 5.993,26 12.770,10 2.298,62 21.061,9821.061,98Garaje 2 5.254,08 11.195,10 2.015,12 18.464,3018.464,30Trastero 2 2.075,56 6.994,51 1.259,01 10.329,0810.329,08
7.329,64 18.189,61 3.274,13 28.793,3828.793,38Total VinculadoGaraje 3 4.452,81 9.487,80 1.707,80 15.648,4215.648,42Trastero 3 1.316,40 4.436,21 798,52 6.551,136.551,13
5.769,21 13.924,01 2.506,32 22.199,5522.199,55Total VinculadoGaraje 4 3.095,68 6.596,10 1.187,30 10.879,0810.879,08Garaje 5 3.116,38 6.640,20 1.195,24 10.951,8110.951,81Garaje 6 3.110,47 6.627,60 1.192,97 10.931,0310.931,03Sótano -2Garaje 7 3.985,65 8.492,40 1.528,63 14.006,6914.006,69Garaje 8 3.642,67 7.761,60 1.397,09 12.801,3612.801,36Garaje 9 3.642,67 7.761,60 1.397,09 12.801,3612.801,36Garaje 10 3.967,91 8.454,60 1.521,83 13.944,3413.944,34Garaje 11 3.870,34 8.246,70 1.484,41 13.601,4513.601,45Garaje 12 4.198,54 8.946,00 1.610,28 14.754,8214.754,82Garaje 13 5.993,26 12.770,10 2.298,62 21.061,9821.061,98Garaje 14 5.254,08 11.195,10 2.015,12 18.464,3018.464,30Trastero 5 2.075,56 6.994,51 1.259,01 10.329,0810.329,08
7.329,64 18.189,61 3.274,13 28.793,3828.793,38Total VinculadoGaraje 15 4.452,81 9.487,80 1.707,80 15.648,4215.648,42Trastero 6 1.316,40 4.436,21 798,52 6.551,136.551,13
5.769,21 13.924,01 2.506,32 22.199,5522.199,55Total VinculadoGaraje 16 3.036,55 6.470,10 1.164,62 10.671,2710.671,27Garaje 17 3.116,38 6.640,20 1.195,24 10.951,8110.951,81Garaje 18 3.642,67 7.761,60 1.397,09 12.801,3612.801,36Garaje 19 4.021,13 8.568,00 1.542,24 14.131,3714.131,37Anexo TrasteroSótano -1Trastero 1 585,55 1.973,27 355,19 2.914,012.914,01Sótano -2Trastero 4 609,75 2.054,81 369,87 3.034,423.034,42Residencial OtrosLocal Comercial 58.513,06 48.525,00 8.734,50 115.772,56115.772,56
CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION (VALORES UNITARIOS) % ACTUAL
ELEMENTO C.CONST %(€/m²)
GASTOS %(€/m²)
V.R.B %ACTUAL
(€/m²)
SUELO(€/m²)
Residencial Piso 75,69 13,59 463,73374,45
Anexo Garaje 27,43 4,93 149,69117,33
Anexo Trastero 29,62 5,32 115,0680,12
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
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ELEMENTO C.CONST %(€/m²)
GASTOS %(€/m²)
V.R.B %ACTUAL
(€/m²)
SUELO(€/m²)
Residencial Otros 32,91 5,91 400,57361,75
CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION (VALORES TOTALES) % ACTUAL
ELEMENTO C.CONST %(€)
GASTOS %(€)
V.R.B %ACTUAL
(€)
SUELO(€)
Residencial Piso
Planta baja
P.B-A 6.945,31 1.247,02 42.551,8634.359,53
P.B-B 5.823,59 1.045,61 35.679,3928.810,18
Planta primera
P.1ª-A 8.833,02 1.585,95 54.117,2943.698,32
P.1ª-B 7.425,19 1.333,18 45.491,9136.733,55
P.1ª-C 7.615,93 1.367,43 46.660,5137.677,16
P.1ª-D 9.010,89 1.617,89 55.207,0644.578,27
Planta segunda
P.2ª-A 8.833,02 1.585,95 54.117,2943.698,32
P.2ª-B 7.425,19 1.333,18 45.491,9136.733,55
P.2ª-C 7.615,93 1.367,43 46.660,5137.677,16
P.2ª-D 9.010,89 1.617,89 55.207,0644.578,27
Planta tercera
P.3ª-A 8.833,02 1.585,95 54.117,2943.698,32
P.3ª-B 7.464,55 1.340,25 45.733,0536.928,26
P.3ª-C 5.199,90 933,63 31.858,2525.724,72
P.3ª-D 7.442,60 1.336,30 45.598,5736.819,67
Planta cuarta
P.4ª-A 8.647,58 1.552,66 52.981,1542.780,91
Anexo Garaje
Sótano -1
Garaje 1 1.401,14 251,83 7.646,235.993,26
Garaje 2 1.228,33 220,77 6.703,185.254,08
Trastero 2 767,32 137,82 2.980,702.075,56
Total Vincu 1.995,65 358,59 9.683,887.329,64
Garaje 3 1.041,00 187,10 5.680,924.452,81
Trastero 3 486,67 87,41 1.890,481.316,40
Total Vincu 1.527,67 274,51 7.571,405.769,21
Garaje 4 723,72 130,08 3.949,483.095,68
Garaje 5 728,56 130,94 3.975,893.116,38
Garaje 6 727,18 130,70 3.968,343.110,47
Sótano -2
Garaje 7 931,79 167,47 5.084,913.985,65
Garaje 8 851,60 153,06 4.647,343.642,67
Garaje 9 851,60 153,06 4.647,343.642,67
Garaje 10 927,64 166,72 5.062,283.967,91
Garaje 11 904,83 162,62 4.937,793.870,34
Garaje 12 981,56 176,42 5.356,514.198,54
Garaje 13 1.401,14 251,83 7.646,235.993,26
Garaje 14 1.228,33 220,77 6.703,185.254,08
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
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ELEMENTO C.CONST %(€)
GASTOS %(€)
V.R.B %ACTUAL
(€)
SUELO(€)
Trastero 5 767,32 137,82 2.980,702.075,56
Total Vincu 1.995,65 358,59 9.683,887.329,64
Garaje 15 1.041,00 187,10 5.680,924.452,81
Trastero 6 486,67 87,41 1.890,481.316,40
Total Vincu 1.527,67 274,51 7.571,405.769,21
Garaje 16 709,90 127,59 3.874,043.036,55
Garaje 17 728,56 130,94 3.975,893.116,38
Garaje 18 851,60 153,06 4.647,343.642,67
Garaje 19 940,08 168,96 5.130,184.021,13
Anexo Trastero
Sótano -1
Trastero 1 216,47 38,88 840,90585,55
Sótano -2
Trastero 4 225,42 40,49 875,65609,75
Residencial Otros
Local Comercial 5.323,19 955,94 64.792,2058.513,06
CUADRO RESUMEN VALORES REPOSICION H.E.T
Suelo G.N. V.R.B.USO CONSIDERADO C.C.C.Residencial Piso 574.496,19 190.552,60 1.823.674,381.058.625,60Anexo Garaje 77.847,34 29.857,11 273.577,15165.872,70Anexo Trastero 7.979,22 4.840,12 39.708,8526.889,52Residencial Otros 58.513,06 8.734,50 115.772,5648.525,00
718.835,81 233.984,33 2.252.732,94Totales 1.299.912,82
CUADRO RESUMEN VALORES REPOSICION % ACTUAL
Suelo G.N. V.R.B.USO CONSIDERADO C.C.C.Residencial Piso 574.496,19 20.850,32 711.473,10116.126,61Anexo Garaje 77.847,34 3.271,02 99.317,9918.199,56Anexo Trastero 7.979,22 529,83 11.458,912.949,87Residencial Otros 58.513,06 955,94 64.792,205.323,19
718.835,81 25.607,11 887.042,20Totales 142.599,23
10.3. CALCULO DEL VALOR DE MERCADO POR ACTUALIZACIÓN DE RENTAS
El Método de Actualización de Rentas está basado en el principio de anticipación, según el cual "el valor de unque esté produciendo o pueda producir ingresos es función de las expectativas de renta que proporcionará en el futuro".
inmuebleprevisiblemente
APLICACIÓN DE LA METODOLOGIA AL INMUEBLE TASADO:
No se ha efectuado el Método de Capitalización ya que no existen arrendamientos vigentes a la fecha de redaccióneste informe.
de
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
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VALOR DE MERCADO POR ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA: No procede
10.4. CALCULO DEL VALOR MAXIMO LEGAL
El VALOR MAXIMO LEGAL se determina para aquellos inmuebles y anexos vinculados sujetos a algún tipo depública, de acuerdo con la legislación aplicable en cada caso.
