Index Zonaprop Julio · Once Liniers Constitución Tribunales Parque Chacabuco Centro / Microcentro...
Transcript of Index Zonaprop Julio · Once Liniers Constitución Tribunales Parque Chacabuco Centro / Microcentro...
ZONAPROPINDEX
INFORME DE MERCADOBUENOS AIRES. JULIO 2019
RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS
ALQUILERINCREMENTO DE 17.2% EN EL AÑO
Alquilar un departamento de dos ambientes
en la ciudad cuesta $15.708 por mes, sube
2.3% en el mes. En 2019 acumulan suba de
17.2%.
Las cuotas de los créditos UVA registraron
una suba de suba de 26.4% en 2019, por
encima del incremento de los alquileres de
mercado.
Barrio Norte, Tribunales y Congreso son los
Barrios con menor suba interanual, sus precios
crecieron menos de 30% vs 2018.
RENTABILIDAD3.3% BRUTO ANUAL. EN MINIMOS
Relación alquiler/precio se mantiene en 3.3%
anual en zona de mínimos históricos. La
devaluación del peso de 2018 mantiene el
alquiler medido en dólares en valores bajos en
relación al precio de las propiedades.
Actualmente se necesitan 30.6 años de
alquiler para recuperar la inversión.
Constitución, Balvanera y Parque Patricios se
mantiene como los mejores barrios para
inversores que buscan renta. Allí el recupero
de la inversión se alcanza en 25 años.
VENTAPRECIOS EN LEVE RETROCESO
El precio medio de un departamento en la
Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.545
usd/m2, registrando una caída de 0.2%
respecto al mes pasado.
Julio es el cuarto mes consecutivo con
retroceso de precio; así los precios acumulan
una caída de -0.6% desde mar’19.
El volumen de transacciones se mantiene en
caída (-41% interanual) lo cual incrementa la
acumulación de stock en el mercado: el
volumen de avisos de unidades en venta crece
un 50% interanual.
ZONAPROP INDEX TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES
PERIODICIDAD: CÁLCULO Y PUBLICACIÓN MENSUAL
METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRÁCTICAS
ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM
OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS
Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO
FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE
INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM
01 PRECIOS DE VENTATendencias de precios en el mercado
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 133 mil dólares.
Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 187 mil dólares.
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES
BALCÓN 5 M2
PRECIO 2.545 USD/M2
USD 133.600USD 187.100
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 7 M2
PRECIO 2.445 USD/M2
2 AMB 3 AMB
VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
-0.5%
7.6%
10.8%
4.9%
5.5%
0.7%
-0.1%
2.0%
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
1,8901,915
2,005
2,235
2,545
feb.-12 oct.-12 jun.-13 feb.-14 oct.-14 jun.-15 feb.-16 oct.-16 jun.-17 feb.-18 oct.-18 jun.-19
VARIACIÓN ANUALEVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2
VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
Precio medio se ubica en USD 2.545 por m2, 0.2% por debajo del mes previo. Desde junio ‘18 se inició el fuerte proceso de
desaceleración de precios. En marzo ’19 los precios inician tendencia descendente, acumulando una baja de 0.6%.
0.6%
1.2%1.5%
1.2%
0.5%0.0%
-0.2%
En junio ’18 el 69% de los barrios registraba incremento de precio.
Actualmente el 83% de los barrios registran disminución
o estancamiento de precio.
Las operaciones de compra venta en la Ciudad registraron fuerte incremento
desde Ago ‘16 hasta Jun’18. Desde entonces el mercado se contrae. En Junio
‘19 se realizaron 41% menos transacciones que hace un año atrás.
OPERACIONES DE COMPRA-VENTA EN CABA% variación respecto al mismo mes del año anterior
VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD% de incremento respecto al mes previo
VENTAPRECIO MEDIO Y CANTIDAD DE OPERACIONES EN LA CIUDAD
80%
48%
-41% -41%
dic-14
mar
-15
jun-
15
sep-
15
dic-15
mar
-16
jun-
16
sep-
16
dic-16
mar
-17
jun-
17
sep-
17
dic-17
mar
-18
jun-
18
sep-
18
dic-18
mar
-19
jun-
19
EXPANSION DE MERCADO
Fuente: colegio de escribanos de CABA
35%49%
62% 69%
35% 25% 17%
35%
36%22%
35%51%
30%12%
29% 29% 32%
ene.-1
6
abr.-1
6jul
.-16
oct.-16
ene.-1
7
abr.-1
7jul
.-17
oct.-17
ene.-1
8
abr.-1
8jul
.-18
oct.-18
ene.-1
9
abr.-1
9jul
.-19
BARRIOS SEGÚN VARIACION DE PRECIO MENSUAL% respecto al total de barrios de la ciudad
0.92
1.21
0.85
1.08
0.72
0.81
PRECIO DE LAS PROPIEDADES Y COSTO DE LA CONSTRUCCION EN USD
La devaluación de Mayo 2018 generó una baja del costo de construcción medido en dólares que persiste hasta hoy: actualmente el
costo es 25% menor al registrado en abril’ 18, previo a la devaluación. El costo se mantiene en sus valores mas bajos desde 2012.