protección
DETERMINACION DEL VALOR MAXIMO LEGAL: No Procede
11. VALORES DE TASACIÓN
V.R.BH.E.T
(€)
USO CONSIDERADO
V.R.B% ACT
(€)
COMPARACIONH.E.T
(€)
SUELOH.E.T
(€)
SEGURO(RD 716/2009)
(€)
FINCA
Residencial Piso
Planta baja
109.070,52 P.B-A 42.551,86 133.848,48 34.359,53 99.488,9536074
91.454,73 P.B-B 35.679,39 134.677,31 28.810,18 105.867,1336076
Planta primera
138.715,46 P.1ª-A 54.117,29 170.227,96 43.698,32 126.529,6436078
116.606,57 P.1ª-B 45.491,91 143.096,51 36.733,55 106.362,9636080
119.601,96 P.1ª-C 46.660,51 146.772,38 37.677,16 109.095,2236082
141.508,78 P.1ª-D 55.207,06 173.655,85 44.578,27 129.077,5836084
Planta segunda
138.715,46 P.2ª-A 54.117,29 170.227,96 43.698,32 126.529,6436086
116.606,57 P.2ª-B 45.491,91 143.096,51 36.733,55 106.362,9636088
119.601,96 P.2ª-C 46.660,51 146.772,38 37.677,16 109.095,2236090
141.508,78 P.2ª-D 55.207,06 173.655,85 44.578,27 129.077,5836092
Planta tercera
138.715,46 P.3ª-A 54.117,29 173.632,10 43.698,32 129.933,7836094
117.224,66 P.3ª-B 45.733,05 146.731,77 36.928,26 109.803,5136096
81.660,26 P.3ª-C 31.858,25 90.190,05 25.724,72 64.465,3336098
116.879,95 P.3ª-D 45.598,57 146.300,29 36.819,67 109.480,6236100
Planta cuarta
135.803,26 P.4ª-A 52.981,15 191.652,09 42.780,91 148.871,1836102
Anexo Garaje
Sótano -1
21.061,98 Garaje 1 7.646,23 25.567,78 5.993,26 19.574,5236032
18.464,30 Garaje 2 6.703,18 22.414,38 5.254,08 17.160,3036034
10.329,08 Trastero 2 2.980,70 N.P 2.075,56 N.P36034
15.648,42 Garaje 3 5.680,92 18.996,09 4.452,81 14.543,2836036
6.551,13 Trastero 3 1.890,48 N.P 1.316,40 N.P36036
10.879,08 Garaje 4 3.949,48 13.206,45 3.095,68 10.110,7736038
10.951,81 Garaje 5 3.975,89 13.294,74 3.116,38 10.178,3636040
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
Pag. 24/28Ref. Control: 20280121-V01
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V.R.BH.E.T
(€)
USO CONSIDERADO
V.R.B% ACT
(€)
COMPARACIONH.E.T
(€)
SUELOH.E.T
(€)
SEGURO(RD 716/2009)
(€)
FINCA
10.931,03 Garaje 6 3.968,34 13.269,52 3.110,47 10.159,0536042
Sótano -2
14.006,69 Garaje 7 5.084,91 15.302,97 3.985,65 11.317,3236046
12.801,36 Garaje 8 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236048
12.801,36 Garaje 9 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236050
13.944,34 Garaje 10 5.062,28 15.234,85 3.967,91 11.266,9436052
13.601,45 Garaje 11 4.937,79 14.860,22 3.870,34 10.989,8836054
14.754,82 Garaje 12 5.356,51 16.120,33 4.198,54 11.921,7936056
21.061,98 Garaje 13 7.646,23 23.011,21 5.993,26 17.017,9536058
18.464,30 Garaje 14 6.703,18 20.173,12 5.254,08 14.919,0436060
10.329,08 Trastero 5 2.980,70 N.P 2.075,56 N.P36060
15.648,42 Garaje 15 5.680,92 17.096,64 4.452,81 12.643,8336062
6.551,13 Trastero 6 1.890,48 N.P 1.316,40 N.P36062
10.671,27 Garaje 16 3.874,04 11.658,86 3.036,55 8.622,3136064
10.951,81 Garaje 17 3.975,89 11.965,37 3.116,38 8.848,9936066
12.801,36 Garaje 18 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236068
14.131,37 Garaje 19 5.130,18 15.439,19 4.021,13 11.418,0636070
Anexo Trastero
Sótano -1
2.914,01 Trastero 1 840,90 N.P 585,55 N.P36030
Sótano -2
3.034,42 Trastero 4 875,65 N.P 609,75 N.P36044
Residencial Otros
115.772,56 Local Comercial 64.792,20 232.832,66 58.513,06 174.319,6036072
2.252.732,94TOTAL GENERAL 887.042,20 2.826.940,14 718.835,81 2.116.083,55
VUELOH.E.T
(€)
USO CONSIDERADO
V.TASACIONVRB %
(€)
V. TASACIONH.E.T
(€)
FINCA
Residencial Piso
Planta baja
74.710,99 P.B-A 42.551,86 133.848,4836074
62.644,55 P.B-B 35.679,39 134.677,3136076
Planta primera
95.017,14 P.1ª-A 54.117,29 170.227,9636078
79.873,02 P.1ª-B 45.491,91 143.096,5136080
81.924,80 P.1ª-C 46.660,51 146.772,3836082
96.930,51 P.1ª-D 55.207,06 173.655,8536084
Planta segunda
95.017,14 P.2ª-A 54.117,29 170.227,9636086
79.873,02 P.2ª-B 45.491,91 143.096,5136088
81.924,80 P.2ª-C 46.660,51 146.772,3836090
96.930,51 P.2ª-D 55.207,06 173.655,8536092
Planta tercera
95.017,14 P.3ª-A 54.117,29 173.632,1036094
80.296,40 P.3ª-B 45.733,05 146.731,7736096
55.935,54 P.3ª-C 31.858,25 90.190,0536098
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
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VUELOH.E.T
(€)
USO CONSIDERADO
V.TASACIONVRB %
(€)
V. TASACIONH.E.T
(€)
FINCA
80.060,28 P.3ª-D 45.598,57 146.300,2936100
Planta cuarta
93.022,35 P.4ª-A 52.981,15 191.652,0936102
Anexo Garaje
Sótano -1
15.068,72 Garaje 1 7.646,23 25.567,7836032
13.210,22 Garaje 2 6.703,18 22.414,3836034
8.253,52 Trastero 2 2.980,70 10.329,0836034
11.195,61 Garaje 3 5.680,92 18.996,0936036
5.234,73 Trastero 3 1.890,48 6.551,1336036
7.783,40 Garaje 4 3.949,48 13.206,4536038
7.835,43 Garaje 5 3.975,89 13.294,7436040
7.820,56 Garaje 6 3.968,34 13.269,5236042
Sótano -2
10.021,04 Garaje 7 5.084,91 15.302,9736046
9.158,69 Garaje 8 4.647,34 13.986,0936048
9.158,69 Garaje 9 4.647,34 13.986,0936050
9.976,43 Garaje 10 5.062,28 15.234,8536052
9.731,11 Garaje 11 4.937,79 14.860,2236054
10.556,28 Garaje 12 5.356,51 16.120,3336056
15.068,72 Garaje 13 7.646,23 23.011,2136058
13.210,22 Garaje 14 6.703,18 20.173,1236060
8.253,52 Trastero 5 2.980,70 10.329,0836060
11.195,61 Garaje 15 5.680,92 17.096,6436062
5.234,73 Trastero 6 1.890,48 6.551,1336062
7.634,72 Garaje 16 3.874,04 11.658,8636064
7.835,43 Garaje 17 3.975,89 11.965,3736066
9.158,69 Garaje 18 4.647,34 13.986,0936068
10.110,24 Garaje 19 5.130,18 15.439,1936070
Anexo Trastero
Sótano -1
2.328,46 Trastero 1 840,90 2.914,0136030
Sótano -2
2.424,67 Trastero 4 875,65 3.034,4236044
Residencial Otros
57.259,50 Local Comercial 64.792,20 232.832,6636072
1.533.897,13TOTAL GENERAL 887.042,20 2.866.648,99
NOTA: EL VALOR DE TASACION se ha calculado en función del V.R.B en % de la obra ejecutada.
VALOR DE TASACION ACTUAL (VRB AL 10,970 %):
Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL CUARENTA YDOS EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS.
VALOR HIPOTESIS EDIFICIO TERMINADO:
887.042,20 €
2.866.648,99 €
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
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Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS MILSEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO EUROS CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS.
12. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
12.1. CONDICIONANTES
- No existen para el caso concreto de este informe
12.2. ADVERTENCIAS GENERALES
- Se ADVIERTE que el edificio valorado se encuentra en construcción en fase de estructura y con las paralizadas, no previéndose la reanudación de las mismas. En este sentido, la valoración está referida al 45.1a. de la ECO/805/2003 para edificaciones con obras paralizadas.
Se ADVIERTE que no habiéndose aportado Certificación del estado de ejecución de obra, emitida por la facultativa, el porcentaje ejecutado de la misma se ha estimado de la inspección visual de la obra.
Se ADVIERTE que no se ha dispuesto de Seguro Decenal de Daños, presupuesto de contrata y contrato de ejecuciónla obra.
Se ADVIERTE que para la confección del presente informe se ha dispuesto del correspondiente Proyecto Básico,dentro del mismo no se incluye la memoria de calidades de las viviendas, por lo que para la realización de lavaloración, se adoptan calidades e instalaciones medias o estándar para las diferentes tipologías y elementos.
COSTE DE CONSTRUCCIÓN: Al no haberse aportado presupuesto de contrata se adopta el desglose y proporción estándares para promocioneseste tipo, adaptando el coste global al calculado según ratios medios de costes de construcción en función detipologías y ubicación geográfica de la promoción tasada.
VALOR DE TASACION EN HIPOTESIS EDIFICIO TERMINADO:El Valor de Tasación pasará a ser el de Comparación cuando concurran todas las siguientes circunstancias:- Finalización de las obras, según proyecto aportado.- Obtención de Certificado Final de Obras, firmado por Dirección Facultativa y visado por Colegios Profesionales.- Concesión de la Licencia de Primera Ocupación municipal y/o Cédula de Habitabilidad de cada uno de losvalorados.- Inscripción en Registro de la Declaración de Obra Nueva Terminada..
obrasartículo
dirección
de
peropresente
delas
elementos
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
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13. OBSERVACIONES
- El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, ha realizado la siguiente modificación sobre la Orden La suma asegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los no asegurables por naturaleza, en particular el suelo. (Artículo 10 apartado 1).
ECO/805/2003:bienes
Alberto Aguirregaviria ArriolaDirector General
VALIDADOR
MARIO PAMPLIEGA MAYORALARQUITECTO TECNICO
Jorge Serrano EdoValidador
REPRESENTANTEDE IBERTASA
FIRMA DEL TECNICO
NOMBRE DEL TECNICO QUE HA VISITADO EL INMUEBLE:
NOMBRE DEL TECNICO QUE REDACTA EL INFORME:
PROFESION:
COLEGIADO:
FECHA DE LA VISITA AL INMUEBLE:
FECHA DE EMISIÓN DEL INFORME:
FECHA DE CADUCIDAD DEL INFORME:
MARIO PAMPLIEGA MAYORAL
MARIO PAMPLIEGA MAYORAL
ARQUITECTO TECNICO
3.235 del C.O.A.A.T. de Alicante
29 de Noviembre de 2010
14 de Diciembre de 2010
14 de Junio de 2011
Este INFORME DE TASACION carece de validez sin el Sello Original de IBERTASA.
14. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS
IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 165177.10V01
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C E R T I F I C A
inscrita el 2 de Noviembre 1.992 en el Registro de Sociedades Especializadas enTasación en el Banco de España con el nº 4.422 ,conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el B.O.E del 9 de Abril de 2003, , modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada enel B.O.E del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008, concompetencia legal y profesional para la realización de la presente tasación.
IBERTASA, Sociedad de Tasación,
CERTIFICADO DE TASACIÓN (DUPLICADO) HOJA 1 / 9
Que a petición del solicitante cuyos datos se adjuntan a continuación se ha efectuado la visita del inmueble que seidentifica en el expositivo siguiente y de acuerdo a la información obtenida "in situ" y a la documentación complementariafacilitada, se han obtenido los valores reflejados en el "Cuadro Resumen de la tasación"
165177.10V01EXPEDIENTE:
14/12/2010FECHA DE EMISIÓN:
2091-710-7287-000915S/REF:
28 + ANEXOSNº DE HOJAS:
14/06/2011VALIDEZ HASTA:
29/11/2010FECHA DE VISITA:
I. IDENTIFICACION DEL SOLICITANTE DE LA TASACION
AGUADO Y CARRILLO, S.L.Persona/Entidad: N.I.F: B53365029
II. IDENTIFICACION DEL INMUEBLE
EDIFICIO DE 15 VIVIENDAS, LOCAL DIAFANO Y APARCAMIENTOS EN FASE DEESTRUCTURA CON OBRAS PARALIZADAS
Tipo Inmueble:
Avenida PAÍS VALENCIANO, Nº 90Emplazamiento:
ALICANTEProvincia: Municipio: 03720 - BENISSA
VALENCIACC.AA: Registro: Nº 1 de CALPE/CALP
"AGUADO Y CARRILLO S.L.", titular del pleno dominio, según copia de escritura aportada y quese adjunta como anexo al presente informe.
Titular registral:
Se encuentra actualmente en construcciónOcupación:
SUPERF. INSCRIP.ELEMENTO FINCA TOMO LIBRO FOLIOResidencial Piso Planta baja
91,76 m² 1ª P.B-A 36074 1166 254 2576,94 m² 1ª P.B-B 36076 1166 254 26
Planta primera116,70 m² 1ª P.1ª-A 36078 1166 254 27
98,10 m² 1ª P.1ª-B 36080 1166 254 28100,62 m² 1ª P.1ª-C 36082 1166 254 29119,05 m² 1ª P.1ª-D 36084 1166 254 30
Planta segunda116,70 m² 1ª P.2ª-A 36086 1166 254 31
98,10 m² 1ª P.2ª-B 36088 1166 254 32100,62 m² 1ª P.2ª-C 36090 1166 254 33119,05 m² 1ª P.2ª-D 36092 1166 254 34
Planta tercera116,70 m² 1ª P.3ª-A 36094 1166 254 35
98,62 m² 1ª P.3ª-B 36096 1166 254 36
Este CERTIFICADO DE TASACIÓN acompaña y resume al INFORME DE TASACIÓN nº 165177.10V01Ref. Control: 20280121
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CERTIFICADO DE TASACIÓN (DUPLICADO) HOJA 2 / 9
SUPERF. INSCRIP.ELEMENTO FINCA TOMO LIBRO FOLIO68,70 m² 1ª P.3ª-C 36098 1166 254 3798,33 m² 1ª P.3ª-D 36100 1166 254 38
Planta cuarta114,25 m² 1ª P.4ª-A 36102 1166 254 39
Anexo Garaje Sótano -1
51,08 m² 1ª Garaje 1 36032 1166 254 444,78 m² 1ª Garaje 2 36034 1166 254 525,91 m² 1ª Trastero 2 36034 1166 254 537,95 m² 1ª Garaje 3 36036 1166 254 616,43 m² 1ª Trastero 3 36036 1166 254 626,38 m² 1ª Garaje 4 36038 1166 254 726,56 m² 1ª Garaje 5 36040 1166 254 826,51 m² 1ª Garaje 6 36042 1166 254 9
Sótano -233,97 m² 1ª Garaje 7 36046 1166 254 1131,05 m² 1ª Garaje 8 36048 1166 254 1231,05 m² 1ª Garaje 9 36050 1166 254 1333,82 m² 1ª Garaje 10 36052 1166 254 1432,99 m² 1ª Garaje 11 36054 1166 254 1535,78 m² 1ª Garaje 12 36056 1166 254 1651,08 m² 1ª Garaje 13 36058 1166 254 1744,78 m² 1ª Garaje 14 36060 1166 254 1825,91 m² 1ª Trastero 5 36060 1166 254 1837,95 m² 1ª Garaje 15 36062 1166 254 1916,43 m² 1ª Trastero 6 36062 1166 254 1925,88 m² 1ª Garaje 16 36064 1166 254 2026,56 m² 1ª Garaje 17 36066 1166 254 2131,05 m² 1ª Garaje 18 36068 1166 254 2234,27 m² 1ª Garaje 19 36070 1166 254 23
Anexo Trastero Sótano -1
7,31 m² 1ª Trastero 1 36030 1166 254 3 Sótano -2
7,61 m² 1ª Trastero 4 36044 1166 254 10Residencial Otros
161,75 m² 1ª Local Comercial 36072 1166 254 24
DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRALREFERENCIA CATASTRAL UNITARIA
Suelo valor 38958/01/BC4839S/0001SX
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CERTIFICADO DE TASACIÓN (DUPLICADO) HOJA 3 / 9
Referencia catastral general: 38958/01/BC4839S/0001SX
III. IDENTIFICACION DEL TASADOR
MARIO PAMPLIEGA MAYORALNombre y Apellidos:
ARQUITECTO TECNICOProfesión: Colegiado: 3.235 del C.O.A.A.T. de Alicante
FINALIDAD DE LA TASACION: Garantía hipotecaria
OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓNEsta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo 2003,normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003) y sus sucesivas modificaciones.