VARIACIÓN ACUMULADA
FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN
VENTAPRECIO MEDIO Y COSTOS CONSTRUCCIÓN. EVOLUCIÓN
DEVALUACIONENE’14
DEVALUACIONDIC’ 15
DEVALUACION2018
ULTIMO TRIMESTRE
VARIACION DESDE ABRIL 2018
Fuente: Cámara Argentina de la Construcción
4.3%
-0.4%
CAC EN USD MEDIA CABA
-25%
2.3%
CAC EN USD MEDIA CABA
1,890 1,934
2,113
2,545
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
-0.2% -1.0%
0.0% -0.5%
-0.2% 0.1%
-0.4% 0.1%
0.1% 0.5%
-0.3% 0.2%
-0.7% 1.4%
0.1% 4.1%
0.1% -1.8%1,199
2,075
2,125
2,383
2,402
2,501
2,545
2,774
3,294
SUR
OESTE
SUR ESTE
EJE CENTRAL
MACROCENTRO
NOROESTE
MEDIA BUENOSAIRES
CORREDORNOROESTE
CORREDOR NORTE
REGIÓN USD/M2 MES 12 MESES
VALORACIÓN
VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
1,220
1,755
1,766
2,195
2,295
2,440
2,555
2,732
3,512
3,518
5,784
Villa Lugano
Constitución
Boca
Velez Sarsfield
Parque Chacabuco
Barracas
Parque Centenario
Saavedra
Las Cañitas
Palermo
Puerto Madero
BARRIO USD/M2RANKING
VENTAHEAT MAP DE PRECIOS
Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.784 y mínimo en Villa Lugano USD 1.220
MAYORPRECIO
ZONAMEDIA
MENORPRECIO
5,784
3,512
3,0122,669
2,449 2,295 2,228 2,110 2,024
1,220
Puert
o M
adero
Pal
erm
o
Las
Cañit
as
Nuñez
Recole
ta
Belg
ran
o
Co
leg
iale
s
Co
gh
lan
Vill
a U
rquiz
a
Barr
io N
ort
e
Reti
ro
Vill
a O
rtuz
ar
Saavedra
Vill
a D
evo
to
Ch
acarita
Cab
allit
o
Par
que C
has
Vill
a P
uey
rred
ón
Vill
a C
resp
o
Par
que C
ente
nari
o
Vill
a d
el Parq
ue
Alm
agro
Pat
ern
al
San T
elm
o
Ab
asto
Barr
aca
s
Centr
o /
Mic
rocentr
o
Vill
a S
anta
Rita
Monte
Cast
ro
Bo
edo
Par
que C
hac
abuco
San N
ico
lás
Vill
a G
ener
al M
itre
Vill
a L
uro
Lin
iers
Flo
res
Tri
bunale
s
Vel
ez
Sar
sfie
ld
Monse
rrat
Co
ng
reso
Ver
salle
s
Balv
anera
San C
rist
ob
al
Mat
ad
ero
s
Par
que P
atri
cio
s
Once
Flo
rest
a
Par
que A
vella
ned
a
Bo
ca
Co
nst
itu
ción
Vill
a L
ug
ano
PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2
VENTAPRECIO DE VENTA SEGÚN BARRIOS
-6%
-6%
-5%
-1%
-1%
0%
1%
1%
6%
7%
7%
Parque Chas
Boca
Tribunales
Villa Lugano
Villa Urquiza
Almagro
Villa Devoto
Once
Liniers
Villa Luro
Paternal
BARRIO VARIACIÓN 12 MESESRANKING
MAYORSUBA
ZONAMEDIA
MAYORBAJA
VENTAHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL
Paternal, Villa Luro y Liniers son los barrios con mayor incremento de precio interanual
BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO
02 PRECIOS ALQUILERPrecio de alquiler mensual de un departamento de 2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila por 15.708 pesos por mes.
Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquilan por 21.991 pesos por mes.
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES
BALCÓN 5 M2
PRECIO 314 $/M2/MES
AR$ 15.708/mesAR$ 21.991/mes
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 7 M2
PRECIO 297 $/M2/MES
2 AMB 3 AMB
ALQUILERUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
17.2%
36%
33%
27%
33%
32%
23%
23%
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2,238
4,367
8,269
10,885
15,708
feb-12 oct-12 jun-13 feb-14 oct-14 jun-15 feb-16 oct-16 jun-17 feb-18 oct-18 jun-19
EVOLUCIÓN MENSUAL. AR$/MES VARIACIÓN EN EL AÑO
El alquiler promedio de un 2 ambientes en la ciudad sube 2.3% en el mes y se ubica en $ 15.708 por mes.