sobre(publicada
IV. CUADRO RESUMEN DE LA TASACION
V.R.BH.E.T
(€)
USO CONSIDERADO
V.R.B% ACT
(€)
COMPARACIÓN
(€)
SUELO
(€)H.E.T
SEGURO(RD 716/2009)
(€)
FINCA
Residencial Piso
Planta baja
109.070,52 P.B-A 42.551,86 133.848,48 34.359,53 99.488,9536074
91.454,73 P.B-B 35.679,39 134.677,31 28.810,18 105.867,1336076
Planta primera
138.715,46 P.1ª-A 54.117,29 170.227,96 43.698,32 126.529,6436078
116.606,57 P.1ª-B 45.491,91 143.096,51 36.733,55 106.362,9636080
119.601,96 P.1ª-C 46.660,51 146.772,38 37.677,16 109.095,2236082
141.508,78 P.1ª-D 55.207,06 173.655,85 44.578,27 129.077,5836084
Planta segunda
138.715,46 P.2ª-A 54.117,29 170.227,96 43.698,32 126.529,6436086
116.606,57 P.2ª-B 45.491,91 143.096,51 36.733,55 106.362,9636088
119.601,96 P.2ª-C 46.660,51 146.772,38 37.677,16 109.095,2236090
141.508,78 P.2ª-D 55.207,06 173.655,85 44.578,27 129.077,5836092
Planta tercera
138.715,46 P.3ª-A 54.117,29 173.632,10 43.698,32 129.933,7836094
117.224,66 P.3ª-B 45.733,05 146.731,77 36.928,26 109.803,5136096
81.660,26 P.3ª-C 31.858,25 90.190,05 25.724,72 64.465,3336098
116.879,95 P.3ª-D 45.598,57 146.300,29 36.819,67 109.480,6236100
Planta cuarta
135.803,26 P.4ª-A 52.981,15 191.652,09 42.780,91 148.871,1836102
Anexo Garaje
Sótano -1
21.061,98 Garaje 1 7.646,23 25.567,78 5.993,26 19.574,5236032
18.464,30 Garaje 2 6.703,18 22.414,38 5.254,08 17.160,3036034
10.329,08 Trastero 2 2.980,70 N.P 2.075,56 N.P36034
28.793,38Total Vinculado 9.683,88 22.414,38 7.329,64 17.160,30
15.648,42 Garaje 3 5.680,92 18.996,09 4.452,81 14.543,2836036
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CERTIFICADO DE TASACIÓN (DUPLICADO) HOJA 4 / 9
V.R.BH.E.T
(€)
USO CONSIDERADO
V.R.B% ACT
(€)
COMPARACIÓN
(€)
SUELO
(€)H.E.T
SEGURO(RD 716/2009)
(€)
FINCA
6.551,13 Trastero 3 1.890,48 N.P 1.316,40 N.P36036
22.199,55Total Vinculado 7.571,40 18.996,09 5.769,21 14.543,28
10.879,08 Garaje 4 3.949,48 13.206,45 3.095,68 10.110,7736038
10.951,81 Garaje 5 3.975,89 13.294,74 3.116,38 10.178,3636040
10.931,03 Garaje 6 3.968,34 13.269,52 3.110,47 10.159,0536042
Sótano -2
14.006,69 Garaje 7 5.084,91 15.302,97 3.985,65 11.317,3236046
12.801,36 Garaje 8 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236048
12.801,36 Garaje 9 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236050
13.944,34 Garaje 10 5.062,28 15.234,85 3.967,91 11.266,9436052
13.601,45 Garaje 11 4.937,79 14.860,22 3.870,34 10.989,8836054
14.754,82 Garaje 12 5.356,51 16.120,33 4.198,54 11.921,7936056
21.061,98 Garaje 13 7.646,23 23.011,21 5.993,26 17.017,9536058
18.464,30 Garaje 14 6.703,18 20.173,12 5.254,08 14.919,0436060
10.329,08 Trastero 5 2.980,70 N.P 2.075,56 N.P36060
28.793,38Total Vinculado 9.683,88 20.173,12 7.329,64 14.919,04
15.648,42 Garaje 15 5.680,92 17.096,64 4.452,81 12.643,8336062
6.551,13 Trastero 6 1.890,48 N.P 1.316,40 N.P36062
22.199,55Total Vinculado 7.571,40 17.096,64 5.769,21 12.643,83
10.671,27 Garaje 16 3.874,04 11.658,86 3.036,55 8.622,3136064
10.951,81 Garaje 17 3.975,89 11.965,37 3.116,38 8.848,9936066
12.801,36 Garaje 18 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236068
14.131,37 Garaje 19 5.130,18 15.439,19 4.021,13 11.418,0636070
Anexo Trastero
Sótano -1
2.914,01 Trastero 1 840,90 N.P 585,55 N.P36030
Sótano -2
3.034,42 Trastero 4 875,65 N.P 609,75 N.P36044
Residencial Otros
115.772,56 Local Comercial 64.792,20 232.832,66 58.513,06 174.319,6036072
2.252.732,94TOTAL GENERAL 887.042,20 2.826.940,14 718.835,81 2.116.083,55
Este CERTIFICADO DE TASACIÓN acompaña y resume al INFORME DE TASACIÓN nº 165177.10V01Ref. Control: 20280121
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CERTIFICADO DE TASACIÓN (DUPLICADO) HOJA 5 / 9
VUELOH.E.T
(€)
USO CONSIDERADO
V.TASACIONVRB %
(€)
V. TASACIONH.E.T
(€)
FINCA
Residencial Piso
Planta baja
74.710,99 P.B-A 42.551,86 133.848,4836074
62.644,55 P.B-B 35.679,39 134.677,3136076
Planta primera
95.017,14 P.1ª-A 54.117,29 170.227,9636078
79.873,02 P.1ª-B 45.491,91 143.096,5136080
81.924,80 P.1ª-C 46.660,51 146.772,3836082
96.930,51 P.1ª-D 55.207,06 173.655,8536084
Planta segunda
95.017,14 P.2ª-A 54.117,29 170.227,9636086
79.873,02 P.2ª-B 45.491,91 143.096,5136088
81.924,80 P.2ª-C 46.660,51 146.772,3836090
96.930,51 P.2ª-D 55.207,06 173.655,8536092
Planta tercera
95.017,14 P.3ª-A 54.117,29 173.632,1036094
80.296,40 P.3ª-B 45.733,05 146.731,7736096
55.935,54 P.3ª-C 31.858,25 90.190,0536098
80.060,28 P.3ª-D 45.598,57 146.300,2936100
Planta cuarta
93.022,35 P.4ª-A 52.981,15 191.652,0936102
Anexo Garaje
Sótano -1
15.068,72 Garaje 1 7.646,23 25.567,7836032
13.210,22 Garaje 2 6.703,18 22.414,3836034
8.253,52 Trastero 2 2.980,70 10.329,0836034
21.463,74Total Vinculado 9.683,88 32.743,46
11.195,61 Garaje 3 5.680,92 18.996,0936036
5.234,73 Trastero 3 1.890,48 6.551,1336036
16.430,34Total Vinculado 7.571,40 25.547,22
7.783,40 Garaje 4 3.949,48 13.206,4536038
7.835,43 Garaje 5 3.975,89 13.294,7436040
7.820,56 Garaje 6 3.968,34 13.269,5236042
Sótano -2
10.021,04 Garaje 7 5.084,91 15.302,9736046
9.158,69 Garaje 8 4.647,34 13.986,0936048
9.158,69 Garaje 9 4.647,34 13.986,0936050
9.976,43 Garaje 10 5.062,28 15.234,8536052
9.731,11 Garaje 11 4.937,79 14.860,2236054
10.556,28 Garaje 12 5.356,51 16.120,3336056
15.068,72 Garaje 13 7.646,23 23.011,2136058
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CERTIFICADO DE TASACIÓN (DUPLICADO) HOJA 6 / 9
VUELOH.E.T
(€)
USO CONSIDERADO
V.TASACIONVRB %
(€)
V. TASACIONH.E.T
(€)
FINCA
13.210,22 Garaje 14 6.703,18 20.173,1236060
8.253,52 Trastero 5 2.980,70 10.329,0836060
21.463,74Total Vinculado 9.683,88 30.502,20
11.195,61 Garaje 15 5.680,92 17.096,6436062
5.234,73 Trastero 6 1.890,48 6.551,1336062
16.430,34Total Vinculado 7.571,40 23.647,77
7.634,72 Garaje 16 3.874,04 11.658,8636064
7.835,43 Garaje 17 3.975,89 11.965,3736066
9.158,69 Garaje 18 4.647,34 13.986,0936068
10.110,24 Garaje 19 5.130,18 15.439,1936070
Anexo Trastero
Sótano -1
2.328,46 Trastero 1 840,90 2.914,0136030
Sótano -2
2.424,67 Trastero 4 875,65 3.034,4236044
Residencial Otros
57.259,50 Local Comercial 64.792,20 232.832,6636072
1.533.897,13TOTAL GENERAL 887.042,20 2.866.648,99
VALOR DE REPOSICIÓN BRUTO (H.E.T) : 2.252.732,94 €
VALOR DE REPOSICIÓN BRUTO (AL 10,970 %) : 887.042,20 €
COSTE DE CONSTRUCCIÓN POR CONTRATA (H.E.T) : 1.299.912,82 €
COSTE DE CONSTRUCCIÓN POR CONTRATA (AL 10,970 %) : 142.599,23 €
GASTOS NECESARIOS (H.E.T) : 233.984,33 €
GASTOS NECESARIOS (AL 10,970 %) : 25.607,11 €
VALOR DE MERCADO POR COMPARACIÓN (H.E.T) : 2.826.940,14 €
VALOR MAXIMO LEGAL (H.E.T) : - - -
VALOR DEL SUELO : 718.835,81 €
VALOR DE SEGURO (RD 716/2009) 2.116.083,55 €
VALOR DEL VUELO : 1.533.897,13 €
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CERTIFICADO DE TASACIÓN (DUPLICADO) HOJA 7 / 9
DENOMINACIÓN S.ADOPTADA(m²)
V. ADOPTADO(€)
S.UTIL(m²)
V. AGRUPACION(€)
FINCA
Residencial Piso
Planta baja
P.B-A 91,76 42.551,8636074 69,07 42.551,86
P.B-B 76,94 35.679,3936076 68,68 35.679,39
Planta primera
P.1ª-A 116,70 54.117,2936078 89,20 54.117,29
P.1ª-B 98,10 45.491,9136080 71,79 45.491,91
P.1ª-C 100,62 46.660,5136082 74,12 46.660,51
P.1ª-D 119,05 55.207,0636084 88,26 55.207,06
Planta segunda
P.2ª-A 116,70 54.117,2936086 89,11 54.117,29
P.2ª-B 98,10 45.491,9136088 71,79 45.491,91
P.2ª-C 100,62 46.660,5136090 74,12 46.660,51
P.2ª-D 119,05 55.207,0636092 88,26 55.207,06
Planta tercera
P.3ª-A 116,70 54.117,2936094 89,20 54.117,29
P.3ª-B 98,62 45.733,0536096 71,79 45.733,05
P.3ª-C 68,70 31.858,2536098 45,10 31.858,25
P.3ª-D 98,33 45.598,5736100 68,63 45.598,57
Planta cuarta
P.4ª-A 114,25 52.981,1536102 82,02 52.981,15
Anexo Garaje
Sótano -1
Garaje 1 51,08 7.646,2336032 20,27 7.646,23
Garaje 2 44,78 6.703,1836034 17,77 9.683,88
Trastero 2 25,91 2.980,7036034 10,28
Garaje 3 37,95 5.680,9236036 15,06 7.571,40
Trastero 3 16,43 1.890,4836036 6,52
Garaje 4 26,38 3.949,4836038 10,47 3.949,48
Garaje 5 26,56 3.975,8936040 10,54 3.975,89
Garaje 6 26,51 3.968,3436042 10,52 3.968,34
Sótano -2
Garaje 7 33,97 5.084,9136046 13,48 5.084,91
Garaje 8 31,05 4.647,3436048 12,32 4.647,34
Garaje 9 31,05 4.647,3436050 12,32 4.647,34
Garaje 10 33,82 5.062,2836052 13,42 5.062,28
Garaje 11 32,99 4.937,7936054 13,09 4.937,79
Garaje 12 35,78 5.356,5136056 14,20 5.356,51
Garaje 13 51,08 7.646,2336058 20,27 7.646,23
Garaje 14 44,78 6.703,1836060 17,77 9.683,88
Trastero 5 25,91 2.980,7036060 10,28
Garaje 15 37,95 5.680,9236062 15,06 7.571,40
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CERTIFICADO DE TASACIÓN (DUPLICADO) HOJA 8 / 9
DENOMINACIÓN S.ADOPTADA(m²)
V. ADOPTADO(€)
S.UTIL(m²)
V. AGRUPACION(€)
FINCA
Trastero 6 16,43 1.890,4836062 6,52
Garaje 16 25,88 3.874,0436064 10,27 3.874,04
Garaje 17 26,56 3.975,8936066 10,54 3.975,89
Garaje 18 31,05 4.647,3436068 12,32 4.647,34
Garaje 19 34,27 5.130,1836070 13,60 5.130,18
Anexo Trastero
Sótano -1
Trastero 1 7,31 840,9036030 3,02 840,90
Sótano -2
Trastero 4 7,61 875,6536044 3,02 875,65
Residencial Otros
Local Comercial 161,75 64.792,2036072 148,68 64.792,20
V.TOTAL 887.042,20
VALOR DE TASACION ACTUAL (VRB AL 10,970 %):
Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL CUARENTA YDOS EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS.
VALOR HIPOTESIS EDIFICIO TERMINADO:
Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS MILSEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO EUROS CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS.
887.042,20 €
2.866.648,99 €
Y así lo certifico, según mi leal saber y entender, habiendo aplicado los criterios y normas de tasaciónresultan de la legislación vigente.
que
El Valor de tasación adoptado, se ha calculado bajo el supuesto de inexistencia de vicios ocultos, cargasfinancieras y/o hipotecarias y gravámenes cuya comprobación no sea exigible por la normativa de valoración aplicable.
ADVERTENCIAS GENERALES
Se ADVIERTE que el edificio valorado se encuentra en construcción en fase de estructura y con las obrasno previéndose la reanudación de las mismas. En este sentido, la valoración está referida al artículo 45.1a. deECO/805/2003 para edificaciones con obras paralizadas.
Se ADVIERTE que no habiéndose aportado Certificación del estado de ejecución de obra, emitida por lafacultativa, el porcentaje ejecutado de la misma se ha estimado de la inspección visual de la obra.
Se ADVIERTE que no se ha dispuesto de Seguro Decenal de Daños, presupuesto de contrata y contrato dede la obra.
Se ADVIERTE que para la confección del presente informe se ha dispuesto del correspondiente Proyecto Básico,dentro del mismo no se incluye la memoria de calidades de las viviendas, por lo que para la realización de lavaloración, se adoptan calidades e instalaciones medias o estándar para las diferentes tipologías y elementos.
paralizadas,la
dirección
ejecución
peropresente
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CERTIFICADO DE TASACIÓN (DUPLICADO) HOJA 9 / 9
ADVERTENCIAS GENERALES
COSTE DE CONSTRUCCIÓN: Al no haberse aportado presupuesto de contrata se adopta el desglose y proporción estándares para promocioneseste tipo, adaptando el coste global al calculado según ratios medios de costes de construcción en función detipologías y ubicación geográfica de la promoción tasada.
VALOR DE TASACION EN HIPOTESIS EDIFICIO TERMINADO:El Valor de Tasación pasará a ser el de Comparación cuando concurran todas las siguientes circunstancias:- Finalización de las obras, según proyecto aportado.- Obtención de Certificado Final de Obras, firmado por Dirección Facultativa y visado por Colegios Profesionales.- Concesión de la Licencia de Primera Ocupación municipal y/o Cédula de Habitabilidad de cada uno de losvalorados.- Inscripción en Registro de la Declaración de Obra Nueva Terminada..
delas
elementos
CONDICIONANTES
No existen para el caso concreto de este informe.
OBSERVACIONES
CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL INMUEBLE: (C-C-B)
El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, ha realizado la siguiente modificación sobre la Orden ECO/805/2003: Laasegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes nopor naturaleza, en particular el suelo. (Artículo 10 apartado 1).
sumaasegurables
VALIDADOR
MARIO PAMPLIEGA MAYORALARQUITECTO TECNICO
Jorge Serrano EdoValidador
FIRMA DEL TECNICO REPRESENTANTEDE IBERTASA
Alberto Aguirregaviria ArriolaDirector General
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ANEXOS
DOCUMENTACIÓN UTILIZADA
Plano de situación - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 Pag.
Planos de Proyecto - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 8 Pag.
Reportaje fotográfico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 Pag.
Fotocopia Escritura Propiedad - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 59 Pag.
Proyecto Visado - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 23 Pag.
Licencia de Obra - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 Pag.
Información Catastral descriptiva y gráfica - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.
Método Residual Estático - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 Pag.
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PLANO UBICACIÓN GEOGRÁFICA
Nº DE EXPEDIENTE: 165177.10
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PLANO UBICACIÓN DEL MUNICIPIO
Nº DE EXPEDIENTE: 165177.10
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PLANO CATASTRAL DE SITUACIÓN
Nº DE EXPEDIENTE: 165177.10
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DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA
VISTA EXTERIOR DEL INMUEBLE
VISTA EXTERIOR DEL INMUEBLE
Nº DE EXPEDIENTE: 165177.10
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DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA
VISTA EXTERIOR DEL INMUEBLE
VISTA EXTERIOR DEL INMUEBLE
Nº DE EXPEDIENTE: 165177.10
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DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA
VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE
VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE
Nº DE EXPEDIENTE: 165177.10
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DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA
VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE
VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE
Nº DE EXPEDIENTE: 165177.10
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INFORMACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA
Nº DE EXPEDIENTE: 165177.10
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Nº DE EXPEDIENTE: 165177.10
COPIA DE ESCRITURA
Nº de páginas: 59
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Nº DE EXPEDIENTE: 165177.10
LICENCIA DE OBRA MAYOR
Nº de páginas: 4
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PLANOS DE PROYECTO
Nº de páginas: 8
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MEMORIA DE PROYECTO
Nº de páginas: 23
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MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO
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DATOS Y CÁLCULOS DE LOS VALORES TÉCNICOS - MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO EXPEDIENTE 2091-710-7287-000915
CALCULO DEL VALOR DEL SUELO
MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO
MÉTODO DE TASACIÓN ADOPTADO A EFECTOS DE TASACIÓN: NIVEL DEL TERRENO: El terreno tasado se incluye actualmente dentro del NIVEL I. (Véase Apartado 9 de este informe). MÉTODO DE VALORACIÓN APLICADO: Método Residual Estático. APLICABILIDAD DEL MÉTODO RESIDUAL: Artículo 34.1.b (ECO/805/2003): “1.- El valor de por el método residual se calculará siguiendo
uno de los procedimientos siguientes: b) Procedimiento de análisis de inversiones con valores
actuales (procedimiento de cálculo estático) Artículo 34.3 (ECO/805/2003): “El método residual solo se podrá aplicar mediante el
procedimiento estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.”
REQUISITOS PARA LA APLICACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO: Se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 35 de la
Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo:
- Existencia de información adecuada sobre la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar.
- Existencia de información suficiente sobre costes de
construcción, gastos necesarios de promoción... - Existencia de información de mercado que permita
calcular los precios de venta más probables. - Existencia de información suficiente sobre los
rendimientos de Promociones semejantes.
CRITERIO DE VALORACIÓN: Valoración de las edificabilidades permitidas para el solar. Se han adoptado las edificabilidades recogidas en el Proyecto Visado facilitado.
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MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO: EXPLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA
La aplicación del MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO se realiza en función de lo establecido en los artículos 40, 41 y 42 y la disposición adicional sexta de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo y sus sucesivas modificaciones.
MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO: CONCEPTO Y APLICACIÓN DE ESTE MÉTODO.
La aplicación del MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO se realiza en función de lo establecido en los artículos 40, 41 y 42 y la disposición adicional sexta de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo y sus sucesivas modificaciones.