En 2019 acumula incremento de 17.2%
ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
DEVALUACION DEVALUACIONLEY
ALQUILERES DEVALUACION
24%
36%
39%
27%
39%
31%
feb.-13 sep.-13 abr.-14 nov.-14 jun.-15 ene.-16 ago.-16 mar.-17 oct.-17 may.-18 dic.-18 jul.-19
4.3%
5.6%
3.0% 3.1%2.3%
VARIACIONMENSUAL
VARIACIONSEMESTRALANUALIZADA
171%
149%
UVA ALQUILER
26.4%
17.2%
UVA ALQUILER
VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA ALQUILER VS. UVAUVA= UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO DEL BCRA
VARIACIÓN DESDE ABRIL 2016
VARIACIÓN DURANTE 2019
Alquileres aumentan 2.3% en el mes y acumulan 33% en los últimos doce meses. Sin embargo el anualizado de los últimos meses disminuye
la velocidad a 31% anual. Cuotas de créditos UVA aumentan 26.4% en 2019, por encima del incremento de los alquileres 17.2%
ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
12,978
13,949
14,709
15,110
15,491
15,708
16,633
18,290
SUR
OESTE
SUR ESTE
NOROESTE
EJE CENTRAL
MACROCENTRO
MEDIA BUENOSAIRES
CORREDORNOROESTE
CORREDOR NORTE
S/D
REGIÓN ARS/MES MES 12 MESES
VARIACIÓN
ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
2.3% 34%
2.3% 33%
2.3% 33%
1.7% 33%
2.3% 33%
1.8% 30%
2.2% 35%
3.4% 33%
12,750
12,845
13,111
14,484
15,089
15,619
16,294
16,992
19,864
20,006
26,942
Once
Liniers
Constitución
Tribunales
Parque Chacabuco
Centro / Microcentro
Retiro
Colegiales
Palermo
Las Cañitas
Puerto Madero
BARRIO ARS/MESRANKING
ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS
80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 14.400 y 17.000 pesos por mes
MAYORPRECIO
ZONAMEDIA
MENORPRECIO
26%
27%
28%
29%
31%
32%
33%
35%
42%
42%
44%
Congreso
Tribunales
Barrio Norte
Villa Devoto
Saavedra
San Cristobal
Balvanera
Las Cañitas
Constitución
Chacarita
Puerto Madero
BARRIO VARIACIÓN ANUALRANKING
BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO
ALQUILERHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL
MAYORSUBA
ZONAMEDIA
MENORSUBA
Puerto Madero se ubica como el barrio con mayor incremento interanual de precio de alquiler
03 RENTABILIDAD INMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión
3.3%
5.0%
5.4%
5.0%
4.7%
4.6%
5.0%
5.6%
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
EVOLUCIÓN MENSUAL.
Relación alquiler/precio se ubica en 3.3% anual en zona de mínimos históricos. Luego de la devaluación de 2018 el alquiler medido en dólares
se mantiene bajo en relación al precio de las propiedades. Se necesitan 30.6 años de alquiler para recuperar la inversión.
PROMEDIO ANUAL
RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
AÑOS PARA RECUPERAR INVERSION
17.7 17.5 20.7 22.2 21.8 19.6 18.3 20.3
30.6
5.9% 5.7%
4.9%4.5%
5.2%5.6%
5.2%
3.3%
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
8.0%
may-12 dic-12 jul-13 feb-14 sep-14 abr-15 nov-15 jun-16 ene-17 ago-17 mar-18 oct-18 may-19
↓ ↓
= ↓
↓ ↓
↑ ↓
= ↓
↓ ↓
= ↓
= ↓3.1%
3.1%
3.1%
3.3%
3.4%
3.4%
3.4%
3.6%
NOROESTE
CORREDOR NORTE
CORREDORNOROESTE
MEDIA BUENOS AIRES
OESTE
SUR ESTE
EJE CENTRAL
MACROCENTRO
S/DSUR
REGIÓN RENTA ANUAL, %PRECIO MES 12 MESES
VARIACIÓN
RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER
2.6%
3.0%
3.0%
3.1%
3.2%
3.4%
3.6%
3.7%
3.8%
3.9%
4.1%
Puerto Madero
Belgrano
Villa Devoto
Colegiales
Villa del Parque
Flores
Almagro
Congreso
Parque Patricios
Balvanera
Constitución
RANKING BARRIO RENTA ANUAL, % PRECIO
Constitución, Balvanera y Parque Patricios son los mejores barrios para inversores que buscan renta
RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER
MAYORPRECIO
ZONAMEDIA
MENORPRECIO