Se transcribe a continuación dichos artículos: Artículo 40. Procedimiento de cálculo estático. 1. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los siguientes pasos: a. Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios a que se refiere el artículo
18.3 y 4 de la presente Orden, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.
b. Se estimará el valoren venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio
terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los artículos precedentes.
c. Se fijará el margen de beneficio del promotor. d. Se aplicará la fórmula de cálculo.
2. Se deberá justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados. Artículo 41. Margen del beneficio del promotor.
1. El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes.
Artículo 42. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático.
El valor residual por el procedimiento estático del objeto de la valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula:
( ) ∑−−∗= iCbVMF 1 En donde:
• F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
• VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.
• b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
• Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.
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Disposición adicional sexta. Prima de riesgo y márgenes de beneficio.
El valor residual por el procedimiento estático del objeto de la valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula:
Las primas de riesgo a que se refiere el artículo 38.3 y los márgenes de beneficio del promotor indicados en el artículo 41 no podrán ser inferiores a los que se establecen en las tablas que, para cada uno de ellos, se indican a continuación, o a los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el último párrafo de esta disposición: Margen sin financiación ni Impuesto Tipo de inmueble sobre la Renta de Sociedades (IRS) Vivienda primera residencia 18 Vivienda segunda residencia 24 Edificios de oficinas 21 Edificios comerciales 24 Edificios industriales 27 Plazas de aparcamiento 20 Hoteles 22 Residencias de estudiantes y de la 3ª edad 24 Otros 24
APLICACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO AL SUELO TASADO:
1. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en cuenta el principio de
mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo. En todo caso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el régimen urbanístico aplicable, y salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso, se atenderá a la edificación existente.
EDIFICABILIDADES COMPUTABLES A EFECTOS DE CÁLCULO:
USO Y TIPOLOGÍA Edif (m²t)
Garajes 663,49 Trasteros 99,59 Residencial Piso 1.534,24 Local Comercial 161,70
TOTALES 2.459,02
2. Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o actualización por rentas en la fecha de la tasación.
USO Y TIPOLOGÍA Edif (m²t) Valor Venta (€/m²t) Valor total mercado
Garajes 663,49 466,58 309.571,16 €
Trasteros 99,59 318,60 31.729,37 € Residencial Piso 1.534,24 1.489,04 2.284.544,73 € Local Comercial 161,70 1.439,46 232.760,68 €
TOTALES 2.459,02 1.162,50 2.858.605,95 €
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3. Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción, los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de esta Orden, los de comercialización y en su caso los financieros para un promotor de tipo medio y para una promoción de las características similares a la que se estime más probable promover. En caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.
Estimación de gastos (€/m²):
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Coste de Ejecución Material 211,86 228,81 584,75 254,24 Gastos Generales + Beneficio Industrial 38,14 41,19 105,25 45,76 Coste de construcción por contrata 250,00 270,00 690,00 300,00 Honorarios Proyecto 8,84 9,55 24,40 10,61 Honorarios dirección Obra 7,58 8,18 20,91 9,09 Impuestos no recuperables 4,36 3,11 13,78 12,83 Licencias 6,36 6,86 17,54 7,63 Tasas y otros gastos 1,85 1,79 5,33 3,21 Gastos administración 7,47 5,10 23,82 23,03 Gastos fiscales y comercialización 10,96 7,44 35,03 34,04 Total Gastos Necesarios 47,42 42,03 140,81 100,44 TOTAL COSTES 297,42 312,03 830,81 400,44
Estimación de gastos (€):
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omer
cial
Coste de Ejecución Material 140.569,92 22.787,54 897.140,34 41.110,17 Gastos Generales + Beneficio Industrial 25.302,58 4.101,76 161.485,26 7.399,83 Coste de construcción por contrata 165.872,50 26.889,30 1.058.625,60 48.510,00 Honorarios Proyecto 5.865,25 951,08 37.435,46 1.715,64 Honorarios dirección Obra 5.029,25 814,65 32.080,96 1.469,85 Impuestos no recuperables 2.892,82 309,72 21.141,83 2.074,61 Licencias 4.219,80 683,19 26.910,57 1.233,77 Tasas y otros gastos 1.227,46 178,27 8.177,50 519,06 Gastos administración 4.956,27 507,91 36.545,60 3.723,95 Gastos fiscales y comercialización 7.271,85 740,95 53.744,43 5.504,27 Total Gastos Necesarios 31.462,70 4.185,77 216.036,33 16.241,15 TOTAL COSTES 197.335,20 31.075,07 1.274.661,93 64.751,15
4. Se determina el BENEFICIO DEL PROMOTOR a aplicar en función de lo establecido el artículo 41 y la
disposición adicional sexta de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo.
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DATOS Y CÁLCULOS DE LOS VALORES TÉCNICOS - MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO EXPEDIENTE 2091-710-7287-000915
Uso Uso Normativa bm prs
Garajes 1ª RESIDENCIA 18,00% 2,00% Trasteros 1ª RESIDENCIA 18,00% 2,00% Residencial Piso 1ª RESIDENCIA 18,00% 2,00% Local Comercial 1ª RESIDENCIA 18,00% 2,00%
Bm: Beneficio promotor minima (ECO)
Prs: Prima de riesgo suplementaria
b: Beneficio promotor adoptado por uso. Beneficio medio ponderado: 20,00%
5. Cálculo del valor del suelo urbanizado por el método residual estático:
Uso Total Costes Beneficio Promotor
(b)
Valor de mercado
Valor Suelo (€/m²) Edificabilidad Valor Suelo
(€)
Garajes 297,42 20,00% 466,58 75,84 663,49 50.319,08Trasteros 312,03 20,00% 318,60 -57,15 99,59 -5.691,57Residencial Piso 830,81 20,00% 1.489,04 360,42 1.534,24 552.970,78Local Comercial 400,44 20,00% 1.439,46 751,13 161,70 121.457,72
2.459,02 719.056,01 VALOR SUELO MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO: 719.060 € Pueden existir ligeras variaciones con el valor adoptado en la tasación por los decimales utilizados en el cálculo.
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C E R T I F I C A
inscrita el 2 de Noviembre 1.992 en el Registro de Sociedades Especializadas enTasación en el Banco de España con el nº 4.422 ,conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el B.O.E del 9 de Abril de 2003, , modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada enel B.O.E del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008, concompetencia legal y profesional para la realización de la presente tasación.
IBERTASA, Sociedad de Tasación,
CERTIFICADO DE TASACIÓN HOJA 1 / 9
Que a petición del solicitante cuyos datos se adjuntan a continuación se ha efectuado la visita del inmueble que seidentifica en el expositivo siguiente y de acuerdo a la información obtenida "in situ" y a la documentación complementariafacilitada, se han obtenido los valores reflejados en el "Cuadro Resumen de la tasación"
165177.10V01EXPEDIENTE:
14/12/2010FECHA DE EMISIÓN:
2091-710-7287-000915S/REF:
28 + ANEXOSNº DE HOJAS:
14/06/2011VALIDEZ HASTA:
29/11/2010FECHA DE VISITA:
I. IDENTIFICACION DEL SOLICITANTE DE LA TASACION
AGUADO Y CARRILLO, S.L.Persona/Entidad: N.I.F: B53365029
II. IDENTIFICACION DEL INMUEBLE
EDIFICIO DE 15 VIVIENDAS, LOCAL DIAFANO Y APARCAMIENTOS EN FASE DEESTRUCTURA CON OBRAS PARALIZADAS
Tipo Inmueble:
Avenida PAÍS VALENCIANO, Nº 90Emplazamiento:
ALICANTEProvincia: Municipio: 03720 - BENISSA
VALENCIACC.AA: Registro: Nº 1 de CALPE/CALP
"AGUADO Y CARRILLO S.L.", titular del pleno dominio, según copia de escritura aportada y quese adjunta como anexo al presente informe.
Titular registral:
Se encuentra actualmente en construcciónOcupación:
SUPERF. INSCRIP.ELEMENTO FINCA TOMO LIBRO FOLIOResidencial Piso Planta baja
91,76 m² 1ª P.B-A 36074 1166 254 2576,94 m² 1ª P.B-B 36076 1166 254 26
Planta primera116,70 m² 1ª P.1ª-A 36078 1166 254 27
98,10 m² 1ª P.1ª-B 36080 1166 254 28100,62 m² 1ª P.1ª-C 36082 1166 254 29119,05 m² 1ª P.1ª-D 36084 1166 254 30
Planta segunda116,70 m² 1ª P.2ª-A 36086 1166 254 31
98,10 m² 1ª P.2ª-B 36088 1166 254 32100,62 m² 1ª P.2ª-C 36090 1166 254 33119,05 m² 1ª P.2ª-D 36092 1166 254 34
Planta tercera116,70 m² 1ª P.3ª-A 36094 1166 254 35
98,62 m² 1ª P.3ª-B 36096 1166 254 36
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CERTIFICADO DE TASACIÓN HOJA 2 / 9
SUPERF. INSCRIP.ELEMENTO FINCA TOMO LIBRO FOLIO68,70 m² 1ª P.3ª-C 36098 1166 254 3798,33 m² 1ª P.3ª-D 36100 1166 254 38
Planta cuarta114,25 m² 1ª P.4ª-A 36102 1166 254 39
Anexo Garaje Sótano -1
51,08 m² 1ª Garaje 1 36032 1166 254 444,78 m² 1ª Garaje 2 36034 1166 254 525,91 m² 1ª Trastero 2 36034 1166 254 537,95 m² 1ª Garaje 3 36036 1166 254 616,43 m² 1ª Trastero 3 36036 1166 254 626,38 m² 1ª Garaje 4 36038 1166 254 726,56 m² 1ª Garaje 5 36040 1166 254 826,51 m² 1ª Garaje 6 36042 1166 254 9
Sótano -233,97 m² 1ª Garaje 7 36046 1166 254 1131,05 m² 1ª Garaje 8 36048 1166 254 1231,05 m² 1ª Garaje 9 36050 1166 254 1333,82 m² 1ª Garaje 10 36052 1166 254 1432,99 m² 1ª Garaje 11 36054 1166 254 1535,78 m² 1ª Garaje 12 36056 1166 254 1651,08 m² 1ª Garaje 13 36058 1166 254 1744,78 m² 1ª Garaje 14 36060 1166 254 1825,91 m² 1ª Trastero 5 36060 1166 254 1837,95 m² 1ª Garaje 15 36062 1166 254 1916,43 m² 1ª Trastero 6 36062 1166 254 1925,88 m² 1ª Garaje 16 36064 1166 254 2026,56 m² 1ª Garaje 17 36066 1166 254 2131,05 m² 1ª Garaje 18 36068 1166 254 2234,27 m² 1ª Garaje 19 36070 1166 254 23
Anexo Trastero Sótano -1
7,31 m² 1ª Trastero 1 36030 1166 254 3 Sótano -2
7,61 m² 1ª Trastero 4 36044 1166 254 10Residencial Otros
161,75 m² 1ª Local Comercial 36072 1166 254 24
DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRALREFERENCIA CATASTRAL UNITARIA
Suelo valor 38958/01/BC4839S/0001SX
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CERTIFICADO DE TASACIÓN HOJA 3 / 9
Referencia catastral general: 38958/01/BC4839S/0001SX
III. IDENTIFICACION DEL TASADOR
MARIO PAMPLIEGA MAYORALNombre y Apellidos:
ARQUITECTO TECNICOProfesión: Colegiado: 3.235 del C.O.A.A.T. de Alicante
FINALIDAD DE LA TASACION: Garantía hipotecaria
OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓNEsta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo 2003,normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003) y sus sucesivas modificaciones.
sobre(publicada
IV. CUADRO RESUMEN DE LA TASACION
V.R.BH.E.T
(€)
USO CONSIDERADO
V.R.B% ACT
(€)
COMPARACIÓN
(€)
SUELO
(€)H.E.T
SEGURO(RD 716/2009)
(€)
FINCA
Residencial Piso
Planta baja
109.070,52 P.B-A 42.551,86 133.848,48 34.359,53 99.488,9536074
91.454,73 P.B-B 35.679,39 134.677,31 28.810,18 105.867,1336076
Planta primera
138.715,46 P.1ª-A 54.117,29 170.227,96 43.698,32 126.529,6436078
116.606,57 P.1ª-B 45.491,91 143.096,51 36.733,55 106.362,9636080
119.601,96 P.1ª-C 46.660,51 146.772,38 37.677,16 109.095,2236082
141.508,78 P.1ª-D 55.207,06 173.655,85 44.578,27 129.077,5836084
Planta segunda
138.715,46 P.2ª-A 54.117,29 170.227,96 43.698,32 126.529,6436086
116.606,57 P.2ª-B 45.491,91 143.096,51 36.733,55 106.362,9636088
119.601,96 P.2ª-C 46.660,51 146.772,38 37.677,16 109.095,2236090
141.508,78 P.2ª-D 55.207,06 173.655,85 44.578,27 129.077,5836092
Planta tercera
138.715,46 P.3ª-A 54.117,29 173.632,10 43.698,32 129.933,7836094
117.224,66 P.3ª-B 45.733,05 146.731,77 36.928,26 109.803,5136096
81.660,26 P.3ª-C 31.858,25 90.190,05 25.724,72 64.465,3336098
116.879,95 P.3ª-D 45.598,57 146.300,29 36.819,67 109.480,6236100
Planta cuarta
135.803,26 P.4ª-A 52.981,15 191.652,09 42.780,91 148.871,1836102
Anexo Garaje
Sótano -1
21.061,98 Garaje 1 7.646,23 25.567,78 5.993,26 19.574,5236032
18.464,30 Garaje 2 6.703,18 22.414,38 5.254,08 17.160,3036034
10.329,08 Trastero 2 2.980,70 N.P 2.075,56 N.P36034
28.793,38Total Vinculado 9.683,88 22.414,38 7.329,64 17.160,30
15.648,42 Garaje 3 5.680,92 18.996,09 4.452,81 14.543,2836036
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CERTIFICADO DE TASACIÓN HOJA 4 / 9
V.R.BH.E.T
(€)
USO CONSIDERADO
V.R.B% ACT
(€)
COMPARACIÓN
(€)
SUELO
(€)H.E.T
SEGURO(RD 716/2009)
(€)
FINCA
6.551,13 Trastero 3 1.890,48 N.P 1.316,40 N.P36036
22.199,55Total Vinculado 7.571,40 18.996,09 5.769,21 14.543,28
10.879,08 Garaje 4 3.949,48 13.206,45 3.095,68 10.110,7736038
10.951,81 Garaje 5 3.975,89 13.294,74 3.116,38 10.178,3636040
10.931,03 Garaje 6 3.968,34 13.269,52 3.110,47 10.159,0536042
Sótano -2
14.006,69 Garaje 7 5.084,91 15.302,97 3.985,65 11.317,3236046
12.801,36 Garaje 8 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236048
12.801,36 Garaje 9 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236050
13.944,34 Garaje 10 5.062,28 15.234,85 3.967,91 11.266,9436052
13.601,45 Garaje 11 4.937,79 14.860,22 3.870,34 10.989,8836054
14.754,82 Garaje 12 5.356,51 16.120,33 4.198,54 11.921,7936056
21.061,98 Garaje 13 7.646,23 23.011,21 5.993,26 17.017,9536058
18.464,30 Garaje 14 6.703,18 20.173,12 5.254,08 14.919,0436060
10.329,08 Trastero 5 2.980,70 N.P 2.075,56 N.P36060
28.793,38Total Vinculado 9.683,88 20.173,12 7.329,64 14.919,04
15.648,42 Garaje 15 5.680,92 17.096,64 4.452,81 12.643,8336062
6.551,13 Trastero 6 1.890,48 N.P 1.316,40 N.P36062
22.199,55Total Vinculado 7.571,40 17.096,64 5.769,21 12.643,83
10.671,27 Garaje 16 3.874,04 11.658,86 3.036,55 8.622,3136064
10.951,81 Garaje 17 3.975,89 11.965,37 3.116,38 8.848,9936066
12.801,36 Garaje 18 4.647,34 13.986,09 3.642,67 10.343,4236068
14.131,37 Garaje 19 5.130,18 15.439,19 4.021,13 11.418,0636070
Anexo Trastero
Sótano -1
2.914,01 Trastero 1 840,90 N.P 585,55 N.P36030
Sótano -2
3.034,42 Trastero 4 875,65 N.P 609,75 N.P36044
Residencial Otros
115.772,56 Local Comercial 64.792,20 232.832,66 58.513,06 174.319,6036072
2.252.732,94TOTAL GENERAL 887.042,20 2.826.940,14 718.835,81 2.116.083,55
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CERTIFICADO DE TASACIÓN HOJA 5 / 9
VUELOH.E.T
(€)
USO CONSIDERADO
V.TASACIONVRB %
(€)
V. TASACIONH.E.T
(€)
FINCA
Residencial Piso
Planta baja
74.710,99 P.B-A 42.551,86 133.848,4836074
62.644,55 P.B-B 35.679,39 134.677,3136076
Planta primera
95.017,14 P.1ª-A 54.117,29 170.227,9636078
79.873,02 P.1ª-B 45.491,91 143.096,5136080
81.924,80 P.1ª-C 46.660,51 146.772,3836082
96.930,51 P.1ª-D 55.207,06 173.655,8536084
Planta segunda
95.017,14 P.2ª-A 54.117,29 170.227,9636086
79.873,02 P.2ª-B 45.491,91 143.096,5136088
81.924,80 P.2ª-C 46.660,51 146.772,3836090
96.930,51 P.2ª-D 55.207,06 173.655,8536092
Planta tercera
95.017,14 P.3ª-A 54.117,29 173.632,1036094
80.296,40 P.3ª-B 45.733,05 146.731,7736096
55.935,54 P.3ª-C 31.858,25 90.190,0536098
80.060,28 P.3ª-D 45.598,57 146.300,2936100
Planta cuarta
93.022,35 P.4ª-A 52.981,15 191.652,0936102
Anexo Garaje
Sótano -1
15.068,72 Garaje 1 7.646,23 25.567,7836032
13.210,22 Garaje 2 6.703,18 22.414,3836034
8.253,52 Trastero 2 2.980,70 10.329,0836034
21.463,74Total Vinculado 9.683,88 32.743,46
11.195,61 Garaje 3 5.680,92 18.996,0936036
5.234,73 Trastero 3 1.890,48 6.551,1336036
16.430,34Total Vinculado 7.571,40 25.547,22
7.783,40 Garaje 4 3.949,48 13.206,4536038
7.835,43 Garaje 5 3.975,89 13.294,7436040
7.820,56 Garaje 6 3.968,34 13.269,5236042
Sótano -2
10.021,04 Garaje 7 5.084,91 15.302,9736046
9.158,69 Garaje 8 4.647,34 13.986,0936048
9.158,69 Garaje 9 4.647,34 13.986,0936050
9.976,43 Garaje 10 5.062,28 15.234,8536052
9.731,11 Garaje 11 4.937,79 14.860,2236054
10.556,28 Garaje 12 5.356,51 16.120,3336056
15.068,72 Garaje 13 7.646,23 23.011,2136058
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CERTIFICADO DE TASACIÓN HOJA 6 / 9
VUELOH.E.T
(€)
USO CONSIDERADO
V.TASACIONVRB %
(€)
V. TASACIONH.E.T
(€)
FINCA
13.210,22 Garaje 14 6.703,18 20.173,1236060
8.253,52 Trastero 5 2.980,70 10.329,0836060
21.463,74Total Vinculado 9.683,88 30.502,20
11.195,61 Garaje 15 5.680,92 17.096,6436062
5.234,73 Trastero 6 1.890,48 6.551,1336062
16.430,34Total Vinculado 7.571,40 23.647,77
7.634,72 Garaje 16 3.874,04 11.658,8636064
7.835,43 Garaje 17 3.975,89 11.965,3736066
9.158,69 Garaje 18 4.647,34 13.986,0936068
10.110,24 Garaje 19 5.130,18 15.439,1936070
Anexo Trastero
Sótano -1
2.328,46 Trastero 1 840,90 2.914,0136030
Sótano -2
2.424,67 Trastero 4 875,65 3.034,4236044
Residencial Otros
57.259,50 Local Comercial 64.792,20 232.832,6636072
1.533.897,13TOTAL GENERAL 887.042,20 2.866.648,99
VALOR DE REPOSICIÓN BRUTO (H.E.T) : 2.252.732,94 €
VALOR DE REPOSICIÓN BRUTO (AL 10,970 %) : 887.042,20 €
COSTE DE CONSTRUCCIÓN POR CONTRATA (H.E.T) : 1.299.912,82 €
COSTE DE CONSTRUCCIÓN POR CONTRATA (AL 10,970 %) : 142.599,23 €
GASTOS NECESARIOS (H.E.T) : 233.984,33 €
GASTOS NECESARIOS (AL 10,970 %) : 25.607,11 €
VALOR DE MERCADO POR COMPARACIÓN (H.E.T) : 2.826.940,14 €
VALOR MAXIMO LEGAL (H.E.T) : - - -
VALOR DEL SUELO : 718.835,81 €
VALOR DE SEGURO (RD 716/2009) 2.116.083,55 €
VALOR DEL VUELO : 1.533.897,13 €
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CERTIFICADO DE TASACIÓN HOJA 7 / 9
DENOMINACIÓN S.ADOPTADA(m²)
V. ADOPTADO(€)
S.UTIL(m²)
V. AGRUPACION(€)
FINCA
Residencial Piso
Planta baja
P.B-A 91,76 42.551,8636074 69,07 42.551,86
P.B-B 76,94 35.679,3936076 68,68 35.679,39
Planta primera
P.1ª-A 116,70 54.117,2936078 89,20 54.117,29
P.1ª-B 98,10 45.491,9136080 71,79 45.491,91
P.1ª-C 100,62 46.660,5136082 74,12 46.660,51
P.1ª-D 119,05 55.207,0636084 88,26 55.207,06
Planta segunda
P.2ª-A 116,70 54.117,2936086 89,11 54.117,29
P.2ª-B 98,10 45.491,9136088 71,79 45.491,91
P.2ª-C 100,62 46.660,5136090 74,12 46.660,51
P.2ª-D 119,05 55.207,0636092 88,26 55.207,06
Planta tercera
P.3ª-A 116,70 54.117,2936094 89,20 54.117,29
P.3ª-B 98,62 45.733,0536096 71,79 45.733,05
P.3ª-C 68,70 31.858,2536098 45,10 31.858,25
P.3ª-D 98,33 45.598,5736100 68,63 45.598,57
Planta cuarta
P.4ª-A 114,25 52.981,1536102 82,02 52.981,15
Anexo Garaje
Sótano -1
Garaje 1 51,08 7.646,2336032 20,27 7.646,23
Garaje 2 44,78 6.703,1836034 17,77 9.683,88
Trastero 2 25,91 2.980,7036034 10,28
Garaje 3 37,95 5.680,9236036 15,06 7.571,40
Trastero 3 16,43 1.890,4836036 6,52
Garaje 4 26,38 3.949,4836038 10,47 3.949,48
Garaje 5 26,56 3.975,8936040 10,54 3.975,89
Garaje 6 26,51 3.968,3436042 10,52 3.968,34
Sótano -2
Garaje 7 33,97 5.084,9136046 13,48 5.084,91
Garaje 8 31,05 4.647,3436048 12,32 4.647,34
Garaje 9 31,05 4.647,3436050 12,32 4.647,34
Garaje 10 33,82 5.062,2836052 13,42 5.062,28
Garaje 11 32,99 4.937,7936054 13,09 4.937,79
Garaje 12 35,78 5.356,5136056 14,20 5.356,51
Garaje 13 51,08 7.646,2336058 20,27 7.646,23
Garaje 14 44,78 6.703,1836060 17,77 9.683,88
Trastero 5 25,91 2.980,7036060 10,28
Garaje 15 37,95 5.680,9236062 15,06 7.571,40
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CERTIFICADO DE TASACIÓN HOJA 8 / 9
DENOMINACIÓN S.ADOPTADA(m²)
V. ADOPTADO(€)
S.UTIL(m²)
V. AGRUPACION(€)
FINCA
Trastero 6 16,43 1.890,4836062 6,52
Garaje 16 25,88 3.874,0436064 10,27 3.874,04
Garaje 17 26,56 3.975,8936066 10,54 3.975,89
Garaje 18 31,05 4.647,3436068 12,32 4.647,34
Garaje 19 34,27 5.130,1836070 13,60 5.130,18
Anexo Trastero
Sótano -1
Trastero 1 7,31 840,9036030 3,02 840,90
Sótano -2
Trastero 4 7,61 875,6536044 3,02 875,65
Residencial Otros
Local Comercial 161,75 64.792,2036072 148,68 64.792,20
V.TOTAL 887.042,20
VALOR DE TASACION ACTUAL (VRB AL 10,970 %):
Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL CUARENTA YDOS EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS.
VALOR HIPOTESIS EDIFICIO TERMINADO:
Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS MILSEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO EUROS CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS.
887.042,20 €
2.866.648,99 €
Y así lo certifico, según mi leal saber y entender, habiendo aplicado los criterios y normas de tasaciónresultan de la legislación vigente.
que
El Valor de tasación adoptado, se ha calculado bajo el supuesto de inexistencia de vicios ocultos, cargasfinancieras y/o hipotecarias y gravámenes cuya comprobación no sea exigible por la normativa de valoración aplicable.
ADVERTENCIAS GENERALES
Se ADVIERTE que el edificio valorado se encuentra en construcción en fase de estructura y con las obrasno previéndose la reanudación de las mismas. En este sentido, la valoración está referida al artículo 45.1a. deECO/805/2003 para edificaciones con obras paralizadas.
Se ADVIERTE que no habiéndose aportado Certificación del estado de ejecución de obra, emitida por lafacultativa, el porcentaje ejecutado de la misma se ha estimado de la inspección visual de la obra.
Se ADVIERTE que no se ha dispuesto de Seguro Decenal de Daños, presupuesto de contrata y contrato dede la obra.
Se ADVIERTE que para la confección del presente informe se ha dispuesto del correspondiente Proyecto Básico,dentro del mismo no se incluye la memoria de calidades de las viviendas, por lo que para la realización de lavaloración, se adoptan calidades e instalaciones medias o estándar para las diferentes tipologías y elementos.
paralizadas,la
dirección
ejecución
peropresente
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CERTIFICADO DE TASACIÓN HOJA 9 / 9
ADVERTENCIAS GENERALES
COSTE DE CONSTRUCCIÓN: Al no haberse aportado presupuesto de contrata se adopta el desglose y proporción estándares para promocioneseste tipo, adaptando el coste global al calculado según ratios medios de costes de construcción en función detipologías y ubicación geográfica de la promoción tasada.
VALOR DE TASACION EN HIPOTESIS EDIFICIO TERMINADO:El Valor de Tasación pasará a ser el de Comparación cuando concurran todas las siguientes circunstancias:- Finalización de las obras, según proyecto aportado.- Obtención de Certificado Final de Obras, firmado por Dirección Facultativa y visado por Colegios Profesionales.- Concesión de la Licencia de Primera Ocupación municipal y/o Cédula de Habitabilidad de cada uno de losvalorados.- Inscripción en Registro de la Declaración de Obra Nueva Terminada..
delas
elementos
CONDICIONANTES
No existen para el caso concreto de este informe.
OBSERVACIONES
CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL INMUEBLE: (C-C-B)
El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, ha realizado la siguiente modificación sobre la Orden ECO/805/2003: Laasegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes nopor naturaleza, en particular el suelo. (Artículo 10 apartado 1).
sumaasegurables
VALIDADOR
MARIO PAMPLIEGA MAYORALARQUITECTO TECNICO
Jorge Serrano EdoValidador
FIRMA DEL TECNICO REPRESENTANTEDE IBERTASA
Alberto Aguirregaviria ArriolaDirector General
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